Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

download Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

of 118

  • date post

    06-Apr-2018
  • Category

    Documents

  • view

    218
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    1/118

    CONSILIUL CONCURENEIDIRECIA SERVICII

    RAPORT

    de investigaie pentru analizarea pieei imobiliare i aserviciilor conexe tranzaciilor imobiliare

    (investigaie declanat prin Ordinul Preedintelui

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    2/118

    Cuprins

    Lista abrevierilor

    Introducere.................................................................................................................1

    Capitolul IPrincipii i mecanisme ale pieei imobiliare......................................4

    1.1. Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz............................................41.2. Evoluia ciclic a pieei imobiliare..............................................................51.3. Elemente determinante ale tranzaciilor cu locuine..................................81.4. Teoria arbitrajului de pre i eficiena pieei imobiliare..........................121.5. Analiza concurenei pe piaa imobiliar...................................................151.6. Indicatori de risc ai pieei imobiliare.........................................................181.7. Concluzii..................................................................................................20

    Capitolul IIPiaa imobiliar n Romnia.............................................................212.1. Date generale.........................................................................................212.2. Influena cursului valutar asupra pieei imobiliare....................................242.3. Procedura de tranzacionare...................................................................262.4. Situaia construciilor...............................................................................30

    2.5. Bariere la intrarea pe pia......................................................................312.6. Concluzii..................................................................................................32

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    3/118

    4.3. Asociaiile profesionale............................................................................594.4. Concurena pe piaa de intermediere imobiliar......................................60

    4.5. Concluzii..................................................................................................66

    Capitolul VServiciile cadastrale.........................................................................675.1. Aspecte generale....................................................................................675.2. Evoluia cadrului legislativ.......................................................................68

    5.3. Analiza concurenei pe piaa serviciilor cadastrale..................................715.4. Concluzii..................................................................................................73

    Capitolul VIServiciile de evaluare imobiliar....................................................756.1. Aspecte generale...................................................................................756.2. Condiii de acces n profesie pentru persoanele fizice...........................76

    6.3. Condiii de dobndire a calitii de membru corporativ...........................796.4. Condiii de exercitare aprofesiei de evaluator........................................816.5. Reglementri europene privind evaluarea..............................................826.6. Activitatea de evaluare imobiliar n Romnia........................................846.7. Concluzii..................................................................................................86

    Concluzii i propuneri.............................................................................................87

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    4/118

    Lista abrevierilor

    ANCPIAgenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar

    ANEVARAsociaiaNaional a Evaluatorilor din Romnia

    ARAIAsociaia Romn a Ageniilor Imobiliare

    BNRBanca Naional a Romniei

    CAENClasificarea Activitilor n Economia Naional

    CCCurtea Constituional

    EMF European Mortgage Federation(Federaia European a Ipotecilor)

    FTC Federal Trade Commission(Comisia Federal de Comer SUA)

    INSInstitutul Naional de Statistic

    OECD Organisation for Economic Cooperation and Development(Organizaia pentru Cooperare i Dezvoltare Economic)

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    5/118

    INTRODUCERE

    Majoritatea persoanelor efectueaz pe parcursul vieii foarte puine tranzaciiimobiliare, iar acestea, pe lng faptul c reprezint cea mai important tranzaciefinanciar n care sunt implicate1, au i un grad ridicat de complexitate d in punct devedere legal, financiar i fiscal. Aceast constatare este valabil n toate rile cusisteme economice bazate pe economia de pia, indiferent de gradul lor de dezvoltare.

    Cele trei elemente cheie care sunt comune tranzaciilor imobiliare n aceste state sunt: ntlnirea cererii cu oferta, transferul drepturilor de proprietate i finanareaipotecar2. De-a lungul timpului, fiecare dintre aceste elemente a fost n aten iaautoritilor de concuren din lume, n general, i n atenia Consiliului Concurenei, nspecial. Din demersurile efectuate pn n prezent s-a constatat faptul c singurelesoluii pentru eliminarea restriciilor anticoncureniale n acest domeniu sunt reprezentatede: modificarea cadrului legislativ existenti/sau aplicarea eficient a regulilor deconcuren. Aceste msuri necesit ns construirea unei argumentaii consistente cares vizeze att cauzele acestor restricii anticoncureniale ct i efectele acestora asupraconsumatorilor. De asemenea, este necesar o cuantificare a posibilelor efecte pe carele pot avea reformele din acest domeniu, precum i compararea rezultatelor obinute cudovezile empirice din statele n care aceste reforme au fost ntreprinse.

    Raportul de fa i propune s ating obiectivele enumerate mai sus i sidentifice soluiile optime la problemele constatate. n plus, acest document are caobiectiv secundar, contribuirea la stimularea transparenei pe piaa imobiliar dinR i i t i li bi ti i d t li t d litii

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    6/118

    potrivit prevederilor art. 23 din Legea nr. 372/2005 privind performana energetic acladirilor, lege care transpune Directiva nr. 2002/91/EC a Parlamentului European i aConsiliului privind performana energetic a cldirilor. Certificatul de performanenergetic a cladirii va fi valabil 10 ani de la data emiterii, urmnd a fi eliberatproprietarului pentru cldirile care se construiesc, sunt vndute sau nchiriate i pe carel va pune, dup caz, la dispoziia potenialului cumprator sau chiria. Acesta va deveniastfel un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare, dar el nu poate fi analizat pn lamomentul implementrii Directivei.

    Investigaia se concentreaz pe sectorul rezidenial datorit ponderii acestuia naverea total a populaiei i n volumul total al pieei imobiliare. Revista The Economistestima, n anul 2002, valoarea total a proprietilor rezideniale din rile dezvoltate lasuma de 48.000 de miliarde de dolari americani, reprezentnd mai mult dect valoarea nsumat a obligaiunilor guvernamentale i aciunilor din aceste state. n plus, piaa

    rezidenial are un impact semnificativ asupra averii individuale a cetenilor obinuii,asupra obiceiurilor de consum ale acestora i asupra mobilitii forei de munc n cadrulsistemului economic. Nu n ultimul rnd, eventualele ineficiene ale sectorului rezidenialse transmit i sectorului financiar-bancar, iar riscurile se propag astfel n ntreagaeconomie.

    Datele i informaiile prezentate n raport au fost solicitate asociaiilor profesionale

    sau au fost obinute din surse disponibile public. Datorit lipsei de transparen a unorpiee (de exemplu: piaa serviciilor de intermediere), precum i absenei multor informaiistatistice (dintre care cele mai importante sunt legate de volumul total al pieei imobiliare

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    7/118

    mai clar asupra pieei i, implicit, asupra intereselor pe termen lungaleconsumatorilor.

    Raportul de investigaie cuprinde:

    Prezentarea mecanismelor care guverneaz piaa imobiliar, a surselor deineficien economic i a riscurilor la care este expus aceasta;

    Descrierea elementelelor specifice pieei imobiliare din Romnia i aeventualelor riscuri suplimentare generate de acestea;

    Evaluarea gradului de concuren i a efectelor acestuia asupra consumatorilorpe piaa serviciilor de natur juridic prestate de notarii publici, pe piaa serviciilorde intermediere prestate de ageniile imobiliare, pe piaa serviciilor cadastraleprestate de experii geodezi, precum i pe piaa serviciilor de evaluare imobiliarprestate de experii ANEVAR;

    n capitolul final, sunt reunite concluziile fiecrui capitolanterior i sunt formulatepropuneri pe baza acestora.

    Not: Toate referirile la costuri totale din raport i din anexele acestuia includ attt il t t d t t i l t t d t l i t ii

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    8/118

    CAPITOLUL I

    PRINCIPII I MECANISME ALE PIEEI IMOBILIARE

    1.1.Piaa imobiliar: definiii i concepte de baz

    Piaa imobiliar reprezint totalitatea tranzaciilor care implic drepturi deproprietate sau de folosin asupra terenurilor i cldirilor. Tranzacia imobiliarnseamn transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalt nschimbul unei recompense care, de obicei, este o sum de bani. Ca pe orice pia,

    preul de tranzacie este stabilit, n primul rnd, de interaciunea dintre cerere i ofert.Pentru a putea nelege mai exact modul n care interacioneaz aceste fore de pia,trebuie prezentate mai nti caracteristicile speciale care difereniaz piaa imobiliar decelelate piee.

    Datorit caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietii saufolosinei acestora nu implic i transportul efectiv al bunului, iar fiecare cldire vndut

    sau cumprat este diferit de celelalte prin poziionare, alctuire, infrastructur aferentetc. Faptul c fiecare imobil este unic determin complexitatea foarte mare a acesteipiee i mprirea acesteia n funcie de zone i de scopul n care va fi utilizat bunul

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    9/118

    de a obine un venit fix n urma nchirierii imobilului. Toate cele trei motiva ii suntlegitime, iar analiza de fa nu i propune s conteste sau sa influeneze n vreun felraportul dintre cererea i oferta de pe piaa imobiliar, indiferent de caracterul deconsum, speculativ sau investiional preponderent.

    1.2.Evoluia ciclic a pieei imobiliare

    Liberalizarea sistemelor financiare i intensificarea procesului de globalizare apieelor de capital din ultimele decenii au condus la mbuntirea serviciilor financiare ia sistemelor de alocare a resurselor, dar au crescut i sfera de aciune a ciclurilorfinanciare pronunate6. Cel mai des, acestea din urm reprezint fluctuaii dramatice alepreurilor activelor avnd drept consecin amplificarea ciclurilor economice generale,iar, ocazional, acestea ating apogeul prin generarea unor crize bancare i valutare7. Aceste fluctuaii afecteaz att statele puternic industrializate (de exemplu: crizasubprimedin Statele Unite sau criza japonez de la nceputul anilor `90) ct i state cueconomii i piee emergente (de exemplu: Asia de Est la sfritul anilor `90).

    De obicei ciclurile financiare sunt generate de un val de optimism susinut deevoluia favorabil a economiei reale. Acest optimism contribuie la subestimarea riscului,extinderea activitii de creditare, creterea accelerat a preurilor activelor, investiiile

    excesive n bunuri de capital i explozia consumului. n final, atunci cnd ateptrile serealiniaz cu datele fundamentale, dezechilibrele create n timpul boom-ului suntcorectate n mod abrupt, pe msur ce optimismul exagerat face loc pesimismului

    t d b ti it i t l i fi i i i i l

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    10/118

    construciilor i oferta fix de terenuri. Datorit acestor factori, creterea sauscderea cererii pe piaa imobiliar afecteaz n primul rnd preul, cantitatea de bunuriimobiliare (locuine) oferite avnd o variaie lent. Practic, lipsa elasticitii oferteiimobiliare crete impactul cererii asupra preurilor.

    Figura 1Oferta perfect inelastic a terenurilor

    Q Cantitate

    P1

    P2

    Pre

    OfertaC1

    C2

    Se poate observa c cererea aflat la valoarea C1 se ntlnete cu oferta la P1 (preul detranzacie). Atunci cnd cererea scade la C2, i preul scade la P2. n tot acest timp ofertarmne constant la valoarea Q, preul fiind singurul lucru care variaz n funcie de cerere.

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    11/118

    datorit absenei datelor, includ taxele din domeniul imobiliar, deductibilitatea dobnzilorla creditele ipotecare i cadrul legislativ care reglementeaz piaa imobiliar (se refer laprevederile legate de acordarea permiselor de construcie, legislaia care reglementeazchiriile i arenda).

    Caracteristicile inerente ale pieei imobiliare, mai ales informaia imperfect,rigiditatea oferteii pieele financiare imperfecte, contribuie la vulnerabilitatea acesteipiee n faa perioadelor prelungite n care preurile deviaz de la valoarea

    fundamental9. Avnd n vedere faptul c preul bunurilor imobiliare depinde de valoareaviitoare a datelor fundamentale, ntr-un mediu cu informaie imperfect investitorii pot fies subestimeze, fie s supraestimeze valoarea argumentat fundamental a preurilor.

    Conform modelului elaborat de economistul american Mark Carey10, valoareafundamental a terenurilor este egal cu valoarea actualizat a venitului net care poate fiobinut prin nchirierea terenului respectiv sau valoarea total actualizat a fluxurilor denumerar care vor fi generate de respectivul teren. Aceasta este singura valoarecompatibil cu echilibrul pe termen lung i, n termeni financiari acest model se numetediscounted cash flow(DCF). DCF implic utilizarea conceptului de valoare temporal abanilor (time value of money)care se refer la costul de oportunitate al capitalului.

    n timp, acest model a fost lrgit pentru a include i proprietile imobiliare cu

    caracter comercial, iarpreul fundamental este definit ca fiind preul la care valoareacurent a stocului de structuri imobiliare este egal cu costul de nlocuire aacestora. Diferenele dintre preurile pltite de investitorii de pe aceast pia apar ca

    il l l l ii f d t l t il d t it

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    12/118

    ofertei de terenuri nu poate contrabalansa, cel puin pe termen scurt, creterea preurilorpeste valoarea fundamental.

    Datorit situaiei descrise mai sus, sentimentul optimist al investitorilor este celcare primeaz pe aceast pia i reprezint elementul decisiv care duce preurile pestevaloarea lor fundamental. n realitate, chiar dac optimismul nu este sprijinit de analizavalorii fundamentale, investitorii rmn n pia pe tot parcursul trendului ascendent alpreurilor i ct timp finanrile sunt disponibile. Pentru segmentul rezidenial al pieei

    imobiliare, decalajele mari din domeniul construciilor mpiedic un rspuns rapid alofertei la cererea tot mai mare, iar preurile continu s creasc pentru o perioad relativlung de timp.

    Aceast situaie este amplificat de comportamentul sistemului bancar carefinaneaz investitorii cu sume tot mai mari bazndu-se pe creterea valorii bunurilorimobiliare ipotecate. Atitutidinea bncilor este determinat de scderea percepieigenerale asupra riscurilor de insolvabilitate. Aceste efecte de feedback se inverseazatunci cnd preurile bunurilor imobiliare ncep s scad. Astfel, un declin al preurilorafecteaz n mod direct capitalizarea bncilor prin reducerea valorii activelor imobiliareproprii i indirect, prin scderea valorii mprumuturilor garantate cu proprieti imobiliare.Ulterior, declinul este amplificat de restricionarea creditrii, punnd o presiunesuplimentar pe preuri care continu s scad resfngndu-se din nou asupra riscurilor

    de creditare. Ca i n cazul creterilor de preuri, atunci cnd acestea scad, fenomenuleste alimentat ide conexiunea strns dintre piaa imobiliar i sistemul bancar.

    Ci l il fi i d i i i t t i ti i t t bil

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    13/118

    se tranzacioneaz active imobiliare, aciuni sau mrfuri, este dat la momentul de fade accentul primar pe ateptrile viitoare13. Dac n privina aciunilor este evidentfaptul c aceast abordare se bazeaz pe ctigurile viitoare pe care le va generacompania n cauz, n privina bunurilor imobiliare ateptrile se concentreaz pecreterile viitoare ale preurilor acestora. Practic, acest fenomen amplific preurile dinprezent pe baza anticiprii unei creteri substaniale a cererii solvabile n viitor, darcreaz i o serie de situaii paradoxale. n primul rnd raionamentul elimin distinciileclasice dintre investiiei speculaie. Termenul de speculaie provine din cuvntul latin

    specula care nseamn a observa sau a urmri. Deci, speculatorul este cel careobserv evoluiile viitoare naintea celorlai i acioneaz n consecin. La momentulde fa, i investitorul, pe orice fel de pia, trebuie s in cont de evoluiile viitoare fieutiliznd analizele proprii, fie adaptndu-se la perspectivele generale, avnd uncomportament similar cu cel al speculatorului. Din aceste considerente, n continuare,termenul de speculator va fi folosit alternativ cu cel de investitor, iar diferenierea va fifcut n primul rnd ntre aceste dou categorii, pe de o parte, i consumatoriiobinuii care vnd sau cumpr bunuri imobiliare pentru uz propriu, de cealalt parte.

    Tranzaciile cu locuine prezint caracteristici similare cu pieele pe care setranzacioneaz alte tipuri de active, cum ar fi valorile mobiliare, dar comportamentulciclic al pieei imobiliare difer destul de mult de ciclicitatea ntlnit pe pieele de capital. n timp ce sectorul rezidenial, ca i cel comercial, este supus ocurilor datorate

    variaiilor cererii, care la rndul ei este influen at de schimbrile demografice, de omajsau de veniturile populaiei, aceti factori nu ofer explicaii complete privind ciclurilecretere-declin observate frecvent pe pieele imobiliare. Comportamentul speculativ tl it d bi i l d it l t li it t i i bili d t i

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    14/118

    Un alt factor important care accentueaz dinamica preurilor pe pieelerezideniale poate fi observat n perioadele de creteri susinute ale preurilor sub formaimpulsului psihologic al persoanelor care nu dein locuine de a efectua astfel de achiziii.Aceste persoane, denumite n limbajul de specialitate first-time buyers, percep opresiune suplimentar atunci cnd pe pia au loc creteri masive de preuri care suntinterpretate drept costuri implicite. Aceast situaie este specific, mai ales, n rile cuo rat ridicat a deintorilor de locuine (homeownership rate)15.

    Principala diferen ntre piaa de capital i piaa rezidenial const de fapt ntipul de ateptri pe care le au participanii la pia. Astfel, dac pe piaa de capitalactorii sunt considerai a avea ateptri raionale cu privire la evoluia preurilor, pe piaarezidenial care este caracterizat de un grad relativ mic de lichiditate, comportamentulparticipanilor este considerat a fi extrapolativsau adaptiv16. Acest lucru nseamn catt vnztorii ct i cumprtorii de locuine se bazeaz excesiv n estimareadinamicii viitoare a pieei pe evoluia recent a preurilor. Un alt element careaccentueaz aceste probleme este legat de aa-numitul comportament miop (myopicalbehavior) care induce participanilor la pia ideea c trendul actual al preurilor vacontinua i n viitor, acetia eund n a anticipa sau mcar a lua n calcul o eventualschimbare viitoare a tendinei de evoluie a preurilor.

    Cercetrile au artat faptul c una dintre cele mai importante caracteristici

    specifice pieei imobiliare este reprezentat de rigiditatea structural a preurilor. nacest sens, constatrile experilor au demonstrat faptul c, n cadrul ciclurilor financiare,evoluiile ascendente ale preurilor nu sunt compensate prin evoluii descendentei il l D f t il ti l i bili i i l l l

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    15/118

    pierderi, aceleai persoane devin cuttoare de risk (risk-seeking) avndcomportamentul unui parior care mrete miza n sperana de a elimina pierderile.Aceast constatare a fost demonstrat empiric prin numeroase cercetri i a condus lainfirmarea concluziilor teoriei clasice a utilitii anticipate dezvoltat de matematicianulDaniel Bernoulli. Expresia grafic a acestei situaii se regsete n Figura 2.

    Pierdere Ctig

    Punctul de referin

    Rezultat

    Valoare

    Figura 2

    Curba utilitii participanilor la pia

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    16/118

    obine o locuin dect un pre mai mic dect cel pe care l-ar cere pentru locuinarespectiv din poziia de vnztori. Datorit impactului major pe care l au tranzaciileimobiliare asupra averii personale a oamenilor, efectul de nzestrare este resimit maiputernic pe aceast pia i poate reprezenta o explicaie plauzibil pentru diverseleineficiene constatate n funcionarea mecanismelor ei.

    Toi factorii de natur psihologic enumerai mai sus confer pieei imobiliarecaracteristici specifice care o deosebesc de celelalte piee pe care se vnd bunuri i

    servicii, sau se tranzacioneaz active. Chiar dac principiile de baz de pe aceastpia sunt similare cu cele ale pieelor pe care se tranzacioneaz active financiare,diferenele importante de lichiditate, volatilitate i eficien, precum i asimetriile de prenu pot fi ignorate ntr-un demers care i propune s neleag i s descriemecanismele care guverneaz piaa imobiliar.

    1.4. Teoria arbitrajului de prei eficiena pieei imobiliare

    Avnd n vedere aspectele descrise mai sus putem afirma c piaa imobiliar areo dimensiune investiional pronunat. Acest lucru nseamn c, n afara investitorilor ispeculatorilor, marea majoritate a consumatorilor percepe achiziia unei locuine careprezentnd n primul rnd o investiie. n general, cei care au nevoie de o locuin vor

    achiziiona una considernd aceast aciune ca fiind o investiie sau un mijloc deeconomisiremai eficient dect nchirierea. Perceperea procesului de achiziie a uneilocuine ca fiind un mijloc de economisire este un fenomen ntlnit n special n cazul

    l hi ii ti l i b i t i i t i

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    17/118

    Conform teoriei arbitrajului de pre, dezvoltat de profesorul american StephenA. Ross n 1976, rentabilitatea estimat a unui activ financiar poate fi modelat cafuncie liniar a mai multor factori macroeconomici. Rezultatul modelului poate fi folositpentru evaluarea corect a activului respectiv i pentru raportarea acesteia la risculpotenial. Dac presupunem c, pentru dou active diferite, toi factorii sunt egali,investitorii vor prefera activul cu cel mai redus grad de risc potenial. Aceast relaiepoate fi exprimat grafic astfel:

    Figura 3Arbitrajul ateptarilor

    *pentru simplificare, n aceast figur nu sunt incluse elemente importante pentru teoria investiiilor cum ar fi rata fr risc(riskfree rate), frontiera eficienei (efficient frontier) sau curbele de utilitate.

    Randamentpotenial

    Risc potenial

    CB

    A

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    18/118

    obinerea unui ctig sigur din specularea unei diferene ntre preurile de pe mai multepiee ale aceluiai activ (de exemplu: diferenele ntre preul unei aciuni pe piaa spot ipreul contractelor futures avnd ca activ suport aceeai aciune pe piaa produselorderivate).

    Arbitrajul ateptrilor are un rol fundamental pentru toate pieele pe care setranzacioneaz active: determin eficiena acestor piee. Tipul de eficien generat deaceste operaiuni de arbitraj este diferit de cea economic (spre exemplu eficiena de tip

    Pareto care se refer la alocarea resurselor), acest concept avnd un caracterinformaional n teoria investiiilor. Din acest punct de vedere, o pia este eficientdac toat informaia disponibil despre un activ este inclus rapid i complet npreul de tranzacionare al acestuia. ntr-o astfel de pia este aproape imposibil ca opersoan s fac profituri pe baza subevalurii sau supraevalurii excesive datoritnumrului mare de investitori care desfoar operaiuni de arbitraj al ateptrilor.

    Pentru atingerea unei astfel de situaii de eficien este necesar existena unorcondiii cumulative, astfel:

    informaiile trebuie s fie corecte i disponibile tuturorparticipanilor;viteza de tranzacionare trebuie s fie relativ egal pentru toi;costurile de tranzacionare s fie uniforme i la un nivel foarte sczut nraport cu valoarea tranzaciei.

    Se poate observa cu uurinfaptul c pieele imobiliare din ntreaga lume,caracterizate prin asimetrii informaionale, vitez sczut i costuri ridicate det i t t l t l d f t i ti il

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    19/118

    transparen a pieei i cu asimetriile informaionale. n plus, simplul fapt c operaiunilede arbitraj nu pot fi efectuate la randament maxim din cauza costurilor nu nseamn cpreurile reflect informaiile disponibile n pia n mod eficient i, cu att mai mult,acest lucru nu indic existena unei distribuii simetrice a acestor informaii.

    1.5. Analiza concurenei pe piaa imobiliar

    Datorit numrului mare de vnztori i volumului uria al tranzaciilor (att canumr, ct i ca valoare absolut), piaa imobiliar poate fi considerat ca apropiindu-sedestul de mult de modelul concurenei perfecte. Principalul motiv care conduce la oastfel de concluzie este legat de imposibilitatea vnztorilor, n general, de a impunepreul de tranzacionare. Acelai lucru este valabil i pentru cumprtori sau investitoriluai individual, toi participanii la pia avnd rolul, consacrat n teoria microeconomic,de price takers. Practic, preul fiecrui lot de teren, al fiecrei locuine i al fiecruispaiu comercial este influenat, aproape n totalitate, de interaciunea ntre volumeleagregate ale cererii i ofertei.

    Imposibilitatea participanilor la pia de a influena semnificativ preul detranzacionare i dependena evoluiei pieei de cerere reprezint rezultatul faptului caverea imobiliar a unei ri este puternic divizat, iar marea majoritate a populaiei

    particip la aceast pia fie n calitate de (poteniali) vnztori, fie n calitate de(poteniali) cumprtori, sau ambele. Aceast caracteristic extrem, unic pieeiimobiliare, o face s se apropie suficient de mult de modelul concurenei perfecte fr a d li i l di t diiil d i i i b il

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    20/118

    de scdere a preurilor i a lichiditii, n special pentru mari investitori cu portofoliiconsistente. Dificultatea provine din volumul mare al pierderilor care trebuie asumateprin vnzarea activelor la preuri reduse.

    Din punct de vedere al definirii geografice, pieele imobiliare au un puterniccaracter local, dar pentru a putea nelege mai bine sursa acestei caracteristici trebuiecunoscut mai precis proporia pe care o au consumatorii i investitorii (categorii care pot fi considerate distincte din punct de vedere al scopului urmrit i nu neaprat al

    comportamentului pe pia care este de multe ori similar aa cum am artat mai sus) ntotalul cererii. Astfel, dac pentru un investitor elementele eseniale care determinsubstituibiliatea ntre dou bunuri imobiliare sunt randamentul chiriei i potenialul decretere a preurilor, pentru un consumator elementele care conteaz cel mai mult pot fidiferite. O persoan care achiziioneaz o proprietate pentru a locui n ea are, n general,urmtoarele puncte de reper: apropierea fa de locul de munc i fa defamilie/prieteni; calitatea proprietii; calitatea zonei; accesul la mijloacele de transport ncomun; precum i alte elemente determinate de necesitile personale legate de conforti accesibilitate. Cu excepia calitii proprietii care se refer la suprafa,compartimentare, finisaje, an de construcie etc., toate celelalte elemente sunt exogenei in de un singur factor: localizarea. Aceasta este important att pentru consumatori,ct i pentru investitori, din motivele invocate mai sus, la care se adaug nc unulimportant:lichiditatea. Este cunoscut faptul c lichiditatea variaz n funcie de zon (de

    exemplu: zonele centrale ale marilor orae sunt mai lichide dect periferiile), iar acestlucru conteaz pentru c cel care cumpr este dispus s ofere un premai bun (liquiditypremium) dac tie c exista o pia pentru acel activ.

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    21/118

    Figura 4Dimensiunile relevante ale pieei rezideniale

    Concluzionnd, putem defini dimensiunea geografic relevant a pieeirezidenial astfel:

    ALTE CARACTERISTICI(suprafa, finisaje, anul

    de construcie etc.)PRE

    SUBSTITUIBILITATE

    PIAAPRODUSULUI

    PIAAGEOGRAFIC

    LOCALIZARE

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    22/118

    1.6. Indicatori de risc ai pieei imobiliare

    Chiar dac la momentul de fa, nu exist o opinie unanim n rndul experilorprivind modalitile de calcul al riscurilor la care sunt expuse pieele imobiliare, mai multemodele de analiz au reuit de-a lungul timpului s-i probeze viabilitatea. Unul dintreacestea este, cu siguran, modelul de scoring pentru piaa rezidenial elaborat deDeutsche Bank Research la sfritul lui 200621. Acest instrument relativ simplu i-ademonstrat eficiena reuind s anticipeze cu destul precizie declinul pieelor imobiliare

    din Marea Britanie, Spania i Irlanda, precum i stabilitatea pieei din Germania. Practic,cercettorii de la Deutsche Bank Research, utiliznd date furnizate de Eurostat , EMF22,UN Population Division i Euroconstruct23, au creat un model axat pe urmtoarelecoordonate de baz:

    (1) Riscul general de pre- include o posibil supraevaluare a activelor imobiliare datorat unor indicatori derentabilitate24i accesibilitate25 n cretere.

    (2) Riscul economic- se refer la ncetinirea creterii economice, creterea dobnzilor i fluctuaiileimportante n numrul locuitorilor unei ri.

    (3) Riscul de ofert- apare atunci cnd stocul de locuine crete mai rapid dect populaia.

    (4) Ri l d t t i i

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    23/118

    - corelarea la nivel european28.

    Un aspect interesant este legat de faptul c, n cadrul modelului, primii 5indicatori au n total o pondere de 80% (0,8) cu sub-ponderi individuale de 20% (0,2).Astfel, autorii consider cei 5 indicatori ca avnd o importan egal n evaluarea risculuigeneral al pieei. Estimnd aproape 100 de modele suplimentare pe baza unor ponderidiferite, experii Deutsche Bank Research au observat c scorul median obinut eraaproape identic cu cel obinut din aplicarea ponderilor egale. Aceast constatare confer

    credibilitate ponderilor egale date factorilor de risc i, cel mai important aspect, indicimportana egala fiecrui factor de risc n raport cu ceilali factori. De fapt, ntreaceti factori se pot observa legturi att din punct de vedere empiric, ct i din punct devedere al teoriei economice. Practic, analiznd factorii de risc dezvolta i de DeutscheBank Research n raport cu evoluiile recente ale pieelor imobiliare din stateledezvoltate, se constat un grad ridicat de corelare ntre evoluiile acestor indicatori.

    Unul dintre cele mai importante elemente utilizate n cadrul majoritii analizelorde risc este raportul chirii/pre. Acest fapt se datoreaz, aa cum am prezentatanterior, dublei utilizri a chiriilor ca indicator esenial pentru piaa imobiliar. Astfel,nivelul chiriilor ofer indicii importante n legtur cu veniturile disponibile ale populaieii este folosit ca element de baz pentru analiza fluxurilor de numerar care pot fi obinutede investitori. Chiriile prezint importan pentru piaa rezidenial, piaa spaiilor

    comerciale i cea a birourilor, i mai puin pentru piaa terenurilor agricole sau a spaiilorindustriale de producie.

    Ali i di t i l i tili i i l d il titi fi i t

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    24/118

    sistemul ipotecar, acestea afectnd la rndul lor dinamica preurilor n cadrul unui procescare se autoalimenteaz.

    1.7. Concluzii

    Avnd n vedere argumentele expuse mai sus, putem afirma faptul c piaa

    imobiliar, n general, i piaa rezidenial, n special, se deosebesc fundamentalde pieele obinuite pe care se tranzacioneaz bunuri, servicii sau active.Specificul pieei imobiliare este determinat, n principal, de dou elemente:caracteristicile proprietilor i comportamentul participanilor la pia. Datoritacestor factori, piaa imobiliar se distinge prin: asimetrii informaionale, preuririgide, fluctuaii semnificative de lichiditate, lips de transparen i ineficieneconomic. Astfel, sunt generate riscuri semnificative pentru sistemul financiar,care este strns legat de piaa imobiliar prin garaniile ipotecare, precum ipentru restul economiei, prin afectarea procesului investiional i a mobilitiiforei de munc.

    n acest context, rolul serviciilor conexe pieei imobiliare (notarii, ageniileimobiliare, experii geodezi i evaluatorii) este extrem de important pentru

    estomparea asimetriilor informaionale i creterea transparenei. n plus,lichiditatea pieei poate fi ameliorat prin intermediul unor costuri detranzacionare mai reduse, creterea vitezei i a calitii acestor servicii.M d lit t i fi i t t li t i d id t t

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    25/118

    CAPITOLUL II

    PIAA IMOBILIARN ROMNIA

    2.1. Date generale

    n Romnia, piaa imobiliar rezidenial cuprinde peste 8 milioane de locuine,avnd aproximativ 21 milioane de camere i o suprafa locuibil total de peste 300milioane de m2. n capital, numrul total de locuine este de aproximativ 800 mii,mprite n aproape 2 milioane de camere i avnd o suprafa locuibil total de peste30 milioane de m2. Proporiile statistice prezente la nivel naional se regsesc destul de

    simetric i la nivelul municipiului Bucureti. Astfel, 10% din populaia Romniei locuieten capital unde se regsete 10% din fondul locativ naional.

    Majoritatea covritoare a acestor locuine a fost construit nainte de 1989, cndritmul de dezvoltare urban era mult mai accentuat, iar evoluia demografic erasusinut de reglementri speciale (interzicerea avorturilor, interdicii legate de emigrareetc.). Drept consecin a eliminrii acestor reglementri, precum i datorit altor factori

    de natur socio-economic, populaia Romniei a sczut de la aproximativ 23 milioanen 1989, la 21,5 milioane n 2008. Conform prognozelor, este foarte probabil ca aceasttendin s se menin i populaia s ajung la 21 milioane n 2011.

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    26/118

    Bulgaria, Ungaria sau statele baltice, ct i ri de sorginte latin cum ar fi Spania , Italiai Portugalia. La polul opus se afl statelenordice, iar cea mai sczut rat se regseten Germania. Astfel, distribuia geografic a ponderii locuinelor ocupate de proprietari ntotalul locuinelor se prezint sub forma unui tipar coerent determinat i de factori socio-culturali.

    Situaia comparativ a locuielor ocupate de proprietari (owner occupied homes), exprimat

    ca procent din totalul locuinelor, n statele membre UE - 2007

    67%

    71%

    71%

    72%

    72%

    73%

    77%

    77%

    77%

    80%

    83%

    83%

    84%

    87%

    89%

    89%

    95%*

    96%

    Finlanda

    Luxemburg

    Marea Britanie

    Cehia

    Italia

    Portugalia

    Grecia

    Irlanda

    Malta

    Slovenia

    Estonia

    Spania

    Letonia

    Ungaria

    Lituania

    Slovacia

    Bulgaria

    Romnia

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    27/118

    n mod aparent paradoxal, Germania este considerat una dintre cele ieftine(raportat la venituri) i mai stabile piee imobiliare din lume tocmai datorit faptului cmai mult de jumtate din populaie locuiete n case i apartamente nchiriate. nperioada recent de ajustare economic, ipoteza privind riscurile suplimentare generatede o rat mare a locuinelor ocupate de proprietari a fost confirmat de realitate, statelecu rate mari suferind corecii masive ale preurilor n timp ce Germania i statele nordicei-au meninut o relativ stabilitate a preurilor proprietilor.

    Pe piaa din Romnia nu exist un indice imobiliar oficial calculat pe bazavalorilor de tranzacionare, existnd n schimb mai muli astfel de indicatori calculai deorganisme private pe baza preurilor afiate. Toate datele disponibile n pia arat oscdere general a preului activelor imobiliare n ultima perioad, fr ca amplitudineaacesteia s poat fi msurat cu precizie. Cu toate acestea, un indiciu important privindevoluia pieei este oferit de lichiditate (numrul de tranzacii), element puternic corelatcu preurile, aa cum am artat n Capitolul I.

    Evoluia lunar a numrului de tranzacii imobiliare n perioada

    ianuarie 2006 - iunie 2009

    50000

    55000

    60000

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    28/118

    totale a taxelor i impozitelor ncasate de stat n urma tranzaciilor imobiliare. Impozitele ncasate de stat au sczut n 2008 cu aproape 150 milioane de lei fa de anulprecedent, dup ce nregistraser o dublare n perioada 2006-2007. n primul semestrudin 2009, valoarea acestora s-a prbuit cu peste 60% fa de perioada similar a anuluiprecedent ca urmare a contraciei economice severe.

    Evoluia taxelor i impozitelor achitate ctre stat n urma

    tranzaciilor imobiliare n perioada 2003 - 2009 (estimat)

    0

    200,000,000

    400,000,000

    600,000,000

    800,000,000

    1,000,000,000

    1,200,000,000

    1,400,000,000

    2003 2004 2005 2006 2007 2008 e2009

    Sursa: UNNPR

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    29/118

    Teoretic, dependena preurilor reale de cursul de schimb valutar euro/leu are iun efect de accentuare a impactului indicatorilor macroeconomici asupra pre urilor. nrealitate, ns, cursul de schimb a reprezentat un element de echilibrare a evoluiilorabrupte ale preurilor nominale, astfel:-n perioada de cretere economic susinut, preurile nominale ale activelor imobiliareau avut o tendin accentuat de cretere, compensat parial de aprecierea monedeinaionale n raport cu euro;

    - n perioada, recent, de ajustare economic, efectul a fost invers, scderea preuriloractivelor imobiliare fiind compensat parial de deprecierea monedei naionale.

    Practic, datorit efectului generat de cursul de schimb, preurile reale (n lei) auavut o marj mult mai mic de fluctuaie (volatilitate) dect preurile nominale (n euro).Aceast situaie reprezint o simpl constatare i nu o regul a pieei, n viitor fiindposibile toate variantele expuse n exemplul de mai sus.

    Structura creditelor pentru locuine n

    Romnia (aprilie 2009)

    8%

    Lei

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    30/118

    evident dintre structura creditelor de consum i a celor pentru locuine este influenat,cel puin parial, i de faptul c majoritatea preurilor de tranzacionare sunt n euro.

    Un alt indiciu privind impactul monedei de tranzacionare asupra ponderii pe careo are moneda autohton n totalul creditelor pentru locuine este legat de discrepana ntre anumite regiuni a acestei ponderi. Astfel, n Bucureti, unde cvasi-totalitateapreurilor afiate ale anunurilor imobiliare este n euro, ponderea creditelor n lei ntotalul creditelor pentru locuine este de aproximativ 4%, la jumtate din media naional.

    n acelai timp, n alte judee unde anunurile imobiliare cuprind i preuri n lei, pondereamonedei naionale n structura creditelor pentru locuine este mult mai mare. Deexemplu, n judeul Tulcea creditele n lei reprezint 37% (de peste 4,5 ori medianaional), n judeul Gorj ponderea este de 29% (de 3,6 ori media na ional), iar njudeul Olt aceasta este de 23% (de 2,8 ori media naional).

    Cu toate acestea, factorii majori care genereaz ponderea covritoare acreditelor n valut n totalul creditelor pentru locuine este evident rata dobnziiconsiderabil mai sczut care aduce dou avantaje importante: costul mai mic alcreditului i, drept consecin a acestuia, rata de ndatorare mai ridicat acceptat debanc. Dezavantajul major al acestei situaii const n riscul valutar la care se expuncumprtorii de locuine.

    Cotaiile n euro pe piaa imobiliar autohton au un dublu efect: conferstabilitate preurilor reale, dar constituie i o surs suplimentar de ineficien.Acest ultim fapt se datoreaz impactului pe care l are tranzacionarea n moned

    t i t ii t il t i i i i l i t t l l t i

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    31/118

    care vizeaz: plata taxelor, angajarea forei de munc, nregistrarea transferuluiproprietii, obinerea permiselor de costrucii i lichidarea afacerii.

    Indicatorul Locul ocupat de Romnia n 2010Demararea unei afaceri 42Obinerea permiselor de construcie 91Angajarea forei de munc 113nregistrarea transferului proprietii 92

    Obinerea de credit 15Protecia investitorilor 41Plata taxelor 149Comerul transfrontalier 46Executarea obligaiilor contractuale 55Lichidarea afacerii 91

    Sursa: World Bank Doing Business 2010 Romania

    Unul dintre indicatorii care sunt analizai de Banca Mondial se refer lamodalitatea n care este realizat transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil.Elementele tranzaciei imobiliare sunt descrise n detaliu, iar locul pe care l ocupfiecare stat este determinat de numrul de proceduri, de durata acestora i de costultranzaciei. Statele cu cel mai redus nivel al acestor sub-indicatori sunt clasate pe

    primele locuri n analiza comparativ a sistemelor de tranzacionare.

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    32/118

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    33/118

    Cost:20 RON (extras de carte funciar pentru informare) + 40 RON (extras de cartefunciar pentru autentificare)

    P4. Notarul public verific dac imobilul este gravat de sarcini, verificcertificatul fiscal i autentific contractul de vnzare-cumprareDurat: 1-2 zileCost:5.286 RON + 0,5% din valoarea de tranzacionare care depete 549.231 RON

    P5.nregistrarea titlului de proprietate la OCPIDurat: 9 zileCost: 0,5% din valoarea proprietii

    P6. Depunerea declaraiei fiscale privind achiziia proprietiiDurat: o ziCost: 10 RON

    P7. Notificarea acionarilor n legtur cu achiziiaDurat: o ziCost: 200 RON

    P8. nregistrarea proprietii achiziionate ca sediu la Registrul Comerului31

    Durat: 30 zileCost: 350-420 RON

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    34/118

    Cu excepia ultimelor 3 proceduri, primii 5 pai n realizarea tranzaciei suntvalabili att pentru persoanele juridice ct i pentru persoanele fizice. Aa cum se poate

    observa i din graficul de mai sus, impactul cel mai mare asupra costului total altranzaciei aparine procedurii 4 (autentificarea contractului la notariat).

    2.4. Situaia construciilor

    Domeniul construciilor reprezint unul dintre cele mai importante sectoare aleeconomiei romneti, avnd o pondere consistent n produsul intern brut. Aa cumreiese i din graficul de mai jos, ponderea construciilor la formarea PIB-ului Romnieiaproape s-a dublat n ultimii 4 ani, acest fapt datorndu-se parial i activitii dedezvoltare imobiliar care a cunoscut o cretere spectaculoas n aceast perioad.

    Evoluia ponderii sectorului construciilor la

    formarea PIB-ului Romniei n perioada 2001-2008

    5

    10

    15

    20

    % din PIB

    Tendina

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    35/118

    Locuine terminate

    2000-2008

    26376 27041 2772229125 30127

    32868

    38178

    45867

    64414

    0

    10000

    20000

    30000

    40000

    50000

    60000

    70000

    80000

    90000

    100000

    2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

    Sursa: INS

    Modelul de business al dezvoltatorilor se bazeaz pe principiul costurilor denlocuire a structurilor imobiliare (detaliat n Capitolul I). Atunci cnd valoarea de pia acldirilor dintr-o anumit zon depete costul construirii de la zero a acestora,dezvoltatorii imobiliari vor investi n acea zon. Riscul major al acestei activiti const nfaptul c producia are loc pe stoc, iar vnzarea treptat a locuinelor nainte de finalizareeste dificil n perioadele de scderi ale preurilor. Pentru a atenua acest risc,majoritatea dezvoltatorilor mpart proiectele mari pe faze de construcie n care locuinelesunt date n folosin gradual. Perioada de timp dintre data nceperii investiiei i cea afinalizrii proiectului este n general suficient de mare pentru a constitui un element de

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    36/118

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    37/118

    CAPITOLUL IIISERVICIILE NOTARIALE

    3.1. Aspecte generale

    n Uniunea European exist patru sisteme diferite de reglementare a serviciilornotariale.

    Cel mai reglementat i mai restrictiv dintre acestea este sistemul clasic alnotariatului latin, prezent n majoritatea statelor europene: Spania, Portugalia, Italia,Frana, Luxemburg, Germania, Belgia, Polonia, Austria, Slovenia. n Grecia i Ungariaexist un sistem notarial hibrid care prezint, preponderent, elemente specificesistemului notarial latin dari elemente din alte sisteme (de exemplu: prezena unuia sauchiar a doi avocai pe parcursul procedurii aferente tranzaciilor imobiliare).

    Sistemul notariatului latin este caracterizat de:- intervenia obligatorie a notarilor n materia tranzaciilor imobiliare i drepturile

    exclusive acordate acestora,

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    38/118

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    39/118

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    40/118

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    41/118

    autentificarea acestuia, formalitile ulterioare i arhivarea. Onorariul notarului pentru unastfel de act este structurat la fel ca i n cazul contractului de vnzare -cumprare,

    prezentat n tabelul de mai sus.

    Dei nu este obligatorie, ncheierea unui antecontract de vnzare-cumprarentre pri este o practic rspndit, mai ales atunci cnd un astfel de act este cerut debanc nainte de acordarea unui credit (atunci cand preul tranzaciei va fi achitat n bazaunui credit ipotecar).

    Prin acest antecontract se stabilete preul tranzaciei ce urmeaz a avea loc,cumprtorul achitnd un avans care, de obicei, reprezint un procent din preul final,cuprins ntre 1% i 10%. Acest contract preliminar este ntocmit i ncheiat, n cele maimulte cazuri n faa notarului public dar poate fi ncheiat i n faa agentului imobiliar carea intermediat tranzacia sau chiar de pri, asistate sau nu de avocat.

    Notarul public este ns cel obligat s deslueasc raporturile reale dintre pri cuprivire la actul pe care vor s-l ncheie, s verifice dac scopul pe care l urmresc esten conformitate cu legea i s le dea ndrumrile necesare asupra efectelor lui juridice.

    De asemenea, el trebuie s cear prilor, ori de cte ori este cazul, documentele justificative i anume: titlul de proprietate - contractul de vnzare-cumprare, donaie

    etc., inclusiv dovada dreptului de proprietate al fiecrui autor anterior; certificatul deatestare fiscal care se elibereaz de Direcia Taxe i Impozite n a crei raz teritorialse afl imobilul, certificate care confirm plata impozitelor; extrasul de carte funciar

    t t tifi i/ tifi t l d i i

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    42/118

    Principala misiune a notarului este ns de a conferi autenticitate actelor pe carele ndeplinete. nscrisurile pentru care legea prevede forma autentic vor fi redactate

    numai de notari publici, de avocatul parilor interesate sau de consilierul juridic orireprezentantul legal al persoanei juridice. De asemenea, persoanele care au pregatire juridic superioar pot redacta nscrisurile n care figureaza ca parte, ele, soii,ascendenii sau descendenii lor.

    Printre actele pentru care legea cere forma autentic, se regsesc actele juridice

    ntre vii de nstrinare a terenurilor de orice fel situate n intravilan i extravilan33

    . ntr-unastfel de caz, intervenia notarului este obligatorie i numai n cazul n care exist unlitigiu, actul se poate ncheia prin intermediul instanei judectoreti care pronun ohotrre ce ine loc de act de vnzare-cumprare.

    Principiul consensualismului este cel potrivit caruia actul juridic este valabil frs mbrace o anumit form, fiind necesar i suficient simpla manifestare de voin.

    Doar n cazul actelor formale manifestarea de voin trebuie s mbrace o formspecial pentru a fi productoare de efecte juridice, n cele mai multe cazuri ca ocondiie ad validitatem, legea prevede forma autentic.

    Dei legea nu impune ad validitateam forma autentic n cazul actelortranslative de proprietate avnd ca obiect imobile - cldiri, apartamente din cldiri,parile recurg la forma autentic ntruct aproape n toate cazurile, odat cutransmiterea dreptului de proprietate asupra construciei se transmite i un dreptreal asupra terenului pe care se afl aceasta, drept care ns, nu poate fi dobndit,potrivit art 2 Titul X din Legea nr 247/2005 dect printr un act autentic

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    43/118

    Odat cu autentificarea actului, notarul va determina, calcula i ncasa impozituldatorat de vnztor. De la 1 ianuarie 2007, taxele de timbru notarial ce erau ncasate tot

    de notari, au fost eliminate, odat cu abrogarea, prin Legea nr. 343/2006 pentrumodificarea i completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul fiscal, a O .G. nr. 12/1998privind taxele de timbru pentru activitatea notarial.

    Tot notarului public i revine ndeplinirea demersurilor pentru nregistrareaproprietii34, dup finalizarea tranzaciei, pe numele noului proprietar.

    Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-au transmis, numai dac acel act s-a ncheiat n form autentic. Prin urmare, orice intabulare a unui contract de vnzare-cumprare trebuie precedat de deschiderea crii funciare.

    Cartea funciar este un registru public, care cuprinde evidena juridic integrali

    exact a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice i juridice din aceeai localitate.

    Cartea funciar dovedete existena dreptului real nscris, n folosul persoaneicare a dobandit cu bun-credin un drept real imobiliar, ct timp nu se dovedetecontrariul. Publicitatea imobiliara are ca obiect nscrierea n cartea funciar a dreptuluide proprietate i a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modific

    sau care, dup caz, se sting i se radiaz, ca urmare a actelor i faptelor juridicereferitoare la un bun imobil cum sunt dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar.

    L t i t l i i t l d bli it t

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    44/118

    3.3. Studiul ZERP

    Comisia European a iniiat relativ recent, un proces de promovare a reformelori de modernizare a sectorului profesiilor liberale. Pentru a evidenia problemelestructurale constatate n practic de consumatorii europeni, Comisia a comandat ocercetare din partea Institutului pentru Studii Avansate din Viena. Aceasta a fost

    publicat n anul 2003 i a evideniat numeroase dispariti ntre nivelurile dereglementare din statele membre UE, precum i legturi strnse ntre reglementrileexcesive i ineficiena economic n domeniul profesiilor liberale. Ca urmare a acestuistudiu i a altor activiti de investigare, Comisia a ntocmit dou rapoarte privind politicape care o va adopta pentru a moderniza acest sector economic. Dei recunoatenecesitatea unui anumit nivel de reglementare pentru protejarea intereselorconsumatorilor i meninerea independenei i integritii respectivelor profesii, Comisia

    folosete ca principal argument necesitatea aplicrii principiului proporionalitii.Acest lucru nseamn c reglementarea este justificat dac:

    a) servete n mod evident unui interes public;

    b) este potrivit n mod obiectiv pentru atingerea scopului de mai sus i

    c) este mijlocul cel mai puin restrictiv pentru concuren care poate fiutilizat n atingerea acestui scop.

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    45/118

    Conform studiului comandat de Comisia European, tranzaciile imobiliare implicmai multe tipuri de servicii conexe, care variaz destul de puin pe teritoriul Uniunii

    Europene n funcie de legislaia din fiecare stat membru. Pentru a fi determinatecosturile asociate unei tranzacii, autorii studiului au descris mai nti paii care sunturmai pentru finalizarea unei astfel de tranzacii, dup cum urmeaz:

    (1)ntlnirea cererii cu oferta are loc, de obicei, prin intermediul unei ageniiimobiliare;

    (2) evaluarea terenului i/sau a construcieiimplic o verificare din punct devedere energetic (obligatorie conform Directivei UE privind performana energetic acldirilor, 2002/91/EC) i o evaluare general pentru vnztor sau cumprtor care nunele ri este realizat i pentru bncile care acord credite ipotecare.

    (3) ntocmirea unui antecontractpoate fi realizat cu sau fr asisten.

    (4) verificrile legale preliminare implic un control al situaiei imobilului nregistrele imobiliare, conform legislaiei naionale, pentru a se determina daca existaipoteci sau litigii n legtur cu respectivul imobil. Pentru Romnia, aceast seciune serefer la efectuarea serviciilor cadastrale i a intabulrii imobilului.

    (5) ntocmirea contractului de vnzare-cumprare se realizeaz pe bazaasistenei juridice i, n majoritatea rilor UE, trebuie s aib forma unui act autentic36. n unele state membre este necesar participarea unui martor i/sau sigilaread t l tifi t ti itii t il il d t

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    46/118

    reprezentnd tarifele i onorariile pltite pentru serviciile asociate acesteia. Din cei 60%achitai pentru aceste servicii, cea mai important parte (aproximativ 70%) se duce ctre

    ageniile imobiliare, iar serviciile juridice (notariale) ncaseaz ntre 15% i 25%, adicntre 7% i 13% din costul total. n cazul unei tranzacii ce implic un credit ipotecar de100% din valoarea imobilului, procentul onorariilor notariale din costul total al tranzacieieste de 11.5%.

    Avnd n vedere procedura de transfer a proprietii imobiliare descris mai sus,serviciile asociate tranzaciilor imobiliare n Uniunea European pot fi clasificate dupnatura acestora astfel:

    Servicii deintermediere

    Servicii de naturtehnic

    Servicii de natur juridic

    Agenii imobiliare Arhiteci NotariExperi Juriti

    (avocai i consilieri juridici)Ingineri Agenii imobiliare

    (n sistemul de tip scandinav)38Alte tipuri de experi:

    ageni de cesiune liceniai39(Anglia, Scoia i ara Galilor)

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    47/118

    3.4. Analiza restriciilor anticoncureniale n profesia de notar public

    Necesitatea criteriului privind obligativitatea desfurrii tranzaciei prinintermediul unui notar public (intervenia obligatorie) ca i drepturile exclusive acordateacestora sunt puse din ce in ce mai des n discuie, fiind considerate proporionale doarprin prisma proteciei consumatorului i asigurrii legalitii tranzaciei.Aceast obligativitate a interveniei notarului este ns tot mai greu de justificat n cazultranzaciilor de natur comercial ntre pri (persoane juridice) care sunt reprezentate

    de avocai sau, chiar i n cazul tranzaciilor ntre consumatori obinuii, dar care aleg sfie reprezentai din punct de vedere legal de avocai.

    Potrivit prevederilor Legii nr. 36/1995 a notarilor publici i a activitii notariale,notarul public este nvestit s ndeplineasc un serviciu de interes public avnd statutulunei funcii autonome40 iar actul ndeplinit de notarul public, purtnd sigiliul i semnturaacestuia, este de autoritate public i are fora probant prevazut de lege.41

    Pornind de la caracterisiticile procedurii de autentificare i ale actului care mbrac forma autentic, reprezentanii sistemului notariatului latin din Europa seconsider exonerai, n baza derogarii prevzute la Art. 4542 din Tratatul CE, de laaplicarea reglementrilorreferitoare la dreptul de stabilire dar i de la aplicarea regulilorde concuren.

    Este adevrat c, n Romnia, potrivit art. 1171 din actualul Cod civil actulautentic este acela care s-a fcut cu solemnitaile cerute de lege, de un funcionarpublic care are dreptul de a funciona n locul unde actul s a fcut ncepnd ns cu

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    48/118

    Concret, n Romnia, numrul de notari publici i de birouri notariale se

    stabilete, prin ordin al Ministrului Justiiei, la propunerea Consilliului Uniunii Naionale aNotarilor Publici care are n vedere cerinele rezultate din ntinderea teritoriului, numrullocuitorilor precum i volumul dar i tipul procedurilor notariale solicitate de public.

    Numrul notarilor stagiari este stabilit n funcie de cererile notarilor definitivi de alua n pregtire stagiari, fiecare notar definitiv putnd angaja n aceeai perioad unsingur notar stagiar. Pentru a deveni notar definitiv, la terminarea stagiului de pregtire

    de 2 ani (sau chiar de un an n cazul n care notarul se distinge n profesie) trebuiepromovat un examen, respingerea la dou examene consecutive ducnd la pierdereacalitii de notar. Pentru cei care dein deja o experien de minim 5 ani ntr-o altfuncie/profesie juridic nu mai este necesar efectuarea acestui stagiu. Trebuie nspromovat un concurs pentru verificarea cunotinelor profesionale.

    500

    1000

    1500

    2000

    2500

    Evoluia numrului de notari publici la nivel naional n perioada1998-2008

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    49/118

    0

    100000

    200000

    300000

    400000

    500000

    600000

    Numrul total de tranzacii imobiliare i acte de garanie

    imobiliar la nivel naional n perioada 2003-2008

    Tranzacii imobiliare 484916 537306 450081 486151 520714 484767

    Acte de garanie imobiliar 121307 121361 164442 176666 230802 201703

    2003 2004 2005 2006 2007 2008

    Sursa: UNNPR

    Analiznd comparativ evoluia numrului de notari publici (ca indicator al ofertei)

    i numrul de tranzacii imobiliare i acte de garanie imobiliar (ca indicator al cererii) sepoate afirma c oferta de servicii notariale a fost suplimentat permanent pentru a facefa cererii. Aceast concluzie este ns doar parial adevrat, valoarea tranzaciilorimobiliare cunoscnd o apreciere semnificativ n ultimii ani, fapt care a fcut ca volumulagregat al pieeis creasc mult mai mult dect reiese din graficul de mai sus. Astfel, ncondiii concureniale, mai precis n absena restriciilor cantitative, este foarte probabil

    ca numrul de notari publici s fi avut o dinamic pozitiv mult mai accentuat n ultimiiani.

    Ponderea notarilor publici din Bucureti n numrul total de notari publici n perioada

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    50/118

    numrului de notari publici din Bucureti n numrul total de notari publici, indicator cares-a meninut la aproximativ 17% n ultimii 4 ani n condiiile n care, conform datelor

    BNR, creditele pentru locuine acordate n Bucureti reprezint la momentul de fapeste 40% din soldul creditelor pentru locuine la nivel naional.

    Structura creditelor pentru locuine pe regiuni la

    sfritul anului 2008

    42%

    58%

    Bucureti

    Restul rii

    Sursa: BNR

    n concluzie, alocarea regional a posturilor nu i ndeplinete scopul, acela de a

    proteja interesele consumatorilor, servind n schimb intereselor membrilor profesiei carebeneficiaz de piee locale n expansiune i puini competitori noi care s preia cerereasuplimentar. Astfel, distribuia resurselor se realizeaz n mod arbitrar i nu prin

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    51/118

    moralei publice. De exemplu, prin intermediul publicitii se poate face referire lacontractele prenupiale44 (ceea ce presupune nencredere ntre parteneri) sau la

    testamente. Acest tip de reclam este ns abuziv chiar i pentru practicile de marketingconsiderate agresive, cum ar fi American ambulance chasingcaz n care notarul iamplaseaz sediul n zona spitalelor cu scopul de a vinde testamente publicitateinadmisibil i interzisa inclusiv n baza standardelor europene de drept privat.Respectul, discreia i seriozitatea sunt caliti eseniale pentru reputaia i succesul nafaceri ale unui notar. De asemenea, riscurile n ceea ce privete rspunderea civil ar

    putea mpiedica notarii s utilizeze promisiuni iluzorii sau alte practici contrare celor demarketing in publicitate.

    De asemenea, restriciile privind publicitatea sunt impuse pentru a prevenipresupusa influenare n alegerea notarului i pentru a limita presiunile concurenialecare perturb calitatea serviciilor notariale. Cu toate acestea, aproape toate acesterestricii nu sunt justificate. Ca i n cazul altor restricii, funcia publica si renumele nu

    mai sunt relevante, dac asumarea caracterului predominant economic este acceptat.

    Legat de asimetria informaiilor, n special n ceea ce privete calitatea serviciuluirealizat, furnizarea corect i realist a informaiilor ctre consumator prin intermediulpublicitii este de maxim importan. n alegerea notarului se iau n considerareinformaii cu privire la calitate, specializare i pre. Printr-o astfel de restricie, preurile

    cresc iarbeneficiarilor serviciilor notariale nu li se ofer suficiente informaii astfel ncts aleag serviciul care corespunde cel mai bine nevoilor lor. Mai mult, prin interzicereamajoritii formelor de publicitate, este ingradit, practic, libertatea de exercitare a

    f i i t t t i t t i b d t i t t i

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    52/118

    n cazul notarilor romni, potrivit art. 28 lit. c din lege, organizaia profesional

    stabilete, cu aprobarea Ministrului Justiiei, onorariile minimale. n prezent, acestea suntcele aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1145/C din 12 august 2005 pentrucompletarea Normelor cu privire la tarifele de onorarii ale notarilor publici aprobate prinOrdinul Ministrului Justiiei nr. 943/C din 1 iulie 2005.

    La stabilirea onorariilor sunt avute n vedere, pentru actele notariale prevzute de

    lege n competena exclusiv a notarului, printre care i autentificarea, tarife n funcie decomplexitatea i valoarea actului, iar pentru celelalte acte notariale i consultaii juridice,sume fixe minimale. Onorariile sunt, fie graduale, mai exact pe trane i n coteprocentuale (de exemplu: pentru procedura succesorala i pentru acte de partaj debunuri mobile i imobile, acte translative ale dreptului de proprietate, acte constitutive alealtor drepturi reale ce au ca obiect bunuri imobile, acte de garantie mobiliar iimobiliar, cesiuni de capital social, contracte de comodat) fie stabilite n sume

    determinate (de exemplu: pentru testamente, procuri, consultaii juridice, legalizari,certificarea unor fapte).

    Potrivit celor afirmate de forul profesional al notarilor, onorariile percepute pentrutranzaciile imobiliare sunt graduale i procentuale, fiind raportate la preul convenit ideclarat de pri. n cuantumul acestor onorarii se includ: activitatea de consultaie i

    informare pentru culegerea datelor necesare de la pri pentru a deslui voina acestora,redactarea actului, colaionarea i autentificarea actului precum i alte serviciiposterioare (calcularea i ncasarea tarifelor pentru nscrierea n cartea funciar,t it titl l i d t b l ii l l i i it l

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    53/118

    alte restricii promovate de aceleai asociaii. n acest caz singura soluie logic,exprimat i de Comisia European, este eliminarea ambelor restricii.

    n al treilea rnd, argumentul privind obligarea notarilor de a presta anumiteservicii cu ajutorul tarifelor fixe poate fi combtut cu propunerea unor standarde de eticprofesional care s stabileasc limitele negocierii dintre notar i client. n plus, o altsoluie alternativ, propus n studiul ZERP, se refer la comunicarea de ctre notari aunor preuri standard care pot fi negociate. Din moment ce notarii au drepturi exclusive

    n privina autentificrii tranzaciilor imobiliare (situaie discutabil), pentru asigurareaunui echilibru ar trebui ca acetia s fie obligai s presteze acest serviciu prin anumiteproceduri interne i nu prin intermediul unor tarife minime.

    n al patrulea rnd, asociaiile notarilor invoc necesitatea asigurrii transpareneiasupra tarifelor pentru serviciile notariale i informarea consumatorilor. Acest argumentnu respect principiul proporionalitii, existnd metode mult mai puin restrictive de a

    asigura transparena pieei i informarea consumatorilor, cum ar fi publicarea unorstatistici sau sondaje independente legate de tarifele serviciilor notariale. De asemenea,asigurarea transparenei poate fi realizat prin renunarea la o alt restricie susinut deasociaiile profesionale ale notarilor, i anume aceea privind publicitatea n aceastprofesie.

    O alt justificare a asociaiilor profesionale ale notarilor publici pentru meninereatarifelor fixe se refer la evitarea evaziunii fiscale. Acesta poate reprezenta cel mult unargument pentru existena formei procentuale a onorariului, i nicidecum pentru fixarea

    i i l i i l f i fi l l i i di l

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    54/118

    autentificarea contractelor de vnzare-cumprare i a contractelor de ipotec n carefigureaz ca pri persoane fizice care achiziioneaz o locuin prin programul

    guvernamental aprobat prin O.U.G. nr.60/2009 privind unele msuri n vedereaimplementrii programului Prima cas.

    Din punct de vedere concurenial, aceast msur stabilete o discriminarepozitiv a clienilor acestui program n raport cu ceilali clieni, dar fiind vorba desprepersoane fizice, nu creez acestora din urm un dezavantaj n poziia concurenial. n

    plus, n astfel de cazuri, decizia final aparine reglementatorului, n spe MinisterulJustiiei, care aprob propunerea forului profesional. Atta timp ct msura este navantajul consumatorilor, sau a unei categorii de consumatori, n cazul de fa fiindvorba despre persoane care nu dein o locuin, obiectivul urmrit de autoritatea deconcuren i stipulat n art.1 din Legea concurenei este ndeplinit.

    n urma analizei, s-a constatat faptul c, la nivel comunitar, 65% din coul total

    de servicii notariale este reprezentat de autentificarea tranzaciilor imobiliare46. naceast situaie, asociaiile profesionale nu mai pot susine fapul c profesia de notar nupoate fi asociat statutului de agent economic, avnd n vedere i comportamentul de pepia, precum i sistemul de organizare a acestei activiti pe criterii de natureconomic.

    n acest context, exist riscul ca sistemul de subvenii ncruciate practicat denotarii publici s depeasc scopul pentru care a fost instituit i s creeze, astfel, tarifede monopol n avantajul notarilor. Avnd n vedere beneficiile generale pentru societatei i i t i i t i t i li it d t t fi

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    55/118

    modelelor econometrice. Pentru aceasta, datele obinute sunt folosite pentrucalcularea a patru indici de reglementare a pieei pentru fiecare ar inclus n studiu

    i pentru fiecare serviciu de asisten legal oferit n cadrul tranzaciilor imobiliare, astfel:

    a) Indicele de reglementare a intrrii pe pia (Market Entry Regulation IndexMERI);

    b) Indicele de reglementare a comportamentului pe pia (Market Conduct

    Regulation IndexMCRI);c) Indicele de intervenie obligatorie (Mandatory Intervention IndexMII);

    d) Indicele de protecie a consumatorilor (Consumer Protection IndexCPI).

    Indicele de reglementare total (Overall Regulation Index ORI) estesuma valorilor cumulate ale primilor trei indici, fr CPI. Cuprinde practic toaterestriciile anticoncureniale, cu excepia celormenite n mod evident s protejezeinteresele consumatorilori care au impact anticoncurenial nesemnificativ.

    Pentru Romnia, indicii sunt calculai n acest Raport pe baza datelor disponibilepublic i a informaiilor furnizate de UNNPR (vezi Anexele V-VIII).Modalitile de calculal indicilor de reglementare sunt prezentate n Anexele I IV.

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    56/118

    2. Statele cu sistem notarial clasic

    Nr. ara MERI MCRI MII ORI CPI1 Luxemburg 5.4 n.a. 4.0 n.a. 2.32 Grecia 6.0 6.0 6.0 18.0 2.43 Portugalia 5.0 6.0 4.0 15.0 4.54 Belgia 5.7 5.0 4.0 14.7 4.75 Romnia 5.4 5.3 4.0 14.7 3.6

    6 Polonia 5.6 4.7 4.0 14.3 3.27 Frana 5.1 5.2 4.0 14.3 5.28 Germania 5.7 4.5 4.0 14.2 5.39 Italia 5.4 4.7 4.0 14.1 5.610 Spania 4.8 5.2 4.0 14.0 4.411 Slovenia 4.9 5.0 2.0 11.9 5.012 Austria 5.9 3.2 2.0 11.0 5.9

    13 Ungaria 3.3 2.3 4.0 9.6 3.014 Olanda 1.9 1.2 4.0 7.1 5.6

    Media 5.0 4.2 3.8 12.4 4.3

    Din analiza tabelului cu indicii de reglementare se poate observa faptul cRomnia este una dintre rile cu cel mai nalt grad de reglementri

    anticoncureniale n profesia de notar public, situndu-se din acest punct devedere peste media european i peste nivelul din state comparabile cum ar fiUngaria sau Cehia n schimb restriciile care vizeaz exclusiv protecia

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    57/118

    Situaie comparativ a onorariilor pentru servicii juridice exprimate

    ca procent din valoarea tranzaciei i ajustate cu venitul mediu(cu credit ipotecar de 70% din cele trei valori de referin)

    Grecia

    Ungaria

    Polonia

    Romnia

    Media

    Suedia

    0.00%

    1.00%

    2.00%

    3.00%

    4.00%

    5.00%

    6.00%

    7.00%

    8.00%

    Austria

    Belgia

    Cehia

    Danemarca

    Anglia/ara Galilor

    Finlanda

    Frana

    Germania

    Grecia

    Ungaria

    Irlanda

    Italia

    Olanda

    Polonia

    Portugalia

    Romnia

    Scoia

    Slovacia

    Slovenia

    SpaniaSuedia

    Media

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    58/118

    notariale raportat la valoarea relativ a locuinei este 1% pentru E i 4% pentru V. Dacajustm aceste procente cu puterea de cumprare, rezult faptul c E pltete de fapt

    4.000 euro i V pltete 1.000 euro n termeni reali. Astfel, se poate concluziona c Eeste de 4 ori mai srac dect V i pltete taxe notariale de 4 ori mai mari.

    Se poate observa cu uurin din analiza costurilor reale aferente serviciilornotariale, faptul cRomnia este cea mai scump ar dintre cele analizate. Chiardac elementele luate n calcul (cursul de schimb, valoarea venitului mediu anuali nivelul minim al onorariilor) sunt favorabile notarilor, costul serviciilor ajustatcu venitul mediu este de 4 ori mai mare dect media european.

    Analiza de mai sus este corelat cu indicii econometrici care msoar gradul dereglementare, iar rezultatele sunt evidente:

    1. Exist state cu indici de reglementare cu valori ridicate i costuri realesczute (Spania, Portugalia, Germania);

    2. Exist state cu indici de reglementare cu valori ridicate i costuri realemari (Romnia, Frana, Italia, Belgia, Polonia);

    3. Nu exist state cu indici de reglementare cu valori sczute i costurirealeridicate.

    Concluziile analizei costurilor de tranzacionare indic o corelare pozitivevident a acestora cu nivelul de reglementare ridicat, cel puin n privinaserviciilor de natur legal. n plus, graficul de mai sus elimin argumentul invocatde asociaiile profesionale ale notarilor publici privind subvenionarea ncruciat t t iil i bili l i idi t i l l i t P ti

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    59/118

    n plus, este construit ca medie a celor patru indicatori un Indice Complet deEvaluare (Overall Service Assessment OSA).Modalitatea de calculare a acestora este

    extrem de elaborat, fiind folosite numeroase variabile cu ponderi diferite i metode decalcul diferite. Rezultatele obinute sunt prezentate n Anexa IX. Pentru Romniaindicatorii de evaluare nu au putut fi calculai datorit absenei datelor.

    Obiectivul de baz al analizei econometrice este examinarea efectelor pe care leau reglementrile asupra preurilor i asupra eficienei pieei. Pentru atingerea acestui

    scop este necesar corelarea indicilor de reglementare a pieei cu cei de analiz aserviciilor i estimarea unui set coerent de regresii pe baza acestor variabile.

    Astfel, folosindu-se metoda de corelare Braivais-Pearson pentru indicii dereglementare, nivelul tarifelor pentru ase tipuri de tranzacii imobiliare i cei cinciindicatori de evaluare a serviciilor, autorii studiului ZERP ajung la concluzia c preurilei nivelul de reglementare se afl ntr-o corelare pozitiv (cu ct sunt mai reglementate

    domeniile cu att preurile sunt mai ridicate). n plus, chiar dac nivelul de reglementaredifer semnificativ de la ar la ar, calitatea serviciilor nu variaz semnificativ. Astfel,nu se costat dovezi empirice privind legtura dintre tarifele mari i calitatearidicat. Din contr, rezultatele indic existena unei relaii ntre preurile ridicate iun nivel sczut de varietate, calitate, siguran i vitez.

    Pentru a ilustra i mai bine impactul supra-r

    eglementrii serviciilor notarialeasupra preului i asupra calitii serviciului, este efectuat o analiz de regresie linear.Modelul acestei regresii utilizeaz ca variabile independente (explicative) indicii de

    l t i i bil d d t (d ) i l l t if l t i l i i l l

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    60/118

    Beneficiarii serviciilor notariale sunt vnztorul i cumprtorul n cazulcontractului de vnzare-cumprare, respectiv cumprtorul (n calitate de debitor

    garant ipotecar) i instituia de credit, n cazul actelor de garanie imobiliar. Spredeosebire de serviciile de evaluare imobiliar ce vor fi prezentate intr-un capitol separat,cea mai mare parte a serviciilor notariale aferente tranzaciilor imobiliare, aa cum reiesedin graficul prezentat la pagina 45, au privit, n intervalul 2003-2008, tranzacii imobiliarefr credit ipotecar/imobiliar. Astfel, n 2003, doar 25% din totalul tranzaciilor imobiliareau fost realizate n baza unui credit ipotecar n timp ce, la nivelul lui 2008, ponderea acrescut la 40%.

    Putem conchide, prin urmare, c principalii clieni ai serviciilor notariale suntprile dintr-un contract de vnzare-cumprare.

    Cu toate acestea, banca, prin faptul c este parte ntr-un contract de garanieimobiliar, nu poate fi ignorat din analiz, mai ales atunci cnd, n foarte multe situaii,

    ea este cea care alege prestatorul de servicii notariale. Este adevrat c onorariul estesuportat de debitorul garant ipotecar (cumprtor), ns acest lucru este justificat defaptul c el este cel care solicit creditul i cel care trebuie s constituie garaniilesolicitate de creditor (banc).

    Problema existenei unor relaii de exclusivitate sau prefereniale ntre anumiinotari

    i anumite b

    nci a preocupat inclusiv forul profesional al notarilor publici, respectiv

    UNNPR. n majoritatea cazurilor s-a constatat c, pe lnga aspecte precum vecintateasediilor, implicit disponibilitatea notarilor de a se deplasa la sediul bncii ori celeritatea

    t i i t t t l l b i tf l d l b i t t i lt

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    61/118

    3.7. Concluzii

    Serviciile notariale reprezint un cost obligatoriu al tranzaciilor imobiliare.Acestea sunt caracterizate, n Romnia, prin intervenia obligatorie i drepturile deexclusivitate ale notarilor publici, bariere cantitative la intrarea pe pia i tarifeminime stabilite de reprezentanii corpului profesional i aprobate de MinisterulJustiiei. Interzicerea publicitii i alocarea geografic a notarilor reprezintrestricii suplimentare ale concurenei pe aceast pia. Astfel, gradul dereglementare msurat prin intermediul indicilor dezvoltai de ZERP este mult mairidicat (n timp ce nivelul de protecie real a consumatorilor msurat de indiceleaferent este mai sczut) dect media statelor europene cu sisteme notarialesimilare.

    Toate aceste restricionri nu i gsesc justificarea n raport cu principiulproporionalitii i au menirea de a proteja interesele notarilor n detrimentul

    intereselor consumatorilor. Acetia din urm nu pot beneficia de tarife rezultatedin interaciunea dintre cerere i ofert, i sunt obligai, astfel, s plteascniveluri stabilite arbitrar. De asemenea, ei nu beneficiaz nici de un nivelcompetitiv al calitii serviciilor, neexistnd, n acest sens, argumente care scontrazic relaia de proporionalitate direct ntre nivelul de concuren i cel decalitate.

    Mai mult, Romnia are, raportat la venitul mediu, unul dintre cele maiscumpe sisteme de servicii notariale aferente tranzaciilor imobiliare.

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    62/118

    CAPITOLUL IVSERVICIILE DE INTERMEDIERE

    4.1. Aspecte generale

    Piaa tranzaciilor imobiliare rezideniale este o pia de cutare pe carepreurile sunt stabilite prin negocieri bilaterale i, n unele cazuri, prin licitaie. Preulafiat al unei proprieti scoase la vnzare are un rol important n atragereacumprtorilor i furnizeaz informaii importante legate de calitatea proprietii. Totui,n majoritatea cazurilor preul pltit efectiv este substanial mai sczut, iar acest fapt sedatoreaz negocierilor bilaterale. Cele dou procese fundamentale pentru funcionareapieei imobiliare, respectiv cel de cutare i cel de negociere, sunt facilitate de ageniileimobiliare.

    Ageniile imobiliare reprezint intermediarii ntre cerere i ofert i asigurntlnirea celor dou componente ale pieei, precum i alte tipuri de servicii (de evaluare,de consultan financiar etc.). Componenta analizat n cadrul acestui capitol va fi cea

    de intermediere.

    Principalele mijloace prin care ageniile imobiliare asigur promovarea

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    63/118

    obligatorie (Danemarca, Finlanda, Italia, Polonia, Slovenia) i tarifele maxime (Austria,Slovenia i Finlanda).

    Conform unui raport publicat n 200747, n statele membre OECD nivelulcomisioanelor variaz ntre 1% i 15% din valoarea tranzaciei, acestea fiind negociabilecu excepia cazurilor n care intermediarul are exclusivitate asupra reprezentriivnztorului sau cumprtorului. Importana concurenei n acest sector este subliniatde estimarea OECD conform creia un nivel al comisioanelor ageniilor imobiliare dinstatele membre cu 10% mai mare dect nivelul normal n condi ii de concuren, aduceconsumatorilor o pierdere net anual de aproximativ 10 miliarde de dolari.

    Acelai raport prognozeaz o cretere a tranzaciilor imobiliare directe (careexclud intermediari) i o scdere, n consecin, a costurilor aferente serviciilor deintermediere la nivel global. Aceasta se datoreaz creterii importanei Internetului ncadrul tranzaciilor imobiliare ca urmare a dezvoltrii infrastructurii informatice i apariiei

    site-urilor specializate. n plus, publicitatea pe Internet stimuleaz concurena ntreageniile imobiliare. n prezent se apreciaz c 70% din cumprtori folosesc Internetuln cutarea unei locuine.

    4.3. Asociaiile profesionale

    Conform estimrilor disponibile public, 10 000 de agenii imobiliare activau lasfritul anului 2008 pe piaa naional, iar, din acestea, aproximativ 20% desfurau

    ti iti d i t di B ti Cif t l t l iil

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    64/118

    - Asociaia Romn a Ageniilor Imobiliare - ARAI;- Uniunea Naional a Agenilor Imobiliari UNAI;

    - Uniunea Naional a Ageniilor Imobiliare UNIM;

    ct i asociaii de agenii imobiliare reprezentative la nivel regional sau local:- Asociaia Societilor Imobiliare Oltenia;- Asociaia Societilor Imobiliare Moldova;- Asociaia de Dezvoltare Imobiliar Constana;- Uniunea Societilor Imobiliare Braov;- Uniunea Patronal a Ageniilor Imobiliare Dolj;- Asociaia Imobiliar Profesional Brila;

    Conform informaiilor disponibile public, ARAI (Asociaia Romn a AgeniilorImobiliare) este cea mai important asociaie profesional a ageniilor imobiliare din

    Romnia. Numrul total de membri ARAI este de 176, majoritatea fiind din Bucureti. Adoua asociaie profesional ca mrime este UNIM (Uniunea Naional a AgeniilorImobiliare) care are reprezentativitate n centrul rii, n special n Cluj-Napoca.

    Att ARAI, ct i UNIM sunt de fapt asociaii patronale, avnd ca membripersoane juridice. Aceste organizaii au statute i coduri de etic referitoare la

    comportamentul membrilor lor i organizeaz cursuri de calificare i pregtireprofesional pentru angajaii ageniilor imobiliare. La nivel local mai exist astfel deasociaii profesionale dar acestea au puini membri i nu sunt reprezentative la nivel

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    65/118

    ii) proprieti imobliare cu destinaie birouri n acest sector oferta a fost foartemult mbuntit, firmele optnd n a-i muta sediile din cldiri de locuine n cldiri

    construite pentru birouri, acestea oferind clienilor spaii de calitate superioar;

    iii) proprieti imobiliare cu destinaie comercial oferta s-a diversificat foartemult prin construcia de mari centre comerciale (de tip mall: Bucureti Mall, PlazaRomnia, sau de tip hipermagazin: Cora, Carrefour);

    iv) proprieti imobiliare cu destinaie industrial creterea economic susinutnregistrat de Romnia n ultimii ani a condus la o dezvoltare semnificativ a acestuisector.

    Avnd n vedere dinamica pozitiv a cererii i a ofertei pentru toate tipurile deproprieti imobiliare, numrul ageniilor imobiliare din Romnia a crescut, ofertaacestora fiind din ce n ce mai diversificat, iar calitatea serviciilor oferite mai buna.

    Astfel, se poate apela la serviciile ageniilor imobiliare n marea majoritate a localitilordin Romnia, numrul acestora fiind mai mare n localitile de mari dimensiuni.

    n cea mai mare parte, ageniile imobiliare sunt de dimensiuni mici (avnd nvedere cifrele de afaceri realizate), nu fac parte din grupuri de ageni economici iasociaii / acionarii acestor societi sunt preponderent persoane fizice48.

    n Romnia, nu exist reglementri privind ageniile imobiliare n afarareglementrilor administrative i fiscale valabile pentru toi agenii economici cared f ti iti t it i l ii Di t t d d i i iil d

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    66/118

    scoas la vnzare. Un comision procentual stimuleaz mult mai eficient agentul sobin un premai mare dect o poate face un comision fix.

    La prima vedere, comisioanele procentuale nu au o legtur direct cu costurileactivitii de intermediere. Astfel, valoarea absolut a comisionului crete odat cuvaloarea tranzaciei n condiiile n care costurile variabile nu sunt influenate de aceasta,i se presupune c rmn neschimbate n afara altor influene. n principiu, acestraionament este corect, dar nu trebuie exclus posibilitatea ca vnzarea unei proprietiimobiliare mai scumpe s solicite mai mult timp i resurse pentru gsirea unuicumprtor, determinnd astfel o cretere a costurilor medii variabile (de exemplu:cheltuielile cu promovarea proprietii) pentru intermediar.

    De cealalt parte, n cazul unor ajustri consistente ale preurilor proprietilor,comisioanele procentuale se dovedesc a fi extrem de dezavantajoase pentruintermediari. Aceste perioade, aa cum am artat n Capitolul I, sunt caracterizate i de

    scderi dramatice de lichiditate datorit retragerii vnztorilor i cumprtorilor de pepia. Practic, atunci cnd preurile locuinelor se afl pe o pant descendent, ageniileimobiliare nregistreaz scderi ale comisioanelor ncasate, datorate:- reducerii veniturilor pe tranzacie;- reducerii numrului de tranzacii.

    Cele dou fenomene au un efect cumulativ i pot fi amplificate de cretereacosturilorgenerat de timpul mai mare i efortul suplimentar necesar pentru a vinde oproprietate (creterea costului pe tranzacie).

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    67/118

    achiziioneze. Pieele locale sunt ns slab concentrate49 (chiar dac nu exist dateprecise n acest sens, toate estimrile indic un nivel redus de concentrare) , iar

    dinamica acestora face ca muli ageni s dispar sau s apar n perioade relativ scurtede timp.

    Principalul factor care determin gradul ridicat de concuren este reprezentat,aa cum am artat mai sus, de absena total a barierelor naturale sau administrative laintrarea pe aceast pia. n plus, apariia site-urilor de Internet care faciliteaz tranzaciiimobiliare i ofer informaii n legtur cu caracteristicile proprietilor, determin opresiune suplimentar asupra ageniilor imobiliare. De asemenea, n pia exist unnumr destul de mare de participani, ceea ce face ca indicele de concentrare a pieei sfie suficient de sczut. Cu toate acestea, cea mai important presiune concurenial peaceast pia rmne cea exercitat direct de consumatori (n special vnztori), carepot alege s vnd sau s cumpere proprieti fr a utiliza serviciile unei agenii. Astfel,se poate concluziona c nu exist probleme structurale de concuren pe piaa

    serviciilor de intermediere imobiliar.

    Totui, concurena prin preeste destul de slab, iar nivelul comisioanelorvariaznesemnificativ. Fenomenul de rigiditate a preurilor pentru serviciile de intermediereimobiliar este caracteristic multor piee europene50i a ridicat numeroase ntrebri nlegtur cu posibile practici concertate pe aceast pia. Situaia paradoxal n carestructura pieei nu prezint probleme de concuren dar nivelul preurilor este destul deridicat i stabil a fost identificat pe piaa imobiliar din Anglia i ara Galilor ntr-unstudiu publicat n 2004 de OFT (Office of Fair Trading)51 autoritatea britanic de

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    68/118

    iluzii optice prin care unii consumatori nu apreciaz corect nivelul concret altarifului pe care-l au de achitat.

    Evitarea concurenei prin prese realizeaz i prin difereniere (specializare) careasigur o dimensiune competitiv pentru agenii imobiliari. Diferenierea serealizeaz att pe segmente ale pieei, ct i pe fiecare segment n parte. Astfel,nivelul de concuren prin specializare este influenat puternic de gradul deeterogenitate a stocului imobiliar.

    Experiena n negocierea comisioanelor att pentru vnztori ct i pentrucumprtori este relativ sczut datorit faptului c acetia efectueaz tranzaciiimobiliare cu o frecven extrem de redus. Chiar dac tranzacia nu este primarealizat n decursul vieii, mare parte a clienilor ageniilor nu au experien nnegociere i datorit decalajelor mari de timp ntre tranzacii (de ordinul anilor)care i expun unor condiii de pia diferite.

    Pentru vnztori obiectivul principal l constituie obinerea preului maxim posibilpentru proprietate ntr-un interval de timp ct mai scurt. Astfel, beneficiul total alvnzrii depinde n primul rnd de preul obinut, comisionul fiind perceput ca unaspect secundar. Acesta din urm conteaz mult mai puin pentru vnztordect percepia asupra capacitii intermediarului de a obine un pre ct mai

    aproape de nivelul maxim.Fenomenul descris mai sus este valabil i pentru cumprtori, dar ntr-o mai

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    69/118

    alturi de structura de oligopol, ntre concurena perfect i structura de monopol.Singurele diferene ntre concurena monopolist i cea perfect sunt legate de

    diferenierea produselor i capacitatea furnizorilor de a stabili preurile, ambele fiindcaracteristice primei structuri.

    Figura 5Echilibrul pe termen lung al unei firmepe o pia cu concuren monopolist

    Pre

    Pe

    V

    Cm

    D = Vme

    Cme

  • 8/3/2019 Raport Piata Imobiliare Si Serv Conexe

    70/118

    Toate explicaiile de mai sus privind rigiditatea nivelului comisioanelor nu exclud

    total posibilitatea existenei unor nelegeri privind fixarea acestora sau a unor practiciconcertate la nivel local sau chiar naional. n acest sens, Consiliul Concurenei afinalizat dou investigaii, avnd ca obiect posibila nclcare a Legii concurenei, peaceast pia:

    1) Prima investigaie (declanat prin Ordinul Preedintelui ConsiliuluiConcurenei nr. 132/31.05.2004) s-a finalizat prin sancionarea a 32 de agenii imobiliaredin Brila pentru nclcarea de ctre acestea a prevederilor art. 5 alin. (1) din Legeaconcurenei, prin stabilirea n comun a comisionului practicat pentru serviciile prestate.

    2) A doua investigaie (declanat prin Ordinul Preedintelui ConsiliuluiConcurenei nr. 477/27.10.2004) s-a finalizat prin sancionarea a 7 dintre filialele UNIM,pentru nclcarea de ctre acestea a prevederilor art. 5 alin. (1) din Legea concurenei,

    prin luarea unei decizii avnd ca obiect consolidarea unui comision de referin i a unuicomision minim care s fie practicate de ctre ageniile imobiliare membre.

    4.5. Concluzii

    Serviciile de intermediere imobiliar nu sunt reglementate,