1. Drept civil. Contracte speciale, coordonator Ion Dogaru, Ed. All Beck, Buc.2004 2. L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001 3. C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureti, 1988, 4. I. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1998 5. V. Ciobanu, G. Boroi, Drept procesual civil. Curs selectiv. Teste gril, ediia a II-a, Editura All Beck, Bucureti 2003 6. T. Prescure, A. Ciurea, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007 7. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006 8. C. Toader, Manual de contracte civile speciale, vol. I, Ed. Beck, 2000 9. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.Universul Juridic, Bucureti, 2001, 10. D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 13-14 11. C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti 1929, p. 685; 12. M. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. Ramuri, Craiova 13. C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All Beck, Bucureti, 2002 14. M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti 2000 15. M Ionescu, Principiile de baz ale publicitii imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996 n Dreptul nr. 6/1997 16. I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Drept civil romn. Studiu de doctrin i jurispruden, vol. II, Ed. Socec, 1943 17. D. Chiric, Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular n Dreptul nr. 6/1991, 18. C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Buc. 2003 19. D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau al unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr. 3/2001 20. C. Turianu, Contracte speciale. Practic juridic adnotat, Ed. Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti, 1999 21. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ediia a IV-a actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureti 2006 22. I. Urs, S. Angheni, Drept civil. Contracte civile, vol. III, Ed. Oscar Print, Bucureti, 1998 23. I. Popa, Contractul de vnzare-cumprare, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006 1

24. M. B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Bucureti, 1921 25. D. Chiric, Contracte speciale civile i comerciale, vol. I, Ed. Rosetti,Bucureti, 2005 26. nalta Curte de Casaie i Justiie. Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006 27. Jurisprudena Seciei Civile i de Proprietate intelectual pe anul 2006. Recursuri n interesul legii n materie civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007 28. C. Toader, Eviciunea n contractele civile, ediia a II-a, Ed. All Beck, Bucureti, 1998 29. Fr. Deak, Tratat de drept succesoral, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2002 30. M. Murean, Contractele civile. Vol. I. Contractul de vnzare-cumprare, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996 31. Georges Vermelle, Droit civil. Les contrats speciaux, ediia a3-a, Dalloz, 2000 32. M.M. Pivniceru, F. Dsclescu, Rezoluiunea i rezilierea contractelor. Practic judiciar, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006 33. D. Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol. IV, Bucureti, 1926

2

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE Seciunea I Noiunea, caracterele juridice i condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare Cap. 1.Noiunea i caractele juridice ale contractului de vnzare-cumprare 1. Noiunea. Definiiile care au fost date contractului de vnzarecumprare n doctrina romneasc au pornit de la definiia dat de Codul civil romn: Vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Codul civil utilizeaz astfel ca sinonim pentru contract noiunea de convenie; cele dou noiuni par a se confunda att n opinia doctrinei ct i n cea a practicii: contractul sau convenia reprezint un acord de voine productor de efecte juridice. Exist ns situaii cnd noiunea de convenie are un coninut mai larg dect aceea de contract, ntre cele dou crendu-se un raport genspecie: convenia (n sens de nelegere) dintre coindivizari de a rmne n indiviziune, convenia dintre motenitori n sensul renunrii unora dintre ei la succesiune1 etc. Cum s-a i subliniat n doctrin, definiia dat acestui contract de Codul civil este incomplet deoarece contractul de vnzare-cumprare are ca obiect nu numai transmiterea dreptului de proprietate, dar i transmiterea unui alt drept patrimonial. Astfel, pot forma obiectul unei vnzri: - drepturile reale principale precum dreptul de servitute (se transmite numai odat cu fondul dominant, fiind un drept perpetuu i indivizibil) i dreptul de superficie. Dreptul de uzufruct este un drept incesibil2, neputnd fi nstrinat nici prin acte inter vivos nici mortis causa; ns, titularul unui drept de uzufruct poate nstrina prin vnzare beneficiul sau emolumentul uzufructului. Spre Drept civil. Contracte speciale, coordonator Ion Dogaru, Ed. All Beck, Buc. 2004, p. 2 L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 159; C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureti, 1988, p. 248; I. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 1998, p.295.1 2

3

deosebire de uzufruct, dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt drepturi strict personale, astfel c nu pot fi transmise prin intermediul unui contract de vnzarecumprare. - drepturile de crean pot forma obiectul unui contract de vanzarecumparare. Nu pot forma obiect al vnzrii acele drepturi intuitu personae, prevzute astfel de lege sau nscute prin act unilateral sau contract, precum dreptul la ntreinere, dreptul la pensie etc. - drepturi din domeniul proprietii intelectuale, precum latura patrimonial a dreptului de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea dreptului asupra brevetului de invenie etc). - dreptul asupra unei universaliti juridice de drepturi i obligaii dobndit pe cale succesoral (vnzarea unei moteniri). - drepturi litigioase. Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale, acestea fiind inalienabile. Noiune. n acest context, putem defini contractul de vnzare-cumprare ca fiind contractul prin care o parte numit vnztor se oblig s transmit dreptul de proprietate sau un alt drept patrimonial transmisibil asupra unui lucru celeilalte pri numit cumprtor, acesta din urm avnd obligaia s plteasc o sum de bani numit pre. 2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare Din definiia acestui contract se desprind urmtoarele caractere juridice: 2.1. contract sinalagmatic. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere la obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante: vnztorul are obligaia de a preda lucrul vndut i de a-l garanta pe cumprtor, pe cnd cumprtorul are obligaia de a plti preul i de a lua n primire bunul vndut. Obligaia unei pri i are cauza juridic n obligaia reciproc a celeilalte pri. Specific contractelor sinalagmatice este faptul c fiecare parte are n acelai timp att calitatea de debitor ct i pe aceea de creditor: vnztorul este debitor al obligaiei de predare a bunului vndut ct i al obligaiei de garanie i, concomitent, este creditorul obligaiei cumprtorului de plat a preului i de luare n primire a bunului; cumprtorul, la rndul su, este debitor al obligaiei de plat a preului ct i al celei de a lua n primire bunul, fiind totodat i creditor al obligaiei de predare i al celei de garanie. ntruct este un contract sinalagmatic, vnzarea va fi supus efectelor specifice acestor contracte: excepia de neexecutare a contractului, rezoluiunea contractului (n cazul neexecutrii obligaiilor de ctre una din pri), riscul contractului (cu anumite particulariti). 2.2. contract cu titlu oneros ntruct fiecare parte urmrete realizarea unui interes patrimonial ca echivalent al prestaiei sale: vnztorul s primeasc preul, iar cumprtorul s primeasc bunul. 2.3. contract comutativ. n contractul de vnzare-cumprare, prile cunosc existena i ntinderea obligaiilor lor chiar din momentul ncheierii

4

contractului, fr ca aceste obligaii s fie n vreun fel afectate de elementul alea (hazard). Astfel, vnztorul cunoate cu certitudine c a vndut un anumit bun (cert sau de gen), iar cumprtorul are certitudinea c obligaia sa de plat a preului are ca obiect suma de bani convenit prin acordul prilor n momentul contractrii. n mod excepional, contractul de vnzare-cumprare poate avea i un caracter aleatoriu; n acest caz, existena sau ntinderea obligaiilor prilor sau numai ale unei pri nu sunt cunoscute de acestea la ncheierea contractului, ci depind de un eveniment viitor incert, de hazard, prile (sau numai una dintre ele) asumndu-i riscul de ctig sau pierdere3. 2.4. contract consensual. Art. 1295 C. civ. dispune c vnzarea se ncheie ntre pri ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. n dreptul nostru, contractul de vnzare-cumprare se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti i nici predarea bunului sau plata preului. Dovada contractului. Dei vnzarea este un contract consensual, ncheiat valabil prin simplul acord de voin, n raporturilor dintre pri, n materia probelor, este supus regimului de drept comun prevzut de art. 1191 i urm. C. civ. Potrivit acestor articole de lege, dovada actelor juridice cu o valoare mai mare de 250 lei nu se poate face prin martori, ci numai prin act autentic sau act sub semntur privat. Aceasta nseamn c un contract de vnzare-cumprare, dei valabil ncheiat prin simplul consimmnt al prilor, pentru a putea fi dovedit, trebuie ncheiat n form scris, n caz contrar, dei existent, contractul nu poate fi dovedit prin declaraiile martorilor, ci, eventual prin mrturisire4. Prin excepie de la aceast regul, proba cu martori este admisibil, indiferent de valoarea contractului n urmtoarele trei cazuri: dac prile sunt de acord cu acest mijloc de prob, dac exist un nceput de dovad scris ce poate fi completat cu proba testimonial i dac a existat o imposibilitate moral sau material de preconstituire a unui nscris sau de conservare a nscrisului preexistent (de exemplu creditorul a pierdut titlul creanei sale dintr-o cauz de for major neprevzut). Terii pot dovedi existena contractului, a obligaiilor la care a dat natere ct i a ntinderii acestora, prin orice mijloc de prob, ntruct fa de acetia, contractul este un simplu fapt juridic. Excepii de la principiul consensualismului. n materia vnzrii, principiul consensualismului comport i urmtoarele excepii: terenurile cu sau fr construcii, indiferent de locul siturii lor, intravilan sau extravilan, sau de ntinderea suprafeei sau destinaie, pot fi nstrinate, respectiv dobndite prin acte juridice ntre vii, numai prin form autentic, sub sanciunea nulitii De exemplu, cumprtorul cumpr un imobil, dei cunoate la data contractrii c un ter invoc un anumit drept cu privire la acel imobil, sau c exist riscul unei eventuale exproprieri a imobilului, sau riscul pieirii bunului. 4 V. Ciobanu, G. Boroi, Drept procesual civil. Curs selectiv. Teste gril, ediia a II-a, Editura All Beck, Bucureti 2003, p. 2523

5

absolute, potrivit art. 2 al. 1 Titlul X (Circulaia juridic a terenurilor) al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei. Tot forma autentic a contractului va nsoi n mod obligatoriu ncheierea acestuia i n cazul n care prin vnzare se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie, indiferent de destinaia sau ntinderea acestuia (art. 2 al. 2 din titllul X al Legii 247/2005). Aadar, contractul de vnzare-cumprare avnd ca obiect un teren cu sau fr construcie este un contract solemn, forma autentic fiind o condiie ad validitatem (pentru ncheierea valabil a contractului). Nerespectarea formei autentice la ncheierea contractului se sancioneaz cu nulitatea absolut a acestui contract; aceeai sanciune i n cazul nerespectrii formei autentice n cazul constituirii unui drept real asupra terenului prin vnzare-cumprare. Din interpretarea acestor dispoziii legale, rezult c i nstrinarea construciei (realizat odat cu nstrinarea terenului) urmeaz a se face tot prin act autentic; astfel, actul sub semntur privat prin care se vinde respectiv cumpr un teren cu construcie este lovit de nulitate absolut att cu privire la teren ct i cu privire la construcie, spre deosebire de reglementarea anterioar care permitea recunoaterea valabilitii nstrinrii construciei, sancionnd cu nulitatea numai nstrinarea terenului; se ntea astfel pentru dobnditor un drept de superficie ce cuprindea proprietatea construciei i dreptul de folosin asupra terenului. n actuala reglementare, actul este lovit n ntregime de nulitate absolut, construcia urmnd acelai regim al nstrinrii ca i terenul pe care este situat. Pornind de la aceste dispoziii legale, n doctrin s-a manifestat opinia c nstrinarea prin act autentic ad validitatem urmeaz a fi aplicat nu numai dreptului de proprietate ci i celorlalte drepturi reale5; ntruct dispoziiile legale mai sus enunate prevd expres forma autentic numai pentru nstrinarea dreptului de proprietate asupra terenurilor i pentru constituirea unui drept real asupra unui teren, apreciem c nstrinarea unui drept real asupra unui teren prin vnzare nu este supus formei autentice, putndu-se realiza valabil printr-un act sub semntur privat. De asemenea, dac prin contractul de vnzarecumprare ceea ce se transmite este numai dreptul de proprietate al unei construcii, iar n privina terenului transmiterea vizeaz un drept real i nu dreptul de proprietate, apreciem c acesta se poate ncheia valabil prin act sub semntur privat, nefiind un contract solemn6. Vnzarea-cumprarea de autovehicule folosite. Acest contract a fost i este n continuare un contract consensual. Potrivit legislaiei n vigoare pn n anul 1992, contractul de vnzare-cumprare a unui autovehicul folosit trebuia ncheiat n form autentic pentru a se putea radia autovehiculul de pe numele vnztorului i nscrie n circulaie pe numele cumprtorului; condiia formei autentice nu era o condiie de validitate a contractului, ci numai o condiie administrativ solicitat de organele de poliie i cele financiare n vederea efecturii formalitilor necesare nmatriculrii autoturismului pe numele cumprtorului.5 6

T. Prescure, A. Ciurea, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2007, p.58 C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 49 6

Prin HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i Instruciunile de aplicare nr. 290/2802/1189/1993 ale ministerului de interne, finanelor i transporturilor, radierea autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea acestuia n circulaie pe numele cumprtorului de ctre organele de poliie i cele financiare se realizeaz pe baza unui contract tip de vnzarecumprare sub semntur privat ncheiat la organele de poliie. Aceast cerin nu este prevzut pentru nsi valabilitatea contractului, care i pstreaz caracterul consensual (fiind ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor7), numai c lipsa ei atrage imposibilitatea organelor de poliie i a celor financiare de a efectua formalitile necesare nscrierii autovehiculului n circulaie pe numele cumprtorului. Dac prile au ncheiat vnzarea prin act sub semntur privat i ulterior una dintre ele refuz s se prezinte la organele de poliie n vederea ncheierii actului n forma contractului tip, cealalt parte are posibilitatea introducerii unei aciuni n constatarea transmiterii proprietii de la vnztor la cumprtor. Instana de judecat pronun o hotrre care va nlocui contractul tip ce trebuia ncheiat la organele de poliie i n baza acestei hotrri, organele de poliie i cele financiare vor efectua radierea de pe numele vnztorului i nmatricularea pe numele cumprtorului. n cazul n care prile au ncheiat vnzarea prin act sub semntur privat i ulterior au ncheiat contractul tip ce conine clauze diferite, contractul iniial este valabil, cuprinznd acordul de voin real al prilor, fiind deschis calea unei aciuni n declararea simulaiei8. Contractul de vnzare-cumprare a unui autovehicul este un contract consensual care se ncheie valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi necesar s mbrace o anumit form, numai c, n raporturile dintre pri, dovedirea acestuia se face prin act sub semntur privat sau act autentic dac are o valoare mai mare de 250 lei, proba cu martori nefiind admis dect n cazurile de excepie prezentate anterior. Caracterul consensual al contractului de vnzare-cumprare nu mpiedic prile ca, n temeiul libertii lor contractuale, s condiioneze ncheierea contractului de ndeplinirea unei anumite forme (act sub semntur privat sau act autentic), caz n care acordul lor de voin are valoarea unui antecontract de vnzare-cumprare. 2.5. contract translativ de proprietate din momentul realizrii acordului de voin al prilor. Art. 1295 C. civ. al. 1 dispune c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului.... Transmiterea dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor opereaz n CSJ, dec. nr. 42/1992 n complet de 7 judectori i dec.s. com. nr. 92/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p. 500-503: ncheierea valabil a contractului nu este condiionat nici de plata n totalitate a preului. 8 n sprijinul aceleiai opinii, vezi Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.Universul Juridic, Bucureti, 2001, p.14; C. Toader, Manual de contracte civile speciale, vol. I, Ed. Beck, 2000, p. 7-8.7

7

momentul realizrii acordului de voin, fr a fi necesar predarea lucrului sau plata preului. Drept consecin a transmiterii dreptului de proprietate, va opera i transmiterea riscului pieirii fortuite a lucrului vndut la cumprtor. Art. 971 C. civ. instituie regula res perit domino 9(riscul aparine proprietarului): n contractele ce au de obiect translaia proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Cumprtorul, n calitate de proprietar, va suporta riscul pieirii fortuite a bunului, din momentul realizrii consimmntului prilor, chiar dac lucrul nu i-a fost predat. Astfel, cumprtorul va fi obligat s achite vnztorului preul vnzrii, dei acesta nu va mai putea s-i predea bunul. Bineneles, pentru a deveni aplicabil regula res perit domino, vnztorul trebuie s dovedeasc c pieirea lucrului s-a datorat unei cauze strine neimputabile lui, caz fortuit sau for major. Dac pieirea bunului s-a datorat culpei vnztorului, principiul res perit domino nu mai este aplicabil, cumprtorul fiind scutit de obligaia de plat a preului (art. 1082, 1083 C. civ.). De asemenea, riscul pieirii fortuite a bunului va fi suportat de vnztor, i nu de cumprtor (acesta fiind eliberat de obligaia de plat a preului) dac, anterior pieirii, vnztorul fusese pus n ntrziere cu privire la obligaia de predare pe care nu o executase la termen. Punerea n ntrziere a vnztorului se realizeaz prin notificare (prin intermediul executorilor judectoreti) sau prin cererea de chemare n judecat a vnztorului. Vnztorul este de drept pus n ntrziere, prin simpla mplinire a termenului de executare a obligaiei, fr ndeplinirea vreunei formaliti, n cazurile prevzute expres de lege sau dac exist clauz contractual expres n acest sens. Chiar i n cazul n care vnztorul era pus n ntrziere la data pieirii fortuite a bunului, el se va putea exonera de obligaia de predare (avnd dreptul s primeasc preul) dac dovedete c bunul ar fi pierit i dac s-ar fi aflat la cumprtor (art. 1156 al.2 C. civ.). n temeiul libertii contractuale, prile pot stipula ca transferul dreptului de proprietate s opereze la data ncheierii contractului, iar transferul riscului s opereze la o dat ulterioar (de ex. vnztorul suport riscul pn la predarea lucrului); de asemenea, prile pot conveni ca riscul pieirii fortuite a bunului s fie suportat de cumprtor de la ncheierea contractului, chiar dac proprietatea se transmite la o dat ulterioar. Ambele clauze, derognd de la dispoziiile legale, trebuie s fie prevzute expres n contract. Condiii pentru a opera transferul imediat al proprietii i al riscului. Transferul dreptului de proprietate i al riscului din momentul realizrii acordului de voin opereaz dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: Principiul res perit domino reprezint o particularitate a contractelor translative de proprietate asupra bunurilor certe, individual determinate, care derog de la regula general n materia riscului contractului riscul aparine debitorului obligaiei imposibil de realizat.9

8

a) contractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat, iar vnztorul s fie proprietarul lucrului vndut n momentul contractrii. n cazul vnzrii de imobile - terenuri, transferul proprietii i al riscurilor opereaz la data ncheierii contractului n form autentic10. Vom prezenta separat cazul contractului n care vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut (vnzarea lucrului altuia). b) vnzarea s aib ca obiect bunuri individual determinate (certe). Numai aceste bunuri sunt individualizate n momentul ncheierii contractului. c) lucrul vndut trebuie s existe. Bunurile viitoare pot forma obiectul vnzrii, dar transferul proprietii va opera la o dat ulterioar ncheierii contractului. d) prile s nu fi amnat transferul proprietii i implicit al riscului la o dat ulterioar ncheierii contractului. Clauza prin care s-ar conveni transmiterea proprietii ulterior este valabil cu condiia s fie stipulat expres n contract. Astfel, prile pot conveni ca transmiterea proprietii s fie afectat de un termen suspensiv sau de o condiie suspensiv, caz n care proprietatea se va transmite cumprtorului nu la data perfectrii contractului, ci la data mplinirii termenului (de ex.: prile pot conveni ca proprietatea s fie strmutat la data plii preului de ctre cumprtor) sau, dup caz, la data realizrii condiiei (de ex.: prile convin c proprietatea se va transfera la cumprtor dac acesta pltete preul n 20 zile de la ncheierea contractului). Dac lucrul piere pn la mplinirea termenului (pendente termine) sau a condiiei suspensive (pendente conditione), riscul va fi suportat de vnztor, n calitate de proprietar sub condiie rezolutorie (art. 1018 C. civ.). Dac contractul este afectat de o condiie rezolutorie, dreptul de proprietate (odat cu acesta i riscul pieirii fortuite) se va transmite la data ncheierii contractului, ca un drept pur i simplu; nendeplinirea condiiei rezolutorii conduce la consolidarea retroactiv a dreptului transmis, pe cnd ndeplinirea condiiei conduce la pierderea cu efect retroactiv a dreptului cumprtorului. Dac bunul piere pendente conditione (pn la ndeplinirea condiiei sau pn se cunoate cu certitudine c nu se va ndeplini condiia), riscul va fi suportat de cumprtor, ca proprietar sub condiie; dac bunul piere dup ndeplinirea condiiei, riscul va fi suportat de vnztor ca proprietar al bunului. n cazul lucrurilor care se cumpr dintr-o unitate cu autoservire, se presupune c transferul proprietii (i al riscului) este amnat pn la momentul plii preului; n caz contrar, dac proprietatea s-ar transfera la cumprtor n momentul realizrii acordului de voin (momentul n care a ales i a preluat bunul), cel care prsete unitatea cu bunuri pentru care nu a achitat preul (avnd intenia de a i le nsui) ar fi un simplu debitor al obligaiei de plat a preului, teorie care nu poate fi primit11. 2.6. Transferul dreptului de proprietate i al riscului la o alt dat dect cea a ncheierii contractului Aceeai va fi soluia i n cazul n care prile au condiionat perfectarea contractului de ncheierea lui n form autentic. 11 Pentru detalii vezi Fr. Deak, op. cit., p. 1810

9

Bunurile de gen. Cnd vnzarea are ca obiect lucruri de gen, transferul proprietii nu poate opera prin simplul consimmnt al prilor deoarece nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumprtorului. Nici riscul pieirii lucrurilor nu este suportat de cumprtor ntruct genera non pereunt, iar n caz de pieire, vnztorul este inut s predea bunuri de aceeai calitate i cantitate. Numai n momentul individualizrii acestor bunuri, cumprtorul devine proprietarul lor i n aceast calitate suport i riscul pieirii fortuite. Individualizarea se face prin cntrire, numrare sau msurare, operaiuni care se realizeaz de regul n momentul predrii lucrurilor. Lucrurile viitoare. Cum am precizat anterior, contractul de vnzarecumprare poate avea ca obiect i lucruri viitoare, care nu exist la data ncheierii contractului (de ex.: un imobil care se va construi, o recolt viitoare etc.). Transferul dreptului de proprietate i al riscului va opera la momente diferite dup cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen; n cazul unui lucru cert, proprietatea va fi transferat la cumprtor n momentul n care bunul este executat, n stare de a fi predat cumprtorului; dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, cumprtorul devine proprietar dup realizarea acestora, la momentul individualizrii lor. Aceeai este soluia i n cazul vnzrii unor lucruri ce urmeaz a fi fabricate, confecionate etc. Vnzarea unei recolte viitoare. n acest caz, proprietatea i riscurile se vor transfera la cumprtor n dou momente diferite: - la data realizrii recoltei, dac contractul privete o recolt determinat i un pre global determinat (de ex.: vnztorul vinde toat recolta sa de gru de anul viitor pentru preul de 500 mil. lei) - la data individualizrii, dac contractul privete un pre stabilit pe unitate de msur (de ex.: se vinde grul din recolta viitoare a vnztorului cu preul de 5000 lei/kg). Vnzarea alternativ. Art. 1296 al. 2 C. civ. permite acest tip de vnzare, dispunnd c vinderea poate avea ca obiect dou sau mai multe lucruri alternative. Ca i vnzarea pur i simpl sau cea sub condiie, vnzarea alternativ este guvernat de regulile generale ale conveniilor (art. 1296 al. 3 C. civ.). Vnzarea alternativ are ca obiect dou sau mai multe lucruri dintre care numai unul sau anumite lucruri vor fi vndute (i cumprate) efectiv, individualizarea lucrurilor care se vnd fcndu-se prin alegere de ctre una din pri12. Potrivit art. 1027 C. civ., alegerea o are debitorul, n cazul nostru, vnztorul; alegerea bunurilor care se vor vinde efectiv poate fi fcut i de cumprtor dac exist clauz expres contractual n acest sens. Vnztorul nu se poate libera de obligaie, forndu-l pe cumprtor s primeasc o fraciune dintr-un lucru i o fraciune dintr-un alt lucru. n cazul vnzrii alternative, dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri individual determinate, transferul proprietii i al riscului are loc n momentul De exemplu: Vnd lui X dou din cele 5 tablouri expuse de mine n 2005, cele dou tablouri vndute urmnd s fie alese de X.12

10

alegerii13, n acest moment contractul cptnd un obiect determinat; dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri de gen, pentru transferul proprietii i al riscului este necesar nu numai alegerea lucrurilor, dar i individualizarea acestora prin cntrire, numrare sau msurare. Riscul contractului. ntruct riscul contractului se transmite odat cu proprietatea (n lips de stipulaie contrar), el va fi suportat de vnztor pn n momentul alegerii. Dac unul din lucrurile prevzute alternativ piere, vnztorul va transmite cumprtorului cellalt lucru prevzut alternativ, fr a avea vreo relevan dac lucrul a pierit fortuit sau din culpa vnztorului; dac alegerea a fost lsat cumprtorului i unul dintre lucruri piere din culpa vnztorului, cumprtorul poate alege ntre a cere preul lucrului pierit sau a cere lucrul care a rmas. Dac ambele lucruri prevzute alternativ pier fortuit, obligaia vnztorului este stins, acesta nemaifiind obligat la predarea bunului i la plata daunelorinterese14. Vnzarea ce conine o obligaie facultativ a vnztorului este contractul n care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea asupra unui lucru determinat, cu facultatea pentru el de a se libera, transmind proprietatea asupra unui alt lucru determinat15. Contractul are, de fapt, ca obiect un singur lucru i o pluralitate de alte lucruri ca posibiliti pentru vnztor de a-i ndeplini obligaiile; cumprtorul nu poate cere dect lucrul ce constituie obiectul contractului. Transferul proprietii i al riscurilor opereaz, conform regulilor generale, la data ncheierii contractului, cu excepiile menionate anterior. Astfel, dac lucrul ce constituie obiectul contractului piere fortuit dup transmiterea proprietii, riscul va fi suportat de cumprtor, obligaia de predare

C. Toader, op. cit., p. 10; Fr. Deak, op. cit., p. 16; D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1998, p. 13-14; coordonator Ion Dogaru, op. cit., p.17; C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti 1929, p. 685; M. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. Ramuri, Craiova, p. 649. 14 Potrivit art. 1030 C. civ.: Obligaia alternativ devine simpl dac unul din lucrurile promise piere, sau nu mai poate fi predat din orice alt cauz, i chiar cnd aceasta s-a ntmplat din greeala debitorului. Preul acestui lucru nu poate fi oferit n locu-i. Dac amndou lucrurile au pierit, ns unul dintr-nsele prin greeala debitorului, el va plti preul celui care a pierit n urm. Dac alegerea a fost lsat prin convenie creditorului i numai unul din lucruri a pierit, dac lucrul a pierit fr greeala debitorului, creditorul va lua pe cel rmas; dac a pierit prin greeala debitorului, creditorul poate cere sau lucrul rmas, sau preul aceluia ce a pierit; dac amndou lucrurile au pierit prin greeala debitorului, creditorul, dup alegerea sa, poate s cear preul unuia din ele; dac ns numai unul din ele a pierit prin greeala debitorului, creditorul nu poate cere dect preul acestui lucru (art. 1031 C. civ.). 15 De exemplu: Vnd lui X 500 kg gru din recolta viitoare, iar dac nu am gru, i vnd 500 kg porumb.13

11

a vnztorului fiind stins deoarece acesta era obligat numai cu privire la acest lucru16. 2.7. Opozabilitatea contractului de vnzare-cumprare fa de teri. Vnzarea de bunuri mobile. Dac vnzarea are ca obiect bunuri mobile, contractul devine opozabil terilor prin simpla posesie a bunului. Dac vnztorul a vndut acelai lucru la doi cumprtori, potrivit art.972 C. civ., preferat va fi cumprtorul care a intrat primul cu bun-credin n posesia bunului, chiar dac contractul su este cu dat posterioar (aplicaie a principiului qui prior tempore potior iure). Dac vnzarea privete un drept de crean (cesiunea de crean), efectele sale fa de teri se produc din momentul notificrii fcute debitorului prin executorul judectoresc sau din momentul acceptrii cesiunii de ctre debitor prin act autentic sau din momentul nscrierii cesiunii n Arhiva Electronic de Garanii Reale Imobiliare. Aceasta nseamn c n conflictul dintre mai muli cesionari crora cedentul le-a nstrinat creana sa, se va aplica acelai principiu qui prior tempore potior iure. Vnzarea de bunuri imobile. Cum prevede i art 1295 al. 2 C civ., vnzarea de bunuri imobile produce efecte ntre pri de la data ncheierii contractului, dar pentru a deveni opozabil terilor trebuie supus publicitii. Legea nr. 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare reitereaz principiul consensualismului actelor juridice civile, ns impune nscrierea n cartea funciar a dreptului real imobiliar (ntabularea) pentru opozabilitate fa de teri. Astfel, contractul de vnzare-cumprare avnd ca obiect drepturi reale asupra unor imobile (proprietatea, superficia etc) produce efecte fa de teri de la data nscrierii acestui drept n cartea funciar. Terii. Legea nr. 7/1996 precizeaz cine sunt terii n aceast materie care pot invoca lipsa nscrierii dreptului n cartea funciar: a) Vnzarea de imobile este opozabil, fr a fi necesar nscrierea dreptului n cartea funciar, prii contractante care a nstrinat (sau constituit) dreptul real imobiliar- vnztorul i succesorilor si universali i cu titlu universal. b) Dac vnztorul a nstrinat acelai imobil la mai muli cumprtori succesivi, n conflictul dintre acetia, va avea prioritate i va fi proprietar cel care i-a nscris primul dreptul n cartea funciar, chiar dac actul su are o dat posterioar actului altui cumprtor (principiul prioritii guvernat de regula qui prior tempore potior iure). Principiul prioritii nscrierii comport, n materia vnzrii, dou excepii: 1. dreptul dobndit de primul cumprtor, chiar nenscris, este opozabil cumprtorului subsecvent care i-a nscris dreptul, dac acesta din urm a fost de rea-credin la data dobndirii, cunoscnd existena primului contract. Cumprtorul subsecvent nu are calitatea de ter dac a avut cunotin de transmisiunea dreptului ctre primul cumprtor i deci nu poate invoca lipsa nscrierii dreptului. Vezi C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All Beck, Bucureti, 2002, p. 416-417.16

12

2. dreptul dobndit de primul cumprtor, nenscris n cartea funciar, este opozabil celui care a dobndit ulterior cu titlu gratuit i a efectuat primul nscrierea n cartea funciar17. n conflictul dintre un dobnditor cu titlu oneros i unul cu titlu gratuit chiar de bun-credin, prioritate trebuie s aib primul care urmrete s evite o pagub i nu al doilea care ncearc s pstreze un folos gratuit18. n consecin, are calitatea de ter, oricare alt persoan care, ncrezndu-se n cartea funciar, a dobndit cu bun-credin i cu titlu oneros un drept real imobiliar pe care l-a nscris n cartea funciar i pe care l poate opune oricrui dobnditor anterior19.

Cap. 2 Condiiile de validitate ale contractului de vnzare-cumprare 3. Consideraii generale. Ca orice contract, contractul de vnzarecumprare este supus condiiilor generale de validitate prevzute de art. 948-969 C. civ.: consimmntul, capacitatea, obiectul i cauza, iar n contractele solemne, i forma. Fiecare condiie de validitate prezint anumite particulariti determinate de natura contractului de vnzare-cumprare. Aceste particulariti formeaz obiectul analizei noastre. 4. Consimmntul Pentru o ncheiere valabil a contractului, consimmntul prilor trebuie s existe i s fie liber exprimat. Un consimmnt valabil este unul neafectat de vicii: eroare, dol, violen i n anumite cazuri leziunea. Viciile de consimmnt n materia vnzrii nu prezint elemente specifice astfel c ele au fost studiate la teoria actului juridic i la teoria general a obligaiilor. Nu ntotdeauna contractul de vnzare-cumprare se realizeaz dintr-o dat, ci el poate fi precedat de anumite nelegeri ale prilor, nelegeri apte de a produce efecte juridice. Dobnditorul anterior are la ndemn aciunea n prestaie tabular special mpotriva terului subdobnditor nscris n cartea funciar (art. 30 din Legea nr. 7/1996): Dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului. A se vedea i M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti 2000, p. 402-404. 18 C. Toader, op. cit., p. 8; M Ionescu, Principiile de baz ale publicitii imobiliare i ale noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996 n Dreptul nr. 6/1997, p. 35. 19 A se vedea i Fr. Deak, op. cit., p. 2017

13

Aceste nelegeri, n funcie de efectele produse de consimmntul liber exprimat al uneia sau al ambelor pri, sunt: promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare), promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, pactul de preferin, dreptul de preempiune. 4.1. Promisiunea unilateral de vnzare (cumprare), creaie a doctrinei i a jurisprudenei, este contractul prin care o parte numit promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar care accepta aceasta promisiune s-i vnd un anumit bun atunci cnd acesta din urm va dori s-l cumpere. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract i nu o ofert de a contracta deoarece reprezint un acord de voine ntre promitent i beneficiar; acest contract conine nu numai promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, dar i acceptarea acestei promisiuni de ctre beneficiar. Beneficiarul nu se oblig s cumpere, ci are posibilitatea de a alege ntre a cumpra sau nu acel bun; de regul, promisiunea este afectat de un termen n care cumprtorul i poate manifesta consimmntul de a cumpra bunul. (De ex. proprietarul uui autoturism se oblig s-l vnd, la un anumit pre, dac beneficiarul va dori s-l cumpere n 30 de zile). Dac i cumprtorul s-ar obliga s cumpere bunul respectiv n viitor, am avea de-a face cu o promisiune bilateral de vnzare-cumprare care nate obligaia prilor de a ncheia n viitor contractul de vnzare-cumprare. Promisiunea unilateral de vnzare (sau de cumprare) nu se confund cu oferta de a contracta. Deosebirile sunt evidente: oferta de a contracta reprezint manifestarea unei singure voine n vederea ncheierii unui contract, pe cnd promisiunea unilateral de vnzare constituie un veritabil contract, coninnd un acord de voine; ofertantul poate revoca oferta sa ct vreme aceasta nu a fost acceptat de destinatar, pe cnd promitentul nu i poate revoca promisiunea ct vreme beneficiarul nu i-a manifestat opiunea n termenul fixat n contract. Spre deosebire de oferta de a contracta care devine caduc n cazul n care ofertantul devine incapabil sau decedeaz pn la acceptare, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, incapacitatea sau decesul promitentului nu afecteaz contractul valabil ncheiat, iar la decesul promitentului, obligaia acestuia de a vinde, fiind patrimonial, se va transmite motenitorilor si. Promisiunea unilateral de vnzare nu se confund nici cu vnzarea afectat de un termen sau condiie. Dei ambele sunt contracte, n timp ce prima reprezint un contract unilateral care d natere la obligaii numai n sarcina promitentului, cea de-a doua este un contract bilateral ce nate obligaii reciproce i interdependente n sarcina prilor; prima d natere unei obligaii de a face, pe cnd a doua d natere unei obligaii de a da20. Promisiunea unilateral de vnzare d natere unei obligaii de a face numai n sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului dac acesta se decide s-l cumpere. Promisiunea produce efecte diferite dup cum ea a fost sau nu afectat de un termen n interiorul cruia beneficiarul s-i manifeste opiunea.20

D. Chiric, op. cit., p. 18-19 14

Dac promisiunea unilateral de vnzare a fost afectat de un termen, iar beneficiarul i manifest intenia de a cumpra n interiorul acestui termen, problema care se pune este ce fel de contract a intervenit ntre pri n acel moment. O prim prere21 este c vnzarea a devenit perfect n momentul n care beneficiarul a optat n sensul cumprrii bunului, astfel c dac promitentul refuz predarea bunului, beneficiarul se va adresa instanei judectoreti care numai va constata existena vnzrii; dac vnzarea este supus formei solemne pentru valabilitatea sa, opiunea beneficiarului n sensul cumprrii a dat natere unui antecontract de vnzare-cumprare, att promitentul ct i beneficiarul obligndu-se s ncheie vnzarea n viitor n forma autentic cerut de lege. Apreciem c prin opiunea beneficiarului n sensul cumprrii bunului, ntre pri a intervenit un antecontract de vnzare-cumprare i nu o vnzare, deoarece promitentul are o obligaie de a face (de a vinde n viitor) i nu de a da (de a transmite proprietatea - ca n cazul vnzrii). Astfel, dac vnztorul nu i respect obligaia asumat i nstrineaz bunul unei alte persoane anterior manifestrii opiunii de ctre beneficiar, acesta din urm, titular al unui drept de crean, are dreptul la daune-interese n msura prejudiciului care i-a fost cauzat. Aceeai va fi soluia i n cazul n care, ulterior manifestrii dorinei de a cumpra a beneficiarului, promitentul a nstrinat bunul unei alte persoane. Titular al unui drept de crean, beneficiarul nu a dobndit proprietatea bunului n momentul n care a decis s cumpere (promitentul asumndu-i numai obligaia de a vinde n viitor, nu de a transmite proprietatea), astfel c dreptul su nu este opozabil terului dobnditor. n msura n care beneficiarul dovedete existena fraudei i complicitatea la fraud a terului dobnditor, el poate solicita constatarea nulitii absolute a contractului astfel ncheiat, bunul reintrnd n patrimoniul promitentului n cazul admiterii acestei aciuni. Dac ns promitentul refuz ncheierea vnzrii dup ce beneficiarul a optat pentru cumprare i bunul se afl nc n patrimoniul promitentului, beneficiarul poate solicita instanei de judecat obligarea promitentului la ncheierea contractului de vnzare-cumprare n temeiul art. 1073 i 1077 C. civ. sau hotrrea judectoreasc s in loc de contract de vnzare-cumprare. Ali autori consider c n aceast situaie, promitentul are numai dreptul de a cere daune interese pentru prejudiciul ce i-a fost cauzat prin nerespectarea obligaiei de a face a promitentului22. Dac beneficiarul nu i exprim opiunea n interiorul termenului convenit sau decide s nu cumpere, obligaia promitentului se stinge, acesta putnd nstrina bunul oricrei alte persoane. n doctrin i jurispruden se ofer soluii diferite cu privire la momentul stingerii obligaiei promitentului n cazul n care promisiunea nu conine un termen nluntrul cruia beneficiarul s-i manifeste opiunea. I. Rosetti Blnescu, Al. Bicoianu, Drept civil romn. Studiu de doctrin i jurispruden, vol. II, Ed. Socec, 1943, p. 279; D. Chiric, op. cit., p. 18-19, C. Toader, op. cit., p. 11. 22 Fr. Deak, op. cit., p. 24.21

15

ntr-o prim opinie, se apreciaz c obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de vnzare (art. 3 i art. 7 al. 2 din Decretul nr. 167/1958)23. ntr-o alt opinie, se consider c promitentul se poate elibera valabil de obligaia sa fie prin punerea n ntrziere a beneficiarului urmat de o aciune n justiie (n caz de refuz al acestuia de a se pronuna) prin care se solicit instanei de judecat stabilirea unui termen dup mprejurri, fie prin retragerea promisiunii de ctre promitent dup un interval de timp socotit de acesta suficient pentru ca beneficiarul s se pronune24. De regul, promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, ntruct nate obligaii numai n sarcina promitentului; prile pot ns stipula n contract i obligaia beneficiarului de a plti un pre pentru dreptul su de opiune25 (mai ales n cazul n care va opta pentru a nu cumpra), caz n care promisiunea capt caracter sinalagmatic. Dovada promisiunii unilaterale de vnzare se face n toate cazurile conform regulilor generale aplicabile creanelor n materie de prob prevzute de art. 1191 i urm. C. civ. Nu numai vnztorul i poate asuma promisiunea de vnzare, ci i cumprtorul; promisiunea unilateral de cumprare are acelai regim juridic cu promisiunea unilateral de vnzare. 4.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este contractul n care ambele pri se oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare-cumprare pentru un obiect determinat i un pre stabilit. Numit i antecontract de vnzare-cumprare, aceast convenie a fost i este unanim recunoscut de doctrin i practic, dei o lung perioad de timp ea nu i-a gsit o reglementare legal. Utilitatea ei s-a remarcat n practic n perioada n care contractul de vnzare-cumprare a unor imobile a fost supus unor formaliti rigide (forma actului autentic i autorizaia administrativ) prin adoptarea Decretului nr. 151/1950 pentru comasarea i circulaia bunurilor agricole i a Decretului nr. 221/1950 cu privire la mpreala sau nstrinarea terenurilor cu sau fr construcii i interzicerea construirii fr autorizaie. Pentru a da eficacitate juridic actelor sub semntur privat prin care prile vindeau i cumprau terenuri fr a respecta condiia formei autentice i fr a avea autorizaie administrativ, practica judiciar susinut de doctrin a apreciat c asemenea convenii nu puteau fi considerate veritabile contracte de vnzare-cumprare i deci nu puteau transmite proprietatea, n schimb ddeau natere unor obligaii de a face pentru pri, de a ntreprinde tot ce era necesar pentru ncheierea vnzrii n forma cerut de lege26, iar n caz de neexecutare culpabil a obligaiilor de Fr. Deak, op. cit., p. 25; T.S., s. civ., dec. nr. 2149/1971 n Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p. 130. 24 D. Chiric, op. cit., p. 20; coordonator I. Dogaru, op. cit., p. 37. 25 Fr. Deak, op. cit., p. 24 26 A se vedea D. Chiric, Consecinele modificrilor legislative postrevoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate particular n Dreptul nr. 6/1991, p. 23-24; op. cit.,23

16

ctre una din pri, cealalt era n msur s solicite rezoluiunea conveniei cu daune-interese. Decretul nr. 144/195827 a recunoscut antecontractul de vnzarecumprare i a reglementat posibilitatea transformrii obligaiei de a face a prilor n obligaie de a da, instana de judecat putnd pronuna o hotrre care s in loc de act autentic translativ de proprietate, cu condiia ca actul de nstrinare a construciei s fie ncheiat n form scris. Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat prin Legea nr. 50/1991 privitoare la autorizarea construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor, astfel c n practic s-a pus n discuie soarta juridic a actelor sub semntur privat cu privire la imobile ncheiate anterior abrogrii acestui decret. S-a considerat c acest act normativ continu s fie aplicabil actelor juridice ncheiate sub incidena sa, fiind vorba de o situaie excepional de ultraactivitate a unor prevederi legale abrogate28. Care va fi soarta juridic a actelor ncheiate dup abrogarea Decretului nr. 144/1958 tiut fiind c, potrivit art. 46 din Legea nr. 18/1991a fondului funciar i art. 2 al. 1i 2 din Legea 247/2005 titlul X - circulaia juridic a terenurilor, nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor este supus ad validitatem formei autentice, iar n practic se ntlnesc numeroase cazuri n care prile ncheie vnzarea unui teren printr-un act sub semntur privat? Sanciunea unor astfel de acte este nulitatea absolut a contractului pentru lipsa formei autentice; un astfel de contract nul ca vnzare-cumprare, n temeiul principiului conversiunii actului juridic nul ntr-un alt act juridic valabil, ar putea fi valabil ca un antecontract de vnzare-cumprare, nscnd pentru pri obligaii de a face, de a ncheia n viitor contractul de vnzare n forma autentic cerut de lege. De asemenea nimic nu mpiedic prile ca n temeiul libertii contractuale, s ncheie un veritabil antecontract de vnzare-cumprare, asumndu-i reciproc obligaiile de a ncheia contractul de vnzare n viitor. Antecontractul de vnzare-cumprare d natere unor obligaii de a face n sarcina prilor, i anume de a ncheia n viitor contractul de vnzarecumprare, spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare care d natere unei obligaii de a da, de a transmite dreptul real. Aceast convenie nu se confund nici cu promisiunea unilateral de vnzare ntruct la aceasta din urm beneficiarul nu se oblig s ncheie contractul n viitor, ci numai s opteze dac dorete sau nu s cumpere.

p. 23-24 cu referiri la A. Ionacu i colab., Contribuia practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil romn: M. Murean, Principiul forei obligatorii a contractelor, Ed. Academiei, Bucureti, 1973, p. 102-108. 27 Decret privitor la reglementarea autorizaiilor de construire, reparare i desfiinare a construciilor, precum i cele referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu i fr construcii. 28 Trib. Jud. Constana, dec. civ. nr. 7/8.01.1992 pronunat n majoritate, D. Chiric, op. cit., p. 28 17

Dac una din pri refuz perfectarea contractului n viitor, ce mijloace juridice de constrngere are cealalt parte? Soluiile difer dup cum bunul se mai afl sau nu n proprietatea promitentului-vnztor. 1. Bunul se afl la promitentul-vnztor sau chiar a fost predat promitentului-cumprtor O prim posibilitate este ca partea care nu este n culp s solicite, n temeiul art. 1020-1021 C. civ., rezoluiunea conveniei sinalagmatice i dauneinterese n msura prejudiciului suferit, urmnd ca prile s fie repuse n situaia anterioar contractrii prin restituirea prestaiilor efectuate, antecontractul fiind o convenie sinalagmatic, supus regulilor contractelor sinalagmatice. O alt posibilitate este o aciune n justiie urmrind executarea silit a obligaiei de a face prin care instana de judecat oblig partea n culp la ncheierea contractului (de ex. prezentarea la notariat n vederea ncheierii contractului), sub sanciunea plii de daune cominatorii pentru fiecare zi de ntrziere n ncheierea contractului. Partea care nu este n culp are totodat posibilitatea de a cere instanei de judecat s perfecteze ea nsi contractul de vnzare-cumprare, soluie care n practic a avut temeiuri juridice diferite: a. Astfel s-a considerat c, n caz de refuz al uneia din pri de a ncheia contractul n forma autentic cerut de lege, cealalt parte poate solicita instanei s constate c ntre pri a intervenit o vnzare (i deci un transfer al dreptului real), hotrrea judectoreasc urmnd s in loc de act autentic de nstrinare. n practica judectoreasc s-a apreciat ca admisibil o asemenea aciune n constatare ntemeiat pe art. 111 C. proc. civ., n condiiile n care actul ncheiat de pri ndeplinete toate condiiile de valabilitate ale conveniilor i prile au executat prestaiile specifice contractului de vnzare-cumprare (predarea bunului i plata preului). Prin executarea prestaiilor specifice vnzrii, prile au depit prin propria voin consecinele fireti ale unui antecontract, crend ntre ele raporturi juridice specifice vnzrii29. n doctrin, aceast soluie a fost pe bun dreptate criticat, preciznduse c aciunea n constatare are numai menirea de a constata existena sau inexistena unui drept i aceasta numai dac o aciune n realizare este imposibil de exercitat, astfel c nu poate transforma o obligaie de a face ntr-o obligaie de a da, dac printr-un veritabil antecontract prile s-au obligat s ncheie contractul n viitor30. Instana de judecat nu poate constata o transmisiune a unui drept, de vreme ce aceast transmisiune nu a avut loc ntre pri. Admiterea unei astfel de aciuni presupune posibilitatea instanei de judecat de a acoperi nulitatea absolut a unui contract de vnzare-cumprare a unui teren ncheiat printr-un act sub semntur privat i de a constata astfel c ntre pri a avut loc un transfer al proprietii n temeiul acestui contract, posibilitate pe care ns legea nu o permite. Curtea de Apel Craiova ,s.civ.,dec.civ.nr.3666/1997, nepublicat; coordonator I. Dogaru, op. cit., p. 44 30 D. Chiric, op. cit., p. 2929

18

b. mprtim opinia adoptat de majoritatea doctrinei i a practicii judiciare care de altfel, n prezent i gsete o reglementare expres n dispoziiile Legii nr. 247/2005, opinie potrivit creia suplinirea consimmntului prii care refuz ncheierea vnzrii se poate face de ctre instana de judecat pe calea unei aciuni n realizare pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare31. O asemenea aciune i gsete temei juridic n dispoziiile art. 1073 i 1077 C. civ. care permit executarea n natur a obligaiei de a face i repararea n natur a prejudiciului cauzat. Fiind o aciune n realizare prin care se urmrete executarea silit a unei obligaii de a face, aciunea n pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare-cumprare este o aciune prescriptibil n termenul general de prescripie de trei ani. Aceste termen ncepe s curg de la data mplinirii termenului n care trebuia ncheiat contractul (n acest moment se nate dreptul la aciune). Pentru ca o asemenea aciune s fie admisibil, se cer ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) antecontractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat. Fiind un contract, trebuie s ndeplineasc condiiile generale de validitate ale contractului prevzute de art. 948-969 C. civ.: un consimmnt valabil exprimat, capacitatea, un obiect determinat, licit i posibil, o cauz licit i moral. b) dovada antecontractului se face potrivit regulilor generale n materia probelor (art. 1191 C. civ. i urm.); antecontractul trebuie s mbrace forma scris sub semntur privat ad probationem, forma scris fiind necesar pentru valorificarea ulterioar a acestuia n cazul n care una din pri ar refuza executarea benevol32; c) refuzul uneia din pri de a ncheia contractul de vnzare-cumprare; d) partea care introduce aciunea i-a executat propriile obligaii rezultate din antecontract. Fiind un contract sinalagmatic, n cazul n care partea care solicit executarea obligaiilor contractuale de ctre cealalt parte, nu i-a executat propriile sale obligaii, risc s-i fie opus excepia de neexecutare a contractului. Astfel cum a artat practica judiciar, refuzul promitentului-vnztor de a primi preul nu reprezint o neexecutare a obligaiei promitentului-cumprtor de plat a preului, aciunea fiind admisibil dac preul este pltit n timpul procesului33. Nu aceeai va fi soluia dac promitentul-cumprtor nu a pltit preul la termenele de plat stabilite prin antecontract din culpa sa, iar aceste termene erau eseniale pentru promitentul-vnztor sau dac prile au prevzut c neplata preului la termenul stabilit conduce la rezoluiunea de drept a31

D. Chiric, op. cit., p. 30; Fr. Deak, op. cit., p. 26; C. Toader, op. cit., p. 12; CSJ, s. civ., dec. nr. 2614/1991 n Dreptul nr. 8/1992, p. 80; dec. nr. 879/1993; dec. nr. 1533/1993; dec. nr. 879/ 15 aprilie 1993. 32 Curtea de Apel Oradea, dec. civ. nr. 19/2004 n Culegere de practic judiciar, semestrul I 2004, Ed. Lumina Lex, Buc. 2005, p.41-42 33 C. Apel Bacu, dec. civ. nr. 160/26.02.2004 n Culegere de practic judiciar, semestrul I 2004, Ed. Lumina Lex, Buc. 2005, p. 39-40 19

contractului, fr punere n ntrziere i fr intervenia instanei de judecat (pact comisoriu expres de ultim grad)34. n aceste cazuri, dac neplata preului se datoreaz culpei promitentului-cumprtor, promitentul vnztor poate solicita rezoluiunea antecontractului cu daune-interese; e) promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului vndut. Numai n aceste condiii, instana poate pronuna o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare, n caz contrar, aciunea fiind inadmisibil; f) ambele pri s aib capacitatea de a ncheia contractul de vnzarecumprare, capacitate apreciat n raport de data pronunrii hotrrii judectoreti. Dei regula este capacitatea, n materia vnzrii exist anumite incapaciti expres prevzute de lege care mpiedic ncheierea valabil a vnzrii i deci i pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc unui contract de vnzare. Dac sunt ndeplinite aceste condiii, aciunea care urmrete transformarea obligaiei de a face ntr-o obligaie de a da specific vnzrii, prin suplinirea consimmntului prii care a refuzat ncheierea actului devine admisibil. Drept urmare, hotrrea care va ine loc contractului de vnzarecumprare are un efect constitutiv de drepturi, astfel c transferul dreptului de la vnztor la cumprtor va opera la data rmnerii definitive a acestei hotrri judectoreti. Condiia sine qua non pentru promovarea aciunii este ca nelegerea prilor s fie cuprins ntr-un nscris sub semntur privat care s ndeplineasc elementele eseniale ale unei convenii (capacitate, consimmnt, pre, obiect determinat) i, totodat, ca bunul s se afle n patrimoniul promitentului35. Dac prile au prevzut n antecontract o clauz de dezicere (de rzgndire) n favoarea uneia sau a ambelor pri, acordul de voin al prilor poate fi revocat unilateral i instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract36. Dac promitentul-cumprtor se afl n posesia bunului, ca urmare a executrii obligaiilor prevzute n antecontract (obligaii care anticipeaz ncheierea vnzrii, privind plata preului i predarea bunului), termenul de prescripie este ntrerupt prin faptul posesiei bunului, promitentul-cumprtor neputnd fi acuzat de pasivitate sau neglijen n aprarea dreptului su. Posesia nestingherit a bunului de ctre promitentul-cumprtor implic o recunoatere tacit a dreptului su din partea promitentului-vnztor care, acionat n justiie pentru perfectarea vnzrii ale crei efecte s-au produs de mult n fapt, nu poate invoca excepia prescripiei dreptului la aciune a promitentului-cumprtor. n prezent, antecontractul de vnzare-cumprare ct i posibilitatea instanei de judecat de a pronuna o hotrre care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare i-au gsit reglementare legal expres n art.5 al. 2 titlul X Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1944/1974 n Culegere de decizii ale Trib. Suprem pe anul 1974, p. 94-9734 35

Curtea de Apel Iai, dec. civ. nr. 342/2004, Curtea de Apel Bacu, dec. civ. nr. 160/2004 n Culegere de practic judiciar, semestrul I 2004, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2005, p.36.36

Fr. Deak, op. cit., p. 27 i practica citat. 20

(Circulaia juridic a terenurilor) din Legea nr. 247/2005 care prevede: n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract. 2. Promitentul -vnztor a nstrinat bunul unei alte persoane. Dac promitentul-vnztor nu i respect obligaia asumat prin antecontract i vinde bunul unei alte persoane, contractul ncheiat cu terul dobnditor este valabil, deoarece prin antecontract promitentul-vnztor nu a transmis proprietatea bunului su, el continund s rmn proprietar. Promitentul-cumprtor nu este dect titular al unui drept de crean, astfel c are dreptul numai la daune interese n msura prejudiciului care i-a fost cauzat, neputnd solicita nici predarea bunului (deoarece prin antecontract nu a dobndit proprietatea), nici anularea contractului de vnzare fa de care el este ter, nici obligarea promitentului-vnztor la ncheierea contractului deoarece acesta nu mai este proprietar. Dac ns contractul de vnzare-cumprare s-a ncheiat n dauna sa i promitentul-cumprtor dovedete existena fraudei i complicitatea la fraud a terului dobnditor, el poate solicita instanei judectoreti constatarea nulitii absolute a contractului de vnzare pentru fraud la lege, cu consecina desfiinrii vnzrii i reintrrii bunului n patrimoniul promitentului-vnztor. 3. Este posibil ca prile, prin acordul lor de voin, s stabileasc o clauz de dezicere (rzgndire), care d fiecrei pri facultatea de a se rzgndi n privina ncheierii contractului, caz n care instana de judecat nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract de vnzarecumprare. Clauza de dezicere, ca i clauz de revocare unilateral a contractului, este valabil atta timp ct nu mbrac forma abuzului de drept i nu constituie o condiie pur potestativ din partea celui care se oblig37. Clauza de dezicere i gsete fundament n dispoziiile art. 1297-1298 C. civ. care reglementeaz arvuna. Deosebindu-se de avans sau acont care constituie o parte din preul vnzrii (urmnd a fi restituit n cazul neperfectrii vnzrii), arvuna este o convenie accesorie pe care prile o ncheie n vederea pefectrii vnzrii38, care reprezint o clauz penal, prile stipulnd prin liberul lor consimmnt c suma de bani pltit cu acest titlu se pierde (n cazul promitentului-cumprtor) sau se restituie ndoit (n cazul promitentului-vnztor) de partea care este n culp pentru nerealizarea contractului, dac cealalt parte nu solicit executarea silit. ntruct dispoziiile care reglementeaz arvuna nu au un caracter imperativ, prile pot stipula ca, n caz de neperfectare a vnzrii datorit culpei uneia din pri, arvuna s se restituie ntreit sau de patru ori etc, C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Buc. 2003, p.28; Fr. Deak, op. cit., p. 27; a se vedea i D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau al unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr. 3/2001, p27 . 38 Trib. Supr., s. civ., dec. nr. 2604/1989 citat din C. Turianu, Contracte speciale. Practic juridic adnotat, Ed. Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti, 1999, p. 5758.37

21

prile stabilind astfel cuantumul daunelor-interese la care au dreptul n caz de neexecutare culpabil a obligaiilor contractuale. Dac contractul de vnzare-cumprare se perfecteaz, arvuna este nul, iar suma de bani pltit cu acest titlu reprezint o parte din preul vnzrii. Arvuna este de asemenea nul, urmnd ca ea s fie restituit sau cuprins n prestaiile reciproce ale prilor i n urmtoarele cazuri: dac antecontractul de vnzare-cumprare este nul, dac contractul nu se mai realizeaz prin consimmntul comun al ambelor pri, dac realizarea vnzrii a devenit imposibil fr culpa uneia din pri. Astfel cum s-a precizat n practica judectoreasc, nu orice sum de bani pltit cu ocazia perfectrii contractului are caracter de arvun39, ci o astfel de sum poate reprezenta i un avans, un acont din preul vnzrii, adic un nceput de executare a contractului. 4.3. Pactul de preferin este convenia prin care una din pri (proprietarul unui bun) numit promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar, ca n cazul n care se va hotr s vnd bunul su, s i acorde preferin la pre egal. Pactul de preferin este un contract, el fiind rezultatul acordului de voine dintre promitent i beneficiar; se deosebete de promisiunea unilateral i bilateral de vnzare prin natura obligaiei asumate de promitent: dac n primele dou convenii, promitentul i asum obligaia de a ncheia n viitor un contract de vnzare-cumprare, n cazul pactului de preferin, promitentul nu se oblig s vnd, ci numai s acorde preferin beneficiarului dac se va hotr s vnd. Dei afectat de o condiie potestativ din partea celui care se oblig, aceast convenie este unanim recunoscut ca valabil, ntruct ndeplinirea condiiei depinde nu numai de voina promitentului (nefiind deci o condiie pur potestativ) ci i de mprejurri exterioare (care nu depind de voina sa) care l-ar putea determina s vnd. Dac promitentul nu i ndeplinete obligaia i vinde bunul unei alte persoane, beneficiarul are numai dreptul la daune-interese pentru prejudiciul ce ia fost cauzat prin nerespectarea obligaiei; el nu poate solicita anularea vnzrii ncheiate de promitent ntruct nu a fost parte n acest contract. Beneficiarul nu a dobndit niciun drept asupra bunului prin ncheierea pactului de preferin, el a devenit numai titularul unui drept de crean; n consecin, beneficiarul nu are la dispoziie nicio aciune pentru a intra n stpnirea bunului. Dac promitentul ncheie contractul de vnzare cu un ter n dauna beneficiarului cu complicitatea terului dobnditor, beneficiarul poate solicita desfiinarea vnzrii datorit fraudei. ntruct dreptul de crean al beneficiarului nscut din pactul de preferin sau din promisiunea de vnzare (unilateral sau bilateral) este un drept patrimonial, acesta se poate transmite att prin acte juridice inter vivos ct i prin acte mortis causa, pe cnd obligaia promitentului poate fi transmis numai pe cale succesoral, n dreptul nostru neexistnd cesiunea de obligaii. Trib. Supr., s. civ., dec. nr.528/1969 n RRD nr. 8/1969, p. 184; dec. nr. 432/1966, CD, p. 98 citat din C. Turianu, op. cit., p. 5839

22

4.4. Dreptul de preempiune este un drept prioritar la cumprarea unui bun recunoscut de lege anumitor categorii de persoane; spre deosebire de celelalte convenii precedente vnzrii care au la baz voina proprietaruluipromitent, nscndu-se ca rezultat al acestei voine, dreptul de preempiune se nate din lege, proprietarul neputnd interveni n niciun fel n naterea sau modificarea acestuia, fiind doar obligat s-l respecte. Cum s-a precizat n doctrin, dreptul de preempiune este un drept patrimonial i un drept opozabil erga omnes, astfel c nerespectarea lui la ncheierea contractului de vnzarecumprare va conduce la desfiinarea actului, indiferent de buna sau reaua credin a cumprtorului i indiferent dac cumprtorul era beneficirul unei alte promisiuni precum pactul de preferin sau al unui retract litigios40. ntlnim acest drept reglementat de mai multe acte normative: 1. Art. 18 din OUG 40/1999 privind protecia chiriailor i stabilirea chirirei pentru spaiile cu destinaia de locuin acord chiriailor un drept prioritar la cumprarea locuinei pe care o ocup dac proprietarul locuinei nu dorete rennoirea contractului de nchiriere ntruct intenioneaz s vnd; n acest caz, notificarea prealabil a refuzului proprietarului de a rennoi contractul reprezint o ofert de vnzare i trebuie s cuprind preul vnzrii, sub sanciunea nulitii absolute. Dac locuina a fost vndut unui ter la un pre mai avantajos dect cel din oferta adresat chiriaului sau a fost vndut anterior expirrii termenului din contractul de locaiune (care este i termenul de expirare a ofertei), acesta din urm se poate subroga n drepturile cumprtorului, pltind acestuia preul vnzrii n termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vnzarecumprare pe care proprietarul este obligat s o fac ctre chiria. 2. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil stabilete un drept de preempiune n favoarea statului romn pentru cazul vnzrii bunurilor culturale mobile, proprietatea persoanelor fizice i juridice de drept private, clasate n tezaur. 30 zile 3. Legea nr. 26/1996 Codul silvic reglementeaz un drept de preempiune al statului la toate vnzrile de bunvoie sau silite, la pre i n condiii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate public i terenurile limitrofe acestuia, precum i pentru terenurile acoperite cu vegetaie forestier. n acest sens, proprietarul terenului are obligaia de a ntiina n scris unitatea silvic teritorial n raza creia este situat terenul despre intenia sa de nstrinare, urmnd ca unitatea s-i manifeste opiunea n termen de 30 de zile. Dac unitatea nu rspunde n acest termen sau i manifest opiunea n sensul refuzului dobndirii terenului, proprietarul este liber s nstrineze oricrei alte personae. Nerespectarea dreptului de preempiune al statului este sancionat cu nulitatea absolut a vnzrii. 4. Legea nr. 10 /2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 astfel cum a fost modificat i completat prin Legea nr. 247/2005, reglementeaz un drept de preempiune n favoarea unitilor i instituiilor de nvmnt din sistemul de stat (grdinie,40

Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ediia a IV-a actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu, Ed. Universul Juridic, Bucureti 2006, p. 41.

23

coli, licee, colegii, coli profesionale, coli postliceale, instituii de nvmnd superior), a unitilor sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul public (cmine-spital pentru btrni, spitale, centre de plasament, case de copii), a instituiilor publice (ca de ex.administraii financiare, trezorerii, ministere, parchete, judectorii, tribunale, sedii de poliie, primrii, consilii locale etc), a partidelor politice legal nregistrate (pentru sediile lor) pentru imobilele pe care leau ocupat i care se restituie n natur fotilor proprietari. Principiul instituit de Legea 10/2001 modificat este acela al restituirii n natur, astfel c imobilele preluate abuziv n perioada 1945-1989 i ocupate de aceste uniti i instituii se restituie, de regul, fotilor proprietari, aceeai lege n art. 17 recunoscnd n favoarea unitii deintoare un drept de preempiune la cumprare, dac proprietarul dorete s vnd. n acest sens, proprietarul cruia i s-a restituit n natur imobilul i care dorete nstrinarea prin vnzare a acestuia, este obligat s notifice despre intenia sa unitatea care a deinut imobilul, notificarea urmnd a se face prin intermediul executorului judectoresc. Titularul dreptului de preempiune este obligat, sub sanciunea decderii din acest drept, ca n termen de 90 de zile de la primirea notificrii, s-i manifeste opiunea. Potrivit art. 17 al. 4 din aceast lege, contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu nerespectarea dreptului de preempiune este lovit de nulitate absolut41. Legea 10/2001 reglementeaz de asemenea un drept de preempiune n favoarea chiriailor sau a deintorilor actuali ai imobilelor care nu se restituie persoanelor ndreptite. Potrivit art. 42 al. 2 i 3 din lege, imobilele cu alt destinaie dect cea de locuin care nu s-au restituit persoanelor ndreptite pot fi nstrinate, deintorii cu titlu valabil la data intrrii n vigoare a prezentei legi avnd drept de preempiune; aceeai este soluia i pentru imobilele cu destinaia de locuin, restituite persoanelor ndreptite i asupra crora chiriaii au un drept prioritar la dobndire. 5. Un drept prioritar la dobndirea unui bun imobil este reglementat i n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public; potrivit art. 37 din aceast lege, n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul-fost proprietar- are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate dispune de imobil. Spre deosebire de un veritabil drept de preempiune, dreptul prioritar la dobndire reglementat de acest act normativ prevede pentru expropriator nu numai obligaia de a respecta acest drept impus n favoarea fostului proprietar al imobilului, dar impune i preul vnzrii, pre care nu poate fi stabilit liber de41

n doctrin, sanciunea care lovete actul ncheiat cu nerespectarea dreptului de preempiune, este considerat a fi nulitatea relativ, dat fiind caracterul particular al normelor ce instituie i ocrotesc acest drept. n acest sens, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, vol. I, ediia a IV-a actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu..., op. cit., p. 43.

24

expropriator, ci reprezint valoarea actualizat a despgubirii pltite fostului proprietar la expropriere. Dispoziiile legii nr. 33/1994 nu i gsesc aplicare dect la cazurile de expropriere ce au avut loc dup intrarea sa n vigoare42.

5. Capacitatea prilor contractante O alt condiie de fond pentru ncheierea valabil a unui contract este, potrivit art. 948 C. civ., capacitatea de a contracta. 5.1. Regula n materia vnzrii. Art. 1306 C. civ., dispune c pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege. Regula n aceast materie este aadar capacitatea, incapacitatea de a contracta fiind o excepie. Contractul de vnzare-cumprare fiind un contract translativ de proprietate, angajnd astfel patrimoniile celor dou pri, este un act de dispoziie juridic. Astfel, pentru ncheierea valabil a unui contract de vnzarecumprare, ambele pri contractante trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu; minorii fr capacitate de exerciiu i persoanele puse sub interdicie judectoreasc vor ncheia acest contract prin reprezentantul legal, cu autorizaia autoritii tutelare; minorii cu capacitate de exerciiu restrns (cu vrsta 14-18 ani) vor ncheia acest contract personal, dar cu ncuviinarea reprezentantului legal i cu acordul autoritii tutelare. Atunci ns cnd contractul de vnzare-cumprare, raportat la patrimoniul prii, este doar un act de administrare sau de conservare (aa numitele vnzri mrunte43: vnzarea unor bunuri supuse deteriorrii sau pieirii, cumprarea unor materiale pentru repararea unor bunuri etc), este suficient ca prile s aib numai capacitatea de a ncheia acte de administrare i conservare. 5.2. Incapaciti speciale. Incapacitile de a contracta, respectiv de a vinde i/sau cumpra, sunt expres i limitativ prevzute de lege. Reprezentnd excepii de la regula capacitii, normele care reglementeaz incapacitile de a contracta sunt de strict interpretare i nu pot fi aplicate prin analogie la alte cazuri similare. Aceste incapaciti sunt: 1. Vnzarea ntre soi este interzis (art. 1307 C. civ.). Aceast interdicie (incapacitate de a vinde i de a cumpra) are la baz mai multe considerente: - prin vnzri fictive (simulate), soii pot frauda interesele creditorilor lor; prin asemenea vnzri, soul debitor ar deveni insolvabil fa de creditorii si; - vnzrile ntre soi reprezint de cele mai multe ori donaii prin care acetia confer un caracter irevocabil transferului de proprietate intervenit ntre ei tiut fiind c donaiile ntre soi sunt revocabile; - vnzarea ntre soi este interzis i pentru a apra interesele motenitorilor rezervatari ai soului vnztor sau care au dreptul la raportul donaiilor. Prin asemenea vnzri, soii ar ascunde donaii care ar excede cotitii disponibile42 43

C.S.J., s. cont. adm., dec. nr. 102/1998 n revista Dreptul nr. 11/1998, p.147

D. Chiric, op. cit., p. 25

sau pe care le-ar excepta de la obligaia de raport al donaiilor (care revine soului donator cnd vine n concurs cu descendenii defunctului donator). ntr-o prim opinie44, sanciunea nclcrii acestor dispoziii legale ar fi nulitatea absolut a actului care ofer o mai bun protecie fa de nulitatea relativ. n opinia majoritii, sanciunea nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului astfel ncheiat45. n doctrin a aprut i o a treia opinie46 conform creia sanciunea ce ar trebui aplicat unei asemena vnzri este aciunea n simulaie, o asemena interdicie avnd la baz prezumia de simulaie. Nulitatea relativ urmeaz regimul nulitii din dreptul comun: poate fi invocat de oricare dintre soi, de motenitori sau de creditori, poate fi acoperit prin confirmare dup desfacerea cstoriei de soul ale crui interese au fost vtmate prin ncheierea vnzrii (soul vnztor) sau de motenitorii acestuia dup decesul su. Aciunea n anulare este prescriptibil n termenul general de prescripie de 3 ani; acest termen are momente diferite de la care ncepe s curg, termen dat de momentul naterii dreptului la aciune: pentru soi termenul curge de la data desfacerii cstoriei, pentru motenitori termenul curge de la data ncetrii cstoriei, iar pentru creditori termenul curge de la ncheierea contractului. Aceast interdicie nu vizeaz vnzarea ntre concubini sau ntre viitorii sau fotii soi; vnzarea ntre concubini este valabil cu excepia cazului cnd are o cauz imoral (contractul s-a ncheiat pentru a determina nceputul unei relaii de concubinaj sau pentru a menine relaia de concubinaj). Aceast interdicie privete numai vnzrile voluntare, rezultate din acordul de voin al ambilor soi nu i vnzrile silite, realizate prin licitaie public n faza executrii silite, aceste vnzri desfurndu-se sub controlul justiiei, astfel c unul dintre soi poate fi adjutecatarul la licitaie al bunului celuilalt so47. 2. Tutorii nu pot cumpra bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atta timp ct socotelile definitive ale tutelei nu au fost ncheiate (art. 1308 pct. 1 C. civ.). Sanciunea nclcrii acestei interdicii de a cumpra este, potrivit opiniei majoritare, nulitatea relativ48 a contractului (interesul ocrotit fiind unul privat i nu unul general, de ordine public), dei textul art. 1308 C. civ.prevede sanciunea nulitii absolute49. I. Urs, S. Angheni, Drept civil. Contracte civile, vol. III, Ed. Oscar Print, Bucureti, 1998, p. 17-18 45 C. Toader, op. cit., p.38; Fr. Deak, op. cit., p. 39; D. Chiric, op. cit., p. 40; C. Leaua, Validitatea contractelor ncheiate ntre soi, n revista Dreptul nr. 9/1999, p. 36; C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, op. cit., p. 552; M. B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Bucureti, 1921, p. 637; C. Macovei, op. cit., p. 12. 46 I. Popa, Contractul de vnzare-cumprare, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 75 47 T. Prescure, A. Ciurea, op. cit., 2007, p.49 48 Fr. Deak, op. cit., p. 40; C. Toader, op. cit., p. 39. 49 Pornind de la dispoziiile art. 128 C. fam. care interzic ncheierea oricrui act juridic ntre tutore i minor, sunt autori care apreciaz c interdicia prevzut de art. 1308 C. civ. este att o interdicie de a cumpra ct i o interdicie de a vinde. n acest sens, C.44

26

3. Mandatarii nu pot cumpra bunurile cu a cror vnzare au fost mputernicii (art. 1308 pct. 2 C. civ.); interdicia vizeaz att mandatarii legali ct i pe cei convenionali. Raiunea acestei interdicii ct i a celor prevzute la pct. 3 i 4 ale art. 1308 C. Civ. este de a evita un conflict de interese ntre cel al vnztorului i cel al cumprtorului, mandatarul cumprtor fiind interesat s cumpere la un pre ct mai avantajos, ce ar putea dezavantaja pe vnztor; aceast interdicie de a cumpra nu se aplic n cazul n care preul vnzrii este dinainte stabilit de vnztor sau cnd ntrunirea celor dou caliti de ctre mandatar (de vnztor i cumprtor) este cunoscut i aprobat de vnztor. i n cazul nclcrii acestei incapaciti, sanciunea este nulitatea relativ, interesul ocrotit fiind unul privat. 4. Administratorii bunurilor statului, ale comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor nu pot cumpra bunurile aflate n administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.). De asemenea, apreciem c i aceast interdicie nu va mai exista dac preul vnzrii este unul fix, dinainte stabilit, astfel c aceste persoane nu s-ar mai confrunta cu un conflict de interese. 5. Funcionarii publici i cei din comisiile de licitaie nu pot cumpra bunurile statului sau ale unitilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.). i n acest caz, sanciunea care intervine n cazul nclcrii acestei interdicii este nulitatea relativ a contractului astfel ncheiat. 6. Judectorii, procurorii i avocaii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competena curii de apel n circumscripia creia i desfoar activitatea; pentru judectorii de la nalta Curte de Casaie i Justiie i pentru procurorii de la Parchetul de pe lng nalta Curte de Casaie i Justiie, interdicia vizeaz ntreg teritoriul rii. nelegem prin drepturi litigioase att drepturile care formeaz obiectul unui proces nceput i neterminat ct i cele asupra crora se poate nate o contestaie serioas i viitoare50. Aceast interdicie protejeaz un interes general, de ordine public i anume aprarea prestigiului i independenei justiiei, astfel c nclcarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut a vnzrii51. 7. Potrivit art. 43 din Legea executorilor judectoreti nr. 188/2000, este interzis executorilor judectoreti s dobndeasc direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alii, bunurile ce au fcut obiectul activitii de executare silit. 8. n ceea ce privete dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizi i persoane juridice strine, se impun cteva precizri. Potrivit Constituiei Romniei, cetenii strini i apatrizii pot dobndi terenuri n Romnia numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Macovei, op. cit., p. 13 50 Fr. Deak, op. cit., p. 4151

C. Toader, op. cit., p. 20; C. Macovei, op. cit., p. 14; Fr. Deak, ediia aIV-a actualizat de L. Mihai i R. Popescu...., op. cit., p. 54; Fr. Deak, op. cit., p. 41; I. R. Urs, S. Angheni, op. cit., p.20. Pentru o opinie contrar, care apreciaz sanciunea potrivit ca fiind nulitatea relativ a actului, dat fiind interesul particular al cedentului sau al dobnditorului, vezi T. Prescure, A. Ciurea, op. cit., p. 44; D. Chiric, Contracte

speciale civile i comerciale, vol. I, Ed. Rosetti, Bucureti, 2005, p. 134-135 27

Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal (art. 44 al. 2 Constituia Romniei). Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Legea special este legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de ctre persoane juridice strine, care la art. 3 dispune c ceteanul unui stat membru al Uniunii Europene (sau al Spaiului Economic European), apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne; dac dreptul de proprietate privete terenurile agricole, pdurile i terenurile forestiere, dobndirea se poate realiza dup mpliniarea a 7 ani de la data aderrii52 Romniei la Uniunea European53 (art. 5 al. 1 din Legea nr. 312/2005; dac aceste persoane nu sunt rezidente 54 n Romnia, ele pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare, dup 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European (art. 4 din Legea nr. 312/2005). n schimb, dac aceste persoane aparin altor state dect cele membre ale Uniunii Europene, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se poate face numai n condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate; aceste persoane nu pot ns dobndi proprietatea terenurilor n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru al Uniunii i persoanei juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru. Aceste dispoziii legale sunt aplicabile numai n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice ntre vii ct i prin motenire testamentar; cetenii strini i apatrizii pot dobndi proprietatea terenurilor n ara noastr prin motenire legal, indiferent c aparin sau nu Uniunii Europene i indiferent c aparin sau nu unor state cu care Romnia a ncheiat tratate pe Data aderrii Romniei la Uniunea European este data de 01 ianuarie 2007. Potrivit art. 5 al. 2 din legea mai sus enunat, aceste dispoziii nu se aplic fermierilor care desfoar activiti independente i sunt fie ceteni ai statelor membre sau apatrizi, cu domiciliul ntr-un stat membru i cu reedina n Romnia, fie apatrizi cu domiciliul n Romnia, iar art. 2 lit. a din lege definete expresia de fermier care desfoar activiti independente ca fiind orice persoan fizic care desfoar activitate agricol sau silvic, n vederea realizrii de produse agricole vegetale ori animale, precum i de depozitare i prelucrare a produselor obinute din activitatea proprie sau care desfoar o activitate n vederea realizrii de produse lemnoase i nelemnoase ale fondului forestier, aa cum sunt definite de legea n vigoare. 54 Termenul de rezident este definit de art. 2 pct. c din Legea nr. 312/2005: strinul care are drept de reziden pe teritoriul Romniei sau, dup caz, persoana juridic strin care are cel puin un sediu secundar pe teritoriul Romniei, n condiiile legii.52 53

28

baz de reciprocitate. Este ceea ce prevede teza final a art. 44 al. 2 din Constituia Romniei ct i art. 1 din Legea nr. 312/2005. Concluzionm c interdicia dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n Romnia prin acte juridice ntre vii i prin motenire testamentar subzist pentru cetenii, apatrizii i persoanele juridice ce aparin unor state tere (care nu sunt membre ale Uniunii Europene) cu care Romnia nu a ncheiat un tratat pe baz de reciprocitate cu privire la dobndirea terenurilor. 6. Obiectul contractului de vnzare-cumprare Potrivit art. 962 C.civ., obiectul conveniilor este acela la care prile sau numai una din pri se oblig. n cazul vnzrii, obiectul este format din dou prestaii: cea a vnztorului constnd n obligaia de a transmite lucrul i cea a cumprtorului constnd n obligaia de a plti preul, iar obiectul material se va raporta i el la dou aspecte: lucrul vndut i preul. I. Lucrul vndut. Cerinele pe care trebuie s le ndeplineasc lucrul pentru ca vnzarea s fie valabil ncheiat Lucrul vndut trebuie s ndeplineasc mai multe cerine: s existe sau s poat exista n viitor, s fie n circuitul civil, s fie determinat sau determinabil, s fie posibil i licit i s se afle n proprietatea vnztorului. a. Lucrul s existe sau s poat exista n viitor. Pot forma obiect al contractului att lucrurile existente la data ncheierii sale ct i cele viitoare, care nu exist nc la data ncheierii contractului. Cu privire la lucrurile existente la data contractrii, art. 1311 C. civ. prevede c dac bunul cu privire la care s-a contractat i care era prezumat n fiin, n realitate era pierit n totalitate, contractul astfel ncheiat este nul absolut, ca fiind lipsit de obiect. Dac bunul era pierit numai n parte la data contractrii, cumprtorul poate alege ntre rezoluiunea contractului sau meninerea acestuia cu reducerea corespunztoare a preului. n aceste cazuri, ntruct nu s-a transmis proprietatea asupra bunului, pieirea situndu-se anterior contractrii, riscul este suportat de vnztor ca proprietar ; dac cumprtorul a cumprat asumndu-i riscul pieirii totale sau pariale a lucrului anterior contractrii, contractul are un caracter aleatoriu i riscul va fi suportat de cumprtor. Conform art. 965 al. 1 C. Civ., vnzarea poate avea ca obiect i lucruri viitoare (de ex. o construcie care se va realiza, o recolt viitoare etc). Dintre bunurile viitoare numai o motenire nedeschis nu poate forma obiect al vnzrii, orice pact (i deci i un contract de vnzare-cumprare) asupra unei moteniri nedeschise fiind prohibit de lege i sancionat cu nulitatea absolut (art. 965 al. 2 C. civ.). Momentul realizrii bunului va fi i momentul transferului de proprietate de la vnztor la cumprtor i odat cu acesta i al transferului riscului pieirii fortuite, dac obiectul material este un lucru cert; dac bunul vndut este de gen, proprietatea va aparine cumprtorului n momentul individualizrii lucrului. Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaz valabilitatea contractului ci numai d natere obligaiei vnztorului la plata daunelor-interese, acesta pierznd oricum preul vnzrii. Dac nerealizarea bunului s-a datorat unei cauze strine exoneratoare de rspundere (pe care vnztorul este obligat s o

29

dovedeasc), vnztorul va fi scutit de plata daunelor-interese, ns va fi obligat s restituie preul deoarece suport riscul contractului n calitate de debitor al obligaiei imposibil de executat55. Dac prile au dat contractului un caracter aleatoriu i cumprtorul i-a asumat riscul neexecutrii lucrului, acesta din urm va fi obligat la plata preului, dac nerealizarea lucrului nu s-a datorat culpei vnztorului. b. Lucrul s se afle n circuitul civil. Potrivit art. 1310 C. civ., pot face obiect al vnzrii toate bunurile ce se afl n circuitul civil, afar numai dac vreo lege a interzis aceasta. Cum s-a precizat n doctrin56, legiuitorul a instituit principiul liberei circulaii a bunurilor, dar a prevzut totodat posibilitatea limitrii acestui principiu prin lege. O limit absolut a acestui principiu o constituie lucrurile care prin natura lor nu pot fi obiect al actelor juridice, res communis (aerul, apa mrii, lumina soarelui, etc.) precum i acele bunuri care sunt declarate de lege ca fiind de uz sau de interes public precum bunurile proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale care sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile; pot forma ns obiectul unor contracte de administrare, concesionare sau nchiriere n condiiile legii (art. 11 al. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia . Ct privete bunurile care fac parte din domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale, acestea pot forma obiect al vnzrii ca i bunurile proprietate particular, fiind supuse regimului de drept comun, dac legea nu dispune altfel (art. 5 al. 2 din Legea nr. 213/1998). Ct privete limitele relative la principiul liberei circulaii a bunurilor, acestea privesc bunurile care pot fi nstrinate respectiv dobndite numai de anumite persoane sau n anumite condiii. Astfel, Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar republicat prevede n art. 32 c terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate n favoarea cooperatorilor care nu au adus pmnt n cooperativ i a altor persoane precizate n lege, nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii pe o perioad de 10 ani socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Asemenea terenuri nu pot fi nstrinate dect prin acte mortis causa, motenitorul avnd de asemenea interdicia nstrinrii pe toat aceast perioad. Textul legal are n vedere nstrinarea prin acte ntre vii, astfel c inalienabilitatea acestor bunuri privete nu numai vnzarea ci i oricare alt contract translativ de proprietate. O alt limit relativ la libera circulaie a bunurilor este dat de interdicia temporar de nstrinare pe o perioad de 10 ani de la data cumprrii a apartamentelor ce au putut fi cumprate de chiriaii lor n condiiile art. 9 i 14 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de locuine trecute n proprietatea statului ; potrivit acestor dispoziii legale, chiriaii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie n natur Potrivit art. 1082 C. civ., debitorul este osndit, de se cuvine, la plata de dauneinterese sau pentru neexecutarea obligaiei sau pentru ntrzierea executrii, cu toate c nu este de rea-credin din parte-i, afar numai dac nu va justifica c neexecutarea provine din o cauz strin, care nu-i poate fi imputat.55 56

Fr. Deak, ediia aIV-a actualizat de L. Mihai i R. Popescu...., op. cit., p. 59-60

30

fotilor proprietari sau motenitorilor acestora pot opta57, dup expirarea termenului de 6 luni de la data intrrii n vigoare a acestei legi n care cei ndreptii pot formula cereri de restituire n natur a apartamentului, pentru cumprarea acestor apartamente cu plata integral sau n rate a preului. Conform art. 9 al. final din legea mai sus amintit, apartamentele dobndite n aceste condiii, nu pot fi nstrinate 10 ani de la data cumprrii. Potrivit art. 48 al. 1 din legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, astfel cum aceasta a fost modificat prin legea nr. 247/2005, chiriaii crora li sau vndut apartamentele n care locuiau cu respectarea dispoziiilor Legii 112/1995, au dreptul s le nstrineze sub orice form nainte de mplinirea termenului de 10 ani numai persoanei ndreptite la restituirea n natur, fost proprietar al acelei locuine; preul vnzrii nu poate fi mai mare dect valoarea actualizat a preului pltit de chiria la cumprarea locuinei n baza Legii 112/1995, cu excepia situaiilor cnd prile convin altfel (art. 48 al. 2 din Legea 10/2001). Dac persoana ndreptit (fostul proprietar) a solicitat n justiie