Serviciile imobiliare:

Ce prevede standardul european SM SR EN 15733:2012

Aurica Butnari

Manager formare profesională Institutul Național de Standardizare

SM SR EN 15733:2012 Servicii ale agenților imobiliari

Cerințe referitoare la prestarea serviciilor agenților imobiliari

Standardul european EN 15733:2009 a fost elaborat de Comitetul Tehnic CEN/TC 373, „Serviciile agenților imobiliari”.

Acesta reprezintă primul consens european ce specifică exigențele referitoare la serviciile agenților imobiliari și se aplică serviciilor prestate în relațiile dintre societăți și în relațiile dintre societăți și

consumatori.

• instituțiile naționale de standardizare; • reprezentanți ai asociațiilor naționale ale agenților

imobiliari; • precum și membri ai organizațiilor pentru protecția

consumatorilor, atît naționale, cît și internaționale.

La elaborarea standardului european au participat 31 de țări, prin implicarea specialiștilor din:

Cerințele standardului se aplică tuturor serviciilor prestate de agenții

imobiliari, inclusiv celor furnizate prin intermediul mijloacelor electronice și prin internet.

Impune standarde înalte de calitate în serviciile imobiliare. Îmbunătățește procedurile interne de asigurare a calității. Oferă diferențierea față de concurenți. Pune la dispoziția clienților o modalitate de a identifica prestatorul de

servicii care demonstrează o orientare spre calitate. Asigură un reper pentru bunele practici și un punct de plecare pentru

agențiile nou înființate. Sporește cerințele față de competențele și aptitudinile specialiștilor care

activează în cadrul agențiilor imobiliare.

Beneficii obținute în urma implementării standardului

Ce cuprinde standardul ?

• Agent imobiliar – Entitate (persoană fizică independentă, grup de parteneri sau societate) care acționează în numele unui client sau ca intermediar în cadrul unei tranzacții imobiliare

NOTĂ – Această profesie poate include, de exemplu, următoarele activități: a) consultanță (de exemplu: informarea clienților despre valorile de piață ale bunurilor imobiliare); b) Marketingul și publicitatea bunurilor imobiliare; c) Servicii referitoare la vînzări și cumpărări; d) Servicii referitoare la închirieri și leasing; e) Stabilirea, achiziția și înregistrarea drepturilor privind bunurile imobiliare; f) Inspectarea locuințelor, a altor tipuri de clădiri și a terenurilor; g) Redactare de contracte; h) Organizarea vizitării și a inspectării bunurilor imobiliare; i) Stabilirea de contacte și asigurarea comunicării între vînzător și cumpărător Conform SM SR EN 15733:2012 Servicii ale agenților imobiliari. Cerințe referitoare la prestarea serviciilor agenților imobiliari

Informații ce trebuie oferite clientului cumpărător

consiliere referitoare la prețurile pieței pentru tipul de bun imobiliar căutat;

descrierea bunului imobiliar (de exemplu: felul proprietății, dimensiuni, amplasament și posibilități de acces);

detalii despre cheltuielile previzibile (de exemplu, prețuri, taxe, comisioane);

informații (de exemplu: certificatul de înregistrare a titlului) care indică dreptul de proprietate sau de posesie al vînzătorului, inclusiv orice servituți și sarcini asupra bunului imobiliar și orice limitări ale dreptului de folosință al acestuia;

cadastrul sau un plan cu valoare de document legal;

caracteristicile structurale și descrierea utilităților;

un document care arată că agentul imobiliar are dreptul să dețină fonduri financiare ce fac parte din tranzacție în numele părții care are drepturi în acest sens;

statutul zonei în planurile de urbanism aprobate;

deficiențele bunului imobiliar care sînt declarate agentului imobiliar de vînzător, sau sînt cunoscute de agentul imobiliar.

Informații ce trebuie oferite clientului vînzător

consiliere cu privire la prețurile pieței pentru bunul imobiliar care se

va vinde;

detalii asupra cheltuielilor previzibile (de exemplu: cheltuieli de marketing și alte cheltuieli generate,

taxe, onorarii);

strategii de marketing;

posibilitățile de a obține valoare adăugată;

reglementările locale aplicabile;

toate documentele necesare pentru

efectuarea tranzacției.

Calificări și competențe ale agenților imobiliari

Ce prevede standardul?

• Cel mai sigur mod de dobîndire a competențelor este prin studii echivalente cu minimum 120 de credite, validate prin examene.

• Se recomandă ca agentul imobiliar să aibă o experiență profesională de minimum 12 luni, integrată în perioada de școlarizare, sau ulterioară, înainte de a putea să își asume în mod independent responsabilitățile.

• Agentul imobiliar trebuie să aibă implementată o procedură de selecție și conducere a persoanelor care au competențele și calificările necesare, în vederea asigurării prestării tuturor serviciilor din cadrul activității agenților imobiliari.

Competențe de bază

Piața imobiliară • Cei mai importanți termeni financiari și economici referitor la

tranzacțiile imobiliare; • Sistemele financiare, de credit și bancare referitoare la sectorul

imobiliar; • Situația economică și politică cu referire la sectorul imobiliar; • Cererea și oferta din sectorul imobiliar; • Performanțele investițiilor imobiliare;

Costurile utilizării proprietății • Costurile de exploatare (energia, impozitele anuale,

costul anual de întreținere); • Diverse tipuri de asigurare imobiliară (asigurarea de

reinstituire, protecția ipotecii, asigurarea conținutului bunului imobiliar)

Marketingul imobiliar

• Metodele și tehnicile de marketing aplicabile diverselor categorii de bunuri imobiliare.

Principiile și metodele de finanțare

• Legislația referitoare la ipoteci, împrumuturi și alte instrumente financiare;

• Diverse tipuri de ipoteci, împrumuturi și alte

instrumente financiare; • Procesul administrativ de stabilire a ipotecii și

de încheiere a ipotecii.

Estimarea valorii de piață a bunurilor imobiliare

• Condițiile de estimare și bazele metodelor de evaluare;

• Obiectivele estimării; • Abilitatea de a stabili ce informații și metode de

evaluare se aplică pentru a realiza estimarea, în condițiile pieței respective.

Verificarea și măsurarea suprafețelor

• Principiile și terminologia specifică măsurărilor pentru diversele tipuri de bunuri imobiliare, în funcție de scopul acestor măsurări.

Legile naționale și europene, legislația,

reglementările și standardele din domeniu

• Igienă și securitate, probleme legate de protecția mediului, lupta împotriva spălării banilor;

• Subvenții, facilități fiscale și taxe din domeniul imobiliar;

• Planuri de urbanism și regulamente aferente; • Protecția consumatorilor; • Principiile reglementărilor și codurile în

construcții.

Tranzacțiile imobiliare • Capacitatea de a redacta contracte imobiliare sau

de a contribui la redactarea acestora; • Evaluarea contractelor; • Diferite metode de vînzare/închiriere și rolul

agentului imobiliar.

Alte competențe

Construcțiile și întreținerea acestora în sectorul în care activează

• Tipurile de construcții și terminologia de bază specifică;

• Elementele structurale ale clădirilor; • Principiile de construire, renovare, reparare,

transformare și autorizările necesare; • Reglementările în domeniul construcțiilor care se

referă la profesia de agent imobiliar și la protecția consumatorilor.

Aspecte de mediu și energetice

• Ciclul de viață a materialelor și construcțiilor;

• Principii referitoare la economia de energie, izolarea fonică, protecția împotriva umidității, iluminarea naturală a construcțiilor;

• Riscurile naturale (eroziunea solului, cutremure,

avalanșe, inundații).

Interpretarea proiectelor (de arhitectură) și înțelegerea cărții construcției și a termenilor specifici construcțiilor

• Termenii și definițiile utilizate; • Semnificația juridică și practică a documentației; • Analiza conținutului acestora.

Documentele cadastrale și planurile topografice; Documentațiile de urbanism și de amenajare rurală;

Administrarea afacerilor • Utilizarea tehnologiei informațiilor; • Gestiunea documentelor și a datelor electronice; • Managementul calității; • Gestionarea conflictelor.

Competențe în materie de comunicare și de

vînzări tehnicile de prezentare verbale și în scris; capacitatea de a identifica nevoile clientului; capacitatea de a aplica tehnicile de negociere.

Formare profesională continuă

Competențele profesionale cerute trebuie să fie menținute și actualizate permanent prin:

• Actualizarea regulată a cunoștințelor agentului imobiliar cu privire

la reglementările, informațiile și schimbările care pot influența interesele clienților.

• Participarea agentului imobiliar și a angajaților acestuia la stagiile

specifice de formare continuă, care să le permită să se adapteze la evoluțiile sistemului de reglementări specifice și a practicii profesionale.

Tratarea reclamațiilor Agenții imobiliari trebuie să aibă o procedură scrisă privind reclamațiile prin care se asigură că toate reclamațiile sînt tratate fără o întîrziere nejustificată. • ISO 10002:2004, Satisfacția clientului. Linii directoare pentru tratarea

reclamațiilor în cadrul organizațiilor • ISO 10003:2007, Satisfacția clientului. Linii directoare pentru

soluționarea litigiilor în afara organizațiilor.

Cod de etică al agentului imobiliar

• Agentul imobiliar nu trebuie să refuze servicii profesionale echivalente niciunei persoane pe motive discriminatorii;

• Agentul imobiliar trebuie să protejeze și să promoveze interesele legitime ale clienților săi;

• Agentul imobiliar nu trebuie să exercite nici un fel de presiune nejustificată, în scopul obținerii unui mandat sau pentru încheierea unei tranzacții;

• Agentul imobiliar trebuie să garanteze confidențialitatea informațiilor furnizate de clientul său, cu excepția situațiilor în care este în mod legal constrîns să le divulge sau dacă divulgarea acestor informații este în interesul tranzacției;

• Agentul imobiliar trebuie să trateze toate părțile implicate în

mod echitabil și să le respecte drepturile;

• Pentru agentul imobiliar onestitatea trebuie să fie un standard în toate deciziile și comunicările acestuia de orice natură. Acesta nu trebuie să accepte nici un mandat care depășește cunoștințele, competențele sau experiența sa;

• Agentul imobiliar trebuie să promoveze concurența loială;

• Agentul imobiliar trebuie să evite orice conflict cu un coleg care ar putea afecta interesele clienților săi.

Divergenţe – Suedia • 2.1 Agent imobiliar • Fiecare agent imobiliar trebuie să fie înregistrat la Oficiul

Agenţilor Imobiliari. Numai persoanele fizice pot fi înregistrate ca agenţi imobiliari. Agentul nu poate acţiona în numele unui client, ci numai ca intermediar.

Legea agenţilor imobiliari SFS 1995:400 3.2 Contract între agent şi client Acolo unde contractul îi oferă exclusivitate agentului

imobiliar, iar clientul este un consumator, atunci aceste drepturi pot fi acordate pe o perioadă de maximum 3 luni. Un acord legat de extinderea perioadei poate fi semnat nu mai devreme de o lună înaintea expirării primului acord de exclusivitate

3.4 Conflict de interese Agentul imobiliar nu va cumpăra el însuşi o proprietate

pe care a fost angajat să o vîndă. 4. Informaţii care trebuie furnizate cumpărătorului Agentul imobiliar este obligat să îi ofere cumpărătorului

următoarele informaţii, în scris: a. Care persoane au dreptul să dispună de proprietate; b. În ce măsură proprietatea este împovărată de ipoteci, drepturi

ale terţilor sau alte drepturi; c. Numele proprietăţii; d. Valoarea taxabilă a proprietăţii; e. Suprafaţa proprietăţii; f. Vîrsta clădirii, dimensiunile sale şi maniera de construcţie.

6. Calificări şi competenţe ale agenţilor imobiliari Un agent imobiliar care lucrează în mod regulat în Suedia

trebuie să aibă o educaţie formală universitară de 2 ani (120 ECTS).

Materiile studiate (cerinţe minime): • 30 ECTS intermediere imobiliară; • 15 ECTS drept civil; • 15 ECTS drept comercial; • 7,5 ECTS drept fiscal; • 15 ECTS economie; • 7,5 ECTS tehnologii de construcţii; • 7,5 ECTS evaluarea proprietăţilor. Un agent imobiliar trebuie să îndeplinească 10 săptămîini de

practică supravegheată pînă să îşi poată începe activitatea.

Divergenţe – Slovenia 3.2 Contract între agent şi client • Comisionul maxim permis este de 4 % din valoarea

contractului pentru vînzare sau cumpărare. Restricţia nu se aplică dacă valoarea contractului este mai mică de

10 000 euro. În cazul altor tranzacţii legale, părţile se pun de acord asupra comisionului prin contract.

• O companie imobiliară îi poate cere clientului un comision numai pe baza unui contract de intermediere financiară. Dacă acest comision va fi plătit de ambele părţi, atunci acesta va fi divizat în două părţi egale.

• Contractul care încalcă prevederile de mai sus este nul. • Contractul de intermediere se încheie pe o perioadă de

maximum 9 luni.

5.4 Folosirea semnalelor „De vînzare” • În reclamele sale sau în alte anunţuri de natură publică în media sau

pe Internet, pe terenul companiei imobiliare sau în alte locuri unde reclamele imobiliare sînt permise, o companie imobiliară se va asigura că anunţul conţine preţul, locaţia, anul de construcţie şi al ultimei renovări, mărimea proprietăţii, precum şi numele şi sediul companiei imobiliare.

• Dacă o companie imobiliară face reclamă la o clădire rezidenţială

sau comercială, ea va scrie în anunţ preţurile minime şi maxime ale unui metru pătrat, anul construirii şi ultimei renovări şi sediul companiei. În cazul în care reclama se face pe afişe, nu mai este obligatorie oferirea datelor cu privire la preţuri.

• Dacă o companie imobiliară face reclamă la o proprietate deţinută

de ea însăşi, atunci acest fapt se va specifica şi în anunţ. • Este interzis să fie făcută reclamă într–un fel contrar celui descris

mai sus (spre exemplu, cu fluturaşi lipiţi la intrarea în clădire sau lăsaţi în cutiile poştale).

6.1 Cerinţe faţă de competenţa agenţilor imobiliari • Competenţele sînt măsurate prin testare academică. • Materiile legate de proprietăţi (180 de puncte ECTS).

Vă mulțumesc pentru atenție !!!

Aurica BUTNARI

Manager formare profesională 022 905 325

aurica.butnari@standard.md