CUPRINS

1. ANALIZA PIEELOR IPOTECARE...2

1.1. PIAA IPOTECAR N STAELE UNITE....2

1.2. PIEE IPOTECARE N EUROPA.3

1.2.1. COMPETIIA I STRUCTURA PIEEI....4

1.2.2. TOLERANTA RISCURILOR......8

1.3. METODE DE FINANTARE A CONSTRUCTIEI DE LOCUINTE.10

1.3.1. MODELUL CLASIC MODELUL BAZAT PE DEPOZITELE

BANCARE...11

1.3.2. MODELE BAZATE PE PIATA DE CAPITAL....13

1.4. EVOLUTII PE PIETELE IPOTECARE..........................15

2. PIATA IPOTECARA IN ROMANIA..17

2.1. DEZVOLTAREA CREDITELOR IPOTECARE IN ROMANIA.........................17

2.1.1. DERULAREA CREDITULUI IPOTECAR IN ROMANIA..17

2.1.2. INTRODUCEREA IN ROMANIA A SISTEMULUI DE

ECONOMISIRE SI CREDITARE IN SISTEM COLECTIV PENTRU

DOMENIUL LOCATIV..20

2.1.3. ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA SOCIETATILOR DE

CREDIT IPOTECAR IN ROMANIA.....21

2.1.4. MODALITATI DE SPRIJINIRE A DEZVOLTARII PIETEI

IPOTECARE...22

2.1.5. RISCURILE FINANTARII LOCUINTELOR...23

2.2. ROLUL SI OBIECTIVELE NOULUI SISTEM DE FINANTARE A

LOCUINTELOR IN ROMANIA......24

2.2.1. CONDITIILE PRELIMINARE NECESARE INFIINTARII UNUI

SISTEM MODERN DE FINATARE A LOCUINTELOR.24

2.2.2. ROLUL CREDITELOR IPOTECARE PE TERMEN LUNG..26

2.2.3. OBIECTIVELE STRATEGIEI DE DEZVOLTARE A PIETEI

IPOTECARE..27

3. ORGANIZAREA SISTEMULUI DE CREDITARE IPOTECARA PE TERMEN LUNG IN ROMANIA............................................28

3.1. SARCINILE SI FUNCTIILE PRINCIPALILOR PARTICIPANTI PE

PIATA IPOTECARA.....28

3.2. STANDARDE SI CERINTE DE BAZA PE CARE TREBUIE SA LE

INDEPLINEASCA CREDITELE IPOTECARE PE TERMEN

LUNG..29

3.3. ETAPELE DE BAZA SI PROCEDURA DE ACORDARE A CREDITELOR IPOTECARE......29

3.4. MANAGEMENTUL CREDITULUI IPOTECAR..31

3.5. EVALUAREA PROPRIETATILOR REZIDENTIALE....31

CONCLUZII....34

BIBLIOGRAFIE.....36

1. ANALIZA PIEELOR IPOTECARE1.1. PIAA IPOTECAR N STATELE UNITE

Piaa ipotecar american se caracterizeaz printr-un numr de factori care au ncurajat creterea utilizrii tehnicilor de titularizare, de fapt care a redus substanial necesitatea mprumuttorilor de a deine fonduri proprii nsemnate. Pentru a nelege piaa ipotecar din Statele Unite trebuie reamintite crizele pe care le-au traversat n cursul anilor 80 instituiile de economii i creditare. Acestea au aprut ca urmare a principalului pcat bancar: acordarea de credite pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt. ntre 1930 i 1970 instituiile de economii i creditare au acordat credite ipotecare pe termen lung cu dobnd fix pe baza depozitelor atrase cu dobnd variabil. Acest sistem a funcionat bine ntr-o perioad cu dobnzi relativ stabile dar a czut la sfritul anului 1987 datorit creterilor brute ale dobnzilor. Acest fapt a determinat mai multe instituii de economii i credite s-i scoat n afara bilanului creditele ipotecare acordate prin vnzarea acestora unor instituii specializate capitalizate corespunztor. Spre deosebire de Statele Unite, n Europa instituiile de creditare nu au suferit n general de lipsa de capital. Dimpotriv, se poate spune c au suferit de supracapitalizare, fapt ce poate nsemna c n Europa utilizarea capitalului nu este att de eficient ca n Statele Unite.

Criza din timpul anilor 80 a oferit oportunitatea expansiunii unui nou tip de mprumuttori bncile de credit ipotecar instituii ce iniiau (acordau) i deineau o scurt perioad de timp creditele ipotecare nainte de a le revinde. Dac n 1990 bncile de credit ipotecar deineau o cot de 35% din totalitatea creditelor ipotecare rezideniale, n 1996 acest procent a urcat la aproximativ 55%. Aceste instituii sunt oarecum diferite de cele cu nume similar din Europa. Dac n Statele Unite ele iniiaz i grupeaz creditele ipotecare n pachete cu caracteristici similare, pstrndu-le n bilan pentru o scurt perioad de timp, dup care le vnd pe piaa secundar, n Europa bncile de credit ipotecar sunt mprumuttori de portofoliu care i finaneaz activele ipotecare prin emisiunea de obligaiuni ipotecare.

n Statele Unite, ageniile guvernamentale joac un rol central. Ele cumpr pachete de credite ipotecare de la diferite instituii de creditare pe care fie le pstreaz n bilan, fie le transform n valori mobiliare i la vnd pe piaa secundar.

Ginni Mae (Government Naional Mortgage Association - GNMA) este o agenie din cadrul Departamentului pentru Locuine i Dezvoltare Urban (US Departament for Housing and Urban Development - HUD) care furnizeaz fonduri exclusiv pentru credite guvernamentale asigurate de Administraia Federal pentru Locuine (Federal Housing Administration FHA) i garantate de Admistraia Veteranilor (Veterans Administration - VA). Valorile mobiliare ipotecare (MBS) emise de Ginnie Mae beneficiaz de o cot a riscului de 0% aa cum este i cazul titlurilor emise de Trezoreria Statelor Unite.

Mai exist alte 2 agenii centrale: Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation FHLMC) corporaie privat nfiinat n 1970 i cotat la Bursa de Valori din New York (New York Stock Exchange), i Fannie Mae (Federal National Mortgage Association FNMA) corporaie privat care provine din i care pstreaz numele companiei iniial nfiinat n 1938 de ctre Congresul american i divizat n dou n 1968, cealalt corporaie rezultat fiind Ginnie Mae (guvernamental). Fannie Mae este de asemenea cotat la Burs. Freddie Mac i Fanni Mae sunt considerate a fi sponsorizate de guvern (GSE Government-Sponsored Enterprises) n sensul c beneficiaz de anumite privilegii n raport cu alte companii private datorit statutului lor de corporaii a cror nfiinare a fost autorizat i ale cror obiective publice au fost stabilite de ctre Congres. Sunt reglementate strict de diverse structuri guvernamentale (HUD i OFHEO Office of Federal Housing Enterprise Oversigh) dar nu primesc finanare din partea statului. Valorile mobiliare ipotecare (MBS) emise de acestea beneficiaz de o cot a riscului pentru investitorii bancari de numai 20%.

Freddie Mac deine o cot de 17% din volumul creditelor ipotecare active. Fannie Mae deine 14% i Ginnie Mae deine 13%. Doar 8% din volumul creditelor ipotecare sunt grupate n pachete emise de ageni de transfer privai. Toate aceste cifre dau o imagine de ansamblu asupra mrimii i atractivitii pieei secundare din Statele Unite.

Avnd n vedere c piaa secundar beneficiaz n mare parte de garania implicit a statului, aceasta ofer surse de finanare mai ieftine dect alte mecanisme. Estimri neoficiale sugereaz c privilegiile federale de care se bucur Fannie Mae i Freddie Mac, de exemplu, determin o reducere a costurilor lor de finanare cu aproximativ 50 puncte procentuale. Aceste companii sunt autorizate s beneficieze de un indice a capitalului raportat la active, semnificativ mai mic dect al bncilor. Mrimea le permite acestor corporaii s impun pieei o anumit omogenitate prin standardizarea documentaiei de creditare.

Piaa american este dominat de credite ipotecare cu rat fix. Aproape 65% din creditele deinute de ageniile federale au o rat fix a dobnzii i un termen de rambursare de 30 de ani, iar nc 15% dintre acestea au tot o rat fix a dobnzii i un termen de rambursare de 15 ani. Numai 10 % din creditele ipotecare au rata dobnzii ajustabil, raportat la un indice de referin.

Concluzionnd, putem spune c procesul de titularizare are o serie de avantaje:

1. Utilizarea eficient a capitalului

n absena titularizrii mprumuttorul suport n totalitate riscul asociat unui credit ipotecar pe care l menine n bilanul su pe toat perioada de rambursare a acestuia. Dac, n schimb, creditul ipotecar este supus procesului de titularizare, riscul asociat creditrii ipotecare este vndut unei tere pri (investitorului) iar activele ipotecare sunt scoase n afara bilanului.

2. Lichiditatea ridicat

ntr-un sistem n care funcioneaz tehnica titularizrii mprumuttorul nu trebuie

s-i imobilizeze capitalul propriu pe toat perioada de rambursare a creditului ipotecar.

3. Managementul riscului

Instituiile care opereaz n cadrul unei piee titularizate i pot reevalua n mod constant riscul asociat creditelor ipotecare prin ajustarea mai eficient a portofoliului de credite deinut.

1.2. PIEE IPOTECARE N EUROPA

Pieele imobiliare i pieele ipotecare din Europa sunt foarte diferite structural din mai multe motive:

tradiii i culturi naionale;

produse i instituii implicate;

sisteme de impozitare i subvenionare;

costuri aferente achiziionrii locuinei;

preuri de tranzacionare;

structura proprietii.

Chiar dac ele rmn prin nssi natura lor naionale, introducerea monedei unice (EUR) a condus la o mai mare integrare a rilor care compun acest spaiu i are o influen major asupra pieelor ipotecare i asupra sistemelor financiare care le deservesc. Deja sa fcut trecerea ctre crearea unei piee unice de capital lichid i stabil.

Creditarea ipotecar este o industrie n continu cretere la nivelul Europei: volumul creditelor ipotecare active s-a dublat n termeni nominali n mai puin de 10 ani , reprezentnd aproximativ 38% din Produsul Intern Brut.

Pieele ipotecare prezint puternice caracteristici naionale i importana lor economic variaz de la o ar la alta. Cele mai mari piee sunt Danemarca, Germania i Olanda.

De la o ar la alta exist diferene semnificative n ceea ce privete instituiile de creditare i produsele pe care acestea le ofer. Principalele caracteristici ale acestor produse sunt ilustrate n tabelul 1.1.

Tabelul nr. 1.1.

Produse ipotecare tipice

Marea Britanie

Germania

Spania

Frana

Termen de rambursare

25 ani

20 - 25 ani

15 - 20 ani

15 - 17 ani

Tipul ratei dobnzii

Variabil

Renegociabil variabil

+/- 90% rat de referin

50% rat de referin

50% fix

Sursa: web-site-urile bncilor centrale

Diferenele dintre pieele ipotecare sunt de asemenea rezultatul diferenelor de pe piaa proprietilor imobiliare (mrimea fondului locativ, structura proprietilor, instrumentele financiare utilizate, etc.) i din sectorul construciilor (autorizaiile financiare eliberate, locuine finalizate, numrul tranzaciilor imobiliare, etc.). Situaia economic general are de asemenea o influen direct asupra pieei ipotecare: cnd economia se dezvolt i gradul de ocupare a forei de munc are o evoluie ascendent, crete cererea de locuine i de finalizare a acestora.

1.2.1. Competitia si structura pietei

a) Concentratia pietei

Concentraia pieei ofer informaii privind nivelul de competiie n cadrul unei piee, indicnd gradul pn la care principalii creditori sunt capabili s domine o pia. La nivelul de baz ne putem uita la cotele de pia ale primilor cinci creditori care acord credite ipotecare n fiecare ar pe baza performanelor.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

DK

PT

NL

IT

FR

UK

ES

D

SU

37%

UE

24%

Figura 1.1.1

Concentraia pieei ipotecare pe zone

Sursa: www.Hypo.org Raportul EMF Hypostat

Not: n Germania s-au reprezentat bncile de economii i cele cooperative ca i instituii individuale deoarece nu exist o competiie efectiv peste granie ntre bncile individuale. Datele Statelor Unite reprezint primii cinci creditori ipotecari.

Prin aceast msur Danemarca i Portugalia au n mod clar cele mai concentrate piee cu cinci sau ase creditori care reprezint aproape ntreaga pia. Olanda, Italia i Frana sunt oarecum concentrate fiind conduse de creditori ipotecari care au fuzionat recent i care formeaz grupuri bancare mari. Marea Britanie, Spania i Germania sunt mai puin concentrate prin aceast msur datorit numrului mare de creditori din aceste ri. Totui ar trebui avut n vedere c toate pieele par a fi puternic concentrate cu primi cinci creditori, deinnd peste 50% din toate pieele. Am observat de asemenea c nivelul concentraiei pentru Uniunea European este mult mai sczut dect nivelul individual al oricrei ri (cum ar fi de ateptat avnd n vedere construcia msurii) dar este de asemenea i sub nivelul celor mai mari piee din Statele Unite.

O alt msur de concentrare este indexul de concentrare Herfindahl (HH) care este calculat ca i suma ptratelor cotelor de pia. Aceasta reflect mai fidel intrarea pe pia a unor noi participani (mai mici), precum i impactul creditorilor individuali cu cote de pia foarte mari. Departamentul de justiie al Statelor Unite definete pieele cu un index HH >

1800 ca fiind puternic concentrate, pieele cu un index HH < 1000 ca fiind neconcentrate i cele aflate ntre aceste valori sunt definite ca fiind oarecum concentrate. Rezultatele obinute folosind aceast msur sunt semnificativ mai consistente n ceea ce privete cota de pia a primilor cinci cei mai mari creditori . O observaie cheie este aceea c, concentrarea pieelor ipotecare pare a avea legtur cu mrimea pieei, pieele mai mici avnd un grad mai mare de concentrare ctre civa creditori mari . Cel mai probabil acest lucru se datoreaz cutrii unei economii de scar, de exemplu ntr-o pia mic, numai civa creditori vor fi capabili s ajung la o scar viabil, n timp ce ntr-o pia mai mare un procentaj mai mic al cotei de pia poate aduce suficient profit (pot furniza suficiente economi de scar).

Piaa German se afl cel mai departe de tendina concentraiei fa de mrimea pieei i este mai concentrat dect ar fi de ateptat avnd n vedere mrimea acesteia, totui, ar trebui notat c am avut n vedere sectoarele de economii mari i cooperativele ca fiind dou instituii separate i atta timp ct nu exist o competiie ntre aceste dou grupuri, (cu toate c exist o competiie ntre cele dou), bncile de economii individuale i cooperativele bancare nu colaboreaz la acelai nivel la care ar face-o n mod normal o reea de bnci comerciale.

b) Stabilitatea pieelor

Stabilitatea pieelor ipotecare trebuie luat n considerare la discuia privind concentraia pieelor.

Stabilitatea sistemului bancar este fr ndoial dezirabil pentru un guvern i nu n ultimul rnd din punctul de vedere al creditorului, deoarece instabilitatea i incertitudinea privind sectorul bancar poate conduce la costuri i preuri mai ridicate. Concentrarea pieelor este un factor care influeneaz stabilitatea avnd n vedere c bncile mari ar trebui, de regul, s fie mai bine protejate mpotriva unor ocuri de acest fel datorit creterii diversificrii i mbuntirii managementului.

Exist totui ali factori care influeneaz stabilitatea pieei ipotecare pe lng concentraia cotei de pia. Acestea includ n general ciclicitatea economiei, i n mod particular piaa imobiliar pe msur ce sistemele mai volatile pot fi inute responsabile pentru ocurile mai puternice.

Aceasta nu nseamn c pieele cu cele mai volatile cicluri de credite sunt automat cele mai puin stabile, cu toate c aceasta este n mod clar unul dintre cei mai mari factori n determinarea stabilitii unei piee. Abilitatea bncilor de a potoli furtuna pierderilor rezultate din rata dobnzii sau riscul creditelor este un important factor n stabilitatea unei piee i va depinde de nivelul capitalului care depinde n parte de abilitatea sectorului bancar de a crete capitalul prin profit. Analiza indic, pentru mai muli creditori, c riscul ratelor dobnzii este o component mult mai mare a riscului total dect riscul creditului. n mod similar controlul bncilor asupra preurilor le permite acestora creterea stabilitii. De exemplu creditorii danezi i englezi au posibilitatea de a-i extinde aria de servire n cazuri de crize. De asemenea intervenia guvernului joac un rol n asigurarea stabilitii pieei fie prin garanii, fie prin implicarea n fuziunile naionale pentru a crea un sistem bancar mai stabil.

Pieele stabile care sunt ameninate de competiia noilor intrri pe pia pot arta cele mai puternice abiliti de a acorda credite ipotecare eficiente. De aceea trebuie s analizm i nivelul intrrilor i ieirilor pe pia precum i barierele ntmpinate la intrarea pe pia a noilor creditori, fa de cei avui n vedere iniial la examinarea concentraiei pieei. Un nivel ridicat al intrrilor i ieirilor ar indica o pia mai competitiv. Un nivel ridicat al intrrilor pe pia ar indica o lips a barierelor la intrare, sugernd un mediu competitiv pentru produsul furnizorilor. Ar trebui notat de asemenea c n unele cazuri ieirile sunt cauzate de bariere la intrare care nu au fost complet nelese de toi cei care intr pe pia. Exemplele includ complexitatea procesrii i legislaiei.

Unele ri cum sunt Olanda, Marea Britanie, Italia au cunoscut un nivel relativ ridicat de schimbri n participarea pieei, dect alte piee. n restul rilor au fost mai puine intrri recente, n unele cazuri, datorit concentraiei pieei (de exemplu n Danemarca i Portugalia) i prin urmare a crescut dificultatea n obinerea unor produse economice similare. n cazul Germaniei lipsa activitii ar putea avea drept cauz slabele profituri pe piaa ipotecar. De exemplu, Citibank, cel mai mare creditor strin din Germania distribuie o treime din produsele realizate de BHW, dect s-i vnd propriul produs ipotecar. n Frana, motivul citat cel mai des pentru lipsa noilor intrri pe pia este profitul sczut pentru produsele ipotecare i complexitatea procesrii i a legislaiei.

c) Profiturile furnizorilor de credite ipotecare

Profiturile creditorilor ipotecari pe fiecare pia reprezint un indicator al nivelului de competitivitate al pieei. Ar trebui notat c un nivel ridicat al profitabilitii ar putea indica profituri excesive create prin exploatarea puterii pe pia, un grad ridicat al eficienei costurilor creditorilor ipotecari i un nivel ridicat al riscurilor. n mod similar profiturile reduse pot indica o pia competitiv, o eficien a costurilor sczut sau o combinaie a celor dou.

Estimrile profitabilitii pentru produsele ipotecare individuale standard sunt dificil de obinut. Creditorii relateaz rar costurile la nivelul produsului i multe instituii au informaii manageriale insuficiente pentru a produce aceste preuri. n plus, civa creditori nu sunt dornici s furnizeze aceste informaii, deoarece le consider strict confideniale. Oricum, bazat pe chestionarul pus n circulaie la creditorii ipotecari i interviuri cu mai mult de 30 piee participante, s-au dezvoltat estimrii pentru profiturile creditorilor ipotecari individuali n fiecare din pieele studiate (fig.1.2). Totui, cum aceste date sunt bazate pe o analiz mic a unora dintre cei mai mari creditori din fiecare ar, datele trebuie tratate cu pruden. De exemplu, creditorii mai mari pot beneficia de economiile preurilor la scar sau profitabile; n acest caz datele vor supraestima profiturile totale ale pieei. Profiturile estimate nu includ beneficiile oricrei vnzri sau produs asociat cu vnzarea creditului ipotecar (ex. produsele asigurrii sau economiilor) care este comun n multe din rile studiate.

0,00%

0,05%

0,10%

0,15%

0,20%

0,25%

0,30%

0,35%

0,40%

0,45%

0,50%

UK

ES

NL

IT

PT

DK

D

FR

Profitul dup impozit estimat anual (% din

performanele ipotecare)

Figura 1.2.

Profiturile medii estimate din creditele ipotecare

Sursa: www.Hypo.org, analiza lui Mercer Oliver Wyman

Not: Estimrile nu sunt reglate pentru impactul oricrui produs subvenionat sau pentru impactul subveniilor guvernamentale, ceea ce poate distorsiona comparaiile dintre ri. Estimrile sunt bazate pe un numr mic de date pentru fiecare ar.

Din aceste date observm mica dovad c cele mai concentrate piee au pstrat beneficii printr-o lips de competiie, deoarece nu exist corelaie ntre concentrare i beneficii. Nivelurile absolute relativ mici ale profitului arat c toate pieele au concentrat niveluri adecvate expuse ale competiiei, chiar dac n aceste piee era un numr total redus de furnizori (Danemarca, Portugalia). Aceasta este susinut de probe din interviurile din aceste ri, care sugereaz c, competiia puternic pentru clieni ntre furnizorii importani a dus la preuri joase.

Beneficiile sunt exprimate n termeni de profit dup impozit, ca procente remarcabile. Dac presupunem cererile de capital reglat la 4% din performane (50% pondere) i un cost de capital de 8% atunci vom necesita un profit de 32% (8% x 4%) pentru a face suficiente beneficii ale capitalului reglat. Potrivit acestor presupuneri, observm c n Frana, Danemarca, Germania i Portugalia, productivitatea ipotecar nu este n stare s acopere costul capitalului reglat i astfel trebuie suplimentat prin alte produse sau trebuie acceptat o restituire de capital sczut. Aceasta este susinut de interviuri n aceste ri unde produsul ipotecar standard este vzut ca un produs de margine redus n sine.

Oricum, capitalul economic este msura de capital preferat deoarece reflect cu mai mare acuratee riscurile asociate unui credit ipotecar. Tabelul 1.2. arat estimri cu privire la capitalul economic necesar creditelor ipotecare rezideniale i profiturile cu risc reglat ale capitalului economic ce rezult.

Tabelul 1.2.

Profiturile cu risc reglat ale capitalului economic2

Sursa: www.Hypo.org, analiza lui Mercer Oliver Wyman

Not: Capitalul economic include creditul i capitalul cu risc funcional. Estimrile nu sunt reglate pentru impactul oricrui produs subsidiar sau pentru subveniile guvernamentale care pot denatura comparaiile ntre ri.

Observm c, utiliznd acest credit ipotecar metric, este posibil s se acopere costurile de capital (economic) n fiecare ar (cu posibila excepie a Franei) datorit riscurilor mici asociate creditelor ipotecare rezideniale. n plus observm c cel mai mare profit cu risc reglat este de 23% n Marea Britanie, ceea ce reprezint un profit satisfctor pentru creditorii ipotecari dar nu neaprat excesiv n contextul general al profiturilor economice bancare.

Profiturile pentru creditorii individuali n interiorul pieelor sunt deseori mult mai mari sau mai mici dect media pe ar din tabelul 1.2. Profituri mai mari pot fi produse de creditorii ce pot mbunti eficiena costurilor, ori prin scal sau prin procese mbuntite, sau pot exploata o marc superioar i capacitatea distribuiei prin preuri mai mari.

Corespunztor exist creditori cu economii care sunt mai slabe dect media pieei datorit unor costuri mai mari sau nevoii de a menine preurile mici pentru a livra cantiti suficiente de afaceri. De exemplu, estimm c o proporie substanial de creditori n Frana i Germania nu sunt capabili s fac profituri suficiente pe produsul ipotecat unic pentru a acoperi costul capitalului economic.

1.2.2. Toleranta riscurilor

Pentru tolerana riscurilor analizm dou tipuri de riscuri:

1. Riscul colateral sau riscul c valoarea proprietii nu va acoperii creditul n eventualitatea unei lipse a garaniei pentru proporia creditului cu o anumit valoare(LTV).

2. Riscul creditului sau riscul ca debitorul s nu respecte termenul de scaden avnd n vedere situaia creditelor contractate anterior i lichiditatea acestora.

Creditul pn la o anumit valoare tipic i maxim n fiecare ar este prezentat n figura 1.5. Creditele pn la o anumit valoare (LTV-urile) tipice n ri cuprind o scar de la 90% n Olanda pn la 55% n Italia.

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

NL

PT

DK

ES

UK

D

FR

IT

LTV-ul tipic

LTV-ul maxim

Figura 1.3.

ltv tipic i maxim

Sursa: www.Hypo.org, analiza lui Mercer Oliver Wyman

LTV-ul maxim variaz mai mult n funcie de ar i este o funcie a voinei creditorului de a evalua riscul i a disponibilitii clientului de a plti pentru acest risc. Mecanismul creditelor pn la o valoare ridicata variaz n funcie de ar, iar creditorii au dezvoltat un mecanism mai inovativ dect simpla cretere a preurilor:

n Danemarca i Germania cerinele pentru finanrile ipotecare au constrngeri stricte legate de LTV (de ex. maxim 60% din LTV pentru finanarea Pfanbriefe n Germania) i credite LTV att de ridicate sunt deseori ajustate folosind o structur secundar a creditelor dect cea principal care ofer un profit mai ridicat. Impactul creditelor secundare nu a fost inclus n aceast analiz. Bncile neipotecare din Germania pot oferi credite la orice LTV, dar deseori continu s mprumute 80-100% din valoarea estimat.

Creditele LTV mai ridicate pot fi de asemenea asigurate de valori precum obligaiunii sau portofolii de aciuni, sau prin folosirea altor garanii (ex. creditul logement din Frana).

Stimulentele fiscale i gamele de produse asociate din Olanda promoveaz credite LTV ridicate.

Observm de asemenea c termenul tipic de credit ipotecar este raionat cu LTV (cum se arat i n figura 1.4.). Aceasta se datoreaz n parte accesibilitii, de exemplu dac presupunem c preul caselor ntr-o ar este legat de venitul mediu, atunci putem observa c mprumutul LTV are legtur n mod similar cu nivelul de accesibilitate. Datorit acestui lucru, creditele LTV mai ridicate i deci mai puin accesibile sunt rambursate dup o perioad mai lung. n mod similar, creditele pe termen scurt, mai obinuite n ri precum Frana i Italia, au la baz cerina potrivit creia creditul trebuie rambursat pn la pensionarea debitorului, care va fi n medie mai scurt dect n alte ri n care debitorul nu trebuie s depun un avans mare. De asemenea diferenele intervenite pe piaa nchirierilor va influena media creditelor LTV n timp ce pe pieele subvenionate debitorii au ctigat mult de pe urma nchirierilor.

Limitele sczute ale creditelor LTV pot aciona ca i bariere n obinerea creditelor ipotecare de ctre debitorii tineri care nu au avut suficient timp i venituri pentru a economisi o sum semnificativ, conducnd astfel la restrngerea accesului, iar creditul LTV este corelat n sens opus cu vrsta celor care cumpr pentru prima dat, astfel c, cumprtorii mai n vrst au avut mai mult timp s acumuleze un portofoliu de aciuni.

Figura 1.4.

Termenul creditului i creditul pn la o valoare tipic

sursa: www.Hypo.org raportul emf hypostat

1.3. METODE DE FINANARE A CONSTRUCIEI DE LOCUINE

mprumuttorii ipotecari din Uniunea European utilizeaz o varietate de metode i instrumente pentru finanarea creditelor ipotecare. Tehnica utilizat depinde de un mare numr de factori, de la tipul mprumuttorului ipotecar, modul n care capitalul este utilizat, cadrul legislativ i fiscal, pn la tradiiile istorice care, de astfel, difer n mod considerabil de la o ar la alta. Metodele variaz de la finanarea pe baza depozitelor individuale ntr-o form sau alta (depozite interbancare sau depozite de economii la termen) i credite de la alte instituii financiare pn la metode de finanare mai specializate cum ar fi emiterea de obligaiuni ipotecare i valori mobiliare ipotecare (MBS) i conturile de economii specializate.

Diferenele dintre sistemele de finanare existente reflect n primul rnd contextul socio-economic particular n care acestea au evoluat dar i cadrul legislativ, normativ i specific fiecrei ri n parte.

n funcie de proveniena fondurilor, n practic exist 2 modele fundamentale de finanare a construcie de locuine:

a) modele bazate pe depozitele bancare;

b) modele ce atrag resurse de pe piaa de capital.

Cel puin una dintre acestea trebuie s fie accesibil pentru a canaliza economiile populaiei ctre finanarea locuinei.

1.3.1. Modelul clasic Modelul bazat pe depozitele bancare

Acest model, care este i cel mai rspndit, se bazeaz pe mobilizarea depozitelor bancare. Aa cum se observ din figura 1.5., la nivelul Uniunii Europene aproximativ 62% din creditele ipotecare sunt finanate prin intermediul depozitelor bancare atrase de la populaie.

Depozite individuale

62%

Ecomomii prin

sistemul

Bausparkassen

5%

Altele

13%

Valori mobiliare

ipotecare

1%

Obligaiuni ipotecare

19%

Figura 1.5.

Metode de finanare folosite n Uniunea European (prezentate procentual pe baza volumului de credite ipotecare active la sfritul anului 2007)

Sursa: Hardt Judith, Mortgage Market Europe, 2007, Roma, p.3

De asemenea, la nivelul Uniunii Europene, principalele instituii care finaneaz creditarea ipotecar sunt, n ordinea cotei de pia deinute de fiecare, bncile comerciale, urmate de bncile specializate de credit ipotecar i cele de economii (figura 1.6.).

42%

15%

16%

7%

6%

3%

4%

0,4%

4%

3%

Bnci comerciale

Bnci de credit ipotecar

Bnci de economii

Cooperative de credit

Societi de asigurare

Building societies

Bausparkassen

Ali mprumuttori

specializai

Societi "umbrel"

Alte sectoare

Figura 1.6.

Segmentul de pia ocupat, pe categorii de instituii/mprumuttori (prezentare procentual pe baza volumului contractelor active al sfritul anului 2007)

Sursa: Hardt Judith, Mortgage Market Europe 2007, Roma, p.5

Deosebit de rspndit n ri precum Germania i Austria, finanarea construirii locuinelor prin intermediul contractelor de economisire (Contract Savings for Housing sistemul bauspar) implic un contract ncheiat cu o persoan fizic prin care acesta se oblig s constituie depozite de valori prestabilite timp de 4 5 ani sau chiar mai mult n schimbul angajamentului casei de economii de a acorda creditul ipotecar specificat n contract la sfritul perioadei de economisire convenite. Mrimea creditului se bazeaz pe conceptul multiplicrii, incluznd dobnda i subvenia (pn la 1,5 n Germania), pe toat durata contractului ratele dobnzii att la depozitele atrase ct i la creditul acordat fiind fixe, ntotdeauna sub cea practicat pe pia, lucru care face acest sistem deosebit de atractiv. Un alt avantaj l reprezint faptul c deponenii au certitudinea obinerii unui credit dup un numr de ani de economisire i nu sunt afectai de fluctuaiile ratei dobnzii. Totodat, ei obin subvenii importante din partea statului, ce urmresc, n general, s menin valoarea economiilor n raport cu inflaia. De asemenea, acest sistem ncurajeaz procesul de economisire pe termen lung, fapt ce face ca bonitatea mprumutailor s poat fi evaluat n cursul perioadei de economisire. Nu n cele din urm, acest sistem promoveaz o baz deosebit de transparent pentru alocarea subveniilor. Toate aceste avantaje sunt deosebit de importante pentru economiile n tranzacie, cum este i cazul Romniei, care nc se confrunt cu incertitudinea economic i cu dificulti n evaluarea bonitii beneficilor de creditare ipotecar.

Pe de alt parte, numeroi specialiti atrag atenia i asupra dezavantajelor schemelor de tip bauspar. Datorit faptului c sunt pe termen lung, aceste programe nu sunt suficient de flexibile cnd se confrunt cu schimbri ale mediului economic. Mai mult, pentru a atrage un numr satisfctor de beneficiari, aceste programe sunt dependente de subvenii guvernamentale importante care au atins, de exemplu, niveluri ntre 1 i 1,5% din bugetele de stat ale unor ri precum Cehia i Slovacia, iar Polonia ncearc s-l abandoneze din acest motiv. n acelai timp, acest sistem poate provoca i probleme politice importante datorit perioadei de ateptare - ct dureaz procesul de economisire perioad n care nu pot aprea rezultate vizibile.

1.3.2. Modele bazate pe piaa de capital

Mobilizarea surselor necesare creditelor ipotecare de pe piaa de capital se face prin emiterea de obligaiuni ipotecare (Mortgage Bonds) i de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securitites).

Obligaiunile ipotecare sunt valori mobiliare emise de instituii de creditare (de obicei bnci specializate de credit ipotecar care nu accept depozite de la populaie), care sunt garantate cu active ipotecare de prim rang sau, n unele ri, cu credite publice i care rmn n bilanul emitentului. Deintorii acestor valori mobiliare sunt protejai n cazul falimentului emitentului iar indicii LTV sunt stabilii prin lege.

Valorile mobiliare ipotecare (MBS) sunt valori mobiliare emise n baza unui portofoliu de credite ipotecare, care s-au dezvoltat ncet n Europa spre deosebire de Statele Unite ale Americii. Dac n Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) n circulaie reprezint aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, n Statele Unite ale Americii el depete 57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditrii ipotecare. Conform acestui model, o instituie de creditare i vinde parial sau integral portofoliul deinut de credite ipotecare, constituit prin gruparea acestora n pachete de credite ipotecare cu caracteristici similare, unei instituii specializate al crei scop principal este acela de a separa creditele i fluxurile de trezorerie de instituia iniiatoare. Aceasta i finaneaz achiziiile prin emiterea unor valori mobiliare care sunt cumprate de diveri investitori i garantate cu creditele ipotecare achiziionate. Acest instrument de finanare devine din ce n ce mai atractiv datorit faptului c permite mprumuttorilor s nregistreze aceste active n afara bilanului, reducnd astfel volumul capitalului propriu imobilizat.

Titularizarea a fost utilizat iniial pentru a sprijini dezvoltarea finanrii ipotecare rezideniale n Statele Unite n timpul anilor `70, valorile mobiliare ipotecare (MBS) devenind ulterior un instrument important pe pieele de capital.

Piaa acestor valori imobiliare este dominat de cele trei agenii importante care cumpr credite ipotecare de la bnci, instituii de economisire i companii ipotecare:

Ginnie Mea (GNMA) Government National Mortgage Association;

Freddie Mac (FHLMC) Federal Home Loan Mortgage Corporation;

Fannie Mae (FNMA) Federal National Mortgage Association.

n Europa finanarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS) este foarte redus n comparaie cu Statele Unite. Aceste instrumente ncep ns s devin din ce n ce mai atractive, mai ales n Marea Britanie, Spania i Frana i sunt emise, de obicei, de bncile comerciale/universale.

Interveniile publice corect concepute i implementate pot face ca piaa s funcioneze mai bine. Cel mai evident i indiscutabil rol al guvernului este acela de a promova i mbunti legile i regulamentele care guverneaz piaa i de a nfiina instituiile capabile s le implementeze. Toate acestea cer ns timp iar fluctuaiile pieei i ale economiei slab dezvoltate, lipsa de experien i cunotine, ar putea constitui factori blocani n procesul de dezvoltare, chiar dac s-ar realiza rapid aceste obiective. De exemplu, bncile pot avea experien i informaii care nu determin o gestionare eficient a riscurilor, pot fi capitalizate insuficient, i diversific necorespunztor portofoliul de credite iar cadrul legal existent din domeniul creditrii locuinelor poate fi lent implementat. Totui este important ca interveniile statului s nu devin un substitut permanent pentru impunerea regulilor i instituiilor pieei, ci s fie temporare, n perioada n care se dezvolt regulamentele i instituiile.

Populaia cu venituri mici i sub medie trebuie s beneficieze de interveniile de acest tip, astfel nct accesul acestor categorii de persoane la locuine n proprietate s fie mbuntit. Aceste intervenii trebuie s fie n mod clar diferite de programele sociale deoarece vizeaz mbuntirea condiiilor de locuire ale populaiei cu venituri mici.

Practic, toate guvernele intervin sub o form sau alta n scopul dezvoltrii sectorului lor de construcii de locuine i ele pot afecta fie cererea, fie oferta de pe pia i, de multe ori, pe amndou. Un exemplu clasic este utilizarea cupoanelor guvernamentale n completarea avansului pentru prima locuin achiziionat, practic des utilizat de guvernele din America Latina pentru a sprijini accesul la proprietate a populaiei cu venituri mici. Un alt exemplu este reprezentat de deductibilitatea cheltuielilor cu dobnda la creditele ipotecare, utilizat n Statele Unite i alte ri. Indiferent ns de decizia luat, este de reinut faptul c fiecare instrument introdus poate avea un impact diferit i de aceea decizia final trebuie corelat cu obiectivele politice adoptate de guvern. Acesta poate aciona prin simpla modificare a cadrului legislativ i de reglementare. De exemplu, poate decide s acorde un tratament preferenial pentru obligaiunile ipotecare fa de reglementrile prudeniale ale sistemului bancar prin asigurarea, ca n Uniunea European, a unei ponderri mai sczute a riscului activelor ipotecate.

Guvernele se pot implica direct n sectorul financiar prin nfiinarea unor agenii publice specializate care s faciliteze accesul la locuin sau s ofere finanare pentru locuine.

De exemplu, prin promovarea legii cunoscute sub numele de Legea naional a locuinei (National Housing Act) n 1934, Guvernul Statelor Unite a creat Administraia Federal pentru Locuine (Federal Housing Administration), condus de un Administrator Federal (Federal Housing Administrator), o agenie public ce funcioneaz cu succes i astzi i a crei funcie principal este aceea de asigura creditele ipotecare pentru familiile cu un risc de creditare mai ridicat. (Acest Administrator a autorizat de altfel n 1938 nfiinarea corporaiei iniiale Federal National Mortgage Association care s-a scindat ulterior n dou: Fannie Mae i Ginnie Mae).

Un alt exemplu este reprezentat de atenia pe care guvernul Statelor Unite o acord n continuare vestitelor corporaii Fannie Mae, Freddie Mac (ambele au statut de GSE) i Ginnie Mae (agenie guvernamental). Acestea opereaz pe piaa ipotecar secundar, beneficiaz de faciliti fiscale importante, de un cadru legislativ i de reglementare special (cerine de capital minime) i de o garantare implicit a datoriilor lor de ctre guvernul Statelor Unite, avantaj ce confer acestor corporaii posibilitatea de a atrage surse de pe piaa de capital la costuri foarte mici. n Frana, Caisse Centrale du Credit Immobilier de France colecteaz fonduri de pe pieele de capital i ofer credite garantate mprumuttorilor ipotecari de pe piaa primar specializai n creditarea familiilor cu venit mic i mediu.

Interveniile iniiate pe pieele financiare pentru sprijinirea sectorului locuinelor trebuie fcute din trei motive principale:

Facilitarea accesului la proprietate a populaiei cu venituri mici;

Corectarea problemelor aprute pe pia, creterea eficienei i stabilitii pieei financiare, (diminuarea distorsiunilor intervenite n finanarea pe termen lung pe piaa local sau acoperirea variaiilor de dobnd cauzate de instabilitatea financiar sau fragilitatea sistemului bancar);

Protecia sistemelor financiare insuficient dezvoltate.

n general vorbind, interveniile directe pe pieele financiare au tendina de a genera efecte negative i dificil de anticipat i de aceea ele trebuie evitate, urmnd ca guvernul s sprijine ct mai mult posibil sectorul privat prin stabilirea unor reguli clare att pe piaa construciilor de locuine ct i pe segmentul pieei financiare care susine acest sector. Indiferent de ct de mult progreseaz cadrul legislativ i de reglementare specific finanrii locuinelor, va fi nevoie de mult timp pn ce acest proces deosebit de complex va funciona corespunztor.

Un sistem eficient de finanare a construciilor de locuine, capabil s ofere majoritii populaiei acces la finanare pe termen lung la costuri rezonabile n moneda local, necesit ndeplinirea unor condiii care adesea depesc sfera cadrului legislativ i de reglementare a finanrii locuinelor: ctigarea ncrederii n succesul dezvoltrii macroeconomice pe termen lung, ntr-o evoluie social i politic pozitiv sau n meninerea disciplinei fiscale pe termen lung.

1.4. EVOLUII PE PIEELE IPOTECARE

Pieele financiare din Uniunea European se transform fundamental ca rezultat a trei evoluii majore:

1. globalizarea, care este o consecin a dezvoltrii tehnologice, a descentralizrii financiare i a circulaiei internaionale liberalizate a capitalului;

2. eforturile de a aplica un cadru clar i constant de reglementare n toate rile din Uniunea European ca parte a procesului de creare a unei Piee Unice a serviciilor financiare;

3. reformele financiare care sunt iniiate n Statele Membre.

Efectele Uniunii Economice i Monetare nu numai c determin mbuntirea cadrului de reglementare i sprijin reformele financiare din Statele Membre dar sunt, de asemenea, simite pe toate pieele importante.

Introducerea monedei unice (EUR) determin schimbarea fundamental a mediului economic n care acioneaz toi finanatorii ipotecari.

Simplul fapt al existenei unei monede unice determin integrarea pieei monetare i de capital.

n ciuda tuturor dificultilor, politicienii din ierarhia superioar ncurajeaz aceast evoluie.

Reglementrile fiscale din zona de circulaie a monedei unice sunt menite a limita mprumuturile contractate de guverne iar acest lucru va sprijini crearea unor condiii favorabile pentru emitenii non-guvernamentali.

Previziunile economice indic faptul c acest lucru se ntmpl i n realitate, nu numai n manualele de economie.

Dup introducerea monedei unice, exist indicii c ne ndreptm ctre o pia european de capital care are ca parte integrant finanarea locuinelor prin instrumente de finanare diverse, de la obligaiuni ipotecare la valori mobiliare ipotecare (MBS). Depozitele de economii sau individuale (retail) rmn cele mai frecvente instrumente de a mobiliza fonduri n scopuri de creditare; dar n contextul unor dobnzi sczute existente pn de curnd, concurena a crescut din ce n ce mai mult.

Obligaiuni ipotecare, a doua surs popular de fonduri, i valorile mobiliare ipotecare (MBS) ambele fiind instrumente ipotecare specializate se dovedesc a fi extrem de atractive n acest nou context. Dezvoltarea unei piee unice de capital va conduce la noi oportuniti de finanare a creditelor ipotecare de tip wholesale, avnd drept consecin apariia unor produse noi pe pieele primare.

Fenomenul de redescoperire a obligaiunilor ipotecare i de adaptare a acestora la modelul german n cadrul Uniunii Europene are la baz faptul c Pfandbrief este perceput ca un titlu de calitate, ceea ce a fcut ca acesta s obin o serie de privilegii la nivel european: tratament preferenial n privina ponderii de risc aplicat n scopul calculrii solvabilitii bncilor (10% n loc 20% care se aplic obligaiunilor obinuite), posibilitatea ca Pfandbriefe s fie utilizate n operaiuni de pia deschis cu Banca Central European, excludere de la cerinele de capital aplicate mprumuttorilor mari.

Revizuirea actual a cerinelor de capital bancar iniiat de Comitetul de la Basel i de ctre Comisia European vor influena mediul de afaceri n care i vor desfoar activitatea mprumuttorii ipotecari pe o perioad de cel puin 15 ani. De aceea, modul n care sunt tratate instrumentele de finanare are o importan crucial pentru mprumuttorii din rile Uniuni Europene i cele candidate la aderare.

Pieele ipotecare din Europa se dezvolt ntr-un ritm mai accelerat dect Produsul Intern Brut i s-au dovedit surprinztor de rezistente la schimbare. Diferenele existente ntre reglementrile din sfera impozitelor, taxelor, subveniilor, a proteciei consumatorului ne ndeamn s credem c realizarea unei piee ipotecare unice europene va necesita o perioad mai lung de timp.

Toate aceste evoluii pot fi urmrite i datorit faptului c Agenia Naional pentru Locuine a fost admis n 2001 ca membru asociat al Federaiei Europene pentru Ipoteci, fapt ce constituie o realizare important n cadrul procesului de aderare a Romniei la structurile europene i garanteaz accesul la informaia specializat din domeniul ipotecar.

Acest lucru va contribui nemijlocit la construirea unui sistem modern de creditare ipotecar prin crearea unui cadru legislativ compatibil cu cel din rile Membre ale Uniunii Europene i la dezvoltarea pieei ipotecare din ara noastr.

Federaia European pentru Ipoteci (European Mortgage Federation) este o organizaie european, specializat, non-profit, constituit n 1967, care grupeaz principalii mprumuttori ipotecari ce domin piaa ipotecar din Uniunea European, inclusiv din Norvegia i Elveia. Membrii Federaiei sunt bnci de credit ipotecar, bnci de economii, societi de asigurare i instituii financiare care ofer credite pentru cumprarea, construirea sau modernizarea (consolidarea, reabilitarea, extinderea, renovarea) locuinelor. mpreun, aceste instituii acord peste 70% din creditele ipotecare (rezideniale i comerciale) din Europa.

Obiectivele Federaiei Europene pentru Ipoteci sunt urmtoarele:

promovarea intereselor mprumuttorilor ipotecari la nivel european;

analizarea msurilor care pot fi adoptate la nivel european pentru ncurajarea creditrii ipotecare i diseminarea acestor informaii n beneficiul membrilor si att la nivel european ct i naional;

informarea instituiilor Uniunii Europene asupra tuturor chestiunilor de interes pentru mprumuttorii ipotecari, att din zona creditrii ipotecare ct i cea a finanrii ipotecare.

Federaia European pentru Ipoteci este interesat n primul rnd de promovarea dialogului cu Parlamentul European, Comisia European i cu celelalte instituii financiare de profil din rile membre sau candidate la aderare. Unul din obiectivele majore ale acesteia este acela de a realiza o armonizare a legislaiilor naionale specifice domeniului ipotecar cu legislaia Uniunii Europene, prin impunerea unui nivel minim de standardizare care s permit mbuntirea circulaiei capitalului n cadrul pieei unice europene. Federaia, n calitatea sa de reprezentant de frunte al sectorului ipotecar european, analizeaz oportunitatea, avantajele i dezavantajele pe care le prezint Directivele propuse de forurile Uniunii Europene i exprim poziia membrilor si fa de acestea printr-un dialog susinut care mbrac diverse forme: buletine informative, lucrri i studii de specialitate, seminarii, conferine.Prin activitile sale, Federaia se constituie ca o adevrat instan de popularizare a problematicii specifice acestui sector deosebit de important pentru fiecare economie naional.

2. PIAA IPOTECAR N ROMNIA2.1. DEZVOLTAREA CREDITELOR IPOTECARE N ROMNIA

Creditul ipotecar este un credit imobiliar garantat numai cu ipoteca asupra locuinei achiziionate i este reglementat de o lege special. Deci, creditul ipotecar este un credit imobiliar de un anume tip. Creditul imobiliar este oricare tip de credit destinat achiziionrii unui imobil, garantat n diverse moduri.

2.1.1. Derularea creditului ipotecar in Romnia

Avnd n vedere ameliorarea cadrului economic general, principalele bnci din Romnia i-au manifestat n ultimii trei ani interesul pentru extinderea pieei creditului ipotecar. Totui, volatilitatea nc accentuat a economiei, incertitudinile legate de previzionarea corect a raportului de schimb ROL/USD, ROL/EUR, nivelurile ridicate ale ratelor dobnzii au reprezentat obstacole majore la sporirea portofoliului de credite pe termen mediu i lung.

Studii recente relev faptul c exist premise ncurajatoare pentru dezvoltarea creditului ipotecar, aceasta avnd la ora actual un potenial considerabil. Astfel, mai mult de 55% dintre cldirile din Romnia sunt amortizate complet, iar ara noastr se afl pe unul dintre ultimele locuri n Europa n ceea ce privete spaiul locativ destinat unei persoane (17,4 m2/persoan), cu mult sub nivelul altor ri (Ungaria 32,1 m2/persoan, Cehia 25,5 m2/persoan).

n perioada 2000-2002, bncile din Romnia au acordat credite ipotecare persoanelor fizice pentru construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinaie locativ, pe termene care, n general, nu au depit 10 ani, sursele de finanare a acestora fiind reprezentate, n marea lor majoritate, de depozite atrase de la clientel. Creditele ipotecare au fost acordate, n principal, n baza legislaiei generale, adoptarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare neconstituind un stimulent real n dezvoltarea acestui produs. Reticena bncilor de a acorda credite ipotecare n baza Legii nr. 190/1999 sa datorat unor limitri impuse de prevederile acesteia, respectiv:

modul de calcul al indicelui de referin al dobnzii la creditele ipotecare trebuia stabilit prin hotrre a Guvernului, fapt ce nu s-a concretizat practic;

creditele ipotecare se puteau acorda numai n lei;

durata minim pentru care puteau fi acordate credite ipotecare populaiei era de 10 ani.

Aceste inconveniente au fost ns soluionate prin apariia OUG nr. 201/2002 pentru modificarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare.

Evoluia creditelor ipotecare acordate de ctre bncile comerciale din Romnia n perioada 30.06.2006 - 31.12.2007 precum i clasificarea acestora n funcie de moneda de exprimare (lei/valut) sunt prezentate n tabelul 2.1. i 2.2.

Tabelul 2.1.

Evoluia creditelor ipotecare acordate de unele bnci din Romnia

Momentul

(t)

Total

credite

(mil. lei)

Credite Ipotecare

(mil. lei)

Ponderea

creditelor

ipotecare

n total

credite

(%)

Indici de

cretere

semestrial

a creditelor

ipotecare

(t/t-1)

(%)

Indici de cretere a creditelor ipotecare fa de momentul 30.06.2000 (t/1)

(%)

Ponderea

creditelor ipotecare

restante/

ndoielnice

n total

credite ipotecare

(%)

30.06.2006

81 775 821

399 175

0,49

99,29

116,61

0,43

31.12.2006

81 799 149

1 014 969

1,24

254,27

296,51

0,21

30.06.2007

92 702 433

879 416

0,95

86,64

256,91

0,41

31.12.2007

89 861 484

1 382 492

1,54

157,21

403,88

0,19

Sursa: www.Bnro.ro

Not: datele utilizate n analiz sunt obinute de la urmtoarele bnci comerciale: Banca Comercial Romn, Banca Romn pentru Dezvoltare, Banc Post, Banca Transilvania, Banca Romneasc i Citibank Romnia.

Tabelul 2.2.

Clasificarea creditelor ipotecare acordate n funcie de moneda de exprimare

Total credite ipotecare, din care:

Credite ipotecare acordare n lei

Credite ipotecare acordate n valut

30..06.2005

mil. lei

342 302

223 918

118 384

%

100,00

65,42

34,58

31.12.2005

mil. lei

402 038

258 028

144 010

%

100,00

64,18

35,82

30.06.2006

mil. lei

399 175

265 138

134 037

%

100,00

66,42

33,58

31.12.2006

mil. lei

1 014 969

319 577

695 392

%

100,00

31,49

68,51

30.06.2007

mil. lei

879 416

329446

549 970

%

100,00

37,46

62,54

31.12.2007

mil. lei

1382492

429 363

953 129

%

100,00

31,06

68,94

Sursa: www.Bnro.ro

64,18%

35,82%

Credite ipotecare acordate n lei

Credite ipotecare acordate n valut

31,49%

68,51

%

Creditele ipotecare acordate n lei

Creditele ipotecare acordate n valut

31,06%

68,94%

Credite ipotecare acordate n lei

credite ipotecare acordate n valut

Din analiza acestor date se pot desprinde urmtoarele concluzii:

dei portofoliul de credite ipotecare a crescut n termeni reali de circa 4 ori n perioada 30.06.2005 31.12.2007, creditele ipotecare nu au nregistrat un trend consecvent n aceast perioad, intervalele caracterizate printr-o cretere real a creditelor ipotecare alternnd cu cele de diminuare a acestora n termeni reali;

ponderea creditelor ipotecare n totalul creditelor acordate de bnci a nregistrat niveluri extrem de reduse, dei ritmul de cretere este apreciabil (de la 0,49% la 30.06.2006 la 1,54% la 31.12.2007)

ponderea creditelor ipotecare restante/ndoielnice n totalul creditelor ipotecare acordate de bnci a nregistrat niveluri reduse i n scdere n perioada analizat, respectiv de la 0,43% la 0,19%. Acest aspect relev nivelul calitativ relativ ridicat al portofoliului de credite ipotecare acordate de bnci, datorat seleciei severe practicate n domeniul clientelei poteniale.

n perioada 30.06.2005 30.06.2006, cea mai mare pondere, de circa 65% din totalul creditelor ipotecare acordate, au deinut-o creditele ipotecare acordate n lei (situaie datorat, n parte, imposibilitii acordrii de credite ipotecare n valut n baza Legii nr.190/1999). n anul 2007 asistm la o inversare a ponderilor n favoarea creditului ipotecar n valut, care ajunge s dein la sfritul anului circa 69% din totalul creditelor ipotecare.

2.1.2. Introducere in Romnia a sistemului de economisire si creditare in sistem colectiv pentru domeniul locativ

Implementarea msurilor propuse pe linia dezvoltrii creditului ipotecar n Romnia presupune iniiative legislative, timp i, nu n ultimul rnd, costuri ridicate. Totodat, pentru persoanele cu venituri modeste nu exist n prezent, practic, nici o posibilitate de a-i soluiona problemele locative acute cu care se confrunt. n acest context, adoptarea i n Romnia a sistemului de economisire i creditare n sistem colectiv pentru domeniul locativ (Contract Savings for Housing) apare ca o alternativ viabil la creditul ipotecar acordat prin intermediul bncilor comerciale.

Introducerea acestui sistem n Romnia (sistem a crui implementare a fost ncununat de succes n unele ri n tranziie din Europa Central i de Est) a devenit posibil o dat cu intrarea n vigoare la 1 ianuarie 2003 a Legii nr. 541/2002 privind economisirea i creditarea n sistem colectiv pentru domeniu locativ, primele case de economii pentru domeniu locativ putnd fi autorizate de Banca Naional a Romniei pn la sfritul acestui an.

Economisirea i creditarea n sistem colectiv pentru domeniul locativ reprezint un sistem de finanare modern n cadrul cruia, ntr-o prim faz, persoana fizic clientul bncii economisete o anumit sum, urmnd ca, ulterior, s obin dreptul de a primi un credit pe termen lung (pentru scopuri locative), la o rat a dobnzii fix, avantajoas, pentru diferena dintre valoarea total a contractului i soldul economisit.

Acest sistem de finanare, preferat n special datorit transparenei i a cilor de acces la mijloacele financiare, este recomandabil ndeosebi pentru economiile n tranziie, care se confrunt cu incertitudinea economic i cu dificulti n evaluarea bonitii beneficiarilor de credit ipotecar. Sistemul prezint numeroase avantaje, care garanteaz succesul implementrii lui i n Romnia, dup cum urmeaz:

1. din punctul de vedere al viitorilor beneficiari de credite:

permite obinerea de credite pe termen lung, la o rat a dobnzii fix, preferenial, situat sub nivelul ratei de pia a dobnzii;

permite bonificarea economiilor cel puin la nivelul ratei inflaiei, prin acordarea de ctre Casa de Economii a unei dobnzi sub nivelul pieei, n paralel cu subvenionarea de ctre stat a unei prime la soldul economisit (a crei valoare reprezint, n Romnia, 30% din soldul economisit anual, neputnd ns depi cuantumul unui salariu lunar mediu brut pe economie);

primele acordate i dobnzile bonificate la depozitele constituite n cadrul acestui sistem nu se includ n calculul impozitului pe venit.

2. din punct de vedere macroeconomic:

promoveaz formarea bazei de finanare de ctre persoane fizice, n faza de economisire;

reorienteaz mijloacele financiare ale populaiei dinspre consum spre economisire, ntr-un anumit scop, pe o perioad lung de timp;

face posibil apariia unor efecte favorabile pe orizontal, n economie, ntruct contribuie la dezvoltarea industriei, construciilor i a tuturor ramurilor i subramurilor conexe acesteia, la crearea de noi locuri de munc, reducnd totodat salturile exagerate ale preurilor n domeniul imobiliar.

Experiena de pn acum n aplicarea schemelor de tip Bausparkassen arat c un astfel de sistem prezint i o serie de dezavantaje, relevante n acest sens fiind concluziile Conferinei de la Paris a OECD i a Bnci Mondiale din iulie 2000, potrivit crora:

astfel de programe se dovedesc insuficient de flexibile atunci cnd se confrunt cu schimbri ale mediului economic;

programele sunt dependente de subvenii guvernamentale importante i n continu cretere, care au atins niveluri de 1 1,5% din bugetele unor ri din Europa Central i de Est, n acest sens fiind interesant de menionat exemplul Poloniei, care ncearc s abandoneze astfel de programe tocmai din acest motiv;

aplicarea unei astfel de scheme implic i o perioad de ateptare, pe durata procesului de economisire, n care nu pot aprea rezultate vizibile.

Potrivit sondajelor efectuate, potenialul actual al pieei creditului pentru domeniul locativ, adic totalitatea gospodriilor care s-ar adresa sigur sau probabil sistemului de economisire i creditare n sistem colectiv, este considerabil, respectiv de 34% (2.652.000 de gospodrii).

2.1.3. Organizarea si funcionarea societilor de credit ipotecar in Romnia

Societile de credit ipotecar se constituie ca societi comerciale pe aciuni, al cror capital social minim este echivalentul n lei a sumei de 3 milioane EUR. Aciunile emise de aceste societi sunt numai aciuni nominative.

Obiectul de activitate al acestor instituii este reprezentat de acordarea de credite de tip ipotecar i realizarea activitilor conexe, i include: administrarea de portofolii de credite ipotecare, executarea sau valorificarea creanelor ipotecare sau privilegiate, respectiv a bunurilor ce fac obiectul garaniilor sau privilegiilor aferente, tranzacii n cont propriu cu instrumente negociabile precum swap valutar, vnzri sau cumprri, inclusiv reversibile de titluri de stat i alte active monetare eligibile pentru tranzacionare, valut, instrumente derivate.

Societile de credit ipotecar pot ncheia acte juridice care au ca obiect bunurile imobile, respectiv mobile, dobndite n urma executrii silite sau voluntare a creditelor garantate cu acestea. Instituiile de credit ipotecar pot avea calitatea de cedent, respectiv de cesionar al unei creane sau portofoliu de creane ipotecare sau privilegiate, care sunt transferate ctre orice alte instituii avnd calitatea de credit ipotecar, respectiv achiziionate de la acestea. Fiecare societate de credit ipotecar numete un auditor financiar independent, care trebuie sa fie o societate de audit financiar, autorizat s desfoare aceast activitate in Romnia. Societatea de credit ipotecar va pstra confidenialitatea operaiunilor pe care le desfoar, inclusiv cu privire la identitatea i datele puse la dispoziie de clienii si. Informaiile privind operaiunile efectuate pe numele persoanelor fizice i juridice se vor transmite numai titularilor sau reprezentanilor lor legali, iar n cauzele penale n care s-a pus n micare aciunea penal mpotriva titularului, numai la cererea scrisa a procurorului sau a instanei judectoreti. Orice persoana care participa la activitatea societii de credit ipotecar este obligat sa pstreze secretul profesional. Personalul societii nu are dreptul de a folosi sau dezvlui, nici n timpul activitii, nici dup ncetarea acesteia, fapte sau date care, devenite publice, ar duna intereselor sau prestigiului unei societi de credit ipotecar sau vreunui client al acesteia.

Societile de credit ipotecar sunt autorizate s acorde, cu toate implicaiile prevzute de legislaia contabil aplicabil, credite n lei i n valut. nfiinarea unei societi de credit ipotecar va fi notificat Bncii Naionale a Romniei, n termen de 30 zile de la data nmatriculrii n Registrul Comerului, n scop statistic. Totodat, aceste societi sunt obligate s raporteze, trimestrial, Bncii Naionale a Romniei structura portofoliului de creane ipotecare.

Societile de credit ipotecar, mpreuna cu orice alte instituii calificate ca i creditori ipotecari se pot asocia n uniuni profesionale care s le reprezinte interesele colective fat de autoritile publice, s analizeze probleme de interes comun n domeniul creditului ipotecar, s promoveze cooperarea, s informeze membrii uniunii i publicului i s organizeze serviciile de interes comun. Prevederile Ordonanei de Urgen se completeaz cu prevederile Legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiiile imobiliare.

Dezvoltarea pe scara larg a construciilor de locuine este un obiectiv social al Guvernului, pentru realizarea cruia este necesara asigurarea unor condiii favorabile n vederea crerii unui sistem consistent de finanare pe termen lung. Prin potenialul pe care stocul imobiliar l are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de cretere economic.

n rile europene, investiiile n locuine se ridica la 2-4% din PIB, n timp ce n Romnia ele reprezint numai 0,8% din PIB. n vederea mbuntirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat i o ordonan privind creditul ipotecar, pentru investiii imobiliare. Guvernul consider c promovarea acestor msuri va facilita atragerea unor fonduri financiare nsemnate din partea investitorilor romni i strini interesai s acioneze pe piaa creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe pia. Totodat, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar reprezint un factor cheie n maturizarea, extinderea i eficientizarea pieei financiare. Dezvoltarea pieei creditului ipotecar va crea oportuniti reale de plasament pentru fondurile de pensii. Ordonana instituie o excepie de la perioada minim pentru care poate fi acordat creditul ipotecar. Astfel, n cazul n care beneficiarul solicit n mod expres, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare poate fi acordat pe o perioada mai scurt dect cea prevzut de lege (minimum 5 ani pentru persoanele juridice i minimum 10 ani pentru persoanele fizice). A fost stabilit posibilitatea ca suma creditului acordat s fie exprimat, n contractele de credit ipotecar, n lei sau n valut. A fost eliminat prevederea potrivit creia modul de calcul al indicelui de referin, n cazul n care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobnzii s fie variabil, va fi stabilit prin hotrre a Guvernului. Categoria instituiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanelor ipotecate i privilegiate a fost extins. Aceste creane pot fi cesionate instituiilor financiare autorizate prin lege ori unor alte instituii autorizate s administreze portofolii de creane ipotecare i s emit valori mobiliare pe baza acestora. Ordonana mai stabilete pstrarea titlului executoriu i n cazul cesiunii creanelor ipotecare. Astfel, indiferent de tipul instituiei cesionate, contractul de credit ipotecar din care a rezultat creana ipotecar sau privilegiat i fiecare dintre contractele de garanie aferent i pstreaz caracterul de titlu executoriu.

2.1.4. Modaliti de sprijinire a dezvoltrii pieei ipotecare

n toate rile foste comuniste, inclusiv Romnia, dup 1990 au avut loc un proces masiv de privatizare a fondului locativ, proces care a condus la o mbogire patrimonial a celei mai mari pri a populaiei. n ara noastr procentul locuinelor aflate n proprietate personal a depit astzi 95%, lucru care face ca mobilitatea forei de munc s fie foarte redus.

Pe de o parte, chiar dac este bogat patrimonial, marea majoritate a populaiei este srac, veniturile familiale fiind foarte mici, ceea ce limiteaz accesul acesteia la finanarea bancar, deosebit de important att pentru mbuntirea condiiilor de locuit i ntreinerea fondului locativ existent ct i pentru accesul la o alt proprietate. Pe de alt parte, lipsa unei baze de date privind bonitatea potenialilor beneficiari ct i faptul c o important parte a veniturilor populaiei provine din economia subteran, venituri care nu pot fi dovedite oficial, fac ca bncile s fie foarte precaute. Avnd n vedere c sistemul bancar este n prezent foarte lichid i reprezint poate cea mai important surs extrabugetar de fonduri care poate sprijini eficient finanarea locuinelor, identificarea unor modaliti i tehnici prin care aceste fonduri pot fi mobilizate este imperios necesar. n acest scop, un instrument util des utilizat att n rile dezvoltate ct i n cele aflate n perioada de tranziie este reprezentat de asigurarea ipotecar.

n condiiile deficitului bugetar important i al necesitii imperioase de a-l reduce, un sprijin financiar mai consistent al guvernului pentru creterea volumului creditrii ipotecare este improbabil. De aceea, reducerea riscurilor asociate creditelor ipotecare furnizate de diferite bnci (Banca Comercial Romn, Banca Romn pentru Dezvoltare, Banc Post, Raiffeisen Bank, etc.) la un nivel acceptabil poate fi fcut prin utilizarea asigurrii ipotecare publice printr-o entitate special constituit.

Asigurarea ipotecar public va conduce la:

- mbuntirea accesului la creditarea ipotecar a unei pturi mai largi a populaiei i scderea avansului minim necesar;

- protejarea i dezvoltarea unei industrii financiare n formare;

- mobilizarea unor surse extrabugetare importante necesare att pentru impulsionarea tranzaciilor imobiliare ct i pentru mbuntirea eficienei energetice a fondului locativ existent.

Constituirea unui fond de garantare a creditelor ipotecare este, de fapt, o idee mai veche promovat de Fondul Romn de Garantare a Creditelor i Sirtec-Sector din Canada. Considerm ns c promovarea unui program de asigurri ipotecare cu capital privat n prima faz ar fi prematur din cel puin dou motive. n primul rnd, piaa ipotecar din Romnia este la nceput i nu a atins nc un volum suficient, informaiile necesare asigurrii unei eficiene administrative la costuri reduse nefiind nc disponibile. n al doilea rnd, implicarea statului n promovarea interaciunii publicului larg cu intermediarii financiari ar conferi o mai mare credibilitate.

Avnd n vedere condiiile macroeconomice nc nefavorabile, att guvernul ct i sistemul bancar trebuie s-i concentreze eforturile ctre scderea ratelor dobnzii la creditele ipotecare prin:

- sporirea eficienei n creditarea ipotecar pe baza ncurajrii concurenei ntre ct mai muli mprumuttori i produse;

- mbuntirea cadrului de reglementare pentru a reduce ct mai mult riscurile asociate finanrii ipotecare;

- utilizarea pe scar larg a creditelor consolidate n alt valut (USD, EUR) cu opiune de conversie;

- facilitarea mobilizrii fondurilor de pe piaa de capital prin crearea bncilor de credit ipotecar i reglementarea obligaiunilor ipotecare n concordan cu cerinele minime impuse de Uniunea European.

2.1.5. Riscurile finanrii locuinelor

Furnizorii de surse pentru finanarea locuinelor, indiferent c opereaz pe piaa primar sau secundar, se confrunt cu numeroase riscuri care le pot afecta afacerea. Riscul de neplat, important de altfel, este doar unul din factorii poteniali generatori de pierderi. Exist dou importante surse de risc: una de natur comercial, cealalt avnd la baz factorul politic. Principalele riscuri cu care se confrunt mprumuttorii care acioneaz pe piaa primar a ipotecilor sunt:

a) Riscul comercial:

- Riscul de creditare: lipsa unei garanii solide, beneficiari prost selectai, documentaii de credit deficitare, parametri de creditare prea permisivi (de ex. indicii LTV);

- Riscul de lichiditate: mprumuttorii finaneaz credite ipotecare pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt;

- Riscul ratei dobnzii, rata dobnzii la credite se stabilete pe baza unei rate diferite a finanrii (dobnda fix sau variabil, dobnda la leu sau dobnda la o valut de referin).

b)Riscul politic:

- Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra proprietii imobiliare, legislaia ipotecar slab, protecie ineficient a mprumuttorului;

- Riscul macroeconomic pe termen lung: ineficiena guvernului n meninerea inflaiei la un nivel sczut, risc de sistem ridicat pe piaa financiar-bancar etc.

Riscul de lichiditate i al ratei dobnzii devin din ce n ce mai uor de administrat fr a fi necesar un sprijin public special, pe msur ce piaa financiar-bancar se consolideaz, devine mai stabil i ncearc s se integreze treptat n piaa financiar internaional.

Intrarea pe piaa financiar a fondurilor private de pensii, prezena companiilor de asigurri de via i a altor investitori instituionali va conduce la creterea cererii de obligaiuni ipotecare i valori mobiliare ipotecare.

Putem trage concluzia c doar riscul de creditare comercial, riscul politic i riscul de neplat pot fi luate n considerare pentru o posibil intervenie direct a guvernului. Aceasta ar putea nsemna c promovarea unui program de asigurare ipotecar public poate contribui la dezvoltarea i stabilitatea unui sector financiar nc fragil precum i la mbuntirea accesului la finanarea ipotecar pentru familiile cu venituri reduse. Un astfel de program ar putea contribui mai eficient la standardizarea documentaiei de creditare i la mbuntirea sistemului informaional, determinnd o mare omogenitate a procesului de finanare a locuinelor.

Experiena internaional arat c iniierea unui program de asigurare ipotecar este necesar cel puin n primii ani pn cnd riscurile asociate creditrii se diminueaz.

2.2. ROLUL I OBIECTIVELE NOULUI SISTEM DE FINANARE A LOCUINELOR N ROMNIA 2.2.1. Condiiile preliminare necesare nfiinrii unui sistem modern de finanare a locuinelor

Un sistem modern de finanare a locuinelor trebuie s prezinte o serie de caracteristici:

eficien diferen minim ntre costul sumelor atrase i cel al creditelor acordate (de exemplu, 2%);

stabilitate prin reglementare i supraveghere;

diversitate a produselor ipotecare oferite;

accesibilitate pentru cel puin 40% din populaie (fr subvenii).

Pentru a atinge aceste deziderate este necesar o analiz a mediilor care pot influena buna lui funcionare:

a) cadrul legislativ;

b) structura sistemului financiar-bancar;

c) sistemul de vnzare al locuinelor;

d) politica guvernamental;

e) contextul politic i economic.

a)Cadrul legislativ:

Pentru formarea noului sistem de finanare a locuinelor este esenial existena urmtoarelor elemente ale cadrului legislativ:

o lege a creditului ipotecar prin care creditele acordate s poat fi garantate cu proprietile finanate de acestea;

o lege a cadastrului care s permit nregistrarea titlurilor de proprietate i a sarcinilor care greveaz proprietatea;

o lege a garaniei imobiliare care s ofere o protecie sporit mprumuttorului n caz de neplat.

Dac n ceea ce privete creditul ipotecar i cadastrul exist legi n vigoare care vor trebui doar revizuite i completate n vederea unei armonizri mai eficiente cu standardele minime ale Uniuni Europene, o lege a garaniei imobiliare este necesar pentru detalierea modalitilor de nregistrare, garantare i transfer a drepturilor ce decurg din contractul de ipotec, precum i a procedurii de evacuare silit. Volumul creditelor ipotecare poate fi sensibil mrit prin eficientizarea sistemului de nregistrare a proprietilor, a procedurilor de executare silit, printr-o protecie sporit a mprumuttorilor ipotecare.

b)Structura sistemului financiar-bancar:

Un sistem financiar-bancar liberalizat, competitiv i bine reglementat i supravegheat este esenial pentru succesul noului sistem de finanare a locuinelor. De asemenea, bncile care vor aciona pe aceast pia vor trebui s dein o ct mai extins reea de sucursale la nivel naional i s accepte acordarea creditelor ipotecare pe termen lung pe baza depozitelor constituite pe termen scurt.

n prezent, sistemul bancar romnesc este mai solid datorit creterii att a calitii activelor bancare, a performanei bncilor, ct i a eficienei intermedierii financiare: marja dobnzii ntre depozitele pe termen scurt i credite a nceput s scad, fiind sub 10%. De asemenea, supravegherea bancar s-a ntrit iar ponderea creditelor acordate sectorului privat, inclusiv populaiei, s-a mrit.

c)Sistemul de reglementare i vnzare a locuinelor:

Principalul act normativ care reglementeaz cadrul general de realizare, exploatare i administrare a locuinelor este Legea nr. 114/1996 (Legea Locuinei) iar companiile care activeaz n sectorul construciilor de locuine sunt, n marea lor majoritate, particulare i dein for de munc bine calificat. Pentru dezvoltarea acestui sector autoritile locale au responsabilitatea identificrii terenurilor care pot fi viabilizate n acest scop, iar sistemul de evaluare i vnzare a proprietilor imobiliare trebuie mbuntit.

d)Politica guvernamental:

Guvernul Romniei i-a reafirmat angajamentul politic major n vederea formrii i dezvoltrii unei economii de pia funcionale i, deci, i a unui sistem de finanare a locuinelor, intensificndu-i eforturile pentru accelerarea negocierilor de aderare la Uniunea European.

Avnd n vedere complexitatea problematicii locuirii, considerm util ntrirea rolului Ageniei Naionale pentru Locuine - ca organism guvernamental specializat pentru coordonarea aciunilor celor care sunt implicai n reforma pieei imobiliare din Romnia: sectorul financiar-bancar, justiia, finanele, brokerii imobiliari, societile de construcii, etc.

e)Contextul politic i economic:

Dup anul 2000, situaia economic a rii noastre a nceput s se mbunteasc printr-o cretere gradual a Produsului Intern Brut i reducerea inflaiei tendine care se vor menine i chiar accentua n urmtorii ani. Aceste evoluii sunt propice formrii i dezvoltrii noului sistem de finanare a locuinelor, tiut fiind faptul c populaia nu este obinuit s accepte angajamente financiare pe termen lung ntr-un context economic incert sau n condiii de incertitudine personal.

Dac nainte de 1989 populaia a fost obinuit s perceap accesul la locuin ca pe un drept social, n noile condiii economice aceasta va trebui s fie obinuit s foloseasc mecanismele pieei pentru a avea acces la proprietate. n acest scop, accesul ctre creditul ipotecar trebuie mbuntit iar subveniile trebuie reduse treptat astfel nct acestea s fie direcionare mai eficient ctre clasele defavorizate.

n concluzie, crearea unui sistem de finanare a locuinelor este un proces strns legat de dezvoltarea sectorului financiar i a economiei n ansamblul ei. Este clar c reforma finanrii ipotecare i a locuinelor poate fi fcut n etape i n timp, pe msur ce realitile economice, administrative i politice permit schimbarea, iar sectorul financiar i economia evolueaz. Finanarea reprezint doar o parte a ansamblului problematicii locuinelor, societile de construcii, furnizorii de materii prime i materiale, pieele imobiliare, autoritile locale trebuind s se dezvolte n acelai timp cu sectorul financiar.

2.2.2. Rolul creditelor pe termen lung

Definirea principiilor i modalitilor de abordare necesare formrii unui mecanism eficient de pia pentru finanarea locuinelor, care s asigure o rezolvare global a problematicii locuirii n Romnia, necesit definirea urmtoarelor concepte:

a)Creditarea ipotecar pe termen lung a populaiei

Conceptul propus se bazeaz pe formarea unui sistem de pia pentru creditarea pe termen lung a populaiei care dorete s-i construiasc o locuin sau s-i achiziioneze una de pe piaa liber.

n cele mai mult ri, cumprarea locuinelor pe baza creditului ipotecar reprezint principala soluie care rezolv problema locativ i este specific sferei economice n care bncile i ale instituii financiare care genereaz capitalul necesar joac rolul principal. Statul joac un rol de reglementare prin crearea cadrului legislativ necesar cooperrii eficiente a tuturor participanilor implicai n aceast activitate i, dup necesiti, exercit o influen direct i indirect n atragerea de investiii private suplimentare pentru sectorul locuinelor i ofer asisten diferitelor categorii de ceteni n vederea achiziionrii propriilor locuine.

De asemenea, conceptul creditrii ipotecare ine seama de diferitele modele aplicate n practic n rile cu experien n domeniu n ceea ce privete asigurarea cooperrii ntre participanii pe piaa ipotecar primar i cea secundar: pe piaa primar opereaz mprumuttorii i mprumutaii (acordarea i serviciile asociate creditelor ipotecare), iar piaa secundar este dominat de mprumuttorii i investitorii care refinaneaz mprumuttorii primari.

b)Creditarea construciei de locuine

Pentru acest sector vital al finanrii locuinelor, investiiile trebuie s fie ncurajate prin acordarea de credite bancare societilor de construcii. Banca, mpreun cu societatea de construcii, trebuie s analizeze atent o mulime de factori, inclusiv cererea pentru tipul de locuine propus, capacitatea constructorului de a respecta termenele limit i cheltuielile estimate, astfel nct la finalizarea construciei preurile convenite nainte de atacarea lucrrilor s rmn n vigoare iar termenele i condiiile de vnzare stabilite iniial s nu se modifice.

Acest mecanism funcioneaz corespunztor mpreun cu creditarea ipotecar a persoanelor fizice care sunt cumprtorii apartamentelor din cldirile construite dup urmtoarea schem: creditele ipotecare obinute i fondurile proprii ale acestor persoane sunt utilizate pentru a plti locuinele, constructorii avnd astfel posibilitatea de a-i rambursa creditul pentru construcie obinut anterior.

c)Sprijinul bugetar destinat populaiei n vederea achiziionrii de locuine (sistemul de subvenionare)

Capacitatea populaiei de a cumpra locuine cu fonduri proprii sau mprumutate indic nivelul de dezvoltare al societii. Diferena dintre nivelul veniturilor i preul locuinelor, instabilitatea veniturilor sunt factori care au un impact negativ asupra posibilitii populaiei de a cumpra locuine chiar i prin credite ipotecare. Una din cerinele cheie ale sistemului de creditare ipotecar pe termen lung este aceea de a asigura accesul la creditare nu numai persoanelor cu venituri medii, ci i celor cu venituri mici. Creditarea ipotecar trebuie s fie influenat de condiiile pieei, nu de nivelul subveniilor, i, de asemenea, trebuie s fie absolut transparent i clar pentru toi participanii la acest sistem.

Un sistem eficient de subvenionare trebuie s aib la baz urmtoarele principii:

stabilirea beneficiarilor: subveniile trebuie s fie eficiente n sensul c persoanele care i permit s plteasc nu trebuie s fie favorizate prin utilizarea acestora;

obiectivitate: subveniile trebuie alocate invers proporional cu mrimea veniturilor familiale, fiecare beneficiar trebuind s suporte o parte rezonabil din cheltuielile legate de achiziia locuinei;

transparena: sistemul de subvenionare trebuie s fie clar, uor de neles, public i aplicat echitabil;

sprijinirea dezvoltrii pieei private: politicile de subvenionare nu trebuie s intre n competiie cu mecanismele de pia;

eficiena economic: politicile de subvenionare trebuie s aib efectul maxim dorit cu o cheltuial minim din fondurile publice i fr a afecta sectorul privat;

eficiena administrativ: politicile de subvenionare trebuie s conduc la diminuarea costurilor i la economia de timp.

2.2.3. Obiectivele strategiei de dezvoltare a pieei ipotecare

Principalul obiectiv al creditrii ipotecare pe termen lung este acela de a crea un sistem eficient necesar cetenilor romni cu venituri medii, care s le permit acestora s-i achiziioneze locuine de pe piaa imobiliar sau s-i construiasc locuine utiliznd sursele proprii i credite ipotecare pe termen lung.

O dat lansat, acest sistem va sprijini:

creterea cererii efective i facilitarea accesului majoritii populaiei la cumprarea de locuine;

reforma pieei imobiliare;

atragerea de fonduri de la populaie ctre sectorul locuinelor, precum i de resurse financiare extrabugetare;

implicarea locuinelor trecute n proprietate privat dup 1990 n veniturile economice efective ale populaiei;

dezvoltarea sectorului construciilor;

relansarea economiei naionale n ansamblul ei.

Sistemul de creditare ipotecar din Romnia trebuie s se bazeze pe experiena existent la nivel internaional n ceea ce privete dezvoltarea creditrii ipotecare, s fie adoptat legislaiei noastre i s in seama de condiiile macroeconomice (tipice economiilor n tranziie), de solvabilitatea limitat a populaiei i de nivelul ridicat al inflaiei.

Dezvoltarea strategic a creditrii ipotecare pe termen lung trebuie s includ urmtoarele aspecte:

concentrarea cu prioritate asupra acelor categorii de persoane care au nevoie de credite ipotecare de valoare mic. n condiiile resurselor limitate, acest lucru ar permite satisfacerea mai multor solicitani. Procentul celor care au nevoie de credite de valoare mic este cel mai mare;

3. ORGANIZAREA SISTEMULUI DE CREDITARE IPOTECAR PE TERMEN LUNG N ROMNIA3.1. SARCINILE I FUNCIILE PRINCIPALILOR PARTICIPANI PE PIAA IPOTECAR

Creditul ipotecar pe termen lung este un mprumut oferit pe o perioad mai mare de 5 ani de ctre o instituie financiar autorizat unei persoane fizice sau juridice, n scopul achiziionrii sau construciei de locuine.

Pe piaa ipotecar pe termen lung opereaz urmtorii participani principali:

1. mprumutaii (debitorii) ceteni romni care ncheie contracte de credit cu o banc sau contracte de credit cu o persoan juridic nebancar n scopul exclusiv de a achiziiona sau construi o locuin care va reprezenta garania executrii obligaiilor contractuale (ipoteca);

2. Vnztorii de locuine persoane fizice sau juridice care vnd locuinele deinute n proprietate sau locuinele altor persoane fizice sau juridice n numele acestora;

3. mprumuttorii (creditorii) bnci sau alte persoane juridice autorizate care ofer credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege;

Principalele funciuni ale mprumuttorului sunt:

acordarea creditului ipotecar pe baza evalurii, a bonitii i solvabilitii mprumutatului, n conformitate cu procedura de creditare;

ncheierea unui contract de credit i a unui contract de ipotec;

derularea creditelor ipotecare acordate n conformitate cu clauzele din contractele de credit i ipotec.

4. Operatorii de pe piaa ipotecar secundar instituii specializate care au ca scop refinanarea mprumuttorilor primari i acordarea de credite ipotecare pe termen lung;

Principalele funciuni ale operatorilor de pe piaa secundar includ:

refinanarea mprumuttorilor primari conform reglementrilor i normelor interne;

emiterea de valori mobiliare ipotecare;

atragerea de fonduri de la investitori, exclusiv pentru finanarea locuinelor;

asistena tehnic acordat mprumuttorilor primari n scopul mbuntirii normelor i procedurilor de creditare precum i a administrrii mai eficiente a riscurilor asociate acestei activiti.

5. Registratari ai statului instituii de stat care nregistreaz tranzaciile i drepturile constituite n urma tranzaciilor imobiliare;

Principalele funcii ale acestor instituii includ:

nregistrarea transferului de proprietate n urma tranzaciilor imobiliare;

nregistrarea ipotecii i a drepturilor care decurg din contractul de ipotec;

stocarea i furnizarea informaiilor referitoare la drepturile de proprietate i ipotec tuturor participanilor pe piaa ipotecar.

1. Societile de asigurare societi autorizate de asigurare care ofer asigurri ale proprietilor, ale persoanelor mprumutate precum i asigurri civile;

2. Evaluatorii persoane fizice i juridice autorizate s efectueze evaluri ale locuinelor constituite ca ipotec;

3. Agenii imobiliare persoane juridice autorizate s intermedieze tranzacii pe piaa imobiliar i s acorde consultan de specialitate;

4. Investitorii persoane fizice sau juridice care achiziioneaz valori mobiliare garantate cu ipoteci i emise de mprumuttori sau de operatorii de pe piaa secundar. Din aceast categorie fac parte fondurile de investiii, fondurile de pensii, societile de asigurare, bncile, etc.;

5. Operatorii care asigur infrastructura creditrii ipotecare din aceast categorie fac parte notari publici, autoritile de nregistrare, custodie i garantare, consultanii juridici i alii care conduc operaiuni specifice tranzaciilor cu locuine.

Un rol special, n mod deosebit pentru iniierea creditrii ipotecare pe termen lung, i revine statului care elaboreaz conceptul de dezvoltare a creditrii ipotecare, promoveaz baza legal pentru o funcionare eficient i credibil, furnizeaz msuri de protecie a mprumutailor dar i a mprumuttorilor i investitorilor, stabilete politica fiscal de ncurajare a participanilor pe piaa ipotecar, nfiineaz instituiile necesare unei piee organizate i particip la managementul acestora.

3.2. STANDARDE I CERINE DE BAZ PE CARE TREBUIE S LE NDEPLIANESC CREDITELE IPOTECARE PE TERMEN LUNG

Creditele pe termen lung sunt acordate pe 5 sau mai muli ani, cea mai avantajoas opiune n acest stadiu fiind de la 15 la 20 ani, un termen de rambursare mai mare determinnd pli lunare mai mici pentru mprumutat.

Valoarea creditului ipotecar nu trebuie s depeasc 75% din valoarea de pia a locuinei ce urmeaz a fi cumprat/construit i care reprezint garania creditului.

Avansul pe care solicitantul de credit se oblig s-l plteasc pentru locuin trebuie s reprezinte cel puin 25% din valoarea acestuia.

Creditul i dobnda aferent trebuie achitate prin efectuarea de pli lunare (rate lunare), de preferat egale, pe toat durata creditului, lucru care convine att mprumutatului (fcnd posibil planificarea bugetului familial), ct i mprumuttorului.

O rat lunar nu trebuie s depeasc 35% din veniturile nete lunare ale solicitantului i ale copltitorilor (so, soie, etc.), calculate ca diferen ntre veniturile totale i angajamentele asumate. n evaluarea capacitii mprumutatului de a rambursa creditul, mprumuttorul utilizeaz informaii confirmate oficial care privesc veniturile curente ale solicitantului i ale copltitorilor si.

Solicitantul i toi membrii majori ai familiei sale trebuie s prezinte o declaraie autentificat la notariat prin care, n caz de executare silit, se oblig s prseasc locuina achiziionat/construit/modernizat prin credit i ipotecat.

Locuina ipotecat nu va putea fi utilizat ca garanie pentru o alt obligaie.

ndeplinirea corespunztoare a standardelor i cerinelor de creditare reprezint baza unei funcionri corecte a pieei ipotecare secundare i atragerii de fonduri de la investitorii privai.

3.3. ETAPELE DE BAZ I PROCEDURA DE ACORDARE A CREDITELOR IPOTECARE

Creditul ipotecar pe termen lung este acordat n condiii de costuri, termene, rambursare i control strict n privina utilizrii acestuia, principala garanie a rambursrii constituind-o imobilul achiziionat/construit cu aceste fonduri.

Contractul de credit conine urmtoarele clauze:

Valoarea creditului acordat;

Termenele i graficul de rambursare;

Dobnda perceput de mprumuttor;

Condiiile plii anticipate etc.

Contractul de ipotec include urmtoarele clauze:

Obiectul ipotecii i valoarea locuinei ipotecate;

Principalele obligaii asigurate prin ipotec;

Termenul de valabilitate;

Executarea ipotecii n caz de neplat i recuperarea obligaiilor financiare;

Cerine de asigurare a proprietii ipotecate etc

Drepturile i obligaiile prilor, prevzute n contractul de credit i n contractul de ipotec, vor garanta att mprumutatului ct i mprumuttorului protejarea intereselor lor mpotriva posibilelor abuzuri.

Procedura standard de obinere a creditului ipotecar presupune parcurgerea urmtoarelor etape:

1) Aprobarea preliminar a mprumutatului. Acesta trebuie s fie informat n privina mprumuttorului, a condiiilor de acordare a creditului, a drepturilor i obligaiilor ce decurg n urma semnrii contractului de credit i a celui de ipotec. La rndul su, mprumuttorul trebuie s analizeze capacitatea potenialului mprumutat de a rambursa creditul solicitat;

2) Evaluarea fcut de mprumuttor asupra capacitii de plat a mprumutatului i identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care l poate susine mprumutatul, avnd n vedere veniturile sale, disponibilitatea surselor declarate ca avans i evaluarea proprietii ipotecate. Aceast etap re