Valoarea bunului imobiliar este influenţată de interacţiunea unor factori care pot fi

externi şi interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influenţează în aceeaşi măsură valoarea

tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizaţi în următoarele grupuri:

Factorii Economici

Factorii economici reflectă situaţia generală a economiei ţării, regiunii sau a localităţii. Din

grupul factorilor economici fac parte factorii ce influenţează cererea şi oferta proprietăţilor

imobiliare. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală:

• gradul de ocupare a populaţiei;

• mărimea salariului şi veniturilor populaţiei;

• solvabilitatea populaţiei;

• variaţia numărului populaţiei (tendinţele istorice, curente şi prognozate);

• modificările în preferinţele populaţiei;

• nivelul inflaţiei;

• disponibilitatea mijloacelor creditare;

• mărimea ratei dobânzii;

• mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor;

Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie

pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibili-tăţilor economice ale potenţialilor

cumpărători, majorarea veniturilor popu-laţiei. Ca urmare a creşterii cererii, vor creşte plăţile de

arendă şi preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare.

Majorarea arenzii şi preţurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare este determinate şi de

procesele inflaţioniste. Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe

piaţa imobiliară este foarte elastică, reacţionează repede la variaţia preţurilor pentru proprietăţile

imobiliare şi influenţează, astfel, situaţia pe piaţa imobiliară. Spre deosebire de cerere, oferta

bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuaţiile de proporţii pe piaţa imobiliară pot fi explicate

anume de această caracteristică a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenţată de:

• stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare

pe un anumit segment al pieţei imobiliare;

• volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente, inclusiv:

- cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului şi executarea

lucrărilor de construcţii-montaj;

- impozitul pe bunurile imobiliare;

- cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia bunurilor imobiliare;

- cheltuieli pentru menţinerea bunurilor imobiliare şi plata serviciilor comunale;

- modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală

asupra costurilor de construcţie;

- corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a bunurilor

imobiliare.

Factorii juridici, administrativi şi politici

Factorii juridici, administrativi şi politici pot avea o influenţă atât pozitivă cât şi negativă

asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi şi politici se raportă:

• politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului şi valorificarea terenurilor

(acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăţilor de arendă, etc.);

• condiţiile asigurate de organele administraţiei publice locale; existent drumurilor cu

înveliş durabil, şcolilor, grădiniţelor de copii, transportului public, etc.

Factorii sociali sau preferinţele cumpărătorului

In condiţiile perioadei de tranziţie, factorii sociali devin tot mai importanţi în determinarea

valorii proprietăţilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie:

• prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraşului sau careva regiuni

ale ţării, anumite tipuri de clădiri devin populare şi prestigioase.

Valoarea proprietăţilor imobiliare sporeşte de câteva ori, cu toate că cheltuielile de

construcţie şi valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte

regiuni.

• compoziţia populaţiei pe grupe de vârstă;

• variaţia raportului dintre diferite pături ale societăţii: raportul dintre grupele populaţiei

cu diferite nivele de educaţie, nivelul de migraţiune, numărul căsătoriilor şi divorţurilor;

• situaţia criminogenă;

• atitudinea faţă de dreptul de proprietate.

Factorii naturali şi de mediu

Valoarea proprietăţii, amplasate în perimetrul unui oraş sau al unei regiuni, este sensibilă la

impactul factorilor naturali şi de mediu. La această categorie de factori se referă:

• clima;

• seismicitatea;

• nivelul apelor subterane;

• zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren;

• construcţii pe rocile sedimentare;

• prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere

a substanţelor chimice, staţii de purificare;

• alţi factori.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar şi sunt

determinanţi în procesul de estimare a valorii proprietăţii imobiliare. Pentru diferite tipuri de

bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influenţă mai mare asupra valorii sunt diferiţi. Din

categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar

este amplasarea. In sensul larg al cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar

într-un anumit oraş sau regiune a ţării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive:

valoarea urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, în

sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităţilor situării locale, la care se

referă:

• amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localităţii;

• distanţa faţă de centrul localităţii;

• amplasarea în cartier;

• distanţa faţă de cea mai apropiată staţie a transportului public;

• etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietăţii imobiliare este influenţată de

caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietăţii imobiliare este important să fie

determinate particularităţile atât ale construcţiei ca obiect unic,amplasat separat, cât şi ale

elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri,

construcţii încorporate sau anexate, precum şi caracteristicile terenului. în continuare vom

examina mai detaliat atributele care influenţează cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.

Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafaţa

terenului, topografia, forma terenului, prezenţa reţelelor inginereşti (electrice, apă, canalizare,

gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliş durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de

inundaţie, nivelul apelor subterane, mediul

înconjurător.

Valoarea clădirilor şi construcţiilor, în dependenţă de modul lor de utilizare, este sensibilă

la impactul următorilor factori interni: suprafaţa construcţiei - totală şi locativă vârsta

construcţiei, orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest); numărul nivelurilor; gradul de

durabilitate; caracteristica elementelor constructive de bază (tipul, materialul de construcţie,

starea): fundamentul, pereţii, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul

exterior, calitatea construcţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare,

energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicaţii), sistem de securitate, utilizarea curentă

a spaţiilor.

Un factor important este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării:

locativă, comercială, industrială sau specializată.

In dependenţă de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor anumiţi

factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificaţi şi analizaţi toţi factorii de

influenţă asupra valorii. Cu toate acestea, ţinem să menţionăm că nu toţi factorii influenţează

într-un mod semnificativ valoarea proprietăţii imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena

cheltuieli substanţiale de timp şi mijloace financiare. Evaluatorii cu experienţă cunosc factorii ce

afectează în mare măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare şi mobilizează toate resursele

disponibile pentru colectarea lor.