6

Cuprins

I Tipul valorilor estimate

1.1 Descrierea noiunii ,,valoarea de pia a bunurilor imobilare

1.2 Alte tipuri de valori diferite de valoarea de pia

1.3 Definirea tipurilor scopurilor de evaluare

II. Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii

2.1 Evaluarea bunurilor imobiliare n scop de ,,vnzare-cumprare

2.2 Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii

2.3 Alte scopuri ale evalurii bunurilor imobiliare Introducere

Tema ,,Tipul valorilor n dependen de scopul evalurii prevede studierea n detalii a valorilor bunurilor imobiliare si evaluarea acestora. n prezent, o evaluare profesional independent a proprietii rmne una din cele mai rspndite forme de evaluare inclunznd n sine calculul valorii bunurilor sau a drepturilor individuale cu privire la obiectul evaluat, cum ar fi drepturile de arend, drepturile de utilizare, etc. n societatea modern pe lng necesitatea evalurii independente obligatorie a imobilelor, apare i necdesitatea de valorificare a bunurilor n mod general. n pofida faptulu c deseori, costul proprietiieste evident pentru proprietarii acesteia sau potenialii cumprtori, dup o evaluare independent valoarea bunurilor poate fi ajustat semnificativ. Anume pentru a determina aceast valoare just este necesar evaluarea profesional independent a proprietii.De ce este necesar evaluarea bunurilor imobile?

Evaluarea bunurilor imobile apare drept necesitate n cadrul oricror tipuri de tranzacii i operaiuni imobiliare. Cele mai rspndite situaii ce necesit la primplan estivarea valorii bunurilor imobile sunt:

Creditarea cu gajarea bunului imobil

Reevaluarea activelor

Realizarea proiectelor de construcie sau de reconstrucie a obiectelor imobiliare

Litigii patrimoniale i judiciare din domeniul imobiliar

Adoptarea deciziilor administrative i investiionale

Determinarea cotei de arend a edificiului

Tranzaciile de vnzare-cumprare a bunurilor imobile locative i comerciale

I. Tipurile valorilor estimate1.1 Descrierea noiunii valoarea de pia a bunurilor imobiliare

Suma estimat, pentru care o proprietate va fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor decis s cumpere i un vnztor s vnd ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i prudent i fr constrngere.

,,Suma estimat... se refer la un pre exprimat n uniti monetare ( de obicei n moneda naional ) pltibil pentru proprietate ntr-o tranzacie independent (neprtinitoare) de pia.Valoarea de pia este estimat ca fiind preul cel mai probabil, care se poate obine, n mod rezonabil, pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia valorii de pia.Acesta este cel mai bun pre obtenabil, n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos pre obtenabil, n mod rezonabil, de ctre cumprtor.Aceast estimare nu se refer la un pre estimat inflatat sau deflatat de termeni sau circumstane speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanare, vnzare i leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de orice persoan implicat n vnzare sau de orice element al valorii speciale.

,,...o proprietate va fi schimbat... se refer la faptul c valoarea unei proprieti este mai degrab o sum de bani estimat dect un pre de vnzare predeterminat sau preul curent de vnzare.Este preul la care piaa ateapt ca o tranzacie, care ntrunete toate celelalte pri ale definiiei valorii de pia, s poat fi ncheiat la data evalurii.

,,...la data evalurii... impune faptul c valoarea de pia estimat este specific unui moment, unei date precise.Deoarece pieele i condiiile de pia se pot modifica, valoarea estimat ar putea fi incorect sau inadecvat pentru o alt dat.Valoarea estimat va reflecta starea i circumstanele pieei la data evalurii, i nu la o dat anterioar sau ulterioar. De asemenea, definiia presupune i realizarea simultan a schimbului i definitivarea contractului de vnzare, fr orice fluctuaie a preului care altfel ar putea s apar.

,,...ntre un cumprtor decis s cumpere... se refer la un cumprtor care este motivat dar nu constrns s cumpere.Acest cumprtor nu este nici nerbdtor, nici determinat s cumpere la orice pre.De asemenea, acesta este un cumprtor care achiziioneaz mai degrab n concordan cu realitile pieei curente i cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei piee imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi demonstrat sau anticipat.Presupusul cumprtor nu va plti un pre mai mare dect preul cerut de pia.Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz ,,piaa. Un evaluator nu trebuie s formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura pieei i nici s ia n considerare un nivel al valorii de pia peste cel obtenabil n mod rezonabil.

,,...un vnztor hotrt s vnd... nu este nici nerbdtor sau constrns/ dispus s vnd la orice pre, nici forat s menin un pre care nu este considerat realist pe piaa curent. Acest vnztor hotrt este motivat s vnd proprietatea, n condiiile pieei, la cel mai bun pre obtenabil pe piaa liber, dup o activitate de marketing corespunztoare, oricare ar fi acel pre. Situaiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrant a acestei consideraii, deoarece ,,vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic.

,,ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv... nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau special, care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei sau s fie majorate prin includerea unui element de valoare special.Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri independente, fiecare acionnd n mod independent.

,,...dup o activitate de marketing adecvat... nseamn c proprietatea va fi prezentat pe pia n cel mai adecvat mod, care poat duce la cedarea ei la cel mai bun pre, care se poate obine n mod rezonabil, n accord cu definiia valorii de pia.Durata timpului de expunere pe pia poate varia n funcie de condiiile pieei, dar trebuie s fie suficient pentru a permite ca proprietatea s fie adus n atenia unui numr corespunztor de poteniali cumprtori.Perioada de expunere trebe s nceap nainte de data evalurii.

,,...n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz i prudent... presupune c att cumprtorul decis, ct i vnztorul hotrt sunt informai, de o manier rezonabil, n legtur cu natura i caracteristicile proprietii, cu utilizrile existente i poteniale ale acesteia, precum i asupra stadiului n care se afl piaa, la data evalurii.Se mai consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes i n mod prudent, dispunnd de cunotinele necesare pentru a obine cel mai bun pre, corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena este msurat prin referire la conjunctura pieei, de la data evalurii i nelund n considerare eventualele informaii ulterioare acestei date.Nu este neaprat imprudent un vnztor care vinde proprietatea pe o pia cu preuri n scdere, la un pre mai mic dect cele anterioare.n asemenea cazuri, valabile i pentru situaii de vnzare-cumprare, caracteristice pieelor care inregistreaz variaii de preui, cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu cele mai bune informaii de pia, disponibile la data evalurii.

,,...i fr constrngere... stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar niciuna nu este nici forat, nici obligat n mod nejustificat s fac acest lucru. Valoarea de pia este neleas ca fiind valoarea unui activ, estimat fr luarea n considerare a costurilor de vnzare sau de cumprare i fr includerea

niciunui/unei impozit/taxe asociat(e).1.2 Alte tipuri de valori diferite de valoarea de pia

Obiectivele temei(standardului) este identificarea, explicarea i distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia, precum i stabilirea standardelor pentru aplicarea acestora.

Valoarea de pia este cel mai adecvat tip de valoare pentru o mare varietate de aplicaii.Totui, n situaii specifice, pot fi mai adecvate tipuri de valoare alternative. Este esenial c att evaluatorul ct i utilizatorii evalurilor s neleag clar diferena dintre valoarea de pia i aceste alte tipuri de valoare, ca i efectele (dac exist) pe care diferenele dintre tipurile de valoare le pot avea asupra aplicabilitii evalurii.

Conceptul valoarea de pia se bazeaz pe ipoteze specifice prezentate mai sus.Celelalte tipuri de valoare presupun aplicarea unor ipoteze diferite, care, dac nu sunt identificat n mod clar, pot duce la o evaluare eronat.Aceast standard prezint i explic aplicarea tipurilor de valoare diferite de valoarea de pia pentru alte scopuri dect pentru raportarea financiar.

Definiiile altor tipuri de valoare pot fi:

Tip de valoare- prezentarea principiilor fundamentale de cuantificare a valorii, la o dat specificat.

Valoarea just- suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunvoie, ntre dou pri interesate, aflate n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie n care preul este determinat n mod obiectiv.

Valoarea de investiie sau subiectiv.Valoarea proprietii pentru un anumit investitor sau clas de investitori, pentru obiective de investiii sau pentru obiective de exploatare identificate.Acest concept subiectiv relaioneaz o anumit proprietate de un anumit investitor, grup de investitor sau entitate, care au obiective i/sau criterii de investiii identificabile.

Cumprtor special.Un cumprtor pentru care un anumit acitv are o valoare special datorit avantajelor provenite din deinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilali cumprtori de pe pia.

Valoarea special.O sum de bani peste valoarea de pia, care reflect atributele -caracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai pentru un cumprtor special.

Valoarea sinergiei.Un element suplimentar de valoare care este creat n urma combinrii/fuziunii a dou sau mai multe proprieti, n urma creia valoarea proprietii rezult din combinare este mai mare dect suma valorilor proprietilor individuale nainte de combinarea lor.

Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu preul determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.Valoarea de lichidare este valoarea care se obine din vinzarea forat a ntreprinderii, ntr-un termen limitat.Valoarea de lichidare este, de regul mai sczut dect valoarea de pia (actual)

Costul de nlocuire net (CIN) reprezint costul curent de reproducie sau de nlocuire a unui activ minus deprecierile pentru deteriorarea fizic i pentru orice alte forme relevante de depreciere si neadecvare.

O aplicatie a abordarii prin cost, care poate fi utilizata la estimarea valorii activelor specializate in scopuri de raportare financiara cnd exista informatii de piata insuficiente sau deloc.Costul curent al unui activ echivalent modern minus deducerile pentru deteriorarea fizica si pentru orice forme relevante de depreciere si optimizare.

Valoarea de impozitare,de impunere sau valoarea impozabil, este o valoare care se bazeaz pe definiiile coninute ce se refer la evaluarea,aprecierea si/sau impozitarea proprietii.

Valoarea de investiie reprezint valoarea unei anumite proprieti pentru un anumit investitor.n lucrprile de evaluare,valoarea de investiie este valoarea unei proprieti pentru un anumit investitor in interdependen cu nevoile investiionale ale acelui investitor.Spre deosebire de valoarea de pia, valoarea de investiie este o valoare in relaie cu o persoan, nu neaprat n relaie cu piaa.Pentru majoritatea scopurilor, evalurile conforme cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar trebuie fcute prin folosirea valorii juste. Aceasta este o aplicare specific a valorii juste, care poate solicita mai multe ipoteze restrictive dect se solicit n general. Standardul Internaional de Aplicaie n Evaluare , Evaluarea pentru raportarea financiar, comenteaz cerinele specifice de evaluare n optica standardelor de contabilitate.Pentru efectuarea evalurilor, compatibile cu aceste Standarde i cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP), este obligatoriu ca evaluatorii s respecte toate seciunile Codului Deontologic, referitoare la etic, competen, prezentare a informaiilor i la cerinele de raportare.Cnd efectueaz o evaluare conform acestui standard, evaluatorul trebuie s se asigure c estimarea valorii se bazeaz pe informaiile i situaiile adecvate evalurii.fa

Estimarea valorii se face prin utilizarea metodelor i tehnicilor adecvate, ea are la baz informaii suficiente pentru susinerea analizelor i concluziilor.n raportarea unei valori, estimat conform acestui standard, evaluatorul trebuie s:

-ndeplineasc toate cerinele Standardului Internaional de Evaluare.n mod special, evaluatorul trebuie s raporteze valoarea ntr-o manier care s nu induc n eroare.

-Defineasc tipul sau tipurile de valoare utilizate i s precizeze scopul i destinaia evalurii, data efectiv a evalurii i data raportului de evaluare.

-Identifice clar i s descrie proprietatea i drepturile de proprietate supuse evalurii, precum i sfera procesului de evaluare, necesar pentru formarea concluziilor evalurii.

-Specifice toate ipotezele i condiiile limitative pe care s-a bazat evaluarea.

-Separe clar ipotezele care sunt diferite sau sunt suplimentare fa de cele care stau la baza estimrii valorii de pia.

-Explice integral abordrile i procedurile de evaluare, care au fost aplicate, precum i raionamentul pe baza cruia au fost fcute analizele, opiniile i concluziile din raport.

-Includ o declaraie c evaluarea a fost efectuat n concordan cu IVS-urile, s prezinte orice deviere de la cerinele IVS-urilor i s prezinte o explicaie a acestor devieri.

1.3 Definirea tipurilor i scopurilor de evaluare

Scopul oricrei evaluri est determinarea valorii unui bun.Unul din principiile fundamentale ale evalurii de pia presupune existena mai multor valo ale unui i acelai bun. Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu exist o definiie univoc acceptat.Apariia i existena valorii este determinatp de urmtoarele atribute:

Utilitatea- capacitatea bunului de a contribui la bunstarea omului i de a aduce satisfacie de la posesiunea lui.

Raritatea- valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar este ntlnit.Drept exemplu poate servi apa i diamantul: dei apa este foarte necesar i util pentru existena omului, din cauza faptului c fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mic.Iar diamantul, dei este o piatr care nu este necesar sau util pentru existena omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete foarte rar. n dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun imobiliar poate avea mai multe valori dite una de cealalt.S presupunem c proprietarul unei case individuale de locuit se adreseaz unei companii de asigurare n vederea asigurrii proprietii imobiliare.n acest caz, specialistul evalutor va estima valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei.Dac proprietarul va decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil pentru care proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber, n cazul dat, evaluatorul va estima valoarea de pia.

Scopul evalurii este determinat de tipu tranzaciei sau altor aciuni ncare este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efctuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit a valoi bunului.De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri:

Vnzarea bunulu imobiliar.n acest caz va fi determinat preul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber- valoarea de pia.La estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia.

Cumprarea bunului imobiliar.n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului imobiliar, evaluatoru va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului.Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de uilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret.Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar.Valoarea estimat va fivaloarea de investiie.

Ipotecarea bunulu imobiliar.Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj.Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditulu n cazul insolvabilitii debitorului.Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii.Uneori, pentru un bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare.

Arenda bunului imobiliar.n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar(arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptu de posesiune i folosin a bunului imobiliar.Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend.

Asigurarea bunului imobiliar.Evaluarea n scopul asigurrii necesit o abordare specific.Valoarea de pia, n acest caz relevant, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii.Valoarea de pia a bunului imobiliar poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n vaoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului.La fel, valoarea de pia poate fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de recesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectural elegant i sofisticat, sau construcia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare.

ntocmirea rapoartelor financiare.Evaluarea n scopurile financiare este efectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan, n dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor legislative i normative n vigoare.

Exproprierea pentru utilitate public.Evaluarea n scopul exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii. Impozitarea bunurilor imobiliare.Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuatp de organizaiile abilitate de stat.Valoarea impozabil se determin n baza valorii de pia a bunului imobiliare, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului imobiliar.

Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor.n unele cazuri, onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n funcie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului posibil autentificrii notariale.Evaluarea este necesar cnd contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar. n acest caz valoarea estimat este valoarea de pia.

Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare, care se stabilete de un evaluator n strns colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare.Urmtoarele baze de evaluare sunt cel mai des ntlnite n practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre standardele internaionale de evaluare.

II. Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii

2.1 Evaluarea bunurilor imobiliare n scop de vnzare-cumprare

Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit a valorii bunului imobil.

Vnzarea bunului imobiliar.n aces caz va fi determinat preul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber-valoarea de pia. La estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia.

Cumprarea bunului imobiliar.n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului.Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar.Valoarea estimat va fi valoarea de investiie.

Nuanele vnzrii-cumprrii bunului imobil

Piaa imobiliar autohton este foarte variat, cu cele mai multe oferte i tranzacii imobiliare preponderent n capital, pentru c infrastructura este dezvoltat i oportunitile de angajare n cmpul muncii sunt de cteva ori mai mari dect n restul rii.

Totui, experii imobiliari spun c doritorii de a achiziiona un imobil se pot confrunta cu o serie de nenelegeri cu proprietarul care a vndut locuina. Ba mai mult, se pot trezi i fr bani dar i fr proprietate.

Banca, garantul tranzaciilor imobiliareMajoritatea tranzaciilor imobiliare se fac cu banul jos n prezena ctorva martori, pentru evitarea costurilor suplimentare, care trebuie pltii la o agenie imobiliar. Managerii de la ageniile imobiliare spun c exist riscul ca bancnotele s fie false sau unul dintre subiecii tranzaciei n lipsa cunotinelor n imobiliare poate omite unul din acte din lista documentelor ce i permit s intre n proprietatea imobilului.

Cel mai indicat e ca vnzarea sau achiziia imobilului s fie fcut prin intermediul unei bnci. Instituia financiar nu avizeaz tranzacia pn cnd actele nu sunt n regul i exist suma necesar pentru achiziia imobilului. Dar serviciile cost 100-150 de euro.

Imobilul vndut de cteva ori scap proprietarul de nenelegerile cu motenitoriiLegislaia autohton prevede c celui care a achiziionat n condiii legale un imobil, judecata nu i d dreptate, dac unul dintre soi sau membrii familiei celui care a vndut imobilul nu i-a dat acordul pentru vnzarea locuinei. Instana de judecat poate returna locuina vechilor proprietari, fr ca acetia s aib obligaia s returneze banii.

Codul Civil al Republicii Moldova spune c Proprietatea comun pe cote-pri poate nceta prin dou forme de mpreal: a) prin nelegerea prilor, adic pe cale amiabil; i b) prin hotrre judectoreasc. mprirea amiabil se efectueaz n baza unui act juridic ncheiat ntre toi coproprietarii, act care poate fi ncheiat n orice form: scris sau verbal.

Un asemenea act de mprire va fi valabil doar dac la el vor participa toi coproprietarii i toi vor cdea de acord cu realizarea mpririi pe aceast cale, precum i cu clauzele actului de mprire. Dac unul din coproprietari este limitat sau lipsit n capacitatea de exerciiu, atunci mprirea voluntar se va putea realiza numai cu ncuviinarea autoritii tutelare, precum i a ocrotitorului legal, dup caz.

mprirea judectoreasc se face de ctre instanele judectoreti la cererea persoanei ndreptite de a cere partajul. Asemenea persoane dup cum am menionat, pot fi coproprietarii i creditorii acestora.

Dac bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va fi respins de ctre instana de judecat ca inadmisibil. Partajul judiciar de cele mai dese ori poate avea loc n urmtoarele cazuri; a) la mprire nu sunt prezeni toi titularii dreptului de proprietate comun; b) coproprietarii nu ajung la o nelegere privind mprirea bunului comun; c) unul din coproprietari este lipsit sau limitat n capacitatea de exerciiu i autoritatea tutelar, dup caz a ocrotitorului legal, a refuzat ncuviinarea unui partaj voluntar.

Situaiile cu returnarea imobilului pot fi evitate dac proprietatea a fost vndut de cteva ori. n aceste condiii instana de judecat nu poate face nimic, pentru c nu exist o legtur ntre cei care l-au vndut, deoarece nu dein vre un act de proprietate asupra imobilului.

Riscante pot fi i tranzaciile imobiliare cu oamenii de vrsta treia, care iniial pot vinde locuina dup care pot interveni copii, care i revendic dreptul asupra proprietii i spun c tranzacia a fost fcut sub presiune. De asemenea, trebuie evitate tranzaciile imobiliare prin procur, care poate fi retras la orice birou notarial i tranzacia devine nevalabil.2.2 Evaluarea bunurilor imobiliare n scopul impozitrii

Evaluarea i reevaluarea bunurilor imobiliare

Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaz de ctre organele cadastrale teritoriale

n baza unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri imobiliare n modul i n termenele stabilite de legislaie.

Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaz pe calea evalurii n mas n cazul

obiectelor-tip ce constituie bunuri imobiliare i pe calea evalurii individuale n cazul obiectelor specifice (netipice).

Metoda evalurii individuale a bunurilor imobiliare

poate fi aplicat i n baza deciziei instanei judectoreti.

La evaluarea bunurilor imobiliare, n dependen de destinaia acestora, se aplic

urmtoarele metode de determinare a valorii de pia:

a) metoda analizei comparative a vnzrilor;

b) metoda veniturilor;

c) metoda cheltuielilor.

Reevaluarea bunurilor imobiliare se efectueaz dectre organele cadastrale teritoriale o dat la 3 ani n modul stabilit de Guvern.

Finanarea lucrrilor de evaluare a bunurilor imobiliare se efectueaz de la

bugetul de stat.COTELE, MODUL DE CALCULARE I TERMENELE DE ACHITARE

A IMPOZITULUI PE BUNURILE IMOBILIARE

Conform articolului 280 Cota maxim a impozitului constituie 0,5% din baza impozabil a bunurilor

imobiliare.

Cota concret a impozitului pe bunurile imobiliare se stabilete anual de ctre

autoritatea reprezentativ a administraiei publice locale i nu poate fi mai joas

de 50% din cota maxim, specificat la alin.1 Conform articolului 281 Suma impozitului pe bunurile imobiliare se calculeaz anual pentru fiecare obiect al impunerii, pornindu-se de la baza impozabil a bunurilor imobiliare, calculat conform situaiei de la 1 ianuarie a anului fiscal respectiv, de ctre serviciile de colectare a impozitelor i taxelor locale ale primriilor cu participarea organelor fiscale teritoriale.

n caz de schimbare, dup nceperea anului fiscal, a subiectului impunerii, pentru noul subiect al impunerii impozitul pe bunurile imobiliare se calculeaz de ctre stat.2.3 Alte scopuri ale evalurii bunurilor imobiliare

Ipotecarea bunului imobiliar-Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj.Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii debitorului.Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii.Uneori, pentru bunul imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare.

Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar.Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend.

Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii necesit o abordare specific.Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii.Valoarea de pia a bunului imobiliar poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n valoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea trenului.La fel, valoarea de pia poatfi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de recesiune sau n cazul cnd edificiul est e un stil arghitectual elegant i sofisticat, sau la construcia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare.

ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este efectuat pentru prezentrea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoarea de bilan, n dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor legislative i normative n vigoare.

Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.

Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat de organizaiile abilitate de stat.Valoarea impozabil se determin n baza valorii de pia a bunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului imobiliar.

Concluzie

n urma efecturii proiectului de curs la tema ,,Tipul valorilor n dependen de scopul evalurii am studiat domeniul valorilor din evaluarea bunurilor imobile.Axndu-m pe materialul studiat la leciile de teorie,practic i orele de lectur din bibliotec la tema evalurii, cu ncredere n sine am realizat proiectul de curs la evaluarea imobilului.Colectnd informaiile necesare la tema proiectului am obinut o buna experien n cutarea acestora att pentru proiect ct i n general.Orice capitol scris, mi-a trezit interes sporit asupra proiectului de curs i asupra specialitii de evaluare.Studiind profund tema, am realizat c, orice tip de evaluare se face n dependen de tipul valorii i conform legislaiei ce prevede evaluarea bunurilor imobile...

Fiecare caz de evaluare necesitst o studiere individual indiferent de destinaia i valoarea acestuia. Bibliografie

1. ,,Evaluarea bunurilor imobiliare Olga Buzu. Chiinu 20032. ,,Standardele Internaionale de Evaluare-2007

3. ,, Regulametul provizoriu privind activitatea de evaluare

4. web: www.cadastre.md

1