6. DREPTURILE REALE ASUPRABUNURILOR STRĂINE IURA IN RE ALIENA 1. Noţiunea de drepturi reale asuprabunurilor altuia             Aşa cum am văzut mai înainte, dreptul de proprietate conferă titularului trei prerogative: dreptul de a se folosi de lucru (ius utendi), dreptul de a-i culege roadele (ius fruendi) şi dreptul de a dispune de el (ius abutendi).            Există cazuri când unele din aceste prerogative (ius utendi şi fruendi) sunt separate de dreptul de proprietate respectiv, fiind exercitate de alte persoane decât proprietarul.            În asemenea situaţii, proprietatea apare ca lipsită de unele atribute, adică este grevată de o servitute. Pe cale de consecinţă, persoana care exercită aceste prerogative are un drept asupra unui lucru al altuia, un ius in re aliena, adică o servitute. În dreptul roman, cu excepţia dreptului de proprietate, toate celelalte drepturi reale poartă denumirea drepturi reale asupra lucrului altuia[1].            Servituţile sunt drepturi reale constituite fie în folosul unui fond, adică servituţi prediale sau reale, fie în favoarea unei persoane, situaţie în care se numesc servituţi personale.            Instituţia servituţilor s-a născut ca urmare a apariţiei proprietăţii private asupra pământului, în interesul utilizării şi exploatării unui teren sau a unei case. Interesul de a exploata un bun al altuia a impus sarcini asupra altuia, tocmai pentru a uşura realizarea acestui scop[2].            O perioadă de timp, romanii au confundat dreptul de servitute cu dreptul de proprietate, astfel încât o servitute de trecere pe terenul altuia echivala cu dreptul de proprietate asupra acelui drum, motiv pentru care servituţile prediale rustica erau încadrate în rândul bunurilor mancipi. Din cauza acestei confuzii, servitutea putea face obiectul unei posesiuni. Prin legea Scribonia s-a interzis uzucapiunea servituţilor, pentru că uzucapiunea implica posesiunea unui lucru, în timp ce servitutea fusese elaborată deja ca un drept încorporat ce nu putea fi posedat[3].            Cele mai vechi servituţi au fost cele de trecere, la care s-au adăugat cele care dădeau dreptul de a lua apă de pe terenul altuia, de a scoate nisip şi var din ogoarele vecine şi servituţile legate de punerea în cultură a ogoarelor, adică servituţile prediale rustice.            O dată cu reconstrucţia Romei după incendierea de către gali, au apărut aşa numitele servituţi prediale urbane, destinate unei mai bune utilizări a imobilelor (servitutea de vedere, de picătura streşinii, dreptul de a sprijini zidul unei construcţii pe acela al vecinului etc.)            Apariţia acestor servituţi, socotite res nec mancipi, deoarece nu erau legate de cultivarea ogoarelor, a avut drept rezultat schimbarea conceptului juridic de servitute, fiindcă exerciţiul acestor servituţi nu necesita fapte actuale, asemenea celor prediale rustice. Servituţile devin adevărate drepturi, cel puţin cele urbane.            În legătură cu servituţile personale se impune precizarea că acestea au apărut din nevoia de a se recunoaşte proprietarilor cele mai variate posibilităţi de a dispune de bunurile lor, prin detaşarea unor prerogative din proprietatea unor bunuri mobile sau imobile. De exemplu, prin intermediul dreptului de uzufruct, pater familias putea asigura condiţii de existenţă unor persoane, fără a scoate bunurile respective din patrimoniu familiei, constituind numai un drept temporar de folosinţă celor în cauză; sau soţul lăsa prin testament anumite bunuri în folosinţă soţiei căsătorite fără manus şi care nu avea drept la succesiunea bărbatului ei.            Celelalte drepturi reale asupra bunurilor altuia au apărut tot datorită unor necesităţi economice şi anume pentru asigurarea intereselor proprietarilor funciari (de exemplu, în cazul emfiteozei sau superficiei) sau ocrotirii creditorilor (de exemplu, în cazul ipotecii şi gajului)[4].             Servituţile prediale şi personale. Asemănări şi deosebiri            Servituţile sunt drepturi reale care conferă anumite prerogative asupra unor bunuri străine, fie în interesul unui fond determinat, fie în interesul unei persoane.            Caracterele generale ale servituţilor prediale şi personale sunt:            a) servituţile sunt drepturi reale, atât în cazul când sunt prediale, cât şi în cazul când sunt personale, astfel că sunt totdeauna apărate prin acţiuni reale;            b) servituţile nu creează obligaţii în sarcina proprietarului bunului aservit (de exemplu, nu poate fi obligat să întreţină drumul pe care se  exercită servitutea de trecere). Această consecinţă rezultă din caracterul de dezmembrământ al proprietăţii pe care îl au servituţile. Sarcina impusă fondului aservit constă numai într-o atitudine pasivă, adică titularul fondului grevat trebuie să tolereze un act pozitiv săvârşit de îndrituit (in patiendo), sau să se abţină de la ceva (non facere). Proprietarul bunului grevat nu poate fi obligat să facă ceva (in faciendo consistere neguit); face excepţie servitutea zidului comun, în

care caz proprietarul este obligat să ţină în stare bună zidul de sprijin;            c) fiind un drept real desprins din dreptul de proprietate, servitutea nu poate fi constituită asupra unui lucru propriu (nemini res sua servit). Servitutea poate exista numai în cazul unor imobile care aparţin la doi proprietari diferiţi. Servitutea este un lucru corporal;            d) fiind constituită în favoarea unui fond determinat sau a unei persoane determinate, servituţile nu pot fi înstrăinate şi nici grevate de o altă servitute. Servitutea nu poate fi transmisă, nu poate fi înstrăinată sau grevată cu o altă servitute, potrivit regulii servitus servitutes esse non potest (nu se poate crea servitute din servitute). Deci servitutea servituţii nu este posibilă oricâţi proprietari s-ar succeda;            e) servituţile nu se prezumă, ele trebuie dovedite că au fost constituite printr-unul din modurile de naştere a servituţilor. Din acest caracter rezultă că: folosirea unei treceri nu înseamnă că s-a constituit o servitute; servitutea trebuie să fie utilă fiindcă restrângerea dreptului de proprietate al cuiva nu poate fi legitimată decât de un interes vădit al beneficiarului;            f) servituţile sunt indivizibile, cu excepţia uzufructului. Ele există în folosul şi sarcina terenurilor învecinate în întregime, iar nu în folosul sau sarcina părţii individuale a unuia din coproprietari; prin exercitarea servituţii numai de unul din coproprietari, s-ar exercita dreptul real în întregime. Pomponiu spunea că usus erorum (al servituţilor rurale) indivisus est.            În caz de coproprietate, toţi coindivizii trebuie să-şi dea consimţământul pentru înfiinţarea unei servituţi în profitul ori în sarcina fondului comun.            Caractere comune numai servituţilor prediale:            a) servitutea predială are un caracter perpetuum, adică durează atâta vreme cât durează şi imobilul. Obligaţia şi dreptul de servitute, la moartea proprietarului celor două fonduri           – dominat şi aservit – trec la moştenitorii acestora[5]. Din caracterul perpetuum rezultă că servituţile prediale nu pot fi constituite până la un termen sau sub condiţie. Terenul şi nevoile cultivării lui fiind permanente, se impune ca şi servitutea să fie permanentă (pretorul a admis totuşi unele servituţi prediale limitate în timp, prin folosirea unei excepţii de doi ani, când titularul o exercita contrar înţelegerii părţilor).            O altă consecinţă care rezultă din caracterul perpetuum o constituie existenţa în permanenţă a unei cauze care să reclame folosirea fondului servit. Ea trebuie să aibă o calitate naturală şi permanentă care să îngăduie exercitarea servituţii;            b) servituţile prediale acordă prerogative care nu pot depăşi nevoile şi interesele fondului dominant, pe când cele personale pot oferi prerogative mult mai largi;            c) servituţile prediale presupun două imobile, care trebuie să fie învecinate sau cel puţin apropiate pentru a permite exercitarea servituţii în favoarea fondului dominant. Cele personale pot avea ca obiect şi un lucru mobil.             A. Servituţi predialeAcestea presupun cu necesitate două fonduri: unul în folosul căruia există servitutea, numit fond dominant şi altul de servitute, numit fond aservit[6].            Servituţiile prediale folosesc numai nevoilor economice ale fondului şi nu proprietarului acestuia. De aceea îngăduinţa dată proprietarului fondului învecinat de a se plimba, ori de a culege fructele de pe terenul vecin poate constitui o servitute personală sau un drept de creanţă, iar nu o servitute predială.            Fondurile trebuie să fie vecine, iar servituţile să se exercite cu caracter permanent. De exemplu, nu poate exista o servitute asupra unei cisterne de apă care ar putea seca, ci numai asupra unui debit de apă permanent sau periodic, dar regulat.            Servituţile prediale s-au împărţit, în raport cu împrejurarea dacă fondul dominant are sau nu clădiri pe suprafaţa sa, în rustice şi urbane. Dacă imobilul este o casă, vom avea o servitute urbană indiferent unde s-ar afla acea casă; dacă imobilul dominat este un teren, vom avea o servitute predială rustică, chiar dacă terenul este situat într-un oraş.            Principalele servituţi din dreptul roman erau:            – iter, adică dreptul de a trece pe terenul altuia călare sau pe jos;            – actus, adică dreptul de a trece cu turmele şi animalele de povară pe terenul altuia;            – via, dreptul de a trece cu căruţa pe fondul altuia;            – ius pascendi, a trece cu animalele la păscut pe terenul altuia;            – servitus altius tollendi, pe baza căreia proprietarul putea ridica zidul mai sus decât era vechea clădire;            – servitus oneris ferendi, era servitutea de a purta o greutate (a întreţine bine zidul pe care se sprijină o construcţie a vecinului);            – servitus aquae hanstus, era dreptul de a scoate apă de pe pământul altuia;            – servitus aquaductus, era dreptul de a trage apa prin fondul aservit.            Dintre servituţile urbane, cea mai veche este aceea de scurgere a apelor murdare (cloaca), la care s-a adăugat scurgerea apelor de ploaie de la casa vecină.

             B. Servituţi personale            Servitutea personală era un drept real asupra lucrului altuia inseparabil legat de persoană. Ea putea greva şi un bun mobil            Aceste servituţi nu durează atâta timp cât există bunul, ci dispar o dată cu moartea titularului dreptului. Servitutea personală nu este perpetuă, ci esenţialmente temporară şi în favoarea unei persoane determinate individual.            Servituţile personale sunt:            – usus – dreptul de a se folosi de lucrul altuia;            – habitatio – dreptul de a locui într-o casă;            – operae – serviciile aduse de un sclav sau animal altei persoane decât stăpânului său;            – usufructus – dreptul de a folosi un lucru şi de a-ţi însuşi fructele produse de el.             Usufructul            Uzufructul este cea mai importantă servitute personală, celelalte fiind variante ale acesteia. Uzufructul este dreptul de a te folosi de lucrurile altuia şi de a le culege substanţa (usufructus est ius alienis rebus utendi, fruendi, salva rerum substantia). Această definiţie a jurisconsultului Paul a fost preluată de Iustinian şi îşi găseşte locul şi în legislaţiile moderne[7].            Uzufructul presupune două persoane: proprietarul lucrului grevat numit nud proprietar (nudum dominium) şi titularul dreptului numit uzufructuar.            Aşa cum am arătat la dobândirea fructelor, uzufructuarul dobândeşte fructele prin percepţie, ceea ce înseamnă că: dacă uzufructul a încetat mai înainte de culegerea recoltei, moştenitorii nu au dreptul la recolte, ci nudul proprietar; dacă uzufructul se deschidea înainte de culegerea recoltelor, dreptul de a culege aparţine uzufructuarului[8].            Uzufructul nu poate fi înstrăinat ca drept, ci numai în exercitarea lui, pentru o perioadă mai scurtă ca cea a acestui drept viager.            Caracterele uzufructului: uzufructul poate avea ca obiect fie un bun imobil, fie mobil, dar lucruri corporale iar nu drepturi; uzufructul avea ca obiect un bun neconsumabil; uzufructuarul nu putea să consume lucrul ori să-l înstrăineze pentru că el nu avea decât ius utendi et fruendi (drept de folosinţă şi de culegere a fructelor).            Obligaţiile uzufructuarului. Deoarece dreptul de uzufruct este un drept real, distinct de dreptul de proprietate, părţile (uzufructuarul şi nudul proprietar) nu au obligaţii unul faţă de celălalt[9].            În situaţia în care uzufructuarul ar fi comis un delict în dauna nudului proprietar, el va răspunde potrivit regulilor răspunderii civile delictuale. Între aceste persoane există doar obligaţia de non facere (a nu face), adică să nu se stânjenească unul pe altul.            De remarcat faptul că pretorul a reglementat o promisiune de garanţie contra uzufructuarului prin care i s-a impus acestuia să se folosească de lucrul grevat cu un vir bonus (bun tată de familie) şi că îl va restitui la sfârşitul uzufructului. Obligaţia de restituire trecea la moştenitori. Această garanţie era luată în prezenţa unor chezaşi şi se numea cautio usufructuariae (garanţia uzufructului).            În conformitate cu această promisiune de garanţie, uzufructuarul trebuia să cultive ogoarele, să repare imobilele, să plătească impozitele, să replanteze via, etc.            Uzufructuarul avea o răspundere in abstracto, fiind ţinut pentru culpa oamenilor pe care îi folosea la munci chiar şi pentru o culpă de omisiune cât de mică. Ca un bun gospodar, uzufructuarul trebuia să păstreze destinaţia principală a lucrului. De exemplu nu putea să transforme un parc într-o grădină de zarzavat, deşi prin aceasta ar mări veniturile fondului.            Pentru a constata starea lucrului dat în uzufruct, nudul proprietar şi uzufructuarul erau obligaţi să întocmească un inventar.            Uzufructul este singura servitute care se poate constitui chiar asupra unei părţi indivize dintr-o coproprietate, urmând ca celelalte cote părţi să rămână libere de orice sarcină.            Quasi usufructul este un drept real de uzufruct care se purta asupra unui bun consumptibil.            La început, acest drept nu a fost admis deoarece uzufructuarul nu putea să păstreze nealterată substanţa lucrului respectiv[10].            În epoca imperială a crescut foarte mult valoarea şi importanţa bunurilor mobiliare. Pentru ca aceste bunuri să poată fi lăsate prin testament, fie în totalitate, fie în cote-părţi, s-a îngăduit constituirea asupra acestor lucruri a unui drept real care seamănă foarte mult cu uzufructul dar care nu permite păstrarea substanţei lucrului. Acest drept s-a numit quasi-usufruct. El se deosebeşte de uzufruct, având unele trăsături proprii şi anume: quasi-uzufructuarul, fiind proprietar asupra lucrului, îl poate înstrăina, vechiul proprietar rămânând doar cu un drept de creanţă; quasi-uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate şi calitate, iar nu aceleaşi lucruri fiindcă le-a consumat; pentru restituirea lucrului, proprietarul are la îndemână o acţiune reală, în cadrul uzufructului, iar în cazul quasi-uzufructului o acţiune personală; problema riscului pieirii fortuite a lucrului se rezolvă diferit deoarece

quasi-uzufructuarul având proprietatea lucrului, regula res perit domino (lucrul pierit e al stăpânului) devine res perit debitori (lucrul pierit e al debitorului).            Usus            Este o servitute personală care constă în dreptul de a folosi lucrul şi de a-i culege roadele în limitele nevoilor personale[11].            Jurisprudenţa romană avea tendinţa de a lărgi drepturile uzuarului. S-a admis ca uzuarul să poată culege fructele în măsura necesităţilor sale şi ale familiei sale; poate primi oaspeţi străini alături de el să locuiască casa, dar nu poate închiria şi nici ceda dreptul său real.            Dreptul pretorian a impus beneficiarului o cautio usuaria (garanţie a uzului) pentru a se asigura proprietarul în ceea ce priveşte întreţinerea lucrului şi restituirea lui.                    Habitatio şi operae            Habitatio este dreptul de a locui casa altuia, iar operae consta în dreptul la serviciile sclavilor sau animalelor lăsate beneficiarului prin testament. Dreptul de habitatio nu se stingea prin non usu (neuz) şi nici prin capitis deminutio (pierderea capacităţii) a titularului. Dreptul la operae trece chiar la moştenitorii legatului[12].             Constituirea servituţilor            Servituţile prediale rustice, fiind strâns legate de agricultură, erau considerate bunuri mancipi, astfel că dobândirea lor se realiza prin mancipaţiune şi celelalte moduri de drept civil[13].            Servituţile prediale urbane erau considerate res nec mancipi şi se dobândeau prin in iure cessio.            Servituţile personale se constituiau în majoritatea cazurilor prin legat.            Cu ocazia partajului, prin adiudicatio, judecătorul putea să atribuie cu ocazia partajului, unei părţi nuda proprietate, iar celeilalte uzufructul.            Prin usucapio s-au putut dobândi servituţi până la apariţia legii Scribonia, care a desfiinţat acest mod de drept civil.            Când se folosea mancipaţiunea şi in iure cessio, servitutea se putea constitui fie direct (spre exemplu, dobânditorul spunea „afirm că am un drept de trecere pe fondul Cornelian”), fie indirect cu ocazia unei vânzări (când vânzătorul îşi reţinea pentru sine dreptul de trecere pe terenul înstrăinat). În asemenea cazuri, dobânditorul afirma solemn, când primea lucrul, că fondul este al său, mai puţin dreptul de trecere.            Asupra fondurilor provinciale nu se puteau constitui servituţi în conformitate cu regulile dreptului civil, astfel că se foloseau pacte şi stipulaţiuni (pacta et stipulationes). Pactul era un contract neformal de naştere a unei servituţi, iar stipulaţiile erau clauze penale care întăreau exerciţiul de fapt al servituţii.            Servituţile se puteau constitui şi tacit, în ipoteza în care proprietarul unui fond îngăduia unui terţ exerciţiul unei servituţi (patientia et usus – răbdare şi folosinţă), a cărei ocrotire o asigura dreptul pretorian, sub forma unei tradiţiuni.            În perioada imperiului, pretorul a admis şi alte moduri de constituire a servituţilor şi anume, printr-un fel de uzucapiune. Astfel, printr-o acţiune utilă, cel care a exercitat, chiar fără just titlu şi bună credinţă, o servitute timp de 10 ani între prezenţi şi 20 de ani între absenţi, dobândea servitutea, dar cu condiţia ca exerciţiul servituţii să nu fi fost realizat vi (cu violenţă), clam (pe ascuns) sau precario (provizoriu)[14].            Pe timpul împăratului Iustinian, ca o consecinţă a dispariţiei deosebirilor de regim juridic dintre fondurile italice şi provinciale, au dispărut mancipatio şi in iure cessio, ca moduri de dobândire a servituţilor, iar pactele şi stipulaţiile au căpătat o largă aplicaţie.             Stingerea servituţilor            Modurile de stingere a servituţilor sunt destul de numeroase, îndeosebi pentru cele personale.            Există moduri generale de stingere ale tuturor servituţilor şi moduri speciale de stingere numai a unora dintre ele.            a) Moduri generale de stingere a servituţilor erau:            – dispariţia obiectului asupra căruia exista servitutea; dispariţia obiectului era de două feluri: materială (de exemplu, terenul aservit a fost inundat) şi juridică (de exemplu, sclavul a fost dezrobit sau terenul aservit a devenit res sacra – lucru sacru)[15];            – confuziunea avea loc atunci când calităţile de titular al servituţii şi de proprietar al obiectului grevat se reunesc în aceeaşi persoană. În aceste cazuri, servitutea dispare potrivit principiului nemini rea sua servit (nimeni nu poate constitui o servitute asupra propriului lucru);            – consolidarea era o aplicaţie a confuziunii şi consta în dobândirea de către uzufructuar a nudei proprietăţi;            – renunţarea la servitute de către titularul servituţii personale sau a proprietarului imobilului dominat în cazul servituţilor prediale;

            – încetarea prin voinţa părţilor. Era un act simetric faţă de modul juridic de constituire. Astfel, era o remancipatio, pentru servituţile care au fost constituite prin mancipare; dacă servitutea a fost constituită prin in iure cessio, renunţarea trebuia să aibă loc prin iure cessio. În acest caz, proprietarul afirma inexistanţa servituţii, iar titularul servituţii nu îl contrazicea.            În epoca clasică a dreptului roman, servituţile se puteau stinge printr-un simplu pact şi prin acordarea unei excepţii de dol proprietarului lucrului aservit.            b) Modurile speciale de stingere a servituţilor erau:            – dispariţia titularului servituţii personale;            – servituţile personale şi cele prediale rustice se puteau stinge prin nefolosirea lor într-un anumit interval de timp, ca la uzucapiune (un an dacă lucrul grevat era bun mobil şi doi ani dacă era imobil). Iustinian a modificat aceste termene, stabilind trei ani pentru mobile şi 10 ani sau 20 de ani pentru imobile[16].            – uzucapiunea libertăţii (usucapio libertatis). Servituţile prediale urbane se stingeau prin stabilirea unei situaţii contrare exerciţiului servituţii făcute de proprietarul fondului aservit, cum ar fi astuparea unei ferestre ori ridicarea unui zid peste înălţimea permisă. Dacă titularul vecin a tolerat, nu a protestat în tot timpul uzucapiunii (timp arătat în alineatul precedent), servitutea era stinsă. Termenele începeau să curgă de la data când proprietarul grevat făcea un act contrar exerciţiului servituţii[17].             Apărarea servituţilor            În vederea apărării dreptului său, titularul servituţii avea la îndemână o acţiune reală care se asemăna cu revendicarea (vindicatio servitutis) pe care o îndrepta împotriva proprietarului lucrului grevat; mai dispunea de o acţiune negatorie, de o acţiune utilă confesorie şi de o acţiune prohibitorie[18] .            a) Vindicatio servitutis (revendicarea servituţii), începând din epoca postclasică, a fost numită actio confessoria de către juriştii împăratului Iustinian întrucât era menită să ducă la recunoaşterea unui drept. Ea a fost acordată, pe cale utilă, şi superficiarilor, emfiteoţilor şi creditorilor gajişti.            Această acţiune nu putea fi introdusă decât de titularul civil al servituţii pe calea sacramentului in rem, apoi prin sponsio şi prin formula posesorie sau arbitrală. Această acţiune se putea introduce chiar dacă titularul servituţii avea exerciţiul acesteia, fiindcă esenţial era că pârâtul i-a tulburat exerciţiul servituţii.            Acţiunea urmărea repunerea părţilor în situaţia anterioară tulburării şi despăgubirea titularului servituţii. Pârâtul condamnat era obligat să dea şi o cautio non amplius turbando, adică să dea chezaşi că nu va tulbura în viitor pe titularul servituţii.            b) Acţiunea negatorie era acţiunea prin care titularul dreptului de proprietate al unui lucru contesta dreptul la servitute afirmat de către o altă persoană.            Această acţiune se deosebeşte de acţiunea în revendicare şi de cea confesorie fiindcă în acţiunea negatorie reclamantul afirmă dreptul său de proprietar liber de orice sarcină asupra lucrului. Această acţiune se putea introduce chiar dacă pârâtul nu mai exercita ori promitea că nu va mai tulbura pe proprietar sau că va restitui bunul.            c) Acţiunile utile. Dacă servituţile erau create printr-un mod pretorian, sancţiunea era făcută prin acţiunea confesorie utilă, care îndeplinea funcţia acţiunii confesorii din cadrul modurilor civile de constituire.            d) Acţiunea prin care proprietarul se opunea ca titularul servituţii să se folosească de un lucru era acţiunea prohibitorie. Această acţiune se folosea când pârâtul invoca o servitute pretoriană (spre deosebire de acţiunea negatorie folosită pentru servituţile constituite prin moduri de drept civil).               C) Superficia            Superficia este dreptul unei persoane de a folosi o construcţie zidită de ea pe terenul altuia, teren închiriat pe termen lung, cu autorizaţia proprietarului[19].            Acest drept a apărut la sfârşitul perioadei republicane din cauza crizei de locuinţe din secolul II î.Hr., când statul a fost nevoit să permită particularilor să edifice construcţii pe terenurile virane dintre case.            Superficiarul poate vinde, dona, lăsa prin testament dreptul său, ipoteca, greva de servituţi etc.            În caz de tulburare a dreptului său, superficiarul avea un interdict special, precum şi toate interdictele posesiei, fiindu-i pe deplin recunoscută calitatea de posesor civil.            Ca o recunoaştere a proprietăţii străine, superficiarul plătea nudului proprietar o dare numită solarium sau pensio.            Proprietarul fondului lăsa constructorilor folosinţa nelimitată a clădirilor ridicate, astfel că nu putea invoca principiul superficies solo cedit.

            După aceea, superficia a trecut din dreptul public în dreptul privat, aceste contracte încheindu-se şi de alţi proprietari (nu numai de stat), din necesitatea de a se soluţiona criza acută de locuinţe de la Roma (mai ales după incendierea acesteia petrecută în timpul lui Nero).            Proprietarul lucrului asupra căruia se exercita superficia avea împotriva superficiarului o acţiune în revendicare, pe care cel chemat în judecată o putea paraliza printr-o acţiune in factum.             D) Emfiteoza            Este un drept real care rezulta din contractul de emfiteoză, sancţionat de către împăratul Zeno ca o convenţie specială[20].            Potrivit prevederilor acestui contract, împăratul arenda unei persoane numită emfiteot un teren al său necultivat, pentru a-l cultiva şi a-i culege fructele, în schimbul unei dări anuale în bani, numită canon[21].            Denumirea de emphiteosis datează din secolul al II-lea d.Hr.            La început, emfiteoza consta exclusiv într-o arendare perpetuă a domeniilor imperiale, apoi a fost extinsă şi la terenurile particulare, ca urmare a decăderii economiei agrare. Datorită numeroaselor războaie, marii proprietari care deţineau enorme suprafeţe de pământ necultivate au fost nevoiţi, în scopul de a-i cointeresa pe cultivatori, să concesioneze în mâinile acestora, pe termen foarte lung sau chiar perpetuu, anumite bucăţi de teren.            Emfiteoza se deosebea de uzufruct prin mai multe caractere specifice: emfiteoza era un drept alienabil şi transmisibil, pe când uzufructul nu; emfiteotul dobândea proprietatea fructelor prin separatio, înainte de a fi luat în primire, pe câtă vreme uzufructuarul dobândea fructele prin perceptio; emfiteotul era un posesor civil apărat prin interdicte, în timp ce uzufructuarul era un simplu detentor; emfiteotul avea la îndemână şi acţiunile utile acordate nudului proprietar.            De remarcat faptul că, dacă se putea înstrăina dreptul de emfiteoză, cu atât mai mult putea fi dat în uzufruct, ipotecat sau transmis printr-un legat.            Proprietarul putea să desfiinţeze emfiteoza, atunci când emfiteotul nu plătea darea stabilită (canon), exercitând aşa numitul ius privandi (dreptul proprietarului). Acest drept de reziliere îl exercita dacă emfiteotul nu a plătit redevenţa la timpul stabilit prin contract, sau timp de trei ani, după reglementarea dată de Iustinian.            Dacă emfiteotul îşi scotea dreptul la vânzare, proprietarul avea un drept de preemţiune, iar dacă nu făcea uz de el, primea o cotă de 2% din preţul încasat de înstrăinător[22].              Fragmente din Institutiones, Gaius, Ed. Academiei, Bucureşti, 1982, Traducere, studiu introductiv, note şi adnotări de AUREL N. POPESCU - doctor în drept Bunuri            2. Astfel că o cât mai cuprinzătoare clasificare a lucrurilor (res) le împarte pe acestea în două; în adevăr, unele ţin de dreptul divin, altele de dreptul uman.            3. De drept divin sunt, de pildă, lucrurile sacre şi cele religioase.            4. Sunt sacre acelea care au fost hărăzite zeilor de sus; religioase, cele care au fost abandonate zeilor mani.            5. Sacru este acel lucru care a fost consacrat ca atare printr-o hotărâre a poporului roman, de pildă printr-o lege sau un senatusconsult, aduse în acest scop.             6. Religios facem să devină un lucru prin simpla noastră voinţă, când îngropăm un mort într-un teren al nostru, bineînţeles, numai dacă funeraliile acelui mort cădeau în sarcina noastră.            10. Acele lucruri care ţin de dreptul uman sunt bunuri sau publice sau private.            11. Publice sunt cele socotite că nu fac parte din patrimoniul unuia sau altuia (nullius), în adevăr, ele sunt socotite a fi proprietatea colectivităţii însăşi. Private sunt acelea care aparţin, individual, fiecăruia din oameni.            12-13-14. În afară de acestea, bunurile sunt unele corporale, altele incorporale. Corporale sunt acelea care pot fi atinse, precum un fond, un sclav precum şi alte nenumărate lucruri. Incorporale sunt cele care nu pot fi atinse, cum ar fi cele care constau dintr-un drept, precum un drept de succesiune şi obligaţiunile în orice fel ar fi contractate. Tot incorporabile sunt şi servituţile (iura) asupra fondurilor urbane şi rurale.            14. Unele bunuri sunt res mancipi, altele sunt res nec mancipi. Mancipi sunt, de pildă, fondurile de pământ de pe teritoriul italic … la fel şi servituţile prediale rurale. Servituţile prediale urbane sunt, într-adevăr, nec mancipi. După cum tot nec mancipi sunt şi fondurile stipendiare şi tributare.            19. În adevăr, res nec mancipi devin de plin drept ale altuia chiar numai prin simpla traditio, bineînţeles dacă sunt corporale şi se pretează deci la traditio.            22. Res mancipi, în schimb, sunt cele care se transmit altuia prin mancipaţiune, de unde le vine şi

numele de res mancipi.            24. In iure cessio are loc în modul următor: cel căruia i se cedează in iure un bun vine în faţa unui magistrat al poporului roman, fie pretorul, fie în provincie guvernatorul provinciei, şi ţinând mâna pe obiect, rosteşte următoarele: Eu declar că acest sclav este al meu după dreptul quiriţilor. Apoi pretorul întreabă pe cel care cedează dacă contrarevendică sau nu; dacă acela arată că nu sau tace, pretorul atribuie obiectul celui care l-a revendicat; această procedură poartă numele de legis actio.            32. Cum însă uzufructul poate fi constituit şi asupra sclavilor şi în general asupra animalelor, noi trebuie să înţelegem că uzufructul asupra acestora poate fi constituit şi în provincii, prin in iure cessio.            41. Dacă însă nici nu ţi-am mancipat şi nici nu ţi-am cedat in iure un res mancipi, ci numai ţi l-am remis prin simpla traditio, bunul va intra în posesiunea ta, iar mie îmi va rămâne mai departe proprietatea, conform dreptului quiriţilor, până ce, prin posesiune, îl vei uzucapa tu. Îndată însă ce termenul de uzucapiune s-a împlinit proprietatea începe a-ţi aparţine de prim drept, adică lucrul a devenit al tău, atât în proprietatea bonitară, cât şi în cea quiritară, întocmai ca şi cum ţi-ar fi fost mancipat sau cedat in iure.            42. Uzucapiunea asupra bunurilor mobile expiră după un an, iar asupra fondurilor şi clădirilor, după doi ani; aşa   s-a prevăzut în Legea celor XII Table.            66. Şi totuşi, după dreptul natural devin ale noastre nu numai bunurile care ne-au fost transmise prin traditio, ci şi acelea pe care le-am dobândit prin occupatio, ca unele ce nu aparţinuseră mai înainte nimănui; atare bunuri sunt toate cele surprinse pe uscat, în apă sau în văzduh.            80. Trebuie să atragem acum atenţia că nici femeia şi nici pupilul nu pot înstrăina res mancipi, fără încuviinţarea tutorelui; în schimb, pe acelea nec mancipi femeia le poate într-adevăr înstrăina, pe când pupilul, nu.            86. Putem dobândi nu numai prin noi înşine, ci şi prin aceia pe care îi avem sub potestas, manus sau în mancipium; la fel, prin sclavii asupra cărora avem un drept de uzufruct şi tot prin oamenii liberi şi sclavii altora, pe care-i posedăm cu bună-credinţă.            96. În fine, mai trebuie menţionat că celor ce se găsesc sub potestas, manus sau în mancipium, nu le poate fi transmis nimic prin in iure cessio; în adevăr, de vreme ce nimic nu poate fi al lor propriu, este de la sine înţeles că aceste persoane nici nu pot revendica ceva prin ele înseşi, pretinzând, in iure, că ar fi al lor propriu.  [1] v. Dig. 34.4.14. [2] v. Cod. 11.59.8. [3] v. Dig. 50.16.86. [4] v. Dig. 8.1.15.1. [5] v. Dig. 33.2.2. [6] v. I.C. Cătuneanu, op.cit., p.266. [7] v. Dig. 7.1.1. [8] v. Dig. 7.1.2. [9] v. Dig. 33.2.6. [10] v. Dig. 7.5.7. [11] v. Dig. 7.1.70.81. [12] v. Dig. 4.5.10. [13] v. Dig. 12.2.22.3. [14] v. Cod. 7.23.12.4. [15] v. P.F. Girard, op.cit., pp.376-379. 

[16] v. I.C. Cătuneanu, op.cit., p.273. [17] v. S.G. Longinescu, op.cit., pp.183-184. [18] v. Dig. 7.6. şi Dig. 8.5. [19] v. Dig. 43.18. [20] v. Dig. 6.3 şi Cod. 4.66. [21] v. Dig. 39.4.10 §1. [22] v. Cod. 4.66.3.