In amintirea tatlui meu, Vasile BUZUINTRODUCEREEvaluarea bunurilor imobiliare este o nou direcie n tiina i practica economic, aprut la noi relativ recent, pe la mijlocul anilor '90. Necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii pieei imobiliare secundare, cnd s-au activizat operaiile de vnzare, cumprare, donaie, gajare a bunurilor . a. Formarea pieei civilizate a serviciilor de evaluare este legat nu numai de nelegerea i aplicarea corect de ctre evaluatorii din Republica Moldova a metodelor de pia de evaluare, ci i de crearea infrastructurii corespunztoare a pieei, n Republica Moldova s-a nfiinat un numr destul de mare de firme care se ocup cu evaluarea bunurilor imobiliare, exist organizaii profesionale ale evaluatorilor, a fost deschis specialitatea respectiv la Universitatea Tehnic din Moldova, se efectueaz autorizarea (licenierea) activitii de evaluare. Cu toate acestea, n opinia autorului, este nc prea devreme a vorbi despre existena la noi a unei piee dezvoltate a serviciilor de evaluare.Lucrarea de fa este o ncercare de expunere sistematic a principalelor probleme ale dezvoltrii activitii de evaluare n condiiile Moldovei. Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesional complex care necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi. n cadrul acestei activiti se mpletesc strns norme i reglementri juridice, economice, etice. Evaluatorul trebuie s cunoasc bine legislaia, s tie a aplica n mod corect metodele actuale de evaluare, s aib acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar. Totodat, o mare atenie se acord bunei reputaiei a specialistului, priceperii lui de a lucra cu clienii i colegii, cu conducerea ntreprinderii.Autorul prezentei lucrri nu i-a propus de a examina toate aspectele activitii de evaluare, ci i-a concentrat atenia asupra chestiunilor privind organizarea evalurii ca gen independent de activitate la nivel de economia naional. Scopul principal al crii este evidenierea particularitilor activitii de evaluare pe piaa imobiliar, precum i a problemelor eseniale ale organizrii activitii de evaluare.O etap important a constituirii pieei serviciilor de evaluare n Moldova este adoptarea Legii cu privire la activitatea de evaluare, autorul fiind unul din principalii elaboratori ai acestei legi. Structura legii a constituit i baza monografiei de fa. Autorul a ncercat s abordeze complex problema dezvoltrii activitii de evaluare, s arate particularitile pieei serviciilor de evaluare din Moldova, s examineze rolul statului, al organizaiilor profesionale ale evaluatorilor,(ntreprinderilor de evaluare pe aceasta piaj organizarea evalurii n rile cu economie de tranziie i n rile dezvoltate.

Atenia principal (n aceasta carte) este concentrat asupra unor astfel de probleme ca: particularitile pieei imobiliare i a pieei serviciilor de evaluare n Moldova; caracterizarea participanilor la piaa imobiliar; rolul evaluatorilor i organizaiilor obteti ale evaluatorilor n formarea pieei; activitatea organizaiilor de stat antrenate n evaluare; asociaiile obteti ale evaluatorilor din CSI, rile Europei Occidentale i America; standardele profesionale ale activitii de evaluare; problemele licenierii i certificrii evaluatorilor; etica profesional a evaluatorului.

De mare ajutor n scrierea acestei cri a fost studierea experienei funcionrii pieei imobiliare i a serviciilor de evaluare n aa ri ca SUA, Canada, Marea Britanie, sintetizarea experienei acumulate n rile CSI i cele a Europei Occidentale.

Autorul prezentei cri a avut norocul ca timp de civa ani s fie reprezentantul asociaiilor obteti ale evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori, s participe personal la multe evenimente de formarea pieei de evaluare din Republica Moldova.

ncepnd din 1999, autorul a inclus acest material n cursul de prelegeri "Organizarea activitii de evaluare" pe care l ine la Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii, specialitatea "Evaluarea bunurilor imobiliare" Ia Universitatea Tehnic din Moldova. Materialul unor capitole de asemenea este inclus n prelegerile pe care autorul le ine n faa evaluatorilor publici - lucrtori ai oficiilor cadastrale teritoriale.

Contactul cu studenii, evaluatorii practicieni, evaluatorii nceptori a demonstrat necesitatea unei cri s reflecte esena i bazele organizrii activitii de evaluare, care s fie accesibil i util unor categorii diferite de cititori. Autorul sper c ntr-o oarecare msur a reuit s satisfac aceast necesitate.

Autorul aduce sincere mulumiri Consiliului Internaional pentru Cercetri i Schimburi tiinifice (IREX) pentru organizarea stagiului meu n Statele Unite ale Americii; profesorilor J. Eckert, H. Harrison, S. Malpezzi. O recunotin aparte datorez profesorului Gerald McGrath pentru organizarea vizitei mele i numeroaselor consultri la asociaiile evaluatorilor din Canada.

i mulumesc, de asemenea, vicepreedintelui Societii Evaluatorilor din Rusia, I. L. Artemenkov, preedintelui Societii evaluatorilor din Belarus, preedintelui Consiliului Coordonator al Evaluatorilor din SCI, N. Iu. Trifonov, preedintelui Camerei Naionale de Imobil a Republicii Moldova A. Panov, conductorilor Asociaiei Republicane a Experilor Profesioniti n Evaluri, preedintelui - doctorului habilitat T. Bajura i vice-

preedintelui, doctorului habilitat V. Moroz pentru ajutorul ce mi l-au acordat asupra acestei cri.

n ncheiere, ai vrea s-mi exprim profund mea recunotin recenzenilor, care au fcut o serie de observri i recomandri utile.

Prima experien de abordare sistematic a organizrii activitii de evaluare a bunurilor imobiliare, firete nu poate fie far neajunsuri. Autorul va fi recunosctor colaboratorilor din organele de administrare, lucrtorilor tiinifici, lectorilor din instituiile de nvmnt superior, evaluatorilor practicieni, specialitilor care lucreaz pe pia imobiliar pentru observaiile i propunerile lor.

Aprecierile i observaiile la aceasta carte pot fi trimise pe adresa: MD2005, str. Pukin, 47, b. 514. Adresa potei electronice: buzu@cadastre.net.mdCAPITOLUL 1 PIAA IMOBILIAR I CARACTERISTICILE EI

1.1. Piaa imobiliar. Segmentarea pieei

Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale, dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.

Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul actului de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii i proceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare. Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de aceasta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferite variante concurente de gestionare a pmntului.

Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii.

Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilor imobiliare.

Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fizic i economic. Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are urmtoarele caracteristici:

imobilitatea, adic permanena locului n care se afl, soliditatea, trinicia, caracterul staionar;

materialitatea;

durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin, uzura;

unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil;

eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;

proprietatea de a fi gestionat.

Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezint un obiect care cere direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea i dezvoltarea lui. Un bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului su i este identificabil prin:

calitatea de a fi o raritate;

caracterul deficitar;

gradul dezvoltrii;

dependena de locul aflrii.

Particularitile specifice ale bunurilor imobiliare, n calitatea lor de marfa, constituie cauza mpririi pieei imobiliare n segmente aparte. Criteriile de segmentare a pieei imobiliare pot fi urmtoarele:

coninutul drepturilor de proprietate;

destinaia funcional a bunurilor imobiliare;

' poziia geografic a bunurilor imobiliare;

calitatea bunurilor imobiliare;

motivarea investiional;

alte criterii.

n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzaciei dintre vnztori i cumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou segmente: piaa de vnzare-cumprare i piaa nchirierilor. n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa servitutelor i a altor limitri ale dreptului deplin asupra proprietii.

Pe piaa tranzaciilor de vnzare-cumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se comercializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie. Pe piaa nchirierilor obiectul tranzaciilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune.

Un alt criteriu al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia funcional a bunurilor imobiliare. Potrivit destinatiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi divizat n urmtoarele segmente:

piaa terenurilor;

piaa proprietilor rezideniale;

piaa proprietilor industriale;

piaa proprietilor comerciale;

piaa ncperilor nelocative;

alte segmente ale pieei.

La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai mici. De exemplu, piaa terenurilor poate fi reprezentat de urmtoarele sectoare: piaa terenurilor agricole; piaa terenurilor din intravilan; piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale etc. Piaa proprietilor rezideniale poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje .a. Piaa imobiliar comercial este divizibil n piaa oficiilor, cea a centrelor comerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico-tiinifice, zonelor-business .a.m.d. Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extins prin divizarea fiecrui tip de proprietate. De pild, piaa caselor de locuit particulare poate fi mprit n categorii ce in de anul drii n exploatare a construciei respective, de spaiul total i cel locativ, de materialele de construcie folosite la nlarea pereilor, de nlimea etajelor, etc.

Exist i este valorificat pe scar larg segmentarea pieei din punct de vedere geografic. n acest aspect, snt estimate i comparate pieele imobiliare din diferite ri, capitale ale acestora, piee oreneti, regionale, rurale. Piaa imobiliar poate fi foarte divers chiar n cadrul aceleiai localiti, ea coninnd un mare numr de elemente constitutive.

n procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee imobiliare concrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric". Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identice este aceeai. Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate poate servi mprirea administrativ-teritorial a urbei. n oraul Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de specialiti Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz. Spre exemplu, ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul oraului i cel al unui apartament identic de la Pota Veche este o discrepan n raport de 1:2. Dac segmentarea pieei va fi conceput dup criterii i mai riguroase i se vor lua n calcul mai muli indicatori - de pild, vecintatea obiectelor de infrastructur social, condiii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport i altele - atunci numrul zonelor valorice ar spori esenial. Astfel, primria or. Chiinu se conduce de un program, prevzut expres pentru evaluarea mrimii taxelor de nchiriere a obiectelor din patrimoniul municipal, acest program coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 130 de zone valorice.

Segmentarea pieei imobiliare este realizabil i n funcie de calitatea bunurilor imobile. De exemplu, blocurile de locuit din zonele prestigioase ale oraului pot fi relaionate cu diferite segmente ale pieei din punct de vedere al calitii imobilului: casele construite dup proiecte standard se pot nvecina cu vile de lux. Segmentarea pieei imobiliare sub aspectul calitii bunurilor este ntr-o legtur strns cu segmentarea pieei sub aspectul preurilor. Cumprtorii de case cu un pre de peste 250 mii de dolari se vor deosebi tranant de cumprtorii unor apartamente estimate la 5-10 mii de dolari.

Motivarea investiional este un nou criteriu de segmentare a pieei. Unii investitori ar putea fi interesai de o proprietate care cere un management minimal, fr mari beneficii, dar cu perspective de cretere a potenialului valoric. Alii ar putea s cumpere imobile ce le-ar oferi o bun acoperire n faa inspeciei fiscale. Investitorii dintr-o a treia categorie ar fi tentai de fluxurile pozitive de numerar, ca rezultat al exploatrii raionale a bunurilor imobiliare.

1.2. Particularitile tranzaciilor cu bunuri imobiliare

Tranzaciile cu bunuri imobiliare reprezint aciunile cetenilor i persoanelor juridice orientate spre instituirea, ncetarea sau modificarea anumitor drepturi i obligaii. Scopul oricrei tranzacii este obinerea dreptului de proprietate sau dreptului de folosin asupra patrimoniului.

Pe piaa imobiliar snt cunoscute urmtoarele tipuri de tranzacii.

Tranzacii cu terenuri:

vnzarea-cumprarea terenului;

darea n arend a terenului;

donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt;

schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt;

transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social al unei ntreprinderi;

motenirea terenului;

transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe termen nelimitat);

punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt, cu titlu de proprietate, pentru construcie individual de cas, de gospodrie pomilegumicol;

privatizarea terenului:

exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public.

Tranzacii cu bunuri imobile locative:

privatizarea apartamentelor i camerelor din fondul locativ municipal;.

vnzarea-cumprarea locuinelor, inclusiv cu plata n rate;

vnzarea-cumprarea spaiului locativ, cu ntreinerea viager a proprietarului;

schimbul de spaiu locativ;

nchirierea;

donaia, motenirea;

locaia de bunuri imobiliare; subnchirierea;

mprumuturi garantate imobiliar (ipotecarea);

participarea prin cot la construcia de locuine;

determinarea cotei-pri din imobilul de locuit;

recunoaterea drepturilor de proprietate asupra spaiului locativ potrivit hotrrii judectoreti;

rezilierea (desfacerea) contractului (de vnzare-cumprare, nchiriere, etc.).

Tranzacii cu cldiri i ncperi nelocative:

vnzarea-cumprarea, darea n chirie a ncperilor, cldirilor i construciilor nelocative;

vnzarea-cumprarea i darea n chirie a complexelor imobiliare;

transmiterea ncperilor, cldirilor i construciilor nelocative n calitate de aport la capitalul social;

luarea de credite prin gajarea bunurilor imobiliare;

recunoaterea drepturilor patrimoniale i a altor drepturi conform hotrrii judectoreti;

desfacerea contractului (de vnzare-cumprare, de nchiriere .a.).

Tranzaciile cu bunuri imobiliare, spre deosebire de alte tipuri de tranzacii; au urmtoarele particulariti:

1. Toate tranzaciile cu bunuri imobiliare, prin natura lor, poart un caracter particular. Piaa imobiliar, n majoritatea cazurilor, nu este transparent; informaia cu privire la vnzri, nchirieri i alte tranzacii cu bunurile imobiliare nu este accesibil publicului larg. Nu snt credibile nici informaiile cu privire la tendinele de dezvoltare a pieei, publicate n presa periodic. De aceea, evaluatorul trebuie s-i planifice timp suplimentar, n cazul unor servicii de evaluare, pentru a reui s adune i s verifice informaiile necesare.

2. Intruct implic bunuri imobiliare, toate operaiunile au un caracter local. In acest sens, tranzaciile snt influenate puternic de condiiile locale - cadrul legislativ existent, tradiii de evaluare, etc.

3. Fiece operaie cu un bun imobiliar este unic n felul ei. Lucrul acesta se explic prin particularitile bunurilor imobiliare i cele de dezvoltare a pieelor locale. Chiar i bunurile imobile-tip, construite dup acelai proiect, cu utilizarea mijloacelor de construcie unificate, produse pe ci industriale, se deosebesc unele de altele prin particulariti de amplasare, poziionarea lor fa de punctele cardinale, de caracteristicile terenului pe care au fost nlate, de adncimea apelor freatice .a.m.d. Fiecare pia local st, de asemenea, sub incidena particularitilor ei, a ansamblului de factori ai mediului, extern i intern, ceea ce are un anumit impact asupra tranzaciei, n afar de factorii enumerai mai sus, unicitatea operaiunii este marcat i de caracteristicile individuale ale vnztorului i cumprtorului.

4. Tranzaciile cu bunuri imobiliare snt influenate n mare msur de nivelul de informare a vnztorului i cumprtorului, de caracteristicile personale, emoionale i psihologice ale acestora. Cumprtorul i vnztorul pot s formuleze enunuri ntemeiate pe zvonuri, capriciile modei sau nevoi psihologice confuze. Drept rezultat, se produce un decalaj mare ntre preurile de vnzare i condiiile de realizare a unei tranzacii.

5. Particularitile tranzaciilor cu bunuri imobiliare, de asemenea, snt legate de segmentarea pieei. Diferii participani ai pieei pot avea o diferit putere de cumprare i, implicit, diferite preferine i doleane.

6. Spre deosebire de tranzaciile cu alte feluri de proprietate, operaiunile cu bunuri imobiliare se caracterizeaz adesea printr-un numr relativ mic de cumprtori i vnztori de bunuri imobiliare, spre exemplu, cele unicale. De aceea, pentru a efectua o asemenea tranzacie, se cer i snt destul de importante anumite deprinderi profesionale i competene, pe care trebuie s le posede specialitii ce presteaz servicii de mediere.

7. O caracteristic a pieei imobiliare are la baz gradul mic de elasticitate a bunurilor imobiliare ofertate. Acest fapt se explic prin durabilitatea bunurilor imobiliare, prin timpul destul de mare, necesar lucrrilor de proiectare i de construcie, precum i prin caracterul local al imobilului. Dac ntr-o perspectiv apropiat preurile la bunurile imobiliare ar crete brusc, totui volumul ofertei ar fi greu de majorat. i viceversa, n cazul unui surplus de bunuri imobiliare, preurile stabilite pentru acestea vor rmne la acelai nivel sczut, ntr-o perioad relativ ndelungat, pn la dispariia ofertei suplimentare.

8. Tranzaciile cu bunurile imobiliare snt influenate de cererea fluctuant de bunuri imobiliare. De exemplu, o tire de ziar cu privire la condiiile ecologice improprii dintr-o anumit regiune a unei localiti poate determina scderea imediat a cererii i, n consecin, reducerea preurilor la bunurile imobiliare. Deschiderea vreunei universiti sau construcia vreunei ntreprinderi mari (factorul edilitar) pot determina o cretere brusc a cererii de bunuri imobiliare i a preurilor.

9. Majoritatea tranzaciilor cu bunuri imobiliare comport antrenarea unor resurse financiare importante i credite bancare, de aceea cererea de bunuri imobiliare este n funcie de rata dobnzilor la credite.

10. In derularea operaiunilor cu bunuri imobiliare, deseori are loc o neconcordan ntre categoriile economice: "cost", "valoare" i "pre", din cauza deosebirilor eseniale de interpretare a lor. Practica demonstreaz c valoarea de pia a bunului imobiliar adesea nu coincide cu preul de vnzare real al acestui bun. n unele etape de dezvoltare a pieei, costurile de producere a bunului imobil pot depi substanial valoarea lui de pia. Aceast discrepan se leag deseori de diferite riscuri, de factori inopinai i nedirijabili, cu impact asupra valorii bunului imobiliar.

Cercetnd particularitile de efectuare a operaiunilor pe piaa imobiliar i ca rezultat al unui astfel de studiu, fiecare participant la tranzaciile ei poate s trag concluzii cu privire la cel mai raional comportament profesional, la nivelul de competene cerut, cu privire la direciile de cercetare a pieei imobiliare, cu privire la exigenele vnztorilor i cumprtorilor, precum i la factorii ce influeneaz cererea i oferta.

1.3. Cererea i oferta pe piaa imobiliar

Bunurile imobiliare au valoare, dac prezint o anumit utilitate pentru un oarecare grup de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile consumatorului, ntr-un anumit loc i ntr-o anumit perioad de timp. Bunul imobiliar poate fi necesar potenialului cumprtor sau arenda pentru atingerea unui scop economic concret (funcionarea ntreprinderii industriale sau comerciale, obinerea recoltei .a.) sau pentru satisfacerea nevoii de spaiu locativ. Imobilul are caracter de utilitate, ntruct potenialul consumator este gata s achite taxa de arend pentru folosirea temporar a lui. Imobilul i d proprietarului su sentimentul demnitii, satisface alte necesiti psihologice ale acestuia.

Bunul imobiliar trebuie s fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai n acest caz potenialul cumprtor manifest interes fa de cutarea unui anumit fel de imobil i tendina vnztorilor de a diversific sortimental ounurile imobiliare comercializabile. Cererea i oferta pe piaa imobiliar iau natere din mbinarea celor dou caliti ale imobilului - utilitatea i caracterul relativ deficitar.

Oferta reprezint cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe pia la anumite preuri. Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenialii cumprtori ar vrea s le procure la anumite preuri. Interaciunea dintre cerere i ofert determin preul bunurilor imobiliare. ntr-o perspectiv de lung durat, cererea i oferta se manifest ca factori eficieni de modificare a preurilor. Dar ntr-un interval de timp scurt, cererea i

oferta nu pot determina, ntotdeauna, preul de vnzare a bunului imobiliar ntruct funcionarea pieei este distorsionabil de monopolul asupra bunurilor imobiliare, de controlul i sistemul de reglementare a relaiilor de pia pe care-1 instituie statul.

Pe fiece segment al pieei, cererea este influenat de factori specifici. In procesul de studiere a cererii de bunuri imobiliare locative, se vor lua n calcul:

situaia demografic a pieei locale i dinamica dezvoltrii ei;

standardele de nivel i ale modului de via, constituite pe piaa respectiv, ale diferitelor categorii de populaie;

situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse grupe sociale;

veniturile reale ale diferitelor categorii de populaie.

Cei care vor analiza cererea de bunuri cu destinaie comercial trebuie s fie ateni la urmtoarele:

a) pentru imobile de oficiu:

activitatea economic pe piaa local, n ansamblu, inclusiv toate domeniile de realizare a businessului, aceast activitatea identificnd afluxul i refluxul de capital;

sintezele informative ale Departamentului de statistic cu privire la nregistrarea noilor firme i companii;

datele despre ncetarea activitii unor firme i companii care au funcionat pn n prezent;

informaii statistice despre parametrii, specializrile i necesitile de spaiu pentru oficii ale noilor companii;

b) pentru bunuri imobiliare cu destinaie comercial:

structura actual i gradul de utilizare a mrfurilor alimentare i industriale, precum i compatibilitatea acestora cu cererea de cumprare i veniturile reale ale populaiei;

perspectivele de modificare a situaiei demografice, a modului de via, a cererii solvabile i, n legtur cu acestea, a structurii consumului;

perspectivele de modificare a cadrului legislativ pentru traficul de mrfuri i comer;

starea de fapt i posibilitile de dezvoltare a politicii de export-import a statului;

tarifele curente pentru servicii de transport.

Analiza cererii de bunuri imobiliare cu destinaie industrial trebuie nsoit de investigarea urmtoarelor aspecte:

starea general a economiei rii;

nivelul dezvoltrii economice i al dinamicii ramurilor componente ale economiei naionale, n care intr bunurile imobiliare evaluabile;

existena potenialului tiinifico-productiv i posibilitile de atragere a investiiilor pentru organizarea noilor procese de producie sau tehnologice.

Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieei se poate formula concluzia necesar cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizeaz o pia imobiliar concret.

Pe fiece segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din dou surse:

volumul noii construcii;

rezervele existente de bunuri imobiliare, libere i disponibile, n totalitate sau parial, pentru comercializare.

n acest context, construcia nou va fi neleas ca o alternativ a spaiilor rezervate pe piaa imobiliar. Pentru a estima parametrii de utilizare a acestei noi surse de ofert, trebuie s se in seama de urmtoarele aspecte:

ritmurile i volumul noii construcii;

dinamica preurilor i tarifelor care au impact asupra valorii construciei;

prezena tehnologiilor avansate i a materialelor calitative de construcie.

Pornind de la analiza ofertei, se poate deduce nivelul actual i de perspectiv al ofertei pe un segment concret al pieei.

Dac pe pia vor exista un surplus de cereri i o insuficien de oferte, atunci preurile i chiriile vor spori. Cererea este foarte sensibil la modificarea preurilor. Schimbrile ce vizeaz solvabilitatea populaiei, rata dobnzilor, instabilitatea politic, frica i ali factori pot influena cererea n orice clip, oricnd.

Dac pe piaa imobiliar exist un surplus de oferte, atunci nivelul preurilor i cel al plii pentru arend se diminueaz. Oferta nu reacioneaz chiar att de flexibil la schimbrile factorilor ce guverneaz piaa. Acest fapt se explic prin particularitile de creare a bunurilor imobile, duratei ciclului de investiii, capacitii volumului de investiii capitale care stau la baza procesului de construcie. n funcie de mutaiile ce au loc n condiiile pieei, relaia dintre cerere i ofert se determin prin noiunea de flexibilitate.Flexibilitatea cererii este determinat de capacitatea cererii de reaciona la schimbarea de pre al bunului imobiliar. Flexibilitatea cererii pune n eviden urmtoarea relaie: cu cte procente se va schimba cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent. Flexibilitatea ofertei demonstreaz cu ct va crete cererea, dac preul imobilului va spori cu un procent.

Cnd cererea i oferta snt echilibrate, de regul, valoarea de pia reflect preul de cost al produciei. Dac preurile de pia snt mai mari dect valoarea de producie, atunci bunurile imobiliare vor fi create pn se va ajunge la echilibru. Dac preurile de pia pentru construcia noilor bunuri imobiliare vor crete (aa cum se ntmpl acum n Republica Moldova), atunci construcia noilor imobile se va tergiversa ori se va stopa definitiv, pn la creterea cererii n legtur cu sporirea preurilor pe pia.

Dup evaluarea cererii i ofertei, se va trece la calcularea coeficientului de capacitate a pieei i a coeficientului de penetrabilitate a pieei.

Coeficientul de capacitate a pieei permite s se determine cte uniti de imobil de un anumit fel vor fi achiziionate sau nchiriate pe piaa imobiliar regional. Acest coeficient este calculat separat pentru bunurile mobiliare de vnzare i pentru bunurile imobiliare de nchiriat. Pentru bunurile imobiliare scoase de vnzare se folosete urmtoarea formul:

Cantitatea bunuri lor imobiliare comercializate timp de un an

Coeficientul de capacitate a pieei =--

Numrul total de bunuri imobiliare vindute pe pia

Un coeficient mic de capacitate a pieei relev sau c pe pia exist un surplus de bunuri imobiliare, sau c cererea populaiei este insuficient de solvabil. Cu ct mai mic este coeficientul mediu de capacitate a pieei, cu att mai redus este activitatea economic a pieei n cauz.

Un coeficient mare de capacitate a pieei vorbete despre o cerere mare de bunuri imobiliare, despre creterea preurilor la bunurile imobiliare, despre o cretere economic n aceast regiune. Studierea coeficientului de capacitate a pieei n procesul lui dinamic permite s se fac pronosticuri privitoare la dezvoltarea construciei, n ansamblu pe ramur, i a ntreprinderilor de construcii.

Coeficientul de penetrabilitate a pieei se calculeaz pentru bunurile imobiliare, ale cror elemente (ca uniti aparte) pot fi date n chirie, de exemplu, pentru cldiri locative cu mai multe etaje, pentru centre comerciale, pentru sediile unor oficii mari. Coeficientul de penetrabilitate a pieei se caracterizeaz prin nivelul de nchiriere a unor elemente ale bunului i se calculeaz dup formula:

Uniti ale bunului imobiliar date n chirie pe parcursul unui an

Coeficientul de ptrundere pe pia =-

Uniti ale bunului imobiliar date n chirie pe parcursul unui an

Creterea coeficientului de ptrundere pe pia se caracterizeaz, ndeosebi, prin atractivitatea de pia a bunului imobiliar dat n arend, corespunderii lui standardelor calitative, stabilite pe piaa n cauz, precum

i prin nivelul de management al bunului imobiliar i competenele profesionale ale managerului.

Pentru fiece segment al pieei exist o anumit mrime a coeficientului de penetrabilitate a pieei, care face o discriminare calitativ a noiunilor de management "reuit" i "nesatisfactor". De exemplu, pentru piaa imobiliar a SUA, n anii '90, coeficientul de penetrabilitate a pieei pentru casele de locuit destinate unei familiei era de 95%; pentru cele cu oficii - 80-85%. Potrivit datelor sintetizate de cercettorii rui1, n Sankt-Petersburg, coeficientul de penetrabilitate a pieei, pentru imobilele cu destinaii industrial i de depozitare, era de circa 30%, pentru imobilele de odihn i tratament ntr-o zon balneoclimateric - de la 18 la 40%. Aceste cifre scot n eviden un nivel foarte sczut al activitii pe respectivele segmente ale pieei. n ceea ce privete piaa imobiliar din Republica Moldova, coeficientul de penetrabilitate a pieei este foarte greu de calculat, n lipsa informaiilor veridice despre starea real a ei.

PIAA IMOBILIAR DIN REPUBLICA MOLDOVA

2.1. Istoricul formrii pieei imobiliare n Moldova

Dezvoltarea legislaiei cu privire la proprietate n Republica Moldova este diferit de cea a rilor vecine i din regiune - Rusia, Ucraina. Romnia. La nceputul sec. al XX-lea, Basarabia facea parte din Imperiul Rus (gubernia Basarabiei). Dup 1918, n Basarabia, devenit parte component a Romniei, ca i n ntreaga ar, a avut loc mproprietrirea cu pmnt a ranilor, n cadrul reformei agrare din 1921-1924. n 1940 Basarabia i Bucovina de Nord au fost incluse n componena URSS. Aciunea legislaiei sovietice, inclusiv a legii cu privire la naionalizarea pmntului, a fost impus i aici printr-o hotrre a Prezidiului Sovietului Suprem al URSS. Pmntul, cu toate bogiile subsolului, resursele silvice i acvatice, au fost declarate proprietate de stat.

In jDerioada dintre 1940 i 1991, toate proprietile imobiliare din Moldova aparineau statului, cu excepia unui mic sector al fondului locativ, cu statut de proprietate individuala, dar i n cazul lui, terenul pe care era amplasat construcia avea calitatea de proprietate a statului. Preurile unor astfel de bunuri imobile se formau pe aa-zisa pia neagr i erau cunoscute doar unui numr restrns de cumprtori i vnztori| n astfel de condiii, noiunea "valoarea de pia a bunului imobil" se raporta numai la un numr foarte mic de tranzacii cu casele particulare, de felul celor amintite mai sus, i avea o conotaie negativ, ntruct se considera o valoare constituit "la negrul

Ca o consecin a acestei stri de lucruri, proprietatea privat asupra bunurilor imobile nu a avut un caracter de mas, pe parcursul mai multor decenii, pn n 1991, cnd a demarat Programul naional de privatizare. Pentru Moldova post-sovietic, noiunile "pia imobiliar" i "valoare de pia" snt relativ noi, fapt care ar putea ridica probleme de utilizare corect a lor, mai cu seam dac se ine seama de prezena diferitelor formulri i interpretri ale acestora.

De la nceputul anilor '90 n Republica Moldova are loc trecerea la relaiile economiei de pia n toate domeniile economiei naionale. Dreptul la proprietate privat asupra bunurilor imobiliare a fost recunoscut prin Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22 ianuarie 1991. Aceast lege recunoate diferite drepturi i titluri de proprietate asupra bunurilor imobiliare, inclusiv:

dreptul de proprietate;

dreptul de gestiune economic;

dreptul de administrare economic;

dreptul de folosin n cteva forme (drept de folosin viager, drept de nchiriere, drept de folosin a bunului motenit, drept de reedin viager, drept de folosin a spaiului nelocativ, drept ipotecar, de servitute, drept de uzufruct).

Fiecare dintre aceste drepturi urmeaz a fi nregistrat, n modul stabilit, n registrul bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial respectiv, n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobiliare nr. 1543-XIII din 25 februarie anul 1998.

Legea cu privire la privatizare, adoptat n 1991, a constituit baza juridic a transferului proprietii de stat ctre proprietatea privat. n Moldova, privatizarea s-a desfurat n mai multe etape: n prima faz (anii 1991-1993), au fost elaborate principalele acte normative, pentru reglementarea procesului de privatizare, Iprintre acestea fiind sus-amintita Lege cu privire la privatizarea fondului locativ (1993), Programul naional de privatizare pe anii 1993-1994. Aceste acte oglindeau concepia privatizrii proprieti de stat, ordinea i modalitile de realizare a ei, particularitile privatizrii n diferite ramuri ale economiei.

n aceeai perioad au fost elaborate primele Indicaii metodice pentru evaluarea patrimoniului ntreprinderilor i organizaiilor din Republica Moldova, acte aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 293 din 30 aprilie 1992. n conformitate cu acest document, valoarea iniial a bunului imobiliar, expus pentru privatizare, se calcula potrivit situaiei din data de 1 ianuarie 1992, cu o determinare ulterioar:

a valorii iniiale indicat n bilanul contabil;

a valorii iniiale de reconstituire;

a valorii reziduale, indicat n bilanul contabil;

a valorii reziduale de reconstituire;

a valorii estimative.

Valoarea rezidual se determina ca o valoare iniial de reconstituire, lundu-se n calcul uzura fizic i moral, precum i liberalizarea preurilor la data evalurii.

n prima etap a privatizrii a fost adoptat, de asemenea, Hotrrea Guvernului nr. 118 din 5 martie 1993 "Cu privire la reevaluarea fondurilor fixe i corectarea rezultatelor evalurii patrimoniului de stat n scopul privatizrii, lund n considerare nivelul inflaiei n anul 1992", care stabilea regulile de efectuare a indexrii n conformitate cu Indicaiile metodice privind indexarea fondurilor fixe. Astfel, n prima faz a privatizrii a fost creat baza de drept i metodologic a efecturii evalurii n scopurile privatizrii.

n faza a doua (anii 1994-1996) s-a trecut la realizarea practic a privatizrii fondului locativ, a ntreprinderilor industriale i imobilelor

comerciale. Vnzarea bunurilor imobiliare cu destinaie industrial i comercial se efectua prin licitaie. Erau organizate dou feluri de licitaie: "cu nscriere pe list" - n acest fel au fost privatizate majoritatea imobilelor mari cu destinaie comercial i industrial - i licitaii tradiionale, n cadrul crora s-au vndut, "cu strigare", imobile relativ mici cu menire comercial.

n cea de a doua etap a privatizrii patrimoniului de stat, drept mijloc principal de plat a fost admis Bonul Patrimonial (BP). Bonurile patrimoniale reprezentau hrtii de valoare speciale emise de stat, care erau acordate cetenilor Republicii Moldova pentru a cumpra proprietatea de stat n procesul privatizrii. Suma valorii BP eliberate fiecrui cetean ntrunea dou componente - valoarea BP acordate tuturor cetenilor Republicii Moldova (inclusiv copiilor nscui pn la data de ncepere a eliberrii bonurilor) i valoarea BP acordate cetenilor n funcie de vechimea total n munc la ntreprinderile, instituiile i organizaiile din Moldova. Cetenii Republicii Moldova aveau posibilitatea s participe nemijlocit la privatizarea fondului locativ, la licitiile de nscriere la privatizare a ntreprinderilor industriale - n mod individual sau prin intermediari, care erau ageni profesioniti pe piaa hrtiilor de valoare (companii de trast, fonduri de investiii, brokeri).

n a doua faz a privatizrii, a avut loc formarea propriu-zis a pieei imobiliare primare, iar partea cea mai mare a fondului locativ al statului i o parte considerabil a proprietilor comerciale i industriale au trecut n sectorul privat. Pe la finele anului 1996, n Moldova erau privatizate peste 86% din numrul apartamentelor, circa 80% din bunurile imobiliare cu destinaie comercial, 70% - cu destinaie industrial. Dar pmntul, inclusiv terenurile agricole, rmnea n proprietatea statului.

n perioada 1994-1996 se lucreaz intens asupra dezvoltrii bazei normative a privatizrii. Parlamentul Republicii Moldova adopt Legea cu privire la societile pe aciuni, Legea cu privire la gaj i alte acte legislative. Snt elaborate metodele de evaluare a patrimoniului de stat. Prin Hotrrea Guvernului nr. 278 din 13 mai 1994 au fost aprobate "Indicaiile metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al ntreprinderii de arend". n anul 1995, Guvernul adopt Hotrrea nr. 645 "Cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare ale persoanelor juridice i fizice din Republica Moldova", n care se spune c valoarea patrimoniului imobiliar trebuie estimat indiferent de apartenena bunului evaluat, de metoda i scopul evalurii, cu excepia valorii impozabile a bunurilor imobiliare. i n 1996 snt emise mai multe acte normative ce reglementeaz procedura de determinare a valorii de reconstituire la preurile actuale, a preului unui metru ptrat din suprafaa total a unei construcii, cu luarea n calcul a coeficientului calitilor de ntrebuinare ncperii, precum i ordinea vnzrii activelor care n-au fost valorificate n procesul tehnologic de la o ntreprindere .

Procesul de privatizare a avut un impact esenial asupra formrii pieei imobiliare. S-a produs o cretere dinamic a numrului tranzaciilor de vnzare-cimprare, de schimb, de divizare, de punere n gaj, nchiriere i alte tranzacii cu bunuri imobile. Dezvoltarea pieei imobiliare este neuniform, n funcie de zonele Republicii Moldova i de categoriile proprietilor imobiliare. O bun parte din aceste operaii se deruleaz n mun. Chiinu i n marile orae ale rii, cele mai frecvente fiind tranzaciile cu apartamente de la blocurile de locuit i cu bunurile imobiliare comerciale nu prea mari. n localitile urbane, tranzaciile cu bunuri imobiliare antreneaz anual circa 10% din numrul total al caselor de locuit individuale, 8,5% din apartamente i aproape 3% din totalul proprietilor comerciale. Operaiile de vnzare-cumprare a ntreprinderilor industriale snt foarte rare.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente ntreprinderilor industriale i obiectelor comerciale privatizare nc nu este n totalitate definitivat. Prin Hotrrea Guvernului nr. 562 din 23 octombrie 1996 se ncerca reglementarea vnzri-cumprrii terenurilor aferente ntreprinderilor industriale privatizate sau supuse privatizrii. n conformitate cu acest cadru normativ, preul terenului privatizat se estima n funcie de locul aflrii, de buna organizare a lui i de prezena reelei tehnico-inginereti. La calcularea valorii normative a terenului se aplicau coeficieni de majorare sau diminuare ce reflectau influena sus-numiilor factori. Astfel, s-a fcut o tentativ de difereniere a valorii terenurilor n funcie de factorii ce afecteaz piaa.

Pe parcurs, s-a vzut ns c puine au fost ntreprinderile care au reuit s privatizeze terenurile aferente - situaie explicabil printr-un ir de circumstane. De regul, majoritatea ntreprinderilor industriale deineau terenuri cu suprafee considerabile - de la 5 la 60 i mai multe hectare. Pe la mijlocul anilor '90, multe ntreprinderi se confruntau deja cu o grav criz economic i nu aveau de unde aloca resursele financiare necesare pentru privatizarea terenurilor. n plus, dei pe atunci piaa funciar nc nu exista, conductorii ntreprinderilor considerau c preul de privatizare a terenurilor aferente este exagerat de mape. n anii urmtori s-au adoptat un ir de acte normative care prevedeau reducerea preului pentru terenurile aferente ntreprinderilor privatizate, dar ele nu s-au soldat cu rezultatele scontate.A treia etap a privatizrii ine de perioada 1997-1998. n acest rstimp, piaa imobiliar mai este nc n proces de formare. Privatizarea se deruleaz n mod ealonat, potrivit Programului de privatizare pentru anii 1997-1998.

Piatra de temelie a celei de a treia etape a privatizrii a constituit-o Legea Republicii Moldova nr. 1308 din 2 aprilie 1997 privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a pmntului. n acest act legislativ snt definite noiunea "pre normativ", specificul vnzri-cumprrii terenurilor din proprietatea public i cea privat, particularitile vnzrii- cumprrii terenurilor de lng cas, suprafeelor de pmnt destinate construciilor din municipii, orae i sate. Legea stabilete i sistemul de deservire a procesului de vnzare-cumprare a pmntului, particularitile de estimare a preului normativ al terenurilor n cazul nstrinrii forate. Sus-numita lege era preioas mai cu seam prin faptul c declara pmntul, inclusiv terenurile agricole, drept obiect de vnzare-cumprare.

Procesul de privatizare a terenurilor agricole -a derulat n cadrul Programului naional "Pmnt". Oamenilor de la ar, foti membri ai gospodriilor colhoznice i lucrtori ai sovhozurilor, li se nmnau titluri de proprietate (certificate cu drept de proprietate) asupra terenurilor, mproprietrirea cetenilor cu pmnt avea loc n mod gratuit; terenurile erau repartizate din moiile fostelor colhozuri i sovhozuri. Suprafaa terenului repartizat depindea de un ir de factori, inclusiv vechimea de munc n colhoz sau sovhoz a potenialului titular de proprietate funciar, contribuia lui sub aspect productiv. Terenurile repartizate n asemenea mod se numesc "cote echivalente de teren". Administraiile publice locale au fost nvestite cu drepturi depline de a adopta decizii cu privire la trecerea unor asemenea terenuri n sectorul privat.

n ceea ce privete terenurile din centrele populate, s-a adoptat Hotrrea Guvernului nr. 984 din 21 noiembrie 1998 cu privire la unele msuri de urgentare a procesului de privatizare. Prin aceast hotrre a fost aprobat Regulamentul cu privire la modul de transmitere n sectorul privat a terenurilor de lng cas n localitile urbane. Pentru acest fel de terenuri administraiile publice locale stabileau normativele de suprafa a terenurilor care aveau a trece n mod gratuit n proprietatea stpnilor de case individuale de locuit. Pentru diferite localiti s-au aplicat diferite normative de repartizare a terenurilor - de la 0,04-0,06 ha n orae pn la 0,15-0,25 ha n localiti rurale. Surplusurile de terenuri de pe lng cas puteau fi privatizate de proprietarii acestora sau, n cazul n care stpnul gospodriei renuna la privatizarea "surplusului" de pmnt i suprafaa terenului permitea formarea unui nou bun imobil, administraia public local lua acest surplus printr-o decizie special a ei.

n cea de-a treia etap a privatizrii continu dezvoltarea metodologiei evalurii. A fost adoptat Hotrrea Guvernului nr. 374 din 6 aprilie 1998 despre aprobarea Regulamentului cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor i a bunurilor imobiliare aferente acestora. n Regulament se arat c preul de gaj la etapa iniiala a negocierilor, egal cu preul normativ al pmntului n continuare poate fi corectat pe calea negocierilor ntre depuntorul i deintorul gajului, inndu-se cont de conjunctura la moment a preurilor la terenuri.

Se adopt acte normative ce reglementeaz estimarea valorii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii', evaluarea bunurilor sechestrate i confiscate ce urmeaz a fi comercializate. O mare influen asupra perfecionrii metodologiei evalurii a exercitat Hotrrea Guvernului nr. 1056 din 12 noiembrie 1997 cu privire la estimarea valorii spaiilor nelocative ce urmeaz a fi privatizate, n care a fost prezentat un sistem de coeficieni prin care se lua n considerare impactul factorilor de pia asupra valorii de reconstituire a cldirii. Metoda de evaluare prezentat prevedea luarea n calcul a factorului amplasarea obiectului, calitatea infrastructurii, destinaia i utilizarea curent a obiectului. Pentru acea etap, metoda respectiv era ct se poate de progresist i propunea efectuarea unei apropieri consecvente a valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor de valoarea lor de pia.

Etapa a patra a privatizrii a nceput n 1999 i continu pn n prezent. In aceast perioad se perfecioneaz legislaia i metodologia de evaluare. Se fac repetate modificri n Codul Funciar.

Organele administraiei publice locale rspund att de repartizarea real (amplasarea pe teren) a cotelor de teren echivalente, ct i de transmiterea n proprietate privat a loturilor de lng cas n zona rural. Fapt care, desigur, a influenat dezvoltarea pieei imobiliare. Spre finele anului 1999, circa un milion de ceteni deja primiser n felul acesta terenuri agricole cu titlu de proprietate.

O atenie deosebit se acord privatizrii ntreprinderilor-monopoliste din sectorul energeticii, a ramurilor infrastructurii. n prezent au loc schimbri n ceea ce privete abordarea evalurii bunurilor imobiliare. Dup adoptarea Legii cu privire la activitatea de evaluare', unica baz de evaluare estimat n scopul privatizrii proprietilor imobiliare este valoarea de pia. O atenie tot mai mare se acord problemelor privind reglementarea de ctre stat a pieei imobiliare, formarea infrastructurii pieei.

2.2. Caracterizarea dezvoltrii pieei imobiliare n Moldova

Pentru a face o analiz a pieei imobiliare din Republica Moldova, mai nti trebuie s cunoatem unele caracteristici cantitative generale ce caracterizeaz pia n ansamblu i unele segmente ale ei. Conform datelor Departamentului de statistic al Moldovei, numrul bunurilor imobiliare din ar se caracterizeaz prin urmtoarele cifre:

apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova - peste 330 de mii;

case de locuit individuale n orae - circa 125 de mii;

case de locuit n localitile rurale - circa 900 de mii;

proprieti industriale i comerciale - peste 50 de mii;

loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole - circa 115 mii;

garaje - 120 de mii.

Din 1997 obiecte ale vnzrii-cumprrii au devenit i terenurile, inclusiv cele cu destinaie agricol. Conform datelor Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru, n momentul de fa, n sistemul de cadastru al bunurilor imobiliare snt nregistrate circa 2,8 mii. de terenuri cu destinaie agricol. De menionat c datele mai sus prezentate au fost determinate de ctre autor pe baza analizei informaiei de la Departamentul de statistic al Moldovei. Datele acestea snt departe de a fi exacte, deoarece abia acum se creeaz un nou sistem de nregistrare n mas a proprietilor imobiliare. Dup cum arat experiena specialitilor din domeniul cadastrului bunurilor imobiliare, n cadrul procesului de nregistrare n mas snt depistate bunuri imobiliare nenregistrate, se constat schimbarea destinaiei unor obiecte (de exemplu, locuinele snt transformate n oficii sau magazine; cldire de profil neindustrial devin spaii comerciale, etc.). De aceea, numai dup ncheierea procesului de nregistrare n mas a bunurilor imobiliare i crearea cadastrului vom putea obine caracteristici cantitative exacte privind piaa imobiliar att n ansamblu pe ar, ct i pe regiuni i localiti aparte.

Gradul de activitate al pieei imobiliare este determinat de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar, pe regiune, ora. n perioada

dintre 1 ianuarie 1999 i 31 martie 2002, n sistemul cadastrului bunurilor imobiliare au fost nregistrate 240 mii de tranzacii cu proprieti imobiliare. Numrul acestor tranzacii, n ansamblu pe ar, crete an de an. Dac n 1999 au fost nregistrate cu puin peste 25 mii de tranzacii, n anul 2002 n tranzacii au fost implicate deja de 4,8 ori mai multe obiecte (fig. 2.1.). Datele pe primul trimestru al anului 2002 ne permit s facem concluzia c numrul tranzaciilor este n cretere continu. Conform unor calcule prognostice, numrul tranzaciilor cu proprieti imobiliare n 2002 va fi de 5,4 ori mai mare dect n 1999.

Cea mai activ pia imobiliar este cea din capitala Republicii Moldova, creia n revin 23,8% din numrul total de tranzacii nregistrate n 1999-2002 n toat ara. Dup Chiinu, n ordine descrescnd n ce privete numrul de tranzacii cu bunuri imobiliare, urmeaz oraele Bli (11,3%), Streni (10%), Edine (8,8%), Orhei (7,9%), Cahul (7,6%). Cea mai mic pondere o au oraul Taraclia, unde s-au nregistrat 1,4% din numrul total de tranzacii, i Comrat - 3,7%'.Structura tranzaciilor cu bunuri imobiliare n Chiinu i alte orae i regiuni ale Moldovei reflect influena unor diverse tendine asupra dezvoltrii pieei (fig. 2.2.). n toate regiunile examinate, cu excepia judeului Edine, predomin operaiile de vinzare-cumprare a proprietilor imobiliare, ponderea crora n totalul de tranzacii se schimb de la 33,5%, n Cahul, la 76,4%, n Chiinu. Locul al doilea dup frecven realizrii revine tranzaciilor legate de transmiterea prin motenire a bunurilor imobi-liare.Ponderea acestor tranzacii este de 7,6% n Chiinu i variaz de la 21,1% la 38% n centrele judeene. n judeul Edine tranzaciile privind transmiterea prin motenire a proprietilor imobiliare prevaleaz asupra tranzaciilor de vnzare-cumprare i se situeaz pe primul loc n raport cu numrul total de operaiuni. Aceeai situaie se constat i n or. Comrat. Tranzaciile legate de donaia bunurilor imobiliare de asemenea snt destul de rspndite i variaz de la 8%, n Chiinu, la 18%, n or. Streni. O dezvoltare tot mai ampl, nu numai n Chiinu, dar i n alte orae ale Republicii Moldova, cunoate piaa ipotecar. Ponderea tranzaciilor de depunere n gaj a bunurilor imobiliare este foarte mic, ns analiza dinamicii acestor tranzacii pe judee indic o tendin stabil de cretere. Cea mai mic pondere a tuturor acestor tranzacii se nregistreaz n or. Bli (3,5%), dup care, n ordine cresctoare, urmeaz Chiinu (4,8%), Streni (6,2%), Edine (6,3), Orhei (9,2%), Cahul (11,2%). Ponderea cea mai mare o au tranzaciile de dare a proprietilor imobiliare n arend sau n chirie: de la 1,1% n or. Bli pn la 8,6% n or. Cahul. Totodat, vom meniona c, potrivit legislaiei Republicii Moldova, se nregistreaz numai arenda (nchirierea) proprietilor imobiliare pe un termen de cel puin trei ani. Arenda (nchirierea) pe termen scurt este un fenomen mult mai rspndit, ns aceste tranzacii nu pot fi analizate la nivel macroeconomic.Dezvoltarea pieei imobiliare se caracterizeaz, de asemenea, prin dinamica tranzaciilor realizate. n perioada 1999-2001, numrul operaiilor de vnzare-cumprare a proprietilor imobiliare n ansamblu pe ar a crescut de 3 ori, al tranzaciilor de transmitere a bunurilor imobiliare prin motenire - de 9 ori, al donaiilor - de 8 ori, al operaiunilor de depunere n gaj (ipotecare) - de 6,3 ori, numrul cazurilor de arend pe termen lung a crescut de 30 de ori. Deci, n concluzie putem spune c numrul tranzaciilor cu bunuri imobiliare crete an de an n toate oraele i judeele rii, ns dinamica lor variaz n limite largi (tab. 2.1.).

Tabelul 2.1.Dinamica tranzaciilor cu bunuri imobiliare n perioada 1999-2001

Oraul, judeulNumrul de tranzacii (mii)Dinamica tranzaciilor (%)

199920002001199920002001

Chiinu11,7616,9424,19100144206

Bli2,246,9714,50100311647

Cahul0,764,809,9510063291309

Cueni0,634,607,931007301259

Comrat0,380,775,791002031524

Hnceti1,303,649,621002031524

Edine1,545,6910,901003692708

Orhei1,355,109,48100378702

Soroca1,625,138,68100317536

Streni2484961205100200486

Ungheni1,042,705,30100260510

Taraclia-0,222,47-1001123

Dei n Chiinu i n alte orae mari se nregistreaz un numr mare de tranzacii, cea mai nalt dinamic a lor este caracteristic pentru oraele Comrat i Cahul, unde n ultimii trei ani numrul operaiunilor imobiliare tranzacionate a crescut de 15 i 13 ori, respectiv. Cea mai slab dinamic a pieei se nregistreaz la Chiinu, unde numrul tranzaciilor cu proprietile imobiliare a crescut de numai dou ori. n Chiinu, cel mai activ segment al pieei este piaa locuinelor (apartamentelor la bloc) (tab. 2.2). Asta se explic prin faptul c, n comparaie cu casele individuale de locuit, locuinele la bloc se vnd la preuri mai mici, sunt construite n temei dup proiecte-tip i garanteaz anumite standarde ale calitii (raportul dintre suprafaa locuibil i suprafaa total, un anumit set de servicii, etc.). n Chiinu n tranzacii imobiliare particip circa 10% din numrul lor total. n 2001 cifra aceasta a crescut pn la 14%.n judeele Republicii Moldova, piaa locuinelor de asemenea este destul de dezvoltat. n 1999, n medie pe ar tranzaciile cu locuine constituiau 56% din numrul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare. Ctre sfritul anului 2001 n structura tranzaciilor s-au produs mari schimbri i ponderea tranzaciilor cu apartamente a sczut la 22%.n ultimii ani s-a nviorat i piaa tranzaciilor cu terenuri cu destinaie agricol. Cotele de teren echivalente primite de rani deseori particip la operaiile de vnzare-cumprare, de schimb, motenire, donaie. n 1999 2001 numrul tranzaciilor cu terenuri agricole a crescut de peste 4 ori (de la 14% n 1999, la 60% n 2001). n momentul de fa, operaiile de vnzare- cumprare a terenurilor agricole constituie segmentul cel mai activ al pieei imobiliare.Tabelul 2.2Structura tranzaciilor dup tipul de bunuri imobiliareOraul, judeuln total tranzaciiDintre care

Terenuri agricoleLocuineApartamenteAlte bunuri

1999

Chiinu10078841

Bli100536545

Cahul100243514

Cueni9100663274

Comrat100-57403

Hnceti1001561177

Edine10015512212

Orhei10025362613

Soroca10023343112

Streni1004436164

Ungheni1001244413

Taraclia

TotaK pe Moldova1001426564

2001

Chiinu100487216

Bli1005618224

Cahul10082873

Cueni10084952

Comrat100841051

Hnceti100811333

Edine100751564

Orhei100761185

Soroca1006817123

Streni100761247

Ungheni1006816133

Taraclia10089812

Total pe Moldova1006012226

n toate judeele Republicii Moldova, volumul tranzaciilor cu terenuri agricole constituie peste 75% din volumul total al tranzaciilor cu bunuri imobiliare (cu excepia judeelor Bli, Soroca i Ungheni).Pe locul al doilea dup frecvena realizrii tranzaciilor cu proprieti imobiliare se afl tranzaciile cu case de locuit individuale. Piaa caselor de locuit este mai puin activ n localitile rurale, unde n majoritatea cazurilor cutarea cumprtorilor cere mult timp, iar preul de vnzare a caselor este de cteva ori mai mic dect cheltuielile pentru construcia lor.Proprietile comerciale i industriale rareori particip la tranzacii, totui ponderea lor n numrul total al tranzaciilor cu proprieti imobiliare crete. De exemplu, n perioada analizat, n Chiinu, volumul total al tranzaciilor a crescut de dou ori, iar numrul tranzaciilor cu proprieti comerciale i industriale a crescut de 26 de ori. n or. Bli, aceast cretere a fost de 5 ori, n Cahul - de 8,5 ori. Aceeai tendin exist n multe judee, fapt ce demonstreaz avansarea pieei imobiliare din Moldova la un nivel calitativ nou.Starea actual a pieei imobiliare din Republica Moldova se caracterizeaz prin oscilaii brute a preurilor, n special la bunurile imobiliare locative. n perioada august 2001 - iunie 2002, preurile la proprietile rezideniale n Chiinu au crescut n medie cu 35-40%. Dinamica preurilor pentru 1 m. p. de suprafa locativ este prezentat n fig. 2.3.n prezent, preul pentru 1 m. p. de suprafa la apartamentele standard n Chiinu este n medie de 180-190 dolari SUA. Preul pentru 1 m. p. de suprafa la casele de locuit individuale este cu mult mai mare i constituie n medie 280-500 dolari SUA. Pentru prima dat n ultimii ani, n mai 2002 cererea la bunurile imobiliare locative s-a egalat cu oferta, ceea ce a permis vnztorilor de proprieti imobiliare s mreasc preul ofertei cu nc 10%. Schimbarea raportului dintre cerere i ofert s-a produs pe parcursul ctorva ani. Dac n perioada 1999-2001 oferta de apartamente n Chiinu depea cererea de 10 ori, n 2001 oferta era de numai trei ori mai mare dect cererea. n felul acesta, an de an scdea numrul potenialilor vnztori n raport cu potenialii cumprtori. Deci, avea loc absorbia apartamentelor pe fondul lipsei de fapt a construciei de locuine.

2002n prezent, preurile la locuinele de o camer n Chiinu snt de 5000- 8000 de dolari, la locuinele de dou camere 8000-13500 dolari, la locuinele de trei camere 12000-16000 de dolari. Comparativ cu nceputul anului 2002, preurile la garsoniere au crescut n medie cu 1500-2000 de dolari, la locuinele cu dou camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei camere 3000-5000 de dolari.1Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. Preul pentru 1 m. p. suprafa util al unui astfel de obiectiv oscileaz ntre 180 i 800 de dolari. n medie, la nceputul anului 2002, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 170 de dolari, 1 m. p. n cldirile administrative - 200 dolari. n zonele de prestigiu ale Chiinului, preturile la spatiile comerciale i pentru oficii constituie n2002n prezent, preurile la locuinele de o camer n Chiinu snt de 5000- 8000 de dolari, la locuinele de dou camere 8000-13500 dolari, la locuinele de trei camere 12000-16000 de dolari. Comparativ cu nceputul anului 2002, preurile la garsoniere au crescut n medie cu 1500-2000 de dolari, la locuinele cu dou camere - cu 2000-4000 de dolari, la cele cu trei camere 3000-5000 de dolari.1Preurile la bunurile imobiliare industriale i comerciale depind de amplasamentul obiectivului, suprafaa lui, destinaia i muli ali factori. Preul pentru 1 m. p. suprafa util al unui astfel de obiectiv oscileaz ntre 180 i 800 de dolari. n medie, la nceputul anului 2002, preul pentru 1 m. p. de suprafa total a proprietilor comerciale era de 170 de dolari, 1 m. p. n cldirile administrative - 200 dolari. n zonele de prestigiu ale Chiinului, preurile la spaiile comerciale i pentru oficii constituie n medie 250-400 dolari. Pentru comparaie, preurile la spaiile de producie nu depesc 100 de dolari pentru 1 m. p.n centrele de jude i n alte orae din Moldova preurile la proprietile rezideniale snt mult mai joase i aproximativ corespund cu valoarea de reconstituire a construciilor.Preurile la terenurile cu destinaie agricol, dup civa ani de oscilare, s-au stabilit la nivelul de 4-7 mii de lei pentru 1 ha de pmnt, ceea ce este de 4-5 ori mai puin dect preul mediu normativ.Piaa imobiliar din Moldova se caracterizeaz i prin numrul mare de proprieti imobiliare date n chirie. n perioada supus analizei a avut loc scderea taxei de nchiriere a obiectivelor administrative i comerciale. La nceputul anului 2002, chiria pentru 1 m. p. de suprafa total a constituit: la obiectivele comerciale - 4,8 dolari pe lun; la cldirile administrative -5,7 dolari pe lun. Chiria pentru obiectivele locative a crescut n comparaie cu anul 2001 i constituia 1,4 dolari de lun.n urma analizei efectuate putem trage concluzia c piaa imobiliar din Moldova s-a format, c toate segmentele sale snt destul de bine dezvoltate. S-a creat infrastructura pieei, care contribuie la realizarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, punerea la dispoziie a informaiei, prestarea altor servicii potenialilor participani ai pieei.CAPITOLUL 3CARACTERIZAREA PARTICIPANILOR LA PIAA IMOBILIAR DIN REPUBLICA MOLDOVA 3.1. Participanii la piaa imobiliarTranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte tranzacii. Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari de timp pentru gsirea unui vnztor hotart s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s cumpere o proprietate imobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii. Putem deci afirma cu toat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu un bun imobiliar este unul dintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via.Funcionarea pieei imobiliare presupune o interrelaie ntre obiectul imobiliar i participanii la pia (subiecii pieei imobiliare).Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile i agenii intermediari de marketing

In calitate de vnztori de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice nregistrate n sistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare.

Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice care achiziioneaz obiective imobiliare i asigur funcionarea lor.

Din categoria utilizatorilor bunurilor imobiliare fac parte arendaii (chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arend (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l folosete independent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii.

Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale administraiei publice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de urmtoarele condiii:

1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirea lor raional;2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic i informaional al pieei imobiliare pentru asigurarea unei interaciuni optime a tuturor participanilor la pia;3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor (prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare);4) statul apare rt calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigii legate de bunurile imobiliare.Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a propune sisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor i neltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n instana de judecat.

Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile nici unuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener.

Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic prezena unui echilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s gseasc posibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit s activeze eficient ntr-o perspectiv ndelungat.

3.2. Caracterizarea intermediarilor pe piaa imobiliar

Pentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea specialitilor n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de procedur i de ordin tehnic.

Conform clasificrii Federaiei internaionale a specialitilor n domeniul imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation), se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe piaa imobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz nemijlocit problemele proprietii la toate etapele ciclului de via a bunului patrimonial (consultani, evaluatori, finansiti, promotori ai dezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al doilea -profesioniti care lucreaz n domeniul proprietii imobiliare (proiectani, arhiteci, auditori, juriti, ageni de asigurare)1. Aceast clasificare este desul de convenional, dar, n acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea pieei imobiliare nu este cu putin.

Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vnztor recurge la serviciile agenilor intermediari de pia. S examinm componena intermediarilor pe piaa imobiliar n sensul larg i n sensul restrns al cuvntului. Intermediari, n sensul larg, snt persoanele fizice i juridice cu orice form de proprietate care i ajut pe participanii la pia imobiliar n realizarea tranzaciei (fig. 3.2.). Intermediarii de marketing, n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fizice i juridice care practic activitatea de intermediere (companiile de ageni intermediari, bursele imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaa imobiliar este constituit din:

Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz persoanelor fizice i juridice documente ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului. Aceste documente snt:

documentul de confirmare a dreptului deintorului de teren;

documentul provizoriu ce confirm dreptul de proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului; documentul ce confirm dreptul de proprietate asupra cotei de teren echivalent.Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz deintorului de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice locale care a eliberat documentul. Documentele susmenionate conin urmtoarea informaie:

numrul i data eliberrii documentului;

denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;

Fig. 3. 2. Schema intermediarilor de marketing

numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n posesie sau n folosin a terenului;

scopul n care se atribuie terenul; numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare.

Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care organizeaz i controleaz activitatea lor.

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept garanie a autencitii drepturilor vnztorului asupra respectivului bun imobiliar.

Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor fizice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum i executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime.

Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:

comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la licitaie; activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri imobiliare;activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu bunuri imobiliare.

Serviciile acestor participani ai pieei constau n alegerea obiectelor imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor potenial sau alegerea cumprtorilor care doresc s achiziioneze cutare sau cutare proprietate imobiliar aparinnd clientului-vnztor.

Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilor imobiliare n conformitate cu legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de prestare a serviciilor de evaluare.La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar se face la iniiativa beneficiarului, cu excepia cazurilor de motenire, precum i n toate cazurile de efectuare a tranzaciilor cu obiectele proprietate public a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate s efectueze evaluarea obiectului pentru vnzare-cumprare, s estimeze valoarea lui de asigurare i de ipotecare sau s efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.

Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte la realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gen distinct de activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care const n organizarea i gestionarea proiectelor investiionale n sfera imobiliar. Companiile de dezvoltare imobiliar snt organizaii de proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, care elaboreaz i creeaz mbuntiri pe amplasamente. De gradul de mbuntire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori depinde valoarea total a terenului. Cnd se intenioneaz efectuarea unei tranzacii de vnzare-cumprare a unui teren, cumprtorii poteniali deseori apeleaz la companiile de dezvoltare imobiliar pentru servicii de consultan privind posibilitile fizice i raionalitatea economic a efecturii diferitelor mbuntiri pe terenul n proiect de achiziionare.

Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, ct i asigurarea rspunderii profesionale a agenilor intermediari. In prezent, n Moldova aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. Activitatea ntreprinderilor de stat - oficiile cadastrale teritoriale - ntr-o oarecare msur este ferit de erorile neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a unui fond de garanie i, de aceea, asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare este o msur de nlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare servete drept garanie a recuperrii mijloacelor cheltuite de cumprtor, n cazul descoperirii unor falsificri n documente sau alt nelciune din partea vnztorului.

Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de bunuri imobiliare ofer capital propriu sau mprumutat investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriaz imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total a bunului imobiliar sau suma necesar pentru nchiriere. Creditorii pieei imobiliare joac un rol foarte important, redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. De regul, n , condiiile unei piee dezvoltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finaneaz din mijloace mprumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziionat, pltind prima cot din mijloace proprii. Pentru a se ncredina c valoarea bunului imobiliar depete suma mprumutului cerut40 organizaia creditoare organizeaz evaluarea independent a bunului imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea solicitantului de mprumut.

Creditorii din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar folosind bunurile imobiliare drept garanie a mprumutului acordat, adic n calitate de gaj. Creditori ipotecari pot fi bncile, fondurile de investii i de pensii, companiile ipotecare, asociaiile de mprumut i economii care ofer partenerilor de tranzacie servicii de creditare ipotecar. n Republica Moldova,

presteaz servicii de creditare ipotecar o serie de bnci comerciale. Lider printre ele este "Moldovaagroindbanc", care efectueaz operaii de creditare a tranzaciilor cu terenuri agricole.

n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru achiziionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de intermediere a tranzaciilor pe piaa imobiliar ncep s presteze i ele servicii de creditare ipotecar. Ca exemplu al unei astfel de diversificri poate servi bursa imobiliar "Lara", care a nceput printre primele s presteze astfel de servicii pe piaa bunurilor imobiliare din Moldova.

Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun referitor la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau sfaturi privind latura juridic a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare a bunurilor imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor imobiliari.

Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu exploatarea comercial a bunului imobiliar, in documentaia financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarul bunului imobiliar; caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperile libere; colecteaz chiria; rspund de reparaia i ntreinerea imobilului; angajeaz i elibereaz din serviciu lucrtorii, conduc personalul de deservire.

Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar privind piaa imobiliar, preurile cererii i ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vnzare. Participanii la piaa imobiliar, n baza acestor date, pot face de sine stttor analiza evoluiei pieei, trage concluzii privind dinamica preurilor la proprietile imobiliare, pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile cumprtorilor poteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care activeaz pe piaa imobiliar. Publicaiile cele mai populare care public informaie despre piaa imobiliar snt gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie "Logos-Press"", "Obzor rinca nedvijimosti". Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru "Cadastrul" public anunuri privind vnzarea terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lng ele, a locuinelor, a proprietilor comerciale i industriale de pe ntreg teritoriul rii. Toat informaia publicat n buletinul "Cadastrul" este minuios verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificri.

3.3. Activitatea de intermediere pe piaa imobiliar din Republica Moldova

Specificul tranzaciilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizrii informaiei cu privire la pia, nivelul nalt de risc la efectuarea tranzaciilor au determinat apariia unui gen aparte de activitate pe piaa imobiliar - cea de intermediere. La etapa actual de dezvoltare a pieei imobiliare, n Republica Moldova activitatea de intermediere o desfoar companiile de ageni intermediari - bursele imobiliare i brokerii, noiuni asupra crora ne vom opri mai jos.

Bursa imobiliar este o organizaie specializat, care este persoan juridic ce ndeplinete urmtoarele funcii pe piaa imobiliar:

acordarea de sprijin n satisfacerea cererii i ofertei de bunuri imobiliare; crearea de condiii cumprtorului i vnztorului unui bun imobiliar pentru efectuarea tranzaciei cu bunul imobiliar; formarea unui spaiu informaional unic pe piaa imobiliar; prestarea altor servicii (juridice, de expertiz, consultan, evaluare, etc.) pe piaa imobiliar.Brokerul (agent intermediar) este o persoan fizic sau juridic, care desfoar activitate antreprenorial fie n interes propriu, fie n baza unui contract ncheiat ntre el i o burs imobiliar. Dac brokerul este persoan fizic, el i desfoar activitatea n numele bursei imobiliare.

n procesul desfurrii activitii de intermediere, brokerul este n drept:

s poarte negocieri cu clientul n ce privete vnzarea sau cumprarea unor bunuri imobiliare; darea sau luarea n chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea bunurilor imobiliare;

s colecteze chiria; s reprezinte interesele consumatorului de servicii de intermediere la efectuarea tranzaciei de vnzare, nchiriere i a altor operaii cu bunuri imobiliare; s aduc la cunotina potenialilor cumprtori de publicitate informaia despre vnzarea, nchirierea i alte operaii cu bunurile imobiliare; s propun sau s acorde pe baz de recompens ajutor vreunei persoane n cutarea unui bun imobiliar pentru cumprare sau nchiriere; s primeasc onorariu, comisioane sau o alt recompens pentru munca de cutare a cumprtorului sau vnztorului de bunuri imobiliare; s informeze public c se ocup cu activitatea de intermediere imobiliar.Brokerul este n drept s reprezinte cumprtorul i vnztorul n cadrul aceleiai tranzacii. Totodat, brokerul este n drept s primeasc plat pentru serviciile sale de la mai mult de una din prile implicate n tranzacie numai cu tiina i acordul tuturor prilor implicate n tranzacie.

Obligaiile brokerului:

brokerul nu trebuie s ntreprind aciuni de prestare a serviciilor de intermediere n sfera imobiliar dac are un interes vdit sau prezumat, fr a pune n cunotin de cauz toate prile interesate; dac vnztorul, ncredinnd brokerului vnzarea bunului imobiliar, introduce anumite restricii referitor la persoana clienilor (naionalitate, vrst, sex, handicap fizic sau de alt natur; situaie familial, profesie, etc.), atunci brokerul, acceptnd o asemenea misiune din partea vnztorului drept confidenial, nu trebuie s fac publice restriciile impuse prin intermediul mas media, publicitii sau s le expun n cadrul negocierilor cu potenialii cumprtori. reprezentnd interesele clientului, brokerul este dator s acioneze n strict conformitate cu obligaiile sale contractuale;s informeze clientul asupra drepturilor aprate de legislaie; s asigure pstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzaciei; s pun la dispoziia clientului informaie complet, exhaustiv n ce privete obiectul tranzaciei, pe care o poate obine de la organele respective ale administraiei publice centrale i locale; s pstreze n tain informaia

confidenial despre client i tranzacie att pe durata aciunii relaiilor contractuale cu clientul, ct i dup ncetarea lor.Brokerul este n drept s divulge informaia confidenial a clientului n

urmtoarele cazuri:

n temeiul cererii organelor abilitate ale administraiei de stat sau al

unei hotrri judectoreti;

cnd brokerul a aflat despre intenia clientului de a svri o fapt ilicit i divulgarea acestei informaii este necesar pentru a prentmpina

aceast infraciune;

cnd brokerul este nevoit s-i apere drepturile ocrotite de lege

mpotriva nvinuirii de comportament ilegal.

Dac brokerul ia decizia s plaseze o reclam privind vnzarea, nchirierea sau schimbul unui bun imobiliar, el trebuie s-1 ntiineze despre aceasta pe proprietar i s obin acordul acestuia.

Reprezentnd interesele vnztorului n tranzacie, brokerul nu trebuie s fixeze pentru bunul imobiliar un alt pre dect cel numit de vnztor, dac n cadrul contractului respeciv nu a fost abilitat cu alte mputerniciri.

Totodat, activitatea profesionist de intermediere, ca i activitatea evaluatorilor, se desfoar n strict conformitate cu regulile eticii profesionale. Practica internaional privind activitatea de intermediere presupune i faptul c fiecare participant profesionist la piaa imobiliar are un contract de asigurare a responsabilitii profesionale. n prezent aceast practic ns nu se aplic n condiiile pieei imobiliare din Moldova, dar implementarea ei va contribui la formarea unor relaii mai civilizate ntre client, broker i bursa imobiliar.

Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova i desfoar activitatea n oraele Chiinu, Bli, acolo unde piaa bunurilor imobiliare este mai activ, unde se efectueaz un numr mare de tranzacii. Multe burse imobiliare activeaz i n afara acestor orae, cuprinznd unele zone ale rii, n localitile rurale i n oraele mici ns, problema gsirii cumprtorului sau vnztorului este foarte actual. n aceste situaii vin n ajutor agenii intermediari (mijlocitori) independeni - persoane fizice care practic activitatea de intermediere pe piaa imobiliar.

Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei, pentru a atrage mai muli clieni, a asigura o mai mare eficien n ncheierea tranzaciilor, bursele imobiliare, dei denumirea lor indic n mod clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor o gam mai larg de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de credite garantate cu proprieti imobiliare (garanii ipotecare), efectuarea tuturor operaiilor pregtitoare de pn la ncheiera contractului de vnzare-cumprare, servicii de consultan, etc.) (fig. 3.3.).

Toate bursele imobiliare snt ntreprinderi ale sectorului privat. Exist o oarecare specializare a acestor ntreprinderi. Firmele recent constituite deruleaz activitate de intermediere a operaiilor de vnzare-cumrare a bunurilor imobiliare. Firmele cu mare experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i specialiti de nalt calificare presteaz servicii de intermediere a operaiunilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliar "Lara", care desfoar activitate de intermediere profesionist din 1992, are n componena sa cteva direcii specializate - pentru proprieti imobiliare locative, cu destinaie comercial, pentru rent, pentru proprieti funciare.

Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim brokeri de listing (listing broker) i brokeri de vnzri (selling broker). Brokerul de listing, la comanda vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, * introducnd datele despre acesta n banca unic de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul de vnzri se ocup de cutarea cumprtorului pentru vnztorul de proprietate imobiliar. n cazul cnd operaia de vnzare-cumprare a avut loc, comisionul pentru tranzacie se mparte ntre brokerii care au participat la ea.

Fig. 3. 3. mbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare

Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova nu se liceniaz, este destul de dificil a stabili cu exactitate numrul agenilor intermediari profesioniti pe piaa imobiliar din Republica Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de tranzacii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n continuare a numrului de burse imobiliare i brokeri.

3.4. Participarea agenilor intermediari comerciali la operaiile de vnzare a bunurilor imobiliare

Toi intermediarii de pe piaa imobiliar se afl ntr-o strns legtur reciproc. n procesul ncheierii tranzaciilor de vnzare-cumprare a unui bun imobiliar, i cumprtorul, i vnztorul apeleaz n repetate rnduri la companiile de ageni intermediari imobiliari (fig. 3.4.).

nti de toate, posesorul bunului imobiliar hotrt s vnd trebuie s aib documentele care s confirme drepturile lui asupra acestui bun. n cazul vnzrii unui teren, deintorul lui trebuie s aib document de proprietate asupra acestui teren. n lipsa acestuia, deintorul bunului imobiliar trebuie s solicite primriei documentul respectiv

Fig. 3.4 Interactiunea intermediarilor de piata imobiliara

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie s fie n mod obligatoriu nregistrate n Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru, conine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate i alte drepturi patrimoniale, deintorii de drepturi, titluri de proprietate, tranzaciile cu bunuri imobiliare i alte temeiuri de apariie, schimbare, grevare i ncetare a drepturilor. ncepnd din 1998, n Moldova se creeaz sistemul nregistrrii masive a bunurilor imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul cheltuielilor financiare pentru crearea i funcionarea sistemului, ncheierea procesului de nregistrare masiv a bunurilor imobiliare este prevzut pentru anul 2007. n prezent, n cadrul noului sistem au fost nregistrate circa 50% din totalul bunurilor imobiliare.

Vnztorul potenial al bunului imobiliar trebuie s tie dac proprietatea sa este nregistrat n noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dac bunul imobiliar de vnzare este nregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitnd un extras din Registrul bunurilor imobiliare care s confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasul din Registrul bunurilor imobiliare se elibereaz pentru ncheierea actelor juridice i este valabil pe un termen de dou luni de la data eliberrii.

Dac bunul imobiliar prevzut pentru vnzare nu este nregistrat n sistemul cadastrului bunurilor imobiliare, vnztorul potenial trebuie s adreseze OCT o cerere de nregistrare a proprietii sale.

Cumprtorul potenial al proprietii imobiliare, nainte de ncheierea tranzaciei, deseori apeleaz la promotorii imobiliari autorizai - arhitect, proiectant, inginer-constructor, - pentru consultri privind posibilitatea reconstruciei, lrgirii vechilor construcii i ridicarea unor construcii noi pe terenul achiziionat (dezvoltarea amplasamentului). n multe cazuri opinia promotorului imobiliar exercit o influen esenial asupra deciziei potenialului cumprtor n ce privete ncheierea tranzaciei.

La etapa lurii deciziei privind ncheierea tranzaciei, i cumprtorul i vnztorul pot solicita o consultaie evaluatorului imobiliar. n cazul vnzrii bunurilor imobiliare-tip - apartament, cas, teren, partenerii de tranzacie au o oarecare idee n ceea ce privete preul probabil de vnzare-cumprare a bunului imobiliar. Cnd se achiziioneaz obiective unicale, obiective cu destinaie special, bunuri imobiliare cu anumite grevri a drepturilor, este cazul s se apeleze la serviciile unui evaluator independent.

n rile dezvoltate, majoritatea cumprtorilor de bunuri imobiliare apeleaz la diferite instituii financiar-creditare pentru a obine credit n vederea finanrii tranzaciei. n condiiile Republicii Moldova, obinerea unor astfel de credite este destul de problematic din cauza ratei nalte a dobnzii la mprumut. Cu toate acestea, creditarea ipotecar n ara noastr cunoate o rspndire tot mai larg. Totodat, recurgnd la ajutorul

evaluatorilor independeni sau interni, instituia financiar-creditar determin valoarea ipotecar a bunului imobiliar achiziionat.

Cnd toate documentele ce confirm drepturile de proprietate au fost obinute i partenerii de tranzacie au czut de comun acord asupra preului de vnzare a bunului imobiliar, ei se adreseaz notarului, n prezena cruia ncheie contractul de vnzare-cumprare. Notarul certific faptul c tranzacia s-a efectuat n condiii libere, fr constrngeri, ambele pri au acionat prudent i n cunotin de cauz. Pentru serviciile sale, notarul primete onorariu, cuantumul cruia se stabilete n funcie de valoarea bunului imobiliar indicat n contract.

Dup autentificarea contractului de ctre notar, tranzacia se consider ncheiat i cumprtorul intr n drepturile de proprietar al bunului imobiliar.

Etapa final a procesului de ncheiere a tranzaciei este nregistrarea contractului de vnzare-cumrare la OCT. Dup nregistrarea contractului, statul garanteaz noului proprietar toate drepturile dobndite asupra bunului imobiliar. OCT comunic inspeciei fiscale i numele (n cazul persoanei juridice - denumirea i rechizitele) noului proprietar, pentru a se face schimbrile cuvenite n lista contribuabililor.

Dac din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vnztorului, contractul de vnzare-cumprare nu poate fi nregistrat la oficiul cadastral teritorial, cel care urma s devin proprietarul bunului imobiliar va trebui s angajeze un avocat i s se adreseze instanei de judecat.

La toate etapele de ncheiere a afacerii, cumprtorul, vnztorul, participanii profesioniti la piaa imobiliar pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a asigura tranzacia sau rspunderea profesional a specialistului. Dei n Moldova practica asigurrii tranzaciilor cu bunuri imobiliare nu este rspndit, experiena mondial demonstreaz necesitatea implementrii acestui tip de asigurare de perspectiv.

O pia imobiliar civilizat presupune c serviciile intermediarilor snt la un nivel calitativ nalt, participanilor la tranzacie li se garanteaz sigurana i confidenialitatea ei. Pe de alt parte, nsui intermediarii de pia snt interesai de crearea unei imagini atrgtoare a ntreprinderii, de bunul ei renume. Cum piaa imobiliar din Moldova nu este prea mare, orice eroare a intermediarului sau act de concuren neloial devin cunoscute majoritii colegilor i concurenilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienii