proiect final analiza pietei imobiliare

download proiect final analiza pietei imobiliare

If you can't read please download the document

  • date post

    29-Jun-2015
  • Category

    Documents

  • view

    1.735
  • download

    7

Embed Size (px)

Transcript of proiect final analiza pietei imobiliare

UNIVERSITATEA CRETIN DIMITRIE CANTEMIRFACULTATEA DE RELAII ECONOMICE INTERNAIONALE

ANALIZA PIEEI IN DOMENIUL IMOBILIAR

Coordonator stiinific: Lect.univ. CRCIUN CRISTIAN Absolvent: Bucnaru Ovidiu

Orasul: Bucuresti Anul: 2011

CUPRINS:CAP. 1. PIAA IMOBILIAR-1.1 CE ESTE PIAA IMOBILIAR(REAL ESTATE)? -1.2 ECONOMIA PIEEI IMOBILIARE -1.3 PIAA IMOBILIAR INTERNATIONAL

1

CAP. 2. PARTICULARITAI ALE PIEEI IMOBILIARE-2.1 PIAA IMOBILIAR IN CONTEXTUL TRANZIIEI DE LA ECONOMIA DE COMANDA LA ECONOMIA DE PIAA -2.2 EVOLUIA PIEEI IMOBILIARE N UNELE TRI EUROPENE -2.3 TRENDUL PREURILOR -2.4 INVESTIIILE N DOMENIUL IMOBILIAR: PERSPECTIVE

CAP. 3 ANALIZA PIEEI IMOBILIARE-3.1 SITUAIA ECONOMIC -3.2 PIAA DE BIROURI -3.3 PIAA SPAIILOR COMERCIALE -3.4 PIAA INDUSTRIAL -3.5 PIAA TERENURILOR -3.6 PIAA REZIDENIAL -3.7 PIAA DE INVESTIII IMOBILIARE -3.8 PIAA HOTELIER

CAP. 4 PIAA IMOBILIAR IN PLIN CRIZ MONDIAL-4.1 SITUAIA ECONOMIC -4.2 PIAA DE BIROURI -4.3 PIAA SPAIILOR COMERCIALE -4.4 PIAA INDUSTRIAL -4.5 PIAA TERENURILOR -4.6 PIAA DE INVESTIII IMOBILIARE -4.7 EVALUARI -4.8 PIAA REZIDENTIAL -4.9 MONITORIZAREA CONSTRUCIILOR -4.10 PIAA HOTELIER -4.11 INVESTIII IMOBILIARE N ROMNIA ASPECTE FISCALE -4.12 SCHIMBRI N PROCEDURA AUTORIZRII LUCRRILOR DE CONSTRUCII

CAP. 5 INDICELE IMOBILIAR 2011. PREURI SI EVOLUII BIBLIOGRAFIE ANEX: TERMENI FRECVENII PE PIAA IMOBILIAR

CAP. 1. PIAA IMOBILIAR1.1 CE ESTE PIAA IMOBILIAR (REAL ESTATE)?Real estate este un termen legal (n unele tari, cum ar fi Marea Britanie, Canada, Australia, SUA i Bahamas), care cuprinde terenul, mpreun cu mbuntiri la terenuri, cum ar fi cldiri, garduri, fntni i alte mbuntiri care sunt fixate n locaia/imobile respective. Legea imobiliar este corpul de reglementri i coduri legale care se refer la astfel de probleme sub o anumit jurisdicie i includ lucruri cum ar fi tranzacii comerciale i rezideniale a proprietilor imobiliare. Termenul de imobiliar este adesea considerat sinonim cu proprieti imobiliare, n contrast cu bunurile personale (numit uneori proprietate personal n conformitate cu legea proprietii personale).

2

Cu toate acestea, n unele situaii termenul de "imobiliare" se refer la terenuri, spre deosebire de "bunuri imobiliare", referindu-se la dreptul de proprietate asupra terenurilor i accesoriilor, inclusiv de orice caracter permanent, cum ar fi structuri, copaci, minerale, beneficiile, precum i drepturile inerente acestora. Proprietatile imobiliare sunt de obicei considerate a fi bunuri imobiliare. Termeni imobiliare i bunuri imobiliare sunt utilizate n principal n dreptul comun. Coninutul: * 1 Etimologie * 2 Sectorul de afaceri 1.Etimologie n dreptul, cuvntul nseamn real cu privire la un lucru (res / REI, lucru, de la tambur O.Fr., de la realis LL "reale", din latin. Res, "materia, lucru"), spre deosebire de o persoan. Astfel, n linii mari legea distinge ntre "real" de proprietate (teren i nimic aplicat pe el) i "personal" de proprietate (orice altceva, de exemplu, mbrcminte, mobilier, bani). Diferena conceptual a fost ntre proprieti imobiliare, care ar transfera titlul mpreun cu pmntul, i bunurile mobile, pe care o persoan ar pstra titlul. Cea mai veche utilizare a termenului "Real Estate", care a fost pstrat n nregistrrile istorice a fost n anul 1666. Aceast utilizarea de "real" reflect, de asemenea, preferina antice si feudale pentru terenuri, i de proprietate (i proprietari) cu privire la aceasta. Unii oameni au susinut c acest cuvnt real n acest sens este descendent (cum ar fi Royal in francez i Real in spaniol) de la cuvntul latin pentru "rege". n sistemul feudal (care a lsat multe urme n dreptul comun), regele era proprietarul tuturor terenurilor, i toi cei care au ocupat terenul plteau chiria catre el direct sau indirect (prin Lords, care la rndul su ii pltea regelui), n numerar, bunuri sau servicii (inclusiv serviciul militar). Proprietate fiscale, pltite catre stat, poate fi vzut ca o relicv a acestui sistem, cum este simplu taxa de termen. Cu toate acestea, aceast derivare de real este o concepie greit. 2.Sectorul de afaceri Odat cu dezvoltarea proprietii private, piata imobiliare a devenit un domeniu major de activiate, denumit n mod obinuit proprieti imobiliare comerciale. Achiziionarea unui bun imobiliar necesit o investiie semnificativ, i fiecare parcel de teren are caracteristici unice, astfel nct industria imobiliara a evoluat n mai multe domenii distincte. Specialitii sunt adesea chemai s evalueze imobiliare i facilita tranzaciile. Unele tipuri de afacerile imobiliare includ: 1)Evaluare: Servicii profesionale de evaluare 2)Brokeraj: Un mediator care percepe o tax pentru a facilita o tranzacie imobiliar ntre cele dou pri. 3)De dezvoltare: mbuntirea terenurilor de utilizare prin adugarea sau nlocuirea cldirilor 4)Net leasing (in piata imobiliara, un contract de net leasing impune chiriaului s plteasc, n plus fa de chirie, unele sau toate cheltuielile legate de proprietate care n mod normal ar fi pltit de ctre proprietar (cunoscut sub numele de "proprietar" sau "locator"). Acestea includ cheltuieli, cum ar fi impozitele pe bunuri imobiliare, de asigurare, ntreinere, reparaii, utiliti i alte elemente. 5)De gestionare a bunurilor: Gestionarea unei proprietati pentru proprietarul acestuia 6)De marketing: Gestionarea partii de vnzare a unei afaceri de proprietate 7)Investiiile imobiliare: Gestionarea de investiii de imobiliare 8)Servicii de relocare: Relocarea oamenilor sau afacerilor in o alt ar n cadrul fiecrui domeniu, o afacere se pot specializa ntr-un anumit tip de imobiliare, cum ar fi proprieti rezideniale, comerciale, sau industriale. n plus, aproape toate companiile de construcii au n mod eficient o conexiune cu piata imobiliara.

3

1.2 ECONOMIA PIEEI IMOBILIAREEste aplicarea tehnicilor economice pentru pieele imobiliare. Ea ncearc s descrie, s explice i s prezic modele de preuri, de aprovizionare i cerere. Domeniile strns legate de economia de locuine este mai restrns n sfera de aplicare, concentrndu-se pe pieele imobiliare rezidentiale la fel ca i cercetarea tendinelor imobiliare concentredu-se pe afaceri i schimbrile structurale cu impact asupra industriei. Ambele se bazeaz pe analiza echilibrului parial (cerere i oferta), economie urban, amenajarea teritoriului, de cercetare extinsa, sondaje i finane Coninut: * 1 Privire de ansamblu asupra pieelor imobiliare * 2 Cererea pentru locuine * 3 Oferta de locuine * 4 Mecanism de ajustare * 5 Finanarea pieei imobiliare O 5.1 Asociaiilor de economii i mprumut O 5.2 Bncile comerciale O 5.3 Bncile de economii O 5.4 Ipoteca bancara i brokerul de credit O 5.5 Societati de asigurare O 5.6 Uniuni de credit O 5.7 Sprijin guvernamental O 5.8 Real estate investment trust O 5.9 Alte Surse 1.Privire de ansamblu asupra pieelor imobiliare Principalii participanti de pe pieele imobiliare sunt: 1.Proprietar / Utilizator - Aceti oameni sunt att proprietarii, precum i chiriai. Ei achizitionaeaza imobile sau proprietati comerciale ca o investiie i, de asemenea, s locuiasca sau s o utilizeze ca o afacere. 2. Proprietar - Aceti oameni sunt investitori. Ei nu consum bunul imobiliar care le achiziioneaz. De obicei, ei inchiriaza proprietatea altcuiva. 3.Clientul/Locator - Aceti oameni sunt doar consumatori de bunuri imobiliare. 4.Dezvoltatorii - Aceste persoane pregteasc terenul pentru constructii care determin un produs nou pentru piata. 5.Facilitatorii - Aceasta include banci, brokeri imobiliari, avocai, i altele care s faciliteze cumprarea i vnzarea de bunuri imobiliare. Proprietar si chiriasul(locator) cuprind cererea si oferta de pe pia, n timp ce dezvoltatorii cuprind partea de aprovizionare. n scopul de a aplica furnizarea i de a analiz cererea pe pieele imobiliare o serie de modificri trebuies facute pe ipoteze si proceduri la nivelul indicilor macroeconomici. n special, caracteristicile unice ale pietei imobiliare trebuie s fie acomodate. Aceste caracteristici includ: * Durabilitate bunul imobiliar este durabil. O cldire poate dura decenii sau chiar secole, i terenul de sub ea este practic indestructibil. Din acest motiv, pieele imobiliare sunt modelate ca un stoc / flux de pia. Aproximativ 98% din aprovizionarea const din stocul de locuinte existent, n timp ce aproximativ 2% se compune din fluxul de noi proiecte in dezvoltare. Stocul de aprovizionare imobiliare, n orice perioad este determinat de stocul existent n perioada precedent, rata de deteriorare a stocului existent, rata de renovare a stocului existent, i fluxul de proiecte noi n perioada curent. Efectul de ajustare a pietei imobiliare are tendina de a fi atenuat prin stocul relativ mare de cladiri existente. * Eterogene - Fiecare parte din bunul imobiliar este unic, n ceea ce privete amplasarea sa, din punct de vedere al cldirii i n ceea ce privete finanarea acestuia. Acest lucru face dificila stabilirea preurilor, cresc costurile de cutare, creeaz o asimetrie de informaii, etc. Pentru a rezolva aceast problem, economiti (ca John Fraser Muth (1960)) definesc oferta ca termeni de uniti de servicii, asta inseamna ca, orice unitate

4

fizic poate fi deconstruita n serviciile pe care le furnizeaz.(Marcur Olsen (1969)) descrie aceste uniti de servicii de locuine ca o construcie teoretic neobservabila. Fondul locativ se depreciaz ceea ce face calitativ diferite locatii intr-o cldire nou. Procesul de echilibrare a pieei opereaz n mai multe nivele de calitate. n plus, piaa imobiliar este de obicei mprit n segmente rezidentiale, comerciale, si industriale. Acesta poate fi, de asemenea, mprite n subcategorii cum ar fi zone de agrement, generatoare de venit, zone istorice / protejate, etc. * Costuri ridicate de tranzactionare - Cumpararea si / sau mutarea ntr-o cas cost mult mai mult dect cele mai multe tipuri de tranzacii. Aceste costuri includ costurile de cutare, taxele imobiliare, costuri de miscare/transport, taxele legale, taxele pentru transferuri d