Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33

Galaţi: Str. Brăilei, nr. 7-9, et. 3, cam 317, Tel/Fax: 0236 494.969, 0336 103.646

darian@darian.ro; www.darian.ro

RRAAPPOORRTT DDEE EEVVAALLUUAARREE aall pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree:: TTEERREENN IINNTTRRAAVVIILLAANN ccuu ccoonnssttrruuccttiiee

ddeemmoollaattaa

ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA EEVVAALLUUAATTOORR NNrr.. 99990011 // 1100..0055..22001111 ÎÎNNRREEGGIISSTTRRAARREE LLAA

BBAANNCCĂĂ NNrr..

EEVVAALLUUAATTOORR DDAANN VVRRIINNCCEEAANNUU

LLeeggiittiimmaaŃŃiiee AANNEEVVAARR NNrr.. 88771177//22000033

PPaarraaffaa NNrr.. 88771177 –– vvaallaabbiillăă 22001111

FFiirrmmaa DDAARRIIAANN DDRRSS SS..AA..

11..

AAddrreessaa eevvaalluuaattoorruulluuii �� OOrraaşşuull:: CClluujj--NNaappooccaa �� SSttrr.. NNiiccoollaaee CCrriisstteeaa NNrr.. 2255 �� TTeelleeffoonn:: 00226644--443388003333;; 00226644--443388003344;; 00772222--887755779977 �� FFaaxx:: 00226644--443388003333;; 00226644--443388003344 �� EE--mmaaiill:: ddaarriiaann@@ddaarriiaann..rroo

CCLLIIEENNTT Persoana Juridica :

SC GRESTINCOM SRL

RO13428018; J17/618/2000

AAddrreessaa Localitatea Galati, Jud. Galati

22..

DDEESSTTIINNAATTAARRUULL RRAAPPOORRTTUULLUUII

Persoana Juridica : SC GRESTINCOM SRL

3. PROPRIETATEA

EVALUATĂ

PPrroopprriieettaattee iimmoobbiilliiaarraa ccoommppuussăă ddiinn ::

TTeerreenn iinnttrraavviillaann ttiipp ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiee iinn ssuupprraaffaattaa ttoottaallaa ddee SStt == 99..997799 mmpp rreeaall mmaassuurraatt (( 1100..000000 mmpp ccoonnffoorrmm aaccttee )) ssiittuuaatt iinn iinnttrraavviillaannuull MMuunn.. BBrraaiillaa,, CCaarrttiieerr 11 MMaaii,, ssttrr.. SStteeffaann SSeeccaarreeaannuu nnrr.. 1155 (( ssttrr.. 1111 IIuunniiee nnrr.. 1155 )) ,, JJuudd.. BBrraaiillaa

AAcccceessuull ssee ffaaccee ddiinn ssttrr.. SStteeffaann SSeeccaarreeaannuu (( ddeesscchhiiddeerreeaa eessttee ddee 1100..0022 mmll ))..

UUttiilliittaattii –– aappaa,,eelleeccttrriicciittaattee,,ggaazz,,ccaannaalliizzaarree llaa ggaarrdd

LLaa mmoommeennttuull iinnssppeeccttiieeii,, ccoonnssttrruuccttiiaa nnoottaattaa iinn ppllaannuull ccaaddaassttrraall ccuu CC11 ccuu ddeessttiinnaattiiaa llooccuuiinnttaa nnuu aa ffoosstt iiddeennttiiffiiccaattaa,, mmoottiivv ppeennttrruu ccaarree nnuu ggaaccee oobbiieeccttuull pprreezzeennttuulluuii rraappoorrtt ddee eevvaalluuaarree..

Proprietar PPeerrssooaannăă JJuurriiddiiccaa :: SSCC GGRREESSTTIINNCCOOMM SSRRLL

Adresa proprietăŃii iinnttrraavviillaannuull MMuunn.. BBrraaiillaa,, CCaarrttiieerr 11 MMaaii,, ssttrr.. SStteeffaann SSeeccaarreeaannuu nnrr.. 1155 (( ssttrr.. 1111 IIuunniiee nnrr.. 1155 )) ,, JJuudd.. BBrraaiillaa

44.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA EESSTTIIMMAATTĂĂ PPEE BBAAZZĂĂ DDEE CCOOMMPPAARRAAłłIIII

11..222244..110000 RROONN,, eecchhiivvaalleenntt 229999..440000 EEUURR

VVAALLOOAARREEAA NNUU EESSTTEE IINNFFLLUUEENNłłAATTĂĂ DDEE TT..VV..AA.. LLAA BBAAZZAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII AAUU SSTTAATT TTRRAANNZZAACCłłIIIILLEE ÎÎNNTTRREE PPEERRSSOOAANNEE FFIIZZIICCEE,, MMAAJJOORRIITTAARREE PPEE PPIIAAłłAA IIMMOOBBIILLIIAARRĂĂ SSPPEECCIIFFIICCĂĂ

2/24

Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerţului: J12/595/1991 | Cod unic de înregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

BAZA DE EVALUARE VVaallooaarreeaa ddee ppiiaattaa SCOPUL EVALUĂRII GGaarraannttaarree ccrreeddiitt DATA DE REFERINłĂ A EVALUĂRII

1100..0055..22001111

CURS DE SCHIMB BNR LA DATA DE REFERINłĂ

11 EEUURROO == 44,,00888855 LLEEII

5.

DATA INSPECłIEI PROPRIETĂłII

IInnssppeeccŃŃiiaa aa ffoosstt eeffeeccttuuaattăă ddee ccăăttrree DDAANN VVRRIINNCCEEAANNUU îînn pprreezzeennŃŃaa rreepprreezzeennttaannttuulluuii lleeggaall aall ssoolliicciittaannttuulluuii//pprroopprriieettaarruulluuii.. AAuu ffoosstt pprreelluuaattee iinnffoorrmmaaŃŃiiii rreeffeerriittooaarree llaa pprroopprriieettaatteeaa eevvaalluuaattăă,, aa ffoosstt aannaalliizzaattăă,, ss--aauu rreeaalliizzaatt ddeessccrriieerrii,, ss--aa ffoottooggrraaffiiaatt pprroopprriieettaatteeaa,, eettcc..

DATE PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE

�� DDrreeppttuull ddee pprroopprriieettaattee:: ddrreepptt ddee pprroopprriieettaattee ccuu ttiittlluu ccuummppăărraarree ccaa bbuunn îînn ffaavvooaarreeaa SSCC GGRREESSTTIINNCCOOMM SSRRLL iinn bbaazzaa ::

�� CCOONNTTRRAACCTT DDEE VVAANNZZAARREE CCUUMMPPAARRAARREE AAUUTT.. NNRR.. 1133338811//2200..1122..22000066 BBNN SSCC VVAARRGGAA && AASSOOCCIIAATTIIII

�� CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă –– uunn eexxttrraass rreecceenntt ddee ccaarrttee ffuunncciiaarraa nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

�� NNuummăărr ttooppooggrraaffiicc // ccaaddaassttrraall :: 44119900 SSuupprraaffaaŃŃaa ddee tteerreenn îînnssccrriissăă îînn aaccttee :: tteerreenn iinn ssuprafata totala de St = 9.979 mp real masurat ( 10.000 mp conform acte ) DDeessccrriieerreeaa pprroopprriieettaattiiii iinn aaccttee :: Terenul amplasat in iinnttrraavviillaannuull MMuunn.. BBrraaiillaa,, CCaarrttiieerr 11 MMaaii,, ssttrr.. SStteeffaann SSeeccaarreeaannuu nnrr.. 1155 (( ssttrr.. 1111 IIuunniiee nnrr.. 1155 )) ,, JJuudd.. BBrraaiillaa

�� PPăărrŃŃiillee iinnddiivviizzee ccoommuunnee:: NNuu eessttee ccaazzuull �� SSaarrcciinnii îînnssccrriissee îînn CCaarrtteeaa FFuunncciiaarrăă:: uunn eexxttrraass rreecceenntt ddee ccaarrttee ffuunncciiaarraa nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

6.

MENłIUNI: �� EExxttrraass ddee CCaarrttee FFuunncciiaarrăă:: EEvvaalluuaattoorruull nnuu aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiŃŃiiee uunn eexxttrraass rreecceenntt ddee ccaarrttee ffuunncciiaarraa ;; eevvaalluuaarreeaa ss--aa rreeaalliizzaatt iinn iippootteezzaa iinn ccaarree pprroopprriieettaatteeaa eessttee lliibbeerraa ddee ssaarrcciinnii;;..

�� LLaa pprreezzeennttaarreeaa rraappoorrttuulluuii llaa ffiinnaannŃŃaattoorr cclliieennttuull ttrreebbuuiiee ssăă pprreezziinnttee uunn eexxttrraass aaccttuuaalliizzaatt îînn ccoonnffoorrmmiittaattee ccuu nnoorrmmeellee iinntteerrnnee aallee ffiinnaannŃŃaattoorruulluuii

DDAATTEE PPRRIIVVIINNDD DDOOCCUUMMEENNTTAATTIIAA CCAADDAASSTTRRAALLAA

�� DDooccuummeennttaattiiee ccaaddaassttrraallaa :: EEvvaalluuaattoorruull aa aavvuutt llaa ddiissppoozziiŃŃiiee ddooccuummeennttaattiiaa ccaaddaassttrraallaa ssaauu rreelleevveeee aallee pprroopprriieettaattiiii // IInn ddooccuummeennttaaŃŃiiaa ccaaddaassttrraallăă ppuussăă llaa ddiissppoozziiŃŃiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ssuunntt îînnssccrriissee::

TTeerreenn iinn ssuprafata totala de St = 9.979 mp real masurat ( 10.000 mp conform acte ) DDiiffeerreennŃŃee îînnttrree ssiittuuaaŃŃiiaa ccaaddaassttrraallăă // ttaabbuullaarrăă şşii ssiittuuaaŃŃiiaa ddee ppee tteerreenn :: eexxiissttăă ddiiffeerreennŃŃee –– ccoonnssttrruuccttiiaa nnoooottaattaa iinn ppllaannuull ccaaddaassttrraall ccuu CC11 ccuu ddeessttiinnaattiiaa llooccuuiinnttaa nnuu aa ffoosstt iiddeennttiiffiiccaattaa ppee tteerreenn llaa mmoommeennttuull iinnssppeeccttiieeii RReessttrriiccŃŃiiii ddee ccoonnssttrruuiirree :: nnuu ssee ccuunnoosscc;; cceerrttiiffiiccaattuull ddee uurrbbaanniissmm nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

7. SUPRAFAłA TERENULUI SSuupprraaffaaŃŃaa îînnssccrriissăă îînn ddooccuummeennttaattiiaa ccaaddaassttrraallaa:: TTeerreenn iinn ssuprafata totala de St = 9.979 mp real masurat ( 10.000 mp conform acte )

8. SSIITTUUAAłłIIAA AACCTTUUAALLĂĂ AA TTeerreenn iinnttrraavviillaann lliibbeerr

3/24

TTEERREENNUULLUUII

CCAARRAATTEERRIISSTTIICCII TTEERREENN CCOONNFFOORRMM CCEERRTTIIFFIICCAATTUULLUUII DDEE UURRBBAANNIISSMM

•• CCeerrttiiffiiccaattuull ddee uurrbbaanniissmm nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE ZONA DE AMPLASARE �� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă iinn iinnttrraavviillaannuull OOrraassuulluuii BBrraaiillaa,, JJuudd..

BBrraaiillaa -- CCaarrttiieerr 11 MMaaii �� ZZoonnaa rreezziiddeennttiiaall //ccoommeerrcciiaallaa ccuu nnuummeerrooaassee ccaassee ddee llooccuuii tt,, ddaarr ssii

ssppaattii ii ccoommeerrcciiaallee,, ssppaattii ii ddeeppoozzii ttaarree �� IInn zzoonnaa ssee aaffllaa :: �� SSeellggrroossss �� PPrraakkttiikkeerr �� MMeettrroo �� RReepprreezzeennttaannttaa MMaazzddaa AAmmppllaassaammeennttuull eessttee ppllaann.. TTeerreennuull aarree oo ffoorrmmăă rreegguullaattaa.. Accesul se face din str. Stefan Secareanu ( fosta str. 11 Iunie ) - deschiderea 10.02 ml

Vecinatati :

�� NN –– pprroopprriieettaarr PPooppaarrttaacc NNiiccoollaaee ssii iimmoobbii ll ;; �� EE –– SSCC AARRHHEEUU AAGGIIOO SSRRLL;; �� SS –– iimmoobbii ll ;; �� V – str. 11 iunie

9.

ARTERE IMPORTANTE DE CIRCULAłIE ÎN APROPIERE

�� AAuuttoo:: -- SSttrr.. SStteeffaann SSeeccaarreeaannuu,, SSooss.. RRaammnniiccuu SSaarraatt

�� CCaalliittaatteeaa rreeŃŃeelleelloorr ddee ttrraannssppoorrtt:: aassffaallttaattee ccuu 11 bbaannddaa,, rreessppeeccttiivv 22 bbeennzzii ppee sseennss

CARACTERUL EDILITAR AL ZONEI

TTiippuull zzoonneeii �� ZZoonnaa rreezziiddeennttiiaall //ccoommeerrcciiaallaa

UTILITĂłI EDILITARE �� RReeŃŃeeaa uurrbbaannăă ddee eenneerrggiiee eelleeccttrriiccăă:: llaa ggaarrdd �� RReeŃŃeeaa uurrbbaannăă ddee aappăă:: llaa ggaarrdd �� RReeŃŃeeaa uurrbbaannăă ddee ggaazzee:: llaa ggaarrdd �� RReeŃŃeeaa uurrbbaannăă ddee ccaannaalliizzaarree:: llaa ggaarrdd

AMBIENT �� AAmmbbiieenntt cciivviilliizzaatt,, ppoolluuaarree rreedduussaa

CONCLUZIE PRIVIND ZONA DE AMPLASARE

�� PPrroopprriieettaatteeaa eessttee aammppllaassaattăă iinn iinnttrraavviillaannuull oorraassuulluuii BBrraaiillaa,, CCaarrttiieerr 11 MMaaii,, JJuudd.. BBrraaiillaa

�� ZZoonnaa eessttee uurrbbaannaa.. AANNAALLIIZZAA PPIIEEłłEEII IIMMOOBBIILLIIAARREE DEFINIREA PIEłEI ŞI SUBPIEłEI

�� PPiiaaŃŃaa pprroopprriieettăăŃŃiilloorr iimmoobbiilliiaarree ccoommppuussee ddiinn tteerreenn lliibbeerr

�� ZZoonnăă pprreeppoonnddeerreenntt rreezziiddeennttiiaallaa NATURA ZONEI �� DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeddiilliittaarr:: zzoonnaa îînn ddeezzvvoollttaarree .. •• DDiinn ppuunncctt ddee vveeddeerree eeccoonnoommiicc:: zzoonnaa uurrbbaannaa ccuu eeccoonnoommiiee iinn ssttaaggnnaarree

OFERTA DE TERENURI SIMILARE

�� IInn ccrreesstteerree

10.

CEREREA DE TERENURI �� IInn ssccaaddeerree

4/24

SIMILARE

ECHILIBRUL PIEłEI (RAPORTUL CERERE/ OFERTĂ)

�� CCeerreerreeaa mmaaii mmiiccăă ddeeccââtt ooffeerrttaa ppee ffoonndduull ssccăăddeerriiii ppoossiibbiilliittăăŃŃiilloorr ddee ffiinnaannŃŃaarree şşii aa rreettiicceennŃŃeeii iinnvveessttiittoorriilloorr..

PREłURI ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂłI SIMILARE ( terenuri )

�� MMiinniimm:: 3300 EEUURROO//mmpp.. �� MMaaxxiimm:: 5500 EEUURROO//mmpp..

CHIRII ÎN ZONĂ PENTRU PROPRIETĂłI SIMILARE

�� MMiinniimm:: nnuu eessttee ccaazzuull �� MMaaxxiimm:: nnuu eessttee ccaazzuull

CONCLUZII ŞI TENDINłE PRIVIND PIAłA PROPRIETĂłII

CCeerreerreeaa mmaaii mmiiccăă ddeeccââtt ooffeerrttaa,, ssiittuuaaŃŃiiee llaa ccaarree ss--aa aajjuunnss îînn pprriinncciippaall ddaattoorriittăă lliippsseeii ccrreeddiittăărriiii şşii aa ccrriizzeeii eeccoonnoommiiccoo--ffiinnaanncciiaarree ccaarree aaffeecctteeaazzăă ppuutteerrnniicc eeccoonnoommiiaa rroommâânneeaassccăă.. RReessuurrsseellee ffiinnaanncciiaarree ffiiiinndd ffooaarrttee lliimmiittaattee ppee ppiiaaŃŃaa aaccttuuaallăă,, ppaarrttiicciippaannŃŃiiii ppee ppiiaaŃŃăă pprreeffeerrăă ssăă aaşştteeppttee sseemmnneellee uunneeii rreevveenniirrii ddeeccââtt ssăă iinnvveesstteeaassccăă..

DDEESSCCRRIIEERREEAA TTEERREENNUULLUUII TTiippuull ((aammppllaassaarree iinn ccaaddrruull llooccaalliittăăŃŃiiii))

�� IInnttrraavviillaann

RReeggiimm eeccoonnoommiicc �� CCaatteeggoorriiaa ddee ffoolloossiinnttaa –– tteerreenn iinnttrraavviillaann ttiipp ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii SSuupprraaffaaŃŃaa tteerreenn TTeerreenn iinn ssuprafata totala de St = 9.979 mp real masurat ( 10.000 mp conform

acte ) DDeesscchhiiddeerreeaa llaa ssttrraaddăă TTeerreennuull aarree oo ffoorrmmăă rreegguullaattaa..

Accesul se face din str. Stefan Secareanu ( fosta str. 11 Iunie ) - deschiderea 10.02 ml

TTiipp ddrruumm ddee aacccceess �� DDrruummuull ddee aacccceess eessttee aassffaallttaatt..

1111..

RReeggiimm jjuurriiddiicc ddrruumm CCeerrttiiffiiccaattuull ddee uurrbbaanniissmm nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii

CCAARRAACCTTEERRIISSTTIICCIILLEE TTEERREENNUULLUUII

TTeerreenn iinnttrraavviillaann ttiipp ccuurrttii ccoonnssttrruuccttiiii

DDiimmeennssiiuunnii TTeerreenn iinn ssuprafata totala de St = 9979 mp real masurat ( 10.000 mp conform acte )

FFoorrmmaa �� rreegguullaattaa UUttiilliittăăŃŃii �� aappaa,, eelleeccttrriicciittaattee,,ggaazz,,ccaannaalliizzaarree llaa ggaarrdd VVeecciinnăăttăăŃŃii Vecinatati lot cu nr. cadastral 4471:

�� NN –– pprroopprriieettaarr PPooppaarrttaacc NNiiccoollaaee ssii iimmoobbiill;; �� EE –– SSCC AARRHHEEUU AAGGIIOO SSRRLL;; �� SS –– iimmoobbiill;; �� V – str. 11 iunie

1122..

RReessttrriiccttiiii ddee ccoonnssttrruuiirree CCeerrttiiffiiccaattuull ddee uurrbbaanniissmm nnuu aa ffoosstt ppuuss llaa ddiissppoozziittiiaa eevvaalluuaattoorruulluuii ..

13. EVALUARE

RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII ŞŞII CCAADDRRUU LLEEGGAALL

SSTTAANNDDAARRDDEE IINNTTEERRNNAAłłIIOONNAALLEE DDEE EEVVAALLUUAARREE –– EEDDIIłłIIAA AA OOPPTTAA,, 22000077

�� IIVVSS 11 –– VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaŃŃăă –– bbaazzee ddee eevvaalluuaarree �� IIVVSS 22 –– BBaazzee ddee eevvaalluuaarree ddiiffeerriittee ddee vvaallooaarreeaa ddee ppiiaaŃŃăă �� IIVVSS 33 –– RRaappoorrttaarreeaa eevvaalluuăărriiii �� IIVVAA 11 –– EEvvaalluuaarreeaa ppeennttrruu ggaarraannttaarreeaa îîmmpprruummuuttuulluuii

5/24

�� GGNN 11 –– EEvvaalluuaarreeaa pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree

CCAADDRRUU LLEEGGAALL �� LLeeggiissllaaŃŃiiaa îînn vviiggooaarree.. AALLTTEE RREEGGLLEEMMEENNTTĂĂRRII �� NNuu eessttee ccaazzuull

1144.. CCEEAA MMAAII BBUUNNĂĂ UUTTIILLIIZZAARREE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăŃii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării. Cea mai buna utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaŃii:

o cea mai bună utilizare a terenului liber o cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăŃi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie: o permisibilă legal o posibila fizic o fezabilă financiar o maxim productivă

Practic, Ńinând cont de tipul terenului şi de ceea ce este permisibil dpdv legal, de amplasarea acesteia, cceeaa mmaaii bbuunnăă uuttiilliizzaarree,, ccaarree mmaaxxiimmiizzeeaazzăă vvaallooaarreeaa tteerreennuulluuii,, eessttee cceeaa ddee tteerreenn lliibbeerr,, ppeennttrruu ccoonnssttrruuccŃŃiiaa uunneeii pprroopprriieettaattii rreezziiddeennttiiaallee.. PPrriinn pprriissmmaa ccrriitteerriiiilloorr ccaarree ddeeffiinneesscc nnooŃŃiiuunneeaa ddee CC..MM..BB..UU.. aacceeaassttaa aabboorrddaarree::

oo eessttee ppeerrmmiissiibbiillăă lleeggaall;; oo îînnddeepplliinneeşşttee ccoonnddiiŃŃiiaa ddee ffiizziicc ppoossiibbiillăă.. oo eessttee ffeezzaabbiillăă ffiinnaanncciiaarr.. oo eessttee mmaaxxiimm pprroodduuccttiivvăă ssee rreeffeerraa llaa vvaallooaarreeaa pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree iinn ccoonnddiiŃŃiiiillee cceelleeii mmaaii bbuunnee uuttiilliizzăărrii ((ddeessttiinnaaŃŃiiii))

1155.. EEVVAALLUUAARREEAA TTEERREENNUULLUUII In evaluarea terenului se pot utiliza şase tehnici: comparaŃia vanzarilor, alocarea, extracŃia, parcelarea si dezvoltarea, tehnica reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracŃia combină metoda costului cu metoda comparaŃiei directe; tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode. Metoda comparaŃiilor directe este o metodă globală care aplică informaŃiile culese urmărind raportul cerere - ofertă pe piaŃa imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preŃurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcŃie de asemănări sau diferenŃieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o analiză comparativă care combină tehnica calitativă şi tehnica cantitativă şi care reflectă cel mai bine natura imperfectă a pieŃei imobiliare şi tipul datelor de piaŃă. Sursele de informaŃii pentru imobilele de comparaŃie au fost din baza proprie de date, de la agenŃiile imobiliare colaboratoare şi parŃial de la instituŃiile şi persoanele direct implicate în tranzacŃii. ProprietăŃile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

6/24

A B C0 Tipul comparabilei oferta oferta oferta1 Drepturi de proprietate transmise: fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii2 Restrictii legale fara restrictii similare similare similare3 Conditii de finantare normale similare similare similare4 Conditii de vanzare normale normale normale normale5 CondiŃiile pietei: prezent 09.05.2011 04.04.2011 18.04.2011

6

Localizare: Braila , Cart. 1 Mai, str. Stefan Secareanu nr. 15 ( str. 11 iunie nr. 15 ), Jud. Braiila

Braila - Cart. Rezidential Minerva Rm. Sarat - Centura

Braila - Cart. Rezidential Minerva Rm. Sarat

Braila - Sos. Rm. Sarat

7 Caracteristici fiziceSuprafaŃa (mp): 9979 12500 1000 40000

Forma, raport front / adancime: regulata regulata regulata regulataFront stradal - aprox : 10,2 2 deschideri 50 2 deschideri

Topografie: drept drept drept drept

8Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

la gard toate utilitatile in zona toate utilitatile in zona gaz,electricitate,canalizare,apa

9 Zonare: trezidential/comerciala trezidential/comerciala trezidential/comerciala trezidential/comerciala

10 Cea ma buna utilizare: rezidentiala rezidentiala rezidentiala comerciala

Pret total (EURO) 437.500 43.000 2.000.000Pret / mp (EURO) 35 43 50

Terenuri de comparaŃieNr crt.

Criterii şi elemente de comparaŃie: Teren de evaluat:

CCOOMMPPAARRAABBIILLEE TTEERREENN ::

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vt69796.htm

7/24

http://www.cauta-imobiliare.ro/detaliu/vt69334.htm

8/24

9/24

http://www.imobiliare.ro/terenuri-constructii/teren-constructii-de-vanzare-braila-exterior-vest-X48A03001?lista=2370042

10/24

http://www.tocmai.ro/braila-teren-intravilan-1303895.html

http://www.tocmai.ro/braila-teren-in-minerva-1154170.html

11/24

Grila de comparaŃii este următoarea :

Elementul de COMPARAłIE

Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B ComparabilaC

Identificare

Braila - Cart. Rezidential Minerva Rm. Sarat - Centura

Braila - Cart. Rezidential Minerva

Rm. Sarat

Braila - Sos. Rm. Sarat

data prezent mai.11 apr.11 apr.11

SuprafaŃa [mp] 9979 12500 1000 40000

PREł VÂNZARE EUR 437.500 43.000 2.000.000 PreŃul de Vânzare (EUR/mp) - criteriul de comparatie € 35,00 € 43,00 € 50,00 TIP COMPARABILA Tip comparabila oferta oferta oferta Corectie unitara sau procentuala

-10% -10% -10%

Corectie totala pentru tipul comparabilei

-3,50 -4,30 -5,00

Pret de vanzare corectat 31,50 38,70 45,00 DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

CorecŃie totala pentru Drepturi de proprietate € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 31,50 € 38,70 € 45,00 RESTRICTII LEGALE Restrictii legale - coeficienti urbanistici similare similare similare Corectia unitara sau procentuala 0 0 0 CorecŃie totala pentru Restrictii legale - coeficienti urbanistici € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 31,50 € 38,70 € 45,00

CONDIłII DE FINANłARE

CondiŃii de finanŃare normale similare similare similare Corectia unitara sau procentuala CorecŃie totala pentru finanŃare € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 31,50 € 38,70 € 45,00 CONDIłII DE VÂNZARE

CondiŃii de vânzare normale normale normale normale Corectia unitara sau procentuala

12/24

CorecŃie totala pentru condiŃii de vânzare € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 31,50 € 38,70 € 45,00

CONDIłII DE PIAłÃ

CondiŃii ale pieŃei prezent 09.05.2011 04.04.2011 18.04.2011 Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0% CorecŃie totala pentru condiŃii ale pieŃei € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 31,50 € 38,70 € 45,00 LOCALIZARE

Localizare

Braila , Cart. 1 Mai, str. Stefan

Secareanu nr. 15 ( str. 11 iunie nr. 15 ), Jud. Braiila

Braila - Cart. Rezidential Minerva Rm. Sarat - Centura

Braila - Cart. Rezidential Minerva

Rm. Sarat Braila - Sos. Rm.

Sarat Corectia unitara sau procentuala 5% 0% 0% CorecŃie totala pentru localizare € 1,58 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 33,08 € 38,70 € 45,00 CARACTERISTICI FIZICE

Marime ( dimensiune) si forma

9979 mp ; regulata

12500 mp ; regulata 1000 mp ; regulata

40000 mp ; regulata

Corectia unitara sau procentuala 0% -10% 5%

CorecŃie totala pentru formã şi dimensiuni € 0,00 -€ 3,87 € 2,25 Front stradal - deschidere la fatada 10 2 deschideri 50 2 deschideri Corectia unitara sau procentuala -10% -10% -10% CorecŃie totala pentru front stradal -€ 3,14 -€ 3,87 -€ 4,50

Topografie drept drept drept drept Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%

CorecŃie totala pentru topografie ( planeitate) € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 29,93 € 30,96 € 42,75

UTILITĂłI DISPONIBILE

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte)

la gard toate utilitatile in zona toate utilitatile in zona gaz,electricitate,c

analizare,apa

Corectie unitara sau procentuala 0% 0% -20%

CorecŃie totala pentru utilităŃi disponibile

€ 0,00 € 0,00 -€ 8,55

PreŃ corectat (EUR/mp) € 29,93 € 30,96 € 34,20

13/24

ZONAREA

Zonarea - destinatia legala permisa

trezidential/comerciala

trezidential/comerciala

trezidential/comerciala

trezidential/comerciala

Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0% CorecŃie totala pentru zonare € 0,00 € 0,00 € 0,00

PreŃ corectat (EUR/mp) € 29,93 € 30,96 € 34,20 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bunã utilizare rezidentiala rezidentiala rezidentiala comerciala Corectie unitara sau procentuala 0,0% 0,0% -10,0%

CorecŃie totala pentru Cea mai bunã utilizare € 0,00 € 0,00 -€ 3,42

PreŃ corectat € 29,93 € 30,96 € 30,78

PreŃ corectat (Eur/mp) € 29,9 € 31,0 € 30,8

CorecŃie totalã netã (absolut) -€ 1,57 -€ 7,74 -€ 14,22

(procentual) -4% -18% -33%

(absolut) € 4,72 € 7,74 € 18,72

CorecŃie totalã brutã (procentual) 13% 18% 44%

Suprafata 9979

Opinie / mp € 30,0

Valoare estimata _EURO 299.400

Valoare_RON 1.224.100

Curs valutar 4,0885

Data evaluarii 10.mai.11 CorecŃiile cantitative s-au luat în considerare astfel: � Tipul comparabilei: S-au corectat comparabilele pentru oferta cu -10%, interval mediu de negociere identificat pe piaŃă

pentru acest tip de proprietate, în localizări şi condiŃii similare de atractivitate � Drept de proprietate :

o nu au fost necesare corecŃii; � RestricŃii legale :

o Nu au fost necesare corectii; � CondiŃii de finantare:

o nu au fost necesare corecŃii; � CondiŃii de vanzare:

o nu au fost necesare corecŃii; � CondiŃii de piaŃă:

o Nu au fost necesare corectii; � Localizare:

o S-a aplicat corectia pozitiva de 5% comparabilei A pentru localizarea inferioara; � Carasteristici fizice :

o S-au aplicat corecŃii negative de -10% comparabilei B pentru dimensiunea mai mica; corectii pozitive de 5% comparabilei C pentru dimensiunea mai mare; corectii negative de -10% tuturor comparabilelor pentru 2 deschideri si pentru frontul mai mare;

� UtilităŃi disponibile o Au fost necesare corecŃii negative de -20% comparabilei D pentru prezenta pe teren a tuturor utilitatilor

� Zonarea

14/24

o nu au fost necesare corecŃii; � Cea mai buna utilizare :

o S-a aplicat corectia negativa de -10% comparabilei C pentru cea mai buna utilizare comerciala; Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a terenului comparabilei A deoarece terenului A i-au fost aduse cele mai putine corecŃii (corecŃia brută procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultată pentru teren prin abordarea prin comparaŃii de piaŃă este de 299.400 EURO (1.224.100 RON ).

1166.. RREECCOONNCCIILLIIEERREEAA VVAALLOORRIILLOORR.. DDEECCLLAARRAARREEAA VVAALLOORRIIII SSEELLEECCTTAATTEE

AAvvâânndd iinn vveeddeerree ppee ddee oo ppaarrttee rreezzuullttaatteellee oobbŃŃiinnuuttee pprriinn aapplliiccaarreeaa mmeettooddeelloorr ddee eevvaalluuaarree,, rreelleevvaannŃŃaa aacceessttoorraa şşii iinnffoorrmmaaŃŃii iillee ddee ppiiaaŃŃăă ccaarree aauu ssttaatt llaa bbaazzaa aapplliiccăărriiii lloorr,, şşii ppee ddee aallttaa ppaarrttee ssccooppuull eevvaalluuăărriiii şşii ccaarraacctteerriissttiicciillee pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree ssuuppuussee eevvaalluuăărriiii,, îînn ooppiinniiaa eevvaalluuaattoorruulluuii vvaallooaarreeaa ddee ppiiaaŃŃăă eessttiimmaattăă aa pprroopprriieettăăŃŃiiii iimmoobbiilliiaarree ddeessccrriissee eessttee::

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA RREECCOOMMAANNDDAATTĂĂ 11..222244..110000 RROONN,, eecchhiivvaalleenntt 229999..440000 EEUURR

VVAALLOOAARREEAA DDEE PPIIAATTAA AA FFOOSSTT DDEETTEERRMMIINNAATTĂĂ PPRRIINN

AABBOORRDDAARREEAA PPRRIINN CCOOMMPPAARRAATTIIEE DDIIRREECCTTAA

DDAANN VVRRIINNCCEEAANNUU EEvvaalluuaattoorr pprroopprriieettăăŃŃii iimmoobbiilliiaarree,, mmeemmbbrruu AANNEEVVAARR

DDAARRIIAANN DDRRSS SSAA

1177.. DDEEFFIINNIIłłIIII VALOAREA DE PIAłĂ Valoarea de piaŃă reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie cu preŃ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părŃile implicate au acŃionat în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere. 18. IPOTEZE ŞI CONDIłII LIMITATIVE La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiŃii limitative, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanŃă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze şi limite de care s-a Ńinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: IPOTEZE ŞI CONDIłII LIMITATIVE

⇒ Evaluatorul a examinat Planul de situaŃie/schiŃa de dezmembrare/fişa bunului imobil vizată de ANCPI/OCPI şi a identificat proprietatea împreună cu proprietarul; locaŃia indicată şi limitele proprietăŃii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaŃia şi limitele proprietăŃii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăŃii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanŃă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenŃa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport.

16/24

1. Ipoteze:

o Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiŃiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod special în ipoteza în care situaŃiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricŃii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puŃin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;

o Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaŃiile şi documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaŃii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). AfirmaŃiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăŃii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenŃă în acest domeniu;

o Se presupune o deŃinere responsabilă şi un management competent al proprietăŃii. o Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziŃia evaluatorului

sunt corecte. Planurile de situaŃie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăŃii.

o Evaluatorul nu are nicio informaŃie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reŃele magistrale de utilităŃi sau zone de restricŃionare care ar limita dezvoltarea acesteia altele decât cele descrise în raport; în urma inspecŃiei pe teren nu au fost descoperite indicii care să arate o astfel de restricŃie; evaluatorul nu a facut nicio investigaŃie suplimentară pentru a descoperi aceste restricŃii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de o astfel de restricŃie sau nu.

o Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea pe cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăŃirile sale ca şi contribuŃie la valoare. Aceste evaluări separate ale terenului şi imbunătăŃirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori separate alocate nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate

o Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricŃiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

o Nu am realizat nici un fel de investigaŃie pentru stabilirea existenŃei contaminanŃilor. Se presupune că nu există condiŃii ascunse sau ne-aparente ale proprietăŃii, solului, sau structurii care să influenŃeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiŃii sau pentru obŃinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecŃiei nu am fost informaŃi despre existenŃa pe amplasament a unor contaminanŃi; Nu am realizat nici un fel de investigaŃie suplimentară pentru stabilirea existenŃei altor contaminanŃi;

o Se presupune că toate licenŃele, autorizaŃiile şi acordurile de funcŃionare precum şi orice alte cerinŃe legale necesare funcŃionării au fost sau pot fi obŃinute şi reînnoite pentru orice utilizare considerată pentru evaluare în acest raport;

o Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaŃirilor terenului în interiorul limitelor şi graniŃelor proprietăŃii aşa cum sunt descrise în acest raport.

o SituaŃia actuală a proprietăŃii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităŃilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăŃii în condiŃiile tipului valorii selectate;

17/24

o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerân datele care sunt disponibile la data evaluării;

o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaŃiile si documentele pe care le-a avut la dispoziŃie, existând posibilitatea existenŃei şi a altor informaŃii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinŃă.

o Orice referinŃă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinŃă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaŃă a proprietăŃii evaluate sau a oricărei proprietăŃi în zona studiată.

o Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinŃelor de acces pentru persoane cu dizabilităŃi. Nu au fost efectuate investigaŃii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers. 2. CondiŃii limitative:

o Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.

o Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăŃii. Dimensiunile proprietăŃii au fost preluate din descrierea legală a proprietăŃii ( contractul de vânzare cumpărare, documentaŃie topografică); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaŃii. Toate planurile construcŃiilor, schiŃele, planurile de situaŃie puse la dispoziŃia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinŃă.

o Evaluatorul a obŃinut informaŃii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

o Evaluatorul nu are cunoştinŃă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăŃi care să afecteze proprietatea evaluată;

o Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la dispoziŃie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;

o Raportul de evaluare este valabil în condiŃiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiŃii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

o Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; o Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanŃă sau să

depună mărturie în instanŃă relativ la proprietatea în chestiune; o Nici prezentul raport, nici părŃi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului; o Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăŃi şi orice divizare sau distribuire a valorii

pe interese fracŃionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

o Valorile estimate sunt valabile atât timp cât coeficienŃii de utilizare a terenului luaŃi în considerare (conform urbanism) rămân valabili.

o Valorile estimate in EUR sunt valabile atât timp cât condiŃiile in care s-a realizat evaluarea (starea pieŃei, nivelul cererii si ofertei, inflaŃie, evoluŃia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieŃele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaŃia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);

19. INFORMAłII UTILIZATE

• SituaŃia juridică a proprietăŃii imobiliare şi suprafaŃa terenului; • Certificat de urbanism; • InformaŃii privind piaŃa imobiliara specifică (preturi, etc.); • Alte informaŃii necesare existente in bibliografia de specialitate;

18/24

• Proprietarul imobilului - pentru informaŃiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaŃie juridica, istoric – precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaŃiilor furnizate;

• Presa de specialitate si evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaŃa locala; • Baza de date a evaluatorului; • informaŃii existente pe site-urile www.piaŃa-az.ro, www.imobiliare.ro, www.mix-up.company.imobiliare.ro,

www.edil.ro, etc.; • PiaŃa imobiliară referitoare la oferte şi cereri de proprietăŃi imobiliare similare din Braila şi din zona în care se

situează terenul supus evaluării. 20. TIPUL VALORII ESTIMATE łinând cont de scopul evaluării, s-au urmărit recomandările standardului internaŃional de aplicaŃie în evaluare: IVA 2- „Evaluarea pentru garantarea împrumutului”. GaranŃia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăŃi imobiliare de tip „Teren intravilan liber ”. Proprietatea, conform celei mai bune utilizări ale sale, este fără restricŃii impuse de formă şi dimensiune, de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piaŃă”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanŃie bancară). În această ipostază, s-a putut apela la estimarea unei „valori de piaŃă” aşa cum este ea definită în standardul internaŃional de evaluare IVS 1. 2222.. DDAATTAA EESSTTIIMMĂĂRRIIII VVAALLOORRIIII La baza efectuării evaluării au stat informaŃiile privind nivelul preŃurilor corespunzătoare lunii mai 2011 . Data la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator (data evaluării) este 10.05.2011. Evaluarea a fost realizată în luna mai 2011 , care este si data raportului. 2233.. MMOONNEEDDAA RRAAPPOORRTTUULLUUII Opinia finală a evaluării este prezentata in RON si in EUR. Având în vedere că metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valută este 4,0885 RON pentru 1 EUR. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atât vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiŃii similare, cursul de schimb şi evoluŃia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacŃiilor pe piaŃa imobiliară specifică etc.) 24. MODALITĂłI DE PLATĂ Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral in ipoteza unei tranzacŃii fără a lua in calcul condiŃii de plata deosebite (rate, leasing) etc. 25. RISCUL DE GARANłIE GaranŃia (propusă) evaluată este de natura unei proprietăŃi imobiliare de tip teren intravilan liber . Din punct de vedere al pretabilităŃii ca şi garanŃie bancară, proprietatea subiect este fără „restricŃii deosebite impuse de formă, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanŃilor acestora”, putându-se proceda la estimarea unei „valori de piaŃă”, utilizabile pentru scopul exprimat (garanŃie bancară). Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2 – Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari : � Referitor la „activitatea curenta si tendintele pietei relevante” :

o piaŃa este o „piată a cumpărătorului” începând cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datotita scăderii numărului tranzacŃiilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevăd accentuarea continuării trendului descendent a evoluŃiei preŃurilor pe piaŃa

menŃionată. � Referitor la „cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul

localitatii”: o Pana în ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere în crestere, dupa care, pana in prezent,

cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare şi a creşterii costurilor cu aceasta;

19/24

o investitorii, principalii cumpărători pe această piaŃă, sunt în expectativă, ceea ce s-a concretizat în abandonarea unor planuri de dezvoltare, reducerea cererii pentru terenuri şi scăderea preŃului acestora;

o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii sau o revenire economică pe termen scurt şi mediu anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip terenuri pentru dezvoltare;

� Referitor la „cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative”, datorita tipului proprietatii există alternative de dezvoltare diferite, în limita celor admise de planul de urbanism, utilizările posibile fiind însă tot pentru dezvoltare de proprietăŃi rezidenŃiale.

� Referitor la „vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia” precizam ca vandabilitatea curenta a proprietăŃii in acest moment este aproape sub nivelul mediu al pieŃei, datorita faptului ca tranzacŃiile cu terenuri sunt serios afectate de reducerea interesului investitorilor în dezvoltarea de proprietăŃi. Acest fapt estimam ca se va mentine si in viitor;

� Referitor la „orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei”, pentru proprietatea imobiliară evaluata exista riscul dat de evolutia pieŃei imobiliare din ultima perioadă şi anume scăderea numărului tranzacŃiilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

� Referitor la „abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de piata” precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data evaluarii.

26. CLAUZA DE NEPUBLICARE Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaŃiilor furnizate de către proprietar, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanŃele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentata in raport şi încă un interval de timp limitat după aceasta dată, în care condiŃiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general când are loc operaŃiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieŃei imobiliare din Cluj - Napocaşi scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaŃiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenŃial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanŃă. 27. DECLARAłIE DE CONFORMITATE Declarăm că prezentul raport de evaluare a fost realizat în concordanŃă cu reglementările Standardelor InternaŃionale de Evaluare, cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate de ANEVAR, şi cu ipotezele şi condiŃiile limitative cuprinse în prezentul raport. Evaluatorul nu are nici o relaŃie particulară cu clientul şi nici un interes actual sau viitor faŃă de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obŃinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcŃie de satisfacerea unei asemenea solicitări. 28. CERTIFICARE Prin prezenta, în limita cunoştinŃelor şi informaŃiilor deŃinute, certificăm că afirmaŃiile prezentate şi susŃinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi condiŃiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. în plus, certificăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenŃă legată de părŃile implicate.

20/24

Suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenŃată de apariŃia unui eveniment ulterior. Analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinŃelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România) şi standardele Comitetului InternaŃional de Standarde în Evaluare (IVSC). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator în prezenŃa reprezentantului legal al solicitantului. În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenŃă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris şi prealabil al evaluatorului) şi verificat, în conformitate cu Standardul InternaŃional de Practică în Evaluare GN11- Verificarea evaluării. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR, a îndeplinit cerinŃele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi are competenŃa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ – łIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma DARIAN DRS SA are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURĂRI S.A. 2299.. PPRREEZZEENNTTAARREEAA EEVVAALLUUAATTOORRUULLUUII DARIAN este jucător principal pe piaŃa serviciilor de evaluare, domeniile de bază fiind evaluare de proprietăŃi imobiliare, evaluare de afaceri, evaluare de maşini şi echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale. DestinaŃiile pentru care întocmim rapoarte de evaluare sunt garanŃii bancare, raportări financiare, vânzare-cumpărare, asocieri, fuziuni, lichidări, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ şi elaborarea de planuri de afaceri, studii de fezabilitate, proiecte pentru finanŃare, servicii de consultanŃă financiară şi în management. Recent, am realizat evaluarea de proiecte pentru finanŃări din fonduri europene. Activitatea DARIAN se desfăşoară pe plan naŃional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari oraşe ale Ńării şi o reŃea de evaluatori colaboratori în celelalte judeŃe, asigurând o bună cunoaştere a pieŃei imobiliare româneşti. Echipa este formată din evaluatori membri titulari (la toate secŃiunile) şi membri acreditaŃi ANEVAR, membri ai altor asociaŃii profesionale internaŃionale, cu experienŃă în domeniul evaluării, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea şi standardul cel mai bun al profesiei, perfecŃionarea, pregătirea continuă şi promovarea celor mai bune practici. ExperienŃa pe piaŃa evaluării se concretizează în 16 ani de evaluări în toate domeniile, contracte şi convenŃii naŃionale încheiate cu instituŃii bancare şi guvernamentale. Am dat consultanŃă în evaluare, am evaluat afaceri şi patrimonii pentru un număr de peste 10.000 de clienŃi, societăŃi comerciale, însumând peste 500.000 de active de natura proprietăŃilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, în ultimii ani am avut peste 50.000 de clienŃi persoane fizice pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru proprietăŃi rezidenŃiale sau terenuri în toate zonele Ńării. Valoarea actualizată a afacerilor, proprietăŃilor imobiliare, mijloacelor fixe şi bunurilor evaluate din 1993 până în prezent de către Darian este de aproximativ 20 miliarde EURO. DARIAN este din anul 1994 membru corporativ ANEVAR (AsociaŃia NaŃională a Evaluatorilor din România). Lucrările sunt realizate cu respectarea Standardelor InternaŃionale de Evaluare (IVS), cu cele europene ale Grupului European al AsociaŃilor de Evaluatori (TEGOVA) şi recomandărilor asociaŃiei profesionale. DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calităŃii conform ISO 9001: 2008, prin SGS-ICS din anul 2003, recertificat în anul 2009. Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clienŃi etc. sunt disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne puteŃi contacta pentru întrebări punctuale la darian@darian.ro.

21/24

Date de contact: Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797 Bucureşti - Union Int’l Center, str. I. Câmpineanu 11, et. 6, Tel / Fax: 40 / 21 / 3122786, 0723 / 574000 Timişoara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620 Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625 Iaşi -Str. Ştefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627 Braşov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624 Sibiu - Str. Şcoala de Înot, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236 GalaŃi - Str. Brăilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085 Arad - Str. Călugăreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407 Craiova - Str. Calea Bucureşti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567 Ploieşti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0731 / 730349 Piteşti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875 Suceava - Str. Ştefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274 Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009 Tg. Mureş - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409 Alba Iulia - Str. I.C. Brătianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092 Deva - 1 Decembrie 1918 nr. 11-13, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 – 011093 Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572, Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054 Anexa nr. 1: Fotografii ale proprietatii :

22/24

23/24

Localizarea proprietatii :

24/24

AANNEEXXAA NNRR.. 22 –– DDOOCCUUMMEENNTTEE AALLEE PPRROOPPRRIIEETTĂĂłłIIII