Raport Hotel SKISKY

7/28/2019 Raport Hotel SKISKY

1/95

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33

Bucureti: Str. Radu Vod, Nr. 17, et. 2, 040273, Tel/Fax: 021 312.27.86

[email protected]; www.darian.ro

Darian DRS S.A.Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca BANCA ROMANEASCA | Capital social 150.000 RON

DRS BUC 3845/11-04-2011

RAPORT DE EVALUAREa proprietatii imobiliare

HOTEL SKI&SKYS+P+3E+M situat in Predeal, Str. Liviu Rebreanu, nr. 2, Judetul Brasov

proprietar S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ S.R.L.

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fitransmise unor terti fara acordul scris si prealabil al Societatii Comerciale DARIAN DRSS.A., al destinatarului BANCPOST SA si alclientului S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL in insolventa.

- APRILIE 2011 -


2/95

S.C. DARIAN DRS S.A. Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

Darian DRS SA 2/95

1.SINTEZA EVALUARII

Obiectul evaluarii.

La cererea clientului, am inspectat si evaluat proprietatea imobiliara Hotel SKI&SKY situata in Predeal,Str. Liviu Rebreanu, nr. 2, Judetul Brasov si constituita din teren intravilan cu suprafata de 1,100 mp siconstructie hotel cu o suprafata construita de aprox. 2,310 mp.

Terenul are numarul cadastral 143 si este inscris in CF nr. 201/N a Loc. Predeal.

Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente :- incheierea de intabulare a constructiei finalizate- planul de amplasament si delimitare a terenului- autorizatia de construire

- documentatia cadastrala a constructiei- Certificatul de clasificare a hotelului

Estimarea suprafetei construite a proprietatii subiect s-a realizat exclusiv in baza unui plan de situatie aferentproiectului constructiei in faza de inceput.

Din observatiile efectuate cu ocazia inspectiei rezulta ca este un hotel de 3 stele. Reprezentantii clientului auprecizat la inspectie ca hotelul a fost initial cotat la 4 stele in prezent fiind retrogradat la cotatia de 3 stele.

A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate al SC GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL asupraproprietatii subiect.

Scopul evaluarii. Raportul a fost intocmit la cererea clientului S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL in insolventa si are ca scop estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, asa cum este definita instandardul international de evaluare IVS1, in vederea informarii creditorului BANCPOST SA.

Evaluarea s-a realizat in ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini.

Scurta descriere a proprietatii.Imobilul subiect este amplasat semicentral in localitate, in apropierea partiilor de ski Clabucet.

Proprietatea este compusa din :- teren in suprafata de 1,100 mp- constructie hotel S+P+3E+M cu o suprafata construita de aprox. 385 mp

Conform plan de situatie avut la dispozitie regimul de inaltime este S+D+P+2E+M. In lipsa documentatieicadastrale a constructiei nu putem preciza care este regimul de inaltime intabulat in cartea funciara aimobilului.Terenul in suprafata de 1,100 mp are forma triunghiulara, fiind amplasat pe colt la intersectia a doua strazi:str Vasile Alecsandri si str Liviu Rebreanu.

Constructia Hotel S+P+3E+M este o constructie data in folosinta aprox. in 2006-2007. Este construita pe

fundatie din beton armat cu structura din cadre beton armat si inchiderile din caramida. Acoperisul este tipsarpanta invelit cu placi bituminoase. Finisajele sunt superioare.


3/95


Darian DRS SA 3/95

Hotelul este clasificat la 3 stele cu o capacitate de cazare de 29 camere. Suplimentar ofera servicii dealimentatie publica si organizare evenimente de tip conferinte, teambuilding-uri etc.Instalatiile sunt complete si functionale.Utilitatile sunt: apa, canalizare, gaze, curent electric.Dotari: centrala termica la subsol.

Abordarea evaluarii proprietatii este conform prevederilor standardelor internationale de evaluare IVS1 Valoarea de piata tip de valoare, IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, GN 1 evaluareaproprietatilor imobiliare si GN12 evaluarea proprietatii generatoare de afaceri.

Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza: (1) Partea introductiva (2) Premisele evaluarii in care segasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii (3)Prezentarea datelor in care sunt prezentate atat proprietatea imobiliara analizata cat si informatii de pepiata imobiliara locala (4) Analiza datelor contine aplicarea metodelor de evaluare, rezultatele obtinute,reconcilierea rezultatelor si sustinerea opiniei evaluatorului (5) Anexe contin elemente care sustinargumentele prezentate in raport anexe calcul, plan de amplasare in zona, fotografii ale proprietatii, acte

de proprietate, etc.

Inspectia proprietatii a fost efectuata in data de 28.03.2011 de catre evaluator Bogdan Dobrogeanu inprezenta reprezentantului clientului.

Evaluarea s-a realizat prin urmatoarele abordari:- abordarea prin costuri : Vcost(rotund) = 866,000 EURO- abordarea prin comparatia vanzarilor:Vcomp(rotund) = 825,500 EURO- abordarea pe baza de venituri: Vrandament (rotund) = 770,000 EURO

n urma aplicrii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia aproprietii imobiliare evaluate, la data de 11.04.2011, innd seama exclusiv de prevederile prezentuluiraport, este (rotund):

VVV rrraaannndddaaammmeeennnttt === 777777000,,,000000000 EUROechivalent 3,168,000 RON

Valoarea terenului este de 138,000 euro.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt: Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate

in prezentul raport; Valoarea se refera la teren si constructiile existente la data evaluarii, asa cum se prezinta la aceasta

data, fiind considerat dreptul de proprietate integral asupra terenului, construciilor, avizelor, licentelor ia tuturor celorlalte ataamente ale proiectului;

Nu se cunosc restrictii sau alte sarcini, altele decat cele notate in prezentul raport, care ar putea afectadreptul de proprietate evaluat;

Valoarea opinata se refera la intreaga proprietate imobiliara, asa cum a fost descrisa in prezentul raport; Opinia finala a fost exprimata lei si in valuta la cursul de schimb mediu BNR de 4.1146 lei / 1 EUR din

data de 11.04.2011;

Valoarea estimata in valuta este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (stareapietei imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului valutar) nu se modifica semnificativ. pe


4/95


Darian DRS SA 4/95

pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent odata cu trecerea timpului si variatia lorin raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara;

Valoarea este o predictie; Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; Valoarea este subiectiva;

Valoarea opinata nu reprezinta o valoare de asigurare; Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor internationale de evaluare IVS 2007, a recomandarilor simetodologiei de lucru ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).

Cu stim,Adrian CRIVII MAA, FRICSDirector DARIAN DRS SA


5/95


Darian DRS SA 5/95

1.1. Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute inacest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziileprezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele,opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus,certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva vis-a-vis de proprietatea care face obiectulprezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in

raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu esteinfluentata de aparitia unui eveniment ulterior.

Analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele ComitetuluiInternaional de Standarde n Evaluare (IVSC) . Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primitasistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos.

Prezentul raport se supune normelor i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al

evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11-Verificarea evalurii.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos sunt membri ANEVAR, au indeplinitcerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmiriiacestui raport. Firma DARIAN DRS SA si membri sai au incheiata asigurarea de raspundere profesionala laALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Daniel CeafalanEvaluator proprietati imobiliare, membru titular ANEVAR


6/95


Darian DRS SA 6/95

CUPRINS

1. SINTEZA EVALUARII.................................................................................................................................................... 2

1.1. CERTIFICARE ........................................................ ........................................................... ....................................... 5

2. PREMISELE EVALUARII ............................................................................................................................................... 7

2.1. OBIECTUL EVALUARII.DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE ................................................... ....................................... 72.2. SCOPUL EVALUARII .......................................................... ........................................................... ............................. 72.3. CLIENTUL SI DESTINATARUL LUCRARII (INSTRUCTIUNILE EVALUARII)...................................................... ............................. 72.4. BAZELE EVALUARII.TIPUL VALORII ESTIMATE....................................................... .......................................................... 72.5. IPOTEZE SI CONDITII SPECIALE, NEOBISNUITE SAU EXTRAORDINARE...................................................... ............................. 8

2.6. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE .................................................... ........................................................... ................... 82.7. DATA ESTIMARII VALORII.................................................... ........................................................... ........................... 102.8. DATA INSPECTIEI ................................................... ........................................................... ..................................... 102.9. MONEDA RAPORTULUI ...................................................... ........................................................... ........................... 102.10. MODALITATI SI TERMENE DE PLATA ..................................................... ........................................................... ....... 102.11. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI.................................................... ........................................................... ....... 102.12. RISCUL DE GARANTIE ................................................... ........................................................... ........................... 112.13. SURSELE DE INFORMATII ......................................................... ........................................................... ................. 122.14. CLAUZA DE NEPUBLICARE........................................................ ........................................................... ................. 12

3. PREZENTAREA DATELOR ......................................................................................................................................... 13

3.1. PREZENTAREA PROPRIETATII EVALUATE ............................................................ ........................................................ 133.2. Situatia juridica .............................................................................................................................................. 13

3.3. Descrierea amplasamentului si proprietatii.................................................................................................... 13

3.4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE (STUDIU DE VANDABILITATE)........................................................... ..................................... 20

4. EVALUAREA PROPRIETATII ...................................................................................................................................... 31

4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) .......................................................... ........................................................... ....... 314.2. PROCEDURADEEVALUARE(ETAPE PARCURSE, SURSE DE INFORMATII) ................................................... ................. 31

4.2.1. Etape parcurse ............................................................................................................................................ 324.3. EVALUAREA TERENULUI .................................................... ........................................................... ........................... 324.4. EVALUAREA PROPRIETATII ........................................................... ........................................................... ................. 34

4.4.1. ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR........................................................................................ 34

4.4.2. ABORDAREA PRIN COST (informativ)........................................................................................................ 354.4.3. ABORDAREA PE BAZA DE VENIT.............................................................................................................. 37

4.5. REZULTATELE EVALUARII.RECONCILIEREA REZULTATELOR...................................................... ..................................... 465. ANEXE ....................................................................................................................................................................... 47


7/95


Darian DRS SA 7/95

2.PREMISELE EVALUARII

2.1. Obiectul evaluarii. Drepturi de proprietate evaluateObiectul evaluarii il reprezinta proprietatea imobiliara Hotel SKI&SKY situata in Predeal, Str. LiviuRebreanu, nr. 2, Judetul Brasov si constituita din teren intravilan cu suprafata de 1,100 mp si constructiehotel cu o suprafata construita de aprox. 2,310 mp.

Terenul are numarul cadastral 143 si este inscris in CF nr. 201/N a Loc. Predeal.

Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente :- incheierea de intabulare a constructiei finalizate- planul de amplasament si delimitare a terenului- autorizatia de construire

- documentatia cadastrala a constructiei- Certificatul de clasificare a hotelului

Din observatiile efectuate cu ocazia inspectiei rezulta ca este un hotel de 3 stele. Reprezentantii clientului auprecizat la inspectie ca hotelul a fost initial cotat la 4 stele in prezent fiind retrogradat la cotatia de 3 stele.

A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate al SC GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL asupraproprietatii subiect.

2.2. Scopul evaluariiScopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea informarii creditoruluiBANCPOST SA..

2.3. Clientul si destinatarul lucrarii (Instructiunile evaluarii)Prezentul raport de evaluare se adreseaza S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL in insolventareprezentat prin administrator judiciar Tanase Luminita Marinela in calitate de client si BANCPOST SAin calitate de destinatar.Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asumaraspunderea decat fata de client si destinatar.

2.4. Bazele evaluarii. Tipul valorii estimateEvaluarea este realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatilorimobiliare, aceasta facand obiectul standardului international de evaluare IVS 1.

Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre uncumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate demarketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangere.


8/95


Darian DRS SA 8/95

Abordarea evaluarii proprietatii este conform prevederilor standardelor internationale de evaluare: IVS1 Valoarea de piata tip de valoare; IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului; GN 1 evaluarea proprietatilor imobiliare; GN12 evaluarea proprietatii generatoare de afaceri.

2.5. Ipoteze si conditii speciale, neobisnuite sau extraordinareEvaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez i nu are calificarea necesar pentru a msura i garanta clocaia i limitele proprietii aa cum au fost ele indicate de proprietar i descrise in raport corespund cudocumentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietii identificat idescris n raport n ipoteza n care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Oriceneconconcordan ntre proprietatea identificat i cea din documentele de proprietate invalideazcorespondena dintre valoarea estimat i proprietatea atestat de documentele de proprietate darpstreaz valid valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.

Nu exista alte ipoteze speciale de lucru in afara celor de mai sus si a celor de la capitolul 2.6.

2.6. Ipoteze si conditii limitativeLa baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opiniaevaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieridin acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunturmatoarele:

Ipoteze: Valoarea opinat in raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i in

mod special n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz nici un fel derestricii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fostluat n considerare. Dac se va demonstra c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul icare sunt detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil, valoarea estimat este invalidat;

Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaz exclusiv peinformaiile i documentele furnizate de ctre proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se

ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil itransferabil (in circuitul civil). Afirmaiile fcute de evaluator privitoare la descrierea legal a proprietiinu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiti; evaluatorul nu are competen n acestdomeniu;

Se presupune o deinere responsabil i un management competent al proprietii; Nu am realizat o analiz structural a cldirilor sau construciilor speciale, nici nu am inspectat acele

pri care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnicprecizat, conform informaiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asuprastrii tehnice a prilor neinspectate i acest raport nu trebuie neles ca ar valida integritatea structuriisau sistemului cldirilor/construciilor;

Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a proprietii i nu s-aintenionat a se scoate n eviden defecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect

cele care sunt prin execuie aparente. Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse neviden ar putea afecta n mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand


9/95


Darian DRS SA 9/95

clienilor preocupai de un asemenea potenial negativ s angajeze experi tehnici care s investighezeastfel de aspecte.

Se presupune c toate licenele, autorizaiile i acordurile de funcionare precum i orice alte cerinelegale necesare funcionrii au fost sau pot fi obinute i rennoite pentru orice utilizare considerat

pentru evaluare n acest raport;

Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cudizabiliti. Nu au fost efectuate investigaii n aces sens i evaluatorul nu are calificarea necesar pentrua face acest demers.

Se consider c dezvoltarea constructiei subiect s-a fcut n concordan cu proiectul care a stat la bazaavizelor specifice, iar calitatea lucrrilor este n concordan cu normativele in vigoare, urmrit fiind deorganismele autorizate in acest sens;

Se presupune ca proprietatea imobiliara se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor urbanisticesi de exploatare/utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luatain considerare in prezentul raport ;

Nu a fost realizata nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune canu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solului, sau structurii care sa influentezevaloarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinereastudiilor necesare pentru a le descoperi;

Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea evaluata sau pe oricare teren vecin sauca mijloacele care au fost puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarearaportata ;

Nu am facut o expertiza tehnica a structurii de rezistenta, nici nu am inspectat acele parti care suntacoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare tehnica buna, corespunzatoareunei exploatari normale. Opinia asupra starii partilor neexpertizate si acest raport nu trebuiesc inteleseca ar valida integritatea lor ;

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor

de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca laestimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabilein lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existandposibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta la data evaluarii.

Conditii limitative:- Prezenta evaluare a fost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului i asumat prin contractul

de prestri servicii ntocmit ntre evaluator i beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea

fi utilizat pentru niciun alt scop dect cel declarat.- Evaluatorul nu a facut nicio msurtoare a proprietii. Dimensiunile proprietii au fost preluate dindocumentele disponibile; evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaii. Se consider afi corecte dar nu se asum nicio responsabilitate n aceast privin.

- Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere dar nuse asum nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

- Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care safecteze proprietatea evaluat;

- Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele i titlurile deproprietate puse la dispoziie de proprietar/utilizator, fiind limitat exclusiv la acestea;

- Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii

sale. Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.- Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;


10/95


Darian DRS SA 10/95

- Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depunmrturie n instan relativ la proprietatea n chestiune;

- Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul scris prealabil al evaluatorului;

- Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti (teren + constructii) i orice divizare sau

distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfelde distribuire a fost prevzut n raport.

2.7. Data estimarii valoriiLa baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare perioadei martie-aprilie 2011, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catreevaluator. Evaluarea a fost realizata in luna aprilie 2011. Data evaluarii este 11.04.2011.

2.8. Data inspectieiInspectia proprietatii a fost realizata in data de 28.03.2011 de catre evaluator Bogdan Dobrogeanu in

prezenta reprezentantului din partea clientului. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata,au fost analizate schitele existente si s-a fotografiat proprietatea supusa evaluarii. Nu s-au realizat investigatiiprivind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate, si nu au fost inspectate partileascunse ale cladirilor.

2.9. Moneda raportuluiOpinia finala a evaluarii este prezentata in lei si EURO. Cursul de schimb utilizat pentru transpunerea invaluta este 4.1146 RON/1EUR cursul mediu la data evaluarii. Exprimarea in valuta a opiniei finale o

consideram adecvata doar atat vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu suferamodificari semnificative (nivelul chiriei, nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb sievolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specificaetc.).

2.10.Modalitati si termene de plataValoarea de piata estimata, prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare este considerata a fi platitaintegral (cash), fara conditii de plata deosebite (rate, leasing etc).

2.11. Responsabilitatea fata de tertiPrezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre reprezentanti autorizati dinpartea clientului, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentatain raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliarenu sufera modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate.Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general in care are loc operatiunea de evaluare,stadiul de dezvoltare al pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ inviitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la dataevaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului.Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fiepentru alt scop, in nici o circumstanta.


11/95


Darian DRS SA 11/95

2.12.Riscul de garantieGarania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip comercial, privita sub ipotezelesi informatiile prezentate in raport. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea

subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecinesau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopulexprimat.

Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :

Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;o piata este putin activa datorita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent al evoluiei preturilor pe

piaa menionat.

Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate incadrul localitatii:

o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana inprezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cuaceasta;

o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor juridice si in speciala investitorilor din industria hoteliera coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de

puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a

scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip comercial.

Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita localizarii proprietatiisi caracteristicilor tehnico constructive nu se poate identifica o utilizare alternativa;

Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteiaprecizam cavandabilitatea curenta a proprietatii in acest moment este extrem de scazuta din cauza ca proprietatilede acest tip sunt cele mai putin tranzactionate in acest moment pe piata. In consecinta perioada devalorificare a proprietatii creste considerabil.

De asemenea apare necesitatea expunerii unui timp mai ndelungat pe pia i efectuarea unei

prezentri speciale care s se adreseze exclusiv potenialilor cumprtori, astfel nct s existe unmarketing adecvat, n nelesul standardului valorii de pia.

Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei,pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad ianume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie inscadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip comercial si in special al investitiilor.

orice ipoteze speciale privind abordarea valorii i limitri privind informaiile de pia disponibileEvaluarea terenului s-a realizat in baza ofertelor decotate cu procentele de negociere considerate

optime pentru situatia actuala a pietei. Nu sunt tranzactii relevante in piata pentru terenuri similare.Activitatea curenta a pietei imobiliare relevante este limitata din cauza conditiilor economice actuale sifaptului ca segmentul respectiv in care se afla proprietatea se adreseaza unui numar limitat de


12/95


Darian DRS SA 12/95

cumparatori (investitori cu potential financiar semnificativ).Tendintele pietei imobiliare relevante suntdificil de estimat, ca si in cazul altor piete specifice in contextul financiar-economic actual.

2.13. Sursele de informatiiInformatiile utilizate au fost:

Situatia juridica a proprietatii imobiliare; Schitele si suprafetele proprietatii; Istoricul amplasamentului si utilizarea actuala ; Informatii de la proprietar; Posibilitati de delimitare fizica si functionare independenta atat ca suprafete cat si ca utilitati; Informatii privind piata imobiliara locala (vanzari etc.) ; Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate;

Sursele de informatii au fost:

Destinatarul raportului de evaluare (BANCPOST SA) si clientul, pentru situatia juridica,suprafete, istoric, utilizare, delimitare fizica legate de proprietatea imobiliara evaluata, care esteresponsabil exclusiv pentru veridicitatea informatiilor furnizate;

Agenti imobiliari, surse publice de informare imobiliara (site-uri internet, presa, cataloage etc)care isi desfasoara activitatea pe piata locala;

Baza de date a evaluatorului cu caracter confidential.

2.14. Clauza de nepublicareAcest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului sidestinatarului mentionati la pct. 2.3. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte

persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.


13/95


Darian DRS SA 13/95

3.PREZENTAREA DATELOR

3.1. Prezentarea proprietatii evaluateObiectul evaluarii il reprezinta proprietatea imobiliara Hotel SKI&SKY situata in Predeal, Str. LiviuRebreanu, nr. 2, Judetul Brasov si constituita din teren intravilan cu suprafata de 1,100 mp si constructiehotel cu o suprafata construita de aprox. 2,310 mp.

3.2. Situatia juridicaTerenul are numarul cadastral 143 si este inscris in CF nr. 201/N a Loc. Predeal.

Teren-

mp-

Nrca

d

Adresa

Act

proprie

tate

Proprietar

Cadas

tru

558 143/3Oras Predeal, str L. Rebreanu nr2, Jud. Brasov

cvc nr.3124/20.12.2000SC CRISTAL INSTAL 2001

SRL


act dezmembrare si cvcnr. 239/03.05.2000

SC CRISTAL INSTAL 2001SRL


act dezmembrare si cvcnr. 239/03.05.2000


542 143/1;143/2act comasare nr240/03.05.2000


1,100 143

act comasare si

contopire nr924/21.03.2001;

SC GRUP CONSTRUCTIIMONTAJ SRL

fisa

bunuluiimobil

Nu am avut la dispozitie intabularea constructiei.S-a evaluat dreptul integral de proprietate asupra proprietatii imobiliare considerat liber, valabil si marketabil,apartinand persoanei juridice S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL.Din informaiile aflate la dispoziia evaluatorului i potrivit discuiilor purtate cu proprietarii, proprietatea nu estesupusa nici unor alte restricii sau limitri deosebite, restricii contractuale, servitui, leasing, ipoteci, care arputea influenta sau ngrdi dreptul de proprietate al acestuia.Proprietatea se evalueaza in ipoteza ca este libera de sarcini.

3.3. Descrierea amplasamentului si proprietatiiImobilul subiect este amplasat semicentral in localitate, in apropierea partiilor de ski Clabucet.

Proprietatea este compusa din :- teren in suprafata de 1,100 mp- constructie hotel S+P+3E+M cu o suprafata construita de aprox. 385 mp

Estimarea suprafetei construite a proprietatii subiect s-a realizat exclusiv in baza unui plan de situatie aferentproiectului constructiei in faza de inceput.

Conform plan de situatie avut la dispozitie regimul de inaltime este S+D+P+2E+M. In lipsa documentatieicadastrale a constructiei nu putem preciza la care regim de inaltime a fost intabulat imobilul.


14/95


Darian DRS SA 14/95

Terenul in suprafata de 1,100 mp are forma triunghiulara, fiind amplasat pe colt la intersectia a doua strazi:str Vasile Alecsandri si str Liviu Rebreanu.

Constructia Hotel S+P+3E+M este o constructie data in folosinta aprox. in 2006-2007. Este construita pefundatie din beton armat cu structura din cadre beton armat si inchiderile din caramida. Acoperisul este tip

sarpanta invelit cu placi bituminoase.Finisajele sunt superioare: fatada tencuiala , tamplarie aluminiu cu geam termopan; Pardoseli

o Camere cazare si coridor mochete peste pardoseala;o Holuri principale de acces, restaurant, bucatarie, receptie gresie;

Pereti interiorio Bucatarie si grupuri sanitare faianta;o Spatii publice si camere de cazare zugraveli lavabile;

Tamplarie interioarao Usi de lemn la camere;o Usi de aluminiu la spatii publice;

Obiectele sanitare si corpurile electrice sunt in stare buna.

Hotelul este clasificat la 3 stele cu o capacitate de cazare de 29 camere. Ofera cazare in:

Tip spatiu Nr spatii Nr locuriApartamente 3 6Camere double 21 42Camere matrimoniale 5 10

29 58

Suplimentar ofera servicii de alimentatie publica si organizare evenimente de tip conferinte, teambuilding-urietc.

Subsol restaurant mic dejun(30 locuri), sauna, centrala termica, spalatorie, bucatarieParter receptie cu lobby, restaurant 90 locuriEtajul 1 7 camere double, un apartamentEtajul 2 - 7 camere double, un apartamentEtajul 3 - 7 camere double, un apartamentEtajul 4(mansarda) 5 camere matrimoniale, sala conferinta

In curtea imobilului sunt amenajate 15 locuri de parcare.Instalatiile sunt complete si functionale.Utilitatile sunt: apa, canalizare, gaze, curent electric.Dotari: centrala termica la subsol.


15/95


Darian DRS SA 15/95


16/95


Darian DRS SA 16/95

Fotografii:

Vedere stradala Vedere stradala

Vedere stradala

Receptie Receptie


17/95


Darian DRS SA 17/95

Mansarda Mansarda

Hol Mansarda

Camera matrimoniala Camera matrimoniala

Baie camera matrimoniala Camera double

Camera double Baie camera double


18/95


Darian DRS SA 18/95

Apartament-living Apartament-dormitor

Apartament-baie Restaurant

Restaurant Bucatarie

Bucatarie `Restaurant mic dejun


19/95


Darian DRS SA 19/95

Sala conferinte Sala conferinte

Sauna Spalatorie

Pivnita Centrala termica


20/95


Darian DRS SA 20/95

3.4.Analiza pietei imobiliare (studiu de vandabilitate)Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectuatranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cumsunt banii.O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare

proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente:numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicatecare necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitateaveniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul definantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.. Ingeneral, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantaretranzactia este periclitata.Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata dereglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punctde echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere sioferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiindposibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru.Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc inmod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediatdisponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obiceiprocesul de vanzare este lung.Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importantemotivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni siexogeni proprietatii.In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte sitipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete

imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite inpiete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregarea proprietatii.

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie defactori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliara de tip comercial. Acest tip despatiu este atractiv pentru o serie de potentiali utilizatori.Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilorimobiliare de tipul hotelurilor de 3 stele.

In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentulparticipantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul deproprietate delimitat.

Piaa imobiliar n RomniaPotrivit datelor furnizate de ctre Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia (UNNPR), numrultranzaciilor imobiliare din primele 10 luni ale anului curent (290,356 tranzacii) a cunoscut o foarte uoarcrestere de aproximativ 0.1% fa de aceeai perioad a anului 2009, cnd s-au nregistrat 290,110tranzacii. La fel si impozitul pe transferul proprietii a fost de aproximativ aceeasi valoare ca si cel de anultrecut, cresterea fiind foarte redusa, de doar 0.18%, de la 401.7 milioane lei la 402.5 milioane lei, previziunilein acest sens fiind acelea ca in anul in curs atat numarul tranzactiilor imobiliare cat si al impozitului pe

veniturile obtinute din transferul proprietatii vor fi la un nivel apropiat de cele ale anului 2009.


21/95


Darian DRS SA 21/95

Din totalul tranzaciilor nregistrate de la nceputul anului curent, aproximativ 22,3%, reprezentnd 64,809tranzacii, au fost realizate prin credit. Pentru anul 2009, aproximativ 21,8% din numarul total al tranzaciilor(76,746 tranzactii), au constituit acte de garantie imobiliara.

- sursa: UNNPR

Tranzactii imobiliare

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Ianua

rie

Febr

uarie

Martie

Aprilie

Mai

Iunie

Iulie

Augu

st

Septembrie

Octom

brie

Noie

mbrie

Decemb

rie

luna

nrtranzactiiimobiliare

Anul 2009 Anul 2010

- sursa: UNNPR

Acte de garantie im obiliara

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

Ianu

arie

Febr

uarie

Martie

Aprilie Ma

iIunie

Iulie

Augu

st

Septembrie

Octom

brie

Noiem

brie

Dece

mbrie

luna

nr

actedegarantieimobiliara

Anul 2009 Anul 2010

- sursa: UNNPR

De remarcat este faptul c n cele 10 luni de la nceputul anului curent, comparativ cu perioada similar aanului trecut s-a nregistrat un recul n ceea ce privete numrul tranzaciilor din fiecare lun, cu excepialunilor martie, iunie si august cnd s-au nregistrat creteri de 9.2%, 12.4% si respectiv 7.6% fa de aceeailun a anului precedent.

Desi in 2010, cele mai multe tranzactii s-au inregistrat in luna august, cea mai mare crestere de la o luna laalta s-a inregistrat in luna martie, cand comparativ cu luna februarie tranzactiile au fost cu 25,4% mai multe.


22/95


Darian DRS SA 22/95

Cele mai importanta tranzactii imobiliare efectuate la nivel national in cursul anului 2010 sunt sintetizate intabelul de mai jos:

Piata rezidentialaPiata imobiliara a anului 2010 a cunoscut 2 perioade distincte din punct de vedere al perceptiei pe care auavut-o jucatorii de pe aceasta piata. In prima jumatate a anului toti se asteptau la o finalizare a crizeiincepute in urma cu 2 ani, fapt care a dus la o politica agresiva de marketing din partea celor mai importanti

jucatori. Din pacate aceasta previziune optimista nu s-a adeverit, iar in cea de-a doua parte a anului situatiade fapt a devenit si mai rea atat datorita majorarii cotei de TVA la 24%, cat si datorita micsorarii veniturilorbugetarilor cu 25%. Aceste masuri au condus la asteptari diferite fata de prima parte a anului, si incepand cual doilea semestru jucatorii imobiliari au acceptat ideea ca perioada de criza nu se va finaliza prea curand.

Un aspect ce caracterizeaza situatia de fapt a pietei rezidentiale, il constituie faptul ca, daca pana in 2008marea majoritate a locuintelor se vindeau in faza de proiect, in decursul acestui an, foarte putine, (sub 5%) s-au vandut in acest stadiu.

Preturile locuintelor noi au inregistrat scaderi pe intreaga perioada a crizei, scaderea fiind insa mult mai linape parcursul anului 2010, comparativ cu perioada 2008 2009. Pentru anul curent scaderea la nivel nationala fost in medie de aproximativ 10 - 15% fata 2009, pentru apartamentele vechi si cu aproximativ 2 - 3procente mai redusa la apartamentele noi. Cele mai mari scaderi de preturi au avut loc in cazulapartamentelor cu 2 si 3 camere.

Se estimeaza deasemenea ca scaderea va continua si in anul 2011, aceasta fiind insa si mai redusa decatin 2010, aceasta fiind previzionata ca fiind situata in intervalul 5 - 7%, ca medie la nivel national.

Majoritatea jucatorilor de pe piata imobiliara considera insa ca fara sprijinul guvernului, 2011 ar putea fi un anplin de provocari pentru toti cei care activeaza pe aceasta piata.

Preturile locuintelor au cunoscut evolutii negative diferite de la o zona geografica la alta. In tabelul de mai josse gaseste o sinteza a evolutiei negative a preturilor la apartamente in cele mai importante orase din tara:


23/95


Darian DRS SA 23/95

Oras Ap noi Ap vechi

Bucureti 10 - 14% 12 - 14%

Cluj -Napoca 5 - 8% 6 - 9%

Constana 10 - 13% 11 - 13%

Timioara 15 - 20% 14 - 20%

Braov 5 - 8% 7 - 10%

Scaderi de preturi la apartamente (2010 - 2009)

Numarul anual de spatii locative noi la nivel national este de aproximativ 40.000 de unitati, dintre care au fosttranzactionate doar 10 12.000 unitati, care raportate la un numar de tranzactii de cateva sute de mii,conduce la un procent foarte redus de tranzactii cu imobile noi, de doar cateva procente.

Piata spatiilor comerciale

In cursul anului 2010, birourile si centrele comerciale au fost cele mai atractive investitii pentru jucatorii pieteiimobiliare autohtone. Desi Bucurestiul a atras cele mai multe proiecte, au existat si orase precum Constanta,Brasovul, Timisoara si Craiova, care au vinit puternic din urma.

In decursul acestui an au fost continuate demersurile pentru proiecte comerciale incepute inainte de crizasau au fost initiate lucrari pentru un numar de peste 10 proiecte comerciale de mari dimenasiuni.

In 2010 au fost programate pentru anul urmator 5 deschideri de mall-uri si cel putin 4 inaugurari de parcuricomerciale. De remarcat este faptul ca aceste proiecte nu sunt toate noi, pentru o mare parte din eledezvoltatorii rezolvandu-si probabil o parte din problemele care au tinut pana acum aceste proiecteinghetate. Mare parte a deschiderilor au fost anuntate doar dupa atragerea unor ancore reprezentate deregula de hipermarketuri. In restul proiectelor, unde gradul de inchiriere nu reprezenta o problema, cel maiimportant aspect de care s-a tinut seama a fost obtinerea finantarii.


24/95


Darian DRS SA 24/95

Un aspect semnalat pe parcursul acestui an a fost si care necesita a fi mentionat, il constituie intrarea ininsolventa a unor proiecte comerciale importante, precum:- Tiago Mall Oradea care a intrat in insolventa si apoi in faliment, vandut ulterior de catre dezvoltatorul

imobiliar international Mivan pentru 30,5 milioane de euro companiei Shopping Center Holding. Dupa

preluare, noul proprietar a anuntat ca va investi inca 20 de milioane de euro pentru a-l deschide inprimavara anului viitor, sub denumirea de Oradea Shopping City.- City Mall intrat in insolventa in data de 29 octombrie, administrat de catre firma Victoria Holding si aflat in

proprietatea fondului australian de investitii APN/UKA European Retail Trust. Conform fondului de investitii,la data de 30 iunie a.c., valoarea City Mall era de 35,4 milioane euro. Fondul australian a devenit proprietarin toamna anului 2006, in urma unei tranzactii estimate la aproximativ 103,5 milioane de euro. Suprafatainchiriabila a mall-ului este de aproximativ 19.000 mp.

-Armonia Braila intrat in insolventa la sfarsitul lunii octombrie. Centrul comercial se afla in proprietateacompaniei Red Project Three si a fost inchis in august 2009 din cauza rezultatelor slabe inregistrate, dupace a functionat pentru o perioada de doar 9 luni.

Piata birourilor

Dupa cum se poate vedea din acest tabel, ratele de capitalizare la birouri pentru anul 2009 au o plaja mailarga, respectiv 75% puncte procentuale ca urmare a faptului ca anul 2009 a constituit un an cu modificarimai mari atat pe pe partea chiriilor cat si al preturilor de vanzare, existand astfel un decalaj mult mai mareintre preturile si chiriile de la incepultul si sfarsitul anului 2009 decat intre cele ale inceputului si sfarsitului dean 2010.

Piata spatiilor industriale


25/95


Darian DRS SA 25/95

Localitatea Predeal.

Predeal este un ora n judeul Braov, Muntenia, Romnia. Este oraul situat la cea mai mare altitudine dinRomnia (1.030-1.110 m).

Predealul este aezat pe Valea Prahovei, lng trectoarea cu acelai nume din Carpaii Meridionali, la

altitudinea de 1.060 m, pe cea mai important trectoare ntre Muntenia i Transilvania, n acelai timp unadin legturile dintre Budapesta, capitala Ungariei, i Bucureti, capitala Romniei. Prin Predeal trece DrumulNaional DN1 i o cale ferat electrificat pe dou sensuri.

Oraul este delimitat de 5 masive: Postvarul, Piatra Mare, Bucegi, Baiului i Fetifoi.

n prezent, Predealul este cunoscut mai ales prin sporturile de iarn, oferind posibilitatea de a schia pe 5prtii, datorit telescaunului i teleschiurilor de care dispune.

Staiunea Predeal este recomandat tratamentului neuroasteniei, pentru revigorarea organismelor slbite,pentru recuperarea ulterioar suprasolicitrilor fizice sau intelectuale, pentru tratamentul tulburrilorendocrine i al problemelor de cretere ale copiilor. Principalii factori de cur sunt aerul curat, fr praf sauali ageni alergici, bogat n ozon i radiaii ultraviolete, atmosfer ionizat i presiunea relativ sczut aaerului.

Printre obiectivele turistice mai importante putem aminti: Mnstirea Predeal, Cimitirul Legionar de la Predeal(aflat n spatele Mnstirii Predeal), Vila Marealului Antonescu (situat n zona Cioplea din Predeal), StatuiaEroului poet Mihail Sulescu (situat la intrarea n Predeal dinspre Braov), Biserica Sf. mprai Constantini Elena (aflat n centrul oraului Predeal).

Piata hoteliera.Romnia are un potenial turistic care este neexploatat la adevratul su potenial, astfel n afara zonelor

turistice consacrate (Bucovina, litoralul Marii Negre, Braov) hotelurile care opereaz i concentrezactivitatea pe atragerea clienilor corporate i a turitilor ocazionali.

Tarifele de cazare vor reveni la nivelul atins nainte de criza financiar doar ncepnd cu anul 2012, se aratntr-un sondaj DLA Piper. n 2011 sunt ateptate o serie de afilieri i de cooperri de tip joint venture pe piaahotelier, pentru a diminua din cheltuieli.

Lanurile hoteliere internaionale intenioneaz s lanseze branduri noi pe piaa din Romnia n urmtorii 2ani. Astfel lanul hotelier Wyndham, prezent n Romania cu brand-urile Ramada i Howard Johnson, va intrai pe segmentul hotelier de 3 stele, prin construcia primei uniti Days Inn, cu aproximativ 120 de camere,care va fi inaugurat n toamna anului viitor la Sibiu.

n luna iunie a acestui an, Wyndham va deschide la Oradea un hotel sub brand-ul Ramada, alte doua unitisub acelai brand fiind n construcie la Cluj i Piteti. i Marriott intenioneaz s deschida primul hotel subbrand-ul Courtyard n Romania in 2011 care va dispune de 198 camere i este clasat ca fiind de 4 stele.De asemenea, lanul hotelier Hilton a preluat managementul a dou hoteluri operate sub brand-ul Hampton.Prima unitate va fi inaugurat n anul 2011 la Braov i va avea 104 camere.Astfel se poate observa o politic de expansine a marilor lanuri internaionale n perioada de recesiune, nateptarea revenirii economice.

Datele Eurostat arata ca Romania a inregistrat anul trecut cea mare scadere din UE a numarului de

innoptari in unitati turistice, Romania a raportat anul trecut 15,1 milioane de innoptari in hoteluri sialte stabilimente cu un rol similar, in scadere cu 8,7% comparativ cu 2009.


26/95


Darian DRS SA 26/95

Perspective piata hoteliera in 2011.Piata hoteliera isi revine abia in 2011.

Majoritatea hotelierilor se asteapta la o redresare a activitatii pe piata de profil in 2011, in conditiile in care in2009 o mare parte dintre acestia estimau o revenire in 2010, potrivit unui studiu realizat de furnizorul de

servicii juridice DLA Piper.

Raportul DLA Piper 2010 European Hospitality Outlook Report, realizat pe un esantion de 417 executivi dinsectorul hotelier, indica un grad ridicat de scepticism privind redresarea activitatii in acest an, precizeazaMediafax.

Astfel, doar 2% dintre respondenti se asteapta in acest an la o crestere sustinuta a activitatii, desi anul trecut37% dintre acestia estimau un avans constant.

Mai mult de jumatate dintre hotelieri apreciaza ca tarifele de cazare nu vor reveni la nivelul de dinaintea

perioadei de criza mai devreme de 2012.

Referitor la constructia de hoteluri, 36% dintre respondenti se asteapta la o crestere a numarului de proiectenoi, iar 32% considera ca nu va exista un avans in acest sens.

Majoritatea persoanelor intervievate (80%) afirma ca lanturile hoteliere mari vor continua politica de afilierede unitati existente, iar 66% dintre respondenti estimeaza o crestere a cotei de piata a acestor companii.

Potrivit DLA Piper, reprezentantii din industrie apreciaza ca preturile vor ramane scazute in urmatorii ani, iarabsorbtia de hoteluri operationale in lanturi internationale nu va putea compensa activitatea redusa deconstructie.

"Desi sunt semne ca gradul de ocupare este acum la un nivel stabil, industria se teme ca tarifele vor ramanescazute in urmatorii ani si ca absorbtia de hoteluri deja operationale in lanturi internationale nu va puteacompensa activitatea redusa de constructie", a declarat un coordonator al practicii internationale deHospitality & Leisure a DLA Piper, Karen Friebe.

Studiul mai arata ca dezvoltarea industriei hoteliere va fi limitata in 2011, existand posibilitatea ca lanturilehoteliere internationale sa-si orienteze investitiile in China si India, in urmatorii trei ani.

Astfel, 28% dintre respondenti au indicat China drept cea mai atractiva piata pentru dezvoltarea afacerilor, iar

24% au optat pentru India.

Cei mai multi hotelieri considera ca fiind oportuna colaborarea de tip joint venture catre care se orienteazainvestitorii pentru a reduce riscurile la care se expun si pentru a accesa capital, pe fondul relaxarii conditiilorde creditare.

In acelasi timp, o parte dintre companiile hoteliere mari si-au redus datoriile si dispun de resursele pentru ainvesti in tari precum Brazilia, Rusia, India si China.


27/95


Darian DRS SA 27/95

Piata hoteliera Predeal.Este o piata structurata astfel:

- Cele mai multe hoteluri se concentreaza pe segmentul de 3 stele (sunt prezentate in tabelul de maijos principalele hoteluri de 3 stele din Statiune)

- un hotel de 5 stele: Confort Suites Predeal- 2 hoteluri de 4 stele: Cabana Skiorilor si Hotelul Piemonte- un numar foarte mare de pensiuni dezvoltate in ultimii ani in statiune.

Hoteluri ClasificareNr camerecazare Localizare

Hotel Piatra Craiului din Paraul Rece **/*** 22Hotelul Piatra Craiului este situat in statiunea Paraul Rece,la 7 km de orasul Predeal.

Hotel Noblesse *** 32 Predeal, Str. Bd Mihail Saulescu nr. 111

Hotel Edelweiss *** 15

Edelweiss, unul dintre cele mai noi Hoteluri din Predeal, seafla langa padure, pe drumul spre Cioplea, in apropiereadiscotecii ``office`` si langa Vila Ancora

Hotel Sun House *** 9 Situat atat in apropierea garii cat si a Partiei Clabucet,

Hotel Doru din Predeal *** 28Hotel Doru 3* este o constructie noua si moderna, situatacentral, pe Bd Libertatii nr 29( drumul spre Cioplea),aproape de partia de ski si de patinoar

Hotel Cabana Skiorilor din Predeal **** 23

Hotelul este situat pe strada Teleferic Nr. 8b, la baza partieide ski Clabucet din Predeal si este un punct de plecarespre diferite trasee montane si obiective turistice din zonaValea Prahovei

Hotel Meitner din Predeal *** 31

Hotelul Meitner 3*, deschis in 2009 este situat in Predeal la1250 m altitudine, intr-o zona splendida, deosebit delinistita, fiind inconjurat de padure, dar cu acces direct dinstrada Trei Brazi.

Hotel Dragului *** 20Predeal, Str. Bd. Mihail Saulescu nr. 28 ( GPS: N45.4901186; E 25.5669629 )

Hotel Complex Verona ***+ 21Hotel Complex Verona situat in Predeal la circa 80 metri deClub Office

Hotel Eden *** 32 Situat in zona Cioplea

Hotel Belvedere *** 135

Bd. Libertii nr. 102, Predeal, Romnia. Construit n anul1974, hotelul a fost dat n folosin sub denumirea de HotelCioplea i a creat o tradiie n turismul montan de pe ValeaPrahovei.

Hotel Ursuletul_actualmente pensiune *** 35

Cu un caracter aparte, Hotelul Ursuletul este situat inapropierea partiilor de ski in acest hotel regasindu-sefaimoasa discoteca THE OFFICE. Str.Vasile Alecsandri, Nr35, Predeal,Jud.Brasov

Tarifele practicate de concurenti sunt prezentate in Anexa nr. 2.


28/95


Darian DRS SA 28/95

Piata vanzarilor de hoteluri in zona de analizaMai jos sunt prezentate principalele oferte de vanzare hoteluri de 3 si 4 stele din zona de analiza si zonesimilare.

Zona

Nr

camere Descriere

Pretvanzare

(euro)

Euro/

camera

Euro/camera_pret

negociat*

predeal, Zona : centralAdresa : alexandru ioancuza 20

20 camere, restaurant,1250 mp utili. Stadiul de gri:tencuit interior-exterior, nu este vopsit pe exterior, cuinstalatiile electrice fara instalatiile termice si sanitare,este proiectat pentru 3 stele, are sauna si unapartament la mansarda, camerele sunt de 27mp utili(din care camera efectiva are 18mp), restaurant doarde mic dejun, teren de 753 mp, Ac=220 mp, Su=1300 mp, la 400 m de partie 650,000 32,500 27,625

Oras : Bran, Zona :SohodolAdresa : Sohodol 15

Hotel de vanzare S+P+1+2M situat in Orasul turisticBran, hotel de 2 stele care ofera 34 de locuri decazare dispuse in 13 camere si 2apartamente.Restaurantul are o capacitate de 40 delocuri fiind dotat complet. Hotelul beneficiaza de

1000mp construiti, amplasati pe un teren de 4300mp, constructia este din caramida porotherm cuizolatie exterioara . 500,000 33,333 28,333

Ian2011 Oras : Poiana Brasov,

Zona : turisticaAdresa : Poiana Brasov 38

Hotel 4* de vanzare in Poiana Brasov, S+P+2+M,suprafata construita 1200 mp, 76 locuri cazare, lift,sauna, finisaje lux, centrala termica, pret 1.700.000euro. 1,700,000 44,737 38,026

Aprilie2011

Oras : Poiana Brasov,Zona : turisticaAdresa : Poiana Brasov 38

Vanzare hotel 4 * in Poiana Brasov , suprafatatotala 1890 mp , suprafata construita 1200 mp .Hotelul are in componenta sa bucatarie + sala demese de 45 locuri , camera de spalat rufe ,camera de calcat rufe , lift , sauna, sala fitness sidispune de 76 locuri cazare , pret 1.560.000 euro. 1,560,000 41,053 34,895

Predeal, zona Clabucet -str teleferic nr 8B 23

Vanzare hotel ****- restaurant in Predeal ,P+2E+M,infunctiune,constructie 2008, amplasat in imediatavecinatate a partiei de ski , loc de plecare sprediferite trasee montane si obiective turistice din ValeaPrahovei. Cu o arhitectura si o amenajare modernahotelul are 2 apartamente si 21 de camere ( 8 dublematrimoniale si 13 camere cu 2 paturi ), moderne ,dotate cu internet, minibar , televiziune prin cablu sigrup sanitar propriu . Hotelul dispune si de o sala deconferinta avand o capacitate de 40 de locuri, utilatala standarde internationale cu ecran de proiectie, flipchart si video proiector.Restaurantul are capacitatede 80 de locuri ( fara terasa)si este profilat pepreparate cu specific traditional romanesc siinternational. Se pot organiza la cerere petreceri culautari, karaoke si dansuri. Are o terasa de aprox.60mp, amenajata in gradina cocheta a hotelului.Deasemenea exista ATV-uri si materiale sportivepentru inchiriere. Terenul total este de 350mp, darse mai pot lua in concesiune inca 350mp daca sedoreste. Pret : 1 300 000 euro. 1,300,000 56,522 48,043

Oras : busteni, Zona :valea albaAdresa : valea alba 41

VAND Hotel 3***+bar-crama+vila rezidentiala toateaflate in aceeasi incinta.Pretul de vanzare este de1.650.000 euro negociabil. BUSTENI ZONA VALEAALBA 41 CAMERE, 1500MP UTILI, AN 2009, P+4,INCHIRIERE 15000 EURO. COMPLET MOBILAT SIUTILAT LUX. 0745645142 1,650,000 40,244 34,207

*Preturile de vanzare reprezinta preturi de oferta negociabile. Pentru a se estima un posibil pret de tranzactie s-a aplicat

un procent mediu de negociere de 15%. Nu sunt tranzactii in conditiile unei oferte in crestere ceea ce conduce la procentede negociere mai mari decat in mod uzual practicate pe piata.


29/95


Darian DRS SA 29/95

La inchiriere nu este o piata bine reprezentata. De regula inchirierea hotelurilor (afacerii) de catre proprietariin vederea operarii lor de catre alti agenti economici nu este o practica in industria hoteliera.

Din analiza pietei hoteliere din Predeal au reiesit urmatoarele:- Din cauza evolutiei negative a incasarilor din ultimii doi ani, aproape jumatate din unitatile de cazare

au fost scoase la vanzare1

. "In acest an, incasarile sunt cu 30% mai slabe fata de primele luni aleanului trecut. Din acest motiv, sunt scoase la vanzare foarte multe hoteluri si pensiuni din Predeal,dar nu le cumpara nimeni", a afirmat Damian Marina, directorul hotelului Trei Brazi din Predeal.

- Zile ntregi, unele hoteluri de pe Valea Prahovei nu gzduiesc nici mcar un turist, n condiiile ncare gradul de ocupare a ajuns la numai 20% n primele ase luni ale acestui an (2010). La aceastsituaie s-a ajuns din cauza crizei, care a redus veniturile romnilor, a infrastructurii deficitare, dar ia vremii. 2

- Chiar dac tarifele au sczut comparativ cu 2009, gradul de ocupare al hotelurilor din staiunilemontane a fost de circa 20% in 2010, n scdere fa de 20093.

- Oamenii de afaceri din turism susin c din ce n ce mai multe hoteluri i pensiuni din staiunilemontane au fost scoase la vnzare, ns nu exist cumprtori.

- Scderea numrului de turiti are drept cauz i starea proast a infrastructurii de acces pe ValeaPrahovei. DN1 are o singur band pe sens de la Comarnic pn la Braov, iar contractul pentruconstrucia n regim de concesiune a Autostrzii Zpezii, care urma s lege cele dou orae, a fostdenunat unilateral de asocierea Vinci-Aktor. Pe calea ferat, lucrrile de modernizare a tronsonuluiCmpina-Predeal executate de austriecii de la Porr sunt mult ntrziate, iar trenurile se deplaseazcu restricii de vitez.

Conform datelor furnizate de INSSE pe Judetul Brasov gradul de ocupare a crescut raportat la medie in 2010comparativ cu 2009 cu doar 4.92%. Se poate remarca insa ca in comparatie cu 2008 in 2010 indicele deutilizare neta a scazut cu -21.5%.

INDICELE DE UTILIZARE NET A LOCURILOR DE CAZARE Jud Brasov

An ian. feb. mar. apr. mai iun. iul. aug. sep. oct. nov. dec. Medie

2010 21.3% 20.1% 13.8% 15.1% 17.4% 19.5% 22.4% 30.7% 21.6% 19.5% 17.6% 26.1% 20.4%

2009 22.5% 21.9% 13.2% 13.7% 17.3% 16.8% 22.3% 28.4% 21.0% 18.0% 15.8% 22.7% 19.5%

2008 28.5% 31.0% 21.4% 20.0% 22.8% 21.8% 29.3% 34.6% 28.6% 23.2% 22.9% 28.5% 26.1%

2010/2009 -5.33% -8.22% 4.55% 10.22% 0.58% 16.07% 0.45% 8.10% 2.86% 8.33% 11.39% 14.98% 4.92%

2010/2008 -25.26% -35.16% -35.51% -24.50% -23.68% -10.55% -23.55% -11.27% -24.48% -15.95% -23.14% -8.42% -21.59%

Sursa : http://www.insse.ro

Pentru 2011 previziunile indica o stagnare a industriei hoteliere. Cel mai probabil nu vor fi schimbari mari fatade anul trecut.

1http://www.ziare.com/preturi/oferte-turism/turistii-de-pe-valea-prahovei-dau-mai-putini-bani-pe-mancare-1079084

2http://www.gandul.info/financiar/hoteluri-fara-turisti-pe-valea-prahovei-de-vina-sunt-vremea-criza-si-soselele-6461437

3http://www.gandul.info/financiar/hoteluri-fara-turisti-pe-valea-prahovei-de-vina-sunt-vremea-criza-si-soselele-6461437


30/95


Darian DRS SA 30/95

Piata terenurilor in Predeal.

Extras analiza piata:

localizare S (mp) Desch(m) DescrierePret

euro/mp

Predeal central 632 -

zona centralavand 632 metri patrati in predeal zona centrala cu proiect s\de casa si avize pret62000 euro negociabilTelefon: 0728093477Data: 2011-04-02

98

Sos Predeal Rasnov -Tabara Fraga

2,700 -

Vand teren 2700 mp parcelat cadastral 450 mp 20 x 22,50 , langa Tabara Fraga, gaz, curent, apa, cadastru , la soseaua Predeal - Rasnov. 155 Euro / mp.Telefon: 0722308908Telefon: 0722308908Data: 2011-03-22

155

Predeal, zona Vladet -periferic Padure

432 26Teren intravilan, curti constructii, situat in Predeal. Terenul are o suprafata de432mp si deschidere de 26 mp la o cale de acces neamenajata.Este ideal in construirea unei vile de vacanta.

162

Predeal, zona Partiade Ski

716 7

Teren intravilan (curti constructii) situat in zona Partiei de Ski. Terenul are osuprafata de 716 mp si un front stradal de 7 m.Teren pentru constructii cuinclinatie medie.Utilitati: Apa, Gaze, Curent Electric, Telefon, CaTV

109

Predeal, zonaSemicentral -zonaPietei - apropiere

Partia de Ski

582 24

Teren intravilan, curti constructii situat in Predeal. Terenul are o suprafata de582mp si un front stradal de 24m.Terenul se afla la 5 minute de Partia de Ski.Teren pentru constructii , cu inclinatie mica.Utilitati: Apa, Canalizare, Gaze, Curent Electric. Discutie cu agentul imobiliarUngureanu CostinTelefon: [email protected]. Posibilitate de construire P+2, procentele de negocieri potajunge si la 50%

155

PredealZona: Partia de schi

1,800 28

teren plan cu deschidere la drum 28 mp, toate utilitatile, situat aproape de partia

clabucet! Pretul inlcude TVAData adaugarii: 05-01-2008Data modificarii: 17-03-2011; Apa curent Gaz

161

BRASOV, PREDEAL,LIBERTATII,

536 -

07/03/2011 11:57 - INTERNET (p0/c0)BRASOV, PREDEAL, LIBERTATII, vanzare teren intravilan, suprafata 536mp.pret 332904 RON, OBS: licitatie la data de 14.03.2011, ora 14.00,[email protected]

151


31/95


32/95


Darian DRS SA 32/95

4.2.1. Etape parcurse

documentarea, pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar sau reprezentantii acestuia; inspectia amplasamentului si a zonei; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii

imobiliare.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele internationale de evaluare IVS 2007, recomandarile simetodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

4.3. Evaluarea terenuluiMetoda comparatiilor directe este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere -

oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluareaterenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferatatunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare suntanalizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metrupatrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala.Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date,care reflecta cel mai bine natura imperfecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata.

A B C0 Tipul comparabilei ranzactie oferta oferta

1 Drepturi de proprietate transmise: ara restrictii ara restrictii ara restrictii ara restrictii

2 Conditii de finantare normale similare similare similare3 Conditii de vanzare normale normale normale normale4 Condiiile pietei: actual actual actual actual

5

Localizare: Semicentral Predeal -zona partiilor de ski Predeal, zona Partia de Ski

Predeal, zona Semicentral -zona Pietei - apropiere Partia

de Ski

Sos Predeal Rasnov -Tabara Fraga

6 Caracteristici fiziceSuprafaa (mp): 1,100 716 582 2,700

Forma, raport front / adancime: triunghiulara/dubladeschidere

aprox. dreptunghiular aprox. dreptunghiular aprox. dreptunghiular,parcelat

Front stradal - aprox : - 007 m 024 m -Topografie: panta inclinatie medie inclinatie mica inclinatie mica

7Utilitati publice( en el / apa / canalizare /gaz metan)

da/da/da/da da/da/da/da da/da/da/da da/da/da/da

8 Zonare: mixta mixta mixta mixta9 Cea ma buna utilizare: comerciala P+3 rezidential rezidential posibilitate P+2 rezidential

Pret total (EURO) 78,044 90,210 418,500Pret / mp (EURO) 109 155 155

Terenuri de comparaieNr crt.

Criterii i elemente de comparaie: Teren de evaluat:


33/95


Darian DRS SA 33/95

Grila corectii :Elementul de COMPARAIE Proprietateasubiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Identificare

Semicentral Predeal- zona partiilor de ski

Predeal, zonaPartia de Ski


Partia de Ski

Sos Predeal Rasnov- Tabara Fraga

data actual actual actual actualSuprafaa [mp] 1,100 716 582 2,700

PRE VNZARE EUR 78,044 90,210 418,500Preul de Vnzare (EUR/mp) -criteriul de comparatie 109.00 155.00 155.00

0 TIP COMPARABILATip comparabila tranzactie oferta ofertaCorectie unitara sau procentuala 0% 25% 25%Corectie totala pentru tipulcomparabilei

0.00 -38.75 -38.75

Pret de vanzare corectat 109.00 116.25 116.251 DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0Corecie totala pentru Drepturi deproprietate 0.00 0.00 0.00Pre corectat (EUR/mp) 109.00 116.25 116.25

2 CONDIII DE FINANARECondiii de finanare normale similare similare similareCorectia unitara sau procentualaCorecie totala pentru finanare 0.00 0.00 0.00Pre corectat (EUR/mp) 109.00 116.25 116.25

3 CONDIII DE VNZARECondiii de vnzare normale normale normale normaleCorectia unitara sau procentualaCorecie totala pentru condiii devnzare 0.00 0.00 0.00

Pre corectat (EUR/mp) 109.00 116.25 116.254 CONDIII DE PIA

Condiii ale pieei actual actual actual actualCorectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%Corecie totala pentru condiii alepieei 0.00 0.00 0.00Pre corectat (EUR/mp) 109.00 116.25 116.25

5 LOCALIZARE

LocalizareSemicentral Predeal- zona partiilor de ski

Predeal, zonaPartia de Ski


Partia de SkiSos Predeal Rasnov

- Tabara FragaCorectia unitara sau procentuala 0.0% 0% 0%Corecie totala pentru localizare 0.00 0.00 0.00Pre corectat (EUR/mp) 109.00 116.25 116.25

6 CARACTERISTICI FIZICE

a Marime ( dimensiune) si forma

1100 mp ;triunghiulara/dubladeschidere

716 mp ; aprox.dreptunghiular

582 mp ; aprox.dreptunghiular

2700 mp ; aprox.dreptunghiular,parcelat

Corectia unitara sau procentuala -5.0% -5% 0%Corecie totala pentru form idimensiuni - 5.45 - 5.81 0.00

b Front stradal - deschidere la fatada - 7 24 -Corectia unitara sau procentuala 15.0% 0% 0%Corecie totala pentru front stradal 16.35 0.00 0.00

c Topografie panta inclinatie medie inclinatie mica inclinatie micaCorectia unitara sau procentuala 0.0% 0% 0%

Corecie totala pentru topografie (planeitate) 0.00 0.00 0.00Pre corectat (EUR/mp) 119.90 110.44 116.25

7 UTILITI DISPONIBILE


34/95


Darian DRS SA 34/95

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gazmetan / termoficare / alte)

da/da/da/da da/da/da/da da/da/da/da da/da/da/da

Corectie unitara sau procentualaCorecie totala pentru utilitidisponibile 0.00 0.00 0.00Pre corectat (EUR/mp) 119.90 110.44 116.25

8 ZONAREA

Zonarea - destinatia legala permisa mixta mixta mixta mixtaCorectie unitara sau procentuala 0.0% 0.0% 0.0%Corecie totala pentru zonare 0.00 0.00 0.00Pre corectat (EUR/mp) 119.90 110.44 116.25

9 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bun utilizare comerciala P+3 rezidentialrezidential posibilitate

P+2 rezidentialCorectie unitara sau procentuala 10% 10% 10%Corecie totala pentru Cea mai bunutilizare 11.99 11.04 11.63Pre corectat 131.89 121.48 125.00

Pre corectat (Eur/mp) 132 121 125Corecie total net (absolut) 22.89 5.23 11.63

(procentual) 21% 3% 8%(absolut) 33.79 16.86 11.63

Corecie total brut (procentual) 31% 15% 10%Suprafata 1,100.00Opinie / mp - rotunjit - 125Valoare estimata _EURO_rotund 138,000

Valoarea rezultata pentru teren prin abordarea prin comparatii de piata este de:

Vteren = 138,000 EUR

Teren in exces

Tinand cont de caracteristicile proprietatii evaluate nu a fost identificat teren in exces fata de necesitatilecurente de exploatare a proprietatii.

4.4. Evaluarea proprietatii

4.4.1. ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILORMetoda comparatiei directe este aplicabila tuturor tipurilor de proprietate imobiliara pentru care existasuficiente tranzactii credibile, care sa indice comportamentele valorii sau tendintele pietei. Cand numarul detranzactii este insuficient aplicabilitatea abordarii poate fi limitata.

Ori in cazul nostru nu putem vorbi de o piata a tranzactiilor care sa ne indice valori credibile de piata.

Cu toate acestea informatiile despre ofertele pentru proprietati similare pot fi analizate pentru a stabili limitelelargi pentru valoarea proprietatii evaluate si pot ajuta la verificarea valorilor obtinute prin alte metode.

Din analiza pietei a rezultat un interval de vanzare a hotelurilor de 3 stele de 27,000 34,000 euro/camera.Acest interval a fost obtinut prin decotarea preturilor de oferta cu un procent de negociere mediu de 15%.Aceste valori includ si valoarea echipamentelor hotelurilor respective.

Interval piataClasificare hotel min euro/camera max euro/camera*** 27,000 34,000

**** 34,000 48,000


35/95


Darian DRS SA 35/95

Analiza datelor secundare este o metoda de determinare a corectiilor bazata pe date ce nu se refera direct laproprietatile comparabile ci descriu piata imobiliara in general.

Aplicand tehnica cantitativa de analiza a datelor secundare pentru estimarea unei valori decomparatie pentru imobilul subiect rezulta :

Valoare opinata medie 30,500 euro/cameraValoare proprietate imobiliara inclusiv aportul echipamentelor 884,500 euro

Aportul echipamentelor 59,000 euro

Vcomp_aport imobilizari 825,500 euro

4.4.2. ABORDAREA PRIN COST (informativ)Scopul evaluarii prin metoda costurilor este stabilirea valorii de inlocuire si a costului de inlocuire net

corespunzatoare la data evaluarii.In forma sa clasica abordarea prin cost genereaza o opinie asupra valorii dreptului deplin de

proprietate asupra imobilului la un grad de ocupare stabilizat. De aceea abordarea prin cost in cazulproprietatii subiect este aplicata sub anumite rezerve detaliate la capitolul reconcilierea rezultatelor.

Conform definiiilor:Costul de nlocuire = costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o cldire cu

utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur iplanuri actualizate.

Deprecierea - reprezint o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucie ce poate apare din cauzefizice, funcionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii. Prin aceasta metoda se analizeaz

separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica i apoi se totalizeaz o suma global. Principalele tipuri dedepreciere care pot afecta o cldire i cu care opereaz aceasta metoda sunt: uzura fizica - este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structura etc. Aceasta

poate avea dou componente - recuperabil (se cuantifica prin costul de readucere a elementului lacondiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai daca costul de corectare a strii tehnice e maimare dect creterea de valoare rezultata) i nerecuperabil (se refera la elementele deteriorate fiziccare nu pot fi corectate n prezent din motive practice sau economice)

neadecvare funcional - este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii dinpunct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate manifestasub doua aspecte - recuperabil (se cuantifica prin costul de nlocuire pentru deficiente care necesitaadugiri, deficiente care necesita nlocuire sau modernizare sau supradimensionri) i nerecuperabil(poate fi cauzat de deficiente date de un element neinclus n costul de nou dar ar trebui inclus sau unelement inclus n costul de nou dar nu ar trebui inclus)

depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cumar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon, urbanismul, finanarea etc

Estimarea valorii construciei s-a facut prin deducerea deprecierii din costul de inlocuire brut, rezultndcostul de nlocuire net al construciilor. Acest cost brut unitar a fost estimat pe baza informatiilor din baza dedate a evaluatorului si pe baza informatiilor de piata referitoare la costurile practicate pentru realizarea unorastfel de constructii sau constructii similare din punct de vedere al caracteristicilor constructive (informatiiobtinute cu ocazia realizarii unor lucrari de monitorizare a unor proiecte imobiliare, analiza de deviz, avizarede lucrari, etc).

Estimarea valorii construciei s-a facut prin deducerea deprecierii din costul de inlocuire brut, rezultnd costul denlocuire net al construciilor.


36/95


Darian DRS SA 36/95

Denumire

MijlocFix

Datinfolosinta

Ariades

fasurata

CIB*

CIB

varstas

criptica

DUVT

Uzurafizicarecuperabila(euro)

Uzuraelemente

cuviatalunga

Uzuraelemente

cuviatascurta

UZF

(%)

Uzurafizican

erecuperabila

Depreciere

functionala

Valoareramasa

dupadeducere

uzurafizicasidepreciere

functionala

an mpeuro/

mpceuro % % % euro % euro

Hotel 2006 2,310 580 1,338,800 4.00 75 0 5% 32% 9% 125,000 0% 1,213,800

Calcul deprecieri:

Uzura fizica structura: varsta scriptica/DUVT

Uzura fizica finisaje si instalatii: varsta scriptica/12.5 ani (ca medie intre 10-15 ani)

UZF nerecuperabila: 85% x Uzura fizica structura + 15% x Uzura fizica finisaje si instalatii

Deprecierea externa: vezi calcul Anexa nr 1.

*Sursa CIB: Costuri de reconstructie costuri de inlocuire_Cladiri industriale, comerciale si agricole. Constructii speciale. Editura Iroval Bucuresti 20

grad 7 euro/mpc inclusiv TVA euro/mpc fara TVA euro/mpScd

infrastructura 147 124 21

suprastructura 164 138 115

finisaj interior 290 244 244

instalatii electrice 131 110 110

instalatii sanitare 47 39 39

instalatii de incalzire si ventilatii 87 73 37

terasa 102 86 14

CIB 580 euro/mpc


37/95


Darian DRS SA 37/95

Constructii 728,000 euroTeren 138,000 euroTotal cost 866,000 euroVal piata_cost 866,000 euro

375 euro/mpc

29,862 euro/camera

Vconstructii= 728,000 Euro

Rezulta valoarea estimata a imobilului pe baza de costuri prin insumarea valorii de piata a terenuluicu valoarea constructiei la data evaluarii:

Vpiata_costuri= 866,000EUR

4.4.3. ABORDAREA PE BAZA DE VENITProprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere alinvestitorului capacitatea de a produce profit este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii.O premisa de baza a abordarii investitionale este relatia direct proportionala intre capacitatea de a genera profitsi valoarea unei proprietati. Un investitor care cumpara o proprietate imobiliara care genereaza venituri schimbain fapt o suma prezenta de bani pentru dreptul de a primi castiguri in viitor.

Cele dou metode nscrise n aceast abordare sunt: Metoda cash flow-ului net actualizat Metoda capitalizrii venitului.

n cazul de fa am aplicat prima metoda DCF.Presupune estimarea valorii afacerii pe baza ctigurilorviitoare (free cash flow) de care ar putea dispune acionarii actuali n ipoteza continuitii activitii. Metodase bazeaz ca i concept pe nsumarea ctigurilor actualizate aferente att perioadei de previziune explicitect i a celei non-explicite, valori care sunt obinute prin previzionarea rezultatelor financiare avnd n vedereinformatiile de piata disponibile si cele furnizate de managementul hotelului.

Paii principali ai aplicrii metodei sunt urmtorii: Estimarea fluxurilor financiare la dispoziia investitorilor Estimarea ratei de actualizare Estimare rata de capitalizare Actualizarea fluxurilor financiare i a valorii reziduale Obinerea valorii capitalului investitorilor

Premisele aplicrii metodei sunt: Instabilitatea monedei, dificultile de previzionare a cursului valutar i a ratei inflaiei precum i

specificul activitii societii au dus la necesitatea exprimrii tuturor indicatorilor n moned


38/95


Darian DRS SA 38/95

constant leul. Durata previziunii de 5 ani a presupus c dup aceast perioad evoluia afacerii se va

ncadra pe o tendin de cvasimeninere, cu o cretere medie anuala de aproximativ 1.5%. Elaborarea unui scenariu de evolutie a veniturilor, cheltuielilor si a gradului de ocupare .

Rezultatele acestei abordri sunt valabile sub rezerva, specific, de nendeplinire ale unorelemente luate n calcul, din motive imposibil a fi avute n vedere la momentul evalurii.

n cele ce urmeaz vom prezenta detalierea pailor enumerai anterior.

Estimarea fluxurilor financiare la dispoziia investitorilor.

Presupune parcurgerea urmtoarelor etape:

Estimarea bugetului previzional (Contul de profit i pierderi);

Estimarea variaiei capitalului de lucru;

Estimarea investiiilor de mentenan anuale;

Bugetul previzionalA fost ntocmit de noi i s-a elaborat n ipoteza unui management mediu. Procedura de elaborare aacestuia a presupus urmtoarele:

Din analiza efectuata la nivelul loc. Predeal pe segmentul hotelurilor de 3 stele a rezultat catarifele practicate actualmente de hotelul subiect se incadreaza in piata si deci pot fi luate ca bazade calcul.

Structura de calcul previzional al veniturilor pe perioada/sezon si tip camera este urmatoarea:

- camere duble (intra aici camerele duble twin si camerele matrimoniale). Se calculeazaveniturile pe perioadele : Duminica Joi, Vineri Sambata si 15 decembrie 15 ianuarie.

- apartament. Se calculeaza veniturile pe perioadele : Duminica Joi, Vineri Sambata si 15decembrie 15 ianuarie.

Structura pe zile a anului conform algoritmului prezentat mai sus :

DUM

Raport Hotel SKISKY

Documents

Transcript of Raport Hotel SKISKY