Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

8/11/2019 Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

1/59

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

Notiuni

Vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta

proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati

vanzatorului pretul bunului vandut (art. 1294 C.civ.). esi Codul civil se re!era la transmiterea

proprietatii" urmeaza sa !ie cali!icat vanzare-cumparare si contractul prin care" in schimbul unui

pret" se transmite un alt drept decat dreptul de proprietate" !iindca transmiterea proprietatii nu este

de esenta" ci numai de natura contractului de vanzare-cumparare. #oate !i vorba de un drept real (de

e$emplu" dreptul de super!icie)" de un drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii

intelectuale ori" in mod e$ceptional" de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai

drepturi" ci si datorii (vanzarea unei mosteniri). Nu pot !orma obiectul contractului de vanzare-

cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict

personal (drepturi real de uz - art.%&1 C.civ. - dreptul de abitatie al sotului supravietuitor - art.4 din

'.nr.191944 -" dreptul de clientela in cazul liber pro!esionistilor etc.) sau care sunt prevazute de

lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de e$emplu" dreptul

de intretinere" dreptul de pensie etc.).

upa cum rezulta din de!initia contractului" vanzarea este un contract sinalagmatic

(bilateral)" cu titlu oneros" comutativ"consensual si translativ de proprietate.

1. Vanzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)" deoarece prin incheierea sa da nastere

la obligatii reciproce intre partile contractante. Vanzatorul are obligatia sa predea lucrul

vandut si sa garanteze pe cumparator" iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul. *iind un

contract sinalagmatic" se aplica regulile speci!ice acestei categorii de contracte (e$ceptia

nee$ecutarii contractului" rezolutiunea pentru nee$ecutarea obligatiei de catre una dintre parti"

teoria riscului contractului).

2. Vanzarea este un contract cu titlu oneros. +mbele parti urmaresc anumite interese

patrimoniale" adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vanzatorul

urmareste sa primeasca pretul ca un contraechivalent al prestatiei sale" iar cumparatorul urmareste

sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.

. Vanzarea este un contract comutativ" deoarece e$istenta si intinderea obligatiilor reciproce

sunt cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind" ca in contractele aleatorii" de un


2/59

eveniment viitor si incert" care ar !ace sa e$iste sanse de castig si pierdere pentru ambele parti

contractante. Numai in mod e$ceptional contractul poate capata caracter aleatoriu" de e$emplu"

cand obiectul este supus pieirii" e$proprierii etc.

4. ,n principiu" vanzarea este un contract consensual (vinderea este per!ecta... indata ce

partile s-au invoit..." art. 129% C.civ.)" putand !i incheiat prin simplu acord de vointa al partilor(solo consensu)" !ara indeplinirea vreunei !ormalitati si !ara remiterea lucrului vandut si a pretului in

momentul incheierii contractului. eci vanzarea nu este un contract solemn si nici real.

#rin e$ceptie de la principiul consensualismului" in cazurile special prevazute de lege vanzarea

devine un contract solemn. e e$emplu" terenurile - indi!erent ca sunt situate in intravilanul ori

e$travilanul localitatilor si indi!erent de intinderea supra!etei - pot !i instrainate (dobandite) prin

acte uridice intre vii" sub sauctiunea nulitatii absolutie (virtuale)" numai daca actul a !ost incheiat in

!orma autentica (art.4/ alin.l - astazi abrogat - din 'egea nr. 101991 si art.2 din 'egea nr.%41990

privind circulatia uridica a terenurilor) .

precizare se mai impune in legatura cu !orma contractului de vanzare-cumparare avand ca

obiect un autovehicul (!olosit).

#otrivit legislatei in vigoare pana in 1992" radierea din circulate de pe numele vanzatorului

si inscrierea pe numele dobanditorului la orgauele de politie si orgauele !inauciare se putea !ace

numai in baza contractului incheiat in !orma autentica. ,n practica udiciara s-a decis ca aceasta

cerinta prevazuta pe plau administrativ-!inauciar nu in!luenteaza caracterul consensual al

contractului vanzarea-cumpararea de autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura

privata.

,n prezent" radierea si inmatricularea in circulate a autovehiculelor de catre orgauele de

politie si !inauciare se !ace (in conditiile prevazute de 3 nr./11992 privind cartea de identitate a

vehiculului si ,nstructiunue nunisterului de interne" !inautelor si transporturilor nr.292021109 de

aplicare a 3 nr./11992) pe baza contractului de tip de vanzare-cumparare incheiat la orgauele de

politie" renuntaudu-se la !orma autenti!icata de potar

*ormalitatile prevazute de noua reglementare nu a!ectcaza validitatea contractului de

vanzare-cumparare incheiat intre parti printr-un inscris sub semnatura privata" acele !ormalitati !iind

prevazute de lege numai pentru inmatricularea autovehiculului ,n circulatie . Caracterul consensual

al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a

instautci supreme.


3/59

,n legatura cu !orma contractului de vanzare-cumparare mai precizam ca" daca necesitatea

unei auunute !orme (de e$." act potarial) rezulta numai din intelegerea partilor" el nu se traus!orma

in contract solemn. asemenea intelegere are numai semni!icatia amauarii incheierii contractului de

vanzare-cumparare si deci reprezinta un autecontract.

,ntrucat radierea autovehiculiilui de pe numele vanzatorului si inmatricularea lui pe numelecumparatorului la orgauele de politie si la orgauele !inauciare nu se poate !ace decat pe baza actului

incheiat in conditiile legii" daca" dupa valabila incheiere a contractului (in !orma inscrisului sub

semnatura privata)" una dintre parti (oricare) re!uza sa se prezinte la orgauul competent" cealalta

parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra

autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau parat)" urmand ca radierea-

inmatricularea sa se !aca pe baza hotararii udecatoresti.

5ineinteles" pentru pronuntarea unei hotarari in sensul aratat" reclamautul trebuie sa

dovedeasca - separat de plata ta$ei de timbru pentru actiunea in ustitie - consemnarea sumei

reprezentaud ta$ele de timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor" care" in urma admiterii

actiunii" vor !i trecute la bugetul statului" iar in raporturile dintre parti vor !i suportate de!initiv (in

lipsa de stipulatie contrara" art. 1% C.civ.) de catre cumparator" instanta dispunaud restituirea

acestor cheltuieli reclamautului (vanzator) prin hotarare.

,n s!arsit" precizam ca - vanzarea de autoturisme !iind un contract consensual" deci valabil

incheiat prin actul sub semnatura privata - pretul real al vanzarii (datorat de cumparator) este cel

prevazut in chitauta sub semnatura privata" iar nu cel in!erior prevazut in actul incheiat ulterior"

daca acest din urma pret este simulat. 6ot ast!el" dispozitiile re!eritoare la conditiile de validitate ale

contractului (de e$emplu" conditii de capacitate) trebuie sa !ie raportate la momentul realizarii

acordului de vointa (cand se transmite si dreptul de proprietate potrivit art. 129% C.civ.).

esigur" !iind vorba de un obiect cu o valoare de peste 2% lei" ad probationem va !i

necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput de dovada scrisa" a!ara numai daca a e$istat o

imposibilitate" !ie si morala" de a preconstitui o dovada scrisa (art.119&-1190 C.civ.). Numai tertele

persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de

e$emplu" un caz de simulatie sau vanzari succesive - cu orice miloace de proba contractul

intervenit intre parti" !iindca pentru terti contractul este un simplu !apt uridic.

Consideram ca solutiile adoptate in practica udiciara si doctrina re!eritoare la caracterul

consensual al contractului de vanzare-cumparare de autovehicule urmeaza a !i aplicate si dupa

adoptarea 7 nr.&02 privind omologarea vehiculelor rutiere si eliberare cartii de identitate a


4/59

acestora" in vedere admiterii in circulatie pe drumurile publice din 8omania. #otrivit acestui act

normativ" Cartea de identitate a vehiculului este documentul care atesta pentru persoana

mentionata ca detinator" dreptul de proprietate asupra vehiculului (art.9 alin.1). atele despre

detinator se inscriu de catre orgauele de politie care e!ectueaza inmatricularea" potrivit legii (art. 1

alin.). upa cum rezulta din te$tul citat" mentionarea cumparatorului in cartea de identitate are cae!ect numai atestarea dobandirii dreptului de proprietate prin acordul de vointa dintre parti. ,ar

daca" dupa realizarea acordului de vointa prin act sub semnatura privata" una dintre parti re!uza sa

se prezinte la orgauul de politie competent in vederea incheierii contractului in !orma prevazuta de

3 nr./11992" cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea transmiterii

dreptului de proprietate" urmaud ca mentiunea privind noul detinator al autovehiculului in cartea de

identitate sa !ie inscrisa de orgauul de politie pe baza hotararii udecatoresti.

%. Vanzarea-cumpararea este un contract translativ de proprietate din momentul incheierii

lui. +ceasta inseamna ca" prin e!ectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent

de predarea lucrului vandut si de plata pretului" se produce nu numai incheierea contractului" dar

opereaza si trans!erul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator. ,n acest sens" art. 129%

C.civ. prevede ca proprietatea este de drept stramutata de la vanzator la cumparator indata ce

partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului" desi lucrul inca nu se va !i predat si pretul inca

nu se va !i numarat.

in momentul dobandirii dreptului de proprietate" cumparatorul suporta si riscul pieirii

lucrului" potrivit principiului res perit domino (art.9&1" 11%/" 1% si 1%0 alin.2 C.civ.)" daca

vanzatorul-debitor al obligatiei de predare dovedeste intervenirea unei cauze straine e$oneratoare de

raspundere (art. 102-10 C.civ.)" adica natura !ortuita" iar nu culpabila" a pieirii lucrului. aca

cauza straina a !ost dovedita" vanzatorul va suporta riscurile numai daca a !ost pus in intarziere cu

privire la e$ecutarea obligatiei de a preda lucrul vandut (art. 1&4 alin.2 C.civ.) si nu reuseste sa

dovedeasca ca lucrul ar !i pierit si la cumparator daca s-ar !i predat la termen (art.11%/ alin.2 C.civ.)

.

#rincipiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din

momentul incheierii contractului opereaza numai daca sunt indeplinite anumite conditii

a) Vanzatorul trebuie sa !ie proprietarul lucrului vandut" iar contractul per!ect valabil

incheiat (de e$emplu" daca" in mod e$ceptional" vanzarea-cumpararea este un contract solemn"

consimtamantul partilor trebuie sa !ie mani!estat in !orma prevazuta de lege).


5/59

b) 6rebuie sa !ie vorba de lucruri determinate individual (certe). ,n cazul bunurilor

determinate numai generic" trans!erul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii

contractului" caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa !ie e!ectiv dobandite de catre cumparator.

,n consecinta" nu se pune nici problema trans!erarii riscurilor" iar lucrurile de gen nici nu pot pieri

(genera non pereunt) . 'a termenul stipulat sau" in lipsa" la cererea cumparatorului vanzatorultrebuie sa individualizeze lucrul vandut si sa i-l predea. ,n caz contrar" va raspunde pentru

nee$ecutarea obligatiei asumate.

,n cazul lucrurilor de gen" trans!erul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul

individualizarii" ceea ce se !ace de regula" prin predarea lucrului vandut cumparatorului (predare

care valoreaza" in toate cazurile" individualizare)" dar nu se con!unda cu aceasta individualizarea se

poate !ace si prin alte metode care asigura identi!icarea lucrurilor ca !iind ale cumparatorului" de

e$emplu" prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui caraus pentru a !i transportate la

cumparator etc. ,ntrucat prin individualizare se produce trans!erul proprietatii la care s-a obligat

vanzatorul" dovada e!ectuarii ei este in sarcina lui si se poate !ace cu orice miloc de proba (!iind un

simplu !apt uridic).

+semanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. +st!el" daca

vanzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai multe) determinate (certe) dar numai alternativ"

proprietatea se transmite in momentul alegerii" !iindca prin alegere se individualizeaza lucrul care

urmeaza sa !ie dobandit de cumparator. ,n consecinta" riscul pieirii !ortuite este suportat" pana la

alegere" de catre vanzator. +st!el" daca piere unul dintre lucruri" el daloreaza celalalt (art. 1-11

C.civ.)" !iindca ambele au !ost prevazute in obligatione. aca amandoua lucrurile au pierit" !ara

greseala debitorului" obligatia este stinsa (art. 12 C.civ.). 8ezulta ca vanzatorul suporta paguba

pieirii pana la alegere" dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor - interese pentru

nee$ecutare" deoarece nee$ecutarea s-a dovedit a !i !ortuita.

aca cele doua obiecte sunt lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 1-1 C.civ.)" pe

langa alegere (de e$emplu" intre 1 :g grau sau 1 :g porumb) - pentru a opera trans!erul

proprietatii si a riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales.

,n cazul obligatiei !acultative" intrucat are ca obiect un singur lucru (in obligatione)" al doilea !iind

prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in !acultate solutionis)" problema trans!erarii

dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generale - dupa cum unicul

obiect este un lucru cert ori de gen.


6/59

c) 'ucrul vandut trebuie sa e$iste. ,n cazul vanzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei

!uturae" de e$emplu" lucruri care urmeaza sa !ie con!ectionate" o recolta viitoare etc.)" desi pot

!orma obiectul contractului" trans!erul proprietatii poate opera numai din momentul in care au !ost

e$ecutate" terminate" in stare de a !i predate cumparatorului" daca sunt bunuri individual determinate

(certe)" iar daca lucrul e$ecutat este de gen" dupa individualizare (de e$emplu" lucrul !abricat inserie).

,n cazul vanzarii unei recolte viitoare" proprietatea se transmite din momentul in care este

gata de recoltat" daca lucrul vandut si pretul lui sunt determinate (de e$emplu" graul de pe terenul

vanzatorului in schimbul sumei de 1. lei). aca vanzarea recoltei se !ace pe unitate de

masura" proprietatea se transmite din momentul individualizarii.

8iscurile se transmit asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate" daca nu si-a

asumat riscul nerealizarii - in tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului

si independent de trans!erul proprietatii (caracter aleatoriu).

d) 6rebuie ca partile sa nu !i amanat trans!erul proprietatii printr-o clauza speciala pentru un

moment ulterior incheierii contractului. +semenea clauze pot !i prevazute in contract" intrucat

regula stabilita in art. 129% C.civ." potrivit careia trans!erul proprietatii are loc indata ce partile s-au

invoit;" nu este de ordine publica (imperativa) si deci poate !i inlaturata chiar daca lucrul vandut

este individual determinat.

- +st!el se intampla daca partile au amanat trans!erul proprietatii pana la implinirea unui

termen suspensiv (de e$emplu" pana la termenul predarii lucrului vandut ori a platii pretului) sau

pana la realizarea unei conditii suspensive. #recizam ca termenul suspensiv a!ecteaza trans!erul

proprietatii numai daca partile au prevazut e$pres amanarea acestui e!ect al contractului de vanzare-

cumparare daca termenul a !ost stipulat pur si simplu" nu a!ecteaza trans!erul proprietatii" ci numai

e$ecutarea obligatiei de predare a lucrului vandut (art. 122 din C.civ.). ,n schimb" conditia

suspensiva" prin ea insasi" amana trans!erul proprietatii pana la realizarea evenimentului (art.11&-

110 C.civ.). ,n ambele cazuri" deoarece vanzatorul ramane proprietar pendente termine" respectiv

pendente conditione" continua sa suporte riscul pieirii !ortuite (inclusiv in cazul conditiei" care

opereaza retroactiv - art. 11% C.civ. - !iindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie

rezolutorie - art. 110 C.civ.)

-


7/59

caruciorul pus la dispozitie de vanzator). ,ntrucat din acest moment lucrurile de gen sunt si

individualizate (iar pretul stabilit)" potrivit regulilor in materie ar trebui sa aungem la concluzia ca

si proprietatea si riscurile s-au trans!erat asupra cumparatorului. ,n consecinta" daca el paraseste

magazinul cu intentia de a-si insusi mar!a !ara a plati pretul" nu se !ace vinovat de !urt" ci este un

simplu debitor care nu si-a e$ecutat obligatia de plata a pretului. ,ntrucat o asemenea concluzie nupoate !i admisa" se considera ca - in acest caz ori in alte cazuri asemanatoare de vanzare cu pret !i$ -

partile s-au inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobandeste de catre cumparator numai o data

cu plata pretului. #ana in acel moment el este un simplu detentor al mar!ii alese (vinovat de !urt

daca nu plateste pretul)" iar vanzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar .

,n s!arsit" precizam ca" in cazul in care" prin conventia dintre parti" trans!erul proprietatii a

!ost amanat pentru un moment ulterior incheierii contractului" se amana" in virtutea legii" in mod

corespunzator" si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului" !ie ca partile s-au re!erit e$pres la

ambele aspecte" !ie numai la unul dintre ele. ar regula res perit domino (care leaga riscurile de

proprietate)" la !el ca si regula trans!erarii proprietatii in momentul incheierii contractului" nu este o

regula imperativa. ,n consecinta" partile pot disocia cele doua aspecte cumparatorul sa-si asume

riscurile inainte de momentul trans!erarii dreptului de proprietate (de e$emplu" in cursul e$ecutarii

lucrului viitor) sau vanzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat trans!erul proprietatii (de

e$emplu" in cursul transportului). asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr-o clauza

neindoielnica si e$pres prevazuta in contract.

/. precizare se mai impune in legatura cu publicitatea dobandirii drepturilor reale

imobiliare in lumina 'egii cadastrului !unciar si a publicitatii imobiliare nr.&199/ " intrata in

vigoare la data de 24 iunie 199/ (art.&2)" prin care s-a prevazut uni!icarea sistemelor de publicitate

imobiliara" sub !orma inscrierii in cartile !unciare (publicitate reala)" dar numai cu e!ecte de

opozabilitate !ata de terti a actului uridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare

(asemanator sistemului cartilor de publicitate !unciara - care a avut aplicabilitate in unele localitati

din !ostul udet ll!ov - potrivit 'egii nr. 242194&). upa cum prevede Codul civil" in materie de

vindere de imobile" drepturile care rezulta prin vinderea per!ecta intre parti" nu pot a se opune" mai

inainte de transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea !unciara ) actului" unei a treia persoane

care ar avea si ar !i conservat" dupa lege" oarecare drepturi asupra imobilului vandut (art. 129%

alin.2). +vand in vedere dispozitiile 'egii nr.&199/ re!eritoare la e!ectele actelor translative

(constitutive) de drepturi reale" respectiv la e!ectele inscrierilor in evidentele de publicitate


8/59

imobiliara" trebuie insa sa !acem o distinctie intre actele incheiate (e!ectuate) inainte de data intrarii

in vigoare a noii legi si" respectiv" dupa aceasta data.

+st!el" inscrierile !acute in registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in

vigoare a noii legi vor produce e!ecte (constitutive in sistemul cartilor !unciare si de opozabilitate in

sistemul de transcriptii)" potrivit reglementarilor in vigoare la data e!ectuarii lor. 6ot ast!el" acteleuridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii legi - dar !ara e!ectuarea !ormelor de

publicitate imobiliara - isi vor produce e!ectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului

uridic de la data incheierii lor" dar numai la data inscrierii in cartea !unciara" potrivit dispozitiilor

noii legi (art.%0-%9).

upa intrarea in vigoare a 'egii nr.&199/" toate actele translative sau constitutive de

drepturi reale imobiliare - pentru a !i opozabile !ata de terti - trebuie sa !ie inscrise in cartea

!unciara. +st!el" in udetele cu carte !unciara si in udetele in care s-au !inalizat lucrarile cadastrale

si ale registrelor de publicitate imobiliara" publicitatea imobiliara se realizeaza" pentru opozabilitate

!ata de terti" prin inscrierea in cartea !unciara" incetand aplicabilitatea dispozitiilor re!eritoare la

publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni" respectiv prin

sistemul anterior de carte !unciara (art.22 si urm." art.&2). lar in unitatile administrativ-teritoriale

pentru care nu s-au de!initivat documentele cadastrului general" actele translative de drepturi reale

imobiliare se inscriu (tot in con!ormitate si cu e!ectele prevazute de noua lege)" dar cu caracter

nede!initiv" in cate o carte !unciara " urmand ca inscrierea de!initive sa !ie e!ectuata la punerea in

aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art./1) .

&. #entru lucrurile mobile nu e$ista un sistem de publicitate" caci posesia lor constituie cel

mai bun miloc de publicitate. +st!el" daca vanzatorul a vandut de doua ori lucrul mobil (corporal)"

va avea pre!erinta cel care a intrat mai intai cu buna-credinta in posesia lucrului" desi a cumparat

mai in urma (posterior tempore" potior iure" art.9&2 C.civ.)

Consimtamantul partilor

Vanzarea" ca si orice alt contract" se incheie prin consimtamantul partilor. +cordul de vointa

intre parti este totdeauna necesar si totodata su!icient - cu e$ceptiile prevazute de lege - in vederea

!ormarii contractului.

,ntrucat problemele uridice privitoare la consimtamant" la principiul autonomiei de vointa si

libertatea contractuala" precum si la momentul incheierii contractului sunt cunoscute de la teoria

actului uridic si teoria generala a obligatiilor" iar in materia vanzarii se aplica regulile dreptului


9/59

comun" urmeaza sa analizam numai anumite probleme speci!ice vanzarii promisiunea de vanzare

(unilaterala sau bilaterala)" pactul de pre!erinta si dreptul de preemptiune.

#romisiunea unilaterala de vanzare (sau de cumparare)

=pre deosebire de o!erta de a contracta" act uridic unilateral" in cazul promisiunii de

vanzare" o persoana" prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun"primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun" rezervandu-si !acultatea de a-si mani!esta

ulterior - de obicei inauntrul unui termen - consimtamantul sau de a-l cumpara. e e$emplu"

locatorul-proprietar se obliga !ata de locatar sa-i vanda" la un pret stabilit" lucrul dat in locatiune"

daca locatarul isi va mani!esta vointa de a-l cumpara.

promisiune de vanzare acceptata cu aceasta rezerva constituie" neindoielnic" un contract (si

nu un act unuateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine

incapabila)"dar nu constituie o vanzare - !iind distincta de ea - si nu poate produce e!ectele unei

vanzari.

#romisiunea de vanzare este de !apt un antecontract" care da nastere la un drept de creanta"

una dintre parti !iind obligata (obligatia de a !ace) !ata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit

bun" bene!iciarul promisiunii putand opta in sensul de a-l cumpara ori nu.

aca bene!iciarul va opta in sensul cumpararii bunului" dar promitentul" prin incalcarea

obligatiei asumate" va re!uza vanzarea" - eventual a si vandut lucrul unei alte persoane - contractul

proiectat nu se va mai incheia" bene!iciarul avand dreptul la daune-interese potrivit regulilor

aplicabile obligatiilor de a !ace (art. 1&% C.civ.).

8ezulta ca promisiunea de vanzare este un contract unilateral" intrucat creeaza obligatii

numai pentru una dintre parti (promitent). >ste insa posibil ca" in schimbul dreptului de optiune ce i

se con!era" bene!iciarul promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de

optiune)" caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va !i un antecontract sinalagmatic" dar"

evident" !ara a se !i trans!ormat intr-o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare" caci bene!iciarul

nu isi asuma obligatia de a cumpara" ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se con!era. 6ot

ast!el" daca bene!iciarul se obliga la plata unei sume de bani in cazul in care va opta in sens negativ.

ovada promisiunii de vanzare se !ace con!orm regulilor generale (art.1191 si urm. din

C.civ.) aplicabile creantelor chiar daca vanzarea proiectata ar !i un contract solemn (de e$emplu" are

ca obiect un teren).

7bligatia promitentului nascuta din promisiunea de vanzare se stinge la e$pirarea

termenului prevazut sau" daca nu s-a prevazut un termen" la e$pirarea termenului general de


10/59

prescriptie" care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare (art. si art.& alin.2 din

ecr.nr. 1/& 19%0).

?entionam ca" desi nu se intalneste in practica" promisiunea unilaterala poate !i asumata de

cumparator (promisiune unilaterala de cumparare)" !iind guvernata de aceleasi reguli ca si

promisiunea de vanzare.#romisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

#romisiunea de vanzare poate !i nu numai unilaterala" dar si bilaterala - de a vinde si

cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor" la pretul stabilit" contractul de

vanzare-cumparare. #romisiunea bilaterala" la !el ca si cea unilaterala" este un antecontract" cu

singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. aca" de

e$emplu" partile s-au obligat sa vanda" respectiv sa cumpere un teren" contractul de vanzare-

cumparare nu este incheiat cat timp contractul nu se intocmeste in !orma prevazuta de lege

(autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). ar solutia trebuie sa !ie

aceeasi chiar daca contractul nu este solemn si nu e$ista nici alte conditii legale. ,ntrucat vanzatorul

nu a vandut" iar cumparatorul nu a cumparat" ci ambii s-au obligat numai sa incheie contractul" desi

s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului" vanzarea-cumpararea nu poate !i considerata

incheiata. ,n schimb" obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor

speciale" daca este cazul)" este valabila.

aca promitentul-vanzator nu-si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane"

bene!iciarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului" intrucat nu a devenit proprietar" iar

vanzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva !raudei (!raus omnia corrumpit) - valabila.

#rin urmare" bene!iciarul-cumparator nu poate cere decat daune-interese . aca insa lucrul se mai

gaseste in patrimoniul vanzatorului si nu e$ista alte impedimente legale - pe langa posibilitatea

acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului" sub sanctiunea daunelor cominatorii" la

incheierea contractului - nu e$cludem posibilitatea ca instanta" in lumina principiului e$ecutarii in

natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor" sa pronunte" in baza art. 1& si 1&& C.civ." o

hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de

drepturi" operand trans!erul proprietatii de la data cand ramane de!initiva.

#actul de pre!erinta

#actul de pre!erinta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui bun

se obliga ca" in cazul cand il va vinde" sa acorde pre!erinta unei aunmite persoane" la pret egal.

=ubliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda" ci numai sa acorde pre!erinta


11/59

in cazul in care se va hotari in acest sens. asemenea promisiune" desi a!ectata de o conditie

potestativa" este totusi valabila" deoarece conditia este numai simpla potestativa" realizarea ei

depinzand si de impreurari e$terne vointei promitentului" care l-ar putea determina sa-si vanda

bunul.

,ntrucat pactul de preterinta - la !el ca si promisiunea de vanzare - nu transmite dreptul deproprietate" nu con!era partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea

vanzarii !acute cu nesocotirea acestei promisiuni" a!ara de cazul cand se dovedeste ca vanzarea s-a

!acut in !rauda bene!iciarului promisiunii cu complicitatea la !rauda din partea tertului achizitor

(!raus omnia corrumpit). ,n lipsa !raudei" bene!iciarul pactului va avea actiune numai impotriva

promitentului pentru daune interese. con!orm regulilor generale privitoare la raspunderea pentru

preudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a !ace.

,n s!arsit" mai precizam ca - daca nu s-a prevazut alt!el in conventia dintre parti - dreptul

bene!iciarului rezultand din promisiunea de vanzare (unilaterala sau bilaterala) inclusiv pactul de

pre!erinta" se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea !ormalitatilor prevazute de lege

pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. ,ntrucat legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de

datorie" obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).

Dreptul de preemtiune

reptul de preemptiune. ,n cazul in care proprietarul unui teren agricol din e$travilan

intentioneaza sa-l vanda" legea con!era un drept pre!erential de cumparare la pret egal (drept de

preemptiune) coproprietarilor" proprietarilor vecini si arendasului (art.%-11 din '.nr.%41990).

1. Natura uridica. =pre deosebire de pactul de pre!erinta - care are natura contractuala

intrucat dreptul prioritar la cumparare al bene!iciarului pactului se naste pe baza consimtamantului

dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala" !iind instituit printr-o norma imperativa

vointa proprietarului-vanzator nu are nici un rol in nasterea si e$ercitarea dreptului de catre titularul

lui. ,n masura in care s-a hotarat sa vanda terenul trebuie sa respecte dreptul de preemptiune sub

sanctiunea prevazuta de lege.

8ezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a

bunurilor si" mai ales. de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (e$clusiv si absolut)

de bunul sau (art.40 C.civ.). *iind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii" se

impune concluzia ca te$tele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa !ie interpretate

restrictiv. #e de alta parte" in cazurile si in conditiile prevazute de lege" dreptul de preemptiune


12/59

trebuie ocrotit" ca orice drept patrimonial" indi!erent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa-

l respecte.

,n s!arsit" asemanator drepturilor reale" dreptul de preemptiune - !iind un drept absolut - este

opozabil erga omnes deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui" se poate cere

anularea contractului indi!erent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator si chiar daca acestaavea calitatea de bene!iciar al unui pact de pre!erinta sau ar avea dreptul la retractul litigios. ,n

con!lictul dintre di!eritele drepturi de pre!erinta prioritate are dreptul de preemptiune.

2. omeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in !unctie de

bunul care !ormeaza obiectul lui" de actul uridic care urmeaza sa !ie incheiat si de dreptul care se

instraineaza pe baza contractului proiectat.

-reptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de e$emplu" terenuri

arabile" pasuni" !anete" vii etc.) situate in e$travilan. aca terenul nu este agricol (de pilda" padure)

sau" !iind agricol" este situat in intravilan (inauntrul vetrei localitatii)" dreptul de preemptiune nu

e$ista. upa cum am vazut" te$tele in materie sunt de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare

nu ar putea !i e$tins" prin analogie" la alte ipoteze.

-reptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se !ace prin

vanzare (art.%). ,ntrucat vanzarea se !ace cu titlu oneros si comutativ" pentru o suma de bani

platibila cu titlu de pret" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut daca instrainarea se !ace !ie

cu titlu gratuit (de e$emplu" donatie)" !ie cu caracter aleatoriu (de e$emplu" contract de intretinere

sau de renta viagera)" !ie prin contractul de schimb" chiar si cu sulta. Nee$istand un pret ca

echivalent al terenului care se instraineaza" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut" el putand

opera - dupa cum vom vedea - numai la pret egal. e vreme ce nu e$ista pret si nici contract de

vanzare-cumparare" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut nici in cazul aducerii terenului ca

aport intr-o societate comerciala sau civila. 6ot ast!el" dreptul de preemptiune nu poate !i recunoscut

in caz de tranzactie. Concesiile !acute" care caracterizeaza in principal tranzactia" nu pot !i

echivalente cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului de preemptiune.

-+ treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se re!era la dreptul care se

instraineaza actul uridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate

asupra terenului. ,ntr-adevar" notiunea si" respectiv" e$presia de ;;instrainare prin vanzare vizeaza

transmiterea proprietatii" iar nu si dezmembramintele ei (de e$emplu" dreptul de uzu!ruct) sau

!olosinta terenului (arendarea).


13/59

,n schimb" in cazul in care se instraineaza proprietatea" dreptul de preemptiune trebuie sa !ie

respectat" chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indi!erent de persoana titularului

dreptului de uzu!ruct (o terta persoana sau proprietarul-vanzator care isi rezerva acest drept).

>vident" daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa-l e$ercite" va !i obligat sa respecte

drepturile reale ca orice dobanditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).-,n concluzie" dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat" si anume

trebuie sa priveasca un teren agricol din e$travilan" actul uridic proiectat sa !ie o vanzare-

cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. aca aceste trei conditii sunt

indeplinite" dreptul de preemptiune trebuie sa !ie recunoscut" indi!erent de persoana proprietarului-

vanzator" legea ne!acand nici o distinctie in aceasta privinta" iar ubi le$ non distinguit" nec nos

distinguere debemus. #rin urmare" dreptul de preemptiune poate !i e$ercitat si in cazul in care

terenul agricol din e$travilan !ace parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor

administrativ-teritoriale" terenuri care se pot vinde (de e$emplu" in con!ormitate cu art.2/ din 'egea

nr. 101991 republicata in 1990). =olutia se impune si in lumina art.41 alin.2 din Constitutie" care

prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata" indi!erent de proprietar" si in temeiul

art./ din 'egea nr. 101991" potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-

teritoriale este supus dispozitiilor dreptului comun" daca prin lege nu se prevede alt!el.

. 6itularii dreptului de preemptiune sunt coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii -

dintre ei se hotaraste sa vanda cota-parte din dreptul de proprietate) " proprietarii vecini (prin

aceasta intelegandu-se proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde) si

arendasul" in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din e$travilan" arendate.

#recizam ca" spre deosebire de reglementarea anterioara ('egea nr. 101991)" potrivit noii

reglementari ('egea nr.%41990) statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in

cazul vanzarii terenurilor agricole e$travilane. =tatul are drept de preemptiune numai daca este

coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde

(problema calitatii de arendas nu se pune). aca au calitatea prevazuta de lege (art.% din

'.nr.%41990) statul" precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral

sau maoritar de stat vor avea drept de preemptiune" legea ne!acand vreo distinctie in aceasta

privinta" iar ubi le$ non distinguit" nec nos distinguere debemus. =olutia se impune si in lumina

art.41 alin.2 din Constitutie" care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.

#recizam" de asemenea" ca - spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate

('egea nr. 101991) - in noua reglementare nu se prevede (in orice caz nu se prevede in terminis) o


14/59

ordine de pre!erinta intre titularii dreptului de preemptiune" ast!el incat - daca mai multi titulari si

e$ercita dreptul de preemptiune - vanzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre o!ertanti (art.0

din 'egea nr.%41990).

#otrivit unei alte opinii" vanzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi

categorie (art.0 !olosind termenul de categorie la singular) in caz contrar" enumerarea titularilordin art.% (coproprietari" vecini si arendasi) statorniceste rangul lor.

,ntrucat prin noua reglementare s-a renuntat la consacrarea e$presa a unei ordini de

prioritate" nu e$cludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii di!erite (de e$." incheierea

contractului cu arendasul" desi proprietarul vecin a o!erit si el acelasi pret). Cat timp contractul s-a

incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune" nu mai poate !i aplicata sanctiunea prevazuta (de

art. 14 din 'egea nr.%41990) pentru nerespectarea dispozitiilor art.%.

Nu e$cludem nici posibilitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare cu mai multi

titulari ai dreptului de preemptiune o!ertanti" daca toti sunt de acord in acest sens (de e$." mai multi

coproprietari ai terenului agricol in cauza). >ste adevarat ca te$tul prevede dreptul vanzatorului de a

alege pe unul dintre o!ertanti" dar unul nu are semni!icatie de numeral" ci aceea de articol

nehotarat.

,n s!arsit" observam ca alegerea vanzatorului intre o!ertautii titulari ai dreptului de

preemptiune este libera" neconditionata de lege. #rin urmare" el poate !ace alegerea luand in

considerare si criterii subiective" de e$emplu" sa-l aleaga pe arendas" desi proprietarul terenului

invecinat o!era un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantaoase. Numai optiunea in

!avoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in

anulare" daca vreun titular a o!erit un pret cel putin egal.

4. ?odul de e$ercitare a dreptului de preemptiune. ,n scopul e$ercitarii dreptului de

preemptiune" vanzatorul va inregistra o!erta de vanzare a terenului agricol situat in e$travilan la

consiliul local in raza caruia este situat terenul. ,n aceeasi zi" secretarul unitatii administrativ-

teritoriale va a!isa o!erta" sub semnatura si cu aplicarea stampilei" la sediul primariei. 7!erta va

cuprinde numele si prenumele vanzatorului" supra!ata si categoria de !olosinta" precum si locul unde

este situat terenul (art./ din 'egea nr.%41990)2

Ca natura uridica - contrar te$tului e$pres al legii - o!erta vanzatorului este o simpla

declaratie de intentii" iar nu o!erta de a contracta (in sens uridic) deoarece - potrivit unei reguli

elementare de drept - o!erta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru

incheierea contractului prin simpla acceptare. 7r" din o!erta vanzatorului lipseste unul din


15/59

elementele esentiale ale vanzarii" si anume pretul cerut" care urmeaza sa !ie o!erit abia de titularul

care intelege sa-si e$ercite dreptul de preemptiune (art.& si 9 din 'egea nr.%41990). in consecinta"

declaratia vanzatorului inregistrata la consiliul local nu produce e!ectele unei o!erte de vanzare-

cumparare" putand servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vanzatorului la

autenti!icarea contractului de vanzare-cumparare de catre notarul public" act care poate !i eliberatdupa 4% de zile de la data a!isarii o!ertei vanzatorului (art.11). insa vanzatorul poate revoca

o!erta si inainte de e$pirarea acestei perioade (oricand)" numai ca" in acest caz" secretarul unitatii

administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autenti!icarea contractului de

vanzare-cumparare. ,n orice caz" vanzatorul poate reveni asupra intentiei de vanzare si prin

neacceptarea pretului o!erit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret neconvenabil potrivit

art. 9 din 'egea nr. %41990). Numai daca vanzatorul a prevazut in o!erta de vanzare si pretul cerut

(desi art./ nu prevede acest element)" prin derogare de la prevederile art.& alin.1 C.com." ea devine

irevocabila in cadrul termenului de 4% de zile prevazut in art.& . #otrivit acestui articol" din

momentul a!isarii o!ertei de vanzare" titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 4% de zile

pentru e$ercitarea acestuia.

7!erta de cumparare" in care urmeaza sa !ie aratat si pretul o!erit (acceptat)" trebuie sa !ie

!acuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art.&). #rin urmare" daca o!erta

vanzatorului nu contine pretul cerut" o!erta de cumparare reprezinta o veritabila o!erta de a

contracta" !iind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare

(terenul si pretul)" destinatarul o!ertei !iind vanzatorul.

,ntrucat 'egea nr.%41990 nu stabileste reguli speciale" o!erta de cumparare urmeaza regulile

adoptate in dreptul comun (o!ertantul-cumparator este obligat sa mentina o!erta - pana la e$pirarea

termenului prevazut in o!erta" iar in lipsa de termen timpul necesar vanzatorului pentru a delibera si

a se pronunta -" sub sanctiunea suportarii pagubei cauzate vanzatorului in caz de revocare

intempestiva a o!ertei in caz de moarte a o!ertantului inainte de acceptarea o!ertei ea devine caduca

etc.).

aca in termenul de 4% de zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de

preemptiune nu a !acut o!erta de cumparare a terenului" acesta se vinde liber (art. 1)" notarul public

putand autenti!ica contactul de vanzare-cumparare pe baza actului eliberat vanzatorului de catre

secretarul unitatii administrativ-teritoriale" act care reprezinta dovada publicitatii o!ertei de

vanzare prevazuta de lege (art.11).


16/59

Cat priveste acceptarea de catre vanzator a o!ertei de cumparare !acute de catre unul (sau

mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune" nu se pun probleme daca vanzatorul este de acord"

neconditionat" cu o!erta de cumparare !acuta de titularul dreptului de preemptiune" in caz de

pluralitate vanzatorul avand dreptul de a alege liber pe unul dintre o!ertanti (art.0) in conditiile

aratate" chiar daca pretul o!erit de un alt titular ar !i mai mare. Nu e$cludem nici posibilitatea uneicontrao!erte" potrivit dreptului comun" acceptata de un titular al dreptului de preemptiune.

,n general" daca vanzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca

este titular al dreptului de preemptiune (de e$emplu" arendasul prezinta dovada inregistrarii

contractului de arendare la consiliul local potrivit 'egii arendarii nr. 1/1994 modi!icata si completa

prin 'egea nr./%1990) contractul de vanzare-cumparare a terenului agricol din e$travilan poate !i

autenti!icat si va !i per!ect valabil in raport de prevederile legale re!eritoare la dreptul de

preemptiune.

?ai di!icila este problema daca vanzatorul nu accepta o!erta (nici una dintre o!ertele) de

cumparare. #otrivit legii" daca pretul o!erit de titularii dreptului de preemptiune... nu este

convenabil vanzatorului" acesta poate sa vanda terenul oricarei alte persoane (art.9 din 'egea

nr.%41990).

#entru ca dreptul de preemptiune sa nu !ie trans!ormat intr-un drept iluzoriu" lasat la

aprecierea discretionara a vanzatorului" consideram ca te$tul citat trebuie sa !ie interpretat in sensul

ca vanzatorul poate sa nu !ie de acord cu pretul o!erit de titularul (titularii) dreptului de preemptiune

si poate sa vanda terenul unei alte persoane (care nu are drept de preemptiune)" dar numai daca

pretul o!erit si platit de acest cumparator este mai mare decat cel o!erit de titularul dreptului de

preemptiune. #rin urmare" notarul public va putea autenti!ica contractul de vanzare-cumparare"

numai daca pretul din contract este mai mare decat pretul o!erit de titularul dreptului de

preemptiune" pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale unde

s-a inregistrat o!erta de vanzare si o!erta de cumparare (art./-&)" act care conditioneaza

autenti!icarea contractului de catre notarul public (art.11).

%. >!ectele acceptarii. #rin acceptare o!ertei de cumparare de catre vanzator (sau a

contrao!ertei de vanzare de catre titularul dreptului de preemptiune)" potrivit dreptului comun intre

parti s-a incheiat un contract" o!erta devenind irevocabila. =e pune insa intrebarea" ce contract este

incheiat contractul de vanzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vanzare-

cumparare@ #roblema se pune intrucat terenurile pot !i instrainate si dobandite prin acte uridice

intre vii" incheiate in !orma autentica (art.2 alin.1 din 'egea nr.%41990).


17/59

aca !orma autentica ar !i prevazuta de lege numai ad probationem" contractul incheiat cu

titularul dreptului de preemptiune ar !i de vanzare-cumparare. ar !iindca !orma autentica este

prevazuta ad validitatem" actul incheiat urmeaza sa !ie cali!icat antecontract" urmand ca partile sa se

prezinte la notar pentru autenti!icare (si sa e!ectueze publicitatea imobiliara" dupa plata ta$elor

!iscale)./. =anctiuni. instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea

o!ertei de vanzare la consiliul local" vanzarea terenului inainte de e$pirarea termenului prevazut

pentru e$ercitarea dreptului sau la pret in!erior - nesimulat - !ata de cel prevazut in o!erta

comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din 'egea

nr.%41990)" anularea putand !i ceruta potrivit dreptului comun in materie" dar - tinand seama de

opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indi!erent de persoana ori de buna sau

reaua-credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in

contractul a carui anulare se cere.

,n cazul in care vanzarea s-a !acut prin simulatie (de e$emplu" donatie" contract de

intretinere" de arendare" pret declarat mai mare decat cel platit in realitate)" persoanele interesate pot

intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun -" dublata de actiunea in anulare

a vanzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

6ermenul de prescriptie (de ani) curge de la data cand cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa

cunoasca incheierea contractului de vanzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune

(si a simulatiei" daca este cazul) .

aca s-a obtinut anularea contractului de vanzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului

de preemptiune" terenul reintra - cu e!ect retroactiv - in proprietatea vanzatorului" care il va putea

vinde cu respectarea procedurii de e$ercitare a dreptului de preemptiune. ,n dreptul nostru nu se

prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului .

upa e$pirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare vanzarea se consolideaza" cu

toate ca s-a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.

reptul prioritar la dobandirea imobilului e$propiat

reptul prioritar la dobandirea imobilului e$propriat. potrivit art.& din 'egea nr.1994

privind e$propricrea pentru cauza de utilitate publica " in cazul in care lucrarile pentru care s-a !acut

e$proprierea nu s-au realizat" iar e$propriatorul doreste instrainarea imobilului" e$propriatul - !ost

proprietar - are un drept prioritar la dobandire" la un pret ce nu poate !i mai mare decat despagubirea

actualizata. ,n acest scop" e$propriatorul se va adresa in scris !ostului proprietar" iar daca acesta nu


18/59

opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde e$propriatorului in termen de / de zile de la

primirea noti!icarii" acesta din urma poate dispune de imobil.

+vand in vedere claritatea te$tului" re!eritor la acest drept prioritar - asemanator" dar nu

identic cu dreptul de preemptiune analizat mai sus - !acem numai trei sublinieri

a) *ostul proprietar al imobilului e$propriat se bucura de dreptul prioritar la dobandire intoate cazurile in care e$propriatorul (statul" respectiv unitatile administrativ-teritoriale)

intentioneaza sa instraineze imobilul" deci nu numai in caz de vanzare.

b) Chiar daca instrainarea s-ar !ace cu titlu oneros" prin vanzare (!ie si la licitatie)" !ostul

proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (o!erit de alti cumparatori)" ci la un pret

ce nu poate depasi despagubirea actualizata.

c) #rocedura e$ercitarii dreptului prioritar este simpla" constand in noti!icarea intentiei de

instrainare e$propriatului si mani!estarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului

e$propriat in termen de / de zile de la primirea noti!icarii.

Capacitatea partilor

Con!orm art. 1/ C.civ." pot cumpara toti carora nu le este oprit prin lege. eci regula este

capacitatea" iar incapacitatea" e$ceptie. e aceea" cazurile de incapacitate sunt e$pres si limitativ

prevazute de lege si sunt de stricta interpretare.

Cat priveste capacitatea de e$ercitiu" in materia contractului de vanzare-cumparare se aplica

regulile generale. #recizam numai ca vanzarea-cumparare este" in principiu" un act de dispozitie atat

pentru vanzator" cat si pentru cumparator. ,n consecinta" partile trebuie sa aiba capacitate de

e$ercitiu deplina" iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de e$ercitiu restransa" trebuie

sa incheie contractul prin ocrotitorul legal" respectiv cu incuviintarea acestuia si" in toate cazurile"

cu autorizatia autoritatii tutelare. ar vanzare-cumparare este" intotdeauna" act de dispozitie numai

raportat la lucrul vandut si pretul care !ormeaza obiectul contractului. ,n schimb" raportat la

patrimoniul partii contractante" vanzarea-cumpararea miloceste si e!ectuarea de acte de conservare

sau de administrare a patrimoniului (de e$emplu" cumpararea de materiale pentru repararea casei"

instrainare bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a celor de mica valoare devenite ne!olositoare

- art. 129 C.!am.). ,ar in aceste cazuri va !i su!icient ca partea sa aiba capacitatea de a !ace acte de

conservare ori de administrare si" respectiv" sa aiba incuviintarea necesara incheierii unor ast!el de

acte.

,ncapacitati speciale


19/59

#entru contractul de vanzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale. +ceste

incapacitati sunt interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau de a cumpara. ,nterdictiile (numai)

de a vinde (inalienabilitatea)" intrucat sunt stabilite de lege in !unctie de natura (destinatia)

bunurilor" iar nu in consideratia persoanei (intuitu personae)" urmeaza sa !ie analizate in legatura cu

obiectul contractului de vanzare-cumparare.1. Vanzarea intre soti este interzisa (art. 1& C.civ.). Care este scopul acestei interdictii@

a) #otrivit legii" donatia intre soti este revocabila (art.9& C.civ.). aca vanzarea intre soti ar

!i valabila" s-ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de

vanzare-cumparare simulate. =copul interdictiei este de a impiedica ca sotii sa realizeze sub

aparenta unor vanzari simulate donatii irevocabile (donatorul abuzand de in!luenta pe care o are

asupra sotului donator).

b) #rin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care

bene!iciaza de raportul donatiilor). aca vanzarea intre soti n-ar !i interzisa" prin vanzari simulate

unul dintre soti ar putea !ace celuilalt liberalitati care sa e$ceada cotitatea disponibila sau care sa !ie

sustrase raportului donatiilor (!ara indeplinirea conditiilor scutirii de raport) .

c) #rin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor" care ar putea sa !ie !raudati

prin incheierea unor contracte de vanzare-cumparare simulate (inclusiv !ictive).

Nerespectarea interdictiei cu privire la vanzarea intre soti" duce la nulitatea relativa a

contractului" anularea putand !i ceruta de oricare dintre soti" de mostenitorii ocrotiti sau de creditori"

!ara a !i obligati sa dovedeasca !raudarea drepturilor. *iind o nulitate relativa" ea poate !i con!irmata

dupa des!acerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vanzatorului.

?entionam ca vanzarea intre concubini este valabila" a!ara de cazul cand contractul s-a

incheiat pentru a determina pe una dintre parti sa mentina starea de concubina si deci are o clauza

imorala.

2. Con!orm art. 10 pct.1 C.civ." tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela

lor (cat timp socotelile de!initive ale tutelei n-au tost date si primite - art. 09 C.civ.).

. ?andatarii" atat conventionali" cat si legali" imputerniciti a vinde un lucru nu pot sa-l

cumpere (art. 10 pct.2 C.civ.) intrucat - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze

si rolul de vanzator si cel de cumparator. 'egea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia

pentru !unctionari) pentru ca mandatarul (!unctionarul) sa nu !ie pus in situatia de a alege intre

interesul sau" care este de a cumpara cat mai ie!tin" si interesul pe care trebuie sa-l apere" obtinand

pretul cel mai ridicat.


20/59

4. #ersoanele care administreaza bunuri ce apartin statului" comunelor" oraselor" municipiilor

sau udetelor nu pot cumpara bunurile a!late in administrarea lor (art. 10 pct. C.civ.).

%. *unctionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-

teritoriale care se vand prin milocirea lor (art. 10 pct.4 C.civ.). ,n cazul bunurilor destinate

vanzarii si pentru care e$ista preturi !i$e" ast!el incat aprecierile subiective sunt e$cluse" cumparareapoate !i recunoscuta valabila" daca nu intervin alte cauze de nulitate.

,n cazul tutorilor" mandatarilor" administratorilor si !unctionarilor consideram ca sanctiunea

este nulitatea relativa (desi te$tul art. 10 sugereaza sanctiunea nulitatii absolute).

/. Audecatorii" procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi

litigioase care sunt de competenta curtii de apel in a carui circumscriptie isi e$ercita !unctia sau

pro!esia (art. 19 C.civ.) . ,n cazul udecatorilor de la Curtea =uprema de Auslitie si a procurorilor

de la #archetu, eneral (de pe langa C=A)" interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.

#rin drepturi litigioase trebuie sa se inteleaga nu numai drepturile care !ormeaza obiectul

unui proces inceput si neterminat" dar si cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa

si viitoare (dubius eventus litis) si indi!erent de natura dreptului si de intentia cumparatorului de a-l

revinde .

,ntrucat aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica (apararea

prestigiului ustitiei) incalcarea ei se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului si cu suportarea

cheltuielilor vanzarii si plata daunelor-interese.

&. incapacitate speciala de cumparare (de dobandire prin acte intre vii) a !ost prevazuta de

art.4/ alin.2 din 'egea nr.101991 in privinta terenurilor agricole" reglementata in prezent de 'egea

nr.%41990 privind circulatia uridica a terenurilor. #otrivit art.2alin.2 din noua lege" proprietatea

!unciara a dobanditorului si a !amiliei sale (sotii si copiii necasatoriti" daca gospodaresc impreuna

cu parintii lor) nu poate depasi 2 ha teren agricol in echivalent arabil.

*iind o derogare de la regula capacitatii (art. 1/ C.civ.)" te$tul este de stricta interpretare

dupa cum s-a precizat sub incidenta reglementarii initiale" limitarea se aplica numai in privinta

terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau destinate constructiilor)" dar

indi!erent de locul situarii lor (intravilan sau e$travilan) si numai in cazul dobandirii prin acte intre

vii (nu si mortis causa sau prin !aptul posesiunii)" dar indi!erent de caracterul oneros sau gratuit al

actului.

'imita de 2 ha este stabilita cumulativ terenul detinut in proprietate (nu si cu alt titlu" de

e$emplu" arendare) impreuna cu cel dobandit tot in proprietate" !ie si nuda proprietate" nu poate


21/59

depasi limita prevazuta de lege. aca terenul dobandit se incadreaza in parte in aceasta limita" in

parte o e$cede" urmeaza ca" in con!ormitate cu regula nulitatii partiale" actul sa !ie considerat valabil

in partea in care dobandirea se situeaza in limita a 2 ha si nul absolut in partea in care depaseste

aceasta supra!ata . #otrivit noii reglementari" sanctiunea este reductiunea actului uridic pana la

limita supra!etei legale(art.2 alin. din 'egea nr.%41990)" cu consecinta des!iintarii actului uridicin masura depasirii limitei legale total" daca terenul agricol proprietatea dobanditorului are 2 ha

si partial" daca si in masura in care terenul dobandit se incadreaza in limita legala.

Cu toate ca noua lege !oloseste impropriu" termenul de reductiune" regimul uridic

aplicabil este cel al nulitatii absolute (totale sau partiale)" iar nu al reductiunii liberalitatilor e$cesive

pentru incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu !ie ceruta de persoanele indreptatite si

actiunea in reductiune este prescriptibila in termenul general de prescriptie).

+daugam ca" dupa parerea noastra" reductiunea (nulitatea) partiala nu poate !i aplicata -

impunandu-se des!iintarea totala a actului - daca una dintre parti" mai ales vanzatorul (care"

eventual" nici nu cunostea e$act intinderea terenului detinut de dobanditor si membrii !amiliei)"

dovedeste ca nu ar !i incheiat actul !ara partea lovita de nulitate" acea parte !iind cauza determinanta

a actului (de e$emplu" partea de teren ce ar ramane nu poate !i valori!icata in mod corespunzator).

,n masura des!iintarii actului" vanzatorul ramane proprietar si obligat sa restituie pretul

(restitutio in integrum" respectiv" partim restitutio). #e de alta parte" intrucat actul este nul absolut"

nu poate !i validat prin retransmiterea terenului catre o alta persoana (nulitatea primei instrainari

atragand si nulitatea celei de a doua" instrainatorul neavand calitatea de proprietar) si nici deghizat

sub !orma de arendare sau dobandit printr-o persoana interpusa. ,n caz de simulatie" actul secret este

des!iintat in temeiul art.2 din 'egea nr.%41990" iar cel aparent nu poate produce e!ecte intre parti"

intrucat nu corespunde vointei lor reale. ar se poate angaa raspunderea lor !ata de tertii care" cu

buna-credinta" isi intemeiaza pretentiile pe actul public (de e$emplu" cumpararea viitoarei recolte de

la arendas).

0. #ersoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica

(art.%% C.proc.civ.) .

9. #otrivit Constitutiei" cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate

asupra terenurilor (art.41 alin.2) indi!erent ca au sau nu domiciliul in 8omania. ,ntrucat legea nu

distinge" spre deosebire de legiuirile romane antebelice care prevedeau interdictia numai in privinta

imobilelor rurale" te$tul citat vizeaza terenurile de orice !el" situate in localitati sau e$travilan. #e de

alta parte insa" strainii sau apatrizii pot dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor prin acte


22/59

intre vii sau prin mostenire. ,n acest caz li se poate recunoaste numai un drept de super!icie asupra

imobilului" ceea ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de !olosinta (de

concesiune) asupra terenului a!erent .

#rin urmare" posibilitatea dobandirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut

e$clusiv al calitatii de cetatean roman (chiar daca mai are si o alta cetatenie). Contractul prin care opersoana" care nu are calitatea de cetatean roman" ar cumpara un teren este lovit de nulitate absoluta

(virtuala" interdictia !iind de ordine publica) si aceasta nulitate nu ar putea !i acoperita prin

revanzarea terenului unui cetatean roman . aca cumparatorul ar dobandi (redobandi) cetatenia

romana" numai din acest moment va putea dobandi si dreptul de proprietate asupra terenului.

6erenurile nu pot !i dobandite in proprietate nici de persoanele uridice care nu au

nationalitate romana. ,n schimb" persoanele uridice straine" desi nu sunt nemilocit avute in vedere

de art.41 alin.2 din Constitutie" este neindoielnic - indi!erent unde si-ar avea sediul - ca nu pot

dobandi in proprietate terenuri in 8omaniaa. #rin urmare" numai persoanele !izice si uridice

romane - indi!erent de domiciliu" respectiv sediu - au capacitatea de a dobandi dreptul de proprietate

asupra terenurilor in 8omania (prin cumparare sau orice alt mod de dobandire a proprietatii).

#recizam ca persoana uridica romana poate dobandi in proprietate terenuri in 8omania chiar daca a

!ost constituita de persoane !izice sau uridice straine . ,n acest sens" 7 nr.2/2 cu privire la

asociatii si !undatii prevede +sociatiile si !undatiile constituite ca persoane uridice romane de

catre persoane !izice sau uridice straine pot dobandi pe intreaga durata de !unctionare dreptul de

proprietate si orice alte drepturi reale asupra terenurilor necesare pentru realizarea scopului pentru

care au !ost constituite (art.&& alin.1). ,ntrucat titularul dreptului are calitatea de persoana uridica

romana" dispozitia nu contravine art.41 alin.2 din Constitutie. >vident" in caz de dizolvare si

lichidare a asociatiei sau !undatiei terenurile urmeaza sa !ie instrainate" respectiv atribuite in

conditiile prevazute de lege numai catre persoane care au capacitatea uridica de a dobandi ast!el de

bunuri (art.&& alin.2-4)" care poate !i si o persoana uridica romana constituita de persoane !izice sau

uridice straine.

Lucrul vandut Conditii

>numerarea conditiilor.

'ucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii sa !ie in comert (in circuitul

civil) sa e$iste in momentul incheierii contractului sau sa poata e$ista in viitor sa !ie determinat

sau determinabil" licit si posibil sa !ie proprietatea vanzatorului.

,.'ucrul sa !ie in comert


23/59

'ucrul sa !ie in comert ( in circuitul civil). +rt. 11 C.civ." care prevede ca pot !i vandute

toate lucrurile care sunt in comert (in commercio) a!ara daca legea opreste aceasta" !ace aplicatia

unei reguli generale prevazute in art.9/ C.civ." con!orm careia numai lucrurile a!late in comert (in

circuitul civil) pot !orma obiectul unui contract.

=tabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropriere" de a !ormaobiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi uridice" art. 11 C.civ prevede si o derogare

importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vanzare-cumparare (si alte contracte

translative de proprietate" de e$emplu" schimbul) nu pot !orma obiectul acestui contract lucrurile

care - potrivit legii - nu sunt in comert" in circuitul civil (e$tra commercium).

#rohibitia poate !i absoluta" vizand bunurile care prin natura lor sau printr-o declaratie a

legii sunt de uz sau interes public si care" ca atare" sunt inalienabile relativa" re!eritoare la bunurile

care" ne!iind inalienabile" pot !i vandute-cumparate" dar numai de catre anumite persoane sau numai

in anumite conditii.

8ezulta ca notiunea de lucruri care sunt in comert (art.9/ si art.11 C.civ.)" respectiv

scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza" in realitate" !ie numai inalienabilitatea unor bunuri -

dar care pot !orma obiectul unor acte uridice netranslative de proprietate (de e$emplu" locatiune"

comodat etc.) - !ie numai regimul uridic special (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. ,n sensul

propriu-zis al cuvantului" sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care" prin natura lor" nu sunt

susceptibile de a !orma obiectul dreptului de proprietate si al actelor uridice (asa-numitele lucruri

comune - res communis - aerul" razele soarelui" apa marii sau din raul curgator etc.) care - !iind

inepuizabile - nu apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor (art./4& C.civ.)" in conditiile si

limitele prevazute de lege.

1. 'egea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care !ac parte din

domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatlor administrativ-teritoriale (de interes

local).

,n conditiile ,egii bunurile proprietate publica pot !i date in administrare (regiilor autonome

ori institutiilor publice) sau pot !i concesionate ori inchiriate (art. 1% din Constitute art.11 din

'egea nr.211990 privind proprietatea publica si regimul uridic al acesteia vezi si art.&4 din

'egea administratiei publice locale nr. /91991 art. 1044 C.civ.)" dar nu pot !i instrainate-dobandite

(de e$emplu" prin vanzare-cumparare) cat timp !ac parte din domeniul public.

?entionam ca terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor

administrativ-teritoriale - cat timp" prin schimbarea destinatiei" nu sunt trecute in domeniul public


24/59

potrivit art.&-0 din 'egea nr. 2119902 - sunt supuse dispozitiilor de drept comun" daca prin lege

nu se prevede alt!el (art.41 alin.2 din Constitutie" art.% din 'egea nr. 211990" art./ din 'egea

nr.101991" art.1 din 'egea nr.%41990" art. &2-&4 din 'egea nr. /91991" art. 104% C.civ.).

,n caz de instrainare se aplica" prin urmare" dispozitiile prevazute pentru contractul de

vanzare-cumparare" in masura in care prin legea speciala nu se prevede alt!el. e e$emplu" inprivinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa !ie respectate"

sub sanctiunea nulitatii absolute" prevederile 'egii administratiei publice locale nr./91991 (in

special art.&/)" care sunt de ordine publica (art.4&% C.civ.).

2. ste vorba de apartamentele ce nu se restituie in natura !ostilor

proprietari sau mostenitorilor acestora si care pot !i cumparate de chiriasii titulari de contract de

incheiere a apartamentelor in cauza" dar cu interdictia instrainarii timp de 1 ani de la data

cumpararii (indi!erent de plata integrala sau in rate a pretului) .

,nterdictia vizeaza" evident" numai instrainarea prin acte intre vii" cu titlu oneros sau gratuit"

nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.

. erogarea relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege in

privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot !i vandute" respectiv cumparate" in

conditiile prevazute de lege" numai de persoane uridice sau !izice autorizate pe baza de licenta (de


25/59

e$emplu" tutun" arme" stupe!iante etc.). ,n acest sens" 'egea nr. 1%199 privind reorganizarea

unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale prevede =tatu, isi poate

rezerva activitati economice pe care sa le des!asoare in mod e$clusiv cu titlu de monopol de stat.

+semenea monopoluri" precum si modul lor de administrare" se stabilesc prin legi speciale (art.4

si 'egea nr. 1199/ privind regimul monopolului de stat) .,n s!arsit" e$ista bunuri care" de asemenea" sunt in circuitul civil" dar din motive de ordine

publica sau economico-sociala" pot !i cumparate numai cu respectarea unor prevederi legale

speciale. +mintim in acest sens armele" munitiile si materialele e$plozive ('egea nr. 1&199/

privind regimul armelor de !oc si al munitiilor 8egulamentu, armelor de !oc si al munitiilor"

aprobat prin 3 nr./&9199& 'egea nr.11/199& pentru rati!icarea Conventiei europene cu privire

la controlul achizitionarii si detinerii armelor de !oc de catre particulari" adoptata la =trasbourg la 20

iunie 19&0)" produsele si substantele stupe!iante ('egea nr.&19/9)" produsele si substantele to$ice

(ecretul nr.4//19&9).

#recizam ca bunurile din patrimoniul cultural national nu sunt scoase din circuitul civil si

deci pot !i instrainate-dobandite (daca nu !ac parte din domeniul public al statului sau unitatilor

administrativ-teritoriale)" insa scoaterea din tara a tuturor bunurilor culturale mobile" temporar sau

de!initiv" de catre persoane !izice sau uridice" se poate !ace numai cu prezentarea la unitatile

vamale a adeverintei eliberate de o!iciul local pentru patrimoniul cultural national.

Nici metalele pretioase si pietrele pretioase nu sunt scoase din circuitul civil" putand !i

detinute si instrainate-dobandite" legea prevazand numai anumite limitari" mai ales in legatura cu

operatiunile avand ca obiect aceste bunuri.

4. ,n s!arsit" precizam ca in principiu un bun nu poate !i declarat inalienabil (scos din

circuitul civil) prin vointa omului (de e$emplu" clauza contractuala sau testamentara prin care se

interzice vanzarea bunului cumparat" donat" lasat legat etc.)" intrucat o asemenea clauza (pactum de

non alienado) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art. 11 C.civ.) si dreptului

proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 40 C.civ.)" drept garantat" in limitele

prevazute de lege" de Constitute (art.41). +st!el !iind" in practica udiciara se invalideaza o

asemenea interdictie" daca este lipsita de interes" impiedicand inutil libera circulate a bunurilor" daca

este consimtita pur si simplu" !ara a !i !ost luata in garantarea unui drept.

8ezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate !i recunoscuta valabila numai

daca se usti!ica printr-un interes serios si legitim" cum ar !i garantarea e$ecutarii unei obligatii (de

plata a pretului" a unei rente viagere in !avoarea unui tert etc.) sau alt interes (de e$emplu"


26/59

interdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la maoratul lui). ,nteresul determina si

caracterul temporar al inalienabilitatii (de e$emplu" pana la stingerea obligatiei garantate sau

incetarea in alt !el a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.

,n aceste conditii (interes si caracter temporar)" clauza de inalienabilitate poate !i

recunoscuta valabila" intrucat art. 11 C.civ. are caracter imperativ numai in sensul interziceriiinstrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile" iar prerogativelor proprietarului prevazute de

art.40 C.civ. i se pot aduce limitari" in masura in care limitarea nu contravine unei dispozitii

imperative sau ordinii publice si bunelor moravuri (art.% C.civ.).

aca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate" numai clauza urmeaza sa !ie

considerata nula" daca nu este cauza determinanta a incheierii actului " iar daca este cazul

proprietarul imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de instrainare din

cartea !unciara.

aca clauza de inalienabilitate este valabila" dar cu nerespectarea ei bunul este instrainat"

stipulantul clauzei (succesorii lui in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiate

(cu daune-interese) nentru nee$ecutare de obligatii (art. 121 C.civ.) sau repararea preudiciului

cauzat prin nerespectarea clauzei" potrivit regulilor generale. ,n caz de rezolutiune" tertul dobanditor

de buna-credinta se va putea apara prin invocarea art. 199 C.civ." in cazul lucrurilor mobile" si prin

lipsa publicitatii sau prin invocarea uzucapiunii" in cazul imobilelor.

,,.'ucrul sa e$iste sau sa poata e$ista

'ucrul sa e$iste (e$istenta actuala sau viitoare). + doua conditie prevazuta de lege pentru

validitatea contractului este ca lucrul sa e$iste in momentul incheierii contractului sau sa poata

e$ista in viitor.

1. aca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru e$istent" dar acel

lucru era pierit total" in momentul incheierii contractului (sau nici n-a e$istat in realitate)" vanzarea

este nula absolut (art.111 C.civ.)" intrucat obligatia vanzatorului este lipsita de obiect" ceea ce

autreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.

aca lucrul e$ista in momentul incheierii contractului" dar era pierit in parte anterior"

inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri !ormeaza obiectul vanzarii si numai unele au pierit"

cumparatorul poate alege !ie sa renunte la contract (rezolutiune)" !ie sa ceara e$ecutarea asupra

partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art.111). +legerea !acuta de

cumparator nu trebuie sa !ie abuziva (de e$emplu" renuntare la contract" desi partea pierita este

neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate" chiar la un pret global" nu sunt


27/59

interdependente" cum ar !i o pereche de cai de tractiune). ,n principiu" cumparatorul poate renunta la

contract cand e$ecutarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa

cumpere.

upa cum rezulta din cele aratate" riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se situeaza

inainte de momentul incheierii contractului si deci a momentului trans!erarii dreptului de proprietate- este suportat de vanzator (res perit domino). *ace e$ceptie ipoteza in care operatiunea are caracter

aleatoriu la incheierea contractului cumparatorul este constient de riscul pieirii (totale sau partiale)"

dar cumpara sperand sa nu !i intervenit (emtio spei).

2. Vanzarea esle valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res !utura)" care nu e$ista in

momentul incheierii contractului" dar poate e$ista in viitor (de e$emplu" lucrul ce se va

con!ectiona). intre bunurile viitoare" numai mostenirea nedeschisa nu poate !orma obiectul unui

contract (art. &2 si 9/% C.civ.).

Nerealizarea lucrului viitor nu a!ecteaza validitatea contractului in acest caz vanzatorul - pe

langa pierderea pretului - va !i obligat si la plata daunelor-interese pentru nee$ecutarea obligatiei

asumate" daca nu dovedeste o cauza straina e$oneratoare de raspundere (art. 102 C.civ.).

5ineinteles" cumparatorul nu va !i obligat sa plateasca pretul" chiar daca nee$ecutarea nu este

imputabila vanzatorului" intrucat acesta din urma suporta riscul contractului in calitate de debitor al

obligatiei imposibil de e$ecutat. *ace e$ceptie ipoteza in care contractul are caracter aleatoriu"

cumparatorul asumandu-si riscul nerealizarii (in tot sau in parte) a lucrului viitor" nerealizarea

independenta de vointa si atitudinea vanzatorului (de e$emplu" o recolta emptio-venditio rei

speratae).

'ucrul sa !ie determinat sau determinabil

alta conditie este ca lucrul sa !ie determinat sau determinabil (art.940 si 9/4C.civ.)" licit si

posibil" ca la orice act uridic. Coproprietatea !ortata asupra partilor comune din cladirile cu mai

multe apartamente" avand caracter accesoriu potrivit destinatiei" !ormeaza obiectul contractului"

chiar daca aceste parti nu sunt speci!icate e$pres (accesorium seBuitur principale)" a!ara numai daca

coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor (inentinerea ei ne!iind impusa cu

necesitate).

,,,.'ucrul sa !ie proprietatea vanzatorului

Vanzatorul trebuie sa !ie proprietarul lucrului vandut individual determinat. ,ntrucat

contractul este translativ de proprietate" vanzatorul trebuie sa !ie titularul dreptului ce se


28/59

instraineaza. ,n caz contrar" el nu poate transmite dreptul care !ace obiectul contractului nemo dat

Buod non habet sau nemo plus iuris ad alium trans!erre potest" Buam ipse habet.

=e pune deci intrebarea" ce se intampla daca vanzatorul instraineaza un bun individual

determinat care apartine altuia@ >ste problema cunoscuta sub denumirea de vanzare a lucrului

altuia. =olutiile adoptate sunt di!erite dupa cum consimtamantul partilor a !ost a!ectat de viciulerorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza.

1. aca partile sau cel putin cumparatorul a !ost in eroare" socotind ca lucrul vandut apartine

vanzatorului" se admite ca vanzarea este anulabila pentru eroare (viciu de consimtamant) asupra

calitatii esentiale a vanzatorului" care a !ost socotit de cumparator proprietar al lucrului .

+ceasta nulitate relativa a contractului poate !i invocata pe cale de actiune (cand pretul s-a

platit) sau pe cale de e$ceptie (cand pretul nu s-a platit)" dar numai de catre cumparator si succesorii

lui vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a !ost de buna-credinta (s-a crezut proprietar)" caci

eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul eroarea

trebuie sa cada asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 9%4 alin.2 C.civ.). +nularea nu poate !i

ceruta nici de catre cumparator sau succesorii lui daca vanzatorul a devenit proprietarul lucrului

dupa vanzare sau vanzarea este rati!icata de adevaratul proprietar (aplicandu-se regulile mandatului

tacit sau ale gestiunii de a!aceri).

aca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a !i cerut anularea este evins de catre adevaratul

proprietar" obligatia de garantie a vanzatorului pentru evictiune subzista. ?entionam ca adevaratul

proprietar nu poate cere anularea (!iind tert !ata de contract)" in schimb poate intenta actiune in

revendicare" daca bunul se a!la in posesiunea cumparatorului (iar daca stapaneste bunul poate opune

cu succes dreptul sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar).

,n acest proces cu adevaratul proprietar" cumparatorul se poate apara prin invocarea

uzucapiunii sau prin e$ceptia trasa din art. 199-191 C.civ. Contractul incheiat cu vanzatorul

neproprietar poate !i invocat de catre cumparator ca ust titlu pentru uzucapiunea de 1-2 ani si

pentru dobandirea !ructelor.

2. aca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza" stiind ca lucrul vandut este

proprietatea unei alte persoane" si deci problema anularii pentru eroare nu se poate pune" solutia este

controversata.

,ntr-o parere" se considera ca vanzarea este" in acest caz" per!ect valabila acordul de vointa

trebuie sa !ie interpretat in sensul ca partile n-au urmarit imediata stramutare a proprietatii lucrului"


29/59

ci vanzatorul s-a obligat numai a-l procura mai tarziu cumparatorului" in caz de nee$ecutare !iind

pasibil de plata daunelor interese .

+laturi de alti autori" consideram ca vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de

cauza" reprezentand o operatiune speculativa" are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art.

9/0 C.civ." (cu eventuala e$ceptie a savarsirii actului in cadrul e$ercitarii legale a comertului). lardaca contractul s-a incheiat de catre vanzator in !rauda dreptului proprietarului... cu complicitatea

si" in orice caz" pe riscul cumparatorului... constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea

cunoscutului adagiu clasic !rauda corupe totul (!raus omnia corrumpit).

aca bunul instrainat !ace parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-

teritoriale" contractul este nul absolut in toate cazurile" chiar daca cumparatorul a !ost de buna-

credinta (art. 1% din Constitute).

. ,n s!arsit se mai pune intrebarea" ce solutie urmeaza sa !ie adoptata in cazul indiviziunii -

avand ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un bun determinat

( proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari" !ara acordul celorlalti"

instraineaza in natura" in materialitatea sa bunul (bunurile) a!late in indiviziune@ #otrivit parerii

dominante in literatura de specialitate si practica udiciara" in acest caz - intrucat vanzatorul are o

cota ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro

part)" - nu se aplica regulilor privitoare la vanzarea lucrului altula" ci regulile proprii starii de

indiviziune" soarta contractului de vanzare-cumparare depinzand de rezultatul partaului .

#entru intelegerea corecta a acestei solutii reamintim ca - in timpul starii de indiviziune -

oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber" !ara acordul celorlalti coindivizari" de cota sa

ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii dreptul asupra cotei-parti

(ideale) este un drept de proprietate individual" absolut si e$clusiv al !iecarui coindivizar"

transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau testamentara" inclusiv legate cu titlu

particular). +st!el !iind" in caz de instrainare a cotei ideale de proprietate din bunul determinant sau

din universalitate ori dintr-un bun determinant din universalitate" cumparatorul se substituie in

drepturile coindivizarului vanzator !iind !ara relevanta rezultatul partaului care va interveni ulterior

si la care va participa cumparatorul in calitate de coindivizar.

+lta este situatia in cazul in care vanzatorul - in loc sa dispuna de cota sa parte ideala de

drept - instraineaza in natura" in materialitatea sa bunul (bunurile) a!late in indiviziune sau o

portiune determinate material din acel bun" desi nu are drept de proprietate e$clusive asupra lucrului

vandut sau asupra unei parti materiale din lucru. e e$emplu" mostenitorul unei cote succesorale de


30/59

12 vinde toata casa" ce !ace parte din masa succesorala" !ara acordul celuilalt mostenitor. >vident" o

asemenea instrainare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au

consimtit la incheierea contractului si nici nu l-au rati!icat ulterior .

#entru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat oricare dintre coindivizari

poate cere iesirea din indiviziune" iar soarta contractului de vanzare-cumparare" validitatea lui vadepinde de rezultatul partaului

- daca bunul este atribuit la parta copartasului instrainator contractul ramane valabil si

dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv" deoarece imparteala are caracter declarativ" deci

produce e!ecte retroactive (art.&0/ C.civ.)" vanzatorul devenind proprietar e$clusiv in mod

retroactiv

- iar daca bunul instrainat este atribuit (cade in totul) altui copartas actul de instrainare va !i

ine!icace (des!iintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar al vanzatorului" aplicandu-se

regulile care guverneaza vanzarea lucrului altuia (nulitatea relativa a contractului). >vident" in acest

din urma caz se va putea angaa raspunderea lui pentru evictiune in calitate de vanzator al lucrului

altula (cu e$ceptia cazului in care cumparatorul a cumparat pe risc propriu).

?ai precizam ca" in cazul vanzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari" ceilalti

coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in timpul starii de

indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul a intrat in posesia

bunului. repturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa !ie aparate" dupa cum am vazut" pe calea

actiunii de parta.

Predarea lucrului

! Predarea lucrului vandut

7bligatia principala de predare. #rin predare se intelege punerea lucrului vandut la

dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 114-14 C.civ." care contin norme

Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]

Documents

Transcript of Contractul de Vanzare - Cumparare.[Conspecte.md]