Valoarea proprietatii imobiliare

download Valoarea proprietatii imobiliare

of 33

  • date post

    24-Oct-2015
  • Category

    Documents

  • view

    28
  • download

    0

Embed Size (px)

Transcript of Valoarea proprietatii imobiliare

VALUAREA PROPRIETATILOR IMOBILIAREPARTEA 1.CADRUL GENERAL AL EVALUARII1.1. Introducere in practica evaluarii proprietatilor imobiliareProprietatile imobiliare reprezinta cele mai importante elemente dintr-o activitate economica ce contribuie la crearea valorii, odata ce sunt incluse in circuitul economic, indiferent de purtatorul dreptului de proprietate sau dezmembramintelor acestuia; fie ca este vorba de organisme de stat, persoane fizice sau juridice angrenate intr-o activitate economica al carei scop este crearea de plusvaloare exprimata prin profit, la baza sta intotdeauna o proprietate imobiliara. Toate tipurile de proprietati imobiliare trebuie conduse si organizate profesional de persoane specializate, pentru sporirea valorii proprietatii. Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare si analiza competenta a tuturor aspectelor care tin de acestea sunt utilizate ca si suport al deciziilor privind dispozitia si folosinta proprietatilor.Intr-un secol dominat de informatie ca cea mai importanta resursa de dezvoltare, stiinta evaluarii este chemata sa ofere informatii cruciale exponentilor activitatii economice. Estimarile realiste, precise, concura, printre altele, la stabilirea si stabilizarea creditelor si investitiilor care promoveaza o dezvoltare a proprietatilor imobiliare in sensul impus de societate. Intrucat deciziile privind utilizarea si dispozitia proprietatilor precum si drepturile legate de proprietati depind de cunostinte ample si solide, evaluatorii aduc un aport substantial celor care iau asemenea decizii.Stiinta evaluarii a devenit din ce in ce mai sofisticata pe masura dezvoltarii societatii in general si a economiei in particular, pentru a raspunde, in cele din urma, unor nevoi de informatie (informare) din ce in ce mai complexe. Dezvoltarea graduala a evaluarii a pornit de la practica, iar teoria stiintifica a devenit curand necesara pentru a raspunde unor conjuncturi cat mai variate, cu principii si practici care sa poata fi aplicate pana la nivel de individ, proprietate sau afacere particulara. Utilizand aceleasi practici bazate pe rationamentul profesional al evaluatorilor si pe tehnicile moderne de culegere, analiza si utilizare a informatiilor pertinente asupra valorii proprietatii si utilizarii ei, relevanta si comparabilitatea valorii capata recunoastere. Increderea pe care o inspira evaluarea influenteaza deciziile persoanelor care poseda, conduc, vand, cumpara, investesc sau imprumuta bani garantati cu proprietati imobiliare.Evaluarea este o analiza care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumita proprietate imobiliara, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluarea proprietatilor.Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii si se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee si activitati coerente si ordonate finalizate cu un raport de evaluare care sprijina valoarea estimata, prezentand descrierea specifica a proprietatii evaluate, data (momentul) estimarii, rezervele si conditiile limitative aferente si concluziile desprinse din diversele metodele utilizate.Asociatia profesionala romaneasca ce are ca principal obiectiv evaluarea proprietatilor imobiliare este Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR). Pe plan european, dintre asociatiile similare se disting Grupul European al Asociatiilor de Evaluatori (TEGoVA) si Comitetul Evaluatorilor de Proprietati din Europa Centrala si de Est. Organizatii internationale cu obiective similare sunt Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si Institutul de Evaluare din SUA.1.2. Necesitatea evaluariiEvaluarea este necesara oriunde o proprietate este tranzactionata prin vanzare-cumparare, cu ocazia inchirierilor si in general oriunde apar situatii in care trebuie luata o decizie sau urmeaza sa se actioneze sau sa se stabileasca o strategie pentru care este necesara o estimare a valorii. Printre situatiile particulare in care este necesara evaluarea proprietatii se numara:-transferul de proprietate sau de folosinta;-impozitarea proprietatii;-determinarea programului de utilizare a proprietatii;-finantarea proprietatii;-compensarea pentru pagube.In cazultransferului de proprietate, evaluarea este necesara pentru asistarea potentialilor cumparatori in deciziile lor de a oferi preturi de cumparare si a potentialilor vanzatori in determinarea pre 848i86i 55;urilor de vanzare acceptabile, stabilirea unei baze pentru schimbul de proprietati imobiliare, stabilirea bazei pentru reorganizarea sau fuzionarea proprietatilor (sau a afacerilor care le utilizeaza), determinarea conditiilor de plata pentru o anumita tranzactie sau determinarea cuantumului chiriei.Finantarea proprietatiisi creditul utilizeaza evaluarea pentru estimarea valorii garantiei oferite pentru o propunere de credit cu ipoteca, asigurarea investitorului cu o baza solida pentru a cumpara valori mobiliare asigurate de proprietate si/sau stabilirea unei baze pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui credit cu o proprietate imobiliara.Evaluarea este necesara in cazulexproprierilorpentru estimarea valorii de piata a unei proprietati ca un tot, inainte de expropriere, estimarea valorii de piata a ceea ce ramane dupa expropriere si estimarea daunelor la o proprietate avariata.Procesul deimpozitarea proprietatii utilizeaza (sau ar trebui sa utilizeze) evaluarea pentru estimarea valorii in cauza, separarii activelor depreciabile (constructii de activele nedepreciabile - terenuri - si estimarea uzurii), pentru determinarea taxelor pentru mosteniri sau donatii, estimarea valorii patrimoniului istoric sau cultural.Alte situatii in care apare necesitatea evaluarii sunt:-stabilirea esalonarii chiriei;-stabilirea fezabilitatii unei constructii sau a unui program de renovare;-asistarea firmelor care doresc sa cumpere locuinte pentru salariatii transferati;-satisfacerea cerintelor asiguratului si asiguratorului;-asistarea fuziunii firmelor, emisiunii de actiuni sau reevaluarilor contabile;-estimarea valorii de lichidare pentru o vanzare fortata sau licitatie;-asistarea clientilor in probleme de investitii, inclusiv obiectivele, alternativele, resursele, restrictiile si programarea in timp;-acordarea consultantei comisiilor de urbanism, judecatorilor, planificatorilor referitor la efectele probabile ale actiunilor propuse;-arbitrarea partilor aflate in litigiu;-determinarea tendintelor cererii si ofertei pe piata specifica;-determinarea situatiei existente la un moment dat pe piata imobiliara.1.3. Tipuri de valori atasate proprietatilor imobiliareProprietatea imobiliara sau interesul atastat uneia trebuie sa aiba 5 caracteristici pentru a avea valoare pe piata imobiliara: utilitate, cerere efectiva, raritate relativa, transferabilitate si siguranta.Utilitatea este abilitatea proprietatii de a satisface cerintele sau dorintele umane, cum sunt de exemplu adapostul, spatiul privat sau castigul.Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta subiectiva de a obtine serviciul sau satisfactia generate de proprietate, pe baza puterii de cumparare sau a capacitatii financiare.Raritatea relativa desemneaza cerinta ca oferta sa fie limitata fata de cerere.Transferabilitatea semnifica faptul ca dreptul de proprietate pot trece de la o persoana (fizica sau juridica) la alta cu o usurinta relativa.Siguranta desemneaza calitatea unei proprietati de a fi amplasata intr-un mediu in care actioneaza legea si ordinea, in asa fel incat investitorii in proprietati imobiliare sa nu riste pierderea dreptului de proprietate in urma unor eventuale manifestari negative ale incertitudinilor politice sau legislative.Principalele categorii de valoare care se pot atasa proprietatilor imobiliare sunt:1.valoarea de piata;2.valoarea de utilizare;3.valoarea de investitie;4.valoarea de asigurare;5.valoarea de impozitare;6.costul de inlocuire net (CIN);7.valoarea de casare;8.valoarea de lichidare (in urma unei vanzari fortate);9.valoarea speciala.1.4. Principiile evaluarii proprietatilor imobiliarePractica evaluarii a impus de-a lungul timpului cateva principii de baza care pornesc de la premisa ca proprietatile imobiliare sunt bunuri fungibile, carora li se poate aplica teoria economica. Aceste principii sunt:a)cererea si oferta. Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este determinata de interactiunea dintre cererea si oferta existente la data evaluarii.b)schimbarea. Fortele cererii si ofertei sunt intr-o dinamica permanenta si creeaza in mod constant un nou mediu economic, ducand astfel la fluctuatii ale pretului si valorii. Principiul schimbarii presupune ca evaluatorul sa sesizeze cauzele si efectele fortelor cererii si ofertei studiind tendintele si impactul lor asupra valorilor proprietatilor imobiliare. Acest principiu obliga specificarea datei evaluarii;c)concurenta. Preturile sunt sustinute si valorile sunt stabilite printr-o continua competitie si interactiune intre cumparatori, vanzatori, antreprenori si alti participanti pe piata imobiliara;d)substitutia. Un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de achizitie a unei alte proprietati cu aceleasi caracteristici; aceasta inseamna ca trebuie sa existe (sau creata) o alternativa cu o utilitate sau productivitate egala, tinand cont de factorul timp. In evaluare se presupune ca un cumparator are urmatoarele alternative:a.sa cumpere o proprietate existenta cu o utilitate egala cu cea in cauza, aceasta insemnand ca evaluarea se poate aborda prin comparatie pe piata cu tranzactiile anterioare pentru a estima valoarea de piata;b.sa cumpere un teren si sa construiasca pentru a avea o proprietate cu o utilitate egala cu cea in cauza, aceasta constituind baza pentru abordarea prin costuri a estimarii valorii de piata;c.sa cumpere o proprietate ce produce venituri in acelasi cuantum si cu aceleasi riscuri cu proprieatea in