Evaluare Pentru a Financiara Curs

5/11/2018 Evaluare Pentru a Financiara Curs

1/33

II. 'IIIII

EVALUAREAPENTRURAPORTAREFINANCIARA '(D23) ,

a 9 . oq. ! 1 a { ('-IIII


2/33

I IIII I I

III I II I II I II I I

III IIrI

E VA LUAR EA P EN TR U RAPO RT A RE F IN AN ClA RA

CUPRlNS

Introducere 3Consideratii generale ," 5

Aplicarea!FRS inRomania " 5Standarde/legislatie aplicabila. , 6

Consideratii practice privind evaluarea pentru raportare financiara , 10Raportarea evaluarii. Raportul de evaluare 12Deficientefrecvente int:alnite in rapoartele de evaluare intocmite pentru raportare financiara 16Aplicatii 18

if


3/33

. .IIII

III I.~

I II I,,,.

E VA LUARE A P EN TR U RA PO R T A R E F IN ANC IA RA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~ - - - - - - - - - - - - - -

IntrndueereEvaluarea pentru raportare financiara (ERF) reprezinta una din activitatile importante din portofoliulevaluatorilor.Pe fondul reducerii volumului activitatii de evaluare pentru garantarea imprumuturilor, detenninata decriza din domeniul finantarii declansata in toamna anului 2008, a crescut ponderea importantei evaluarilorpentru raportare financiara,Pe langa aceasta crestere relativa a importantei acestor evaluari (ERF), a crescut rolullor in exprimareavalorilor juste ale aetivelor inregistrate in bilanturile eompaniilor.Exista multiplii destinatari, interesati direct de rezultatele evaluarilor pentru raportare financiara. Acestiasunt: aetionarii, auditorii financiari, autoritatile locale (impozitele pe constructii), finantatorii, BaneaNationala (in cazul bancilor) etc.Impactul rezultatelor acestor evaluari asupra situatiilor financiare precurn si efectele derivate ale aeestoraau creseut foarte mult importanta acestei aotivitati dar in aeelasi timp si responsabilitatea evaluatorilor.Materialul de fata, care este suportul pentru seminarul D23 - Evaluareapentru raportare financiara isipropune ca impreuna eu prezentarea la c1asa a materiei sau prin prezentarea on line, sa faca 0 tree ere inrevista cat mai completa a aetivitatii de evaluare pentru raportare financiara.In acelasi timp, isi propune sa contina atat raspunsuri la multipleie intrebari pe aceasta tema cat siconfirmari ale luerurilor deja cunoscute.In limbajul evaluatorilor se regasesc atat notiunea de evaluare cat si notiunea de reevaluare. Reevaluarea nutrebuie confundata cu aetualizarea unei evaluari. In opinia autorului acestui seminar notiunea de.reevaluare" este asociata aetivitatii de "evaluare pentru raportare financiara" si din aceasta perspectiva sepoate pune semnul de egalitate intre cele doua .Materialul contine 0 trecere in revista a prevederilor legislative care au tangenta cu activitatea dereevaluare (Codul fiscal, Ordinu13QSS de aplicare a reglementarilor contabile eonforme eu direetiveleeuropene, Standardele Internationale de Raportare Financiara) precum si eonsideratii specifice ale evaluariipentru raportare financiara, procesul de evaluare, raportul de evaluare si deficiente frecvente intalnite incadrul acestor evaluari.Sunt doua perspective din care este scris acest suport de seminar, Prima este cea a evaluatorului iar a douacea a verificatorului rapoartelor de evaluare casi activitate in cadrul auditului financiar.In cuprinsul materialului am pus accent pe procesul de evaluare pentru raportare financiara care estesemnificativ diferit, de exemplu, de procesul de evaluare pentru garantarea imprumuturilor. Principaladiferenta 0 constituie baza de pomire in solicitarea informatiilor de catre evaluator. Daca la evaluarea

I


4/33

I

.~

IIVA LUP ,R EA P EN TR U RAP OR T A RE F IN ANC IA RA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~ ~ - - - - - - - - - - - - - -Nu s-a pus accent pe .cele trei abordari ale evaluarii (cost, venit si comparatii). S-a presupus ca acesteacunoscute de catre participantii la acest seminar. De asemenea au fost prezentate fara a fi discutate indetaliile, doua activitati pe care le-am numit .speciale" legate de evaluarea pentru raportare fmanciara:aloe area valorii si testul de rentabilitate (testul de impairment).\,Aplicatiile din finalul seminarului si-au propus sa atinga 0 cazuistica concreta cat mai larga determinatatipul bunurilor evaluate si de structura datelor din evidentele contabile. Analiza fiecarei aplicatii a urmaritaceeasi structura, respectiv pasii principali ai procesului de evaluare specific ERF.Sper ca parcurgerea acestui material si prezenta la prezentarea lui de catre lectorii ANEV AR sa reprezinteun folos real pentru participantii la seminarul D23.Mult succes!

Adrian VascuOctombrie 2010


5/33

. .

EVALUAREA PENTRU RAPORTARE FINANCIARA

Consideratii generaleEva luarea pent ru rapor ta re f inanciar ii= este procesul de evaluate a bunurilor din patrimoniul uneicompanii pe baza caruia rezultatele obtinute vor fi inregistrate in evidentele contabile ale acesteia.Scopul principal al evaluarii pentru raportare financiara este recunoasterea activelor aflate in patrimoniulsocietatii la valoarea justa la data evaluarii, astfel inc at sa ofere o.imagine fidela a activelor in situatiilefinanciare anuale.Evaluarea activelor pentru raportare financiara este ceruta:La data intrarlt bunulul in patrlmoniu: pentru activele primite cu titlu gratuit (se estimeaza valoareajusta) sau pentru activele constituite ca aport la capitalul social (se estimeaza valoarea de aport).La sfar~itul exercltiulul financiar - prevederile din Ordinul 3055 referitoare la evaluarea imobilizarilorcorporale la sfarsitul exercitiului financiar sunt incluse inpunctual 8.2.5 - Reguli de evaluare alternative,respectiv subpunctul8.2.5.1 - Reevaluarea imobilizarilor corporale.Aplicarea [FRS in RomaniaIn Romania, au obligatia legala de a aplica IFRS institutiile de credit din 2006 si societatile listate din 2007.Obligatia vizeaza doar intocmirea situatiilor financiare consolidate, dar unele societati-mama au impusfilialelor sa foloseasca IFRS si la raportarile individualeInconformitate cu Ordinul BNR nr. 9/2010, incepand cu 1 ianuarie 2012, institutiile de credit vor fiobligate sa tina evidentele contabile in conformitate cu IFRS si pentru intocmirea de situatii financiareindividuale.

JOrdinul 91 30 iulie 2010 este aplicabil tuturor institutiilor de credit care i~idesfasoara activitatea inRomania, inc1usiv sucursalelor din Romania ale institutiilor de credit straine.Ordinul112112006 privind aplicarea Standardelor Internationalede Raportare Financiara:

Aj \~ ~"Art. 1 Societatile comerciale ale carer valori mobiliare la data bilantului sunt admise la tranzactionare pe 0

piata reglementata ~i care intocmesc situatiifinanciare consolidate au obligatia ca, incepand eu exercitiulfinanciar al anului 2007, sa aplice Standardele Internationale de Raportare Financiara, ""Art. 2 Pentru anu12007, celelalte entitati de interes public definite conform Ordinului ministruluifinantelor pub lice nr. 907/2005 privind aprobarea categoriilor de persoane juridice care aplica reglementaricontabile conforme cu Standardele Intemationale de Raportare Financiara, respectiv reglementari contabileconforme cu directivele europene, pot aplica Standardele Internationale de Raportare Financiara (IFRS) 1aintocmirea situatiilor fmanciare individuale sau consolidate, pentru necesitati proprii de informare."Inca nu au aparut prevederi referitoare la obligativitatea intocmirii de situatii financiare in conformitate cuIFRS pentru raportarile individuale ale societatilor listate.


6/33

EVALUAREA PENTRU RAPORTARE FINANCIARA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~ - - - - - - - - - - - - - - -

Standarde/legislatie ap/icabilii+ Standardele Internationale de Evaluare+ Standardele Internationale de Raportare Financiara+ Ordinul 3055/2009 de aplicare a reglementarilor contabile conforme cu directivele europene+ Codul fiscalSunt prezentate incontinuare cateva extrase din prevederile legislative cu referire directa la reevaluareaimobilizarilor corp orale si efectul acestora.Ordinul3055/2009 de aplicare a reglementarilor contabile conforme cu directivele europene.Prin valoare justa se intelege suma pentru care activul ar putea fi schimbat de bunavoie intre pdrti aflatein cunostintd de cauzd in cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv.Valoarea justd a activelor se determina, in general, dupd datele de evidenta de pe piata, printr-o evaluareefectuatd, de regula, de profesionisti calificati in evaluare.in situatia in care nu existd date pe piatd privind valoarea justa, din cauza naturii specializate a activelorsi a frecventei reduse a tranzactiilor, valoarea justa se poate determina prin utilizarea unei aborddri pebazd de venit sau de cost de inlocuire."121. - (1) Entitdtile pot proceda la reevaluarea imobilizdrilor corporale existente la sfdrsitul exercitiuluifinanciar, astfel incdt acestea sa fie prezentate in contabilitate la valoarea justd, cu reflectarea rezultateloracestei reevaludri in situatiile financiare intocmite pentru acel exercitiu.Amortizarea calculatd pentru imobilizdrile corporale astfel reevaluate se inregistreazd in contabilitateincepdnd cu data de 1ianuarie anul urmdtor celui pentru care s-a efectuat reevaluarea.(2) Evaludrile efectuate cu ocazia reorganizdrilor de intreprinderi (fuziuni.divizdri) nu constituiereevaluare in sensul prezentelor reglementdri contabile, aceste evaluari efectudndu-se in scopul stabiliriiraportului de schimb, pentru toate elemente!e de bilant.(3) Dacd 0 imobilizare corporald complet amortizatd mai poate fifo los ita, cu ocazia reevaludrii acesteiaurmeaza a se stabili 0 noud durata tie amortizare economicd, corespunzatoare perioadei estimate a sefolosi in continuare. .,

(4) in cazul efectudrii reevaludrii imobilizdrilor corporale, acest lucru trebuie prezentat in noteleexplicative, impreund cu elementele supuse reevaludrii, metoda prin care s-au calculat valorile prezentate,precum si elementul afectat din contul de profit si pierdere.122. - (1) Reevaluarea imobilizdrilor corporale seface la valoarea justd dela data bilantului. Valoareajusta se determina pe baza unor evaludri efectuate, de regula, de profesionisti calificati in evaluare,membri ai unui organism professional in domeniu, recunoscut national $i international.(2) La reevaluarea unei imobilizdri corporale, amortizarea cumulata la data reevaluarii este tratatd inunul din urmdtoarele moduri:

IIII

i_ , 1 '

i,iI)

--~.'~

I" 1


7/33

. 'I II I

III

EVAUJAREA P EN TR U RAP OR T A RE FINANCIARA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

a) recalculate proportional cu schimbarea valorii contabile brute a activului, astfel incdt valoareacontabild a activului, dupd reevaluare, sa fie egald eu valoarea sa reevaluaui. Aceastd metoda estefolositd, deseori, in eazul in care aetivul este reevaluat prin apliearea unui indice; saub) eliminatd din valoarea contabild bruta a activului si valoarea netd, determtnata in urma corectdrii euajustarile de valoare, este recalculatd la valoarea reevaluatd a activului. Aceasta metoda este folositii,deseori, pentru cliidirile care sunt reevaluate la valoarea lor de piata .123. - (1) in cazul in care, ulterior recunoasterii initiale ca activ, valoarea unui activ imobilizat estedeterminatd pe baza reevaluarii activului respeetiv, valoarea rezultatd din reevaluare vafi atribuitaactivului, in locul costului de achizitie/costului de productie sau al oricdrei alte valori atribuite inainteaeelui activo in astfel de cazuri, regulile privind amortizarea se vor aplica activului avdnd in vederevaloarea acestuia, determinata in urma reevaluarii.(2) Elementele dintr-o grupa de imobilizari corporale se reevalueazd simultan pentru a se evitareevaluarea selective si raportarea 'insituatiile financiare anuale a unor valori care sunt 0 combinatie decosturi .Jivalori calculate la date diferite.(3) Dacd un activ imobilizat este reevaluat, toate celelalte active din grupa din care face partetrebuiereevaluate. \,(4) 0 grupd de imobilizdri corporale cuprinde active de aceeasi natura $i utilizdri similare, aflate inexploatarea unei entitdti.(5) Exemple de grupe de imobilizari corporale sunt: terenuri; clddiri; masini si echipamente; nave;aeronave etc.(6) Reevaluarile trebuie facute cu suficientd regularitate, astfel incdt valoarea contabila sa nu diferesubstantial de cea care ar fi determinatiifolosindvaloareajusta de la data bilantului. Valoarea justd aimobilizdrilor corporale este, 'ingeneral, valoarea lor de piatd determinatd prin evaluare.(7) Dacd un activ dintr-o grupd de active nu poate fi reevaluat, de exemplu, din cauzd eel nu existii 0plataactivo pentru acel activ, activul trebuie prezentat in bilant la cost, minus ajustdrile cumulate de valoare.

J(8) 0 piatii activd este 0piata unde'sunt indeplinite cumulativ urmdtoarele conditii:a) elementele comercializate sunt omogene;b) pot fi gasiti in permanenta cumpdrdtori # vdnzdtori interesati; sic) preturile sunt cunoscute de cei interesati.(9) Daca valoarea justa a unei imobilizari eorporale nu mat poate fideterminate, valoarea activului prezentatd in bilant trebuie sa fie valoarea sa reevaluata fa data ultimeireevaluari, din care se scad ajustdrile cumulate de valoare. "Codul fiscal (extras)


8/33

E VA LUARE A P EN TR U RA PO R TA R E F IN ANC IA R A

Art. 258, alin (1): " Impozitul pe teren se stabileste ludnd in calcul numarul de metri piurati de teren,rangul localitdtii in care este amplasat terenul ~izona si/sau categoria de folosinta a terenului, conformincadrarii fdcute de consiliullocal. " ,(1) in cazul persoanelor juridice, impozitul pe clddiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitareasupra valorii de inventar a cladirii.(2) Cota de impozit se stabileste prin hotdrdre a consiliului localsi poatefi cuprinsd intre 0,25% ~i 1,50%inclusiv. La nivelul municipiului Bucuresti, aceasta atributie revine Consiliului General al MunicipiuluiBucuresti.(3) Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistratd incontabilitatea proprietarului clddirii, conform prevederilor legale in vigoare.(31) in cazul clddirii la care aufost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare,modificare sau extindere, de cdtre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatio sa comunicelocatorului valoarea lucrdrilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in term en de 30 dezile de la data termindrii lucrdrilor respective.(4) in cazul unei cladiri a carei valoare afost recuperatd integral pe calea amortizdrii, valoareaimpozabila se reduce cu 15%.(5) in cazul unei clddiri care afost reevaluatd, conform reglementdrilor contabile, valoarea impozabila aclddiri este valoarea contabila rezultatd in urma reevaludrii, inregistratd ca atare in contabilitateaproprietarului - persoand juridica. .(6) in cazul unei cladiri care nu afost reevaluatd in ultimii 3 anianteriori anuluifiscal de referinta, cotaimpozitului pe cladiri se stabileste de consiliullocallConsiliul General al Municipiului Bucuresti intre 5%.J i 10% si se aplicd la valoarea de inventar a clddirii inregistratii in contabilitatea persoanelor juridice,pdnd la sfdrsitul lunii in care s-a efectuat prima reevaluare. Fac exceptie cladirile care aufost amortizatepotrivit legit, in cazul cdrora cota impozitului pe clddiri este cea prevdzutd la alin. (2).(7) in cazul unei cladiri care face obiectul unui contract de leasing financiar. pe intreaga durata a acestuiase aplica urmatoarele reguli: .~

a) impozitul pe cladiri se datoreaza de locatar;b) valoarea care se ia in considerare la calculul impozitului pe cladiri este valoarea din contract acladirii, asa cum este ea inregistratd in contabilitatea locatorului sau a locatarului, conformprevederilor legale in vigoare;c) in cazul in care contractul de leasing inceteazd altfel decdt prin ajungerea la scadentd, impozitul pecladiri este datorat de locator.

(8) Impozitul pe clddiri se aplicd pentru orice cladire detinuta dep persoana juridica aflata infunctiune, inrezervd sau in conservare, chiar daca valoarea sa afost recuperata integral pe calea amortizarii.


9/33

EV ALU AREA PENTRU RA PORT A RE FIN ANC IARA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Procesul de evaluare pentru raportare financiaraIdntihcarea~ideS~rje~eabunurilordeevaluat

D~tet~,d~intrare existenteTnsituatiile' financiare

Pregatireadlielorpentruevaluare;.A~igurarea corespondentel dlntresituatiafaptic8'isituatiascripticEtlntalnire cu audltorul finanGiar

Evaluarea (): Prezenterearezultatelorevaluarii

Procesul dealocare(daca e cazul)

Procesul de evaluare pentru raporta~~flnanciara _j


10/33

EVALUAREA PENTRU RAPORTARE FINANCIARA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Conslderatli practice prlvind evaluarea pentru raportare flnanciara+ Este supusa evaluarii intreaga clasa de active. Pot fi reevaluate doar unele clase de active nu e necesar

sa fie evaluate toate. Pot fi reevaluate si de catre mai multi evaluatori! Este important de precizat caexista situatii in care companiile care, de exemplu, au un grad de imprastiere mare al activelor, pot saapeleze la evaluatori independenti (de exemplu locali) care sa faca reevaluarea. Inacest caz evaluatoriitrebuie sa se asigure ca rezultatul evaluarii lor, care se refera partial la 0 clasa de active, nu va fi folositpentru a se justifica evaluarea intregii c1ase de active de catre client. Este de recomandat ca evaluatorulsa faca precizarile necesare atat in contract cat si in raportul de evaluare. Riscul principal care trebuieevitat este sa i se reproseze evaluatorului ca a evaluat doar partial 0 clasa de active si ca in raportul deevaluare a scris ca scopul acesteia este evaluarea pentru raportare financiara. Cand tema solicitata declient este evaluarea pentru raportare financiara (eronat numita uneori, evaluarea pentru impozitare)evaluatorul trebuie sa intre in posesia listei de inventar cu toate bunurile componente ale clasei deactive si cu solicitarea, este recomandat scrisa, din partea clientului, pentru reevaluarea doar a unorbunuri din cadrul clasei respective de active.

+ Baza de pomire este evidenta contabila si situatia analitica a bunurilor evaluate si NU situatiilecadastrale (in cazul terenurilor ~i constructiilor). Nu se porneste niciodata de la situatiile cadastrale.Este una din erorile frecvente intalnite in cadrul procesului de evaluare pentru raportare financiara.Baza 0 reprezinta evidenta mijloacelor fixe din contabilitatea companiei si care de regula contine:denumirea bunului, numar de inventar, cod de c1asificare, valoare de inventar, amortizare, valoareramasa si cateodata pot exista si valorile intermediare aferente reevaluarilor anterioare. Diversitatea incare aceste liste exista pomind de la denumiri si pana la defalcarea pe numere de inventar este foartevasta. Etapa cea mai importanta pe care 0 are deparcurs evaluatorul in cadrul ERF este sa preia, saanalizeze si sa pregateasca pentru evaluare, baza de date cu imobilizarile corporale supuse evaluarii,existenta in contabilitatea companiei. De exemplu, pregatirea pentru evaluare in cazul constructiilor 0reprezinta de cele mai multe ori efectuarea corelatiilor dintre numerele de inventar (practic fiecare liniedin evidenta analitica a mijloacelor fixe) si situatia de pe teren. Fiecarei constructii ise va atribuisuprafata corespunzatoare acesteia,

+ Rezultatul final inseamna sa fieJprezentata valoarea rezul~ata'ln urma evaluarii pentru fiecare numar deinventar/inregistrare in situatiile financiare si nu pe intreaga proprietate sau pe total active. Rezultatulevaluarii reprezinta obligatoriu 0 coloana suplimentara in lista primita de la companie si care a fostverificata ca si corespondent cu valorile inregistrate in balanta contabila pentru c1asalc1asele respectivede imobilizari. Rezultatul evaluarii, respectiv, valoarea ramasf dupa evaluare este echivalentul valoriiramase contabile (nete) a mijlocului fix evaluat.

+ Rezultatul pe fiecare numar de inventar/inregistrare se va prezenta asa cum rezulta din calcul sau dinconversia pe baza cursului de schimb valutar si nu se vor efectua rotunjiri. Aceasta este 0 exceptie de laregulile pe baza carora rezultatul evaluarii este 0 suma rotunjita si se aplica doar in cazul evaluariipentru raportare financiara.

I


11/33

. .I

I II II II I

a . .I I

-II

E VA LU 1\.R EA PE NT RU R AP OR TA RE FIN AN CIA RA

+ C hiar d ac a im obilizarile corpo rale sun t am ortiza te in tegra l, da ca ele su nt utiliza te In pro ce sul d eproductie si participa la obtinerea de venitu ri, sau au 0valoare reziduala , ele vor trebui evalua te ~i v at re bui e st im a ta 0 dura ta de viata ram asa, S un t m ulte situatii in care inlistele d e evide nta aleim obiliza rilo r c orpora le su pu se re eva luarii valo area ra masa n~ am ortiza ta a u no r bu nu ri e ste zero . Inaceasta situa tie evaluato rul va trebu i sa se in form eze daca acestea sunt in exploatare sau nu mai sun t inexploatare si nu vor m ai fi folosite. F aptu l ca ele sunt am ortizate integral nu este un m otiv pentruevalua to r sa nu le m ai analizeze si sa le excluda d in procesul de reevaluare. Daca bunurile respective num ai sun t fo losite, este recom andat ca evalua to rul sa obtina aceasta info rm atie in scris din parteac1ientu lu i si pe baza acesteia sa explice in raportul de evaluare care a fost "tratam entul" aplica tacestora . D aca bunurile m ai sunt fo losite , atunci acestea vor trebu i supuse reevaluarii si d in raportul deevaluare va trebu i sa rezulte si durata de viata ramasa estimata a lor.

+ In fo rm atiile so lic ita te c 1ie ntu lu i s un t fo arte im po rta nte p en tru c alita te a m un cii d e e va lu are . In cazule va lu ar ii p en tr u r ap or ta re fin an cia ra , e ta pa p rin cip ala 0 reprezin ta pregatirea date lo r pen tru a putea fire aliz ata e va lu are a. R olu l c lie ntu lu i e ste p rim ord ia l ina furn iza toa te 'info rm atiile nec esa re, d e cele m aim ulte o ri leg ate de m odalitate a d e in reg istrare in co nta bilitate a dife rite lo r m ijlo ace fixe. R olulevalua toru lu i e ste sa in teleag a foa rte b ine lista cu d atele inre gistrate in evid en tele c on tabile a stfel inc atsa poa ta tran sm ite intre bari pertine nte. P reg atirea ca t m ai de ta liata si explic ita a info rm atiilor pe ntruevaluare este de cele mai multe o ri "pasul" cheie d in E RF. In anexa este prezenta t un exem plu de listad e in fo rm atii so lic ita te p en tru e va lu are a im ob iliza rilo r c orp ora le . A ce asta lista v a fi p artic ula riza ta inc ad rul fie care i m isiun i de evalu are ava nd in ve de re tipul b un urilor su pu se e va lu arii.

+ R ezu lta te le e va lu arii p en tru ra po rta re fin an cia ra se in re gistre aza , d e re gu la la s fa rsitu l a nu lu i, re spe ctiv31 decem brie. E xista com panii pen tru care anu l financiar se incheie la 0 d ata diferita de 31 d ec em brie.In ca zu l ac esto ra da ta evalua rii ~ i in reg istrarea rezu ltatelo r evalu arii co respun de cu d ata de inc hid ere ae xe rc itiu lu i fin an cia r. O pin ia e va lu ato ru lu i se e xp rim a inm on ed a n atio nala (le i) iar pen tru situ atiispeciale in care c lientii solicita si raportarea in alta moneda aceasta se va face pe baza cursulu i deschimb din ultima zi a anulu i fmanciar. C ursul de schimb dinaceeasi data de sfarsit de an se foloseste sila conversiile din procesu l de evaluare,dca este cazul. D ata raportu lu i de evaluare va fi intotdeaunaulterio ara date i de re ferinta a evalua rii (sfarsitu l a nu lu i fina nc ia r). C hiar dac a u nii clie nti solicitarea lizarea evalua rii ina inte de inc he ie rea an ulu i fin anc iar ace sta nu se po ate fa ce prin preze nta rearaportu lui final, Se poate incepe m unca de pregatire a info rm atiilo r pentru evaluare , de inspectie etc darraportu l de eva lua re va fi finalizar in totdeauna in anulu rmator financiar avand ca sidataa evaluarii, .u ltim a zi din anu l fm anciar (de regu la 31.12) .

.J+ In special inca zu l c on struc tiilo r, clien tii so licita si estim area n oii valori d e inven tar avan d In vede reu tilita te a a ce ste ia in c azu l im po zitu lu i p e constructii, R ecalc ulare a valorii de in ve ntar nu e ste o blig atiaevaluatorului dar daca acesta si-a asum at-o prin con tract este recom andat ca recalcu larea sa fie realizatanu mai d upa ce prim este 0 in drum are scrisa d in parte a clien tu lui privito are la m od alitatea leg ala care vaf i u t il iza ta ina ce st s co p.


12/33

E VA LU AR EA PE NT RU R APO RT A RE FIN AN CIA RA

Raportarea evaluarii, Raportul de evaluare.Raportarea evaluarii, respeetiv raportul de evaluare trebuie sa respecte cerintele standardelor intemationalede evaluare referitoare la .Raportarea evaluarii".Etapa finala In cadrul procesului de evaluare este intocmirea unui raport de evaluare, care comunicaconcluzia asupra valorii si a tipului de valoare, scopul evaluarii ~i orice ipoteze si conditii limitative caroraIise supune evaluarea.Confo rm a rt. 5 .1 . din NS 3 orice Raport de evaluare trebuie:+ Sa prezinte clar si eu acuratete concluziile evaluarii intr-o maniera neechivoca+ Sa identifiee clientul, destinatia evaluarii ~i informatiile relevante, referitoare la:

o Data la care valoarea estimata este valabilao Data raportului de evaluare sio Data inspectiei+ Sa specifice tipul de valoare, incluzand definitia acestui tip de valoare+ Sa identifice si sa prezinte:o Drepturile de proprietate sau participatiile care tre$me evaluateo Caracteristicile fizice si legale ale proprietatii ~io Clasele de proprietate inc1use inevaluare, altele decat categoria principala de proprietate+ Sa descrie sfera/extinderea misiunii de evaluare .+ Sa specifice orice ipoteze si conditii limitative care conditioneaza concluzia asupra valorilor+ Sa identifice ipotezele speciale, neobisnuite si sa prezinteprobabilitatea In care aceste conditii ar

putea sa apara+ Sa includa 0descriere a informatiilor si datelor analizate, a analizelor de piata efectuate, aabordarilor si procedurilor de evaluare aplicate, ca si rationamentul care sustine analizele, opiniile siconc1uziile din raport+ Sa contina, in mod expres, 0 clauza care sa nu permita publicarea integral sau partial a raportului,sau oricarei referinte sau valori inc1use inraport, sau numelui ~i afilierii profesionale aevaluatorului, fadi aprobarea scrisa a evaluatorului._+ S a contina 0 declaratie de conformitate+ Sa includa numele, calificarea profesionala ~i semnatura evaluatorului.

AOrganizarea rapoartelor de evaluare variaza, dar pot fi utilizate urmatoarele elemente ca indrumaregeneral a:

I IntroducereScrisoare de transmiterePagina de titluCuprinsulRezumatul faptelor principale si al concluziilor importanteDeclaratia de conformitateCertificarea evaluatorului. Semnatura

IIIIIIIIIII_IIIII


13/33

IIII

~

IIIIII

EV AUJ AREA PENTRU RAPORT ARE FINAN C lARA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

II Premizele evaluariiI po te ze s pe c ia le s i cond it ii limitativeO b ie ctu l, sc op ul s i u tiliza re a e va lu arii. In stru ctiu nile e va lu ariiB aza de evalu are . T ipul va lorii estim ateD ata evalu arii, D ata raportu lu i d e evalu areMo ne da r ap or tu lu iIn spec ti a p rop ri et at iiS ur se le d e in fo rm a tii u tiliz ateC la uz a d e n ep ub lic ar eIII Prezentarea datelorId en tific are a si d esc rie re a a ctive lo r e va lu ateIsto ric ul a ctiv elo r e va lu ate , in clu za nd va nza rile a nte rio are , o fe rte , c ota tii, e tcA n aliza p ie te i im ob ilia re (S tu diu d e v an da bilita te )A na liza pie tei spec ifice pen tru e chipam en tele si b un urile d in patrim on iu su pu se e va lua riiIV Analiza datelor si concluzilleC ea m ai buna u tilizare a terenu lu i considerat ca fiind neocupatC ea m ai bu na u tilizare a pro prie tatii co nside rata c um e ste co nstru itaA sp ec te te ore tic e priv in d a bo rd are a e va lu ariiA p lic ar ea m e to de lo r d e e va lu ar e.a de cv ate

A bo rda rea pe ba za d e c om para tiiA bordarea pe baza de venitA bordarea pe baza de costu ri

R ec on cilie re a v alo rilo r. V a lo are a e stim ata pro pu sa , o pin ia si conc1uzii le evaluato rulu i.Ca l if ic a ri le eval u ato ru l uiV Anexe

in tab elu l u rm ator su nt preze nta te c apitole le im porta nte d in R aportu l d e e valu are ~ i in form atiile m in im ecare trebuie inc luse la fiecare capito l .


14/33

. .. ) IE VAL UAR EA P EN T RU RA PO R T A R E F IN ANC IA R A

IIII

Capitol din raport Elemente mlnime ce trebuie incluseScrisoarea de transmitere Data scrisorii si formula de adresare, identificarea obiectului evaluarii, declaratiacare identifica interesul in proprietatea evaluata, declaratia referitoare lainspectia bunurilor evaluate, mentiunea ca scrisoarea este Insotita de un raportcomplet de evaluare, data efectiva a evaluarii, valoarea estimata, orice ipotezeextraordinare si conditii Iimitative.senfnatura evaluatorului. Este completatadoar cand se solicita 0 sinteza care sa insoteasca raportul de evaluare. Altfelaceste informatii se vor regasi in cadrul capitolului Rezumatul faptelorprincipale si al concluziilor.Pagina de titlu Identificarea activelor evaluate, dataevaluarii, numele clientului si date deidentificare a evaluatoruluiCuprinsul Evidentierea principalelor capitole si subcapitole ale raportului de evaluareprecum si paginileacestoraRezumatul faptelor In acest capitol se face 0 prezentare a principalelor aspecte din raportul deprincipale ~ial evaluare (obiectul evaluarii, clientul ~idestinatarul, scopul evaluarii, dataconcluziilor evaluarii, ipoteze si conditii limitative extraordinare, metodele de evaluareutilizate, rezultatele obtinute prin aplicarea diferitelor metode de evaluare, opiniafinala, alocarea valorii pe elementele componente unde este cazul, etc}.Certificarea Este obligatorie semnatura evaluatorilor care au participat la elaborareaevaluatorului. Semnatura raportului.Declaratia de Declaratia care atesta ca raportul de evaluare a fost intocmit inconformitate cuconformitate Standardele Internationale de Evaluare, iar incazul incare s-a facut 0 deviere dela acestea este obligatoriu sa fie mentionat in ce au constat aceste devieri siexplicatii privind aceste devieri.Ipoteze speciale ~i Raportul de evaluare trebuie sa contina ipotezele si limitarile care conditioneazaconditii limitative conc1uzia asupra valorii estimate. .Obiectul, scopul si Raportul de evaluare trebuie sa ident'ifice clar activele ~i drepturile de proprietateutilizarea evaluarii evaluate. Vor fi prezentate informatiile din evidentele contabile ale clientuluiIns truc tiunile eva luar ii . privitoare la activele evaluate (denumire, numar de inventar, valoarea deinventar si valoarea ramasa contabila).Clientul si destinatarul raportului deevaluare trebuie sa fie mentionati expres in raport. Sementioneaza orice cerintespecifice alec1ientului prevazute in contract. Scopul evaluarii trebuie sa fiepentru raportare financiara. ,~- ..Baza de evaluare. Tipul Trebuie declarata baza de evaluare si metodele de evaluare adoptate. Se vavalorii estimate. precizaclar daca evaluarea este efectuata pe baza datelor de piata sau prin altemetode recunoscute. Se va introduce defmitia tipului valorii estimate.Data evaluarii. Data Se mentioneaza explicit data evaluarii si data raportului de evaluare (de regulaRaportului de evaluare. data evaluarii incazul evaluarii pentru raportare financiara este 31 decembrie).Data raportului de evaluare uu poate .s a fie 0 data anterioara datei evaluarii.Monedaraportului Este de regula moneda nationala (leu). Daca se solicita si exprimarea in altemonede, cursul de schimb utilizat ca baza a conversiei trebuie sa fie eel publicatde BNR pentru data evaluarii,Inspectia bunurilor Se va preciza data la care s-a efectuat inspectia, daca au fost inspectate toateevaluate bunurile evaluate sau doar un esantion, persoana care a efectuat inspectia dinpartea evaluatorului ~idin partea clientului.Sursele de informatii Trebuie mentionate sursele de inforni;atiiutilizate si natura acestora.

IIIIIIII

III


15/33

I a JI

___________________ EV ;~}~U .AREA PENTRU RAPORTARE FINANCIARA..utilizate

I den ti fic a re a s i d e sc ri er ea S e va e fec tu a 0 prezen tare a situa tiei scriptic e d in evid en tele c onta bile alea c ti ve lo r e va lu a te com paniei a ac tive lo r supuse evaluarii, a situatie i faptice existen te in teren si 0

reconcilie re in tre ce le doua situatii, avand in vedere ca baza evaluarii estes it ua ti a s cr ip ti ca exi st en ta inr eg is tr el e c o nt ab il e. In cadru l acestu i capito l se vaprezenta si situ atia ju rid ica a active lor (dreptul de proprie tate ), m od ul d eu tiliz are a l a ctiv elo r (e xp lo ata re pro prie , in ch iria te .a ctiv e d etin ute c a in ve stitii,ac tive detinu te spre vanzare , active care urm eaza a fi scoase din functiune , ac tivecare participa d irec t la ac tivita tea productiva sau active auxilia re, etc). S e vapreciza de asem enea daca exista ac tive am ortiza te in tegra l si care este utilizareac uren ta si d e pe rspec tiva a a ce sto ra .

Istoric S e va prezen ta un scurt isto ric al activelo r supuse evaluarii, da ta in trarii inpatrim oniul com panie i, da ta punerii in functiune si obligato riu un isto ric alv al or il or e xi st en te Inc on ta bilita te : va lo rile e xis te nte in p re ze nt re pre zin ta c os tu lis to ric s au v alo ri r ee va lu ate . In cazu l inc are re prezinta valo rile ree valu ate , c are afo st d ata u ltim ei ree va lua ri si m odu l cu m au fo st 'in rcg istra te In co ntab ilitate ,daca reevaluarea s-a efec tua t in tern sau de catre un evaluato r extern. L ucrarile dem od em izare si in vestitiile e fec tu ate d e la u ltim a re eva lua re. O ric e a lte info rm atiicare po t in fluen ta valoarea estim ata, " .

An aliz a p ie te i im o bilia re A naliza piete i im ob ilia re treb uie sa fie co ncre ta si r ele va nta p en tr u. z on a( st ud iu d e v an d ab il it at e) . g eog ra fica ~ i tipu l pro prie tatii e valu ate . T re bu ie sa in clud a: de fin irea pie teiA n aliz a p ie te i s pe cific e s pe cific e, a na liz a c ere rii, a na liz a o fe rte i ~ i e c hilib ru l pie te i. O b lig ato riu tre bu iep en tr u e chi pament e. sa in clu da d ate c on cre te p riv in d: tr an za ctii/o fe rte d epro prie ta ti c om pa ra bile ,o fe rte d e in chir ie ri, in fo rm atii p riv in d ra te le d e c apita liza re , in fo rm atii p riv in d

c ostu rile d e in lo cu ire . P entru to ate in form atiile in clu se treb uie prezen ta te su rse le ide in fo rma ti i. In c ad ru l a ce stu i c ap ito l p oa te fi p re ze nta ta 0 sin te za a da te lo rp re ze nta te si ina ne xe in fo rm a tiile d e!:a lia te .

A naliza ce lei m ai bune R aportu l de evaluare trebu ie sa inc luda analiza ce lei m ai bune u tilizari pentruutilizari pro prie tate a e valu ata , ia r a bo rd area in e va lu are va fi sele cta ta in fu nctie d e

conc1uzi a acest ei a .A s pe cte te or etic e p riv in d R apo rtu l tre bu ie sa c on tin a 0 m inim adescriere teo re tica a abordarilo r sia bor da re a ev al ua ri i m eto de lo r a plic ab ile pe ntru e va lu are a a ctive lo r s up use e va lu arii si ju stific are a

a le ge rii m efo de lo r pre ze nta te in ra po rt .... ..A bordarea pe baza de P rezen ta rea pro prie tatilo r c om parab ile, su rsa pe ntru a ce stea , d ata , e tccomparat i i Ju stific ar ea /e xp lic ar ea c or ec tiilo r a pli_ ca te p en tr u p ro pr ie ta tile e ompa ra bile .A bordarea pe baza de Ju stific are a d atelo r u tilizate in aplic are a ab orda rii (ve nitu ri, g rad e d e o cu pare ,venit c he ltu ie li, r ate d e c ap ita liz are , e tc )A bordarea pe baza de Ju stifica re a d atelo r u tilizate - c ost de .inlo cuire b rut (prec iza rea c lara a m odu lu icostu ri de estimare si a l sursei de in fo rmatii), deprec ierea (explica t modul de estimare aldeprecieri lor) . '.Recon c il ie re a v al or il or . R ec on ciliere a va lo rilo r se va fa ce tinfj:nd co nt d e c an titate a, c alitate a si re levan taOp in ia . C on cl uz ii d atelo r d ispo nib ile. O pin a fina la va fi pre ze ntata a van d la b aza situ atia sc riptica

con tabila , respectiv pen tm fiecare num ar de inventar/in reg istra re va trebu i sa fiealocata 0 valoare.

Ca l if ic a ri le eva lu a to ru lu i T re buie prezen tate c u a cu rate te ~ i in t~ o m a niera c are s a nu ind ue a in e ro ar e.


16/33

E V AL UA RE A PE NT RU R APO RT A RE FIN AN CIA RA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

\Deflciente frecvente intalnite in rapoartele de evaluare mtocmlte pentru raportare flnanelara.. Identificarea obiectului evaluarii... Scopul evaluarii nu este declarat, sau este dec1arat eronat... Destinatarul raportului de evaluare si limitarea responsabilitatii... Data evaluarii - data inspectiei. Identificarea si prezentarea active lor, succinta (lipsa informatiilor din evidentele contabile ale

societatii).. Nu exista precizari referitoare la istoricul activelor supuse evaluarii (data PIF scriptica poate fi

diferita de data efectiva a punerii in functiune).. Dublarea unor valori datorita investitiilor efectuate si inregistrate distinct in contabilitate. Neprezentarea comparabilelor utilizate in cadrul abordarii pe baza de comparatii.. Neprezentarea datei tranzactiei/ofertei. Prezentarea corectiilor efectuate asupra comparabilelor dear in grila Tara a fi

justificate/explicate Alegerea incorecta a proprietatilor comparabile (diferente mari de suprafete la terenuri,

localizare in zone foarte diferite, etc) Intervalul preturilor corectate foarte larg dupa aplicarea tuturor corectiilor... Veniturile utilizate illabordarea pe baza de venit nu sunt justificate in cadrul raportului de"evaluare si nu sunt ancorate illrealitate. (ex. la evaluarea unnimall nivelul veniturilor luate incalcul nu are nici 0 legatura cu nivelul chiriilor existerite)

4

I I1 1I I

.. Gradele de ocupare utilizate nu sunt justificate, se mentioneaza doar "am luat in calcui un grad ) ' 1de ocupare de ... "

, , ! : < , .

Nivelul cheltuielilor este Iuat un procent din venituri, l:lrajustificare Rata de capitalizare nu este justificata si nu este corelata cu tipul proprietatii si cu tipul de

venituri luat in calcul Se aplica abordarea pe baza de venit si toata valoarea este alocata pe cladiri

I II Ii lI


17/33

II

IIIIIIIIr.. .IIIIII

EV A LU AR EA PEN TR U RAPORT ARE FIN ANC IAR A- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

I n evaluarea unei proprietati imobiliare de tip "mall" s-a aplicat abordarea pe baza de venit si lavaloarea astfel obtinuta s-a adaugat valoarea imprejmuirii, valoarea cailor de acces, valoareaplatformei pentru parcare

Nejustificarea costurilor de inlocuire utilizate Utilizarea de costuri de inlocuire unitare foarte mari, care nu au nici 0 legatura cu realitatea (ex.

2000 Eur/mp pentru 0 locuinta, conform unei fise din lndreptarul Matrix) Aplicarea deprecierilor tara nici 0 explicatie/justificare


18/33

Apllcatii

E V A U JA RE A P EN TR U R AP OR T A RE FIN AN CIA RA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Aplicatia 11 . O bie ctu l ev alu ariio pa rcels d e teren insuprafata tota ls d e 27.000 m p situate in localita tea Y , localitate lim itrofa m un icipiu lui X .

D a ta e va lu ar ii e ste 3 1.1 2.2 00 9.2. Situatia scriptica

T erenul a fost achizitionat indoua etape, s itua tia scr ip t ica (i n evidentele c on ta bile ) la d ata evaluarii esteurmatoarea:

III

Numar de Inventar Denumire DataPIF Valoare inreglstrata(lei)9000 Teren 22.400 mp 15.01.2006 1.960.0009001 T ere n 4 .6 00 mp 15.06.2007 1.021.200

Total 2.981.200

I3 . Pregatirea d ate lo r p en tr u e va lu ar e

D in analiza d ocu mentelo r referito are la terenu l detinut in proprietate a re iesit faptul ea eele dou a parcele de terenau fo st a lipite , e le fo rm eaza un singu r lot pe care s-a d ezvolta t un am plasam ent in dustrial.

4. Rezul ta tu l e v al ua ri iIn u rm a aplicarii m etod olog iei d e evaluare adecvata a rezultat valoarea unitara de 20 E ur/m p, valoarea to tala aterenulu i fiin d de 540.000 E ur, respectiv 2.283.2281ei. C ursu l d eschim b utilizat este eel de la 31.12.2009.

5. A lo earea valorilorA lo carea valorii pe cele dou a n um ere d e inventar s-a efectuat proportional eu suprafata inreg istra ta su b fieearen um ar d e in ve nta r. \ 1

6 . P rezen ta rea rezu lta telo r fin aleNumar de Denumire Data I>IF Valoare Valoareinventar inre2istrata (lei) estlmata (lei)9000 T eren 22.400 m p 15.01.2006 1.960.000 1.894.2349001 Teren 4.600Jmp 15 .06.2007 1.021.200 388.994Total 2.981.200 2.283.228..

i l.

\


19/33

II

E V AL UA RE A P EN TR U R AP OR TA R E F IN A NC IA RA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~ ~

Aplicatia 21. Obiectul evaluarii .... "

Un apartament detinut illproprietate de catre societatea ABC ~RL':'Apartamentul a fost achizitionat in anul2007. Data evaluarii este 31.12.2009.

2. Situatia scripticaSocietatea ABC SRL are inregistrat la categoria constructii doar un apartament, achizitionat illanul 2007.Situatia scriptica este:

.Numar de Denumire DataPIF Valoare de Amortizare Valoarelnventar inventar tnregistrata ramasa de

(lei) (lei) amortizat (lei)1000 Apartament 3 camere 15.06.2007 292.500 14.625 277.8753. Pregatirea datelor pentru evaluare

Singura constructie existenta in contabilitate este apartamentul. Terenul nu este in proprietatea companiei,conform documentelor de proprietate, terenul aferent blocului din care face parte apartamentul este illproprietatea statului, proprietarii apartamentului avand drept de folosinta gratuita pe toata existenta constructiei.

4. Rezultatul evaluariiValoarea apartamentului a fost estimata prin metoda comparatiilor de piata (comparabilele utilizate fiindsimilare cu proprietatea de evaluat, terenul aferent este illproprietatea statului, proprietarii apartamentului avanddrept de folosinta gratuita pe durata existentei cladirii) si rezultatul este ca valoarea de piata se situeaza illintervalu165.000 - 68.000 Eur. Valoarea neta contabila este de 65.719 Eur. Astfel valoarea rezultata in unnaevaluarii este la nivelul valorii contabile. Cursul de schimb utilizateste eel de la 31.12.2009.

5. Alocarea valorilor. - Nu este cazul, 6. Prezentarea rezultatelor finale

Numar de Denumire DataPIF Valoare de Amortlzare Valoare Valoareinventar inventar tnregistrata ram as a de estimata(lei) (lei) amortizat (lei)

J (lei)1000 Apartament 3 15.06.2007 292.500 14.625 277.875 277.875camere ._


20/33

II

E VA LUARE A P EN TR U RAP OR T A RE F IN AN C lA RA

Aplicatia31. O biectu l evaluarii

T ere n ~ i c lad ire d e b iro uri s itu ata illzona centrala a m unicipiu lu i X . Suprafata de teren este de 1332 m p.Cladirea este de tip 3S+P+ l1E eu s upr af at a u ti la t ot al a d e 11.6 36 mp. Cons tr uct ia este noua, a fo st realizata Inperioada 2007 - 2009, este dotata la standarde m odem e. Data evaluarii este 31.12.2009. L a da ta evaluarii estein ch ir ia ta p ar tia l, fiin d in c ur s d e in ch ir ie re .

2. Situatia scripticaS ocieta tea are in reg istrate in co ntab ilitate teren ul, cla direa d e b iro uri si 0 serie d e e chipam en te si d otari a fe re nteclad irii de birouri ( agrega te de racire, grupuri generatoare, cos de fum , vas de expansiune , elec tropom pe,b oile re , cen trale de tratare aer, sis tem ede clim atizare, liftu ri, s istem e de sonoriza re , sis tem e de date, etc ). D ateled ' bili

Ie inregistrare in c on ta 1itate sunt: ..Numar de Denumlre DataPIF Valoare de Amortizare Valoarelnventar lnventar Inregistrata ramasa de

(lei) (lei) amortizat (lei)9000 T eren - 1332 mp 14.469.352 - 14.469.3521000 C la di re b ir ou ri 2009 75.453 .480 1.572.799 73 .880.681

E chipamente si 2009 10.015.952 1.120 .150 8.895.802do ta ri a fe re n tecladiriiTotal 99.938.785 2.692.949 97.245 .836

III

3. Prega tirea datelor pentru evaluareO b ie ct ul e va lu ar ii e st e c on st ru ct ia ~iteren ul. A van d in ved ere tipu l pro prieta tii im ob iliare a bo rd are a e valu ariiad ecvata e ste cea bazata pe venit (D CP ) pentru intreaga proprietate si ab ord area pe baza de comparatii pentruteren.

II

4. R ezultatu l eva luariiV aloarea obtinu ta prin aplica rea abord arii pe baza de venit este de: 18.652.000 E ur, respectiv 78.864.386 lei.V aloarea de piata a terenulu i este de 1.906.650 E ur, respectiv 8.061.698 lei.C ursu l d e schim b u tiliza t este ee l d e la 3 1.12.2009. I. A locarea valorilo r

... _ . _ V a lo are a pro prietatii.o btin uta p rin ab ord are a pe b aza d e venitiri iiu mii d e 78.86 4.3 86 le i s-a alo eat in treelem en te le co mpo ne nt a le a cesteia a stfel: tere n - 8.06 1.6 98 lei (va '1o area o btin uta prin m etoda com paratiilo r dep iat a ), e ch ipamen te ~i dotari aferen te - 8 .895 .8021ei (va loarea ram asa neam ortiza ta la data eva luarii) s ico nstru ctie - 6 1.906 .886 lei. 4 _ INumar de Denumire Data Valoare de Amortlzare Valoare ValoareInventar PIF inventar inregistrata ramasa de estimata(lei) (lei) amortizat (lei)(leD'9000 Teren-1332 14.469.352 - 14.469.352 8.061.698mp1000 C la di re b ir ou ri 2009 75.453 .480 1.572.799 73.880.681 61.906.887Total 89.922.833 1.572.799 6 9.9 68.5 84 6 9.96 8.5 84

I. P rezentarea rezu ltatelor finale

I

i


21/33

E V AL UA RE A P EN TR U R APO RT A RE FIN AN CIA RA

Aplicatia 4

I 1. Obiectul evaluariiConstructiile din patrimoniul societatii X la data de 31.12.2009. Constructiile din patrimoniul societatii suntdispuse pe un singur amplasament, terenul aferent fiind inchiriat de la Consiliul Local ~ide la 0persoana fizica,Suprafata totala construita este de 14.739 mp.2. Situatia scripticaSocietatea are inregistrat incontabilitate 0serie de numere de inventar, astfel pentru cladire sunt inregistrate

135 de Iinii distinct, fiind inregistrata situatia analitica a costurilor efectuate de-a lungul investitiei de laobtinerea autorizatiei pana la data punerii in functiune, In situatia analitica societatea mai are inregistrate:platfonne, rezervor de apa, retele tehnologice, unprejmuiri, etc., si aceste constructii speciale fiind inregistrateanalitic.

3. Pregatirea datelor pentru evaluarePentru a efectua evaluarea s-a efectuat impreuna cu reprezentantii societatii 0grupare a tuturor inregistrarilor pefiecare obiectiv distinct (cladire, platforma, retele, etc). In acest caz managementul companiei a decis sa-~reconstituie ~iregistrul de mijloace fixe, iar rezultatul evaluarii sa fie inregistrat pe situatia sintetica si nuanalitica,Intabelul urmator este prezentata situatia scriptica, care a stat la baza evaluarii, dupa efectuarea regruparilorimpreuna cu reprezentantii companiei:

II

N r A sset N r M ijloc N r m ijloc F ixCS3 Fix C omplet inventar inre gis tra ta

onMijlo

2101 ' 2 : i , 6 2 2 5,640 21,9830000000010001 :10 1000000001 210 I 00000000 1 C ladire 41,640 8,502 33,1390000000010002 : 101000000002 210100000000 2 C l ad ir e 63,622 12,989 50,632 ,0000000010003 : 101000000003 210100000000 3 C l ad ir e 2,621 535 2,0860 00 00 00 01 00 04 : I 0 1 00 00 00 00 4 2 10 10 00 00 00 0 4 C lad ire 106,246 21,692 84,55400000000 10005 : 101000000005 210100000000 5 C ladire 8,137 1,661 6,4760000000010006 : 101000000006 210100000000 6 C ladire 144,308 29,463 114,8450000000010007:101000000007 210100000000 7 C ladire 3 ,427 700 2,72800000000 1000S ':1O1000000008 2W I00000000 8 C l ad i re "3,037 620 2,417000000001'0009: 10 1000000009 210100000000 9 C lad ire 2,450 500 1,9500 00 00 00 01 00 10 0 10 00 00 00 0 10 2 10 10 00 00 00 0 1 0 C l ad i re 5 ,733 1,170 4,5630 00 00 00 01 00 11 01 00 0 00 00 01 1 2 40 10 00 00 00 0 1 1 C l ad i re 31,020 6,333 24,6870 00 00 00 01 00 12 01 00 0 00 00 01 2 2 '1 0 10 00 00 00 0 12 Clad ir e 67,151 13,710 53,44121 0

0 00 00 00 030 00 10 10 0 00 00 00 15 2 10 10 00 00 00 0 1 5 P la tfo nn a m ez an ir 3 ,421 698 2,7220 00 00 00 030 00 2 0 10 00 00 00 0 16 2 10 10 00 00 00 0 16 P latfonna mezana 1,322 270 1,0520 00 00 00 030 00 301 00 0 00 00 01 7 2 10 10 00 00 00 0 1 7 P la tf on na m ez an ir 50,978 10,408 40,5700 00 0 00 00 300 04 0 10 00 00 00 01 8 2 10 10 00 00 00 0 1 8 P la tf on na m ez an it 9,570 1,954 7,6160 00 00 00 03 00 05 0 I 0 0 00 00 00 19 2 10 1 00 00 00 00 1 9 P la tf on na m ez an ir 2,686 549 2,1380 00 00 00 03 00 06 0 I 0 00 00 00 02 0 2 10 I 0 00 00 00 0 20 P latfonna mezan it 3 ,273 668 2,6050 00 00 00 030 00 7 0 I 0 00 00 00 02 1 2 10 10 00 00 00 0 2 1 P la tfo nn a m ez an ir 11,568 2,362 9,2060 00 0 00 00 300 08 01 00 00 0 00 02 2 2 1 01 00 00 00 00 2 2 P la tfo nn a m ez an it 8,941 1,825 7,1150 00 0 00 00 300 09 01 00 00 0 00 02 3 2 1 01 00 00 00 00 23 P latfonna mezana ' 1,587 324 1,263

I


22/33

EV ALU AREA PEN TRU R APOR T A RE F INA NC IAR A- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

N r A sset N r M ijJoc N r m ijloc FixC S3 F ix C om plet Add - inventar i nr e g is t ra ta

onMijloo R ete le a pa ,089 74,7820000000280001 : 101000000101 210100000010 1 R ete Ie a pa 2,631 741 1,8900000000030 :101000000120 210100000012 o Re te le e le ct ri ce 336,268 162,529 173,7380000000300001 : 101000000121 210100000012 1 Re te le e le c tr ic e 4,272 1,793 2,4790 00 00 00 30 00 02 : 10 10 00 00 01 22 2 10 10 00 00 01 2 2 P r ot ec ti i l a s up ra u 2,442 59 6 1,8460000000300003 : 101000000123 210100000012 3 Protect i i 1 a supran 5,724 1,396 4,3280000000300004 :101000000124 210100000012 4 Re te a e le c tr ic a 111,779 16,189 95,5900000000300005 :101000000125 210100000012 5 Ex ti nd .r et ea e le c u 397,774 50,422 347,3520000000300006 :101000000126 210100000012 6 Ex ti nd .r et ea e le ct r 18,633 86 0 17,7730000000300007 : 101000000127 210100000012 7 Extind.retea electr 223,931 10,335 213,5960 00 00 00 30 00 08 : 10 10 00 00 01 28 2 10 1 00 00 00 1 2 8 G ard p ro te ctie ta b 3,902 18 0 3,7220000000300009 :101000000129 210100000012 9 T x .r ac or da re E le c 2,781 12 8 2,6530 00 00 00 30 00 10 01 00 00 00 12 10 2 10 10 00 00 01 2 1 0 T a rif a viz racorda: 59 3 560 00 00 00 30 00 11 0 10 00 00 01 21 1 2 10 10 00 00 01 2 11 Unit .cond.Roomtc 18,824 86 9 17,9560 00 00 00 30 00 12 01 00 00 00 12 12 2 10 10 00 00 01 2 12 Taxe au to r iz .con si 13,695 63 2 13,0630 00 00 02 72 80 10 00 00 01 21 3 2 10 10 00 00 01 2 13 Ex ti nd .r et ea e le cn 25,839 1,193 24,6460 00 00 27 28 00 01 0 10 00 00 01 21 4 2 10 10 00 00 01 2 14 Ex ti nd .r et ea e le cn 2,118 98 2,0200 00 00 02 79 50 10 00 00 01 21 5 2 10 10 00 00 01 2 15 E xtin de re re te a e li 47,658 2,200 45,4590000000032 :101000000140 210100000014 o Ut i la je t ehno l.pt. s i 23,115 5,814 17,3010 00 00 00 03 3 : 10 10 00 00 01 50 2 10 10 00 00 01 5 o U i la je tehnol.p t .r e " , 61,445 14,849 46,5960000000034 : 101000000160 210100000016 o Ut i la je t ehno l.pt. re 83,389 20,152 63,2370000000042 : 101000000200 210100000020 o Ut i la je t ehno l.pt. s i 14,798 3,638 11,1610000000069 : 101000000230 210100000023 o Ha la p ro d uc ti e 11,642,690 2,744,741 8,897,9480000000690001 :101000000231 210100000023 1 H al a p ro du ctie im l 6,560 1,261 5,2980000000690002 : 101000000232 210100000023 2 H al a p ro du ctie im l 1,863 35 5 1,5080000000690003 ': 101000000233 210100000023 3 Pardosealaepox a 42,298 2,798 39,4990 00 00 00 69 00 04 : I 0 1 00 00 00 234 2 10 10 00 00 02 3 4 P ard osea la ep ox r 97,953 6,480 91,4730000000072 :101000000235 210100000023 5 Hala p roduc ti e- iml 27,718 6,459 21,2590000000073 : 101000000236 210100000023 6 Hala p roduc ti e -iml 427,132 98,909 328,2230000000074 :101000000237 210100000023 7 Hala p roduc ti e -iml 5,725 1,318 4,408

0000001330: 101000000238 210100000023 8 Clad ir e i n du s tr ia l a 63,727 12,984 50,7420000001687 :101000000239 210100000023 9 Ha la p ro d -amena j 29,305 4,941 24,3640 00 00 01 689 0 10 00 00 02 310 2 10 10 00 00 02 3 1 0 H ala prod -n ib R ei 3,034 51 1 2,5220 00 00 1689 00 01 0 10 00 00 02 311 2 10 10 00 00 02 3 11 Hala p rod - re amen 4,464 74 5 3,7190 00 00H ,8 90 00 20 10 00 00 02 31 2 2 10 10 00 00 02 3 12 Hala p rod - re amen 4,726 78 0 3,9460 00 00 1689 00 0301 00 00 00 2313 2 10 10 00 00 02 3 13 Ha la p rod - fa i an ta l 1,430 23 4 1,1960 00 00 1689 00 04 0 10 00 00 02 314 2 10 10 00 00 02 3 14 Hala p rod - fa i an t al 13 2 110 00 00 1689 00 0501 00 00 00 2315 2 10 10 00 00 02 3 15 Ha la p ro d -r eamen 3,982 64 3 3,3380 00 00 1689 00 06 0 10 00 00 02 316 2 10 10 00 00 02 3 16 H al a-s iste m v en t I 17,485 2,795 14,6900 00 00 1689 00 07 0 10 00 00 02 317 2 10 10 00 00 02 3 1 7 H al a- lu cr ari c om p 6,228 94 9 5,2790 00 00 1689 00 08 01 00 00 00 2318 2 10 10 00 00 02 3 18 H ala prod-usa bal 7,026 842 6,1840 00 00 1689 00 09 0 10 00 00 02 319 2 10 10 00 00 02 3 19 H ala p ro d. -u sa b ai 7,026 84 2 6,1840 00 00 1689 00 10 0 10 00 00 02 320 2 10 10 00 00 02 3 20 Hala p rod - repa r. t 480 58 42 30 00 00 1689 00 11 0 10 00 00 02 321 ) 10 10 00 00 02 3 21 Ob tu ra to r t en n ic 5,854 62 7 5,2270000016890012010000002322 210100000023 22 Ob tu ra to r t en n ic 5,854 62 7 5,2270 00 00 1689 00 13 0 10 00 00 02 323 2 10 10 00 00 02 3 23 P erd ea ae r 7,535 80 7 6,7280 00 00 1689 00 14 01 00 00 00 2324 2 10 10 00 00 02 3 24 P erd ea ae r 7,535 80 6 6,7290 00 00 1689 00 1501 00 00 00 2325 2 10 10 00 00 02 3 2 5 E xp er ti za te hn ic a 6,708 68 9 6,0~90 00 00 1689 00 1601 00 00 00 2326 2 10 10 00 00 02 3 26 Expe rt iz a t ehn i ca 6.757 694 6,0630 00 00 1689 00 17 01 00 00 00 2327 2 10 10 00 00 02 3 27 Exper ti za t eh n ic a 6,718 69 0 6,0280 00 00 1689 00 18 01 00 00 00 2328 2 10 10 00 00 02 3 28 Expe rt iz a t ehn i ca 3,299 33 9 2,9610 00 00 1689 00 19 01 00 00 00 2329 2 10 10 00 00 02 3 29 Con so li da re p a ra p 1,364 14 0 1,2240 00 00 168 90 02 00 10 00 00 02 330 2 10 10 00 00 02 3 30 Mon ta j g ea m te rn . 6,333 65 0 5,6830 00 00 1689 00 21 01 00 00 00 23 31 2 10 10 00 00 02 3 31 Se rv. di ri gi n te s an t 3,424 35 2 3,073

I

I

I


23/33

. .E VA LU ARE A P EN TR U RAP OR TA RE F IN AN CIA RA

N r A sset N r Mijloc N r mijloc FixC S3 Fix C om plet Inventer:101000000380 53,218 3,215'0000020040001 :101000000381 210100000038 1 R ete a e l ec tr ic a IllJ 5,083 30 7 4,7760000020040002 :101000000382 210100000038 2 R ete a e 1e ctr ic a 11,125 67 2 10,4530000020040003 : 1010000003 83 210 100000038 3 R ete a e l ec tric a 29 0 17 2720000020040004 :101000000384 210 100000038 4 R ete a e l ec tric a 35,183 2,126 33,0570000020040005 :101000000385 210100000038 5 R ete a e le ctr ic a 1,042 63 97 90000020040006 :101000000386 210100000038 6 R ete a e le ctr ic a 97 6 910000020040007 :101000000387 210100000038 7 R ete a e l ec tric a 14 6 9 13 8

0000020040008 :101000000388 210100000038 8 R ete a e le ctr ic a 13 9 8 13 00000020040009 :101000000389 210100000038 9 R ete a e l ec tric a 83 5 780000020040010 010000003 810 21010000003 8 10 Ti i a ,piu l it e ,sa ibe 1,486 90 1,3960000020040011 010000003 811 21010000003 8 11 C abl u MCCG, ta rr i 7,514 45 4 7,060, . 0000020040012010000003812 21010000003 8 12 Co fr et ri ia , et ri er 8,271 500 7,7710000020040013 010000003 813 21010000003 8 13 Cu ti e c on ex iu ne 62 6 38 58 80000020040014010000003814 21010000003 8 14 Co fr et d er iv at ie *3 62 6 38 5880000020040015 010000003815 21010000003 8 15 Tiie.mufe.piuli te 1,454 88 1,3660000021200006 :101000000416 210100000041 6 Document .ext .re t e 3,525 1,055 2,4700000021200007 :101000000417 210100000041 7 E xtiudere retea ga 15,057 4,505 10,5520000021200008 :101000000418 210100000041 8 E xtindere retea ga 29,822 8,923 20,8990000021200009 :101000000419 210100000041 9 E xtindere retea ga 4,883 1,461 3,4220000002122: 101000000430 210100000043 o Hala de productie- 26,150,377 4,957,676 21,192,7010000021220001 :101000000431 210100000043 1 p la nu ri h al a produi , 1,314,206 249,152 1,065,054II C 0000021220002 :101000000432 210100000043 2 sup po rt c ost 114,514 21,710 92,804C 0000021220003 :101000000433 210100000043 3 p ar do se al a s to ne h 83,917 15,909 68,008C 0000021220004 :101000000434 210100000043 4 luc r co nstr U ng er 28,698 5,441 23,258C 0000021220005 :101000000435 210100000043 5 lam inated panels I 12,578 2,385 10,194I I C 0000021220006:101000000436 210100000043 6 Taxa a ut .c on st r. et 62 0 11 8 50 2C 0000021220007 :101000000437 210100000043 7 Taxa a ut .c on st r. er 2,089 396 1,693C 0000021220008:101000000438 210100000043 8 Taxa a ut .c on st ru c 241,669 45,816 195,852C 0000021220009:101000000439 210100000043 90.7% diu val.const 110,185 20,889 89,296C 0000021220010 010000004310 210100000043 1 0 m ateria le a fe r h al; 299,377 56,226 243,151I I C 0000021220011 010000004311 210100000043 1 1 H al a d e p ro du ctie 3,450 642 2,808C 0000021220012 010000004312 210 100000043 12 Hala prod-7% IC I 34,881 6,427 28,4540000021220013 010000004313 210100000043 13 Hala prod-tx cons' 11,994 2,210 9,78400000212200140100000043 14 210100000043 1 4 H al a d e p ro du ctie 33,060 6,092 26,9690000021220015 0100000043 15 210100000043 15 H ala-rasinitx vam . 7,439 1,371 6,068I I C 0000021220016010000004316 210100000043 16 Hala de prod-dif n 3,214 587 2,628C 0000021220017010000004317 210100000043 1 7 H al a d e p ro du ctie 16,478 3,007 13,471C 00000212200180100000043 18 210100000043 18 Hala de productie 26,232 4,787 21,445C 0000021220019010000004319 210100000043 1 9 H al a d e p ro du ctie 1,909 345 1,564- C 0000021220020010000004320 210100000043 2 0 H ala d e p ro du ctie 991 177 81 3C 0000021220021 010000004321 210100000043 2 1 H ala d e p ro du ctie 1,361 231 1,130C 0000021220022010000004322 210100000043 2 2 H al a- ex tin d m ag a: 22,116 3,565 18,5510000021220023 0100000043 23 2 '1 0100000043 23 Ha la -BATIG 715,436 115,331 600,10500000212200240100000043 24 210100000043 2 4 H ala-su sp d ub l b ir 27,947 4,307 23,640- 0000021220025 0100000043 25 210100000043 2 5 H ala-su sp &d ub l b 38,823 5,914 32,9090000021220026 0100000043 26 210100000043 2 6 H al a- sifo an e p ar d 20,286 3,090 17,19500000212200270100000043 27 210100000043 2 7 H al a-mo di c an al iz 3,673 54 7 3,12700000212200280100000043 28 210100000043 28 Ha la -mod i inst ca l 4,133 '615 3,51800000212200290100000043 29 210100000043 29 Ha la p ro d- lu cr ar i 4,738 642 4,096I I I 000000213 8 :10 10000005 00 21010000005 0 o I ns ta l at ie t ehnolog 373,992 70,903 303,0900000021380001 :101000000501 210100000050 1 T um d e u sc are O.7 479 88 39 10000002184: 1010000005 30 21010000005 3 o I n st al a ti e t ehnolog 6,278 1,138 5,1400000002687: 101000000730 210100000073 o Cab in a ahun in iu 34,996 2,527 32,469-II \' "--


24/33

IIEVALUAREA PENTRU RAPORTARE FINANCIARA I

Nr Asset Nr Mijloc Nr mijloc FixCS3 Fix Complet Add-

onMijloIIIIIIIIIIIIII

' II


25/33

IIIIIIIIIIIII

IIIII

EV A LU Al1(EA PE NT RU R APO RT A RE FIN AN CIA RA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

4. R ezulta tul evaluariiE valuarea a fost efectuata prin abordarea pe baza de venitu ri, s-a tinut con t de cheltuia la cu chiria pen tru teren,va lo are a o btin uta fiin d afe re nta co nstru ctiilo r. V alo area to ta la a co nstru ctiilo r este d e 40 .83 7.03 9 lei.C ursu l d e schim b utilizat este eel de la 31.12.2009.

5. A lo carea valorilo rA lo care a v alo rii s-a e fe ctu at pro po rtio nal c u valo are a ram asa d e am ortiza t p e fie ca re co nstru ctie .

6 . P rezentarea rezu ltatelor fm ale

Cod Nr. Mijloc De scrlere Valoare de Valoare ValoarePlan fi x lnve ntar. ramasa de estimata

amortizatC3 210100000000 Rala de 44,691,665 35 ,658,643 36,747,192FI 2 10 10 00 00 00 4 P is ta ru la re 1,686,379 1,145,793 1,180,770PI 2 101 000 000 05 R eze rvo r ap a 158,435 128,471 132,393FI 210100000006 Statie pompare apath 103,943 63,828 65,7762 10 10 00 00 00 6 S ta tie p orn pa re a pa th 638,107 487,980 502,876 ,210100000011 Retele canalizare 676,329 494,673 509,774210100000017 Imprejmuire 486 ,524 298,401 307,510210100000019 Extindere ilum inat e 30,774 24,295 25 ,036210100000027 Imprejmuire incinta+parc: 37,006 25,534 26,3142 10 10 00 00 03 9 R e ze rv or 99,788 75,299 77,598210100000042 R etapatehno~g 401,631 304,449 313,743210100000049 P latforma betonata 860,895 643,327 662,966210100000051 Bazin depozitare 69,797 48,863 50,355 I210100000055 Impr ejmui re 72,146 53,869 55,513210100000046 Imprejmuire 221,915 154,688 159,410

Observatie.., R ezultate le finale allJQ st prezentate sinte tic d eoarece m anagem en tal com pan iei a lu at decizia schim barii

e vid en te i sc riptic e prin g ru pa re a situ atie i a na litice , a ltfel re zu ltate le 'fin ale a r fi treb uit prezen tate pe situ atiaanal i t ica,

I.~


26/33

I\~. ,,~

\E VA LUAR EA P EN TR U RAP OR T A RE F IN AN CIA RA

Aplicatia 51. Obieetul evaluariiTerenul si constructiile aflate illproprietatea eompaniei X. Terenul are 0suprafata de 10.500 mp este situat Intr-

o zona preponderant rezidentiala si comerciala. Pe teren exista cateva constructii aflate intr-o stare avansata deuzura.Data evaluarii este 31.12.2009.

2. Situatia scripticaSituatia analitica a terenurilor si constructiilor detinute in patrimoniul eompaniei este urmatoarea:Numar de Denumire DataPIF Valoare de Amortizare Valoarelnventar inventar (lei) inregistrata ramasa de(lei) amortizat (lei)

9000 Teren 2000 2.500.000 - 2.500.0001000 Cladire poarta 1975 3.500 3.200 3001001 Pavilion 1975 125:000 85.600 39.400

administrati v ,1002 Magazie 1982 2200 2.200 -

metaliea1003 Hala produetie 1975 75,,000 65.000 10.000, .Total 2.705.700 156.000 2.549.700

II3. Pregatirea datelor pentru evaluare

La data inspectiei in teren s-a eonstatat ea stare a fizica a constructiilor este nesatisfacatoare, nu au mai fostefeetuate investitii si lucrari de reparatii de mult timp. Din discutiile purtate eu managementul eompaniei areiesit faptul ea soeietatea intentioneaza sa demoleze aeeste const ruc ti i, u rmand ea in anul urmator sa fiedemarate proeedurile pentru obtinerea autorizatiilor de demolare.

,II4. Rezultatul evaluarii

Evaluarea proprietatii s-aefectuat avand illvederea eea mai buna utilizare a terenului, aceasta fiind de teren liberpentru dezvoltare eomerciala sau rezidentiala. Valoarea de piata a terenului tiber in eea mai buna utilizare estede 150 Eur/mp. Au fost estimate eosturile de-demolare ~i valoarea obtinuta din valorifiearea materialelorreeuperabile, acestea se compenseaza reeiproc. Valoarea proprietatii este de 1.575.000 Eur, respectiv 6.659.415lei.

I5. Alocarea valorilor

Avand in vedere faptul ca scopul evaluarii este pentru raportare financiara si ca nu exista inca autorizatia dedemolare rezultatul evaluarii trebuie sa fie aloeat pe cele 5 nurnere de inventar existente in eontabilitate. Pentruaeest seop al evaluarii s-a efeetuat 0aloeare scriptica a valorii rezultate din evaluare astfel: pentru constructii s-amentinut valoarea existenta illeontabilitate, urmand ea la data obtinerii autorizatiei de demolare sa se efeetuezeInregistrarile neeesare seoaterii acestor mijloace fixe din contabilitate, iar pentruvaloarea estimata a terenului s-a dedus din valoarea obtinuta pentru toata proprietatea, pe baza celei mai bune utilizari, valoarea alocataconstructiilor.

I


27/33

EVALUAREA PENTRU RAPORTARE FINANCIARA

6 . P reze nta re a re zu lta te lo r fin aleI

I

Numar de Denumire DataPIF Valoare de Amortizare Valoare Valoarealnventar inventar mregtstrata ramasa de estimata(lei) (let) amortizat (lei)

.. _fIe!l9000 Teren 2000 2.500.000 - 2.500.000 6.609.7151000 C la dir e pOalt a 1975 3 .500 3 .200 300 3001001 Pavilion 1975 125 .000 85 .600 39.400 39.400

administrat ive1002 Magazie 1982 2.200 2.200 - -

meta1iea -1003 Ha la p roduet ie 1975 75.000 65.000 10.000 10.000Tota l 2.705.700 156.000 2.549.700 6.659.415

II

,I ObservatieIn aeest eaz se va m en tio na inra po rtu l d e e va lu are fa ptu l eft a lo ca rtza v alo rii este stric t sc rip tic a a va nd in v ed erescopu l evaluarii, \ "IIIIIIIIII


28/33

Aplicatia 6

EV ALl'JAREA PENTRU RAPORT ARE FINAN ClARA- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

1. Obiectul evaluariiMijloacele de transport afiate 'in proprietatea companiei X.Data evaluarii este 31.12.2009. Cursul de schimb la data evaluarii este de 4,2282lei/Eur.

I.jIi. Si tua t ia sc rip ti caNr.fnv Cod Denumire DataPIF Valoare de Amortizarc ValoareInventar (lei) inregis trata neta

(lei) contabila__ .__ JlciL_58729 2.3.2.2.1.DACIA 1304PAPUCAlBBOREALNRB-I4-SGT 7 /3112001 12.665 12.66558734 2.3.2.2 .1.FIAT DUCATO MAXIFURGONE 2128/2002 67.330 67.33058755 2.3.2.2.1.AUTOMOBlL MlXT DACIA 1307FR I DC El MBT 12/3112003 17.187 17.18758760 2.3.2.2.1.AUTOUTILITARA -DACIA FAB2004 2129/2004 21.299 21.299158783 2.3.2.2.2.AUTOVEIDCULRENAULPREMfUM, B-03-AKD 3 /3112005 259.479 219.770 39.70958784 2.3.2.1.1.AUTOTURlSM MARCA CITROEN 3 /3112005 50.845 50.845 - I58785 2.3.2.2.1.AUTOVEIDCUL CU UTlLTZARE MULTIPLA 3+1USI 4/30/2005 108.212 108.212 -AUTOTURISM VOLKSWAGEN TOUAREG NEGRU 12131/2006 114.2598798 2.3.2.1.l. MEr AUZAT NRlNMA TRICULARE B-57-UVT 171.388 57.129

II

58799 2.3.2.1.1.AUTOTURISM VOLSWAGEN 2128/2007 36295 22.987 13.30858800 2.3.2.1.1.AUTOTURISM DACIA LOGAN PREFERENCE B-61GUM 3/31/2007 25.594 15.783 9.81158801 2.3.2.1.1.AUTOTURISM DACIA WGAN K90PREFERENCE B-61-GUJ 3 /3112007 25.594 15.783 9.81158802 2.3.2.1.1.AUTOTURlSM M1 MARCEDES- BENZTIP VITO 115NR 6/30/2007 95.295 54.000 41.29458803 2.3.2.1.1.AUTOTURlSM FORD FOCUS 1.6 NR lNMATRICULARE B- 11130 /2007 39.416 19.051 20.365

158804 2.3.2.1.1.AUTOTURlSM FORD FOCUS 1.6BERLJNANR 11130 /2007 39.416 19.051 20.36558805 2.3.2.1.l. AUrOTURISM FORD FOCUS 1.6NRlNMATRICULARE B-72- 11130 /2007 39.295 18.992 20.302

1

58806 2.3.2.1.1.AUTOTURISM FORD FOCUS 1.6 B-75-VJU 12/31/2007 41.199 19.226 21.97358807 2.3.2.1.1. AUTOTURISM M1GVOLKSWAGENTOUAREG . 1/31/2008 147.059 66.176 80.88258808 2.3.2.1.1.AUTOTURISM MIGVOLKSWAGENTOUREGGPV6TDIT6 1131 /2008 160.001 72.000 88.00058809 2.3.2.1.1.AUTOTURlSM FORD FOCUS 1.6TDCI NR 2129/2008 50.274 21.785 28.4891158810 2.3.2.1.1. AUTOTURISMFORDFOCUS NRlNMATRICULAREB-80-KCO 3/31/2008 39.794 16.581 2321358811 2.3.2.2.1.AUTOMOBIL VOLKSWAGEN35IRFURGON MODEL 6/30/2008 [1.397 49.279 85.1181 ~ ~ ~ . : . ~~~;;~:~:.: ;_~~~=_~.~l~~~~~~~~r~~~_.~~~_. : ~ ~~~~J .~ ~ . : ~ ~ ~ _. . __ . 2 . ~ : . ~ ~ . ~ _ . . 1 . ~ ; . : ~ ~ ~C_~__".JjLtil_1 ~ __ ~_'~_" , _~_._._~ ~"~~~_~_.~ __.7&099~_" __1 & . ? . 1 . : 2 . Z 1 _22.~124

IIII3. Pregatirea datelor pentru evaluare

Au fost solicitate informatii privind numarul kilometrilor parcursi pe fiecare autovehicul.rlata ultimei reviziiefectuate, reparatii capitale, daca au fost implicate in accidente sau nu, etc.I

.J4. Rezultatul evaluarii"Evaluarea autovehiculelor s-a efectuat prin abordarea pe baza dee~ml'paratii, valorile de piata estimate pentrufiecare numar de inventar sunt prezentate In tabelul urmator. Evaluarea a fost efectuata in Eur, fiind moneda incare se stabilesc preturile pe piata second - hand. Valoarea prezentata in tabelul urmator in lei reprezintavaloarea calculata prin utilizarea cursului de schimb de 4,2282 lei/Eur,

IIIIIII


29/33

EVALUAREA PENTRU .RAPORTARE FINANCIARA

I

1304 ALBF IA T D UC A TO M AX I F UR GO NEA UT OM OBIL M IX T D AC IA 1307 F RI D C E l M BTAUTOUTIUTARA -DAC IA FAB 2004 TOR 21644 14221AUTOVEH ICULRENAUL PREM IUM ,B- 03 -AKD 14221 3/31/2005 10.500 44.396AUTOTUR ISM MARCA OTROEN 30000 3/3112005 5.500 23.255A UT OV EH IC UL C U U TIL IZ AR E M UL TIP LA 3+1 U SI 14221 4/30/2005 6.000 25.369A UTO TU RISM VO LKSW AGEN TO UA REG N EGR UM ErA IlZA T N F 60000 1213112006 19.000 80.336

58799 A U TO T UR ISM VO I.SWAGEN 1'1221 2128/2007 6.000 25.36958800 AUTOTUR ISM DACIA LOGAN PREFERENCE B-61 GUM 14221 3/31/2007 2.400 10.14858801 A UT OT UR IS M D AC IA L OG AN K 90P RE FE RE NC E B -6 1-G UJ 14221 3/3112007 2.400 10.14858802 AUTOTUR ISM M1 MARCEDES- BENZ TIP V ITO 115 NR INMA TR Ia 14200 6/30/2007 16.000 67.65158803 AUTOTUR ISM FORD FOCUS 1.6 NR INMATR ICU lARE B-71HMB 70000 11130/2007 5.000 21.14158804 AUTOTUR ISM FORD FOCUS 1.6 BERUNA NR INMA TR ICU lARE I 91000 11/30/2007 5.000 21.14158805 AUTOTUR ISM FORD FOCUS 1.6NR INMATR ICU lARE B-72-VFV 11000 11/30/2007 5.000 21.14158806 AUTOTUR ISM FORD FOCUS 1 .6 B-75-V JU 64100 12/31/2007 5.000 21.14158807 A UTO TU RISM M IGV OLKSW AGEN TO UA REG N RIN MA TR IC . B -71 40000 1/31/2008 21.000 88.792

A UT OT UR ISM M IG V OL KSW A GE N T OU RE GG P V 6 T DI T 6 A C BR E) I\){)()() 1/3112008 21.000 88.792A UTO TU RISM FO RD F OC US 1.6 T DC I N R IN MA TR IC UlA RE B-7~ 62110 2/29/2008 6.800 28.752AUTOTUR ISM FORD FOCUS NR INMA TR ICU lARE B -80-KCO 62110 3/3112008 5.500 23.255A U TOMOB IL V O LK SWAGEN 3 5IR F O RGON MODE L CRAF TE R . 10300 6/30/2008 20.000 84.564A UT OU TIU T A RA D AC IA L OG AN N R IN MA T RIC UlA RE B-96-X KL 14221 12/3112008 5.000 21.141

M IG V ILK SWAGENT IP TOUAREG 10000.. .. . ,.. ...

I,I

I

5. Alocarea valorilorNu este cazul.6 . Prezentarea rezultatelor fmaleNr.lnv Cod Denumire DataPIF Valoare de Amortlzare V a lo ar e n et a Valoarclnsentar (lei) in re gistra ta c on tab ila (le i) es tim ata (le i)

(lei). . . . . _ , ~ _ ' ~ W . M . H H _ _ , , _ _ H . . . .. . . .. _ . . . . ._ . . _ . . .. . . .. _ _ _ . . . . . .. . , .. . .58729 2.3.2.2.1. DA CIA 1304 PAPU C AlB BO REA L N R B -14-SGf 7/31/2001 12.665 12.665 7.61158734 2 .3 .2 .2 .1 . F lA T DUCA T O MAXI FU RGON E 2/28/2002 67.330 67.330 13.530,58755 2.3.2.2.1. A UT OMOB IL M lX T D AC IA 130 7 FR I D C E 1M BT 12131/2003 17.187 17.187 6.34258760 2 .3 .2 .2.1. A UT OU TIU TA RA -D AC IA F AB 200 4 2129/2004 21.299 21.299 7.61158783 2 .3 .2 .2 .2 . AUTOVEH ICUL RENAUL PREM IUM B -0 3-AKD 3/31/2005 259.479 219.770 39.709 44.39658784 2 .3 .2 .1.1. A UT OT UR IS M MAR CA C IT RO EN 3/3112005 50.845 50.845 23.25558785 2.3.2.2.1. A UTO VEH IC UL C U U TIU ZA RE M UL TIPLA 3+1 U SI 4/30/2005 108.212 108.212 25.3692 .3 .2 .1 .1 . A U TO T UR ISMVO LK SWAGE N T OUARE G N EGRUMEV 12/31/2006 !1.388 114.259 57119 803362 .3 .2 .1.1. A UT OT UR IS M V OL SW AG EN 212812007 36.295 22.987 13.308 25.3692 .3 .2 .1.1. A UT OT UR IS M D AC IA WGAN P REF ERENCE B -6 1 GUIv 3/31/2007 25.594 15.783 9.811 9.8112.3.2.1.1. AUTOTUR ISM DACIA ~N K90PREFERENCE B-61-( 3/31/2007 25.594 15.783 9.811 9.8112 .3 .2 .1.1. A UT OT UR IS M M 1 MAR c ES - B EN Z T I P V IT O 1 15 N R n 6/30/2007 95.295 54.000 41.294 67.6512 .3 .2 .1.1. A UT OT UR IS M F OR D F OC US 1.6 N R INMA TR IC UL AR E 11/30/2007 39.416 19.051 20.365 20.3652.3.2.1.1. A UT OT UR IS M F OR D F OC US 1 .6 B ER LIN A N R INMA T R 1113012007 39.416 19.051 20.365 20.3652 .3 .2 .1 .1 . A U TO T UR ISM F ORD F OCUS 1 .6 NR INMAT RI CU LA R E 11/30/2007 39.295 18.9,2 20.302 20.3022 .3 .2 .1 .1 . A U TO T UR ISM F ORD F OCU S 1 .6 B -7 5- VJ U 12131/2007 41.199 19.2J6 21.973 21.973A U TO T UR ISM M1GVOL KSWAGE N TOUAR EG NRI NM , 113112008 147.059 66.176 80.882 88.792 ~~~~A U T OT UR IS M M IG V OL KSWA GE N T OU RE G G P V 6 T DI 1 1/3112008 160.001 72.000 88.000 88.000A U TO TU RISM FO RD FO CU S 1.6 T DC I N R IN MA T RIC C 2/29/2008 50.274 21.785 28.489 28.489A U TO T UR ISM F ORD F OCU S N R INMA T RIC U LA R E B - 80 39.794 16.581 23.213AUTOMOB IL VOLKSWAGEN 35IR FURGON MODELCRA 134.397 49.279 85.118A U TOU TI LI TA RA DAC IA L OGAN NR I NMAT R IC U LA R I 33.681 8.982 21.141

IIIIII ObservatieLa acele numere de inventar unde diferenta dintre valoarea de piata estimata ~ivaloarea neta contabila esteredusa/nesemnificativa, valoarea estimata in urrna evaluarii este la nivelul valorii nete contabile.II


30/33

EV ALUAREA PENTRU RAPORT A RE FIN ANC IA RA

Aplicatia 71. O bie ctu l evalu arii

Imobiliz ar ile c or po ra 1e a fla te Inpatrim on iu 1 compan ie i X la d ata d e 3 1.12.2009.

2. Situatia scriptica

1000 C ladire hotel 38.645.400 3.254.300 35.391.1001001 Cl ad ir e r e st au r an t 10.305.440 1.234.115 9.071.3251002 C e ntr ala te rm ic a 262.500 6.563 255.9381003 Imoreimuire 125.300 8.353 116.9471004 P latfo rm a si drumuri 550.000 355.467 194.533

Categoric Metoda deevaluareutilizata

Ve (lei)

' ~ . i . ' . 'J i" .' . . . ' . ' . " ~ . '

ii;~- t" I

3. P regatirea date lor pentru evaluareA fo st an aliza ta lista d e e chipam en te d etin ute in pro prietate si s-a e fe ctu at 0 c la sific are a a ctiv elo r p e c ate go rii:a ctiv e a fe re nte p ro prie ta tii im ob ilia re g en era to are d e v en itu ri (te re n, c on stru ctii ~ie ch ip am en te a fe re nte h ote 1u lu isi restaurantului) si echipam ente si dotari care nu fac parte din proprietatea generatoare de venituri. V aloareaterenului a fost estim ata prin abordarea pe baza de com paratii, V aloarea echipam entelor a fost estim ata d istinctprin abordarea pe baza de com paratii sau abordarea pe baza de costuri.P en tru e stim area valo rii pro prie ta tii im obiliare g en era to are d e ve nitu ri s-a ap lic at m eto da D CF .

TerenE ch ip am en te - to ta l- a fe re nte u nita tii g en era to are d e v en itu ri- d i st inc te

Comparati iC omp ara tii s au e n 3.465.0007.530.2005.500.3252.029.875 I

5. A locarea valorilorS e va efectu a alo carea va lo rii o btin ute prin D CF in tre e1em en te1e c om po nen te a le pro prieta tii im obiliare,in clu siv pe n um ere d e in ven ta r la co nstru ctii.

III


31/33

EVALUAR J:;:A P ENTRU RAPORTARE F INANC IARA

~I alo are estim ata prin D CF- fon d d e rulm ent- imobi li za r i necorpora l e- te re n- ec hipa men te si d ota ri55.308.3062.827.12080.5253.465.0005.500.325III

V aloarea fondu lui de rulm en t a fost estim at pe baza inform atiilor avute la dispozitie d in situatiilefin an cia re a le c ompa nie iV alo area im obilizarilo r n ec orpo rale este la n iv elu l va lo rii ram ase c on ta bile ale ac esto ra (su ntexc lu siv im obiliza ri co rpo rale aferen te u nitatii g en era to are d e ven it)

Amertizare Valoare netainventar inre gis trata (lei) estlmata

ar (lei) (lei) (lei)1000 C ladire hotel 38.645.400 3.254.300 35.391.100 34.137.9021001 C ladire restaurant 10.305.440 1.234.115 9.071.325 8.750.1091002 C e ntr ala te rm ic a 262.500 6.563 255.938 246.8751003 Imprejmuire 125 .300 8.353 116.947 112.806p

A lo carea valorii co nstructiilor pe num ere de inventar s-a efectuat proportional cu valo rile netec ont ab il e e x is te n te

6 . P reze ntarea re zu lta telo r fin ale

IIIII


32/33

IEVALUAREA PENTRU RAPORT ARE FINANCIARA

1. Exemplu de lista de informatii solicitate pentru evaluare (exernplu)Terenuri - se va solicita lista terenurilor detinute in proprietate, reconciliata eu valoarea inregistrata in balantacontabila , iar pentru fiecare amplasament se vor solicita u rma to ar el e . in fo rma ti i

AdresaSuprafataData achizitieiValoarea de achizitieValoarea inregistrata in contabilitateDoeumentul de proprietateUtilizarea actuala (teren liber, teren aferent cladirilor din proprietate, etc.Data ultimei reevaluari efeetuate ~i eu cine s-a efeetuat reevaluarea (evaluator extern sau intern)

Constructii ~ieehipamente - se va solicita baza de date eu mijloacele fixe eu urmatoarele informatii pentru fiecarenumar de inventarNumar inventarDenumireCod gestiune/sector (dupa eaz)Cod c1asificareData PlF - se va solieita atat data intrarii in eontabilitatea eompaniei cat ~i data punerii efectiv infunctiuneDurata normata de utilizareDurata de viata ramasaValoare de inventarValoare amortizata la data evaluariiValoare ramasa de amortizat la data evaluariiValoare la data punerii in functiune (dad exista)Reevaluarile efeetuate (data, diferente din reevaluare inregistrate, modul de inregistrare al diferentelordin reevaluare, cum s-au efeetuat reevaluarile cu evaluator extern sau intern)Modernizari efectuate - data efectuarii, descrierea modernizarilor, valoarea acestora ~i modul deinregistrare in contabilitate

Elemente tehnice caracteristice pentru fiecare mijloc fix supus evaluarii:Cladiri - suprafata construita, suprafata desfasurata ~itipul cladirii (zidarie, beton, metalica, etc)

apartamente - adresa completa, tipul apartamentului, suprafata utila, data constructiei bloculuidin care face parte apartamentul, dad s-au efectuat renovari sau modernizari la apartamenteCarnine de n efam ilisti - adresa c om ple ta , n um ar de camere, suprafata camerelor,etcSpatii comerciale - suprafete utile defalcate pe spatii de vanzare, anexe, birouri, spatii dedepozitare

Conducte - tip, diametru, lungimeCopertine, baraci, depozite - suprafata, tipPlatforme - suprafata, structura constructivaDrumuri, alei -lungime, latime, structura constructivaIm prejm uiri - lungime, inaltime, structuraZiduri de sprijin, aparari mal - lungime, ina1time, grosimeEstacade - tip, lungimeRampe =Iungime, latimeCos de fum- tip, inaltime


33/33

E VA LUA.R EA P EN TR U RAP OR TA RE F IN AN C lA RA

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~

Rezervoare - tip, capacitateRetele de utilitati - tip, dimensiuniEchipamente si instalatii de lucru - producatator, principale caracteristici, data ultimei revizii efectuate,capacitate instalata, modul de utilizare al capacitatilor, gradul de utilizare, modernizari efectuate, etc.Mijloace de transport - copii dupa cartile de inmatriculare, kilometraj, daca au fast implicate inaccidente sau nu, etc.Orice alte informatii relevante pentru tipul imobilizarilor corporale detinute in patrimoniu.

Evaluare Pentru a Financiara Curs

Documents

Transcript of Evaluare Pentru a Financiara Curs