DREPT CIVIL

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

ASPECTE INTRODUCTIVE1. Denumirea de contracte speciale o denumire inexactDenumirea ar crea aparena existenei unor contracte generale, care nu ar intra n obiectul de studiu al disciplinei, aceasta ocupndu-se doar de contractele speciale. Nu exist ns un contract general, ci doar contracte speciale, la fel cum n dreptul penal nu exist infraciune n general, ci doar diferite infraciuni speciale. Aceste contracte vor fi guvernate att de reguli generale i care doctrinar sunt incluse n ceea ce denumim teoria general a obligaiilor contractuale, i care vizeaz de pild principiul forei obligatorii sau relativitatea contractelor, condiiile generale de valabilitate ale oricrui contract - ct i de norme speciale, specifice fiecrui contract n parte.Dreptul contractelor speciale nu conine ns norme care sunt doar derogatorii de la normele de drept comun, ci i reguli care vin ca o consacrare a regulilor generale, ntrind deci regulile de drept comun. Normele ce reglementeaz contractele speciale stabilesc osatura fiecrui contract reglementat, cadrul lor esenial, pe care prile le pot adapta n anumite limite intereselor lor particulare.Aceste norme speciale au foarte adesea un caracter supletiv, prile putnd deroga de la ele (de pild vnztorul se poate exonera de obligaia legal de garanie, n anumite limite), dar pot fi i imperative, libertatea contractual a prilor neputndu-le afecta (forma autentic impus ad validitatem nstrinrii terenurilor nu poate fi eludat).2. Contracte numite i nenumite. Dup cum sunt sau nu reglementate legal, contractele speciale pot fi numite sau nenumite. Sunt numite contractele care au o denumire provenit fie dintr-o reglementare legal, indiferent dac aceast reglementare se gsete n Codul civil (Cartea a V-a, titlul IX, capitolele I-XX, vnzare-cumprare, schimb, locaiune, societate, mandat, comodat, mprumut, depozit, aleatorii, fidejusiune, etc). sau n legi speciale: Legea 79/1998 privind regimul juridic al francizei, Legea 80/1998 privitoare la leasing i operaiunile de leasing, Legea 66/1993 privitoare la contractul de management sau dintr-o practic constant.3. Conturarea istoric a contractelor speciale- n perioada clasic a dreptului roman eficacitate juridic aveau doar acele contracte care erau nsoite de aciuni, nefiind recunoscut eficiena juridic pentru orice convenie; doar n msura n care convenia prilor se calchia pe un anumit tipar contractual, protejat de o aciune, respectiva convenie are for juridic. Dreptul roman era un drept procedural, prin urmare drepturi existau doar acolo unde exista o aciune n justiie, iar numrul acestor aciuni era limitativ stabilit.[footnoteRef:2] Iat cum n dreptul roman aciunea nu era o parte component a dreptului subiectiv, ci drept subiectiv exista doar acolo unde exista aciune3 [2: Ph. Malaurie, L. Aynes, P-Y Gautier, Les contrats speciaux, p. 5 ]

Acordul de voine nu crea practic obligaii, ci doar acel acord crea for juridic care se ncadra ntr-una dintre tiparele contractuale prestabilite: contracte verbis (care se formau printr-un schimb de formule solemne,) contractele litteris care aveau ca obiect sume de bani i care erau nscrise ntr-un Codex, contractele re (mutuum) care se formau prin remiterea unui lucru i contracte consensuale (vnzare, societate, mandat, louage). Explicaia acestui fapt rezid n caracterul pragmatic al juritilor romani, gndirea cazuistic a acestora, ceea ce a mpiedicat conturarea unor noiuni generale, cum ar fi ce cel de contract. Mult mai trziu au aprut i alte contracte nenumite: do ut des (schimbul), do ut facias (donaia cu sarcin), facio ut des, facias ut facias (tranzacia). Pactul nud, fr aciune nu avea nici o for juridic. Actio empti, aciunea cumprtorului mpotriva vnztorului pentru ipoteza n care nu recepiona bunul vndut. Sub influena canonitilor pornind de la fundamentele teologiei morale care admit c chiar dac din punct de vedere juridic angajamentele asumate ntr-un cadru informal nu dau natere la obligaii, se formuleaz ideea c asemenea angajamente sunt obligatorii din punctul de vedere al moralei. Instanele canonice au nceput s-i nsueasc acest postulat, astfel c puteau fi formulate acuzaii mpotriva celor care nesocoteau cuvntul dat. Cu toate acestea abia spre secolul XV acest principiu a fost aplicat de tribunalele de drept canonic i raporturilor civile Schimburile comerciale tot mai intensificate au impus ns distanarea de regulile stabilite n dreptul roman, n raporturile dintre comerciani fiind recunoscut mai nti fora juridic a unor nelegeri neformale. Deja n secolul XIV s-a conturat ideea ntre comerciani c n faa tribunalelor comerciale (curia mercatoria) nu poate fi invocat faptul c angajamentul lor nu a respectat un anumit tipar contractual, principiul echitii impunnd o asemenea soluie. Aceast concepie a fost adoptat i nsuit de doctrinarii italieni din sec. XV i tribunalele comerciale italiene. Hugo Grotius are meritul de a fi recunoscut i susinut necesitatea recunoaterii ca izvor de drept a manifestrii de voin libere, autonome, independent de orice form sau tip de manifestare a voinei: nimic nu corespunde mai bine demnitii umane dect respectarea cuvntului dat , iar cu privire la diferenele dintre contracte i pacte, dintre contracte numite i nenumite afirma c asemenea diferenieri nu sunt consacrate de dreptul natural. Aa numitele contracte nenumite cel pui la fel ca i contractele numite i au fundamentul n dreptul natural, i sunt la fel de vechi ca i contractele aa zis numite. Mai mult, schimbul, care este calificat ca un contract nenumit, este mai simplu i mai vechi dect vnzarea-cumprarea.Meritul principal al dreptului modern este c a recunoscut consensualitatea contractului n general, depind astfel limitele impuse de tiparele contractuale recunoscute n dreptul lui Iustinian, precum i influena dreptului formalist german. Hugo Grotius i Puffendorf abordeaz n secolul XVIII necesitatea formrii unui sistem al contractelor, Domat i Pothier folosind rezultatele analizelor lor la elaborarea Codului civil francez.

4. Tendine actuale n dreptul contractelor:Specializarea contractelor: contractele speciale au devenit i mai speciale vnzare:mobile i imobile, locaiunea terenurilor, imobilelor de locuitProfesionalizarea contractelor n mod tradiional n doctrina francez se vorbea despre grand contrat si petit contrat, acestea din urm lund ns o revana serioas n faa contractelor considerate ndeobte principale. Suficient s avem n vedere mprumuturile bancare, contractele de depozit bancare, pentru a vedea cum aceste contracte au devenit mari contracte de afaceri, realizndu-se o profesionalizare a contractelor. Aceast profesionalizare a determinat ns i un coninut diferit al contractelor, aprnd obligaia de informare, obligaia de securitate, obligaia de consiliere, responsabilitatea profesionistului este altfel apreciat dect rspunderea unui profan.Protejarea uneia dintre pri: n prezent exist numeroase reguli derogatorii stabilite n funcie de calitatea uneia dintre prile contractului.Ex. Dreptul consumatorului, chiriaul ntr+un contract de nchiriere a locuinei etc. Europenizarea dreptului contractelor de remarcat lipsa vreunei reglementri specifice n prevederile Tratatului de la Roma cu referire la vreo competen comunitar, la armonizarea sau coordonarea legislaiilor n acest domeniu. Intervenia dreptului comunitar n domeniul contractelor se realizeaz practic prin politicile de protecie a consumatorului i prin regulile stabilite pentru libera concuren ntre statele membre. Putem ntlni prin urmare reglementri, directive punctuale pentru anumite domenii (Directiva din 25 iulie 1985 privind rspunderea pentru produse defectuoase)[footnoteRef:3], Directiva din 20 mai 1997 privitoare la protecia consumatorilor n materia contractelor la distan[footnoteRef:4], precum i anumite convenii de drept internaional privat n materie contractual. [3: Legea 240/2004 referitoare la rspunderea pentru produse] [4: Legea 51/2003 privind contractile ncheiate la distan.]

n prezent putem ntlni eforturi pentru crearea unui cadru legislativ ct mai omogen la nivelul rilor membre: Directiva 1999/44/CE din 25 mai 1999 referitoare la anumite aspecte ale vnzrii i garaniilor bunurilor de consum, care practic ncearc o uniformizare a reglementrii acestor aspecte n legislaia diferitelor state. Comisia Lando, comisie constituit din universitari i care a elaborat Principiile europene ale contractului, ca un prim pas spre un viitor Cod european al contractelor (desigur, c aceste principii nu au n acest moment nici o for normativ), materializat n Principiile dreptului european al contractelor. Rezultatele acestei comisii sunt continuate de o alt comisie cunsocut sub denumirea de Comisia von Bar, care i-a propus mai nti elaborarea unui Cod civil european Apoi, exist Principiile Unidroit relative la contractele de comer internaional i Convenia de la Viena din 1980 asupra vnzrii internaionale de mrfuri prin care se urmrete uniformizarea practicilor contractuale, ceea ce desigur nu este un proces liniar, ci unul ovielnic i sinuos. Convenia european a drepturilor omului, paradoxal conceput pentru protejarea libertilor umane n faa reglementrilor i activitii etatice exercit o influen asupra dreptului contractelor. 5. Calificarea contractelor. A califica un contract nseamn a determina setul de reguli care vor guverna respectivul contract, stabilind regimul juridic al acestuia. Operaiunea calificrii permite practic s stabilim dac un contract este numit sau nenumit, iar n cazul contractelor numite s determinm denumirea operaiunii i regimul juridic aferent.Calificarea unui contract este o problem de drept care poate fi soluionat inclusiv de instanele de recurs. Ea nu depinde de voina prilor, ci se stabilete pe baza unor elemente obiective, astfel c judectorul va fi cel care pe baza unor criterii va realiza operaiunea calificrii.Metoda preconizat de marea majoritate a autorilor pentru calificarea unui contract este determinarea obligaiei caracteristice sau eseniale. Desigur nu este vorba de obligaiile ce au ca obiect sume de bani, pentru c asemenea obligaii pot fi ntlnite n cazul multor contracte, cum este cazul vnzrii, a locaiunii, a mprumutului etc. Dar adesea acest element este insuficient pentru a realiza operaiunea calificrii; bunoar efectul translativ de proprietate este specific nu doar contractului de vnzare-cumprare, ci poate fi ntlnit i n cazul contractului de schimb, de rent viager, de mprumut de consumaie etc. Un autor remarca caracterul intuitiv al calificrii, judectorul ncercnd s identifice n cadrul contractului supus examinrii ct mai multe caracteristici ale unui contract (obiectul prestaiei caracteristice un bun sau un serviciu, durata angajamentului executare imediat sau succesiv, modaliti de plat - dintr-o dat sau n trane)[footnoteRef:5]. Desigur i compararea contractului cu un tipar contractual concurent celui n care pare a se realiza ncadrarea poate servi la calificarea corect a contractului. De asemenea, n cazul n care o convenie se afl n apropierea unui contract cu multiple norme imperative, se constat un fenomen de atracie din partea acestui tip de contract, explicaia rezidnd n aceea de a nu se permite eludarea unui statut imperativ. [5: J. Huet, Trait de droit civil. Les principaux contrats spciaux, LGDJ, Paris, 1996, n. 12, p. 22op.cit, p. 21, n. 11.]

Ca rezultat al calificrii, contractul va putea fi ncadrat ntr-unul dintre tiparele contractuale existente, fiind prin urmare supus regimului juridic stabilit pentru contractul respectiv, ori va putea antrena aplicarea regulilor specifice pentru mai multe contracte, fie concomitent, fie succesiv[footnoteRef:6](cazul calificrii distributive), dup cum ar putea fi calificat ca un contract sui generis, adic un contract nenumit. [6: Convenia n urma creia un cal urmeaz a fi supus pe o anumit durat de timp unui dresaj, face aplicabil att regulile pentru contractul de depozit vis a vis de ngrijirea calului, ct i de antrepriz pentru antrenarea acestuia. ]

Se pune problema n ce msur unei convenii calificate ca fiind nenumit, i se pot aplica, prin analogie, norme stipulate pentru contracte aflate n vecintatea celui calificat ca nenumit? i firesc, pentru aspecte nereglementate din contracte numite pot fi aplicate reguli stabilite n cazul altor contracte apropiate? Noul cod civil reglementeaz n mod expres o asemenea situaie, art. 1.168stipulnd: contractelor nereglementate de lege li se aplic prevederile prezentului capitol, iar dac acestea nu sunt ndestultoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamn cel mai mult.Titlul I.

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE

I.NOIUNE I CARACTERE JURIDICE1.Noiune: - definiia formulat de art. 1294 C.civ. vs. art. 1650 Noul Cod civil- vnzarea este contractul prin care vnztorul transmite transmite sau se oblig s transmit cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc;- critici aduse definiiei formulate de art. 1294 C.civ. 1864: (a) nu e doar un raport obligaional explicabil prin efectele vnzrii n dreptul roman transferul proprietii e automat - art. 971 C.civ., art. 1295 aln. 1 C.civ. din 1864/ art. 1.273 NCciv. i prin aceea c (b) obiect al vnzrii l pot constitui i alte drepturi, nu doar dreptul de proprietate (de pild, un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, un drept de crean, drept patrimonial de autor etc)* desigur exist i situaii n care transferul dreptului de proprietate se realizeaz la un alt moment dect cel al ncheierii contractului: bunurile de gen, vnzarea cu rezerva dreptului de proprietate, situaia n care transferul proprietii este afectat de un termen sau condiie suspensiv, dar i n aceste situaii avem de a face cu un efect automat al contractului, fr a interesa o anumit conduit din partea debitorului; atunci, ns cnd legiuitorul consacr obligaia vnztorului de a transfera proprietatea bunului, legiuitorul poate avea n vedere situaia bunurilor imobile, cnd transferul proprietii este dependent i de consimmntul vnztorului la intabularea pe numele cumprtorului i nscrierea dreptului n cartea funciar (chiar dac efectul constitutiv al nscrierii n cartea funciar prevzut de art. 885 C.civ. a fost suspendat prin Legea 71 din 3 iunie 2011 art. 56 dispoziiile art. (885 alin. 1 i art. 886 din C.civ. se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu a crilor funciare pentru imobilele respective), ori chiar situaia vnzrii lucrului altuia reglementat de art. 1683 C.civ., ipotez ce prevede obligaia vnztorului unui bun ce se afl n proprietatea unei tere persoane, fie de a procura bunul n patrimoniul su, fie prin ratificarea vnzrii de ctre terul proprietar. n aceste situaii, cnd bunul este al altuia, evident c nu se poate realiza transmiterea automat a dreptului de proprietate, vnztorul putndu-i asuma doar obligaia de a transmite proprietatea bunului consecutiv procurrii sale, sau a determinrii proprietarului bunului s ratifice vnzarea. - noul cod nu nltur criticile formulate sub aspectul obiectului vnzrii, i n plus, mixeaz cele dou sisteme de transfer al dreptului de proprietate.2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare: a. sinalagmatic: obligaiile prilor fiind reciproce i interdependente, obligaiile vnztorului avndu-i cauza n obligaiile corelative ale cumprtorului, i invers; din caracterul sinalagmatic al contractului rezult c i n acest caz vor fi aplicabile efectele specifice contractelor sinalagmatice, anume: excepia de neexecutare (una dintre prile contractului va putea refuza executarea propriilor obligaii, pn la executarea obligaiilor corelative de ctre cocontractant, ex. vnztorul poate refuza ndeplinirea obligaiei de predare a bunului vndut, pn la momentul la care cumprtorul i va ndeplini obligaia de plat a preului); rezoluiunea contractului, adic desfiinarea contractului pentru nendeplinirea obligaiilor contractuale, problema suportrii riscurilor art. 1274 NCciv., formalitatea multiplului exemplar;b. consensual: ca regul, contractul este valabil ncheiat prin simpla manifestare de voin a prilor, fr a mai fi nevoie de ndeplinirea vreunei formaliti; exist ns de civa ani o tendin de renatere a formalismului, aplicabil inclusiv contractului de vnzare-cumprare, putnd identifica dou tipuri de formalism: un formalism direct, impus ad validitatem, care impune pentru validitatea conveniei anumite condiii de form, veritabile excepii de la principiul consensualismului(terenuri, construcii, vnzarea de drepturi ); alteori un formalism indirect anumite condiii n scop probator formalitatea multiplului exemplar atenueaz doar acest principiu;c. oneros fiecare parte urmrete obinerea unui avantaj patrimoniald. comutativ ntinderea prestaiilor prilor este cunoscut din chiar momentul ncheierii contractului, cunoscndu-se bunul care urmeaz s fie transferat n proprietatea cumprtorului i preul la care acesta din urm se oblig s fie achitat * n mod excepional un contract de vnzare poate prezenta un caracter aleator atunci cnd se vnd bunuri viitoare fr a se cunoate n avans dac acestea vor exista sau nu este cazul lui emptio spei din dreptul roman, cnd se vinde sperana existenei bunului petele pe care-l va prinde un pescar dintr-o arunctur de plas, vnzarea unei recolte viitoare etc. Nu orice vnzare a unui bun viitor confer caracter aleator vnzrii, aa de pild vnzarea unui autoturism de serie, chiar dac nu exist la momentul contractrii, prile i reprezint certitudinea existenei acestuia, un asemenea contract neavnd caracter aleator.* aleator contractul de vnzare a nudei proprieti a unui bun - interesul clasificrii: doar n cazul contractului comutativ este posibil invocarea leziunii, art. 1221 C.civ. (Exist leziune atunci cnd una dintre pri profitnd de starea de nevoie, de lipsa de experien ori de lipsa de cunotine a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a unei alte persoaneo prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii contractului, dect valoarea propriei prestaii alin.1 art. 1221 C.civ.)e. translativ de proprietate art. 1274 NCciv., (fostul art. 971 C.civ.), n cazul bunurilor individual determinate transferul dreptului se realizeaz la momentul ncheierii contractului *n materie de imobile se introduce efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar art. 885 din C.civ. art. 56 din Legea 71/2011 suspend efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar pn la finalizarea lucrrilor de cadastru la nivelul fiecrei uniti administrativ teritoriale i deschiderea la cerere sau din oficiu a crilor funciare pentru imobilele respective, pn la acest moment nscrierile au doar efect de opozabilitate.*bunuri de gen transferul la mometul realizrii operaiunii de individualizare, prin cntrire, numrare, msurare; * dreptul de proprietate asupra aciunilor nominative art. 98 din Legea 31/1990

Capitolul II. DELIMITAREA CONTRACTULUI DE VNZARE/CUMPRARE DE ALTE CONTRACTE1. Vnzarea i donaia ambele implic transferul dreptului de proprietate, dar n cazul vnzrii se urmrete o contraprestaie, n timp ce n cazul donaiei acest transfer se face animus donandi; interesul delimitrii: condiii de validitate i regim juridic diferit (condiii speciale de validitate n cazul donaiei, capacitatea prilor, form, posibilitatea reduciunii i a raportului n cazul donaiei) apropierea cea mai pronunat o ntlnim n ipoteza n care donaia este fcut cu sarcina plii unei sume de bani ctre donator2. Vnzarea i mprumutul de consumaie ambele contracte sunt translative de proprietate, dar n cazul mprumutului de consumaieexist obligaia de restituire a unor bunuri similare (n cazul mprumutului de consumaie se consum bunul, obiectul acestui contract fiind bunuri fungibile i consumtibile)3. Vnzarea i aportul la capitalul social al unei societi comerciale - asociatul aportor nu primete un pre, ci pri sociale, care dau dreptul la dividende, la participarea la viaa societar etc.;- reguli proprii vnzrii: garania pentru eviciune i vicii ascunse, * leziunea 1222 alin. 2 N:C civ. * Asociatul aportor nu beneficiaz de privilegii similare cu cele ale vnztorului;4. Vnzarea de schimb dac se achit sult, dac sulta este mai mare dect valoarea unuia dintre bunuri e vorba de vnzare, iar dac nu e vorba de un schimb.5. Vnzarea i locaiunea drept real - drept de crean leasing, leas back, vnzarea de bunuri mobile prin anticipaie exploatarea unei cariere de piatr, trunchiurile de arbori tiai sunt vnzri ale unor bunuri mobile prin anticipaie:6. Vnzarea i antrepriza Doctrina a stabilit anumite criterii de decelare ntre cele dou contracte, n funcie de natura bunului. n cazul bunurilor imobile: dac edificarea se realizeaz pe terenul constructorului, indiferent cui aparin materialele avem de a face cu o vnzare; dac e pe terenul clientului, indiferent de cine furnizeaz materialele avem de a face cu un contract de antrepriz; n cazul bunurilor mobile tradiional se opera cucriteriul subiectiv, voina prilor, cu criteriul valoric un criteriu obiectiv, mai recent criteriul muncii specifice.Noua reglementare art. 1855 C.civ. contractul este de vnzare, iar nu de antrepriz atunci cnd potrivit inteniei prilor executarea lucrrii nu constituie scopul principal al contractului, avndu/se n vedere i valoarea bunurilor furnizate.7. Vnzarea i ntreinerea - dac trece de din valoarea lucrului nstrinat va fi vnzare, n caz contrar ntreinere

Capitolul III. CONDIII DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRAREA. OBIECTUL VNZRII. LUCRUL VNDUTCondiii cu privire la lucrul vndut: s fie vorba despre un bun; de un bun care exist i s fie n circuitul civil.1. Bun: obiectul vnzrii trebuie s fie susceptibil de a permite transferul proprietii, serviciile nu pot constitui obiectul vnzrii, dei n limbajul obisnuit se vorbete de ex. despre vnzarea unui pachet turistic (care nu este altceva dect un contract de ntrepriz, transport i eventual hotelier);- obiectul vnzrii l pot constitui i bunuri incorporale: drept de autor, cesiune de brevet de invnie, cesiune de marc, pri sociale, creane etc.2. Bunul s existe: art. 1659 C.civ. sancioneaz cu nulitatea relativ contractul avnd ca obiect un bun individual determinat care era pierit la momentul ncheierii contractului. Dac bunul era pierit parial cumprtorul care nu avea cunotin despre aceast mprejurare va putea cere fie anularea vnzrii, fie reducerea corespunztoare a preului. Aceasta nu nseamn c o vnzare nu poate avea ca obiect un bun viitor; legea sancioneaz doar situaia acelor contracte n care prile i reprezentau c bunul respectiv exist, dar n realitate el nu exista la momentul contractrii. Textul art. 1659 trebuie vzut ca reprezentnd o situaie de excepie fa de reglementarea general coninut de art. 1227 C.civ. Contractul este valabil chiar dac la momentul ncheierii sale, una dintre pri se afla n imposibilitate de a-i executa obligaia, afar de cazul n care prin lege se prevede altfel .Situaia bunurilor viitoare: Intr-o asemenea situatie va trebui vazut daca partile inteleg producerea acestui eveniment ca pe o certitudine, ori dimpotriva o privesc doar ca pe o eventualitate: in primul caz contractul va avea un caracter comutativ, in timp ce atunci cnd partile privesc existenta bunului doar ca pe o eventualitate vanzarea va avea un caracter aleatoriu. In situatia in care care contractul este comutativ bunul desi nu exista va fi considerat din punct de vedere intelectual ca si cum ar exista, astfel c n msura in care la momentul preconizat de parti bunul nu va exista, contractul nu va fi nici anulat, nici caduc, ci vom fi in prezenta unei neexecutari a contractului (P. Puig, n. 215, p. 164). Contractul va fi considerat intr-o asemenea situatie ca fiind sub termen suspensiv menit a amna efectele contractului pn la momentul realizrii bunului.Atunci cand contractul va avea caracter aleator, obiectul vanzarii il constituie nu bunul in sine, ci speranta existentei acestuia, astfel ca pretul va trebui platit, chiar daca bunul nu va exista. Exemplul clasic il constituie vanzarea pe un pret global a pestelui prins dintr-o aruncatura de plasa, ori vanzarea recoltei viitoare de pe un teren al vanzatorului.Bunuri viitoare ce nu pot constitui obiectul unei convenii: motenirile nedeschise art. 956 Cod civil, art.42 din Legea 8/1996 totalitatea drepturilor patrimoniale asupra operelor viitoare3. Bunul s fie n circuitul civil:Obiectul vnzrii nu l pot reprezenta bunuri inalienabile, unele bunuri fiind declarate ca atare prin lege. Aceast inalienabilitate poate s fie legal sau convenional. Intr n categoria bunurilor inalienabile: dreptrurile personalitii, corpul uman i elementele corpului uman - aici nu avem de a face cu un bun, n principiu nu poate constitui obiectul unei convenii; funciile publice,drepturile morale de autor, dreptul de vot etc.Armele, drogurile dei adeseori se afirm c ar fi scoase din circuitul civil, ele n realitate nu sunt bunuri n afara comerului, ci bunuri cror comercializare se ,,realizeaz n mod controlat.Clientela civil poate constitui obiectul unei convenii 7 noiembrie 2013 Cas.fr.Produsele contrafcute sunt interzise de la comercializare, sanciunea fiind nulitatea absolut.Inalienabilitate legal temporar art.9 din Legea 112,/1995 Decizia ICCJ nr. 79 din 5.XI.2007Clauze de inalienabiltate art. 626 i 629 Cod civil fie prin act cu titlu oneros, fie prin act cu titlu gratuit durata maxim a inalienabilitii 49 ani trebuie s fie justificat de un interes serios i legitim este subneleas n contractele ce au ca obiect obligaia de a transmite n viitor proprietatea trebuie fcut opozabil, inclusiv prin formalitile de publicitate imobiliar nclcarea clauzei permite rezoluiunea conveniei n care exista nscris aceast clauz deschis calea aciunii n anularea actului de nstrinare subsecvent clauza duce la o indisponibilizare real a bunului, neputnd fi supuse urmririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea 2329 alin. 2 C.civ., art. 629 alin. 3 C.civ., de vzut art. 2.376 Cod civil care declar valide actele de dispoziie asupra bunului ipotecat. 4. Bunul s fie determinat sau determinabil s fie realizat indicarea bunului sau mcar s fie prevzute criterii pentru stabilirea acestui bun; 1678, 1679***n mod tradiional se considera n doctrina juridic sub imperiul Codului civil de la 1864 c bunul trebuie s aparin vnztorului, aceast cerin fiind o aplicare a principiului nemo dat quod non habet, respectiv a principiului nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet .Vnzarea lucrului altuia era permis n dreptul roman, ntruct vnzarea nu era n sine translativ de proprietate. Era suficient ca vnztorul s asigure cumprtorului posesia linitit a bunului, considerndu-se obligaia sa ndeplinit prin asigurarea linititei posesii a bunului. Codul civil francez care a consacrat regula caracterului translativ de proprietate al vnzrii a prevzut firesc nulitatea vnzrii lucrului altuia o nulitate relativ, aceast soluie fiind de altfel mprtit i n doctrina noastr, chiar i n absena unui text de lege.Sub imperiul Codului civil din 1864 doctrina a cutat diverse fundamente ale nulitii contractului, printre acestea fiind invocate: nulitatea pentru lipsa obiectului, eroarea asupra calitii de proprietar al vnztorului asupra bunului; absena cauzei obligaiei cumprtorului. A fost susinut i teza caracterului rezolubil al contractului, vnztorul neputnd s-i ndeplineasc obligaia de a trasnfera proprietatea bunului vndut. Se poate prin urmare observa preocuparea doctrinei i jurisprudenei de a lipsi de eficien juridic contractul de vnzare a bunului altuia, chiar n absena unui text ce s prevad n mod expres o atare sanciune.Noul cod civil art. 1683 - proclam ca valabil vnzarea lucrului altuia, o asemenea dispoziie fiind contrar principiilor juridice statornicite de-a lungul timpului. Putem distinge multiple ipoteze n cazul vnzrii lucrului altuia, dar nu credem c toate aceste ipoteze vor fi tratate ca vnzri valide: (a) o ipotez ar fi cea n care att vnztorul, ct i cumprtorul contracteaz n cunotin de cauz, tiind c ncheie un contract cu privire la un bun al altuia; aici va trebui s distingem ntre situaia n care prile neleg s contracteze n ideea c bunul va fi dobndit de vnztor i situaia n care prile urmresc fraudarea intereselor proprietarului. Dac prile i reprezint c bunul va fi dobndit de vnztor, n condiiile dispoziiilor exprese ale codului, care permit dobndirea ulterioar a bunului de vnztor sau ratificarea vnzrii de ctre adevratul proprietar, contractul va trebui considerat valabil, iar n msura n care vnztorul nu i va ndeplini obligaia de transfer a proprietii contractul va fi rezoluionat. n ipoteza n care se ncheie contractul cu scopul fraudrii intereselor adevratului proprietar, contractul va fi lovit de nulitate absolut, pe baza principiilor generale, fiind de neconceput acoperirea nulitii unui asemenea contract cu textul art. 1683 alin. 1 C.civ. (b) n ipoteza n care prile nu cunosc c ncheie contractul cu privire la bunul altuia, ori cel puin una dintre pri nu tie c bunul nu este al vnztorului contractul va fi considerat ca anulabil, pentru falsitatea cauzei i lipsa obiectului obligaiei vnztorului, oricare dintre prile contractului putnd invoca aceast nulitate. (c) n ipoteza n care titlul vnztorului este desfiinat ulterior ncheierii contractului nu vor fi aplicabile regulile vnzrii lucrului altuia, prevzute de art. 1683 C.civ., ci cele ce reglementeaz efectele rectificrii titlurilor din cartea funciar (n cazul imobilelor) i efectele posesiei de bun/credin n cazul bunurilor mobile.Prin urmare, n pofida textului art. 1683 nu orice vnzare a lucrului altuia i va produce efectele juridice ale unui contract valabil, existnd numeroase situaii n care contractul de vnzare-cumprare este lovit de nulitate.n cazul n care un coproprietar vinde ntregul bun aflat n coproprietate fr acordul celorlali coproprietari, iar acetia nici nu ratific ulterior vnzarea, cumprtorul va avea un drept de opiune ntre a cere fie reducerea preului proporional cu cota-parte pe care nu a cumprat-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care dovedete c nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun. n ambele ipoteze el va putea solicita i daune-interese. Fa de coproprietari, actul ncheiat de unul singur dintre proprietari este un act inopozabil, aceast sanciune fiind prevzut n art. 642 C.civ. B. OBIECTUL VNZRII CUMPRRII. PREUL.1. Preul trebuie s fie stabilit n bani, fiind irelevant moneda n care este stabilit, dac e vorba de moneda naional sau de o moned strin. n cazul persoanelor juridice, pe teritoriul Romniei, dac nu e vorba de raporturi care s implice elemente de extraneitate, preul trebuie s fie pltit n lei pe teritoriul Romniei.2.Preul trebuie s fie real, adic s nu fie fictiv, s fie stabilit cu intenia de a fi pltit. Prile pot simula preul n totalitate, fr intenia de a fi pltit, dup cum poate fi simulat doar cuantumul acestuia n raport cu tere persoane, inclusiv pentru eludarea aplicrii unor dispoziii fiscale. Atunci cnd preul este fictiv ntr-un contract de vnzare cumprare acesta va putea fi recalificat ntr-un contract de donaie, n msura n care exist intenia de gratificare a dobnditorului. n conformitate cu dispoziiile art. 1011 alin. 2 C.civ. nu sunt supuse formei autentice donaiile indirecte, cele deghizate i darurile manuale. Se ridic ntrebarea dac vnzarea unui imobil poate fi calificat ca donaie, dei nu ar ntruni condiiile de form ale donaiei? Viu disputat sub vechea reglementare chestiunea i-a pierdut din importan, ntruct n conformitate cu dispoziiile art.1224 Cod civil sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic.3. Preul tb s fie serios, adic el tb. s constituie o cauz suficient pt. vnztor pentru incheierea vnzrii. Conform prevederilor art. 1665 C.civ. vnzarea este anulabil cnd preul este att de disproporionat fa de valoarea bunlului nct este evident c prile nu au dorit s consimt la o vnzare.Aceasta nu nseamn c preul trebuie s reprezinte un echivalent valoric al bunului, preul neserios neputnd fi confundat cu preul lezionar, n care exist o disproprtie ntre preul convenit i valoarea bunului, dar aceast disproporie nu este de natur a determina anularea vnzrii pentru pre neserios sau derizoriu. n cazul unei asemenea situaii de pre lezionar, se deschide cumprtorului posibilitatea de a invoca n condiiile dreptului comun leziunea ca motiv de anulare a actului. Conform art. 1221 C.civ. exist leziune .atunci cnd una dintre pri profitnd de starea de nevoie, de lips de experien ori de lipsa de cunotin a celeilalte pri stipuleaz n favoarea sa ori a altei persoane o prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii contractului dect valoarea propriei prestaii. Aciunea n anulare admisibil n cazurile strict reglementate de lege este deschis doar n cazul n care leziunea depete jumtate din valoarea pe care o avea la momentul ncheierii contractului prestaia promis sau executat de partea lezat (art. 1222 alin.2 C.civ), disproporia trebuind s subziste pn la momentul promovrii aciunii n anulare. Aceast aciune va putea fi promovat n termen de 1 an de la data ncheierii contractului.Prin urmare preul neserios sau derizoriu atrage anulabilitatea contractului n condiiile textului special din materia vnzrii, n timp ce preul lezionar poate fi invocat n condiiile dreptului comun.S-ar mai putea pune i problema anulrii contractului n cazul unei dispropotii de pre invocndu-se eroarea ca viciu de consimmnt, cunoscut fiind c eroarea asupra substanei poate privi nu doar substana material a bunului, ci i anumite elemente caliti atribuite bunului. Astfel, de ex. vnzarea unui tablou ce aparinea unui pictor celebru, fr cunoaterea acestei mprejurri la momentul vnzrii poate deschide vnztorului o gam larg de opiuni n privina aciunii pe care ar putea s o promoveze pentru satisfacerea intereselor sale.4. Preul trebuie s fie determinat sau determinabil, aceast condiie fiind impus de prevederile art. 1660 alin. 2 C.civ. i art. 1661 C.civ. Preul este considerat determinabil atunci cnd prile au convenit asupra unei modaliti de stabilire a preului, care s fie aplicabil ulterior ncheierii vnzrii, fr ns ca s mai necesite un nou acord de voin al prilor, existnd elemente obiective contractual stabilite ce permit stabilirea acesteia.C. Preul poate fi stabilit fie de pri fie s fie lsat la aprecierea unei tere persoane - art. 1662 C.civ. mandatar sau antreprenor - rspundere contractual - (a) Prile pot stabili criterii obiective de determinare a preului, ori dimpotriv anumite criterii subiective, dependente de voina unei tere persoane. Dintre modalitile obiective de determinare a preului amintim:- preul pe deviz - preul stabilit pe unitate de msur- preul proporional - stabilit n funcie de rentabilitatea ulterioar a bunului; cazul cesiunii drepturilor ce rezult dintr-un brevet de inventator sau a cedrii drepturilor patrimoniale de autor, cnd rentabilitatea ulterioar a bunului poate constitui o cauz de augmentare a sumei ncasate de cedent;- indexarea preului n funcie de anumii coeficieni determinai prin clauzele de indexare.(b) Criterii subiective:- preul de catalog? In pofida unei decizii a Casaiei franceze din 1 dec.1995, care viznd contractele cadru de distribuie a recunoscut valabilitatea unor asemenea convenii care fac referire la preul de catalog al furnizorului. n realitate preul ntr-un contract nu poate fi stabilit n mod unilateral, astfel c pentru formarea valabil a vnzrii este nevoie de un nou acord de voin al prilor, ceea ce ar contraveni condiiei impuse de art. 1661 C.civ. preului determinabil. Art. 1664 alin. 2 prevede c atunci cnd contractul are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor. Aici s-ar mai pune problema dac ar trebui s fie vorba despre preul din ziua ncheierii contractului sau din ziua livrrii bunului. n lips de stipulaie contrar e vorba de preul obinuit din ziua ncheierii contractului. Vor fi ns valabile acele contracte n care determinarea preului este lsat la aprecierea unor tere persoane, ori care fac refuerire la preurile practicate de un concurent sau a preului de pia.Preul determinat de un ter - art. 1662 C.civ. - ter mandatar vs. antreprenor corect, diligent, echidistant - preul practicat de un fabricant Ferarri - nu e imparial concesionar-producator; Preul trebuie s fie stabilit n termenul fixat de pri, iar n lips n termen de 6 luni de la ncheierea contractului; dac preul nu este stabilit instana numete un expert care va trebui s stabileasc preul n termen de 1 an de la ncheierea contractului. n baza acestor prevederi nu instana, ci expertul este cel care stabilete preul. Ce se ntmpl n situaia n care prile prevd ntr-o clauz contracual determinarea preului de ctre un ter, fr ns a mai cdea de acord cu privire la tera persoan care s stabileasc preul? Va putea instana numi un expert pentru determinarea preului? Oare nu ar fi aplicabile dispoziiile art. 1232 alin. 2 C.civ., care consacr prerogativa instanei de a stabili ea preul, la cererea prii interesate, dac terul nu poate sau nu dorete s acioneze ori aprecierea sa este n mod manifest nerezonabil. Se observ mai nti, legat de acest text, c se permite instanei s stabileasc ea preul, n timp ce n materia contractului de vnzare cumprare instana doar numete expertul, acesta din urm fiind cel care stabilete preul. Regulile de interpretare ar impune s se interpreteze restrictiv situaiile n care se recunoate altor persoane facultatea de a determina preul, prerogativ care aparine n mod natural prilor, stabilirea preului de ctre un ter fiind o situaie de excepie. Ori, n cazul examinat nu avem nc un ter desemnat, iar ipotezele legiuitorului pleac de la existena unui ter determinat de pri, att n cazul normei speciale, ct i n cazul regulii generale de la art. 1232 alin. 2 C.civ. Pe de alt parte, putem observa preocuparea legiuitorului de a nu sanciona cu nulitatea actul al crui pre nu este determinat, sugestive fiind n acest sens prevederile art. 1233, art. 1234 C.civ., ca texte de aplicare general, iar mai apoi prevederile art. 1664 C.civ., prin acestea legiuitorul stabilind criterii legale de determinare a preului pentru ipoteza n care prile nu au stabilit ele asemenea criterii. Avnd n vedere aceast tendin a legiuitorului romn, precum i soluiile din numeroase alte sisteme de drept, ca cel belgian, german, englez, american, prevederile Conveniei de la Viena n materia vnzrii internaionale de mrfuri, am opina n sensul salvrii contractului, raiunea aleas de legiuitor pentru situaiile reglementate prin textele citate regsindu-se i n cazul analizat. 2. Preul determinat pe baza oferteiconcurente - interesant mai ales n contractele care impun aprovizionri exclusive, vnztorul urmnd fie s se alinieze ofertei concurente, fie permind cumprtorului s ncheie contractul cu un alt furnizor. Este valabil i clauza clientului celui mai favorizat, care permite cumprtorului s pretind s-i fie nstrinate bunurile n condiiile cele mai avantajoase vndute unui ter ntr-un contract analog.3. Preul pieei - referirile la piaa naional, internaional, preurile practicate ntr-o regiune este insuficient - de vzut alin. 3 al art. 1664 i 1233 Cod civil pare a permite orice contract chiar i fr determinabilitatea preului contractului ntre profesioniti.

B. CAPACITATEA DE A NCHEIA CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARERegulile generale n materie de capacitate vor fi aplicabile i contractului de vnzare cumprare, la acestea adugndu-se i anumite norme speciale stabilite prin dispoziiile art. 1653-1655 C.civ. Regimul minorilor, al celor pui sub interdicie va fi cel de drept comun, stabilit prin dispoziiile art. 41-43 C.civ. Regula o constituie capacitatea prilor de a ncheia contractul de vnzare, incapacitile fiind situaiile de excepie, care trebuie s fie prevzute ca atare prin lege. Una dintre importantele incapaciti ce era prevzut de Codul civil din 1864 a fost eliminat de noul legiuitor, fiind eliminat incapacitatea soilor de a ncheia contract de vnzare ntre ei. Raiunea acestei interdicii a fost aceea ca soii, pe calea ncheierii unui contract de vnzare-cumprare s nu disimuleze un contract de donaie, contract de donaie care era esenialmente revocabil ntre soi. Noua reglementare pstreaz revocabilitatea donaiilor dintre soi pe timpul cstoriei (art. 1031 C.civ.), elimin incapacitatea de a ncheia contract de vnzare ntre soi, dar proclam nulitatea simulaiei n care o donaie ncheiat ntre soi reprezint contractul secret n scopul de a eluda revocabilitatea donaiilor ntre soi. 1.Incapaciti de a cumpra:(a) Incapacitatea cetenilor strini i apatrizilor de a dobndi terenuri n Romnia art. 44 alin. 2 din Constituie prin motenire legal; n condiiile rezultate din aderarea Romniei la UE i la alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile legii organice. i persoana juridic strin este incapabil, dar incapacitatea nu vizeaz persoanele juridice romne constituite de persoane sau entiti strine. Legea 312/2005 (i) resortisani europeni terenuri agricole i forestiere pot fi dobndite dup 1 ianuarie 2014, dac nu e vorba de un teren forestier sau agricol, legea opera anumite distincii dup cum aveau sau nu reedina n Romnia, aceste distincii pierzndu-i raiunea de la 1 ianuarie 2012, (II) cetenii altor state, apatrizi cu domiciliul n state non UE, persoane juridice strine non UE, n condiiile tratatelor internaionale la care Romnia este parte i pe baz de reciprocitate;Incapacitatea nu vizeaz dezmembrmintele dreptului de proprietate(b) Incapacitatea de a cumpra drepturi litigioase a persoanelor care particip la nfptuirea justiiei art. 1653 C.civ. incapacitate menit a proteja prestigiul justiiei enumerarea limitativ; nu sunt incapabili: arbitrii, consilierii de conturi, membrii organelor administrativ jurisdicionale, justiia realizndu-se prin instanele judectoreti. Persoana trebuie s ndeplineasc acea calitate la momentul ncheierii contractului; Ce se nelege prin drepturi litigioase? Art. 1653 C.civ. definete dreptul litigios ca fiind dreptul cu privire la care exist un proces nceput i neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa. Aceasta nsemn c trebuie s existe un proces pe rolul instanei, nefiind suficient doar iminena unui proces; c trebuie s existe o contestaie asupra existenei sau ntinderii dreptului fondului dreptului (aciunea n revendicare, aciunile posesorii, contestaia la executare, cerere de nfiinare a unui sechestru asigurtor); nu intr arbitrajul. Problem: Dreptul i pstreaz caracterul de drept litigios att timp ct pot fi promovate ci extraordinare de atac sau nu? Da, avem de a face nc cu un drept litigios.Pot fi nstrinate drepturile stabilite printr-o hotrre irevocabil dar care nu au fost nc puse n executare? R. Dinc consider c avem de a face cu un drept litigios, din moment ce se poate ivi o contestaie la executare pe parcursul executrii sentinei.ntinderea teritorial a incapacitilor depinde de raza de competen a celor vizai, chiar dac de pild judectorii, grefierii activeaz la nivel superior, i nu la instana n faa cruia exist procesul.Excepii de la regula instituit de art. 1653 alin. 2 C.civ. (a) coproprietar sau comotenitor inclusiv de la reclamant; (b) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane preexistente, ex. cumprarea n vederea compensrii creanelor; (c) cumprarea pt. aprarea celui ce stpnete bunul Protejat interesul public sanciunea nulitatea absolut prestigiul justiieic. incapaciti de a cumpra a mandatarilor i administratorilor mandatarii: interesul protejat este al mandanilor privat nulitate relativ / poate fi evitat nulitatea dac sunt determinate cu precizie condiiile pt. ncheierea vnzrii cnd e reprezentant i al unui cumprtor? - reprezentanii legali: prinii, tutore, curator, administrator nulitate relativ, prescripia curge doar de la ncetarea acelei puteri art. 2532 pct. 2 i 3 C.civ.- funcionari publici care ar putea influena condiiile vnzrii2. Incapacitatea de a vinde a mandatarilor i administratorilor art. 1655 C.civ. conflict ntre calitatea sa de vnztor i de reprezentant al intereselor cumprtorului -

C.CONSIMMNUL LA VNZAREConsimmntul dat pentru ncheierea contractului de vnzare+cumprare trebuie s ndeplineasc condiiile generale impuse pentru ncheierea unui act juridic bilateral. Este posibil ca prile s nu doreasc de la bun nceput ncheierea contractului propriu zis de vnzare-cumprare, ci convin doar asupra unor promisiuni de a ncheia asemenea contracte, ori se mrginesc s constituie doar drepturi de preferin pentru ncheierea contractului. Exist mai apoi contracte de vnzare a cror existen depinde i de manifestri ulterioare de voin a prilor, unui prim acord, cum ar fi vnzarea pe ncercate, vnzarea pe gustate, vnzarea cu clauz de dezicere, vnzarea cu arvun cu rol de dezicere, vnzarea cu pact de rscumprare.

(1) Promisiunea unilateral de vnzare.Noiune:Promisiunea unilateral de vnzare este un contract prin care promitentul vnztor se oblig s ncheie un contract de vnzare-cumprare n msura n care beneficiarul promisiunii va dori acest lucru. Delimitarea de alte acte juridice:Promisiunea uniletarl de vnzare se difereniaz de ofert care este un act juridic unilateral, prin aceea c ea este un contract, implicnd pentru ncheierea sa manifestarea de voin a dou persoane, att a promitentului, ct i a beneficiarului promisiunii. Fiind un contract promitentul nu poate reveni n mod unilateral asupra consimmntului dat, spre deosebire de ofert, care de regul va putea fi revocat. Dei contract, ea nu d natere la obligaii dect n sarcina unei singure pri contractante, respectiv a promitentului, care se oblig la ncheierea contractului n msura n care beneficiarul promisiunii va dori ncheierea acestuia. Beneficiarul promisiunii nu-i asum nici o obligaie, el dobndete doar un drept potestativ de a decide ncheierea sau nu a contractului de vnzare-cumprare, n condiiile stabilite prin promisiune. n msura n care i beneficiarul promisiunii s-ar obliga la o contraprestaie de plat a unui pre pentru meninerea promisiunii, contractul va deveni unul sinalagmatic, ns nu se transform ntr+o promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare (antecontract).Ea se deosebete i de contractul propriu-zis de vnzare-cumprare, ea nefiind un act translativ de proprietate, pentru translaia proprietii fiind necesar o nou manifestare de voin a prilor, de aceast dat pentru ncheierea contractului definitiv. Controversat este problema dac mai este necesar o nou manifestare de voin din partea promitentului pentru ncheierea vnzrii, ori dimpotriv, consimmntul dat de promitent pentru ncheierea promisiunii este consimmntul dat chiar pentru ncheierea vnzrii, astfel ca la momentul la care beneficiarul promisiunii ar exercita dreptul su de opiune n sensul ncheierii contractului, ntre pri s-ar ncheia chiar contractul propriu-zis de vnzare-cumprare, iar nu doar un antecontract de vnzare-cumprare. Intenia legiuitorului romn a fost se pare ca promisiunea unilateral s nu produc un asemenea efect, acest efect fiind rezervat pactului de opiune.Diferena dintre promisiune i pactul de opiune ar consta n aceea c manifestarea de voin a promitentului pentru ncheierea pactului reprezint chiar consimmntul dat pentru ncheieraa contractului de vnzare-cumprare. n cazul pactului de opiune nu va fi necesar o reiterare a consimmntului promitentului la ncheierea vnzrii, ci ridicarea opiunii conferite beneficiarului prin pact va duce chiar la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. n plus, pactul de opiune va trebui s respecte condiiile de form pentru ncheierea contractului propriu-zis, ceea ce se pare c legiuitorul nu a dorit n cazul promisiunii, dei o asemenea opiune a legiuitorului este mai mult dect discutabil. Condiii de validitate: Conform art. 1279 C.civ. promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Altfel spus, toate condiiile de validitate impuse contractului de vnzare-cumprare, inclusiv cele privitoare la obiectul vnzrii (lucrul vndut, pre) vor trebui respectate i de promisiunea de a contracta. Aa cum am artat legiuitorul recunoate valabilitatea promisiunii i fr respectarea cerinelor de form impuse contractului.Efecte: Promisiunea uniletarl nate n sarcina promitentului obligaia de a menine promisiunea pe durata de timp convenit cu benenficiarul promisiunii i de a ncheia contractul de vnzare-cumprare la momentul la care beneficiarul ridic opiunea. Conform art. 627 alin. 4 C.civ. n cazul ncheierii unor promisiuni de vnzare clauzele de inalienabilitate vor fi subnelese n aceste contracte, ceea ce va determina o indisponibilizare real a bunului. Fa de teri aceast clauz de inalienabilitate va trebui fcut opozabil, n cazul imobilelor prin notarea promisiunii n cartea funciar.n msura n care promitentul-vnztor, ulterior ridicrii opiunii de ctre beneficiar n sensul ncheierii contractului, ar refuza reiterarea consimmntului su la vnzare, beneficiarul promisiunii va putea opta fie pentru obligarea promitentului la plata de daune+interese, fie pentru executarea n natur a promisiunii, n sensul solicitrii instanei judectoreti de pronunare a unei hotrri care s in loc de act de vnzare-cumprare (art. 1669 C.civ.). Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia ncheiat. (2) Pactul de preferinPactul de preferin este convenia prin care o parte contractant promite celeilalte c o va prefera la ncheierea unui viitor contract concret, n msura n care va lua hotrrea ncheierii unui asemenea contract. Este un contract unilateral, dnd natere la obligaii doar n sarcina promitentului. Spre deosebire de pactul de opiune, n cazul pactului de preferin nu este manifestat consimmntul promitentului pentru ncheierea contractului preconizat, ci este asumat doar obligaia de a-l prefera pe cocontractant cu ocazia ncheierii unui viitor contract. Prin obiectul obligaiei asumate pactul de preferin se va delimita i de promisiunea unilateral, ntruct promitentul n cazul pactului de preferin nu se oblig la ncheierea unui contract, n timp ce n cazul promisiunii unilaterale promitentul i asum obligaia ncheierii n viitor a unui anumit contract.Pactul de preferin este un contract unilateral, ea dnd natere la obligaii doar n sarcina promitentuluui, beneficiarul pactului de preferin neasumndu-i nici o obligaie prin ncheierea unui pact de preferin. Consecutiv ncheierii unui pact de preferin va fi necesar o nou manifestare de voin, att din partea promitentului ct i a beneficiarului, pentru ncheierea valabil a contractului preconizat. Tocmai pentru c este necesar o nou manifestare de voin a prilor, pactul de preferin nu trebuie s conin toate elementele de validitate pe care trebuie s le conin o promisiune de a vinde de exemplu, ori un pact de opiune, absena referirii la preul la care s-ar nstrina bunul neafectnd n nici un fel valabilitatea pactului de opiune (n timp ce absena preului n cazul pactului de opiune sau al promisiunii ar atrage nulitatea relativ a acestora).Se pune problema de a determina dac pactul de opiue este un contract pur i simplu sau un contract afectat de o condiie suspensiv, aceea a adoptrii deciziei de a ncheia n viitor contractul preconizat? Opiniile exprimate n literatura noastr sunt divergente Fr. Deak[footnoteRef:7] privind pactul de preferin ca o form a promisiunii unilaterale de a vinde afectat de o condiie potestativ simpl, n timp ce prof. D. Chiric consider c nu se poate vorbi de un raport obligaional condiional, ntruct, pe de o parte, vnzarea este doar eventual (facultativ pentru promitent) iar nu efectiv, adic asumat deja i supus hazardului unei condiii, iar pe de alt parte consimmntul nu poate fi supus unei condiii[footnoteRef:8]. n ce ne privete considerm i noi c nu poate fi erijat n condiie manifestarea de voin pentru ncheierea unui contract (condiia fiind un element accesoriu al unui contract), iar pe de alt parte o asemenea condiie ar trebui privit ca o condiie pur potestativ care ar determina nulitatea conveniei. Ori, efecte ale pactului de opiune pot fi decelate imediat ncheierii ei valabile, promitentul oblignduse implicit ca s nu fac nimic de natur a afecta dreptul de preemiune al beneficiarului (de pild s nu ncheie un contract de locaiune) care ar puttea goli de coninut dreptul ce constituie obiectul pactului de preferin. [7: Fr. Deak, op.cit., p. 27, n. 7] [8: D. Chiric, op.cit., p. 163-164, n. 185.]

n privina naturii drepturilor la care d natere exist autori care consider c ar da natere unui drept de crean al beneficiarului, dup ali autori, care mprtesc teoria drepturilor potestative, pactul de opiune ar da natere unui asemena drept, pentru ca alii s considere c pactul de preferin este obligatriu n sine, fr a da natere unui raport obligaional concret.Dreptul de preempiune este indivizibil i incesibil i se stinge odat cu moartea preemptorului, afar de situaia n care a fost stabilit pe un anumit termen.Durata pactului de preferin. Pactul de preferin poate avea o existen autonom, independent de vreo alt convenie, dup cum ea poate fi conceput ca ataat unui contract principal (ex. Contract de locaiune). Chestiunea prezint relevan, ntruct n msura n care prile nu stabilesc un termen n interiorul cruia benefiairul ar trebui s opteze atunci cnd pactul de opiune are autonomie obligaia promitentului este nelimitat n timp, astfel nct nu se poate pune problema prescripiei dreptului de opiune al beneficiarului, n timp ce atunci cnd pactul de preferin este atasat unui contract principal, stingerea contractului principal va determina caducitatea pactului de preferin. Dreptul convenional de preemiune se stinge odat cu decesul preemptorului, n afar de situaia n care a fost constituit pe un anumit termen. ntr-o astfel de situaie termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung.Sediul materiei - Dreptul de preempiune reglementat de art. 1730-1740 Cod civil; se reunific sub acelai regim juridic dreptul de preempiune legal cu cel convenional. Regimul dreptului de preempiune este cel prevzut n aceste dispoziii doar n msura n care prin lege sau contract nu se stabilete altfel (art. 1730 alin. 2).Formele exercitrii dreptului de preemiune. n mod firesc, n baza dreptului de preempiune conferit printr-un pact de preferin, promitentul va trebui s fac o ofert de vnzare beneficiarului, cu ndeplinirea tuturor condiiilor legale ale ofertei, acesta avnd dreptul ca n termen de 10 zile dac e vorba de bunuri mobile, ori de 30 de zile dac e vorba de bunuri imobile s-i exercite opiunea pentru acceptarea ofertei, aceste termene curgnd de la momentul comunicrii ofertei ctre preemptor. n msura n care titularul dreptului refuz oferta de vnzare sau nu o accept n cadrul termenellor menionate, promitentul ofertant va putea nstrina bunul cui dorete el. Este de la sine neles c nstrinarea va trebui realizat n condiii identice cu cele cuprinse n oferta adresat beneficiarului pactului, pentru c altfel ar fi foarte uor s fie eludat dreptul de preempiune al titularului. Refuzul exercitrii dreptului de preemiune vizeaz prin urmare exercitarea acestui drept n condiiile din ofert, orice propunere ctre un ter care ar privi alte condiii dect cele din oferta adresat preemtorului ducnd la renaterea dreptului de preemiune al titularului. O a doua form n care va putea fi exercitat dreptul de preemiune vizeaz exercitarea acestuia ulterior ncheierii unui contract de nstrinare. Conform dispoziiilor art. 1731 C.civ. vnzarea ctre un ter a unui bun cu privire la care exist drept de preemiune se poate face numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor. Este prin urmare mai presus de orice ndoial valabilitatea contractului ncheiat cu neconsultarea n prealabil a titularului dreptului de preempiune dac prile au prevzut n mod expres n convenia lor condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctrre titularul su. Ce se ntmpl ns cu un contract de vnzare n care prile nu fac referire la aceast condiie suspensiv. Va fi ea automat subneleas ori va determina nulitatea relativ a conveniei? Apreciem c att timp ct dreptul de preemiune a fost fcut opozabil terilor i dobnditorul este inut de existena acestui drept de preempiune soluia va trebui s fie aceea a considerrii contractului respectiv ca afectat de condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune, aceasta fiind o condiie suspensiv stabilit de lege. Procedura pentru o asemenea situaie este cea reglementat de art. 1732 C.civ. De subliniat obligaia de consemnare a preului. Dac este stipulat ca plata preului s fie fcut n rate, de aceast facilitate nu vor beneficia titularii dreptului de preempiune, art. 1736 prevznd c preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.Efecte: Prin exercitarea preempiunii contractul ncheiat cu terul se va considera ncheiat cu titularul dreptului, contractul iniial fiind desfiinat retroactiv. n raporturile dintre vnztor i cumprtorul iniial va fi angajat garania pentru eviciune a vnztorului. Art. 1733 alin. 1 vorbete de terul de bun-credin + oare s nu mai fie necesar opozabilitatea? Nu, opozabilitatea trebuie ndeplinit.Dac exist mai muli titulari de drepturi de preemiune exist o anumit ordine n care acetia sunt chemai, ordine stabilit n art. 1734 C.civ. : preemtorii legali fa de cei convenionali, titularul ales de vnztor cnd sunt mai muli titulari legali, titularul dreptului convenional mai nti nscris n cartea funciar dac e vorba de un imobil, titularul dreptului convenional cu data cert cea mai veche.(3) Vnzarea cu opiune de rscumprareArt. 1758 NCC - vnzare afectat de condiie rezolutorie, prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului; - istoric - era o modalitate prin care se ocoleau mprumuturile cmtreti; a fost interzis, abrogat actul de interzicere, acum are o reglementare expres care permite acest fel de vnzare;- vnzare sub condiie rezolutorie pur potestativ, admis n mod excepional de legeConturare: - nu se confund cu o promisiune de revnzare, ntruct nu este vorba despre un al doilea contract de vnzare, n sens invers, ci urmare a exercitrii dreptului de opiune este desfiinat primul contract de vnazre-cumprareRegim juridic:- durata maxim 5 ani termen care nu este susceptibil de derogare sub aspectul stabilirii unui termen superior; nu este susceptibil de suspendare sau ntrerupere; nu poate fi prelungit nici de pri, nici de judector;- anterior exercitrii opiunii vnzarea este considerat perfectat, dreptul de proprietate s-a transmis la cumprtor; drept potestativ n favoarea vnztorului, care l poate ceda;- exercitarea opiunii desfiineaz vnzarea cu efect retroactiv, acionnd ca i o condiie; contractul privit sub condiie rezolutorie, exercitarea opiunii semnificnd realizarea acestuia, iar neexercitarea acestuia ducnd la consolidarea contractului, ntruct nu mai este posibil a se ndeplini; - vnztorul trimite o notificare cumprtorului sau subdobnditorului cruia dreptul su i este opozabil, ntiinndu-l c dorete s exercite aceast opiune; sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita opiunea de rscumprare trebuie s consemneze sumele de bani (art. 1760 alin. 3 NCC); - preul vnzrii, poate fi altul dect cel la care s-a realizat vnzarea, fr ns ca acesta s poat depi nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi (art. 1762), n caz contrar preul de rscumprare fiind redus la preul din contractul de vnzare-cumprare. Necorelare cu art. 1759 NCC locul reglementrii cu preul rscumprrii era n partea privitoare la exercitarea opiunii, iar nu n ultimul alineat;Efecte: exercitarea opiunii se poate face numai dac vnztorul restituie cumprtorului preul primit, cheltuielile privitoare la ncheierea vnzrii i realizarea formalitilor de publicitate; cheltuielile de ridicare i transport al bunului, precum i cheltuielile necesare i utile n limita sporului de valoare (art. 1759 alin. 2).- cumprtorul este considerat a nu fi fost niciodat proprietar al bunului, actele ncheiate n acest interval de timp fiind desfiinate retroactiv. Terii sunt protejai prin trei reguli:(a) opiunea de rscumprare trebuie fcut opozabil terilor n materie de carte funciar; 1648 NCC(b) actele de conservare i administrare rmn valabile dac au fost ncheiate cu un ter de bun credin, acestea fiind opozabile adevratului proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Se stabilete o regul derogatorie n privina contractelor cu executare succesiv care, de regul, sub condiia respectrii formalitilor de publicitate prevzute de lege vor continua s-i produc efecte pe durata stabilit de pri, dar nu mai mult de 1 an de la data desfiinrii titlului constitutorului (art. 1649 NCC), n materia contractelor de locaiune acestea urmnd, sub aceeai condiie a ndeplinirii formalitilor de publicitate, s-i produc n continuare efectele, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitrii opiunii (art. 1760 NCC); de neneles de ce trimiterea se face la art. (c)- art. 977 NCC posesorul de bun credin(4) Vnzarea cu clauz de dezicere- permite celui n favoarea cruia s-a stipulat aceast facultate de a se dezice n mod unilateral de contract, de a se dezangaja, rupnd n mod unilateral contractul, revocnd consimmntul su dat pentru vnzare; Conform art. 1276 din NCC acest drept poate fi exercitat doar ct timp executarea contractului nu a nceput. Norma este ns doar supletiv, fiind aplicabil doar n lips de convenie contrar.- mult timp s-a considerat c nscrierea unei clauze de dezicere ar transforma contractul ntr-un contract condiional, acesta fiind ncheiat sub o condiie pur potestativ din partea celui care ar exercita dezicerea, astfel c pentru ca aceasta s fie valabil ar trebui ca aceast parte s fie obligat contractual la o contraprestaie, la un pre al dezicerii. Casatia francez, n 2000 a tran;at problema ]n sensul ca nu e necesar stipularea unui pre al dezicerii, ci aceasta poate fi i gratuit; consimmntul nu va trebui erijat ntr-o condiie potestativ pur.- nu constituie o excepie de la principiul forei obligatorii a contractului, ci, dimpotriv, o form de manifestare a ei;- este un drept esenialmente temporar;- caracter discreionar al clauzei de dezicere cu toate acesea dac este exercitat n scop de vtmare a celuilalt instanele pot cenzura exercitarea acestuia; reaua credin trebuie i dovedit nu doar afirmat.- deosebire de clauza penal, (a) clauza de dezicere vizeaz faza formrii contractului, n timp ce clauza de dezicere vizeaz faza executrii contractului; (b) ntruct aceasta se bazeaz pe ideea de culp n neexecutare i constituie o garanie a executrii obligaiei contractuale, n timp ce clauza de dezicere tinde la aneantizarea contractului; (c) suma se pltete ca pre al dezicerii, prin clauza penal se realizeaz evaluarea anticipat a daunelor intereseEfecte: - duce la desfiinarea contractului, ca i cum ar fi fost rezoluionat;

(5) Vnzarea cu clauz de arvun- art. 1544 NCC arvuna confirmatorie tb. subliniat caracterul de arvun, altfel constituie doar un avans; arvuna are caracter real - dac obligaia garantat se execut, arvuna se va imputa pe prestaia datorat sau dup caz restituit noutatea vizeaz declaraia de rezoluiune a contractului, nefiind necesar pronunarea rezoluiunii judiciare; de coroborat cu disp. art. 1552 NCC cred c adaug la cazurile prevzute de acest text.- art. 1545 NCC- arvuna penalizatoare stipulare expres pt. una sau pentru ambele pri contractante nu mai exist limitele de la 1276 NCC - interesul distinciei dreptul de opiune al creditorului obligaiei neexecutate(6)Vnzarea pe ncercate art. 1681 C.civ., un contract condiional, urmare a ncercrii bunul trebuie s crespund unor criterii obiective stabilite de pri ori dac asemenea criterii nu au fost definite, destinaia bunului s fie potrivit naturii sale; acordul pentru ncheierea contractului este dat de la bun nceput, ns contractul este este afectat de o codniie suspensiv; un asemenea contract este afectat de condiia suspensiv a manifestrii de voin a cumprtorului n privina corespunderii bunului, ulterior ncercrii sale.- simplul fapt de a ncredina un lucru unei persoane pentru a-l ncerca, fr ca aceasta s i fi manifestat voina pentru a cumpra nu constituie o vnzare pe ncercate; e vorba doar despre o modalitate de a convinge o persoan s cumpere;- tb s rezulte, fie expres, fie tacit din contract sau chiar din uzane c e vorba de o vnzare pe ncercate;- dac prile nu au stabilit un termen, n msura n care n 30 de zile de la predarea bunului nu intervine o declaraie de neaaceptare a bunului, se va considera ndeplinit condiia,- chiar dac prile nu au prevzut ncercarea ca o condiie, n msura n care prin contract s-a prevzut ncercarea bunului se prezum c au ncheiat o vnzare pe ncercate.(7) Vnzarea pe gustate vnzarea ia natere doar la momentul la care cumprtorul declar c i convine bunul; art. 1682 C.civ. criteriu subiectiv de apreciere; pn atunci este doar o promisiune de vnzare, sau doar un acord de principiu; Criteriul subiectivitii n cazul comercianilor; Discuii legate de efectele nemanifestrii de voin n termenul de 30 de zile.Tot legat de problema consimmntului la vnzare se impune studierea obligaiei de informare ce revine vnztorului n special. (8) Obligaia de informare emptor debet esse curiosus art. 1671 C.civ. rolul de a echilibra contractul, de a nltura inegalitile privitoare la posibilitatea de informare;Cui incumb? - vnztorul profesionist consumator; alt profesionist, dar din alt domeniu; chiar din acelai domeniu dac este un produs nou intrat pe pia; vnztorul profan dol prin reticen;- cumprtorul ex. administratorul ce cumpr pri sociale de la acionarii care nu cunosc situaia real a societii; ca regul, totui obligaia de informare nu merge pn ntracolo nct s trebuiasc s-l informezi pe vnztor asupra valorii bunului; reticena dolosiv asupra valorii bunului nu e un motiv de nulitate a contractului Coninut variabil, n funcie de complexitatea lucrului, cerinele fiind mai sczute n cazul unui lucru banal i mai ridicate n cazul unui bun complex;- caracteristicile tehnice ale prodului i modul de utilizare, informarea asupra riscurilor i pericolelor utilizrii prodului- exist apoi chiar o obligaie de consiliere, de a identifica nevoile cumprtorului i de a-l ajuta n alegerea produsului adecvatElement material- fapt pertinent care trebuia s fie cunoscut de cumprtor pentru a/i exprima consimmntul n deplin cunotin de cauz;i un element moral, debitorul cunotea sau trebuia s cunoasc acea informaie pn la riscul de dezvoltare. Obligaia de informare nu exist dect dac ignorana cocontractantului nu este imputabil acestuia, acesta nu putea ajunge la informaia deinut prin mijloace proprii Proba Dovada existenei obligaiei trebuie fcut de creditor, iar a executrii obligaiei de ctre debitor; mult timp s-a considerat c ar incumba creditorului obligaiei de informare, ar trebui s fac dovada unui fapt negativ, Casaia francez din 1997 incumb debitorului dovada ndeplinirii obligaiei.,Consecine: rspunderea civil delictual

Capitolul IV.OBLIGAIILE VNZTORULUI.

C.civ din 1864, art. 1315 prevedea c vnztorul are dou obligaii principale, obligaia de a preda bunul i obligaia de garanie pentru eviciune i vicii ascunse. n actualul Cod civil prin art. 1672 C.civ.sunt prevzute n sarcina vnztorului trei obligaii principale, la cele anterior menionate adugndu-se i obligaia vnztorului de a transfera proprietatea bunului vndut. Conform codului din 1864 vnzarea era un contract translativ de proprietate prin sine nsui, astfel nct nu se putea concepe existena unei obligaii distincte, n timp ce n noua reglementare transferul proprietii este privit nu doar ca efect direct al contractului, ci i sursa unei obligaii distincte de transfer al proprietii. A. TRANSFERUL PROPRIETII NTRE PRI:1.Istoric: n dreptul roman contractul de vnzare nu era translativ de proprietate, acest drept transferndu-se cel mai adesea doar odat cu remiterea material a bunului prin traditio. n dreptul civil francez s-a dezvoltat anterior codului de la 1804 o practic a clauzelor de desesizare- sesizare prin care prile stipulau n mod fictiv c s-ar fi realizat tradiiunea bunului, vnztorul desesizndu-se de bunul respectiv, care intra n posesia cumprtorului. Aceast clauz a devenit att de uzual, nct ea a ajuns s fie considerat subneleas n contractele n care nu mai aprea stipulat. Pornindu-se aadar de la aceast fictivitate a tradiiunii s-a ajuns s se considere de legiuitorul francez, mai apoi i de cel romn care s-a inspirat din legislaia francez, c transferul proprietii s-a realizat la chiar momentul ncheierii acordului de voin. Transferul proprietii fiind legat de ncheierea contractului, apare prin urmare disociat acest transfer de predarea material a bunului, fiind astfel disociat dreptul de proprietate de posesia asupra bunului. ( P. Puig, Contrats spciaux, Dalloz, 3-me dition, 2009, Paris, p. 221-222, n. 332-333). Acest sistem nu este mprtit de legislaia german i cea elveian, ceea ce a permis unor autori s se ntrebe dac soluia legiuitorului francez este bine fondat sub aspect juridic i economic.2. Drept pozitiv. n condiiile n care transferul dreptului de proprietate este un efect imediat al ncheierii unei convenii, apare nejustificat a se vorbi de existena unei obligaii de dare, de transfer al dreptului de proprietate, ntruct vnztorul nu trebuie s efectueze nici o conduit n baza contractului pentru ca transferul dreptului de proprietate s se realizeze. S-ar putea afirma c n ipotezele n care transferul dreptului de proprietate ar urma s se realizeze la un moment care nu ar coincide cu momentul ncheierii contractului (cum ar fi cazul vnzrilor la termen sau sub condiie, ori a vnzrii cu rezerva dreptului de proprietate etc.) ar trebui s recunoatem existena unei obligaii distincte de transfer al proprietii bunului. n realitate, i n ipotezele vizate transferul dreptului de proprietate se va produce automat, fr a depinde de conduita vnztorului, mai precis, fr ca vnztorul prin conduita sa s poat mpiedica realizarea transferului dreptului de proprietate. Astfel, simpla realizare a termenului sau a condiiei va genera transferul automat al dreptului de proprietate. Atunci cnd vnzarea s-a ncheiat cu rezerva dreptului de proprietate, plata ultimei trane de pre i care depinde de cumprtor va duce automat la transferul dreptului de proprietate. Ori, pentru a se vorbi despre o obligaie ar trebui s existe i o posibilitate de neexecutare a acesteia, care s depind de vnztor, ori iat c n ipotezele analizate vnztorul nu poate mpiedica realizarea transferului dreptului de proprietate. Lucrurile stau astfel chiar i n cazul condiiei n care un anumit rol ar putea juca chiar vnztorul, ntruct dac acesta prin faptele sale mpiedic realizarea condiiei, condiia va fi considerat ca ndeplinit dac o parte mpiedic realizarea ei. Chiar s-a utilizat pentru obligaia vnztorului de a transfera proprietatea c aceasta ar fi intrat n Panteonul obligaiilor, vnzarea dnd natere la dou serii de efecte: efecte creatoare de obligaii i efecte privitoare la translaia proprietii.Dac lucrurile stau n acest mod n ceea ce privete reglementarea noastr de la 1864, lucrurile s-au schimbat n ceea ce privete reglementarea cuprins n NCC. Conform prevederilor din NCC art. 1650 vnztorul transmite sau se oblig s transmit, ceea ce semnific c uneori transferul dreptului de proprietate este un efect al contractului, iar alteori ea d natere doar unei obligaii de transmitere a dreptului de proprietate. n cazul bunurilor mobile s-ar realiza translaia proprietii ca efect al contractului, iar n cazul bunurilor imobile, pentru care Codul civil a prevzut efectul constitutiv al nscrierilor de carte funciar vnzarea d natere doar unui raport obligaional.n cazul vnzrii bunului altuia reglementat de art. 1683 NCC este evident c vnzarea astfel ncheiat d natere doar unui raport obligaional, sanciunea neexecutrii obligaiei de transfer a dreptului de proprietate fiind rezoluiunea contractului. Evident c pentru ca transferul dreptului de proprietate s se realizeze la momentul ncheierii contractului, bunul asupra cruia acesta poart trebuie s fie individual determinat i existent la momentul ncheierii contractului: 1. Bunuri de gen 1678 C.civ. la data individualizrii prin cntrire, numrare, msurare sau alt mod de individualizare (etichetaj, marcaj, expediie). Individualizarea este un act juridic unilateral, dac prile nu convin altfel. Aceasta n considerarea faptului c n msura n care bunurile de gen individualizate nu sunt cele ateptate de cumprtor acesta le va putea refuza. Individualizarea bunurilor nu trebuie confundat cu recepia i agrearea bunului, acestea din urm implicnd evident intervenia cumprtorului* cnd bunurile de gen sunt vndute n bloc i pentru un pre unic i global proprietatea se transfer la momentul ncheierii contractului, chiar dac bunurile nu au fost individualizate2. Bunurile viitoare:art. 1658,n momentul n care bunul s-a realizat. Bunul se consider realizat la momentul la care poate fi folosit potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul. n materie de construcii vor fi aplicabile regulile privitoare la cartea funciar.

3. Transferul dreptului de proprietate n raporturile cu terii: A. Bunuri supuse unui regim de publicitate: Imobile: n conflictul dintre doi subdobnditori succesivica regul, n favoarea celui care realizeaz mai nti formalitile de publicitate stabilite de lege. Conform art. 891 Cod civil n cazul n care dou sau mai multe persoane au fost ndreptite s dobndeasc prin acte ncheiate cu acelai autor, drepturi asupra aceluiai imobil care se exclud reciproc, cel care i-a nscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului n temeiul cruia s-a svrit nscrierea n cartea funciar. Formaliti de notificarepentru realizarea opozabilitii: cesiunea de crean art. 1575, 1578 Cod civil, cesiunea de contract art. 1317 Cod civil)B. Bunuri nesupuse unui regim de publicitatePosesia joac aici un rol de publicitate este vizat situaia bunurilor mobile 1275 Cod civil,art. 936, art 937 Cod civil.4. Transferul riscurilorRiscul contractului nseamn c cel care suporta riscul nu are dreptul s cear contraprestaia din partea celuilalt, n schimb va fi obligat s-i ndeplineasc propria prestaia, iar dac a primit prestaia din partea cocontractantului i nu poate s-i ndeplineasc propria prestaie, va fi obligat s restituie prestaia pe care a primit-o. O modificare major fa de vechea reglementare este adus prin dispoziiile art. 1274 C.civ., care instituie ca regul supletiv c riscul contractului urmeaz s se transfere la cumprtor nu la momentul transferului dreptului de proprietate, ci la momentul la care se realizeaz predarea bunului.n cazul n care bunul vndut piere fortuit, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestaie, iar dac a primit-o este obligat s-o restituie. Cu toate acestea, alin. 2 art. 1274 C.civ. prevede c creditorul pus n ntrziere preia riscul pieirii fortuite a lucrului. Ipoteza este urmtoarea: prile au stabilit un termen n care cumprtorul trebuie s se prezinte pentru ridicarea bunului, dar nu se prezint, bunul rmnnd n continuare n posesia vnztorului, cu toate acestea dac cumprtorul este pus n ntrziere pentru ndeplinirea obligaiei de preluare a bunului riscul va fi suportat de acesta, n calitatea sa de creditor al obligaiei de predare a bunului. Va putea nltura aceast consecin n msura n care va dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la timp (art. 1274 alin. 2 C.civ).

B. OBLIGAIA DE PREDARE a bunului vndut1. Natura obligaiei. Art. 1685 C.civ. reglementeaz obligaia de predare a vnztorului, ca fiind punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului, mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei. Predarea nseamn deci punerea bunului la dispoziia cumprtorului. Aceast obligaie de predare este o obligaie de a face sau o obligaie de a nu face? Interesul distinciei: n cazul obligaiei de a nu face, vnztorul este de drept n ntrziere i rspunderea poate fi angajat. La obligaia de a face mai nti trebuie ca vnztorul s fie pus n ntrziere. Bunul trebuie s fie predat n starea avut la momentul ncheierii vnzrii, trebuie ca vnztorul s ia msuri de conservare pn la momentul la care urmeaz s fie predat bunul.Trebuie evitat confuzia ntre noiunea de predare a lucrului i noiunea de livrare a lucrului. Livrarea nseamn ajungerea bunului la cumprtor la termenul indicat de acesta, n timp ce predarea semnific ridicarea bunului de la vnztor, sau din locul n care se afl bunul. Cheltuielile de livrare vor fi suportate de vnztor, n lipsa de stipulaie contrar, n timp ce n cazul prelurii cheltuielile vor fi suportate de cumprtor. 2. Coninutul obligaiei de predare: Ce nseamn aceast obligaie de predare din partea vnztorului?2.1. Predarea lucrului convenit. n primul rnd trebuie s fie predat lucrul convenit i aceasta predare a lucrului convenit poate fi analizate sub dou faete: A.Sub aspectul conformitii materiale a lucrului cu ceea ce prile au convenit. Aici avem n vedere 3 aspecte: identitatea bunurilor bunul predat trebuie s fie identic cu cel avut n vedere la momentul ncheierii contractului i n starea n care se gsea la momentul ncheierii contractului (vnztorul are obligaia de a conserva bunul). n cazul bunurilor de gen, trebuie predat acel tip de bunuri avut n vedere de pri. Trebuie s existe apoi o identitate material din punctul de vedere al cantitii i trebuie s existe o identitate din punct de vedere calitativ. Aceast conformitate calitativ se va aprecia ntr-o manier diferit dup cum este vorba de bunuri noi sau bunuri de ocazie: n cazul bunurilor noi, preteniile sunt mult mai mari i orice defeciune ar putea justifica refuzul de a prelua bunul. Dac prile nu precizeaz ce calitate s aib bunul, atunci calitatea bunului trebuie s fie una corect.B.Sub aspectul conformitii funcionale a lucrului:Exist ns i o alt component mai modern a obligaiei de predare alta dect cea material de care am vorbit; conformitatea funcional vizeaz ca bunul respectiv s corespund destinaiei urmrite de cumprtor. Prof. D. Chiric prezint o spe n care se cumpr o moar care ar fi trebuit s aib un anumit consum, dar are unul mai mare i trebuia s produc fin alb i nu neagr cum se ntmpl n realitate. n momentul n care vorbim de conformitate funcional, nseamn c se atribuie nite caliti bunului respectiv, sub aspectul destinaiei pe care aceasta urmeaz s o aib. n msura n care aceste caliti sunt cunoscute de cocontractant, predarea unui bun care nu corespunde acestor cerine permite invocarea predrii neconforme. Exist oare vreun drept de opiune ntre a invoca predarea neconform sau a invoca garania pt vicii ascunse? Vorbim despre predare neconform atunci cnd bunul este funcional dar neconform cerinelor cumprtorului i de garanie pentru vicii ascunse vorbim n situaia n care viciul este inerent bunului, deci face parte din bun, bunul prezint o deficien n sine. Atunci cnd nefuncionalitatea la parametri scontai de pri provine nu din cauza bunului ca atare, care nu prezint deficiene n sine, ci datorit altor mprejurri, bunul fiind perfect funcional, dar neadaptat la ceea ce urmrea cumprtorul se consider c este vorba despre nendeplinirea obligaiei de predare conforma. Miza discuiei pe noul cod civil dispare, ntruct nu mai avem termene diferite de prescripie n cazul predrii conforme i n cazul angajrii garaniei pentru vicii ascunse. Noul cod civil aplic acelai regim juridic garaniei pentru vicii ascunse ca i garaniei pentru lipsa calitilor convenite, astfel c opiunea ntre cele dou fundamente nu mai prezint interes semnificativ.2.2. Predarea accesoriilor bunului:A). Predarea accesoriilor materiale. Din momentul n care s-a transmis dreptul de proprietate, vnztorul trebuie s predau fructele bunului ctre cumprtor, deoarece din momentul transferului dreptului de proprietate, fructele i aparin. B). Predarea accesoriilor juridice. n ceea ce privete accesoriile juridice, n mod categoric, vor trece la cumprtor drepturile reale care greveaz bunul respectiv. Totodat, la momentul la care se realizeaz predarea bunului, vor trebui predate i documentele materiale, autorizaiile, certificatele, certificatele de autenticitate ale bunului, etc. Toate aceste documente administrative care privesc bunul vor trebui predate odat cu bunul. Nu se vor transmite obligaiile cu caracter personal, drepturile personale existente n favoarea vnztorului la momentul vnzrii. De pild, dac cu privire la bunul vndut o persoan a svrit o fapt de distrugere care autorizeaz vnztorul s recupereze prejudiciul suferit cu repararea respectivului bun. Prin vnzarea bunului nu se transfer i dreptul vnztorului de a recupera de la un ter sumele cheltuite cu repararea bunului. Ce facem ns de pild n cazul unui contract de locaiune? Oare e obligat cumprtorul bunului s respecte contractul de locaiune? Da, dac o asemenea obligaie e stipulat n contractul de vnzare-cumprare. De asemenea, chiar dac nu apare n contractul de vnzare-cumprare vreo referire la contractul de locaiune, acesta va trebui respectat de cumprtor n condiiile reglementate de art. 1811-1812 Cod civil. Dac e vorba de imobile nscrise n cartea funciar contractul de locaiune va fi opozabil cumprtorului n msura n care contractul a fost notat n cartea funciar. n cazul imobilelor nenscrise n CF locaiunea va fi opozabil dac are dat cert anterioar datei certe a nstrinrii. n cazul bunurilor mobile, locaiunea va fi opozabil cumprtorului dac acesta a ndeplinit formalitile de publicitate ale locaiunii, iar n msura n care nu este prevzut un sistem de publicitate a locaiunii pentru anumite bunuri mobile, locaiunea va fi opozabil cumprtorului dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.Prile pot stipula o clauz n contractul de locaiune conform creia respectivul contract de locaiune va nceta n caz de nstrinare. ntrebarea e cnd nceteaz? Conform art. 1812/NCC: locaiunea rmne opozabil dobnditorului, chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care i s-ar fi aplicat notificrii denunrii contractului conform prevederilor 1816 C.civ. Atunci cnd locaiunea e ncheiat pe o durat nedeterminat, oricare dintre prile contractului poate s denune contractul, dnd un preaviz care e stabilit de regul conform obiceiului. Art. 1812 C.civ. ne spune c termenul de care beneficiaz locatarul pn n momentul evacurii e de dou ori mai mare dect cel care n mod obinuit s-ar da n ipoteza n care s-ar fi denunat n mod unilateral contractul respectiv. Tot art. 1812 precizeaz: dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune. Regula: nu nceteaz locaiunea prin nstrinarea bunului, dar dac prile scriu c nceteaz, ea va nceta n condiiile reglementate n art. 1812 al 2, n sensul c locatarul va beneficia de un termen dublu fa de termenul de care se beneficia n cazul unei denunri unilaterale. Sunt unele situaii n care dei e vorba de drepturi personale ele se transmit cumprtorului. Este cazul drepturilor rezultate din asumarea unor clauze de neconcuren, cnd beneficiul conferit de aceste clauze va trece i n favoarea cumprtorului. Dac, de pild, cu ocazia vnzrii unui fond de comer, ori a unui fond liberal, vnztorul i-ar asuma o obligaie de neconcuren pentru un anumit interval de timp, n raport cu cocontractantul, chiar dac mai apoi acest fond este nstrinat de primul dobnditor, dobnditorul succesiv va putea opune primului vnztor clauza de neconcuren asumat fa de dobnditorul nemijlocit. Altfel spus, clauza de neconcuren este transmisibil sub aspectul ei activ. Aceast transmisiune nu se va mai realiza ns prin prisma elementului de pasiv rezultat din asumarea unei clauze de neconcuren. Dac deintorul unui fond i asum o clauz personal de neconcuren fa de o anumit persoan, nstrinarea fondului nu va antrena i transmiterea obligaiei de neconcuren. Obligaiile propter rem care trec la cumprtor. n practica noastr judiciar s-a decis c n msura n care exist o hotrre de demolare a unei construcii pentru c acesta a fost edificat fr autorizaie, nstrinarea bunului nu va produce efecte asupra actului de demolare, cumprtorul bunului fiind inut de aceeai obligaie ca i cel de la care a dobndit bunul. Mai exist o situaie interesant cazul vnzrilor succesive. Ce se ntmpl n situaia n care apare ntr-un lan de vnzri nendeplinirea unei obligaii, iar aici nu m refer doar la obligaiile de predare conforma, ci i la garania pentru eviciune i vicii ascunse. Exemplu: A i vinde lui B un bun i are obligaia de garanie pentru eviciune i vicii ascunse faa de B. B i vinde mai apoi bunul lui C, iar C lui D. ntrebare: poate angaja D obligaia de garanie pentru eviciune sau vicii ascunse a lui A, n condiiile n care un raport contractual ntre ei nu exist? De ce ar avea D interes? Pentru c s-ar putea ca i B i C s fie falii, s nu aib de unde s-l despgubeasc. A are aceste mijloace. A ar putea recurge la aciunea oblic: n numele lui C mpotriva lui B, iar n numele lui B mpotriva lui A. Exist ns i o aciune direct? Jurisprudena i doctrina au evoluat, conturndu-se ideea posibilitii promovrii acestui tip de aciune direct a subdobnditorului fa de nstrintorul iniial. n ceea ce privete temeiul s-a zis c ar fi unul de natur contractual, pentru c mpreun cu bunul s-au transmis i drepturile pe care le avea primul dobnditor, respectiv garania pentru vicii ascunse i eviciune, prin cesiune trecnd i ctre ultimul dobnditor. Astfel pe temei contractual, ultimul dobnditor ar putea s angajeze garania primului nstrintor. ntr-o decizie de spe a CJCE se merge pe ideea c ar fi vorba de o rspundere delictual i nu pe temei contractual. Avem prevedere n cazul obligaiei de garanie art. 1706/NCC: vnztorul e obligat s garanteze contra eviciunii fa de orice dobnditor subsecvent al bunului, fr a deosebi dup cum nstrinarea e cu titlu oneros sau gratuit. Legiuitorul a consacrat posibilitatea angajrii obligaiei de garanie i de ctre dobnditorii subsecveni ai bunului, indiferent dac e vorba de dobnditori cu titlu oneros sau gratuit. 3. Reguli speciale n materia vnzrii de imobile. La obligaia de predare a vnztorului, n cazul imobilelor exist anumite particulariti. Astfel, n realizarea obligaiei de predare a vnztorului, pot aprea anumite diferene ntre suprafaa care a fost convenit i suprafaa real existent.Prin art. 1741-1745 Cod civil legiuitorul reglementeaz diverse ipoteze n care exist neconcordan ntre suprafeele evideniate n contractul de vnzare - cumprare i suprafaa de teren efectiv existent la faa locului.Art 1741 Cod civil: Se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, la un pre total. Nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere rezoluiunea sau modificarea preului pe motiv c suprafaa e mai mic/mare dect ceea ce au convenit. Cu alte cuvinte, n momentul n care se vinde terenul situat n zona X, numr topo cutare, pe un pre global, chiar dac cei 1000 mp ateptat de pri nu se regsesc la faa locului, ci doar 850 mp, nici una dintre prile contractului nu poate cere rezoluiunea. Terenul odat identificat prin amplasare nu intereseaz suprafaa real de teren. Din punctul de vedere al cumprtorului este de preferat s fie indicat n contract i suprafaa cumprat, atunci cnd preul este determinat global, ntruct n cazul unei suprafee mai mici dect cea ateptat, el nu va avea mijloace juridice de aciune mpotriva vnztorului. Art. 1743/NCC Vnzarea unui imobil, cu indicare suprafeei i a preului pe unitate msur.A. Dac suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul va putea solicita vnztorului ntreaga suprafa convenit. Atunci cnd cumprtorul nu cere sau vnztorul nu poate s transmit aceast suprafa, n sensul c nu mai are suprafaa excedentar de unde s dea, cumprtorul poate obine fie reducerea corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului, dac din cauza diferenei de suprafa bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. Exemplu: exist anumite caracteristici pe care trebuie s le aib un teren pentru a obine o autorizaie de construire, printre care figureaz i limea frontului la strad al respectivului teren. n msura n care s-a cumprat un teren intravilan care nu va respecta aceste caracteristici, chiar dac lipsa de teren este nesemnificativ, dar suficient nct s afecteze caracteristica de care depinde obinerea autorizaiei de construire cumprtorul va putea cere rezoluiunea contractului. B). Dac suprafaa real se dovedete a fi mai mare dect cea stipulata (1742 al (2)/NCC) va trebui distins ntre diverse ipoteze: (a) dac excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit, (adic depete 5 %), cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine rezoluiunea contractului. Deci fie cumprtorul pltete excedentul (ce e peste a douzecea parte), fie dac nu i convine acest remediu poate s recurg la rezoluiunea contractului; (b) dac ns excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este dator s plteasc preul excedentului. Aciunea, fie pentru suplimentarea preului din partea vnztorului, fie pentru reducerea preului din partea cumprtorului, trebuie promovat n termen de 1 an de la data ncheierii contractului. n cazul n care preul s-a pltit n rate, termenul de 1 an curge de la plata primei rate din pre. Exist prin urmare n acest caz un termen special de prescripie, derogator de la termenul comun, pentru complinirea preului respectiv pentru reducerea preului i o eventual aciune n rezoluiune. 4. Scadenta i proba obligaiei de predare:Noul cod civil a modificat regulile n privina momentului la care va trebui ndeplinit obligaia de predare. Dac pe vechea reglementare se prevedea c obligaia de plat a preului i obligaia de predare a bunului se vor executa simultan, noua reglementare disociaz aceste momente, obligaia de predare trebuind s fie executat doar dup plata preului, consecutiv realizrii translaiei proprietii. Cine trebuie s fac proba ndeplinirii obligaiei de predare? Vnztorul pentru c e obligaia lui, dar revine cumprtorului s fac dovad c obligaia e neconforma. De regul, la momentul la care se realizeaz predarea, s