Introducere in Evaluarea Bm

7/25/2019 Introducere in Evaluarea Bm

1/99

1

NOTIUNI GENERALEDr.ing. Stelian

NICOLAICIUC

EVALUAREAEVALUAREA BUNURILORBUNURILORMOBILEMOBILE


2/99

2

Definiie conform art. 5.3 din Noul Cod Civil:bunurile pe care legea nu le consider imobile

sunt bunuri mobile.Sunt definite att n IVS 220, Imobilizri corporale

mobile, ct i n I!S "#, Imobilizri corporale,a$tfel:

,,Imobilizrile corporale mobile sunt elementecorporale care: sunt deinute n vederea utilizrii pentru producerea

sau furnizarea de bunuri sau servicii, pentru a fi

nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuriadministrative; i

se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul mai multorperioade.


3/99

3

%ermenul imo&ili'(ri cor)orale mo&ile $erefer( la in$talaiile fi'ice di$)oni&ile)entru )roducie, inclu'nd in$talarea,racordarea la utilit(i, m)reun( cu tot

ec*i)amentul f(cut ori nece$ar n )roce$ulde )roducie, indiferent de metoda dein$talare.

De a$emenea, $unt inclu$e i alte o&iectemo&ile i acce$oriile nece$are )entruadmini$trarea i funcionarea n condiii&une a unei ntre)rinderi.


4/99

+

Clasificarea legal din RomniaConform - nr.2"3/200+ )entru a)ro&area Cataloului )rivind

cla$ificarea i duratele normale de funcionare a mi1loacelor fie,

n $fera mi1loacelor fie mo&ile $e includ urm(toarele ru)e i$u&ru)e:-ru)a 2 In$talaii te*nice, mi1loace de tran$)ort, animale2." c*i)amente te*noloice 4maini, utila1e i in$talaii de lucru2.2 !)arate i in$talaii de m($urare, control i relare

2.3 6i1loace de tran$)ort2.+ !nimale2.5 !lte in$talaii te*nice, mi1loace de tran$)ort, animale nere($ite n

cadrul ru)ei 2-ru)a 3 6o&ilier, a)aratur( &irotic(, $i$teme de )rotecie a valorilor

umane i materiale i alte active cor)orale 6o&ilier !)aratur( &irotic( Si$teme de )rotecie a valorilor umane i materiale !lte active cor)orale nere($ite n cele $)ecificate n ru)a 3


5/99

5

Identificarea bunurilor mobilei$t( dou( )roceduri ma1ore n identificarea i inventarierea &unurilor mo&ile:

macroidentificarea microidentificareaMacroidentificarea6acroidentificarea $tudia'( ntreul )roce$ de )roducie )rin identificarea com)onentelor

im)ortante care contri&uie la ca)acitatea )roiectat( a entit(ii )roductive.Se )reiau informaii de$)re: ce &un/$erviciu )roduce ntre)rinderea/$ecia/linia/in$talaia7 cum $e )roduce &unul7 care e$te ca)acitatea ntre)rinderii/$eciei/liniei/in$talaiei7

Informaii detaliate nece$are a fi cule$e: Numele ntre)rinderii i adre$a7 Data in$)eciei7

Sur$ele de informaii7 I$toricul ntre)rinderii, mainilor i ec*i)amentelor:

8)roiectantul de te*noloie i flu, contractorul78data iniial( a )unerii n funciune i a etinderilor ulterioare78vr$ta: cronoloic(, efectiv(78durata de via( r(ma$(.


6/99

#

Microidentificarea6icroidentificarea re)re'int( )roce$ul de evideniere a caracteri$ticilor individuale ale

ec*i)amentului. a $e focali'ea'( )e de$crierea unei $inure maini i identific(caracteri$ticile ei $)ecifice.

De )rim( im)ortan( n microidentificare $unt, du)( ca': 9marca de fa&ric(, 9codulmodelului, 9$eria, 9ti)ul de enerie/acionare folo$it i 9dimen$iunile.Marca de fabric.6arca de fa&ric( $au )roduc(torul )oate fi $inura identificare care

)oate fi ($it(. ;ca'ional, nu $e )oate face o identificare din cau'a li)$ei $ilei)roduc(torului $au a fa)tului c( acea$ta e$te inde$cifra&il(.

Codul modelului i dimensiunea.Codul modelului )oate $( fie corelat cu dimen$iuneadar, cu $iuran(, re)re'int( codul de catalo al )roduc(torului.

Seria/nr. matricol.!cea$ta )oate fi o informaie etrem de im)ortant(, fiind un indiciu )e&a'a c(ruia $e )ot o&ine informaii de la )roduc(tor, $au )oate re'ulta directmenionarea anului fa&ricaiei, ca)acit(ii, dimen$iunii.


7/99

@

VRS! SI S!R"Vrsta cronologic)oate fi ade$ea o&inut( de )e )l(cua

)roduc(torului $au din num(rul de $erie.Starea$au condiia n care $e afl( un ec*i)amentre)re'int( o o&$ervaie $u&iectiv( a$u)ra $t(rii fi'ice iuneori a$u)ra )erformanelor de funcionare.

I#$!"%"/#R"MI%"montat/demontat.

Cu oca'ia in$)eciei, e$te im)ortant $( $e nrei$tre'e ct

mai multe detalii )o$i&il f(r( a $e eaera n datenerelevante, deoarece ei$t( o limit( de la care detaliile)ot deveni ece$ive $au c*iar contra)roductive.


8/99

A

&$RDRI I' "V()R" &)')RI($RM$&I("*

8 !&ordarea )rin co$t8 !&ordarea )rin )iata8 !&ordarea )rin venit


9/99

&$RDR" #RI' C$S!

bordarea prin cost este bazat pe afirma+ia cun cumprtor prudent i informat, ar plti

pentru un bun cel mult costul de ac-izi+ie saude produc+ie al unui nlocuitor cu aceeaiutilitate principiul substitutiei.

Costul de nlocuire 0 Depreciere 1 Val.piata2CIN3

#unctul de plecare sau baza metodei costuluieste costul de nlocuire al unui acti4 modernec-i4alent.


10/99

"0

Costul de inlocuire

Cost termenul este utilizat de evaluatori n relaie cuproducia i nu cu schimbul. Este defnit ca findtotalitatea cheltuielilor aerente realizrii unui activ sipoate f mai mare, mai mic sau egal cu valoarea de

pia a activului.

Costul de nlocuirere)re'int( co$tul curent al unei

)ro)riet(i noi, a$em(n(toare, care are cea mai a)ro)iat(utilitate ec*ivalent( cu cea a )ro)riet(ii evaluate. Costulde reproduciere)re'int( co$tul curent de

con$trucie a unei copii identicea )ro)riet(ii evaluate,utili'nd aceleai $au a)roa)e aceleai materiale.


11/99

""

Metode de determinare a

costului de inlocuire metoda de4izului5

Inde6area5 metoda cost 0 capacitate.


12/99

"2

Metoda de4izului

73 Metoda de4izului2metoda insumarii3 include toate costurile directe i indirecte

Costurile directe$unt acele c*eltuieli cumaterialele, cu )er$onalul, )recum i c*eltuielilenormale aferente ac*i'iiei i in$tal(rii unui activ$au ru) de active, nece$are )entru a le aducela $tadiul de utili'are funcional(.


13/99

"3

Metoda de4izului

Exemple de costuri directe sunt: co$tul ec*i)amentului/utila1ului7

co$turi directe cu fora de munc( )entruin$talarea $au a$am&larea ec*i)amentului7 co$turi de tran$)ort i mani)ulare7 co$turi de monta1 i tran$fer7

in$talaia electric(7 In$talaii diver$e7 fundaii7


14/99

"+

Metoda de4izului

6a$ina de fini$at te$aturi B?CN 28linie te*noloica care a)retea'a, fiea'a, u$uca materialul $i eali'ea'a

te$atura

8are fundatie )ro)rie, e$te leata la reteaua electrica, la a)a $i canali'are,

la reteaua de a' metan, are $i$tem de u$care $i evacuare a noelor


15/99

"5

Metoda de4izului

Costurile indirectere)re'int( acelec*eltuieli care $unt cerute n mod normal

de ac*i'iia i in$talarea unui activcor)oral mo&il i care nu $unt n inclu$e nfactura vn'(torului


16/99

"#

Metoda de4izului

Exemple de costuri indirecte : onorarii cu $)ecific te*nic, de ar*itectur( i alte onorarii

)rofe$ionale7

onorarii admini$trative, conta&ile, de con$ultan( i 1uridice7 a$iurarea tem)orar( n tim)ul in$tal(rii $au con$truciei7 licene, )ermi$e i tae de in$talare $au con$trucie7 c*eltuieli de )a'( )e tim)ul in$tal(rii $au con$truciei7

c*eltuieli financiare )e tim)ul in$tal(rii $au con$truciei7 c*irii )entru ec*i)amente7 anee tem)orare7 co$turi de cur(are i de )unere n funciune.

ATENTIE- sa fie incluse doar costurile normale


17/99

"@

Metoda de4izului

#roblema 7* "4aluarea unui strung aflat nfabrica+ia productorului

Informa+iile e4aluatorului indic urmtoarele* 7 strung produs de compania RIS Model RIS, dimensiuni S' 899:7999 centru la centru 2costul curent de

productor este ;.;99


18/99

"A

Inde6area

Inde6areae$te o metod( de e$timare a co$tului dere)roducie 4de nou al unei )ro)riet(i 4nu a celui de

nlocuire n care a$u)ra costului istorical unei )ro)riet(i

$e a)lic( un indicecronologic de cost )entru atran$forma co$tul i$toric cuno$cut ntr8un co$t curent )n indicee$te 9un num(r utili'at )entru cuantificarea modific(rilor

de )reuri, $alarii, ocu)are, )roducie etc.7 )re'int( )rocenta1ul devariaie fa( de un $tandard ar&itrar, care e$te de o&icei "00,re)re'entnd nivelul la o anumit( dat( iniial(....

In$trumentul utili'at e$te unindice de pre+ adec4at


19/99

"

Inde6area

#roblema ;

Cuno$cnd indicii de mai $u$, e$timai co$tul curent dere)roducie 4de nou n 200@ al unei maini, care a avutun co$t i$toric, n 2003, de ".000E.

!%N%I la: !baza la care se aplic !modul de calcul al indicilor


20/99

20

Metoda costcapacitate

Metoda cost0capacitate.

Co$turile mi1loacelor fie mo&ile $imilarevaria'( e)onenial, n funcie dedimen$iunea ace$tora. !cea$t( relaie)oate fi e)rimat( matematic a$tfel:


21/99

2"


#roblema A* Cost0capacitate cnd secunoate e6ponentul.


22/99

22



23/99

23


#roblema B* Cost 0 capacitate cnd nu se cunoate e6ponentul

Calculai e)onentul 9 )rin relaia co$tFca)acitate )entru un utila1 cuo ca)acitate de +.000 &uc(i, di$)unnd i de informaia din ta&elul

de mai 1o$ )entru alte dou( elemente care $unt cuno$cute caunitatea ! i B.


24/99

2+



25/99

25

D"#R"CI"R" Deprecierea reprezint pierderea de 4aloare din mai multe moti4e,

incluznd factori de natur fizic, func+ional, de e6ploatare idepreciere economic.

Depreciere recuperabil Depreciere nerecuperabil

)zura fizicre)re'int( )ierderea de valoare $au de utilitate a unei)ro)riet(i cau'at( de utili'are, deterior(ri, e)unere la diveri aeniatmo$ferici, $u)ra$olicitare i de ali factori $imilari.

Deprecierea func+ionalre)re'int(pierderea de valoare sau deutilitatea unei )ro)riet(i, cau'at( de ineficiene sau neadecvrinn$(i calitatea )ro)riet(ii cnd acea$ta e$te com)arat( cu o)ro)rietate nlocuitoare mai eficient( i/$au mai )uin co$ti$itoare, )ecare te*noloia modern( a de'voltat8o.


26/99

2#

Deprecierea economic reprezint pierderea de4aloare sau de utilitate a unei propriet+i cauzat defactori economici e6terni propriet+ii, care reduc

cererea de produse i ser4icii generate de proprietatesau care maoreaz c-eltuielile de e6ploatare aleacesteia 2cum ar fi pre+uri maorate la materii prime,manoper ori utilit+i fr o cretere n pre+ulprodusului3.


27/99

2@

Starea fi'ic( datorat( utili'(rii i deterior(rilor e$te n

general influenat mai mult de utilizare sau dee"punerea la diveri factori agresivi #mediu acid,mediu salin, ageni atmosferici$, dec%t de v%rst.


28/99

2A

)zura fizica

Metode de cuantificare a uzurii fizicenaliza 4arstadurata de 4iata

Conceptele utilizabile n analiza4rst/durat de 4ia+ sunt*

1. !rsta cronolo"ic #cron$ %num(rul de

ani care au trecut de la data con$truirii)ro)riet(ii $au de la data )unerii ei nfunciune.


29/99

2

)zura fizica

&. !rsta efecti' #Ef$0 vr$ta e$timat( a unei)ro)riet(i n com)araie cu o )ro)rietate nou(

de acelai fel.Vef8 e$te indicat( de condiia n care $e afl()ro)rietatea, e$te functie de numarul $i calitateare)aratiilor curente $i ca)itale, de reimul de

utili'are $i )oate fi mai mica, eala $au maimare decat Vcron.


30/99

30

)zura fizica

(. Durata de 'ia util #D)$0 Num(rulde ani n care $e )reconi'ea'( utili'areaunui activ nou de c(tre entitate $aunum(rul de unit(i de )roducie $au alteunit(i $imilare care $e )reconi'ea'( $($e o&in( de c(tre entitate, n &a'a

activului, la $fritul c(rora activul va firetra$ din e)loatare.


31/99

3"

)zura fizica

*. Durata de 'ia util rmas #D)+$0num(rul de ani e$timai n care o

)ro)rietate, cu o anumit( vr$t( efectiv(,$e atea)t( $( mai fie utili'at( 4nntre)rindere, la $fritul c(reia)ro)rietatea va fi retra$( din e)loatare.

DV)R 1 DV) 0 V"f


32/99

32

)zura fizica

;. Durata de 4ia+ fizic 2DV3F num(rulde ani e$timai n care o proprietate

nouva fi )o$i&il a fi utili'at( fi'ic, )n(cnd deterior(rile fi'ice ale ace$teia ovor face inutili'a&il(, i f(r( a lua ncon$iderare )o$i&ilitatea retraerii mai

devreme din funciune, din cau'ade)recierii funcionale $au economice.


33/99

33

)zura fizicaA. Durata de 4ia+ fizic rmas 2DVR3 F

num(rul de ani n care o )ro)rietate, cu o

anumit( 4rstefecti4,$e atea)t( $( maifie utili'at( fi'ic, )n( cnd deterior(rile fi'iceale ace$teia o vor face inutili'a&il(, i f(r( a

lua n con$iderare )o$i&ilitatea retraerii maidevreme din funciune, din cau'a de)recieriifuncionale $au economice.


34/99

3+

)zura fizica

B. Durata de 4ia+ economic 2DV"3F num(rul deani n care o proprietatenou)oate fi utili'at( nmod )rofita&il )entru $co)ul )entru care a fo$tcreat(. Cu alte cuvinte DV, e$te influenat( dede)recierea funcional( i cea economic( i e$te

n funcie de o)iunea )ro)rietarului de a nlocui)ro)rietatea cu alta mai )erformant(.

De o&icei: DV G DV? i DV H DV


35/99

35

)zura fizica

>. Durata de 4ia+ economic rmas2DV"R3F num(rul de ani n care o

)ro)rietate cu o anumit( 4rstefecti4$e atea)t( $( mai fieutili'at( n mod )rofita&il )entru$co)ul )entru care a fo$t creat(.

DV J DV F Vf


36/99

3#

)zura fizica

Calculul u'urii fi'ice:


37/99

3@

)zura fizica #robleme

#roblema ESe dau urm(toarele informaii )entru un utila1:

20 ani de durat( de via( util( 4DV?7

"5 ani vr$t( cronoloic(7 i 5 ani de durat( de via( util( r(ma$(.

!)reciai c( utila1ul a fo$t &ine ntreinut i c( u'ura lui fi'ic(efectiv( a fo$t mai mic(dect u'ura fi'ic( normal(.

Kn )lu$, tocmai a fo$t re)arat ca)ital i durata de via( util(

r(ma$( 4DV? e$te e$timat( a fi "0 ani.Se cere*C!t este u,ura fi,ic procentual


38/99

3A



39/99

3


#roblema 8Se dau urm(toarele informaii de$)re un utila1 :

20 ani de durat( de via( util( 4DV?7 "5 ani de vr$t( cronoloic(7 5 ani de durat( de via( util( r(ma$( 4DV?.

!)reciai c( utila1ul n8a fo$t &ine ntreinut i c( a $uferito uzur fizic efecti4 mai mare dect ceanormal.

Durata de via( util( r(ma$( e$timat( e$te 2 ani.Se cere*C!t este u,ura fi,ic procentual


40/99

+0


#roblema ;$timai u'ura fi'ic( folo$ind anali'a vr$t(/durat( de via(.!)oi, e$timai co$tul de nlocuire net 4CIN, du)( u'ura fi'ic(, dar nainte

de a lua n con$iderare de)recierea funcional( i cea economic(,

)entru un $trun cu motor, avnd urm(toarele informaii: durata de via( util( )entru $trunurile cu motor e$te 20 ani7 co$tul de nlocuire &rut curet )entru $trun e$te E30.000 ca in$talat7 $trunul are "5 ani vec*ime7 ntreinerea a fo$t normal(, nu ece)ional(7Se cere* -%t este v%rsta cronologic -%t este deprecierea fizic procentual i cea e"primat valoric -%t este costul de nlocuire net #-I)$


41/99

+"


Rezol4are problema ;

73 Vrsta cronologic este 7; ani 2da+i3. Determinarea duratei de via( util( r(ma$( Durata de via( util( 4DV? 20 ani Vr$ta efectiv( 4Vf, datorat( mentenanei normale F "5 ani Durata de via( util( r(ma$( 4DV? 5 ani=3 )zura fizic procentual Vf : DV? J "5 ani : 20 ani J B;F

E3 )zurafizic 4aloric 2B;F din


42/99

+2


#roblema A $timai u'ura fi'ic( a unui $trun folo$ind analiza 4rst/durat de

4ia+. $timai co$tul de nlocuire net 4CIN con$idernd c( nu ei$t(

de)reciere economic( $au funcional(. Durata de via( util( a $trunurilor cu motor e$te 20 ani Co$tul de nlocuire &rut curent )entru $trun e$te 30.000 E ca in$talat. Strunul are 30 ani vec*ime. Kntreinerea a fo$t normal(, nu ece)ional(. Kn urm( cu + ani $trunul a $uferit o re)araie ca)ital(, care a re$ta&ilit

condiia $a iniial( 4durata de via( util( n )ro)orie de A5L.Se cere* -%t este v%rsta efectiv -%t este uzura fizic procentual i cea valoric -%t este costul de nlocuire net #-I)$


43/99

+3


Determinarea 4rstei efecti4e Durata de via( util( 20 ani Durata de via( util( re$ta&ilit( )rin .. 4A5L "@ ani

420 0,A5 6inu$ tim)ul de la re)araia ca)ital( F + ani Durata de via( util( r(ma$( 4acum "3 ani Vr$ta efectiv( 420 F "3 B ani Determinarea uzurii fizice 4Vf : DV? "00 J 4@ ani : 20 ani "00 J E;F ?'ura fi'ic( 435L din E30.000


44/99

++

D"#R"CI"R" )'C!I$'(

Deprecierea funcionalre)re'int(pierderea de 'aloare$au de utilitatea

unei )ro)riet(i, cau'at( de ineficien+esau neadec4rin n$(i calitatea)ro)riet(ii cnd acea$ta e$tecom)arat( cu o )ro)rietate nlocuitoare

mai eficient( i/$au mai )uinco$ti$itoare, reali'at( cu te*noloiemodern(.


45/99

+5

Deprecierea functionala

Cau'ele de)recierii funcionale )ot fi: c*eltuieli de e)loatare ecedentare $u)radimen$ionare $c*im&area formei 4)roiectului

ineficien( $c*im&(ri n te*noloie


46/99

+#


"6emple de c-eltuieli de e6ploatare e6cedentare* activul $u&iect )oate nece$ita mai muli o)eratori fa( de un

activ modern ec*ivalent, activul $u&iect )oate avea o )roductivitate mai mic( n

com)araie cu ec*ivalentul $(u modern, activul $u&iect )oate )roduce mai multe re&uturi $au deeuri

de material, com)arativ cu un ec*ivalent modern.

-uantificarea deprecierii funcionale se face prin valoareaactualizat a cheltuielilor de e"ploatare e"cedentare.


47/99

+@


C*eltuielile de e)loatare ecedentare )ot fi:

c*eltuieli cu com&u$ti&il i/$au enerie c*eltuieli $alariale re&uturi

)ierderi te*noloice


48/99

+A


ta)ele )entru cuantificarea m(rimii de)recieriifuncionale $unt:

$timarea mrimii anuale absolute, &rute i nete, ac*eltuielilor de e)loatare ecedentare $timarea duratei de 4ia+ util rmasa

ec*i)amentului $timarea ratei de actualizare)entru calcularea valorii

actuali'ate n$umate a $ur)lu$ului c*eltuielilor nete dine)loatare, )e durata de via( util( r(ma$( i calculareaa$tfel a )enalit(ii )entru de)recierea funcional( dine)loatare.


49/99

+


"6emplu:; main( folo$it(, care tre&uie evaluat(, funcionea'( cu

un con$um anual e$timat de com&u$ti&il de "0 tone/an,

iar con$umul $)ecific al unei maini $u&$titut modernee$te de @ tone/an.!vnd n vedere c( durata de via( economic( r(ma$(

e$timat( a mainii e$te de 5 ani, rata de actuali'are e$tede "2L i co$tul unei tone de com&u$ti&il e$te de 550M,iar cota im)o'itului )e )rofit e$te "#L, m(rimeade)recierii funcionale din e)loatare 4De $e va calculaa$tfel:


50/99

50


C*eltuieli anuale &rute de com&u$ti&il ecedentar: 4"0 tone 8 @ tone 550 M/ton( J ".#50 M/an

C*eltuieli anuale nete de com&u$ti&il ecedentar: ".#50 M 4" 8 0,"# J ".3A# M/an actorul de ca)itali'are "2L i n J 5 ani

V


51/99

5"

Deprecierea economica

Deprecierea economic re)re'int(pierderea de 'aloare$au de utilitateaunei )ro)riet(i cau'at( de factorieconomici eterni )ro)riet(ii, care reduccererea de )rodu$e i $ervicii enerate de)ro)rietate $au care ma1orea'( c*eltuielilede e)loatare ale ace$teia 4cum ar fi )reurima1orate la materii )rime, mano)er( oriutilit(i f(r( o cretere n )reul )rodu$ului.


52/99

52


Cau'ele de)recierii economice: conce)te de manaement

li)$a materiilor )rime li)$a forei de munc( inacce$i&ilitatea )ieei lei$laia ra)ortul dintre cerere i ofert(


53/99

53


Metode de estimare a deprecieriieconomice*

6etoda inutilit(ii 6etoda actuali'(rii/ca)itali'(rii

c*eltuielilor ecedentare


54/99

5+


Inutilitatea

n care:8ca)acitatea ! J ca)acitatea cotat( $au

)roiectat(78ca)acitatea B J ca)acitatea utili'at(78 J e)onent $au factor de $cal(

100

x

ACapacitate

BCapacitate1procentualeaInutilitat =


55/99

55


#roblema 77%re&uie evaluat( o linie de )roducie cu o ca)acitate de ".000 unit(i deunit(i de )rodu$ 'ilnic. !re o vr$t( de a)roimativ 3 ani i $e afl( ntr8o$tare ecelent(. Oinia de )roducie re)re'int( ultimul nivel te*nic

ei$tent. Kn di$cuiile )e care le avei cu directorul in$talaiei, aflai c(ei$t( o e)lo'ie )uternic( a concurenei eterne7 ca urmare, clientule)loatea'( linia la numai @50 unit(i de )rodu$ 'ilnic.


56/99

5#


Rezol4are problema 77

Inutilitatea ca )rocenta1 J

( ) %2,181001820,0100818,01100000.1

7501

7,0

===

E b d ii i


57/99

5@

Esena abordrii !rin!ia

Defniia !" #$%%&

Abordarea prin piaoer o indicaie asupra

valorii prin compararea activului subiect, cuactive identice sau similare, al cror pre secunoate'.

57


58/99

5A

Abordarea prin pia se bazeaz pe informaiile depia pentru a determina valoarea activelorcorporalemobile respective.

Scopul este determinarea cererii activelor corporalemobile respective printr-o analiz a vnzrilor sauofertelor recente de vnzare ale unor bunuri mobilesimilare pentru a ajunge la o estimare a celui mai

probabil pre de vnzare pentru activul corporalmobil care este evaluat.

58


59/99

5

Ele"ente de #o"!araie originea i vrsta efectiv starea (condiia) capacitatea caracteristici (accesorii) altele dect capacitatea locaia productorul motivaia prilor condiiile de !nanare

calitatea cantitatea data vnzrii tipul de vnzare

59


60/99

#0

Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricreiproprieti generatoare de venit care ia "n considerare informaiilereferitoare la veniturile i c#eltuielile aferente proprietii evaluate iestimeaz valoarea acesteia prin convertirea venitului "n valoare.

Abordarea prin venit are la baz principiul anticiprii respectiv valoareaunei proprietii este o re$ectare a percepiei unui investitor sau

proprietar asupra veniturilor viitoare generabile pe parcursul duratei devia economic rmas sau pe parcursul unei durate standard dedeinere a proprietii (% & ' ani).

Abordarea prin venit estimeaz valoarea actualizat a bene!ciilorviitoare (veniturilor) obinute din deinerea titlului de proprietate.

e obicei nu se aplic ec#ipamentelor individuale cu e*cepia situaiei"n care acest tip de bunuri sunt angrenate "n contracte de "nc#iriere (sauleasing).

+otui se utilizeaz "n mod frecvent pentru a evalua un grup de activesau uniti de maini individuale utilizate "mpreun pentru a rezulta unprodus vandabil iar acest lucru genereaz un $u* de venit.

Esena abordrii !rin $enit

60

Valoarea banilor %n ti"!


61/99

#"

Valoarea banilor %n ti"!.Re#a!it&lare

Valoarea actualizat a benefciilor viitoare

eciziile de investiii sunt bazate pe bene!ciile ce vor !generate "n viitor , investitorul trebuie s cunoasc$aloarea a#t&ali'ata tuturor bene!ciilor viitoareidenti!cabile.

Valoarea &n&i a#ti$ este o re!re'entare a $aloriia#t&ali'ate a bene(#iilor !re$i'ionate a ( generate de

a#ti$.Abordarea prin venit reprezint o metod de cuanti!care avalorii actualizate a bene!ciilor viitoare previzionategenerabile de activ.

61


62/99

#2

Conceptul de valoare a banilor n timp

oncept esenial "n abordarea prin venit. /n leu obinutastzi valoreaz mai mult dect un leu obinut "n viitor

deoarece leul obinut astzi ar putea s !e investit i sepoate ctiga o dobnd de pe urma lui sau alte bene!cii.

0nglobeaz mai muli termeni importani1 actualizarea

compunerea capitalizarea.

62


63/99

#3

Actualizarea

A#t&ali'areeste procesul utilizat pentru calcularea valoriiactualizate a unei sume care va ! pltit sau "ncasat "n viitor.

Valoarea a#t&ali'at estevaloarea de astzi a unei sume careva ! pltit sau "ncasat "n viitor.

Valoarea $iitoareeste valoarea "n viitor a unei sume deinutastzi.

unde1 2vn, valoarea viitoare la sfritul perioadelor 3n4 2A , valoare actualizat 5 , rata de actualizare n , numrul perioadelor

63


64/99

#+

A#t&ali'areapresupune1 previzionarea veniturilor dintr-o perioad viitoare

precizat6 actualizarea venitului din !ecare an al perioadei de

previziune.

0n procesul numit a#t&ali'are previzionm toate veniturileateptate a ! obinute pe parcursul durate de previziune. aurmare rentabilitatea procentual pe care o numim rat dea#t&ali'are reprezint rata compus total a pro!tului pecare investitorul dorete s "l obin din investiie pe durataacesteia.

64


65/99

#5

Compunerea

Co"!&nereaesteprocedeul de calculare a valorii viitoare.

unde1

2A , valoarea actual 5 , rata de fructi!care (rentabilitate) n , numrul perioadelor

65


66/99

##

Capitalizarea

Ca!itali'areaeste unprocedeu simpli!cat de actualizare.0n cadrul capitalizrii "n loc s se previzioneze toate bene!ciile

viitoare generabile de investiie atenia este concentrat

asupra venitului dintr-un singur an adic venitul anualateptat de obicei cel din anul imediat urmtor fa de dataevalurii. Apoi "mprim acel venit anual la un divizor numitrat de #a!itali'are.

Alte accepiuni ale conceptului de capitalizare1 0n contabilitate & contabilizarea unei c#eltuieli este imobilizarea

acesteia "ntr-un element de imobilizri corporale necorporalesau !nanciare6 apitalizarea bursier & calcularea valorii capitalului propriu al

unei companii cotate prin "nmulirea cursului aciunii cunumrul acesteia6

apitalizarea dobnzii.

66


67/99

#@

Rate utilizate n abordarea prin venit

rata rentabilitiirata de actualizare

rata de capitalizare

67


68/99

#A

rata rentabilitii onform 7losarului 82S o rat a rentabilitii reprezint

(proftul )pierderea* i+sau modifcarea valorii realizate sauanticipate a unei investiii, eprimat)* n procente din

valoarea acelei investiii.' onceptul de rat a rentabilitiise refer lanecesitatea ca

!ecare investiie inclusiv "n maini i ec#ipamente s se faccu sperana obinerii unui ctig din acea investiie.

8ndiferent de investiia fcut & bani timp resurse &investitorul ateapt un anumit bene!ciu din acea investiie.

0n realitate e*ist un numr nelimitat de alternative deinvestiii !ecare dintre acestea avnd un anumit grad de risc.

9ste important ca "n cadrul procesului de luare a deciziei deinvestiie s se realizeze investiiile care vor genera o rat arentabilitii proporional cu riscul investiiei.

68


69/99

#

rata de actualizare onform 7losarului 82S o rat de actualizare reprezint o (rat a

rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani viitoare sauun -u de numerar viitor ntro valoare actualizat )prezent*.'

:ata de actualizare este rata rentabilitii utilizat pentruactualizarea bene!ciilor viitoare generate de un activ sau grup de

active pentru a calcula valoarea lor actualizat (prezent). Atuncicnd se utilizeaz rata rentabilitii #er&tde participanii pepia pentru a actualiza bene!ciile viitoare aceast rat senumete rat de a#t&ali'are.

0n funcie de scopul i conte*tul evalurii vom avea de-a face cu ometodologie speci!c pentru determinarea ratei de actualizare.

;biectivul esenial atunci cnd calculai orice rat de actualizare "lreprezint calcularea unei rate care recompenseaz "n mod adecvatun investitor pentru riscurile relative inerente atunci cndinvestete "ntr-un bun versus investiia "n alte alternative.

69


70/99

@0

rata de capitalizare

onform 7losarului 82S o rat de capitalizare reprezint un(benefciu reprezentat de un venit generat de o investiie,eprimat sub orm procentual.'

:ata de capitalizare (c) este un derivat al ratei de actualizare. :ata de capitalizare este egal cu rata de actualizare (5)

minus rata de cretere stabil ateptat pe termen lung avenitului generat de investiia evaluat (g).

# ) * + g :ata de cretere ateptat pe termen lung la fel ca i rata de

actualizare poate ! e*primat !e "n termeni nominali !e "ntermeni reali.

70


71/99

@"

Metode %ns#rise %n abordarea

!rin $enit0n abordarea prin venit sunt "nscrise dou metode1


72/99

@2 72


73/99

@3

b) Deter"inarea ratei de #a!itali'are

up analiza ratelor de capitalizare obinute din analiza de pia a

activelor comparabile precum i dup eventuala corectare a acestora"n funcie de caracteristicile 8< subiect se poate e*trage o rat decapitalizare adecvat. ac rata de capitalizare nu poate s !edeterminat pe baza informaiilor de pia (nee*istnd vnzri deactive comparabile) rata de capitalizare poate ! determinat printr-unmodel teoretic "n doi pai1

')stabilirea ratei de actualizare (notat cu 5) printr-unul din modelelecare vor ! prezentate la metoda >6

?)stabilirea unei eventuale modi!cri anuale sperate a venitului anual(notat cu g).

73


74/99

@+

Formula de baz pentru capitalizarea venitului Valoarea ) Venit an , - Rata de #a!itali'are

sau

Valoarea ) Venit an , M&lti!l& (inversul ratei de

capitalizare)Valoareacalculatprin aceast formul este !e $aloarea de !ia !e

$aloarea de in$estiie.

Venit&ldin formula de mai sus este "n mod normal un $enit net an&aldin e/!loatare 0VNE1 din !ri"&l an $iitor. 2@9 este egal cu venitul

brut minus c#eltuielile de e*ploatare.Ratade #a!itali'are 0#1cuprinde toate elementele pe care un

investitor le ia "n mod normal "n considerare cum ar ! rentabilitateainvestiiei (pro!tul adus de investiie) gradul de risc al investiieicalitatea investiiei sau gradul de lic#iditate al investiiei (ct de repedepoate ! transformat investiia "n lic#iditi).

74


75/99

@5

E/e"!l&

roprietile A i B genereaz !ecare 2@9 de ?. C.:ata de capitalizare (c) pentru o investiie sigur este considerat a! 'D.

roprietatea A este considerat o investiie sigur "n timp ceproprietatea B este considerat o investiie mai riscant i are o

rat de capitalizare de ?D. um va percepe piaa aceste difereneERezolvare

Proprietatea A

?. C F ' , ?.. C & valoare de pia

Proprietatea B?. C F ? , '.. C & valoare de pia

Acest e*emplu arat i faptul c aplicarea unor rate de capitalizareneadecvate poate duce la rezultate care difer semni!cativ.

75


76/99

@#

Limitri ale aplicrii metodei capitalizriivenitului n evaluarea C!

9*ist di!cultatea alocrii venitului pe o anumit main sau peun ec#ipament individual mai ales cnd aceasta este integrat

"ntr-un $u* de producie.

9valuatorul de 8< trebuie s ia toate msurile de precauieastfel "nct s !e sigur c aplicarea metodei capitalizriivenitului se face pentru 8< individuale i nu pentru "ntreagaafacere ("ntreprindere).

epirea acestor di!culti se poate face prin utilizareaceleilalte metode de evaluare "nscris "n abordarea prin venitrespectiv metoda $u*ului de numerar actualizat.

76

A li i t t d it li ii


77/99

@@

A!li#aie !entr& "etoda #a!itali'rii$enit&l&i


78/99

@A

Se #ere esti"areavalorii de pia a mainii prin metoda capitalizriivenitului.

Rezolvarerimele dou "nc#irieri sunt "nc#eiate "n aceeai termeni ca isubiectul "n timp ce a treia este la o rat mai sczut. resupunndc toate mainile comparabile sunt identice cu subiectul comparabila

a treia trebuie corectat pozitiv (corecie pentru data aferentvnzrii).0n cazul in care creterile de pre erau cu JD c#iria corectat este deHHH C. 0n consecin un venit de '. C F an este o presupunererezonabil pentru maina subiect.9stimarea ratei de capitalizare1

2re $3n'are Venit an&al Rata de #a!itali'are

%.J C K C '%' DI.J C '.? C 'LM D

entru intervalul '%'D la 'LMD s-a considerat rezonabil '%%D.2aloarea de pia a mainii , '. C F '%% , L.M%' C rotunjit4.567 8

78


79/99

@

!etoda"u#ului de numerar actualizat$%CF&

ac metoda capitalizrii directe presupune utilizarea la numrtor avenitului anual curent (obinut "n prezent) metoda > "ncearc sestimeze 2@9 anual dintr-o perioad de previziune viitoare pe baza

informaiilor curente.0n metoda > 2@9 este previzionat pentru o perioad de ani (sau

pentru lunile trimestrele semestrele din anii viitori).

up aceea 2@9 periodice previzionate vor ! convertite "n valoareactualizat prin intermediul unei rate de actualizare aplicat asupra

2@9 din !ecare an al perioadei previzionate (un an doi ani etc.). are ca rezultat determinarea valorii "ntreprinderii adic a

capitalului investit "n "ntreprinderea din care face parte instalaiaevaluat pe baza ipotezei continurii activitii normale dee*ploatare "ntr-un viitor previzibil.

79


80/99

A0

'#emplu

9*ist multe situaii cnd "n metoda > se calculeaz i o valoareterminal (rezidual) la sfritul perioadei de previziune ("ne*emplu sfritul anului M).

0n acest caz se face presupunerea c proprietatea va ! vndut la

sfritul anului M. entru estimarea valorii reziduale (terminalepreului de vnzare) de cele mai multe ori se folosete o rat decapitalizare aplicat asupra 2@9 din anul M dup care valoareaterminal astfel estimat este actualizat cu factorul de actualizareaferent anului M.

80


81/99

A"

poate s duc la determinarea valorii de pia numaidac sunt "ndeplinite cumulativ dou condiii care trebuie s !efundamentate cu informaii su!ciente i credibile1

2@9 s !e venitul pe care un investitor mediu "l estimeaz "n modnormal i nu venitul pe care "l poate obine un anumit investitor6ratele de actualizare i de capitalizare s !e preluate de pe pia(respectiv din vnzrile de proprieti comparabile ).

ac nu sunt "ndeplinite cele dou condiii respectiv cnd

previziunea 2@9 se face prin prisma criteriilor unui anumitinvestitor tipul valorii rezultat este valoarea de investiie sauvaloarea de utilizare ("n optica 8AS JL Deprecierea activelor).

81


82/99

A2

'tapele aplicrii metodei "u#ului de numeraractualizat(

') 9stimarea veniturilor brute previzionate6

?) eterminarea mrimii i periodicitii veniturilor bruteprevizionate (cifra de afaceri)6

J) eterminarea mrimii i periodicitii c#eltuielilor asociate curealizarea veniturilor brute previzionate ("n etapa ?)6

M) Scderea c#eltuielilor anuale de e*ploatare previzionate dinveniturile brute anuale previzionate6

%) eterminarea ratei de actualizare6

L) 9stimarea valorii de recuperare sau a celei terminale a activului6I) alcularea valorii actualizate a $u*ului de numerar net anual i a

valoriiterminale (reziduale)6

K) alcularea valorii adecvate a activului.

82


83/99

A3

,.Esti"area $enit&rilor br&te !re$i'ionatesub formavenitului speci!c generat de activ. Acestea se e*prim deobicei prin cifra de afaceri generat de acel activ.

0n multe cazuri singurul $u* de venit identi!cabil este celgenerat de "ntreaga "ntreprindere nicidecum cel speci!cactivului.

0n cazul "n care activul sau grupul de active nu produce nici unfel de venit (dac activul nu se a$ "n funciune nu este apt deutilizare) sau "n cazul "n care un venit generat de active nu poate! identi!cat atunci important de reinut este faptul c evaluareaec#ipamentelor prin abordarea prin venit nu este posibil.

83


84/99

A+

9.Deter"inarea "ri"ii :i !eriodi#itii $enit&rilor br&te!re$i'ionate 0#i;rei de a;a#eri1 , previziunea veniturilorbrute totale generate an&al de ctre activ pe parcursul durateide deinere previzionat.

revizionarea veniturilor se face pe baza12enitului istoric generat de ctre activ6 iFsaureviziunilor elaborate de proprietarul activului.

eterminarea duratei de previziune a activului - pe baza utilizriiistorice sau a gradului de "ncrcare (producia curent "mpritla producia ma*im proiectat).

84


85/99

A5


86/99

A# 86


87/99

A@

6. Deter"inarea ratei de a#t&ali'are

:ata de actualizare reprezint rata rentabilitii solicitat de uninvestitor pentru a-i plasa sau menine capitalul investit "ntr-oproprietate.

:ata de actualizare trebuie s !e adecvat cu tipul de $u* de numerar

utilizat "n metoda >.entru evaluarea 8&/&l de n&"erar net ladis!o'iia (r"ei.

:ata de actualizare adecvat pentru acest tip de $u* de numerar este#ost&l "edi& !onderat al #a!ital&l&i respectiv rentabilitatea

medie ponderat solicitat de cei doi furnizori de capital1investitorul de capital propriucreditorul pe termen lung.

87


88/99

AA

entru calcularea #ost&l&i "edi& !onderat al #a!ital&l&i0CM2C1 trebuie parcurse mai multe etape1

a)determinarea costului capitalului propriu

b)determinarea costului creditului pe termen lung

c)determinarea structurii normale a capitalului investit

d)calcularea


89/99

A

a1 Deter"inarea #ost&l&i #a!ital&l&i !ro!ri&

entru calcularea costului capitalului propriu pot ! utilizate

dou metode de baz1i) metoda construirii "n trepte

ii) metoda modelului de evaluare a activelor !nanciare(A


90/99

0 90


91/99

"

'#emplu

Rezolvare

A)'*+',Se pornete de la rata rentabilitii fr risc la care se adaug primelede risc care re$ect riscul inerent al investiiei capitalului propriu "ncauz.8nvestiiile considerate ca !ind fr risc sunt certi!catele de trezoreriesau obligaiunile de stat (pe termen lung).uanti!carea primelor de risc adiionale poate ! di!cil.

91


92/99

2

ii1 Metoda "odel&l&i de e$al&are a a#ti$elor (nan#iare0Ca!ital Asset 2ri#ing Model ? CA2M1

Model&l CA2M este o metod utilizat frecvent pentrucalcularea rentabilitii cerute de investitorii de capital

propriu.

eJ fP Q 4mF f P u

unde1

92


93/99

3

'#plicaiiRata rentabilitii

8nvestitorii pretind o rat a rentabilitii peste o rat fr risc carsplat pentru suportarea riscului inclus "n investiiile lor.

Rata rentabilitii ) rata ;r ris# @ !ri"a de ris# #are este

%n ;&n#ie de "ri"ea ris#&l&i aso#iat #& a#ti$&l sa& in$estiiarima de risc - "n funcie de volatilitatea (de baz) preului activului "ntimp pe pia "n comparaie cu instabilitatea preurilor totale pe piade-a lungul aceleiai perioade de timp.Coe-icientul .

N , cuantificare a volatilitii #&rs&l&i &nei a#i&ni comparativ cuvolatilitatea #&rs&l&i "edi& !e !iaa b&rsier"n aceeai perioadde timp.

N poate fi calculat sau preluat din publicaii financiare.

93


94/99

+

A!li#aie !entr& "etoda DC

Se cere s se calculeze valoarea unei instalaii comple*e a unei

"ntreprinderi prin aplicarea metodei > pe baza urmtoareloripoteze fundamentate "n urma procesului de analiz detaliat aindicatorilor !nanciari realizai precum i a informaiilor preluatedin diverse surse (publicaii interviuri cu managerii bnci dedate ale altor evaluatori etc.)1

a) onturile de pro!t i pierdere din e*ploatare ale "ntreprinderiisubiect pentru ultimii cinci ani sunt prezentate "n tabelul de mai

jos1

94


95/99

5

b) urata de previziune a $u*ului de numerar la dispoziia !rmei(>@8) este ' ani. 0n aceast durat de previziune evoluiaindicatorilor pe baza crora se calculeaz pro!tul net din e*ploatareeste redat "n tabelul '.

c) in anul '' la se presupune o cretere zero (perpetu) a >@8.

d) 0n cadrul analizei !nanciare s-a ajuns la concluzia c fondul de

rulment net adecvat la data evalurii (anul zero) a reprezentat'D din venituri pondere care se va menine i "n continuare.

Acest fapt indic un fond de rulment net de '. O pe bazaveniturilor de la data evalurii (anul zero) de '. O.

e) #eltuielile de capital reprezint cca %D din venituri pn "n anul

H viitor iar din anul ' viitor la in!nit vor ! egale cu amortizarea.f) :ata de actualizare adecvat care re$ect


96/99

#

Rezolvare

0n cazul "n care se presupune o cretere zero (perpetu) rata de

capitalizare pentru transformarea $u*ului de numerar din anul ' de'.II O "n valoare terminal este identic cu rata de actualizare de'?IKD ('?IKD - D cretere , '?IKD).2aloarea rezidual este calculat prin "mprirea celor '.II O la'?IKD ('.IIO 1 '?IKD , KI.M% O)Aceast valoare viitoare trebuie actualizat la data evalurii.

Actualizarea se face cu factorul de actualizare de J (factorul deactualizare pentru cel de-al zecelea an la o rat de '?IKD) care se"nmulete cu valoarea viitoare de KJ.IIH O. :ezultatul este valoareaterminal actualizat de ?%.'LL O.ac aceast valoare terminal se adaug la suma valorii actualizatea $u*ului de numerar al !ecrui an (de la primul an pn la alzecelea) rezultatul este reprezentat de valoarea "ntreprinderii adic

valoare capitalului investit "n "ntreprindere care este K%.LJ' O.Scznd fondul de rulment din valoarea "ntreprinderii obinem unrezultat de I%.LJ' O ca nivel al valorii instalaiei care a fost rotunjitla I%.L O. resupunem c nu e*ist teren construcii i activenecorporale. ac ar ! e*istat i astfel de active ar ! trebuit sscdem i valoarea lor din valoarea capitalului investit total deK%.LJ' O.

96


97/99

@ 97


98/99

A

C J "5.000

Cin$talareP tran$)ortJ 3000

DV? J 20 ani

in urma cu 5 ani, readuce la A0L


99/99

C*irie A00 /luna

-N; J 20LC*elt e)l J 20L

CJ 22,5L

V) JR

Introducere in Evaluarea Bm

Documents

Transcript of Introducere in Evaluarea Bm