55442952 Contractul de Vanzare Cumparare

of 150 /150
DREPT CIVIL TEMA: CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE. OBIECTUL CONTRACTULUI. OBLIGAŢIILE VÂNZĂTORULUI. OBLIGAŢIILE CUMPĂRĂTORULUI.

Embed Size (px)

description

CONTRACTUL DE VANZARE CUMPARARE

Transcript of 55442952 Contractul de Vanzare Cumparare

Contractul de Vanzare-Cumparare. Obiectul Contractului. Obligatiile Vanzatorului. Obligatiile Cumparatorului

Contractul de vnzare-cumprare. Obiectul contractului. Obligaiile vnztorului. Obligaiile cumprtorului.

DREPT CIVIL

TEMA: CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE. OBIECTUL CONTRACTULUI. OBLIGAIILE VNZTORULUI. OBLIGAIILE CUMPRTORULUI.

Bucureti

2007CUPRINSCapitolul 1

1 Consideraii generale........................................................................................................5

1.1 Scurt istoric al contractelor n general......................................................................5

1.2 Noiunea de contract de vnzare cumprare..........................................................7

1.3 Reglementarea legal................................................................................................8

1.4 Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare.....................................

1.4.1 Contract consensual.......................................................................................................9

1.4.2 Contract bilateral (sinalagmatic)...................................................................................12

1.4.3 Contract cu titlu oneros..................................................................................................12

1.4.4 Contract comutativ........................................................................................................13

1.4.5 Contract translativ de proprietate..................................................................................13

1.5 Publicitatea imobiliar..............................................................................................16

Capitolul 2

2 Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare. Obiectul contractului....19

2.1 Capacitatea prilor...................................................................................................19

2.2 Consimmntul........................................................................................................23

2.2.1 Promisiunea de vnzare.................................................................................................23

2.2.2 Pactul de preferin........................................................................................................25

2.2.3 Dreptul de preemiune...................................................................................................26

2.3 Obiectul contractului de vnzare cumprare ...................................................29

2.3.1 Lucrul vndut.................................................................................................................29

2.3.1.1 Lucrul s fie n comer (n circuitul civil)..........................................................30

2.3.1.2 Lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor................................................................................................................34

2.3.1.3 Lucrul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil..................................36

2.3.1.4 Lucrul s fie proprietatea vnztorului..............................................................36

2.3.2 Preul..............................................................................................................................38

2.3.2.1 Preul s fie stabilit n bani.................................................................................39

2.3.2.2 Preul s fie determinat sau determinabil...........................................................39

2.3.2.3 Preul s fie sincer i serios ...............................................................................40

2.4 Cauza contractului de vnzare cumprare..............................................................41

2.5 Forma contractului de vnzare-cumprare................................................................42

Capitolul 3

3 Efectele contractului de vnzare cumprare. Obligaiile vnztorului. Obligaiile cumprtorului...................................................................................................................43

3.1 Obligaiile vnztorului..........................................................................................44

3.1.1 Predarea lucrului vndut................................................................................................44

3.1.2 Obligaia de garanie a lucrului vndut..........................................................................47

3.1.2.1 Obligaia de garanie contra eviciunii...............................................................48

3.1.2.1.1 Garania contra eviciunii rezultnd din fapte personale..........................49

3.1.2.1.2 Garania contra eviciunii rezultnd din fapta unui ter. ..........................50

3.1.2.1.3 Efectele obligaiei de garanie n caz de eviciune consumat..................53

3.1.2.1.4 Modificri convenionale ale garaniei contra eviciunii. ........................55

3.1.2.2 Garania contra viciilor lucrului vndut ...............................................................56

3.1.2.2.1 Condiiile garaniei contra viciilor............................................................56

3.1.2.2.2 Efectele i ntinderea rspunderii vnztorului pentru vicii......................58

3.1.2.2.3 Termenul de intentare a aciunilor............................................................59

3.1.2.2.4 Modificri convenionale ale garaniei pentru vicii..................................60

3.2 Obligaiile cumprtorului.....................................................................................61

3.2.1 Plata preului..................................................................................................................61

3.2.1.1 Dobnda preului vnzrii..................................................................................62

3.2.1.2 Sanciunea neplii preului................................................................................63

3.2.1.3 Simulaia preului...............................................................................................64

3.2.2 Luarea n primire a lucrului vndut...............................................................................65

3.2.3 Suportarea cheltuielilor vnzrii....................................................................................66

Capitolul 4

4 Varieti ale contractului de vnzare cumprare..............................................................67

4.1 Precizri prealabile....................................................................................................67

4.2 Vnzarea cu grmada................................................................................................68

4.3 Vnzarea dup greutate, numr i msur................................................................68

4.3.1 Efecte. ...........................................................................................................................68

4.3.2 Delimitarea fa de vnzarea cu grmad. ....................................................................69

4.4 Vnzarea pe ncercate...............................................................................................69

4.4.1 Efecte. ...........................................................................................................................69

4.4.2 Delimitarea fa de vnzarea pe gustate. ......................................................................70

4.5 Vnzarea cu pact de rscumprare............................................................................70

4.6 Vnzarea unei moteniri (de drepturi succesorale)...................................................71

4.6.1 Efecte. ...........................................................................................................................71

4.7 Vnzarea de drepturi litigioase i retractul litigios...................................................73

4.7.1 Efecte. ...........................................................................................................................74

Capitolul 5

5 Studiu de caz - Contractul de vnzare-cumprare. Clauza penal. Lipsa de voin a prilor ..76

Bibliografie ....................................................................................................................................82

CAPITOLUL 1

CONSIDERAII GENERALE

1.1SCURT ISTORIC AL CONTRACTELOR N GENERAL

Noiunea de contract apare pentru prima dat n dreptul roman privat. n perioada cea mai veche a dreptului roman contractul era o convenie a crei obligativitate rezult din formalitile i solemnitile efectuate cu ocazia ncheierii lui. Elementul esenial, cu alte cuvinte, al contractului nu l constituia acordul de voin, ci elementele formale cerute pentru ntocmirea lui.

n adevr, primele forme contractuale romane pe care le cunoatem se caracterizau printr-un formalism riguros : nexum, strvechi contract de mprumut, se realiza prin procedeul per aes et libram, procedeu folosit i n materie de nstrinare a proprietii, sponsio, contract verbal, se ncheia prin pronunarea anumitor cuvinte solemne, iar contractul aa zis liberal (literis) prin anumite nscrieri fcute n registru (codex) creditorului cu ncuviinarea debitorului.

Pe msura creterii produciei i a schimburilor comerciale, solemnitile contractuale ncep s constituie o frn n dezvoltarea vieii economice.

Vechile forme au fost abolite de necesitile noi scoase la iveal de viaa nsi. nlturarea acestora s-a fcut treptat i numai n msura n care practica a creat forme contractuale corespunztoare noilor relaii sociale. Alturi de vechile contracte sus menionate, al cror formalism treptat a devenit inutil, apar alte forme noi, neformale.Aa apar la finele Republicii, contractele reale, adic acelea ce se ncheie prin simpla remitere (re) a lucrului i cele consensuale ce se ncheiau prin simplul consimmnt (solo consenso), valabilitatea acestor contracte fiind supus numai unor condiii de fond, scoase la iveal din destinaia i utilitatea lor economic. n fapt, ele sunt adevrate pacte, adic acorduri de voin nembrcate n forme solemne, ridicate la rangul de contract datorit importanei lor economice deosebite.

n epoca imperial asistm la elaborarea progresiv a teoriei generale a contractelor. Contractul (contractus) , al crui element esenial l constituie acum acordul de voin, se desctueaz de sub lanurile formalismului primitiv. Jurist consultul Pedius este primul care, unind n categoria juridic a contractelor unele acte juridice, arat c elementul esenial al acestora este acordul de voin al prilor contractante.

Sistemul contractual roman se va dezvolta progresiv n ntreaga epoc imperial roman, cci necesitile economice i sociale vor scoate la iveal i alte convenii crora ordinea de drept le va acorda efecte juridice, alturndu-le vechilor categorii contractuale.

Contractele consensuale se ncheie prin simplul consimmnt al prilor, fr nici o alt formalitate verbal sau scriptic. Create pe trmul dreptului ginilor (ius gintium) spre a se da eficacitate juridic multiplelor convenii comerciale pe care romanii le ncheiau cu peregrinii, contractele consensuale sinalagmatice perfecte, deoarece creeaz obligaii n sarcina ambelor pri i totodat - de bun credin - , ntruct judectorul are dreptul, n cazul unui conflict ntre pri, s interpreteze aceste convenii n conformitate cu principiile de echitate i de bun credin.

Din caracterul lor sinalagmatic i de bun credin decurge regula c nici una din prile contractante nu va putea cere ndeplinirea prestaiei ce i se cuvine dac nu este gata s-i execute propria sa prestaie.

Contractele consensuale n dreptul roman sunt n numr de patru : vnzarea cumprarea, locaiunea, societatea i mandatul.

Vnzarea-cumprarea (emptio venditio) este un contract consensual n temeiul cruia o persoan numit vnztor se oblig s transmit altuia, numit cumprtor posesiunea linitit i trainic a unui lucru ( merx ) n schimbul unei sume de bani numit pre ( pretium ).

Precedat de origini de troc, adic de schimbul n natur, vnzare consensual a aprut trziu n Roma, numai spre finele Republicii, drept urmare a dezvoltrii produciei de mrfuri i a schimburilor comerciale. Lipsit de forme i putndu-se ncheia prin simplul consimmnt, vnzarea cumprarea consensual a constituit un adecvat instrument juridic n uurarea ncheierii diverselor tranzacii comerciale.

nainte de a se cristaliza sub forma unui contract consensual vnzarea se realizeaz printr-o simpl transferare de proprietate pe calea unei mancipaiuni.

Dup unii cercettori trecerea de la aceast vnzare ascuns sub forma unui act translativ de proprietate, la cea consensual s-a fcut prin intermediul unei vnzri mbrcate n haina a dou stipulaii, n temeiul crora vnztorul stipula de la cumprtor preul (venditio) iar de la vnztor lucrul (emptio) . Cu timpul, aceste dou stipulaii s-au sudat astfel ntre ele nct au devenit un act unic, generator de obligaii, iar transformarea acestuia ntr-o simpl convenie obligatorie pentru pri a fost consecina decderii formalismului juridic, de la finele Republicii, ca urmare a rapidei dezvoltri economice i sociale pe care a cunoscut-o, n aceast epoc, societatea roman.

Contractul la Roma nu era la nceput dect o convenie, ns dup apariia contractelor consensuale, noiunea de convenie a devenit sinonim cu aceea de contract. Cuvntul contractus nsemna a pune la un loc. Fcndu-se n epoca veche prin dou acte distincte, vnzareacumprarea a fost definit ca o uniune a cumprrii cu vnzarea (contractus emptionis venditionisque). Acest cuvnt contractus a fost apoi generalizat.Astfel, prin contract se nelege acordul de voin ntre dou sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge ntre dnii un raport juridic (art.942 Cod civil). Contractul este deci, sinonim cu convenia. Contractul este acordul de voin bi sau multilateral, prin care se nasc, se modific sau se sting drepturi i obligaii, adic un raport juridic de obligaii.

1.2NOIUNEA DE CONTRACT DE VNZARE - CUMPRARE

Vnzareacumprarea este un contract prin care una din pri vnztorul strmut proprietatea unui bun al su asupra celeilalte pri cumprtorul care se oblig n schimb a plti vnztorului preul bunului vndut (art. 1294 Cod civil). Dei Codul civil se refer la transmiterea proprietii, urmeaz s fie calificat vnzarecumprare i contractul prin care, n schimbul unui pre, se transmite un alt drept dect dreptul de proprietate, fiindc transmiterea proprietii nu este de esen, ci numai de natura contractului de vnzarecumprare. Art. 1582 Cod civil francez, corespondentul art. 1294 Cod civil romn (prin care se definete noiunea de vnzare cumprare), nici nu se referea n mod expres la dreptul de proprietate, ci folosete termenul de livrer un chose, n sens de predare, de transmitere a unui lucru. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu dreptul de uzufruct), de un drept de crean sau de un drept din domeniul proprietii intelectuale ori, n mod excepional, de un drept asupra unei universaliti care cuprinde nu numai drepturi ci i datorii (vnzarea unei moteniri). Nu pot forma obiectul contractului de vnzarecumprare drepturi personale nepatrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi reale de uz, prevzut de art. 571 Cod civil : uzuarul nu poate ceda, nici nchiria dreptul su altuia; dreptul de abitaie al soului supravieuitor, dreptul de clientel n cazul liberilor profesioniti) sau care sunt prevzute de lege ori sunt contracte, sau constituite prin acte unilaterale (intuitu-personae). De ex: dreptul de ntreinere, dreptul de pensie. Dup cum rezult din definiia contractului, vnzarea este un contract bilateral, cu titlu oneros, consensual i translativ de proprietate.

1.3REGLEMENTAREA LEGALSediul materiei se regsete n Codul civil, Cartea a II-a, Despre diferite moduri prin care se dobndete proprietatea, Titlul V, Despre vinderi (art. 1294 1404).

Pe lng dispoziiile Codului civil (ce constituie i dreptul comun n materie), o serie de acte normative reglementeaz anumite categorii de vnzri:- Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente;

- Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice de stat;

- Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuin trecute n proprietatea statului;

- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1998.

n contextul implementrii acquis-ului comunitar, au fost adoptate o serie de acte normative care constituie transpuneri ale directivelor comunitare n domeniul dreptului privat, prin care este reglementat vnzarea produselor n vederea asigurrii proteciei consumatorilor , respectiv:- Ordonana Guvernului nr. 130/200 privind protecia consumatorilor la ncheierea i exercitarea contractelor la distan;- Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive ncheiate ntre comerciani i consumatori;- Legea nr. 245/2004 privind securitatea produselor;

- Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, modificat i completat prin Legea nr. 363/2005;

- Legea nr. 240/2004 privind rspunderea productorilor pentru pagubele generate de produsele defecte.

1.4CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE- CUMPRAREDup cum rezult din definiia contractului, vnzarea este un contract consensual, sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ i translativ de proprietate.

1.4.1CONTRACT CONSENSUAL

n principiu, vnzarea este un contract consensual (vinderea este perfect ntre pri i proprietatea de drept strmutat n privina cumprtorului ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, art. 1295 Cod civil), putnd fi ncheiat prin simplu acord de voin al prilor (solo consensu), fr ndeplinirea vreunei formaliti i fr remiterea lucrului vndut i a preului n momentul ncheierii contractului. Deci vnzarea nu este un contract solemn i nici real.De la regula consensualismului exist i excepii, consacrate n legi speciale.Prin excepie de la principiul consensualismului, n cazurile special prevzute de lege vnzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile - indiferent c sunt situate n intravilanul ori extravilanul localitilor i indiferent de ntinderea suprafeei - pot fi nstrinate (dobndite) prin acte juridice ntre vii, sub sanciunea nulitii absolute (virtuale), numai dac actul a fost ncheiat n form autentic (art.1 i 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente) .

Dup cum s-a precizat n literatura de specialitate, noiunea de nstrinare (a terenurilor) vizeaz transmiterea proprietii. Pentru constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate nu se cere respectarea formei autentice.

Forma autentic nu este cerut nici n cazul nstrinrii dreptului de proprietate (sau altui drept real principal) asupra construciilor, legile nr. 18/1991 i Titlul X al Legii nr. 247/2005 referindu-se numai la terenuri. Astfel fiind, dac nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construciei i un drept de folosin asupra terenului), n privina proprietii terenului actual valornd numai ca un antecontract de vnzare cumprare.

O precizare se mai impune n legtur cu forma contractului de vnzare-cumprare avnd ca obiect un autovehicul (folosit).

Potrivit legislatei n vigoare pn n 1992, radierea din circulaie de pe numele vnztorului i nscrierea pe numele dobnditorului la autoritatea competent i organele financiare se putea face numai n baza contractului ncheiat n form autentic. n practica judiciar s-a decis ca aceast cerin prevzut pe plan administrativ-financiar nu influeneaz caracterul consensual al contractului; vnzarea-cumprarea de autovehicule se ncheia valabil prin actul sub semntur privat.

n prezent, radierea i nmatricularea n circulaie a autovehiculelor de ctre autoritatea competent i financiare se face pe baza contractului de tip de vnzare-cumprare ncheiat la organele competent, renunndu-se la forma autentificat de notar.

Formalitile prevzute de noua reglementare nu afecteaz validitatea contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre pri printr-un nscris sub semntur privat, acele formaliti fiind prevzute de lege numai pentru nmatricularea autovehiculului n circulaie. Caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare de autovehicule se subliniaz i n practica mai recent a instanei supreme.

n legtur cu forma contractului de vnzare-cumprare mai precizm c, dac necesitatea unei anumite forme (de ex., act notarial) rezult numai din nelegerea prilor, el nu se transform n contract solemn. O asemenea nelegere are numai semnificaia amnrii ncheierii contractului de vnzare-cumprare i deci reprezint un antecontract.

ntruct radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea lui pe numele cumprtorului la autoritatea competent i la organele financiare nu se poate face dect pe baza actului ncheiat n condiiile legii, dac, dup valabila ncheiere a contractului (n forma nscrisului sub semntur privat), una dintre pri (oricare) refuz s se prezinte la organul competent, cealalt parte este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului n patrimoniul cumprtorului (reclamant sau prt), urmnd ca radierea-nmatricularea s se fac pe baza hotrrii judectoreti.

Pentru pronunarea unei hotrri n sensul artat, reclamantul trebuie s dovedeasc - separat de plata taxei de timbru pentru aciunea n justiie - consemnarea sumei reprezentnd taxele de timbru prevzute pentru nstrinarea autovehiculelor, care, n urma admiterii aciunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar n raporturile dintre pri vor fi suportate definitiv (n lipsa de stipulaie contrar, art. 1305 Cod civil) de ctre cumprtor, instana dispunnd restituirea acestor cheltuieli reclamatului (vnztor) prin hotrre.

Deci, precizm c - vnzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil ncheiat prin actul sub semntur privat - preul real al vnzrii (datorat de cumprtor) este cel prevzut n chitan sub semntura privat, iar nu cel inferior prevzut n actul ncheiat ulterior, dac acest din urm pre este simulat. Tot astfel, dispoziiile referitoare la condiiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiii de capacitate) trebuie s fie raportate la momentul realizrii acordului de voin (cnd se transmite i dreptul de proprietate potrivit art. 1295 Cod civil).

Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesar prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovad scris, afar numai dac a existat o imposibilitate, fie i moral, de a preconstitui o dovad scris (art.1197-1198 Cod civil). Numai terele persoane (nu i prile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi - de exemplu, un caz de simulaie sau vnzri succesive - cu orice mijloace de prob contractul intervenit ntre pri, fiindc pentru teri contractul este un simplu fapt juridic.

Soluiile adoptate n practica judiciar i doctrina referitoare la caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare de autovehicule sunt aplicate i dup adoptarea O.G. nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere i eliberare crii de identitate a acestora, modificat prin O.G. nr. 35/2005, n vedere admiterii n circulaie pe drumurile publice din Romnia. Potrivit acestui act normativ, Cartea de identitate a vehiculului este documentul care conine date despre vehicul i proprietari i care atest pentru persoana menionat ca deintor, dreptul de proprietate asupra vehiculului (art.10 alin.1). Datele despre deintor se nscriu de ctre autoritatea competent care efectueaz nmatricularea, potrivit legii (art. 10 alin.3). Dup cum rezult din textul citat, menionarea cumprtorului n cartea de identitate are ca efect numai atestarea dobndirii dreptului de proprietate prin acordul de voin dintre pri. Iar dac, dup realizarea acordului de voin prin act sub semntur privat, una dintre pri refuz s se prezinte la autoritatea competent n vederea ncheierii contractului, cealalt parte este ndreptit s intenteze o aciune n constatarea transmiterii dreptului de proprietate, urmnd ca meniunea privind noul deintor al autovehiculului n cartea de identitate s fie nscris de autoritatea competent pe baza hotrrii judectoreti.

Sanciunea pentru nerespectarea formei cerut ad validitatem este nulitatea absout a contractului ncheiat cu nclcarea normei imperative a legii.

Prile pot conveni, n temeiul libertii contractuale, ca de o anumit form scris s depind valabilitatea contractului. De exemplu, potrivit art. 6 din Legea nr. 455/2001 privind semntura electronic, nscrisul sub form electronic cruia i s-a ncorporat, ataat sau asociat logic o semntur electronic, recunoscut de cel cruia i se opune, are acelai efect ca i actul autentic ntre cei care l-au subscris i ntre cei care le reprezint drepturile.

1.4.2CONTRACT BILATERAL (SINALAGMATIC)

Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), pentru c prin ncheierea sa d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante, vnztorul are obligaia s predea lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor, iar cumprtorul are obligaia s plteasc preul, prestaia unei dintre pri fiind cauza obligaiei asumate de cealalt parte.

Reciprocitatea i interdependena obligaiilor creeaz premisele unei prezumii de echilibru economic ntre prestaiile prilor contractului de vnzare-cumprare.

1.4.3CONTRACT CU TITLU ONEROS

Vnzarea este un contract cu titlu oneros deoarece ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul urmrete s primeasc preul ca un contraechivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s primeasc bunul cumprat n schimbul preului.

1.4.4CONTRACT COMUTATIV

Vnzarea este un contract comutativ, ntruct existena i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute din momentul ncheierii contractului i nu depind de un eveniment viitor i nesigur de a se produce.Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asigurare, rent viager etc.), n contractele comutative nu exist anse de ctig i pierdere pentru prile contractante, prestaiile acestora fiind considerate echivalente .1.4.5CONTRACT TRANSLATIV DE PROPRIETATE

Rezultatul unei ndelungate evoluii istorice, caracterul translativ de proprietate al contractului de vnzare-cumprare este consacrat de dispoziiile art. 1295 alin.1 Cod civil, conform crora de ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, proprietatea se transmite din patrimoniul vnztorului n patrimoniul cumprtorului, chiar dac lucrul nu s-a predat i preul nu s-a pltit.n acelai timp, potrivit art. 971 Cod civil, n contractele ce au ca obiect translaia proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar dac nu i s-a fcut tradiiunea lucrului.

Din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumprtorul suport i riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino, dac vnztorul-debitor al obligaiei de predare dovedete intervenirea unei cauze strine exoneratoare de rspundere (art. 1082-1083 Cod civil), adic natura fortuit, iar nu culpabil, a pieirii lucrului. Dac cauza strin a fost dovedit, vnztorul va suporta riscurile numai dac a fost pus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de a preda lucrul vndut (art. 1074 alin.2 Cod civil) i nu reuete s dovedeasc c lucrul ar fi pierit i la cumprtor dac s-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 Cod civil) .

Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (i a riscurilor) din momentul ncheierii contractului opereaz numai dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii:

a). Vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut, iar contractul perfect ncheiat (de exemplu: dac n mod excepional, contractul de vnzarecumprare este un contract solemn, consimmntul prilor trebuie s fie manifestat n forma prevzut de lege);

b). Trebuie s fie vorba de lucruri determinate individual (certe). n cazul bunurilor determinate generic, transferul proprietii nu se poate produce din momentul ncheierii contractului cci nu se cunosc bunurile care urmeaz s fie efectiv dobndite de ctre cumprtor.

n consecin, nu se pune nici problema transferrii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu se pot pierde. La termenul stipulat sau, n lips la cererea cumprtorului, vnztorul trebuie s individualizeze lucrul vndut i s-l predea. n caz contrar, va rspunde pentru neexecutarea obligaiei asumate. n cazul lucrurilor de gen transferul proprietii (i al riscurilor) se produce n momentul individualizrii, ceea ce se face de regul prin predarea lucrului vndut cumprtorului (predare care se face n toate cazurile i valoreaz ca individualizare) dar nu se confund cu aceasta, individualizarea putndu-se face i prin alte metode care asigur identificarea lucrurilor ca fiind ale cumprtorului, de exemplu : prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui cru pentru a fi transportate la cumprtor. Un alt caz ntlnit n practic este acela prin care dac nu s-a fcut individualizarea, fapta inculpatului de a vinde unor persoane, din depozit, lemne pltite deja de ali cumprtori este prejudiciat avutul unitii i nu al cumprtorilor ce nu l-au ridicat. ntru-ct prin individualizare se produce transferul proprietii la care s-a obligat vnztorul, dovada efecturii este n sarcina lui i se poate face cu orice mijloc de prob (fiind un simplu fapt juridic). Asemntor lucrurilor de gen se pune problema n cazul obligaiei alternative. Astfel, dac vnzarea are ca obiect un lucru dintre dou (sau mai multe) determinate (certe) dar mai alternativ proprietatea se transmite n momentul alegerii fiindc prin alegere se individualizeaz lucrul care urmeaz s fie dobndit de cumprtor. Riscul pierderii fortuite este suportat, pn la alegere de ctre vnztor . Dac amndou lucrurile au pierit, fr greeala debitorului, obligaia este stins, astfel vnztorul suport paguba pierderii pn la alegere, dar este liberat de obligaia de predare i la plata daunelor-interese pentru neexecutare. n cazul obligaiilor facultative, ntruct au ca obiect un singur lucru, al doilea fiind prevzut ca o simpl posibilitate de plat, problema transferrii dreptului de proprietate i a riscurilor se rezolv potrivit regulilor generale dup cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen.

c). Lucrul vndut trebuie s existe. n cazul vnzrii bunurilor viitoare (de exemplu : lucruri care urmeaz s fie confecionate, o recolt viitoare) dei pot forma obiectul contractului, transferul proprietii poate opera numai n momentul n care au fost executate, terminate, n stare de a fi predate cumprtorului, dac sunt bunuri individual determinate (certe), iar dac lucrul executat este de gen, dup individualizare (de exemplu : lucrul fabricat n serie). n cazul unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul n care este gata de recoltat, dac lucrul vndut i preul sunt determinate. Determinarea recoltei se face pe unitate de msur, proprietatea se transmite din momentul individualizrii. Riscurile se transmit asupra cumprtorului odat cu dreptul de proprietate, dac nu i-a asumat riscul nerealizrii - n tot sau n parte a lucrului viitor din momentul ncheierii contractului i independent de transferul proprietii.

d). Trebuie ca prile s nu fi amnat transferul proprietii ntr-o clauz special pentru un moment ulterior ncheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevzute n contract ntruct regula stabilit n art.1295 Cod civil, potrivit cruia transferul proprietii are loc ndat ce prile s-au nvoit, nu este de ordine public (imperativ) i deci poate fi nlturat chiar dac lucrul vndut este individual determinat.

Astfel se ntmpl dac prile au amnat transferul proprietii pn la mplinirea unui termen suspensiv (de exemplu: pn la termenul predrii lucrului vndut ori a plii preului) sau pn la realizarea unei condiii suspensive. Stipularea unei condiii rezolutorii nu afecteaz transferul proprietii din momentul ncheierii contractului asupra cumprtorului, dar, odat realizat, vnztorul redobndete proprietatea cu efect retroactiv. (Condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i necert. Ea nu suspend executarea obligaiei, ci numai oblig pe creditor a restitui ceea ce a primit, n caz de ndeplinire a evenimentului prevzut n condiie art. 1095 Cod civil). Termenul suspensiv afecteaz transferul proprietii numai dac prile au prevzut expres amnarea acestui efect al contractului de vnzarecumprare, iar condiia suspensiv amn transferul proprietii pn la realizarea evenimentului.

Un caz special de amnare a transferrii dreptului de proprietate ntlnit n cazul cumprrii dintr-o unitate comercial cu autoservire. Contractul se ncheie, n acest caz, n momentul n care cumprtorul a ales i a preluat marfa (de exemplu: a introdus n coul sau cruciorul pus la dispoziie). ntruct din acest moment lucrurile de gen sunt individualizate, ajungem la concluzia c proprietatea i riscurile s-au transferat asupra cumprtorului. Dac acesta prsete magazinul cu intenia de a-i nsui marfa fr a plti preul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu i-a executat obligaia de plat a preului. ntruct o asemenea concluzie nu poate fi admis, se consider c n acest caz ori n alte cazuri asemntoare de vnzare cu pre fix, prile s-au neles implicit n sensul c proprietatea se dobndete de ctre cumprtor numai odat cu plata preului. Pn n acel moment el este un simplu debitor al mrfii alese (vinovat de furt dac nu pltete preul) iar vnztorul suport riscurile n calitate de proprietar.

n cazul n care, prin convenia dintre pri, transferul proprietii a fost amnat pentru un moment ulterior ncheierii contractului, se amn, n virtutea legii, n mod corespunztor, i transmiterea riscurilor asupra cumprtorului, fie c prile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Prile pot disocia cele dou aspecte, cumprtorul s-i asume riscurile nainte de momentul transferrii de proprietate (de exemplu : n cursul executrii lucrului viitor) sau vnztorul s suporte riscurile dup ce a operat transferul proprietii (de exemplu: n cursul transportului). O asemenea disociere trebuie s rezulte dintr-o clauz nendoielnic i expres prevzut n contract.

1.5PUBLICITATEA IMOBILIAR

O precizare se mai impune n legtur cu publicitatea drepturilor reale imobiliare. Potrivit art. 1295 alin. 2 Cod civil, n materie de vindere de imobile, dreptul care rezult prin vinderea perfect ntre pri, nu pot a se opune mai nainte de transcripiunea actului, unei a treia persoane care ar avea i ar fi conservat, dup lege, oarecare drept asupra imobilului vndut. ntre pri i fa de succesorii lor (succesorii cu titlu universal sau succesorii universali, legatari cu titlu particular i creditori chirografari), contractul produce efecte translative de proprietate, conform celor artate, indiferent dac a fost sau nu transcris. Fa de creditorul chirografar al vnztorului (care nu este ter n materie de publicitate imobiliar dac nstrinarea este cu titlu oneros) contractul cu dat cert anterioar urmririi este opozabil dac nu este transcris. Dar fa de tere persoane transmisiunea imobiliar va fi opozabil numai n momentul n care contractul a fost transcris n registrul special de transcripiune, inut la notariatul de stat n raza cruia se afl situat imobilul vndut. Dac vnztorul nstrineaz un imobil la mai muli cumprtori, transferul proprietii opereaz n persoana aceluia dintre cumprtori care a transcris mai nti contractul. n caz de transcriere n aceeai zi are ctig de cauz dobnditorul care a cerut mai nti transcrierea. n sistemul crilor de publicitate funciar, dei supune regulilor publicitii reale ale crilor funciare, nscrierea asigur numai opozabilitatea fa de teri, neavnd efect constitutiv, asemntor sistemului de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni. nscrierea n registrul agricol nu are funcia de publicitate imobiliar.

Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobndi numai dac ntre cel care d i cel care primete dreptul, este acord de voin asupra constituirii sau nstrinrii, n temeiul unei cauze artate, iar constituirea sau strmutarea a fost nscris n cartea funciar (art. 17 din Legea nr. 115/1938), astfel nct drepturile reale imobiliare se strmut, se modific sau se sting, nu numai fa de teri, dar chiar i ntre prile contractante, numai prin intabulare, aceasta avnd caracter constitutiv de drepturi. Pn la intabulare contractul rmne n sfera raporturilor obligaionale, conferind dobnditorului numai un drept extratabular n virtutea creia poate intenta o aciune n prestaie tabular mpotriva debitorului care refuz s ncredineze intabularea (art. 17 alin. 1 i 4 din Legea nr. 115/1938) sau mpotriva debitorului subsecvent de rea-credin (ori cu titlu gratuit) nscris n cartea funciar. n practica judiciar se aplic tot mai frecvent o concepie nou n interpretarea dispoziiilor legale referitoare la crile funciare, atenundu-se foarte mult principiul efectului constitutiv al intabulrii. Potrivit acestei concepii, lipsa nscrierii nu poate fi opus de o parte contractant celeilalte, ambele pri, precum i succesorii lor, fiind inute de obligaiile pe care i le-au asumat prin convenia intervenit ntre ele.

De asemenea, un atare drept real este opozabil i terilor care au cunotin de existena lui, dei nu este nscris n cartea funciar. Numai terii care au cunotin de existena unui drept nescris i ncrezndu-se n cartea funciar au dobndit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care i le-au nscris, le pot opune dobnditorului anterior. n scopul desfiinrii caracterului constitutiv al nscrierii n cartea funciar a fost elaborat legea privind cadastrul funciar general i publicitatea imobiliar, prin care a adoptat o reglementare unitar privitoare la efectele publicitii imobiliare.

Pentru lucrurile mobile nu exist un sistem de publicitate, cci posesia lor constituie cel mai bun sistem de publicitate. Astfel, dac vnztorul a vndut de dou ori lucrul mobil (corporal), va avea preferin cel care a intrat n posesia lucrului mai nti cu bun credin, dei a cumprat mai n urm (posterior tempore, potior iure) art. 972 Cod civil. n materie de creane dreptul dobndit este opozabil terilor din momentul notificrii sau acceptrii cesiunii de ctre debitorul cedat (art. 1393 Cod civil).

CAPITOLUL 2

CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DEVNZARE-CUMPRARE

Ca orice act juridic, contractul de vnzare-cumprare, pentru a fi valabil ncheiat, potrivit art. 948-968 Cod civil, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: prile s aib capacitate de a contracta, consimmntul valabil al prilor care se oblig, obiectul contractului s fie determinat, licit i posibil i cauza contractului s fie licit i moral. Alturi de aceste condiii generale, n unele situaii contractul de vnzare-cumprare mai trebuie s respecte i alte condiii pentru a fi valabil ncheiat. Acestea sunt: forma autentic, n cazul n care obiectul contractului este un teren i autorizarea prealabil a anumitor vnzri.

2.1CAPACITATEA PRILOR

Conform art. 1306 Cod civil, pot cumpra toi crora nu le este oprit prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepie. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege i sunt de strict interpretare.

Ct privete capacitatea de exerciiu, n materia contractului de vnzare-cumprare se aplic regulile generale. Precizm numai c vnzarea-cumprare este, n principiu, un act de dispoziie att pentru vnztor, ct i pentru cumprtor. n consecin, prile trebuie s abi capacitate de exerciiu deplin, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exerciiu restrns, trebuie s ncheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu ncuviinarea acestuia i, n toate cazurile, cu autorizaia autoritii tutelare. Dar vnzare-cumprare este, ntotdeauna, act de dispoziie numai raportat la lucrul vndut i preul care formeaz obiectul contractului. n schimb, raportat la patrimoniul prii contractante, vnzarea-cumprarea mijlocete i efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu, cumprarea de materiale pentru repararea casei, nstrinare bunurilor supuse pieirii ori stricciunii sau a celor de mic valoare devenite nefolositoare - art. 129 Codul familiei). Iar n aceste cazuri va fi suficient ca partea s abia capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare i, respectiv, s abia ncuviinarea necesara ncheierii unor astfel de acte.

Pentru contractul de vnzare-cumprare legea prevede anumite incapaciti speciale. Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a vinde i cumpra sau de a cumpra. Interdiciile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), ntruct sunt stabilite de lege n funcie de natura (destinaia) bunurilor, iar nu n consideraia persoanei (intuitu personae), urmeaz s fie analizate n legtura cu obiectul contractului de vnzare-cumprare.

Vnzarea ntre soi este interzis (art. 1307 Cod civil) datorit urmtoarelor considerente:a) Potrivit legii, donaia ntre soi este revocabil (art.937 Cod civil). Dac vnzarea ntre soi ar fi valabil, s-ar putea ocoli aceasta dispoziie imperativ a legii prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate. Scopul interdiciei este de a mpiedica ca soii s realizeze sub aparena unor vnzri simulate donaii irevocabile (donatorul abuznd de influena pe care o are asupra soului donator).

b) Prin aceast interdicie se apr i interesele motenitorilor (rezervatari sau care beneficiaz de raportul donaiilor). Dac vnzarea ntre soi n-ar fi interzis, prin vnzri simulate unul dintre soi ar putea face celuilalt liberaliti care s excead cotitatea disponibil sau care s fie sustrase raportului donaiilor (fr ndeplinirea condiiilor scutirii de raport) .

c) Prin aceast interdicie se mai apr interesele creditorilor, care ar putea s fie fraudai prin ncheierea unor contracte de vnzare-cumprare simulate (inclusiv fictive).

Nerespectarea interdiciei cu privire la vnzarea ntre soi, duce la nulitatea relativ a contractului, anularea putnd fi cerut de oricare dintre soi, de motenitorii ocrotii sau de creditori, fr a fi obligai s dovedeasc fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmat dup desfacerea cstoriei de ctre pri sau de ctre motenitori dup moartea vnztorului.

Menionm c vnzarea ntre concubini este valabil, afar de cazul cnd contractul s-a ncheiat pentru a determina pe una dintre pri s menin starea de concubinaj i deci are o clauz imoral.

Conform art. 1308 pct.1 Cod civil, tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor de sub tutela lor (ct timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date i primite - art. 809 Cod civil).

Mandatarii, att convenionali, ct i legali, mputernicii a vinde un lucru nu pot s-l cumpere (art. 1308 pct.2 Cod civil) ntruct, de regul, nu se poate admite ca o persoan s cumuleze i rolul de vnztor i cel de cumprtor. Legea a stabilit aceast prohibiie (precum i prohibiia pentru funcionari) pentru ca mandatarul (funcionarul) s nu fie pus n situaia de a alege ntre interesul su, care este de a cumpra ct mai ieftin, i interesul pe care trebuie s-l apere, obinnd preul cel mai ridicat.

Persoanele care administreaz bunuri ce aparin statului, comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art. 1308 pct.3 Cod civil).

Funcionarii publici nu pot cumpra bunurile statului sau unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art. 1308 pct.4 Cod civil). n cazul bunurilor destinate vnzrii i pentru care exist preturi fixe, astfel nct aprecierile subiective sunt excluse, cumprarea poate fi recunoscut valabil, dac nu intervin alte cauze de nulitate.

n cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor i funcionarilor consideram c sanciunea este nulitatea relativ (dei textul art. 1308 sugereaz sanciunea nulitii absolute).

Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari (cumprtori) de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n a crui circumscripie i exercit funcia sau profesia (art. 1309 Cod civil) . n cazul judectorilor de la Curtea Suprem de Justiie i a procurorilor de la Parchetul General (de pe lng CSJ), interdicia se ntinde pe tot teritoriul rii.

Prin drepturi litigioase trebuie s se neleag nu numai drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat, dar i cele n privina crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare (dubius eventus litis) i indiferent de natura dreptului i de intenia cumprtorului de a-l revinde.

ntruct aceast interdicie este ntemeiat pe un motiv de ordine public (aprarea prestigiului justiiei) nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului i cu suportarea cheltuielilor vnzrii i plata daunelor-interese.

Executorii judectoreti nu pot dobndi direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit (art. 43 din Legea nr. 188/2000 privind executorii judectoreti). Potrivit Constituiei, revizuit n anul 2003, cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocotate, n condiiile prevzute de lege organic, precum i prin motenire legal.

Conform art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetenii strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special.

Reglementarea dobndirii dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine este cuprins n dispoziiile Legii nr. 312/2005.

Prevederile acestei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi prin motenire legal.

Art. 3 din acest act normativ, prevede c ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne.

Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia, precum i persoana juridic nerezident, constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin reedine secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.

Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, ceteanul unui stat membru, apatrit cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European.

Dispoziia alin. 1 nu se aplic fermierilor care desfoar activiti independente i care sun ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care i stabilesc reedina n Romnia sau apatrizi cu domiciliul n Romnia.

Calitatea de fermier care desfoar activiti independente se dovedete cu documente emise/eliberate de autoritile competente din statul membru sau de provenien, iar pentru apatrizii cu domiciliul n Romnia cu atestatul eliberat de ctre Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale.

Pentru aceste persoane dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere se face n aceleai condiii cu cele aplicabile cetenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European.

Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, ceteanul strin, apatridul i persoana juridic aparinnd statelor tere pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate.

2.2 CONSIMMNTUL

Vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin consimmntul prilor. Acordul de voin ntre pri este totdeauna necesar i totodat suficient - cu excepiile prevzute de lege - n vederea formrii contractului.

ntruct problemele juridice privitoare la consimmnt, la principiul autonomiei de voin i libertatea contractual, precum i la momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic i teoria general a obligaiilor, iar n materia vnzrii se aplic regulile dreptului comun, urmeaz s analizm numai anumite probleme specifice vnzrii: promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral), pactul de preferin i dreptul de preempiune.

2.2.1 PROMISIUNEA DE VNZARESpre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, n cazul promisiunii de vnzare, o persoan, prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primete promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervndu-i facultatea de a-i manifesta ulterior, de obicei nuntrul unui termen, consimmntul su de a-l cumpra. De exemplu, locatorul-proprietar se oblig fa de locatar s-i vnd, la un pre stabilit, lucrul dat n locaiune, dac locatarul i va manifesta voina de a-l cumpra.

O promisiune de vnzare acceptat cu aceasta rezerv constituie, nendoielnic, un contract (i nu un act unilateral de voin care devine caduc n caz de moarte sau dac persoana devine incapabil), dar nu constituie o vnzare, fiind distinct de ea, i nu poate produce efectele unei vnzri.

Promisiunea de vnzare este de fapt un antecontract, care d natere la un drept de crean, una dintre pri fiind obligat (obligaia de a face) fa de cealalt parte s vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putnd opta n sensul de a-l cumpra ori nu.

Dac beneficiarul va opta n sensul cumprrii bunului, dar promitentul, prin nclcarea obligaiei asumate, va refuza vnzarea, - eventual a i vndut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai ncheia, beneficiarul avnd dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligaiilor de a face (art. 1075 Cod civil).

Rezult c promisiunea de vnzare este un contract unilateral, ntruct creeaz obligaii numai pentru una dintre pri (promitent). Este ns posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), caz n care promisiunea unilateral de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fr a se fi transformat ntr-o promisiune bilateral de vnzare-cumprare, cci beneficiarul nu i asuma obligaia de a cumpra, ci numai aceea de a plti preul opiunii ce i se confer. Tot astfel, dac beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ.

Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale (art.1191 i urmtoarele din Cod civil) aplicabile creanelor chiar dac vnzarea proiectat ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren).

Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului prevzut sau, dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare.

Menionm c, dei nu se ntlnete n practic, promisiunea unilateral poate fi asumat de cumprtor (promisiune unilateral de cumprare), fiind guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare.

Promisiunea de vnzare poate fi nu numai unilateral, dar i bilateral - de a vinde i cumpra - n care caz ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit, contractul de vnzare-cumprare. Promisiunea bilateral, la fel ca i cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca n acest caz oricare dintre pri poate cere ncheierea contractului. Dac, de exemplu, prile s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere un teren, contractul de vnzare-cumprare nu este ncheiat ct timp contractul nu se ntocmete n forma prevzut de lege (autentic) i cu respectarea dreptului de preempiune (dac este cazul). Dar soluia trebuie s fie aceeai chiar dac contractul nu este solemn i nu exist nici alte condiii legale. ntruct vnztorul nu a vndut, iar cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului, vnzarea-cumprarea nu poate fi considerat ncheiat. n schimb, obligaia de a ncheia contractul n viitor (i cu respectarea dispoziiilor speciale, dac este cazul), este valabil.

Dac promitentul-vnztor nu-i respect obligaia i vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumprtor nu poate cere predarea lucrului, ntruct nu a devenit proprietar, iar vnzarea ncheiat cu o alt persoan este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabil. Prin urmare, beneficiarul-cumprtor nu poate cere dect daune-interese. Dac ns lucrul se mai gsete n patrimoniul vnztorului i nu exist alte impedimente legale - pe lng posibilitatea acordrii daunelor-interese sau obligrii promitentului, sub sanciunea daunelor cominatorii, la ncheierea contractului - nu excludem posibilitatea ca instana, n lumina principiului executrii n natur a obligaiilor i reparrii n natur a pagubelor, s pronune, n baza art. 1073 i 1077 Cod civil, o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare i care va avea caracter constitutiv de drepturi, opernd transferul proprietii de la data cnd rmne definitiv.

Prin art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 se prevede c, n situaia n care ulterior ncheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent, ce poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.

2.2.2PACTUL DE PREFERINPactul de preferin este o variant a promisiunii de vnzare prin care proprietarul unui bun se oblig ca, n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal.

De exemplu, proprietatul-locatar se oblig fa de locatar s-i acorde preferin n cazul n care s-ar hotr s vnd locuina. O asemenea obligaie trebuie s fie prevzut n contractul ncheiat ntre pri. Dup cum s-a precizat n practica judectoreasc, nici o dispoziie legal nu creeaz n favoarea chiriaului care ocup un imobil proprietate personal, un drept prioritar de a cumpra acest imobil i nici o analogie nu se poate face ntre aceast situaie i aceea, expres reglementat de lege, care creeaz n favoarea chiriailor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpra locuinele pe care le ocup. n legtur cu pactul de preferin stipulat n contractul de locaiune mai menionm c dreptul locatarului subzist i dup expirarea termenului contractului principal dac acesta este rennoit tacit, cci relocaiunea tacit opereaz n condiiile contractului iniial. Subliniem c n acest caz proprietarul bunului nu se oblig s-l vnd, ci numai s acorde preferin n cazul n care se va hotr n acest sens. O asemenea promisiune, dei afectat de o condiie potestativ, este totui valabil, deoarece condiia este numai simpla potestativ, realizarea ei depinznd i de mprejurri externe voinei promitentului, care l-ar putea determina s-i vnd bunul.

ntruct pactul de preferin, la fel ca i promisiunea de vnzare, nu transmite dreptul de proprietate, nu confer prii lezate dreptul de a intenta aciunea n revendicare sau n anularea vnzrii fcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afar de cazul cnd se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraud din partea terului achizitor (fraus omnia corrumpit). n lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea aciune numai mpotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la rspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face.

n sfrit, mai precizm c, dac nu s-a prevzut altfel n convenia dintre pri, dreptul beneficiarului rezultnd din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) inclusiv pactul de preferin, se poate transmite prin acte ntre vii (cu respectarea formalitilor prevzute de lege pentru cesiunea de crean) sau prin motenire. ntruct legislaia noastr nu cunoate cesiunea de datorie, obligaia promitentului se transmite numai prin motenire (mortis causa).

2.2.3DREPTUL DE PREEMIUNEDreptul de preemiune const n dreptul prioritar la cumprare, recunoscut de lege anumitor persoane, drept ce reprezint o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i de la principiul conform cruia proprietarul dispune liber de bunul su. n cazul n care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenioneaz s-l vnd, legea confer un drept preferenial de cumprare la pre egal coproprietarilor, proprietarilor vecini i arendaului.

Fiind conceput de legiuitor ca o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i, mai ales, de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber (exclusiv i absolut) de bunul su (art.480 Cod civil), se impune concluzia c textele care reglementeaz dreptul de preempiune urmeaz s fie interpretate restrictiv. Pe de alt parte, n cazurile i n condiiile prevzute de lege, dreptul de preempiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat s-l respecte. Asemntor drepturilor reale, dreptul de preempiune - fiind un drept absolut - este opozabil erga omnes: deci dac proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credin a terului cumprtor i chiar dac acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferin sau ar avea dreptul la retractul litigios. n conflictul dintre diferitele drepturi de preferin prioritate are dreptul de preempiune.

n actualul cadru legislativ, mai multe acte normative se refer la dreptul de preemiune: Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.

Potrivit art. 37 din lege, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatul fost proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil.Avnd n vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar - asemntor, dar nu identic cu dreptul de preempiune analizat mai sus - facem numai trei sublinieri:

a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul prioritar la dobndire n toate cazurile n care expropriatorul (statul, respectiv unitile administrativ-teritoriale) intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz de vnzare.

b) Chiar dac nstrinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vnzare (fie i la licitaie), fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu poate depi despgubirea actualizat.

c) Procedura exercitrii dreptului prioritar este simpl, constnd n notificarea inteniei de nstrinare expropriatului i manifestarea voinei acestuia de a redobndi proprietatea imobilului expropriat n termen de 60 de zile de la primirea notificrii.

Dreptul de preemiune reglementat de Codul silvic.

Potrivit art. 52 din Codul silvic, statul, prin autoritatea public central care rspunde de silvicultur, are drept de preemiune la toate vnzrile de bun-voie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier. Sanciunea nerespectrii dreptului de preemiune este nulitatea absolut a contractului, deoarece sunt nclcate norme juridice care ocrotesc un interes general.

Proprietarul vnztor este obligat s ntiineze, n scris, unitatea silvic teritorial n raza creia se afl terenul respectiv, n legtur cu intenia de nstrinare. Unitatea silvic sesizat i va manifesta opiunea n termen de 30 de zile, dup care dreptul de preemiune nceteaz.

Dreptul de preemiune reglementat de Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chiriei pentru spaiile cu destinaia de locuine.Conform art. 18 alin. 1 din acest act normativ, n cazul n care contractul de nchiriere nu se rennoiete, deoarece proprietarul dorete s vnd locuina, chiriaul are drept de preemiune la cumprarea acesteia.

Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil.

Conform art. 36 din lege, bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune de ctre statul romn, prin Ministerul Culturii.

Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989.

Conform art. 17 din Legea nr. 10/2001, au drept de preemiune n cazul ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, locatarii urmtoarelor imobile: cele ocupate de uniti i instituii de nvmnt din sistemul de stat (grdinie, coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnt superior); cele ocupate de instituii sanitare i de asisten medico-social din sistemul public (cree, cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii); cele ocupate de instituii publice (administraii financiare, trezorerii, ministere i alte autoriti ale administraiei publice centrale, parchete, judectorii, tribunale, curi de apel, poliie, poliie de frontier, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situaii de urgen, sedii vamale, arhive naionale, direcii judeene, case de asigurri de sntate, primrii, prefecturi, consilii locale i judeene, inspectorate colare); cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal nregistrate. Legea prevede c dreptul de preemiune se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judectoresc, a notificrii privind intenia de vnzare. n ipoteza n care contractul de vnzare-cumprare se ncheie cu nclcarea dreptului de preemiune, sanciunea aplicabil este nulitatea absolut.

Potrivit art. 42 alin. 2 i 3 din Legea nr. 10/2001, beneficiaz de dreptul de preemiune i chiriaii din imobilele cu destinaia de locuine, ca i deintorii cu titlul valabil ai imobilelor cu alt destinaie dect cea de locuin, n ipoteza n care imobilele nu se restituie persoanelor ndreptite.

Sanciunea care intervine n cazul nclcrii acestui drept de preemiune este nulitatea relativ. Dreptul de preemiune reglementat de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Conform art. 4 alin. 4 din lege, monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute num ai n condiiile exercitrii dreptului de preemiune a statului romn, prin Ministerul Culturii i Cultelor, sau al unitilor administrativ teritoriale, dup caz, sub sanciunea nulitii absolute a vnzrii.

2.3OBIECTUL CONTRACTULUI DE VNZARE CUMPRARE

Potrivit art. 962 Cod civil Obiectul conveniilor este acela la care prile sau numai una dintre pri se oblig.

Vnzarea-cumprarea fiind un contract sinalagmatic, presupune dou prestaii, avnd dou obiecte deosebite: din partea vnztorului, bunul vndut; din partea cumprtorului, plata preului.

Se poate spune, c obiectul contractului de vnzare-cumprare este dublu. Obligaia vnztorului are ca obiect lucrul, iar obligaia cumprtorului are ca obiect preul. Putem spune astfel c, n cele ce urmeaz, ne vom referi la obiectul material al prestaiilor prilor.

2.3.1LUCRUL VNDUT

Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie n comer (n circuitul civil); s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitor; s fie determinat sau determinabil, licit i posibil; s fie proprietatea vnztorului.

2.3.1.1Lucrul s fie n comer (n circuitul civil)

Potrivit art. 1310 Cod civil, care prevede c pot fi vndute toate lucrurile care sunt n comer (in commercio) afar dac legea oprete aceasta, face aplicaia unei reguli generale prevzute n art. 963 Cod civil, conform creia numai lucrurile aflate n comer (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.

Stabilind principiul liberei circulaii a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art. 1310 Cod civil prevede i o derogare important de la acest principiu pentru materia contractului de vnzare-cumprare (i alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sunt n comer, n circuitul civil (extra commercium).

Prohibiia poate fi absolut, viznd bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii sunt de uz sau interes public i care, ca atare, sunt inalienabile. Prohibiia poate fi i relativ, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vndute-cumprate, dar numai de ctre anumite persoane sau numai n anumite condiii.

Din cele prezentate mai sus, rezult c noiunea de lucruri care sunt n comer (art. 963 i art.1310 Cod civil), respectiv scoase din comer (din circuitul civil) vizeaz, n realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locaiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulaiei anumitor bunuri. n sensul propriu-zis al cuvntului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate i al actelor juridice (aa-numitele lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa mrii sau din rul curgtor etc.) care, fiind inepuizabile, nu aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor (art.647 Cod civil), n condiiile i limitele prevzute de lege.

Legea declar inalienabile (imprescriptibile i insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes naional) sau al unitilor administrativ-teritoriale (de interes local), potrivit art. 136 alin. 4 din Constituie i Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia.

Potrivit Constituiei, bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaii, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice a platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege fac obiectul exclusiv al proprietii publice.

n condiiile legii bunurile proprietate public pot fi date n administrare (regiilor autonome ori instituiilor publice) sau pot fi concesionate ori nchiriate (art. 135 din Constituie i art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia), dar nu pot fi nstrinate-dobndite (de exemplu, prin vnzare-cumprare) ct timp fac parte din domeniul public.

Vnzarea, concesionarea i nchirierea se fac prin licitaie public (art. 125 alin. 2 din Legea administraiei locale nr. 215/2001). Bunurile proprietate public (mobile sau imobile) pot fi date n folosin gratuit, pe durat determinat, serviciilor publice sau persoanelor juridice fr scop lucrativ care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public (art. 126 din Legea 215/2001 privitoare la administraia public local)

Menionm c terenurile i alte bunuri din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale - ct timp, prin schimbarea destinaiei, nu sunt trecute n domeniul public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/1998 - sunt supuse dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constituie, art.5 din Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea nr.54/1998, art. 1845 Cod civil). n caz de nstrinare se aplic, prin urmare, dispoziiile prevzute pentru contractul de vnzare-cumprare, n msura n care prin legea special nu se prevede altfel.

Un alt caz de inalienabilitate privind regimul juridic al circulaiei terenurilor a fost reglementat n capitolul V Circulaia juridic a terenurilor din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (republicat n 1998).Potrivit dispoziiilor acestui act normativ, terenurile proprietate privat, indiferent de titular sunt i rmn n circuitul civil, ele putnd fi dobndite sau nstrinate prin oricare dintre modurile stabilite de legislaia civil, cu respectarea dispoziiilor din lege. De la acest principiu general, legea a instituit o serie de incapaciti de a dobndi terenuri n proprietate.

Astfel, s-a instituit interdicia de a dobndi n proprietate privat, prin acte juridice ntre vii, a unor suprafee mai mari de 100 ha teren agricol n echivalent arabil de familie, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare.O alt interdicie privea dobndirea prin acte juridice ntre vii a dreptului de proprietate a terenurilor de orice fel de ctre persoanele fizice care nu erau ceteni romni sau de ctre persoanele juridice care nu aveau naionalitatea romn. Pentru ipoteza n care aceste categorii de persoane fizice sau juridice dobndiser terenuri nainte de intrarea n vigoare a legii 20 februarie 1991 sau prin motenire, legea a instituit obligaia de nstrinare n termen de 1 an, sub sanciunea trecerii terenului, n mod gratuit, n proprietatea statului.

Prin art. 31 din lege a fost instituit interdicia de nstrinare, prin acte juridice ntre vii, pe timp de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nstrinarea proprietii, pentru terenurile atribuite conform art. 18 alin. 1, art. 20 i art. 39. Interdicia viza trei categorii de persoane fizice:

membrii cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativ sau au adus teren mai puin de 5000 m, precum i pe cei care au lucrat n orice mod ca angajai n ultimii 3 ani n cooperativ sau asociaii cooperatiste i crora li s-au atribuit terenuri n condiiile legii;

familiile fr pmnt sau pmnt puin din alte localiti, care i stabileau domiciliul n comun, ora sau municipiu, renunnd la proprietatea avut n localitatea lor, din extravilan;

familiile tinere de rani care proveneau din mediul agricol montan, aveau priceperea necesar i se obligau n scris s-i creeze gospodrii, s se ocupe de creterea animalelor i s exploateze raional pmntul n acest scop.

Legea a fost republicat dndu-se textelor o nou numerotare, astfel c interdicia de nstrinare a terenurilor a fost reglementat prin art. 32 conform cruia terenul atribuit conform art. 19 alin. 1, art. 21 i art. 43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute.

Sub aspectul caracterelor juridice al interdiciei de nstrinare prevzut de legea fondului funciar, dup analizarea opiniilor exprimate n doctrin, concluzionm n sensul c acesta este o inalienabilitate legal, deoarece izvorul su este legea, are un caracter special, ntruct vizeaz numai terenurile agricole atribuite unor anumite categorii de persoane fizice, expres prevzute de lege, prin constituirea dreptului de proprietate, este temporar, durata sa fiind de 10 ani, socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii i, n sfrit, are un caracter parial, deoarece se refer numai la actele de nstrinare ntre vii.

Cu privire la situaia juridic a unor imobile cu destinaia de locuin, o inalienabilitate temporar a fost instituit prin art. 12 din Decretul Lege nr. 61/1991 privind vnzarea de locuine construite din fondurile statului ctre populaie, care a prevzut c locuinele cumprate din fondul locativ de stat, cu credit de la Casa de Economii i Consemnaiuni, nu pot fi nstrinate dect cu autorizarea prealabil a unitii creditoare.

O dispoziie similar se regsete i n art. 15 din Legea nr. 85/1992, n sensul c pn la achitarea integral a preului, locuina cumprat n condiiile acestei legi nu poate fi nstrinat fr autorizarea prealabil a unitii vnztoare.

Potrivit art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, locuinele dobndite de chiriaii titulari de contracte de nchiriere pentru apartamentele care nu se restituie n natur fotilor proprietari sau motenitorilor acestora, nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii.

Ulterior, prin Legea nr. 10/2001 s-a meninut interdicia de nstrinare prevzut de Legea nr. 112/1995, dar s-a prevzut dreptul chiriailor crora li s-a vndut apartamentele n care locuiau s le nstrineze sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani de la data cumprrii, dar numai persoanei ndreptite, fost proprietar al locuinei.

Concluzionm c toate aceste interdicii de nstrinare reprezint cazuri de inalienabilitate legal, temporar, parial i special, avnd n vedere trsturile juridice ale dreptului de proprietate privat, precum i faptul c exerciiul acestui drept nu poate fi restrns dect prin lege.

O derogare relativ de la principiul liberei circulaii a bunurilor este reglementat de lege n privina bunurilor care constituie monopolul statului i care pot fi vndute, respectiv cumprate, n condiiile prevzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baz de licen, cum ar fi tutunul, armele, stupefiantele.

n sfrit, precizm c n principiu un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voina omului (de exemplu, clauza contractual sau testamentar prin care se interzice vnzarea bunului cumprat, donat, lsat legat etc.), ntruct o asemenea clauz (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulaii a bunurilor (art. 1310 Cod civil) i dreptului proprietarului de a dispune liber i absolut de bunul su (art. 480 Cod civil), drept garantat, n limitele prevzute de lege, de Constituie (art.41). Astfel fiind, n practica judiciar se invalideaz o asemenea interdicie, dac este lipsit de interes, mpiedicnd inutil libera circulaie a bunurilor, dac este consimit pur i simplu, fr a fi fost luat n garantarea unui drept.

Rezult indirect c inalienabilitatea convenional poate fi recunoscut valabil numai dac se justific printr-un interes serios i legitim, cum ar fi garantarea executrii unei obligaii (de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter etc.) sau alt interes (de exemplu, interdicia nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui). Interesul determin i caracterul temporar al inalienabilitii (de exemplu, pn la stingerea obligaiei garantate sau ncetarea n alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.

n aceste condiii (interes i caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscut valabil, ntruct art. 1310 Cod civil are caracter imperativ numai n sensul interzicerii nstrinrii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevzute de art.480 Cod civil i se pot aduce limitri, n msura n care limitarea nu contravine unei dispoziii imperative sau ordinii publice i bunelor moravuri (art. 5 Cod civil).

Dac clauza de inalienabilitate nu ntrunete condiiile artate, numai clauza urmeaz s fie considerat nul, dac nu este cauza determinant a ncheierii actului, iar dac este cazul proprietarul imobilului sau persoana interesat poate cere radierea interdiciei de nstrinare din cartea funciar.

Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar cu nerespectarea ei bunul este nstrinat, stipulatul clauzei (succesorii lui n drepturi) pot cere rezoluiunea (revocarea) nstrinrii iniiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligaii (art. 1021 Cod civil) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. n caz de rezoluiune, terul dobnditor de bun-credin se va putea apra prin invocarea art. 1909 Cod civil, n cazul lucrurilor mobile, i prin lipsa publicitii sau prin invocarea uzucapiunii, n cazul imobilelor.

2.3.1.2Lucrul s existe n momentul ncheierii contractului sau s poat exista n viitorA doua condiie prevzut de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul s existe n momentul ncheierii contractului su s poat exista n viitor.

Dac prile (sau cel puin cumprtorul) au avut n vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total, n momentul ncheierii contractului (sau nici n-a existat n realitate), vnzarea-cumprarea este nul absolut (art.1311 Cod civil), ntruct obligaia vnztorului este lipsit de obiect, ceea ce antreneaz i lipsa cauzei obligaiei cumprtorului.

Dac lucrul exista n momentul ncheierii contractului, dar era pierit n parte anterior, inclusiv ipoteza n care mai multe lucruri formeaz obiectul vnzrii i numai unele au pierit, cumprtorul poate alege: fie s renune la contract (rezoluiune), fie s cear executarea asupra prii rmase din lucru cu o reducere proporional din pre (art.1311 Cod civil). Alegerea fcut de cumprtor nu trebuie s fie abuziv (de exemplu, renunare la contract, dei partea pierit este nensemnat sau cele dou sau mai multe lucruri cumprate, chiar la un pre global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de traciune). n principiu, cumprtorul poate renuna la contract cnd executarea parial nu poate duce la realizarea scopului pentru care a neles s cumpere.

Dup cum rezult din cele artate, riscul pieirii totale sau pariale - deoarece se situeaz nainte de momentul ncheierii contractului i deci a momentului transferrii dreptului de proprietate - este suportat de vnztor (res perit domino). Face excepie ipoteza n care operaiunea are caracter aleatoriu; la ncheierea contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii (totale sau pariale), dar cumpr spernd s nu fi intervenit (emtio spei).

Vnzarea este valabil dac are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista n momentul ncheierii contractului, dar poate exista n viitor (de exemplu, lucrul ce se va confeciona). Dintre bunurile viitoare, numai motenirea nedeschis nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 i 965 Cod civil).

Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaz validitatea contractului; n acest caz vnztorul, pe lng pierderea preului, va fi obligat i la plata daunelor interese pentru neexecutarea obligaiei asumate, dac nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere (art. 1082 Cod civil). Bineneles, cumprtorul nu va fi obligat s plteasc preul, chiar dac neexecutarea nu este imputabil vnztorului, ntruct acesta din urm suport riscul contractului n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat. Face excepie ipoteza n care contractul are caracter aleatoriu, cumprtorul asumndu-i riscul nerealizrii (n tot sau n parte) a lucrului viitor, nerealizarea independent de voina i atitudinea vnztorului (de exemplu, o recolt; emptio-venditio rei speratae).

2.3.1.3Lucrul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil

Ca n orice act juridic, lucrul vndut trebuie s fie determinat sau determinabil, licit i posibil, sub sanciunea nulitii absolute.

Bunurile certe se determin prin prezentarea caracterelor individuale, indicndu-se natura bunului (teren, cas, autoturism), poziia (localitatea, strada, numrul, vecinii) sau alte elemente de identificare (precum: marca unui autoturism, culoarea, anul fabricaiei, serie motor). Bunurile de gen se determin prin indicarea calitii i a cantitii (numr, volum, greutate).Potrivit art. 964 alin. 2 Cod civil cantitatea poate s nu fie determinat de la nceputul contractului, dar prile trebuie s indice suficiente elemente pentru a o putea determina n viitor (cantitatea obiectului poate fi necert, de este posibil determinarea sa). De exemplu, se poate vinde toat recolta unui teren, toate fructele unei livezi, toate cerealele unui siloz.

Potrivit art. 1103 Cod civil, dac n contract s-a omis s se precizeze calitatea bunului de gen vnztorul este dator s predea un bun de calitatea mijlocie.

2.3.1.4Lucrul s fie proprietatea vnztoruluiDeoarece vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate, vnztorul trebuie s fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vndut.Dac vnztorul nu ar fi proprietar, nu ar putea nici s transmit dreptul care face obiectul contractului (nemo dat quod non habet).Problema prezint importan teoretic i practic mai ales n cazul n care vnztorul nstrineaz un imobil care aparine altuia. Aceasta este cunoscut sub numele de vnzarea lucrului altuia.

Vnzarea lucrului altuia este o operaie juridic anormal, ntlnit totui n practic i efectuat n necunotin de cauz de ambele pri, sau n mprejurri n care att vnztorul, ct i cumprtorul (sau numai unul dintre ei) tiau c bunul aparine altei persoane.

Cnd prile sau cel puin cumprtorul, au fost n eroare socotind c bunul vndut aparine vnztorului, s-a admis c vnzarea este anulabil (lovit de nulitate relativ) pentru eroare asupra calitii eseniale ale vnztorului.

n aceast ipotez (pentru eroare, viciu de consimmnt asupra calitii eseniale ale vnztorului), el a fost considerat al lucrului vndut.

Nulitatea poate fi cerut, n acest caz, numai de cumprtor pe cale de aciune, dac preul a fost pltit.

Vnztorul nu poate cere anularea contractului, chiar dac a fost de bun credin, deoarece eroarea constituie viciu de consimmnt numai dac cade asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 954 alin. 2 Cod civil).

Dac ns, ntre timp vnztorul a devenit proprietarul lucrului dup ncheierea contractului de vnzare, cumprtorul nu mai poate cere anularea acestuia.Vnzarea poate fi i ratificat de adevratul proprietar. Adevratul proprietar nu poate cere anularea, fiind ter fa de contract, dar poate intenta o aciune n revendicare.

Obligaia de garanie a vnztorului pentru eviciune subzist i n situaia n care cumprtorul nu a cerut, sau nainte de a fi cerut anularea este evins de ctre adevratul proprietar.

Contractul ncheiat cu vnztorul neproprietar poate fi revocat de ctre cumprtor ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani i pentru dobndirea fructelor.

n sistemul legii romne vnzarea lucrului altuia nu este reglementat i de aceea este supus principiilor care guverneaz conveniile.

n cazul n care prile au ncheiat contractul n cunotin de cauz tiind c lucrul vndut este proprietatea altei persoane i deci, problema erorii nu se mai pune, soluiile sunt diferite: Vnzarea este perfect valabil, ntruct acordul de voin trebuie s fie interpretat n sensul c prile n-au urmrit imediata strmutare a proprietii lucrului, ci vnztorul s-a obligat numai a-l procura mai trziu cumprtorului, n caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese; Vnzarea este nul absolut, deoarece vnzarea lucrului altuia n cunotin de cauz, reprezentnd o operaiune speculativ, are o cauz ilicit, care este nul absolut conform art. 968 Cod civil, iar n situaia n care contractul s-a ncheiat de ctre vnztor n frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea i pe riscul cumprtorului, constituie un caz tipic de nulitate absolut n virtutea adagiului fraus omnia corrumpit (frauda corupe totul).ntruct nulitatea absolut a unei convenii poate fi invocat de orice persoan interesat, chiar dac nu au participat la ncheierea acesteia, i adevratul proprietar are acest drept. Mai mult proprietarul lucrului vndut are n acest caz, opiune: ntre a formula aciunea n constatarea nulitii absolute a actului juridic sau aciunea n revendicare, bazat pe dreptul de proprietate, deoarece vnzarea-cumprarea este pentru verus dominus o res inter alios acta.Conform art. 135 din Constituie, dac bunul nstrinat face parte din domeniul public al statului sau unitilor administrativ teritoriale, contractul este nul absolut n toate cazurile, chiar dac cumprtorul a fost de bun credin.

O situaie particular prezint cazul unui bun aflat n indiviziune (proprietate comun pe cote-pri), asupra creia n literatura de specialitate s-a emis prerea c nu se aplic regulile privitoare la vnzarea lucrului altuia (ci regulile proprii strii de indiviziune).

Astfel, dac unul dintre coproprietari, n loc s dispun numai cu privire la cota-parte ideal din dreptul su (ceea ce poate face fr acordul celorlali coindivizari), nstrineaz bunul indiviz n materialitatea lui, n tot sau n parte, vnzarea nu este nul, ci supune dreptul dobndit de cumprtor condiiei ca la partaj bunul s fie atribuit vnztorului, oricare dintre coindivizari putnd cere, prin aciune, ieirea din diviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului.

Dup ncetarea strii de indiviziune, soarta dreptului dobnditorului va depinde de rezultatul partajului:

Dac bunul va intra n lotul coindivizarului vnztor, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, acesta va fi considerat proprietar exclusiv, n mod retroactiv i, ca atare, vnzarea va rmne valabil; Dac bunul va intra n lotul altui coindivizar contractul va fi nul.

n final, observm c exist o serie ntreag de cazuri de vnzare a lucrului altuia: vnzarea de ctre motenitor aparent, vnzarea de ctre unul dintre soi a unui bun comun fr consimmntul celuilalt so sau a unui bun aparinnd celuilalt so, vnzarea de ctre un coindivizar a unui bun proprietate indiviz, vnzarea unui bun furat sau obinut prin svrirea unei infraciuni.

2.3.2 PREULPreul este obiectul prestaiei cumprtorului i corespunde valorii lucrului vndut. El trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie fixat n bani, s fie determinat sau determinabil i s fie sincer i oneros. Dac ns aceste condiii nu sunt ndeplinite, contractul este nul absolut, cel puin ca vnzare-cumprare, cci i lipsete un element esenial asupra cruia trebuie s se realizeze acordul de voin (art. 1295 Cod civil).Preul s fie stabilit n bani Stabilirea preului sub forma unei sume de bani este de esena vnzrii. Dac nstrinarea unui lucru se face nu pentru bani ci n schimbul altui lucru, pentru stingerea unei obligaii sau n schimbul unei alte prestaii contractul nu mai poate fi calificat vnzare-cumprare, ci un schimb, o dare n plat sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel nu poate fi calificat vnzare-cumprare, contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite n schimbul ntreinerii pe via. Obligaia de ntreinere a debitorului este o obligaie de a face, care nu echivaleaz cu un pre. ns, dac drept contraechivalent s-a stipulat o prestaie periodic n bani, dar care se pltete pn la moartea creditorului, contractul nu mai este vnzare ci rent viager.2.3.2.2Preul s fie determinat sau determinabilPreul este determinat, dac cuantumul lui este hotrt de pri n momentul ncheierii contractului. Determinarea preului nu presupune stabilirea modalitii de plat ori a termenului plii, aceste elemente urmnd a fi determinate - n lips de stipulaie potrivit legii. Este posibil ca prile s precizeze n contract numai elementele cu ajutorul crora preul va putea fi determinat n viitor - cel trziu la data exigibilitii obligaiei de plat - caz n care preul este determinabil.

Preul este determinabil i atunci cnd stabilirea lui este lsat la aprecierea unui ter ales de comun acord de ctre pri sau de ctre o persoan determinat de pri. Terul ales n aceste condiii nu este un arbitru, fiindc nu este chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere, dar nu are nici calitatea de expert, fiindc avizul expertului este la aprecierea instanei, ori preul stabilit de expert este obligatoriu att pentru pri ct i pentru instan. El este n realitate, mandatarul comun al prilor, mputernicit s stabileasc preul, mandat care nu poate fi revocat dect prin acordul comun al prilor.

n nici un caz determinarea preului nu poate rmne la aprecierea ulterioar a prilor sau s depind de voina uneia dintre ele. n aceste din urm cazuri, contractul nu poate fi considerat ncheiat dect n momentul n care prile s-au neles cu privire la pre, respectiv una dintre ele accept preul cerut de cealalt parte. Tot astfel, dac terul desemnat nu poate sau nu vrea s determine preul, vnzarea este nul n lips de pre, iar nelegerea ulterioar dintre pri cu privire la pre sau cu privire la persoana unui alt ter, are semnificaia unui nou contract ncheiat n momentul realizrii acordului de voin. n nici un caz instana nu este competent s determine preul sau persoana terului n lipsa acordului dintre pri.

n toate cazurile n care exist preuri legale obligatorii, prile trebuie s se conformeze, respectiv se subnelege c prile au avut n vedere preul legal, chiar dac contractul nu conine precizri n aceast privin, cci numai conveniile legal fcute au putere obligatorie ntre pri. Dac prile au stabilit un alt pre, acesta se nlocuiete de drept cu cel legal, iar dac contractul a fost executat cu plata unui alt pre diferena urmeaz s fie pltit, respectiv restituit n temeiul art. 992 Cod civil (plata nedatorat).2.3.2.3Preul s fie sincer i serios

Pentru ca preul s existe, el trebuie s fie sincer i serios. Prin pre sincer se nelege un pre real, pe care prile s-l fi stabilit nu n mod fictiv ci n scopul de a fi cerut i pltit n realitate. Preul este fictiv, cnd din