ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE BUCURETIFACULTATEA DE FINANE, ASIGURRI, BNCI I BURSE DE VALORI

Tema dezbateriiContractul de vnzare-cumprare

Prof.coordonator:Prof. Univ. Dr. Silvia Lucia Cristea

Autor: Flavia Daniela Olrescu

Cuprins1.CADRUL JURIDIC22.Tema dezbaterii: Contractul de vnzare-cumprare22.1 Definirea contractului de vnzare-cumprare22.2 Promisiunea unilateral/Promisiunea bilateral32.3 Caracterele contractului42.4 Prile contractante52.5 Obiectul contractului62.6 Modul de dobndire a bunului82.7 Alte clauze, meniuni sau declaraii93.Asemnri ntre Codul Fiscal i contractul de vnzare-cumprare105.Bibliografie:12

1. CADRUL JURIDIC

Legea nr.287/2009 privindNoul Cod Civil, republicat n Monitorul Oficial nr. 505/2011, aplicabil din 1 octombrie 2011. Noulcod civilactualizat prin: Legea60/2012privind aprobarea OUG 79/2011 pentru reglementarea unor msuri necesare intrrii n vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, Monitorul Oficial 255/2012, art.27, art.37, art.40-41, art.43-44, art.206, art.209, art. 557,art.885, art.888,art.902, art.948, art.1244, art.1180, art.1173-1174, art.1272, art.1588, art. 1652-1762, art. 2524. Legea nr.10/2001 Legea nr.372/2005 Legea nr.7/1996 Noul Cod Civil, Decretul nr.116/2008 Decretul-lege nr.61/1990 Decretul civil nr.338/2005 Cod Fiscal, art.77

2. Tema dezbaterii: Contractul de vnzare-cumprare

2.1 Definirea contractului de vnzare-cumprare

Vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite sau se oblig s transmit proprietatea unui bun sau orice alt drept, ctre cumprtor, acesta pltind sau obligndu-se s plteasc, n schimb, un pre. Alin. (1) al art. 1650 NCC pune accent pe faptul c transmiterea proprietii sau al oricrui alt drept reprezint o obligaie a vnztorului, acest lucru avnd efecte importante n materii precum executarea obligaiilor, vnzarea bunului altuia, vnzarea bunurilor viitoare i riscul contractului.Definiia actual a vnzrii conine n alin. (2) al art. 1650 precizarea expres conform creia prin vnzare se poate transmite un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice alt drept. ntruct att vnztorul ct i cumprtorul urmresc s i procure un avantaj n schimbul obligaiilor asumate, vnzarea este un contract cu titlu oneros.Vnzarea este, de regul, un contract comutativ deoarece, la momentul ncheierii sale, existena drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat sau determinabil (art. 1173 alin. (1) NCC). Vnzarea cumprarea poate avea caracter aleatoriu dac natura ori regimul juridic al bunului sau voina prilor ofer uneia dintre acestea ansa unui ctig i o expune totodat la riscul unei pierderi, ce depind de un eveniment viitor i incert.

2.2 Promisiunea unilateral/Promisiunea bilateral

Promisiunea de vnzare este un contract unilateral care creeaz obligaii n sarcina promitentului, adic a proprietarului bunului; cealalt parte i rezerv dreptul de a se hotr ulterior dac va cumpra sau nu, nuntrul unui termen.Promisiunea de cumprare poate fi asumat de cel care s-a hotrt s cumpere un imobil, dei proprietarul nu este nc hotrt s-l vnd.Promisiunea poate s fie bilateral, de a vinde i cumpra, ambele pri obligndu-se s ncheie la termenul stabilit contractul de vnzare; promisiunea bilateral se noteaz n cartea funciar, potrivit dispoziiilor art. 902 alin. (2) pct. 12 NCC.Spre deosebire de pactul de opiune, promisiunea de a contracta reprezint ntotdeauna un antecontract al crui obiect l constituie obligaia de a face, respectiv ncheierea ulterioar a contractului.O soluie nou o constituie prevederea c instana de judecat poate pronuna o hotrre care s in loc de act de vnzare, nu numai n baza promisiunii bilaterale, dar i n baza unei promisiuni unilaterale. Cu toate acestea, n cazul promisiunii de cumprare se recunoate dreptul proprietarului de a nstrina bunul ori de a-l greva cu un drept real, caz n care obligaia promitentului (care dorea cumprarea bunului, dar nu i-a putut realiza aceast intenie) se consider stins.Promisiunile de vnzare i cumprare instrumentate de notarii publici se pot ncheia numai n form autentic notarial (fiind exclus aplicarea altei proceduri notariale: dat cert, legalizare de semntur etc.). n cazul neexecutrii promisiunii, n vederea garantrii restituirii avansului dat se nscrie n favoarea promitentului cumprtor un drept de ipotec legal asupra imobilului care face obiectul promisiunii, cu condiia ca, pentru imobil, s existe deschis carte funciar.Titlul X al Legii nr. 247/2005: Art. 5. (2) n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract".Promisiunea bilateral de vnzare sau cumprare este un contract sinalagmatic care d natere unor obligaii reciproce i interdependente n sarcina prilor. Dispoziiile art. 1270 sunt aplicabile promisiunii bilaterale la fel ca oricrei convenii. Prile promisiunii se oblig s vnd, respectiv s cumpere un bun. Obligaiile izvorte din promisiune sunt obligaii de a face, astfel c nu este necesar ca la ncheierea conveniei prile s aib capacitatea cerut pentru actele de dispoziie. Poate face obiect al promisiunii bilaterale orice bun care poate fi vndut. Dac o parte refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n msura n care celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.Promisiunea unilateral de vnzare are drept obiect principal opiunea dat beneficiarului pentru un anumit timp; promitentul este definitiv angajat dar beneficiarul poate, n mod liber, s ridice opiunea": s cumpere sau s renune la vnzare. Deci existena unei opiuni este cea care caracterizeaz promisiunea unilateral i o distinge de promisiunea sinalagmatic. Atunci cnd beneficiarul ridic opiunea, promisiunea se transform instantaneu n vnzare; transferul de proprietate poate fi amnat, de exemplu, pn la plata preului dac aceasta nu este o condiie a ridicrii opiunii, sau pn la semnarea actului autentic de vnzare cumprare (P. Malaurie, L Aynes, P. Stoffel-Munck, Drept civil. Obligaiile, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti, 2010, p. 68).Stabilirea, n cazul promisiunilor unilaterale sau bilaterale de vnzare a unui termen special de prescripie a dreptului la aciune mai scurt dect termenul general n materia creanelor dovedete preocuparea legiuitorului pentru sigurana circuitului juridic civil. Termenul de prescripie de 6 luni ncepe s curg de la data la care contractul trebuia ncheiat. Dac promisiunea nu cuprinde o dat pn la care trebuie ncheiat contractul, termenul de prescripie a dreptului la aciune ncepe s curg de la momentul ncheierii conveniei conform art. 2524 alin. (1) NCC. Termenul special de prescripie nu se aplic pactului de opiune.Spre deosebire de pactul de opiune, promisiunile unilaterale de vnzare sau cumprare nu presupun indisponibilizarea bunului, sunt urmate de un nou acord de voin pentru a se ncheia vnzarea, pot purta asupra unor bunuri care nu sunt individual determinate i sunt susceptibile de a fi aduse la ndeplinire prin suplinirea consimmntului de ctre instana de judecat. n cazul promisiunilor unilaterale, nu este necesar ca proprietarul bunului (promitent sau beneficiar) s aib capacitatea cerut pentru actele de dispoziie la momentul ncheierii promisiunii.Relativ la promisiunea unilateral de cumprare a unui bun individual determinat, legiuitorul prevede c, dac mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se consider stins. Din textul alin. (4) al art. 1669 rezult c beneficiarul promisiunii unilaterale de cumprare este titularul unui drept potestativ, iar obligaia care se stinge, de altfel singura obligaie, este cea a promitentului cumprtor.

2.3 Caracterele contractului

Contractul de vnzare cumprare are i caracter consensual, ceea ce nseamn c se formeaz prin simplul acord de voin al prilor [art. 1174 alin. (2) NCC]. Contractul de vnzare cumprare a unui imobil sau a unui drept real imobiliar este formal, dar nu are caracter translativ de proprietate dect la momentul realizrii formelor de publicitate. Este, de asemenea, formal contractul de vnzare a motenirii [art. 1747 alin. (2) NCC].Cesiunea unei creane ncorporat ntr-un titlu la purttor are caracter real deoarece transmiterea se realizeaz exclusiv prin remiterea material a bunului [art. 1588 alin. (3) NCC]. Excepiile de la principiul consensualismului trebuie s fie expres prevzute de lege. De exemplu, conform art. 885 din NCC, o parte poate dobndi un drept real asupra unui imobil nscris n cartea funciar numai prin nscrierea acestui drept n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat nscrierea. Tot astfel, din art. 888 din NCC, rezult c registratorul poate efectua nscrierea n cartea funciar doar n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor, sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, cnd legea prevede un asemenea caz. n sfrsit, potrivit art. 1244 din NCC, prile trebuie s ncheie n form autentic orice contract care strmut sau constituie drepturi reale ce urmeaz s fie nscrise n cartea funciar, sanciunea nerespectrii acestei prevederi fiind nulitatea absolut. Prin urmare, din coroborarea celor trei articole de lege precizate, rezult c vnzarea terenurilor cu i fr construcii trebuie ncheiat n form autentic.Contractul de vnzare-cumprare este translativ de proprietate pentru c, prin natura sa, transmite acest drept real principal (dreptul de proprietate). De regul, proprietatea trece de drept din patrimoniul vnztorului n cel al cumprtorului din momentul ncheierii contractului. Transferul proprietii are loc chiar dac vnztorul nu a predat bunul sau cumprtorul nu a pltit nc preul (art. 1674 NCC).Totui, transmiterea imediat a dreptului de proprietate, n momentul ncheierii vnzrii, are loc numai dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: vnztorul este proprietarul bunului vndut; obiectul contractului este un bun determinat individual; lucrul vndut exist; prile sau o reglementare legal s nu fi amnat transferul dreptului de proprietate.Prin excepie, prile sau legea pot amna transferul dreptului de proprietate, la o dat stabilit, ulterioar ncheierii contractului. De regul, contractul de vnzare nu este un contract de adeziune, dar exist cazuri n care vnzarea cumprarea are un astfel de caracter. Vnzarea cumprarea poate fi ncheiat sub forma unui contract cadru dac este vorba de relaii comerciale desfurate ntre profesioniti.

JURISPRUDEN

Materializarea consimmntului prilor unui contract de vnzare-cumprare se concretizeaz n semntura pe care acestea o pun pe actul juridic, expresie a ntlnirii acordului de voin dintre pri i factor determinant n ndeplinirea cerinei de realizare ad probationem a nscrisului (I.C.C.J., s. com., dec. nr. 1164/2008, www. scj. ro).Contractul de vnzare-cumprare ncheiat n condiiile Decretului-lege nr. 61/1990 are caracter consensual. Depunerea avansului prevzut de art. 7 alin. (1) din acest act normativ semnific ncheierea contractului de vnzare-cumprare n sens de operaiune juridic, moment n raport de care se analizeaz ndeplinirea condiiilor de validitate ale actului juridic reglementate de art. 948 din NCC, inclusiv manifestarea valabil a consimmntului. Formularea cererii de cumprare a locuinei i plata avansului semnific exprimarea consimmntului la ncheierea actului de vnzare-cumprare, neavnd importan c pn la momentul semnrii nscrisului doveditor cumprtorul a decedat (C.A. Braov, s. civ., dec. civ. nr. 338/R/2005, portal.just. ro).

2.4 Prile contractante

Prile contractului de vnzare-cumprare sunt vnztorul i cumprtorul.Vnztorul este partea care se oblig s transmit proprietatea unui bun n schimbul preului.Cumprtorul este partea care dobndete dreptul de proprietate asupra unui bun n schimbul plii preului. Prile contractante pot fi att persoane fizice, ct i juridice.Persoanele fizicePentru a vinde sau cumpra, persoanele fizice trebuie s aib capacitate de exerciiu deplin. Aceast capacitate ncepe cnd persoana a mplinit 18 ani i const n aptitudinea ei s ncheie singur i personal un contract, devenind astfel titular de drepturi i obligaii civile (art. 37 NCC).n principiu, orice persoan poate vinde sau s cumpere dac are capacitate de exerciu i nu i este interzis prin lege acest lucru (art. 1180 i 1652 NCC).Excepie de la principiul de mai sus fac minorii care nu au mplinit 14 ani i interziii judectoreti care, n general, sunt incapabili de a contracta n baza art. 43 alin. (1) NCC. Minorul cu vrsta ntre 14 i 18 ani poate ncheia personal un contract de vnzare-cumprare, dar cu ncuviinarea prealabil a prinilor sau, dup caz, a tutorelui i cu autorizarea instanei de tutel (art. 41 alin. 2 NCC).De asemenea, capacitatea de exerciiu poate fi i anticipat, instana de tutel putnd recunoate minorului care a mplinit vrsta de 16 ani capacitatea deplin de exerciiu (Art. 40 NCC).Sanciunea nerespectrii cerinelor privind capacitatea de execiiu a persoanei fizice este nulitatea relativ a contractului (art. 44 NCC)Persoanele juridicePersoanele juridice care sunt supuse nregistrrii au capacitatea de a avea drepturi i obligaii de la data ntregistrrii lor. Ele pot avea orice drepturi i obligaii civile, cu excepia celor care, prin natura lor sau potrivit legii, pot aparine numai persoanei fizice (art. 206 alin. 1 NCC).Persoanele juridice i exercit drepturile i i ndeplinesc obligaiile prin organele de administrare, de la data constituirii lor (art. 209 alin. 1 NCC).Sanciunea nerespectrii cerinelor privind capacitatea persoanei juridice la contractare este nulitatea absolut (art. 206 alin. 3 NCC).Cetenii strini i persoanele juridice strinen ceea ce privete drepturile i libertile lor civile, inclusiv sub aspectul capacitii de a dobndi terenuri n Romnia, att cetenii strini i apatrizii, ct i persoanele juridice strine sunt asimilai, n condiiile legii, cu cetenii romni, respectiv cu persoanele jurdice romne (art. 27 NCC).

2.5 Obiectul contractului

Bunuln cadrul acestei seciuni a contractului de vnzare-cumprare se descrie bunul imobil i modul prin care vnztorul l-a dobndit. Bunul care formeaz obiectul vnzrii poate fi, dup caz, un teren, apartament, garsonier, cas i terenul aferent, spaiu comercial, garaj etc.

Descrierea bunuluiDescrierea bunului ce formeaz obiectul contractului de vnzare-cumprarea se face cu ajutorul unor elemente de identificare specifice, n funcie de felul bunului respectiv (teren, apartament, cas etc.)

a)Identificarea unui terenn cadrul actului de vnzare-cumprare, terenul se identific prin indicarea urmtoarelor informaii: suprafaa, exprimat n metri ptrai; categoria de folosin; meniunea siturii n intravilanul sau extravilanul localitii; localitatea n care este situat (municipiu, ora, comun, sat) i a judeului din care face parte; parcela i tarlaua; numrul cadastral; vecinii.Exemplu: Terenul situat n intravilanul comunei [...], sat [...], judeul [...], n suprafa total de [...] mp, teren curi construcii i arabil, dispus dup cum urmeaz: suprafaa de [...] mp, teren curi construcii, i suprafaa de [...] mp, teren arabil, avnd numrul cadastral 1150, cu vecinii: la N=[...], la E=[...], la S=[...], la V=[...], conform documentaiei cadastrale alturate ntocmit de [...] i nregistrat la O.C.P.I. [...] sub nr. [...], care face parte integrant din prezentul contract i confirmat de noi, prile."

b)Identificarea unui apartamentApartamentul se identific n cadrul contractului de vnzare-cumprare prin indicarea urmtoarelor informaii: adresa exact (localitate, strad, bloc, scar, etaj, numr apartament, jude);precizarea modului de compartimentare a apratamentului. De exemplu: 4 camere, baie, buctrie i hol sau 4 camere i dependine; suprafaa util, respectiv suprafaa construit; numrul cadastral;Exemplu: "apartamentul nr. [...] din municipiul Bucureti, str. [...] nr. [...], bl. [...], sc. [...], parter, sector 4, format din dou camere i dependine, avnd o suprafa util de [...] mp avnd numrul cadastral [...], ntabulat in Cartea funciar nr. [...] a localitii Bucuresti, sector 4, conform ncheierii nr. [...], eliberat de OCPI Bucureti, sector 4. Not: Apartamentul se transmite mpreun cu dreptul de coproprietate perpetu si forat asupra prilor din imobil care prin natura i destinaia lor sunt n folosina comun a tuturor proprietarilor. Totodat, se transmite cumprtorului i dreptul de folosinta pe durata existentei constructiei asupra cotei indivize de teren aferent apartamentului, care se transmite n condiiile Legii nr. 18/1991.c)Identificarea unei case/vileCasa se identific prin urmtoarele elemente: adres exact (localitate, strad, numr, jude); numr cadastral; materialul din care este construit (crmid, chirpici, paiant, vltuci, furci, BCA); regimul de nlime (parter, parter i mansard, subsol, parter i mansard); modul de compartimentare; suprafaa construit i suprafaa util. utilitati.Terenul aferent casei se descrie astfel cum am arrtat mai sus n seciunea "Identificarea unui teren".Exemplu:"imobilul situat n Bucureti str. [...] nr. [...], sector 4, cu numr cadastral [...], ntabulat n cartea funciar nr. [...], compus din teren n suprafa total de [...] conform msurtorilor cadastrale i construcia existent pe acesta, din paiant, format din 2 camere, hol, cu suprafaa construit la sol de [...] mp, magazie = [...] mp i wc = [...] mp, avnd urmtoarele laturi i vecinti: la Nord - pe o latur de [...] mp. - str. [...], la Est, pe o latur de [...] mp. - proprietar [...], la Sud - pe o latur de [...] mp. - proprietar [...] la Vest - pe o latur de 16,28 mp. - proprietar [...].

d)Identificarea unui spaiu comercialSpaiul comercial se identific prin: adres exact (localitate, strad, numr, jude); materialul din care este construit (crmid, chirpici, paiant, BCA, vltuci, furci etc.) regimul de nlime (P, P+M, S+P+M etc.) modul de compartimentare; suprafaa construit i cea util numrul cadastral.Terenul aferent spaiului comercial va fi descris n contractul de vnzare-cumprare cu ajutorul elementelor menionate mai sus pentru terenuri.Exemplu: "spaiul comercial denumit MAGAZINUL 6 (camera 11) - actualmente nchiriat societii comerciale [...] - cu o suprafa de [...] mp avnd numr cadastral provizoriu [...], situat la parterul imobilului din Bucureti, Calea [...] corp B sector 1, mpreun cu cota indiviz din terenul aferent imobilului, intabulat n cartea funciar nr. [...] a localitii Bucureti sector 1, cu ncheierea nr. [...] din [...] a Judectoriei Sector 1 Bucureti, Biroul de carte funciar."

Toate aceste informaii sunt necesare pentru a se stabili cu certitudine identitatea suprafeei imobilului i pentru a nu se suprapune faptic sau scriptic (coordonatele tehnice cadarastale) cu celelalte suprafee existene, dar i pentru stabilirea taxelor i impozitelor locale.

2.6 Modul de dobndire a bunuluiModul de dobndire a dreptului de proprietate asupra unui bun reprezint totalitatea mijloacelor legale, acte i fapte juridice, prin care o persoan poate dobndi dreptul de proprietate, indiferent de forma sub care se prezint.Potrivit art. 557 din NCC, dreptul de proprietate se poate dobndi prin "convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bun-credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor, prin ocupaiune, tradiiune, precum i prin hotrre judectoreasc, atunci cnd ea este translativ de proprietate prin ea nsi."De asemenea, conform aceluiai articol, n cazurile prevzute de lege, proprietatea se poate dobndi prin efectul unui act administrativ, iar legea poate reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.Exemple :"prin cumprarea de la [...], conform contractului de vnzare-cumprare autentificat sub nr. [...] din [...] la fostul Notariat de Stat al Sectorului [...]""prin donaie de la [...], conform contractului de donaie autentificat sub nr. [...] din [...] de Biroul Notarului Public [...] din [...]""prin schimb de la [...], conform contractului de schimb autentificat sub nr. [...] din [...] de ctre notarul public [...]""prin reconstituirea dreptului de proprietate n baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. [...] din [...], eliberat de Comisia Judeean pentru stabilirea dreptului de propreitate asupra terenurilor.prin constituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate nr. [...] din [...] eliberat de Comisia Judeean pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor ";n baza Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 194522 decembrie 1989, conform dispoziiei primarului municipiului nr. [...] din data de [...]";prin adjudecare, conform procesului-verbal de licitaie nr. [...] din [...] ncheiat ntre [...] i adjudecatarul [...]";prin reconstituirea dreptului de proprietate n baza Legii nr. 18/1991 a fondului funciar, n indiviziune cu [...], conform titlului de proprietate nr. [...] din [...], eliberat de Comisia Judeean pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor i partajat ulterior conform actului de partaj, autentificat sub nr. [...] din [....] de biroul notarial [...] din [...]"prin cumprare de la , vnzare perfectat conform Sentinei civile nr. din , pronunat de Judectoria n dosarul nr. , rmas definitiv i irevocabil.""am dobndit dreptul de proprietate asupra terenului prin uzucapiunea de 30 de ani, iar dreptul de proprietate asupra construciei prin accesiune, constatate conform sentinei civile nr. [...] din [...] pronunat de Judectoria [...], n dosarul [...], rmas definitiv i irevocabil prin neexercitarea cii de atac la [...]"

2.7 Alte clauze, meniuni sau declaraii

Vnztorul va declara, pe propria rspundere: c nu a ipotecat imobilul i nici nu l-a nstrinat prin act autentic sau sub semnatur privat, acesta nefiind n litigiu pe rolul vreunei instane judectoreti i nu face obiectul unei cereri de retrocedare n baza Legii nr.10/2001. De asemenea, vnztorul va declara c nu a instituit niciun alt drept asupra imobilului, ca de exemplu orice servitute, drept de uzufruct, drept de posesie, privilegiu, drept de folosin, nchiriere, comodat, drept de preempiune, restricie de nstrinare sau orice alt sarcin sau restricie asemntoare; c i-a achitat a zi impozitele locale i datoriile ctre asociaia de proprietari; c suport impozitul prevzut de art.77^1 Cod fiscal (dac este cazul i prile nu au stabilit altfel); consimmntul su la intabularea dreptului de proprietatepe pe numele cumprtorului; c l garanteaz pe cumprtor mpotriva oricror eviciuni sau vicii ascunse.Cumprtoul va declara, pe propria rspundere: starea sa civil; c are cunotin de situaia juridic i faptic a bunului vndut; c se oblig s nscrie bunul cumprat la organele fiscale; c suport cheltuielile ocazionate de autentificarea actului i intabularea dreptului n cartea funciar a imobilului achiziionat.n cadrul actului se vor putea face i alte meniuni referitoare la: certificatul de performan energetic a cldirii prevzut de Legea nr. 372/2005: lecturarea actului de ctre pri i acordul acesora cu privire la coninutul su care trebuie s reprezint voina lor neviciat; efectuarea lucrrilor de publicitate imobiliar de ctre notarul public conform art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului; includerea unui pact comisoriu rang IV; reinere privilegiul vnztorului; n cazul vnzrii prin mandatar-mputernicit, se va preciza c mandatul dat n vederea ncheierii contractului de vnzare-cumprare nu este revocat i ca nu a intervenit o alt cauz de ncetare a acestuia; predarea bunului; numrul de exemplare n care a fost redactat actul.

3. Asemnri ntre Codul Fiscal i contractul de vnzare-cumprare Singura conexiune care ar fi, este cea din art.77 Cod Fiscal, potrivit cruia pentru vnzarea de construcii cu sau fr terenuri, impozitul perceput la vnzare (plata fcndu-se la notarul public) poate varia ntre 3% dac se revinde n mai puin de 3 ani de la dobndirea proprietii i cu o cot de 2% n ipoteza n care dobndirea se va face dup deinerea imobilului mai mult de 3 ani.

4. Concluzii

n concluzie, contractul de vnzare-cumprare este cel mai folosit contract n zilele noastre. Obligaiile vnztorului n contractul de vnzare-cumprare pot fi deduse i din alte aspecte, anume innd cont de faptul c oamenii cumpr pentru a-i satisface nevoile i dorinele. Un vnztor, ntocmind un contract de vnzare-cumprare, poate ajuta cumprtorul s i descopere nevoile i dorinele dar cumprtorii nu cumpr dect atunci cnd sunt convini c produsul sau serviciul care le este oferit i va satisface. De asemenea, am observant c pentru vnzare unui imobil, ntr-un contract de vnzare-cumprare sunt necesare anumite elemente pentru identificarea acestuia precum i pentru plata impozitelor locale (preul fiind un factor important).

5. Bibliografie:

I. Cursuri:- Curs 2 Elemente de drept civil si fiscalII. Site-uri:-www.legeaz.net -www. notariat-tineretului.net-www. static.anaf.ro

20141 | Page