MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVAFACULTATEA DE DREPT

Cu titlu de manuscris CZU: 347.7(043.2)

PAUL-ROBERT TITULESCU

CONTRACTUL DE LOCAIUNE I VARIETI ALE ACESTUIA Tez de doctor n dreptSpecialitatea 12.00.03 - Drept privat (drept civil, drept al afacerilor)

Conductor tiinific: COJOCARI Eugenia, doctor habilitat n drept, profesor universitar Autor: TITULESCU Paul-Robert

CHIINU 20091

CUPRINSINTRODUCERE ........................................................................................................... 4 CAPITOLUL 1 NOIUNEA, TRSTURILE CARACTERISTICE, DELIMITAREA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE FA DE ALTE CONTRACTE ............... 12 1.1. Unele aspecte privind istoricul locaiunii ................................................................ 1.2. Noiunea i reglementarea contractului de locaiune ............................................... 1.2.1. Unele aspecte de ordin terminologic ..................................................................... 1.2.2. Noiunea de locaiune i reglementarea contractului de locaiune .................... 1.3. Trsturile caracteristice ale contractului de locaiune ............................................ 1.4. Delimitarea contractului de locaiune fa de alte contracte. Optica doctrinei franceze, romneti i moldoveneti...................................................................... 12 19 19 22 26 31

CAPITOLUL 2 CONDIIILE DE VALIDITATE, EFECTELE (CONINUTUL) I NCETAREA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE ............................................... 39 2.1. Analiza condiiilor de validitate ale contractului de locaiune ................................. 2.1.1. Consideraii privind condiiile de fond ale contractului de locaiune ................... 2.1.2. Condiiile de form n contractul de locaiune ...................................................... 2.2. Consistena coninutului (efectelor) contractului de locaiune ............................... 2.2.1. Obligaiile locatorului ........................................................................................... 2.2.2. Obligaiile locatarului ........................................................................................... 2.3. Transmiterea drepturilor dobndite prin locaiune: sublocaiunea i cesiunea locaiunii ....................................................................................................... 2.3.1. Sublocaiunea ........................................................................................................ 2.3.2. Cesiunea locaiunii ................................................................................................ 2.4. ncetarea contractului de locaiune .......................................................................... 2.4.1. Cazul denunrii unilaterale a contractului ........................................................... 2.4.2. ncetarea prin expirarea termenului. Limitele n care intervine tacita relocaiune 2.4.3. ncetarea contractului n cazul desfiinrii titlului locatorului .............................. 2.4.4. Condiiile ncetrii locaiunii n situaia nstrinrii (vnzrii) bunului nchiriat 2.4.5. Rezilierea locaiunii pentru neexecutare ............................................................... 2.4.6. Situaia ncetrii contractului pe temeiul pieirii bunului nchiriat ........................ 2.4.7. Unele cazuri de ncetare a contractului, prevzute de Codul civil al Republicii Moldova ............................................................................................................... 2.5. Problematica naturii juridice a dreptului de folosin al locatarului ....................... 39 39 49 55 55 71 84 84 87 89 89 91 95 96 99 100 101 102

CAPITOLUL 3 CONTRACTUL DE NCHIRIERE A LOCUINEI PRINCIPALA VARIETATE A LOCAIUNII. CARACTERISTICI. UNELE PROBLEME DE DREPT ................................................................................................................ 109 3.1. Noiunea i reglementarea, caracterele juridice, interpretarea i delimitarea contractului de nchiriere a locuinei ....................................................................... 109

2

3.2. Analiza condiiilor de validitate ale contractului de nchiriere a locuinei .............. 3.3. Termenul n contractul de nchiriere prorogarea legal a contractului. Dreptul chiriaului la rennoirea contractului. Accesul su la proprietate n temeiul dreptului de preemiune ...................................................................................... 3.3.1. Prorogarea legal. Rennoirea contractului de nchiriere a locuinei .................... 3.3.2. Accesul chiriaului la proprietate n temeiul dreptului de preemiune.................. 3.4. Efectele (coninutul) contractului de nchiriere a locuinei ..................................... 3.4.1. Obligaiile locatorului (proprietarului) ................................................................. 3.4.2. Obligaiile chiriaului ........................................................................................... 3.5.Transmiterea drepturilor dobndite prin nchiriere. Schimbul de locuine. ncetarea contractului .............................................................................................. 3.5.1. Subnchirierea locuinei i cesiunea contractului de nchiriere ............................ 3.6. Cauzele de ncetare a contractului de nchiriere a locuinei .................................... 3.7. Regimul nchirierii unor locuine cu destinaie special .......................................... 3.8. Calificarea contractului de locaiune (nchiriere) imobiliar ncheiat ntre comerciani .....................................................................................................................

115 122 123 127 129 129 131 135 135 138 145 152

CAPITOLUL 4 CONTRACTUL DE ARENDARE. CONTRACTUL DE LEASING O VARIETATE SPECIAL A LOCAIUNII ? 159 4.1. Aspecte generale privind varietile contractului de locaiune ............................. 4.2. Contractul de arendare. Particulariti. Probleme de drept ...................................... 4.2.1. Succint analiz a unor forme organizaional-juridice ale raporturilor de arendare prevzute n legislaia Republicii Moldova ............................................ 4.2.2. Sfera persoanelor care pot ndeplini calitatea de arendator i arenda. Optica legiuitorului cu privire la condiiile speciale necesare ........................................... 4.2.3. Problema termenului n contractul de arendare. Soarta contractului de arendare n caz de deces a uneia din prile contractante .................................................... 4.2.4. Suportarea riscurilor n contractul de arendare. Problema subarendrii i a cesiunii contractului de arendare .................................................................................... 4.3. Contractul de leasing o varietate special a locaiunii ? ....................................... 4.3.1. Noiunea i reglementarea contractului de leasing ............................................... 4.3.2. Elemente comune i de delimitare a contractului de leasing fa de contractul de locaiune i contractul de vnzare-cumprare. Calificarea contractului de leasing CONCLUZII I RECOMANDRI TIINIFICE ................................................... BIBLIOGRAFIE ........................................................................................................... LISTA PUBLICAIILOR LA TEMA TEZEI .......................................................... REZUMAT .................................................................................................................... SUMMARY ................................................................................................................... ................................................................................................................. CUVINTE CHEIE FOLOSITE N TEZ ................................................................. LISTA ABREVIERILOR FOLOSITE N TEZ ..................................................... 159 166 168 171 176 179 184 185 189 196 206 217 222 224 226 228 229

3

INTRODUCEREActualitatea temei investigate Teza de doctorat cu tema Contractul de locaiune i varieti ale acestuia, reprezint o analiz teoretico-normativ i practic privind mecanismul locaiunii i raporturile contractuale n aceast materie. n cadrul lucrrii sunt tratate teoriile diverse emise cu privire la unele probleme de drept, ct i imperfeciunile dispoziiilor legale, fiind propuse soluii teoretice i practice n scopul: realizrii unui salt calitativ al normelor legale; asigurrii unei mai mari stabiliti a raporturilor contractuale; adaptrii continue a unor texte de lege la situaii noi, precum i pentru a contribui, acolo unde se impune, la nlesnirea procesului de soluionare a litigiilor n aceast materie. Astfel, tema investigat este actual din cel puin trei puncte de vedere: - n primul rnd, pornind de la constatarea diversificrii nevoilor socialeconomice, comparativ cu perioada anterioar trecerii la economia de pia n cele dou ri (Romnia i Republica Moldova), observm c nsui normele legale (i Dreptul n ansamblu) sunt ntr-o permanent schimbare, fiind astfel posibil o intervenie de voin, destinat s dea acestora o anumit direcie. Aceast intervenie de voin poate emana de la legiuitor, cum la fel poate emana de la doctrinari, ori de la interpreii legii. Contractul de locaiune fiind unul dintre cele mai uzitate, poart aceeai amprent a diversificrii, iar intensificarea raporturilor de locaiune, nchiriere a locuinei i arendare, pun (pe cale de consecin) noi sarcini, att n faa legiuitorului, ct i n faa practicii i doctrinei. n ultimii 15 ani, att legislaia Romniei, ct i a Republicii Moldova, a nregistrat, dei lent, unele modificri, ntre care cele mai importante se refer la: intrarea n vigoare n iunie 2002 a noului Cod civil al Republicii Moldova; adoptarea de ctre Senatul Romniei n septembrie 2004 a Proiectului Noului Cod civil romn; adoptarea unor legi speciale referitoare la nchirierea de locuine ori arendare. Cu toate acestea, analiza textelor de lege scoate n eviden necesitatea unor completri i modificri (unele chiar ample i urgente), n vederea realizrii unei reglementri la zi, mai eficiente i real sau egal protectoare pentru prile contractante; n acest sens, efortul depus, i materializat n rezultatele prezentei lucrri, oglindesc preocuparea noastr de a ndeplini un rol considerabil: acela de a veni n sprijinul legiuitorului prin formularea de recomandri sau propuneri exprese de modificare a

4

textelor de lege, care s constituie soluii de natur a da o eficien mai mare dispoziiilor legale n aceast materie. - n al doilea rnd, actualitatea temei rezid n necesitatea tratrii unor probleme de drept identificate n literatura de specialitate, i cu privire la care soluiile propuse de doctrinari difer, ori nu sunt de natur a sprijini practica n aceast materie; - n fine, constatnd c locaiunea este tratat n doctrin aproape incidental, am apreciat c acest aspect poate constitui un temei pentru elaborarea unei lucrri ample, distincte att din punct de vedere al modalitii de abordare a problematicii n materie, ct i din punctul de vedere al unor opinii exprimate. Din aceste puncte de vedere, tratarea temei Contractul de locaiune i varieti ale acestuia, n cadrul prezentei lucrri, este actual att sub aspect practic, ct i teoretic. Gradul de cercetare al temei Analiza temei abordate i cercetarea aspectelor pe care le comport au fost realizate: - din perspectiv istoric, n acest cadru fiind analizate originea i evoluia raporturilor de locaiune Astfel, investigaia efectuat a condus la concluzia c legislaia Republicii Moldova i Romniei n materie, dei aparent similar, comport totui numeroase diferene ce in de influena colilor juridice, care a condus la o codificare pe dou direcii: Codul civil al Republicii Moldova poart amprenta Codului civil german (BGB), accentul punndu-se n acest caz pe realizarea unei liberti contractuale mai accentuate, precum i a unui echilibru al contraprestaiilor prilor, n timp ce Codul civil romn, inspirat din Codul civil francez de la 1804, protejeaz ntr-un mod mai accentuat drepturile locatorului, o revenire la ideea de protegiuire echilibrat a prilor contractante fiind evident n prevederile Proiectului Noului Cod civil romn din 2004 (adoptat de ctre Senatul Romniei, dar nu i de ctre Camera Deputailor) care, dei rmas nc n stadiul de proiect de Cod civil, supus modificrilor i completrilor, are o reglementare considerabil mbuntit (cu unele excepii subliniate i analizate n cadrul tezei) fa de Codul civil actual, n vigoare de la 1 decembrie 1865. - din punct de vedere doctrinar, gradul de cercetare al temei este determinat de evoluia ideilor iniiate de autori reprezentativi precum: Dimitrie Alexandresco; Hamangiu, Constantin; Rosetti-Blnescu, I.; Bicoianu Alexandru; Cantacuzino, Matei B.; Deak, Francisc; Berthiau, D.; Bnabent, A.; Huet Jrme; Mazeaud, H.L. et J. .a.m.d.

5

- din punct de vedere jurisprudenial, demersul tiinific este axat n special pe practica judectoreasc n domeniu din Romnia, Republica Moldova i Frana. Menionnd caracterul inovator al teoriilor elaborate de ctre autorii citai (enumerarea lor nefiind limitativ) relevm i cercettori din Republica Moldova, ale cror lucrri au aprut n perioada apariiei Codului civil din 6 iunie 2002 al Republicii Moldova, i care i-au adus o contribuie semnificativ n materia abordat: Eanu, Nicolae; Efrim, Oleg; Buruian, Oleg; Chibac, Gheorghe, Cimil, Dorin; Malanciuc, Ion; Bloenco, Andrei; Nichitiuc, Petru; Miin T.; Cojocari Eugenia; De asemenea evideniem i ali autori romni ale cror teorii n aceast materie au o rezonan notabil n doctrina romneasc: Valeriu Stoica; Toader, Camelia; Macovei, Codrin; Prescure, Titus; Chiric, D.; Pruteanu, S.; Ciobanu O.; Radu I. Motica; Moiu Florin etc. Modul de cercetare al temei ne-a permis s exprimm opiniile proprii i s avansm propuneri de lege ferenda, ceea ce, considerm noi, confer tezei caracter de originalitate, cu att mai mult cu ct, n doctrina de specialitate din cele dou ri, nu a fost elaborat pn n prezent o tez n care s fie abordate amnunit contractul de locaiune i varietile acestuia, de unde ineditul i, sperm noi, aplicabilitatea n msur ct mai mare a rezultatelor obinute. Scopul i obiectivele cercetrii Scopul propus prin prezenta tez este realizarea unui salt calitativ al normelor ce reglementeaz contractul de locaiune i varietile acestuia, prin propunerea de soluii la problemele de drept identificate ori dezbtute n doctrina de specialitate, sau prin conturarea unor de puncte de reper teoretice, pentru obinerea unor astfel de soluii. Astfel, identificnd existena unor contradicii n cadrul dispoziiilor n materie, ori, pe alocuri chiar neconstituionalitatea unora dintre acestea, identificnd unele lacune legislative care au creat i creeaz nc dificulti instanelor judectoreti chemate s soluioneze litigiile n aceast materie, ne-am propus ca scop semnalarea i analiza acestora n cadrul lucrrii, i avansarea unor opinii proprii, concretizate n propuneri de lege ferenda. Pe de alt parte, ne-am propus ca scop tratarea unor probleme de drept identificate n doctrin i rezolvarea acestora prin elaborarea unor noi teorii, avnd un dublu scop: pe de o parte de a propune o restructurare i completare a unor puncte de vedere n materie ale momentului, iar pe de alt parte, de a contribui la conturarea unei

6

opinii unitare, cu privire la problemele de drept n privina crora literatura de specialitate s-a pronunat deseori diferit. Analiznd legislaia ce reglementeaz contractul de locaiune i a varietilor acestuia, doctrina i practica judiciar, n comparaie cu legislaia i doctrina altor state, neam propus urmtoarele obiective: - analiza coninutului contractului de locaiune, n special din perspectiva legislaiei Romniei i a Republicii Moldova; - identificarea problemelor de drept aprute n practica judectoreasc i semnalate i n doctrin, analiza lor i elaborarea de teorii i soluii cu privire la acestea; - aprofundarea dar i reconfigurarea unor teorii doctrinare actuale privind esena i coninutul contractului de locaiune, - perfecionarea i eficientizarea cadrului legal n acest domeniu, att din Romnia, ct i din Republica Moldova, prin avansarea de propuneri de lege ferenda; Pentru atingerea scopului i obiectivelor tezei au fost elaborate i efectuate numeroase sarcini, inclusiv: analiza unei serii de acte normative i izvoare tiinifice din domeniul dreptului civil i comercial al locaiunii; stabilirea i formularea bazelor conceptuale referitoare la locaiune, cu evidenierea caracterelor specifice; reflectarea punctelor de vedere notorii ale autorilor doctrinari privind problemele de drept n aceast materie, cadru n care ne-am expus opiniile personale; propunerea de soluii de rezolvare a problemelor de drept identificate; efectuarea cercetrilor sub aspectul dreptului comparat; cercetarea coninutului normelor legale n materia locaiunii i varietilor acesteia, cu scopul de a trata imperfeciunile identificate i avansarea de propuneri concrete de modificare a textelor legale n materie, ori prin oferirea de diverse alternative de concepere a coninutului textelor legale cuprinse n codurile civile ale celor dou ri (Romnia i Republica Moldova); definirea i studierea unor varieti ale locaiunii de drept comun, prevzute n diverse legislaii strine, dar n special n legislaia francez i italian, subliniind specificul lor, spre a putea folosi ca surse de inspiraie ntr-o reglementare viitoare, att pentru legiuitorul Romniei, ct i pentru legiuitorul Republicii Moldova; elaborarea i naintarea, n baza studiului efectuat, a propunerilor de lege ferenda n materie. Suportul metodologic, teoretic i tiinific al investigaiilor Suportul teoretico-tiinific al prezentei teze l constituie n special lucrrile doctrinarilor romni i din Republica Moldova, dar i cele ale doctrinarilor francezi,7

italieni i germani din domeniul dreptului civil (materia contractelor speciale, teoria general a obligaiilor, drepturi reale), n domeniul dreptului comercial (al afacerilor), dar i n domeniile cu care dreptul civil interacioneaz (Dreptul internaional privat). Astfel, ntre autorii de referin amintim: Hamangiu, C.; Georgean, N.; Alexandresco Dimitrie; Rosetti-Blnescu, I.; Bicoianu, Alexandru; Cantacuzino, Matei B.; Barach Eugen; Deak, Francisc; Brsan, Corneliu; Sttescu, Constantin; Beleiu, Gheorghe; Stoica, Valeriu; Macovei, Codrin; Cosmovici, Paul Mircea; Deleanu, Ion; Filipescu, Ion P.; Perju, Pavel; Plastara, G.; Oancea, Dan; Maravela, Gabriel Titus; Filipescu, Andrei I.; Bic, Valer Vasile; Prescure, Titus; Motica I. Radu; Stnciulescu, Liviu; Safta-Romano, Eugeniu; Moiu, Florin; Molcu, Emil; Hanga, Vladimir; Dogaru Ion; Turianu, Corneliu; Turculeanu, Ion; Chibac, Gheorghe; Cimil, Dorin; Malanciuc, Ion; Bloenco, Andrei; Buruian, Mihail; Efrim, Oleg; Eanu, Nicolae; Eugenia, Cojocari; Bieu, Aurel; Rotari, Alexandru; Berthiau, D.; Bnabent, A.; Loyers Ann; Jrme Huet; Mazeaud Henri et Leon; Planiol, G. Ripert; Benotti, G.; Galano, F.; Voelskov R. etc. La elaborarea tezei de doctorat n calitate de baz metodologic au servit metoda sistematic, istorico-juridic, metoda de analiz i sintez, metoda comparativ, inducia i deducia, metoda statistic, i alte metode general-tiinifice, toate cercetrile efectuate fiind ndreptate spre asigurarea simplitii i certitudinii coninutului lucrrii. Cercetrile noastre au ca baz normativ-legislativ Constituia Romniei i Republicii Moldova; codurile civile naionale, Proiectul Noului Cod civil romn, precum i codurile civile ale Franei, Italiei, Canadei, Statului California, Germaniei, Austriei; legile speciale; ordonanele de urgen, decretele i hotrrile de guvern emise n domeniul nchirierii locuinelor i arendrii; Codul cu privire la locuine al Republicii Moldova; Proiectul noii legi a locuinelor din Republica Moldova; Codul comercial romn; Regulamentul cminelor, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 214 din 21 iunie 1984; Carta Social European Revizuit etc. Noutatea tiinific a rezultatelor obinute Lucrarea reprezint o analiz de esen, ampl, a coninutului contractului de locaiune i contractelor varieti ale acestuia (nchirierea de locuine i arendarea), a mecanismului locaiunii i problemelor de drept identificate. Tratat n literatura de specialitate, tematica respectiv nu a fcut pn acum obiectul vreunui studiu complex, lucrarea de fa fiind una de pionerat n literatura juridic a Romniei i Republicii Moldova. n acest context, analiznd comparativ doctrina i legislaia Romniei i8

Republicii Moldova, dar i a altor state, elementele de noutate s-au concretizat n urmtoarele direcii principale: 1. Este analizat noiunea de locaiune i reglementarea acesteia prin prisma reglementrilor Romniei i Republicii Moldova, (dar i din perspectiva legislaiei n domeniu din Frana, Italia, Germania, Canada, S.U.A.), cadru n care am concluzionat c termenul locaiune, ar trebui s fie acel termen comun folosit de Codul civil, i care urmeaz a fi aplicat ori de cte ori este vorba de nchirierea unui bun, aceast regul general putnd avea o singur excepie de ordin terminologic: cnd obiectul contractului este un teren sau alte bunuri agricole, este necesar a fi utilizat termenul arendare. 2. Sunt analizate condiiile de fond i de form ale contractului de locaiune, n acest context fiind avansate propuneri privind: completarea dispoziiilor referitoare la sfera bunurilor ce pot face obiectul contractului de locaiune; stabilirea unui reper general privind condiiile de probaiune a actelor juridice, ntre care i locaiunea; completarea reglementrii cuprinse de viitorul Cod civil romn, cu dispoziii referitoare la reziliere, n cadrul Titlului II (Izvoarele obligaiilor); revizuirea termenului prevzut pentru durata maxim a reparaiilor de urgen a bunului, precum i prevederea unor dispoziii n cadrul Codului civil al Republicii Moldova, prin care s se prevad cazurile i limitele n care locatarul poate sau trebuie s suporte reparaiile urgente n timpul locaiunii; 3. n cadrul analizei privind coninutul contractului de locaiune (drepturile i obligaiile prilor n contract) sunt propuse soluii de rezolvare a unor probleme de drept privind: garania pentru vicii datorat de locator i caracteristicile bunului nchiriat; criteriile de determinare a reparaiilor care cad n sarcina locatarului; restabilirea echilibrului valoric dintre prestaiile prilor, n caz de rupere a acestuia; rspunderea pentru incendiu i obligaia de aprare contra uzurprilor; 4. Se analizeaz de asemenea sublocaiunea i cesiunea locaiunii, precum i cazurile de ncetare a contractului de locaiune, cadru n care sunt tratate unele probleme de drept privind: condiiile ce trebuie ndeplinite de ctre locator, cu privire la motivele temeinice de refuz al consimmntului la subnchirierea sau cesiunea locaiunii de ctre locatar;denunarea unilateral a contractului de locaiune, tacita relocaiune, soarta contractului de locaiune n caz de vnzare a bunului nchiriat; 5. Fa de clasarea dreptului de folosin ntre drepturile reale prin dispoziiile Proiectului Noului Cod civil romn, este elaborat argumentat teoria personal privind reinerea acestui drept n cadrul drepturilor de crean.

9

6. n materia contractului de nchiriere a locuinei sunt tratate probleme ce in de delimitarea contractului de nchiriere a locuinei, precum i termenul n contractul de nchiriere prorogarea legal a contractului. De asemenea este cercetat problematica privind dreptul chiriaului la rennoirea contractului, precum i cea referitoare la accesul su la proprietate n temeiul dreptului de preemiune; 7. Sunt analizate efectele (coninutul) contractului de nchiriere a locuinei; transmiterea drepturilor dobndite prin nchiriere; schimbul de locuine; ncetarea contractului.; 8. Este argumentat calificarea civil, iar nu comercial, a contractului de locaiune imobiliar ncheiat ntre comerciani; 9. Sunt analizate particularitile contractului de arendare n raport cu cel de locaiune; 10. Se analizeaz problematica subarendrii i cesiunii contractului de arendare prin prisma reglementrilor din Romnia i Republica Moldova, fcndu-se propuneri de modificare i completare a legislaiei din cele dou ri pe aceste direcii. 11. Avnd n vedere teoriile (izolate) privind calificarea contractului de leasing drept o varietate special a locaiunii, cu exprimarea opiniilor proprii privind elementele comune i de delimitare a contractului de leasing fa de contractul de locaiune. Pe parcursul ntregii lucrri sunt fcute propuneri de lege ferenda cu privire la legislaia Romniei, ct i a Republicii Moldova. Valoarea aplicativ a rezultatelor obinute Pe de o parte, rezultatele reprezint soluii pentru rezolvarea unor probleme de drept ivite, sau care s-ar putea ivi n practic, avnd n vedere diversificarea raporturilor de locaiune. Pe de alt parte, aplicabilitatea rezultatelor obinute poate fi reinut i sub aspect teoretic, innd cont de aceea c, referitor la unele probleme de drept analizate n doctrin (cum ar fi spre exemplu natura juridic a dreptului de folosin al locatarului, calificarea contractului de locaiune imobiliar ncheiat ntre comerciani etc.), teoriile sunt diferite, n acest sens preocuparea noastr fiind aceea de a avansa noi teorii, de natur a contribui la conturarea unei opinii unitare n materie. De asemenea, valoarea aplicativ a rezultatelor obinute const n faptul c rezultatele obinute pot fi utile instituiilor de nvmnt cu profil juridic, att din10

Romnia, ct i din Republica Moldova, teoria coninut de prezenta lucrare putnd fi utilizat n cadrul cursurilor i seminariilor desfurate n facultile de Drept, precum i n procesul de elaborare a unor lucrri din domeniul Dreptului civil, ori pentru persoanele care, n virtutea funciei deinute, aplic normele de drept. Aprobarea rezultatelor lucrrii Teza a fost elaborat la Catedra de Dreptul Antreprenoriatului, specialitatea 12 00 03 Drept privat (Drept civil) din cadrul Facultii de Drept a Universitii de Stat din Moldova unde a fost discutat i aprobat spre susinere la Seminarul tiinific de Profil din cadrul Academiei de tiine a Moldovei. Rezultatele demersurilor tiinifice la tema tezei au fost prezentate la simpozioane i conferine naionale i internaionale, n materialele publicate n reviste de specialitate din Romnia i Republica Moldova, ntre care cele mai importante sunt Revista Arhivele Olteniei aparinnd Institutul de Cercetri Socio-Umane C.S. Nicolescu-Plopor, Craiova, din Cadrul Academiei Romne i Revista Naional de Drept (Republica Moldova).

11

CAPITOLUL 1

NOIUNEA, TRSTURILE CARACTERISTICE, DELIMITAREA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE FA DE ALTE CONTRACTE

1.1. Unele aspecte privind istoricul locaiunii

stipulaiunilor, care constituiau contractele n form verbal, ncheiate prin ntrebare i rspuns, prin cuvinte solemne, la care nu aveau acces i peregrinii [125, p. 282]. Aceast form a contractului nu are un corespondent n dreptul modern, ntre contractele solemne i cele reale, doctrina fiind unanim n a aprecia c nu trebuie s se regseasc nc o categorie de formaliti necesare ncheierii contractului [150, p. 27]. Forma stipulaiunilor pentru locaiune se justifica nu numai prin caracterul cvasiformalist al drepturilor vechi, bazat pe necesitatea resimit a cocontractanilor de a se asigura de respectarea cuvntului dat, prin intermediul principiului pacta sunt servanda, ci i prin aceea c la origine, locaiunea a aprut n dreptul public, n republica roman veche, ea fiind caracteristic acestuia. Statul roman conferea cetenilor, pe cale de locaiune, folosina terenurilor i a construciilor, justificat n diverse perioade prin criza de locuine i prin nevoia de a asigura cultivarea pmnturilor. Dovedindu-se utilitatea acestui contract i n raport cu alte bunuri mobile, el a fost preluat n dreptul privat, ns n cadrul acestuia raporturile juridice se desfurau simplificat [157, p. 294], astfel c i forma contractului a suferit transformri, locaiunea devenind pur consensual pe cale praetorian.

I

niial, dreptul roman reinea locaiunea formal, consacrat prin intermediul

12

Aadar, iniial, contractul de locaiune (locatio - conductio rei), era un contract nscut prin stipulaiune, formal, deoarece era nevoie de pronunarea de ctre pri a anumitor cuvinte, pentru naterea sa valabil - Spondesne mihi centum dare? Spondeo 1 . Cu timpul, odat cu dezvoltarea economiei de schimb i extinderea relaiilor comerciale cu strinii, solemnitile au fost restrnse prin permisiunea de a nlocui cuvntul spondeo cu sinonime ca fidepromitto, dabo, facio etc. i prin aceea c spondeo nu a mai fost interzis strinilor. Stipulaiunile au suferit aadar o serie de transformri, care au condus n final la nsei pierderea caracterului formal al contractelor care mbrcau aceast form oral specific, inclusiv locaiunea. Pe parcurs, s-a observat o trecere de la caracterul oral la cel scris al acesteia, pe fondul decderii generale a formalismului [125,p.243;94,p.75]. ntrebuinarea termenilor solemni a devenit facultativ ns abia n timpul mpratului Leon - n anul 472 e.n. [118, 3.15.1.] Dei prile nu mai pronunau cuvintele solemne, anterior absolut necesare pentru naterea valabil a contractului, prezena lor una fa de cealalt era obligatorie, astfel c ncheierea contractului ntre abseni a fost mult vreme imposibil datorit semiformalismului caracteristic epocii clasice i post-clasice romane. O constituiune a lui Justinian din anul 531 a redus la rndul su rolul prezenei prilor la ncheierea actului juridic, permindu-se acestora ca printr-o simpl manifestare de voin s valideze contractul ncheiat [157, p. 617] ntre abseni 2 . Constituiunea ntrea actul stipulaiunii consacrnd numai anumite dovezi, dificil de mplinit (per testes idoneos), mpotriva celor afirmate n cuprinsul nscrisului ntocmit de pri cu ocazia ncheierii stipulaiei. Odat cu aceast transformare, drumul ctre consensualism prea hotrtor finalizat. Actul iniial solemn devenea consensual, pentru ncheierea sa valabil fiind suficient acordul verbal al prilor fr pronunarea unor cuvinte specifice. Odat cu evoluia formei actului juridic n general se dovedete din ce n ce mai util i se folosete

Cuvntul spondeo - promit, provine dup Festus de la sponte sua - a promite pe propria sa voin, n E. Molcu, D. Oancea, op. cit., p. 240. 2 Prile actului juridic n care se arta c ambele au fost prezente la ncheierea actului juridic puteau dovedi cu mijloacele de prob admise de legea roman, c una dintre ele a lipsit din cetate ntreaga zi; prin aceast dovad ele invalidau actul stipulaiunii. ns, prezumia de veridicitate derivat din cuprinsul actului n legtur cu prezenta efectiv a prilor la ncheierea conveniei era de cele mai multe ori lsat s opereze, fr ca ele s se mai foloseasc de dovada lipsei uneia din pri la facerea actului i pe cale de consecin la invalidarea acestuia.). 13

1

frecvent scrierea, care nsoea actul i care era menit s probeze n caz de litigiu coninutul actului. Astfel, o form solemn oral stipulaiunea devine pe calea secolelor de practic i evoluie, o form scris ad probationem, care nu are nici o influen asupra validitii actului juridic pe care l constat. Dintre formele contractului de locaiune din dreptul roman numai locatio rei (ca bun mobil) a fost lipsit de la apariie de formaliti, supunndu-se n totalitate consensualismului, locaiunea locuinelor i a terenurilor fiind iniial contracte solemne. ns, cu timpul, toate felurile locaiunii au devenit contracte consensuale, ncheiate sub form oral, prin ntrebare i rspuns, care cuprindeau iniial anumite cuvinte stipulaiuni solemnitii (locaiunea consensual reunete dou acte distincte i solemne ntr-un singur act nesolemn.), iar ulterior orice noiuni care aveau sensul de nelegere a prilor n privina predrii-primirii bunului locat n schimbul unei chirii [125, p.282]. Cu ocazia ntocmirii actului, prile puteau redacta i un nscris care reinea drepturile i obligaiile statuate prin voina lor i care ntrunea numai un rol probator, devenind de-a lungul secolelor un instrumentum realizat ad probationem. Independent ns de forma sa, contractul de locaiune (n special cel de nchiriere a suprafeelor locative) a constituit din cele mai vechi timpuri o noiune juridic frecvent ntlnit, care a reprezentat un instrument necesar asigurrii nevoii de folosina a unor bunuri mobile sau imobile neaparinnd persoanei interesate a le folosi, dreptul roman recunoscndu-i acestui contract un regim juridic bine determinat ncepnd din secolul al IIlea .e.n. n urma extinderii imperiului roman i a producerii revoluiei economice, vechiul contract locatio rei, avnd ca obiect sclavul, a fost modificat sub aspectul obiectului, n sensul c nchirierea a fost conceput n legtur cu o cas. Criza locuinelor a determinat adaptarea acestui contract la situaia juridic nscut din nchirierea bunurilor imobile ale statului ctre persoanele lipsite de adpost. Este o reprezentare incipient a contractului avnd ca obiect locuinele sociale, care se va dezvolta mult mai trziu, n societile moderne, n scopul asigurrii ideii de protecie social. Obligaiile prilor nscute din contractul de nchiriere erau sancionate cu actio conducti i respectiv actio locati, calificate drept aciuni de bun credin [157,p.308]. Astfel, atunci cnd proprietarul nu asigura locatarului folosina bunului, acesta din urm14

avea la ndemn actio conducti, spre a-l obliga pe proprietar la despgubiri pentru paguba suferit, iar dac locatarul nu pltea preul nchirierii sau nu restituia lucrul primit spre folosin, locatorul avea la ndemn actio locati pentru a-l sili la ndeplinirea obligaiilor asumate. nc din aceast perioad a putut fi observat o atitudine preferenial a legiuitorului fa de proprietar, care putea cere att executarea obligaiei contractuale de plat a chiriei ct i restituirea bunului pe calea lui actio locati, n timp ce chiriaul nu putea solicita dect despgubiri de la proprietar. Cu att mai mult, protecia chiriaului era extrem de redus n condiiile n care la vnzarea imobilului de ctre proprietar, vnzare care nu era cu nimic impietat de existena locaiunii, se opera fr a se meniona locaiunea, care pe cale de consecin se stingea prin transmiterea dreptului de proprietate ctre un ter. De asemenea, chiriaul rspundea pentru culpa levis in abstracto, el avnd obligaia de a se comporta fa de bun ca un bonus pater familias, cu toat diligena necesar, pieirea sau deteriorarea bunului fiind apreciate n raport cu orice grad de culp. Totodat, chiriaul se afla la dispoziia proprietarului, acesta putnd reintra n stpnirea bunului imobil ori de cte ori dovedea c avea nevoie de locuina respectiv. nchirierea nceta mutuus disensus, prin expirarea termenului convenit sau n ipoteza nendeplinirii obligaiei de achitare a chiriei o anumit perioad de timp, care n timpul mpratului Justinian a fost stabilit la doi ani. Incertitudinea care plana asupra situaiei juridice a chiriaului a fost remediat sumar n dreptul clasic, prin aceea c se permitea ca n limita primului an de la nceperea executrii contractului, oricare parte s denune unilateral convenia prin simpla manifestare de voin. Feudalismul a continuat s distrug formele concepute n epoca roman, consacrnd consensualismul, ca idee esenial, potrivit acelor vremuri, justificat de lipsa de pregtire a majoritii precum i de nevoia de circulaie juridic mai rapid, contractele solemne fiind nlturate sau modificate n scopul adaptrii lor la noile realiti. Astfel, putem vorbi despre vechile legiuiri pn la apariia Codului civil. Pe de alt parte, sub influena dreptului canonic ideile religioase au penetrat i sfera dreptului, principiul pacta sunt servanda fiind neles i sub aspectul faptului c cine nu i respecta angajamentele contractate era rspunztor n faa divinitii, comind un15

pcat [162, p.146]. n aceast situaie nu mai era nevoie de formaliti pentru a consfini consimmntul prilor, simplul acord al acestora fiind suficient pentru naterea valabil a conveniei. Reglementarea dreptului roman a fost preluat n mare parte n vechiul drept romnesc, n ciuda influenelor slave, nu numai sub aspect lingvistic, ntemeiate pe evoluia contextului istoric i pe inexistena unui sistem unitar al normelor 3 n cadrul Europei Occidentale [114, p. 569]. Pravila lui Matei Basarab vorbea despre nimeal-glava [68, p. 19] artnd c cine va nemi cal i-l va mpovra, de-l va prea ncrca mai mult de cum va fi tocmeala, i-l va beteji, aceluia i se judec betejeala. Locaiunea bunurilor mobile era recunoscut i n Codul lui Andronache Donici 4 , ns reglementrile romneti anterioare anului 1800 nu cuprindeau un regim juridic aparte pentru nchirierea suprafeelor locative. Codul Calimach (1817) consacra la rndul su norme relative la locaiune, noiunea utilizat fiind aceea a tocmelii drei i luarei n posesie, consacrndu-i un regim juridic distinct de dreptul real de uzufruct, n timp ce Codul Caragea 5 (1818) trata contractul de locaiune dup vnzare i schimb, ca i reglementarea francez a vremii, vorbind astfel Despre nchiriere sau arend - Partea a III-a, Capitolul 4. n vechiul drept romnesc, reguli relative i la nchirierea imobilelor de locuit se regsesc abia n Codul Caragea i Codul Calimach, unde sunt reproduse principiile existente n dreptul francez, prin aceea c locaiunea se ncheie prin nscris sau prin graiu. Astfel, valabilitatea contractului nu era afectat de cerine speciale, forma verbal fiind suficient, manifestarea de voin a prilor n sensul lurii bunului n folosin i plata chiriei reprezentnd aspecte probatorii ale actului juridic [68, p. 59]. Aceast regul preluat pe filier francez din Digeste se exprima prin contractus locationis conductionisque, non intervenientibus etiam instrumentis, ratus habeatur.

Dreptul transilvnean a preluat reguli ale dreptului roman n materie, Statutele municipale sseti stnd drept dovad pentru regulile juridice ce au marcat perioada feudalismului modern. 4 Cel ce va lua vit cu nimeal i o va nsrcina peste msur, sau va merge loc mai deprtat dect a fost tocmeala, i se va ntmpla s piar, pltete vita. 5 Codul Caragea, modificat prin L. din 1852 (art. 4), introduce regula imposibilitii probrii dect prin nscris a actului ncheiat verbal i nepus nc n executare, aspect care anticipeaz viitoarele reguli ale Codului civil n materie. 16

3

Sub aspect probatoriu se realiza totui distincie ntre locaiunile de bunuri mobile i cele privitoare la bunurile imobile atunci cnd contractul era pus n executare fa de cel nepus nc n executare 6 . Codul Caragea numea nchiriere folosul unei cldiri sau a oricrui lucru mictor, iar arendarea era folosul unei moii sau roadele unei grdini (art. 2 al Capitolului 4 din Partea a III-a). Noiunea juridic a nchirierii era definit n textul articolului 1 al capitolului 4 si preciza c aceasta reprezint tocmeala prin care o parte se ndatorete a da celeilalte folosul unui lucru oarecare, pe un soroc oarecare si pe un pre la care se ndatorete cealalt parte. La rndul su, Codul Calimach definea n articolul 1466 nchirierea ca tocmeala prin care ctig cineva pn la un hotrt termen, i cu pre rostit, ntrebuinarea unui lucru necheltuitor. Afar de nimeal nchirierea se mai numea i luare de posesie. Reglementarea romn a fost mbuntit n anul 1836 7 , prin Legea pentru executarea contractelor de nchiriere i arendare, care se aplica n vechiul regat pentru a complini prevederile dreptului comun reprezentat de Capitolul IV al prii a III-a din Codul Caragea. Acest act normativ a dispus timp ndelungat asupra raporturilor dintre proprietari i chiriai, anterior apariiei Codului civil i a normelor generale ale acestuia n legtur cu contractul de locaiune. Codul Caragea a fost modificat i n anul 1852 printr-o lege preluat dup model francez, care a constituit i o apropiere fa de viitoarea reglementare a Codului civil. Pn la modificarea Codului Caragea prin Legea din anul 1852, proba testimonial pentru dovedirea contractului de locaiune era admis fr nici o limitare.Regula este aceeai i astzi, numai n materie de mobile fiind posibil proba cu martori chiar sub valoarea de 250 de lei dac executarea contractului nu ncepuse nc (art. 1416 C. civ.). Aceast concluzie se desprinde i din topica textului, reglementat la Capitolul al II-lea - Reguli comune la locaiunea edificiilor i a fondurilor rurale, din Titlul VII - Despre contractul de locaiune. 7 Legea din anul 1836 pentru executarea contractelor de nchiriere i de arendare prevedea: Fiindc contracturile de nchiriere de case, prvlii i arenzi de moii se cuvine a se pzi ntru tocmitoarele fee nestrmutate, iar pentru acela mpotriva cruia s-ar ivi reclamaie, s se ntrebuineze msurile ce ar putea sluji spre mai grabnic ndestulare, s-a gsit de cuviin ca, la asemenea mprejurri, n oraul Bucureti, direcia poliiei i, la judee, crmuirile locale, s fie n drept de a nlesni la feele reclamante cuviinciosul ajutor de pe rnduielile urmtoare: a) pe chiriaul ce n-ar plti chiria la soroc, de pe cuprinderea nscrisului tocmelei, direcia poliiei sau crmuirile locale, ndestulndu-se de fiina adevrului din contractul de va sta de fa, fr a mai intra ntr-o deosebit cercetare, s fac mplinirea n grab; b) pe chiriaul ce nu se va ridica din locul nchiriat dup svrirea sorocirei contractului, dac nchirietorul se va porni cu plngere cernd ndestulare pomenitele dregtorii, dup ntia vestire, de-l vor cunoate c st neclintit din a sa ndrtnicire, apoi de al doilea vor ntrebuina mijloace poliieneti; c) pe chiriaul ce va lsa la ieirea-i lucrul nchiriat nu precum l-a primit, ci n stare de stricciune, i mpotriva lui se va ivi reclamaie din partea nchirietorului, direcia politiei sau crmuirile locale, privind la cuprinderea contractului, s-l supun la mplinire. 176

Acest act normativ a adus legea romn mai aproape de regulile dreptului francez n materie, impunnd dovezi scrise peste valoarea contractului de 150 de lei. Peste aceast valoare nu era admis nici proba testimonial nici jurmntul, afar de cazurile prin care se deroga de la aplicarea regulilor fostului articol 1714 C. civ. francez (actualele 1416-1417 C. civ, romn) 8 . Ulterior Codului civil s-au adoptat legile proprietarilor din 1903 (Legea asupra drepturilor proprietarilor rezultnd din contractele de nchiriere i arendare) 9 i 21 august 1920, care ns nu au statuat nici o schimbare n privina contractului de locaiune. Legea din anul 1903 10 s-a inspirat dup legea din 1836 din regat, dei dup autorii vremii [68, p. 334], promotorii acesteia nu au recunoscut originea veche a acestui act normativ. El avea ca scop reglementarea raporturilor dintre proprietari si chiriai, considerndu-se c drepturile primilor nu sunt suficient garantate11 , impunndu-se astfel consacrarea unor reguli care s favorizeze proprietarul, cel puin sub aspect procesual, fa de chiriaul care nu i-ar ndeplini obligaiile contractuale. Din anul 1903 contractul de nchiriere a suprafeelor locative a suferit modificri relativ restrnse [79, p.125] pn la legea din anul 1920, principalele reglementri n materie fiind: Legea din 5.04.1916 privind prelungirea contractelor de nchiriere a locuinelor urbane sau rurale n vechiul Regat, care modifica reglementarea anterioar n materie, interzicnd totodat mrirea chiriilor sub orice form n timpul rzboiului i un an dup ncheierea pci, n toate contractele ncheiate dup anul 1913; Decretul nr. 1058 din 6 martie, prin care s-a limitat termenul de prelungire prevzut n legea anterioar pn la 23.04.1920. n anii 1920, 1922 i 1923, prin trei legi consecutive, contractele de nchiriere au fost din nou prelungite prevzndu-se chirii crescute i alte avantaje pentru proprietari. O

n Avavt-projet de rvision du Code Civil, tome V, Franois Laurent, arat c derogrile de le dreptul comun aveau ca scop prentmpinarea proceselor mici i soluionarea diferendelor ct mai grabnic. Opinia exprimat naintea Corpului legislativ de ctre tribunalul Jaubert, a fost Trebuie secat izvorul proceselor mici privitoare la chirii, care ruineaz pe pri!. 9 Publicat n Buletinul Oficial al Romniei, partea I, nr. 32/1903. 10 Legea din 30 martie 1903 asupra drepturilor proprietarilor rezultnd din contractele de nchiriere i arendare, n Demetriu, G. L, Legea asupra drepturilor proprietarilor, ediia a II-a, 1906, Focani. 11 Meniunile fcute de ctre ministrul justiiei n expunerea de motive, pentru a justifica adoptarea acestei legi artau c: Proiectul are drept scop de a nltura greutile ndeplinite de proprietarul urmritor, de a nltura nedreptele mpotriviri prin intervenii i contestaii, care constituie mari piedici la realizarea dreptului proprietarului. 18

8

nou prorogare intervine n anul 1924, conform creia se prelungesc numai o parte dintre aceste contracte pn n anul 1927. n fine, conchidem c din punct de vedere istoric, reglementrile succesive ale contractului de locaiune au demonstrat c importana bunului locat determin de regul i forma contractului, legiuitorul instituind indirect, prin intermediul formei, instrumente menite s protejeze prile si bunurile acestora fa de inteniile nu ntotdeauna bune ale cocontractanilor. ns nu n toate cazurile valoarea economic i social a bunului atrage o atare consecin. Mai degrab aceast concluzie logic este caracteristic dreptului modern. n vechime, cu excepia dreptului roman din republic, legiuitorul nu se folosea de solemniti pentru a asigura securitatea circuitului civil, rolul acestora meninndu-se mai mult sub aspectul consolidrii n gndirea cocontractanilor a unei imagini a dreptului ct mai complicat, cu tente divine, necunoscute omului. Un exemplu n acest sens l poate constitui instituia besman-ului sau embaticului 12 , contract prin care proprietarul conceda pentru totdeauna sau pentru un termen foarte lung, un pmnt neroditor, cu scopul ca cel care-l primea (besmnarul) s se foloseasc de el, mbuntindu-l cu construcii i plantaii, pltind o mic redeven anual, numit canon, cu condiia ca cel ce primea n concesiune s-i poat transmite motenitorilor si, fr a putea fi lipsit de acest pmnt de ctre concedent, afar de cazul neplii redevenei. Acest tip de contract, specie a locaiunii, a fost adoptat n legislaia principatelor n anul 1818, pe filier francez din vechiul drept roman 13 .

1.2. Noiunea i reglementarea contractului de locaiune 1.2.1. Unele aspecte de ordin terminologicUn prim aspect supus analizei vizeaz termenul locaiune, provenit din latinescul locare = a da cu chirie, a nchiria. i ntruct latinii foloseau verbul conducere pentru a denumi aciunea de a lua cu chirie, dreptul roman denumea locaiunea ca locatio conductio, n timp ce mai trziu, n vechiul drept romnesc, contractul de locaiune era

Etimologic cuvntul embatic provine din limba greac i are sensul de cntar, greutate, iar emfiteoza, de asemenea, provine din limba greac i are sensul de plantaie. 13 Originea sa deriv din concesiunile bunurilor ager vectigalis, bunuri comunale, din dreptul roman, prin care patricienii menineau calitatea solului i creteau recoltele, asigurnd lucrul pmntului, una dintre sursele principale de trai. 19

12

cunoscut sub denumirea de nimeal, termenul fiind folosit n Codul Calimach, Partea a II-a, capitolul 28, 29 (art. 1466-1562). n dreptul actual romnesc i al Republicii Moldova, noiunea de locaiune se folosete att pentru darea, ct i pentru luarea n locaiune, dreptul francez i italian folosind noiunile de louage de choses, denumit n Codul civil bail, respectiv locazione, termen folosit att pentru nchirierea de bunuri mobile, ct i pentru cea de bunuri imobile de exemplu locazione di immobili urbani (nchirierea de locuine). Ct privete termenul locativ, n doctrina romneasc [154, p.74] se precizeaz c acesta este derivat al termenului locaiune, iar nu al termenului locuin, astfel c, nu numai locuinele sunt spaii locative, ci i spaiile cu o alt destinaie dect aceea de locuin. n Proiectul Noului Cod civil romn 14 , n art. 1385 se arat c locaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile se numete nchiriere, iar aceea bunurilor agricole poart denumirea de arendare, fiind astfel de observat c, sub aspect terminologic, Proiectul Noului Cod civil, n art. 1385 Despre felurile locaiunii , unific n termenul nchiriere, att locaiunea bunurilor mobile ct i pe cea a bunurilor imobile. n vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosina temporar a unor bunuri strine contra unei pli se utiliza termenul general de Contract de nchiriere a bunurilor. De aici definirea contractului de nchiriere a bunurilor dat de art. 278 din Codul civil potrivit cruia n baza contractului de nchiriere a bunurilor, locatorul se obliga s transmit locatarului n folosin temporar, contra plat, anumite bunuri termen reprodus din legislaia fostei URSS, care era de asemeni folosit i n codurile civile ale altor republici unionale [87, p. 119]. Ct privete termenul de arend, dup cum se tie, acesta a fost legiferat prin Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 Cu privire la arend i relaii de arend, iar ulterior prin Bazele legislaiei URSS i ale Republicilor unionale cu privire la arend din 23 noiembrie 1989, unde, n art.1 se indica faptul c arenda reprezint o posesie i folosin temporar, contra plat, bazat pe contract a terenurilor i a altor resurse naturale, a ntreprinderilor i altor complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri,

14

Adoptat de ctre Senatul Romniei n 13.09. 2004, dar neadoptat de ctre Camera Deputailor. 20

necesare arendaului pentru exercitarea de sine stttoare a unei activiti economice sau de alt natur. Din aceast definiie se poate deduce c termenul arend se utiliza la posesiunea i folosina temporar a unor bunuri pentru anumite scopuri. Respectiv, primordial pentru folosirea termenului arend era existena unui obiect al relaiilor juridico-civile i utilizarea lui ntr-o activitate economic sau de alt natur cu scopul de a obine anumite venituri. Un sens diferit noiunilor de nchiriere a bunurilor i arend li se atribuie prin normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei i Elveiei. Astfel, prin arend se subnelege contractul n baza cruia se transmite contra plat nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci i dreptul de a culege fructele lui. Pe baza arendei sunt nchiriate ntreprinderi de comer i industriale. n Romnia, potrivit art. 2 al Legii arendrii nr. 16/1994 15 (n continuare, Legea 16/1994), prin arendare se nelege contractul ncheiat ntre proprietar, uzufructuar sau alt deintor de bunuri agricole, denumit arendator, i arenda, cu privire la exploatarea terenurilor agricole, pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri. O astfel de tratare i aplicare a noiunilor de nchiriere a bunurilor i arend gsim i n noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002 16 , n care se utilizeaz o sintagm nou pentru legislaia naional, contractul de locaiune, fapt care poate fi considerat ca o reuit a noului Cod civil. Conform art. 875 din Codul civil, prin contractul de locaiune, o parte se oblig s dea celeilalte pri un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie.Publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 91 din 7 Aprilie, 1994. Legea arendrii nr. 16/1994 a fost modificat i completat prin urmtoarele acte normative: Legea nr. 58/1995 pentru modificarea i completarea articolului 25 din Legea arendarii nr.16/1994 publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 124 din 21 Iunie 1995; Legea nr. 65/1998 pentru modificarea i completarea Legii arendarii nr.16/1994 - publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 126, din 26 Martie, 1998; Ordonana de Urgen nr. 157/2002 pentru completarea Legii arendrii nr. 16/1994 publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 850 din 25 noiembrie 2002; Legea nr. 350/2003 privind aprobarea Ordonanei de urgen a Guvernului nr. 157/2002 pentru completarea Legii arendrii nr. 16/1994 - publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 526 din 22 iulie 2003; Legea nr. 276/2005 pentru modificarea art. 3 din Legea arendrii nr. 16/1994 - publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 903 din 10 Octombrie 2005; Legea nr. 223/2006 pentru modificarea i completarea Legii arendrii nr. 16/1994 publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 497 din 8 iunie 2006; Legea nr. 20/2008 pentru modificarea anexei la Legea arendrii nr. 16/1994 publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 170 din 5 Martie 2008. 16 Adoptat n 6 iunie 2002, promulgat n 11 iunie 2002, intrat n vigoare din 12 iunie 2002, publicat n Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 82-86 din 22.06.2002. 2115

Prin arend, n baza art. 911 Cod civil, nelegem contractul ncheiat ntre o parte - proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i alte bunuri agricole - i alt parte cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri (dup cum se poate de observa, definiia contractului de arend din noul Cod civil al Republicii Moldova este preluat din art. 2 al Legii arendrii a Romniei - Legea 16/1994. Astfel este tratat noiunea de arend i n Legea nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur 17 (n continuare, Legea 198/2003), modificat prin Legea nr. 2-XVI din 09.02.2006 18 , pentru modificarea i completarea Legii nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda n agricultur Prin urmare, aplicarea unuia sau a altui termen dup noua legislaie civil naional depinde de dou criterii: obiectul contractului i destinaia sa. ncepnd cu anul 1989, n toate domeniile economiei naionale, n activitatea de antreprenoriat, n actele normative naionale i n practica judiciar termenul nchiriere a fost nlocuit cu termenul arend [87, p. 120], fapt care, i dup prerea noastr, nu este corect, i n baza cruia apreciem c de lege ferenda termenul locaiune, ar trebui s fie termenul comun folosit de Codul civil, i care urmeaz a fi aplicat ori de cte ori este vorba de nchirierea unui bun, aceast regul general putnd avea o singur excepie de ordin terminologic: cnd obiectul contractului este un teren sau alte bunuri agricole, este necesar a fi utilizat termenul arendare. Respectiv, urmeaz a fi aplicate i normele de drept, fapt care va exclude ntrebuinarea greit a termenilor juridici. Numai n asemenea mod, terminologia va fi folosit corect, ea corespunznd astfel diferitelor activiti umane desfurate n societate.

1.2.2. Noiunea de locaiune i reglementarea contractului de locaiunePotrivit art. 1411 din Codul civil romn n vigoare, (n continuare C.civ.r.) locaiunea este contractul prin care una din prile contractante (locatorul s. n.), se oblig s asigure celeilalte - numit locatar (chiria) s.n. folosina (total sau parial) [73, p.

17 18

Publicat n Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 163-166 din 2003. Publicat n Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 039 din 10.03.2006. 22

201] a unui lucru pentru un timp determinat 19 -, drept un pre determinat care poate fi o sum de bani sau alt prestaie, numit chirie [98, p. 173]. Locaiunea, n raport de obiectul asupra cruia se realizeaz, are denumirea de nchiriere, dac se realizeaz asupra construciilor, sau bunurilor mictoare, de arendare, dac se refer la terenuri agricole i alte bunuri agricole. Ct privete locaiunea de lucrri (care se refer la locaiunea muncii i a serviciilor de transport (cruia), sau antrepriza care privete efectuarea unei lucrri pentru un pre determinat (cnd materialul se d de cel pentru care se va efectua lucrarea), vom sublinia c reinerea n continuare a acestor dou contracte drept varieti ale locaiunii, dup cum a prevzut legiuitorul romn n Codul civil intrat n vigoare n 1865, ar fi o greeal, ntruct n prezent unul dintre ele face obiectul Dreptului muncii 20 (locaiunea muncii), iar cellalt (locaiunea serviciilor de transport) face obiectul Dreptului comercial, caracterul comercial reieind din calitatea de comerciant (subiect de drept persoan fizic sau juridic) calitate care s-a evideniat prin contopirea a dou caliti, i anume: calitatea de comerciant de mrfuri i calitatea de cru al mrfurilor respective 21 . Antrepriza, dei este un contract civil, se deosebete de locaiune prin modalitatea de determinare a preului, suportarea riscului contractului, obligaia de garanie pentru vicii, drept pentru care nici aceasta nu poate fi reinut drept o varietate a locaiunii, dup cum vom vedea i n cadrul debutului seciunii 4.1. a capitolului 4 al tezei. Dispoziiile Proiectului Noului Cod civil romn, art. 1384, Capitolul III, Seciunea 1, sunt n sensul c locaiunea este contractul prin care o parte se oblig s asigure celeilalte folosina unui lucru, pentru un anumit timp i n schimbul unui pren definiia dat locaiunii, C. civ. prevede c transmiterea folosinei se face pentru un timp determinat (art.1411) sau n folosin i posesiune temporar (art. 875 din Codul civil al Republicii Moldova). n realitate, contractul se poate ncheia i fr precizarea termenului (pe timp nedeterminat), ns locaiunea nu poate fi venic, perpetu. n schimb, lucrul care formeaz obiectul contractului trebuie s fie determinat. n caz contrar, nelegerea poate constitui doar un antecontract (promisiune de locaiune), care n caz de nerespectare - se sancioneaz cu plata de daune-interese. 20 n dreptul romnesc, contractul individual de munc i are originea n contractul de locaiune de servicii. Contractul individual de munc a fost prevzut pentru prima dat, prin Legea asupra contractelor de munc din 1929, (publicat n Monitorul Oficial al Romniei, nr. 74, din 5 aprilie 1929), fiind prevazut astfel distinct, alturi de contractul colectiv de munc i de contractul de ucenicie. 21 Activitile de transport ca s fie considerate fapte de comer, trebuie s se desfoare n mod repetat, organizat i profesional de ctre o ntreprindere specializat. n acest context subliniem c Dreptul transporturilor este ansamblul normelor juridice care reglementeaz raporturile ce se stabilesc, se modific sau se sting n procesul de organizare i executare a transportului de mrfuri sau pasageri. Activitatea de transport a devenit o activitate comercial distinct, de sine stttoare dobndind o natur juridic comercial. Comercialitatea contractului de transport se evideniaz prin cteva caracteristici generale: organizarea serviciului de transport ca avnd o periodicitate regulat, att pentru persoane ct i pentru marf; scopul transportatorului de a obine un profit de pe urma activitii depuse. 2319

convenit, cu titlu de chirie. Se poate face observaia c legiuitorul, considernd c o precizare privind determinarea lucrului sau a preului ar fi superflu, devreme ce emfiteuza a fost desfiinat, ori, cu att mai mult cu ct n art. 1389 Durata maxim a locaiunii a prevzut c locaiunile nu se pot ncheia pe o durat mai mare de 30 de ani, orice locaiune ncheiat pe un termen ce depete 30 de ani reducndu-se de drept la 30 de ani, n acest fel fcndu-se determinarea timpului pentru care se ncheie locaiunile [105, p. 445]. Artam mai sus c, potrivit art. 875 din Codul Civil al Republicii Moldova prin contractul de locaiune o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar acesta se oblig s plteasc chiria[87, p.121]. Se observ aici asemnarea dintre concepia legiuitorului Republicii Moldova, cu cea a legiuitorului american, care alturi de termenul folosin, l folosete i pe acela de posesiune, pentru a defini n Codul civil noiunea de contract de locaiune. n Seciunea 1925-1936.5 din cadrul Capitolului I, Codul civil al statului California, legiuitorul american definete nchirierea ca fiind contractul prin care o parte d celeilalte posesia i folosina temporar a proprietii sale, alta dect banii, n schimbul unei contravalori, cu obligaia pentru ultimul de a returna n viitor primului bunul nchiriat. Dup cum se observ, n ce privete contraprestaia locatarului, nici legiuitorul american nu aduce vreo limitare, prin contravaloarea de care vorbete n cadrul articolului 1925, lsnd s se neleag c aceasta poate consta i n altceva dect o sum de bani, similitudinea cu prevederile Codului civil romn (...drept un pre determinat art. 1412) sau al Republicii Moldova ... iar acesta se oblig s plteasc chirie. art. 875 C.civ.), fiind evident. Art. 1709 din Codul civil francez, definete locaiunea ca fiind contractul prin care una dintre pri, denumit locator, se oblig s asigure unei alte persoane, numit locatar, folosina unui bun (mobil sau imobil) pe o perioad determinat cu stabilirea unui anumit pre numit chirie sau redecen [108, p. 202]. Aceast definiie dat de Codul civil francez, ne relev anumite elemente ce caracterizeaz nchirierea lucrurilor, cel mai important dintre acestea fiind acela c n mod tipic este catalogat ca fiind un contract cu executare succesiv. Mai mult, doctrina francez [115, p.684] apreciaz c acesta ar avea ntr-o anumit msur un caracter intuitu24

personae, caracter care, ns, ar fi exclus de posibilitatea locatarului de a subnchiria sau ceda contractul ctre un ter. Cu privire la dreptul comun n materie de locaiune (nchiriere) doctrina francez de referin [115, p.685] apreciaz c, este nendoielnic faptul c acesta reprezint esenialul regimului aplicabil n nchirierea multor bunuri mobile. n materie imobiliar se pune problema, acolo unde se ntlnesc numeroase statuturi speciale: cele ale contractelor de nchiriere a locuinelor Legea Mermaz - 89-462 din 6 iulie 1989 22 , care a nlocuit Legea Mehaignerie - 86-1290, din 23 Decembrie 1986 23 . Aceast din urm lege nlocuise Legea Quilliot - 82-526, din 22 iunie 1982 24 , a contractelor de nchiriere comerciale (Decretul din 1953, reluat n art. L. 145-1, 145-5 din noul Cod comercial francez) i a contractelor de nchiriere rurale (Ordonana din 1945 i legea din 1946, codificate n art. L. 411-1 C. com. fr.). Totui, regulile generale ale nchirierii obiectelor, din art. 1713 s. C. civ. fr., se aplic contractelor de nchiriere imobiliare, iar aceasta ntr-o manier dubl: exclusiv, cnd ele sunt singurele care conduc contractul de nchiriere, pentru c nici un statut special nu exist, ceea ce este cazul, de exemplu, al locaiei unui apartament mobilat, al locaiei unui loc de parcare sau contractul de nchiriere consimit unei persoane morale; n acelai timp, cnd un statut special este competent, cci dreptul comun n realitate nu este niciodat n totalitate ndeprtat i, deci, are dreptul de a completa un statut special. Codul civil Quebec, Canada, definete locaiunea (nchirierea) ca fiind contractul prin care o persoan, locatorul, se angajeaz s ofere altei persoane, locatarul, n schimbul unei chirii, folosina unui bun mobil sau imobil pentru o anumit perioad art. 1851. n reglementarea Codului civil italian, locaiunea este contractul prin care o parte se oblig s permit folosirea de ctre cealalt parte a unui lucru mobil sau imobil pentru o anumit perioad, la o anumit contravaloare (art. 1571 Codul civil al Italiei). Aa cum apare din definiie se poate vorbi de locaiune doar n cazul n care este prevzut o contravaloare; n caz contrar s-ar ajunge din nou la forma comodatului (art.1803 C. civ. it.). Contractul poate fi desigur ncheiat nu numai de proprietar ct i de titularul dreptului real minor, precum uzufructuarul i titularul dreptului de emfiteoz [180, p. 285].Publicat n Jurnalul Oficial al Republicii Franceze (n continuare JORF) din 8 iulie, 1989. Publicat n JORF, din 25 decembrie 1986, modificat prin Legea nr. 89-18 din 13 ianuarie 1989 (publicat n JORF, 14 ianuarie 1989), care la rndul ei a fost modificat aa cum subliniem mai sus prin Legea Mehaignerie - 89-462, din 6 iulie 1989. 24 Publicat n JORF din 24 iunie, 1982.23 22

25

n finalul acestei seciuni facem aprecierea c sub toate aspectele, se observ c fa de codurile civile ale Romniei, Franei, Italiei, Regiunii Quebec Canada, Californiei, cu privire la definiia dat locaiunii (nchirierii) nu exist nici o diferen, cu excepia unor nuanri, unele deosebiri evideniindu-se, totui, doar n ceea ce privete durata pentru care sunt nchiriate anumite bunuri (durata fiind determinat sau nedeterminat, dar nu venic perpetu (C. civ. r.), iar potrivit Proiectului Noului Cod civil romn durata maxim pentru care se poate ncheia locaiunea fiind de 30 de ani, orice locaiune ncheiat pe o perioad mai mare reducndu-se de drept la 30 de ani. Sub acest aspect reglementarea din Republica Moldova, este n sensul c durata maxim pentru ncheierea contractului de locaiune este maxim 99 de ani, optica legiuitorului Republicii Moldova fiind aadar diferit (mai permisiv) fa de cea avut n vedere de legiuitorul romn la elaborarea Proiectul Noului Cod civil (ncontinuare Pr.N.C.civ.r.), motiv pentru care apreciem c legiuitorul ar putea repune n discuie aceast prevedere legal n vederea modificrii ei, ntr-un mod similar reglementrii din Codul civil al Republicii Moldova .

1.3. Trsturile caracteristice ale contractului de locaiuneLiteratura romneasc de specialitate este unanim n a considera c, de lege lata, contractul de locaiune este un contract esenialmente cu titlu oneros, n opoziie cu mprumutul de folosin (comodatul), care este un contract esenialmente gratuit , n cadrul relaiilor contractuale de locaiune ambele pri contractante urmrind un interes propriu patrimonial, cu precizarea c dac folosina unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de folosin, dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate privind contractul de comodat. Titlul oneros al contractului de locaiune este confirmat i de autorii din Republica Moldova [88, p.70; 78, p.64]. Sub aspectul modului de exprimare a consimmntului, locaiunea este, n reglementarea comun, un contract consensual, valabil ncheiat fr vreo formalitate special. De menionat este, de asemenea, c nimic nu se opune ca anterior ncheierii contractului de locaiune, prile s ncheie i un antecontract. Caracterul consensual

26

permite astfel ncheierea valabil a contractului prin acordul fie el i tacit al prilor (solo consensu). Nu mai puin adevrat este c n ceea ce privete proba contractului de locaiune, dac nu este constatat printr-un nscris, prezint oarecare greuti, fiind supus unui sistem mai riguros de dovad dect celelalte contracte 25 . n aceast privin, Codul civil romn distinge ntre urmtoarele trei situaii: a. Situaia n care nu s-a nceput executarea contractului ncheiat verbal i una dintre pri neag existena lui. n acest caz, evident dovada cu martori nu poate fi admis (chiar dac ar exista un nceput de dovad scris), orict de mic ar fi preul chiria (art. 1416 C.civ.r. 26 ). b. Situaia n care contractul ncheiat verbal este n curs de executare (ceea ce poate fi probat - n caz de executare contestat - cu nceput de dovad scris completat cu martori i prezumii, iar nu prin simplul fapt al deinerii lucrului) 27 i n lips de chitan exist o contestaie asupra preului, locatarul (dac nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiz pentru stabilirea preului, iar cheltuielile expertizei cad n sarcina lui, dac evaluarea fcut de expert ntrece preul pe care el l-a artat (art. 1417 C.civ.r.), iar pentru c veniturile din chirii intr n categoria veniturilor financiare avnd ca surs cedarea folosinei unor bunuri, potrivit prevederilor legislaiei privind impozitul pe venitul persoanelor fizice, dac locator este o persoan fizic acesta are obligaia de a nregistra contractul de nchiriere la organele fiscale teritoriale i s declare veniturile realizate n vederea impozitrii, ns, lipsa acestei nregistrri nu afecteaz validitatea contractului, din punct de vedere al dreptului civil [26, p. 86]. Dac litigiul privete alte elemente ale contractului dect preul (de exemplu, consimmntul locatorului la schimbarea destinaiei bunului), se aplic regulile generale din materia de probe; n privina termenului ns, legea fcnd trimitere la obiceiul locului i stabilete cteva prezumii relative, potrivit art.1450-1452 C. civ. r.

Regulile excepionale stabilite prin art.1416-1417 din codul civil romn se aplic numai la locaiunea de imobile. n cazul lucrurilor mobile se aplic regulile generale privitoare la probe. Aceste dispoziii nu se aplic nici nchirierilor comerciale, de exemplu, ale unui fond de comer. 26 Orice dovad se admite dac nscrisul a existat, dar nu poate fi prezentat ntruct s-a distrus fr culpa creditorului ori dac a existat o imposibilitate, fie i moral, de a preconstitui o dovad scris (art.1198 C.civ. r.). n privina dovedirii locaiunii de ctre teri se aplic dreptul comun. 27 A admite proba testimonial ca s se stabileasc fapte de executarea contractului, ar fi a admite... proba testimonial a nchirierii nsei, prob care este formal interzis de lege (Seciile unite ale naltei Curi de Casaie i Justiie a Romniei, Decizia nr. 7/1921). 27

25

c. Ar mai fi de subliniat i situaia n care ntre locator i locatar n cazul nchirierii unui spaiu comercial nu a existat un contract scris i semnat de ambele pri, este n afara oricrui dubiu c prin folosirea spaiului comercial de ctre locatar i prin achitarea chiriei, ntre respectivele pri nu au existat raporturi contractuale. Obligaia cea mai caracteristic a fiecrei pri (a locatorului - de a pune n posesia locatarului bunul nchiriat spre a fi folosit conform destinaiei convenite, i cea a locatarului - de a plti chiria, la termenele i n cuantumul convenit) i are cauza juridic direct n obligaia cea mai caracteristic a celeilalte pri, fapt ce evideniaz caracterul bilateral (sinalagmatic) al contractului de locaiune. Locaiunea este, de asemenea, un contract comutativ, potrivit dispoziiilor art. 947 din Codul civil romn n vigoare (prile cunoscnd nc de la ncheierea contractului existena i ntinderea prestaiilor datorate de ctre una celeilalte, aceste prestaii nedepinznd de hazard), cu specificarea c, n cazul n care prile semnatare ale unui contract intitulat de ele de locaiune (nchiriere), nu au stabilit nici un fel de contraprestaie din partea locatarului (i nici n fapt nu se efectueaz o contraprestaie) n mod nendoielnic, ne vom afla n faa unui contract de mprumut de folosin, iar nu al unuia de nchiriere (potrivit inteniei reale a prilor care rezult din modul de executare a contractului). Desigur, o asemenea concluzie este permis numai atunci cnd nu se convine i nici nu se efectueaz nici un fel de contraperstaie, nici n bani i nici n alte valori, nu i atunci cnd chiria este exprimat n alte valori sau prestaii, altele dect bani. Unii autori evideniaz caracterul translativ de folosin al contractului de locaiune [27, p. 64]. Pentru c asigurarea folosinei de ctre locator a lucrului nchiriat se va realiza n timp (ntr-o perioad de timp mai lung sau mai scurt, dup caz, an de an, lung de lung, zi a zi, ceas de ceas, minut de minut, etc.), iar plata chiriei de ctre locatar se va face la diferite intervale (lunar, trimestrial, anual, etc) adic cu o anumit periodicitate i la anumite scadene, contractul de locaiune este unul cu executare succesiv (cu prestaii succesive) prin natura sa, elementul timp conturnd esena acestuia. Aa dup cum se exprim doctrina romneasc [120, p.118], plata chiriei convenite i cuvenite trebuie s se fac pro rata temporis. Pe cale de consecin, obligaia de plat a chiriei va fi scadent la expirarea fiecrui interval de timp pentru care fost convenit chiria, n lipsa unor stipulaii contractuale contrare.

28

De regul, prile contractului de nchiriere stabilesc prin clauze precise durata contractului, ns acesta se poate ncheia i pentru o perioad nedeterminat. Cu toate acestea, durata contractului de nchiriere nu poate fi nelimitat/perpetu/venic ntruct, ntr-o astfel de ipotez se consider c s-ar nclca normele de ordine public prin care se ocrotete libertatea voinei de a ncheia acte juridice. Aa fiind, aa numita emfiteuz (embaticul) respectiv nchirierile ereditare sunt interzise, n conformitate cu prevederile art.1415 C. civ. (alin.2). Conform legislaiei n vigoare a Republicii Moldova, contractul de locaiune se ncheie pe un termen care nu poate depi 99 de ani [87, p.125], acesta putnd fi, ns, ncheiat i pe un termen nedeterminat, concluzie la care se ajunge dup analiza art. 904 alin. 1 CC al RM, conform cruia, dac raporturile contractuale continu n mod tacit dup expirarea contractului de locaiune, acesta se consider prelungit pentru un termen nedeterminat. La fel, din analiza art. 905 alin. 1 C. civ. al RM, rezult c rezilierea contractului de locaiune ncheiat fr termen poate avea loc la cererea oricrei pri cu un preaviz de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru bunurile mobile. Totodat, prin lege sau contract poate fi prevzut i un alt termen de preaviz de reziliere n cazul contractelor ncheiate pe un termen nedeterminat. n practica din Republica Moldova, contractele de locaiune se ncheie de obicei pe o durat de 1 an, 3 sau 5 ani, i mai rar pe un termen mai ndelungat, durata contractului de locaiune putnd fi determinat prin contract sau nedeterminat, dar nu perpetu, venic. ncheierea contractului de locaiune pe un termen nedeterminat este admis i n legislaia altor state. Spre exemplu, conform art. 610 alin. 2 Din Codul civil al Federaiei Ruse, dac termenul contractului de locaiune nu este determinat, contractul de locaiune este considerat ca fiind ncheiat pe o perioad nedeterminat. n acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un aviz de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru bunurile mobile. Totodat prin lege sau contract, poate fi prevzut i un alt termen de preaviz de reziliere n cazul contractelor ncheiate pe un termen nedeterminat. Locaiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosin imobiliar) cunoscute n vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic, sunt prohibite de lege (art. 1415 C. civ.). n principiu, durata contractului se stabilete liber, prin consimmntul prilor. n anume domenii ns, legiuitorul intervine prin prorogri legale.

29

Cu privire la una din regulile specifice contractului de locaiune, i anume aceea a restituirii bunurilor nchiriate, de subliniat ar fi c de la aceast regul general exist o excepie care este prevzut pentru cazurile transmiterii n locaiune a ntreprinderii drept complex patrimonial unic. Astfel, n art. 3 al Legii Republicii Moldova nr. 642-XII din 14 ianuarie 1995 Cu privire la interpretarea art. 19 al Legii Cu privire la arend este indicat faptul c n cazul ncetrii efectelor contractului de arendare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic, arendaul trebuie s-i restituie arendatorului bunurile neconsumptibile n aceeai stare n care ele erau la momentul drii n arend, innd cont de uzura normal, dac contractul nu stipuleaz altfel, i alte bunuri consumptibile (materia prim, materiale, producie finit i alte mijloace circulante), care fac parte din complexul patrimonial, n volumul fixat la momentul drii n arend. n cazul imposibilitii restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recupereaz la preul n vigoare la momentul ncetrii efectelor contractului de arend. Aprecierea care trebuie fcut este c aceast interpretare nu stabilete nimic nou, i n principiu confirm regula general, conform creia obiect al contractului de locaiune pot fi numai bunurile determinate individual i neconsumptibile, ns n cazul nchirierii unui obiect specific - a ntreprinderii drept complex patrimonial unic, trebuie avut n vedere c mijloacele circulante, adic bunurile consumptibile, figureaz ca bunuri accesorii fa de bunul principal, i anume, ntreprinderea ca un complex patrimonial unic, care n esen anume ea este obiect al contractului. Pe cnd mijloacele circulante sunt necesare pentru asigurarea normal a procesului nentrerupt de producie i la crearea ntreprinderii de arend, i la ncheierea contractului. n fine, trebuie subliniat c, drept urmare a faptului c locatarul nu devine titular al unui drept real cu privire la bunul nchiriat, ci este un simplu detentor precar al acestuia, cu toate consecinele care decurg din aceasta calitate 28 , locaiunea este un contract generator de drepturi de crean, deoarece transmite numai un drept de folosin asupra lucrului nchiriat. Doctrina francez, n materie de locaiune vorbete despre obligaia de praestare. Astfel, se subliniaz c acele contracte de punere la dispoziie, aa cum este celNedobndind dect detenia precar a bunului luat n locaiune, locatarul nu va putea dobndi proprietatea supra acestuia prin uzucapiune. n acelai sens, Curtea Suprem de Justiie a Romniei, Secia civil, Decizia. nr. 391/1992. 3028

de nchiriere, constau n executarea obligaiei romane de praestare [129, p.226], uitat mult timp n spatele unor obligaii de a face sau de a da din Codul civil francez (art. 1101), i care prezint o dubl caracteristic: - Pe de o parte, transmite folosina unui bun asupra unei persoane care nu este proprietara acestuia, fr a dezmembra dreptul de proprietate sau s constituie drept real asupra unui obiect al altcuiva. Caracterul n discuie permite mai nti distingerea acestui drept de obligaia de a da (dare) pe care o transmite proprietatea. Acesta marcheaz apoi diferena profund ntre drepturile reale i cele crean. Se amintete n aceast privin distincia, adesea confuz, ntre uzufruct i dreptul de folosin, cum este cel din contractul de nchiriere (locaiune). Prin constituirea uzufructului, proprietarul unui bun dezmembreaz dreptul su pentru a da beneficiarului dou din prerogativele care erau incluse n dreptul su de proprietate: posesia (jus utendi) i folosina (jus fruendi). Din contr, persoana care nchiriaz, i conserv intact dreptul de proprietate i se angajeaz numai s asigure co-contractantului su folosina linitit a unui bun. Contrar obligaiei de facere, obligaia de praestare nu implic o activitate personal a debitorului su i este n principiu susceptibil de execuie forat n ciuda literei articolului 1142 a Codului civil francez, referitoare la obligaiile de a face sau de a nu face 29 [31, p.28]. Un alt autor apreciaz c uneori trebuie ales ntre caracterul oneros al obligaiilor i ntietatea ntre obligaii, acesta subliniind c, dac contractele care organizeaz punerea la dispoziie a unui bun sunt extrem de variate, Codul civil francez opereaz o clasificare a acestora n funcie de natura lor oneroas (contractul) sau gratuit (mprumutul) [100, p. 86].

1.4. Delimitarea contractului de locaiune fa de alte contracte. Optica doctrinei franceze, romneti i moldovenetiObligndu-se s pun un obiect la dispoziia chiriaului, cel care nchiriaz difer de un vnztor i de un prestator de servicii. Diferenele sunt totui mai subtile dect par. Motiv pentru care, n doctrina francez se fac deosebiri ntre contractul de nchiriere i

P. Puig, Les techniques de prservation de lexcution en nature, Revue de Droit Commercial, 2005-8, p. 28. 31

29

diverse alte contracte, ntre care, cel dinti, dei ar trebuie s fie ntre ultimele vizate n acest sens, este contractul de vnzare-cumprare (dar nu numai). Astfel, doctrina francez [115, p.690] apreciaz c, dac se face referire la studiul contractului de depozit, asemnarea cu acest contract, i cu cea a mprumutului de folosin, rmne n aceeai ecuaie cu stabilirea diferenelor dintre acestea i contractul de locaiune i vnzare, la fel ca i cea dintre contractul de nchiriere i nchirierea lucrrilor. Ct privete asemnarea dintre contractul de locaiune i cel de vnzarecumprare, n doctrina francez se apreciaz c, mai multe trsturi apropie contractul de nchiriere de cel de vnzare, care constituie ca i acesta un contract consensual, sinalagmatic, comutativ i cu titlu oneros. Amndou privesc un obiect al crui cocontractant caut nainte de toate utilitatea economic. Se poate sublinia, n aceast privin, convergena obiectivelor urmrite de cele dou contracte, mai ales n domeniul imobiliar. Exist totui situaii dificil de clasificat: de exemplu, cea a vnzrii roadelor pmntului, despre care se spune c este un contract rural (arend) dac beneficiarul produselor cultiv solul pentru a le produce; sau concesionarea exploatrii unei cariere, pentru care balana se nclin n favoarea calificativului de vnzare [93, p.188], atunci cnd folosirea ajunge la substana obiectului. De altfel, contractul de nchiriere are o semnificativ legtur cu vnzarea, iar aici am putea avea n vedere existena unor formule hibride din coninutul crora rezult c, contractul are o durat de nchiriere, dar are predispoziie spre conturarea unei achiziii. n domeniul bunurilor mobile, aceste formule sunt cele ale unui credit-contract, pentru bunurile ce constituie echipament al ntreprinderilor i cele ale unei nchirierivnzri pentru produsele vndute pe credit particularilor. n domeniul imobiliar, se recurge de asemenea la credit-contract, dar jurisprudena ncearc s nlture, ntr-un caz asemntor, aplicarea statutului contractelor speciale: de exemplu, regulile particulare ale contractului comercial. Se cuvine ca, n ceea ce privete perioada n care un bun este pur i simplu pus la dispoziia unui potenial cumprtor, s se fac apel la regulile generale ale unui contract. Ct despre nchiriere-accesiune, introdus n 1984 pentru a fi un mod de finanare a achiziiei unui imobil pentru locuin, aceasta prezint o mare originalitate care o face s se ndeprteze de statutul de contracte de locuin i este considerat ca un act de dispoziie 30 .

30

Jrme Huet, op. cit., 691. 32

O alt difereniere, dar i semnare, se face ntre contractul de locaiune (nchiriere) i nchirierea lucrrilor, subliniindu-se c sunt mult diferite n principiul lor, deoarece unul privete folosirea unui obiect i cellalt furnizarea unei munci [93, p.190]. Autorul apreciaz c n mod excepional ne putem afla n situaia de a ezita asupra calificrii, atunci cnd o persoan folosete pe cineva pentru a lucra pmntul: acesta din urm i ofer munca sa n calitate de antreprenor, el putnd fi un fermier cruia i-a fost concesionat exploatarea i faptul c au o origine comun, nchirierea obiectelor i nchirierea lucrrilor se pot mbina, deoarece punerea la dispoziie a unui obiect este nsoit uneori de furnizarea serviciilor. Astfel, de exemplu, se are n vedere domeniul hotelier, n care folosirea locurilor este nsoit de prestaii diferite, i mai mult dect att, se au n vedere i reedinele a cror nchiriere ia amploare n zilele noastre, i n care locuirea este completat de multe alte servicii anexe curenie, restaurare i chiar uneori, ngrijiri medicale. Ezitarea este permis n toate cazurile n care ne aflm la grania a dou contracte: astfel, nchirierea unui automobil cu ofer ine, n acelai timp, de nchirierea bunurilor, pentru automobil, ca i de nchirierea lucrrilor, pentru aciunea de conducere a acestuia. Criteriul de difereniere folosit, const n a cuta care este (n prestare) partea preponderent a folosirii unui obiect sau a unui serviciu furnizat. Astfel, se reine calificativul de contract de nchiriere n primul caz, i cel de prestare de servicii n cel deal doilea caz [182, p.324]. Astfel, se recunoate faptul c nchirierea unui vehicul cu ofer este chiar un contract de nchiriere, cci costul este o funcie a folosirii unui lucru. Potrivit opiniei majoritare n doctrina romneasc, dup cum vom vedea n finalul analizei privind obiectul contractului de locaiune, n acest caz, indiferent de preponderena folosirii bunului sau a serviciului, contractul este mixt: n ceea ce privete lucrul contractul se deruleaz conform regulilor n materie de locaiune, iar n ceea ce privete personalul de deservire, contractul este guvernat de regulile ce reglementeaz contractul de antrepriz). Un alt raport de difereniere se face n doctrina francez, ntre contractul de locaiune i anumite contracte ce implic drepturile intelectuale. Astfel, se apreciaz n domeniul drepturilor intelectuale [115, p.694], c trebuie distins ntre contractele privind cesiunea, care se apropie de o vnzare, i cele care constau ntr-o concesiune care relev, la prima vedere, mai mult dect o nchiriere. Terminologia folosit n practic este adesea neclar, dar cei doi termeni, de cesiune i concesiune, marcheaz clar opoziia ntre cele dou categorii de contracte.33

Concesiunea privete drepturile incorporale care nu sunt cesionabile, cum ar fi dreptul la nume sau cel de imagine. Aceast inaccesibilitate nu face ca nchirierea imposibil. Astfel, n domeniul comercial nchirierea unui nume pentru a servi ca firm a unei activiti sau a unei etichete a unui produs este destul de des ntlnit, mai ales n domeniul sportiv: campionul de schi sau juctorul de tenis gsesc n aceasta o remuneraie apreciabil. Dificultatea va consta, uneori, n a concilia aceast nchiriere cu preteniile altor titulari ai numelui, mai ales restul familiei. Fiind vorba de o proprietate intelectual, se remarc faptul c diferitele bunuri necorporale, a cror existen este recunoscut de sistemul juridic francez, pot face obiectul concesiunii: astfel, dreptul pentru o marc recunoscut, cel al unui titular al unui brevet pentru o invenie sau chiar dreptul de autor pentru o lucrare. Fiind vorba de o marc, se vorbete n general de licen i suntem de acord s spunem c un contract constituie o nchiriere. La fel i cu brevetul de invenie. De altfel, licena unei mrci sau a unui brevet creeaz obligaii care sunt n firea faptului de a nchiria un obiect: mai ales, obligaia pentru titular a dreptului de a asigura contractantului su o folosire uoar, de a-l garanta mpotriva unei eviciuni [115, p.695]. Aceste diverse contracte nu ar putea fi reduse la o simpl nchiriere. Tentaia este de a gndi c mai ales n ceea ce privete contractul de editare, care face obiectul unei reglementri destul de detaliate, n care se observ c editorul i asum obligaii ca aceea de a produce numrul de exemplare convenite ale lucrrii, cea de asigurare a difuzrii i cea de predare a acestora ctre autor suntem n prezena unor formule originale, de contracte sui generis. Chiar dac analogia cu nchirierea exist, trebuie s recunoatem c aceste contracte nu ar putea fi incluse n categoriile clasice ale dreptului civil. n schimb, contractele privind produsele a cror fabricare i comercializare se fac sub protecia proprietii intelectuale, de exemplu, un vehicul sau o carte, evideniaz dreptul comun al contractelor: regulile generale ale nchirierii obiectelor n cazul n care bunul este pus temporar la dispoziia unui utilizator prin schimbul unei chirii. Aceste produse constituie, n principiu, un obiect de contract ca oricare altul. Trebuie semnalat numai c, pentru lucrrile aprate de proprietatea literar i artistic, un drept de nchiriere a fost recent instituit i permite autorului s se opun astfel unui asemenea mod de comercializare. Pentru programele de calculator, se precizeaz n doctrina francez, a cror protecie este asigurat de dreptul de autor, ne lovim de o dificultate care ine de terminologia folosit i de practicile n vigoare, de origine anglo-american. Se vorbete de34

concesionarea dreptului de folosire, dar nu este ntotdeauna vorba de un contract privind nchirierea. Dou cazuri pot fi prezentate: putem avea, fie o punere la dispoziie cu titlu definitiv i prin intermediul unei remuneraii forfetare, fie o punere la dispoziie limitat n timp i prin intermediul unei nchirieri periodice. n doctrina francez [115, p.702] se subliniaz de asemenea o asemnare ntre locaiune i credit-contractul de nchiriere. Astfel, se apreciaz c mai complex este formula de credit - contract de nchiriere sau leasing, caracterizat de articolele L.313-7 i urmtoarele din Codul monetar i financiar francez prin care o instituie financiar cumpr de la un vnztor un bun dorit prin clientul su pentru a-l da n chirie pentru o anumit perioad de timp, la sfritul creia chiriaul are drept de opiune, conferindu-i acestuia facultatea de a cumpr bunul, n schimbul unei pli reziduale. De asemenea se apreciaz n doctrina francez [115, p.704] c nchirierea trebuie s se disting de depozit i de contractul de societate. Ct privete prima difereniere, frontiera dintre contractul de nchiriere i depozit pare simplu de trasat: cel care nchiriaz pune un obiect la dispoziia chiriaului pentru ca acesta s se serveasc de el n timp ce depuntorul l d depozitarului pentru a-l conserva i s i-l restituie. Obligaia de pstrare caracterizeaz depozitul n timp folosirea este esenial n contractul de nchiriere. n fine, se ajunge i la diferenierea dintre contractul de locaiune (nchiriere) i contractul de societate, n considerarea c, dac obiectul contractului de societate const n furnizarea unui serviciu, cel al contractului de nchiriere ine de punerea la dispoziie a unui bun. Simplitatea diferenei este aparent nc de cnd se observ c punerea la dispoziie a unui bun particip la furnizarea unui serviciu. Diferena const n combinarea a dou criterii care sunt prezentate n general ca fiind complementare, uneori concurente: cel dinti care este mprumutat tradiionalei reguli a accesoriului, n virtutea cruia prestarea principal determin calificarea ansamblului; cel de-al doilea, mai recent, legat de gradul de independen de care se bucur creditorul n folosirea bunului pus la dispoziie. Doctrina romneasc i cea a Republicii Moldova este mai puin complex n ceea ce privete diferenierile ce se impun cu privire la contractul de locaiune i alte contracte.

35

Se apreciaz, astfel, c, recunoscut nc din dreptul roman ca fiind un contract consensual, contractul de locaiune, astfel cum a fost reglementat n Codul civil, mbrac trei forme i anume: locatio rerum (punerea la dispoziie a unui bun), locatio operarum (prestarea de servicii), locatio operis faciendi (realizarea unei lucrri). i n concepia legiuitorului romn de la 1864 s-a pstrat aceast mprire, motiv pentru care Titlul VII din Cartea a III-a a Codului civil romn se refer, n articolele 1410-1490, la patru feluri de locaiuni. ns, n cadrul demersului nostru, dup cum rezult din nsui titlu lucrrii, i pentru motivele explicate i mai jos, ne vom referi, ns, doar la locaiunea bunurilor mobile i a edificiilor (dreptul comun al locaiunii), precum i la contractul de arendare. Dei se poate spune c locaiunea reprezint o vnzare a folosinei, aceasta se deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin faptul c transmite, bineneles, numai dreptul de folosin ca drept de crean asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dac lucrul dat n locaiune este productor de fructe, locatarul dobndete proprietatea fructelor nu n virtut