Contractul de Vanzare - RRP (2 Cursuri)

7/22/2019 Contractul de Vanzare - RRP (2 Cursuri)

1/401

INTRODUCERE

Materia contractelor speciale, ca parte integrant a dreptului civil, are ca obiect de reglementareinstrumentele juridice prin intermediul crora se realizeaz, de regul, circulaia bunurilor (de exemplu,vnzarea, schimbul, mprumutul), folosina i conservarea lor (de exemplu, locaiunea, comodatul,depozitul) ori crearea de valori (de exemplu, antrepriza). Astfel fiind, regimul juridic al contractelor civile

reprezint o parte important - att din punct de vedere teoretic, ct i practic - a dreptului privat, n

general, i a dreptului civil, n special.Pentru nelegerea i aplicarea corect a acestor reglementri este ns necesar s facem unele

precizri privitoare la corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoria general aobligaiilor civile.

Potrivit art. 1.166 C.civ., contractulprincipalul izvor al obligaiilor - este acordul de voine dintredou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic, iar art. 1.167alin. 1 C.civ. dispune c toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol.

La materia Drept civil. Teoria general a obligaiilor a fost studiat contractul, n general, fiindabordate, pe rnd, chestiuni referitoare la clasificare, ncheiere, interpretare, efecte, cesiune, ncetare.

La materiaDrept civil. Contracte vor fi studiate anumite contracte speciale numite, reglementate nCodul civil. Aceste contractereglementate de art. 1.650 - 2.278 C.civ. - sunt guvernate de reguli nmaremsur derogatorii de la cele generale. n acest sens, art. 1.167 alin. 2 C.civ. prevede c regulileparticulare privitoare la anumite contracte sunt prevzute n prezentul cod sau n legi speciale.

Aadar, n ceea ce privete corelaia dintre regimul juridic special al contractelor civile i teoriageneral a obligaiilor civile precizm c prioritate au regulile speciale prevzute - n Codul civil ori nacte normative speciale - pentru contractul n cauz. De exemplu, n materia contractului de vnzareclauzele ndoielnice se interpreteaz n favoarea cumprtorului (art. 1.671 C.civ.), n timp ce n materiacontractelor, n general, se interpreteaz n favoarea celui care se oblig (art. 1.269 alin.1 C.civ.).

n msura n care anumite probleme de drept nu ar fi reglementate prin norme speciale (sau prin

convenia dintre pri) se aplic, n completarea acestor norme, regulile din partea general a dreptuluiobligaional (teoria general a contractelor i obligaiilor), care cuprinde reguli aplicabile tuturorcontractelor sau contractelor de o anumit categorie (contracte sinalagmatice sau unilaterale, cu titlu onerossau cu titlu gratuit etc.); ori de cte ori nu exist norme speciale pentru un anumit contract numit se voraplica normele generale, iar nu normele prevzute pentru un alt contract special, fie i asemntor. Deexemplu, chestiunile privitoare la dol, ca viciu de consimmnt, nu sunt reglementate n materiacontractului de vnzare, ceea ce nseamn c se vor aplica regulile generale din materia contractelor (art.1.214-1.215 C.civ.). Tot astfel, n cazul contractului de locaiune nu exist o reglementare special privindpactele comisorii i de aceea se vor aplica regulile generale.

n privina contractelor nenumite, care se pot ncheia de pri n limitele impuse de lege, de ordinea

public i de bunele moravuri, se vor aplica regulile generale privitoare la contract, ca izvor de obligaii, iardac aceste regulinu sunt ndestultoare, se vor aplica regulile speciale privitoare la contractul cu care seaseamn cel mai mult.


2/402

CONTRACTUL DE VNZARESeciunea I

Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzare

1. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare

1.Noiunea. Potrivit art. 1.650 C.civ., (1)Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau,dup caz, se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe carecumprtorul se oblig s l plteasc. (2) Poate fi, de asemenea, transmis prin vnzare un dezmembrmntal dreptului de proprietate sau orice alt drept.

Lund n considerare aceste prevederi, cteva observaiisunt necesare:a)de regul, vnztorul nu are(nu trebuie s-i execute)obligaia transmiterii dreptului deproprietate ce

poart asupra bunului pentru c transferul proprietii se produce n mod automat n momentul ncheieriivalabile a contractului. n acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede: Cu excepia cazurilor prevzute de lege oridac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului dinmomentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc.Bunoar, n cazul unui bun mobil individual determinat vnztorul transmitecumprtorului proprietateadin chiar momentul realizrii acordului de voin.

b)exist cazuri n care vnztorul se obligs transmitcumprtorului proprietatea unui bun. Deexemplu, n cazul bunurilor de gen, vnztorul trebuie s individualizeze aceste bunuri. Tot astfel, n cazulunui bun viitor (de pild, un apartament ntr-un bloc nou, ce urmeaz a se construi), cumprtorul nu poatedobndi proprietatea dect dup ce vnztorul a realizat bunul respectiv, n stare de a fi predat.

c)cumprtorul are drept obligaie principal aceea de a plti preul. Fr pre nu exist vnzare. Dupcum vom vedea, stabilirea preului n bani este de esena vnzrii.

d)de regul, prin contractul de vnzare se transmite de la vnztor la cumprtor dreptul de proprietate

asupra unui bun. ns, va fi calificat drept vnzare i contractul prin care, n schimbul unui pre, setransmite un alt drept dect dreptul de proprietate, fiindc transmiterea proprietii nu este de esena, cinumai de naturacontractului de vnzare.

e)poate fi transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate. Acestea pot fi:i) dreptul de superficie

1. Astfel, potrivit art. 695 alin. 4 C.civ., titularul dreptului de superficie poate

dispune n mod liber de dreptul su, ns ct timp construcia exist, dreptul de folosin asupra terenului sepoate nstrina ori ipoteca numai odat cu dreptul de proprietate asupra construciei.

ii) dreptul de uzufruct2. Potrivit art. 714 alin. 1 C.civ., n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul

poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de cartefunciar fiind aplicabile.3

1Cu privire la problematica dreptului de superficie, a se vedea C.Alunaru, Noi aspecte teoretice i practice aledreptului de superficie, n Dreptul nr. 5-6, 1993, p.65-73; C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.Hamangiu, Bucureti, 2013, p.256-265; V. Stoica,Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, Bucureti,2013, p. 259-267.

2Pentru amnunte a se vedea C. Brsan, op.cit., p.265-285; V. Stoica, op.cit., p. 229-244.3Potrivit art. 70 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Codului civil, Dispoziiile art. 714 din Codul

civil se aplic indiferent de data constituirii uzufructului. n cazul uzufructului constituit prin convenie ncheiatanterior intrrii n vigoare a Codului civil, acesta este i rmne incesibil, mai puin n cazul n care prile convinaltfel.


3/403

iii) n ceea ce privete servitutea, aceasta nu poate fi nstrinat separat, ci numai odat cu fonduldominant cruia i profit.

f)pot fi transmise prin vnzare i alte drepturi:i) dreptul special de folosin asupra terenurilor situate n intravilan conferit de art. II din Titlul II al

O.U.G. nr. 184/20024.

ii) dreptul de ipotec5.iii)un drept de crean6.

iv) un drept din domeniul proprietii intelectuale7.v) drepturi asupra unei universaliti care cuprinde nu numai drepturi, ci i datorii (vnzarea unei

moteniri)8.Nu pot fi nstrinate prin vnzare drepturile nepatrimoniale9 i cele patrimoniale care au un caracter

strict personal (dreptul real de uz, dreptul de abitaie10 etc.) sau care sunt prevzute de lege ori suntcontractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu, dreptul de ntreinereindiferent c i are izvorul n lege sau n contractul de ntreinere - , dreptul de pensie etc.).

4 Publicat n M.Of. nr.929/18.12.2002 i aprobat, cu modificri prin Legea nr.48/2004 (publicat n M.Of.

nr.262/25.03.2004). Potrivit art. II alin.1 din Titlul II al OUG nr.184/2002, Cetenii strini i apatrizii care aucalitatea de persoane ndreptite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea n natur a unor terenuri, situate nintravilanul localitilor, pot opta pentru dobndirea unui drept de folosin special care confer titularului drepturilei obligaiile conferite de lege proprietarului, cu excepia dreptului de dispoziie. Acest drept special de folosinpoate fi nstrinat prin vnzare. A se vedea, pentru detalii, C. Rou, Discuii n legtur cu dreptul de folosinspecial prevzut de Ordonana de urgen a Guvernului nr.184/2002, n Dreptul nr.6/2003, p.130-138.

5Potrivit art. 2.358 C.civ. (1) Dreptul de ipotec sau rangul acesteia poate fi cedatseparat de creana pe care ogaranteaz numai atunci cnd suma pentru care este constituit ipoteca este determinat n actul constitutiv. (2) ncazul prevzut la alin. (1), cesiunea se face prin act ncheiat n form scris ntre creditorul ipotecar cedent icreditorul cesionar, cu ntiinarea debitorului. (3) Dispoziiile n materie de carte funciar sau, dup caz, cele careprivesc opozabilitatea fa de teri a ipotecii mobiliare rmn aplicabile.. De asemenea, art. 2.427 alin. 1 C.civ.prevede: Creditorul ipotecar poate ceda unui creditor chirografar ipoteca creanei sale ipotecare. Evident, avem nvedere cedarea dreptului de ipotec n schimbul unei sume de bani pentru c altfel nu putem vorbi de vnzare.

6 Potrivit art. 1.566 alin. (1) C.civ. Cesiunea de crean este convenia prin care creditorul cedent transmitecesionarului o crean mpotriva unui ter., iar art. 1.567 alin. (3) dispune c Dac cesiunea este cu titlu oneros,dispoziiile prezentului capitol se completeaz n mod corespunztor cu cele din materia contractului de vnzare-cumprare sau, dup caz, cu cele care reglementeaz orice alt operaiune juridic n cadrul creia prile au convenits se execute prestaia constnd n transmiterea unei creane.

7 Regulile speciale privind cesiunea drepturilor patrimoniale de autor i regulile speciale privind transmitereadrepturilor din domeniul proprietii industriale (dreptul la brevet, dreptul la acordarea brevetului, drepturile cedecurg din brevet, din certificatul de nregistrare a unui desen sau model, drepturile asupra mrcii etc.) se analizeazla materia Dreptului proprietii intelectuale.

8Prin vnzarea unei moteniri se nelege transmiterea, n schimbul unei sume de bani, a dreptului de a culege omotenire deschis sau o cot din aceasta. A se vedea art. 1.747-1753 C.civ.

9De exemplu, nu pot fi vndute dreptul la via, la sntate, la nume, la domiciliu. Tot astfel, nu pot fi nstrinateprin vnzare drepturile nepatrimoniale (morale) de autor. Astfel,potrivit art. 11 dinLegea nr. 8/1996 privind dreptulde autor i drepturile conexe, (1) Drepturile morale nu pot face obiectul vreunei renunri sau nstrinri. (2)Dup moartea autorului, exerciiuldrepturilor prevzute la art. 10 lit. a), b) i d) [respectiv, dreptul de a decidedac, n ce mod i cnd va fi adus opera la cunotin public; dreptul de a pretinde recunoaterea calitii de autoral operei; dreptul de a pretinde respectarea integritii operei i de a se opune oricrei modificri, precum i oricreiatingeri aduse operei, dac prejudiciaz onoarea sau reputaia sa] se transmite prin motenire, potrivit legislaieicivile, pe durat nelimitat. Dac nu exist motenitori, exerciiul acestor drepturi revine organismului de gestiunecolectiv care a administrat drepturile autorului sau, dup caz, organismului cu cel mai mare numr de membri, dindomeniul respectiv de creaie.

10Potrivit art. 752 C.civ. Dreptul de uz ori de abitaie nu poate fi cedat Precizm c avem n vedere situaia ncare titularul dreptului de uz ori de abitaie nu poate vinde dreptul su, care s -a nscut n modurile prevzute de lege.Este evident c dreptul de uzufruct, uz sau abitaiese poate constituiprin transmiterea, inclusiv cu titlu oneros, ctreo alt persoan a prerogativelor specifice dreptului, constituentul pstrndu-i nuda proprietate.


4/404

2. Caractere j ur idice. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, n principiucomutativ, n principiu consensual i translativ de drepturi.

2.1Vnzarea este un contract esenialmentesinalagmatic (bilateral), deoarece prin ncheierea sa d naterela obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante. Vnztorul are, n principal, obligaiile dea transmite proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut, de a preda bunul i de a -l garanta pecumprtor contra eviciunii i viciilor bunului, iar cumprtorul are, n principal, obligaiile de a preluabunul vndut, de a plti preul vnzrii i, de regul, de a suporta cheltuielile pentru ncheierea contractului

de vnzare.2.2. Vnzarea este un contract esenialmente cu titlu oneros. Ambele pri urmresc anumite interese

patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig.Vnztorulurmretes primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunulcumprat n schimbul preului.Dac n schimbul dreptului primit, dobnditorul nu se oblig s plteascpreul, contractul nu va mai fi de vnzare, ci eventual de donaie.

2.3. Vnzarea este, n principiu, un contract comutativ, deoarece, la momentul ncheierii sale, existenadrepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil.Numai n mod excepional contractul poate cpta caracter aleatoriu. De exemplu, n cazul vnzrii dedrepturi litigioase, al vnzrii unei recolte viitoare sau n ipoteza n care dobnditorul a cumprat pe risculsu11.

2.4. Vnzarea este, n principiu, un contract consensual, formndu-se prin simplul acord de voin alprilor (solo consensu), fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea bunului i a preului nmomentul ncheierii contractului.Vnzarea nu poate fi niciodatun contract real, dar n anumite situaiipoate fi un contract solemn.

Astfel, prin excepie de la principiul consensualismului, consacrat de art. 1.178 C.civ. 12, n cazurilespecial prevzute de lege, vnzarea devine un contract solemn. Cele mai reprezentative exemple sunturmtoarele:

a) vnzarea prin care se transfer drepturi reale imobiliare trebuie s fie ncheiat n form autentic

cerut ad validitatem (art. 1.244 C.civ.);b) vnzarea unei moteniri se ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute a

contractului (art. 1747 alin. 2 C.civ.);

c) cumprarea unor bunuri pltite din fonduri publice se realizeaz potrivit procedurilor prevzute deO.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor de concesiune delucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii;

d) vnzarea bunurilor supuse executrii silite, mobiliare i imobiliare, se efectueaz prin intermediulexecutorului judectoresc, potrivit regulilor speciale consacrate de Codul de procedur civil (art. 757 iurm.; art. 828 i urm.).

O precizare se impune n legtur cu forma contractului de vnzareavnd ca obiect un autovehicul

(folosit).

Potrivit legislaiei n vigoare pn n 1992, radierea din circulaie de pe numele vnztorului inscrierea pe numele dobnditorului la organele de poliie i organele financiare se putea face numai nbaza contractului ncheiat n form autentic. n practica judiciar s-a decis c aceast cerin prevzut peplan administrativ-financiar nu influeneaz caracterul consensual al contractului; vnzarea de autovehiculese ncheia valabil prin actul sub semntur privat.

11Avem n vedere situaia n care cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii i a cumprat totui pe riscul su.

12


5/405

n prezent, radierea i nmatricularea n circulaie a autovehiculelor de ctre organele de poliie ifinanciare se face (n condiiile prevzute de HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului iInstruciunile ministrului de interne, finanelor i transporturilor nr.290/2802/1189 de aplicare a HGnr.610/1992) pe baza contractului de tip de vnzarencheiat la organele de poliie,renunndu-se la formaautentificat de notar. Formalitile prevzute de noua reglementare nu afecteaz validitatea contractului devnzarencheiat ntre pri printr-un nscris sub semntur privat, acele formaliti fiind prevzute de legenumai pentru nmatricularea autovehiculului n circulaie. Caracterul consensual al contractului de vnzare -

cumprare de autovehicule se subliniaz i n practicainstanei supreme13.n legtur cu forma contractului de vnzaremai precizm c, dac necesitatea unei anumite forme (de

exemplu, act notarial) rezult numai din nelegerea prilor, el nu se transform n contract solemn. Oasemenea nelegere are numai semnificaia amnrii ncheierii contractului de vnzarei deci reprezint unantecontract.

ntruct radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea lui pe numelecumprtorului la organele de poliie i la organele financiare nu se poate face dect pe baza actuluincheiat n condiiile legii, dac, dup valabila ncheiere a contractului (n forma nscrisului sub semnturprivat), una dintre pri (oricare) refuz s se prezinte la organul competent, cealalt parte este ndreptits intenteze o aciune n constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului n patrimoniulcumprtorului (reclamant sau prt), urmnd ca radierea-nmatricularea s se fac pe baza hotrriijudectoreti.

n sfrit, precizm c - vnzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil ncheiat prinactul sub semntur privat -preul real al vnzrii (datorat de cumprtor) este cel prevzut n chitana subsemntur privat, iar nu cel inferior prevzut n actul ncheiat ulterior, dac acest din urm pre estesimulat

14. Tot astfel, dispoziiile referitoare la condiiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiiide capacitate) trebuie s fie raportate la momentul realizrii acordului de voin (cnd se transmite idreptul de proprietate potrivit art. 1.674 C.civ.)

15.

Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesar

prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovad scris16

.

13 ncheierea contractului nu este condiionat nici de plata preului n totalitate. CSJ, completul de 7 jud.,dec.nr.42/1992, n Dreptulnr.10/1992, p. 88-89 i s.com., dec.nr.92/1992, n Dreptul nr.5-6/1993, p. 127-128 i n

Deciziile CSJ1990-1992, p.500-503.14A se vedea TS, s.civ., dec.nr.301/1978 mai sus citat.15Vz. I.Mihu,Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe semestrul II al anului 1978, n RRD

nr.9, 1978, p.38 i dec. TS, s.civ., nr.1810/1978, comentat de autor, ibidem.16Potrivit art. 309 C. proc.civ.: (1)Proba cu martori este admisibil n toate cazurile n care legea nu dispune

altfel. (2)Niciun actjuridic nu poate fi dovedit cu martori, dac valoarea obiectului su este mai mare de 250 lei. Cutoate acestea, se poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a oricrui act juridic, indiferent de valoarealui, dac a fost fcut de acesta n exerciiul activitii sale profesionale, n afar de cazul n care legea special cere

prob scris. (3)n cazul n care legea cere forma scris pentru validitatea unui act juridic, acesta nu poate fi doveditcu martori. (4)De asemenea, este inadmisibilproba cu martori dac pentru dovedirea unui act juridic legea cereforma scris, n afar de cazurile n care:

1.partea s-a aflat n imposibilitate material sau moral de a-i ntocmi un nscris pentru dovedirea actuluijuridic;

2.exist un nceput de dovad scris, potrivit prevederilorart. 310;3.partea a pierdut nscrisul doveditor din pricina unui caz fortuit sau de for major;4.prile convin, fie i tacit, s foloseasc aceast prob, ns numai privitor la drepturile de care ele pot s

dispun;5.actul juridic este atacat pentru fraud, eroare, dol, violen ori este lovit de nulitate absolut pentru cauz

ilicit sau imoral, dup caz;6.se cere lmurirea clauzelor actului juridic.


6/406

Considerm c soluiile adoptate n practica judiciar i doctrin referitoare la caracterul consensual alcontractului de vnzare-cumprare de autovehicule urmeaz a fi aplicate i dup adoptarea OG nr.78/2000privind omologarea, eliberarea crii de identitate i certificarea autenticitii vehiculelor rutiere nvederea comercializrii, nmatriculrii sau nregistrrii acestora n Romnia17. Potrivit acestui actnormativ, Cartea de identitate a vehiculului conine date despre vehicul i proprietarii pe numele croraacesta a fost nmatriculat succesiv. [...] Datele despre proprietari se nscriu de ctre autoritatea competentcare efectueaz nmatricularea, potrivit legii. Autoritatea competent care efectueaz nmatricularea nscrie

proprietarul vehiculului la rubrica "deintori" din cartea de identitate a vehiculului. La nstrinareavehiculului ultimul proprietar al acestuia are obligaia de a transmite dobnditorului cartea de identitate avehiculului (art. 10).

Dup cum rezult din textul citat, menionarea cumprtorului n cartea de identitate are ca efect numaiatestarea dobndirii dreptului de proprietate prin acordul de voin dintre pri. Iar dac, dup realizareaacordului de voin prin act sub semntur privat, una dintre pri refuz s se prezinte la organul depoliie competent n vederea ncheierii contractului n forma prevzut de HG nr.610/1992, cealalt parteeste ndreptit s intenteze o aciune n constatarea existenei dreptului de proprietate asupraautoturismului n patrimoniul cumprtorului. O astfel de aciune se ntemeiaz pe dispoziiile art.35 C.proc.civ.

18, urmnd ca meniunea privind noul deintor al autovehiculului n cartea de identitate s fienscris de organul de poliie pe baza hotrrii judectoreti definitive.

2.5. Vnzareaeste un contract translativ de drepturi din momentul ncheierii lui. Aceasta nseamn c,prin efectul realizrii acordului de voin (solo consensu)i independent de predarea lucrului vndut i deplata preului, se produce, de regul,nu numai ncheierea valabil a contractului, dar opereaz i transferuldreptului de la vnztor la cumprtor. n acest sens, art. 1.674 C.civ. prevede c [] proprietatea sestrmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului , chiar dac bunul nu a fost predatori preul nu a fost pltit nc.

Exist ns mai multe situaii n care dreptul nu se transmite n momentul ncheierii valabile acontractului. De acestea ne vom ocupa atunci cnd vom examina obligaia vnztorului de a transmite

proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut.2.Condiiile de validitate ale contractului de vnzare

3. Precizri prealabile. Pentru a fi valabil ncheiat, contractul de vnzare trebuie s ntruneasc maimulte condiii eseniale care, conform regulilor generale n materie de contracte (art. 1.179 C.civ.) sunt:capacitatea de a contracta, consimmntul prilor, un obiect determinat i licit, o cauz licit i moral i,n contractele solemne, forma.

Ne vom ocupa de aceste elemente numai n msura n care prezint trsturi specifice n materiacontractelor de vnzare.

A. Capacitatea de a contracta

(5)Proba cu martori nu se admite niciodat mpotriva sau peste ceea ce cuprinde un nscris i nici despre ceea ce s-arpretinde c s-ar fi zis nainte, n timpul sau n urma ntocmirii lui, chiar dac legea nu cere forma scris pentrudovedirea actului juridic respectiv, cu excepia cazurilor prevzute la alin. (4).

17Publicat n M. Of. nr. 412/30 august 2000 i modificat de mai multe ori.18Potrivit art. 35 C. proc.civ., Cel care are interespoate s cear constatarea existenei sau inexistenei unui

drept. Cererea nu poate fi primit dac partea poate cere realizarea dreptului pe orice alt cale prevzut de lege.


7/407

4. Reguli generale. Conform art.1.652 C.civ., Pot cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzisprin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepie. De aceea, cazurile de incapacitate suntexpres i limitativ prevzute de lege19i sunt de strict interpretare.

Ct privete capacitatea de exerciiu, n materia contractului de vnzare se aplic regulile generale.Precizm numai c vnzarea este, n principiu, un act de dispoziie att pentru vnztor, ct i pentrucumprtor. n consecin, prile trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin, iar persoanele lipsite decapacitate sau cu capacitate de exerciiu restrns, trebuie s ncheie contractul prin reprezentantul legal,

respectiv cu ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizarea instanei de tutel. Dar vnzarea este,ntotdeauna, act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i la preul care formeaz obiectulcontractului. n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzareamijlocete i efectuarea de actede conservare sau de administrare a patrimoniului care nu l prejudiciaz pe cel care ncheie contractul (deexemplu, cumprarea de materiale pentru repararea casei, nstrinarea bunurilor supuse pieirii oristricciunii sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare). Iar n aceste cazuri va fi suficient ca parteas aib capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare.

5. Incapaciti speciale. Pentru contractul de vnzare legea prevede anumite incapaciti speciale.Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a cumpra i, respectiv, de a vinde. Mai nti ne vomocupa de incapacitile de a cumpra i apoi, de cele de a vinde.

5.1. Incapacitile de a cumpra.5.1.1.Potrivit Constituiei, cetenii strini i apatriziipot dobndi dreptul de proprietate privat asupra

terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratateinternaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin legeorganic, precum i prin motenire legal (art. 44 alin.2). ntruct legea nu distinge, spre deosebire delegiuirile romne antebelice care prevedeau interdicia numai n privina imobilelor rurale, textul citatvizeaz terenurile de orice fel, situate n localiti sau extravilan. Pe de alt parte ns, strinii sauapatriziipot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor prin acte ntre vii sau prin motenire (legal sautestamentar). n acest caz li se poate recunoate numai un drept de superficie asupra imobilului 20, ceea ce

implic dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin (de concesiune) asupra terenuluiaferent.

Prin urmare, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv alcalitii de cetean romn (chiar dac mai are i o alt cetenie). Contractul prin care o persoan, care nuare calitatea de cetean romn, ar cumpra un teren este lovit de nulitate absolut (virtual, interdicia fiindde ordine public)21 i aceast nulitate nu ar putea fi acoperit prin revnzarea terenului unui ceteanromn22. Dac cumprtorul ar dobndi (redobndi) cetenia romn, numai din acest moment va puteadobndi i dreptul de proprietate asupra terenului.

Pentru materializarea dreptului cetenilor strini i apatrizilorde a dobndi terenuri n proprietatea fostadoptat Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre

19 Prohibiia sau interdicia de a cumpra trebuie s fie legal i expres (CSJ, s.civ., dec.nr.2524/1993, nDreptul nr.12, 1994, p.60).

20 Terenul rmne fie n proprietatea (nuda proprietate) vnztorului, fie proprietatea este transferat la o altpersoan de cetenie (naionalitate) romn. A se vedea O. Rdulescu, Probleme privind contractul de vnzare-cumprare imobiliar cu elemente de extraneitate, n Dreptul nr.5, 1999, p.40 i lucrrile citate de autor.

21Vz. Cas. S.U., Dec.nr.24/1892, n C.civ.adnotat, p.415 nr.35; Cas.I, dec.nr. 350/1916, ibidem, p.414 nr.26; C.Apel Buc., II, dec.nr.131/1925, ibidem,p.431, nr.25; D. Chiric, op.cit.,p.36.

22Vz. Dec.nr.131/1925 cit.supra i Cas.I, dec.nr.431/1909, ibidem,p.412 nr.4.


8/408

cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine23.Legea nr. 312/2005 consacrurmtoarele situaii speciale:

a) Ceteanul unui stat membru24, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum ipersoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul deproprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentrupersoanele juridice romne.

b) Ceteanul unui stat membru nerezident25n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul

ntr-un stat membru, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unuistat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectivsedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.

c) Ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum ipersoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul deproprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 anide la data aderrii Romniei la Uniunea European.

Prin excepie, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilorforestiere nc de la data aderrii Romniei la Uniunea European fermierii care desfoar activitiindependente

26i sunt, dup caz, ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru,

care i stabilesc reedina n Romnia i apatrizii cu domiciliul n Romnia.d) Cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice aparinnd statelor care nu sunt membre ale Uniunii

Europene sau ale Spaiului Economic European pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, ncondiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate.

Precizm c persoana juridic romn poate dobndi n proprietate terenuri n Romnia chiar dac a fostconstituit de persoane fizice sau juridice strine27. n acest sens, OG nr.26/2000 cu privire la asociaii ifundaii28prevede: Asociaiile i fundaiile constituite ca persoane juridice romne de ctre persoane fizicesau juridice strine pot dobndipe ntreaga durat de funcionare dreptul de proprietate i orice altedrepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru care au fost constituite (art.77

alin.1). ntruct titularul dreptului are calitatea de persoan juridicromn, dispoziia nu contravine art.44alin.2 din Constituie. Evident, n caz de dizolvare i lichidare a asociaiei sau fundaiei terenurile urmeazs fie nstrinate, respectiv atribuite n condiiile prevzute de lege numai ctre persoane care au capacitateajuridic de a dobndi astfel de bunuri (art.77 alin.2-4), care poate fi i o persoan juridic romnconstituit de persoane fizice sau juridice strine.

23Publicat n M.Of. nr. 1008 din 14.11.2005.

24Potrivit art.2 lit.a) din Legea nr.312/2005 prin expresia stat membru se nelege orice stat membru al UniuniiEuropene sau al Spaiului Economic European.

25 Potrivit art.2 lit.c) din Legea nr.312/2005 prin termenul rezident se nelege strinul care are drept dereziden pe teritoriul Romniei sau, dup caz, persoana juridic strin care are cel puin un sediu secundar pe

teritoriul Romniei, n condiiile legii.26Potrivit art.2 lit.d) din Legea nr.312/2005 prin expresia fermieri care desfoar activiti independente senelege orice persoan fizic care desfoar activitate agricol sau silvic, n vederea realizrii de produse agricolevegetale ori animale, precum i de depozitare i prelucrare a produselor obinute din activitatea proprie sau caredesfoar o activitate n vederea realizrii de produse lemnoase i nelemnoase ale fondului forestier, aa cum suntdefinite de legea n vigoare.

27 Prin art.7 din Legea nr.312/2005 a fost modificat art.6 din OUG nr.92/1997, n sensul c o societatecomercial, persoan juridic rezident sau nerezident, poate dobndi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile,n msura necesar derulrii activitii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziiilor legale privinddobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctrepersoanele juridice strine.

28Aprobat cu modificri prin Legea nr.246/2005, publicat n M.Of. nr. 656/25.07.2005, i modificat de maimulte ori.


9/409

Interdiciile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), ntruct sunt stabilite de lege n funcie de natura(destinaia) bunurilor, iar nu n consideraia persoanei (intuitu personae), urmeaz s fie analizate nlegtur cu obiectul contractului de vnzare.

5.1.2. Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioaseprevzut deart. 1.653 C.civ.Potrivit art. 1.653 C.civ., (1) Sub sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii, grefierii,

executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, directsau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei

circumscripie i desfoar activitatea.(2) Sunt exceptate de la prevederile alin. (1): a)cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri

din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; b)cumprarea unui drept litigiosn vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios; c)cumprareacare s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios.

(3)Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntindereasa..

n legtur cu aceast incapacitate de a cumpra se impun mai multeprecizri:a)n primul rnd, prindrept litigiosse nelege acel supus unui proces care se afl n curs de derulare.

Litigiul debuteaz prin introducerea cererii de chemare n judecat i se finalizeaz prin pronunarea uneihotrri definitive. Dac hotrrea pronunat este susceptibil de executare silit, procesul se va terminadoar atunci cnd se va epuiza i faza executrii silite, care este o faz distinct a procesului29.

Procesul poate viza fie existena dreptului(de exemplu, reclamantul solicit restituirea unei sume de banimprumutate prtului, iar acesta din urm neag faptul c ar datora vreo sum de bani), fie ntindereadreptului (de exemplu, reclamantul solicit ca prtul s-i restituie suma de 100.000 de lei, prtul nu neagfaptul c i datoreaz o sum de bani, dar pretinde c datoria este de doar 50.000 de lei).

Sub imperiul Codului civil de la 1864 se decidea n sensul c prin drepturi litigioase trebuie s seneleag nu numai drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat, dar i cele nprivina crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare (dubius eventus litis)30i indiferent de natura

dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde. Acest punct de vedere nu mai poate fi admis nprezent deoarece cu ocazia elaborrii noului Cod civil intenia legiuitorului a fost aceea de a scoate de subincidena prohibiiei drepturile litigioase eventuale, care erau de natur a determina incertitudini cu privirela sfera dreptului litigios.

b) n privina persoanelor vizate de textul de lege observm c enumerarea este limitativ. S-a pusproblema dac incapacitatea de a cumpra se aplic sau nu i magistrailor asisteni de la nalta Curte deCasaie i Justiie. Rspunsul nostru este afirmativ lund n considerare: i)prevederile art. 66 alin. (4) aleLegii nr. 303/2004 privind statutul judectorilor i procurorilor potrivit cu care Dispoziiile prezentei legiprivind incompatibilitile i interdiciile, formarea profesional continu i evaluarea periodic, drepturilei ndatoririle, precum i rspunderea disciplinar a judectorilor i procurorilor se aplic n mod

corespunztor i magistrailor-asisteni.; ii)atribuiile magistrailor asisteni i rolul lor n ceea ce privetesoluionarea litigiilor. Astfel, art. 71 din Legea nr. 303/2004 prevede c Magistraii-asisteni care participla edinele de judecat ale naltei Curi de Casaie i Justiie redacteaz ncheierile, particip cu votconsultativ la deliberri i redacteaz hotrri, conform repartizrii fcute de preedinte pentru toimembrii completului de judecat.; iii) textul 1.653 C.civ. i vizeaz pe grefieri; a fortioritextul trebuie sse aplice magistrailor asisteni.

29A se vedea i R.Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2013, p.

38.30Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919, n C.civ.adnotat,p.423-424 nr.3 i dec.nr.135/1900, ibidem,p.526 nr.13.


10/4010

c) Codul civil face referire la drepturi litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n acrei circumscripie i desfoar activitatea persoanele vizate. Rezult c- de la caz la caz - trebuie s seanalizeze fiecare categorie profesional pentru a se stabili msura n care incapacitatea intervine. Urmeazs se aib n vederemodul concret de organizare a profesiei, care se poate modifica n timp, acesta fiindunul dintre motivele pentru care legiuitorul a preferat o formul general. De exemplu, art. 50 alin. 1 dinLegea nr. 51/1995pentru organizarea i exercitarea profesieide avocat prevede c Baroul este constituitdin toi avocaii dintr-un jude sau din municipiul Bucureti. Pe cale de consecin, apreciem c un avocat

din Baroul Bucureti nu poate cumpra niciun drept litigios care este de competena Tribunalului Bucuretisau judectoriilor din Bucureti. Evident, n cazul judectorilor i magistrailor asisteni de la CurteaConstituional, de la nalta Curte de Casaie i Justiie i a procurorilor de la Parchetul de pe lng CCJinterdicia se ntinde pe tot teritoriul rii.

d) Exist i 3 excepiideterminate de faptul c n aceste situaii prestigiul justiiei nu are de suferit i, nplus, exist raiuni puternice pentru a se admite cumprarea de drepturi litigioase. Astfel: i)cumprareadrepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de la comotenitori sau coproprietari,dup caz. n acest caz, cumprarea este permis deoarece se ajunge la ncetarea strii de indiviziune saucoproprietate, stare neagreat de ctre legiuitor din cauza numeroaselor probleme pe care le poate creaaceast stare n privina actelorcare se ncheie n legtur cu acel bun(acte de conservare, de administraresau de dispoziie). De exemplu, litigiul se deruleaz ntre un executor i fratele acestuia i privetentinderea drepturilor succesorale, contravaloarea mbuntirilor efectuate, ncheierea unor acte pentrurepararea bunului etc. Dac executorul cumpr dreptul succesoral al fratelui su, contractul este perfectvalabil. ii) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s -a nscut nainte cadreptul s fi devenit litigios. De exemplu, un avocat l-a mprumutat pe un prieten cu suma de 100.000 delei, dar suma nu i-a fost restituit deoarece nici prietenul nu a primit, la rndul su, suma de 150.000 de leide la un ter. Prietenul l acioneaz n judecat pe ter pentru recuperarea sumei de 150.000 de lei - dreptuldevenind litigios - i n timpul procesului i vinde avocatului acest drept litigios pentru ca, n acest fel,acesta s-i poat ndestula creana de 100.000 de lei. Legiuitorul a considerat c n acest caz avocatul

urmrete s evite o pierdere i de aceea se mulumete s primeasc dreptul litigios n contul creanei pecare o avea mpotriva vnztorului. iii) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui cestpnete bunul n legtur cu care exist dreptul litigios. De exemplu, un judector este proprietarul uneicase ipotecate n vederea garantrii unei creane n valoare de 200.000 de lei. ntruct d ebitorul (de la carejudectorul a cumprat casa) nu pltete datoria garantat cu dreptul real de ipotec, terul l acioneaz njudecat pe debitor, urmnd ca ulterior s-i valorifice dreptul de ipotec. Judectorul cumpr dreptullitigios de la reclamantul-creditor pentru a-i pune casa la adpost n eventualitatea admiterii aciuniiterului i valorificrii dreptului de ipotec. n acest caz judectorul nu urmrete scopuri speculative, nu ifolosete influena, ci adopt o atitudine prin care i apr drepturile cu privire la bunul su , expus unuipericol iminent.

e) ntruct incapacitatea de a cumpra este ntemeiat pe un motiv de ordine public (aprareaprestigiului justiiei)31, nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absoluta actului32.

31Vz. Cas.I, dec.nr.75/1919 cit.supra i Cas.I, dec.nr.109/1914, ibidemp.427 nr.20.32 Dac interdicia va fi nclcat prin intermediul unei simulaii (n forma interpunerii de persoane sau a

conveniei de prte-nom) sanciunea va trebui s fie nulitatea absolut a ntregii operaiuni juridice (actul ascuns iactul aparent).


11/4011

CURSUL NR. 2, PARTEA I

5.1.3. Incapacitatea de a cumpra a mandatarilor [Art. 1.654 alin. 1 lit. a) C.civ.] Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,

chiar i prin licitaie public: a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd; excepiaprevzut la art. 1.304alin. (1) rmne aplicabil.

Mandatarii mputernicii a vinde un lucru nu pot s-l cumpere ntruct - de regul - nu se poate admite

ca o persoan s cumuleze i rolul de reprezentant al vnztorului i cel de cumprtor. Cumprtorultrateaz n fapt (negociaz) cu mandatarul, iar atunci cnd aceeai persoan ar avea i calitatea de mandatari pe aceea de cumprtor nu ar mai putea exista o negociere veritabil, n cadrul creia fiecare participants-i poat susine interesele. Legea a stabilit aceast prohibiie pentru ca mandatarul s nu fie pus nsituaia dea alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s -lapere (cel al vnztorului), obinnd preul cel mai ridicat. n ipoteza n care mandatarul cumpr bunul pecare este nsrcinat s l vnd, vnztorulpoate cere anularea vnzrii. De menionat faptul c mandatarul-cumprtor nu poate cere anularea vnzrii nici n calitatea sa de cumprtor i nici n aceea dereprezentant al vnztorului; numai acesta din urm poate invoca nulitatea relativ a vnzrii (art. 1.656C.civ.). Acest text de lege urmrete s exclud posibilitatea ca mandatarul s se prevaleze de calitatea saspre a nltura consecinele neconvenabile pentru el ale propriei turpitudini.

Art. 1.304 alin. (1) C.civ. prevede: Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume propriu,este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepia cazului n care reprezentantul a fost mputernicitn mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat n asemenea mod nct s excludposibilitatea unui conflict de interese.

Din coroborarea prevederilor art. 1654 alin. (1) lit. a) teza a II-a i art. 1.304 C.civ. rezult urmtoarele:i) contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu este lovit

de nulitate relativ n ipoteza n care mandatarul a fost mputernicit n mod expres de ctre vnztor scumpere bunul acestuia. Nu este obligatoriu ca n acest caz vnztorul s stabileasc elementele

contractului (pre, momentul predrii bunului etc.), relaiile de ncredere fiind acelea care l determin pevnztor s-i dea acordul ca mandatarul s cumpere bunul.ii) contractul de vnzare ncheiat ntre vnztorul reprezentat de mandatar i mandatar nsui nu este

lovit de nulitate relativ nici n ipoteza n care cuprinsul contractului adic acele elemente alecontractului care puteau fi negociate de ctre mandatar cu potenialul cumprtor - a fost determinat nasemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de interese ntre vnztor i mandatar. Deexemplu, a fost stabilit un pre fix, iar n privina celorlalte obligaii ale prilor nu a existat nicio nuanfa de prevederile legale din materia contractului de vnzare; sau, vnztorul a pus la dispoziiamandatarului un contract de vnzare cuprinznd toate clauzele, dndu-i instruciuni mandatarului s-ivnd bunul celui care va accepta toate aceste clauze33.

Mai precizm i urmtorul aspect: arecalitatea de mandatar i intr sub incidena prohibiiei prevzutede art. 1654 alin. (1) lit. a) C.civ. i executorul testamentar34care, dup ce a obinut ncuviinarea instanei

33 Precizm c n ipoteza n care mandatarul l reprezint att pe vnztor, ct i pe cumprtor (dubla

reprezentare), contractul de vnzare este anulabil la cererea oricreia dintre prile contractante. n acest caz, temeiuljuridic al aciunii n anulabilitate l constituie art. 1304 C.civ., iar nu art. 1654 C.civ., deoarece mandatarul nu arestatutul de cumprtor, adic de parte a contractului de vnzare, ci este doar doar un mandatar al ambelor pri.

34Execuiunea testamentar este o dispoziie cuprins n testament prin care testatorul desemneaz una sau maimulte persoane, conferindu-le mputernicirea necesar pentru a putea asigura executarea dispoziiilor testamentare(art. 1077 C.civ.)


12/4012

de judecat, procedeaz la vnzarea bunurilor succesorale pentru a obine sume suficiente pentruexecutarea legatelor. n acest sens, art. 1082 alin. 2 C.civ. prevede c executorul testamentar rspunde caun mandatarn legtur cu executarea dispoziiilor testamentare35.

5.1.4. Incapacitatea prinilor, tutorelui, curatorului, administratorului provizoriu [Art. 1.654alin. 1 lit. b) C.civ.]

Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,

chiar i prin licitaie public: b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurilepersoanelor pe care le reprezint;

n privina prinilor, art. 501 alin. (1) C.civ. prevede c Prinii au dreptul i ndatorirea de aadministra bunurile copilului lor minor, precum i de a-l reprezenta n actele juridice civile ori de a-incuviina aceste acte, dup caz., iar art. 502 alin. (1) C.civ. dispune c Drepturile i ndatoririle prinilorcu privire la bunurile copilului sunt aceleai cu cele ale tutorelui, dispoziiile care reglementeaz tutelafiind aplicabile n mod corespunztor.

n ceea ce privete tutorele, art. 143 C.civ. prevede c Tutorele are ndatorirea de a -l reprezenta peminor n actele juridice, dar numai pn cnd acesta mplinete vrsta de 14 ani.

Art. 147 C.civ. prevede c (1) Este interzis, sub sanciunea nulitii relative, ncheierea de acte juridicentre tutore sau soul, o rud n linie dreapt ori fraii sau surorile tutorelui, pe de o parte, i minor, pe dealt parte. (2) Cu toate acestea, oricare dintre persoanele prevzute la alin. (1) poate cumpra la licitaiepublic un bun al minorului, dac are o garanie real asupra acestui bun ori l deine n coproprietate cuminorul, dup caz. Aadar, art. 147 C.civ. extinde sfera persoanelor care sunt incapabile de a ncheia actejuridice (iar nu numai contracte de vnzare) cu minorul.

Nu exist nicio contradicie ntre prevederile art. 1654 alin. 1 lit. b) C.civ., care prevd c tutorele esteincapabil s cumpere bunurile minorului pe care l reprezint chiar i prin licitaie public, i prevederileart. 147 alin. 2 C.civ. care permit tutorelui s cumpere la licitaie public un bun al minorului; astfel, nacest din urm caz este necesar ca tutorele s aib o garanie real asupra bunului minorului (de exemplu,

minorul a motenit un apartament ipotecat de tatl su n favoarea tutorelui pentru garantarea unuimprumut) sau ca tutorele s dein bunul n coproprietate cu minorul (cnd este firesc s i se permittutorelui coproprietar s participe la licitaie i s devin astfel proprietar exclusiv al bunului).

n privina curatorului, acesta poate fi numit n condiiile art. 119 alin.6, 150, 157, 158 C.civ. i are unstatut juridic similar cu cel al tutorelui.

Administratorul provizoriupoate fi numit n condiiile art. 788 C.civ. Astfel, dac fiduciarul nu indeplinete obligaiile sau pune n pericol interesele care i-au fost ncredinate, constituitorul,reprezentantul su sau beneficiarul poate cere n justiie nlocuirea fiduciarului. Pn la soluionarea cereriide nlocuire, constituitorul, reprezentantul su sau, n lipsa acestora, beneficiarul va numi un administratorprovizoriu al masei patrimoniale fiduciare. Mandatul administratorului provizoriu nceteaz n momentul

nlocuirii fiduciarului sau n momentul respingerii definitive a cererii de nlocuire. Numirea noului fiduciari a administratorului provizoriu poate fi dispus de instana de judecat numai cu acordul acestora.

Acest administrator provizoriu nu poate cumpra bunurile care fac parte din masa patrimonialfiduciar.

nclcarea prohibiiei prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. b) C.civ. se sancioneaz cu nulitatea relativ acontractului de vnzare. Nici de aceast dat cei incapabili nu pot s cear anularea vnzrii nici n numepropriu i nici n numele persoanei ocrotite (art. 1.656 C.civ.). n privina momentului de la care ncepe s

35A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 48.


13/4013

curg prescripia, art. 2.532 C.civ. prevede c Prescripia nu ncepe s curg, iar, dac a nceput s curg,ea se suspend: [] 2. ntre prini, tutore sau curator i cei lipsii de capacitate de exerciiu sau cucapacitate de exerciiu restrns ori ntre curatori i cei pe care i reprezint, ct timp dureaz ocrotirea isocotelile nu au fost date i aprobate; 3. ntre orice persoan care, n temeiul legii, al unei hotrrijudectoreti sau al unui act juridic, administreaz bunurile altora i cei ale cror bunuri sunt astfeladministrate, ct timp administrarea nu a ncetat i socotelile nu au fost date i aprobate ;

5.1.5. Incapacitatea funcionarilor publici, judectorilor sindici, practicienilor n insolven,

executorilor, precum i a altor asemenea persoane[Art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ.]Potrivit art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. Sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane interpuse,

chiar i prin licitaie public: c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven,executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prinintermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare osupravegheaz.

n privina funcionarilor publici, art. 2 din Legea nr. 188/1999 privind Statutul funcionarilor publiciprevede c Funcionarul public este persoana numit, n condiiile legii, ntr-o funcie public. Persoanacare a fost eliberat din funcia public i se afl n corpul de rezerv al funcionarilor publici i pstreazcalitatea de funcionar public., iar funcia este definit ca fiind ansamblul atribuiilor iresponsabilitilor, stabilite n temeiul legii, n scopul realizrii prerogativelor de putere public de ctreadministraia public central, administraia public local i autoritile administrative autonome.36

n conformitate cu prevederile art. 11 alin. 2 din Legea nr. 85/2006privind procedura insolvenei,judectorul-sindic exercit controlul judectoresc al activitii administratorului judiciar i/sau allichidatorului i soluioneaz procesele i cererile de natur judiciar aferente procedurii insolvenei. ncondiiile n care potrivit art. 25 lit. i) din Legea nr. 85/2006 lichidatorul are printre atribuiile sale ivnzarea bunurilor din averea debitorului, iar judectorul-sindic controleaz aceast activitate, el devineincapabil de a cumpra bunurile vndute de ctre lichidator.

Activitatea practicienilor n insolven este reglementat de O.U.G. nr. 86/2006 privind organizarea

activitii practicienilor n insolven. Art.11

prevede cpracticienii n insolven pot ndeplini calitatea deadministrator judiciar, lichidator, conciliator, precum i orice alt calitate prevzut de lege 37. ndeplinirea

36 Potrivit art. 2 alin. 3 din Legea nr. 188/1999 Activitile desfurate de funcionarii publici, care implicexercitarea prerogativelor de putere public, sunt urmtoarele: a)punerea n executare a legilor i a celorlalte actenormative; b) elaborarea proiectelor de acte normative i a altor reglementri specifice autoritii sau instituieipublice, precum i asigurarea avizrii acestora; c)elaborarea proiectelor politicilor i strategiilor, a programelor, astudiilor, analizelor i statisticilor necesare realizrii i implementrii politicilor publice, precum i a documentaieinecesare executrii legilor, n vederea realizrii competenei autoritii sau instituiei publice; d) consilierea,controlul i auditul public intern; e)gestionarea resurselor umane i a resurselor financiare; f)colectarea creanelor

bugetare; g)reprezentarea intereselor autoritii sau instituiei publice n raporturile acesteia cu persoane fizice saujuridice de drept public sau privat, din ar i strintate, n limita competenelor stabilite de conductorul autoritiisau instituiei publice, precum i reprezentarea n justiie a autoritii sau instituiei publice n care i desfoaractivitatea; h)realizarea de activiti n conformitate cu strategia de informatizare a administraiei publice.

37Administratorul judiciar este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat sexercite atribuiile prevzute de lege sau stabilite de instana de judecat, n procedura insolvenei, n perioada deobservaie i pe durata procedurii de reorganizare.

Lichidatorul este practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s conducactivitatea debitorului n cadrul procedurii de faliment, att n procedura general, ct i n procedura simplificat, is exercite atribuiile prevzute de lege sau pe cele stabilite de instana de judecat.

Conciliatoruleste practicianul n insolven compatibil, autorizat, desemnat s exercite atribuiile prevzute delege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul procedurii de concordat preventiv.


14/4014

acestor caliti se face prin preluarea funciei i exercitarea atribuiilor specifice n condiiile legii i aleactului de numire ori a hotrrii de desemnare.

Activitatea executorilor este reglementat de Legea nr. 188/2000 privind executorii judectoreti.Potrivit art. 2, executorii judectoreti sunt nvestii s ndeplineasc un serviciu de interes public. nconformitate cu prevederile Codului de procedur civil (art. 752 i urm. n privina bunurilor mobile,respectiv art. 843 i urm. n privina bunurilor imobile), vnzarea bunurilor supuse executrii silite seefectueaz prin intermediul executorului judectoresc. Mai sunt relevante i prevederile art. 46 din Legea

nr. 188/2000 potrivit cu care Este interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prinpersoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit.Acest text are o sfer mai larg dect textul din Codul civil. Considerm c art. 46 nu a fost abrogatimplicit de noul Cod civil

38, ci scopul legiuitorului a fost acela de a interzice implicarea sub orice form aexecutorilor judectoreti n cadrul procedurilor de executare silit derulate de colegii lor. Dac un executorar putea cumpra un bun vndut de un alt executor s -ar crea suspiciuni foarte serioase cu privire lacorectitudinea procedurii de executare silit i de aceea legiuitorul a manifestat o exigen sporit, menit aproteja prestigiul profesiei de executor judectoresc.

Sintagma i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediullor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheazreprezint un text de rezerv, menit s acopere alte categorii de persoane care exercit prerogative deputere public. Aadar, art. 1.654 alin. 1 lit. c) C.civ. conine o enumerare exemplificativ, iar nu limitativ.Legiuitorul a avut n vedere apariia unor situaii noi, care ar putea intra sub incidena acestui text de lege,fr a fi nevoie ca reglementarea din noul Cod civil s fie completat. O astfel de persoan poate fi n prezent notarul public care procedeaz la lichidarea pasivului succesoral n condiiile art. 120 i urm. dinLegea notarilor publici i a activitii notariale nr. 36/199539

nclcarea interdiciei prevzute de art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. se sancioneaz cu nulitatea absolut acontractului de vnzare, aplicndu-se regimul juridic al acestei nuliti (poate fi invocat de orice persoaninteresat, pe cale de aciune sau de excepie, iar instana are obligaia s o invoce din oficiu; poate fi

invocat oricnd; contractul nu este susceptibil de confirmare).5.2. Incapaciti de a vindePotrivit art. 1.655 alin. (1) C.civ., Persoanele prevzute la art. 1.654alin. (1) nu pot, de asemenea, s

vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea ori exploatareabunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz. Deexemplu, mandatarul este nsrcinat s vnd un bun aparinnd mandantului, iar cu o parte din preulobinut cumpr pentru mandant un bun ce aparine mandatarului; n acest caz, mandatarul este vnztor,iar mandantul (reprezentat de mandatar) este cumprtor, conflictul de interese fiind evident. Tot astfel,administratorul provizoriu al unei masei patrimoniale fiduciare vinde bunuri proprii, iar preul este pltitdin sumele obinute din administrarea bunurilor din masa fiduciar. De asemenea, un funcionar public

vinde bunuri proprii (de pild, materiale de construcii) pentru repararea unui bun a crui administrare o

Mandatarul ad-hoceste practicianul n insolven compatibil, autorizat n condiiile legii, desemnat s exerciteatribuiile prevzute de lege sau cele stabilite de instana de judecat, n cadrul mandatului ad-hoc.

38Pentru o opinie contrar, a se vedea R. Dinc, op.cit.,p. 47.

39Art. 120 prevede c n cadrul procedurii succesorale notariale, notarul public va putea proceda la lichidareapasivului succesoral, cu acordul tuturor motenitorilor., iar art. 122 alin. (1) dispune c Lichidarea se face de ctrenotarul public nvestit cu dezbaterea procedurii succesorale sau sub supravegherea acestuia, ori de cte ori n masasuccesoral este dovedit un pasiv exigibil. Valorificarea bunurile mobile/imobile care au aparinut defunctului vaputea fi fcut fie prin vnzarea bunurilor la licitaie public, fie prin ncheierea unor acte de dare n plat cucreditorii succesiunii, n condiiile legii (art. 127).


15/4015

supravegheaz, iar preul este pltit din chiriile ncasate ca urmare a nchirierii bunului care urmeaz a fireparat.

n privina sanciunii aplicabile, lund n considerare natura interesului ocrotit, contractul de vnzarencheiat n calitate de vnztori de persoanele menionate la art. 1654 alin. (1) lit. a) i b) C.civ. este lovitde nulitate relativ, iar cel ncheiat de persoanele menionate la art. 1654 alin. (1) lit. c) C.civ. este lovit denulitate absolut.

B. Consimmntul prilor. Promisiunea unilateral de vnzare i de cumprare. Promisiuneabilateral de vnzare. Pactul de opiune. Dreptul de preempiune.

6. Consimmntul. Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordulde voin ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege40 - nvederea formrii contractului.

ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i libertateacontractual, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic iteoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun, urmeaz sanalizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral),promisiunea bilateral de vnzare, pactul de opiune i dreptul de preempiune.

7. Promisiunea unilateral de vnzare. nainte de a arta ce anume se nelege prin promisiuneaunilateral de vnzare, este necesar s facem cteva precizri privind oferta de a contracta i promisiuneaunilateral (ca act juridic unilateral).

Potrivit art. 1.188 C.civ., o propunere constituie ofert de a contractadac aceasta conine suficienteelemente pentru formarea contractului i exprim intenia ofertantului de a se obliga n cazul acceptrii eide ctre destinatar. Oferta de a contracta este un act juridic unilateral.

Promisiunea unilateral (numit i angajamentul unilateral) este tot un act juridic unilateral i estereglementat de art. 1327 C.civ. Astfel, Promisiunea unilateral fcut cu intenia de a se obliga

independent de acceptare l leag numai pe autor. Destinatarul actului poate s refuze dreptul astfel nscut.Dac autorul actului nu a stipulat expres un termen, promisiunea se consider fcut pentru o anumitdurat, potrivit cu natura obligaiei i cu mprejurrile n care a fost asumat. n doctrin41 se d caexemplu de promisiune unilateral acel act unilateral prin care autorul unei fapte ilicite cauzatoare deprejudicii se oblig s plteasc victimei o sum de bani; dac victima accept despgubirile oferite deautor, ea poate s solicite executarea angajamentului unilateral.

n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de adobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu -ifacultatea de a-i manifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-lcumpra.De exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat

n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a -l cumpra; locatarul primete propunerea

40Exproprierea pentru cauz de utilitate public (care se studiaz la materia drepturilor reale) reprezint, n fond,tot o vnzare, dar forat, independent de consimmntul proprietarului. Preul - numit n aceast materiedespgubire - se stabilete de comun acord cu proprietarul, iar n caz de divergen prin justiie (art. 44 dinConstituie i Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public). n msura n care legeaspecial nu prevede altfel, n caz de expropriere se aplic regulile prevzute pentru contractul de vnzare (deexemplu, obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune sau vicii ascunse).

41A se vedea, de exemplu, L.Pop, I.-F. Popa, S.-I. Vidu, Tratat elementar de drept civil.Obligaiile, Ed.UniversulJuridic, Bucureti, 2012, p. 337.


16/4016

proprietarului, dar i rezerv dreptul ca ulterior s-i manifeste voina n sensul de a cumpra sau nu acelbun.

O promisiune de vnzare acceptat cu aceast rezerv constituie, nendoielnic, un contract(i nu un actunilateral de voin), darnu constituie o vnzare - fiind distinct de ea - i nu poate produce efectele uneivnzri42. Promitentul nu i-a dat acordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c n viitor va ncheiacontractul, ceea ce nseamn c pentru ncheierea contractului de vnzare este obligatoriu ca promitentuls-i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare. Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract,

care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat ( obligaia de a face)fa de cealaltparte s vnd n viitor un anumit bun43, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra orinu.

Potrivit art. 1279 alin. 1 C.civ. Promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze alecontractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Cu alte cuvinte, prile trebuies prevad att bunul, ct i preul vnzrii. n privina formei, chiar dac vnzarea ar fi un contract solemn(de exemplu, privete transferul proprietii asupra unui bun imobil), promisiunea nu trebuie s mbraceforma autentic prevzut de lege pentru contractul de vnzare; legiuitorul a apreciat c ar fi preampovrtor pentru prile contractante s ncheie att promisiunea, ct i contractul de vnzare n formautentic.

Promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintrepri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarulpromisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune sau preul indisponibilizriibunului), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident,fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare, cci beneficiarul nu i asum obligaia de acumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Tot astfel, dac beneficiarul promisiuniise oblig la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ (adic nu va cumpra bunul).

Beneficiarul promisiunii trebuie s opteze n sensul de a cumpra sau nu n cadrul termenului prevzutn promisiunea unilateral de vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen (ceea ce se ntmpl destul de

rar), n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la sesizarea oricreia dintre prilecontractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie soluionat potrivit reguliloraplicabile ordonanei preediniale44.

n situaia n care beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a cumpra bunul, deosebim dousituaii: i) n cazul n care contractul de vnzare este consensual (de exemplu, vizeaz un obiect de mobilier

42Vz. i M.B.Cantacuzino, op.cit., p.656. Promisiunea de vnzare nu transfer proprietatea, ci d natere numaiunor obligaii cu caracter personal pentru una din pri, cealalt parte pstrndu-i libertatea de a decide (TS, col.civ.,dec.nr.561/1949, n JNnr.5-6, 1949, p.608). Promisiunea unilateral nu trebuie s fie confundat cu vnzarea subcondiie sau afectat de un termen, ntruct prima are ca obiect o obligaie de a face, iar cea de-a doua o obligaie de

a da.43TS, col.civ., dec.nr.1071/1964, nCD 1964, p.72; Plenul TS, dec. de ndrumare nr. 7/1967, n CD, 1967, p.27 -28; s.civ., dec.nr.188/1981, n RRD nr.10, 1981, p.71.

44Procedura special a ordonanei preediniale presupune soluionarea cu celeritate a procesului. Astfel, potrivitart. 998 C. proc.civ., (1) n vederea judecrii cererii, prile vor fi citate conform normelor privind citarea nprocesele urgente, iar prtului i se va comunica o copie de pe cerere i de pe actele care o nsoesc. ntmpinarea nueste obligatorie. (2) Ordonana va putea fi dat i fr citarea prilor. n caz de urgen deosebit, ordonana va puteafi dat chiar n aceeai zi, instana pronunndu-se asupra msurii solicitate pe baza cererii i actelor depuse, frconcluziile prilor. (3) Judecata se face de urgen i cu precdere, nefiind admisibile probe a cror administrarenecesit un timp ndelungat. Dispoziiile privind cercetarea procesului nu sunt aplicabile. (4) Pronunarea se poateamna cu cel mult 24 de ore, iar motivarea ordonanei se face n cel mult 48 de ore de la pronunare.


17/4017

sau un bun de uz casnic), optnd n sensul de a cumpra bunul beneficiarul i exprim consimmntul lancheierea contractului de vnzare, iar pentru perfectarea contractului de vnzare este necesar ca ipromitentul s i dea consimmntul la vnzare (reamintim c promitentul i-a dat consimmntul doarpentru ncheierea promisiunii de vnzare); ii) n cazul n care contractul de vnzare este solemn (deexemplu, vizeaz un apartament, iar forma autentic este cerut ad validitatem), optnd n sensul de acumpra bunul beneficiarul se oblig s ncheie contractul de vnzare; n acest caz, pentru perfectareacontractului de vnzare este necesar ca att promitentul, ct i beneficiarul s i exprime consimmntul

la vnzare n faa notarului public, iar la acel moment se vor aprecia condiiile de validitate ale contractuluide vnzare (de exemplu, capacitatea).

Atunci cnd beneficiarul promisiunii opteaz n sensul de a nu cumpra bunul, contractul de vnzare nuse va mai perfecta, iar promitentul va fi n drept s pstreze preul dreptului de opiune (preulindisponibilizrii bunului), dac a fost convenit un astfel de pre.

Dac beneficiarul opteaz n sensul cumprrii bunului, iar promitentul refuz s ncheie contractul devnzare, beneficiarul promisiunii are mai multe posibiliti: i) s solicite obligarea promitentului la plata dedaune-interese (conform art. 1.530 i urm. i art. 1.279 alin. 2 C.civ.), innd seama i de eventuala clauzpenal stipulat. Evident, beneficiarul va trebui s fac dovada prejudiciului cei s-a cauzat; ii) n cazul ncare promisiunea are un caracter sinalagmatic, iar beneficiarul a pltit deja preul dreptului de opiune, elpoate s solicite rezoluiunea acestei promisiuni cu obligarea promitentului la daune-interese (art. 1.549alin. 1 C.civ.). Dac aciunea n rezoluiune se va admite, beneficiarul va avea dreptul la restituirea preuluidreptului de opiune pltit, precum i la despgubiri pentru acoperirea integral a prejudiciului ce i s -acauzat; iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului,beneficiarul poate cere instaneis pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art. 1.279alin. 3 teza I i art. 1.669 alin. 1 i 3 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini consimmntulpromitentului, singurul element care lipsete pentru ca vnzarea s fie perfect. Dreptul la aciunea avndca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare se prescrie n termen de 6 luni dela data la care contractul trebuia ncheiat (art. 1.669 alin. 2 i 3 C.civ.).

Precizm c potrivit art. 906 C.civ. (1)Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul deproprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota n cartea funciar, dacpromitentul este nscris n cartea funciar ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iarantecontractul, sub sanciunea respingerii cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiatcontractul. Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru executarea sa, darnu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui. (2)Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerutinstanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la trecerea termenuluifixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite dectre un ter care nu este inut s rspund de obligaiile promitentului. (3) Radierea se va dispune dinoficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6 luni prevzut la alin. (2), n-a fost cerut nscrierea dreptului

care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii prevzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu n toate cazurile cnd, pnla ncheierea contractului amintit mai sus ori pn la soluionarea definitiv a aciunii prevzute la alin. (2),imobilul a fost definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund deobligaiile promitentului.

n materia promisiunii unilaterale de vnzare sunt relevante alte dou prevederi legale: i) convenia princare prile se oblig s negocieze n vederea ncheierii ori modificrii unui contract nu constituiepromisiune de a contracta (art. 1.279 alin. 4 C.civ.). Legiuitorul a dorit s clarifice aceast chestiune pentruca prile s fie ncurajate s negocieze, fr teama c aceasta ar avea efectele unei promisiuni de vnzare.


18/4018

ii) n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul unei promisiuni de vnzare reprezint un avansdin preul convenit (art. 1.670 C.civ.). Astfel, dac beneficiarul a pltit promitentului preul dreptului deopiune, la ncheierea contractului de vnzare (sau la data convenit de pri) se va mai plti doar diferenade pre.

8. Promisiunea unilateral de cumprare. Dei se ntlnete mai rar n practic, promisiuneaunilateral poate fi asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare)45, fiind guvernat deaceleai reguli ca i promisiunea de vnzare. Practic, prin promisiunea unilateral de cumprare, o parte

(beneficiarul promisiunii), prevznd un eventual interes pentru ea de a vinde un bun, primetepromisiunea celeilalte pri (promitentul) de a cumpra acel bun, rezervndu-i facultatea de a-imanifesta ulterior - de obicei nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l vinde.

Beneficiarul promisiunii nu se oblig s vnd bunul promitentului, el putnd s dispun liber de bunulsu, fr a i se angaja n vreun mod rspunderea.

n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat (nu i a unui bun de gen),dac, mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su (beneficiarul promisiunii) nstrineazbunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins (art. 1669 alin.4 C.civ.). Codul civil prezum c n acest caz ne aflm n prezena unei remiteri de datorie46

9. Promisiunea bilateral de vnzare47. Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar ibilateral - de a vinde i cumpra - n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit48,contractul de vnzare. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilateral, este un antecontract, cu singuradeosebire c n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s -au obligat s vnd, respectiv s cumpere un apartament, contractul de vnzare nu este ncheiat ct timpcontractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic). Dar soluia trebuie s fie aceeai, chiardac contractul nu este solemn i nu exist nici alte condiii legale. ntruct vnztorul nu a vndut, iarcumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupralucrului i asupra preului, vnzarea nu poate fi considerat ncheiat. n schimb, obligaia de a ncheiacontractul n viitor (i cu respectarea dispoziiilor speciale, dac este cazul), este valabil. Obligaiile

asumate de ambele pri sunt obligaii de a face, corelative unor drepturi de crean. Nici n cazulpromisiunii bilaterale de vnzare nu este nevoie ca prile s respecte forma autentic prevzut pentrucontractul de vnzare.

De regul, prile prefer s ncheie mai nti o promisiune bilateral de vnzare fie pentru cpromitentul-vnztor nu i-a intabulat dreptul de proprietate n cartea funciar (lucrrile cadastrale nefiindfinalizate), fie pentru c promitentul-cumprtor nu dispune de ntreg preul contractului i este necesar scontracteze un credit, fie pentru c ambele pri nu dispun de mijloace financiare suficiente (promitentul -vnztor pentru efectuarea lucrrilor cadastrale, iar promitentul-cumprtor pentru plata cheltuielilor

45Un exemplu de promisiune unilateral de cumprare este aa-numitul contract de buy-back, n temeiul cruia

o societate comercial care desface bunuri de folosin ndelungat se oblig fa de cumprtori, la cererea acestora,s preia acele bunuri dup un timp de utilizare la un pre ce va fi stabilit n funcie de gradul de uzur, cu condiia cabeneficiarul s achiziioneze un bun similar nou de la aceeai societate comercial, cu plata diferenei de pre (A se vedea, D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale.Vol.I. Vnzarea i schimbul, Ed.C.H.Beck, Bucureti,2008, p. 147).

46De altfel, n textul proiectului Codului civil trimis la Parlament s -a folosit sintagma promitentul se consider

iertat de datorie. Pentru ipoteza n care beneficiarul promisiunii a ncheiat un contract de locaiune, a se vedea R.Dinc, op.cit., p. 56.

47Pentru consideraii de drept comparat vz. C.Toader,Drept civil. Contracte speciale, ediia a II-a, Ed. All Beck,Bucureti 2005, pag.31-32.

48Promisiunea de vnzare-cumprare poate s-i produc efectele specifice numai dac preul este determinat saudeterminabil. TJ Sibiu, dec.civ. nr.504/1992, n Dreptul nr.1, 1993, p.71.


19/4019

vnzrii) etc. De multe ori, n special n mediul rural, chiar dac s-a ncheiat doar o promisiune bilateral devnzare, bunul se pred promitentului-cumprtor, care pltete integral preul, iar contractul de vnzare sencheie dup trecerea unui numr mare de ani.

n cazul promisiunii bilaterale de vnzare ambele pri promit ca n viitor s ncheie contractul, iarpentru perfectarea vnzrii este absolut necesar ca ambele pri s i exprime consimmntul la vnzare49.

Prile trebuie s ncheie contractul de vnzare n cadrul termenului prevzut n promisiunea bilateralde vnzare. Dac prile nu au prevzut un termen pentru perfectarea vnzrii, ca i n cazul promisiunii

unilaterale de vnzare, n conformitate cu prevederile art. 1.415 alin. 2 i 3 C.civ., la sesizarea oricreiadintre prile contractante, instana poate s fixeze termenul, cererea urmnd s fie soluionat potrivitregulilor aplicabile ordonanei preediniale.

Dac la mplinirea termenului prevzut n antecontract una dintre pri refuz s ncheie contractul devnzare, cealalt parte are la dispoziie mai multe posibiliti: i) s solicite obligarea cocontractantului laplata de daune-interese (conform art. 1.530 i urm. i art. 1.279 alin. 2 C.civ.), innd seama i de eventualaclauz penal stipulat. Evident, reclamantul va trebui s fac dovada prejudiciului ce i s-a cauzat; ii) poates solicite rezoluiunea promisiunii cu obligarea cocontractantului la daune-interese (art. 1.549 alin. 1C.civ.). iii) atunci cnd i-a executat propriile obligaii, iar bunul se mai afl n patrimoniul promitentului -vnztor, poate cere instaneis pronune o hotrre care s in loc de contract de vnzare (art. 1.279 alin.3 teza I i art. 1.669 alin. 1 C.civ.). Prin hotrrea pronunat, instana va suplini consimmntulpromitentului care a refuzat s ncheie contractul de vnzare.

n privina aciunii care are ca obiect pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzaresunt necesare unele precizri: a) dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la carecontractul trebuia ncheiat (art. 1.669 alin. 2 C.civ.). n practica instanei supreme s -a decis n mod constantc atunci cnd promitentul-cumprtor a preluatimobilul, deinerea lui, cu acordul promitentului-vnztor,echivaleaz cu recunoaterea dreptului acestuia, iar prescripia dreptului la aciune ncepe s curg nmomentul n care promitentul-vnztor se manifest expres n sensul negrii dreptului prom itentului-cumprtor50; b) hotrre care ine loc de contract de vnzareare caracter constitutiv de drepturi, opernd

transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv, iar nu de la data ncheierii promisiunii de vnzare;c) Dac n antecontract s-a prevzut o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelorpri (inclusiv sub forma arvunei penalizatoare art. 1.545 C.civ.), consimmntul poate fi revocatunilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrrecare s in loc de contract.

Potrivit art. 1.545 C.civ. Dac n contract este stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptulambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul pierde arvuna dat sau, dup caz,trebuie s restituie dublul celei primite. n mod frecvent n cadrul promisiunilor bilaterale de vnzare seintroduc clauze referitoare la arvun.

Sunt valabile n totalitate cele menionate la promisiunea unilateral de vnzare n legtur cu notarea ncartea funciar, potrivit art. 906 C.civ.; tot astfel, sunt aplicabile i prevederile art. 1.279 alin. 4 i art. 1.670

C.civ.

n fine, precizm c potrivit art. 2.386 pct. 2 C.civ. beneficiaz de ipotec legal promitentul achizitorpentru neexecutarea promisiunii de a contracta avnd ca obiect un imobil nscris n cartea funciar, asupra

49n dreptul nostru, promisiunea de vnzare - unilateral sau bilateral - nu poate fi considerat nici vnzare subcondiie suspensiv, care -prin ndeplinirea condiiei, adic acceptarea n termen - s fac valabil vnzarea din chiarziua promisiunii. Nu poate fi considerat o vnzare sub condiie, fiindc ntre pri nu s-a ncheiat o vnzare (s-apromis numai), iar, pe de alt parte, evenimentul prevzut n condiie nu poate s fie nsui consimmntul.

50A se vedea CCJ, s.civ. i de propr.int., dec.nr.1212/2005, n Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, p.339-341.


20/4020

imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor pltite n contul acestuia. Textul are n vedere ipoteza ncare promitentul-cumprtor a pltit, integral sau parial, preul convenit, iar dreptul su la restituireaacestor sume este garantat cu o ipotec legal ce poart asupra imobilului care urma s formeze obiectulcontractului de vnzare ce nu s-a mai perfectat51. Potrivit art. 36 alin. 6 din Legea cadastrului i apublicitii imobiliare nr. 7/1996 n toate cazurile cnd prin lege se acord un privilegiu imobiliar sau oipotec legal pentru garantarea vreunui drept sau creane, acestea se vor nscrie din oficiu n carteafunciar, cu excepia situaiei n care prile renun n mod expres la acest beneficiu; nscrierea

privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regul, n temeiul nscrisului din care rezult creanaprivilegiat sau care confer dreptul de a lua o inscripie ipotecar.

CURSUL NR. 2, PARTEA a II-a

10. Pactul de opiuneprivind contractul de vnzareeste un contractprin care o parte (promitentul)i exprim consimmntul de a vinde un anumit bun la un anumit pre, iar cealalt parte (beneficiarulpromisiunii) primete consimmntul promitentului de a vinde acel bun, rezervndu-i dreptul de a-imanifesta ulterior - nuntrul unui termen - consimmntul su de a-l cumpra.

Aadar, n cazul pactului de opiune promitentul i exprim consimmntul pentru vnzare(care esteun consimmntfinal), spre deosebire de promisiunea unilateral de vnzare unde promitentul nu i-a datacordul la vnzarea bunului, ci doar a promis c n viitor va ncheia contractul. Rezult c n cazul n cares-a ncheiat doar o promisiune unilateral de vnzare, pentru ncheierea contractului de vnzare esteobligatoriu ca promitentul s-i dea un nou acord, de data aceasta la vnzare, n vreme ce n cazul n care s -a ncheiat un pact de opiune promitentul nu trebuie s-i mai dea niciun acord la vnzare pentru c dejaacesta a fost dat.

Trsturile caracteristiceale pactului de opiune:a) Exprimarea de ctre promitent a consimmntului la vnzare produce efectele unei oferte

irevocabile, ceea ce nseamn c eventuala revocare de ctre promitent a acordului la vnzarenu produce

niciun efect. Declaraia de voin a promitentului n sensul vnzrii bunului pentru un anumit pre arenevoie, pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare, de un dublu acorddin partea beneficiaruluipactului: mai nti un acord la ncheierea pactului de opiune, iar apoi un acord la ncheierea contractului devnzare. Ne aflm n prezena unei modaliti atipice de formare a acordului de voine, dar acest lucru afost cunoscut i acceptat de ctre promitentnc din momentul n care acesta i-a exprimat consimmntul;promitentul tie c el i manifest o singur dat voina, n vreme ce beneficiarul trebuie s i manifestevoina de dou ori pentru a lua natere contractul de vnzare.

b) Pactul de opiune este, de regul, un contract unilateralpentru c el d natere doar la obligaiapromitentului de a menine (de a rmne legat de) oferta irevocabil de vnzare, n cadrul termenuluiconvenit, la dispoziia beneficiarului pactului. Acesta din urm i-a dat consimmntul doar la pact (adic

a primit oferta promitentului i astfel s-a format pactul de opiune), nu i-a asumat obligaia ca n viitor sncheie contractul de vnzare, ci doar i-a rezervat dreptul discreionar(natura juridic a acestui drept fiindaceea de drept potestativ) de a-i da consimmntul la vnzare. La fel ca i n cazul promisiunii unilateralede vnzare, este posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul pactului s seoblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care pactul de opiune va fi uncontract sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-un contract de vnzare, cci beneficiarul nui-a dat consimmntul la vnzare, ci doar i-a asumat obligaia de aplti preul opiunii ce i se confer.

51A se vedea i R.Dinc, op.cit., p. 63.


21/4021

c) Potrivit art. 1.278 alin. 2 C.civ. Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poatefi stabilit de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor.Aceast norm juridic urmretenlturarea strii de incertitudine care s-ar crea n situaia n care promitentul ar rmne obligat de propriadeclaraie de voin fr limitare n timp. La stabilirea termenului instana de judecat urmeaz s ia nconsiderare condiiile ncheierii pactului, motivele pentru care prile au recurs la aceast figur juridicpremergtoare vnzrii i orice alte elemente specifice cauzei.

d) Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc s l

ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului opiunii. Practic,prile trebuie s fi convenit asupra bunului i asupra preului, promitentul trebuie s i fi exprimatconsimmntul la vnzare, iar beneficiarul la pactul de opiune. Contractul de vnzare se ncheie prinexercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiarul pactului a declaraiei de voin apromitentului, n condiiile convenite prin pact. n momentul n care beneficiarul i exprimconsimmntul la vnzare, el devine cumprtor, iar promitentul devine vnztor52.

e) n privina formei, spre deosebire de promisiunea de vnzare, care nu trebuie s mbrace formaautentic prevzut de lege pentru contractul de vnzare dac vnzarea ar fi un contract solem n53 (deexemplu, privete transferul proprietii asupra unui bun imobil), att pactul de opiune, ct i declaraia deacceptare trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s lncheie. Dac forma autentic a contractului de vnzare este cerut de lege ad validitatem, consimmntulla vnzare al ambelor pri trebuie s fie dat n form autentic, chiar dac beneficiarul pactului i exprimconsimmntul n dou etape.

n cazul n care legea prevede forma autentic pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare, iarpactul de opiune privind un astfel de contract nu mbrac forma autentic, n conformitate cu prevederileart. 1.242 alin. 1 C.civ. pactul de opiune va fi lovit de nulitate absolut. Cu toate acestea, n temeiul art.1.260 alin. 1 C.civ. contractul va putea produce efectele unei promisiuni unilaterale de vnzare, afar dacintenia de a exclude aplicarea conversiunii este stipulat n pactul de opiune sau, reiese, n chipnendoielnic, din scopurile urmrite de pri la data ncheierii pactului de opiune54.

f) n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual determinat,ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului deopiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului. Ne aflm n prezena unei clauzelegale de inalienabilitate cu privire la bunul individual determinat care formeaz obiectul pactului deopiune55.

52A se vedea i R. Dinc, op.cit., p. 58.53 Cu toate acestea, art. 5 din Legea nr. 17/2014 prevede c (1) n toate cazurile n care se solicit, n

conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicat, cu modificrile ulterioare,

pronunarea unei hotrri judectoreti care ine loc de contract de vnzare-cumprare, este necesar caantecontractul s fie ncheiat n form autentic i s fie ndeplinite condiiile prevzute la art. 3, 4 i 9 din

prezenta lege.(adic obinerea avizelor i respectarea dreptului de preempiune, n.ns. RP).(2) Cererea de nscriere n cartea funciar a dreptului de proprietate, formulat n baza hotrrii judectoreti

care ine loc de contract de vnzare, se respinge dac nu sunt ndeplinite condiiile prevzute de prezenta lege.54

De exemplu, pactul de opiune nul nu se poate converti ntr-o promisiune unilateral de vnzare n ipoteza ncare n cuprinsul pactului de opiune se menioneaz c este exclus aplicarea regimului juridic al promisiunii devnzare ori c promitentul nu i va mai exprima niciun consimmnt la vnzare.

55Precizm c prin art. 601din Legea nr. 71/2011, introdus prin Legea nr. 60/2012, s-a menionat c n categoriaconveniilor prevzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se nate obligaia de a transmite n viitorproprietatea ctre o persoan determinat ori determinabil, intr i antecontractele avnd ca obiect transmiterea nviitor, prin ncheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dup caz, dac prin


22/4022

n ipoteza n care promitentul i ncalc obligaia i nstrineaz bunul unui ter, beneficiarul pactuluiare urmtoarele posibiliti: i) s cear instanei rezoluiunea pactului de opiune cu daune-interese,conform art. 1.549 alin. 1 C.civ. n temeiul unei clauze exprese incluse n pactul de opiune, beneficiarulpoate s emit o declaraie unilateral de rezoluiune(art. 1.552 C.civ.) sau poate beneficia de efectele unuipact comisoriu expres, conform art. 1.553 C.civ. ii) dac beneficiarul opiunii a acceptat n termenulconvenit, dar anterior acceptrii promitentul a nstrinatbunul, beneficiarul - devenit cumprtor al bunuluialtuia poate cere, conform art. 1.683 alin. 4 C.civ., rezoluiunea contractului de vnzare, restituirea

preului, precum i, dac este cazul, daune-interese pentru neexecutarea de ctre promitent (vnztor) aobligaiei de a asigura transmiterea dreptului de proprietate ctre cumprtor(beneficiar). iii) dac au fostrespectate condiiile care asigur opozabilitatea fa de teri a clauzei de inalienabilitate56, beneficiarulpactului poate s cear, n conformitate cu prevederile art. 629 alin. 2 C.civ., anularea actului denstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate. n cadrul aciunii n anulare,beneficiarul pactului va avea calitatea de reclamant, iar promitentul i terul dobnditor al bunului vor aveacalitatea de pri57.

g) Atunci cnd pactul de opiune are ca obiect drepturi tabulare, pentru a se asigura opozabilitatea fade teri (adic fade orice persoan care a dobndit un drept real sau un alt drept n legtur cu imobilulnsc

Contractul de Vanzare - RRP (2 Cursuri)

Documents

Transcript of Contractul de Vanzare - RRP (2 Cursuri)