1. Contractul de Vanzare

download 1. Contractul de Vanzare

of 85

Embed Size (px)

description

Curs

Transcript of 1. Contractul de Vanzare

sCurs 1 Dinca 03.10.2012

Contractele speciale in sistemul dreptului

Potrivit art. 1167 din Noul Cod civil, toate contractele se supun regulilor generale din Capitolul I Contractul din Titlul al II-lea Izvoarele obligatiilor, din cadrul Cartii a V-a a Noului Cod civil Despre obligatii. De aici rezulta ca toate contractele se supun regulilor privind actul juridic in general, dar si celor privind contractul ca izvor de obligatii.

Art. 1167 NCC:Regulile aplicabile contractelor(1) Toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol. (2) Regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevazute in prezentul cod sau in legi speciale.

Orice contract special este un act juridic, reprezentand o vointa nascatoare de efecte juridice.

Efectele juridice ale contractului sunt urmatoarele:

efecte obligationale (cele mai frecvente); efecte non-obligationale (efectul extinctiv, efectul novator).

Efectele obligationale vizeaza nasterea, modificarea si stingerea unor raporturi juridice in continutul carora intra drepturi de creanta corelative unor obligatii.

Reglementarea contractelor speciale este norma speciala in raport de teoria generala a actului juridic si de teoria generala a obligatiilor, de aceea aplicarea cumulata a normelor speciale si a normelor generale se va face cu respectarea principiului specialia generalibus derogant.

Daca exista o reglementare in materia contractelor speciale, se va face aplicarea acelei reglementari, cu inlaturarea reglementarii generale (in cazul unui contract special se aplica cu precadere reglementarile speciale, se inlatura de la aplicare teoria generala a obligatiilor).

Intrucat este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta interpretare, de aceea, daca exista o indoiala cu privire la calificarea unui contract ca un anume tip de contract special, atunci reglementarea specifica acelui contract nu se va aplica, contractul fiind supus teoriei generale a obligatiilor.

Tot pentru ca este exceptionala, reglementarea contractelor speciale este de stricta aplicare. De aici rezulta ca reglementarea contractelor speciale nu se va aplica si altor contracte in afara celor carora le este in mod expres destinata (este interzisa analogia, potrivit art. 10 NCC). Cu alte cuvinte, reglementarea speciala se aplica numai contractelor carora le este destinata.

Atunci cand un anumit aspect al unui contract concret nu este reglementat in materia contractului special aplicabil, respectivul aspect va fi supus reglementarii generale (unde reglementarea speciala tace, se va aplica teoria generala a obligatiilor).

Atunci cand un anumit contract nu poate fi incadrat in tipurile de contracte speciale, pentru care s-a prevazut o reglementare speciala, atunci contractul este nenumit si este supus reglementarilor din cadrul teoriei generale a obligatiilor, iar daca aceste reguli nu sunt indestulatoare, va fi supus regulilor speciale cu privire la contractele cu care se aseamana cel mai mult. Asadar, in mod exceptional, este permisa analogia.

In privinta unui contract nenumit, se aplica cu precadere normele din cadrul teoriei generala a obligatiilor, iar unde teoria generala a obligatiilor nu prevede, se aplica normele referitoare la contractul special cel mai asemanator.

*OBSERVATIE: sub imperiul Codului civil de la 1864, era prohibita aplicarea prevederilor din contractul special cel mai asemanator. Asadar, in cazul unui contract nenumit, se aplicau cu precadere normele din cadrul teoriei generale a obligatiilor, nefiind permisa aplicarea normelor referitoare la contractul special cel mai asemanator.

Chiar si in ipoteza in care un contract este numit, iar reglementarea sa speciala nu vizeaza anumite aspecte ale contractului si nu exista nici reguli speciale care sa guverneze acele aspecte, se vor aplica prin analogie regulile referitoare la acele aspecte privind contractul cel mai asemanator.

In privinta unui contract numit, se aplica cu precadere reglementarile speciale, iar unde reglementarile speciale tac, se aplica teoria generala a obligatiilor. Unde teoria generala a obligatiilor tace, se aplica regulile de la contractul cel mai asemanator.

Contractul cel mai asemanator se stabileste in functie de doua criterii:

contractul ales sa fie asemanator; contractul ales sa contina o reglementare relevanta.

Stabilirea regulilor aplicabile unui anumit contract concret

Pentru stabilirea reglementarii aplicabile contractelor trebuie sa se realizeze calificarea contractului. Calificarea contractului presupune:

stabilirea naturii sale juridice; stabilirea obiectului contractului, potrivit art. 1225, alin. 1 NCC; stabilirea tipului de contract special in care se incadreaza.

In raport cu fiecare dintre parti se va stabili scopul (cauza imediata). Din tandemul cauzelor imediate va rezulta natura juridica a contractului.

Odata ce un contract concret a fost calificat, trebuie identificate regulile aplicabile contractelor: atat regulile speciale, cat si regulile generale.

Daca apar conflicte intre cele doua reglementari, aceste conflicte trebuie rezolvate cu aplicarea obligatorie a urmatoarelor trei criterii:

1. criteriul fortei juridice;2. criteriul sferei de aplicare intre doua reguli cu aceeasi forta juridica, in care una dintre ele are o ipoteza inclusa complet in ipoteza celei de-a doua, prevaleaza cea cu ipoteza speciala (cu ipoteza mai redusa);3. criteriul datei de emitere a normei intre doua norme cu forta juridica egala, care au aceeasi sfera de aplicare, regula ulterioara inlatura regula anteriora (abrogarea implicita functioneaza numai in cazul in care normele au fix aceeasi ipoteza).

Contractul de vanzare

Notiunea de vanzare

Din definitia oferita de art. 1650 NCC rezulta tandemul de cauze:

obtinerea pretului vs obtinerea proprietatii bunului sau un alt drept

Dreptul care face obiectul vanzarii trebuie sa preexiste momentului la care obligatia de transfer se exercita. De regula, vanzarile au ca obiect transferul proprietatii.

Cand vorbim despre atributul dispozitiei avem in vedere cele doua sensuri ale sale: dispozitia materiala; dispozitia juridica printre prerogative care se circumscriu acestei notiuni, avem si prerogativa instrainarii.

Ca regula, drepturile subiective sunt alienabile (de la aceasta regula existand mai multe exceptii).

Pot fi vandute:

dreptul de uzufruct; dreptul de superficie; drepturile de creanta (art. 1567, alin. 3 NCC cesiunea de creanta in schimbul unei sume de bani); drepturi reale accesorii (art. 2427 NCC); drepturi potestatative; drepturi de proprietate intelectuala.

Drepturile nepatrimoniale sunt personale si, de regula, inalienabile.

EXCEPTIE: Unele drepturi patrimoniale (de creanta) sunt personale si nu pot fi vandute:1. dreptul la pensie;2. dreptul legal corelativ obligatiei de intretinere;3. dreptul contractual de intretinere;4. dreptul de a folosi locuinta inchiriata.

Drepturi reale personale, cum ar fi dreptul de uz, dreptul de abitatie nu pot fi instrainate. Totusi, contractul prin care se constituie dreptul de uz sau dreptul de abitatie, contra unei sume de bani, poate fi considerat ca fiind un contract de vanzare (chiar daca prin intermediul contractului drepturile se constituie, ele sunt considerate a fi existat deja sub forma atributelor dreptului de proprietate, tocmai de aceea vorbim despre o instrainare a acestora).

Exista si drepturi accesorii care nu pot fi instrainate decat ca atare ele pot face obiectul vanzarii numai daca se instraineaza si dreptul principal.

Caracterele juridice ale contractului de vanzare

1. contractul de vanzare are un caracter esentialmente sinalagmatic;

2. contractul de vanzare are un caracter esentialmente oneros;

3. contractul de vanzare are un caracter in principiu comutativ (exemple cand contractul de vanzare este aleatoriu: se vand actiunile cotate la bursa in speranta ca pretul va creste; pescarul vinde la inceputul zilei tot pestele pe care il va pescui in ziua respectiva exemplu dat de Gaius);

Curs 2 Dinca 10.10.2012

4. contractul de vanzare are un caracter in principiu translativ

Contractul de vanzare este un contractul esentialmente translativ, in sensul ca din insasi definitia vanzarii rezulta ca prin acest contract se transmite un drept preexistent dintr-un patrimoniu intr-altul. Sub acest aspect nu exista nici o exceptie de la caracterul translativ al vanzarii (intrucat se transfera un drept dintr-un patrimoniu intr-altul).

O exceptie aparenta ar fi acel contract prin care, in schimbul unei sume de bani, se constituie un drept real principal are natura juridica a unei vanzari. S-ar putea spune ca, in acest caz, dreptul real constituit nu preexista contractului, ci se naste ca efect al acestuia. Totusi, drepturile reale principale se constituie prin dezmembrarea dreptului de proprietate, prin separarea anumitor prerogative din continutul dreptului de proprietate, care preexistau in patrimoniul proprietarului si transferul acestor prerogative catre dobanditorul dreptului real principal. In consecinta, si in acest caz vanzarea are caracter translativ, in sensul ca se transfera din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului prerogativele dreptului real principal.

Uneori, notiunea de caracter translativ al unui contract este folosita in sensul ca prin simpla incheiere a contractului se transfera un drept dintr-un patrimoniu intr-altul, fara sa fie nevoie de indeplinirea vreunei alte cerinte. De aici rezulta ca nu este nevoie nici macar de trecerea unei perioade de timp, pentru ca dreptul sa se poata transmite, astfel incat dreptul se va transmite imediat, la data incheierii contractului. In acest sens al caracterului translativ al contractului se poate spune despre contractul de vanzare ca este un contract in principiu translativ, intrucat doar ca regula proprietatea sau un alt drept se transmit prin simpla incheiere a contractului de vanzare, potrivit art. 1674 NCC (transmisiunea se realizeaza imediat, fara sa fie nevoie sa treaca vreo perioada de timp).

Uneori se spune in doctrina si ca vanzarea este un contract in principiu translativ de proprietate, asta inseamna ca de regula dreptul transmis prin contractul de vanzare este dreptul de proprietate si doar prin exceptie un alt drept. Din acest motiv, doctrina foloseste adesea sintagma lucrul vandut, desi ceea ce se vinde este un drept. Dat fiind faptul ca proprietatea confera titularului sau toate avantajele economice pe care un lucru le poate oferi, cu exceptia celor la care el a renuntat, sau pe care legea i le-a retras, exista o lunga traditie in a confunda dreptul de proprietate asupra lucrului cu lucrul insusi.

5. contractul de vanzare are un caracter instantaneu

Unul dintre efectele principale ale oricarui contract de vanzare este transferul unui drept. Transferul unui drept se produce prin natura lucrurilor uno ictu, iar nu succesiv. Daca efectul principal al contractului este uno ictu, rezulta ca si contractul insusi are caracter instantaneu, iar nu va fi cu executare succesiva.

Chiar si in situatia in care pretul urmeaza a fi platit in rate esalonate in timp, sau bunul vandut urmeaza a fi predat in parti la momente diferite, contractul pastreaza caracterul instantaneu, pentru ca modalitatea platii pretului, respectiv a predarii bunului vandut, influenteaza doar modul de executare a obligatiei, iar nu si conceptia unitara pe care au avut-o partile asupra pretului sau asupra bunului. Transele din pret si partile din bun nu au valoare autonoma, ci au valoare doar in contextul executarii integrale a obligatiei de a plati pretul convenit si respectiv a celei de a preda bunul vandut.

Daca nu se plateste o transa din pret sau nu se preda o parte din bun, sanctiunea aplicabila nu va fi rezilierea, specifica acelor contracte cu executare succesiva si care opereaza numai pentru viitor, ci rezolutiunea, specifica actelor cu executare uno ictu si care opereaza retroactiv, presupunand restituirea prestatiilor deja executate (transmisiunea se realizeaza uno ictu).

6. contractul de vanzare are un caracter in principiu consensual

De regula, vanzarea nu este supusa niciunei conditii particulare de forma, astfel incat aceasta se incheie valabil prin simplul consimtamant exprimat de vanzator si de cumparator.

De la regula exista cateva exceptii prevazute expres de lege si care trebuie interpretate restrictiv:

art. 1244 NCC daca prin vanzare se constituie sau se transfera drepturi reale avand ca obiect imobile, contractul de vanzare trebuie incheiat in forma autentica ad validitatem. Pe baza contractului astfel incheiat, cumparatorul isi va putea inscrie dreptul dobandit prin contract in cartea funciara, potrivit art. 888 NCC.Forma autentica este ceruta ad validitatem indiferent daca inscrierea in cartea funciara este necesara doar pentru opozabilitate fata de terti sau pentru producerea efectului translativ ori constitutiv al contractului de vanzare.Aceasta forma autentica nu este ceruta decat pentru inscrierea in cartea funciara a drepturilor ce fac obiectul vanzarii, nu si pentru alte formalitati, cum ar fi, spre exemplu, notarea. Daca pentru un imobil s-a incheiat un contract de locatiune, iar locatarul incheie o cesiunea de creanta, in schimbul unei sume de bani, aceasta cesiune de creanta are natura juridica a unei vanzari. Intrucat locatiunea vizeaza un imobil, pentru opozabilitate fata de terti, cesiunea de creanta locativa ar trebui notata in cartea funciara. Avand in vedere ca se cere doar notarea in cartea funciara, contractul de cesiune a creantei respective nu se va supune rigorii formei autentice, el se va incheia valabil potrivit regulilor dreptului comun, respectiv prin simplul acord de vointa al partilor. Functional, partile vor trebui sa confectioneze un inscris care va fi atasat ca proba la cererea de notare.

vanzarea unei mosteniri este supusa formei autentice ad validitatem (art. 1747, alin. 2 NCC);

cesiunea de marca este supusa formei scrise ad validitatem;

cesiunea drepturilor patrimoniale de autor este supusa formei scrise ad probationem.

Exista situatii in care efectuarea anumitor formalitati nu este necesara in legatura cu incheierea contractului de vanzare, ci in legatura cu producerea unora dintre efectele sale:

cesiunea actiunilor nominative produce efectul translativ cu privire la acele actiuni numai daca a fost declarata in scris, in registrul actionarilor, sub semnatura cedentului si a cesionarului (art. 98 din Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale);

in cazul vanzarii unui automobil, in vederea inmatricularii automobilului in Registrul de circulatie publica pe numele noului titular, al cumparatorului, este necesara intocmirea de catre vanzator si cumparator a unui formular de vanzare, depus la organele de politie rutiera (OUG nr. 78/2000 privind omologarea, eliberarea cartii de identitate si certificarea autenticitatii vehiculelor rutiere in vederea comercializarii, inmatricularii sau inregistrarii acestora in Romania).

Acest tip de formalitati nu deroga de la caracterul consensual al vanzarii si conditioneaza numai unele dintre efectele sale. Din acest motiv, partile vanzarii incheiate valabil consensual au obligatia contractuala de a incheia aceste formalitati. In cazul in care una dintre parti se sustrage de la indeplinirea formalitatilor, aceasta poate foate fi chemata in instanta pentru a se pronunta o hotarare judecatoreasca care sa substituie formalitatea pe care paratul a refuzat sa o indeplineasca (spre exemplu, pe baza hotararii judecatoresti, organele de politie vor trebui sa inmatriculeze autoturismul pe numele comparatorului, fara a mai fi necesara completarea acelui formular).

In masura in care formalitatile respective presupun plata unei taxe, acela care a refuzat in mod culpabil sa le efectueze va putea fi condamnat sa suporte aceasta taxa.

Formarea si validitatea contractului de vanzare

Conditiile de validitate a contractului de vanzare:

A. Capacitatea de a contracta;

B. Consimtamantul;

C. Obiectul vanzarii;

D. Cauza nu prezinta probleme deosebite.

A. CAPACITATEA DE A CONTRACTA

Prin vanzare, un drept iese din patrimoniul vanzatorului, de aceea vanzarea este un act de dispozitie, cel putin fata de dreptul vandut si de aceea el ar presupune capacitatea deplina de exercitiu, atat pentru cumparator, cat si pentru vanzator. Totusi, din perspectiva patrimoniului partilor, contractul poate avea semnificatia unui act de administrare sau de conservare.Spre exemplu, vanzarea fructelor bunului frugifer dupa ce au fost culese reprezinta un act de administrare; vanzarea fructelor in momentul in care sunt pe cale sa piara reprezinta un act de conservare.In concluzie, se cere capacitatea ceruta de lege pentru incheierea actelor de administrare sau de conservare.

Regula este capacitatea, iar incapacitatile sunt exceptionale.

Incapacitatile prevazute de Constitutia Romaniei si de Noul Cod civil:

incapacitati de a cumpara; incapacitati de a vinde.

Incapacitati de a cumpara

I. Incapacitatile prevazute de Legea nr. 312/2005Legea nr. 312/2005 privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine a intrat in vigoare la 1 ianuarie 2007 si opereaza cu distinctii in scara. Asadar, se distinge intre:

a) Calitatea persoanei

In cadrul acestei categorii se distinge intre:

1. cetatenii straini avand cetatenia unui stat membru al Spatiului Economic European;2. apatrizii avand domiciliul intr-un stat membru al Spatiului Economic European;3. persoanele juridice inregistrate intr-un stat membru al Spatiului Economic European.

si

1. cetatenii altor state;2. apatrizii avand domiciliul in alt stat;3. persoanele juridice inregistrate in alte state.

Resortisantii extraeuropeni pot dobandi terenuri in Romania numai daca aceasta posibilitate este prevazuta in tratatele internationale incheiate de Romania cu statele de care apartin si pe baza de reciprocitate.

Spatiul Economic European este reprezentat de teritoriul Uniunii Europene + Liechtenstein, Islanda, Elvetia si Norvegia.

b) Natura terenurilor care fac obiectul dobandirii

In legatura cu resortisantii europeni se mai face o distinctie in functie de natura terenurilor:

1. daca terenurile ce fac obiectul dobandirii sunt terenuri agricole sau forestiere, resortisantii europeni le pot dobandi, in principiu, numai dupa expirarea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romaniei la UE.

Prin exceptie, resortisantii europeni pot dobandi asemenea terenuri si inainte de expirarea termenului de 7 ani, daca se stabilesc in Romania ca fermieri independenti si numai cu obligatia de a nu schimba destinatia agricola sau forestiera a terenului, pana la expirarea termenului de 7 ani.

Singura interpretare valabila in legatura cu aceasta obligatie este urmatoarea: aceasta obligatie este in realitate o limitare a dreptului de proprietate stabilita ex lege celui stabilit ca fermier independent in Romania, ce il lipseste pe cetateanul strain fermier independent de prerogativa stabilirii destinatiei terenului.

Aceasta limitare a dreptului de proprietate poate inceta:

prin ajungerea la termen (expirarea termenului loc va avea loc la 1 ianuarie 2014); prin instrainarea terenului de catre cetateanul strain european catre un cetatean roman, un apatrid cu domiciliul in Romania, sau catre o persoana juridica infiintata conform legii romane. Desi dobanditorul din acest caz este succesorul resortisantului european, acesta nu va prelua dreptul de proprietate limitat in privinta posibilitatii de a schimba destinatia terenului, deoarece aceasta limita este impusa in considerarea calitatii personale de resortisant european a proprietarului care a detinut imobilul.

2. daca terenurile ce fac obiectul dobandirii sunt alte terenuri decat cele cu destinatie agricola sau forestiera, criteriul este resedinta resortisantului:

resortisantii europeni cu resedinta in Romania pot dobandi terenuri in Romania la fel ca cetatenii romani; resortisantii europeni cu resedinta intr-un alt stat membru pot dobandi terenuri in Romania in scopul de a-si stabili resedinta secundara, numai la expirarea unui termen de 5 ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Termenele legale de 5 ani si de 7 ani nu pot fi transformate in termene contractuale. In consecinta, daca in anul 2012 un resortisant european care nu doreste sa se stabileasca in Romania ca fermier incheie un contract de dobandire a unui teren, prevazand ca efectele contractului se amana pana la 01.01.2014, atunci acest contract va fi lovit de nulitate, intrucat, la data incheierii sale, dobanditorul era incapabil.

Intrucat incapacitatea strainilor de a dobandi terenuri in Romania ocroteste (in mod discutabil) suveranitatea teritoriala a Romaniei, care are natura unui interes public, sanctiunea aplicabila pentru actele incheiate de persoanele lovite de aceasta incapacitate este nulitatea absoluta a contractului de vanzare.

II. Incapacitatea profesionistilor justitiei de a cumpara drepturi litigioase

Aceasta incapacitate este prevazuta de art. 1653, alin. 1 NCC si are ca scop protectia prestigiului justitiei. Nu este necesar ca incapabilul sa fie implicat direct in orice fel in litigiul cu privire la dreptul cumparat, ci este suficient ca acest litigiu sa fie de competenta instantei in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea incapabilul.Nu influenta actuala pe care incapabilul ar exercita-o este temuta de legiuitor. Legiuitorul se teme ca, daca un profesionist al justitiei devine titular al unor drepturi deduse justitiei, prestigiul social al acestei activitati ar fi lovit si statul de drept ar avea de suferit. In consecinta, aceasta incapacitate este de interes public, iar sanctiunea nerespectarii sale este nulitatea absoluta a contractului de vanzare incheiat de incapabil.

Potrivit enumerarii limitative a art. 1653, alin. 11 NCC, sunt incapabili numai: 82

judecatorii; procurorii; grefierii; executorii; avocatii; notarii publici; consilierii juridici; practicienii in insolventa.

La aceasta enumerare, Legea nr. 303/2004 privind statutul judecatorilor si procurorilor ii adauga pe asistentii judiciari, care potrivit acelei legi sunt tinuti de interdictiile prevazute pt magistrati (nu li se aplica aceste prevederi magistratilor asistenti).Nu vor fi inclusi in sfera subiectilor incapabili arbitrii, consilierii de conturi, membrii organelor administrativ-jurisdictionale, expertii judiciari.Este discutabil, dar opinia majoritara este in sensul ca incapacitatea se aplica si judecatorilor Curtii Constitutionale a Romaniei textul de lege nu distinge intre judecatori, de aceea prevederea ar trebui sa le fie aplicabila si judecatorilor Curtii Constitutionale a Romaniei.

Sfera drepturilor litigioase

Dreptul este litigios daca exista un proces inceput si neterminat cu privire la existenta si intinderea sa. Pentru ca dreptul sa fie litigios si sa nu poata fi vandut catre un profesionist al justitiei, este necesar ca in legatura cu existenta sau intinderea sa sa se fi formulat o actiune in instanta fie o actiune introductiva (o cerere introductiva de instanta), prin care s-a deschis un proces, fie o cerere incidentala, intr-un proces deja deschis.

Cererea trebuie sa vizeze fondul dreptului. Actiunile posesorii nu pun in discutie fondul dreptului; se discuta strictamente chestiuni de fapt.

Daca existenta unui drept principal este litigioasa, atunci si dreptul accesoriu este litigios (spre exemplu, o creanta garantata cu ipoteca).Daca doar intinderea dreptului principal este litigioasa, este posibil ca dreptul accesoriu sa nu fie afectat.

Litigiile privind calitatea de titular al unei universalitati imprima caracter litigios asupra tuturor drepturilor cuprinse in universalitate.

Momentul la care procesul este considerat incheiat si la care caracterul litigios inceteaza

Majoritatea doctrinei considera ca un drept este litigios pana la pronuntarea hotararii definitive si irevocabile cu privire la fondul dreptului, moment in care inceteaza caracterul alea (de risc) cu privire la existenta sau intinderea dreptului, caracter ce decurge din natura sa litigioasa. De aici, deduc autorii, persoanele mentionate la art. 1653, alin. 1 NCC nu ar fi incapabile sa cumpere un drept supus executarii silite.Res judicata pro veritate habetur (hotararea judecatoreasca este prezumata a exprima adevarul si nu trebuie sa fie contrazisa de o alta hotarare).

Argumente in contra opiniei majoritatii:

argument de text textul vorbeste despre un proces neterminat. Conform Curtii Constitutionale a Romaniei, executarea silita este parte a procesului civil, asadar in masura in care hotararea judecatoreasca este susceptibila de executare silita, procesul inca nu s-a terminat; aceasta incapacitate urmareste sa protejeze prestigiul justitiei profesionistii din sfera justitiei trebuie sa stea departe de drepturile supuse examinarii justitiei.

In concluzie, persoanele prevazute in mod limitativ de art. 1653, alin. 1 NCC sunt incapabile de a cumpara chiar si un drept supus executarii silite, intrucat executarea silita este o parte a procesului civil (opinie prof. Razvan Dinca).

Aria geografica ce delimiteaza drepturile intrate in sfera incapacitatii

Potrivit art. 1653, alin. 1 NCC, aria geografica care delimiteaza drepturile intrate in sfera incapacitatii variaza in functie de modul de organizare a activitatii incapabilului.

Astfel, judecatorii si grefierii unei judecatorii, ca si procurorii parchetului de pe langa o judecatorie sunt incapabili sa cumpere drepturi de competenta acelei judecatorii. Judecatorii si grefierii unui tribunal, procurorii parchetului de pe langa tribunal sunt incapabili sa cumpere drepturi de competenta tribunalului si a judecatoriilor a caror circumscriptie se afla in raza tribunalului. Acelasi rationament se aplica si pentru curtile de apel. Judecatorii si grefierii Inaltei Curti de Casatie si Justitie si procurorii de la Parchetul de pe langa ICCJ (inclusiv DIICOT si DNA), precum si judecatorii Curtii Constitutionale a Romaniei sunt incapabili sa dobandeasca orice drept litigios in Romania.

Avocatii isi desfasoara activitatea in cadrul unui barou, potrivit Legii nr. 51/1995 pentru organizarea si exercitarea profesiei de avocat. Barourile sunt organizate la nivel judetean. In consecinta, avocatii vor fi incapabili sa cumpere drepturi litigioase de competenta tribunalului in a carui circumscriptie actioneaza baroul din care fac parte, precum si cele de competenta judecatoriilor aflate in raza acelui tribunal.

Practicienii in insolventa sunt organizati in filiale judetene ale Uniunii Nationale a Practicienilor in Insolventa, iar daca sunt mai putin de 10 practicieni intr-o filiala, acestia sunt arondati unei filiale apropiate, dintr-un alt judet. Asadar, pot exista situatii in care un practician in insolventa sa fie incapabil in doua judete.

Executorii judecatoresti sunt organizati in Camere Teritoriale pe langa fiecare Curte de Apel, astfel incat acestia sunt incapabili sa dobandeasca drepturi litigioase de competenta acelei Curti de Apel in raza careia actioneaza si a instantelor subordonate acesteia.

Exceptii de la incapacitatea profesionistilor justitiei

Exista trei exceptii de la incapacitatea profesionistilor in justitie de a cumpara drepturi litigioase, potrivit art. 1653, alin. 2 NCC:

a) cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor-parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari, dupa caz; b) cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fi devenit litigios; c) cumpararea care s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios. [spre exemplu, in cazul unui drept de creanta garantat cu o garantie mobiliara sau imobiliara, daca dreptul de creanta este litigos, atunci si garantia este tot drept litigios insa, proprietarul garantiei (incapabilul) poate totusi cumpara garantia].-de retinut exemplul

Curs 3 Dinca 17.10.2012

III. Incapacitatea reprezentantilor si administratorilor de a cumpara bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda

Art. 1654 NCC prevede trei categorii de persoane incapabile:

1. Reprezentantii conventionali art. 1654, alin. (1), lit. a) NCC

Reprezentantii conventionali sunt incapabili de a cumpara direct sau prin persoane interpuse, chiar si prin licitatie publica, de la mandatarii pentru bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda, cu unele exceptii.Mandatarul are obligatia de loialitate fata de mandant. Conform acestei obligatii, atunci cand incheie acte pe seama mandantului, el trebuie sa se preocupe de promovarea cat mai mult posibil a interesului acestuia. Spre exemplu, daca mandatul este dat pentru incheierea unui contract de vanzare, mandatarul este dator sa incerce sa obtina cel mai bun pret pentru bunul pe care trebuie sa-l vanda. Daca ar actiona nu numai in calitate de mandatar al vanzatorului, ci si in calitate de cumparator, el ar avea in aceasta ultima calitate interesul personal ca pretul sa fie cat mai mic cu putinta. De aceea, intr-o asemenea situatie, el ar fi tentat sa actioneze impotriva intereselor mandantului, contrar obligatiei sale de loialitate. Spre a preveni o asemenea conduita, legiuitorul il declara pe mandatar incapabil de a cumpara bunul pe care este insarcinat sa-l vanda.

Aceasta incapacitate protejeaza interesul privat al mandantului-vanzator si de aceea nerespectarea ei se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului de vanzare.Potrivit art. 1304 NCC din materia reprezentarii, tot cu nulitatea relativa este sanctionat si contractul in care mandatarul vanzatorului actioneaza concomitent si ca mandatar al cumparatorului. Aceasta este o ipoteza de dubla reprezentare, ce conduce la imposibilitatea mandatarului de a-si indeplini obligatiile de loialitate pe care le are fata de fiecare dintre cei doi mandanti.

Tot potrivit art. 1304 NCC, coroborat cu art. 1654 NCC, prin exceptie, contractul de vanzare nu va fi anulabil atunci cand:

contractul de mandat a fost astfel redactat incat posibilitatea conflictului de interese sa fie exclusa. Spre exemplu, daca in cuprinsul contractului de mandat este cuprins chiar si contractul de vanzare, mandantul nu are decat posibilitatea acceptarii/neacceptarii mandatului, neputand influenta datorita interesului sau personal conditiile vanzarii. In asemenea situatii, contractul se poate incheia fara a fi afectat de sanctiunea incapacitatii;

prin acest contract, mandatarul a fost imputernicit in mod expres sa actioneze nu numai ca reprezentant al vanzatorului, ci si calitate de cumparator, fie in nume propriu, fie pe seama unei alte persoane, dupa caz (spre exemplu, se stipuleaza expres in mandat: mandatarul poate cumpara/mandatarul poate actiona atat ca mandant al meu, cat si ca imputernicit al cumparatorului).

2. Parintii, tutorele, curatorul si administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezinta la vanzare art. 1654, alin. (1), lit. b) NCC

Si aceasta incapacitate este menita sa evite conflictul de interese si sa protejeze persoana reprezentatului. Interesul ocrotit fiind un interes privat, sanctiunea actului incheiat de catre incapabil este nulitatea relativa a acestuia. Prescriptia actiunii in anulare va incepe sa curga numai de la data in care inceteaza puterea de reprezentare legala acordata incapabilului. Solutia aceasta rezulta din art. 2532, pct. 2 NCC.In cazul in care dupa incetarea puterii legale de reprezentare aceeasi persoana dobandeste calitatea de ocrotitor legal al celui reprezentat la incheierea actului, prescriptia incepe sa curga abia dupa incetarea calitatii de ocrotitor legal. Executarea voluntara a contractului de vanzare dupa incetarea puterii legale de reprezentare savarsita de catre vanzator fie personal, fie prin intermediul unui alt reprezentant reprezinta o confirmare tacita a actului si inlatura posibilitatea de a invoca nulitatea.

3. Functionarii publici, judecatorii sindici, practicienii in insolventa, executorii, precum si alte asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza ori a caror administrare o supravegheaza art. 1654, alin. (1), lit. c) NCC

Judecatorul sindic este acela care conduce operatiunile din procedura insolventei.Aceasta incapacitate este singura dintre cele mentionate la articolul 1654 NCC pentru care enumerarea incapabililor nu este limitativa.

Pe langa persoanele anume desemnate, textul prevede ca incapacitatea loveste orice alte persoane care indeplinesc in mod cumulativ urmatoarele conditii:

i. ar putea influenta conditiile vanzarii. Prin sintagma conditiile vanzarii se inteleg atat conditiile formale privind procedura de organizare a vanzarii, cat si conditiile substantiale privind continutul contractului de vanzare;ii. fie vanzarea se face prin intermediul persoanei, fie are ca obiect bunuri pe care acea persoana le administreaza pentru altul, fie are ca obiect bunuri a caror administrare este supravegheata de persoana respectiva (conditie cu caracter alternativ);iii. aceste persoane sa fie asemenea celor enumerati. Sintagma asemenea celor enumerati inseamna ca cei enumerati exercita atributii de putere publica si sunt chemati in executarea acestor atributii in legatura cu anumite vanzari sa ocroteasca un interes public.

In consecinta, nu vor fi inclusi in categoria incapabililor mentionati de acest text ocrotitorii legali ai minorilor cu capacitate restransa de exercitiu, care sunt chemati sa le incuviinteze actele, inclusiv contractele de vanzare, pentru ca acestia, din definitie, sunt chemati sa protejeze un interes privat, si anume interesul persoanelor ocrotite. Ei nu pot fi inclusi nici in categoriile de la art. 1654, alin. 1, lit. a sau b, (in mod special nu pot fi inclusi la lit. b), pentru ca nu sunt reprezentanti la incheierea vanzarii, asa cum cere Noul Cod civil, ci doar incuviinteaza contractul de vanzare. In consecinta, daca ocrotitorul legal cumpara un bun de la persoana ocrotita, acest contract nu va putea fi desfiintat in temeiul art. 1654 NCC, ci eventual in temeiul unui viciu de consimtamant, in privinta vointei vanzatorului ocrotit, a carui existenta trebuie stabilita prin proba.

Administratorul bunurilor altuia nu va fi vizat de incapacitatile prevazute de art. 1654 NCC, pentru ca si el este chemat sa protejeze interesul privat al proprietarului bunurilor, insa el este incapabil sa dobandeasca orice fel de drepturi in legatura cu bunurile administrate, in temeiul art. 806 NCC.

In cazul persoanelor juridice, persoanele fizice care constituie organele persoanei juridice nu vor fi incapabile de a cumpara de la acestea in temeiul art. 1654 NCC, insa contractele de vanzare astfel incheiate vor putea fi anulate in temeiul art. 215 NCC, cu respectarea conditiilor prevazute de acesta, printre care una este frauda intereselor persoanei juridice. Sub acest aspect, art. 215 este o aplicatie a dolului asupra persoanei juridice.Executorii testamentari care obtin autorizatia judecatorului de a vinde bunurile mostenirii, intemeiul art. 1080, alin. 1, lit. c NCC, actioneaza ca mandatari ai mostenitorilor pentru aceasta vanzare si in consecinta ei nu vor fi inclusi la art. 1654, alin. 1, lit. c, ci la art. 1654, alin. 1, lit. a.

Spre deosebire de incapacitatea persoanelor mentionate la art. 1654, alin. 1, lit. a si b, incapacitatea persoanelor prevazute la lit. c se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului de vanzare incheiat de incapabil, in calitate de cumparator. Dupa cum am mentionat, interesul protejat instituit de aceasta incapacitate este interesul public al exercitarii unor atributii de ordine publica.

Incapacitati de a vinde

Noul Cod civil prevede o singura incapacitate de vanzare, ce vizeaza tot persoanele prevazute la art. 1654, persoane care sunt incapabile sa vanda un bun propriu pentru un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care il administreaza ori a carui administrare o supravegheaza.

Motivul pentru care legiuitorul a prevazut aceasta incapacitate este din nou protectia persoanei in interesul careia ar trebui sa se exercite atributiile de administrare ale incapabilului. Intr-adevar, in masura in care aceasta persoana este proprietar al unui bun sau titular unui patrimoniu, veniturile care provin din instrainarea acelui bun, ori din exploatarea lui sau din exploatarea patrimoniului i se cuvin acelei persoane, iar nu administratorului bunurilor sale. Pe de alta parte, acesta ar trebui sa actioneze pentru ca aceste venituri sa fie cat mai mari si pentru ca toate costurile ce vor fi suportate pe seama lor sa fie cat mai mici.

Daca aceste persoane ar vinde un bun in schimbul unor sume de bani provenind din acele venituri, ele s-ar afla in conflict de interese, intrucat interesul lor personal ar fi acela de a obtine un pret cat mai mare pentru bunurile vandute, deci de a genera costuri superioare patrimoniului administrat. Pentru acest motiv legiuitorul a prevazut incapacitatea prevazuta de art. 1655 NCC.

Sanctiunea acestei incapacitati depinde de calitatea persoanei incapabilului. Astfel, daca ea vizeaza una dintre persoanele mentionate la art. 1654, alin. 1 lit. a sau b NCC, sanctiunea va fi nulitatea relativa. Daca vizeaza persoanele mentionate la lit. c, sanctiunea va fi nulitatea absoluta, pentru aceleasi temeiuri explicate in legatura cu lit. c la capitolul referitor la incapacitati de a cumpara.

Observatie comuna tuturor incapacitatilor

Potrivit art. 1656 NCC, persoana incapabila nu va putea invoca in niciun caz nulitatea contractului pe care l-a incheiat ca incapabil. Nulitatea nu poate fi invocata nici in nume propriu, nici in numele persoanei ocrotite de catre cel incapabil. Aceasta regula se aplica nu numai nulitatii relative, dar si nulitatii absolute, ceea ce inseamna ca, prin derogare de la dreptul comun, conform caruia nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata, incapabilul nu va putea invoca nulitatea absoluta a vanzarii, daca aceasta nulitate rezulta din incapacitatea sa.Este o aplicatie a principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Regula in materia nulitatii absolute este ca si cel vinovat de cauzarea nulitatii absolute o poate invoca. De la aceasta regula deroga art. 1656 NCC.

B. CONSIMTAMANTUL

In legatura cu consimtamantul la vanzare (a doua conditie de validitate a contractului de vanzare), doctrina examineaza in mod traditional incheierea unor contracte preparatorii, care nu sunt specifice vanzarii, dar care, in practica, se regasesc cel mai adesea in legatura cu acest contract.O parte dintre aceste contracte preparatorii au fost consacrate de Noul Cod civil, inclusiv sub aspectele lor specifice legate de vanzare. Intrucat tine intr-un sens foarte larg de formarea contractului de vanzare, tot in legatura cu acest contract se analizeaza de regula si dreptul de preemptiune.

In consecinta, in privinta consimtamantului la vanzare, vom discuta despre: promisiunea unilaterala de vanzare; promisiunea unilaterala de cumparare; pactul de optiune pentru un contract de vanzare; pactul de optiune atipic pentru un contract de vanzare; promisiunea sinalagmatica de vanzare; dreptul de preemptiune.

Promisiunea unilaterala de vanzare

Promisiunea unilaterala de a contracta este reglementata de articolul 1279 NCC, pe cand promisiunea unilaterala de a incheia un contract de vanzare este reglementata in articolele 1669 si 1670 NCC.Impreuna, aceste texte servesc la clarificarea regimului juridic a promisiunii unilaterale de vanzare.

DefinitiePromisiunea unilaterala de vanzare este contractul prin care o parte, numita promitent, se obliga fata de cealalta parte, numita beneficiar, sa ii vanda un anumit bun, pentru un pret determinat sau cel putin determinabil, daca beneficiarul va dori sa-l cumpere.

Din aceasta definitie rezulta cateva trasaturi caracteristice ale promisiunii unilaterale de vanzare:

1. Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract.

Prin aceasta ea se diferentiaza de simpla oferta de vanzare, ce este un act juridic unilateral, dupa cum, de asemenea, se diferentiaza de promsiunea unilaterala simpla, astfel cum este aceasta reglementat de art. 1327 NCC. Art. 1327, alin 1 defineste promisiunea unilaterala simpla ca fiind promisiunea facuta cu intentia de a se obliga, independent de acceptare (spre exemplu, promisiunea publica de recompensa: anuntul la ziar pierdut caine, gasitorului recompensa). Oferta este si ea un act juridic unilateral, dar este conditionata de acceptare.Promisiunea unilaterala de vanzare este un contract, in sensul ca se formeaza prin acordul de vointe dintre promitent si beneficiar.Promisiunea unilaterala nu trebuie sa respecte conditiile de forma prevazute pentru vanzare, intrucat consimtamantul la contractul de promisiune unilaterala este diferit de consimtamantul la contractul de vanzare.!!!!!

2. Promisiunea unilaterala de vanzare este unilaterala

Promisiunea unilaterala de vanzare este unilaterala in sensul ca numai promitentul se obliga fata de beneficiar sa-i vanda bunul, pentru un anumit pret. Beneficiarul nu se obliga in acest sens. El este doar de acord ca promitentul sa-si asume fata de el obligatia de a contracta.Cand in schimbul acestei obligatii, beneficiarul nu se obliga la nicio contraprestatie, atunci promisiunea unilaterala de vanzare este un contract unilateral (act dezinteresat). Dimpotriva, este posibil ca in schimbul obligatiei promitentului de a incheia contractul de vanzare, beneficiarul sa se oblige la randul sau la o contraprestatie, ce va fi numita pret al indisponibilizarii, intrucat pe durata cat se va mentine obligatia de a vinde, promitentul nu poate dispune de bunul pe care a promis sa-l vanda. Asadar, acest bun este indisponibilizat. De aceea, contraprestatia asumata de beneficiar se numeste pret al indisponibilizarii. Acest pret poate sa constea intr-o suma de bani, dar poate consta si in orice alta prestatie, mai putin obligatia beneficiarului de a incheia si el contractul.In cazul in care contraprestatia este obligatia beneficiarului de a incheia contractul, nu mai discutam de o promisiune unilaterala de vanzare, ci de o promisiune sinalagmatica. Promisiunea unilaterala se remarca prin aceea ca doar cel care va fi vanzator se obliga, spre deosebire de promisiunea sinalagmatica, in cazul careia ambele parti se obliga: una sa vanda, alta sa cumpere.Cand pretul indisponibilizarii este o suma de bani, potrivit intelegerii partilor, ea poate fi datorata fie pur si simplu, fie si sub conditia ca beneficiarul sa nu doreasca sa cumpere. In cazul in care suma este datorata pur si simplu, daca beneficiarul va dori sa cumpere, suma respectiva va fi considerata avans din pretul vanzarii. In toate cazurile in care beneficiarul se obliga la o contraprestatie in schimbul obligatiei sa vanda asumate de promitent, promisiunea unilaterala de vanzare va fi un contract sinalagmatic.

3. Prin contractul de promisiune unilaterala de vanzare, partile trebuie sa stabileasca elementele esentiale ale contractului promis, cel putin lucrul ce urmeaza a fi vandut si pretul care ar urma sa fie platit pe temeiul contractului promis.

Nu este valabil actul prin care o persoana se obliga se vanda casa sa, deoarece nu se determina pretul cu care va fi vandut contract nul absolut pentru obiect nedeterminat.

4. Prin contractul de promisiune unilaterala de vanzare se naste obligatia promitentului de a vinde un bun beneficiarului, daca acesta va dori sa-l cumpere.

Beneficiarul nu are obligatia de a cumpara bunul. Daca el doreste sa-l cumpere, obligatia promitentului de a incheia contractul de vanzare devine exigibila si chiar se naste. Mecanismul promisiunii unilaterale de vanzare atesta ca din contractul de promisiune unilaterala de vanzare rezulta in mod tipic un drept de creanta avand ca obligatie corelativa obligatia promitentului de a incheia un contract si care drept de creanta este afectat de modalitatea unei conditii pur potestative din partea creditorului. Daca beneficiarul vrea sa cumpere, conditia se indeplineste si promitentul devine obligat sa vanda.Obligatia de a vinde (obligatia de a incheia contractul de vanzare in calitate de vanzator) este o obligatie de a face, iar nu o obligatie de a da. Promitentul nu se obliga sa constituie sau sa transfere un drept real, ci se obliga sa incheie un anumit contract. Constituirea sau transferul dreptului real nu va fi efectul direct al promisiunii, ci efectul direct al contractului ce se va incheia in executarea promisiunii. Asadar, mecanismul promisiunii unilaterale de a cumpara este urmatorul: ma oblig sa vand daca tu vrei sa cumperi.Insa, daca se spune doar atat: ma oblig sa vand daca tu vrei sa cumperi, bunul ramane intr-o situatie juridica incerta la nesfarsit, ce va bloca practic circulatia lui, nestiindu-se momentul pana cand trebuie sa se hotarasca beneficiarul.Pentru a se evita aceste situatii, este de esenta contractului de promisiune unilaterala de vanzare ca dreptul de creanta decurgand pentru beneficiar din acest contract sa fie limitat in timp. Promisiunea unilaterala trebuie sa contina un termen. Daca partile nu au stabilit un termen, atunci oricare dintre ele se va putea adresa instantei judecatoresti, solicitand stabilirea judiciara a termenului. Natura acestui termen este aceea a termenului in care urmeaza a se verifica indeplinirea conditiei pur potestative care afecteaza creanta.Altfel spus, mecanismul corect al promisiunii unilaterale de vanzare este urmatorul: ma oblig sa-ti vand daca tu vei dori sa cumperi inainte de data X / inainte de expirarea unui termen de 6 luni. Daca beneficiarul promisiunii se va hotari sa cumpere dupa data X sau dupa expirarea termenului prevazut de promisiune, se va hotari degeaba nu se mai poate indeplini conditia pur potestativa cand conditia expira fara exprimarea intentiei de a cumpara.

Asadar, daca pana la expirarea acestui termen, beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul, atunci declaratia beneficiarului are doua semnificatii din punct de vedere juridic:i. se indeplineste conditia pur potestativa din partea creditorului, care afecta in calitate de conditie suspensiva dreptul sau de creanta, astfel incat promitentul devine obligat imediat sa vanda, obligatia fiind deja exigibila prin indeplinirea conditiei suspensive pur potestative;ii. manifestarea de vointa a beneficiarului de a incheia contractul promis formeaza consimtamantul sau pentru incheierea acestui contract, astfel incat nu mai este nevoie decat de exprimarea de catre promitent a consimtamantului la contractul promis.

Nu se confunda consimtamantul la promisiunea unilaterala cu consimtamantul la contractul promis. Si promitentul si beneficiarul consimt la promisiunea unilaterala. Promitentul consimte sa se oblige sa consimta la un consimtamant viitor beneficiarul este de acord cu aceasta obligatie.Insa, cele doua parti ale promisiunii unilaterale de vanzare nu consimt la vanzare ! Doar in momentul in care beneficiarul declara ca doreste sa cumpere bunul (spune ca vrea), conditia suspensiva care a afectat dreptul sau de creanta se implineste astfel incat obligatia debitorului acestui drept de creanta (promitentul) de a-si exprima consimtamantul la contractul de vanzare pe care a promis sa-l incheie devine exigibila. Manifestarea de vointa din partea beneficiarului nu numai ca indeplineste conditia suspensiva, ci reprezinta si consimtamantul lui la vanzare. In acelasi moment cu declaratia sa prin care isi exprima dorinta de a cumpara bunul, beneficiarul isi exprima si consimtamantul sau la vanzare, in calitate de cumparator.Asadar, mai este necesar ca acest consimtamant al beneficiarului sa se intalneasca cu un consimtamant al promitentului la vanzare. Astfel incat, in momentul in care beneficiarul isi exprima intentia de a se obliga, devine exigibila pentru promitent exprimarea consimtamantului la vanzare un nou consimtamant, care face obiectul obligatiei sale.Cu alte cuvinte, in cazul promisiunii unilaterale de vanzare, consimtamantul promitentului la contractul de promisiune unilaterala de vanzare este diferit de consimtamantul promitentului la contractul de vanzare promitentul se angajeaza ca in viitor sa consimta la contractul de vanzare promis.

Daca promitentul refuza sa consimta la vanzarea promisa, atunci beneficiarul are alegerea intre a solicita:

executarea silita prin echivalent a obligatiei asumate de promitent, prin condamnarea acestuia la daune-interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar in urma refuzului; rezolutiunea contractului de promisiune unilaterala de vanzare, eventual cu restituirea contraprestatiei executate de beneficiar pe temeiul acestui contract si cu daune-interese rezultand din incheierea si neexecutarea contractului de promisiune; pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului la incheierea contractului promis. Aceasta ultima posibilitate reprezinta o executare in natura atipica a obligatiei de a incheia contractul, obligatie ce incumba promitentului. Efectul hotararii judecatoresti va fi acela de a constata consimtamantul beneficiarului la vanzare si de a substitui consimtamantul promitentului la aceeasi vanzare, astfel incat, pe temeiul hotararii judecatoresti, contractul de vanzare va fi considerat incheiat in termenii contractului promis initial. Hotararea se poate pronunta numai daca sunt indeplinite toate celelalte conditii pentru validitatea contractului promis, mai putin consimtamantul din partea promitentului (celui ce va deveni vanzator). Daca legea cere, spre exemplu, forma autentica pentru vanzarea promisa, hotararea judecatoreasca poate suplini aceasta cerinta de validitate, pentru ca este ea insasi un act autentic.

Termenele de prescriptie

In cazul in care beneficiarul alege sa solicite executarea silita prin echivalent sau rezolutiunea contractului de promisiune, termenul de prescriptie aplicabil actiunii sale este de 3 ani de la data la care contractul trebuia incheiat.In schimb, daca el alege sa solicite pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului, atunci termenul de prescriptie este de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat.Data la care contractul trebuia incheiat este data la care beneficiarul a exprima intentia sa de a cumpara, pentru ca de atunci s-a indeplinit conditia suspensiva, care afecta dreptul supus executarii silite. Prin urmare, termenul de prescriptie nu va incepe sa curga de la data la care expira termenul fixat de parti sau in lipsa de instanta pentru exprimarea intentiei de a cumpara de catre beneficiar, ci de la data la care aceasta intentie a fost exprimata efectiv. Potrivit jurisprudentei formate inainte de intrarea in vigoare a Noului Cod civil, dar aplicabila si in sistemul Noului Cod civil, termenul de prescriptie este intr-un fel suspendat (in sensul ca nu incepe sa curga) atata timp cat bunul se afla in posesia beneficiarului. Se considera ca atata vreme cat promitentul lasa bunul sau in posesia beneficiarului, aceasta este o recunoastere continua a obligatiei sale de a incheia contraactul promis, iar recunoasterea intrerupe termenul de prescriptie, astfel incat o noua prescriptie incepe sa curga de la recunoastere. Daca recunoasterea are loc la momentul in care trebuia sa aiba loc recunoasterea si este continua, abia atunci incepe sa curga prescriptia actiunii in executarea silita, in orice forma, a obligatiei privind vanzarea.

Sanctionarea promitentului care instraineaza bunul ce face obiectul vanzarii promise

O problema distincta este aceea a sanctionarii promitentului care, inainte de expirarea termenului fixat pentru ca beneficiarul sa-si exprime intentia de cumparare, instraineaza bunul care face obiectul vanzarii promise. In acest caz, vanzarea promisa se poate incheia in continuare, si dupa instrainare, ca o vanzare a lucrului altuia, care este valabila potrivit Noului Cod civil si care are ca efect obligarea vanzatorului sa procure bunul de la proprietarul sau si sa-l transfere cumparatorului. Folosul urmarit de beneficiarul promisiunii nu va putea fi atins pe deplin, avand in vedere ca tertul, devenit proprietar al lucrului, ar putea sa refuze transmiterea acestuia catre beneficiarul, devenit cumparator.De aceea, exista un interes real al beneficiarului care doreste sa cumpere bunul de a desfiinta contractul incheiat de promitent cu tertul. Aceasta desfiintare s-ar putea intemeia pe aspectul ca acest contract contravine unei obligatii a promitentului de a nu instraina bunul inainte de expirarea termenului fixat, pentru exprimarea de catre beneficiar a intentiei sale de cumparare. Aceasta obligatie rezulta dintr-o clauza de inalienabilitate care este subinteleasa, ex lege, in orice contract de promisiune de vanzare.

Art. 627, alin. 4 NCC:

Clauza de inalienabilitate. Conditii. Domeniu de aplicare(4) Clauza de inalienabilitate este subinteleasa in conventiile din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata sau determinabila.

Legea nr. 60/2012 introduce art. 601 in Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a Noului Cod civil.Art. 601 din Legea nr. 71/2011:In categoria conventiilor prevazute de art. 627, alin. 4 din Codul civil, din care se naste obligatia de a transmite in viitor proprietatea catre o persoana determinata ori determinabila, intra si antecontractele avand ca obiect transmiterea in viitor, prin incheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, dupa caz, daca prin lege nu se prevede altfel.

Potrivit regimului de drept comun al clauzei de inalienabilitate, atunci cand cel tinut sa respecte o asemenea clauza incalca obligatia sa, instrainand bunul, poate fi tras la raspundere civila contractuala si poate suporta rezolutiunea contractului in care a fost introdusa clauza incalcata, eventual cu daune-interese. In plus insa, in cazul in care clauza de inalienabilitate era opozabila tertului cu care s-a incheiat contractul de instrainare prin care ea este incalcata, atunci beneficiarul clauzei de inalienabilitate, creditor al obligatiei de a nu instraina, poate cere anularea contractului incheiat cu tertul.

In materie mobiliara, este foarte greu ca o clauza de inalienabilitate sa fie facuta opozabila tertilor, deoarece nu exista un registru de publicitate generala. De aceea, in materie mobiliara, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate va depinde, de regula, de cunoasterea efectiva a acestei clauze de catre tert, la momentul la care incheie contractul cu promitentul. Daca atunci cand incheie contractul cu promitentul stie ca se incalca o clauza de inalienabilitate instituita in favoarea beneficiarului promisiunii, tertul actioneaza cu rea-credinta, ajuta un debitor sa nu-si execute obligatia, cu intentia de a favoriza incalcarea drepturilor unui tert (beneficiarul promisiunii), atunci tertul (beneficiarul) poate cere anularea contractului.

In materie imobiliara, opozabilitatea clauzei de inalienabilitate se poate asigura prin notarea acelei promisiuni in cartea funciara. Potrivit art. 906 NCC, promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept in legatura cu acesta, se poate nota in cartea funciara, cu doua conditii:

daca promitentul este inscris in cartea funciara ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii; daca antecontractul, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul in care urmeaza a fi incheiat contractul. Pentru promisiunea unilaterala de vanzare este vorba despre termenul in care se verifica indeplinirea conditiei suspensive termenul in care beneficiarul exprima sau nu intentia de a cumpara.

Mentionarea acestui termen este importanta in primul rand din punct de vedere al scopului urmarit de legiuitor a limita in timp perioada in care nu se stie daca bunul va ramane sau nu al titularului inscris. In consecinta, este scos un bun din circuitul civil, situatie nefavorizata de legiuitor. Prin schimb, bogatia comuna creste (A isi vinde casa lui B pentru ca doreste mai mult sa aiba banii din pretul platit de B decat sa aiba casa). Promisiunea de a vinde un bun este un obstacol in calea schimbului. De aceea, legiuitorul doreste sa se asigure ca aceasta stare nefericita pentru schimb este limitata in timp si de aceea este inopozabila tertilor in situatia in care nu prevede un termen (trebuie reamintit faptul ca ambele parti ale promisiunii pot solicita stabilirea judiciara a termenului).Al doilea motiv de ordin strict tehnic este acela ca, in urma notarii dreptului beneficiarului unui promisiuni de contract in cartea funciara, biroul de carte funciara dobandeste un rol activ in gestionarea notarii astfel efectuate.

Astfel, prima observatie ce trebuie facuta este ca notarea poate fi ceruta oricand in cursul termenului prevazut de contractul de promisiune sau de hotararea judecatoreasca de stabilire a termenului, dar si in cel mult 6 luni de la expirarea acestui termen, deoarece pana la expirarea acestor 6 luni este posibila solicitarea beneficiarului catre instanta judecatoreasca atunci cand promitentul nu se tine in mod voluntar de promisiunea sa.

A doua observatie ce trebuie facuta este ca notarea va fi radiata, la cerere, in cazul in care, in termenul mentionat, beneficiarul solicita inscrierea sa ca titular al dreptului ce facea obiectul contractului promis, prezentand acest contract incheiat cu promitentul. De asemenea, notarea se va radia la cerere, daca beneficiarul renunta la dreptul sau decurgand din promisiune. In fine, notarea se va radia din oficiu, daca pana la expirarea unui termen de 6 luni de la implinirea termenului contractual al promisiunii, beneficiarul nu a cerut nici inscrierea dreptului pe care ar fi trebuit sa-l dobandeasca prin efectul contractului promis si nici notarea unei actiuni in justitie avand ca obiect pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul promitentului la contractul promis.

Promisiunea unilaterala de cumparare

DefinitiePromisiunea unilaterala de cumparare este contractul prin care o parte, numita promitent, se obliga fata de cealalta parte, numita beneficiar, sa cumpere, pentru un pret determinat sau determinabil, un bun de la beneficiar, daca acesta din urma va dori sa-l vanda.

Este situatia inversa fata de promisiunea unilaterala de vanzare. Cel ce va deveni vanzator, daca se incheie contractul, nu are nicio obligatie. Cel ce va deveni cumparator, deja a promis sa incheie viitorul contract de cumparare.

Promisiunea unilaterala de vanzare angajeaza obligatia de a incheia contractul numai pentru viitorul cumparator, beneficiarul ramanand liber sa dispuna in legatura cu bunul ce va face obiectul vanzarii promise. In cazul in care beneficiarul vinde acel bun, ori constituie in legatura cu acesta un drept real principal, obligatia promitentului decurgand din promisiunea de cumparare se considera stinsa, intrucat in acest caz legiuitorul prezuma irefragabil iertarea de datorie a promitentului. Solutia este prevazuta de art. 1669, alin. 4 NCC.Nu se prevede si situatia in care dupa incheierea promisiunii unilaterale de cumparare, beneficiarul inchiriaza bunul promis. Se pune intrebarea daca promitentul ramane obligat sa cumpere bunul impreuna cu chiriasul. In acest caz neprevazut de art. 1669, alin. 4 NCC, daca, inainte de incheierea contractului promis, beneficiarul promisiunii de cumparare incheie un contract de locatiune in legatura cu bunul ce face obiectul vanzarii promise, atunci promitentul ar putea refuza incheierea contractului promis, pe motiv ca, in urma incheierii locatiunii, contractul promis nu mai poate fi incheiat in continutul avut in vedere de parti la data promisiunii.Astfel, s-ar putea sustine ca, la asumarea promisiunii, promitentul a avut in vedere incheierea unui contract care sa ii permita exercitarea neingradita a prerogativelor dreptului de proprietate asupra bunului ce facea obiectul vanzarii promise, exercitare ce urma sa fie asigurata pe temeiul contractului promis. In masura in care beneficiarul a incheiat o locatiune opozabila celui care va deveni cumparator in ipoteza executarii promisiunii, contractul promis nu mai este apt sa ii permita promitentului folosul asteptat la momentul consimtamantului sau la promisiune, astfel incat obiectul obligatiei asumate prin acea promisiune a devenit imposibil prin fapta creditorului de a incheia contractul de locatiune.

Pactul de optiune la un contract de vanzare

Pactul de optiune este o notiune noua pentru dreptul romanesc, introdus in anul 2011. Este reglementat la art. 1278 NCC, in materia obligatiilor, iar in materia contractului de vanzare, la art. 1668 NCC.

DefinitiePactul de optiune la un contract de vanzare este contractul prin care o parte, numita promitent, vinde celeilalte parti, numita beneficiar, un anumit bun, pentru un pret determinat sau determinabil, sub conditia ca beneficiarul sa accepte sa-l cumpere.

Din aceasta definitie rezulta ca, la fel ca si promisiunea unilaterala de vanzare, pactul de optiune pentru un contract de vanzare este un contract.

Comparatie intre pactul de optiune la un contract de vanzare si promisiunea unilaterala

Asemanari ca si in cazul contractului de promisiune unilaterala, pactul de optiune trebuie sa cuprinda elementele esentiale ale vanzarii in legatura cu care se incheie, adica bunul si pretul; ca si in cazul contractului de promisiune unilaterala, pactul de optiune presupune un termen maxim pana la care beneficiarul sa se decida daca va cumpara sau nu bunul ce face obiectul pactului. Acest termen nu este numai un termen in care se verifica indeplinirea unei conditii suspensive pur potestative din partea beneficiarului, ca la promisiune, ci este un termen de decadere extinctiv pentru insusi dreptul beneficiarului decurgand din pact.

Deosebiri promisiunea unilaterala de vanzare da nastere unui drept de creanta, spre deosebire de pactul de optiune, ce da nastere unui drept potestativ al beneficiarului; din promisiunea unilaterala de vanzare ia nastere un drept de creanta al beneficiarului, corelativ obligatiei promitentului de a face, de a-si da consimtamantul la vanzare, consimtamant diferit fata de consimtamantul dat de promitent la contractul de promisiune unilaterala de vanzare, in schimb ce consimtamantul promitentului la pactul de optiune este insusi consimtamantul promitentului la contractul de vanzare (in cazul pactului de optiune, promitentul afirma ca: vand, daca vrei sa cumperi, iti dau acum consimtamantul). Ca vanzarea sa se formeze, este suficient ca beneficiarul sa vrea sa cumpere.

Spre deosebire de promisiunea unilaterala, pactul de optiune da nastere unui drept potestativ al beneficiarului. In virtutea acestui drept potestativ, beneficiarul poate ca prin manifestarea sa unilaterala de vointa sa creeze o situatie juridica ce genereaza drepturi si obligatii atat pentru el, cat si pentru promitent. Intrucat am spus ca prin consimtamantul pe care il da, promitentul consimte la vanzarea insasi, rezulta ca daca legea prevede anumite conditii de forma pentru contractul de vanzare, aceste conditii de forma se vor aplica si pactului de optiune la vanzare.In cazul in care pactul nu respecta aceste conditii de forma, el este nul ca pact de optiune, dar poate fi convertit in promisiune unilaterala, pentru ca promisiunea unilaterala nu trebuie sa respecte conditiile de forma prevazute pentru vanzare, intrucat consimtamantul la promisiune este diferit de consimtamantul la vanzare.

Pentru dreptul potestativ conferit beneficiarului, termenul prevazut de pact este un termen de decadere. In consecinta, daca partile nu au stabilit acest termen prin intelegerea lor, ele se vor putea adresa instantei judecatoresti in vederea stabilirii judiciare a acestui termen. Solutia rezulta din art. 1278, alin. (2) NCC, care prevede ca stabilirea termenului se va face pe calea unei ordonante presedintiale, asadar, potrivit unei proceduri supuse unor exigente particulare de celeritate.

Manifestarea unilaterala de vointa care poate modifica situatia juridica a partilor in exercitarea dreptului potestativ este acceptarea de catre beneficiar a vanzarii care face obiectul pactului. Prin efectul acestei acceptari, consimtamantul beneficiarului pactului la incheierea vanzarii, in calitate de cumparator, se intalneste cu consimtamantul exprimat de promitent, prin incheierea pactului. Pe durata termenului prevazut pentru dreptul potestativ (care se mai numeste si termen de optiune), se considera ca promitentul mentine o oferta irevocabila de contract de vanzare la dispozitia beneficiarului.

Intrucat ridicarea optiunii reprezinta acceptarea acestei oferte, atunci cand legea prevede conditii de forma pentru incheierea vanzarii, si acceptarea ofertei este supusa acelor conditii de forma. Daca acceptarea nu satisface aceste conditii, ea are totusi efectul de a il obliga pe beneficiar sa exprime o acceptare valabila, similar unei promisiuni sinalagmatice de vanzare.

Pe durata termenului de optiune, promitentul dintr-un pact de optiune este obligat sa nu instraineze unui tert bunul care a facut obiectul vanzarii la care se refera pactul. In cazul in care, totusi, promitentul instraineaza acest bun, beneficiarul poate accepta oferta irevocabila aflata la dispozitia sa, formand astfel un contract de vanzare a lucrului altuia, care il obliga pe promitentul devenit vanzator sa obtina proprietatea bunului de la tertul caruia tot el i l-a instrainat, sub sanctiunea daunelor-interese. Mai mult insa, daca pactul de optiune este opozabil tertului, atunci beneficiarul care doreste sa-si conserve dreptul de optiune sau sa-l exercite in legatura cu un contract de vanzare al bunului propriu de catre promitent, are dreptul de a solicita anularea contractului incheiat promitent cu tertul.

Atunci cand are ca obiect imobile, ca si promisiunea unilaterala de vanzare, pactul de optiune la vanzare poate fi notat in cartea funciara. Ca si in cazul promisiunii, sub sanctiunea respingerii cererii de notare, pactul trebuie sa prevada termenul dreptului de optiune. Doar ca, in cazul in care beneficiarul nu si-a inscris, pe numele sau, dreptul ce facea obiectul pactului in termenul de optiune prevazut de pact, atunci notarea respectivului drept de optiune va fi radiata din oficiu de Biroul de Carte funciara la expirarea termenului de optiune (spre deosebire de promisiune, unde se radia la 6 luni dupa expirarea termenului in care se putea indeplini conditia suspensiva), deoarece, in cazul promisiunii este nevoie de un alt consimtamant al promitentului pentru a se incheia vanzarea promisa. Daca refuza consimtamantul, beneficiarul are 6 luni la dispozitie dupa expirarea termenului prevazut in promisiunea unilaterala de vanzare pentru solicitarea unei hotarari judecatoresti care sa suplineasca consimtamantul promitentului.

In termenul fixat de pact, fie beneficiarul opteaza pentru cumparare (asadar se formeaza contractul de vanzare), fie beneficiarul nu cumpara (asadar nu se formeaza contractul de vanzare). Vanzatorul deja a consimtit la vanzare, deci nu mai este nevoie de suplinirea consimtamantului sau, ca in cazul promisiunii unilaterale de vanzare.http://register.riuf.ro/profile 797A3XCurs 4 Dinca 24.10.2012

Pactul de optiune atipic la un contract de vanzare

Este posibil ca in exercitarea libertatii contractuale, o persoana sa consimta la cumpararea unui bun, sub conditia ca cocontractantul sau sa fie de acord sa i-l vanda. Un asemenea contract este pact de optiune, potrivit art. 1278 NCC, dar nu este un pact de optiune la vanzare in sensul art. 1668 NCC, pentru ca acest ultim text se refera la ipoteza in care promitentul din pactul de optiune are calitatea de vanzator, iar nu la ipoteza in care acest promitent consimte sa aiba calitatea de cumparator.

In consecinta, regimul juridic al unui asemenea contract va fi guvernat exclusiv de art. 1278 NCC, astfel cum se completeaza acesta cu legile generale privitoare la obligatii si contracte, fara ca o dispozitie speciala din materia vanzarii sa fie aplicabila.

In conformitate cu acest sediu al materiei, daca bunul pe care promitentul urmareste sa-l cumpere este din categoria celora pentru care legea prevede conditii speciale de forma a contractului de vanzare, atunci si pactul de optiune atipic va fi supus acestor conditii de forma. De asemenea, ca si pactul de optiune tipic, pactul de optiune atipic trebuie sa prevada elementele esentiale ale vanzarii ce face obiectul pactului, adica dreptul vandut si pretul.

Optiunea vanzatorului de a accepta contractul ce face obiectul pactului trebuie in mod necesar sa se exprime intr-un anumit termen si trebuie sa aiba forma prevazuta pentru contractul acceptat, daca este cazul.

Ca si in cazul pactului de optiune tipic, dar de data aceasta pe temeiul art. 1415, alin. 2 NCC, interpretat prin analogie, in cazul in care partile nu au stabilit termenul pactului de optiune atipic, oricare dintre ele poate cere instantei stabilirea acestui termen.

Atata vreme cat nu a exprimat optiunea sa in sensul acceptarii contractului ce face obiectul pactului, beneficiarul sau ramane liber sa dispuna in legatura cu bunul care ar urma sa fie transferat prin acel contract. Contractul nu se va mai putea insa incheia in continutul consimtit deja de promitent, daca ulterior incheierii pactului de optiune, beneficiarul instraineaza bunul, daca il da in locatiune ori daca creeaza drepturi reale asupra acelui bun, pentru ca in toate aceste cazuri, valoarea prestatiei pe care si-ar asuma-o prin vanzare, ca vanzator, ar fi mai redusa decat cea avuta in vedere de promitentul care a consimtit la acel contract, in calitate de cumparator.

Prin urmare, se va putea considera ca, prin actele de dispozitie sau prin constituirea de locatiuni asupra bunului care ar urma sa fie vandut catre promitent, beneficiarul renunta la dreptul sau de optiune, iar oferta irevocabila pe care promitentul s-a angajat sa o mentina la dispozitia sa, prin pactul de optiune, devine caduca.

Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare

DefinitiePromisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare este contractul prin care o parte se obliga sa devina vanzator, iar cealalta parte se obliga sa devina cumparator, intr-o vanzare viitoare a unui anumit bun, pentru un pret determinat sau cel putin determinabil.

Din moment ce partile doresc sa vanda sau sa cumpere, se inteleg asupra bunului si asupra pretului, se pune intrebarea atunci de ce partile nu incheie un contract de vanzare, ci doar o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumpare.Raspunsul ar putea fi ca, cel mai probabil, ceva impiedica una din parti (sau ambele parti) sa vanda sau cumpere. Motivul ar putea avea o natura juridica, o natura economica sau motivul ar putea fi in legatura cu starea de fapt a bunului supus vanzarii pe care partile o au in perspectiva.

Spre exemplu, incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare ar putea avea loc in urmatoarele ipoteze:

incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare intre un cetatean roman si unul italian asupra unui teren agricol, deoarece cetateanul italian este incapabil de a cumpara pana la 1 ianuarie 2014;

un contract de vanzare asupra unui teren nu poate fi autentificat de notar decat in baza unui extras de carte funciara, ce se bazeaza pe un rol funciar, bazat la randul sau pe un rol cadastral. De cele mai multe ori, lucrarile de cadastru sunt efectuate de proprietarii terenurilor si nu de autoritatile statului. Asadar, pana la incheierea lucrarilor de cadastru asupra unui teren si pana la obtinerea unui extras de carte funciara, se incheie o promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare;

incheierea unei promisiuni sinalagmatice de vanzare-cumparare asupra unui apartament in scopul de a obtine un credit bancar pentru a putea executa aceasta promisiune.

Structura promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare

In cadrul promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare exista doi promitenti: un promitentcumparator si un promitent-vanzator. Intre acestia exista obligatii reciproce si interdependente, avand ca obiect incheierea contractului de vanzare. In consecinta, aceste obligatii sunt, prin natura obiectului lor, obligatii de a face si sunt in mod necesar afectate de un termen, pentru ca, daca vanzarea ar fi fost posibila inca de la incheierea promisiunii, atunci promisiunea nu ar mai fi existat. Daca partile nu au prevazut termenul, oricare dintre ele poate sa se adreseze instantei judecatoresti pentru ca aceasta sa stabileasca termenul in functie de imprejurarile care au impiedicat partile sa incheie vanzarea chiar de la data promisiunii.Pentru cele doua obligatii de a face, termenul acesta este un termen suspensiv, in beneficiul ambelor parti. In consecinta, niciuna dintre parti nu poate renunta la beneficiul termenului fara acordul celeilalte. La expirarea termenului suspensiv, cele doua obligatii de a incheia contractul promis devin scadente, astfel incat fiecare dintre parti ii poate pretinde celeilalte sa incheie acest contract.

In cazul refuzului una dintre parti de a incheia contractul promis, ca si la promisiunea unilaterala, cealalta parte poate pretinde: fie rezolutiunea contractului de promisiune sinalagmatica de vanzare-cumparare, cu dauneinterese; fie executarea prin echivalent a obligatiei de a incheia contractul; fie executarea in natura a acestei obligatii, prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa substituie consimtamantul la contractul de vanzare promis al partii ce refuza sa dea acest consimtamant de buna-voie.

Pentru aceasta ultima actiune (executarea silita in natura) se aplica termenul de prescriptie derogatoriu prevazut de art. 1669 NCC, ce este de 6luni de la data la care contractul trebuie incheiat, data care in cazul promisiunii sinalagmatice este data implinirii termenului suspensiv.

Ceea ce s-a spus la promisiunea unilaterala in legatura cu intreruperea prescriptiei, in legatura cu opozabilitatea drepturilor decurgand din promisiune, in legatura cu notarea in cartea funciara a acestor drepturi, este aplicabil si promisiunii sinalagmatice. In plus, art. 2386, pct. 2 NCC prevede ca promitentul-cumparator care a platit pe temeiul promisiunii un avans din pretul vanzarii, un pret al indisponibilizarii, o arvuna sau orice alta suma, beneficiaza de o ipoteca legala asupra imobilului, ipoteca ce garanteaza dreptul la restituirea acestor sume, in cazul in care promisiunea sinalagmatica a fost rezolutionata ca urmare a neexecutarii sale de catre promitentul-vanzator.

Dreptul de preemptiune

Definitie:Dreptul de preemptiune este dreptul de a cumpara un anumit bun cu preferinta fata de orice alta persoana.

Exista in legislatia romana cel putin 20 de drepturi de preemptiune prevazute in diverse legi speciale. Fiecare lege speciala prevede si un regim juridic pentru exercitarea lor. Spre exemplu, exista un drept de preemptiune al statului asupra enclavelor din fondul forestier proprietate publica, un drept de preemptiune al proprietarilor si vecinilor in legatura cu fondul forestier, un drept de preemptiune al statului in legatura cu patrimoniul national mobil, un drept de preemptiune al Ministerului Culturii asupra imobilelor din patrimoniul cultural etc.

Regimul de drept comun al dreptului de preemptiune

Acest regim a fost introdus cu titlu de noutate de Noul Cod civil.

Art. 1730, alin. 2 NCC:

Notiune si domeniu(2) Dispozitiile prezentului cod privitoare la dreptul de preemptiune sunt aplicabile numai daca prin lege sau contract nu se stabileste altfel.

De aici rezulta ca dispozitiile art. 1730-1740 NCC nu isi propun sa instituie un nou drept de preemptiune, ci sa prevada un regim de drept comun, care va completa dispozitiile privitoare la drepturile de preemptiune din legile speciale sau, dupa caz, vointa partilor din contractele prin care se constituie drepturi de preemptiune conventionale.

Pana la 1 octombrie 2011, drepturile de preemptiune erau denumite de doctrina drepturi de preferinta. Noul Cod civil face si aceasta precizare terminologica.

De lege lata, singurul drept de preemptiune caruia art. 1730-1740 NCC i se aplica integral este dreptul de preemptiune al arendasilor cu privire la bunurile agricole care fac obiectul contractelor de arendare, drept de preemptiune prevazut de art. 1849 NCC:

Dreptul de preemptiuneArendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit art. 1.730 1.739.

Noul Cod civil mai instituie un drept de preemptiune, si anume un drept de preemptiune al proprietarilor de terenuri forestiere vecini si ai coproprietarilor cu privire la vanzarea terenurilor forestiere. Acest drept este prevazut de art. 1746 NCC, dar potrivit Legii nr. 60/2012 ce a modificat Legea nr. 71/2011, acest drept de preemptiune nu se va exercita potrivit art. 1730-1740 NCC, ci se va exercita potrivit procedurilor speciale prevazute de Codul silvic.

Natura juridica a dreptului de preemptiune

Dreptul de preemptiune este un drept subiectiv de creanta corelativ unei obligatii de a nu face (de a nu incheia contracte cu un tert, contracte care sa nu-i fie propuse si preemptorului), un drept pur si simplu.Ceea ce se naste o data cu nasterea dreptului de preemptiune este asociat cu doua prerogative accesorii dreptului de preemptiune: daca se incheie un contract cu tertul, el trebuie notificat preemptorului (obligatie de a face). Dreptul corelativ obligatiei de notificare este un drept de creanta ce se naste din faptul incheierii contractului cu tertul si in premisa existentei unui drept de preemptiune; prerogativa ce se naste din notificare, si care este un drept potestativ al preemptorului, ce poate prin manifestarea sa de vointa, exprimata in forma reala, sa se substituie sau nu tertului, desfiintand contractul incheiat intre vanzator si cumparatorul ales si incheind un alt contract, cu acelasi continut.

Stingerea dreptului conventional de preemptiune

Art. 1740 NCC:0Stingerea dreptului conventional de preemptiuneDreptul conventional de preemptiune se stinge prin moartea preemptorului, cu exceptia situatiei in care a fost constituit pe un anume termen. In acest din urma caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, daca a fost stipulat un termen mai lung.

Asadar, dreptul de preemptiune poate sa fie:

viager; constituit pe un anumit termen. Acest termen este legal limitat la 5 ani (limitarea patrimonializata a circulatiei bunurilor trebuie sa fie scurta).

Nu se poate deroga de la art. 1740 NCC (este in mod imperativ impusa limitarea la 5 ani).

Exercitarea dreptului de preemptiune

Dreptul de preemptiune se exercita a posteriori, dupa incheierea contractului de vanzare pentru bunul in legatura cu care s-a instituit dreptul de preemptiune intre proprietarul bunului si un cumparator ales de el. Acest contract ar trebui sa fie incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de catre preemptor. Imediat dupa incheierea contractului, vanzatorul este obligat sa notifice contractul preemptorului, impreuna cu informatii complete privind numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, precum si locul unde este situat bunul. Daca vanzatorul nu trimite aceasta notificare, ea poate fi trimisa si de catre cumparator. Diferenta este ca vanzatorul este obligat sa o trimita, iar cumparatorul are posibilitatea sa o trimita.

De la primirea notificarii incepe sa curga un termen, termen in care preemptorul are dreptul de a decide daca doreste sau nu sa incheie cu vanzatorul contractul ce i-a fost notificat. Acest termen este, in absenta unei dispozitii sau clauze contrare, de 10 zile daca bunul vandut este mobil si de 30 zile daca bunul vandut este imobil (art. 1730, alin. 3 NCC).

In cazul in care preemptorul doreste sa incheie cu vanzatorul contractul ce i-a fost notificat, el trebuie sa comunice vanzatorului intentia sa si sa ii plateasca pretul. Daca intentia exercitarii dreptului nu este insotita de plata reala a pretului vanzarii, se considera ca dreptul de preemptiune nu a fost exercitat. Daca vanzatorul refuza primirea pretului, preemptorul are posibilitatea de a consemna acest pret la dispozitia lui.

In cazul in care in termenul de 10 sau de 30 de zile preemptorul a acceptat contractul oferit si a platit pretul, conditia suspensiva ce afecta contractul incheiat cu cumparatorul ales de vanzator nu este indeplinita, astfel incat acest contract nu mai produce niciun efect (desfiintandu-se retroactiv), formandu-se in schimb alt contract intre vanzator si preemptor.

In legatura cu primul aspect (desfiintarea in mod retroactiv a contractului dintre vanzator si cumparatorul ales de el), acest contract nu va produce efecte, cu exceptia situatiei din art. 1733, alin. 1 teza finala (cu toate acestea, vanzatorul raspunde fata de tertul de buna-credinta pentru evictiunea ce rezulta din exercitarea preemptiunii).Asadar, cumparatorul de buna-credinta (cel ce nu stie si nici nu trebuie sa stie despre existenta dreptului de preemptiune) poate sa-l cheme la raspundere pe vanzator pentru evictiune. Buna-credinta trebuie sa fie scutita de orice culpa. In consecinta, rareori cumparatorul unui bun este indreptatit sa ignore existenta unor drepturi de preemptiune legale. Asadar, cumparatorul va fi de rareori de buna-credinta in ignorarea drepturilor de preemptiune legale, dar ar putea fi mai degraba de buna-credinta in ignorarea drepturilor de preemptiune conventionale, cu exceptia celor ce fac obiectul unui sistem formalizat de publicitate.

In legatura cu al doilea aspect al neindeplinirii conditiei suspensive (formarea contractului intre vanzator de preemptor), trebuie facute urmatoarele precizari: sub aspectul modului de formare, acest contract se formeaza intre absenti, considerandu-se ca notificarea contractului initial incheiat cu cumparatorul ales de vanzator reprezinta o oferta de contract emisa de vanzator fata de preemptor, iar exercitarea dreptului de preemptiune reprezinta acceptarea acelei oferte; sub aspectul continutului contractului dintre vanzator si cumparator (preemptor), acest contract este identic cu acela incheiat de vanzator cu cumparatorul pe care l-a ales, cu doua diferente:

i. In cazul in care intr-un contract cu cumparatorul ales, obligatia de a plati pretul era esalonata, ori scadenta ei era lunara, termenele de plata astfel introduse nu vor profita preemptorului, dupa cum rezulta din art. 1736 NCC care, in ipoteza, a platit deja pretul prin exercitarea dreptului de preemptiune. Se considera ca acordarea unui termen de plata este o manifestare de incredere. De regula, acceptarea transferarii bunurilor pentru un pret ce va fi platit mai tarziu se produce datorita increderii avute in cumparator. Legiuitorul a considerat ca daca vanzatorul are incredere in cumparatorul ales, nu are neaparat aceeasi incredere in preemptor (solvabilitatea preemptorului poate fi diferita), o persoana ce nu este aleasa de vanzator pentru incheierea contractului de vanzare;ii. De regula, contractul incheiat cu preemptorul nu mai este afectat de conditia suspensiva a exercitarii dreptului de preemptiune.

Este posibil ca vanzatorul sa se asigure ca preemptorul nu doreste un anumit contract. Fara a incheia un contract cu un tert, vanzatorul ii poate oferi un anumit contract direct preemptorului. Daca preemptorul refuza oferta de a contracta, atunci vanzatorul este liber sa incheie un contract in termenii acelei oferte cu orice persoana doreste, fara ca acel contract sa mai fie afectat de o conditie suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune. Altfel spus, prin refuzul ofertei de catre preemptor, dreptul de preemptiune s-a stins doar cu privire la contractul oferit.Daca in procesul negocierilor cu un tert, oferta initial facuta titularului dreptului de preemptiune sufera modificari si vanzatorul convine cu tertul sa incheie contractul astfel modificat, atunci acel contract va trebui incheiat sub conditia suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune in legatura cu acest contract diferit fata de cel oferit initial preemptorului.

Potrivit art. 1733, alin. 2 NCC:(2) Clauzele contractului incheiat cu tertul avand drept scop sa impiedice exercitarea dreptului de preemptiune nu produc efecte fata de preemptor.

Din acest text rezulta ca, daca spre exemplu, contractul incheiat cu tertul ales de vanzator prevede ca este afectat de conditia rezolutorie a exercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor, aceasta conditie rezolutorie nu produce efecte fata de preemptor (nu ii este opozabila), astfel incat, exercitandu-si dreptul, el va putea pretinde vanzatorului sa-si execute obligatiile provenind din contract. In caz contrar, preemptorul s-ar substitui cumparatorului ales intr-un contract desfiintat, deoarece s-a implinit conditia rezolutorie, preemptorul fiind astfel impiedicat sa-si exercite dreptul de preemptiune, neputand deveni cumparator in urma acestui contract afectat de o conditie rezolutorie.O alta clauza posibila a contractului dintre vanzator si tertul ales ce nu ii este opozabila preemptorului ar putea fi urmatoarea: daca preemptorul doreste sa cumpere, pretul va fi de 10 ori mai mare decat cel din contractul dintre vanzator si cumparatorul ales. O asemenea clauza nu ii va fi opozabila preemptorului, el putand plati acelasi pret ca cel oferit de cumparatorul ales.

C. OBIECTUL VANZARII

In legatura cu a treia conditie de validitate a contractului se vor aborda urmatoarele aspecte:

I. Obiectul contractului;II. Lucrul vandut;III. Pretul.

I. Obiectul contractului

Potrivit art. 1225, alin. 1 NCC:

Obiectul contractului(1) Obiectul contractului il reprezinta operatiunea juridica, precum vanzarea, locatiunea, imprumutul si altele asemenea, convenita de parti, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor si obligatiilor contractuale.

Notiunea de obiect al contractului este o noutate adusa de Noul Cod civil. Pana la intrarea a vigoare a Noului Cod civil, se spunea ca obiectul contractului era o suma de obligatii (spre exemplu, in cazul contractului de vanzare-cumparare: sa se predea proprietatea, sa se plateasca pretul etc.).

In viziunea Noului Cod civil, operatiunea de vanzare consta in transferul unui drept in schimbul unei plati. Utilitatea acestei delimitari conceptuale este conferita de art. 1225, alin 2 si 3 NCC:

(2) Obiectul contractului trebuie sa fie determinat si licit, sub sanctiunea nulitatii absolute. (3) Obiectul este ilicit atunci cand este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri.

Obiectul contractului este determinat numai daca drepturile si obligatiile esentiale ale partilor, luandu-se in considerare natura juridica a acelui contract, au la randul lor un obiect determinat sau cel putin determinabil. Un contract ce prevede doar o vanzare fara a mentiona ori lucrul vandut ori determinarea pretului este un contract nul absolut pentru obiect nedeterminat. Pentru determinarea obiectului vanzarii, este necesara determinarea dreptului transmis, obiectului derivat al acestui drept si a pretului ori a modului sau de stabilire a pretului.Nedeterminarea oricaruia dintre aceste aspecte antreneaza nu numai nedeterminarea obiectului obligatiei respective, ci si nedeterminarea obiectului contractului.

Obiectul contractului este licit atunci cand nu este prohibit de lege sau nu contravine ordinii publice ori bunelor moravuri. Caracterul ilicit al obiectului contractului poate sa rezulte: fie din ilicitatea prestatiilor ce fac obiectul obligatiilor principale (spre exemplu, la vanzare, una din obligatiile principale este obligatia vanzatorului de a transmite bunul vandut. Daca vorbim despre un bun proprietate publica, acea conventie este nula absolut datorita ilicitatii obligatiei de a transmite bunul vandut); fie din ilicitatea operatiunii juridice care constituie obiectul contractului (spre exemplu, transferul organelor corpului uman este permisa, in cazul donatiei. Insa, vanzarea de organe nu este permisa. Daca partile ar vinde un organ al vanzatorului catre cumparator, aceasta conventie ar fi nula absolut). Nulitatea obiectului conventiei nu decurge din nulitatea obligatiei principale, ci din operatiunea juridica insasi; un alt exemplu l-ar reprezenta bunurile contrafacute: titularul de marca are dreptul sa interzica vanzarea bunurilor care incorporeaza inventia, fara acordul sau. Doar vanzarea este interzisa, nu si transf