Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru ... Str Primariei... · situatiei pietei, la...

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru vanzare / schimb

PROPRIETAR: STATUL ROMAN CLIENT: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA UTILIZATOR: ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA ADRESA: Str. Primariei nr. 54, etaj Subsol, nr. ap. 15, CF 158994-C1-U5, Oradea, judet Bihor Nr. Inregistrare: 7386/EB/09.04.2015

VALOAREA DE PIATA: (1 EUR = 4,3965 RON) Teren: Constructie:

EUR 15.000 RON 65.947,5 - RON 65.947,5

east bridge srl

Corporative member Affiliate

Mihai Dumitrescu

METODE DE EVALUARE Capitalizarea veniturilor: Comparatia vanzarilor:

EUR 15.000 EUR 15.000

Suprafata Utila apartament/spatiu: 46,94 mp Construita apartament / spatiu (conform CF): 73,60 mp Teren: 97 1279 mp

Data Inspectiei: 09.04.2015 Evaluarii: 09.04.2015 Raportului: 09.04.2015

Str. Primariei nr 54, etaj Subsol, nr. ap. 15, Oradea, jud. Bihor | 2

SC EAST BRIDGE SRL

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru vanzare/schimb

I. MANDAT

East Bridge a fost rugata sa evalueze proprietatea imobiliara mentionata la capitolul V. pentru ADMINISTRATIA IMOBILIARA ORADEA. Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre consultantul companiei East Bridge, in data de 09.04.2015 in prezenta reprezentantului beneficiarului, Dna. Petan Lucretia si Dna. Rodica Brad.

II. CERTIFICARE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta legata de partile implicate. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare ANEVAR editia 2014 ( SEV 100 - Cadrul general; SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii; SEV 102 – Implementare; SEV 103 – Raportare; SEV 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare, GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile, si se supune legislatiei in vigoare. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Consultantii firmei East Bridge au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Allianz Tiriac Asigurari SA. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.


SC EAST BRIDGE SRL

III. BAZA DE EVALUARE Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea reflecta rezultatul unor aprecieri facute pe baza mai multor criterii de comparatie, ea exprimand de fapt valoarea de intrebuintare si cea de schimb in contextul general al pietei.In lucrarea de fata va fi estimata valoarea de piata care, conform Standardelor de Evaluare – SEV 101 - Termenii de referinta ai evaluarii si SEV 310 - Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului - reprezinta suma estimata, pentru care o proprietate ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

IV. CONDITII SI IPOTEZE LIMITATIVE In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de client. Am utilizat informatiile si documentele puse la dispozitie de catre client, nu s-au realizat masuratori asupra spatiului/apartamentului. Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale. Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de client. Evaluatorii, prin reglementarile profesionale carora se supun, nu au calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunului imobil evaluat, considerat existent in prezenta lucrare, ca ipoteza de lucru. Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza. Nu s-a efectuat nicio investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu se poate oferi nicio asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, niciun fel de substanta poluanta, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila. Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate. Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client, respectiv in scopul mentionat in raportul de fata. Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de evaluare nu are nicio legatura cu valoarea de asigurare. Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune. Evaluatorii nu isi asuma nicio responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate. Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre. Desigur ca proprietarul, respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri, sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.


SC EAST BRIDGE SRL

V. PREZENTAREA DATELOR

1. Adresa si Proprietarul 1.1 Proprietatea Apartament nr. 15, SPATIU CU ALTA DESTINATIE, compus din 3 incaperi n

suprafata construita de 73,60 mp (conform Extras CF) si suprafata utila de 46,94 mp (conform schite releveu), precum si un hol in suprafata de 8,5 mp comun cu ap. 14. Proprietate inscrisa in CF 158994-C1-U5 situat in Oradea, Strada Primariei nr. 54, etaj subsol, nr. Cad. 158994-C1-U5, judet Bihor.

1.2 Proprietar si situatia juridica

STATUL ROMAN. A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al Statului Roman asupra proprietatii descrise mai sus, conform actelelor de proprietate ce au fost inmanate evaluatorilor si care sunt anexate, in copie (vezi anexele 6 si 7), la prezentul raport si anume: Extras de carte funciara cu numarul 158994-C1-U5 Oradea, Schita releveu.

1.3 Ipoteci La momentul intocmirii raportului de evaluare proprietatea nu era ipotecata sau grevata de alte sarcini. Nu detinem informatii ca imobilul ar fi listat ca monument istoric, insa acesta este inclus in situl istoric Centrul Mun. Oradea.

1.4 Asigurare Am fost informati ca proprietatea nu este asigurata in momentul de fata.

1.5 Utilizarea actuala La data evaluarii spatiul era liber, necesitand renovare la interior. La data evaluarii apartamentul / spaţiul era liber, avand cea mai buna utilizare de spaţiu comercial sau birou, chiar daca nu beneficiaza de acces direct din Str. Primariei, acesta este situate la demisol-subsol, in cladire isi desfasoara activitarea: cabinet mediator, cabinet avocatura, cabinet traduceri, etc..

2. Analiza locatiei

2.1 Cartier

2.1.2 2.2 Strada

2.1.3 2.3 Transportul public

2.1.4 2.4 Puncte de interes

Proprietatea in cauza este situata in vecinatatea Primariei Oradea, zona centrala urbana, formata din sedii institutii, spatii comerciale si birouri, dar si cladiri de apartamente tip P+2E, P+1E.

Primariei este o strada asfaltata, cu sens unic de circualtie, in prezent datorita unor lucrari de reabilitare in centru orasului strada este cu doua sensuri de circulatie. Proprietatea are acces la caile de transport in comun: linii autobuz, tramvai. Statiile se afla la aproximativ unul - doua minute departare de proprietate. Proprietatea beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de interes:

- Primaria Oradea - Parc - Liceul Iosif Vulcan, Spatii comerciale, sedii banci,

farmacii, cabinete medicale, etc..

2.5 Zona

Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca trafic auto intens. Amplasarea imobilului in cadrul zonei este favorabila. Nu detinem informatii cu privire la gradul de poluare in zona.


SC EAST BRIDGE SRL

3. Infrastructura terenului 3.1 Suprafata terenului Conform documentelor de proprietate, rezulta suprafata de teren aferenta este

de 97 din 1279 mp si cote parti comune, conform CF 158994-C1-U5.

3.2 Deschiderea Proprietatea nu beneficiaza de acces direct din Str. Primariei. Spatiul de afla la subsol, cu ferestre cu vedere spre Str. Primariei si acces din intrarea uscata care asigura accesul spre curtea comuna, in partea stanga a intrarii uscate.

3.3 Geografia Relieful proprietatii este plat, iar forma este patrulatera, regulata.

3.4 Vecinatati N: Proprietate privata S: Str. Primariei V: Proprietate privata E: Proprietate privata

3.5 Limite N/A.

4. Descrierea Proprietatii 4.1 Constructia Din informatiile obtinute, imobilul a fost edificat in jurul anilor 1920-1930.

Caladirea este dispusa pe trei nivele:subsol, parter si mansarda; apartamentul nr. 15 este situat la subsol (demisol). Aspectul proprietatii este precar la interior (necesita renovare), iar cel exterior este satisfacator (necesita reabilitarea fatadei).

4.2 Structura Solutia constructiva este fundatii caramida si piatra, cu structura de rezistenta din caramida cu planseu din bolte caramida si traverse metalice si lemn. Zidaria interioara este din caramida. Ar trebui mentionat faptul ca proprietatea subiect era libera la data evaluarii, necesitand renovare. Accesul in apartamentul 15 se realizeaza din intrarea uscata, in partea stanga a acesteia, printr-un hol comun cu ap. Nr. 14, nu beneficiaza de acces din strada.

4.3 Acoperisul

Cladirea este prevazuta cu acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tigla.

4.4 Finisaje Finisajele interioare necesita renovare: pardoselile sunt din dusumea lemn, peretii sunt tencuiti si necesita rezugravire, pe pereti se intalnesc urme de igrasie, infiltratii si fusuri. Spatiul nu dispune de grup sanitar, la subsol se gaseste un grup sanitar, insa conform schitei acesta nu este inclus in ap. Nr. 15; de asemenea accesul din intrarea uscata se realizeaza prin holul comun cu ap. Nr. 14.

4.5 Tamplarie Apartamentul beneficiaza de usa de acces din lemn din holul comun, respectiv

usa de acces metalica din intrarea uscata. Spatiul dispune de ferestre spre Str. Primariei, din PVC cu ferestre termorezistente si gratii metalice.

4.6 Utilitati

Proprietatea beneficiaza de racord la utilitatile municipalitatii prezente: electricitate, apa curenta, canalizare si acces la termoficare (fara racord la termoficare).

4.7 Instalatii

Proprietatea nu beneficiaza de incalzire, conform informatiilor furnizate de catre reprezentantul beneficiarului.


SC EAST BRIDGE SRL

4.8 Suprafete

Urmatoarele suprafete au fost determinate utilizand documentele puse la dispozitie: - Sala 1: 37,97 mp - Sala 2: 6,47 mp - Sala 3: 2,5 mp - Hol comun cu ap 14 (nu este inclus in suprafata spatiului0: 8,5 mp Suprafata utila apartament 15: 46,94 mp Suprafata construita apartament 15(conform schita): 56,30 mp Suprafata construita apartament (conform CF): 73,60 mp Suprafata teren: 97/1279 mp

5. Starea Proprietatii

5.1 Imbunatatiri La data inspectiei, trebuie mentionat faptul ca spatiul analizat era liber si necesita renovare: repararea si rezugravirea peretilor, inlaturarea urmelor de igrasie si a infiltratiilor, schimbarea pardoselilor, amenajarea unui grup sanitar, etc.. Suntem de parere ca spatiul necesita o investitie suplimentara de cca. 5.000 EUR pentru a putea fi exploatat ca spatiu cu alta destinatie.

VI. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 1. Generalitati

Judetul Bihor, situat in Vestul tarii, este compus din orase ca: Oradea, Beius, Alesd, Marghita, etc si comune ca: Tileagd, Nojorid, Sanmartin, etc. Judetul Bihor este situat la granite cu Ungaria si este strabatut de Drumurile Europene: E 68/60 – asigura accesul dinspre Bucuresti, Budapesta si Viena; E 671 asigura accesul dinspre Timisoara. Municipiul Oradea, resedinta judetului, este format din cartiere ca: Orasul Nou, Nufarul, Rogerius, Velenta, Iosia, Subcetate, etc. La aceste cartiere se adauga zonele invecinate Oradiei, ca: Osorhei, Sanmartin, Seleus, etc.

Activul se situeaza in zona ultracentrala a Mun. Oradea, in zona Primariei. In cazul prezentului activ, tinand cont de estimarile privind cea mai buna utilizare, piata se defineste ca piata proprietatilor imobiliare - spatii cu alta destinatie comercial/birouri. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economico-sociala si dezvoltarea zonei, prezenta investitorilor in zona, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Cererea in scadere pentru proprietatile similare are ca principala cauza puterea scazuta de cumparare pe fondul dificultatii in obtinerea surselor de finantare. In subzona de amplasare a proprietatii, nivelul ofertelor recente de inchiriere pentru apartamente similare se situeaza la valori cuprinse intre EUR 150 si EUR 250/luna, in cazul apartementelor cu 1, 2 camere. In cazul apartamentelor pretabile pentru birouri/sedii firma, chiria poate ajunge si la EUR 6 – 12/mp/luna, in functie de acces, suprafata, finisaje, etc.. Pretul de vanzare pentru apartamentele similare la parter se situeaza intre EUR 800/mp si EUR 1200/mp in functie de amplasare, suprafata, finisaje, etc..

2. Oferta de apartamente similare

Relativ constanta.


SC EAST BRIDGE SRL

3. Cererea de apartamente similare

Relativ constanta.

4. Echilibrul pietei

Dezechilibru in favoarea Cererii fiind o piata a cumparatorilor. In opinia noastra, tendinta se va mentine si in viitor. Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare.

5. Plaja de valori ofertate spre inchiriere pentru spatii similare 5.1 Plaja de valori ofertate spre vanzare pentru spatii similare

Minimum: cca. 120 euro Maximum: cca. 180 euro Minimum: cca. 400 euro/mp Maximum: cca. 800 euro/mp

7. Riscul de vandabilitate In opinia noastra, proprietatea indeplineste conditiile pietei si poate fi vanduta

intr-o perioada medie-lunga de timp (maximum 12 luni) in conditii normale de marketing.

VII. EVALUAREA

1. Abordari utilizate Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati de tipul celei de fata, Standardele de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a trei tipuri de abordari, bazate pe: comparatia vanzarilor, costurilor de inlocuire si capitalizarea veniturilor. In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica abordarile pe baza capitalizarea veniturilor si comparatia vanzarilor.

2. Cea mai buna utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva). In opinia noastra, tinand cont de conformarea proprietatii si de caracteristicile acesteia, C.M.B.U. este cea de tip spatiu cu alta destinatie datorita amplasarii centrale si faptului ca beneficiaza de ferestre la Str. Primariei.

3. Abordarea pe baza capitalizarii venitului

In cadrul acestei abordari se cuantifica valoarea prezenta (actualizata) a beneficiilor viitoare anticipate aduse proprietarului, obtinute din exploatarea imobilului.

S-a utilizat metoda bazata pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune ca un imobil, in functie de caracteristicile sale constructive si de localizare, constituie un potential venit pe termen indelungat prin inchiriere, renta etc. Cu alte cuvinte, imobilului are o valoare de randament. Elementele necesare calculului valorii imobilului sunt :


SC EAST BRIDGE SRL

Venitul brut potential VBP – veniturile anuale obtinute din inchirierea imobilului ;

Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 85 - 90%;

Venitul brut efectiv VBE – veniturile anuale obtinute din inchirierea imobilului dupa amendarea VBP cu gradul de ocupare;

Cheltuielile de exploatare – cheltuielile care sunt in sarcina proprietarului / investitorului. Acestea se impart in cheltuieli fixe (impozitul pe proprietate si cheltuielile cu asigurarea acesteia) si variabile (utilitati, management, administrare, reparatii si intretinere - daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi). Astfel : s-a considerat cheltuielile de exploatare de cca. 5% din VNE; nu s-au luat in calcul cheltuieli cu intretinerea si reparatiile cladirii. De asemenea, nu au fost estimate cheltuieli variabile cu utilitatile deoarece acestea cad in sarcina chiriasilor;

Rata de capitalizare c reprezinta relatia dintre castig si valoare, relatie acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza a vanzarilor, respectiv a chiriilor pentru proprietati comparabile. Astfel, rata de capitalizare luata in considerare, din motive legate de diminuarea riscului utilizatorului, a fost considerata de cca. 8% in cazul spatiilor similare, fiind determinata pe baza informatiilor de piata;

Suprafetele efectiv inchiriabile au fost preluate din documentele puse la dispozitie de catre client: suprafata utila 46,9 mp.

Venitul net din exploatare VNE – venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de exploatare din venitul brut potential; Formula de calcul este: V = VNE / c, iar ipotezele si calcule utilizate sunt prezentate in Anexa 1. Astfel, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de:

EUR 15.000

4. Abordarea pe baza comparatiei vanzarilor

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparandu-le apoi cu cea de evaluat. Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este intr-o relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparatiilor relative. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele dintre proprietati, care afecteaza, intr-un fel sau altul, valoarea acestora. Diferentele si asemanarile ar putea aparea in ceea ce priveste dreptul de proprietate evaluat, motivatia cumparatorului si a vanzatorului, conditiile de finantare, situatia pietei imobiliare, dimensiunile, locatia, precum si caracteristicile fizice si economice ale proprietatilor. In realizarea prezentului raport de evaluare, s-au folosit ca surse de informatii, ofertele de vanzare de imobile similare din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor firme imobiliare precum si din baza de date proprie aferenta departamentelor de evaluare, respectiv de tranzactii imobiliare (vezi Anexa 3). Grila de comparatie este prezentata in Anexa 1. Din analiza efectuata a rezultat ca cea mai apropiata comparabila de subiect este comparabila B (are cea mica corectie totala neta) Avand in vedere si celelalte corectii, inclusiv faptul ca piata recunoaste ca intersectia cererii cu oferta implica un discount de cca. 10 - 12%, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de:

EUR 15.000


SC EAST BRIDGE SRL

5. Reconcilierea valorilor Avand in vedere atat cantitatea, calitatea informatiilor detinute si adecvarea abordarilor prezentate, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii analizate (cu scopul vanzarii / schimbului) este de

EUR 15.000

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:

Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile prezentului raport;

Valoarea opinata include constructia;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;

Valoarea este o predictie;

Valoarea este subiectiva;

Valoarea nu include T.V.A.;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Intocmit azi, 09.04.2015 de catre: Ec. Andreea-Anita Şoşdean, Expert Evaluator Dl. Mihai Dumitrescu, Managing Partner ANEXE:

1. Capitalizarea venitului 2. Comparatia vanzarilor 3. Comparabile utilizate (oferte de vanzare, inchiriere) 4. Harta localizare 5. Fotografii 6. Documente proprietate 7. Planse, schite


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 1 - Capitalizarea venitului ELEMENTE DE CALCUL U.M. CANTITATE VALOARE

0 1 2 3

Suprafata utila de calcul/ chirie lunara mp 46,94 160

Venit brut potential anual - VBP EUR 1.920

Grad de neocupare % din VBP 10% 192

Venit brut efectiv - VBE VBP-Gradul de

neocupare 1.728

Cheltuieli cu impozitul pe cladire EUR -60 -60

Cheltuieli cu asigurarea % din Valoarea

Proprietatii -0,15% -45

Cheltuieli cu managementul proprietatii EUR 0 0

Venit net anual EUR 1.623

Rata de capitalizare, c - 8,00%

Costuri de imbunatatire 5000 5.000

Curs de schimb la data de referinta EUR/ RON 4,3965

VALOAREA PROPRIETATII EUR 15.000

RON 65.948

In urma studiilor efectuate de societati de consultanta specializate in tranzactii imobiliare (Darian DRS, Colliers International, CBRE Romania, Jones Lang LaSalle, DTZ Echinox, Knight Frank), pentru anul 2014, rata de capitalizare pentru spatii comerciale, pentru orase secundare, se situeaza intre 8,00% si 10,50%. Am considerat sustenabila o rata de capitalizare de 8% avand in vedere conditiile actuale ale pietei imobiliare si utilizarea spatiului.

Spatiul a fost evaluat in ipoteza posesie vacanta, si s-a considerat o rata de neocupare de 10%.

Chiriile unitare pentru spatii similare la demisol/subsol se situeaza in intervalul 3 EUR/mp/luna – 6 EUR/mp/luna. In cazul proprietatii subiect am considerat o chirie de piata de 160 euro/luna pentru suprafata efectiv inchiriabila de aproximativ 47 mp.


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 2 – Comparatia vanzarilor

CRITERIU SUBIECT COMPARABILA A COMPARABILA B COMPARABILA C

PRET (EUR) 49.000 60.000 18.000

PRET (EUR/mp) 1.089 429 900

Sursa olx.ro olx.ro olx.ro

ELEMENTE DE COMPARATIE

1. DREPTURI DE PROPRIETATE TRANSMISE

deplin deplin deplin

Corectie 0% 0% 0%

Valoare corectie/mp 0 0 0

Valoarea corectata/mp 1.089 429 900

2. CONDITII DE FINANTARE

proprii proprii proprii

Corectie 0% 0% 0%



3. CONDITII DE VANZARE nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare

Corectie 0% 0% 0%



4. CONDITII ALE PIETEI curente curente curente

Corectie 0% 0% 0%



5. SUPRAFATA, mp 46,94 45 140 20

Corectie 0% 10% -10%

Valoare corectie/mp 0 43 -90


6. ZONA Ultracentral - central

Republicii central - superior central

Variatie (corectie) -10% -10% 0%

Valoare corectie/mp -109 -47 0

Valoarea corectata/mp 980 424 810

7. ETAJ demisol P demisol P

Variatie (corectie) -50% 0% -50%

Valoare corectie/mp -490 0 -405


8. VECHIME BLOC (ani) cca. 80 ani mai vechi similar similar

Variatie (corectie) 0% 0% 0%



9. FINISAJE necesita renov. bune medii/satisf. medii

Variatie (corectie) -15% -5% -10%

Valoare corectie/mp -74 -21 -41


10. Sistem de incalzire fara incalzire termoficare similar similar

Variatie (corectie) -5% 0% 0%

Valoare corectie/mp -21 0 0


11. Altele fara baie baie 2 bai fara baie

Variatie (corectie) -10% -10% 0%

http://www.anuntul.ro/




SC EAST BRIDGE SRL

Valoare corectie/mp -40 -40 0


CORECTIE TOTALA NETA -733 -66 -536 CORECTIE NETA % DIN PRETUL DE VANZARE 67% 15% 60% CORECTIE TOTALA BRUTA 733 152 536 CORECTIE BRUTA % DIN PRETUL DE VANZARE 67% 35% 60%

Valoarea adoptata: COMPARABILA B valoarea cu cele mai mici corectii

Valoare corectata - EUR/mp 363

Discount pentru oferta 10% Valoare stabilita (EUR) 15.325

Valoare rotunjita - EUR 15.000

Corectii:

S-a ales comparabila B, avand cea mai mica corectie totala bruta;

S-a aplicat o corectie de +10%, respectiv -10% pentru diferenta de suprafata intre comparabilele B, C si subiect.

S-au aplicat corectii pentru diferenta de zona de amplasare, -10% pentru comparabila A si pentru comparabila B.

S-au aplicat corectii pentru nivel, -50% pentru comparabila A si pentru comparabila C. In piata s-a identificat o diferenta semnificativa intre spatiile situate la parter si cele situate la demisol/parter, in functie si de prezenta accesului direct din strada.

S-a aplicat o corectie de -15% comparabilei A, respectiv -5% comparabilei B si -10% pentru comparabila C pentru starea finisajelor, spre deosebire de subiect.

S-a aplicat o corectie de -5% comparabilei A pentru sistemul de incalzire, acestea dispunand de incalzire, in timp ce apartamentul subiect nu beneficiaza de incalzire.

S-a aplicat o corectie de -10% comparabilelor A si B pentru existenta baii.

In general, discount-ul pentru oferta este cuprins intre 8% si 12% in functie de caracteristicile proprietatii, zona, gradul de lichiditate, etc.. In cazul de fata s-a estimat ca un discount pentru oferta de 10% reflecta tendintele actuale ale pietiei imobiliare pe segmentul spatiilor similare din Oradea.


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 3 - Comparabile utilizate

Oferte de vanzare: Comparabila A: Completari telefonice: Apartament parter Republicii, ultracentral, termoficare, SU 45 mp, cu baie, finisaje bune, pret cerere 49.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.

Comparabila B: Completari telefonice: Spatiu demisol cu ferestre in strada, SC 160 mp, SU 140 mp, 2 grupuri sanitare, zona ultracentrala, necesita unele reamenajari, 60.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.


SC EAST BRIDGE SRL

Comparabila C: Completari telefonice: Spatiu central, parter, fara baie, SU 20 mp, plus boxa, finisaje medii, pret cerere 18.000 EUR, negociabil; sursa olx.ro.


SC EAST BRIDGE SRL


SC EAST BRIDGE SRL

Oferte de inchiriere: Completari telefonice: spatiu pretabil birou/comercial, acces direct din strada, demisol, in zona ultracentrala, se inchiriaza cu finisaje, SU 90 mp, cu baie,chirie EUR 390/luna, adica cca. 4 EUR/mp/luna, Sursa olx.ro.

Completari telefonice: Spatiu fosta crama Astoria, 165 mp utili, demisol, cu baie, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro, Agentie imobiliara.


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: Spatiu subsol, 384mp utili, cu bai, acces din strada, EUR 3/mp/luna, sursa olx.ro.


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: spatiu pretabil cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje bune, SU 30 mp, SC 40 mp, baie, o camera si hol. Chirie EUR 190/luna (EUR 6,33/mp), Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.

Completari telefonice: apartament pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona ultracentrala, finisaje bune, SU 176 mp, chirie EUR 7/mp, Sursa tocmai.ro, agentie imobiliara.


SC EAST BRIDGE SRL

Completari telefonice: Spatiu pretabil birouri sau cabinet medical la parter, in zona centrala, finisaje bune, SU 45 mp, chirie EUR 6,5/mp, Sursa tocmai.ro.


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 4 - Harta Localizare


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 5 – Fotografii


SC EAST BRIDGE SRL


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 6 – Documente proprietate


SC EAST BRIDGE SRL


SC EAST BRIDGE SRL

Anexa 7- Schite, releveu

Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru ... Str Primariei... · situatiei pietei, la...

Documents

Transcript of Raport de Evaluare a Proprietatii Imobiliare pentru ... Str Primariei... · situatiei pietei, la...