14

Capitolul 4. Piaa serviciilor de evaluare din Republica Moldova

4.1. Noiuni de baz ale activitii de evaluare

Piaa serviciilor de evaluare ca parte component a pieei imobiliare a aprut relativ nu demult. n sistemul economiei planificate, o perioad ndelungat evaluarea bunurilor imobiliare purta un caracter ntmpltor i avea sens doar pentru un cerc restrns de persoane particulare. Dominaia proprietii de stat asupra pmntului i a celei mai mare pri din cldiri i construcii, precum i existena a tot felul de restricii de natur s mpiedice achiziionarea bunurilor imobiliare n proprietate privat fcea din noiunea evaluarea bunurilor imobiliare o expresie lipsit de sens.

n economia de pia exist o atitudine principial diferit fa de activitatea de evaluare. Orice bun imobiliar este marf i trebuie evaluat n mod corespunztor.

Piaa serviciilor de evaluare este parte component a pieei imobiliare, unde obiectul vnzrii-cumprrii snt serviciile de evaluare. Obiect al evalurii pot fi bunuri mobile i imobile i drepturile asupra lor; hrtiile de valoare, maini i mecanisme, echipament tehnologic, active necorporale (nemateriale). Subieci ai pieei serviciilor de evaluare snt evaluatorii i ntreprinderile care au licen ce le acord dreptul de a practica activitatea de evaluare, pe de o parte, i clienii sau beneficiarii de servicii de evaluare, pe de alt parte.

Evaluarea bunurilor imobiliare reprezint procesul de determinare a valorii acestor bunuri. n fiecare caz concret, evaluarea se caracterizeaz prin particulariti specifice ce reflect esena i specificul obiectului evalurii. Evaluarea ntotdeauna se manifest ca proces concret, ntruct este legat de determinarea valorii unui bun imobiliar concret cu vecintile lui concrete. Evaluarea este ntotdeauna legat de:

un anumit tip de tranzacie presupus n legtur cu obiectul evalurii (vnzare, cumprare, schimb, ipotecare, asigurare, donaie, motenire, etc.);

anumii participani la proces: beneficiarul i evaluatorul;

o anumit data de timp pentru care se efectueaz evaluarea.

ntruct piaa imobiliar se afl n continu dezvoltare, rezultatele evalurii snt valabile numai n cadrul unei perioade limitate de timp.

Valoarea bunului imobiliar depinde de diveri factori, de care ntotdeauna se ine cont la evaluarea bunului imobiliar i care se reflect n principiile i metodele de evaluare. Aceti factori se refer la trecutul, prezentul i viitorul obiectului evalurii.

4.2. Reglementarea juridic a activitii de evaluare

n prezent, baza juridic care ar reglementa activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare, procesul de evaluare i activitatea evaluatorului este abia n curs de constituire. Pn nu demult, actele normative tratau concepia valorii numai din punct de vedere al costurilor i o legau de indici cantitativi. Preului normativ i revenea i i revine un rol predominant la ncheierea tranzaciilor cu bunurile imobiliare, ndeosebi cu bunurile proprietate de stat. Tranzaciile cu bunurile imobiliare proprietate privat se realizeaz la preuri de pia, ns noiunea de valoare de pia a fost definit n legislaie abia nu demult.

n ultimii ani au fost ntreprinse cu succes msuri pentru modificarea legislaiei. Importante modificri i completri au fost efectuate la legile fundamentale care determin dezvoltarea pieei imobiliare: Codul Funciar, Legea cu privire la cadastrul bunurilor imobile, Legea cu privire la programul de privatizare, Legea cu privire la preul normativ i modul de vnzare-cimprare a pmntului, Legea cu privire la gaj i alte acte normative.

Cea mai mare influen asupra dezvoltrii activitii de evaluare n Moldova a avut-o Legea cu privire la activitatea de evaluare, recent adoptat. Pentru ntia dat evaluarea a fost declarat gen independent de activitate. Legea cuprinde cadrul juridic, organizaional i metodologic de desfurare a activitii de evaluare. Se dau noiunile de baz ale activitii de evaluare, tipurile i scopurile evalurii, cazurile de efectuare obligatorie a evalurii. De asemenea, legea stabilete drepturile, obligaiile, rspunderea evaluatorilor i a ntreprinderilor de evaluare, condiiile ce limiteaz activitatea de evaluare. ntr-un capitol aparte se examineaz temeiul pentru efectuarea evalurii, coninutul de baz al contractului de prestare a serviciilor de evaluare, cerinele fa de raportul de evaluare.

Punctul de plecare n concepia legii este ideea independenei evaluatorului - titular al unui certificat de calificare, avnd experien de munc n domeniul evalurii, un nalt nivel profesional i competena necesar. Evaluatorul desfoar activitatea de evaluare numai n cadrul unei ntreprinderi de evaluare avnd licena corespunztoare.

Legea examineaz, de asemenea, procedura de eliberare i de retragere a certificatului de calificare, modul de atestare a evaluatorilor.

Legea cu privire la evaluare prevede elaborarea unui mare numr de diverse acte normative ce reflect diferite aspecte organizaionale i metodologice ale evalurii.

4.3. Cadrul metodologic al activitii de evaluare

Dezvoltarea pieei imobiliare depinde n majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de evaluare, de eficiena i contiinciozitatea experilor-evaluatori. Etapa actual de dezvoltare a pieei serviciilor de evaluare din Moldova se caracterizeaz prin existena unui mare numr de acte normative, care reprezint, de fapt, implicarea statului n procesul de formare a valorii bunurilor imobiliare. Toate aceste acte normative prevd determinarea valorii bunului imobiliar fie n baza costurilor pentru reconstrucie (n cazul construciilor i cldirilor), fie n baza gradului de bonitate a pmntului (n cazul terenurilor).

n ultimii ani s-au fcut diferite ncercri de a apropia valoarea normativ a terenurilor sau valoarea de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea de pia prin introducerea coeficienilor de reestimare a valorii bunurilor imobiliare, a diferiilor coeficieni de majorare i de diminuare care s reflecte influena unor aa factori ca amplasarea bunului imobiliar, existena i gradul de dezvoltare a infrastructurii sociale i de producie. Astfel de propuneri se conineau n Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 412 din 6 mai 1997, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la msurile pentru executarea Legii Cu privire la programul de privatizare pe anii 1997-1998 nr. 1056 din 12 noiembrie 1997, Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 349 din 21 iunie 1996, Hotrrea Guvernului nr. 122 din 4 februarie 1998, Legea Republicii Moldova cu privire la intrarea n vigoare a Titlului VI al Codului Fiscal nr. 1056-XIV din 16 iunie 2000 .a. Unele dintre aceste acte normative nu mai snt valabile, multe rmn n vigoare i se aplic pe larg de ctre evaluatorii practicieni. Dei aplicarea acestor acte nu ntotdeauna permite s fie determinat valoarea real a bunurilor imobiliare, evaluatorii de la ntreprinderile de stat de evaluare snt obligai s le utilizeze n munca lor.

Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibiliti mai largi n alegerea metodelor i tehnicilor concrete de evaluare, dar nici n aceast sfer nu exist unitate. Bncile comerciale i companiile private care activeaz n domeniul evalurii elaboreaz abordri i metodici individuale de evaluare a bunurilor imobiliare, bazate pe principii de pia, trateaz n mod diferit aplicarea metodelor de pia n determinarea valorii bunurilor imobiliare. Deseori, aceste elaborri constituie obiectul secretului comercial i nu snt accesibile pentru studierea, analiza i aplicarea lor de ctre ali evaluatori.

Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea trebuie efectuat dup metode de pia. Pentru nelegerea i aplicarea n acelai fel a metodelor de pia de evaluare de ctre toi evaluatorii - i de la ntreprinderile de stat, i de la firmele private - e necesar s se creeze un sistem unitar de standarde naionale de evaluare. Aceste standarde trebuie s prevad att principiile generale i metodele de evaluare, ct i tehnicile concrete de evaluare a diferitelor categorii de bunuri imobiliare. Standardele naionale trebuie s abordeze nu numai evaluarea bunurilor imobiliare, ci i evaluarea mainilor i mecanismelor, mijloacelor de transport, obiectivelor industriale, drepturilor de autor, altor categorii de obiecte ale evalurii. ntruct crearea sistemului de standarde naionale necesit un volum mare de munc, cu cheltuieli importante de resurse intelectuale i timp, n perioad de pn la crearea acestor standarde evaluatorii trebuie s aplice standardele Europene de evaluare, precum i recomandrile metodice provizorii elaborate de ctre organele centrale de ramur ale administraiei publice.

n prezent, la efectuarea evalurii bunurilor imobiliare pot fi aplicate urmtoarele metode:

Metoda bazat pe analiza comparativ a vnzrilor

n condiiile Moldovei, sfera de aplicare a acestei metode este limitat, dat fiind nivelul nalt al inflaiei, oscilaiile brute ale preurilor pe parcursul unei perioade scurte de timp (n ultimii ani preurile la locuine au crescut n medie cu 35-40%), precum i lipsa unei informaii demne de ncredere despre vnzrile bunurilor imobiliare n cadrul tranzaciilor comerciale libere. Cu toate acestea, bursele imobiliare aplic aceast metod cu destul succes, utiliznd propria baz de date, calitatea i performanele creia se afl n dependen direct de experiena de lucru a firmei pe piaa imobiliar, de rolul ei pe piaa serviciilor de evaluare.

Aceast metod poate fi aplicat i de ctre ntreprinderile noi de evaluare, dar necesit crearea unei baze de date privind vnzrile curente de bunuri imobiliare, ceea ce implic mari cheltuieli de timp pentru alegerea obiectelor comparabile.

ntreprinderile de stat presttoare de servicii de evaluare la momentul de fa nu aplic metoda analizei comparative a vnzrilor din cauza lipsei metodologiei aprobate de utilizare a acestei metode, precum i din lipsa unei informaii demne de ncredere despre preurile de vnzare a unor obiective similare.

Metoda costului

Se aplic n toate cazurile de evaluare a bunului imobiliar de ctre evaluatorii ntreprinderilor de stat, indiferent de scopul evalurii. Deseori aceast metod este utilizat i de ctre evaluatorii ntreprinderilor private. De menionat c metoda costului aplicat actualmente n Moldova este foarte diferit de metoda costului utilizat n rile cu economie de pia dezvoltat. Valoarea construciilor i valoarea terenurilor pe care ele snt amplasate este determinat n mod separat. La evaluarea terenurilor se determin valoarea normativ a terenului (uneori cu aplicarea unor nesemnificativi coeficieni de ajustare pentru amplasare, prezena cilor de acces cu mbrcminte tare, a unor amenajri cum ar fi reeaua de apeduct, canalizare, termoficare, gazoduct, etc.). La evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoarea de reconstituire, inndu-se cont de gradul uzurii. Totodat, snt ignorate uzura funcional i extern a cldirilor, nu se ine seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de consum. Aplicnd metoda costului, evaluatorii nu iau n considerare cheltuielile de marketing i alte cheltuieli indirecte caracteristice bunurilor imobiliare nou construite. Situaia este ameliorat ntr-o oarecare msur de aplicarea diverilor coeficieni de ajustare la preul normativ, dar nu exist o metod unic i justificat de calculare i aplicare a coeficienilor.

Metoda venitului

n Republica Moldova, aplicarea acestei metode este destul de problematic, deoarece instabilitatea economiei rii, volatilitatea mare a pieei capitalului, care se explic prin modificrile dese i eseniale a ratelor dobnzii pentru mijloacele mprumutate, fac dificil determinarea ratei actualizrii. Caracterul confuz al politicii economice de stat i instabilitatea situaiei economice externe nu ofer garania obinerii unor venituri stabile. Un alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii specialitilor evaluatori. Ca urmare a celor mai sus enumerate, metoda venitului se aplic destul de rar i numai de ctre ntreprinderile private de evaluare, n care lucreaz specialiti de nalt calificare, care au fcut cursuri de pregtire profesional. Dar i n acest caz, metoda venitului utilizat la evaluarea proprietilor comerciale sau industriale tip se aplic n mod diferit din lipsa unei metodologii unice de efectuare a evalurii. Din aceleai cauze metoda venitului, ca cea mai complex dintre toate metodele utilizate n evaluare, nu este deloc aplicat de ctre evaluatorii publici.

4.4. Baza informaional a activitii de evaluare

Succesul oricrei afaceri n condiiile dezvoltrii relaiilor de pia ntr-o mare msur este determinat de calitatea informaiei n baza creia se iau decizii, se elaboreaz proiecte i recomandri. Un rol deosebit de important i revine informaiei la efectuarea evalurii, cnd obiectul acesteia este privit n interaciune cu factorii ce influeneaz asupra valorii. Colectarea i analiza informaiei despre obiectul evalurii, situaia de moment i tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic, ecologic i a altei informaii constituie obiectul unei atenii deosebite din partea specialitilor evaluatori, dar i un obiect aparte al afacerii.

Sursele de informaie pentru evaluare

Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru efectuarea rapid i eficient a evalurii este necesar o informaie divers, caracterizat prin integralitate, veridicitate, oportunitate, cantitate suficient. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator snt:

legislaia Republicii Moldova;

datele cadastrului bunurilor imobiliare;

datele statistice publicate oficial, datele mas-media privind conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor, etc.;

materialele tiinifice care conin date privind topografia, clima, fertilitatea solului, noile materiale i elemente de construcie, etc.;

documentaia de proiect i deviz;

normele i normativele de deviz;

experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;

datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali evaluatori, brokeri, notari;

alte surse.

Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o atitudine critic fa de informaia obinut, ndeosebi fa de informaia publicat n mas-media. Informaia necesar pentru efectuarea evalurii poate fi reprezentat sub forma urmtoarei scheme (fig. 4.1.).

Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe: informaia general i informaia special. Informaia general cuprinde informaia cu caracter general economic i social, care exercit o influen egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia special caracterizeaz un bun imobiliar concret.

Dup sursele de obinere, informaia se mparte n primar i secundar. Informaia primar este informaia intern care caracterizeaz bunul imobiliar evaluat. Sursa acestei informaii este inspectarea i expertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale; planurile cadastrale, hrile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului. Informaia secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub form de articole de analiz, prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici, ecologici. Surse de informaie extern snt ndrumarele de specialitate, publicaiile periodice, informaia de la specialitii pieei imobiliare, colaborarea profesional, participarea la conferine, expoziii, etc.

Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea evalurii, de scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar. De exemplu, la efectuarea evalurii unei locuine-tip, situat ntr-o cas standard, evident c se va lua n calcul un numr mai mic de indicatori dect n cazul evalurii unui bun imobiliar specific, unical.

Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi ntocmit un deviz n baza documentaiei de proiect, listei cu volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de proiect. De asemenea este necesar s fie cunoscut tehnologia de construcie, preurile la materialele de construcie i de finisare.

Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar snt utilizate, de asemenea, Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor i aprobate de Gosstroi al URSS n perioada 1969-1971 sau Indicatorii comasai ai costului construciei, elaborai de institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor, care au trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS.

n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a vnzrilor, evaluatorul trebuie s gseasc un numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare, Sursele unei astfel de informaie snt:

propria baz de date a evaluatorului sau a ntreprinderii de evaluare;

informaia privind preurile de vnzare-cimprare publicat n INTERNET, mas-media, publicaiile periodice de specialitate.

n cazul evalurii dup metoda venitului snt necesare datele gestiunii contabile i financiare a ntreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i serviciile bncilor comerciale, datele cu privire la vnzri-cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor similare i alt informaie.

Problemele crerii spaiului informaional unic

n prezent, n Moldova nc nu a fost creat un spaiu informaional unic pentru determinarea valorii bunurilor imobiliare, dei pe parcursul ultimilor ani chestiunea aceast a constituit obiectul unor numeroase discuii ntre evaluatorii sectorului public i privat, organizaiile obteti, organele centrale i autoritile administraiei publice locale. Cmpul informaional a fost mprit n diferite segmente pe care le stpnesc diferite organizaii de stat i ntreprinderi private de evaluare. Schema elementelor existente ale unei posibile viitoare baze de date despre bunurile imobiliare i consumatorii de informaie este prezentat n fig. 4.2.

Organizaiile de stat antrenate n activitatea de evaluare posed o informaie ampl, permanent nnoit, cu privire la bunurile imobiliare. OCT creeaz i nnoesc permanent dosarele de inventariere care conin informaie divers privind caracteristicile tehnice ale bunurilor materiale. Noul sistem de nregistrare masiv a bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor, ce se implementeaz n Republica Moldova, permite oficiilor cadastrale s acumuleze date juridice despre fiecare bun imobiliar nregistrat. Pentru fiecare bun imobiliar se ntocmete un dosar cadastral, care conine principalele caracteristici tehnice i juridice, numrul de identificare al bunului imobiliar. Organizaiile de stat dispun, de asemenea, de planurile cadastrale, planurile de organizare a teritoriului, cu ajutorul crora pot fi determinate caracteristicile cu privire la amplasarea bunului imobiliar - apropierea de centrul localitii, obiectele infrastructurii sociale, distana pn la sursele de ap, zonele de odihn, etc.

n vederea imbuntirii calitii serviciilor de evaluare, crerii condiiilor pentru aplicarea pe larg a metodelor avansate de evaluare, asigurrii bazei informaionale a evalurii masive a bunurilor imobiliare n scopul impozitrii, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru a nceput crearea bazei centrale de date privind preurile la tranzaciile curente cu bunuri imobiliare. Baza de date se creeaz la Oficiul Central de Informaii Cadastru i conine informaia tehnic, economic, juridic, integrat privind tranzaciile curente pentru fiecare localitate, jude, ntregul teritoriu al Republicii Moldova.

ntruct activitatea de evaluare este strns legat de analiza pieelor locale i regionale a bunurilor imobiliare, n fiecare OCT se va constitui, de asemenea, o baz proprie de date privind preurile tranzaciilor curente.

Consumatori ai informaiei bazei centrale de date privind preurile tranzaciilor curente pot fi autoritile administraiei publice centrale i locale, persoanele fizice, ntreprinderile, bncile comerciale, notariatele, precum i alte organizaii interesate. Accesul la informaia bazei de date pentru diferiii consumatori de informaie este reglementat prin actele normative corespunztoare.

Pentru asigurarea funcionrii eficiente i dezvoltarea bazei de date, compatibilitatea i comoditatea utilizrii informaiei urmeaz a fi elaborat o structur unificat a bazei de date, cerine unice fa de colectarea informaiei primare, formele de colectare i prezentare a informaiei cu privire la tranzacii.

La crearea bazei de date trebuie s se in cont de nvechirea rapid a informaiei, legat de dinamica nalt a pieei imobiliare din Moldova, fluctuaiile mari ale preurilor ntr-o perioad scrut de timp. Afar de aceast, ntruct principalele surse de informaii pentru formarea bazei de date de stat snt contractele de vnzare-cumprare, n care deseori se indic preuri diminuate ale tranzaciilor, se impune efectuarea unor investigaii suplimentare privind selectarea informaiei veridice.

Firmele de evaluare private i creeaz propriile baze de date privind bunurile imobiliare evaluate, caracteristicile lor i preurile de vnzare. Calitatea informaiei despre preurile tranzaciilor este aici mult mai nalt, deoarece evaluatorul, de regul, dispune de informaie exact privind tranzaciile ncheiate. Problema este c fiecare firm de evaluare i creeaz propria baz de date, coninutul creia constituie secret comercial. O informaie complet i demn de ncredere despre preurile tranzaciilor pe piaa imobiliar i ajut pe evaluatorii firmei s efectueze mai repede i mai calitativ evaluarea, s reduc cheltuielile legate de cutarea informaiei de pia i, implicit, s reduc preul serviciilor de evaluare, atrgnd astfel clieni suplimentari. Este deci n firea lucrurilor c firmele ce presteaz servicii de evaluare n volume mari, i completeaz permanent baza de date i n lupta de concuren pe pia au avantaje mai mari n comparaie cu ntreprinderile de evaluare nou create.

Pe parcursul ultimilor ani a crescut tendina de reunificare a bazelor de date ale nreprinderilor publice i private, de creare a bazei unice de date cu privire la tranzacii. Totui, n ciuda numeroaselor discuii i a bunelor intenii ale ambelor pri, situaia deocamdat nu s-a schimbat. ntruct baza de date calitative, demne de ncredere face parte din categoria know-how a ntreprinderilor private, pn n prezent nu s-a reuit nici crearea bazei unice de date la nivelul asociaiei obteti a evaluatorilor.

De menionat c nici statul, nici sectorul privat nu dispun de o baz de date suficient de calitative. Totodat, deficienele bazei de date a statului snt soluionate cu succes n bazele de date ale burselor imobiliare i invers, deficienele bazelor de date ale ntreprinderilor din sectorul particular snt depite la ntreprinderile de stat. Aadar, crearea unei baze unice de date privind bunurile imobiliare i tranzaciile cu ele va nsemna de fapt soluionarea problemei de cea mai mare importan pentru orice evaluator - problema unei informaii calitative, complete i accesibile, necesar n procesul evalurii.

Avnd n vedere dificultatea crerii bazei unice de date privind piaa bunurilor imobiliare i faptul c regulile de oferire a informaiei nu snt suficiente de elaborate, cel mai indicat ar fi crearea n viitor a unor agenii de informaii specializate, care ar furniza informaia participanilor existeni i poteniali la piaa imobiliar.

4.5. Formarea infrastructurii pieei serviciilor de evaluare

Infrastructura nseamn totalitatea ramurilor, ntreprinderilor, organizaiilor, instituiilor ce deservesc anumite procese de producie i din afara sferei de producie, care asigur condiiile de via social i de activitate a oamenilor1. Infrastructura pieei serviciilor de evaluare este orientat spre crearea condiiilor necesare pentru desfurarea activitii de evaluare. n sensul larg al cuvntului, infrastructura presupune existena unor organe care reglementeaz activitatea de evaluare i a unor organizaii care asigur efectuarea evalurii. Infrastructura const din diferite elemente care reprezint ntreprinderile sectorului public i privat, organizaiile obteti ce contribuie la eficientizarea activitii pieei serviciilor de evaluare.

Un element important al infrastructurii pieei serviciilor de evaluare snt organele de reglementare. Reglementarea pieei serviciilor de evaluare reprezint totalitatea msurilor ndreptate spre mbuntirea serviciilor de evaluare, ridicarea calificrii specialitilor evaluatori, crearea unui spaiu metodologic unic al activitii de evaluare. Funcia de reglementare se modific n dependen de nivelul i calitatea dezvoltrii relaiilor de pia, de particularitile regionale. Funciile de reglementare pot fi ndeplinite att de ctre stat, ct i de ctre asociaiile profesionale ale evaluatorilor.

________

1 . - / .. , .., ...- .: , 1985.pag.111.

n practica mondial a reglementrii pe pieele imobiliare se aplic mecanisme de implicare minim a statului. Astfel, n Marea Britanie i SUA activitatea de evaluare pe pieele imobiliare este reglementat preponderent de ctre asociaiile profesionale. Importana organizaiilor profesionale n aceste ri este foarte mare. Ele propun membrilor organizaiilor instruire profesional la un nivel nalt, apr interesele membrilor asociaiei, aplic sanciuni disciplinare fa de specialitii a cror activitate nu corespunde standardelor profesionale. n acelai timp, n SUA relativ nu demult s-a ntrit rolul statului n reglementarea activitii de evaluare. n legtur cu pierderile financiare n sfera operaiilor cu bunurile imobiliare suportate de asociaiile de credit i economii din SUA, a fost introdus licenierea de stat a activitii de evaluare.

n alte ri, cum ar fi Italia, Spania, Japonia exist o anumit reglementare din partea statului a activitii de evaluare. n Germania, Finlanda, Suedia acioneaz o legislaie special n domeniul evalurii. ntr-o serie de ri exist anumite restricii pentru activitatea strinilor pe piaa bunurilor imobiliare.

Reglementarea pieei serviciilor de evaluare din Moldova, ca i n alte ri cu economie de tranziie, se poate dezvolta n dou direcii. n condiiile de constituire a pieei, un rol deosebit revine reglementrii de ctre stat a activitii de evaluare. Pe msura constituirii pieei, crerii i ntririi asociaiilor evaluatorilor, funciile de reglementare a pieei vor trece complet sau parial de la stat la asociaiile obteti. Formele reglementrii de stat i de autoreglementare a activitii de evaluare n mare msur coincid (fig. 4.3.). De aceea, n scopul crerii unui mecanism de reglementare a activitii de evaluare cea mai bun variant de ndeplinire a acestei funcii este colaborarea dintre stat i organizaiile de autoreglementare n urmtoarele chestiuni:

stabilirea cerinelor fa de nivelul de pregtire profesional a evaluatorilor;

crearea bazei metodologice pentru evaluare prin elaborarea standardelor naionale de evaluare;

implementarea sistemului de certificare, atestare i liceniere a evaluatorilor.

Trecerea la metode noi de evaluare necesit o pregtire profesional corespunztoare a evaluatorilor. Evaluatorii care lucreaz astzi n sectorul public i cel privat nu au studii superioare n domeniul evalurii bunurilor imobiliare. Dar activitatea lor arat c, pentru a-i asigura succesul, un evaluator profesionist are nevoie de cunotine n domeniul economiei construciilor, n domeniul construciilor, n domeniul economiei agricole (la evaluarea terenurilor cu destinaie agricol). n condiiile devenirii profesiei de evaluator, dezvoltrii rapide i aplicrii n practic a metodelor de pia de evaluare, o importan deosebit capt cursurile de scurt durat de ridicare a calificrii i reciclare a specialitilor. n prezent, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru organizeaz astfel de seminare i cursuri pentru evaluatorii oficiilor cadastrale teritoriale, dar deocamdat un sistem unitar de pregtire a evaluatorilor profesioniti nc nu a fost creat. Pn acum, cea mai mare parte dintre experii evaluatori ai firmelor private au fcut cursuri de pregtire profesional n instituii de nvmnt de peste hotare.

n perspectiv, activitatea n domeniul instruirii pentru profesia de evaluator al bunurilor imobiliare trebuie s se fac n sectorul de stat i cel privat. Este necesar s se ntreprind msuri n vederea recunoaterii internaionale a diplomei la specialitatea Evaluarea bunurilor imobiliare, deschis la Universitatea Tehnic din Moldova, s fie perfecionate planurile de nvmnt, s fie mbuntit asigurarea tehnico-mateiral. De asemenea, este necesar s se creeze condiii pentru reciclarea evaluatorilor n funcie, precum i a specialitilor care doresc s obin a doua diplom de studii superioare n domeniul evalurii.

Asociaiile evaluatorilor de asemenea trebuie s organizeze cursuri de ridicare a calificrii pentru membrii lor. Coninutul disciplinelor predate trebuie ndreptat spre asigurarea concordanei i conformitii lor cu programele de studii din rile dezvoltate, totodat inndu-se cont de specificul evalurii bunurilor imobiliare n condiiile economiei de tranziie.

O alt sarcina, nu mai puin important a perfecionrii pieei serviciilor de evaluare este crearea spaiului metodologic unic. Este stringent necesar s se elaboreze ct mai grabnic standardele naionale de evaluare, care trebuie s fie o cluz pentru toi specialitii evaluatori. Standardele naionale de evaluare trebuie s cuprind:

noiunile i principiile de baz n activitatea de evaluare;

cerinele fa de structura informaiei i bazele de date;

recomandrile privind aplicarea metodelor concrete de evaluare la determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare;

recomandrile privind evaluarea bunurilor imobiliare specifice sau evaluarea efectuat n diferite scopuri;

cerinele de calificare fa de profesia de evaluator, relaiile dintre evaluator, clieni i colegi;

structura unificat a raportului de evaluare;

alte chestiuni.

Avnd n vedere tendina clar conturat n lume spre un grad nalt de integrare economic, la elaborarea standardelor naionale de evaluare se va ine cont de necesitatea adaptrii maximum posibile a standardelor naionale de evaluare la cele Europene.

Reglementarea pieei serviciilor de evaluare este de asemenea strns legat de organizarea licenierii, certificrii i atestrii. n ultimul timp au avut loc schimbri eseniale n sistemul de liceniere a unor genuri de activitate (inclusiv a activitii de evaluare a bunurilor imobiliare), se introduce procedura de atestare de stat a evaluatorilor. Aceste msuri urmeaz s contribuie la sporirea rspunderii personale a evaluatorului pentru rezultatele activitii sale.

Crearea sistemului de atestare de stat a evaluatorilor bunurilor imobiliare nu nseamn c asociaiile obteti ale evaluatorilor nu pot s efectueze certificarea membrilor lor. Problema, se pare, const n mbuntirea reputaiei, imaginii asociaiilor obteti, n respectarea de ctre membrii asociaiei a codului etic al evaluatorilor.

Un element inseparabil al infrastructurii pieei serviciilor de evaluare, precum i domeniu de influen a mecanismului de reglementare al statului, este constituirea bazei informaionale corespunztoare, problemele de creare a creia au fost examinate n compartimentul 4.4. al prezentului capital.

Se impune, de asemenea, elaborarea regulilor de acces a evaluatorilor la informaia de care au nevoie. Avnd n vedere problemele crerii bazei unice de date cu privire la piaa imobiliar i regulile nc slab elaborate privind accesul la informaia din aceast baze de date, de mai mare perspectiv pare a fi crearea unor agenii de informaii specializate, care s ofere datele necesare actualilor i potenialilor participani la piaa imobiliar.

Informaia necesar pentru evaluarea bunului imobiliar

Primar

(intern)

*Caracteristicile tehnice ale bunului imobiliar;

* Indicatorii financiar-economici (la evaluarea proprietilor imobiliare comerciale i industriale);

* Informaia privind preul tranzaciei;

* Descrierea juridic a obiectului evalurii;

* Alt informaie.

Sursele

* Inspecia bunului imobiliar;

* Expertiza tehnic a bunului imobiliar;

* Dosarul de inventariere;

* Registrul bunurilor imobiliare;

* Contractul de vnzare-cumprare sau contractul de nchiriere;

* Planul de afaceri;

* Situaia financiar (la evaluarea proprietilor imobiliare comerciale i industriale);

* Alte surse.

Secundar (extern)* Informaia despre dezvoltarea economic a regiunii;

* Situaia n ce privete cererea i oferta;

* Legislaia;

* Previziunile asupra dezvoltrii economice, sociale, demografice;

* Alt informaie.

Sursele

* Programele guvernamentale;

* Indicatoarele statistice;

* Publicaii periodice de specialitate;

* Revistele de analiz a situaiei de pe pia;

* Conferine, expoziii;

* Alte surse.

Fig. 4.1. Informaia necesar pentru evaluarea i sursele de obinere a acesteia.

Orice persoan juridic sau fizic, participani poteniali la tranzaciile cu bunuri imobiliare

Autoritile administraiei publice centrale i locale

Bncile comerciale, companiile de asigurare

Participanii la piaa imobiliar

Consumatorii de informaie

Baza unic de date

Sursele de informaie

Baza central de date a Ageniei Relaii Funciare i Cadastru

Baza de date a ntreprinderilor private care nu snt membri ai asociaiilor obteti - participani la piaa imobiliar

Baza de date reunificat a firmelor private - membri ai asociaiilor obteti

Oficiul Central de Informaii Cadastru

Bazele locale de date ale oficiilor cadastrale teritoriale

Bazele proprii de date ale firmelor membri ai asociaiilor

Fig. 4.2. Consumatorii i sursele de formare a bazei unice de date

Reglementarea de stat

Atestarea de stat a evaluatorilor

Licenierea ntreprinderilor de evaluare

Elaborarea i aprobarea standardelor de evaluare

Crearea mediului juridic (drepturile, obligaiile, rspunderea evaluatorului)

Certificarea membrilor asociaiilor

Drepturile, obligaiile, cerinele fa de membrii asociaiei (conform statutului)

Standarde profesionale de evaluare, obligatorii pentru membrii asociaiei

Normele etice i regulile de comportament pentru evaluatori (Codul etic)

Organizaiile evaluatorilor bazate pe autoreglementare

Fig. 4.3. Formele de reglementare de stat i de autoreglementare a activitii de evaluare

PAGE 11