CUPRINS

INTRODUCERE

CAPITOLUL I ASPECTE ALE SUSTENABILITĂŢII EVALUĂRII PROPRIETĂŢII

1.1. Sustenabilitatea - o preocupare reală a industriei proprietăţilor

1.2. Motivele pentru integrarea aspectelor sustenabilităţii în evaluarea proprietăţii

1.3. Criterii de sustenabilitate pentru proprietate

CAPITOLUL I ASPECTE ALE SUSTENABILITĂŢII

EVALUĂRII PROPRIETĂŢII

1.1. Sustenabilitatea - o preocupare reală a industriei proprietăţilor

Percepţia proprietăţii ca marfă se schimbă, accentul punându-se pe trăsăturile de design

sustenabile şi caracteristicile de performanţă ca determinante importante ale valorii proprietăţii,

prin urmare se cer noi modalităţi de a estima valoarea proprietăţilor. Participanţii individuali şi

firmele private devin mult mai avizaţi şi informaţi de calitatea şi de performanţa spaţiului pe care-l

folosesc şi-l ocupă. Mai mult, performanţa scăzută socială şi de mediu este tot mai mult văzută ca

un risc investiţional şi poate fi observată o schimbare a paradigmei. Anumiţi investitori nu mai

văd un conflict în a acţiona sustenabil şi a face profit. Chiar mai mult, comportamentul sustenabil

şi responsabil în practica business-ului este văzut din ce în ce mai mult ca o precondiţie pentru

atingerea rentabilităţii investiţiei. Prin urmare apare necesitatea de a implementa principiile unei

dezvoltări sustenabile şi de a oferi produse de investiţii în cadrul unei proprietati care sa fie

responsabile social; aceasta rezultă nu numai din responsabilitatea uriaşă către societate în sens

larg dar are in vedere nevoia industriei de a păstra şi creşte competitivitatea şi profitul pe termen

lung.

În cadrul procesului luării deciziei de a investi într-o proprietate o atenţie deosebită este

dată relaţiei dintre evaluarea proprietăţii, analiza riscului şi finanţării precum şi creşterii

interesului şi responsabilităţii pe care industria proprietăţii îl ia către societate şi mediu. Industria

proprietăţii devine conştientă de nevoia de a comunica activ această atitudine către publicul larg

dar şi de creşterea cererii pentru activele proprietăţii şi oportunităţilor de investiţie care sunt în

conformitate cu principiile dezvoltării durabile sau celor care urmăresc maxima etică ca o

oportunitate majoră. Apare ca evidentă creşterea acceptării responsa- bilităţii sociale de către

organizaţii, firme şi altor actori de impact atât în procesul de investiţie, planificare şi finanţare

ca şi în cererea şi provizionarea produselor (de ex: clădiri, produse de investiţie în proprietate,

finanţare şi produse de asigurare).

Principalul motiv pentru integrarea imediată şi riguroasă a problemelor de

sustenabilitate în evaluarea proprietăţii sunt următoarele:

-mai multe modele de sustenabilitate a comportamentului sunt necesare urgent pentru a

susţine viabilitatea ecosistemului Pământului;

-un potenţial enorm de piaţă neatins există pentru produse sustenabile de investiţie în

proprietate şi pentru servicii de consultanţă;

-clădirile sustenabile depăşesc clar performanţele competitorilor obişnuiţi în toate

domeniile importante (de mediu, sociale şi financiare);

-ignorarea beneficiilor planului sustenabil conduce la estimări distorsionate de preţuri;

-reflectarea problemelor sustenabile în preţul proprietăţii este deja posibil şi

-valabilitatea acestei decizii depinde în întregime de capabilitatea evaluatorului şi de

abilitatea de a explica şi justifica presupunerile lui/ei în cadrul raportului de evaluare.

Organismele profesionale au realizat din ce în ce mai mult că dezvoltarea sustenabilă nu

este numai problema cheie pentru munca lor dar are largi implicaţii pentru relaţiile dintre

profesionişti şi societate. Acesta este cazul particular pentru construirea mediului profesional unde

clădirile au un impact major pentru mediu, termenii sociali şi economici. (United Nations

Environment Programme, 2007). Pentru a lua un exemplu, clădirile sunt emitenţi importanţi de

emisii de carbon, care contribuie la încălzirea globală; de exemplu, dacă toată energia folosită în

construire, ocuparea şi operarea clădirilor este combinată atunci clădirile sunt reponsabile pentru

50 % din emisiile de carbon din UK (Building Research Establishment, 2003). Aceasta este de

asemenea o problemă importantă globală, cu mediul de construcţii un important contributor la

problemele de mediu globale şi cu consecinţe de impact asupra mediului natural.

Activităţile şi dezvoltările care privesc Investiţia responsabilă social şi Investiţia de

proprietate responsabilă social sunt conduse şi legate strâns de eforturile făcute de comunitatea

globală de a atinge o dezvoltare durabilă. Dezvoltarea durabilă înseamnă dezvoltarea care ţine

cont de nevoile de astăzi fără a limita abilitatea generaţiilor viitoare de a ţine cont de propriile

necesităţi (World Commission on Environment and Development, 1987). În timp ce

sustenabilitatea este de obicei interpretată astăzi ca şi ţel sau ţintă de a avea un echilbru durabil

între economie, mediu şi societate, dezvoltarea durabilă înseamnă un proces în mişcare

direcţionat către atingerea ţelului. În acest context, asumarea responsabilităţii către societate şi

mediu poate fi văzută ca o precondiţie şi o măsură pentru implementarea principiilor dezvoltării

durabile şi resposabilităţii sociale a investiţiei reprezintă un instrument major în acest aspect.

O justificare cheie pentru căutarea încurajării acţiunii în sectorul proprietăţilor şi

construcţiei este aceea că nici un alt sector nu are un asemenea potenţial în contribuţia la

dezvoltarea durabilă. Pentru acest motiv, clădirile, proprietatea şi sectorul construcţiilor

constituie „fundaţia sustenabilităţii" (Organization for Economic Co-operation and

Development, 2003).

1.2. Motivele pentru integrarea aspectelor sustenabilităţii în evaluarea proprietăţii

Evaluarea proprietăţii şi serviciile furnizate de evaluatorii de proprietate sunt critice

pentru funcţionarea pieţei proprietăţii, interconectarea pieţelor financiare ca şi a

economiilor naţionale. Evaluarea inconsistentă a proprietăţii are un efect de domino şi poate

conduce la crize financiare ale corporaţiilor care pot deveni crize severe în cadrul economiilor

naţionale. Evaluatorii de proprietăţi sunt „axele independente în jurul cărora curg informaţiile

despre proprietăţi. Ei ating fiecare aspect al dezvoltării de la studiile de fezabilitate la începutul

proiectului până la determinarea valorii când un activ va fi luat de guvern sau distrus pentru a

face loc unei noi creşteri" (Motta and Endsley, 2003, p. 8).

Ţelul de bază al evaluării proprietăţii este de a furniza o măsură monetară a utilităţii

derivată prin accesul la proprietate şi controlul proprietăţii. Valoarea proprietăţii este

determinată prin fluxul de servicii pe care este capabilă să-l furnizeze pentru satisfacerea

necesităţilor omeneşti, şi anume câştigul în bine este dependent de el însuşi - şi ceea ce este la fel -

deprecierea binelui fiind ceea ce pierderea lui aduce cu sine. Întrucât preţurile proprietăţii nu

pot fi observate la piaţă cum este cazul preţului acţiunilor şi obligaţiunilor sau altor bunuri

tranzacţionate regulat, evaluarea proprietăţii implică o comparatie a preţurilor trecute (ex.: rate

de schimb între bani şi proprietate) a mai mult sau mai puţin active comparabile. Dar ori de câte

ori evaluatorii de proprietăţi compară preţurile ei au nevoie să aibă în minte că preţurile sunt

fenomene sociale aduse de conectarea factorilor determinanţi în stabilirea preţurilor. Şi nu este

nimic constant şi invariabil în aceste preţuri sau rate de schimb, ele fluctuează permanent.

Prin urmare, atribuirea unei valori de piaţă pentru o proprietate este întotdeauna

încercarea de a anticipa preţul pe care piaţa îl va determina. Ca atare, instrumentul de bază este

analiza pieţei şi rezultatul este o estimare a unui venit aşteptat al conectării factorilor

determinanţi în stabilirea preţului. Este de obicei bine fundamentat sau ghicit! O înţelegere a

valorii - forţelor de influenţă este fundamentală la evaluarea proprietăţii şi a devenit evident că

problemele referitoare la creşteri şi necesităţile pentru o dezvoltare durabilă conduc toate forţele

de bază care determină valoarea.

Percepţia proprietăţii ca şi marfă este în schimbare pentru a sublinia sustenabilitatea -

anumite caracteristici ale clădirii şi aspecte de performanţă sunt factori importanţi în valoarea de

piaţă a proprietăţii. Mai mult, performanţa săracă socială şi de mediu este văzută tot mai mult ca

un risc investiţional sau ca un motiv pentru a nu cumpăra sau închiria o proprietate rezidenţială

sau comercială. (Filose, 2005).

Toate acestea afectează felul în care trebuie tratată proprietatea în evaluare, asigurare,

împrumut şi toate celelalte decizii - de-a lungul vieţii unei clădiri şi pun presiune pe evaluatori

şi consultanţii de proprietăţi pentru a prinde beneficiile şi valoarea economică a construcţiilor

sustenabile şi de a reflecta aspectele sustenabilităţii în estimarea de preţ a proprietăţii.

1.3. Criterii de sustenabilitate pentru proprietate

Răspunsul limitat al pieţei proprietăţilor comerciale la agenda sustenabilităţii este bine

evidenţiată. Răspunsurile date tind să se bazeze pe prejudecata lipsei de business pentru

clădirile sustenabile. (Sustainable Construction Task Group, 2000). În spatele acestor motive,

totuşi, este o problemă mult mai prozaică aceea că piaţa nu a găsit o cale de identificare a

sustenabilităţii printre stocul existent de clădiri care să fie de încredere, acceptată tacit.

Criteriile de sustenabilitate mai jos menţionate formează un pas iniţial în încercarea de a

echipa partea cererii a industriei proprietăţii care să răspundă pozitiv la agenda sustenabilităţii.

Fără dezvoltarea acestor instrumente de bază de evaluare a valorii investiţiei şi

monitorizării performanţei, sectorul de investiţii în proprietăţi va continua să lupte să se angajeze

efectiv şi pozitiv în agenda sustenabilităţii.

Eficienţa energiei operaţionale

Clădirile mari consumatoare de energie operaţională sunt potenţial mai puţin atractive

către chiriaşi şi vor deveni şi mai puţin atractive datorită dezvoltării politicilor de

reducerea a emisiilor de carbon.

Existenţa unei baze de date pentru consumul de energie pentru clădirile comerciale va face

ca viitorii chiriaşi să facă comparaţii mai bune între diferite clădiri. Chiriaşii din sectorul public

cum ar fi autorităţile guvernamentale locale şi centrale îşi vor schimba cererea către clădirile care

sunt mai eficiente în folosirea energiei operaţionale.

Impactul asupra investitorului care deţine proprietăţi ce au consum mare de energie

operaţională va fi o creşterea mai scăzută a chiriei întrucât costul business-ului creşte prin

presiunea de a recondiţiona şi de a ajunge la un standard eficient de energie mai rapid, crescând

rata deprecierii şi creşterea riscului de închiriere.

Controlul climei

Aerul condiţionat are un impact substanţial în termeni de folosirea energiei şi a

emisiilor de carbon. Sistemele mai vechi pot fi mai puţin eficiente şi vor avea un impact

negativ asupra performanţei energiei operaţionale a proprietăţii. Sistemele moderne pot fi mai

eficiente energetic şi conforme cu standardele de bună practică dar nu permit o flexibilitate

suficientă pentru folosirea eficientă a sistemului de energie sau a tehnologiei alternative. Toţi sunt

factori care vor afecta scaderea chiriei şi trebuie reflectaţi în evaluarea procesului de investiţie.

Poluanţii

Proprietarii trebuie să asigure, pe cât posibil, că au clienţi care demonstrează un grad înalt

de responsabilitate cu privire la potenţialul de poluare şi abilitatea lor de a acoperi acest risc.

Riscul suplimentar trebuie să fie plătit acolo unde potenţialul de poluare este deasupra

mediei pentru anumite tipuri de proprietăţi.

Consumul de apă

Anumite clădiri au un consum mai mare de apă decât altele depinzând de folosinţă şi

tip. Totuşi, costul instalării sistemelor de reducere a consumului de apă depăşeşte orice

beneficiu economic care ar putea fi atins prin reducerea consumului mai ales în cazul climatului

în care apa este o resursă la îndemână.

Managementul rezidurilor

Managementul rezidurilor este o problemă mult mai importantă decât apa şi poate fi

un factor în decizia chiriaşilor. Este o preocupare pentru guverne şi legislaţia UE dar nu

este reflectată deocamdată în evaluarea investiţiei. Managementul rezidurilor este importantă

pentru sustenabilitatea atât pentru impactul direct asupra mediului cât şi pentru folosirea

eficientă a resurselor. Proprietatea fără facilităţi de suport a strategiei de minimizare a

rezidurilor poate duce la o scăderea a chiriei mai mult decât se aştepta întrucât se compară cu

proprietăţi cu spaţii accesibile, adecvate pentru manevrarea rezidurilor. Proprietatea

industrială va fi probabil cea mai afectată întrucât produce cel mai mare volum de

reziduuri.

Accesibilitatea

Întrucât costul carburanţilor a crescut şi folosirea maşinilor personale prezintă deza-

vantaje fiscale şi de alt tip cum ar fi restricţiile de parcare, congestiile în trafic etc.,

acestea vor avea un impact negativ asupra alegerii proprietăţii şi anume:

• Localizarea în zone fără acces la forţa de muncă locală;

• Accesul îngreunat de lipsa mijloacelor de transport; şi • Lipsa parcării.

Aceste tipuri de proprietăţi vor avea chirii mai mici decât celelalte proprietăţi similare

dar la care se ajunge uşor cu mijloacele de transport sau cu maşina personală. Mergând

mai departe cu analiza accesibilităţii este posibil să considerăm variaţia impactului asupra

diferitelor tipuri de utilizatori. Anumite folosinţe ale proprietăţilor depind de accesul cu maşina

personală decât altele.

Pe termen mediu şi lung, proprietăţile care depind de accesul numai cu maşina personală

vor fi mai puţin atractive, cu sau fără parcare. Se depreciază mai repede decât altele similare dar

mai accesibile. Accesibilitatea din punctul de vedere al ocupanţilor este un criteriu crucial.

1.4. Aspecte practice ale evaluării

Pe de o parte, evaluarea proprietăţii reprezintă mecanismul major de aliniere a

profitabilităţii cu performanţa de mediu a activului şi de a explica şi comunica avantajele

şi beneficiile clădirilor sustenabile. Pe de altă parte s-a presupus că schimbările graduale ale

percepţiei participanţilor pe piaţă în favoarea clădirilor sustenabile trebuie reflectată în cadrul

evaluării proprietăţii şi riscului asociat procesului de evaluare (altfel evaluatorii vor face estimări

greşite ale preţului). Aceasta poate conduce la un feedback pozitiv întrucât participanţii vor

vedea beneficii certe ale clădirilor sustenabile (eficienţa energetică) reflectată în preţul estimat

al proprietăţii, sunt încurajaţi să aibă clădiri şi mai sustenabile pentru a atinge estimări de preţ mai

mari.

Dacă se face corespunzător o evaluare de proprietate (încercarea de a furniza o măsură

monetară a utilităţii derivate prin proprietate şi/sau folosirea proprietăţii) trebuie înţeleasă de

către oricine fără a considera dacă utilizatorul final a luat în calcul sustenabilitatea clădirii sau

dacă ştie despre beneficiile ei. Totuşi aceasta nu înseamnă că evaluarea proprietăţii trebuie să ţină

cont de problemele sustenabilităţii în orice caz. Întrucât o evaluare a proprietăţii - de ex., evaluarea

de piaţă - cere estimarea preţului de vânzare cel mai probabil, aceste evaluări trebuie să ia în

calcul sustenabilitatea numai dacă aceste probleme au impact asupra poziţiei proprietăţii pe piaţă

în relaţia cu concurenţa. Evaluarea implică, de asemenea, numai beneficiile sau pierderile băneşti

directe, riscurile specifice legate de proprietar sau utilizatorul clădirii trebuie luate în calcul în

cadrul procesului de evaluare. Beneficiile indirecte sau ne-monetare care sunt realizate de

societate sau de mediu nu trebuie considerate.

Totuşi, privind altă formă de evaluare a proprietăţii care este la fel de importantă ca bază

pentru luarea deciziei de investiţie - de ex., valoarea de investiţie - cazul este în întregime

diferit. Aici, integrarea problemelor de sustenabilitate în evaluarea proprietăţii depind de

obiectivele investiţiei. Aşa cum este cazul investitorilor responsabili sociali, obiectivele de

investiţie pot fi foarte bine realizate de cerinţele stricte ale sustenabilităţii. Ca şi consecinţă pentru

evitarea producerii unor estimări greşite ale valorii, evaluatorii au nevoie să ia în considerare o

gamă largă de beneficii ale clădirilor sustenabile incluzând beneficiile indirecte şi nemonetare

(cum ar fi câştigul de imagine) care sunt realizate fie de un investitor direct, de mediu sau

societate. Aceasta presupune o înţelegere profundă a trăsăturilor clădirilor convenţionale şi a

celor sustenabile, cum trăsăturile clădirilor sustenabile afectează riscul şi profitul şi cum utilitatea

derivate de la aceste clădiri adaugă valoare pentru oameni sau grup de oameni.

Evaluarea proprietăţii reprezintă valoare de piaţă a proprietăţii bazata pe o „vânzare

ipotetică". Conform International Valuation Standards Committee (IVSC), valoarea de piaţă este

definită ca: „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată la data evaluării între un

vânzător hotărât şi un cumpărător decis, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat

în care fiecare parte a acţionat in cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri" (IVSC, 2005,

p. 27). Cu alte cuvinte este presupusa vânzarea la o anumită dată (data evaluării), respectiv se

estimează cel mai probabil preţ.

A considera aspectele de sustenabilitate este critică la clădirile comerciale deoarece

valoarea combinată a clădirii şi a terenului, identificate în procesul evaluării, rămâne să se

considere de către acţionari sau investitori ce pot impune condiţii specifice pentru finanţări.

Poate fi argumentat că trăsăturile sustenabile încorporate într-o clădire trebuie legate de

valoarea directă sau indirectă a clădirii în contextul business-ului deoarece cele mai multe clădiri

comerciale sunt proprietatea oamenilor de afaceri care caută să maximizeze bogăţia acţionarilor.

Trebuie reamintit că valoarea de piaţă a unei clădiri comerciale sustenabile este interpretarea

percepţiei de piaţă a valorii pentru clădirile de birouri. Acesta rămâne un concept important al

evaluării.

Cheltuielile de operare de zi cu zi a clădirilor comerciale ce vor fi plătite de proprietar

sau de chiriaş depind de structura închirierii. În sens larg sunt două tipuri mari de chirie:

Închiriere brută, unde proprietarul plăteşte utilităţile; Închiriere netă, unde chiriaşul plăteşte

utilităţile.

Structura închirierii va avea impact asupra procesului de evaluare. De exemplu, dacă

închirierea este brută, atunci proprietarul (şi cheltuielile de operare corespunzător şi valoarea

capitalului) clădirii va beneficia de creşterea eficienţei energetice, economia trece direct la

proprietar. Pe de altă parte, închirierea netă va aduce economii chiriaşului.

Alte avantaje indirecte vor trebui considerate în procesul evaluării. De exemplu, un

chiriaş cu închiriere netă care închiriază spaţii în clădiri sustenabile sau eficiente energetic ce au

asociate economii ale costurilor operaţionale pot plăti o rată mai mare pe metru pătrat pentru

spaţiul de birouri dacă chiriaşii pot identifica pe termen lung economii. Pe de altă parte se poate

argumenta că preţul va fi mai mic pentru clădirile ne-eficiente întrucât costurile vor fi mai mari

pentru operare. (JLL, 2006).

Evaluatorii trebuie să aibă o educaţie cuprinzătoare, training şi experienţa înainte de a fi

recunoscut de piaţă. (API, 2007). Este esenţial ca un evaluator să cunoască trendurile pieţei şi să

reflecte efectul acestor influenţe în valoarea clădirilor sustenabile. Sustenabilitatea a devenit

rapid un factor de influenţă în atribuirea valorii în care fiecare clădire comercială este direct şi

indirect influenţată de nivelul trăsăturilor sustenabile (sau lipsa lor). Este esenţial ca abordarea

valorii brute pe valoarea de piaţă la data evaluării. Deşi conceptual de sustenabilitate a fost

legat iniţial de costurile scăzute de operare sunt multe alte componente în evaluare afectate de

nivelul sustenabilităţii incluzând mentenanţa, deprecierea precum şi menţinerea de valoare.

Desigur trăsăturile sustenabilităţii au un efect pozitiv asupra valorii clădirii. Aceasta

începe să fie acceptat şi recunoscut numai în cercurile de cercetare sau academice. Recent un

raport publicat de RICS a concluzionat că există o legătură clară între valoarea de piaţă a unei

clădiri şi calităţile verzi de performanţă ale acesteia. (Royal Institution of Chartered Surveyors,

2005, p. 3).

Întrucât va dura ani de zile pentru strângerea unei baze de date necesare pentru a fundamenta

deciziile evaluatorului furnizarea unui "bonus" la valoare pentru clădirile sustenabile sau o

„reducere" a valorii in absenta acesteia, evaluatorii trebuie să informeze despre crearea de

valoarea prin sustenabilitate, faptul ca riscurile asociate clădirilor convenţionale vor atrage mai

puţini investitori precum şi alte elemente subiective care conduc la estimarea finală, pentru

furnizarea unui serviciu de evaluări transparente şi credibile. Aceasta înseamnă că raportul de

evaluare trebuie să fie extins pentru a include următoarele elemente adiţionale: (Robu V.,

Georgescu N., Vâlceanu G., coord., Analiză economico-financiară, Editura Economică, 2006 )

O descriere clară a disponibilităţilor certe în legătură cu caracteristicile proprietăţii şi

atributelor (preferabil bazate pe evaluarea performanţelor integrate ale clădirii);

O declaraţie a opiniei evaluatorului despre beneficiile acestor caracteristici şi atributele şi

ve versa despre riscurile care provin din indisponibilitatea lor; şi O declaraţie a opiniei

evaluatorului despre impactul acestor beneficii şi/sau riscuri asupra valorii proprietăţii.

Totuşi, centrarea pe crearea de valoare prin sustenabilitate şi distincţia mai clară între

clădirile sustenabile şi cele convenţionale cere o înţelegere profundă a conceptului dezvoltării

sustenabile şi a implicaţiilor asupra sectorului construcţiilor şi proprietăţii. Aceasta este o

provocare importantă pentru evaluatori, organizaţii profesionale şi instituţiile de educaţie.

Realizarea acestei distincţii prin cuantificarea impactului pozitiv al sustenabilităţii nu va conduce

numai la mutarea construcţiilor sustenabile pe val dar va duce şi la o presiune mare pe investitori

şi managerii de investiţii (care tradiţional se încred în informaţiile despre performanţa

financiară) pentru a include problemele sustenabilităţii în deciziile lor pentru a mări profitul

proprietăţii.

Concluzii

Pentru ca ocupanţii proprietăţii şi investitorii să fie capabili să răspundă efectiv la

problemele ridicate de agenda sustenabilităţii ei trebuie să înţeleagă modurile în care

ocuparea clădirilor şi proprietatea lor pot fi afectate de percepţia sustenabilităţii, amândouă în

relaţie cu valoarea şi cu caracteristicile fizice. Aceasta este esential pentru a face o evaluare a

stocului de clădiri sustenabile, pe cele pe care le deţin deja şi pe cele pe care le consideră in

decizia de achiziţie. Aceasta va permite industriei să reflecte riscurile ataşate ocupării sau

deţinerii unor proprietăţi mai puţin sustenabile într-un proces de evaluarea mai clar şi mai

explicit.