9. S se determine valoarea terenului cu suprafaa 6 ari pe care este amplasat un magazin

Valoarea bunului imobil complex674 500 Euro

Costul construciei531 400 Euro

Marketing13 800 Euro

Publicitate9 200 Euro

Asigurarea1 800 Euro

Impozitul740 Euro

Beneficiul investitorului12% VP bic

Deprecierea acumulativ16% x CC

1. Cheltuielile indirect -CI = 13800+ 9200+ 1800+ 740 = 25540 euro2. Benificiul investitorului -BI = 674500 * 0.12= 80940 euro3. Deprecierea acumulata -Dacum = 531400 0.16 = 85024 euro4. Valoarea de reconstituire - VR = 531400+ 25540+ 80940 = 637880 euro5. Valoarea de piata a terenului VPt = 674500 637880 + 85024 = 121644 euro

15. Bunul imobil complex genereaz anual venitul operaional net n sum de 145 700 euro, rata de rentabilitate a investiiilor la obiectele analogice 15%. Durata de via economic rmas 80 ani, valoarea de reconstituire a construciei 640 800 euro.Determinai valoarea terenului. Rezolvare :1. Coeficientul de capitalizare 3. VON atribuit terenului0.15+ 1/80ani = 0.16 145700 102528 = 43172 euro2. VON atribuit consructiei 4. Valoarea de piata a terenului640800 * 0.16 = 102528 euro VP = VON/r = 43172/0.15 = 287817 euro

16. Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.Caracteristica obiectului evalurii i obiectelor similareCaracteristicileObiectul evaluriiObiectul 1Obiectul 2Obiectul 3

Preul de vnzare, euro250 000280 000315 000

Suprafaa bunului imobil, m2160170200190

Starea bunului imobilsatisfctoarebunbunsatisfctoare

nclzirea autonom+-++

AmplasareaPota Veche BotanicaPota VechePota Veche

Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%; nclzirea autonom majoreaz valoarea cu 2%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea cu 15 %.Rezolvare :

CaracteristicileObiectul evaluriiObiectul 1Obiectul 2Obiectul 3

Preul de vnzare, euro250 000280 000315 000

Suprafaa bunului imobil, m2160170200190

Pretul 1 m2/euro147114001658

Starea bunului imobilsatisfctoarebunbunsatisfctoare

Ajustarea 0.970.971

Pretul corectat, euro142713581658

nclzirea autonom+-++

Ajustarea 1.0211

Pretul corectat, euro145613581658

AmplasareaPota Veche BotanicaPota VechePota Veche

Ajustarea 0.8511

Pretul corectat, euro123813581658

Ajustarea generala0.84090.97001.0000

Ponderea 123

Determinarea ponderii medii a val b.i.: Pm = (1*1238+2 * 1358+3 * 1658)/6 = 1488 euroVP = 1488 * 160 = 238080 euro

1 .Determinai valoarea de pia a blocului de producere al unei uzine cu urmtoarele caracteristici: Volumul -constructiv - 16 000 m3; - Fundaia beton armat,-Valoarea de pia a terenului 800 000 lei. - Pereii elemente prefabricate de beton armat.-Uzura elementelor n rezultatul inspectrii cldirii constituie:Nr.Elementele constructiveGreutatea specific, %Uzura, %Uzura fizica calculata, %

1Fundaie 750.35

2Perei29102.9

3Planeu de pod15101.5

4Acoperi7251.75

5Pardoseal5251.25

6Goluri 7201.4

7Finisare 7201.4

8Instalaii interioare tehnico-sanitare1600

9Alte lucrri2150.3

10Construcii metalice5100.5

Total 100x11.35

Conform indicilor comasai valoarea de reconstituire pentru 1 m3 constituie 360 lei (n preurile a.2009). Deprecierea funcional constituie 15%, cea economic 5%. Cheltuielile indirecte constituie 10%, iar beneficiul investitorului 25%.

VR = 16000 * 360 = 5760000 leiDacum = (Uf +De +Df) *VR = 31.35% * 5760 000 = 1805 760 leiVP bic = Vt+ (VR Dacum) = 800000 + (5760 000- 1805 760 ) = 4754 240 lei

20. S se determine valoarea terenului cu suprafaa 7 ari pe care este amplasat un oficiu

Valoarea bunului imobil complex712 300 Euro

Costul construciei628 700 Euro

Marketing12 400Euro

Publicitate11 600 Euro

Asigurarea1 200 Euro

Impozitul760 Euro

Beneficiul investitorului10% VP bic

Deprecierea acumulativ14% x

1. Cheltuielile indirecteCI = 12400+11600+ 1200+760 =25960 euro2. Benificiul investiroruluiBI = 712300 * 0.1 = 71230 euro3. Deprecierea acumulataDacum = 628700 * 0.14 = 880184. Valoarea de reconstituireVR = 628700 + 25960 + 17230 = 725890 euro5. Valoarea terenului VPt = 712300 725890 + 88018 = 74428 euro

3. Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.CaracteristicileObiectul evaluriiObiectul 1Obiectul 2Obiectul 3

Preul de vnzare, euro150 000180 000200 000

Suprafaa bunului imobil, m2150170180190

Pretul 1m2/euro88210001053

Data vnzrii 09.0701.0801.08

Ajustarea la data vinzarii1.066711

Pretul corectat, euro94110001053

Amplasarea Pota Veche BotanicaPota VecheBotanica

Ajusatrea la amplasare0.8210.82

Pretul corectat, euro7721000863

Starea bunului i.satesfacatoaresatesfacatoarebunasatesfacatoare

Ajustarea 10.971

Pretul corectat, euro772970863

Ajustarea generala0.87470.97000.8200

Corectia absoluta, % 12.533.0018.00

Ponderea 231

Pretul mediu ponderat pu 1 m2/euroPm = (2*772+3*970+1*863)/6 =886

Starea satisfctoare diminueaz valoarea n comparaie cu starea bun a bunului imobil cu 3%; creterea preurilor pe perioada iulie ianuarie 2008 = 10%; amplasarea la Pota Veche diminueaz valoarea cu 18 %.

VP = 886*150 =132900 euro

12. Calculai valoarea de pia a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vnzrilor n baza datelor despre 3 bunuri imobile analogice vndute recent.CaracteristicileObiectul evaluriiObiectul 1Obiectul 2Obiectul 3

Preul de vnzare, euro250 000280 000300 000

Suprafaa bunului imobil, m2140170180230

Pretul 1 m2/euro147115561304

Garaj-+-+

Ajustarea 0.951.00.95

Pretul corectat, euro139715561239

Data vnzrii 09.0801.0901.09

Ajustarea 1.211

Pretul corectat, euro167615561239

Stil arhitectonicsimpluavansatsimpluavansat

Ajustarea 0.9410.94

Pretul corectat, euro157515561165

Ajustarea generala1.071610.8930

Ponderea 231

Pretul mediu ponderat 1m/eurPm= (2*1575+3*1556+1*1165)/6= 1497

Valoarea bunului, euro VP = 1497 * 140 = 209 580

Lipsa garajului diminueaz valoarea bunului imobil cu 5%; creterea preurilor pe perioada ianuarie 2008 ianuarie 2009 = 24%; stil arhitectonic avansat majoreaz valoarea cu 6 %.

7.Apreciai nivelul de risc al unui proiect investiional n domeniul construciei imobilului comercial dac n urma examinrii pieei s-a aflat c n 2 cazuri similare a fost cptat un profit de 1,5 mln lei, n 5 cazuri 1,6 mln lei i n 3 cazuri 1,2 mln lei. Nr. proiecteProfit mln. lei

2/1021.5

5/1051.6

3/1031.2

Et = 1500000*(2/10) + 1600000*(5/10)+ 1200000*(3/10) = = 1460000 lei = = * 2/10 + *5/10 + = 174356 lei = * 100 % = (174356 / 1460000) *100 % = 11.94 %; risc: 0 -10 % - scazut, 10 -25 % - mediu, m.mult 25 % - ridicat

10. Calculai valoarea de pia a bunului imobil, tiind c: Suprafaa total 2000m2, plata pentru arend 15$/m2/lun, pierderi 20%, cheltuieli operaionale -2500$/an.Evaluatorul a gsit 3 bunuri imobile analogice vndute recent:

Obiecte analogiceSuprafaa totalPlata pentru arendPreul de vnzareVON (S * Par.)Rcap (VON/Pret)Rcap medie

Obiectul 11200m27 $/m2/lun298 000$84000,028

Obiectul 21500m24 $/m2/lun180 000$6000euro/l0,0330,034

Obiectul 31800m25 $/m2/lun215 000$90000,042

VBP = 2000mp * 15$/mp/lun * 12luni = 360000$Pierderi ) 360000 * 0.20 = 72000 $VBE = VBP Pierd. = 360000 72000 = 288000$VON = VBE CO = 288000 2500= 285500$VP = VON / Rcap = 285500 / 0.034 = 8 397 059$

6. Determinai valoarea medie ponderat a costului capitalului compus din mijloace proprii i mprumuturi i valoarea prezent a fluxului de numerar generat de un proiect de investiii dac: profitabilitatea fr risc 11%; coeficientul beta 1,2; profitabilitatea medie a peii - 20%; dobnda pentru mprumutul bancar 26%; ponderea mijloacelor mprumutate 40%. Fluxurile de numerar pentru urmtorii 4 ani consecutiv - 24000 lei, 32000 lei, 35000 lei i 37000 lei.

CMPC = CCpr * Wcpr + CC *Wc *(1-Iv); CCpr =Rf + (Rm-Rf)* = 11% + (20-11)*1.2 = 21.8% CMPC = 21.8 *0.60 + 26 *0.85* 0.4 = 13.08 + 8.84 = 21.92 %

14. Apreciai acceptabilitatea proiectului prin determinarea VNAT (NPV) i IP (PI), dac rata de actualizare este de 25%. indicatorulVenitul din vnzriCostul vnzrilorAmortizarea InvestiiiCF neta=25 %CFN

anul

150 000

265 00020 0002 00045 0000.800036000

380 00025 0002 00055 0000.640035200

480 00025 0002 00055 0000.512028160

580 00025 00200055 0000.409622528

VNAT = CF I = 121888 50000 = 71888; IP = VNAT/I = 71888/ 50000 = 1.43

5.Apreciai valoarea de pia a depozitului care are urmtoarele caracteristici: Suprafaa 800 m.p., plata pentru arenda lunar 10$/m.p., pierderile din neachitare sau lipsa arendailor 10%, heltuieli operaionale 12%, rata de actualizare 27%,. Peste 3 ani imobilul va putea fi vndut cu 200 000$.

VP = ; VBE = (VBP-DSL) +AV; VON = VBE COVBP = 800 *10 *12 = 96000 $PV = A ((1+i)n 1/i *(1 +i)n)DSL = 10% * 96000 = 9600 $ PV = 76032 *(1.273-1/0.27 * 1.273) = 76032 * 1.8956 = VBE = 96000 9600 = 86400 $ =144130.8 =144131 $CO = 12 % *86400 = 10368 $ PVR= R *(1/(1+i)3) = 200000/1.273 = 97642 $VON = 86400 10368 = 76032 $ VP = R + VON = 97642 + 144131= 241773 $

8. Calculai mrimea deprecierii acumulate al unui imobil prin metoda duratei de via economic i metoda segregrii, dac: Durata de via economic 100 ani Vrsta efectiv 30 ani Plata pentru arenda anual pentru imobilul respectiv constituie 10 000$ Plata pentru arenda anual a unui imobil asemntor modern 12 000$ Rata de capitalizare 10% Uzura fizic 10% Deprecierea economic 15%. Valoarea de reconstituire constituie 450000$Metoda segregarii1. Da = Df+De+Uf; Df = Pa ob.modern Pa ob. ev/rc = 12 00- 10000/0.1 = 20000;Df (%) = 20000 *100 %/45 000 = 4.44 % Da = 10 % + 15 % + 4.44 % = 29.44 %2. Metoda duratei de viata economicaDa = VE/DVE *100 % = (30/100) *100 % = 30 %

4. Calculai : 1) suma impozitului care a fost achitat n 2009 dup intrare n vigoare a noului sistem de impozitare; 2) suma impozitului care se va achita n 2010.Obiectul impunerii:Cas locativ n satul Mgdceti, mun. Chiinu, suprafaa total 250m2 , valoarea de pia constituie 16 000 euro Cursul: 1 euro = 17 lei

250 m2 = 100 + 50+50+50: 100* (0.3%/100) = 0.3; 50* (0.3%/100)*1.5 = 0.225; 50 *(0.3%/ 100)*2=0.3 50 * (0.3 %/100) * 10 = 1.5

VP = 16000 * 17 = 272000 lei; pretul 1m2/lei = 272000/ 250 = 10 88 leiI = 1088 * 2.325 = 2529.6 lei I = 2529.6 lei

2. Determinai suma impozitului pe bunul imobil care a fost achitat n 2009 conform sistemului nou de impozitare i care urmeaz a fi achitat n 2010:Obiectul impunerii fiscale casa de locuit din oraul Chiinu, suprafaa total este de 425 m2 , valoarea estimat de OCT(evaluarea masiv) constituie 2550mii lei.

Scutire pentru Chisinau : VP < 380 000 lei 2550000 > 380000Art.280, titlul VI, Codul Fiscal Cota: max 0.3 %2012-2013 -0.252011 min- 0.05 % -0.02

Val max = 2550000 * 0.3/100 = 7650 leiVal min = 2550000 * 0.05/100 = 1275 leiR/s: valoarea impozitului constituie o valoare intre 1275 - 7650 lei (cota concreta fiind stabilita de primaria municipiului chisinau)

11.S se determine valoarea de pia a lotului de pmnt. Evaluatorul a selectat 4 loturi analogice vndute, despre care se cunoate urmtoarea informaie:Elemente de comparaieLotul evaluatLoturi analogice

Lotul 1Lotul 2Lotul 3Lotul 4

Preul de vnzare, euro186 250164 700194 300180 050

Data vnzrii2 luni n urm3 luni n urm1 sapt. n urm5 luni n urm

Corectie 57008550014250

Pretul corectat, euro191950173250194300194300

Amplasarea Pota VechePota VecheCiocanaCiocanaCiocana

Corectie 1.0-2350-2350-2350

Pretul corectat, euro191950170900191950191950

Suprafaa, ari1212111212

Corectie 1.0210501.01.0

Pretul corectat, euro191950191950191950191950

17.Firma X planific s cumpere un lot de pmnt i darea lui n arend pe 5 ani cu plata anual de arend 3 400 euro. Dup expirarea termenului de arend, lotul va fi vndut la preul 74800 euro.La ce pre firma X trebuie s cumpere un lot de pmnt ca s obin un venit de 20%? 1) PV = A *( (1+i)n 1) / i (1+i)n = 3400 * (1.23 1 ) /( 0.2 * 1.2 3) = 2.1064 * 3400 = = 7162 euro2) PVR = R / (1+i)n = 74800/1.2 3 = 42986 euro3) VP = 7162 + 42986 = 43828 euro

18.Determinai valoarea de pi a lotului de pmnt, daca venitul operaional net care se prognozeaz a fi obinut de la folosirea lui constituie 68 700 lei. Evaluatorul a analizat datele de pia de vnzare a trei loturi simulare:

1.IndiciiLotul 1Lotul 2Lotul 3

2.Preul de vnzare, lei420 800494 300473 600

3.Venitul brut efectiv, lei92 30087 40096 700

4.Cheltuielile operaionale, lei 36 20032 90038 200

5.VON56 10054 50058 500

6.Rata capitalizarii0.13330.11030.1235

7.Media aritmetica0.1224

8.VON obiectului evaluat68 700

9.Valoarea de piata a obiectului evaluat, lei561 433

5 = 3-4; 6 = 5 / 2; 7 = 6 / 3; 9 = 8 /7;

19. Determinai suma impozitului pe bunurile imobile conform Titlului VI al Codului Fiscal i dup sistemul vechi de impozitare .D.I. Obiectul impozitului construcie industrial, situat n zona industrial a or. Bli. Valoarea de bilan net 1250 000 leiValoarea de pia 480000 $.

VP = 480 000*12 = 5 760000 leiImpz = 0.1 % * VP = (01. / 100 )* 5670000 = 5670 lei8