Specializarea: Specializarea: Bănci Bănci şi pieţe financiareşi pieţe financiare

Disciplina: Disciplina: Finanţarea Dezvoltării ImobiliareFinanţarea Dezvoltării Imobiliare

ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE COMERCIALE DIN CONSTANŢA

Profesor îndrumător:Profesor îndrumător:

Lector Drd. Bogdan Căpraru Lector Drd. Bogdan Căpraru Masterand:Masterand:

Hlihor Nicolae Hlihor Nicolae

- Iaşi 2009 -

2

CUPRINS

1. INVESTIŢIILE IMOBILIARE 3

1.1 SOCIETĂŢILE DE INVESTIŢII IMOBILIARE 4

1.2 CARACTERISTICILE SPECIFICE PIEŢELOR IMOBILIARE 5

1.3 TIPURI DE PIEŢE IMOBILIARE 5

2. DESCRIEREA PIEŢEI IMOBILIARE DIN ROMÂNIA 7

2.1 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE 9

2.2 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE CONSTANŢA 10

2.3 PIAŢA DE BIROURI 14

2.4 PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI – CONSTANŢA 15

2.5 TERENURI ŞI INVESTIŢII – CONSTANŢA 16

CONCLUZII 17BIBLIOGRAFIE18

3

1. INVESTIŢIILE IMOBILIARE

Investiţiile imobiliare sunt acele investiţii în bunuri imobile (terenuri şi/sau clădiri sau

alte construcţii) capabile să producă câştiguri financiare (profit) din exploatarea lor.

În mod uzual, conceptul de investiţie imobiliară este atribuit acelui tip de investiţie care

poate fi:

achiziţia unui teren şi/sau clădire (sau părţi ale ei) cu destinaţie rezidenţială, de afaceri,

pentru scopuri de producţie, logistică sau comerciale;

achiziţia în vederea revânzării unui teren, construcţii sau părţi ale acesteia;

alocarea unei sume de bani pentru construcţia sau modernizarea unei clădiri în vederea

închirierii sau vânzării.

Pentru ca investiţia imobiliară să fie considerată fezabilă, prin alocarea sumelor

investite trebuie să rezulte un profit semnificativ, iar durata de recuperare să fie rezonabilă şi

mai mică decât durata de rambursare a creditului1.

Investiţiile imobiliare le putem clasifica în două mari categorii, şi anume:

1. Investiţii imobiliare directe, denumite şi investiţii în proprietăţi imobiliare în vederea

achiziţiei, reabilitării, dezvoltării, modernizării, exploatării sau revânzării.

Spre exemplu, achiziţia unor terenuri pentru realizarea unor construcţii noi sau

revânzare în cazul în care valoarea lor de piaţă ar creşte semnificativ, achiziţia unor apartamente

sau hoteluri care după lucrări de reabilitare vor fi închiriate sau vândute, achiziţia unor noi

terenuri cu scopul realizării de clădiri pentru spaţii comerciale, birouri pentru uz propriu sau

pentru închiriere, achiziţii de terenuri şi clădiri pentru extinderea unor activităţi comerciale

sau de producţie etc.

2. Investiţii imobiliare indirecte sau investiţii în fonduri imobiliare sau titluri de valori

imobiliare (opţiuni imobiliare). Spre exemplu, cumpărarea unor obligaţiuni sau opţiuni

de la fondurile de investiţii din domeniul imobiliar.

La rândul lor, investiţiile imobiliare directe pot fi clasificate în 4 clase principale:

1. investiţii speculative în terenuri libere;

2. investiţii productive în terenuri pentru amplasamente;

3. investiţii speculative în construcţii;

4. investiţii în realizarea de construcţii noi.

1.1 SOCIETĂŢILE DE INVESTIŢII IMOBILIARE

1 Silviu Banacu, Investiţii imibiliare; Ed. Tribuna Economică, Bucureşti, 2008, p. 13.

4

Societăţile de Investiţii Imobiliare, denumite şi Companii de Investiţii, Firme de

Investiţii, Trusturi de Investiţii Imobiliare (REIT - Real Estate Investments Trusts) sau Fonduri

sunt instituţii financiare de investiţii care posedă şi administrează proprietăţi imobiliare şi/ sau

deţin portofolii de acţiuni ale unor societăţi comerciale, a căror activitate se bazează pe

realizarea, deţinerea sau exploatarea unor active imobiliare şi pe care le vând pentru a

achiziţiona obligaţiuni sau acţiuni ale unor societăţi comerciale pe piaţa de capital.

În România, activitatea Societăţilor de Investiţii Imobiliare este îndreptată mai mult

spre achiziţia de proprietăţi imobiliare în scopul revânzării sau dezvoltării, aspectele legate de

tranzactţiile pe piaţa de capital specifică, denumită şi piaţă secundară a creditului ipotecar,

fiind încă mici faţă de societăţile omoloage din alte state, în special statele dezvoltate.

În statele dezvoltate, cum ar fi SUA, Marea Britanie, Australia, Canada, Japonia, Suedia

etc., sunt recunoscute ca fiind Societăţi de Investiţii Imobiliare aşa-numitele REIT (Real Estate

Investment Trusts) care atrag fonduri de investiţii prin utilizarea unei forme de proprietate care

beneficiază de un tratament fiscal favorizant în conformitate cu legislaţia locală, prin care aceste

societăţi de investiţii investesc cel puţin 75% fondurile lor în sectorul imobiliar şi distribuie cel

puţin 95% sau mai mult din venitul lor brut către acţionarii lor.

Numele de REIT este atribuit şi unor obligaţiuni care se tranzacţionează ca şi acţiunile la

burse, iar sumele obţinute se investesc fie direct în titluri de proprietate fie în ipoteci. Avantajele

utilizării unor astfel de titluri financiare sunt de ordin fiscal pentru că oferă investitorilor rate

ridicate ale veniturilor şi pentru faptul că lichiditatea acestor investiţii imobiliare este ridicată.

Sunt cunoscute mai multe metode de capitalizare a unor astfel de acţiuni, şi anume:

1. Obligaţiuni (opţiuni) REIT de participare (Equity REITs) prin care investiţiile se fac în

proprietaile imobiliare deţinute;

2. Titluri ipotecare REITs (Mortgage REITs) reprezintă titluri de valoare achiziţionate de

fonduri de la bănci, garantate cu titluri ipotecare sau cu obligaţiuni ipotecare securizate

(supuse procesului de asigurare). Pe această cale proprietarii bunurilor imobile ipotecate

beneficiază de împrumuturi pentru achitarea ipotecilor. Veniturile sunt generate prin

dobânzile pentru aceste împrumuturi;

3. Titluri hibride REITs (Hybrid REITs) reprezintă o combinaţie a primelor două metode de

capitalizare a investiţiilor imobiliare prin titluri de valoare2.

2 Idem, p.15.

5

1.2 CARACTERISTICILE SPECIFICE PIEŢELOR

IMOBILIARE

Pieţele imobiliare au următoarele caracteristici specifice:

fiecare proprietate este unică în felul ei, întrucât amplasamentele sunt unice pe glob;

din punct de vedere contabil, terenurile nu se amortizează, construcţiile se amortizează, în

timp;

bunurile imobile au durata de viaţă mare, masurabilă în zeci şi sute de ani;

valoarea relativ ridicată a proprietăţilor imobiliare ce necesită o putere mare de cumpărare şi,

prin urmare, pieţele imobiliare şi din acest motiv sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului

salariilor, la stabilitatea veniturilor şi numărul de locuri de muncă;

volumul creditului ce poate fi obţinut pentru achiziţii sau îmbunătăţiri de proprietăţi

imobiliare, dobănzile pe perioade lungi, mărimea avansului, durata rambursării, toate sunt pe

pieţele imobiliare, întrucât aceeaşi cauză a preţurilor ridicate ale proprietăţilor şi deciziile

de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit;

informaţiile despre preţurile de ofertă sau de tranzacţie a unor proprietăţi imobiliare

similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive;

proprietatea imobiliară are un grad redus de lichiditate, ceea ce înseamnă că ea nu se vinde

rapid (cu excepţia cazurilor în care cererea este mult mai mare decât oferta, întrucât împlică

tranzacţii cu sume mari de bani şi proceduri de transfer complexe (vânzarea-cumpărarea

este precedată de activităţi de înregistrare cadastrală şi notarială);

dată fiind valoarea mare a proprietăţilor, finanţarea nu se obţine imediat, de multe ori fiind

necesare analize amănunţite din partea băncii în vederea verificării bonităţii clienţilor.

1.3 TIPURI DE PIEŢE IMOBILIARE

În analizele de piaţă imobiliară deosebim 5 tipuri de pieţe, grupate uneori pe pieţe mai

mici care se mai numesc şi subpieţe:

1. piaţa clădiriior rezidenţiale (case, vile, duplex-uri, blocuri);

2. piaţa clădirilor comerciale (magazine, mall-uri, pieţe, super, hipermarket-uri, hoteluri,

moteluri, birouri, bănci etc);

3. piaţa clădirilor industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);

4. piaţa clădirilor şi terenurilor agricole (ferme, livezi, vii, păşuni, păduri);

6

5. piaţa clădirilor şi construcţiilor cu desţinatie publică şi speciale (şcoli, spitale, aerogări,

porturi, centrale nucleare, construcţii de apărare etc.)3.

În funcţie de puterea de cumpărare a cumpărătorilor deosebim proprietăţi pentru persoane cu

venituri reduse sau proprietăţi ieftine, proprietăţi pentru persoane cu venituri medii şi proprietăţi

pentru persoane cu venituri mari sau proprietăţi de lux.

Prin împărţirea unei pieţe (exemplu, piaţa clădirilor rezidenţiale) în subpieţe are loc

procesul de segmentare a pieţei. Un alt termen utilizat în analiza de piaţă imobiliară este acela de

dezagregare şi semnifică crearea unei clasificări pe subpieţe.

La analiza de piaţă imobiliară evaluatorii imobiliari iau în considerare caracteristicile

demografice, socio-economice, psihologice ale acesteia, folosindu-se de metode, instrumente,

tehnici de investigaţie şi cercetare.

2. DESCRIEREA PIEŢEI IMOBILIARE DIN ROMÂNIA

3 Idem, p. 53.

7

În România se poate vorbi de existenţa unei pieţe imobiliare abia după perioada anilor

1990, exceptând perioada interbelică.

La începutul anilor '90 a fost promovată o politică generală de liberalizare rapidă a

pretţurilor, care a determinat creşterea bruscă a costurilor locuinţelor. Ea nu a fost însă

însoţită de creşterea în acelaşi ritm a salariilor, atragând în consecinţă scăderea puterii de

cumpărare.

S-a produs un dezechilibru între puterea de cumpărare a populaţiei şi costul unei

locuinţe. În continuare dezechilibrul s-a accentual. Astăzi, după un deceniu, situaţia reală a

accesului la o locuinţă proprie dovedeşte că forţele pieţei nu au putut reacţiona în condiţiile

imensei disparităţi între cererea reală şi ofertă.

Astfel, între anii 1990-1996 piaţa imobiliară a fost în formare, investitorii asumandu-şi

riscuri mari, dar şi o rată de capitalizare ridicată. Din 1997 începe o etapă de dezvoltare a

pieţei, în special piaţa birourilor, când se transformă structurile deja existente (proiectate

inişial cu o altă destinaţie) în centre de afaceri, deoarece, în lipsa unor spaţii care să

corespundă standardelor occidentale, companiile multinaţional închiriază spaţii în aceste

clădiri.

În perioada 2000-2002 are loc o dublare a suprafeţelor existente, se echilibrează

raportul calitate preţ, iar marii investitori îşi fac apariţia pe această piaţă. Începând cu anul

2000 şi până în prezent Bucureştiul a fost şi este cotat ca fiind cel mai scump oraş din

estul Europei.

În perioada 2003-2004 piaţa imobiliară era încă instabilă şi în proces de maturizare,

anul 2003 reprezentând un punct de ,,cotitură" în evoluţia preţurilor. Din acest motiv riscul

investiţiilor în proprietăţi era perceput ca fiind mai mare decât cel din tarile cu o economic

dezvoltată, dar acest lucru făcea posibilă şi obţinerea unor profituri mai mari.

Majoritatea celor care doreau să închirieze, să cumpere sau să vândă un apartament sau o

casă apelau la o agenţie imobiliară. Pentru a-şi mări aria de activitate şi spaţiile publicitare acestea s-

au oriental mai nou către Internet, astfel încât cei care doreau să facă orice fel de tranzacţie

imobiliară puteau renunţa la anunţurile din rubricile de mică publicitate ale ziarelor. Paginile

de web ale agenţiilor imobiliare reprezintă o variantă virtuală a clasicelor instituţii de intermediere

a tranzacţiilor cu case sau apartamente. Acestea sunt instrumente de căutare ideale pentru cei

care vor să-şi facă o idee despre mersul pieţei sau despre costuri. Agenţiile imobiliare

virtuale funcţionează pe acelaşi principiu al cererii şi ofertei.

Marile agenţii imobiliare oferă servicii din ce în ce mai diversificate şi destul de

apropiate de standardele occidentale. Astfel, valoarea cifrei de afaceri realizată din

8

tranzacţiile imobiliare operate pe piaţa românească a înregistrat în ianuarie 2008 o creştere de

127 milioane RON faţă de ianuarie 2007 şi o creştere de 432 milioane RON faţă de ianuarie

2006.

Apariţia numeroaselor agenţii imobiliare, cât şi caracteristicile pieţei imobiliare au dus la

creşterea de la an la an a ponderii cifrei de afaceri obţinută din servicii de tranzacţii imobiliare

în total cifră de afaceri pentru diverse servicii prestate.

Ponderea construcţiilor în PIB este în creştere, astfel că în 2005 a înregistrat o valoare

de 6,41%, în 2006 - 7,43%, iar în 2007 - 9,11%.

Piaţa imobiliară din România oferă în această perioadă numeroase oportunităţi. Pentru

a avea succes pe această piaţă, un investitor trebuie să înţeleagă cum funcţionează o investiţie

imobiliară, să fie bine informat, să cunoască piaţa şi să îşi asume anumite riscuri. Principalele

riscuri pe piaţă sunt legate de posibililatea scăderii cererii din cauza unei situaţii de declin

economic, a schimbărilor în legislaţia taxelor şi riscul politic.

Investiţiile pe piaţa imobiliară au în general o perioadă de recuperare lungă, comparativ cu

plasamentele de la bursă sau cu afacerile din comerţ. De asemenea, structura unei investiţii în

proprietăţi este complexă şi depinde în general de mai mulţi factori (elemente de construcţie, taxe,

fluctuaţii ale pieţei, dobânzi etc.). Chiar dacă există mai multe locuinţe, numărul este insuficient

pentru a se întrevedea la orizont posibilitatea ieftinirii apartamentelor de bloc, construite înainte

de '89. Terenurile continuă să fie un plasament sigur pe piaţa imobiliară, în special cele pe care

urmează să se dez volte proiecte rezidenţiale.

2.1 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE

Piaţa de retail din România a cunoscut o continuă expansiune în 2008, un număr fără

precedent de centre comerciale fiind livrate.

9

La finele lui 2008 stocul de centre comerciale a trecut uşor de un milion de metri

pătraţi închiriabili iar în acest an se estimează că vor fi livraţi aproximativ 470.000 mp în

toată ţara. O analiză a proiectelor de retail planificate a fi lansate arată că 43% dintre acestea

se găsesc în oraşe din Muntenia, în timp ce în Transilvania se afla 28%.

Spaţiile noi care au fost livrate în 2008 au însumat aproximativ 400 000 mp

închiriabili, constatându-se aşadar o creşte cu 50% în comparaţie cu 2007, majoritatea acestor

spaţii fiind localizate în oraşe secundare sau terţiare.

Numeroase centre comerciale au fost deschise în Muntenia şi Moldova, însumând o

cotă de 76% din totalul spaţiilor livrate în 2008. Mai mult decât atât, structura segmentului de

retail din România a fost extinsă prin deschiderea unui factor outlet (definit ca un grup de

magazine, situat de regulă în locaţii din afara oraşului, specializat în vânzarea capetelor de

linie la preţuri reduse).

În prima jumătate a anului 2008 evoluţia pieţei a fost încurajată de creşterea

economică accelerată şi de puterea de cumpărare în creştere. Anul trecut a fost caracterizat de

expansiunea unor lanţuri de magazine deja existente precum Carrefour Express, Metro, Real,

Auchan, Billa, Bricostore, Praktiker, Mr. Bricolage şi de sosirea unor noi operatori pe piaţa

de retail precum Obi şi Kika. Carrefour s-a dezvoltatat atât organic căt şi prin rebrandingul

lanţului Artima.

20 de centre comerciale au fost finalizate în decursul anului 2008: 10 galerii

comerciale, 9 mall-uri urbane şi un centru de tip outlet. Cele mai mari centre comerciale au

fost: Baneasa Shopping City (Bucuresti) cu 85 000 mp, Iullius Mall (Suceava) cu 45.000 mp,

Liberty Center (Bucuresti) - 26.000mp si City Park Mall (Constanta) cu 25.800 mp.

Nivelul chiriilor în principalele oraşe din România variază între 35-45 euro /mp/lună

pentru o unitate premium de 100 -150 mp într-un centru comercial. Chirii mai mari sunt

practicate în Bucureşti, acestea variind între 70 şi 120 euro /mp/lună. Pe termen scurt

estimăm că valoarea chiriilor pentru locaţiile stradale centrale şi semi-centrale va scădea, ca

urmare a creşterii numărului de spaţii disponibile.

10

Efectul incertitudinii economice globale asupra sustenabilităţii pieţei de retail va

constitui un punct important de discuţie atunci când dezvoltatorii îşi vor reconfigura

portofoliul de centre planificate cel puţin pe termen scurt.

România a avut o imagine clară a poziţiei sale de lider pe piaţa din Europa de Sud Est

în termeni de creştere a PIB şi a oportunităţilor sale. Cu toate acestea, deteriorarea climatului

economic la nivel naţional va fi reflectată în reducerea consumului general. Ne aşteptăm ca

numărul proiectelor de retail planificate să se reducă semnificativ faţă de nivelul anilor 2007-

2008.

11

2.2 PIAŢA SPAŢIILOR COMERCIALE CONSTANŢA

Rivalizând cu Timişoara şi Cluj-Napoca din punct de vedere al dezvoltării economice,

Constanţa a fost, pe parte de retail, o piaţă destul de ignorată totuşi până în urmă cu 2 ani,

când valurile din Bucureşti au început să se simtă şi mai puternic spre malul mării. Oricum,

Metro, Billa, Mega Image, dar şi Selgros sunt magazine cu vechime pe piaţa din Constanţa.

În prezent, piaţa este una foarte dezvoltată, iar aceasta este departe de a fi maximul,

ţinând cont că cei de la Kaufland sunt în pregătiri pentru finalizarea unui magazin în centrul

oraşului (zona ICIL - aproape de Gara CFR şi de Casa de Cultură), iar cei de la Cora şi-au

dezvaluit din timp planurile de a intra în Constanţa în 2007-2008.

Pe partea cash&carry, Selgros şi Metro (2 unităţi) au început să piardă din clienţi în

2006, în acelaşi timp cu apariţia hipermarketului Real (deschis de Metro chiar langă Metro 2

şi Praktiker) şi mai ales a hipermarketului Carrefour, deschis în Centrul Comercial Tom din

Constantţa, alături de Bricostore, Media Galaxy şi alte zeci de magazine şi restaurante.

Vechile magazine Billa şi Mega Image, dar şi Univers`all (din Tomis Mall) au început

tot mai mult să piardă din clienţi, ca şi volum. În Constanţa s-au mai deschis în ultima

perioadă şi un nou magazin Mega Image în centrul oraşului (Ştefan cel Mare, aproape de

Tomis Mall şi Altex Megastore), un mare magazin Interex la periferie (într-o zonă foarte

bună, între doua mari cartiere - Poarta 6 şi Km 4-5, aproape de Billa şi Dorally) şi un magazin

de tip discount Plus.

Pe lângă toate acestea, se aşteaptă ca, peste aproximativ doi ani, şi Gara CFR

Constanţa să se transforme într-un Mall adevărat, cu săli de cinema, magazine, restaurante,

dar şi un mare magazin de tip supermarket, astfel că piaţa nu este încă saturată, se pare.

În ţară s-au livrat peste 200.000 mp, oferind retailerilor mai multe oportunităţi de a

accesa noi pieţe şi crescând stocul total al României cu 56%, la aproape 1.000.000 mp.

Piaţa spaţiilor comerciale

România Bucureşti Alte Oraşe

Stoc Curent (MP) 964,300 330,200 634,100

Livrări în 2008 (MP) 345,400 119,700 225,700

Evoluţia stocului 56% 55% 57%

Proiecte anunţate pentru 2009 825,600 274,000 551,600

Sursa: www.insse.ro

12

Criza financiară internaţională din 2008 a afectat cererea de pe piaţa de retail din

România pe mai multe planuri. Unii retaileri se confruntă cu probleme în securizarea sau

extinderea liniilor de credit, încetinindu-şi planurile de expansiune pentru o perioadă de timp;

alţi retaileri au reacţionat la condiţiile vitrege ale pieţei prin amânarea planurilor de extindere

până la începutul lui 2009. Rămâne un grup restrâns de retaileri cu capacitate de expansiune,

grup ce încearcă să profite de situaţia curentă de pe piaţă negociind contracte mai bune.

Există un număr de chiriaşi ancoră care, dispunând de resurse proprii, vor deschide noi

magazine fără a fi afectaţi de probleme legate de finanţare.

Centrul comercial Tom, deschis în 2006, în urma unei investiţii de 40 de milioane

euro, are un magazin Bricostore, un hypermarket Carrefour şi un magazin Media Galaxy.

Centrul are şi o galerie comercială cu 80 de magazine şi 10 restaurante, printre chiriaşi se

numără: Otter, Naf Naf, Nissa, Lauren, Lee Cooper, Mondex, Jolidon, Levi's, Panipat, Pizza

Hut, Insieme, Springtime, Animax, Intersport, Leather Point, Meli Melo, Lida, Adagio,

Sephora, Ina Center, Optiplaza, Nokia, Top Clean, Banca Transilvania, Germanos, Petit

Jardin, Bata.

Tomis Mall are şase etaje, dintre care trei sunt destinate galeriilor comerciale, un etaj

gazduieşte fast-food-uri, cafenele şi restaurante, alte doua etaje sunt ocupate de un

cinematograf multiplex, în vreme ce parcarea subterană ocupă trei niveluri. Magazinul central

Tomis Constanţa a fost transformat în mall în anul 2003. Iniţial, magazinul se întindea pe o

suprafaţă de 12.500 mp, după care, la renovare, a fost extins în lateral, până la 18.800 mp.

Printre chiriaşii cei mai importanţi se numără: Tina R, Steilmann, Polo Garage, Dinasty,

Brainconf, Stefanel, Il Passo, Otter, Kenvelo, Lotto, Altex, Diverta, Crido Kids, Sarra Blu,

Beauty Shop, B&B.

Comerţul modern mai este reprezentat şi de unităţi mari comerciale de tip "bog box":

Real (divizia hypermarketuri a grupului german Metro) a investit 12 milioane euro şi este

localizată în sudul oraşului, pe Calea Mangaliei, în imediata vecinătate a Praktiker şi Metro.

Galeria comercială aflată în faţa magazinului a fost amenajată pe două niveluri, ocupând o

suprafaţă de 7.000 mp (cu 19 magazine la parter şi câteva magazine cu profil electrocasnic la

etaj). Suprafaţa totală a hypermarketului este de 11.600 mp, din care sala de vânzare ocupă

6.000 mp.

Kaufland a deschis în 2007 un hypermarket cu o suprafatţa de 6.500 mp pe un teren

de aproape două hectare, situat în centrul oraşului (în apropierea gării), investind 7 milioane

euro.

13

Metro cash & carry a mizat şi el pe dezvoltarea turistică a litoralului şi a investit 15

milioane euro în deschiderea celui de-al doilea centru de distribuţie al reţelei în Constanţa.

Un alt operator cash&carry, Selgros, este prezent în Constanţa încă din 2004. Alţi retaileri ce

se găsesc în Constanţa sunt: Billa, Penny Market, 2 supermarketuri Mega Image şi

Arabesque.

Cele mai importante artere comerciale din Constanţa sunt: strada Ştefan cel Mare

(pietonala) şi bulevardele Tomis, Alexandru Lăpuşneanu şi Mamaia.

Proiecte

Bogaris&Gea Prasa - Proiectul mixt dezvoltat de firma Bogaris în colaborare cu Gea

Prasa, pe terenul bazei R.A.T.C., va fi finalizat în 2010. Centrul comercial va avea o

suprafaţă închiriabilă de 40.000 mp.

City Park Mall - City Park este situat în Parcul Tăbăcăriei şi va fi deschis în 2008, cu

o suprafaţă închiriabilă de 23.000 mp. Dezvoltatorul este Neocity Group, care inveşteste

peste 50 milioane euro în acest proiect. Printre viitorii chiriaşi se numără: Mango, Levi's,

Balizza, Reebok, O'Neill, Triumph, Lee Cooper, Skiny, Fox, Guess, Liujo si Puma Sports.

Polus Center - Grupul TriGranit a anunţat un nou mall în Constanţa, ce va avea o

suprafaţă închiriabilă de aproximativ 50.000 mp. Investiţia se ridică la 110 milioane euro,

urmând ca centrul comercial să fie inaugurat în 2009. Dezvoltatorul a anunţat că aproximativ

60% din chiriaşii din Polus Center Cluj şi-au anunţat intenţia de a închiria un spatiu şi în

Constanţa.

Shopping Park Constanţa - Parcul comercial va fi dezvoltat de Meinl EURpean

Land. Firma dezvoltatoare a anunţat că proiectul va avea o suprafaţă închiriabilă de 60.000

mp şi va fi livrat pe piaţă la sfărşitul anului 2009.

Trident Plaza - Reprezintă unul dintre cele mai mari proiecte imobiliare comerciale

din Romănia, amplasat în centrul vechi al oraşului, în apropiere de Poarta 3 a portului

Constanţa şi de zona turistică, investiţia pe care o presupune ridicându-se la peste 100

milioane euro. Va fi dezvoltat de fondul de investişii Immoeast, prin compania imobiliară

14

Harborside şi va avea o suprafaţă totală de 130.000 mp. Complexul este unul mixt şi va

include un centru comercial, o clădire de birouri şi un hotel, ce vor fi finalizate la începutul

anului 2009. Prima fază a proiectului prevede construirea centrului comercial (32.000 mp

închiriabili), iar în cea de-a doua etapă, urmând să fie date în folosinţă clădirea de birouri

(14.000 mp) şi hotelul de 4 stele (250 de camere).

Cora - Reteaua de hypermarketuri Cora a achiziţionat un teren de peste 5 ha în zona

centrală a oraşului Constanţa. Investiţia Cora într-un hypermarket de circa 14.000 mp şi o

galerie comercială pe un teren în interiorul oraşului Constanţa ar putea fi estimată, astfel, la

20-25 milioane euro.

Auchan - Grupul francez doreşte să deschidă un hypermarket la Constanţa în 2008,

printr-un parteneriat cu un dezvoltator imobiliar.

2.3 PIAŢA DE BIROURI

Deşi cantitatea spaţiilor de calitate livrate a continuat să crească, cererea a rămas

mare, anul 2007 încheinduse cu o rată de neocupare aproape nulă în clădirile din zonele

principale, un nou record pentru piaţa de birouri. Cu toate că spaţiile de birouri au fost

închiriate cu aceeaşi viteză cu care au fost livrate pe piaţă, chiriile nu au crescut semnificativ.

Pe langă lipsa acută a spaţiilor de birouri, problemele cauzate de trafic au început să îi

preocupe atăt pe dezvoltatori căt şi pe chiriaşi şi să îi preseze pentru a găsi alternative.

Această situaţie a stimulat interesul pentru zone nu foarte exploatate până acum.

În 2007 s-au tranzacţionat 203.800 mp de birouri, mai mult cu 25% decăt în anul

precedent. Opţiunile fiind limitate, mulţi chiriaţi au avut de ales între a renunţa la unele din

criteriile de selectare ale spaţiilor de birouri sau a aştepta pănă la 2 ani pentru livrarea unui

proiect care să corespundă strict cerinţelor.

Firmele care nu au vrut să compromită locaţia sau calitatea noului spaţiu au semnat

contracte de preînchiriere în proiecte programate pentru livrare în 2009. Pe de altă parte,

chiriaşii cu nevoie urgentă de spaţiu nu şi-au permis la fel de multă flexibilitate şi loc de

negocieri, şi au fost nevoiţi să se mulţumească cu locaţii mai puţin ideale. În general, în 2007

chiriaşii au preferat prima variantă, pre-închirierile reprezentând 60% din totalul tranzacţiilor

încheiate.

Remarcabilă pe piaţă a fost creşterea semnificativă a cerinţelor de spaţii mici de până

la 500 mp. Dezvoltatorii care au observat această creştere au împărţit spaţiul aşa încât să

15

poată primi mai mulţi chiriaşi pe etaj, capitalizănd astfel pe baza chiriilor mai mari pe care le-

au putut obţine de la noul segment de cerere.

Conceptul de “parc de birouri” introdus pe piaţă în 2003 de IRIDE şi continuat mai

târziu de Bucharest Business Park devine din ce în ce mai răspândit. Succesul celor două

proiecte a încurajat dezvoltatorii să aducă în clădirile lor calităţile unui parc de birouri –

eficienţa şi calitatea superioară a spaţiilor, clădiri cu înălţimi mai mici şi spaţii mari pe etaje

sau amenajări peisagistice oferite de locaţii exclusiviste.

Contractele de închiriere în clădirile din zonele principale s-au semnat cu o chirie

medie de 17,94 c/ mp/lună şi 15,02 c/mp/lună pentru cele din zonele secundare, în uşoară

creştere faţă de anul 2006.

Pre-închirierile în zonele principale au avut aceeaşi valoare cu închirierile, pe când în

zonele secundare aceste contracte s-au semnat cu o chirie medie de 13,80 Euro/mp/lună, mai

puţin cu 8% faţă de contractele de închiriere din aceeaşi zonă.

Chiriile cerute pentru spaţiile mici care devin disponibile au atins 30 Euro/mp/luna în

clădiri din zonele principale, dar tranzacţiile încheiate la acest nivel al chiriei sunt puţine.

Costurile de întreţinere sunt calculate şi plătite pe baza unui sistem “open book” iar

dezvoltatorii profesionişti reglează costul serviciilor periodic pentru a încorpora costul

crescând al utilităţilor şi al salariilor personalului de întreţinere.

În primele luni ale anului 2009, chiriile au coborât, atingând nivelul  anilor 2004-

2005, în cazul spaţiilor de birouri, practicându-se o reducere cu aproximativ 25%.

În general, o mare  parte a chiriaşilor a trecut la renegocierea chiriilor cu proprietarii.

2.4 PIAŢA SPAŢIILOR DE BIROURI – CONSTANŢA

Piaţa spaţiilor de birouri din Constanţa nu este încă bine definită, zona cea mai căutată

fiind centrul oraşului, în principal bd. Mamaia. În prezent, în această zonă exista în jur de 7 -

8 clădiri de birouri noi care au un regim de înălţime mic, majoritatea fiind construite după

modelul P+4E sau maximum P+6E. Dată fiind această situaţie, suprafaţa oferită spre

închiriere nu este foarte mare.

Cea mai mare clădire de birouri este Millenium BC situată pe bd. Mamaia, care a fost

finalizată în 2005. De atunci nu a mai fost demarat nici un proiect de anvergură, acesteă

existând doar la nivel de intenţie din partea unor dezvoltatori, cu excepţia proiectului mixt

Trident Plaza care va livra pe piaţă, în 2008, aproximativ 14.000 mp închiriabili.

16

Trident Plaza va fi un ansamblu de trei turnuri (magazine - birouri - hotel de 4 stele) şi

se ridică pe valea Portului Constanţa. Aici, un metru pătrat va avea o chirie medie de 30 euro.

Datorită ofertei limitate, nivelul chiriilor a crescut semnificativ în 2007, faţă de 2006.

Astfel, avantajul financiar este cu siguranţă de partea proprietarilor de spaţii de birouri care

preferă să închirieze imobilele, nu să le vândă.

Nivelul chiriilor se situează în intervalul 10 - 20 euro/mp/lună, preţul variind în

funcţie de locaţie şi de dotările clădirii. Preţul maxim de 22 euro/mp/lună este întâlnit la spaţii

de dimensiuni reduse, localizate ultracentral.

2.5 TERENURI ŞI INVESTIŢII – CONSTANŢA

În 2007, piaţa terenurilor a fost segmentul cel mai dinamic al pieţei imobiliare din

Constanţa. Mai ales terenurile cu destinaţie rezidenţială. În acest context, asistăm la o

dezvoltare în paralel a pieţei terenurilor cu cea a proiectelor rezidenţiale. Această ascensiune

este susţinută de creşterea economiei locale şi de atracţia turistică exercitată de zonă. Datorită

activităţilor investiţionale intense din această zonă, dar şi a ofertei limitate din oraş, preţul

terenurilor a înregistrat creşteri de 20 - 25% în decursul anului 2007. Zona cea mai scumpă

din Constanţa este zona Parcului Tăbăcăriei, unde un metru pătrat de teren poate ajunge şi la

1.800 euro, urmată îndeaproape de zonele Faleza Nord şi Tomis 2. Şi terenurile cu acces la

plajă au un preţ ridicat, în staţiunea Mamaia un metru pătrat de teren putând să ajungă şi la

2.000 euro.

Se poate spune că în privinţa terenurilor, piaţa constănţeană este una atipică, deoarece

există diferenţe foarte mari de preţ între periferie şi centrul oraşului.

17

CONCLUZII

Sectorul imobiliar reprezintă cea mai profitabilă afacere din ultimii 15 ani din

România. Cei care au cumpărat în urmă cu 10-15 ani imobile au realizat că valoarea acestora

a crescut chiar şi cu peste 1000%. Investiţii profitabile s-au putut face şi pe termen scurt dacă

existau sume de bani mari şi cunoştiinţe despre piaţă. În continuare, sectorul imobiliar pare să

fie profitabil, în special pentru speculatori.

În concluzie se poate spune că piaţa imobiliară din Constanţa evoluează în mod

continuu, este o piaţă imatură, lipsită de transaprenţă câreia îi va trebui încă câţiva ani ca să

se maturizeze şi să poată fi comparată cu o piaţă occidentală din toate perspectivele.

Piaţa imobiliară este imobilă, nu atât din cauza vânzătorilor, cât a cumpărătorilor,

cărora oferta le copleşeşte puterea financiară. Nu mai sunt căutate nici măcar terenurile de pe

litoral.

În ciuda multor articole auzite şi citite recent în presă, scăderea preţurilor pe o piaţă

imobiliară se datorează în proporţie de 90% unui singur şi unic motiv: Nevoia de lichidităţi a

proprietarilor sau dorinţa acestora de a-şi vinde proprietăţile, din diverse motive care pot fi

altele decât cele de naturâ pur economică (de exemplu: criza politică, perspectiva războiului

sau a catastrofelor naturale iminente).

18

BIBLIOGRAFIE

1. Silviu Banacu, Investiţii imibiliare; Ed. Tribuna Economică, Bucureşti,

2008

2. http://www.insse.ro

3. http://www.iasi.insse.ro

4. www.imonews.ro

5. http://realestate.doingbusiness.ro

6. http://colliers.iworks.ro

7. www.magazinuldecase.ro/articole/analize-imobiliare

8. http://stiri.zdi.ro/Analiza_Consultanta-3.html

9. http://www.ziare.com/Analiza_pietei_rezidentiale_in_2008-629085.html

10.www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/17029/Analiza-Litoralul-un-pilon-

al-pietei-imobiliare-din-Romania.html

11.http://colliers.iworks.ro/resi_ro/ResidentialMarketRomaniaMid-

yearReport.pdf

12.www.imibiliare.ro

13.http://www.city-park.ro/

14.http://www.cauta-imobiliare.ro/polus-city-center-constanta-p772

15.http://www.wtcc.ro/

16.www.yf.ro

17.http://www.business-adviser.ro/stiri_trident_plaza.html

18.http://www.financiarul.com/articol_6930/primarul-din-eforie-vrea-sa-

bage-metrou-in-statiune.html