Contractul de Vanzare Si Cumparare

of 29 /29
CONTRACTUL DE VANZARE-CUMP ARARE Notiunea si caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind “o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei dintai pretul lui.” Contractul de vanzare-cumparare este acel contract in baza caruia o persoana, numita vanzator, tr ansf era si garant eaza al tei persoane, numi ta cumpara tor, dr eptul sau de  proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se in schimb a plati vanzatorului o suma de  bani, numita pret. Cont rac tul de vanzare-cu mpara re nu poat e avea ca obiect dre pt uri pe rso nale nepatrimoniale si nici dreptruri patrimoniale care su caracter strict personal, precum nici alte drepturi prevazute de lege ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte intuitu personae. Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare Din definitia data contractului de vanzare-cumparare rejulta caracterele juridice ale acestuia, si anume: este un contract consensual, bilateral (sinalagmatic), cu titlu oneros, comutativ si translativ de propriatate. a) con sensua l  - deoarece se incheie valabil prin simplul consimtamant al partilor (solo consensu). Acest lucru este prevazut expres de art. 1295 alin. 1 C. civ., conform caruia “vinderea este perfecta… indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului…” De la principiul consensualismului exista insa unele exceptii prevazute expres de le ge , si tuat ii ca nd cont ra ct ul de va nz ar e- cump ar are, pe ntru a fi va li d, tr ebui e sa indeplineasca solemnitatea ceruta de aceasta. Aceste cazuri, cand vanzarea-cumpararea este solemna, sunt strict si limitativ prevazute de lege. O prima exceptie de le principiul consensualismului este continuta de art. 2 alin.1 din Legea nr. 54/1998 privind circul;atia juridica a terenurilo. “Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autent ica”. Nerespect area cerintei institui te de lege se sancti oneaza cu nulit atea absoluta a contractului de vanzare-cumparare (art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998). Contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica. b) Contractu de vanzare-cumparare este un contract  sinalagmatic

Embed Size (px)

Transcript of Contractul de Vanzare Si Cumparare

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    1/29

    CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

    Notiunea si caracterele juridice ale contractului

    de vanzare-cumparare

    Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind o conventie prin care doua parti seobliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei

    dintai pretul lui.

    Contractul de vanzare-cumparare este acel contract in baza caruia o persoana, numita

    vanzator, transfera si garanteaza altei persoane, numita cumparator, dreptul sau de

    proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei

    universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se in schimb a plati vanzatorului o suma de

    bani, numita pret.Contractul de vanzare-cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale

    nepatrimoniale si nici dreptruri patrimoniale care su caracter strict personal, precum nici

    alte drepturi prevazute de lege ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte

    intuitu personae.

    Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

    Din definitia data contractului de vanzare-cumparare rejulta caracterele juridice ale

    acestuia, si anume: este un contract consensual, bilateral (sinalagmatic), cu titlu oneros,

    comutativ si translativ de propriatate.

    a) consensua l- deoarecese incheie valabil prin simplul consimtamantal partilor (solo consensu). Acest lucru este prevazut expres de art. 1295 alin. 1 C. civ.,

    conform caruia vinderea este perfecta indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si

    asupra pretului

    De la principiul consensualismului exista insa unele exceptii prevazute expres delege, situatii cand contractul de vanzare-cumparare, pentru a fi valid, trebuie sa

    indeplineasca solemnitatea ceruta de aceasta. Aceste cazuri, cand vanzarea-cumpararea este

    solemna, sunt strict si limitativ prevazute de lege.

    O prima exceptie de le principiul consensualismului este continuta de art. 2 alin.1 din

    Legea nr. 54/1998 privind circul;atia juridica a terenurilo. Terenurile situate in intravilan si

    extravilan pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma

    autentica. Nerespectarea cerintei instituite de lege se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a

    contractului de vanzare-cumparare (art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).

    Contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii

    silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica.

    b) Contractu de vanzare-cumparare este un contractsinalagmatic

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    2/29

    (bilateral) deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii recipropce intre partilecontractante. Astfel, vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vadut si la-l garanteze pe

    cumparator contra evictiunii si pentru viciile ascunse ale bunului vandut, iar cumparatorul

    are obligatia sa plateasca pretul convenit si sa preea lucrul. Rezulta ca obligatia fiecarei

    parti iai are cauza juridica in obigatia celeilalte.

    c) Contractul de vanzare-cumparare este prin esenta sa un contract cu

    titlu oneros, deoarece ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primire

    unui echivalent ( contraprestatie) in schimbul prestatiei la care se obliga. Astfel, vanzatorulurmareste sa primeasca pretul caontra echivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul

    uramreste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului convenit.

    d) Contractu de vanzare-cumparare este un contract comutativ,deoarece esistenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti

    la incheierea contractului si nu depind, ca in cazul contractelo aleatorii, de un eveniment

    viitor si incer, care ar face sa existe sanse de canstig si pierdere pentru oricare din partile

    contractante.

    e) Contractu de vanzare-cumparare este un contract translativ de

    proprietate. In principui, orice contract are ca efect nasterea de drepturi si obligatii insarcina partilor daca este vorba de contracte sinalagmatice, sau doar a uneia dintre parti, in

    contractele unilaterare.

    Cat priveste transmiterea dreptului de proprietate sau al altui drept (real sau de

    creanta), aceasta prezinta un aspect particular al contractului de vanzare cumparare.

    Deosebit de generarea de drepturi pentru vanzator si cumparator, se produce si u efect

    exceptional constand in transmiterea unui drept, astfel incat incheiere contractului are drept

    consecinta transmiterea dreptului de proprieteate si a riscurilor de la vanzator la cumparator,

    daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii:1. Vanzatorul trebuie sa fie proprietaruol bunului vadut cu exceptia vanzarii

    lucrului celuilalt iar contractu valabil incheiat.2. Obiectul contractului trebuie sa fie format numai din bunuri determinate

    individual deoarece in cazul bunurilor determinate generic transferul proprietatii nu poate

    avea loc in momentul incheierii contractului, intrucat nu se cunosc bunurile care urmeaza a

    fi efectiv dobandite de cumparator. In situatia bunurilor determinate generic efectul

    translativ se produce numai in momentul individualizarii lor, operatiunea care se face, de

    regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului.

    In cazul bunurilor viitoare, efectul translativ se produce, in general, la o alta datadecat a cea incheierii contractului.

    3. Este necesar ca partile sa nu fi inmanat transferul proprietatii a dreptuluireal ori de creanta printr-o clauza speciala, pana la predarea bunului sau la implinirea unui

    termen sau a unei conditii. Asemenea clauze sunt permise si pot fi inserate in contract,

    intruncat regula stabilita in art. 1295 alin. 1 C. civ. nu este imperativa, ci supletiva putand

    fii inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual determinat.

    Astfel, partile contractante pot conveni prin pactul reservati dominii ca proprietateasa se transfere de la vanzator la cumparator doar la data achitarii integrale a pretului, pana la

    indelinirea aceste conditii suspensive vanzatorul ramanand proprietar asunpra bunului care

    formeaza obiectul vanzarii.

    4. In legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare, trebuie

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    3/29

    aratat ca aceasta isi gaseste reglementarea in art. 1295 alin. 2 C. civ., in Legea notarilor

    publici si activitatii notariale nr. 36/1995 si indeosebi in Legea cadastrului si a publicitatii

    imobiliare nr. 7/1996.

    In ipoteza in care mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real

    asupra unui imobil, iar inscriere nu s-a facut, cel din urma indreptatit va pute cere birolui de

    carce funciare a judecatoriei inscrierea dobandirilor succesive odata cu a cea a dreptului

    sau, cu conditia de a face dovada prin inscrisur originale a tuturor actelor juridice pe care se

    intemeiaza inscrierile.Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti fara

    inscriere in cartea funciara, cand provin din vanzare silita sunt dobandite prin efectul legii

    sau prin hotarare judecatoreasca.

    Referindu-ne la bunurile mobile mentionam ca nu exista un sistem de publicitate

    posesia lor constitind cel mai bun sistem de publicitate a propriatatii. Astfel daca vanzatorul

    a vandut bunul mobil la mai multi cumparatori, potrivit legii va produce efecte, fiind

    valabil, contractul de vanzare-cumparare incheiat cu cumparatorul care a intrat primul si de

    buna-credinta in posesia bunului mobil respectiv, chiar daca acesta a cumparat ulterior

    altuia.

    Dreptul de preemtiune

    Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan

    intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal

    (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din

    L.nr.54/1998).

    1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura

    contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe

    baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit

    printr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si

    exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul

    trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.

    In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept

    absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea

    lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului

    cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar

    avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferintaprioritate are dreptul de preemptiune.

    2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in

    functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si

    de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.

    -Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri

    arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda,

    padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de

    preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si

    domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin

    vanzare" (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    4/29

    bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca

    instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de

    exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si

    cu sulta.

    -A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care

    se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de

    proprietate asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin

    vanzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu,dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).

    In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune

    trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de

    persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi

    rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite,

    va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate

    dezmembrat (sau grevat).

    3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul -

    unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietariivecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul

    agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole

    din extravilan, arendate.

    Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit

    noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de

    preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de

    preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol

    invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca

    au calitatea prevazuta de lege (art.5 din L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile

    administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea

    drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non

    distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din

    Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.

    Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei

    analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se

    prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel

    incat - daca mai multi titulari si exercita dreptul de preemptiune - "vanzatorul are dreptul de

    a alege pe unul dintre ofertanti" (art.8 din Legea nr.54/1998).

    Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii dinaceeasi categorie (art.8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar,

    enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.

    Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de

    prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex.,

    incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat

    timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi

    aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) "pentru nerespectarea

    dispozitiilor art.5".

    Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu maimulti titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de

    ex., mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    5/29

    dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de

    numeral, ci aceea de articol nehotarat.

    In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de

    preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in

    considerare si criterii subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul

    terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase.

    Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune

    deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de

    preemptiune, "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in

    extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii

    administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul

    primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de

    folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art.6 din Legea nr.54/1998)2

    Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta" vanzatorului este o

    simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit

    unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementelenecesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din "oferta" vanzatorului

    lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie

    "oferit" abia de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si 9 din

    Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu

    produce efectele unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru

    eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare

    de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de la data afisarii "ofertei"

    vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei

    perioade (oricand), numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va

    putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare. In orice

    caz, vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit

    de catre titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil" potrivit art. 9 din Legea nr.

    54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art.6

    nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine

    irevocabila in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui articol, din

    momentul afisarii "ofertei" de vanzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45

    de zile pentru exercitarea acestuia.

    In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care

    dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu, arendasul prezintadovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr.

    16/1994 modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de vanzare-cumparare a

    terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de

    prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.

    5. Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau acontraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului

    comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa

    intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai

    un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat terenurile pot fiinstrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica" (art.2

    alin.1 din Legea nr.54/1998).

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    6/29

    Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul

    incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare-cumparare. Dar fiindca forma

    autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract,

    urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea

    imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).

    6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune

    (neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de

    expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat -fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a

    contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit

    dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de

    preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu

    toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.

    In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de

    intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele

    interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata

    de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectareadreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cand cel

    indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare

    cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .

    Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea

    dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vanzatorului,

    care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In

    dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in

    locul cumparatorului .

    Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se

    consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

    Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat

    Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37 din Legea

    nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate publica , in cazul in care lucrarile

    pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea

    imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce

    nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va

    adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu

    raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma

    poate dispune de imobil.

    Capacitatea partilor

    Capacitatea de a contracta constituie o parte componenta a capacitatii juridice civile,constand in aptitudinea unei persoane de a incheia personal sau prin reprezentare, contracte

    civile.

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    7/29

    Potrivit art. 1306 C. civ., pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege,

    de unde rezulta ca orice persoana poate incheia un contract de vanzare-cumparare, regula

    este capacitatea, fie ca este vorba de capacitatea de folosinta sau de capacitatea deexercitiu, iar incapacitatea, exceptia. Asa fiind, cazurile de incapacitate sunt expres silimitativ prevazute de lege, ele fiind de stricat interpretare, neputand fi extinse si la alte

    cazuri.

    Vanzarea-cumpararea constituie pentru ambele parti contractante un act de dispozitie,

    ceea ce impune ca aceste sa posede capacitate de esxercitiu deplina. Persoane lipsite decapacitate de exercituiu sau care au capacitate de exercitiu vor putea incheia un asemenea

    contract dar numai prin intermediul ocrotitorilor legali respectiv cu incuviintarea acestuia

    si, in toate cazurile cu autorizatia autoritatii tutelare.

    Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara

    Potrivit art. 1307 C. civ., vanzarea cumpararea de bunuri proprii si de buna invoiala

    intre soti este in principiu interzisa.

    Prin aceasta interdictie se urmareste: Impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate,

    donatii irevocabile, stiut fiind ca potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabilain vreme ce donatia intre alte persoane decat acelea care au calitatea de soti este irevocabila

    in principiu. Daca vanzarile intre soti ar fi permise, ei ar putea realiza sub forma unor

    vanzari simulate donatii irevocabile, sotul donatar abuzand de influenta pe care o are asupra

    sotului donator.

    Apararea intereselor mostenitorilo rezervatari ai sotului vanzator.Dacavanzarea intre soti nu ar fi interzisa expres de lege, prin vanzari similare, unul dintre soti ar

    putea face celuilalt libertati care sa depaseasca marginile cotitatii disponibile. Dar in moddeosebit, aceasta interdictie are ca ratiune intarirea prevederilor art. 940 alin. 1 C. civ.,

    coroborat cu cele ale art. 939 C. civ., care interzic sotilor indiferent de sex care au copii

    dintr-o casatorie anterioara sa-si daruiasca direct sau indirect bunuri pentru cotitatea

    disponibila spaciala a sotului supravietuitor, vizandu-se astfel ocrotirea acestor copii.

    Apararea intereselor creditorilor sotului vanzator, care ar putea fifraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate sau fictive prin care

    sotul vanzator urmareste sa micjoreze gajul general al creditorilor si sustragerea unor bunuri

    de la urmarire.Ca o exceptie de la aceasta prohibitie, in ipoteza vanzarii silite prin

    licitatie publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt il poate cumpara in mod

    valabil.

    Contractul de vanzare-cumparare incheiat intre doua persoane care traiesc in

    concubinaj nu atrage concluzia ca el este nul, avand o cauza imorala si deci ilicita.

    O alta incapacitate speciala este continuta de art. 535 C. pr. civ., in conformitate cu

    care debitorul nu poate sa-si adjudece la licitatie, direct sau prin persoane interpuse,

    imobilul sau urmarit si tot astfel conform art. 511 C. pr. Civ. Nu il poate vinde dupa ce

    somatia de plata facuta prin executorul judecatoresc a fost transcrisa.

    Incapacitati speciale de a cumpara

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    8/29

    1. In cunformitate cu prevederile art. 1308 C. civ., nu pot cumpara direct si

    nici prin persoane interpuse:

    a) tutorii, bunurile personale care se afla sub tutela lor atata timp catsocotelile definitive ale tutelei nu au fost dat si primite (pct. 1). Ratiunea acestei interdictii

    urmareste ca intre tutore si minor sa nu se iveasca o contrarietate de interese si, evident,

    apararea intereselor celui aflat sub tutela;

    b) mandatarilor legali si cei conventionaliimputerniciti sa vandaunele bunuri ale mandatului lor nu pot sa le cumpere, caci in calitatea lor de vanzator

    urmaresc sa obtina un pret mai bun, iar in calitate de cumparator sa ofere un pret cat mai

    mic, situatie in care s-ar ajunge la o contrarietate de interese intre mandat si mandatar (pct.

    2);

    c) administratorii bunurilor statuluinu pot cumpara bunurile pe carele administreaza (pct. 3);

    d) functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau aleunitatilor administrati-teritoriale care se vand prin intermediul lor (pct. 4).

    Suntem de parere ca pentru nesocotirea prevederilor art. 1308 pct. 1si 2 este justificata solutia nulitatii relative, iar pentru incalcarea celor de la pct. 3 si 4

    sanctiunea nu poate fi decat nulitatea absoluta.

    2. O alta incapacitate speciala de a cumpara este continuta de art. 1309 C.

    civ. si priveste pe judecatori, procurori si avocati. Acestia nu pot deveni cesionari dedrepturi litigioase ce sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie teritoriala

    isi exercita functia sau profesia.

    Sanctiunea nerespectarii acestei interdictii este nulitatea absoluta a

    actului, intrucat interdictia vizeaza apararea prestigiului justitiei ca putere in stat, deci un

    motiv de ordine publica.

    3. Prin Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor s-a instituit

    o incapacitate speciala de cumparare in privinta terenurilor agricole. Astfel, potrivit art. 2

    alin. 2, in cazul dobandirii prin acte juridice intre vii, proprietatea funciara a

    dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie.

    Nerespectarea acestei prevederi a legii atrage reductiunea actului juridic pana la limita

    suprafetei legale (art. 2 alin 3 din Legea nr. 54/1998).4. Potrivit art. 41 alin. 2 din Constitutie, cetatenii straini si apatrizi nu potdobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor, acesta fiind un atribut exclusiv al

    persoanei care are calitatea de cetatean roman.

    5. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61.1990, locuinele ocupate

    de chiriasi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate invanzarea locuintelor.

    Lucrul vandut. ConditiiEnumerarea conditiilor.

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    9/29

    Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie in comert (in

    circuitul civil); sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor; sa

    fie determinat sau determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului.

    I.Lucrul sa fie in comert

    Lucrul sa fie in comert ( in circuitul civil). Art. 1310 C.civ., care prevede ca pot fi

    vandute toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) afara daca legea opreste aceasta,

    face aplicatia unei reguli generale prevazute in art.963 C.civ., conform careia numai

    lucrurile aflate in comert (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.Stabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a

    forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art. 1310 C.civ prevede

    si o derogare importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vanzare-

    cumparare (si alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma

    obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sunt in comert, in circuitul civil

    (extra commercium).

    Prohibitia poate fi: absoluta, vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o

    declaratie a legii sunt de uz sau interes public si care, ca atare, sunt inalienabile; relativa,

    referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vandute-cumparate, dar numai decatre anumite persoane sau numai in anumite conditii.

    Rezulta ca notiunea de "lucruri care sunt in comert" (art.963 si art.1310 C.civ.),

    respectiv scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza, in realitate, fie numai

    inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de

    proprietate (de exemplu, locatiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special

    (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. In sensul propriu-zis al cuvantului, sunt scoase din

    circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul

    dreptului de proprietate si al actelor juridice (asa-numitele lucruri comune - res communis -

    aerul, razele soarelui, apa marii sau din raul curgator etc.) care - fiind inepuizabile - nu

    apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor" (art.647 C.civ.), in conditiile si limitele

    prevazute de lege.

    1. Legea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care fac parte

    din domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale

    (de interes local).

    In conditiile Iegii bunurile proprietate publica pot fi date in administrare (regiilor

    autonome ori institutiilor publice) sau pot fi concesionate ori inchiriate (art. 135 din

    Constitute; art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al

    acesteia; vezi si art.74 din Legea administratiei publice locale nr. 69/1991 art. 1844 C.civ.),

    dar nu pot fi instrainate-dobandite (de exemplu, prin vanzare-cumparare) cat timp fac partedin domeniul public.

    Mentionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor

    administrativ-teritoriale - cat timp, prin schimbarea destinatiei, nu sunt trecute in domeniul

    public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/19982 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun,

    daca prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constitutie, art.5 din Legea nr.

    213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea nr.54/1998, art. 72-74 din Legea nr.

    69/1991, art. 1845 C.civ.).

    In caz de instrainare se aplica, prin urmare, dispozitiile prevazute pentru contractul de

    vanzare-cumparare, in masura in care prin legea speciala nu se prevede altfel. De exemplu,in privinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa fie

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    10/29

    respectate, sub sanctiunea nulitatii absolute, prevederile Legii administratiei publice locale

    nr.69/1991 (in special art.76), care sunt de ordine publica (art.475 C.civ.).

    2. Un alt caz de inailienabilitate, dar numai temporara, este prevazut de art.32 din

    Legea nr. 18/1991 (republicata in 1998): "terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 si

    art.43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului

    urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a

    actului de instrainare". In articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu

    privire la care, in terminologia legii, s-a "constituit" (nu "reconstituit") dreptul deproprietate in favoarea cooperatorilor care nu au adus pamant in cooperativa si a altor

    persoane prevazute de lege. Consideram ca in acest caz este vorba nu de o simpla

    incapacitate de instrainare (stabilita intuitu personae),ci de o inalienabilitate prevazuta

    propter rem; in cadrul termenului prevazut de lege terenul in cauza nu poate fi instrainat

    prin acte intre vii. Deosebirea de calificare prezinta importanta in caz de moarte a titularului

    improprietarit (sau al unuia dintre ei); terenul ramane inalienabil prin acte intre vii pentru

    perioada ramasa, mostenitorii (legali sau testamentari) neavand dreptul sa-l instraineze, in

    tot sau in parte (cota mostenita). In general, inalienabilitatile sunt prevazute de lege in

    consideratia bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului . Tot temporara estesi inalienabilitatea prevazuta de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei

    juridicc a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului. Este vorba

    de apartamentele ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora

    si care pot fi cumparate de chiriasii titulari de contract de incheiere a apartamentelor in

    cauza, dar cu interdictia instrainarii timp de 10 ani de la data cumpararii (indiferent de plata

    integrala sau in rate a pretului) .

    Interdictia vizeaza, evident, numai instrainarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau

    gratuit, nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.

    3. Derogarea relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege

    in privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot fi vandute, respectiv

    cumparate, in conditiile prevazute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate

    pe baza de licenta (de exemplu, tutun, arme, stupefiante etc.). In acest sens, Legea nr.

    15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati

    comerciale prevede: "StatuI isi poate rezerva activitati economice pe care sa le desfasoare

    in mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum si modul lor de

    administrare, se stabilesc prin legi speciale" (art.40 si Legea nr. 31/1996 privind regimul

    monopolului de stat) .

    In sfarsit, exista bunuri care, de asemenea, sunt in circuitul civil, dar din motive de

    ordine publica sau economico-sociala, pot fi cumparate numai cu respectarea unorprevederi legale speciale. Amintim in acest sens: armele, munitiile si materialele explozive

    (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si al munitiilor; RegulamentuI armelor

    de foc si al munitiilor, aprobat prin HG nr.679/1997; Legea nr.116/1997 pentru ratificarea

    Conventiei europene cu privire la controlul achizitionarii si detinerii armelor de foc de catre

    particulari, adoptata la Strasbourg la 28 iunie 1978), produsele si substantele stupefiante

    (Legea nr.73/1969), produsele si substantele toxice (Decretul nr.466/1979).

    Precizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul

    civil si deci pot fi instrainate-dobandite (daca nu fac parte din domeniul public al statului

    sau unitatilor administrativ-teritoriale), insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor culturalemobile, temporar sau definitiv, de catre persoane fizice sau juridice, se poate face numai cu

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    11/29

    prezentarea la unitatile vamale a adeverintei eliberate de oficiul local pentru patrimoniul

    cultural national.

    Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil, putand

    fi detinute si instrainate-dobandite, legea prevazand numai anumite limitari, mai ales in

    legatura cu operatiunile avand ca obiect aceste bunuri.

    4. In sfarsit, precizam ca in principiu un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din

    circuitul civil) prin vointa omului (de exemplu, clauza contractuala sau testamentara prin

    care se interzice vanzarea bunului cumparat, donat, lasat legat etc.), intrucat o asemeneaclauza (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art.

    1310 C.civ.) si dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 480

    C.civ.), drept garantat, in limitele prevazute de lege, de Constitute (art.41). Astfel fiind, in

    practica judiciara se invalideaza o asemenea interdictie, daca este lipsita de interes,

    impiedicand inutil libera circulate a bunurilor, daca este consimtita pur si simplu, fara a fi

    fost luata in garantarea unui drept.

    Rezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta valabila

    numai daca se justifica printr-un interes serios si legitim, cum ar fi garantarea executarii

    unei obligatii (de plata a pretului, a unei rente viagere in favoarea unui tert etc.) sau altinteres (de exemplu, interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la majoratul

    lui). Interesul determina si caracterul temporar al inalienabilitatii (de exemplu, pana la

    stingerea obligatiei garantate sau incetarea in alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate

    nu poate avea caracter perpetuu.

    In aceste conditii (interes si caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi

    recunoscuta valabila, intrucat art. 1310 C.civ. are caracter imperativ numai in sensul

    interzicerii instrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor

    proprietarului prevazute de art.480 C.civ. i se pot aduce limitari, in masura in care limitarea

    nu contravine unei dispozitii imperative sau ordinii publice si bunelor moravuri (art.5

    C.civ.).

    Daca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate, numai clauza urmeaza

    sa fie considerata nula, daca nu este cauza determinanta a incheierii actului , iar daca este

    cazul proprietarul imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de

    instrainare din cartea funciara.

    Daca clauza de inalienabilitate este valabila, dar cu nerespectarea ei bunul este

    instrainat, stipulantul clauzei (succesorii lui in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea)

    instrainarii initiate (cu daune-interese) nentru neexecutare de obligatii (art. 1021 C.civ.) sau

    repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. In caz

    de rezolutiune, tertul dobanditor de buna-credinta se va putea apara prin invocarea art. 1909C.civ., in cazul lucrurilor mobile, si prin lipsa publicitatii sau prin invocarea uzucapiunii, in

    cazul imobilelor.

    II.Lucrul sa existe sau sa poata exista

    Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare). A doua conditie prevazuta de lege

    pentru validitatea contractului este ca lucrul sa existe in momentul incheierii contractului

    sau sa poata exista in viitor.

    1. Daca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru existent, dar

    acel lucru era pierit total, in momentul incheierii contractului (sau nici n-a existat in

    realitate), vanzarea este nula absolut (art.1311 C.civ.), intrucat obligatia vanzatorului estelipsita de obiect, ceea ce autreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    12/29

    Daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dar era pierit in parte anterior,

    inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri formeaza obiectul vanzarii si numai unele au

    pierit, cumparatorul poate alege: fie sa renunte la contract (rezolutiune), fie sa ceara

    executarea asupra partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art.1311).

    Alegerea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva (de exemplu, renuntare la contract,

    desi partea pierita este neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate, chiar la

    un pret global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tractiune). In

    principiu, cumparatorul poate renunta la contract cand executarea partiala nu poate duce larealizarea scopului pentru care a inteles sa cumpere.

    Dupa cum rezulta din cele aratate, riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se

    situeaza inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului transferarii

    dreptului de proprietate - este suportat de vanzator (res perit domino). Face exceptie ipoteza

    in care operatiunea are caracter aleatoriu; la incheierea contractului cumparatorul este

    constient de riscul pieirii (totale sau partiale), dar cumpara sperand sa nu fi intervenit (emtio

    spei).

    2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista

    in momentul incheierii contractului, dar poate exista in viitor (de exemplu, lucrul ce se vaconfectiona). Dintre bunurile viitoare, numai mostenirea nedeschisa nu poate forma

    obiectul unui contract (art. 702 si 965 C.civ.).

    Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului; in acest caz

    vanzatorul - pe langa pierderea pretului - va fi obligat si la plata daunelor-interese pentru

    neexecutarea obligatiei asumate, daca nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de

    raspundere (art. 1082 C.civ.). Bineinteles, cumparatorul nu va fi obligat sa plateasca pretul,

    chiar daca neexecutarea nu este imputabila vanzatorului, intrucat acesta din urma suporta

    riscul contractului in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Face exceptie

    ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu, cumparatorul asumandu-si riscul

    nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor, nerealizarea independenta de vointa si

    atitudinea vanzatorului (de exemplu, o recolta; emptio-venditio rei speratae).

    Lucrul sa fie determinat sau determinabil

    0 alta conditie este ca lucrul sa fie determinat sau determinabil (art.948 si 964C.civ.),

    licit si posibil, ca la orice act juridic. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din

    cladirile cu mai multe apartamente, avand caracter accesoriu potrivit destinatiei, formeaza

    obiectul contractului, chiar daca aceste parti nu sunt specificate expres (accesorium sequitur

    principale), afara numai daca coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor

    (inentinerea ei nefiind impusa cu necesitate).

    III.Lucrul sa fie proprietatea vanzatoruluiVanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut individual determinat. Intrucat

    contractul este translativ de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se

    instraineaza. In caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului;

    nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.

    Se pune deci intrebarea, ce se intampla daca vanzatorul instraineaza un bun

    individual determinat care apartine altuia? Este problema cunoscuta sub denumirea de

    vanzare a lucrului altuia. Solutiile adoptate sunt diferite dupa cum consimtamantul partilor

    a fost afectat de viciul erorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza.

    1. Daca partile sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, socotind ca lucrul vandutapartine vanzatorului, se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    13/29

    consimtamant) asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost socotit de cumparator

    proprietar al lucrului .

    Aceasta nulitate relativa a contractului poate fi invocata pe cale de actiune (cand

    pretul s-a platit) sau pe cale de exceptie (cand pretul nu s-a platit), dar numai de catre

    cumparator si succesorii lui; vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a fost de buna-

    credinta (s-a crezut proprietar), caci eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale

    persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie sa cada "asupra persoanei cu care s-a

    contractat" (art. 954 alin.2 C.civ.). Anularea nu poate fi ceruta nici de catre cumparator sausuccesorii lui daca vanzatorul a devenit proprietarul lucrului dupa vanzare sau vanzarea este

    ratificata de adevaratul proprietar (aplicandu-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de

    afaceri).

    Daca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a fi cerut anularea este evins de catre

    adevaratul proprietar, obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista.

    Mentionam ca adevaratul proprietar nu poate cere anularea (fiind tert fata de contract), in

    schimb poate intenta actiune in revendicare, daca bunul se afla in posesiunea

    cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune cu succes dreptul sau de proprietate

    actului incheiat cu un neproprietar).In acest proces cu adevaratul proprietar, cumparatorul se poate apara prin invocarea

    uzucapiunii sau prin exceptia trasa din art. 1909-1910 C.civ. Contractul incheiat cu

    vanzatorul neproprietar poate fi invocat de catre cumparator ca just titlu pentru uzucapiunea

    de 10-20 ani si pentru dobandirea fructelor.

    2. Daca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut

    este proprietatea unei alte persoane, si deci problema anularii pentru eroare nu se poate

    pune, solutia este controversata.

    Intr-o parere, se considera ca vanzarea este, in acest caz, perfect valabila; acordul de

    vointa trebuie sa fie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata stramutare a

    proprietatii lucrului, ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai tarziu cumparatorului,

    in caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese .

    Alaturi de alti autori, consideram ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in

    cunostinta de cauza, reprezentand o operatiune speculativa, are o cauza ilicita si deci este

    nula absolut in baza art. 968 C.civ., (cu eventuala exceptie a savarsirii actului in cadrul

    exercitarii legale a comertului). lar daca contractul s-a incheiat de catre vanzator "in frauda

    dreptului proprietarului... cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului...

    constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda

    corupe totul" (fraus omnia corrumpit).

    Daca bunul instrainat face parte din domeniul public al statului sau unitatiloradministrativ-teritoriale, contractul este nul absolut in toate cazurile, chiar daca

    cumparatorul a fost de buna-credinta (art. 135 din Constitute).

    3. In sfarsit se mai pune intrebarea, ce solutie urmeaza sa fie adoptata in cazul

    indiviziunii - avand ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un

    bun determinat ( proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari,

    fara acordul celorlalti, instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in

    indiviziune? Potrivit parerii dominante in literatura de specialitate si practica judiciara, in

    acest caz - intrucat vanzatorul are o cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau

    bunurilor indivize (este proprietar pro part), - nu se aplica regulilor privitoare la vanzarealucrului altula, ci regulile proprii starii de indiviziune, soarta contractului de vanzare-

    cumparare depinzand de rezultatul partajului .

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    14/29

    Pentru intelegerea corecta a acestei solutii reamintim ca - in timpul starii de

    indiviziune - oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber, fara acordul celorlalti

    coindivizari, de cota sa ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii;

    dreptul asupra cotei-parti (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut si exclusiv

    al fiecarui coindivizar, transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau

    testamentara, inclusiv legate cu titlu particular). Astfel fiind, in caz de instrainare a cotei

    ideale de proprietate din bunul determinant sau din universalitate ori dintr-un bun

    determinant din universalitate, cumparatorul se substituie in drepturile coindivizaruluivanzator fiind fara relevanta rezultatul partajului care va interveni ulterior si la care va

    participa cumparatorul in calitate de coindivizar.

    Alta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte ideala

    de drept - instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in indiviziune

    sau o portiune determinate material din acel bun, desi nu are drept de proprietate exclusive

    asupra lucrului vandut sau asupra unei parti materiale din lucru. De exemplu, mostenitorul

    unei cote succesorale de 1/2 vinde toata casa, ce face parte din masa succesorala, fara

    acordul celuilalt mostenitor. Evident, o asemenea instrainare nu poate aduce atingere

    drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimtit la incheierea contractuluisi nici nu l-au ratificat ulterior .

    Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat oricare dintre

    coindivizari poate cere iesirea din indiviziune, iar soarta contractului de vanzare-cumparare,

    validitatea lui va depinde de rezultatul partajului:

    - daca bunul este atribuit la partaj copartasului instrainator contractul ramane valabil

    si dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv, deoarece imparteala are caracter

    declarativ, deci produce efecte retroactive (art.786 C.civ.), vanzatorul devenind proprietar

    exclusiv in mod retroactiv;

    - iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de

    instrainare va fi ineficace (desfiintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al

    vanzatorului, aplicandu-se regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia (nulitatea

    relativa a contractului). Evident, in acest din urma caz se va putea angaja raspunderea lui

    pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului altula (cu exceptia cazului in care

    cumparatorul a cumparat pe risc propriu).

    Mai precizam ca, in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari,

    ceilalti coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in

    timpul starii de indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul

    a intrat in posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa fie aparate,

    dupa cum am vazut, pe calea actiunii de partaj.

    Predarea lucrului

    I. Predarea lucrului vandut

    Obligatia principala de predare. Prin predare se intelege punerea lucrului vandut la

    dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 1314-1334 C.civ., care contin norme cu

    caracter dispozitiv). Deoarece proprietatea se transmite, de regula, din momentul incheieriicontractului, predarea nu are semnificatia transferarii dreptului de proprietate si nici chiar a

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    15/29

    posesiei, ci numai a detentiei, cumparatorul posedand - din momentul in care a devenit

    proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 C.civ. fiind criticata).

    1. In ceea ce priveste modul de executare, predarea presupune, in unele cazuri, numai

    o atitudine pur pasiva, din partea vanzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului,

    de exemplu, cand lucrul se afla in detentia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau exista

    posibilitatea preluarii fara concursul vanzatorului), iar, in alte cazuri, indeplinirea unor acte

    sau fapte pozitive necesare pentru ca cumparatorul sa intre in stapanirea efectiva a lucrului

    cumparat, de exemplu, predarea cheilor cladirii, remiterea titlului de proprietate sau decreanta (art. 1315, 1316 si art.1318 C.civ.), eliberarea cladirii de catre vanzator si

    persoanele care nu au un drept opozabil cumparatorului etc.

    2. Cu privire la termenul si dovada predarii se aplica regulile generale referitoare la

    executarea obligatiilor.

    3. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii (ibi

    dari debet ubi est - art. 1319 C.civ.). Aceasta regula se aplica in cazul in care lucrul vandut

    poate fi localizat din momentul incheierii contractului (este individualizat). In celelalte

    cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 C.civ.), predarea trebuie sa se faca la domiciliul

    debitorului (vanzatorului). Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contrara, si daca lucrul nu poatefi localizat, obligatia de predare a lucrului vandut este cherabila, iar nu portabila.

    4. Cheltuielile de predare (cantarire, masurare, numarare) sunt in sarcina

    vanzatorului, iar cele ale ridicarii de la locul predarii (incarcare, transport, descarcare etc.)

    in sarcina cumparatorului, daca nu este stipulatie contrara (art. 1317 C.civ.). De exemplu,

    daca s-a stabilit ca loc al executarii domiciliul cumparatorului, cheltuielile de transport sunt

    in sarcina vanzatorului .

    5. In ceea ce priveste obiectul predarii, vanzatorul este obligat sa predea lucrul

    vandut "in masura determinata prin contract" (art. 1326 C. civ.). In cazul unui lucru

    individual determinat si existent in momentul incheierii contractului "in starea in care se

    afla in momentul vanzarii" (art. 1324 C.civ.), iar in cazul lucrurilor de gen si viitoare in

    cantitatea si calitatea ori alte criterii determinate in contract (monstre, esantioane, standarde

    etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul platii (art. 1100-1103 C.civ.).

    Cu privire la obiectul predarii, reguli speciale sunt prevazute in materie de vanzare de

    imobile (in special terenuri) - reguli aplicabile in lipsa de stipulatie (expresa sau tacita)

    contrara in contract (art. 1330 C.civ.) si in caz de frauda, chiar daca intelegerea intre parti

    este diferita (fraus omnia currumpit) - pentru ipoteza in care vanzatorul preda imobilul

    prevazut in contract, dar intinderea lui este diferita fata de aceea specificata in contract:

    a) Daca imobilul s-a vandut "cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura" (art. 1327

    C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un pret de 10000 lei mp., si la predare sauulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract, diferenta va fi luata

    in considerate dupa cum urmeaza:

    - daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea (daca

    vanzatorul mai are alaturi teren) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita

    lipsa; rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi folosit

    pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului;

    - daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul

    excedentului sau - daca excedentul dovedit prin masuratoare depaseste a 20-a parte a

    intinderii aratate in contract - el poate cere rezolutiunea contractului (art. 1328 C.civ.);b) Daca vanzarea este facuta "astfel decat pe masura", adica pe un pret global (de

    exemplu, locul de casa situat in... cu pretul de 5 milioane lei), diferenta - in plus sau in

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    16/29

    minus - intre intinderea declarata si cea reala nu se ia in considerate; ea poate insa provoca

    un spor sau o micsorare a pretului daca valoreaza cel putin o a 20-a parte din pretul total al

    vanzarii (art. 1329 C.civ.). In caz de excedent peste a 20-a parte, cumparatorul poate opta si

    pentru rezolutiunea vanzarii (art. 1331 C.civ.). In caz de intindere lipsa, cumparatorul nu

    poate cere completarea terenului sau rezolutiunea contractului;

    c) Daca s-au vandut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr-un

    singur contract si pret, iar intinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferentele de

    pret datorate potrivit regulilor aratate se compenseaza (art. 1333 C.civ.).In toate cazurile cand cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii el are dreptul, pe langa

    pret, la restituirea cheltuielilor vanzarii (art. 1332 C.civ.) si la daune-interese, conform

    regulilor generale, fiindca vanzatorul este in culpa. Iar daca cumparatorul pastreaza

    imobilul este obligat sa pIateasca dobanda la suplimentul de pret (art. 1331 C.civ.). Dreptul

    la actiune pentru majorarea sau scaderea pretului ori rezolutiunea vanzarii se prescrie intr-

    un an de la data incheierii contractului (art. 1334 C.civ.).

    6. In lipsa de stipulatie contrara (expresa sau tacita), vanzatorul este obligat sa

    predea, o data cu lucrul vandut, si fructele percepute dupa momentul transferarii dreptului

    de proprietate(art. 1324 C.civ). Dacapartile nu s-au inteles altfel, consideram ca vanzatorul(sau alta persoana care nu are drept de folosinta opozabil cumparatorului) are dreptul la

    restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor, daca este cazul.

    7. Cumparatorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vandut si la tot ce a

    fost destinat la uzul sau perpetuu (art. 1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinatie,

    actiunea in revendicare sau in garantie (dar nu si actiunea personala de anulare a

    contractului de locatiune pentru incapaciate), precum si la accesoriile convenite (de

    exemplu, ambalajul).

    Obligatia accesorie predarii.

    In cazul in care lucrul vandut nu se preda in momentul incheierii contractului,

    vanzatorul este obligat sa-l conserve pana in momentul predarii (art. 1074 C.civ.), deoarece

    lucrul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului (art.

    1324 C.civ.), chiar daca, potrivit conventiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul

    exista in acel moment si este individualizat.

    In caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vanzatorul raspunde ca un depozitar

    (voluntar sau remunerat - art. 1600 C.civ.), culpa lui fiind prezumata cat timp nu dovedeste

    o cauza straina exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.); caz fortuit sau forta

    majora, inclusiv fapta cumparatorului sau a unui tert pentru care nu are a raspunde.

    Daca cumparatorul a devenit proprietar din momentul incheierii contractului (intrucat

    conservarea se face in numele si pe seama lui), el trebuie sa suporte cheltuielile ocazionatede pastrarea lucrului (art. 1618 C.civ).

    Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul.

    In caz de neexecuare (totala sau partiala) datorata culpei vanzatorului, potrivit

    regulilor generale cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non

    adimpleti contractus) sau poate cere fie rezolutiunea vanzarii cu daune-interese, fie

    executarea in natura a contractului (punerea sa in posesie, art. 1320 C.civ.), iar daca

    executarea in natura nu este posibila, daune-interese (art. 1075 C.civ.), nefiind exclusa nici

    posibilitatea procurarii lucrurilor de gen de la terti pe seama vanzatorului (art,. 1077 C.civ.).

    In cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare, cumparatorul are dreptul ladaune-interese (art. 1321 C.civ.), dar numai de la data punerii in intarziere a vanzatorului

    (art. 1081 si 1079 C.civ.).

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    17/29

    II.Garantarea lucrului vandut

    Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-

    i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului

    vandut. Rezulta ca obligatia de garantie are o dubla infatisare (art. 1336 C.civ.): vanzatorul

    trebuie sa-l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii

    si de utila folosinta a lucrului contra viciilor.Garantia contra evictiunii

    Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau

    tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul

    civil prevede ca vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea

    totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la

    incheierea contractului (art. 1337) .

    Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de

    cumparator, dar si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu

    particular si cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) si cu toate ca cumparatorul initial(donatorul) nu raspunde de evictiune fata de dobanditorul cu titlu gratuit (art. 828 C.civ.).

    Solutia se justifica prin faptul ca, o data cu lucrul - ca accesoriul lui - se transmit asupra

    subdobanditorului si toate drepturile legate de acel lucru , aflate in stransa conexiune cu

    lucrul care formeaza obiectul contractului (cum omni causa). Daca contractul s-a incheiat

    printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu raspunde de evictiune.

    Daca insa intermediarul s-a comportat ca vanzator aparent (mandat simulat prin interpunere

    de persoane), el raspunde de evictiune fata de cumparator .

    Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale.

    Reglementand obligatia de garantie pentru evictiune, Codul civil vizeaza, in special,

    evictiunea provenind de la un tert. Este insa evident ca obligatia de garantie opereaza - cu

    atat mai puternic cuvant - daca evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului. Se

    numeste "fapt personal" (art. 1339 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vanzarii, dar tainuit

    fata de cumparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract - savarsit de catre

    vanzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe

    cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (de

    exemplu, deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut) sau de o tulburare de

    drept (de exemplu, vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie - nerezervat prin

    contract - asupra lucrului vandut).

    In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara prininvocarea unei exceptii personale numita "exceptie de garantie": cine trebuie sa garanteze

    pentru evictiune, nu poate sa evinga (quem de evictione tenet actio, eundem agentem

    repellit exceptio). Vanzatorul nu poate evinge nici in urma dobandirii unei noi calitati, pe

    care nu o avea in momentul incheierii contractului. Astfel, daca a vandut lucrul altuia (sau

    coproprietate cu altul) si apoi l-a mostenit pe adevaratul proprietar (coproprietar,

    coindivizar), nu-l poate evinge pe cumparator, acesta putandu-i opune exceptia de garantie.

    Deoarece obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa

    moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind,

    exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa in care adevaratul proprietar ilmosteneste pe vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului, caci "acela care

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    18/29

    are obligatia garantarii de evictiune nu poate, tot el, sa evinga pe dobanditorul cu titlu

    oneros" (inclusiv coproprietarul care il mosteneste pe vanzator).

    In schimb, exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai

    vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor. Astfel, de exemplu, daca

    proprietarul (sau mostenitorul lui) a vandut imobilul la doua persoane diferite si primul

    cumparator il revendica de la cel de al doilea, procesul nu poate fi solutionat prin invocarea

    exceptiei de garantie. Ea poate fi invocata (de al doilea cumparator) numai daca reclamantul

    (primul cumparator) cumuleaza s1 calitatea de vanzator (de succesor universal sau cu titluuniversal al vanzatorului).

    Obligatia de garantie a vanzatorului penru fapte proprii - indiferent ca au fost

    savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare - vizeaza nu numai

    tulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul

    unui tert (indirect). Astfel, de exemplu, daca proprietarul vinde lucrul de doua ori, el

    raspunde de evictiune fata de primul cumparator, daca cel de-al doilea si-a inscris titlul de

    dobandire a imobilului in cartea funciara inaintea primului cumparator sau a intrat cu buna-

    credinta in posesia lucrului mobil. Tot astfel, daca, dupa vanzare, fostul proprietar

    constituie o ipoteca asupra imobilului vandut si creditorul ipotecar trece la realizareagarantiei. Vanzatorul raspunde in asemenea cazuri - desi cauza evictiunii este ulterioara

    vanzarii - deoarece evictiunea rezulta din faptuI sau personal.

    In sfarsit, precizam ca obligatia negativa a vanzatorului de a nu-1 tulbura pe

    cumparator in linistita folosinta a lucrului este de esenta vanzarii; orice conventie contrara

    este nula (art.1339 C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligatia de garantie pentru evictiune

    rezultand din fapta unui tert, care este numai de natura vanzarii, putand fi inlaturata sau

    modificata prin conventia dintre parti .

    Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert.

    Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa-l

    apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte consecintele

    evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de reacredinta.

    Obligatia de garantie a vanzatorului exista, in acest caz, daca sunt indeplinite

    urmatoarele conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza evictiunii sa fie

    anterioara vanzarii (b) si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator (c).

    La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie

    intentata de catre tert impotriva cumparatorului. Referitor la aceasta conditie precizam ca,

    pentru existenta obligatiei de garantie a vanzatorului, nu este suficienta o simpla temere a

    cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului; in majoritatea

    cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. In literatura de specialitate searata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate printr-o hotarare judecatoreasca. De

    exemplu, daca dreptul tertului asupra lucrului este atat de evident, incat cumparatorul

    renunta la lucru fara judecata; cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva

    imobilul si pentru a-l pastra; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe

    cale de mostenire etc. Pe de alta parte, evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie

    intentata de cumparatorul insusi, de exemplu, impotriva tertului care a pus stapanire pe

    lucru sau care contesta dreptul de servitute al cumparatorului, actiuni respinse de instanta.

    In consecinta, obligatia de garantie contra evictiunii nu poate fi conditionata de actiunea in

    justitie a tertului.a) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de

    drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. In contra

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    19/29

    tulburarilor de fapt cumparatorul se poate apara singur, prin mijloacele legale, de exemplu,

    prin actiuni posesorii.

    Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real, cum ar fi dreptul de

    proprietate sau dreptul de uzufruct. Vanzatorul raspunde, de asemenea, pentru existenta

    unor servituti nedeclarate si care sunt neaparente (art. 1337 si 1349 C.civ.), deoarece se

    presupune ca cele aparente (ca si asa-numitele servituti naturale si legale, de exemplu,

    art.616 C.civ.) sunt cunoscute si acceptate de cumparator.

    Daca imobilul a fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servituteanu exista, intrucat micsoreaza valoarea imobilului.

    In cazul ipotecilor si privilegiilor obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul

    principal nu-si plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei.

    Daca vanzarea a avut ca object bunuri mobile, luate in posesiune de catre

    cumparatorul de buna-credinta, problema garantiei contra evictiunii se pune numai daca

    adevaratul proprietar le poate revendica in conditiile art.1909-1910C.civ.

    In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii

    de catre tert a unui drept de creanta. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locatiune

    incheiat de catre vanzator, care - in anumite conditii - este opozabil cumparatorului sau ainbunatatirilor aduse de locatar pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca . Daca

    cumparatorul nu cunostea existenta locatiunii sau a inbunatatirilor, iar vanzatorul nu i le

    comunica la incheierea contractului, va fi obligat sa raspunda pentru evictiune .

    b) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza

    anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa incheierea

    contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului , afara numai daca

    evictiunea provine dintr-un fapt personal.

    Deoarece cauza evictiunii trebuie sa fie anterioara vanzarii, pentru uzucapiunea, chiar

    inceputa inainte, dar desavarsita ulterior, vanzatorul nu raspunde. In acest caz cumparatorul,

    devenit proprietar, avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva.

    c) A treia conditie este necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator. Daca el a

    avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema

    raspunderii vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avand

    caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba

    vauzatorului.

    Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie.

    Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut - dupa cum am vazut - sa se

    abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului:

    obligatia de a nu face.Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa-l apere pe

    cumparator impotriva pretentiilor tertului: obligatia de a face. In acest scop, daca

    cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa-l introduca in proces pe

    vanzator printr-o cerere de chemare in garantie pentru a-l apara contra eventualei evictiuni.

    Daca cumparatorul nu-l introduce in proces pe vanzator, aparandu-se singur, si pierde

    procesul, se poate intoarce impotriva lui pe cale principala, printr-o actiune in garantie

    pentru evictiune. In aceasta actiune insa, vanzatorul poate opune cumparatorului exceptia

    procesului rau condus (exceptio mali processus), cu consecinta pierderii garantiei de catre

    cumparator (art. 1351 C.civ.), daca dovedeste ca - fiind introdus in procesul cu tertul - ar fiavut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului.

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    20/29

    Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza - in conditiile aratate - raspunderea

    vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator: obligatia de a da.

    Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile (de exemplu, intre

    mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). In schimb, obligatia

    de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este divizibila.

    Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata.

    Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost

    evins, drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fosttotala sau partiala.

    1. Evictiunea totala.

    a) In primul rand, vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la

    rezolutiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vanzarea lucrului altuia), chiar daca

    valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu

    singura exceptie a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului

    (art.1341-1343 C.civ.).

    In conditii identice vanzatorul este obligat sa restituie pretul primit si in ipotezaexercitarii actiunii (directe) in garantie de catre un subdobanditor, indiferent daca a

    dobandit lucrul la un pret mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Aceasta solutie se

    impune, o data ce se recunoaste ca drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit

    asupra subdobanditorului .

    b) Cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le

    inapoieze tertului evingator (art. 1341 pct.2 C.civ.). Deoarece posesorul de buna-credinta

    dobandeste fructele (art. 485 C.civ.), textul vizeaza fructele pe care cumparatorul le-a

    perceput dupa ce a devenit de rea-credinta (a luat cunostinta de drepturile tertului asupra

    lucrului, cel tarziu de la data intentarii actiunii de catre tert). Dar fata de vanzator el ramane

    un cumparator de buna-credinta, ceea ce justifica dreptul lui la valoarea fructelor restituite.

    c) De asemenea, cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de

    judecata, atat ale procesului din care a rezultat evictiunea, cat si, daca este cazul, ale actiunii

    in regres contra vanzatorului. La aceste cheltuieli se adauga si cheltuielile contractului

    (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct.3-4 C.civ.).

    d) In sfarsit, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct.4 C.civ.)

    potrivit dreptului comun (art. 1350 C.civ.), insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale:

    -Vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului diferenta intre pret si sporul de

    valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii

    evictiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost saunu previzibil ori vanzatorul de buna sau de rea-credinta (art. 1344 C.civ.).

    - In afara sporului de valoare (si in masura in care nu sunt restituite cu acest titlu, de

    exemplu, cheltuielile utile), vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile

    necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui), iar daca

    vanzatorul a fost de rea-credinta, chiar si cheltuielile voluptuarii (facute in scop de lux sau

    de placere - art.1345-1346 C.civ.).

    Deoarece de aceste cheltuieli profita tertul evingator, el va fi in primul rand obligat

    sa-l despagubeasca pe cumparator, iar vanzatorul va fi garant numai in subsidiar. Insa tertul

    poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza) cuvaloarea fructelor culese si pastrate de cumparatorul evins) si utile (acestea din urma in

    limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor raspunde numai vanzatorul.

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    21/29

    2. Evictiunea partiala.

    Daca evictiunea este numai partiala - are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota

    ideala din dreptul de proprietate (lit.a si b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu

    privire la lucru (lit. c), - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vanzarii sau

    mentinerea ei cu despagubiri.

    a) Daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta, incat cumparatorul n-

    ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii (art. 1347C.civ.). In acest caz, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind

    in schimb pretul si despagubiri la fel ca in cazul evictiunii totale.

    b) Daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul la

    valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita in momentul evictiunii.

    Vanzatorul nu se poate libera oferind o parte din pret si nici cumparatorul nu poate cere o

    parte din pret, proportionala cu partea evinsa, indiferent de scaderea sau urcarea valorii

    lucrului de la vanzare si pana la evictiune (art. 1348 C.civ.).

    c) In cazul servitutilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, daca nu intervine

    rezolutiuna potrivit celor aratate (lit.a), cumparatorul are dreptul la daune-interese inconditiile dreptului comun (art. 1349-1350 C.civ.).

    3. Prescriptia. Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva

    vanzatorului se prescrie in termenul general de prescriptie.

    Termenul prescriptiei incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Pana in acest

    moment obligatia vanzatorului este conditionata si cumparatorul nu poate sa actioneze, iar

    contra non valentem agere non currit praescriptio (prescriptia nu curge impotriva celui care

    este impiedicat sa actioneze).

    Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii.

    Regimul legal al garantiei - numita garantie de drept - nefiind stabilit cu caracter

    imperativ, poate fi modificat prin conventia partilor (art. 1338 C.civ.). Garantia agravata,

    micsorata sau inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garantie

    conventionala (de fapt).

    In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului - pentru fapte proprii, ale

    tertilor (de exemplu, pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de

    exemplu, inundatie, expropriere etc.) - legea nu prevede limitari. Mentionam insa, ca ele

    trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, deoarece sunt de stricta interpretare. In caz

    de indoiala, se aplica regulile garantiei de drept.

    In ceea ce priveste clauzele de exonerare de raspundere (inlaturare sau micsorare agarantiei), legea prevede doua limitari:

    - Obligatia negativa de garantie a vanzatorului pentru fapte personale nu poate fi nici

    inlaturata si nici micsorata prin conventia dintre parti, sanctiunea fiind nulitatea clauzei (art.

    1339 C.civ.). Clauza nu poate fi considerate cauza determinanta a contractului, pentru a

    atrage sanctiunea nulitatii totale (a contractului).

    In literatura de specialitate se precizeaza ca exonerarea de garantie pentru fapte

    personale se admite totusi, daca vizeaza fapte anume determinante, savarsite anterior

    incheierii contractului si aduse la cunostinta cumparatorului (de exemplu, un contract de

    locatiune incheiat, o servitute constituita etc.). In realitate, clauza este valabila, in acestecazuri, pentru ca nu reprezinta clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a

    determina continutul si limitele dreptului transmis.

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    22/29

    - Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa, dar nu poate scuti

    pe vanzator de a restitui pretul (fara despagubiri) in caz de evictiune (art. 1340 C.civ.), el

    fiind detinut fara cauza, afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la incheierea

    contractului, pericolul evictiunii sau daca a cumparat pe riscul sau (caracter aleatoriu).

    Garantia contra viciilor lucrului vandut

    Notiune. Asa cum am vazut, vanzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai

    folosinta linistita, dar si utila a lucrului. Astfel fiind, vanzatorul raspunde de viciile ascunse

    ale lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau dacaviciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul, in cunostinta de

    cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus (art.1352C.civ.).

    Cand lucrul vandut este afectat de un viciu in sensul art.1352 C.civ., situatia prezinta

    asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului

    contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale;

    in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de

    consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit si poate cere

    anularea contractului; in schimb, in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumparatorul a

    cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau dincauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare - deci eroarea se refera numai la

    calitatea lucrului - si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in

    garantie (redhibitorie sau estimatorie) contra vanzatorului . De exemplu, daca se vinde o

    casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din

    material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este construita din caramida,

    dar este afectata de vicii, va intra in functie obligatia de garantie pentru vicii . Deoarece in

    cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ. cumparatorul - daca nu se multumeste cu reducerea

    pretului - poate cere rezolutiunea contractului printr-o actiune in garantie numita

    redhibitorie (vb.lat. redhibere, a lua inapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.

    III.Conditii

    a)Trebuie ca viciul sa fie ascuns (art.1352 C.civ.); vanzatorul nu raspunde "de viciile

    aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga" (art. 1353 C.civ.). Prin

    urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa

    imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta nici nu putea sa-l cunoasca, nefiindu-i

    comunicat nici de catre vanzator. Viciul pe care vanzatorul dovedeste ca l-a adus la

    cunostinta cumparatorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.

    In practica judecatoreasca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciullucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent.

    "Lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe

    care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii ascunse" .

    b) Trebuie ca viciul (cauza defectiunilor manifestate anterior) sa fi existent in

    momentul incheierii contractului (chiar daca predarea lucrului se face ulterior). Pentru

    viciile ivite ulterior contractarii - deci cand lucrul se strica, se defecteaza sau isi pierde

    calitatea din cauza viciilor ivite dupa vanzare - vanzatorul nu raspunde, deoarece prin

    efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului o data cu dreptul de

    proprietate. In cazurile in care proprietatea nu se transmite din momentul incheieriicontractului, vanzatorul raspunde si pentru viciile ivite ulterior vanzarii, dar pana in

    momentul transferarii dreptului de proprietate.

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    23/29

    c) Trebuie ca viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu

    intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze

    intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, n-ar fi

    cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Nu se cere insa ca viciul sa se refere la substanta,

    la esenta lucrului (ca la anularea pentru eroare) .

    Toate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului

    pentru vicii trebuie sa fie dovedite de cumparator.

    Precizam ca raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catrevanzator (art. 1354 C.civ.); numai intinderea raspunderii lui difera dupa cum a avut sau nu

    cunostinta de existenta viciului (art. 1356-1357 C.civ.).

    In conditiile aratate, obligatia de garantie pentru vicii se aplica la orice vanzare

    (vanzare sub conditie, cu plata pretului in rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv

    antecontractul de vanzare-cumparare, indiferent ca lucrul vandut este un imobil sau un bun

    mobil, in stare noua sau uzata (de ocazie), cu doua exceptii:

    - nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art. 1360

    C.civ.), care se face prin intermediul justitiei;

    - in cazul vanzarii de drepturi succesorale - daca nu s-a obligat sa garantezecontinutul universalitatii - vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (art.

    1399 C.civ.), nu si de calitatea bunurilor din mostenire.

    Efectele si intinderea raspunderii vanzatorului pentru vicii

    Daca conditiile aratate sunt intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie

    rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului (art. 1355 C.civ.), iar daca vanzatorul a fost

    de rea-credinta si daune-interese (art. 1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat

    (lucrum cessans).

    1. Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea

    estimatorie. Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii se numeste

    redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face

    lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. Totusi, instanta poate aprecia ca dreptul

    de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde numai o reducere din pret, daca viciul este de

    mica importanta.

    In cazul de admitere a actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat ca, reprimind

    lucrul, sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii suportate de cumparator (art. 1355 si 1357).

    Daca cumparatorul a instrainat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de

    subdobanditor.

    In loc de rezolutiune, cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu

    reducerea valorii lucrului datorat viciului. Actiunea speciala de reducere se numesteestimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se

    estimeaza prin expertiza.

    Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni, in literatura de

    specialitate si practica judiciara se intrevede si posibilitatea "remedierii defectiunilor"

    (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, "cand aceasta reparare e posibila si

    cand ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului" si, adaugam noi o

    asemenea solutie nu contravine intereselor cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii

    unui lucru in stare noua).

    2.Acordarea de daune-intereseSpre deosebire de materia evictiunii, in care si vanzatorul de buna-credinta poate fi

    obligat la plata daunelor-intercse, in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa

  • 8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

    24/29

    plateasca daune-interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de proba

    (inclusiv prezumtii) ca vanzatorul a fost de rea-credinta (a cunoscut viciile lucrului - art.

    1356 C.civ.), considerandu-se ca aceste daune sunt imprevizibile si deci datorate num