TEMA. ABORDAREA PRIN COST LA EVALUAREA IMOBILELOREsena abordrii prin cost.Valoarea de reconstituire si inlocuire.Deprecierea valorii bunurilor imobile.

1. Esena abordrii costurilor Abordarea costurilor presupune estimarea valorii obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum, tinind cont de deprecierea acumulata.

Sursa:Regulamentul provizoriu privind evaluarea BI

Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia un cumparator nu va plati mai mult pentru un imobil, decit costul necesar obtinerii unui imobil cu aceeasi utilitate, fie prin cumparare, fie prin constructie.Exceptii:Durata de timp nejustificata pentru constructii;Lipsa terenului liber;Dificiente birocratice;Riscuri etc.Deseori, imobilul supus evaluarii va fi mai putin atractiv decit alternativa care ar putea fi cumparata sau construita, din cauza virstei sau deprecierii. In acest caz, trebuie facute corectii asupra costului imobilului alternativ, in functie de tipul valorii urmarite. Sursa: SIE, editia 2011

Abordarea prin cost este aplicata pentru evaluarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare, prin metoda costului de inlocuire net cu evidenta deprecierii. Ea se utilizeaza cind nu exista nici o dovada a preturilor de tranzactionare pentru proprietati similare, sau fluxuri de venit real care ar reveni titularului dreptului de proprietate.

Sursa: SIE, editia 2011

evaluarea bunurilor imobile construite recent (n acest caz costul construciei, care include i beneficiul investitorului si cheltuielile indirecte se apropie de mrimea valorii de pia);evaluarea construciilor nefinisate;studiu de fezabilitate;darea in exploatare in cazul lipsei documentatiei de deviz;determinarea valoarii de reconstituire a constructiei;determinarea valoarii de inlocuire a constructiei;argumentarea reconstruciei sau reabilitarii cldirii;determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a obiectului evalurii;evaluarea bunurilor imobile unice (dupa proiect);demolarea constructiei;evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile etc.Abordarea prin cost se aplic n urmtoarele cazuri:

1. Asigurarea informaional

Surse informaionale pentru aplicarea abordarii prin cost:Proiectul construciei bunului imobil;Devizul de cheltuieli;Dosarul cadastral (dosarul de inventariere tehnic);Registrul de eviden a exploatrii imobilului;ICVR, (); II-7-81 (seismicitatea); www.statistica.md (Indicii de indexare a valorii lucrrilor de construcii montaj); 53-86(). ; 57-88(). ; 58-88(). , ; 61-89(). ;Raportul inspectrii tehnice a a bunului imobil de evaluator;Alte surse.

Etapele procesului de determinare a valorii de piata prin metoda cheltuielilor

2. Valoarea de reconstituireValoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evalurii si innd cont de uzura lui;Valoarea de nlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau construcii analogice obiectului evalurii, calculat in baza preurilor de pia, existente la data evaluri, innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate.

Valoarea de reconstituire sau de inlocuire a cladirii evaluate este constituita din urmatoarele elemente:

Costul constructiei (cheltuieli directe) totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de constructia obiectului si se determina in baza normelor de deviz si pretului de piata a resurselor;Cheltuieli indirecte totalitatea cheltuielilor generale si administrative, asigurare, achitarea impozitelor, mentenante (pina la darea constructiei in exploatare);Beneficiu antreprenorului.

Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea costurilor este:Vvaloarea bunului imobil; Vt valoarea de pia a terenului; Vcvaloarea de reconstituire sau de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi; Ddeprecierea acumulat.

1. Metoda analizei vnzrilor comparabile, care include: metoda comparaiei directe;metoda alocaiei;metoda extragerii; 2. Metoda veniturilor, care include: metoda capitalizarii directe;metoda rezidual;metoda parcelrii.Metodele de evaluare a terenurilor aferente cladirii

Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode:

Metoda comparaiilor unitare Se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1m3 al volumului fizic al cladirii, 1m2 al suprafeei totale).

Valoarea de reconstituire (Vrec) a obiectului evalurii va fi egal:

Vrec = Cun x S; sau Vrec = Cun x Vol

unde: Cun - costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente; Vol volumul construciei; S - suprafata.

Metoda costurilor segregate Se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de masur adecvate. Surse de informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice.

Metoda cantitativSe bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat. n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia obiectului se estimeaz prin urmtoarele metode:metoda de resurse; metoda de resurse i indici; metoda indicilor de baz.

Metoda de resurse este o metod de determinare a valorii de deviz a cldirilor i construciilor n baza indicilor de resurse evideniai n documentaia de proiect i deviz: Materiale; Manopera;Masini si utilaje de construcii-montaj; Elemente de construcii i preurilor de livrare a acestora;Utilaje montate in cladire etc.

Metoda de resurse i indici reprezint o aplicare mixt a metodei de resurse i a sistemului de indici pentru resursele folosite n construcie, determinate ca raport ntre preurile curente i preurile de baz pentru resursele similare.

Metoda indicilor de baz Const n recalcularea cheltuielilor incluse n devize din preurile de baz n preurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de baza se efectueaz n baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construciei i de efectuare a calculelor pentru executarea lucrrilor de antrepriz ntre beneficiari i antreprenori n condiiile liberalizrii preurilor.

Indicii de indexare a valorii lucrrilor de construcii montaj pe ramurile economiei naionale

Denumirea ramuriiIndicii de trecere din nivelul preurilor, anului 1969 la 1984Indicii de trecere din nivelul preurilor, anului 1984 la 1991123Agricultura1,201,53Industria alimentar1,191,53Industria uoar1,191,52Industria forestier i de prelucrare a lemnului1,201,52Industria materialelor de construcie1,191,49Industria constructoare detractoare i maini agricole1,191,48Industria constructoare de aparate1,211,51Electroenergetica1,211,51Construcii1,191,52Comerul i alimentaia public1,191,50Transport1,191,51Telecomunicaii1,191,46Construcia de locuine1,201,67*Construcii de menire social-cultural1,191,53

Dinamica preurilor n construcii n anul 2014, fata de anul 1991

3. Deprecierea valorii

La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat n considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori.

Metode de determinare a Deprecierii

Metoda duratei de via economic presupune estimarea deprecierii acumulate n baza urmtoarei formule:n care: VE - vrsta efectiva; DVE - durata de via economic.

Metoda modificat a duratei de via economica ia n considerare uzura fizic recuperabil i deprecierea funcional recuperabil. n acest caz deprecierea acumulat se va calcula n dou etape:

din valoarea construciei noi este exclus deprecierea recuperabila fizica i functionala;

valoarea construciei noi modificate va fi nmulit cu raportul ntre vrsta efectiv i durata de via economic.

Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferena ntre valoarea construciei noi i valoarea de pia a bunului imobil la data evalurii.

Not: Pentru aplicarea metodei respective este necesar informaia privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii i valoarea de pia a terenurilor.

Metoda segregarii consta n examinarea detaliat a tuturor formelor deprecierii:uzura fizic recuperabil i nerecuperabil; deprecierea functional recuperabil i nerecuperabil;deprecierea economic. D = Uf + Df + DeNot: Metoda segregarii se utilizeaz n mbinare cu metodele duratei de via economic i analizei comparative a vnzrilor pentru a determina mrimea diferitor forme ale deprecierii incluse n deprecierea acumulat.

Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a elementelor constructive de baz ale cladirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:

se va determina uzura fizic a fiecarui element constructiv;Uelement. = Uf.est. x GS element. / 100

se va determina uzura fizic a construciei ntregi dupa formula: Uconstr.= SUelement. x 100 / GS const.n care,Uconstr. uzura fizic a construciei (%);Uelement. uzura elementelor construciei (%);GS element ponderea elementelor constructive (%);GS const. Greutatea specific a construciei (%).

Metoda valorica presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei.

n acest caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evaluarii, tinnd cont de mrimea uzurii fizice. Metoda valoric este aplicat pentru a estima uzura fizic att a elementelor constructive ale construciei separat, ct i a ntregii construcii.

Metoda vrstei efective permite estimarea uzurii dup formula:n care: U - uzura fizic (%); VE - vrsta efectiv; DVF - durata de via fizic; DVFR - durata de via fizic rmas.sau

Deprecierea funcionalDeprecierea functionala reprezinta diferenta diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Rezultatul obtinut nu reflecta pe deplin varietatea deprecierei functionale, fiindca deosebim depreciere recuperabila si nerecuperabila. Deprecierea functionala reccuperabila se axeaza pe trei grupe de factori:Insuficienta elementelor sau caracteristicilor lor.Necesitatea inlocuirii sau modernizarii elementelor.Surplus de elemente sau dotari.

Deprecierea economica constituie diminuarea valorii bunului imobil cauzata de modificarile de mediu. Ea se manifesta prin doua forme:Modificarea chiriei sau arendei;Modificarea pretului de vinzare.In practica se aplica doua metode de estimare a deprecierii economice:Capitalizarea pierderilor de venit,Analiza comparativa a vanzarilor.

Intrebari de recapitulareIn ce consta abordarea prin cost?In ce cazuri se aplic abordarea prin cost?Numiti sursele de informatii pentru aplicarea abordarea prin cost?Numiti etapele ce trebuie parcurse pentru a aprecia valoarea bunului imobil prin metoda cheltuielilor?Explicati notiunea valore de reconstituire.Explicati notiunea valore de inlocuire.Ce reprezinta cheltuielile directe si indirecte?Ce metode de evaluare a terenurilor aferente cladirii cunoasteti ?Ce metode cuprinde abordarea prin cost?Ce metode se folosesc pentru aprecierea valorii de reconstituire (inlocuire)?Ce reprezinta deprecierea acumulata?Ce metode se folosesc la estimarea uzurii fizice?Explicati deprecierea functionala si economica.

Bibliografie recomandata:Hotarirea Guvernului Republicii Moldova nr. 958, din 4 august 2003. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile;Standardele Internationale de Evaluare 2011;Albu S., Albu I. Evaluarea patrimoniului. Chisinau: Editura TEHNICA-INFO 2009. p. 126-138; .. . -: 2002. . 41-49; .. . : 2006. . 74-83;