Download - Contractul de Vanzare Si Cumparare

Transcript
Page 1: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 1/29

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Notiunea si caracterele juridice ale contractului

de vanzare-cumparare

Art. 1294 C. civ. defineste vanzarea ca fiind “o conventie prin care doua parti se

obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a plati celei

dintai pretul lui.”

Contractul de vanzare-cumparare este acel contract in baza caruia o persoana, numita

vanzator, transfera si garanteaza altei persoane, numita cumparator, dreptul sau de

 proprietate asupra unui bun sau alt drept real ori drept de creanta, sau dreptul asupra unei

universalitati juridice, cumparatorul obligandu-se in schimb a plati vanzatorului o suma de

 bani, numita pret.Contractul de vanzare-cumparare nu poate avea ca obiect drepturi personale

nepatrimoniale si nici dreptruri patrimoniale care su caracter strict personal, precum nici

alte drepturi prevazute de lege ori rezultate din acte unilaterale sau convenite prin contracte

intuitu personae.

Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

Din definitia data contractului de vanzare-cumparare rejulta caracterele juridice ale

acestuia, si anume: este un contract consensual, bilateral (sinalagmatic), cu titlu oneros,

comutativ si translativ de propriatate.

a) consensua l - deoarece se incheie valabil prin simplul consimtamant

al partilor (solo consensu). Acest lucru este prevazut expres de art. 1295 alin. 1 C. civ.,

conform caruia “vinderea este perfecta… indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si

asupra pretului…”

De la principiul consensualismului exista insa unele exceptii prevazute expres de

lege, situatii cand contractul de vanzare-cumparare, pentru a fi valid, trebuie sa

indeplineasca solemnitatea ceruta de aceasta. Aceste cazuri, cand vanzarea-cumpararea este

solemna, sunt strict si limitativ prevazute de lege.

O prima exceptie de le principiul consensualismului este continuta de art. 2 alin.1 din

Legea nr. 54/1998 privind circul;atia juridica a terenurilo. “Terenurile situate in intravilan si

extravilan pot fi instrainate si dobandite, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma

autentica”. Nerespectarea cerintei instituite de lege se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a

contractului de vanzare-cumparare (art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).

Contractul este valabil numai cu respectarea formelor cerute de lege in cazul vanzarii

silite, cand aceasta trebuie sa fie facuta ad validitatem prin licitatie publica.

b) Contractu de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic

Page 2: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 2/29

(bilateral) deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii recipropce intre partile

contractante. Astfel, vanzatorul are obligatia sa predea lucrul vadut si la-l garanteze pe

cumparator contra evictiunii si pentru viciile ascunse ale bunului vandut, iar cumparatorul

are obligatia sa plateasca pretul convenit si sa preea lucrul. Rezulta ca obligatia fiecarei

 parti iai are cauza juridica in obigatia celeilalte.

c) Contractul de vanzare-cumparare este prin esenta sa un contract cu

titlu oneros, deoarece ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primire

unui echivalent ( contraprestatie) in schimbul prestatiei la care se obliga. Astfel, vanzatorulurmareste sa primeasca pretul caontra echivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul

uramreste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului convenit.

d) Contractu de vanzare-cumparare este un contract comutativ,

deoarece esistenta si intinderea drepturilor si obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti

la incheierea contractului si nu depind, ca in cazul contractelo aleatorii, de un eveniment

viitor si incer, care ar face sa existe sanse de canstig si pierdere pentru oricare din partile

contractante.

e) Contractu de vanzare-cumparare este un contract translativ de

 proprietate. In principui, orice contract are ca efect nasterea de drepturi si obligatii insarcina partilor daca este vorba de contracte sinalagmatice, sau doar a uneia dintre parti, in

contractele unilaterare.

Cat priveste transmiterea dreptului de proprietate sau al altui drept (real sau de

creanta), aceasta prezinta un aspect particular al contractului de vanzare cumparare.

Deosebit de generarea de drepturi pentru vanzator si cumparator, se produce si u efect

exceptional constand in transmiterea unui drept, astfel incat incheiere contractului are drept

consecinta transmiterea dreptului de proprieteate si a riscurilor de la vanzator la cumparator,

daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii:1. Vanzatorul trebuie sa fie proprietaruol bunului vadut cu exceptia vanzarii

lucrului celuilalt – iar contractu valabil incheiat.2. Obiectul contractului trebuie sa fie format numai din bunuri determinate

individual deoarece in cazul bunurilor determinate generic transferul proprietatii nu poate

avea loc in momentul incheierii contractului, intrucat nu se cunosc bunurile care urmeaza a

fi efectiv dobandite de cumparator. In situatia bunurilor determinate generic efectul

translativ se produce numai in momentul individualizarii lor, operatiunea care se face, de

regula, prin predarea lucrului vandut cumparatorului.

In cazul bunurilor viitoare, efectul translativ se produce, in general, la o alta data

decat a cea incheierii contractului.

3. Este necesar ca partile sa nu fi inmanat transferul proprietatii a dreptuluireal ori de creanta printr-o clauza speciala, pana la predarea bunului sau la implinirea unui

termen sau a unei conditii. Asemenea clauze sunt permise si pot fi inserate in contract,

intruncat regula stabilita in art. 1295 alin. 1 C. civ. nu este imperativa, ci supletiva putand

fii inlaturata chiar daca lucrul vandut este individual determinat.

Astfel, partile contractante pot conveni prin “pactul reservati dominii” ca proprietatea

sa se transfere de la vanzator la cumparator doar la data achitarii integrale a pretului, pana la

indelinirea aceste conditii suspensive vanzatorul ramanand proprietar asunpra bunului care

formeaza obiectul vanzarii.

4. In legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare, trebuie

Page 3: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 3/29

aratat ca aceasta isi gaseste reglementarea in art. 1295 alin. 2 C. civ., in Legea notarilor 

 publici si activitatii notariale nr. 36/1995 si indeosebi in Legea cadastrului si a publicitatii

imobiliare nr. 7/1996.

In ipoteza in care mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real

asupra unui imobil, iar inscriere nu s-a facut, cel din urma indreptatit va pute cere birolui de

carce funciare a judecatoriei inscrierea dobandirilor succesive odata cu a cea a dreptului

sau, cu conditia de a face dovada prin inscrisur originale a tuturor actelor juridice pe care se

intemeiaza inscrierile.Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti fara

inscriere in cartea funciara, cand provin din vanzare silita sunt dobandite prin efectul legii

sau prin hotarare judecatoreasca.

Referindu-ne la bunurile mobile mentionam ca nu exista un sistem de publicitate

 posesia lor constitind cel mai bun sistem de publicitate a propriatatii. Astfel daca vanzatorul

a vandut bunul mobil la mai multi cumparatori, potrivit legii va produce efecte, fiind

valabil, contractul de vanzare-cumparare incheiat cu cumparatorul care a intrat primul si de

 buna-credinta in posesia bunului mobil respectiv, chiar daca acesta a cumparat ulterior 

altuia.

Dreptul de preemtiune

Dreptul de preemptiune. In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan

intentioneaza sa-l vanda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal

(drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art.5-11 din

L.nr.54/1998).

1. Natura juridica. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura

contractuala intrucat dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naste pe

 baza consimtamantului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit

 printr-o norma imperativa; vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si

exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s-a hotarat sa vanda terenul

trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub sanctiunea prevazuta de lege.

In sfarsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept

absolut - este opozabil erga omnes: deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea

lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului

cumparator si chiar daca acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferinta sau ar 

avea dreptul la retractul litigios. In conflictul dintre diferitele drepturi de preferinta prioritate are dreptul de preemptiune.

2. Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in

functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si

de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.

-Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu, terenuri

arabile, pasuni, fanete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda,

 padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii), dreptul de

 preemptiune nu exista. Dupa cum am vazut, textele in materie sunt de stricta interpretare si

domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.-Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin

vanzare" (art.5). Intrucat vanzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de

Page 4: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 4/29

  bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca

instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu, donatie), fie cu caracter aleatoriu (de

exemplu, contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si

cu sulta.

-A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care

se instraineaza: actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de

 proprietate asupra terenului. Intr-adevar, notiunea si, respectiv, expresia de ''instrainare prin

vanzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu,dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).

In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune

trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de

 persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi

rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l exercite,

va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate

dezmembrat (sau grevat).

3. Titularii dreptului de preemptiune sunt: coproprietarii terenului agricol (daca unul -

unii - dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) , proprietariivecini (prin aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul

agricol care se vinde) si arendasul, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole

din extravilan, arendate.

Precizam ca, spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit

noii reglementari (Legea nr.54/1998) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de

  preemptiune in cazul vanzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de

  preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol

invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca

au calitatea prevazuta de lege (art.5 din L.nr.54/1998) statul, precum si unitatile

administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea

drept de preemptiune, legea nefacand vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non

distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din

Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.

Precizam, de asemenea, ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei

analizate (Legea nr. 18/1991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se

 prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel

incat - daca mai multi titulari si exercita dreptul de preemptiune - "vanzatorul are dreptul de

a alege pe unul dintre ofertanti" (art.8 din Legea nr.54/1998).

Potrivit unei alte opinii, vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii dinaceeasi categorie (art.8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar,

enumerarea titularilor din art.5 (coproprietari, vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.

Intrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de

 prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de ex.,

incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cat

timp contractul s-a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi

aplicata sanctiunea prevazuta (de art. 14 din Legea nr.54/1998) "pentru nerespectarea

dispozitiilor art.5".

 Nu excludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu maimulti titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sunt de acord in acest sens (de

ex., mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede

Page 5: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 5/29

dreptul vanzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de

numeral, ci aceea de articol nehotarat.

In sfarsit, observam ca alegerea vanzatorului intre ofertautii titulari ai dreptului de

 preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luand in

considerare si criterii subiective, de exemplu, sa-l aleaga pe arendas, desi proprietarul

terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase.

 Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune

deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.4. Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de

  preemptiune, "vanzatorul va inregistra oferta de vanzare a terenului agricol situat in

extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii

administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul

 primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vanzatorului, suprafata si categoria de

folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art.6 din Legea nr.54/1998)2

Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta" vanzatorului este o

simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic) deoarece - potrivit

unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementelenecesare pentru incheierea contractului prin simpla acceptare. Or, din "oferta" vanzatorului

lipseste unul din elementele esentiale ale vanzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie

"oferit" abia de titularul care intelege sa-si exercite dreptul de preemptiune (art.7 si 9 din

Legea nr.54/1998). in consecinta, declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu

  produce efectele unei oferte de vanzare-cumparare, putand servi numai ca temei pentru

eliberarea actului necesar vanzatorului la autentificarea contractului de vanzare-cumparare

de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 de zile de la data afisarii "ofertei"

vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei

 perioade (oricand), numai ca, in acest caz, secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va

 putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vanzare-cumparare. In orice

caz, vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin neacceptarea pretului oferit

de catre titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil" potrivit art. 9 din Legea nr.

54/1998). Numai daca vanzatorul a prevazut in oferta de vanzare si pretul cerut (desi art.6

nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art.37 alin.1 C.com., ea devine

irevocabila in cadrul termenului de 45 de zile prevazut in art.7 . Potrivit acestui articol, din

momentul afisarii "ofertei" de vanzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45

de zile pentru exercitarea acestuia.

In general, daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care

dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu, arendasul prezintadovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local potrivit Legii arendarii nr.

16/1994 modificata si completa prin Legea nr.65/1998) contractul de vanzare-cumparare a

terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de

 prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.

5.  Efectele acceptarii. Prin acceptare ofertei de cumparare de catre vanzator (sau a

contraofertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului

comun intre parti s-a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune insa

intrebarea, ce contract este incheiat: contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai

un antecontract de vanzare-cumparare? Problema se pune intrucat terenurile pot fiinstrainate si dobandite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica" (art.2

alin.1 din Legea nr.54/1998).

Page 6: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 6/29

Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul

incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vanzare-cumparare. Dar fiindca forma

autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract,

urmand ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea

imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).

6. Sanctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune

(neinregistrarea "ofertei" de vanzare la consiliul local, vanzarea terenului inainte de

expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat -fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a

contractului incheiat (art. 14 din Legea nr.54/1998), anularea putand fi ceruta potrivit

dreptului comun in materie, dar - tinand seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de

 preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credinta a cumparatorului si cu

toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.

In cazul in care vanzarea s-a facut prin simulatie (de exemplu, donatie, contract de

intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decat cel platit in realitate), persoanele

interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -, dublata

de actiunea in anulare a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectareadreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cand cel

indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare

cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul) .

Daca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea

dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vanzatorului,

care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In

dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in

locul cumparatorului .

Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se

consolideaza, cu toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropiat

Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat. potrivit art.37 din Legea

nr.33/1994 privind expropricrea pentru cauza de utilitate publica , in cazul in care lucrarile

 pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea

imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce

nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va

adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu

raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma

 poate dispune de imobil.

Capacitatea partilor

Capacitatea de a contracta constituie o parte componenta a capacitatii juridice civile,constand in aptitudinea unei persoane de a incheia personal sau prin reprezentare, contracte

civile.

Page 7: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 7/29

Potrivit art. 1306 C. civ., “pot cumpara si vinde toti carora nu le este oprit prin lege”,

de unde rezulta ca orice persoana poate incheia un contract de vanzare-cumparare, regula

este capacitatea, fie ca este vorba de capacitatea de folosinta sau de capacitatea de

exercitiu, iar  incapacitatea, exceptia. Asa fiind, cazurile de incapacitate sunt expres si

limitativ prevazute de lege, ele fiind de stricat interpretare, neputand fi extinse si la alte

cazuri.

Vanzarea-cumpararea constituie pentru ambele parti contractante un act de dispozitie,

ceea ce impune ca aceste sa posede capacitate de esxercitiu deplina. Persoane lipsite decapacitate de exercituiu sau care au capacitate de exercitiu vor putea incheia un asemenea

contract dar numai prin intermediul ocrotitorilor legali respectiv cu incuviintarea acestuia

si, in toate cazurile cu autorizatia autoritatii tutelare.

 Incapacitati speciale de a vinde si de a cumpara

Potrivit art. 1307 C. civ., vanzarea cumpararea de bunuri proprii si de buna invoiala

intre soti este in principiu interzisa.

Prin aceasta interdictie se urmareste:−  Impiedicarea sotilor de a realiza, sub aparenta unor vanzari simulate,

donatii irevocabile, stiut fiind ca potrivit art. 937 C. civ., donatia intre soti este revocabila

in vreme ce donatia intre alte persoane decat acelea care au calitatea de soti este irevocabila

in principiu. Daca vanzarile intre soti ar fi permise, ei ar putea realiza sub forma unor 

vanzari simulate donatii irevocabile, sotul donatar abuzand de influenta pe care o are asupra

sotului donator.

−  Apararea intereselor mostenitorilo rezervatari ai sotului vanzator.Daca

vanzarea intre soti nu ar fi interzisa expres de lege, prin vanzari similare, unul dintre soti ar 

 putea face celuilalt libertati care sa depaseasca marginile cotitatii disponibile. Dar in moddeosebit, aceasta interdictie are ca ratiune intarirea prevederilor art. 940 alin. 1 C. civ.,

coroborat cu cele ale art. 939 C. civ., care interzic sotilor indiferent de sex care au copii

dintr-o casatorie anterioara sa-si daruiasca direct sau indirect bunuri pentru cotitatea

disponibila spaciala a sotului supravietuitor, vizandu-se astfel ocrotirea acestor copii.

−  Apararea intereselor creditorilor sotului vanzator , care ar putea fi

fraudati prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate sau fictive prin care

sotul vanzator urmareste sa micjoreze gajul general al creditorilor si sustragerea unor bunuri

de la urmarire.Ca o exceptie de la aceasta prohibitie, in ipoteza vanzarii silite prin

licitatie publica a unui bun propriu al unuia dintre soti, celalalt il poate cumpara in mod

valabil.

Contractul de vanzare-cumparare incheiat intre doua persoane care traiesc in

concubinaj nu atrage concluzia ca el este nul, avand o cauza imorala si deci ilicita.

O alta incapacitate speciala este continuta de art. 535 C. pr. civ., in conformitate cu

care debitorul nu poate sa-si adjudece la licitatie, direct sau prin persoane interpuse,

imobilul sau urmarit si tot astfel conform art. 511 C. pr. Civ. Nu il poate vinde dupa ce

somatia de plata facuta prin executorul judecatoresc a fost transcrisa.

 Incapacitati speciale de a cumpara

Page 8: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 8/29

1. In cunformitate cu prevederile art. 1308 C. civ., nu pot cumpara direct si

nici prin persoane interpuse:

a) tutorii, bunurile personale care se afla sub tutela lor atata timp cat

socotelile definitive ale tutelei nu au fost dat si primite (pct. 1). Ratiunea acestei interdictii

urmareste ca intre tutore si minor sa nu se iveasca o contrarietate de interese si, evident,

apararea intereselor celui aflat sub tutela;

b) mandatarilor legali si cei conventionaliimputerniciti sa vandaunele bunuri ale mandatului lor nu pot sa le cumpere, caci in calitatea lor de vanzator 

urmaresc sa obtina un pret mai bun, iar in calitate de cumparator sa ofere un pret cat mai

mic, situatie in care s-ar ajunge la o contrarietate de interese intre mandat si mandatar (pct.

2);

c) administratorii bunurilor statuluinu pot cumpara bunurile pe care

le administreaza (pct. 3);

d)  functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau ale

unitatilor administrati-teritoriale care se vand prin intermediul lor (pct. 4).

Suntem de parere ca pentru nesocotirea prevederilor art. 1308 pct. 1si 2 este justificata solutia nulitatii relative, iar pentru incalcarea celor de la pct. 3 si 4

sanctiunea nu poate fi decat nulitatea absoluta.

2. O alta incapacitate speciala de a cumpara este continuta de art. 1309 C.

civ. si priveste pe   judecatori, procurori si avocati. Acestia nu pot deveni cesionari de

drepturi litigioase ce sunt de competenta Curtii de Apel in a carei circumscriptie teritoriala

isi exercita functia sau profesia.

Sanctiunea nerespectarii acestei interdictii este nulitatea absoluta a

actului, intrucat interdictia vizeaza apararea prestigiului justitiei ca putere in stat, deci un

motiv de ordine publica.

3. Prin Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor s-a instituit

o incapacitate speciala de cumparare in privinta terenurilor agricole. Astfel, potrivit art. 2

alin. 2, “in cazul dobandirii prin acte juridice intre vii, proprietatea funciara a

dobanditorului nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil, de familie”.

 Nerespectarea acestei prevederi a legii atrage reductiunea actului juridic pana la limita

suprafetei legale (art. 2 alin 3 din Legea nr. 54/1998).4. Potrivit art. 41 alin. 2 din Constitutie, “cetatenii straini si apatrizi nu pot

dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor”, acesta fiind un atribut exclusiv al

 persoanei care are calitatea de cetatean roman.

5. Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61.1990, locuinele ocupate

de chiriasi se pot vinde acestora pe baza cererilor adresate direct unitatilor specializate in

vanzarea locuintelor.

Lucrul vandut. ConditiiEnumerarea conditiilor.

Page 9: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 9/29

Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa fie in comert (in

circuitul civil); sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor; sa

fie determinat sau determinabil, licit si posibil; sa fie proprietatea vanzatorului.

I.Lucrul sa fie in comert

Lucrul sa fie in comert ( in circuitul civil). Art. 1310 C.civ., care prevede ca pot fi

vandute toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) afara daca legea opreste aceasta,

face aplicatia unei reguli generale prevazute in art.963 C.civ., conform careia numai

lucrurile aflate in comert (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.Stabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a

forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art. 1310 C.civ prevede

si o derogare importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vanzare-

cumparare (si alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma

obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sunt in comert, in circuitul civil

(extra commercium).

Prohibitia poate fi: absoluta, vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o

declaratie a legii sunt de uz sau interes public si care, ca atare, sunt inalienabile; relativa,

referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vandute-cumparate, dar numai decatre anumite persoane sau numai in anumite conditii.

Rezulta ca notiunea de "lucruri care sunt in comert" (art.963 si art.1310 C.civ.),

respectiv scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza, in realitate, fie numai

inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de

  proprietate (de exemplu, locatiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special

(restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. In sensul propriu-zis al cuvantului, sunt scoase din

circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul

dreptului de proprietate si al actelor juridice (asa-numitele lucruri comune - res communis -

aerul, razele soarelui, apa marii sau din raul curgator etc.) care - fiind inepuizabile - nu

apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor" (art.647 C.civ.), in conditiile si limitele

 prevazute de lege.

1. Legea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care fac parte

din domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale

(de interes local).

In conditiile Iegii bunurile proprietate publica pot fi date in administrare (regiilor 

autonome ori institutiilor publice) sau pot fi concesionate ori inchiriate (art. 135 din

Constitute; art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al

acesteia; vezi si art.74 din Legea administratiei publice locale nr. 69/1991 art. 1844 C.civ.),

dar nu pot fi instrainate-dobandite (de exemplu, prin vanzare-cumparare) cat timp fac partedin domeniul public.

Mentionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor 

administrativ-teritoriale - cat timp, prin schimbarea destinatiei, nu sunt trecute in domeniul

 public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/19982 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun,

daca prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constitutie, art.5 din Legea nr.

213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea nr.54/1998, art. 72-74 din Legea nr.

69/1991, art. 1845 C.civ.).

In caz de instrainare se aplica, prin urmare, dispozitiile prevazute pentru contractul de

vanzare-cumparare, in masura in care prin legea speciala nu se prevede altfel. De exemplu,in privinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa fie

Page 10: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 10/29

respectate, sub sanctiunea nulitatii absolute, prevederile Legii administratiei publice locale

nr.69/1991 (in special art.76), care sunt de ordine publica (art.475 C.civ.).

2. Un alt caz de inailienabilitate, dar numai temporara, este prevazut de art.32 din

Legea nr. 18/1991 (republicata in 1998): "terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 si

art.43 nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului

urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a

actului de instrainare". In articolele la care se face trimitere este vorba de terenurile cu

  privire la care, in terminologia legii, s-a "constituit" (nu "reconstituit") dreptul de proprietate in favoarea cooperatorilor care nu au adus pamant in cooperativa si a altor 

  persoane prevazute de lege. Consideram ca in acest caz este vorba nu de o simpla

incapacitate de instrainare (stabilita intuitu personae),ci de o inalienabilitate prevazuta

 propter rem; in cadrul termenului prevazut de lege terenul in cauza nu poate fi instrainat

 prin acte intre vii. Deosebirea de calificare prezinta importanta in caz de moarte a titularului

improprietarit (sau al unuia dintre ei); terenul ramane inalienabil prin acte intre vii pentru

 perioada ramasa, mostenitorii (legali sau testamentari) neavand dreptul sa-l instraineze, in

tot sau in parte (cota mostenita). In general, inalienabilitatile sunt prevazute de lege in

consideratia bunului (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului . Tot temporara estesi inalienabilitatea prevazuta de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei

 juridicc a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului. Este vorba

de apartamentele ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora

si care pot fi cumparate de chiriasii titulari de contract de incheiere a apartamentelor in

cauza, dar cu interdictia instrainarii timp de 10 ani de la data cumpararii (indiferent de plata

integrala sau in rate a pretului) .

Interdictia vizeaza, evident, numai instrainarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau

gratuit, nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.

3. Derogarea relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege

in privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot fi vandute, respectiv

cumparate, in conditiile prevazute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate

 pe baza de licenta (de exemplu, tutun, arme, stupefiante etc.). In acest sens, Legea nr.

15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati

comerciale prevede: "StatuI isi poate rezerva activitati economice pe care sa le desfasoare

in mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Asemenea monopoluri, precum si modul lor de

administrare, se stabilesc prin legi speciale" (art.40 si Legea nr. 31/1996 privind regimul

monopolului de stat) .

In sfarsit, exista bunuri care, de asemenea, sunt in circuitul civil, dar din motive de

ordine publica sau economico-sociala, pot fi cumparate numai cu respectarea unor  prevederi legale speciale. Amintim in acest sens: armele, munitiile si materialele explozive

(Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si al munitiilor; RegulamentuI armelor 

de foc si al munitiilor, aprobat prin HG nr.679/1997; Legea nr.116/1997 pentru ratificarea

Conventiei europene cu privire la controlul achizitionarii si detinerii armelor de foc de catre

 particulari, adoptata la Strasbourg la 28 iunie 1978), produsele si substantele stupefiante

(Legea nr.73/1969), produsele si substantele toxice (Decretul nr.466/1979).

Precizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul

civil si deci pot fi instrainate-dobandite (daca nu fac parte din domeniul public al statului

sau unitatilor administrativ-teritoriale), insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor culturalemobile, temporar sau definitiv, de catre persoane fizice sau juridice, se poate face numai cu

Page 11: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 11/29

 prezentarea la unitatile vamale a adeverintei eliberate de oficiul local pentru patrimoniul

cultural national.

 Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil, putand

fi detinute si instrainate-dobandite, legea prevazand numai anumite limitari, mai ales in

legatura cu operatiunile avand ca obiect aceste bunuri.

4. In sfarsit, precizam ca in principiu un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din

circuitul civil) prin vointa omului (de exemplu, clauza contractuala sau testamentara prin

care se interzice vanzarea bunului cumparat, donat, lasat legat etc.), intrucat o asemeneaclauza (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art.

1310 C.civ.) si dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 480

C.civ.), drept garantat, in limitele prevazute de lege, de Constitute (art.41). Astfel fiind, in

  practica judiciara se invalideaza o asemenea interdictie, daca este lipsita de interes,

impiedicand inutil libera circulate a bunurilor, daca este consimtita pur si simplu, fara a fi

fost luata in garantarea unui drept.

Rezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta valabila

numai daca se justifica printr-un interes serios si legitim, cum ar fi garantarea executarii

unei obligatii (de plata a pretului, a unei rente viagere in favoarea unui tert etc.) sau altinteres (de exemplu, interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la majoratul

lui). Interesul determina si caracterul temporar al inalienabilitatii (de exemplu, pana la

stingerea obligatiei garantate sau incetarea in alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate

nu poate avea caracter perpetuu.

In aceste conditii (interes si caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi

recunoscuta valabila, intrucat art. 1310 C.civ. are caracter imperativ numai in sensul

interzicerii instrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor 

 proprietarului prevazute de art.480 C.civ. i se pot aduce limitari, in masura in care limitarea

nu contravine unei dispozitii imperative sau ordinii publice si bunelor moravuri (art.5

C.civ.).

Daca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate, numai clauza urmeaza

sa fie considerata nula, daca nu este cauza determinanta a incheierii actului , iar daca este

cazul proprietarul imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de

instrainare din cartea funciara.

Daca clauza de inalienabilitate este valabila, dar cu nerespectarea ei bunul este

instrainat, stipulantul clauzei (succesorii lui in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea)

instrainarii initiate (cu daune-interese) nentru neexecutare de obligatii (art. 1021 C.civ.) sau

repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. In caz

de rezolutiune, tertul dobanditor de buna-credinta se va putea apara prin invocarea art. 1909C.civ., in cazul lucrurilor mobile, si prin lipsa publicitatii sau prin invocarea uzucapiunii, in

cazul imobilelor.

II.Lucrul sa existe sau sa poata exista

Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare). A doua conditie prevazuta de lege

 pentru validitatea contractului este ca lucrul sa existe in momentul incheierii contractului

sau sa poata exista in viitor.

1. Daca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru existent, dar 

acel lucru era pierit total, in momentul incheierii contractului (sau nici n-a existat in

realitate), vanzarea este nula absolut (art.1311 C.civ.), intrucat obligatia vanzatorului estelipsita de obiect, ceea ce autreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.

Page 12: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 12/29

Daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dar era pierit in parte anterior,

inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri formeaza obiectul vanzarii si numai unele au

  pierit, cumparatorul poate alege: fie sa renunte la contract (rezolutiune), fie sa ceara

executarea asupra partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art.1311).

Alegerea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva (de exemplu, renuntare la contract,

desi partea pierita este neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate, chiar la

un pret global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tractiune). In

 principiu, cumparatorul poate renunta la contract cand executarea partiala nu poate duce larealizarea scopului pentru care a inteles sa cumpere.

Dupa cum rezulta din cele aratate, riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se

situeaza inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului transferarii

dreptului de proprietate - este suportat de vanzator (res perit domino). Face exceptie ipoteza

in care operatiunea are caracter aleatoriu; la incheierea contractului cumparatorul este

constient de riscul pieirii (totale sau partiale), dar cumpara sperand sa nu fi intervenit (emtio

spei).

2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista

in momentul incheierii contractului, dar poate exista in viitor (de exemplu, lucrul ce se vaconfectiona). Dintre bunurile viitoare, numai mostenirea nedeschisa nu poate forma

obiectul unui contract (art. 702 si 965 C.civ.).

  Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului; in acest caz

vanzatorul - pe langa pierderea pretului - va fi obligat si la plata daunelor-interese pentru

neexecutarea obligatiei asumate, daca nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de

raspundere (art. 1082 C.civ.). Bineinteles, cumparatorul nu va fi obligat sa plateasca pretul,

chiar daca neexecutarea nu este imputabila vanzatorului, intrucat acesta din urma suporta

riscul contractului in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Face exceptie

ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu, cumparatorul asumandu-si riscul

nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor, nerealizarea independenta de vointa si

atitudinea vanzatorului (de exemplu, o recolta; emptio-venditio rei speratae).

Lucrul sa fie determinat sau determinabil

0 alta conditie este ca lucrul sa fie determinat sau determinabil (art.948 si 964C.civ.),

licit si posibil, ca la orice act juridic. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din

cladirile cu mai multe apartamente, avand caracter accesoriu potrivit destinatiei, formeaza

obiectul contractului, chiar daca aceste parti nu sunt specificate expres (accesorium sequitur 

 principale), afara numai daca coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor 

(inentinerea ei nefiind impusa cu necesitate).

III.Lucrul sa fie proprietatea vanzatoruluiVanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut individual determinat. Intrucat

contractul este translativ de proprietate, vanzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se

instraineaza. In caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului;

nemo dat quod non habet sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet.

Se pune deci intrebarea, ce se intampla daca vanzatorul instraineaza un bun

individual determinat care apartine altuia? Este problema cunoscuta sub denumirea de

vanzare a lucrului altuia. Solutiile adoptate sunt diferite dupa cum consimtamantul partilor 

a fost afectat de viciul erorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza.

1. Daca partile sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, socotind ca lucrul vandutapartine vanzatorului, se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de

Page 13: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 13/29

consimtamant) asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost socotit de cumparator 

 proprietar al lucrului .

Aceasta nulitate relativa a contractului poate fi invocata pe cale de actiune (cand

 pretul s-a platit) sau pe cale de exceptie (cand pretul nu s-a platit), dar numai de catre

cumparator si succesorii lui; vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a fost de buna-

credinta (s-a crezut proprietar), caci eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale

 persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie sa cada "asupra persoanei cu care s-a

contractat" (art. 954 alin.2 C.civ.). Anularea nu poate fi ceruta nici de catre cumparator sausuccesorii lui daca vanzatorul a devenit proprietarul lucrului dupa vanzare sau vanzarea este

ratificata de adevaratul proprietar (aplicandu-se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de

afaceri).

Daca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a fi cerut anularea este evins de catre

adevaratul proprietar, obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista.

Mentionam ca adevaratul proprietar nu poate cere anularea (fiind tert fata de contract), in

schimb poate intenta actiune in revendicare, daca bunul se afla in posesiunea

cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune cu succes dreptul sau de proprietate

actului incheiat cu un neproprietar).In acest proces cu adevaratul proprietar, cumparatorul se poate apara prin invocarea

uzucapiunii sau prin exceptia trasa din art. 1909-1910 C.civ. Contractul incheiat cu

vanzatorul neproprietar poate fi invocat de catre cumparator ca just titlu pentru uzucapiunea

de 10-20 ani si pentru dobandirea fructelor.

2. Daca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vandut

este proprietatea unei alte persoane, si deci problema anularii pentru eroare nu se poate

 pune, solutia este controversata.

Intr-o parere, se considera ca vanzarea este, in acest caz, perfect valabila; acordul de

vointa trebuie sa fie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata stramutare a

 proprietatii lucrului, ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai tarziu cumparatorului,

in caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese .

Alaturi de alti autori, consideram ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in

cunostinta de cauza, reprezentand o operatiune speculativa, are o cauza ilicita si deci este

nula absolut in baza art. 968 C.civ., (cu eventuala exceptie a savarsirii actului in cadrul

exercitarii legale a comertului). lar daca contractul s-a incheiat de catre vanzator "in frauda

dreptului proprietarului... cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului...

constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu clasic frauda

corupe totul" (fraus omnia corrumpit).

Daca bunul instrainat face parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut in toate cazurile, chiar daca

cumparatorul a fost de buna-credinta (art. 135 din Constitute).

3. In sfarsit se mai pune intrebarea, ce solutie urmeaza sa fie adoptata in cazul

indiviziunii - avand ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un

 bun determinat ( proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari,

fara acordul celorlalti, instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in

indiviziune? Potrivit parerii dominante in literatura de specialitate si practica judiciara, in

acest caz - intrucat vanzatorul are o cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau

 bunurilor indivize (este proprietar pro part), - nu se aplica regulilor privitoare la vanzarealucrului altula, ci regulile proprii starii de indiviziune, soarta contractului de vanzare-

cumparare depinzand de rezultatul partajului .

Page 14: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 14/29

Pentru intelegerea corecta a acestei solutii reamintim ca - in timpul starii de

indiviziune - oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber, fara acordul celorlalti

coindivizari, de cota sa ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii;

dreptul asupra cotei-parti (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut si exclusiv

al fiecarui coindivizar, transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau

testamentara, inclusiv legate cu titlu particular). Astfel fiind, in caz de instrainare a cotei

ideale de proprietate din bunul determinant sau din universalitate ori dintr-un bun

determinant din universalitate, cumparatorul se substituie in drepturile coindivizaruluivanzator fiind fara relevanta rezultatul partajului care va interveni ulterior si la care va

 participa cumparatorul in calitate de coindivizar.

Alta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte ideala

de drept - instraineaza in natura, in materialitatea sa bunul (bunurile) aflate in indiviziune

sau o portiune determinate material din acel bun, desi nu are drept de proprietate exclusive

asupra lucrului vandut sau asupra unei parti materiale din lucru. De exemplu, mostenitorul

unei cote succesorale de 1/2 vinde toata casa, ce face parte din masa succesorala, fara

acordul celuilalt mostenitor. Evident, o asemenea instrainare nu poate aduce atingere

drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimtit la incheierea contractuluisi nici nu l-au ratificat ulterior .

Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat oricare dintre

coindivizari poate cere iesirea din indiviziune, iar soarta contractului de vanzare-cumparare,

validitatea lui va depinde de rezultatul partajului:

- daca bunul este atribuit la partaj copartasului instrainator contractul ramane valabil

si dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv, deoarece imparteala are caracter 

declarativ, deci produce efecte retroactive (art.786 C.civ.), vanzatorul devenind proprietar 

exclusiv in mod retroactiv;

- iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de

instrainare va fi ineficace (desfiintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al

vanzatorului, aplicandu-se regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia (nulitatea

relativa a contractului). Evident, in acest din urma caz se va putea angaja raspunderea lui

  pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului altula (cu exceptia cazului in care

cumparatorul a cumparat pe risc propriu).

Mai precizam ca, in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari,

ceilalti coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in

timpul starii de indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul

a intrat in posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa fie aparate,

dupa cum am vazut, pe calea actiunii de partaj.

Predarea lucrului

I. Predarea lucrului vandut

Obligatia principala de predare. Prin predare se intelege punerea lucrului vandut la

dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 1314-1334 C.civ., care contin norme cu

caracter dispozitiv). Deoarece proprietatea se transmite, de regula, din momentul incheieriicontractului, predarea nu are semnificatia transferarii dreptului de proprietate si nici chiar a

Page 15: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 15/29

 posesiei, ci numai a detentiei, cumparatorul posedand - din momentul in care a devenit

 proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 C.civ. fiind criticata).

1. In ceea ce priveste modul de executare, predarea presupune, in unele cazuri, numai

o atitudine pur pasiva, din partea vanzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului,

de exemplu, cand lucrul se afla in detentia lui - ca depozitar, comodatar etc.- sau exista

 posibilitatea preluarii fara concursul vanzatorului), iar, in alte cazuri, indeplinirea unor acte

sau fapte pozitive necesare pentru ca cumparatorul sa intre in stapanirea efectiva a lucrului

cumparat, de exemplu, predarea cheilor cladirii, remiterea titlului de proprietate sau decreanta (art. 1315, 1316 si art.1318 C.civ.), eliberarea cladirii de catre vanzator si

 persoanele care nu au un drept opozabil cumparatorului etc.

2. Cu privire la termenul si dovada predarii se aplica regulile generale referitoare la

executarea obligatiilor.

3. Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii (ibi

dari debet ubi est - art. 1319 C.civ.). Aceasta regula se aplica in cazul in care lucrul vandut

  poate fi localizat din momentul incheierii contractului (este individualizat). In celelalte

cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 C.civ.), predarea trebuie sa se faca la domiciliul

debitorului (vanzatorului). Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contrara, si daca lucrul nu poatefi localizat, obligatia de predare a lucrului vandut este cherabila, iar nu portabila.

4. Cheltuielile de predare (cantarire, masurare, numarare) sunt in sarcina

vanzatorului, iar cele ale ridicarii de la locul predarii (incarcare, transport, descarcare etc.)

in sarcina cumparatorului, daca nu este stipulatie contrara (art. 1317 C.civ.). De exemplu,

daca s-a stabilit ca loc al executarii domiciliul cumparatorului, cheltuielile de transport sunt

in sarcina vanzatorului .

5. In ceea ce priveste obiectul predarii, vanzatorul este obligat sa predea lucrul

vandut "in masura determinata prin contract" (art. 1326 C. civ.). In cazul unui lucru

individual determinat si existent in momentul incheierii contractului "in starea in care se

afla in momentul vanzarii" (art. 1324 C.civ.), iar in cazul lucrurilor de gen si viitoare in

cantitatea si calitatea ori alte criterii determinate in contract (monstre, esantioane, standarde

etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul platii (art. 1100-1103 C.civ.).

Cu privire la obiectul predarii, reguli speciale sunt prevazute in materie de vanzare de

imobile (in special terenuri) - reguli aplicabile in lipsa de stipulatie (expresa sau tacita)

contrara in contract (art. 1330 C.civ.) si in caz de frauda, chiar daca intelegerea intre parti

este diferita (fraus omnia currumpit) - pentru ipoteza in care vanzatorul preda imobilul

 prevazut in contract, dar intinderea lui este diferita fata de aceea specificata in contract:

a) Daca imobilul s-a vandut "cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura" (art. 1327

C.civ.), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un pret de 10000 lei mp., si la predare sauulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract, diferenta va fi luata

in considerate dupa cum urmeaza:

- daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea (daca

vanzatorul mai are alaturi teren) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita

lipsa; rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi folosit

 pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului;

- daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul

excedentului sau - daca excedentul dovedit prin masuratoare depaseste a 20-a parte a

intinderii aratate in contract - el poate cere rezolutiunea contractului (art. 1328 C.civ.); b) Daca vanzarea este facuta "astfel decat pe masura", adica pe un pret global (de

exemplu, locul de casa situat in... cu pretul de 5 milioane lei), diferenta - in plus sau in

Page 16: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 16/29

minus - intre intinderea declarata si cea reala nu se ia in considerate; ea poate insa provoca

un spor sau o micsorare a pretului daca valoreaza cel putin o a 20-a parte din pretul total al

vanzarii (art. 1329 C.civ.). In caz de excedent peste a 20-a parte, cumparatorul poate opta si

 pentru rezolutiunea vanzarii (art. 1331 C.civ.). In caz de intindere lipsa, cumparatorul nu

 poate cere completarea terenului sau rezolutiunea contractului;

c) Daca s-au vandut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr-un

singur contract si pret, iar intinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferentele de

 pret datorate potrivit regulilor aratate se compenseaza (art. 1333 C.civ.).In toate cazurile cand cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii el are dreptul, pe langa

  pret, la restituirea cheltuielilor vanzarii (art. 1332 C.civ.) si la daune-interese, conform

regulilor generale, fiindca vanzatorul este in culpa. Iar daca cumparatorul pastreaza

imobilul este obligat sa pIateasca dobanda la suplimentul de pret (art. 1331 C.civ.). Dreptul

la actiune pentru majorarea sau scaderea pretului ori rezolutiunea vanzarii se prescrie intr-

un an de la data incheierii contractului (art. 1334 C.civ.).

6. In lipsa de stipulatie contrara (expresa sau tacita), vanzatorul este obligat sa

 predea, o data cu lucrul vandut, si fructele percepute dupa momentul transferarii dreptului

de proprietate(art. 1324 C.civ). Dacapartile nu s-au inteles altfel, consideram ca vanzatorul(sau alta persoana care nu are drept de folosinta opozabil cumparatorului) are dreptul la

restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor, daca este cazul.

7. Cumparatorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vandut si la tot ce a

fost destinat la uzul sau perpetuu (art. 1325 C.civ.), de exemplu, imobile prin destinatie,

actiunea in revendicare sau in garantie (dar nu si actiunea personala de anulare a

contractului de locatiune pentru incapaciate), precum si la accesoriile convenite (de

exemplu, ambalajul).

Obligatia accesorie predarii.

In cazul in care lucrul vandut nu se preda in momentul incheierii contractului,

vanzatorul este obligat sa-l conserve pana in momentul predarii (art. 1074 C.civ.), deoarece

lucrul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului (art.

1324 C.civ.), chiar daca, potrivit conventiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul

exista in acel moment si este individualizat.

In caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vanzatorul raspunde ca un depozitar 

(voluntar sau remunerat - art. 1600 C.civ.), culpa lui fiind prezumata cat timp nu dovedeste

o cauza straina exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.); caz fortuit sau forta

majora, inclusiv fapta cumparatorului sau a unui tert pentru care nu are a raspunde.

Daca cumparatorul a devenit proprietar din momentul incheierii contractului (intrucat

conservarea se face in numele si pe seama lui), el trebuie sa suporte cheltuielile ocazionatede pastrarea lucrului (art. 1618 C.civ).

Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul.

In caz de neexecuare (totala sau partiala) datorata culpei vanzatorului, potrivit

regulilor generale cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non

adimpleti contractus) sau poate cere fie rezolutiunea vanzarii cu daune-interese, fie

executarea in natura a contractului (punerea sa in posesie, art. 1320 C.civ.), iar daca

executarea in natura nu este posibila, daune-interese (art. 1075 C.civ.), nefiind exclusa nici

 posibilitatea procurarii lucrurilor de gen de la terti pe seama vanzatorului (art,. 1077 C.civ.).

In cazul executarii cu intarziere a obligatiei de predare, cumparatorul are dreptul ladaune-interese (art. 1321 C.civ.), dar numai de la data punerii in intarziere a vanzatorului

(art. 1081 si 1079 C.civ.).

Page 17: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 17/29

II.Garantarea lucrului vandut

Obligatia de garantie a vanzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce-

i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita si utila - a lucrului

vandut. Rezulta ca obligatia de garantie are o dubla infatisare (art. 1336 C.civ.): vanzatorul

trebuie sa-l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a lucrului, adica contra evictiunii

si de utila folosinta a lucrului contra viciilor.Garantia contra evictiunii

Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau

tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul

civil prevede ca vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea

totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la

incheierea contractului (art. 1337) .

Obligatia de garantie a vanzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de

cumparator, dar si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu

  particular si cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) si cu toate ca cumparatorul initial(donatorul) nu raspunde de evictiune fata de dobanditorul cu titlu gratuit (art. 828 C.civ.).

Solutia se justifica prin faptul ca, o data cu lucrul - ca accesoriul lui - se transmit asupra

subdobanditorului si toate drepturile legate de acel lucru , aflate in stransa conexiune cu

lucrul care formeaza obiectul contractului (cum omni causa). Daca contractul s-a incheiat

 printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu raspunde de evictiune.

Daca insa intermediarul s-a comportat ca vanzator aparent (mandat simulat prin interpunere

de persoane), el raspunde de evictiune fata de cumparator .

Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale.

Reglementand obligatia de garantie pentru evictiune, Codul civil vizeaza, in special,

evictiunea provenind de la un tert. Este insa evident ca obligatia de garantie opereaza - cu

atat mai puternic cuvant - daca evictiunea provine dintr-un fapt personal al vanzatorului. Se

numeste "fapt personal" (art. 1339 C.civ.) orice fapt sau act - anterior vanzarii, dar tainuit

fata de cumparator ori ulterior vanzarii, dar neprevazut in contract - savarsit de catre

vanzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe

cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (de

exemplu, deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vandut) sau de o tulburare de

drept (de exemplu, vanzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie - nerezervat prin

contract - asupra lucrului vandut).

In cazul tulburarilor din partea vanzatorului, cumparatorul se poate apara prininvocarea unei exceptii personale numita "exceptie de garantie": cine trebuie sa garanteze

  pentru evictiune, nu poate sa evinga (quem de evictione tenet actio, eundem agentem

repellit exceptio). Vanzatorul nu poate evinge nici in urma dobandirii unei noi calitati, pe

care nu o avea in momentul incheierii contractului. Astfel, daca a vandut lucrul altuia (sau

coproprietate cu altul) si apoi l-a mostenit pe adevaratul proprietar (coproprietar,

coindivizar), nu-l poate evinge pe cumparator, acesta putandu-i opune exceptia de garantie.

Deoarece obligatia de garantie a vanzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa

moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind,

exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa in care adevaratul proprietar ilmosteneste pe vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului, caci "acela care

Page 18: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 18/29

are obligatia garantarii de evictiune nu poate, tot el, sa evinga pe dobanditorul cu titlu

oneros" (inclusiv coproprietarul care il mosteneste pe vanzator).

In schimb, exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai

vanzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor. Astfel, de exemplu, daca

 proprietarul (sau mostenitorul lui) a vandut imobilul la doua persoane diferite si primul

cumparator il revendica de la cel de al doilea, procesul nu poate fi solutionat prin invocarea

exceptiei de garantie. Ea poate fi invocata (de al doilea cumparator) numai daca reclamantul

(primul cumparator) cumuleaza s1 calitatea de vanzator (de succesor universal sau cu titluuniversal al vanzatorului).

Obligatia de garantie a vanzatorului penru fapte proprii - indiferent ca au fost

savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de vanzare-cumparare - vizeaza nu numai

tulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul

unui tert (indirect). Astfel, de exemplu, daca proprietarul vinde lucrul de doua ori, el

raspunde de evictiune fata de primul cumparator, daca cel de-al doilea si-a inscris titlul de

dobandire a imobilului in cartea funciara inaintea primului cumparator sau a intrat cu buna-

credinta in posesia lucrului mobil. Tot astfel, daca, dupa vanzare, fostul proprietar 

constituie o ipoteca asupra imobilului vandut si creditorul ipotecar trece la realizareagarantiei. Vanzatorul raspunde in asemenea cazuri - desi cauza evictiunii este ulterioara

vanzarii - deoarece evictiunea rezulta din faptuI sau personal.

In sfarsit, precizam ca obligatia negativa a vanzatorului de a nu-1 tulbura pe

cumparator in linistita folosinta a lucrului este de esenta vanzarii; orice conventie contrara

este nula (art.1339 C.civ.). Aceasta, spre deosebire de obligatia de garantie pentru evictiune

rezultand din fapta unui tert, care este numai de natura vanzarii, putand fi inlaturata sau

modificata prin conventia dintre parti .

Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert.

Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vanzatorul este obligat sa-l

apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa-l apere va fi obligat sa suporte consecintele

evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de reacredinta.

Obligatia de garantie a vanzatorului exista, in acest caz, daca sunt indeplinite

urmatoarele conditii: sa fie vorba de o tulburare de drept (a), cauza evictiunii sa fie

anterioara vanzarii (b) si cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator (c).

La aceste trei conditii se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie

intentata de catre tert impotriva cumparatorului. Referitor la aceasta conditie precizam ca,

 pentru existenta obligatiei de garantie a vanzatorului, nu este suficienta o simpla temere a

cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului; in majoritatea

cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. In literatura de specialitate searata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate printr-o hotarare judecatoreasca. De

exemplu, daca dreptul tertului asupra lucrului este atat de evident, incat cumparatorul

renunta la lucru fara judecata; cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva

imobilul si pentru a-l pastra; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe

cale de mostenire etc. Pe de alta parte, evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie

intentata de cumparatorul insusi, de exemplu, impotriva tertului care a pus stapanire pe

lucru sau care contesta dreptul de servitute al cumparatorului, actiuni respinse de instanta.

In consecinta, obligatia de garantie contra evictiunii nu poate fi conditionata de actiunea in

 justitie a tertului.a) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de

drept. El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. In contra

Page 19: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 19/29

tulburarilor de fapt cumparatorul se poate apara singur, prin mijloacele legale, de exemplu,

 prin actiuni posesorii.

Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real, cum ar fi dreptul de

 proprietate sau dreptul de uzufruct. Vanzatorul raspunde, de asemenea, pentru existenta

unor servituti nedeclarate si care sunt neaparente (art. 1337 si 1349 C.civ.), deoarece se

 presupune ca cele aparente (ca si asa-numitele servituti naturale si legale, de exemplu,

art.616 C.civ.) sunt cunoscute si acceptate de cumparator.

Daca imobilul a fost vandut ca fond dominant, vanzatorul raspunde daca servituteanu exista, intrucat micsoreaza valoarea imobilului.

In cazul ipotecilor si privilegiilor obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul

 principal nu-si plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei.

Daca vanzarea a avut ca object bunuri mobile, luate in posesiune de catre

cumparatorul de buna-credinta, problema garantiei contra evictiunii se pune numai daca

adevaratul proprietar le poate revendica in conditiile art.1909-1910C.civ.

In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii

de catre tert a unui drept de creanta. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locatiune

incheiat de catre vanzator, care - in anumite conditii - este opozabil cumparatorului sau ainbunatatirilor aduse de locatar pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca . Daca

cumparatorul nu cunostea existenta locatiunii sau a inbunatatirilor, iar vanzatorul nu i le

comunica la incheierea contractului, va fi obligat sa raspunda pentru evictiune .

  b) Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza

anterioara vanzarii. Vanzatorul nu poate raspunde de imprejurarile ivite dupa incheierea

contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului , afara numai daca

evictiunea provine dintr-un fapt personal.

Deoarece cauza evictiunii trebuie sa fie anterioara vanzarii, pentru uzucapiunea, chiar 

inceputa inainte, dar desavarsita ulterior, vanzatorul nu raspunde. In acest caz cumparatorul,

devenit proprietar, avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva.

c) A treia conditie este necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator. Daca el a

avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema

raspunderii vanzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avand

caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba

vauzatorului.

 Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie.

Cat timp evictiunea nu s-a produs, vanzatorul este tinut - dupa cum am vazut - sa se

abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului:

obligatia de a nu face.Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vanzatorul este obligat sa-l apere pe

cumparator impotriva pretentiilor tertului: obligatia de a face. In acest scop, daca

cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa-l introduca in proces pe

vanzator printr-o cerere de chemare in garantie pentru a-l apara contra eventualei evictiuni.

Daca cumparatorul nu-l introduce in proces pe vanzator, aparandu-se singur, si pierde

 procesul, se poate intoarce impotriva lui pe cale principala, printr-o actiune in garantie

 pentru evictiune. In aceasta actiune insa, vanzatorul poate opune cumparatorului exceptia

 procesului rau condus (exceptio mali processus), cu consecinta pierderii garantiei de catre

cumparator (art. 1351 C.civ.), daca dovedeste ca - fiind introdus in procesul cu tertul - ar fiavut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului.

Page 20: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 20/29

Daca evictiunea s-a produs, se angajeaza - in conditiile aratate - raspunderea

vanzatorului pentru pagubele suferite de cumparator: obligatia de a da.

Dintre aceste trei obligatii, primele doua sunt indivizibile (de exemplu, intre

mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari). In schimb, obligatia

de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este divizibila.

Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata.

Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost

evins, drepturile lui impotriva vanzatorului sunt stabilite de lege dupa cum evictiunea a fosttotala sau partiala.

1. Evictiunea totala.

a) In primul rand, vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la

rezolutiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vanzarea lucrului altuia), chiar daca

valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu

singura exceptie a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului

(art.1341-1343 C.civ.).

In conditii identice vanzatorul este obligat sa restituie pretul primit si in ipotezaexercitarii actiunii (directe) in garantie de catre un subdobanditor, indiferent daca a

dobandit lucrul la un pret mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Aceasta solutie se

impune, o data ce se recunoaste ca drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit

asupra subdobanditorului .

 b) Cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le

inapoieze tertului evingator (art. 1341 pct.2 C.civ.). Deoarece posesorul de buna-credinta

dobandeste fructele (art. 485 C.civ.), textul vizeaza fructele pe care cumparatorul le-a

 perceput dupa ce a devenit de rea-credinta (a luat cunostinta de drepturile tertului asupra

lucrului, cel tarziu de la data intentarii actiunii de catre tert). Dar fata de vanzator el ramane

un cumparator de buna-credinta, ceea ce justifica dreptul lui la valoarea fructelor restituite.

c) De asemenea, cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de

 judecata, atat ale procesului din care a rezultat evictiunea, cat si, daca este cazul, ale actiunii

in regres contra vanzatorului. La aceste cheltuieli se adauga si cheltuielile contractului

(autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct.3-4 C.civ.).

d) In sfarsit, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct.4 C.civ.)

 potrivit dreptului comun (art. 1350 C.civ.), insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale:

-Vanzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului diferenta intre pret si sporul de

valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii

evictiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost saunu previzibil ori vanzatorul de buna sau de rea-credinta (art. 1344 C.civ.).

- In afara sporului de valoare (si in masura in care nu sunt restituite cu acest titlu, de

exemplu, cheltuielile utile), vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile

necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui), iar daca

vanzatorul a fost de rea-credinta, chiar si cheltuielile voluptuarii (facute in scop de lux sau

de placere - art.1345-1346 C.civ.).

Deoarece de aceste cheltuieli profita tertul evingator, el va fi in primul rand obligat

sa-l despagubeasca pe cumparator, iar vanzatorul va fi garant numai in subsidiar. Insa tertul

 poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza) cuvaloarea fructelor culese si pastrate de cumparatorul evins) si utile (acestea din urma in

limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor raspunde numai vanzatorul.

Page 21: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 21/29

2. Evictiunea partiala.

Daca evictiunea este numai partiala - are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota

ideala din dreptul de proprietate (lit.a si b), fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu

 privire la lucru (lit. c), - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vanzarii sau

mentinerea ei cu despagubiri.

a) Daca evictiunea unei parti a lucrului este atat de importanta, incat cumparatorul n-

ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, el poate cere rezolutiunea vanzarii (art. 1347C.civ.). In acest caz, cumparatorul restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind

in schimb pretul si despagubiri la fel ca in cazul evictiunii totale.

 b) Daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vanzarii are dreptul la

valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita in momentul evictiunii.

Vanzatorul nu se poate libera oferind o parte din pret si nici cumparatorul nu poate cere o

 parte din pret, proportionala cu partea evinsa, indiferent de scaderea sau urcarea valorii

lucrului de la vanzare si pana la evictiune (art. 1348 C.civ.).

c) In cazul servitutilor (active sau pasive) ori a altor drepturi, daca nu intervine

rezolutiuna potrivit celor aratate (lit.a), cumparatorul are dreptul la daune-interese inconditiile dreptului comun (art. 1349-1350 C.civ.).

3. Prescriptia. Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva

vanzatorului se prescrie in termenul general de prescriptie.

Termenul prescriptiei incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Pana in acest

moment obligatia vanzatorului este conditionata si cumparatorul nu poate sa actioneze, iar 

contra non valentem agere non currit praescriptio (prescriptia nu curge impotriva celui care

este impiedicat sa actioneze).

Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii.

Regimul legal al garantiei - numita garantie de drept - nefiind stabilit cu caracter 

imperativ, poate fi modificat prin conventia partilor (art. 1338 C.civ.). Garantia agravata,

micsorata sau inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garantie

conventionala (de fapt).

In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vanzatorului - pentru fapte proprii, ale

tertilor (de exemplu, pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de

exemplu, inundatie, expropriere etc.) - legea nu prevede limitari. Mentionam insa, ca ele

trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, deoarece sunt de stricta interpretare. In caz

de indoiala, se aplica regulile garantiei de drept.

In ceea ce priveste clauzele de exonerare de raspundere (inlaturare sau micsorare agarantiei), legea prevede doua limitari:

- Obligatia negativa de garantie a vanzatorului pentru fapte personale nu poate fi nici

inlaturata si nici micsorata prin conventia dintre parti, sanctiunea fiind nulitatea clauzei (art.

1339 C.civ.). Clauza nu poate fi considerate cauza determinanta a contractului, pentru a

atrage sanctiunea nulitatii totale (a contractului).

In literatura de specialitate se precizeaza ca exonerarea de garantie pentru fapte

  personale se admite totusi, daca vizeaza fapte anume determinante, savarsite anterior 

incheierii contractului si aduse la cunostinta cumparatorului (de exemplu, un contract de

locatiune incheiat, o servitute constituita etc.). In realitate, clauza este valabila, in acestecazuri, pentru ca nu reprezinta clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a

determina continutul si limitele dreptului transmis.

Page 22: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 22/29

- Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa, dar nu poate scuti

 pe vanzator de a restitui pretul (fara despagubiri) in caz de evictiune (art. 1340 C.civ.), el

fiind detinut fara cauza, afara numai daca cumparatorul a cunoscut, la incheierea

contractului, pericolul evictiunii sau daca a cumparat pe riscul sau (caracter aleatoriu).

Garantia contra viciilor lucrului vandut

 Notiune. Asa cum am vazut, vanzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai

folosinta linistita, dar si utila a lucrului. Astfel fiind, vanzatorul raspunde de viciile ascunse

ale lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau dacaviciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul, in cunostinta de

cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus (art.1352C.civ.).

Cand lucrul vandut este afectat de un viciu in sensul art.1352 C.civ., situatia prezinta

asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului

contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale;

in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de

consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit si poate cere

anularea contractului; in schimb, in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ. cumparatorul a

cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau dincauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare - deci eroarea se refera numai la

calitatea lucrului - si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in

garantie (redhibitorie sau estimatorie) contra vanzatorului . De exemplu, daca se vinde o

casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din

material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este construita din caramida,

dar este afectata de vicii, va intra in functie obligatia de garantie pentru vicii . Deoarece in

cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ. cumparatorul - daca nu se multumeste cu reducerea

  pretului - poate cere rezolutiunea contractului printr-o actiune in garantie numita

redhibitorie (vb.lat. redhibere, a lua inapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.

III.Conditii

a)Trebuie ca viciul sa fie ascuns (art.1352 C.civ.); vanzatorul nu raspunde "de viciile

aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga" (art. 1353 C.civ.). Prin

urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa

imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta nici nu putea sa-l cunoasca, nefiindu-i

comunicat nici de catre vanzator. Viciul pe care vanzatorul dovedeste ca l-a adus la

cunostinta cumparatorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.

In practica judecatoreasca posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciullucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent.

"Lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe

care acesta nu le-a putut constata singur sa fie considerate vicii ascunse" .

  b) Trebuie ca viciul (cauza defectiunilor manifestate anterior) sa fi existent in

momentul incheierii contractului (chiar daca predarea lucrului se face ulterior). Pentru

viciile ivite ulterior contractarii - deci cand lucrul se strica, se defecteaza sau isi pierde

calitatea din cauza viciilor ivite dupa vanzare - vanzatorul nu raspunde, deoarece prin

efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului o data cu dreptul de

  proprietate. In cazurile in care proprietatea nu se transmite din momentul incheieriicontractului, vanzatorul raspunde si pentru viciile ivite ulterior vanzarii, dar pana in

momentul transferarii dreptului de proprietate.

Page 23: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 23/29

c) Trebuie ca viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu

intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze

intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul, in cunostinta de cauza, n-ar fi

cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Nu se cere insa ca viciul sa se refere la substanta,

la esenta lucrului (ca la anularea pentru eroare) .

Toate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului

 pentru vicii trebuie sa fie dovedite de cumparator.

Precizam ca raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catrevanzator (art. 1354 C.civ.); numai intinderea raspunderii lui difera dupa cum a avut sau nu

cunostinta de existenta viciului (art. 1356-1357 C.civ.).

In conditiile aratate, obligatia de garantie pentru vicii se aplica la orice vanzare

(vanzare sub conditie, cu plata pretului in rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv

antecontractul de vanzare-cumparare, indiferent ca lucrul vandut este un imobil sau un bun

mobil, in stare noua sau uzata (de ocazie), cu doua exceptii:

- nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica (art. 1360

C.civ.), care se face prin intermediul justitiei;

- in cazul vanzarii de drepturi succesorale - daca nu s-a obligat sa garantezecontinutul universalitatii - vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (art.

1399 C.civ.), nu si de calitatea bunurilor din mostenire.

Efectele si intinderea raspunderii vanzatorului pentru vicii

Daca conditiile aratate sunt intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie

rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului (art. 1355 C.civ.), iar daca vanzatorul a fost

de rea-credinta si daune-interese (art. 1356-1357 C.civ.), inclusiv beneficiul nerealizat

(lucrum cessans).

1. Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea

estimatorie. Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vanzarii se numeste

redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face

lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. Totusi, instanta poate aprecia ca dreptul

de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde numai o reducere din pret, daca viciul este de

mica importanta.

In cazul de admitere a actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat ca, reprimind

lucrul, sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii suportate de cumparator (art. 1355 si 1357).

Daca cumparatorul a instrainat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de

subdobanditor.

In loc de rezolutiune, cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu

reducerea valorii lucrului datorat viciului. Actiunea speciala de reducere se numesteestimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se

estimeaza prin expertiza.

Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni, in literatura de

specialitate si practica judiciara se intrevede si posibilitatea "remedierii defectiunilor"

(inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, "cand aceasta reparare e posibila si

cand ea n-ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului" si, adaugam noi o

asemenea solutie nu contravine intereselor cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii

unui lucru in stare noua).

2.Acordarea de daune-intereseSpre deosebire de materia evictiunii, in care si vanzatorul de buna-credinta poate fi

obligat la plata daunelor-intercse, in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa

Page 24: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 24/29

 plateasca daune-interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de proba

(inclusiv prezumtii) ca vanzatorul a fost de rea-credinta (a cunoscut viciile lucrului - art.

1356 C.civ.), considerandu-se ca aceste daune sunt imprevizibile si deci datorate numai in

caz de dol (art. 1085 C.civ.). Daca el nu cunoaste viciul lucrului, poate fi obligat numai la

restituirea pretului si a cheltuielilor vanzarii (art. 1357 C.civ.) .

Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea pretului,

 paguba suferita de cumparator sau despagubirea platita tertilor pentru paguba cauzata prin

accidentul survenit datorita viciului lucrului etc.) trebuie sa fie facuta de cumparator.Desi art. 1356 C.civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea

se admite si in cazul actiunii estimatorii .

3. Riscul pieirii lucrului afectat de vicii. Daca lucrul a pierit din cauza viciilor,

vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar daca a fost de rea-

credinta poate fi obligat si la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1). In schimb, daca lucrul

afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei cumparatorului), vanzatorul nu raspunde

 pentru vicii (art. 1358 alin.2).

Termenul de intentare a actiunilor 

Conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 "dreptul la actiunea privitoare la viciileascunse ale unui lucru transmis... se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul

in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie". Rezulta deci ca actiunile redhibitorii sau

estimatorii (ori in remedierea viciilor) pot fi intentate intr-un termen de 6 luni, iar daca

viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca vanzatorul a fost de rea-credinta,

cunoscand viciile) in termenul general de prescriptie extinctiva .

Termenele de prescriptie mentionate incep sa curga de la data descoperirii viciilor,

insa cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura, cu

exceptia constructiilor, iar in cazul constructiilor cel mai tarziu de la implinirea a trei ani de

la predare (art.1 alin.1-2 din Decretui nr. 167/1958).

Fara a intra in analiza controverselor privind natura juridica a termenului de 1 an,

respectiv 3 ani, mentionam ca in practica aceste termene sunt privite, de regula, ca perioade

limita in care viciile ascunse trebuie sa fie descoperite, deci ca termene legale generale de

garantie pentru descoperirea viciilor ascunse si, ca atare, nesusceptibile de intrerupere sau

de suspendare. Astfel, de exemplu, s-a precizat ca "dreptul material la actiune privind

viciile ascunse ale unei constructii se prescrie intr-un termen de 6 luni, socotit de la data

descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai tarziu in 3 ani de la predarea

constructiei". Tot astfel, termenul de un an "nu trebuie interpretat in sensul ca legjuitorul ar 

fi stabilit un al doilea termen de prescriptie pe langa cel prevazut de art.5 din Decretul nr.

167/1958 - respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci ca descoperirea acestora,de la care curge prescriptia, trebuie sa aiba loc cel mai tarziu intr-un an de la predarea

lucrului.

In sfarsit, precizam ca, daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe cale

de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele nu pot fi invocate pe cale de exceptie in

cadrul actiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vanzator pentru plata

 pretului; principiul quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este

aplicabil, datorita caracterului imperativ al normelor care reglementeaza prescriptia

extinctiva.

Modificari conventionale ale garantiei pentru vicii.Dispozitiile de drept comun analizate privind existenta, conditiile, efectele si

intinderea obligatiei de garantie pentru vicii au caracter supletiv, partile fiind libere sa

Page 25: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 25/29

limiteze sau chiar sa inlature ori, dimpotriva, sa agraveze prin conventia lor aceasta

obligatie a vanzatorului printr-o clauza expresa.

In ceea ce priveste clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii, ea este

valabila si deci produce efecte numai daca vanzatorul a fost de buna-credinta (nu a cunoscut

viciile - art.1354 C.civ.). Dovada cunoasterii viciilor de catre vanzator trebuie sa fie facuta

de cumparator, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii, de exemplu, in cazul

vanzatorului profesionist). In caz de rea-credinta a vanzatorului, rezultand din tainuirea

viciilor la incheierea contractului, clauza de exonerare - totala sau partiala - nu ar putea fiinvocata fata de cumparatorul de buna-credinta, care nu cunostea aceste vicii.

Cu respectarea acestei conditii (necunoasterea viciilor), clauzele de inlaturare sau de

limitare a garantiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totala a garantiei,

 posibilitatea intentarii numai a actiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb

sau a reparatiilor necesare etc.). Mentionam ca limitarea garantiei poate fi stipulata si sub

forma scurtarii termenului de un an, respectiv, de trei ani in care viciile ascunse pot fi

descoperite (de exemplu, vicii descoperite intr-o luna de la data vanzarii autoturismului

folosit). In acest sens, DecretuI nr. 167/1958 precizeaza ca prin dispozitiile cu privire la

data inceperii curgerii prescriptiei, nu se aduce o atingere termenelor de garantie, legale sauconventionale (art. 11 alin.3). In schimb, termenul de prescriptie insusi (de 6 luni sau de 3

ani), nu poate fi modificat prin conventia partilor, o asemenea clauza fiind nula (art.1

alin.3).

Clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari (raspundere si pentru

vicii aparente, pentru vicii aparute ulterior vanzarii, pentru buna functionare a motorului o

 perioada determinata etc.). Precizam insa, ca stipularea unei clauze de agravare pentru orice

vicii, inclusiv cele aparente, sau de buna functionare in cadrul unui termen mai scurt decat

cel prevazut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dupa sine - la expirare -

incetarea garantiei pentru viciile ascunse, daca termenul legal stabilit pentru descoperirea

acestora nu a expirat inca. Clauza de agravare nu poate fi transformata, prin interpretare, in

contrariul ei. Pentru ca, o data cu raspunderea pentru orice vicii sau de buna functionare in

cadrul unui termen de garantie mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, sa inceteze si

raspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie sa fie stipulate o clauza expresa in

acest sens, care va fi, deodata, de agravare a garantiei (si pentru vicii aparente sau calitati

convenite) si de limitare a ei in timp (la o perioada mai scurta pentru descoperirea viciilor 

ascunse).

Pretul sa fie stabilit in bani

Stabilirea pretului sub forma unei sume de bani este de esenta vanzarii. Daca

instrainarea unui lucru se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru stingerea

unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii, contractul nu mai poate fi calificat

vanzare-cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau alt contract, eventual contract nenumit.

Astfel, nu poate fi calificat vanzare-cumparare contractul prin care proprietatea unui lucru

se transmite in schimbul intretinerii pe viata. Obligatia de intretinere a dobanditorului este o

obligate de a face, care nu echivaleaza cu un pret. Tot astfel, daca drept contraechivalent s-a

stipulat o prestatie periodica in bani, dar care se plateste pana la moartea creditorului,

contractul nu mai este vanzare, ci renta viagera.

Page 26: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 26/29

Pretul sa fie determinat sau determinabil

Pretul este determinabil si atunci cand stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert

(art. 1304 C.civ.) ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana desemnata de

  parti. Tertul ales in aceste conditii nu este un arbitru (desi art. 1304 vorbeste de

"'arbitrariu") fiindca nu este chemat sa solutioneze un litigiu, o neintelegere, dar nu are nici

calitatea de expert (in sens procedural), fiindca avizul expertului este la aprecierea instantei,

ori pretul stabilit de tert - si care face parte din contract de la incheierea lui - este obligatoriuatat pentru parti, cat si pentru instanta. El este, in realitate, mandatarul comun al partilor 

( dubla reprezentare), imputernicit sa stabileasca pretul, mandat care - prin derogare de la

dreptul comun in materie - nu poate fi revocat decat prin acordul comun al partilor.

In cazurile in care exista preturi legale obligatorii, partile trebuie sa se conformeze

(de exemplu, in cazul vanzarii de locuinte construite din fondurile statului), respectiv se

subintelege ca partile au avut in vedere pretul legal (deci este determinat), chiar daca

contractul nu contine precizari in aceasta privinta, caci numai conventiile legal facute au

 putere obligatorie intre parti (art.969 C.civ.). Daca partile au stabilit un alt pret, acesta se

inlocuieste de drept cu cel legal, iar daca contractul a fost executat cu plata unui alt pret,diferenta urmeaza sa fie platita (vanzatorul avand o actiune contractuala in acest scop),

respectiv restituita in temeiul art.992 C.civ. (plata nedatorata).

Pentru ca pretul sa existe, el trebuie sa fie sincer si serios.

1. Prin pret sincer se infelege un pret real, pe care partile sa-l fi stabilit nu in mod

fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate. Pretul este fictiv, cand din intentia

 partilor (exprimata in actul secret) rezulta ca nu este datorat.

In cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vanzare-cumparare

caci ii lipseste pretul (sine pretio nulla est venditio), dar daca partile au urmarit in realitate

instrainarea bunului - deci numai pretul, nu si contractul in intregime este fictiv - el poate fi

recunoscut valabil ca o donatie deghizata (deghizare totala), daca "vanzatorul" a avut

intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite toate conditiile cerute pentru

validitatea donatiei.

Daca simulatia consta numai in deghizarea partiala a pretului, dar fara ca pretul sa

devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare-cumparare, devenind aplicable regulile

simulatiei si cele fiscale (deghizare partiala se face, de regula, pentru fraudarea fiscului).

2. Pretul trebuie sa fie serios (art. 1303 C.civ.), adica sa nu fie derizoriu (infim), atatde disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut (de exemplu, teren instrainat cu 500

lei) incat sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o

cauza suficienta a obligatei asumate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate.

Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lasata la aprecierea instantei .

Si in cazul pretului derizoriu contractul este nul ca vanzare-cumparare, dar poate subzista ca

donatie (nu deghizata, ci directa, fiindca nu exista act secret), daca s-a incheiat cu intentia

de a face o liberalitate si cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute pentru

donatii.

3. Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vanzare-cumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior (sau superior)

valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul sub (sau peste)

Page 27: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 27/29

valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului

vandut, dar si la subiectivismul partilor, de exemplu, datorita raporturilor de rudenie.

Daca partea lezata este un major, indiferent de marimea leziunii de care a suferit, nu

are deschisa calea actiunii in resciziune (art.1165 C.civ.). In mod cu totul exceptional, daca

un contractant profita de nestiinta, ignoranta, starea de constrangere in care se afla celalalt,

spre a obtine avantaje disproportionate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu

anulabil pentru leziune), intrucat s-a intemeiat pe o cauza ilicita (art. 968 C.civ.), leziunea

fiind doar un indiciu al imprejurarii ca s-a profitat de starea de contrangere in care se aflacealalta parte. Consideram ca in conditiile economiei de piata este preferabila aplicarea

art.968 C.civ. (in conditiile aratate), decat calificarea nejustificata a unui pret lezionar drept

derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea actiunii in resciziune intre majori).

Obligatiile partilor

1. Locul si data platii. Daca nu s-a prevazut altfel in contract (art.1361 C.civ.),

cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face

  predarea lucrului vandut (art. 1362 C.civ.) . Acest text este derogatoriu de la regulile

generale sub doua aspecte:

- conform regulilor generale in materie de obligatii plata se face, in lipsa de stipulatie

contrara, la domiciliul debitorului (art. 1104 C.civ.), iar in materie de vanzare la locul unde

se face predarea lucrului vandut (fie locul unde se afla in momentul vanzarii, fie domiciliul

vanzatorului) . Deci obligatia de plata a pretului este portabila. Daca insa partile au derogat

de la regula executarii concomitente a celor doua obligatii (de exemplu, au prevazut ca plata

 pretului sa aiba loc ulterior predarii), art. 1362 "nu-si mai are ratiune si isi reia aplicatiunea

art. 1104 Codul civil, astfel ca plata trebuie sa fie facuta la domiciliul debitorului"

(cumparatorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex;

- in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de

vanzare numai in momentul predarii lucrului vandut, astfel incat - in lipsa de stipulatie

expresa contrara - termenul prevazut pentru redarea lucrului profita si cumparatorului. In

schimb, termenul prevazut numai pentru plata pretului nu afecteaza obligatia vanzatoruluide a preda lucrul vandut, potrivit regulilor generale.

Daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului - vanzare pe credit - la

scadenta cumparatorul trebuie sa plateasca datoria in intregime (principiul indivizibilitatii

 platii - art.1101 C.civ.), afara numai daca intelegerea dintre parti a fost ca pretul sa fie platit

la diferite termene in mod fractional, prin prestatii succesive (vanzare pe credit cu termene

esalonate de plata a ratelor de pret).

Cand cumparatorul are motive de a se teme de vreo evictiune, el are dreptul, conform

art. 1364 C.civ., sa suspende plata pretului pana ce vanzatorul va face sa inceteze tulburarea

sau ii va da o cautiune, afara de cazul in care s-ar fi stipulat ca pretul se va plati si in astfelde imprejurari.

Page 28: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 28/29

2. Dobanda pretului. Potrivit art. 1363 C.civ., cumparatorul este obligat sa plateasca

dobanda pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri: daca exista conventie

in acest sens; daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (civile sau naturale); in

toate celelalte cazuri numai daca si din momentul in care cumparatorul a fost pus in

intarziere printr-o notificare (iar nu neaparat prin chemare in judecata, cum prevede art.

1088 C.civ. ca regula generala pentru obligatii banesti).

3. Sanctiunea neplatii pretului. In caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiei

de plata a pretului de catre cumparator, vanzatorul poate alege intre mai multe posibilitati.Astfel, vanzatorul poate cere obligarea cumparatorului la executarea in natura a

obligatiei, care este totdeauna posibila (daca debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect

o suma de bani. Actiunea in plata pretului - avand un asemenea obiect - are caracter 

 personal si se prescrie in termenul general de 3 ani.

Vanzatorul nu este insa obligat sa ceara executarea silita. El poate, renuntand la

aceasta posibilitate, fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vandut nu a fost

 predat cumparatorului), fie - daca a predat sau este gata sa predea lucrul vandut si nu

intelege sa invoce exceptia - sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului

(inclusiv a dobanzilor), ambele aceste sauctiuni fiind indivizibile (de exemplu, in caz detransmitere a obligatiei de plata a pretului asupra mostenitorilor cumparatorului sau a

creantei asupra mostenitorilor vanzatorului).

Vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare (confundata cu dreptul de retentie

daca cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei), refuzand sa predea lucrul

vandut, daca cumparatorul nu plateste pretul si nu beneficiaza de un termen suspensiv (art.

1322 C.civ.). Daca vanzatorul a acordat un termen pentru plata pretului, se considera ca a

renuntat la acest drept si nu va putea refuza predarea decat daca cumparatorul a decazut din

 beneficiul termenului (art. 1025 C.civ.), intrucat, intre timp, a cazut in faliment sau a

devenit insolvabil, cazuri in care vanzatorul va fi obligat la predarea lucrului vandut numai

daca cumparatorul va da cautiune ca va plati la termen (art. 1323 C.civ.).

Rezolutiunea contractului poate fi ceruta de vanzator (art. 1365 C.civ.) potrivit

regulilor generale (art. 1020-1021 si 1101 C.civ.), cu urmatoarele trei precizari:

- In materia vanzarii de imobile instanta nu poate acorda un termen de gratie daca

vanzatorul este in pericol de a pierde lucrul si pretul. Daca un asemenea pericol nu exista,

instanta poate acorda un singur termen de gratie la expirarea caruia, daca cumparatorul nu

 plateste, se produce rezolutiunea de drept a contractului (art. 1366 C.civ.), fara punerea in

intarziere;

- Daca printr-un pact comisoriu expres s-a prevazut rezolutiunea de drept a

contractului pentru neplata pretului (care opereaza numai in favoarea vanzatorului), ea se va  produce fara interventia justitiei (care, in caz de litigiu, constata doar indeplinirea

conditiilor), insa numai dupa punerea in intarziere a cumparatorului (art.1367 C.civ.), afara

numai daca, printr-o clauza expresa, partile ar fi renuntat si la necesitatea punerii in

intarziere (pact comisoriu de ultim grad);

- Potrivit legii, "actiunea vanzatorului pentru rezolutiunea vanzarii este reala (art.

1368 C.civ.), ceea ce inseamna ca urmareste - in ultima instanta - nu persoana

cumparatorului, ci chiar bunul vandut, intrucat rezolutiunea se produce cu efect retroactiv si

deci se rasfrange si asupra tertilor dobanditori de drepturi asupra lucrului vandut. La acest

 principiu, legea aduce trei restrictii (art. 1368-1369 C.civ.):a) rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice (cum ar fi in caz de

expropriere sau rechizitie);

Page 29: Contractul de Vanzare Si Cumparare

8/4/2019 Contractul de Vanzare Si Cumparare

http://slidepdf.com/reader/full/contractul-de-vanzare-si-cumparare 29/29

 b) fata de tertul adjudecatar in vanzari silite si:

c) dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului nu este opozabil tertilor 

dobanditori de drepturi reale asupra lucrului vandut (care au indeplinit actele necesare

 pentru ca dreptul lor sa fie opozabil tertilor) decat daca vanzatorul a indeplinit cerintele

legii pentru conservarea privilegiului sau de vanzator si anume: daca lucrul vandut este un

imobil, prin inscrierea privilegiului in cartea funciara inainte de a se fi inscris titlul tertului

dobanditor (art. 1369 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996); iar daca lucrul vandut

este un bun mobil, prin intentarea actiunii in rezolutiune in termen de 8 zile de la predare(art. 1730 pet.5 C.civ.), prevazut pentru exercitiul actiunii derivand din privilegiu.

Luarea in primire a lucrului vandut

Reguli aplicabile. Corelativ cu obligatia de predare a vanzatorului cumparatorul este

obligat sa ia in primire lucrul vandut la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat

sa-l predea, suportand si cheltuielile ridicarii de la locul predarii.

In caz de neexecutare, dupa punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate

cere instantei obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului, la nevoie subsanctiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instantei sa-l depuna in alt loc,

daca are nevoie de locul unde se gaseste (art.1121 C.civ.), cheltuielile (de transport, de

depozitare etc.) fiind in sarcina cumparatorului.

Vanzatorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezolutiunea contractului cu daune-

interese, potrivit regulilor generale (art. 1010-1021 C.civ.). Daca partile nu au stipulat un

 pact comisoriu expres care sa aiba ca efect rezolutiunea de drept a contractului, ea se

 produce pe cale judecatoreasca.

Suportarea cheltuielilor vanzarii

Intre parti si in raporturile cu tertii. In afara de cele doua obligatii analizate, conform

art. 1305 C.civ., cumparatorul mai este obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa plateasca,

ca accesoriu al pretului, cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de

timbru si de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliara etc.). Daca

cumparatorul pretinde ca, desi in actul ce constata conditiile vanzarii nu s-a stipulat nimic

in aceasta privinta, totusi intelegerea a fost ca vanzatorul sa plateasca parte din cheltuieli, elva trebui sa faca dovada acelei intelegeri netrecute in actul de vanzare. Cheltuielile vanzarii

nu pot fi puse in sarcina vanzatorului pe baza de simple prezumatii.

Subliniem ca regulile aratate cu privire la suportarea cheltuielilor vanzarii vizeaza

numai raporturile dintre parti (vanzator-cumparator si succesorii lor in drepturi). In raport

cu tertii, dispozitiile art. 1035 C.civ. nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile partilor sau a

uneia dintre ele cu terte persoane sunt guvernate de reglementarile in cauza, potrivit

dreptului comun, iar nu de reglementarile care guverneaza materia vanzarii-cumpararii. De

exemplu, daca avocatul care a redactat contractul si a efectuat alte acte este mandatarul

ambelor parti, ele vor raspunde solidar pentru plata onorariului (art. 1551 C.civ.).