CONDUCĂTOR ŞTIINŢIFIC: MASTERAND:

Lect.drd. Căpraru Bogdan

Grupa: BPF 1

An : 1

- IAŞI 2012 -

CUPRINS

1. Prezentarea generală a țării..................................................................................................3

1.1 Prezentarea mediului economic........................................................................................4

1.2 Efectele crizei economice asupra pieței imobiliare...........................................................6

2. Piața imobiliară rezidențială din Germania............................................................................7

2.1 Cele mai atractive locuri pentru cumpararea de case............................................................9

2.2 Case de inchiriat..............................................................................................................10

2.3 Berlin - preţurile scad în anumite zone...........................................................................13

3. Piața imobiliară a spațiilor comerciale din Germania......................................................17

4. Piața imobiliară a birourilor din Germania..........................................................................21

Bibliografie...................................................................................................................................24

2

1. Prezentarea generală a țării

Germania se află în Europa Centrală,

fiind statul european cu cei mai mulţi vecini:

Belgia, Danemarca, Franţa, Luxemburg, Olanda,

Austria, Polonia, Elveţia şi Cehia.

Pe plan mondial, este unul din membrii

fondator ai Uniunii Europene şi cel mai mare

finanţator având un aport de 22 miliarde euro,

aprox. 20% din bugetul comun. Este de

asemenea membră NATO, OCDE, OSCE, FMI

şi a Băncii Mondiale. În străinătate are ca

reprezentanțe 228 de instituţii ale Ministerului

de Externe şi are relaţii diplomatice cu 191 de

state.

Germania este una din țările cu o

economie naţională din UE şi deţine locul IV pe

plan mondial. E cea mai importantă putere

economică europeană, cu cel mai mare PIB şi

cel mai ridicat număr de locuitori. Realizează

cele mai mari exporturi pe plan mondial, acesta

fiind în jur de 969 miliarde euro în anul 2007.

Printre ramurile cele mai importante ale

economiei menționăm: industria constructoare

de automobile, electrotehnică, chimie,

tehnologia mediului, medicina, logistică,

nanotehnologia, deplasări în spaţiu.

Reprezintă un punct de atracţie pentru

investitorii străini: deține 500 din cele mai mari

concerne la nivel mondial, 22.000 de firme

străine cu un capital de 503 miliarde$.

Infrastructura: Germania are in uz 36,000 km cai ferate şi 230,000 km reţea de drumuri.

3

Bundesrepublik DeutschlandRepublica Federală Germania

Drapel StemaDeviza:  Einigkeit und Recht und Freiheit

„Unitate și dreptate și libertate”Imn national:  a treia strofă din

Das Lied der Deutschen(cunoscută și ca Einigkeit und Recht und

Freiheit)

Capitala BerlinLimba oficiala GermanaAderare UE 25 martie 1957

Sistem politicRepublica federală, Republică parlamentară

Presedinte JOACHIM GAUCK

Cancelar Angela MerkelSuprafata 357.021 km² Populație 82.060.000PIBTotal US$3,673 trilioanePer capita US$35.539Moneda EUROFus orar CET (UTC+1)

În concluzie,  Germania este un membru cheie în ceea ce privește economia, politica și

organizațiile de apărare de pe continent. Acum este una dintre cele mai importante țări din

Uniunea Europeană și din lume. În ianuarie 1999, Germania și alte 10 țări din UE au introdus o

moneda comuna europeana de schimb, moneda euro.

1.1 Prezentarea mediului economic

Germania este una dintre cele mai bogate țări din lume, are un PIB nominal pe cap de

locuitor in 2011 de 44,558 $. După cum putem observa și din grafic, în ultimii 40 de ani PIB-ul

intern al Germaniei a cunoscut o creștere ascendentă, ajungând în 2010 la o valoare totală de

3,2805 trilioane $. La o analiză mai pronunțată în perioada crizei, putem spune că PIB-ul

Germaniei a înregistrat o ascensiune substanțială de 30 miliarde $ în 2008, fapt ce i-a conferit

acesteia statutul de țara cu cea mai puternică economie națională din Europa, dar și a patra din

lume ca PIB nominal. Însă, în anul 2009, PIB-ul Germaniei a scăzut aproximativ cu aceeași

intensitate cu care crescuse în anul anterior înregistrând valoarea de 3,2926 miliarde $.

Produsul intern Brut

Sursa: http://web.worldbank.org

În ceea ce privește rata inflației, este una dintre cele mai scăzute din zona Uniunii

Europene, Germania constituind un model de urmat pentru celelalte state ale Uniunii. Tendința

4

de creștere a inflației, care a fost influențată de creșterea prețului petrolului, a atins un nivel de

2,4% in noiembrie 2011, ajungând la un nivel de 3,1 % la inceputul acestui an in crestere de la

2,8% in februarie.

Exporturile

An 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Exporturi (mld. $) 608 696.9 893.3 1.016 1.133 1.354 1.498 1.121

Sursa: CIA World Factbook

După cum se poate observa și din grafic, este vorba de o evoluție semnificativă, treptată

și etapizată a exporturilor din cadrul Germaniei în perioada 2003-2010.

Un progres semnifcativ se înregistrează în anul 2008 atunci când exporturile țării au ajuns

la un procent de 19.51%. Germania a fost considerată campioana exporturilor la nivel mondial,

însă în anul 2009 a fost devansată de către China, deoarece Germania a avut de-a face cu o

scădere mare față de anii precedenți. Însă dacă in 2009, China a reuşit să surclaseze Germania în

ceea ce priveşte volumul exporturilor, se pare că în 2010, la începutul acestui an, situaţia a

început să se îmbunătățească. În februarie 2010, Germania înregistra pentru export un plus de 5%

în comparație cu luna precedentă.

5

Referitor la datoriile externe ale Germaniei, se evidențiază o creștere continuă a

acesteia, mai ales în anul 2008, cu 0.585 mld. $ și în 2009 cu 0.761 mld. $.

De la sfîrşitul primului război mondial au trecut peste 91 de ani, însă cetățeanul german

mai plăteşte şi acum, cel puţin nu direct, ci prin intermediul unei agenţii federale de finanţe, care

şi în anul 2009 a virat dobînzi şi amortismente pentru împrumuturi, reprezentând urmări ale

primului război mondial. Plăţile au continuat, însă, cel puţin până pe 2 octombrie 2010, dată la

care suma plătită de Germania reunificată va fi una de nouă cifre. Prin acestea se satisfac mai

ales pretenţiile investitorilor privaţi, plăţile reparatorii fiind deja realizate.

Analiza indicatorilor structurali ai Germaniei ne oferă o imagine fidelă a economiei

acestei țări. Din aceste date reiese că, Germania este nu doar o țară mare ca suprafață, ci și o țară

puternică din punct de vedere economic în ceea ce privește puterea de cumpărare, producția și

exporturile.

1.2 Efectele crizei economice asupra pieței imobiliare

În ceea ce priveste piața europeană de imobiliare, aceasta a resimțit puternic efectele

crizei financiare. Ca o consecință a lipsei de lichiditate de pe piețele de capital, împrumuturile

bancare pentru companiile imobiliare au devenit mai restrictive, băncile fiind mai circumspecte

și mai prudente în finanțarea acestui domeniu. Ca rezultat avem anularea sau amânarea

trazacțiilor de proprietăți precum și/sau scăderea valorii de piață a proprietăților imobiliare.

De asemenea condițiile înasprite de finanțare au determinat și reducerea volumului de

investiții imobiliare.

Astfel, în Europa volumul investițiilor imobiliare se reduc cu jumătate de la un an la altul

ajungând până la aproximativ 116 miliarde € în 2008. Cu toate acestea acest rezultat se situează

peste nivelul din 2004.

Încetinirea creșterii economice globale a avut rol proeminent asupra pieței rezidențiale a

birourilor și a spațiilor comerciale, rezultând astfel o creștere a spațiilor vacante de acest gen

precum și o scădere a prețurilor la chirii.

Această tendință a fost mai evidentă pe piețele din America și Asia decât pe piața

europeană. Piețele europene au fost foarte diferite: creșterea ratelor de neocupare în Londra și

Madrid a fost mult mai puternică decât în Paris și Germania. Veniturile din închirieri în Europa

au scăzut cu 13 %.

6

Actuala criză economică a avut un impact mai puternic asupra pieței imobiliare de

birouri, însă piață imobiliară rezidențială s-a dovedit a fi mult mai robustă - cel puțin în țările

care nu au experimentat o supraîncălzire înainte, cum ar fi Marea Britanie sau Spania. În țările în

care evoluția prețurilor a fost moderată cum ar fi Germania sau Austria prețurile chiriilor,

precum și prețurile de vânzare a apartamentelor au crescut în 2008, în ciuda crizei economice.

2. Piața imobiliară rezidențială din Germania

Stabilirea unui sistem funcţional de finanţare imobiliară este de o importanţă ridicată în

economiile de tranziţie. Locuinţa este o nevoie de bază, elementar, fiind un factor cheie de

politică socială pentru orice guvern şi mai ales pentru ţările în curs de dezvoltare.

Locuinţa, care este bun necesar, nu poate fi achiziţionată de obicei fără un împrumut pe

termen lung, preţul acesteia fiind de câteva ori venitul anual al unei familii. Împrumuturile

imobiliare sunt extrem de utilizate în ţările cu o economie de piaţă dezvoltată, procentul

locuinţelor achiziţionate prin împrumut imobiliar fiind de peste 20%. Spre deosebire, în ţările în

tranziţie acest procent este de sub 5%. În cadrul procesului de tranziţie spre o economie de piaţă,

în țări precum Estonia, Letonia, Cehia şi Slovacia s-a înregistrat o creştere susţinută a

împrumuturilor contractate pentru achiziţionarea de locuinţe.

În comparaţie cu America şi Marea Britanie, piaţa imobiliară germană este subestimată.

Aceasta se caracterizează printr-o preferinţă pentru chirie, în special în marile oraşe, ceea ce face

ca investiţiile pe termen lung să fie atractive pentru cumpărătorii care sunt dispuşi să trăiască din

veniturile din chirii. Germania, în ansamblu, ca țară, are o infrastructură bună şi este aproape

adaptată pentru investiţiile de cumpărare – închiriere (când se cumpără o proprietate, în acelaşi

timp se şi închiriază). Investiţia, cu toate acestea, este pe termen lung, după cum este menționat

în legislaţia germană că orice proprietate vândută în termen de 10 ani atrage 15% taxe din

profiturile realizate din vânzarea investiţiilor capitale.

Domeniul imobilier poate arăta ieftin în Germania, în special în capitala Berlin, dar

costurile suplimentare aferente ar trebui să fie luate în considerare înainte de procesul de tratare

ca o investiţie pentru viitor.

7

Ce se întâmplă pe piaţa imobiliară din Germania?

8

CEREREA

De la investitorii străini, privați și instituționali este la un nivel inalt;

Pentru birouri, proprietăți rezidențiale

este în creștere

Creează creșterea prețurilor proprietății și duce la scăderea

randamentelor inițiale

OFERTA

Se bazează pe “ajustări”

Vine de la investitori

privaţi şi instituţionali,

precum şi de la Guvern

Este deseori reprezentată de portofoliul de oferte

2.1 Cele mai atractive locuri pentru cumpararea de case

Remarcăm cererea investitorilor străini datorită creşterii preţurilor care au lovit topul de

neîntrecut în alte părţi ale lumii, şi încă în curs de atractivitate la un nivel mai scăzut în

Germania. Companiile şi firmele mai mari investesc astfel milioane în cumpărarea de proprietăţi

în Germania. Pe o scară mai mică, însă investitorii individuali caută randament ridicat la o gamă

de oferte între 1 şi 10 milioane € suma de investiţii. Începând cu jumătatea anului 2006,

economia germană se reface într-un ritm foarte bun. Pentru prima dată într-un deceniu, şomajul a

ajuns la sub 4 milioane, şi nu mai este peste 10%. Acesta a coborât de la 12,2% în februarie 2006

la 9,6% în noiembrie, care indică o îmbunătăţire remarcabilă pentru economia germană. Acest

lucru este evident deja la chiriile pentru spaţiile de birouri care sunt în creştere şi, în acelaşi timp

creşte şi cererea de pe piaţa imobiliară rezidențială. Anul 2007 a fost un an în curs de dezvoltare,

iar preţurile caselor au crescut ca o consecință a faptului că în ultimii zece ani, s-a construit

foarte puțin - ceea ce înseamnă că există o lipsă de ofertă in ceea ce privește casele. Dar asta

înseamnă că, în continuare un investitor trebuie să se concentreze strict pe oraşe şi pe zonele care

sunt cele mai cerute pentru inchiriere. Dar chiriile care s-au plătit cu doi sau de trei ani în urmă,

în multe cazuri, nu vor fi uşor obţinute din nou, prețurile crescând constant. În trecut, multe

companii au închiriat zeci de apartamente pentru a dispune de ele pentru scurt timp, personalul

sau înalta clasă de apartamente disponibile pentru managerii şi personalul de nivel superior de

management.

Concentrându-ne pe anumite oraşe, cele mai atractive, precum şi cele cu cel mai înalt

nivel de închiriere sunt ca întotdeauna: Frankfurt, Munchen, Stuttgart, Duesseldorf, Hamburg,

Koeln (Köln). Acestea sunt principalele zone urbane, care îşi vor pune amprenta în dezvoltarea

economică. Criza economică din anii 1998-2004 a fost, de asemenea asociată cu faptul că în

toată Germania de Est, în anii '90, investiţiile imobiliare au fost ajutate de sistemul fiscal, iar

acum sunt mii de apartamente goale în Germania de Est - şi nu pot fi date în chirie pentru încă o

perioadă de timp, sau numai pentru o chirie mult mai mică decât cea calculată inițial. Pe de altă

parte, oraşe precum Frankfurt, Munchen, Stuttgart prezintă o stabilitate ridicată în ceea ce

privește chiriile, în special în zonele foarte bune din oraş. În perspectivă, ținând cont de faptul că

numărul de case noi construite pe an a fost în scădere în ultimii şapte ani, acest lucru ar putea

însemna o creştere în chirie în acele orașe în care există prea puţine apartamente pe piaţă.

Renovarea clădirilor vechi, fie păstrarea lor pentru veniturile din închirierea proprietăţii sau

9

remodelarea clădirilor în apartamente separate care pot fi vândute, ar putea fi un sector care ar

putea fi speculat, având în vedere faptul că prea puţine case noi sunt construite.

După cum observăm din graficul de mai sus, ca în multe alte țări are UE, în 2009, PIB-ul

Germaniei a scazut cu 5%, lovind piața imobiliară. Preţurile caselor noi au scăzut cu 3,1% în

cursul anului până în iunie 2009, în timp ce preţul mediu al apartamentelor a scazut cu 5,1% faţă

de luna mai a anului precedent 2009. Preţurile domiciliilor existente au înregistrat astfel un

declin deosebit de clar, cu scăderi de 12,1% faţă de luna aprilie a anului precedent 2009.

2.2 Case de inchiriat

Aşa numitele "Zinshaeuser" (case de inchiriat cu 8-20 camere sau apartamente) sunt

cele mai atractive ca oportunitate de investiție în Germania. În Frankfurt acestea sunt foarte greu

de găsit; în Duesseldorf, Hanovra şi Berlin acest moment, nu pare a fi nici o problemă. Cele mai

căutate sunt "Altbau"; clădirile care au fost construite la începutul secolului trecut, sau chiar mai

devreme şi au astfel o perioadă cuprinsă între 80-120 de ani. În cazul în care aceste case sunt

modernizate, acestea sunt unice cu camerele lor mari, nivelul plafonului este la aproximativ 3.60

la 4.00 metri (clădiri, după 1950 au cca. 2.50 metri înălţime cameră) cu excepţia cazului în care

acestea sunt foarte noi – acum plafoanele înalte sunt de preferat. Un Altbau modernizat este, de

asemenea, o foarte bună clădire care poate fi inchiriată. Aceste tipuri de apartamente sunt

selectate de vânzare, deoarece acestea sunt complet renovate recent, şi, totuşi, tind să aibă

caracter de stil vechi, timpuriu al anilor 1900. Aceste case sunt cele mai căutate, după cele din

10

Frankfurt şi valoarea lor creşte în mod normal, este mai mare decât cea a unei clădiri noi, doar

pentru că nu sunt multiplicabile.

Cel mai important obstacol o reprezintă veniturile din chirii care s-ar situa la o valuare

semnificativ mai mică decât nivelul chiriilor pentru birouri.

In ceea ce privește prețul unei chirii în 2009

pentru o locuință nouă într-o locaţie bună într-un

centru metropolitan poate fi considerat ca fiind

favorabil în comparaţie cu Londra sau Paris(după

cum putem observa din graficele alaturate). Cu toate

acestea, centrele comerciale germane cu cele mai

mare chirii rezidențiale precum Munchen sau

Frankfurt sunt aproximativ la acelaşi nivel cu

Amsterdam.

În ceea ce priveşte numărul de locuinte

existente, Berlin este orașul cu cea mai mare

piaţă pentru proprietăţi imobiliare rezidenţiale

din Germania (a se vedea graficul alăturat),

urmat de Hamburg şi München, în timp ce

Koln are aproximativ o jumătate de milion de

gospodării. Nivelul mediu al chiriilor

rezidenţiale a crescut uşor cu 2,2 la sută în

2009 în întreaga Germanie, după o creştere

similară în anii anteriori.

Cu toate acestea, chiriile înregistrează

un trend ascendent până la o valoare dublă în marile orașe metropolitane determinată de migraţia

către centrele mari de populaţie, jucând astfel un rol major în această tendinţă pozitivă. Cu toate

acestea insă nu toate orașele au ţinut pasul cu aceasta tendinţă de creştere privind chiriile în

11

aceeaşi măsură: în Köln şi Stuttgart s-a înregistrat reacţia inversă de scădere, stagnare sau

creştere uşoară.

În timp ce în Berlin, Hamburg, Frankfurt si Düsseldorf chiriile au crescut mai puternic

decât în 2008, ritmul a scăzut în Munchen.

Un factor important care stă la baza creşterii chiriilor sunt determinate de creşterea

veniturilor disponibile ale gospodăriilor private. În timp ce veniturile din Köln şi München au

stagnat între 2004-2009, gospodăriile private din Frankfurt au raportat un declin de aproximativ

5%, în timp ce veniturile din Hamburg şi Berlin au crescut cu 2,6%, iar creşterea a fost

înregistrată şi în Düsseldorf (+1,3%) şi Stuttgart (+1,6%). Cum era de aşteptat, apartamentele

date în chirie în Frankfurt și Munchen sunt foarte scumpe, în timp ce prețurile sunt mai

acceptabile în alte locaţii.

Creşterea veniturilor disponibile şi continuarea tendintei de migrare către oraşe

metropolitane, asociate cu o activitate de construcţii slabe din ultimii ani este motivul pentru care

chiria creşte peste media pe termen lung pentru apartamente noi. Încă relativ slabă, activitatea de

construcţii în Berlin şi Hamburg asemenea, poate determina o creştere vizibilă în chiriile pentru

apartamente noi în 2011.

12

2.3 Berlin - preţurile scad în anumite zone

Capitala Germaniei iși continuă procesul de atragere de noi locuitori, fapt reflectat în

cererea mare pentru locuinţe de închiriat şi cumpărat. Piaţa se menţine la un nivel destul de

ridicat chiar dacă preţurile de vânzare au scăzut uşor în două cartiere din centru, Mitte şi

Tiergarten. Cei care îşi doresc o locuinţă proprie se îndreaptă, în general, către periferie, în cazul

în care nu au cel puţin 2.000 de euro de oferit pentru un m2. Scăderea prețurilor este de peste

20%, în condiţiile în care la începutul anului preţul era de 2.480 de euro/mp. În Wedding însă, m2

s-a scumpit cu circa 15% fiind e cotat la 1.406 de euro, cu aproape 300 de euro mai mult faţă de

acum câteva luni.

Preţuri mai accesibile se găsesc în cartierele marginașe. În cele mai fastuoase regiuni

periferice, respectiv Charlottenburg-Wilmersdorf, m2 costă în jur de 1.400-1.500 de euro, cu

circa 500 de euro mai puţin faţă de începutul anului. Chiar dacă şi aici preţurile au scăzut uşor,

Gruenewald, cea mai verde şi mai scumpă zonă berlineză îşi alege în continuare cu grijă

locatarii. Cumpărătorii trebuie să aibă disponibilitatea de a plăti 2.665 euro/mp.

Berlinul este mult mai prietenos cu cei care îşi caută o locuinţă cu chirie: preţurile pornesc

de la 5 euro/mp (în Kreuzberg) şi ajung la 10 euro/mp. Aceste sume nu includ și cheltuielile de

întreţinere.

13

Frankfurt, chirii mai mici cu 10%

Frankfurt este, istoric vorbind, un oraş al locuinţelor inchiriate, unde numărul de proprietari este

destul de mic. Mulţi oameni locuiesc însă aici in interes de serviciu, doar în timpul săptămânii şi

pleacă acasă în weekend. În ultima perioadă, preţurile chiriilor au scăzut uşor faţă de 2007. Cea

mai frecventa zonă este sudul, acolo unde sunt şi cele mai mari chirii: 13,37 euro/mp2. În nord-

vest, diferenţa este doar de 1 euro. Mult mai ieftinã este zona Gallus: 8,15 euro/mp2, regiune

aflată într-un proces de transformare.

Hamburg - chirii între 3,73 şi 16,30 euro/mp/lună

Hamburgul rămâne un oraş pretenţios, dar pregătit să adopte pe oricine.

În Billbrook, de exemplu, chiriile sunt accesibile, 3,73 euro/mp2, pentru cei care sunt atenți să

fructifice astfel de oportunități. Accesibile sunt şi preţurile din Veddel: în jur de 3,75 euro/mp 2.

În cel mai dezmăţat cartier al oraşului, chiria este de 7,58 euro, ceva mai puţin decât în urmă cu

câteva luni. Apropierea de centru costă destul de mult: 9,12 euro/mp2 pentru chiria lunară în zona

veche a Hamburgului - Hamburg Altstadt, în timp ce în St. George nu scade sub 9,37 euro.

Competiţia celei mai scumpe regiuni este câştigată, de departe, de HafenCity: 16,30

euro/mp2/lună. Atât plăteşte chiriaşul într-o asemenea zona exclusivistă.

Case ieftine în Sachsen1

Cele mai ieftine locuinţe germane se găsesc în estul ţării. Noile clădiri construite aici după

1990 au rămas în mare parte goale pentru că tinerii au ales să migreze în regiunile vestice ale

ţării, unde existau mai multe locuri de muncă, remunerate mai avantajos. Agenţii imobiliari au

adoptat, de-a lungul timpului, diverse metode pentru a putea găsi clienţi. Una dintre idei a fost

organizarea de excursii cu bătrâni din vest. Cu o pensie frumuşică asigurată, ei ar fi putut ocupa

locuinţele din est pentru bani mai puţini, asigurând, în acelaşi timp, consumul din regiunile

respective. Prea puţini dintre aceştia însă au adoptat această posibilitate.

În Leipzig şi Dresden, cele mai mari oraşe din Sachsen, preţurile locuinţelor pornesc de la 500 de

euro/mp2 şi ajung la 1.500 de euro/mp, în cazul caselor din centru.

1 http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germania-scade-dar-nu-se-preda-6575.html

14

În ultimii 10 ani, preţul caselor din Occident a crescut, atingînd niveluri astronomice. Însă

nu şi în Germania, unde piaţa imobiliară rămâne pe poziții de ceva vreme. Cine iși dorește o casă

în Germania astăzi există şanse semnificative de a plăti acelaşi preţ pe care l-ar fi platit şi cu un

deceniu în urmă. În timp ce preţurile caselor au crescut într-un ritm deosebit de accelerat în

multe ţări industrializate, piaţa din Germania pare să fie prizonieră într-o buclă temporală: preţul

din ziua de azi al caselor este aproape egal cu cel de acum zece ani.

Pentru a înţelege de ce piaţa imobiliară a Germaniei a stagnat în ultimul deceniu, trebuie

luată în considerare situaţia începînd cu anii 1990. În iunie 1991, la opt luni de la reunificare, o

lege menită să revitalizeze economia fostei Germanii de Est, numită "Fordergebietsgesetz’’, a

intrat în vigoare. Ea oferea subvenţii deosebit de generoase investitorilor în proprietăţi: oricine

renova sau achiziţiona proprietăţi putea fi scutit de întreaga sumă a impozitelor în decursul a

zece ani.

Sprijinită de scutirile de impozit, piaţa imobiliară din Germania a avut o dezvoltare puternică

la începutul şi mijlocul anilor 1990. Între 1990 şi 1998 – anul în care au expirat scutirile de taxe,

preţul proprietăţilor a crescut cu aproximativ 70%. Însă, această politică a avut, în mod evident,

şi consecinţe neplăcute. În graba de a profita de avantajul incredibilelor scutiri de impozit, mulţi

dintre investitori au părut să uite să se întrebe dacă există si o cerere corespunzătoare pentru

proprietăţile pe care le renovau şi construiau.

15

"După 1998 piaţa «s-a răcorit»"2, spune Jurgen Michael Schick, vicepreşedinte al Asociaţiei

Germane pentru Domeniul Imobiliar (IVD), care reprezintă interesele consilierilor pentru

proprietăţi, ale brokerilor, administratorilor şi experţilor. "Subvenţiile pentru impozite nu mai

existau, iar investitorii construiseră cu mult peste cererea de pe piaţă".

2 http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-imobiliare-globale-germania.html

16

3. Piața imobiliară a spațiilor comerciale din Germania

Ca posibilitate de investiţii, centrele comerciale deţin o cotă importantă din

capitalul imobiliar, oferind un spaţiu mare de închiriere. Aceste centre comerciale conferă

stabilitate investitorilor datorită amplasării în zone cu risc scăzut, caracterizate de o creştere

puternică şi durabilă a economiei. Din cele douăsprezece regiuni metropolitane3 ale Germaniei,

München şi Hamburg ocupă poziţiile de vârf datorită puterii lor de cumpărare.

În prezent sunt deschise aproximativ 371 de centre comerciale pe teritoriul ţării, 243

(65%) se regasesc în cadrul regiunilor metropolitane.

O structurare a acestor regiuni metropolitane se poate realiza din următoarele puncte de

vedere:

Preferinţa investitorilor în domeniul imobiliar comercial către anumite zone

metropolitane. Conform acestui criteriu, dezvoltatorii preferă realizarea unei investiţii în Munich,

Hamburg sau Rhine-Main faţă de Ruhr sau Triunghiul Saxon. Această preferintă este redată şi în

graficul următor.

3 A se vedea Anexa nr. 1.

17

Mărimea centrelor comerciale reprezintă un alt criteriu de clasificare a regiunilor

metropolitane, cele mai mari centre aflându-se în Feankfurt, Ruhr sau Berlin, faţă de Hanover

care are numărul cel mai mic de centre comerciale cu o suprafaţă mai mare de 50.000 m2.

Tot în funcţie de mărime se poate observa ponderea mult mai mare a centrelor

comerciale peste 50.000 m2 în zonele metropolitane datorită rulajelor superioare a sumelor de

bani într-un an financiar, dar un număr mult mai mic al centrelor comerciale cu o suprafaţă

cuprinsă între 15.000-24.999m2.

18

Evaluarea centrelor comerciale în funcţie de anul

inaugurării relevă treptele de extindere în Germania.

Înainte de 1990, regiunile metropolitane din vest

precum: Ruhr (13 centre comerciale), Hamburg (13

centre comerciale) şi Düsseldorf-Köln-Bonn (14

centre ) au condus aceste dezvoltări atât faţă de

regiunile non-metropolitane cât şi faţă de restul

ţării. Această diferenţă s-a menţinut la un nivel

relativ constant timp de zece ani, urmând ca apoi să

inregistreze un decalaj nou.

În prezent se derulează noi proiecte ce

vizează dezvoltarea pieţei imobiliare comerciale pe teritoriul Germaniei concentrate pe regiunea

Frankfurt / Rin-Main, unde cinci centre comerciale sunt în prezent în construcţie, iar alte şapte

sunt în diferite stadii de planificare şi regiunea metropolitană Ruhr (a se vedea graficul de mai

jos) unde în prezent patru centre comerciale sunt în construcţie, inclusiv Dortmund cu un spaţiu

total de închiriere de 33.000 m2. În plus, dezvoltatorii de centre comerciale au în vedere şase

proiecte în regiunea metropolitană din Düsseldorf-Köln-Bonn şi cinci sau şase în regiunea

metropolitană Stuttgart.

19

Dincolo de regiunile metropolitane, 128 de centre comerciale sunt disponibile

consumatorilor, contribuind la obţinerea de profit şi implicit la dezvoltarea pieţei imobiliare.

Acestea sunt de obicei centre comerciale deschise în ultimii ani. De exemplu, 46% din aceste

centre comerciale au fost construite după anul 2000. Potenţialul de creștere al centrelor

comerciale în acele oraşe în afara aglomerărilor urbane este limitată, dar nivelul mai redus de

concurenţă între centrele comerciale înseamnă că locaţii cu perspective economice promițătoare

şi un volum critic de clienţi sunt deosebit de atractive pentru investitori imobiliari.

Evoluţiile chiriilor de top4 aferente locaţiilor din zona centrală a oraşelor a

menţinut pe ansamblu un nivel aproximativ constant, fiind ilustrată prin tabelul următor.

4 Chiria de top se referă la spaţii într-o locaţie cu vad comercial de 100m2 spaţiu de vânzare şi un front de 5m.

20

Cu toate acestea, chiriile contractuale sunt mai uşor de suportat de către chiriaş datorită

unor stimulente cum ar fi acordarea unor subvenţii pentru expansiune sau scutirea de la plata

chiriei, ce au fost acordate cu o frecvenţă mai mare chiar dacă nu au reprezentat sume foarte

consistente.

Piaţa chiriilor imobiliare comerciale este diversificată în afara oraşelor de top astfel încât

în oraşele cu un nivel ridicat de putere de cumpărare şi mai presus de toate un factor central bun,

afişează de obicei o dezvoltare stabilă a preţului de închiriere, chiar şi de dezvoltare pozitivă. În

schimb, oraşe din regiunea Ruhr, conurbaţia, de exemplu, cu un nivel mai ridicat a presiunii

concurenţiale, denota o scădere a preţurilor de închiriere.

Astfel, Freiburg, Münster şi Heidelberg, se confruntă cu o tendinţă pozitivă, în timp ce

orase precum Essen sau Duisburg se confruntă cu o scădere a chiriilor în locaţii prime din centrul

orasului. Acest lucru este adesea declanşat de către deschiderea de noi centre comerciale. În plus,

sediile secundare ale centrelor de top şi mijlocii, precum şi oraşele mai mici au raportat în

general, o tendinţă de scădere a preţurilor de închiriere.

4. Piața imobiliară a birourilor din Germania

Ca urmare a stabilizării situaţiei economice naţionale şi internaţionale în cursul anului

2009, developerii în anul 2010 au mizat pe o mică revenire a spaţiilor de birouri în acel an şi anul

următor(a se vedea graficul de mai jos stanga).

21

Aşa cum se observă în graficul de mai sus dreapta, încetinirea creşterii economice a avut

un impact relativ redus în ceea ce privește nivelul chiriilor pentru birouri de la începutul anului

2009. Astfel, chiriile în locaţiile de lux au scăzut cu o medie de 4% în 2009. Acest declin s-a

corectat într-o măsură acceptabilă fiind redată în graficul mai sus menţionat.

Toate pieţele imobiliare comerciale internaţionale, atât cele din SUA cât şi cele europene

s-au confruntat cu un declin abrupt în nivelul chiriilor pentru birouri odată cu izbucnirea crizei

financiare şi economice, după cum arată graficul de pe pagina urmatoare. Cu toate acestea,

mişcarea descendentă a început puţin mai târziu decât în Germania, de exemplu, în Franţa şi

Marea Britanie, în cazul în care nivelul chiriilor pentru birouri a scăzut cu aproximativ 12-22%

din 2007.

Cu toate acestea, în ceea ce priveşte proporţia de spaţii de birouri vacante, pe piaţa

germană nu funcţionează la fel de bine. Deşi rata de neocupare a crescut brusc în toate ţările

europene, nivelurile din Germania au atins un nivel înalt pe o comparaţie la nivel internaţional în

anii următori: de exemplu, în perioada 2005-2009 a existat o rată medie de neocupare de 8,3% în

Germania, comparativ cu numai aproximativ 6,3% în Franţa. În momentul impactului negativ

asupra pieţei chiriilor neîncheiate este simţitor mai mare în Marea Britanie decât în Germania,

conform graficului de mai jos.

22

BERLIN

În ceea ce privește piaţa de birouri de clasa I în Germania, Berlin a raportat un declin mai

mare din chirii în 2009, cu aproximativ 7% faţă de anul anterior şi rata de neocupare a urcat de la

8.6% la 8.9%. În prima jumătate a anului 2010, chiriile pentru locațiile top a scăzut deoarece

cererea pentru spaţii de birouri era foarte scăzută, iar chiriile lunare pe m2 au ajuns la valori de 20

EUR. Acest nivel relativ scăzut al chiriei pentru un oraş european major este în principal o

consecinţă a producţiei economice scăzute. Trendul valorii chiriilor şi al ratei de neocupare

pentru perioada 1999-2011.

FRANKFURT

Piaţa imobiliară de birouri din Frankfurt este una activă în cadrul Germaniei.În termeni

absoluţi, Frankfurt este cel mai mic ca suprafață de pe pieţele mari, deoarece alţii au spaţiu de

12,5-17 milioane m2. Pe de altă parte, piaţa imobiliară a birourilor din Frankfurt se află în frunte

în raport cu populaţia ei, spaţiu pe cap de locuitor este de 45 m2. Din 1999, spaţiul disponibil în

Frankfurt a aratat o crestere peste medie de aproape 15%, aşa cum arată graficul de mai jos.

23

Frankfurt este, prin urmare, lider printre locaţiile majore, nu numai în ceea ce priveşte nivelurile

de chirie dar are de asemenea şi cea mai mare rata de neocupare de aproximativ 15%.

HAMBURG

Piaţa chiriilor pentru birouri din Hamburg a avut o reacţie mai târzie decât în Berlin

privind rexarea creşterii economice, cu doar o uşoară scădere de 1,7% raportate în 2009.

Deoarece un volum consistent de spatii de birouri noi a fost sau e pe cale să fie finalizat în locaţii

centrale, este de aşteptat ca chiriile în oraşul nord german din nou să scadă uşor până la sfârşitul

acestui an. Similar la Berlin, numărul de birouri vacante continuă să crească, însă rata de

neocupare este probabil să rămână uşor mai scăzută decât media pentru locaţiile prime germane.

MUNICH

Scăderea nivelului cererii pentru spatii de birouri nu au avut un impact vizibil negativ

asupra chiriilor din Munich până la jumătatea anului 2009. În medie pe parcursul anului 2009,

chiriile au fost cu doar 1,6% mai mici decât în anul precedent. Cu toate acestea chiriile sunt

susceptibile de a fi rămas sub presiune în a doua jumătate a anului, deoarece ponderea spaţiilor

oferite închirierii pentru birouri a crescut semnificativ. Nivelul chiriilor în 2010 au scăzut cu 4%

faţă de nivelul anului precedent. Această scădere ar fi peste medie în comparaţie cu alte locaţii de

top, cu toate acestea, rămâne a doua locatie de birouri din punct de vedere al preţului în

Germania.

Bibliografie

http://www.bundesbank.de/download/bankenaufsicht/dkp/200704dkp_b.pdf

http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Trend_barometer_-

_real_estate_investment_market_Germany_2011/$FILE/

EY_RE_Trendbarometer_2011_eng.pdf

http://www.bayernlb.de/internet/en/homepage.ljsp

24

http://www.eurohypo.com/media/pdf/newsletter_und_marktberichte/

MB_Deutschland_englisch_2008.pdf

http://www.gud-estate.ru/news/20R4J2MI.pdf

http://www.dlapiper.com/files/Publication/3613cf91-9b10-459e-9c36-

65a3c6064b3d/Presentation/PublicationAttachment/3a5122a8-09a3-4bcd-bc9a-

5b1f3046641b/Real%20Estate%20in%20Germany.pdf

http://thankssjerseys.org/Papers/Rottke_RE_Cycles_in_Germany.pdf

http://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/

PR_engl_4_RE_Trendbarometer/$FILE/

PR_EY_Real_Estate_Trend_Barometer_2010_English.pdf

http://bizcovering.com/real-estate/best-sources-for-real-estate-listings-in-

germany/

http://web.worldbank.org

http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/piata-imobiliara-din-germania-

scade-dar-nu-se-preda-6575.html

http://www.evenimentul.ro/articol/de-ce-a-ocolit-boom8209ul-pietei-

imobiliare-globale-germania.html

25