Liviu Pop şi Liviu-Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale (note de lectura)

Capitolul I. Patrimoniul şi drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale

1. Noţiunea de patrimoniu

Dreptul şi obligaţiile patrimoniale sunt acelea care au conţinut economic, adică pot fi evaluate în bani.

Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale.

Se consideră că deplină patrimonialitate au elementele care sunt evaluabile în bani, cesibile cu titlu oneros şi transmisibile pentru cauză de moarte.

Def: patrimoniul, ca entitate juridică distinctă, reprezintă totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane.

Activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale, iar pasivul patrimonial constă în valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale unei persoane.

2. Teoriile despre patrimoniu

Teoria personalistă a patrimoniului

Teoria patrimoniului-scop sau afectaţiune

Procedeul ficţiunii: întrucât patrimoniul unei persoane nu poate fi divizat, se vor crea atâtea persoane câte mase de bunuri distincte se doreşte a se avea. Aceste persoane nu se vor naşte şi nu vor trăi decât în scopul de a susţine un patrimoniu. Dacă un comerciant vrea să desfăşoare două activităţi comerciale şi să afecteze fiecăreia numai o parte din averea sa, va crea două persoane juridice.

Teoria mixtă sau eclectică.

Caracterele juridice ale patrimoniului:

A. Patrimoniul este o universalitate juridică (patrimoniul se prezintă ca o entitate juridică independentă şi distinctă de elementele sale componente)

B. Orice persoană are patrimoniu (existenţa unei persoane este de neconceput fără un patrimoniu)

C. Inalienabilitatea patrimoniului (deşi persoanele fizice pot înstrăina un drept, şi chiar o obligaţie, ele nu pot transmite altei persoane, prin acte între vii, întregul lor patrimoniu)

D. Unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului (în două sau mai multe grupe sau mase de drepturi şi obligaţii, denumite mase patrimoniale, fiecare având o anume destinaţie sau afectaţiune şi, pe cale de consecinţă, un

- 1 -

regim juridic distinct şi determinat).

3. Funcţiile patrimoniului

Patrimoniul îndeplineşte trei funcţii: constituie gajul general al creditorilor; explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal; face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal a drepturilor şi obligaţiilor.

Gajul general al creditorilor

Debitorul răspunde faţă de creditorii săi pentru îndeplinirea obligaţiilor pe care le are, cu întregul patrimoniu în cazul în care nu îşi execută obligaţiile la scadenţă.

Patrimoniul exercită funcţia de garanţie comună şi proporţională a tuturor creditorilor.

Creditorul va putea urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în momentul executării silite şi bunurile ce vor intra, între timp, în acelaşi patrimoniu, până la realizarea integrală a dreptului de creanţă.

Ori de câte ori patrimoniul unei persoane este divizat în două sau mai multe grupe de drepturi şi obligaţii, creditorii săi pot urmări numai acele bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonială în legătură cu care s-au născut creanţele lor.

Subrogaţia reală cu titlu universal

Subrogaţie = înlocuire

Subrogaţia reală este înlocuirea unei valori cu altă valoare.

A. Subrogaţia reală cu titlu universal înseamnă înlocuirea automată a unei valori cu altă valoare, în cuprinsul unui patrimoniu.

B. Subrogaţia reală cu titlu particular înseamnă înlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual determinat, privite izolat.

Transmisiunea universală şi cu titlu universal

Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întreg patrimoniul, nefracţionat, de la o persoană la altă persoană.

Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată a întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane sau în desprinderea unei părţi dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane.

Prin transmisiunea universală se dobândeşte totalitatea valorilor active şi pasive care alcătuiesc întregul patrimoniu, iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobândeşte doar o fracţiune, o cotă-parte matematică, din aceste valori.

4. Consideraţii generale cu privire la drepturile patrimoniale

În concret, patrimoniul este alcătuit din drepturile şi obligaţiile patrimoniale care aparţin unei persoane determinate.

- 2 -

Drepturile patrimoniale se împart în:a) drepturi realeb) drepturi de creanţă.

Drepturile reale sunt drepturi subiective patrimoniale care conferă titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară, în acest scop, intervenţia oricărei alte persoane.

Drepturile de creanţă sunt acele drepturi subiective patrimoniale în virtutea cărora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridică de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoană determinată, să dea (dare), să facă (facere) sau să nu facă (non facere) ceva, sub sancţiunea constrângerii de stat.

Drepturile reale sunt drepturi absolute, intrând în conţinutul unui raport juridic între persoane care se se stabileşte în legătură cu un bun. Sunt opozabile erga omnes.

Drepturile de creanţă sunt drepturi relative, întrucât sunt “opozabile” doar subiectului sau subiectelor pasive determinate.

Obligaţiile reale definesc sau reprezintă o categorie juridică intermediară drepturilor reale şi drepturilor de creanţă. Ele constau în anumite îndatoriri, prevăzute expres de lege sau stabilite prin acte juridice, a căror existenţă este determinată, de regulă, de faptul stăpânirii unui anumit bun.

Sfera persoanelor la care se raportează obligaţia rămâne invariabil aceeaşi, fiindcă vechiul proprietar, care a înstrăînat lucrul, este complet liberat, iar actual deţinător este debitor exclusiv din cauza şi numai pe perioada de timp cât se află în raport direct cu lucrul.

2 feluri: obligaţii scriptae in rem (opozabile terţilor) sau obligaţii propter rem.

Obligaţiile scriptae in rem (sau obligaţii reale, sau obligaţii opozabile terţilor) sunt corelative unor drepturi de creanţă şi strâns legate de stăpânirea unui bun de către o altă persoană decât proprietarul ori titularul unui alt drept real principal asupra acelui bun.

Ex: obligaţia celui care a cumpărat un bun imobil care face obiectul unei locaţii, sau arendă, de a respecta contractul de locaţie sau arendă.

Obligaţiile propter rem (sau ob rem) sunt îndatorii pozite sau negative care decurg din stăpânirea unor bunuri şi obligă numai în legătură cu acele bunuri (adică propter rem). Cele mai multe obligaţii propter rem sunt accesorii unui drept real (fiind reversul medaliei drepturilor reale).

După izvorul lor, obligaţiile propter rem pot fi legale sau convenţionale.

Drepturile potestative patrimoniale fac parte din categoria situaţiilor atipice din domeniul drepturilor patrimoniale care acoperă nişele juridice necuprinse pe de-a întregul de diviziunea clasică în drepturi reale şî drepturi de creanţă.

Prin drept potestativ se înţelege acel drept care conferă titularului lui prerogative ce constă în recrearea, modificarea sau stingerea unei situaţii juridice preexistente prin intermediul unui act juridic unilateral.

Drepturile potestative sunt raportate în primul rând la situaţia juridică şi de abia în al doilea rând la subiectul pasiv care este alcătuit din mai multe persoane determinate sau determinabile.

- 3 -

Ex: dreptul de opţiune succesorală, dreptul de preempţiune, retractul litigios.

5. Sistemul drepturilor reale în România

A. Ţinând seama de natura bunurilor asupra cărora poartă, drepturile reale pot fi:a) imobiliareb) mobilare

B. Având în vedere existenţa independentă sau nu, drepturile reale sunt:a) principaleb) accesorii

Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existenţă independentă, de sine stătătoare, în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă.

Ex: dreptul de proprietate

Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a însoţi sau garanta alte drepturi (de creanţă), fără a avea independenţă sau existenţă de sine stătătoare.

Stingerea dreptului principal are ca efect automat stingerea dreptului accesoriu.

În dreptul român există două categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate şi drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate.

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate publică sunt:a) dreptul real de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor publice asupra bunurilor din domeniul public;b) dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public;c) dreptul real de folosinţă asupra unor bunuri imobile constituit în favoarea persoanelor juridice fără scop lucrativ.

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privată (dezmembrămintele dreptului de proprietate) sunt:a) dreptul de uzufruct;b) dreptul de uz;c) dreptul de abitaţie;d) dreptul de servitute;e) dreptul de superficie.

Mai există şi dreptul real de folosinţă funciară.

Drepturile reale accesorii sunt:a) dreptul de gaj;b) dreptul de ipotecă;c) privilegiile speciale;d) dreptul de retenţie.

Dreptul de gaj – dreptul real constituit în favoarea unui creditor asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei terţe persoane, cu deposedare sau fără deposedare, care conferă

- 4 -

titularului său posibilitatea de a fi plătit cu prioritate, din preţul acelui bun sau acelor bunuri, faţă de alţi creditori, în caz de neexecutare voluntară a obligaţiei de către debitor.

Dreptul de ipotecă – dreptul real constituit asupra unui imobil sau unor imobile determinate aflate în proprietatea alte persoane, fără deposedare, care-i conferă titularului său, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit, cu prioritate, din preţul acelui bun.

Privilegiile speciale – drepturi reale aparţinând unor creditori care, datorită calităţii creanţelor lor, au posibilitatea să fie plătiţi cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar faţă de creditorii ipotecari posteriori.

Dreptul de retenţie – dreptul real care conferă posibilitatea creditorului, în acelaşi timp, debitor al obligaţiei de restituire sau predare a lucrului altuia, de a reţine acel lucru şi a refuza restituirea lui până în momentul când debitorul său, creditor al lucrului, va executa obligaţia născută în legătură cu lucrul respetiv, constând în cheltuielile ocazionate de păstrarea, întreţinerea ori îmbunătăţirea lui.

Capitolul II. Posesia şi efectele sale

1. Noţiunea şi elementele posesiei

Def. Posesia poate fi definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană asupra unui bun, cu intenţia şi voinţa de a se comporta, faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al altui drept real.

Elementele constitutive ale posesie sunt: unul material (corpus) şi altul psihologic intenţional (animus).

Elementul material constă în totalitatea faptelor materiale de stăpânire, transformare şi folosinţă exercitate direct asupra lucrului.

Elementul intenţional constă în intenţia sau voinţa celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real.

Atât detentorul precar cât şi posesorul exercită, deopotrivă, o putere fizică asupra unui lucru, fiecare având elementul corpus. În schimb, detentorul precar se deosebeşte de posesor, sub aspectul elementului psihologic, deoarece el nu deţine lucrul cu intenţia de a se comporta ca proprietar sau titular al unui alt drept real, ci animus detinendi.

Detenţia, prin opoziţie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept sau o situaţie juridică bine definită. Ea rezultă întotdeauna dintr-un titlu -convenţional, legal sau judiciar – în temeiul căruia detentorul este îndreptăţit să exercite puterea asupra unui lucru.

Specificul detenţiei precare constă în faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul intenţional, psihologic al posesiei.

Posesia este un fapt al cărui izvor poate fi un titlu sau un fapt juridic.

În ceea ce priveşte efectele detenţiei precare, aceasta poate fi apărată atât prin acţiuni posesorii, cât şi prin acţiuni derivând din actul juridic constitutiv al detenţiei. Detentorului precar îi este însă prohibit efectul achizitiv al posesiei.

- 5 -

În mod normal, detenţia precară nu poate fi intervertită în posesie. Se cunosc 4 excepţii:

a) când deţinătorul unui bun dobândeşte cu bună credinţă, de la o terţă persoană, alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire la acest bun;

b) când deţinătorul bunului neagă, prin acte de rezistenţă, existenţa raportului obligaţional în temeiul căreia era obligat a stăpâni bunul pentru altul şi nu pentru sine;

c) când deţinătorul strămută posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de bună-credinţă;

d) când deţinătorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dacă succesorul universal este de bună-credinţă.

2. Dobândirea şi pierderea posesiei

Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulată a celor două elemente: corpus şi animus. Dovedirea existenţei ei revine la dovedirea existenţei celor două elemente. Elementul material se dovedeşte prin orice mijloc de probă. Elementul psihologic beneficiază de o prezumţie legală.

Posesia se pierde prin dispariţia celor două elemente ale sale, ceea ce are loc în caz de înstrăinare a posesiei sau în caz de abandon, când posesorul părăseşte bunul cu intenţia de a renunţa la posesia lui.

3. Calităţile şi viciile posesiei

Ca să fie utilă, posesia trebuie să fie: a) continuăb) netulburatăc) publicăd) neechivocă.

Viciile posesiei sunt reversul calităţilor:a) discontinuăb) violentăc) clandestinăd) echivocă.

4. Efectele posesiei

Sunt:a) posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;

b) posesorul de bună credinţă a unui bun frugifer dobândeşte în proprietate fructele bunului pe care îl posedă;

c) posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii;

d) uzucapiunea sau prescripţia achizitivă.

- 6 -

Orice posesor al unui bun este în aparenţă proprietarul său. Prezumţia de proprietate încetează să opereze în toate situaţiile în care se face dovada că posesorul este de rea-credinţă.

Posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele produse de bunul pe care-l posedă. Posesorul încetează de a fi cu bună-credinţă din momentul în care aceste vicii îi sunt cunoscute.

Posesia de bună-credinţă nu poate paraliza acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate publică, care este absolut imprescriptibilă.

Apărarea posesiei prin acţiuni posesorii

Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni în justiţie prin care posesorul urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror tulburări sau să redobândească posesia atunci când a pierdut-o.

Posesia, fiind o stare de fapt, este foarte uşor de dovedit prin orice mijloc de probă.

Apărarea posesiei împotriva oricărei tulburări, chiar din partea adevăratului proprietar, se justifică şi prin aceea că într-o ordine juridică ca a noastră niciunei persoane nu-i este permis, indiferent de motive, să-şi facă dreptate singură.

Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale şi imobiliare.

Există două acţiuni posesorii:a) acţiunea posesorie generală (sau acţiunea în complângere)b) acţiunea posesorie specială (sau acţiunea în reintegrare).

Acţiunea posesorie generală sau în complângere poate fi denumită de drept comun, deoarece este folosită pentru a face să înceteze orice tulburare a posesiei, cu excepţia cazului când posesorul este deposedat prin violenţă.

Pentru a o putea formula, posesorul trebuie să probeze îndeplinirea a trei condiţii:

a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;

b) reclamantul să fi posedat bunul del puţin un an înainte de data tulburării sau deposedării;

c) posesia reclamantului să fie utilă (neviciată).

Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare poate fi utilizată pentru apărarea posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea are loc prin violenţă.

Faptele care justifică introducerea acţiunii în reintegrare sunt:

a) acte de ocupare a unui imobil fără permisiunea posesorului;

b) acte de obstrucţie, prin care o persoană îl împiedică pe posesor să stăpânească imobilul;

c) acte de distrugere.

Acţiunile posesorii se exercită de către posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regulă, şi de către detentorii precari. Sunt utilizate şi de către proprietari.

- 7 -

Capitolul III. Teoria generală a proprietăţii

1. Definiţia şi conţinutul dreptului de proprietate

Trei prerogative juridice sunt recunoscute şi garantate proprietarului: posesia, folosinţă şi dispoziţia.

Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie, nefiind subordonat nimănui, decât legii. Proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în interesul său propriu.

Dreptul de proprietate poate fi definit ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor judirice în vigoare.

Este dreptul real cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosinţa conferă proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său, culegând sau percepând în proprietate toate fructele pe care acesta le produce.

Dreptul de proprietate este imprescriptibil sub aspect extinctiv.

Semnul distinctiv al fructelor este periodicitatea.

Atributul de dispoziţie este alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de dispoziţie juridică. Dreptul de dispoziţie materială este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanţa bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în posibilitatea proprietarului de a înstrăina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii sau pentru cauză de moarte, şi de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii, sau pur şi simplu de a-l abandona.

2. Caracterele dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este:

a) absolut şi inviolabil

b) deplin şi exclusiv

c) perpetuu şi transmisibil.

Dreptul de proprietate este absolut în sens larg deoarece este recunoscut titularului său în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Dreptul de proprietate este opozabil tuturor.

Caracterul absolut este îngrădit de limitările aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate.

- 8 -

Inviolabilitatea dreptului de proprietate susţine şi întăreşte caracterul său absolut. Totuşi, bunurile imobile aflate în proprietate privată pot fi expropriate, în condiţiile legii, pentru cauză de utilitate publică. În plus, subsolul oricărei proprietăţi imobiliare poate fi folosit şi exploatat pentru lucrări de interes general.

Încă de la Justinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său “plena potestas”, adică toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin.

Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, în înţelesul său atributele sau puterile interente acestui drept sunt nu numai depline, ci şi independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în fară de cazurile când proprietatea este dezmembrată.

Titularul dreptului de proprietate are monopolul asupra bunului său.

Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înţelege că este nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabilă şi obligatorie pentru cauză de moarte.

Dreptul de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri imobile sau mobile, este inalienabil şi prin urmare este netransmisibil.

3. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Prin expropriere înţelegem trecerea forţată în proprietate publică, prin hotărâre judecătorească, a unor imobile aflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.

Pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.

Utilitatea publică se declară, după efectuarea unei cercetări prealabile, prin lege.

Actul de declarare a utilităţii publice poate fi atacat atât în instanţele de contencios administrativ, cât şi la Curtea Constituţională, fiind însă vorba de un control de legalitate a acestuia şi nu de oportunitate.

Exproprierea are următoarele efecte:

a) imobilul expropriat trece în proprietatea publică şi intră în patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, în temeiul hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă şi irevocabilă.

b) se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate – uzufruct, uz, abitaţie şi superficie – precum şi servituţile stabilite prin fapta omului în măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere.

c) dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar special care grevează bunul imobil expropriat se strămută de drept asupra despăgubirii stabilită de instanţa de judecată sau prin acordul părţilor.

d) se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele născute din contractul de locaţiune, arendă sau din contractul de comodat.

- 9 -

e) naşterea unui drept de creanţă în favoarea persoanelor stabilite în hotărârea instanţei de judecată asupra despăgubirilor acordate ca o consecinţă a exproprierii imobilului.

Dreptul de a cere şi obţine retrocedarea imobilelor există dacă sunt îndeplinite următoarele două condiţii: imobilele expropriate nu au fost utilizate în termen de un an pentru realizarea scopului în considerarea căruia au fost preluate de la expropriat, înţelegând prin aceasta că lucrările respective nu au fost începute, şi nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.

Dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului este recunoscut fostului proprietar. Contractul de înstrăinare a imobilului încheiat de expropriator cu încălcarea dreptului de preemţiune este lovit de nulitate relativă.

Atât dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat cât şi dreptul de preemţiune reglementat de lege sunt drepturi atipice patrimoniale, drepturi potestative.

4. Structura generală a dreptului de proprietate

Criterii:

a) după subiectele dreptului de proprietate:- dreptul de proprietate al persoanelor fizice;- dreptul de proprietate al persoanelor juridice;

b) după modul de dobândire:- dreptul de proprietate dobândit prin acte juridiceşi - dreptul de proprietate dobândit prin fapte juridice

- dreptul de proprietate dobândit în raporturile între viişi- dreptul de proprietate dobândit pentru cauză de moarte

- dreptul de proprietate originarăşi- dreptul de proprietate derivată dobândit prin acte juridice translative de proprietate

c) după cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modalităţi:- drept de proprietate pur şi simplu- drept de proprietate afectat de modalităţi (drept de proprietate comună, drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă şi drept de proprietate anulabilă)

d) după regimul său juridic:- drept de proprietate publică- drept de proprietate privată.

- 10 -

Capitolul IV. Dreptul de proprietate publică

Secţiunea I. Reglementare. Titulari. Definiţie. Caractere. Determinarea domeniului public

1. Reglementări. Titulari

Bunurile care alcătuiesc obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică sunt: bogaţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică.

Proprietatea publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

2. Definiţia şi caracterele dreptului de proprietate publică

Dreptul de proprietate publică este dreptul de proprietate al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercită în regim de drept public, fiind alienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

Prin caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică se înţelege că bunurile care fac obiectul său sunt scoase din circuitul civil general, adică nu pot fi înstrăinate pe cale voluntară, prin acte juridice civile şi nici pe cale forţată, prin expropriere.

Este interzisă chiar şi dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile şi superficia.

Aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.

Bunurile proprietate publică, în principiu, nu pot face obiectul privatizării.

Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil extinctiv, cât şi achizitiv.

Fiind alienabile, bunurile aflate în proprietatea publică sunt şi insesizabile, în sensul că nu pot fi urmărite de creditorii proprietarului sau ai persoanelor care le posedă cu orice titlu.

3. Domeniul public. Noţiune. Determinarea bunurilor care sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică

Prin domeniul public, lato sensu, înţelegem toate bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică, precum şi bunurile proprietate privată care prin natura lor ori în temeiul unei dispoziţii exprese a legii, trebuie păstrate şi transmise generaţiilor viitoare, reprezentând valori destinate uzului public sau folosirii lor în interes public.

Prin domeniul public, stricto sensu, înţelegem numai bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. La aceste bunuri se mai adaugă şi serviciile publice.

Bunurile de “uz public” sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinţă generală. (ex: pieţe, poduri, drumuri, grupuri statuare, monumente publice etc.)

- 11 -

Bunurile de “interes public” sunt acele bunuri care prin natura lor sunt destinate a fi folosite sau exploatate în cadrul unui serviciu public, pentru desfăşurarea unor activităţi care interesează întreaga societate sau o anumită colectivitate, fără a avea acces la folosinţa lor concretă şi nemijlocită orice persoană sau toate persoanele. (ex: dotările tehnico-edilitare, clădirile şcolilor şi spitalelor, teatrele, muzeele satului etc.)

Sfera obiectului dreptului de proprietate publică poate suferi modificări prin lărgirea sau restrângerea ei.

Secţiunea a II-a. Exercitarea dreptului de proprietate publică

1. Organizarea exercitării dreptului de proprietate publică

Autorităţile centrale ale puterii executive, autorităţile publice judeţene şi locale, acţionează exclusiv în calitatea lor de autorităţi publice, adică subiecte de drept administrativ sau public. Aşadar, respectivele autorităţi nu participă la această activitate în calitate de subiecte de drept civil.

În vederea exercitării prin altul a dreptului de proprietate publică, marea majoritate a bunurilor proprietate publică sunt încredinţate, prin acte de putere sau prin norme juridice, unor persoane juridice înfiinţate în acest scop, tot prin acte de putere. Unele bunuri sunt atribuite prin contract, persoanelor juridice de drept privat şi persoanelor fizice. Alteori sunt încredinţate spre folosinţă persoanelor juridice fără scop lucrativ sau închiriate.

Bunurile proprietate publică pot fi date în administrare, în concesiune, folosinţă gratuită şi închiriate.

Aşadar, asupra bunurilor proprietate publică se pot constitui trei drepturi reale principale derivate:a) dreptul de administrare al regiilor autonome sau instituţiilor publice;b) dreptul de concesiune;c) dreptul de folosinţă asupra unor bunuri imobile.

2. Dreptul de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor publice asupra bunurilor proprietate publică

Bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean şi local.

Regiile autonome sunt întreprinderi ale statului sau, după caz, judeţului ori municipiului, fiind persoane juridice de natură mixtă, de drept public şi de drept privat.

Instituţiile publice sunt persoane juridice înfiinţate prin acte de putere ale autorităţilor publice centrale sau locale în scopul realizării unor activităţi fără caracter comercial sau pentru îndeplinirea unui serviciu public nepatrimonial.

Instituţiile publice sunt dotate şi cu bunuri, mai ales imobile, aflate în proprietatea publică.

Dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate publică. Dreptul de proprietate publică poate fi exercitat practic, de regulă, prin regiile autonome şi instituţiile publice, numai pe temeiul dreptului de administrare.

Dreptul real de administrare este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

- 12 -

Dreptul juridic de administrare are trei caracteristici:a) posesiab) folosinţac) dispoziţia

Atributul de posesie din conţinutul oricărui drept real este format din două elemente: corpus – stăpânirea materială a bunului – şi animus – intenţia sau voinţa titularului dreptului de a stăpâni bunul pentru sine şi de a se comporta faţă de toţi ceilalţi ca titular al acelui drept real.

Atributul de folosinţă conferă titularului dreptului de administrare posibilitatea şi obligaţia de a utiliza bunurile proprietate publică în scopul îndeplinirii obiectului său de activitate.

Dreptul de administrare nu poate conferi titularului său mai multe atribute decât are proprietarul. Dreptul de proprietate publică este inalienabil. Urmează că şi dreptul de administrare este, în principiu, inalienabil, inclusiv nedezmembrabil.

3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică

Concesiunea este de trei feluri:a) concesiunea de bunurib) concesiunea de servicii publicec) concesiunea de activităţi economice

A. Concesiunea de bunuri

Pot fi concesionate bunuri proprietate publică ori privată a statului.

B. Concesiunea de servicii publice

În sens material sau funcţional, prin serviciu public se înţeleg activităţile care se îndeplinesc în vederea satisfacerii unui interes public.

C. Concesiunea de activităţi economice

Pot fi obiect al concesionării unele activităţi economice care sunt declarate, prin lege, de interes naţional sau local.

Prin contractul de concesiune o parte, numită concedent, transmite pentru o perioadă determinată, de cel mult 49 de ani, celeilalte părţi, numită concesionar, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun, pe riscul şi pe răspunderea sa, în schimbul unei redevenţe.

Contractul de concesiune este un contract administrativ.

Contractul de concesiune este un contract solemn, forma scrisă fiind obligatorie sub sancţiunea nulităţii absolute, sinalagmatic, oneros, comutativ, cu executare succesivă şi intuitu personae, subconcesionarea fiind interzisă.

Asupra bunurilor aflate în concesiune, concesionarul are un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate publică.

- 13 -

Dreptul de concesiune este opozabil tuturor, cu excepţia proprietarului.

Dreptul de concesiune nu dezmembrează dreptul de proprietate publică.

Titularul dreptului real de concesiune are recunoscute atributele de posesie şi folosinţă asupra bunurilor respective, inclusiv dreptul de a culege sau percepe în proprietate fructele produse de acestea. Poate avea recunoscut şi atributul de dispoziţie materială asupra bunurilor, cum ar fi dobândirea în proprietate a productelor.

4. Dreptul real de folosinţă asupra unor bunuri din domeniul public

Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice.

Dreptul de folosinţă este acel drept real principal, esenţialmente temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate publică, constituit prin acte administrative individuale, cu titlu gratuit, în favoarea unor persoane juridice fără scop lucrativ.

Dreptul de folosinţă are următoarele caractere:a) este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate publică;b) este un drept real intuitu personae;c) este un drept real imobiliar;d) este un drept cu titlu gratuit;e) este un drept revocabil;f) este un drept esenţialmente temporar.

Capitolul V. Regimul juridic al circulaţiei imobilelor

1. Probleme introductive

Terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României.

În funcţie de destinaţia lor, terenurile se clasifică în cinci categorii:a) terenuri cu destinaţie agricolă;b) terenuri cu destinaţie forestieră;c) terenuri aflate permanent sub ape;d) terenuri în intravilan;e) terenuri cu destinaţii speciale.

După forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor juridic, terenurile se clasifică în:a) terenuri aflate în proprietate privată;b) terenuri aflate în proprietate publică.

- 14 -

În principiu, terenurile proprietate privată, se află şi rămân în circuitul civil general. Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fiind inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.

2. Reguli speciale şi incapacităţi prevăzute de lege în ce priveşte circulaţia terenurilor prin acte juridice între vii

Înscrisul autentic este condiţia specială de validitate a actelor de înstrăinare între vii a terenurilor. În cazul în care contractul de înstrăinare a unui teren se face cu nerespectarea condiţiei înscrisului autentic, se aplică principiul conversiunii actului juridic nul într-un alt act juridic ale cărui condiţii de validitate sunt îndeplinite.

Existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz, cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar.

Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România şi apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, şi vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

3 Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor

Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt şi rămân în circuitul civil general, putând fi înstrăinate prin acte juridice şi dobândite prin modurile reglementate de Codul civil (vânzare-cumpărare, donaţie, rentă viageră, contract de întreţinere, testament, succesiune legală, uzucapiune şi accesiune). De asemenea, dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi dezmembrat, prin constituirea în favoarea altuia de drepturi reale principale derivate, şi grevat printr-un drept special de ipotecă sau un privilegiu imobiliar special.

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică.

Înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort.

Donaţiile oferite regiilor autonome sau societăţilor comerciale cu capital majoritar de stat se acceptă de conducătorii acestora, cu autorizaţia prealabilă a organului tutelar sau a consiliului judeţean ori al municipiului Bucureşti.

Sub sancţiunea nulităţii absolute, certificatul de urbanism trebuie eliberat de către autorităţile administrative competente să emită autorizaţiile de construire, ori de câte ori se cere încheierea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile, sau constituirea unei servituţi.

Cum legea nu prevede respectarea cerinţei înscrisului autentic pentru înstrăinarea construcţiilor, înseamnă că în afara cazurilor de excepţie prevăzute de Codul civil şi a situaţiilor când înstrăinătorul construcţiei este şi proprietarul terenului pe care acesta se află, actul de înstrăinare între vii este suficient să fie perfectat în forma înscrisului sub semnătură privată. Consemnarea actului de înstrăînare într-un înscris sub semnătură privată este necesar numai ad probationem şi pentru a fi posibilă îndeplinirea cerinţelor de publicitate imobiliară.

4. Dreptul de preemţiune

- 15 -

Dreptul de preemţiune este dreptul conferit de lege unor persoane de a cumpăra cu prioritate un bun mobil sau imobil din categoria celor prevăzute de lege atunci când proprietarul său s-a hotărât să-l înstrăineze prin vânzare sau să îl valorifice prin contracte cu executare succesivă (închiriere, concesiune).

Capitolul VI. Modalităţile dreptului de proprietate

1. Consideraţii generale

Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie că aparţin simultan şi concurent la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului.

Proprietatea comună are două forme:a) dreptul de proprietate pe cote-părţi;b) dreptul de proprietate în devălmăşie.

Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se caracterizează prin aceea că existenţa sa în patrimoniul dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat, pentru a se reîntoarce, de regulă, în patrimoniul înstrăinătorului.

Este vorba despre situaţiile următoare:a) în cazul în care transmisiunea dreptului de proprietate are loc printr-un act juridic sub condiţie rezolutorie.b) donaţiile între soţi sunt revocabile.c) donaţiile făcute de persoane care n-au copii sau alţi descendenţi în momentul perfectării lor sunt revocate de plin drept, dacă donatorului i se naşte un copil.d) în ipoteza în care o persoană construieşte pe terenul altuia, proprietarul terenului, invocând accesiunea, poate deveni şi proprietar al construcţiei.

Dreptul de proprietate anulabilă constă în dreptul de proprietate care este dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă sau anulabil.

2. Dreptul de proprietate pe cote-părţi

Dreptul de proprietate pe cote-părţi se mai numeşte şi coproprietate, caracterizându-se prin faptul că un bun aparţine, simultan şi concurent, la doi sau mai mulţi proprietari, fără ca bunul respectiv să fie fracţionat în materialitatea sa.

Fiecare coproprietar are determinată o cotă-parte ideală, abstractă, matematică din dreptul de proprietate.

În timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Coproprietatea sau proprietatea pe cote-părţi este o modalitate a dreptului de proprietate, în timp ce indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Dreptul de proprietate pe cote-părţi este de două feluri:

- 16 -

a) dreptul de proprietate pe cote-părţi obişnuită sau temporară;b) dreptul de proprietate pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

3. Coproprietatea obişnuită sau temporară

Specificul coproprietătii obişnuite sau temporare constă în faptul că are caracter vremelnic deoarece durează în timp până la sistarea ei, prin împărţeală.

Izvoarele coproprietăţii obişnuite sau temporare:a) moştenire;b) contract de dobândire a unui bun de către două sau mai multe persoane;c) uzucapiunea rezultată dintr-o coposesie;d) construirea sau realizarea în comun a unui bun mobil sau imobil;e) încetarea unei societăţi civile neurmată de împărţirea patrimoniului ei între asociaţi, etc.

Regimul juridic al coproprietăţii nu este organizat prin lege.

Succesiunea constituie principala şi cea mai frecventă sursă a coproprietăţii.

A. Drepturile copărtaşilor asupra bunului în materialitatea sa

În lipsa unor reglementări legale în materie ori a convenţiei copărtaşilor, s-ar impune aplicarea şi respectarea principiului unanimităţii.

Având în vedere specificul coproprietăţii, actele juridice care se încheie asupra bunului comun în materialitatea sa ori asupra unei părţi materiale determinată din bun sunt guvernate de regula unanimităţii. Există totuşi unele derogări şi atenuări, de exemplu în ce priveşte actele de conservare şi de administrare.

În mod normal, un singur copărtaş nu poate încheia acte de dispoziţie, fără acordul unanim al celorlalţi copărtaşi, prin care să înstrăineze sau să greveze întregul bun ori o parte materială determinată din acel bun. Pe de altă parte, actul juridic încheiat de un singur coproprietar, fără acordul celorlalţi coproprietari, este valabil sub condiţia rezolutorie ca la partaj bunul obiect al acelui act să nu fie atribuit unui alt coproprietar, indiferent de faptul că terţul dobânditor a cunoscut sau nu că înstrăinătorul nu este proprietarul exclusiv al bunului comun.

B. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate

Orice coproprietar poate înstrăina şi greva cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului în favoarea unui alt copărtaş sau a unei terţe persoane.

Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare

Are loc prin împărţeală sau partaj, adică operaţia juridică prin care încetează starea de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii.

Dreptul de a cere ieşirea din indiviziune este imprescriptibil. Este un drept potestativ.

Partajul poate fi cerut de coproprietari, dar şi de creditorii personali ai unuia/unora dintre coproprietari, pe calea acţiunii oblice.

- 17 -

A. Împărţeala convenţională

Împărţeala convenţională se realizează prin acordul de voinţă al tuturor copărtaşilor sau prin bună învoială.

B. Împărţeala judecătorească

Împărţeala judecătorească este necesară ori de câte ori copărtaşii nu se înţeleg cu privire la modul de partajare a bunului comun, precum şi în alte cazuri.

Modalităţile concrete de realizare a partajului judiciar sunt:

a) prin partajarea în natură a bunului sau bunurilor;b) prin atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a unuia dintre copărtaşi;c) prin vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc.

Împărţeala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi.

4. Coproprietatea forţată şi perpetuă

Coproprietatea forţată şi perpetuă are ca obiect un bun sau anumite bunuri care, prin natura lor, pot şi sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari, neputând fi împărţite.

Bunurile care alcătuiesc obiectul coproprietăţii forţate constituie accesoriul altor bunuri principale ce se află în proprietate exclusivă. Înstrăinarea ori grevarea lor este posibilă numai împreună şi concomitent cu înstrăinarea sau grevarea dreptului de proprietate asupra bunului principal.

Un coproprietar nu poate încheia acte de dispoziţie prin care să înstrăineze separat bunul aflat în coproprietate forţată. În schimb, fiecare coproprietar are dreptul să înstrăineze bunul principal şi, automat, fără consimţământul celorlalţi coproprietari, înstrăinează şi dreptul de proprietate pe cote-părţi asupra bunului accesoriu.

5. Dreptul de proprietate în devălmăşie

Dreptul de proprietate în devălmăşie, formă a dreptului de proprietate comună, se particularizează prin aceea că titularii săi nu au determinată nici măcar o cotă-parte ideală, matematică din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor.

Singurul caz legiferat în dreptul român este dreptul de proprietate devălmaşă a soţilor asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei.

Comunitatea matrimonială de bunuri a soţilor este o noţiune mult mai largă decât devălmăşia, deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci şi celelalte drepturi patrimoniale, reale şi de creanţă, precum şi obligaţiile patrimoniale.

Legea instituie o prezumţie de mandat tacit reciproc între soţi.

Bunurile comune pot fi împărţite, în anumite împrejurări excepţionale, şi în timpul căsătoriei. Împărţeala poate fi cerută de unul dintre soţi sau de creditorii personali ai soţilor.

- 18 -

Prin desfacerea sau încetarea căsătoriei, dreptul de proprietate devălmaşă se transformă, în plan intelectual, într-o proprietate pe cote-părţi.

6. Proprietatea periodică

Prin proprietatea periodică se înţelege o coproprietate obişnuită (pe cote-părţi), în care divizarea intelectuală a dreptului de proprietate se face având ca reper unităţi de timp succesive, egale sau inegale (perioade diferite de folosire exclusivă de către titularii dreptului a întregului bun obiect al proprietăţii).

Proprietatea periodică poate fi cuprinsă în ideea de coproprietate, aşa cum este reglementată de prevederile Codului civil.

Ceea ce însă diferenţiază proprietatea periodică faţă de exprimarea proprietăţii tradiţionale pe cote-părţi este tocmai caracterul divizat al dreptului, exprimat prin tranşe de timp.

Atributele posesiei şi ale dispoziţiei materiale şi juridice asupra întregului bun sunt exercitate concomitent şi împreună de către toţi titularii dreptului de proprietate periodică.

Proprietatea periodică poate avea ca obiect orice fel de bunuri corporale, mobile sau imobile.

Capitolul VII. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

1. Consideraţii generale

Atunci când unele atribute ale proprietăţii se exercită cu titlu de drept real principa şi distinct asupra unui bun de către o altă persoană decât proprietarul, se realizează ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate.

Dezmembrămintele proprietăţii sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc prin despreinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietate.

Revocarea acestor drepturi poate avea loc numai cu titlu de sancţiune şi trebuie dispusă obligatoriu, în cadrul unui proces, de către instanţele de judecată.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt:a) dreptul de uzufructb) dreptul de uzc) dreptul de abitaţied) dreptul de servitutee) dreptul de superficie.

Dreptul de proprietate publică nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi.

2. Dreptul de uzufruct

- 19 -

Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenţialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparţin în proprietatea altei persoane, care conferă titularului său, numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului.

Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele de posesie şi folosinţă, uzufructuarul având şi dreptul de a culege sau percepe, în proprietate, fructele bunului respectiv.

Proprietarul care a cedat uzufructul păstrează nuda proprietate, numindu-se nud proprietar.

Caracterele dreptului de uzufruct:a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate în proprietatea altuia.b) este un drept real, fiind opozabil tuturor.c) în aparenţă, dreptul uzufructuarului este asemănător dreptului unui chiriaş, dar deosebirile sunt majore.d) uzufructul este un drept esenţialmente temporar.e) este un drept inaccesibil.

Uzufructul asupra imobilelor şi ale accesoriilor acestora poate fi ipotecat, pe cale de consecinţă putând fi scos la vânzare silită.

Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile şi imobile.

Uzufructul are ca obiect, de regulă, numai bunuri neconsumptibile.

Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individuale, determinate, ori o fracţiune dintr-o universalitate sau chiar o întreagă universalitate. De aceea, după caz, el este cu titlu particular, cu titlu universal sau universal.

Uzufructuarul cu titlu particular nu este ţinut niciodată de datoriile patrimoniului din care bunul obiect al dreptului de uzufruct face parte, în timp ce uzufructuarul universal sau cu titlu universal sunt sunt obligaţi să contribuie la pasivul succesoral.

Dreptul de uzufruct poate fi constituit numai asupra bunurilor de orice fel aflate în proprietate privată, adică în circuitul civil, indiferent de titular.

Uzufructul se dobândeşte prin voinţa omului (prin convenţie şi testament), la care se adaugă uzucapiunea.

Dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr-un partaj judiciar, deoarece instanţele nu pot, împotriva voinţei coproprietarilor, să decidă naşterea altor drepturi reale decât cele existente.

Uzufructuarului îi sunt recunoscute următoarele drepturi:a) dreptul de a obţine posesia bunului şi de a o exercita paşnic şi nestingherit;b) dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele în deplină proprietate, în limitele şi cu respectarea destinaţiei bunului;c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute numai lui în mod direct, personal şi nemijlocit, fie prin altul, pe temeiul unui contract de închiriere ori de arendă sau cedând exerciţiul fructului.

Uzufructuarul are următoarele obligaţii:a) înainte de a intra în exerciţiul dreptului său, uzufructuarul are obligaţia de a proceda la inventarierea bunurilor mobile şi la constatarea stării materiale în care se află imobilele;b) de a se folosi de lucru ca un bun proprietar;c) de a face acte de conservare şi întreţinere a lucrului (reparaţii mici şi chiar unele reparaţii mari dacă facerea

- 20 -

lor rezultă din lipsă de întreţinere, adică din neefectuarea reparaţiilor mici care cad în sarcina sa);d) de a aduce la cunoştinţa proprietarului orice tulburare şi uzurpare a dreptului de proprietate;e) de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului.

Drepturile nudului proprietar:a) dreptul de a înstrăina bunul, dobânditorul fiind obligat să respecte dreptul de uzufruct până la stingerea lui;b) dreptul de a greva bunul cu o ipotecă sau alte sarcini reale;c) dreptul de a percepe în proprietate productele bunului, fără a împiedica sau limita exerciţiul dreptului de uzufruct de către uzufructuar;d) dreptul de a exercita toate acţiunile prin care se apără dreptul de proprietate.

Obligaţiile nudului proprietar:a) de a se abţine de la orice act juridic sau fapt manterial prin care ar împiedica sau tulbura pe uzufructuar în exerciţiul liber şi deplin al dreptului său;b) de a-l despăgubi pe uzufructuar în cazul în care, prin fapta sa, a micşorat valoarea uzufructului; c) de a efectua reparaţiile mari ale bunului;d) de a-l garanta pe uzufructuar contra evicţiunii.

Stingerea uzufructului are loc:a) prin moartea uzufructuarului;b) prin expirarea termenului pe durata căruia a fost constituit;c) prin consolidare sau întrunirea în aceeaşi persoană a calităţilor de proprietar şi de uzufructuar;d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescripţia extinctivă;e) prin pieirea totală a bunului;f) prin renunţarea uzufructuarului la dreptul său;g) prin decăderea din dreptul de uzufruct, pronunţată de instanţa de judecată la cererea nudului proprietar;h) prin rezoluţiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobândit dreptul de proprietate;i) prin prescripţia achizitivă, atunci când un terţ dobândeşte pe această cale dreptul de proprietate asupra bunului.

Bunul trebuie restituit de bună voie în starea în care uzufructuarul l-a primit.

3. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

Sunt varietăţi ale dreptului de uzufruct, care se particularizează prin aceea că titularul are recunoscute atributele de posesie şi folosinţă asupra bunului altuia, dar numai în limitele satisfacerii nevoilor lui şi ale membrilor familiei sale.

Atunci când dreptul de uz are ca obiect o casă de locuit sau o locuinţă se numeşte drept de abitaţie.

Sunt drepturi de uzufruct restrânse.

Dreptul de uz este acel drept real principal, esenţialmente temporar, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care conferă titularului său atributele de posesie şi folosinţă asupra unui bun aflat în proprietatea altuia, dar numai în limitele necesare satisfacerii trebuinţelor lui şi ale familiei sale.

Fructele care depăşesc trebuinţele titularului dreptului şi ale familiei sale sunt inalienabile.

Dreptul de abitaţie este un drept de uz care are ca obiect o locuinţă. El conferă titularului său dreptul de a poseda şi folosi acea locuinţă proprietatea altei persoane, pentru satisfacerea trebuinţelor de locuit ale lui şi ale

- 21 -

familiei sale.

I se aplică regulile de la uzufruct.

Dreptul de abitaţie este inalienabil, insesizabil şi nu poate fi închiriat.

4. Dreptul de servitute

Este un drept real principal derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul şi utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparţin la proprietari diferiţi.

Caracteristici:a) servitutea este un drept imobiliar;b) servitutea este un drept perpetuu;c) servitutea este indivizibilă

Clasificarea servituţilor:a) după modul lor de exercitare, servituţile pot fi continue şi necontine;b) după felul în care se manifestă, servituţile sunt aparente şi neaparente;c) după obiectul lor, servituţile sunt: pozitive şi negative; urbane şi rurale.d) după modul lor de constituire, servituţile sunt: naturale, legale şi stabilite prin fapta omului.

În accepţiunea proprie acestei noţiuni, sunt servituţi veritabile numai acelea care se stabilesc prin fapta omului, adică prin act juridic, uzucapiune şi prin destinaţia proprietarului.

Servituţile naturale şi servituţile legale sunt simple îngrădiri sau limitări normale ale atributelor, de regulă a celui de folosinţă, din conţinutul juridic al dreptului de proprietate. Servituţile naturale sunt în realitate tot servituţi legale, fiind de asemenea prevăzute de lege.

Acestea pot fi:a) servituţi reciproce sau bilateraleb) servituţi nereciproce sau unilaterale.

Servituţile reciproce sau bilaterale sunt acele îngrădiri sau limitări legale ale dreptului de proprietate prevăzute de lege în folosul şi, respectiv, sarcina a două imobile, fiecare fiind, în raport cu celălalt, în acelaşi timp, atât fond dominant, cât şi fond aservit sau dominat.

Dimpotrivă, servituţile nereciproce sau unilaterale sunt acelea care se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile şi în sarcina celuilalt imobil, în aşă fel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond aservit sau dominat.

A. Servituţile reciproce sau bilaterale

a) servitutea sau dreptul de grăniţuire;b) servitutea distanţei plantaţiilor;c) servitutea picăturilor din streaşină;d) servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare;e) servitutea negativă de vedere.

B. Servituţile nereciproce sau unilaterale

- 22 -

a) servitutea de scurgere a apelor naturale;b) servitutea izvoarelor;c) servitutea de trecere sau a locului înfundat;

Servituţile stabilite prin fapta omului sunt singurele servituţi veritabile.

Servituţile propriu-zise pot fi stabilite în trei moduri:a) prin titlu;b) prin uzucapiune;c) prin destinaţia proprietarului.

Prin titlu se înţelege un act juridic: contractul cu titlu oneros, contractul cu titlu gratuit, testamentul.

În principiu, orice servitute poate fi stabilită prin titlu.

Pot fi dobândite prin uzucapiune numai servituţile propriu-zise şi aparente.

Se constituie prin destinaţia proprietarului o servitute atunci când unul şi acelaşi proprietar a două imobile vecine stabileşte între ele o stare de fapt care ar fi o servitute dacă ar aparţine la proprietari diferiţi.

Pentru apărarea dreptului de servitute, titularul său are la dispoziţie o acţiune petitorie, numită confesorie de servitute.

5. Dreptul de superficie

Nu este reglementat direct şi expres în Codul civil.

Este acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcţiile, plantaţiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă, accesoriu dreptului de propriette asupra construcţiilor, plantaţiilor etc.

În sens strict, dreptul de superficie este antiteza instituţiei accesiunii imobiliare artificiale.

Dreptul de superficie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, dar apare doar în cazul construcţiilor, plantaţiilor ori a altor lucrări ridicate pe suprafaţa solului sau făcute în pământ.

Caractere juridice:a) este un drept real imobiliar;b) este un drept perpetuu;c) este un drept imprescriptibil extinctiv.

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege.

Teoretic, şi uzucapiunea de 30 de ani reglementată de codul civil poate duce la superficie numai că, într-un asemenea caz, posesorul preferă dobândirea a însuşi dreptului de proprietate asupra terenului.

Prin titlu înţelegem un act juridic, care poate fi: o convenţie, testamentul sau un act de concesiune.

Toate construcţiile ridicate în timpul căsătoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soţi sunt bunuri comune. Soţul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie.

- 23 -

Dreptul de superficie conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie.

Dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Poate fi grevat de sarcini reale.

Capitolul VIII. Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

1. Noţiune, enumerare şi clasificare.

Sintagma “moduri de dobândire a dreptului de propriette” desemnează totalitatea mijloacelor reglementate de lege – acte juridice şi fapte juridice – prin care se poate dobândi dreptul de proprietate indiferent de forma sub care se prezintă.

Reglementare

Modurile generale, în enumerarea Codului civil, sunt:a) succesiune,b) legate,c) convenţie sau contract,d) tradiţiune,e) accesiune sau încorporaţiune,f) prescripţie achizitivă sau uzucapiune,g) lege,h) ocupaţiune.

În opinia autorilor, modurile generale sunt:a) contractiul sau convenţia translativă sau constitutivă de drepturi reale;b) succesiunea legală;c) succesiunea testamentară;d) uzucapiunea sau prescripţia achizitivă;e) accesiunea;f) posesia de bună credinţă a bunurilor mobile;g) dobândirea fructelor de către posesorul de bună credinţă a bunului frugifer;h) tradiţiuneai) ocupaţiunea.

Clasificare

A. După întinderea dobândirii:

a) modurile de dobândire universală sau cu titlu universal sunt acelea prin care se dobândeşte o întreagă universalitate sau o fracţiune dintr-o universalitate;b) modurile de dobândire cu titlu particular sunt acele acte sau fapte juridice prin care se dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unor bunuri determinate, privite în individualitatea lor.

- 24 -

B. După caracterul dobândirii:

a) modurile de dobândire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoană dobândeşte dreptul de proprietate numai dacă se obligă să plătească înstrăinătorului un echivalent (vânzarea-cumpărarea, schimbul, renta viageră, contractul de întreţinere etc.);b) modurile de dobândire cu titlu gratuit constau în acele fapte şi acte juridice în temeiul cărora dobânditorul se îmbogăţeşte, nefiind obligat la plata unii echivalent (contractele donaţia -, uzucapiunea, succesiunea legală, succesiunea testamentară etc.).

C. După momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de proprietate:

a) modul de dobândire între vii;b) modul de dobândire pentru cauză de moarte.

D. După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii:

a) Modurile originare, adică acele mijloace juridice în temeiul cărora dobânditorul unui bun este primul său proprietar;b) Modurile derivate de dobândire – acele mijloace juridice care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoană la alta.

Cel mai important mod de dobândire a dreptului de proprietate este convenţia sau contractul.

2. Convenţia sau contractul – mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

Def. Contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane cu intenţia de a produce efecte juridice (ex: vânzarea-cumpărarea, schimbul, donaţia şi renta viageră).

Principiul potrivit căruia transmiterea dreptului de proprietate ori constituirea dreptului real are loc în momentul încheierii contractului => “Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat.” (art. 1295 alin. 1 C.civ.)

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil. În această situaţie, contractul se consideră încheiat numai atunci când acordul de voinţă îmbracă forma solemnă a înscrisului autentic.

3. Accesiunea sau încorporaţiunea

Sursa: “Tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului.” (art. 488 C.civ.)

Def. Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine şi proprietar al bunului mai puţin important sau accesoriu. Fosul proprietar al bunului accesoriu, de regulă, are dreptul să primească o despăgubire, în virtutea principiului îmbogăţirii fără just temei.

Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară. Accesiunea imobiliară, la rândul ei, poate fi: naturală şi artificială.

Accesiunea imobiliară naturală – unirea sau incorporarea a două bunuri având proprietari diferiţi, fără intervenţia omului:a) aluviunea

- 25 -

b) avulsiuneac) insulele şi prundişuriled) accesiunea albiei unui râue) accesiunea animalelor sălbatice

Accesiunea imobiliară artificială – se realizează prin intervenţia şi activitatea omului:a) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele aflate în proprietatea altei persoane => proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări; el este însă îndatorat, în virtutea principiului îmbogăţirii fără just temei, să plătească valoarea materialelor celui căruia i-au aparţinut; de asemenea, poate fi obligat şi la plata de daune interese în condiţiile răspunderii civile delictuale;b) accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren, aflat în proprietatea altuia => proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrărilor realizate, având însă obligaţia să-l despăgubească pe constructor tot pe temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză;

Tratamentul juridic al constructorului de rea-credinţă

Este acea persoană care ridică o construcţie sau face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, cunoscând că terenul în cauză nu-i aparţine, ci este proprietatea altuia.

Proprietarul terenului are două posibilităţi:a) invocă accesiunea devenind proprietar al construcţiei, plantaţiei ori lucrării respective, cu obligaţia de a plăti constructorului de rea-credinţă valoarea materialelor şi preţul muncii;b) îl obligă pe constructorul de rea-credinţă să procedeze la desfiinţarea sau ridicarea construcţiei, plantaţiei sau lucrării respective, pe propria lui cheltuială, şi de a pretinde daune-interese, dacă a suferit un prejudiciu, în condiţiile răspundrii civile delictuale.

Tratamentul juridic al constructorului de bună-credinţă

Este persoana care ridică o construcţie sau face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, având convigerea fermă, dar eronată, că acel teren se află în proprietatea sa.

Proprietarul terenului devine, prin accesiune, şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau altei lucrări, fără a putea cere demolarea ori desfiinţarea ei. El este însă îndatorat, în virtutea principiului îmbogăţirii fără just temei, să plătească valoarea materialelor celui căruia i-au aparţinut.

Dreptul de accesiune imobiliară artificială ia naştere numai în momentul în care proprietarul terenului îşi manifestă expres voinţa de a deveni proprietarul construcţiei, invocând accesiunea.

Constructorul are calitatea de creditor iar proprietarul terenului pe aceea de debitor al obligaţiei de despăgubire.

Dreptul de creanţă al constructorului, până la manifestarea de voinţă a proprietarului terenului de a prelua construcţia, este un drept afectat de modalităţi. Este un drept sub condiţie suspensivă.

Dreptul de creanţă al constructorului este supus prescripţiei extinctive în termenul general de trei ani. Termenul de prescripţie începe să curgă din momentul realizării condiţiei suspensive, constând în manifestarea de voinţă a proprietarului terenului de a prelua construcţia, plantaţia sau lucrarea realizată de creditor.

Atunci când o construcţie, plantaţie sau lucrare se realizează de către o persoană pe terenul altuia pe baza unei convenţii încheiată cu proprietarul terenului, constructorul devine proprietarul acesteia şi titularul dreptului de

- 26 -

superficie.

Accesiunea mobiliară – unirea a două bunuri mobile care aparţin la proprietari diferiţi ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană, prin munca sa, folosind materialele altuia.

Sunt trei cazuri:a) adjoncţiuneab) specificaţiuneac) confuziunea (amestecul)

A. Adjoncţiunea – unirea a două bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât, deşi formează un tot, ele pot fi despărţite şi conservate separat, fără a-şi pierde individualitatea (ex: tabloul şi rama sa)

Acest tot revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezintă partea principală.

Proprietarul în favoarea căruia operează adjoncţiunea este obligat de a plăti celuilalt proprietar preţul bunului unit cu bunul său.

B. Specificaţiunea – confecţionarea sau realizarea unui bun nou de către o persoană, prin munca sa, folosind sau prelucrând un material, o materie primă sau un bun aflat în proprietatea altuia.

Proprietatea bunului astfel obţinut revine, după caz, proprietarului materiei întrebuinţate sau specificatorului.

C. Amestecul (confuziunea) – unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât ele îşi pierd individualitatea, neputând fi separate (ex: două metale topite împreună).

4. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă

Este naşterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi termenul prevăzut de lege.

Considerente justificative:a) deşi este o stare de fapt, de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate (uzucapiunea are rolul de a înlătura dificultatea şi inconvenientele probei dreptului de proprietate);b) transformă o aparenţă îndelungată într-un raport juridic de proprietate cert şi indiscutabil;c) constituie şi o sancţiune indirectă îndreptată împotriva fostului proprietar al imobilului care, dând dovadă de neglijenţă, l-a lăsat timp îndelungat în posesia altei persoane.

În principiu, domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se află în proprietate privată, indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritorială, o regie autonomă, societate comercială cu capital de stat, mixt sau particular ori persoanele fizice.

În sistemul Codului civil, uzucapiunea este de două feluri:a) uzucapiunea de 30 de anib) uzucapiunea de 10 sau 20 ori de 10 până la 20 de ani.

A. Uzucapiunea de 30 de ani – pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real principal să poată fi dobândit prin uzucapiunea de 30 de ani este necesară îndeplinirea a două condiţii:a) posesia să fie utilă, adică o posesie propriu-zisă şi neviciată;b) posesia să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună-credinţă sau de

- 27 -

rea-credinţă.

B. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani – “Cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a tribunalului unde se află nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani, dacă locuieşte afară din acea rază teritorială.” (art. 1895 C.civ.)

Acest fel de uzucapiune se aplică numai bunurilor imobile individual determinate.

Două condiţii speciale:a) posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă cauză;b) posesia să fie de bună credinţă.

Prin just titlu se înţelege orice act juridic translativ de proprietate, precum vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul etc.

Problema uzucapiunii se pune doar atunci când, datorită unei împrejurări ce ţine de acel act juridic, deşi dobânditorul imobilului se consideră adevăratul proprietar, convins fiind de efectul său translativ, actul respectiv nu are totuşi capacitatea sau puterea de a-i strămuta proprietatea, ci numai posesia imobilului.

Justul titlu trebuie să aibă dată certă.

Joncţiunea posesiilor înseamnă unirea posesie uzucapantului, adică a posesorului actual, cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de către autoru său, pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Nu este o obligaţie, cu o facultate.

Termenul de prescripţie se calculează pe zile şi nu pe ore. Ziua este de 24 de ore. Ea începe la miezul nopţii şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare. Ziua în care începe prescripţia nu intră în calcul. Prescripţia se încheie la miezul nopţii ultimei zile a termenului prevăzut de lege.

Întreruperea prescripţiei este de două feluri: civilă şi naturală. Cazurile de întrerupere civilă sunt identice cu acelea de la prescripţia extinctivă. Întreruperea naturală este proprie numai prescripţiei achizitive şi intervine, cu aceleaşi efecte, în două situaţii prevăzute de art. 1864 C.civ.:a) când posesorul este şi rămâne lipsit mai mult de un an de posesia bunului, indiferent cine este autorul deposedării;b) când bunul cu privire la care se exercită posesia este declarat imprescriptibil de către lege.

Prin uzucapiune se naşte dreptul de proprietate al uzucapantului şi se stinge, concomitent, dreptul de proprietate al fostului titular. Acest efect este retroactiv. Uzucapantul devine proprietar încă din momentul când a început să curgă termenul de prescripţie.

Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea acţiunii oblice, chiar atunci când beneficiarul a renunţat la ea.

5. Alte moduri de dobândire a proprietăţii

Hotărârile instanţelor de judecată constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai în cazul când au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi.

Prin tradiţiune se înţelege remiterea materială sau predarea bunului de la înstrăinător la dobânditor.

- 28 -

Ocupaţiunea constă în dobândirea dreptului de proprietate prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănului (bunurile imobile nu sunt susceptibile de o astfel de dobândire.

Capitolul IX. Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale. Acţiunea în revendicare

1. Privire generală asupra mijloacelor juridice prin intermediul cărora se apără dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale principale

Mijloacele de drept civil prin care se apără dreptul de proprietate sau alt drept real principal constau în totalitatea acţiunilor în justiţie prin care titularul dreptului solicită instanţelor de judecată să pronunţe hotărâri în scopul de a înlătura orice atingere sau încălcare a dreptului său.

Există:a) mijloace directeb) mijloace indirecte

A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele acţiuni în justiţie care se întemeiază direct şi nemijlocit pe drepturi de creanţă, în scopul realizării lor (ex: acţiunile în executarea contractelor civile şi comerciale, acţiunea în răspundere contractuală, acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză, acţiunea în restituirea plăţii nedatorate etc.).

B. Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale constau în totalitatea acţiunilor, aşa-zisele acţiuni reale, care se întemeiază direct şi nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil.

Este vorba despre:a) acţiuni petitoriib) acţiuni posesorii.

Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care se solicită instanţei de judecată să stabilească în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui bun (ex: acţiunea în revendicare, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie şi acţiunea confesorie).

Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni prin care se urmăreşte apărarea posesiei – ca simplă stare d efapt – împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menţine, fie pentru a o redobândi când a fost pierdută.

Acţiunea în grăniţuire – orice proprietar poate obliga pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa; cheltuielile grăniţuirii vor fi suportate pe jumătate.

Grăniţuirea este o obligaţie reală de a face (propter rem), şi un atribut al dreptului real.

Acţiunea în grăniţuire este acea acţiune prin care reclamantul cere instanţei de judecată ca în cadrul unui proces să determine, prin semne exterioare, linia despărţitoare dintre cele două fonduri vecine.

Acţiunea în grăniţuire poate fi introdusă de către: proprietar, uzufructuar şi chiar de către posesor.

- 29 -

Acţiunea în grăniţuire este o acţiune reală – imobiliară, petitorie şi imprescriptibilă.

Acţiunea negatorie – acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească, prin hotărârea ce o va pronunţa, că pârâtul nu are un drept real – uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie – asupra bunului aflat în proprietatea sa şi să-l oblige, pe cale de consecinţă, să înceteze exercitarea lui nelegitimă.

Acţiunea negatorie este reală, petitorie şi imprescriptibilă.

Acţiunea confesorie – acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească, prin hotărârea ce o va pronunţa, că el este titularul unui drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate – uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie – asupra bunului altuia şi să-l oblige pe pârât, care poate fi proprietarul sau o altă persoană, să-i permită exercitarea lui deplină şi netulburată

Acţiunea confesorie este petitorie, prescriptibilă în termen de 30 de ani.

2. Acţiunea în revendicare

Acţiunea în revendicare – acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.

Acţiunea în revendicare este:a) reală (poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate);b) petitorie (prin ea se pune în discuţie, într-un proces, însăşi existenţa dreptului de proprietate al reclamantului);c) imprescriptibilă sub aspect extinctiv.

Poate fi introdusă de titularul dreptului de proprietate (proprietarul unic şi exclusiv al bunului, sau toţi copărtaşii în cazul unui bun litigios aflat în proprietate comună).

Urmare admiterii acţiunii în revendicare, instanţa de judecată recunoaşte existenţa dreptului de proprietate al reclamantului, împotriva voinţei şi susţinerilor pârâtului. De asemenea, instanţa, pe cale de consecinţă, îl obligă pe pârât să restituie bunul adevăratului proprietar şi să se abţină de la orice faptă prin care ar putea aduce atingere exerciţiului normal şi deplin al dreptului de proprietate.

Atunci când bunul revendicat a produs fructe, pârâtul, dacă a fost posesor de rea credinţă, va fi obligat să le restituie reclamantului, în natură sau contravaloarea lor. Atunci când a fost un posesor de bună-credinţă, are dreptul să păstreze fructele bunului în proprietatea sa.

Pârâtul are dreptul să pretindă reclamantului restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-a făcut cu privire la bunul respectiv (pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză a proprietarului).

3. Revendicarea bunurilor imobile

Există 2 reguli:a) acţiunea în revendicare are caracter imprescriptibil;b) proba dreptului de proprietate este în sarcina reclamantului care pretinde că este proprietarul imobilului în litigiu.

Acţiunea în revendicare se stinge numai odată cu stingerea însuşi a dreptului de proprietate (ex: prin uzucapiune).

- 30 -

În sistemul Codului civil român, singura dovadă deplină şi absolută a dreptului de proprietate imobiliară o constituie dobândirea lui prin uzucapiune.

4. Revendicarea bunurilor mobile

Este total diferită faţă de revendicarea bunurilor imobile.

Regimul revendicării bunurilor mobile diferă după cum pârâtul este un posesor de rea-credinţă, un hoţ sau un găsitor, ori un posesor de bună-credinţă.

Posesia de rea-credinţă a unui terţ dobânditor, a hoţului sau a găsitorului nu poate avea ca efect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun mobil, indiferent de durata de timp cât a fost exercitată.

Drepturile reale dezmembrăminte ale dreptului de proprietate se supun termenului de prescripţie extinctivă de treizeci de ani, putându-se stinge prin neuz, deoarece sunt considerate ca nişte excepţii de la exercitarea normală a dreptului de proprietate. Dacă ele nu sunt exercitate, raţiunea lor de a fi dispare, aşa încât legea favorizează reîntoarcerea la starea normală de proprietate.

Acţiunea în revendicare având ca obiect bunurile mobile este imprescriptibilă împotriva unui hoţ, găsitor sau terţ de rea credinţă, dar numai în măsura în care posesia acestuia nu îndeplineşte condiţiile unei posesii utile şi neviciate.

Revendicarea bunurilor mobile de la un posesor de bună-credinţă este, de cele mai multe ori, imposibilă, pentru că posesia de bună-credinţă a unui bun mobil valorează titlu de proprietate.

Pentru ca posesia de bună-credinţă a unui bun mobil să valoreze titlu de proprietate, sunt necesare îndeplinirea mai multor reguli:a) proprietarul să se fi desesizat voluntar de bunul său mobil, încredinţându-l prin contract unui detentor precar;b) detentorul precar să înstrăineze cu orice titlu bunul mobil respectiv unei terţe persoane, fără să aibă consimţământul proprietarului care i l-a încredinţat;c) terţul să dobândească bunul mobil cu bună-credinţă de la detentorul precar şi nu de la adevăratul proprietar, printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros;d) posesia terţului dobânditor de bună-credinţă a bunului mobil să fie efectivă sau reală.

Proprietarul iniţial are la dispoziţie o acţiune în despăgubire împotriva detentorului precar.

Revendicarea bunurilor mobile de la un posesor de bună-credinţă care le-a dobândit de la un hoţ sau găsitor – trebuie introdusă acţiune în revendicare în termen de 3 ani calculaţi din momentul sustragerii sau pierderii bunului.

5. Particularităţi ale regimului juridic al apărării prin revendicare a dreptului de proprietate publică şi a drepturilor reale principale derivate din acesta

Dreptul de proprietate publică este inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

Într-un proces în revendicare care are ca obiect un bun proprietate publică, calitatea procesuală activă sau pasivă aparţine proprietarului, reprezentat de autoritatea publică desemnată de lege.

Acţiunea în revendicare a unui bun proprietate publică nu poate fi paralizată prin invocarea uzucapiunii.

- 31 -

Capitolul X. Publicitatea imobiliară

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare. Sistemele de publicitate imobiliară

Def. Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri.

Obiectivele publicităţii imobiliare:a) de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, precum şi transmisiunilor imobiliare;b) de a constitui o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor imobile;c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi permanent referitor la schimbările care se produc în situaţia materială;

2. Sistemul registrelor de transcripţii şi inscripţii

Este un sistem alcătuit din registre de transcrieri şi registre de înscrieri, care se ţin în judecătorii. Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale, deoarece registrele se ţin pe numele proprietarilor, şi nu pe imobile.

Transcrierile se fac în registrul de transcrieri şi constau în copierea integrală a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale.

Înscrierea se face în registrul de înscrieri şi constă în consemnarea sau reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Fac obiect al înscrierii numai acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la această regulă, face excepţie privilegiul vânzătorului de imobile, care este supus transcrierii în registrul de transcripţii.

Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil, faţă de terţi, actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale.

3. Sistemul de publicitate prin cărţi funciare

Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real, deoarece are la bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile şi nicidecum pe proprietari. Constituie un sistem de publicitate complet, fiindcă realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare.

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc “drepturi tabulare”. Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar. Prin corp funciar se înţelege o unitate economică distinct alcătuită, după criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. Este concomitent o unitate juridică.

Corpul funciar se modifcă prin operaţiile următoare:a) alipirea (unirea mai multor parcele într-un corp funciar sau adăugarea unei noi parcele la un corp funciar);b) dezlipirea (se desparte sau se desprinde o parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unei parcele).

Principiile cărţii funciare:a) principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară (excepţii: dobândirea prin succesiune legală şi testamentară; vânzarea silită şi exproprierea – care duc la dobândirea de drepturi reale imobiliare şi fără înscrierea în cartea funciară);

- 32 -

b) principiul publicităţii integrale;c) principiul legalităţii (se verifică obligatoriu legalitatea titlului pe baza căruia a fost solicitată înscrierea în cartea funciară);d) principiul oficialităţii;e) principiul priorităţii (data înregistrării cererii în registrul de intrare este şi data înscrierii solicitate);f) principiul relativităţii;g) principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară.

Înscrierile în cartea funciară

Există 3 feluri de înscrieri:a) întăbulareab) înscrierea provizoriec) notarea.

A. Întăbularea – înscrierea prin care se transmite, constituie sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.

Este o înscriere definitivă, al cărei obiect este înscrierea drepturilor tabulare, cu efect constitutiv de drepturi.

B. Înscrierea provizorie – înscrierea prin care se strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real sub condiţia şi în măsura justificării sale ulterioare. Dacă ulterior se justifică, se transformă într-o întăbulare perfectă.

C. Notarea. Este acea înscriere care are ca obiect menţionarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terţelor persoane.

Acţiunile de carte funciară

Există două acţiuni:a) acţiunea în prestaţie tabularăb) acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

A. Acţiunea în prestaţie tabulară

În cazul în care cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar refuză să predea înscrisurile necesare pentru întăbularea/radierea dreptului în cartea funciară, persoana îndreptăţită se poate adresa instanţei de judecată, pentru ca aceasta să dispună, prin hotărâre, întăbularea sau, după caz, radierea dreptului real.

Este o acţiune reală, imprescriptibilă. Este o aplicaţie particulară, în regimul cărţilor funciare, a acţiunii în revendicare. Dacă este introdusă pentru radierea dreptului, constituie o aplicaţie particulară a acţiunii negatorii. Nu se confundă cu acţiunea în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare.

Acţiunea în prestaţie tabulară se introduce atunci când există un titlu apt de întăbulare însă înstrăinătorul nu-şi dă consimţământul la efectuarea acestei înscrieri pe numele dobânditorului.

B. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară

Se pot ivi situaţii când între starea tabulară şi realitate există neconcordanţe. Acestea se înlătură prin această acţiune.

- 33 -