Gar Ant Area Creditelor Acordate de o Banca Comerciala.v1

Iunie2011

Garantarea creditelor acordate de o banca comerciala. Tipuri de garantii

Marilena-Gabriela Stancu


CUPRINS1. Capitolul 1. Creditul si acoperirea riscului in activitatea de creditare 3

1.1 Creditul - definitie..............................................................................................................................3

1.2 Principiile activitatii de creditare.......................................................................................................4

1.3 Asigurarile..........................................................................................................................................6

2. Capitolul 2 Garantarea creditului - tipuri de garantii 7

2.1 Garantii – definitii..............................................................................................................................7

2.1.1.Determinarea formelor de garantie a creditelor........................................................................7

2.1.2 Principii generale ale garantiei creditului bancar........................................................................9

2.1.3 Clasificarea garantiilor................................................................................................................9

3.1.4 Conditii generale privind garantul..............................................................................................9

2.2 Garantiile reale................................................................................................................................10

2.2.1 Privilegiul imobiliar al bancii-creditor in calitate de finantator.................................................11

2.2.2. Ipoteca.....................................................................................................................................12

2.2.4 Garantia reala mobiliara...........................................................................................................16

2.2.4 Tipuri de garantii reale mobiliare cu reguli specifice................................................................21

2.3. Garantii personale..........................................................................................................................29

2.3.1 Aspecte comune garantiilor personale.....................................................................................29

2.3.2 Tipuri de garantii personale......................................................................................................30

3. Capitolul 3 Studiu de caz - Acordarea unui credit pentru achizitie de locuinta si garantiile aferente 35

4. Capitolul 4 Concluzii 43

Pagina 2Marilena-Gabriela Stancu


Capitolul 1. Creditul si acoperirea riscului in activitatea de creditare

1.1 Creditul - definitie

Aparitia creditului este strans legata de cea a bancilor comerciale. Mobilizarea disponibilitatilor monetare de pe piata si plasarea lor eficienta catre solicitantii de fonduri se realizeaza prin intermediul creditarii.

Astfel, putem defini creditul ca fiind operatiunea prin care o parte numita creditor, puna la dispozitie resurse proprii sau imprumutate unei alte parti, numita debitor, in schimbul unui pret (dobanda) si sub constrangerea respectarii unor conditii minimale.

Sau altfel spus, creditul reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata resurse, in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, in mod normal insotite de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator.Operatiunea de creditare priveste doua parti. O parte acorda creditul, cealalta parte il primeste. Partile implicate, tipul de instrumente utilizate si conditiile in care creditul este consimtit, sunt extrem de diverse.

In amplitudinea sa, esenta raportului de credit se dezvaluie prin analiza trasaturilor caracteristice:

a) Subiectii raportului de credit, creditorul si debitorul, prezinta o mare diversitate in ceea ce priveste apartenenta la structurile social-economice, motivele angajarii in raport de credit si durata angajarii sale etc. Creditorii traditionali sunt bancile, insa in aceeasi categorie se inscriu persoanele fizice sau persoanele juridice care cumpara obligatiuni.

b) Promisiunea de rambursare este element esential al raportului de credit si vizeaza nu numai creditul ci si dobanda aferenta. Aceasta promisiune este asumata de debitor din momentul acceptarii conditiilor din contractul de credit. Promisiunea de rambursare presupune riscuri, si necesita, in consecinta, adesea, angajarea unei garantii. In raporturile de credit, riscurile probabile sunt:• riscul de nerambursare consta in probabilitatea intirzierii platii sau a incapacitatii de plata datorita conjuncturii, dificultatilor sectoriale, sau dificientelor imprumutatului.• riscul de imobilizare survine la banca, care nu este in masura sa satisfaca cererile titularului de depozite, din cauza unei gestiuni nereusite a creditelor acordate.•garantiile pot viza bunuri materiale care pot fi executate de banca in ipoteza nerambursarii imprumutului sau pot consta in angajamentul unui tert de a plati in locul debitorului, daca acesta nu isi indeplineste obligatiile.

c) Termenul de rambursare variaza de la termene foarte scurte, 24 ore, termen practicat intre banci pe pietele mondiale, si incheindu-se cu termene de la 30 la 50 de ani si chiar 100, in cazul imprumuturilor pentru constructia de locuinte. In Romania, legea bancara stipuleaza ca sunt credite pe termen scurt cele sub 1 an, credite pe termen mediu cele intre 1 si 5 ani, si credite pe termen lung cele peste 5 ani. Rambursarea poate fi facuta la scadenta sau esalonat.

d) Dobanda, este o caracteristica esentiala a creditului si reprezinta pretul platit de debitor bancii in schimbul capitalului imprumutat. Pretul creditului poate acea ca referinta o rata de dobanda fixa sau una variabila. Rata fixa ramane nemodifictaa pe toata perioada creditului. Rata variabila se



midifica in functie de evolutia pietei bancare si unor anumiti indici de referinta. Indicii de referinta cei mai utilizati pe piata bancara romaneasca sunt EURIBOR si ROBOR.

e) Tranzactia (acordarea creditului). Creditul poate fi consimtit in cadrul unei tranzactii unice; acordarea unui imprumut sau poate fi un credit deschis, in cadrul caruia imprumuturile efective intervin la intervale liber alese de debitor.

1.2 Principiile activitatii de creditare

Activitatea de acordare a creditelor se bazeaza pe urmatoarele principii generale:1) activitatea de angajare si acordare a creditelor sub toate formele, precum si activitatea de

asumare a unor riscuri, sa se bazeze pe resursele proprii si atrase ale bancii.2) organizarea contabilitatii pe baze informatice, care sa asigure distribuirea zilnica a extraselor de

cont bancare ale clientilor, balanta soldurilor conturilor clientilor si balanta rulajelor conturilor clientilor in forma stabilita de comun acord cu serviciul dedicat clientelei, in functie de necesitatea de analiza, controlul si evidenta acestora in materie de disponibilitati si credite existente in conturile clientilor, conturi pe care le au in administrare.

3) elementele de analiza care vor sta in toate cazurile la baza asumarii de catre banca a unor angajamente sunt urmatoarele:

a. incadrarea in strategia generala a bancii; aceasta strategie generala a bancii vizeaza atat mentinerea pe linia politicii monetare a BNR cat si obtinerea unui profit cat mai mare, evitarea riscurilor, gestionarea cat mai eficienta a resurselor bancii;

b. situatia concreta a fiecarui client; se vor urmari lichidarea, bonitatea, solvabilitatea, responsabilitatea activitatii desfasurate, precum si pozitia pe piata a fiecarui agent economic;

Riscul poate avea un impact considerabil asupra valorii bancii, atat un impact in sine (de regula sub forma pirderilor directe suportate), cat si un impact indus cauzat de efectele asupra clinetelei, personalului, partenerilor si chiar asupra autoritatii bancare.

Se poate defini riscul ca fiind probabilitatea de producere a unui eveniment cu consecinte adverse pentrui subiect. In acest context, prin expunerea la risc vom intelege valoarea actuala a tuturor pierderilor sau cheltuielilor suplimentare pe care le suporta sau pe care le-ar putea suporta institutia financiara in cauza.

Riscurile bancare sunt acele riscuri cu care se confrunta bancile in operatiunile lor curente si nu doar riscurile specifice activitatii bancare clasice. Ca agenti care opereaza pe diverse piete financiare, bancile se confrunta si cu riscuri ce nu le sunt specifice (de exemplu riscul valutar), dar pe care trebuie sa le gestioneze.

Este, desigur evident ca o strategie bancara performanta trebuie sa cuprinda atat programe cat si proceduri de gestionare a riscurilor bancare care vizeaza, de fapt, minimalizarea probabilitatii producerii acestor riscuri si a expunerii potentiale a bancii.

Pentru conducerea bancilor, implementarea unor politici adecvate de gestiune a riscurilor devine o necesitate.

Toate bancile trebuie sa-si imbunatateasca intelegerea si practica gestiunii riscurilor bancare pentru a-si putea gestiona cu succes diferite game de produse.

Pentru multi observatori principala operatiune bancara este creditarea. Intradevar, intre plasamentele bancilor, pe primul loc se situeaza creditele. Felul in care banca aloca fondurile pe care le



gestioneaza poate influenta intr-un mod hotarator dezvoltarea economica la nivel local sau national. Pe de alta parte, orice banca isi asuma, intr-o oarecare masura, riscuri atunci cand acorda credite si, in mod cert, toate bancile inregistreaza in mod curent pierderi la potofoliul de credite, atunci cand unii dintre debitori nu-si onoreaza obligatiile. Oricare ar fi insa nivelul riscurilor asumate, pierderile la portofoliul de credite pot fi minimizate daca operatiunile de creditare sunt organizate si gestionate cu profesionalism.

Din acest punct de vedere, cea mai importanta functie a conducerii bancii este de a controla calitatea portofoliului de credite. Aceasta, deoarece slaba calitate a creditelor este principala cauza a falimentelor bancare. Pentru a depasi deficientele sistemice si procedurile de acest gen, care duc la cresterea pierderilor de portofoliu de credite, bancile trebuie sa conceapa si sa implementeze politici de creditare performante.

Pentru ca o politica bancara de creditare sa se dovedeasca si utila, ea trebuie sa indeplineasca conditii de formulare corecta si continut complet.

Standardele de creditare trebuie sa cuprinda precizari referitoare la tipurile de credite, garantii si termene. Definirea tipurilor de credite presupune stabilirea unor liste pentru: creditele preferate de banca, creditele de evitat datorita riscului ridicat si pentru creditele interzise, de regula in virtutea unor restrictii legale. Apoi trebuie specificate tipurile de garantii (mobiliare si imobiliare) pe care banca este dispusa sale accepte, in virtutea expertizei proprii, a expertizei partenerilor traditionali sau a evolutiei conditiilor de pe piata si a celor legale. Termenele avute in vedere sunt cele referitoare la periodicitatea reevaluarii factorilor de risc, inclusiv a costurilor si apretului creditului.

O alta parte a politicii de creditare contine principiile si procedurile pe care banca isi bazeaza procesul de creditare. Cuprinde urmatoarele elemente:

protectia prin asigurare; documentatia si garantiile mobiliare; incasarea creditelor restante si recuperarea garantiilor; norme si reglementari legale; stabilitatea ratei dobanzilor percepute; informatii financiare solicitate de la debitori; etica profesionala si conflictele de interese; examinarea si controlul periodic al calitatii creditelor.

Politica de creditare are un rol deosebit de important si pentru stabilirea unitara a criteriilor de stabilirea pretului. Cel mai important element il reprezinta determinarea nivelului dobanzii percepute, a ratei acesteia. Trebuie prezentate toate procedurile de determinare a acesteia, modul lor de folosire si elementele in functie de care se poate stabili acest nivel: costul fondurilor bancare, primele de risc, comisioanele bancare, rata dobanzii pe piata, rata de baza sau preferentiala a dobanzii.

Examinarea si controlul periodic al calitatii creditelor reprezinta un alt element esential al politicii de creditare, relativ recent in practica bancara, determinant pentru asigurarea unui nivel de risc minim.

1.3 Asigurarile

Pe masura multiplicarii si diversificarii creditelor acordate de banci, fapt care a avut drept principala consecinta cresterea nivelului de risc adiacent, au aparut noi instrumente de apreciere si calificare a riscurilor.

Acestea au determinat, la randul lor, aparitia unor noi metode, de origine statistica, de evaluare si de mutualizare a riscului.



Cuantificarea riscurilor pe diferite paliere din activitatea de creditare a dus la posibilitatea tranzactionarii acestuia ca o adevarata marfa.

Aparuta in secolul al XVIII-lea, ideea de asigurare a creditului nu a putut fi legiferata datorita lipsei instrumentelor de analiza, clasificare si cuantificare a riscului. Perfectionarea instrumentelor statisticii matematice a dus, printre altele, si la aparitia primelor intreprinderi de succes, ce aveau ca obiect asigurarea riscului.

Ce mai veche polita de asigurare a creditului pare a fi o polita emisa in anul 1831 de o banca din Trieste, care asigura riscurile de neplata datorate evenimentelor maritime.

In prezent, asigurarea creditului pare a fi apanajul pietei bancare europene, in Statele unite prezenta acestor companii fiind deosebit de slaba, in pofida faptului ca acolo se gaseste cea mai veche companie de asigurare a creditului din lume (American Credit Indemnity).

Asigurarea este o forma de protectie bazata pe un contract, prin care o persoana fizica sau juridica care se va numi asigurat, cedeaza anumite riscuri unei persoane juridice - asigurator, platind asiguratorului o suma de bani numita prima de asigurare. Asiguratorul se obliga prin acesta contract sa plateasca asiguratului despagubiri in cazul in care evenimentele prevazute in contract au loc.

Potrivit definitiei date de Chaufton, inseamna “compensarea efectelor hazardului asupra patrimoniului omului prin mutualitatea organizata dupa legile statistice”.

Partile in contractul de asigurare a creditului sunt:Asiguratorul> Compania de asigurare sau de reasigurare;Asiguratul> ClientulBeneficiarul>Banca creditoareProdusele de asigurare sunt oferite de companii specializate care preiau diferite riscuri in

schimbul unei sume de bani.O alta definitie a asigurarii poate fi ca este masura care se ia in vederea prevenirii, inlaturarii,

repararii unor consecinte negative ce se vor putea produce datorita unor evenimente daunatoare, numite in acest caz riscuri asigurate

In prezent, cu privire la originea juridica a asigurarii creditului exista inca controverse.Asigurarea creditului are, aparent, caracterul unei cautiuni oferite de asigurator beneficiarului

creditului-client al bancii creditoare. Analizand, insa mecanismul asigurarii observam ca suntem in prezenta unei subrogatii subiective

purtand asupra debitorului obligatiei de plata scadente.Subrogarea asiguratorului in obligatiile clientului debitor este, insa, afectata de conditia indeplinirii evenimentului asigurat, parte a riscului preluat de asigurator.

In situatia in care contractantul politei de asigurare a bunului obtinut din credit este clientul bancii creditoare iar polita este cesionata, ne aflam, in realitate, in fata unei garantari cu o cesiune de creanta afectata de conditie suspensiva: Obligatia de despagubire a asiguratorului nu este scadenta decat in cazul in care se produce evenimentul asigurat si (cumulat) exista o obligatie de plata scadenta catre banca.

Teoria cautiunii ca sursa a asigurarii creditului nu poate fi admisa si din urmatorul motiv: asigurarea creditului este un contract principal sinalagmatic in timp ce cautiunea este un contract accesoriu si esentialmente unilateral.

Pe langa asigurarea de risc financiar incheiata cu societati de asigurare si reasigurare, bancile mai pot accepta si garantii de la fondurile de garantare (Fondul National de Garantare a Creditelor pentru Intreprinzatorii Privati, Fondul de Garantare a Creditului Rural, Fondul National de Garantare a Creditelorpentru Intreprinderile Mici si Mijlocii, etc.). Aceste garantii se emit, de regula, sub forma de scrisori de garantare asemanatoare Scrisorilor de Garantie Bancara (acte juridice unilaterale) sau prin incheierea contractelor de fidejusiune/cautiune (acte juridice bilaterale).



1.4 Creditele retail si asigurarile asociate

O mare parte a activitatii de creditare in Romania este destinata segmentului retail, adica persoanelor fizice. Chiar daca clientii persoane juridice beneficiaza de credite de valoare mai mare, ca urmare veniturile bancii sunt mai mari, clientii persoane fizice sunt mai numerosi ca urmare, numarul creditelor fiind mai mare, profiturile pe care le pot realiza print-o creditare bine directionata si gestionata pot fi destul de mari.

Creditele acordate persoanelor fizice pot fi clasificate in urmatoarele categorii:

1.Credite in descoperit de cont curent (overdraft)

Overdraftul este un credit de tip revolving, clientul beneficieaza de o limita de credit(plafon de creditare) pe care poate sa o foloseasca oricand doreste,evident cu plata lunara a unei dobanzi pentru suma folosita. Sumele folosite pot fi returnate oricand, de obicei banca solicitand ca in fiecare luna sa se depuna in cont o anumita suma. Acest tip de credit se acorda, de obicei, pe conturile de salariu ale clientilor, salariul fiind considerata suma lunara obligatorie. La acest tip de credit nu se impune o asigurare obligatorie, insa optional se poate opta pentru o asigurare impotriva riscului de deces din accident sau imbolnavire, riscului de pierdere involuntara a locului de munca (somaj). In cazul producerii riscului asogurat banca primeste ca despagubire suma asigurata (incazul decesului de obicei este vorba de soldul creditului, in in cazul somajului, de obicei, contravaloarea a unui numar stabilit de rate lunare).

2. Creditele la termenPrin acordarea unui credit la termen, banca avanseaza o suma fixa (creditul) care urmeaza a fi

rambursata in rate, pe o perioada de timp convenita (termenul). Creditele la termen acordate persoanelor fizice se pot imparti in:

2.1 Credite de consum – scopul creditului este finantarea achizitionarii unui bun de consum. Creditul se acorda in baza unei facuturi de la un furnizor de bunuri de consum. De obicei,avand in vedere valoarea relativ mica a creditului, aceste credite se acorda pe termen scurt. Nici la acest tip de credit nu se impune o asigurare, insa la fel ca si la overdraft, optional se poate opta pentru o asigurare impotriva riscului de deces din accident sau imbolnavire, riscului de pierdere involuntara a locului de munca (somaj).

2.2 Credite pentru achizitionarea de autoturisme – scopul acestui tip de credit este achizitionarea unui autoturism, si se acorda in baza unei facturi emise de un dealer de autoturisme. Sunt credite pe termen scurt sau mediu. Sunt garantate cu bunul achizitionat, printr-un contract de gaj fara deposedare asupra autoturismului. Data fiind natura garantiei, banca solicita ca autoturismul sa fie asigurat, prin asigurare de tip Casco+furt, iar asigurarea sa fie cesionata in favoarea bancii, pe toata perioada de creditare. Suma asigurata, este pentru primul an valoarea facturii, iar pentru urmatorii ani este valoarea autovehicului nou din care se scade uzura aferenta anului respectiv. Asigurarea se incheie fara fransiza. In caz de dauna totala (furt sau distrugere) despagubirea se acorda bancii. In caz de dauna partiala, despagubirea se acorda firmei care se va ocupa de repararea autovehiculului.



2.3 Credite pentru nevoi personale - aceste credite presupun acordarea unei sume de bani clientului fara justificare. Pot fi credite garantate cu ipoteca sau credite negarantate. Diferenta majora intre cele doua categorii o reprezinta suma creditului. Creditele garantate sunt de valori mai mari, pentru ca, banca are acoperit riscul de neplata prin garantia imobiliara.Compararea intre cele doua tipuri de credite de nevoi personale se poate observa in tabelul de mai jos:

Credite de nevoi personale negarantate

Credite de nevoi personale garantate

Suma creditului Mai mica Mai mare

Perioada creditului Termen scurt si mediu Termen mediu si lung

Garantii personale Gaj pe disponibilitatile din conturi;Cesiune pe veniturile viitoare

Gaj pe disponibilitatile din conturi;Cesiune pe veniturile viitoare

Garantii reale Nu este cazul Ipoteca asupra unui imobil, aflate in proprietatea clientului sau a unui tert garant

Asigurarea de viata Asigurare impotriva riscului de deces din accident sau imbolnavire;Asigurare impotriva riscului de pierdere involuntara a locului de munca (somaj) - optional

Asigurare impotriva riscului de deces din accident sau imbolnavire;Asigurare impotriva riscului de pierdere involuntara a locului de munca (somaj) – poate fi obligatorie.

Alte asigurari Nu este cazul Asigurarea a imobilelor

Asigurarea imobilelor (cu exceptia terenurilor) este o conditie obligatorie la acordarea creditelor garantate, pentru asigurarea riscului de neplata. Asigurarea imobilului se face pe toata perioada creditului, de obicei la valoarea evaluata a creditului. Asigurarea se face in valuta creditului pentru a evita riscul valutar. In caz de dauna partiala despagubirea se vireaza catre firma care a efectuat nreparatiile, iar in caz de dauna totala, catre banca. Banca isi acopera datoria, iar diferenta de suma, daca exista ii revine proprietarului imobilului.

2.4 Credite pentru achizitionarea de imobile – aceste credite au ca scop achizitionarea unui imobile de catre solicitantul creditului. De regula valoarea creditului o reprezinta numai o parte din valoarea imobilului achizitionat, restul fiind contributia clientului. Aceste credit se garanteaza cu ipoteca asupra bunui achizitionat. Sunt credite pe termen lung, pana la 20-30 de ani. Pentru acest tip de credit asigurarea imobilului este obligatorie, in aceleasi conditii ca si la creditul de nevoi personale garantate. Data fiing perioada mare de timp pe care sunt acordate, de cele mai multe ori banca solicita obligatorie si asigurarea de viata.



Principalele riscuri acoperite de asigurarile de viata asociate creditelor retail sunt urmatoarele:

1. Asigurarea de viata:

deces din accident sau din imbolnavire;

invaliditate totala permanenta sin cauza de boala sau accident;

somaj.

2. Asigurarea CASCO+Furt:

Incendiu, traznet, explozie

Ploaie torentiala, grindina, inundatie, uragan, cutremur de pamant

Prabusire sau alunecare de teren;

Greutate a stratului de zapada, avalansa

Ciocniri, loviri cu alte autovehicule sau cu orice corpuri mobile sau imobile

Actiuni rauvoitoare ale unor persoane straine

Furtul autovehicolului sau al unor parti componente

3. Asigurari ale imobilelor

Incendiu, traznet, explozie

Ploaie torentiala, grindina, inundatie, uragan, cutremur de pamant

Prabusire sau alunecare de teren;

Greutate a stratului de zapada, avalansa

Ciocniri, loviri de catre autovehicule

Izbirea de catre sau caderea unui aparat de zbor

Scurgerea apei din conducte

Avarii la instalatii de ape



Capitolul 2 Garantarea creditului - tipuri de garantii

2.1 Garantii – definitii

2.1.1.Determinarea formelor de garantie a creditelorNecesitatea garantarii creditelor decurge din existenta riscului imprumutului. Posibilitatile de

rambursare sunt determinate pe baza analizei financiare si economice, a altor indicatori, date, studii, avizari.

Se poate afirma ca existenta si determinarea exacta a garantiilor este mai importanta in cazul creditelor pe termen lung decat in cazul creditelor pe termen scurt, datorita riscului mai mare pe care il prezinta un credit pe termen lung.

Garantiile reprezinta acoperirea materiala a datoriilor legate de creditele solicitate sau acordate.Garantiile, ca drepturi accesorii pe care debitorul le acorda creditorului sau pentru a asigura plata

datorieisale, pot fi clasificate in garantii reale si garantii personale. 1. Garantii reale - constau in afectarea speciala a unui bun pentru garantarea obligatiei de plata

asumate de catre un Debitor in cadrul Contractului de facilitate, prin instituirea unui drept real accesoriu, de garantie, cu privire la acest bun.

Garantia reala mobiliara - se constituie asupra bunurilor prezente si viitoare, corporale si necorporale dupa cum urmeaza: autovehicule, utilaje si echipamente, stocuri si titluri de posesie a acestora, paduri, culturi, recolte, minerale, fondul de comert, universalitatea bunurilor mobile, creante si titlurile aferente acestora, obiecte de arta si bijuterii, actiuni, parti sociale, obligatiuni, titluri de stat, titluri de valoare, titluri de credit, efecte de comert, titluri ipotecare, certificate de depozit, depozite bancare, conturi bancare, drepturi, licente, instrumente derivate,instrumente negociabile, sume de bani, orice alte bunuri sau drepturi care sunt prevazute in art. 6 al Titlului VI din L.egea 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice,cu modificarile si completarile ulterioare.

2. Garantiile personale

Fidejusiunea sau cautiunea este un contract prin care o persoana numita fidejusor se obliga fata de creditorul altei persoane sa execute obligatia celui pentru care garanteaza, daca acesta nu o va executa. Contractul de garantie personala este un contract accesoriu, consensual, unilateral si cu titlu gratuit.

Garantiile constituie deci, un privilegiu pentru banca in raport cu alti creditori. In general, la analiza in vederea acceptarii garantiilor, se recomanda ca natura garantiilor sa fie

diferita de natura tranzactiei finantate (sursa de rambursare sa nu fie aceeasi cu garantia, iar valoarea acesteia trebuie sa nu depinda/ sa depinda in mica masura de capacitatea de rambursare a debitorului), astfel incat, daca afacerea finantata are dificultati financiare sau nu are rezultatele preconizate, garantia sa nu fie afectata de aceasta situatie.

Pentru ca un bun sa aiba vocatie de garantie trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele:



1. Titlu legal valid: Asupra sa poate fi instituit un drept de garantie al bancii. Acesta trebuie sa fie documentat corespunzator si aplicabil potrivit legilor din tara unde opereaza banca. Pentru bunurile imobile, daca nu s-a luat alta decizie de catre organele competente, se va analiza intreg lantul de proprietate.

2. Valoare intrinseca de durata: Garantia trebuie sa existe pe toata durata contractului, sa poata fi monitorizata si evaluata regulat. In cazul deprecierii valorii, trebuie luate masuri corespunzatoare

3. Realizabil si cu dorinta de realizare din partea bancii: Garantia trebuie sa poata fi transformata in bani intr-un timp rezonabil, fara a exista impedimente, inclusiv de ordin moral/ ca imagine

4. Valoarea garantiei trebuie sa nu depinda/ sa depinda in mica masura de capacitatea de rambursare a debitorului.

Trebuie facuta distinctia intre valoarea de piata a unui bun si valoarea sa ca garantie.Daca valoarea de piata a unui bun este intrinseca acestuia si este independenta de faptul ca

acesta este sau nu alocat garantarii unei facilitati de creditare, valoarea sa ca garantie este influentata de mai multi factori, cum ar fi: structura tranzactiei si posibilitatile de valorificare fortata.

Deci, in momentul in care bunul este propus pentru garantarea unei facilitati de credit, valoarea sa in acest scop este influentata de cele 4 caracteristici de mai sus, care se reflecta in ratele de ajustare utilizate.

Daca, potrivit celor de mai sus, un bun nu este acceptat in garantie, nu inseamna ca acesta nu are valoare de piata ci ca nu este potrivit pentru garantarea facilitatii de credit respective.

2.1.2 Principii generale ale garantiei creditului bancar

Se poate defini garantia, ca fiind mijlocul juridic care confera creditorului garantat fie prioritate fata de ceilalti creditori cu privire la urmarirea silita a unui bun determinat din averea debitorului sau intreaga avere a acestuia, fie posibilitatea ca, in caz de neexecutare din partea debitorului, sa urmareasca silit o alta persoana care s-a angajat sa execute obligatia debitorului, in calitate de garant sau bunurile cu care acesta a garantat.

Functia esentiala a garantiilor este de a evita sau reduce riscul nerecuperarii sumelor datorate de debitor fata de creditor, daca debitorul nu isi executa obligatiile la termenele si in conditiile prevazute in contractul de credit. Calitatea de garant o poate avea atat debitorul din contractul de credit cat si terte persoane juridice si/sau fizice.

In consecinta, pentru evitarea sau diminuarea riscurilor si pentru desfasurarea unei activitati prudentiale, banca isi poate asigura drepturile de recuperare a creantelor sale, prin incheierea unor acte/contracte de garantie, accesorii la contractul de credit.

De regula, o garantie reala va garanta un singur contract de credit. Un bun poate fi acceptat in garantia mai multor contracte de credit cu conditia includerii in toate contractele de credit a clauzei potrivit careia in cazul in care imprumutatul nu isi indeplineste oricare din obligatiile asumate prin unul din contractele de credit, banca poate declara toate creditele scadente si platibile cu dobanzile , comisioanele, spezele si oricare alte sume aferente. Acordurile de garantie/contracte de credit, in cazul in care debitorul beneficiaza si de alte credite, de regula, vor fi garantate cu alte garantii reale.

2.1.3 Clasificarea garantiilor

Clasificarea garantiilor se poate face dupa mai multe criterii, si anume:1 dupa natura lor, acestea pot fi :



1.1. garantii reale: privilegiul, Ipoteca, garantia reala mobiliara1.2. garantii personale (fidejusiunea):

2. dupa calitatea garantului pot fi:2.1. acordate de o persoana fizica2.2. acordate de o persoana juridica

Este de preferat ca garantiile personale sa fie oferite de persoane terte, distincte de debitor intrucat creditorul poate urmari intreaga avere a debitorului sau in virtutea dreptului de gaj general.

2.2 Garantiile reale

Garantiile reale sunt mijloace juridice prin care anumite bunuri mobile (corporale sau necorporale) sau imobile (terenuri, constructii sau terenuri si constructii) apartinand debitorului sau unui tert sunt indisponibilizate din punct de vedere juridic si afectate cu titlu special, in vederea garantarii executarii obligatiilor nascute din contractul de credit bancar.

Conditii generale privind bunurile care fac obiectul garantiilor realeBunurile imobile si mobile, corporale sau necorporale, ce fac obiectul garantiilor admise in

garantarea creditelor acordate, trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii :1. sa fie in circuitul civil, adica sa poata circula liber, neingradit, sa poata fi dobandite, detinute sau

instrainate prin acte juridice civile (statul si unitatile administrativ-teritoriale pot garanta doar cu bunurile care fac parte din domeniul lor privat);

2. sa fie detinute in deplina proprietate de catre garant, cu exceptia bunurilor mobile viitoare, asupra carora se poate constitui garantie reala mobiliara, ce produce efecte in momentul cand debitorul obtine proprietatea bunurilor;

3. sa fie usor vandabile :- sa fie intr-o stare corespunzatoare pentru o normala functionare si exploatare/utilizare ;- sa existe piete de desfacere, respectiv cerere si oferta pentru bunul adus in garantie ;- sa nu existe interdictii sau restrictii impuse prin legi speciale, privind comercializarea bunului

respectiv ;- sa nu fie bunuri consumptibile;- sa nu fie bunuri perisabile ;- sa nu fie bunuri cu garantie tehnica de scurta durata ;- sa nu fie bunuri unicat.

4. bunurile achizitionate si inca nepuse in functiune, precum si bunurile care urmeaza a fi procurate si achitate partial din credite sa fie :

- noi si insotite de certificate de calitate si de garantie sau - cu un grad de uzura acceptat de banca potrivit normelor interne sau uzantelor internationale ;

5. sa indeplineasca conditiile de selectare si acceptare in garantie prevazute in reglementarile de evaluare ale bancii.

6. sa nu fie grevate de sarcini, (in pricipiu, cu exceptia sarcinilor constituite in favoarea bancii creditoare).



2.2.1 Privilegiul imobiliar al bancii-creditor in calitate de finantator

Privilegiul imobiliar reglementat de art. 1737 pct. 2 Cod civil este o garantie reala imobiliara de care beneficiaza persoana care a imprumutat bani cumparatorului pentru plata imobilului catre vanzator bancii.Privilegiul imobiliar confera bancii atat dreptul de urmarire a bunului in mana oricui s-ar gasi, cat si dreptul de a se indestula cu prioritate fata de alti creditori, inclusiv ipotecari, din sumele obtinute prin executarea silita a imobilului grevat de privilegiu.

Banca dobandeste calitatea de imprumutator privilegiat prin incheierea contractului de credit in forma autentica avand ca obiect achizitionarea de bunuri imobile de catre imprumutati. Opozabilitatea fata de terti a privilegiului se realizeaza prin inscrierea acestuia la Cartea Funciara a imobilului. Banca isi conserva privilegiul prin inscriptia contractului de credit la Cartea Funciara a imobilului.

In cazul in care pretul imobilului urmeaza a se achita ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, la data incheierii contractului de vanzare cumparare, vanzatorul dobandeste asupra imobilului privilegiul pentru pretul neincasat al imobilului prevazut de art. 1737 alin. 1 Cod civil, iar banca are al doilea privilegiu in calitate de finantator. La data achitarii pretului imobilului din sumele acordate cu titlu de credit, banca se subroga in dreptul vanzatorului platit, devenind creditor privilegiat, in locul acestuia.

2.2.2. Ipoteca

Ipoteca este o garantie reala imobiliara care nu comporta deposedarea celui ce o constituie si care ia nastere in virtutea unei dispozitii speciale a legii (ipoteca legala= ia nastere in virtutea unei dispozitii speciale a legii, fara a fi necesara incheierea unei conventii) sau prin conventia partilor (ipoteca conventionala, cu respectarea formelor prevazute de lege) .Creditorul ipotecar nu are drept de preferinta inaintea creditorului privilegiat.

Contractul de ipoteca constituie titlu executoriu, conform prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea bancara nr. 58/1998.

Banca dobandeste calitatea de creditor ipotecar prin incheierea contractului de garantie reala imobiliara(contractul de ipoteca) in forma autentica. Opozabilitatea fata de terti a dobandirii dreptului de ipoteca se face prin inscrierea acestui drept in Cartea Funciara a imobilului.

Se pot ipoteca imobilele care sunt in circuitul civil si uzufructul imobilelor.Cu titlu de exceptie de la regula dreptului civil, in vederea fluidizarii pietei imobiliare, in special

sectorul de constructii noi, s-a adoptat Legea nr.190/1999, cu modificari ulterioare, care prevede printre altele si posibilitatea garantarii unui credit cu o ipoteca asupra unui bun imobil ce nu numai ca nu este in circuitul civil, dar nici nu exista la data incheierii contractului de garantare (Ipoteca asupra unui bun viitor).

Caracteristicile ipotecii Ipoteca este un drept real accesoriu, care insoteste obligatia pe care o are debitorul

principal fata de creditor. Ipoteca este o garantie reala imobiliara intrucat numai bunurile imobile pot fi ipotecate. Ipoteca este supusa principiului dublei specializari in sensul ca, sub sanctiunea nulitatii

absolute, in contractul de ipoteca trebuie sa identifice imobilul afectat garantiei si valoarea creantei garantate.

Ipoteca este indivizibila, in sensul ca ea continua sa existe asupra intregului imobil, chiar daca a fost platita o parte din datorie.



Ipoteca se intinde asupra tuturor amelioratiunilor survenite dupa constituirea ipotecii asupra imobilului (art. 1777 cod civil).

Inscrierea ipotecii in Cartea Funciara a imobilului prezuma ca se asigura publicitatea inclusiv a amelioratiunilor ce intervin ulterior constituirii contractului de ipoteca.

Conditiile contractului de ipoteca Cu privire la persoana care constituie ipoteca :

- sa aiba capacitatea deplina de exercitiu si capacitatea de a instraina bunul imobil ;- sa aiba calitatea de proprietar actual al bunului imobil adus in garantie.

Cu privire la imobilul adus in garantie :- sa fie in circuitul civil ;- sa fie un bun prezent, existent la momentul constituirii ipotecii in patrimoniul persoanei care

constituie ipoteca. Codul civil prevede ca nu pot forma obiectul ipotecii bunurile viitoare, cu exceptia instituita de Legea nr. 190/1999 a creditului ipotecar pentru investitii imobiliare ;

- sa fie asigurat impotriva tuturor riscurilor, iar drepturile rezultand din polita de asigurare sa fie cesionate in favoarea bancii.

Cu privire la contractul de ipoteca :- sa fie incheiat in forma autentica, in prezenta partilor, care se pot infatisa inaintea notarului public,

personal sau prin mandatari cu procura autentica.- sa fie semnat de toti proprietarii imobilului, inclusiv de soti, in cazul bunurilor comune dobandite in

timpul casatoriei.

Publicitatea ipoteciiIn afara de principiul dublei specializari, ipoteca este dominata de principiul publicitatii, potrivit

caruia, pentru a deveni opozabila tertilor si pentru a se marca rangul de preferinta al ipotecii, aceasta trebuie supusa publicitatii. Publicitatea ipotecii consta in inscrierea ipotecii in Cartea Funciara a imobilului, tinuta de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara in a carui raza teritoriala este situat imobilul.

Rangul ipotecii este dat de data inscrierii. Daca mai multe ipoteci au fost inscrise in aceeasi zi, ele vor avea acelasi rang.

Importanta rangului ipotecii consta in faptul ca intre doi creditori de rang diferit, cel cu rang prioritar, adica cel ce a inregistrat-o mai intai, va avea dreptul sa se despagubeasca primul din pretul imobilului ipotecat si numai apoi, si din ceea ce ramane, si daca ramane, urmeaza a se despagubi creditorul ipotecar de rang subsecvent.

Dupa inscrierea dreptului de ipoteca, banca va solicita un extras de Carte Funciara . Inscrierea ipotecii conventionale conserva dreptul de ipoteca timp de 15 ani de la data inregistrarii, dupa care se perima. Pentru a se conserva efectele inscrierii initiale, este necesar ca, inainte de expirarea termenului de 15 ani, sa se procedeze la reinnoirea inscrierii.

Radierea ipoteciiIn urma achitarii integrale a datoriei izvorata din contractul de credit, garantul ipotecar are

dreptul sa solicite bancii acordul cu privire la radierea (stergerea) inscriptiei ipotecare. Banca poate solicita radierea si in cazul acceptarii inlocuirii unor ipoteci cu alte garantii, dar numai dupa efectuarea publicitatii noilor garantii.

Particularitati legate de incheierea contractului de ipotecaDe regula, ipoteca se inscrie atat pe teren cat si pe constructie.



In contractele de ipoteca avand ca obiect terenuri, se va preciza categoria de folosinta a terenului ( teren de constructii, cu constructii, terenuri agricole, neagricole, intravilane, extravilane, etc.).

In situatia in care ipoteca are ca obiect o parte dintr-un teren se va avea in vedere ca partea respectiva sa fie delimitata cadastral si, daca este cazul, sa aiba servitute de trecere inscrisa in Cartea Funciare a terenului.

Banca va constitui ipoteca numai asupra imobilelor neafectate de sarcini, cu exceptia imobilelor afectate de sarcini in favoarea bancii creditoare.

Banca poate accepta in garantie si imobile afectate de ipoteca rang I in favoarea altei banci, in conditiile preluarii creditului acordat de aceasta prin acordarea de credite de catre banca.

2.2.3 Garantia reala mobiliaraGarantia reala mobiliara este un drept real care confera creditorului garantat dreptul de a-si

satisface creanta inaintea oricarui creditor negarantat si inaintea altor creditori ale caror garantii reale sau drepturi asupra bunului afectat garantiei au un grad de priortate inferior. Garantia reala mobiliara se poate constitui cu sau fara deposedarea celui ce constituie garantia, de bunul afectat garantiei.

Banca dobandeste calitatea de creditor garantat cu garantie reala mobiliara prin incheierea contractelor de garantie reala mobiliara cu sau fara deposedare.

Caracteristicile garantiei reale mobiliareGarantia reala mobiliara:a) confera creditorului dreptul de a urmari bunul mobil in mainile oricarui detinator b) confera creditorului un drept de preferinta, respectiv dreptul de a recupera creanta sa din

pretul vanzarii bunului mobil adus in garantie inaintea altor creditori care nu au constituite garantii reale mobiliare asupra bunului respectiv sau care au constituit garantii ce au ordine de prioritate inferioara.

Garantia reala mobiliara se poate constitui asupra bunurilor mobile corporale sau necorporale, prezente sau viitoare. Bunurile care pot face obiectul contractului de garantie reala mobiliara sunt urmatoarele :

a) stocul de bunuri fungibile si nefungibile;b) soldurile creditoare ale conturilor de depozit, depunerile de economii ori depozitele la termen

deschise la institutii bancare sau financiare;c) certificatele de depozit, conosamentele si altele similare;d) actiunile si partile sociale din societatile pe actiuni si cu raspundere limitata;e) drepturile de exploatare ale resurselor naturale si de operare de servicii publice, in conditiile

prevazute de lege;f) drepturile rezultand din inventii, marci de fabrica si alte drepturi de proprietate intelectuala,

industriala sau comerciala;g) drepturile de creanta, garantate sau negarantate;h) instrumentele negociabile, inclusiv cele garantate printr-o ipoteca;i) universalitatea bunurilor mobile ale debitorului, care poate ingloba inventarul bunurilor

circulante si bunurile viitoare; j) padurea, recolta agricola, mineralele si hidrocarburile ce urmeaza a fi extrase sau care au fost

extrase;k) polite de asigurare;l) dreptul obtinut din inchirierea sau arendarea unor bunuri imobiliare;m) echipamentele, instalatiile, masinile agricole sau altele asemenea;n) drepturi societare;



o) orice drept, exclusiv sau nu, de a tranzactiona cu bunuri mobile sau de a asigura servicii, care poate fi cedat de catre titular, indiferent daca cedarea este supusa unor restrictii sau daca necesita consimtamantul constituitorului sau autorizarea altei persoane;

p) bunurile mobile inchiriate sau care fac obiectul unei operatiuni de leasing, pe o durata mai mare de un an;

q) bunurile prevazute de art.467 si 468 din Codul civil ;r) orice bun mobil corporal sau bun mobil care este accesoriu al altui bun imobil, dar care poate fi

inlaturat sau extras din acesta, cu exceptia cladirilor si a materialelor de constructii ;s) orice alte asemenea bunuri (ex. : fondul de comert definit ca universalitatea bunurilor mobile si

imobile ale imprumutatului) ;t) produsele bunurilor prevazute mai sus .

Garantia reala mobiliara asupra bunurilor mobile corporale viitoare produce efecte din momentul cand debitorul obtine proprietatea asupra bunurilor care corespund descrierii stabilite in contract, iar prioritatea este stabilita de la momentul indeplinirii formalitatilor de publicitate privind garantia reala in cauza.

Constituirea garantiei reale mobiliare cu sau fara deposedareGarantia reala mobiliara se constituie pe baza unui contract de garantie, sub semnatura privata

sau in forma autentica, pe bunuri sau drepturi, in beneficiul unui anumit creditor. Contractul de garantie reala este accesoriu la contractul de credit si titlu executoriu.

Contractul de garantie reala mobiliara se constituie de catre proprietarul bunului, care poate fi imprumutatul din contractul de credit sau un tert, persoana fizica sau juridica.

Contractul de garantie reala va purta cel mai devreme aceeasi data sau o data ulterioara contractului de credit.

In cazul in care garantia reala mobiliara se constituie de catre o persoana juridica se va verifica daca decizia de garantare este in conformitate cu prevederile legale si statutare.

Garantia reala mobiliara se poate face cu sau fara deposedarea proprietarului de bunul adus in garantie, in functie de tipul garantiei, de decizia partilor sau specificul bunului.

Clauzele obligatorii stipulate de lege pentru contractele de garantie reala mobiliara sunt urmatoarele :

a) descrierea bunului afectat garantiei; b) suma maxima a obligatiei garantate;.c) individualizarea contului bancar prin indicarea numarului sau a codului IBAN precum si a bancii

la care acesta este deschis, in cazul cand garantia are ca obiect o suma de bani aflata in cont;d) stipularea conditiilor si a proportiei in care se reduce obligatia garantata in cazul ca debitorul

permite creditorului sa culeaga fructele sau produsele bunului adus in garantie;e) clauza de luare in posesie a bunului afectat garantiei; Garantia reala acorda creditorului garantat urmatoarele drepturi: - dreptul de preferinta pentru creditor in a-si satisface creanta inaintea creditorilor negarantati

sau a celor cu grad de prioritate inferior ;- de a intra in posesia bunului, de a inspecta bunul respectiv ;- dreptul de urmarire silita a bunului afectat garantiei.Creditorul este indreptatit sa urmareasca atat bunul cat si produsele, fructele acestuia, sumele din

asigurare, inclusiv sume obtinute din operatiuni ulterioare, daca s-a inscris in contractul de garantie reala mobiliara o astfel de posibilitate.

Contractul de garantie mobiliara inceteaza:a) o data cu executarea integrala de catre debitor a obligatiei garantate;



b) prin actul liberator al creditorului (inainte de executarea obligatiei garantate);c) prin hotarare judecatoreasca.In termen de 40 de zile de la stingerea obligatiei garantate, creditorul va inscrie o notificare la

arhiva electronica privind incetarea garantiei reale mobiliare.

Publicitatea garantiilor reale mobiliareFata de terti, o garantie reala si celelalte sarcini reale asupra bunurilor care cad sub incidenta Legii

nr.99/1999 au un grad de prioritate care se stabileste de la momentul in care garantia reala sau sarcinile reale au fost facute publice.

Garantiile reale si sarcinile constituite pe bunuri mobile indeplinesc conditia de publicitate din momentul inscrierii avizului de garantie reala la Arhiva Electronica a Garantiilor Reala Mobiliare (AEGrm)Inscrierea avizului este valabila 5 ani. Creditorul poate reinnoi inscrierea inainte de expirarea acesteia, pentru o perioada de inca 5 ani sau pentru o alta perioada mai mica de 5 ani. Daca inscrierea nu este reinnoita, arhiva poate sterge orice inscriere din baza sa de date.

Cerinta publicitatii garantiei reale mobiliare se impune pentru realizarea urmatoarelor scopuri:a) instituirea ordinii de preferinta a creditorilor in acoperirea creantelor din executarea silita a

bunului obiect al garantiei reale mobiliare;b) asigurarea opozabilitatii fata de terti.Gradul de prioritate (ordinea de preferinta) fata de terti, inclusiv fata de stat se stabileste de la

momentul in care garantia reala sau sarcinile reale au fost facute publice, respectiv din ziua, ora, minutul, secunda inregistrarii in AEGRM.

2.2.4 Tipuri de garantii reale mobiliare cu reguli specifice

2.2.4.1 Garantia pe depozit colateralDepozitul colateral, constituit in lei sau alte valute reprezinta o forma specifica a garantiei reale

mobiliare, materializata sub forma unei sume de bani depusa de garant la banca in favoarea creditorului, in anumite conditii stabilite de parti. Garantul poate constitui depozitul colateral la societatea bancara care acorda creditul sau la o alta societate bancara.

Ulterior se incheie un contract de garantie reala mobiliara ce va fi inscris la AEGRM.Pentru a fi eficace ca garantie, depozitul colateral trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:a) existenta unui contract de depozit colateral intocmit cu respectarea modelului prevazut de

reglementarile interne ale bancii ;b) valoarea depozitului colateral sau a depozitelor colaterale sa acopere valoarea creditului

solicitat si dobanda aferenta sau parte din acesta(caz in care se vor lua si alte garantii);c) depozitul/depozitele colateral(e) are (au) ca scadenta cel putin ziua urmatoare datei scadentei

creditului/acordului de garantie, dar nu mai devreme de data rambursarii. d) semnaturile autorizate ale persoanei fizice/juridice care constituie depozitul;Depozitele constituite la alte banci si nu la banca creditoare au caracteristicile unei garantii reale

mobiliare in mana unui tert. La inscrierea in AEGRM a avizelor aferente contractelor de garantie reala mobiliara asupra

depozitelor colaterale, descrierea bunului trebuie sa contina simbolul contului in codificarea standardizata IBAN precum si suma existenta in cont, nefiind suficiente precizarile referitoare la nr. Contractului de depozit colateral, nr.contractului de garantie, titularul depozitului cu datele de identificare si numarul contractului de credit garantat.

Executarea garantiei pe cale pasnica de catre banca ce are calitate de creditor potrivit art. 63 si art. 82 din Legea nr. 99/1999



Depozitele colaterale constituite la unitatile bancii creditoare pot fi atat sursa de rambursare, cat si de garantare a creditelor. In cazul in care o rata de credit sau dobanzi sau alte sume nu este rambursata la scadenta, conform contractului de credit, banca are dreptul, potrivit contractului de depozit colateral, ca la sfarsitul zilei lucratoare bancare respective sa debiteze contul de depozit colateral cu suma restanta si neachitata si sa o vireze direct in conturile de credit si dobanda.

2.2.4.2 Garantia prin titluri de valoare materializateReguli generaleGarantia reala mobiliara asupra bunurilor reprezentate printr-un titlu se constituie asupra titlului

(inscrisului) care le reprezinta. Publicitatea garantiei reale mobiliare asupra acestor titluri se poate face : a) fie, prin posesia instrumentului sau prin andosarea acestuia, daca transferul instrumentului in

cauza necesita posesia sau andosarea ; inscrierea la AEGRM nu este o metoda valida in acest caz ;b) fie, prin inscrierea garantiei reale mobiliare in registrele care deservesc aceste titluri si in

AEGRM.Dupa modul lor de circulatie titlurile de valoare se impart in :a) titluri la purtator ;b) titluri la ordin ;c) titluri nominative.

a) Titlurile la purtator - indica persoana debitorului, fara a cuprinde vreo mentiune referitoare la creditor. Titularul dreptului de creanta este acela care se gaseste in posesia documentului, si ca urmare a acestui fapt, dobanditorii initiali si succesivi ai documentului nu apar in titlu. Dreptul de proprietate asupra titlurilor la purtator se transfera prin remiterea titlului. Un asemenea titlu este necesar sa cuprinda in continutul lui clauza ,,la purtator’’, astfel incat vointa debitorului subscriitor de a-si indeplini obligatia fata de purtatorul titlului sa rezulte in mod neechivoc.

Pot fi titluri la purtator :- certificatele de depozit la purtator ;- actiunile si obligatiunile la purtator emise de societatile pe actiuni In contractul de garantie, certificatele remise bancii se identifica prin serie, numar, parola, data

eliberarii, data rascumpararii, procent de dobanda, valoare nominala, banca emitenta.Publicitatea garantiei se face prin inscrierea unui aviz la AEGRM.

b)Titlurile la ordin cuprind atat indicarea creditorului, cat si a debitorului si se transmit prin gir (andosare) si traditiune. Titularul dreptului de creanta este acela care se gaseste in posesia titlului si justifica posesia printr-un sir neintrerupt de giruri, si ca urmare a acestui fapt, dobanditorii succesivi ai documentului apar in titlu. Un asemenea titlu trebuie sa cuprinda in continutul lui clauza ,,la ordin’’. Asemenea titluri sunt cambia, biletul la ordin, cecul. Garantia se constituie prin remiterea titlului catre banca, cu mentiunea ,,girat pentru cauza de garantie’’. Publicitatea garantiei este realizata prin girarea si remiterea titlului, fara a fi nevoie de inscriere in AEGRM.

In caz de nerambursare a creditului, banca va depune la incasare titlurile la ordin.

c)Titlurile nominative cuprind indicarea nominala a creditorului si orice transmitere se consimte de debitor, care trebuie sa o inscrie in registrele sale si s-o mentioneze pe titlu.Asemenea titluri sunt actiunile nominative materializate emise de societatile pe actiuni.



Actiunile nominative materializate vor fi acceptate in garantie daca sunt indeplinite urmatoarele conditii:

a) in extrasul la zi de la registrul comertului privind societatea emitenta se precizeaza ca societatea a emis actiuni nominative materializate si valoarea nominala a acestora prevazuta in titlu corespunde cu cea inscrisa la Registrul Comertului;

b) societatea emitenta este solvabila si exista pe piata cerere pentru achizitionarea actiunilor acestei societati ;

Publicitatea garantiei se face prin inscrierea unui aviz in AEGRM.

2.2.4.3 Garantia pe valori mobiliare dematerializate tranzactionate pe piete de valori mobiliare

Valorile mobiliare tranzactionate sunt instrumente financiare negociabile, care confera drepturi egale pe categorie, dand detinatorilor dreptul la o fractiune din capitalul social al emitentului sau un drept de creanta general asupra patrimoniul emitentului si sunt susceptibile de tranzactionare pe o piata reglementata. Valorile mobiliare includ actiuni, titluri de stat, obligatiuni emise de administratia publica centrala sau locala si societati comerciale, precum si alte instrumente financiare calificate astfel de Comisia Nationa de Valori Mobiliare.

Transferul lor se realizeaza prin simpla inregistrare in registrele care deservesc piata pe care sunt vandute.

Constituirea garantiei se face prin incheierea unui contract de garantie reala mobiliara fara deposedare, in care se va preciza ca pe perioada garantiei valorile mobiliare respective sunt indisponibilizate de la tranzactionare.

Publicitatea garantiei se face in registrele care deservesc piata, prin indisponibilizarea acestora de la tranzactionare.

Actiunile nominative tranzactionate pe pietele de valori mobiliare vor fi acceptate in garantie daca sunt indeplinite urmatoarele conditii :

- actiunile emise de societatile comerciale mobiliare sunt nominative si dematerializate si pot fi transferate prin simpla inregistrare in registrul actionarilor, care este tinut de o societate de registru independenta.

- actiunile sunt tranzactionate pe o piata de valori mobiliare autorizata, respectiv la Bursa de valori sau pe RASDAQ.

Constituirea garantiei pe actiuni nominative se face prin incheierea unui contract de garantie reala mobiliara fara deposedare cu mentionarea expresa a cuantumului datoriei, valorii si categoriei actiunilor. Se va solicita dovada inregistrarii garantiei in registrul actionarilor, eliberata de societatea de registru independenta ce tine registrul actionarilor.

Publicitatea garantiei se face prin inscrierea unui aviz in AEGRM.

2.2.4.4 Garantia pe actiuni

Garantia asupra actiunilor nominative dematerializate, netranzactionate pe o piata de valori mobiliare se constituie prin incheierea unui contract de garantie reala mobiliara fara deposedare, cu mentionarea expresa a cuantumului datoriei, valorii si categoriei actiunilor.

Se va solicita dovada inregistrarii garantiei in registrul actionarilor. Publicitatea garantiei se face prin inscrierea unui aviz in AEGRM.

Banca creditoare va acepta in garantie actiuni nominative dematerializate, necotate, cu indeplinirea urmatoarelor conditii :

a) in extrasul la zi de la registrul comertului privind societatea emitenta se precizeaza ca societatea a emis actiuni nominative dematerializate si valoarea nominala a acestora prevazuta in dovada privind inregistrarea garantiei corespunde cu cea inscrisa la registrul comertului;



b) societatea emitenta este solvabila si exista pe piata cerere pentru achizitionarea actiunilor acestei societati;

2.2.4.5 Garantia asupra fondului de comert.

Fondul de comert nu este definit in mod expres, in legislatia romana, dar, in teorie, fondul de comert este definit ca ansamblul de bunuri mobile si imobile aflate in circuitul civil, pe care un comerciant le afecteaza desfasurarii unei activitati comerciale, in scopul atragerii clientelei si obtinerii de profit. Fondul de comert fiind alcatuit din bunuri mobile si imobile destinate activitatii comerciantului, nu cuprinde datoriile si creantele comerciantului care sunt incluse in patrimoniu. Fondul de comert cuprinde elemente corporale(bunurile imobile si mobile) si necorporale(firma, emblema, clientela, vadul comercial, drepturile de proprietate intelectuala).

In contractul de garantie reala mobiliara asupra fondului de comert cat si in contractele de ipoteca se vor prevedea interdictii de instrainare a dreptului de proprietate, de grevare prin dezmembraminte (uz, abitatie, uzufruct, superficie, servituti), de grevare cu sarcini de tipul ipotecilor si privilegiilor si interdictii cu privire la locatiunea bunurilor.

Publicitatea garantiei reale mobiliare asupra fondului de comert se face prin inregistrarea acesteia la Registrului Comertului si la AEGRM, iar pentru imobilele ipotecate si prin inregistrare la Cartea Funciara.

2.2.4.6 Garantia reala mobiliara pe naveLegea nr.99/1999 prevede posibilitatea constituirii garantiei reale mobiliare asupra navelor, cu

conditia ca avizul de inscriere a garantiei reale mobiliare sa se faca in registrul in care se afla inregistrat titlul de proprietate asupra navei, pentru evidentierea garantiei.

Despre constituirea, transmiterea sau stingerea garantiei reale mobiliare asupra navelor care arboreaza pavilion roman se va face mentiune corespunzatoare si in actul de nationalitate.

Despre constituirea, transmiterea sau stingerea garantiei reale mobiliare asupra navelor in constructie, se va face mentiune in registrul de evidenta a navelor in constructie ce se tina de catre capeteniile de port in a caror zona de activitate se afla santierul nava, la solicitarea bancii, inaintea obtinerii documentului care sa ateste nationalitatea navei.

Inainte de acordarea creditului, unitatea bancara va solicita santierului naval ca, in contractul de constructie sa fie incluse clauze prin care partenerul extern seobliga sa efectueze plata navei inainte de livrarea acesteia sau clauze prin care se stabilesc modalitati de plata ce asigura incasarea pretului si dupa livrare.

2.2.4.7 Garantia reala mobiliara pe aeronaveConform art. 21 din OG nr. 29/1997 republicata, persoanele fizice sau juridice, romane sau

straine, pot ipoteca sau greva aeronava civila sau componente ale acesteia cu orice drept real asemanator, constituit ca garantie a platii unei datorii, cu conditia ca un asemenea drept sa fie constituit conform legii statului de inmatriculare si transcris in registrul de sarcini al statului de inmatriculare a aeronavei civile.

Potrivit art. 22 din OG nr. 29/1997 republicata, actele prin care se constituie ipoteci sau alte drepturi reale care privesc o aeronava civila sunt reglementate de legislatia nationala si se inscriu in Registrul unic de inmatriculare a aeronavelor civile.

Inscrierea in Registrul unic de inmatriculare a aeronavelor civile nu este constitutiva de drepturi si are ca efect numai opozabilitatea fata de terti a dreptului inscris.

Art. 30 alin. 1 lit. d) din Tiltul VI al Legii nr. 99/1999 reglementeaza exceptiile de la publicitatea garantiilor reale mobiliare prin inscrierea avizului de garantie reala la AEGRM. Astfel, potrivit textului legal aratat, garantia reala sau sarcina constituita asupra avioanelor trebuie facuta publica prin



inregistrarea unui formular de aviz de garantie reala in registrul in care se afla inregistrat titlul de proprietate asupra acestora. Registrul va trebui saevidentieze garantia reala la rubrica in care se afla inscris titlul de proprietate asupra bunului.

2.2.4.8 Cesiunea de creanta cu titlul de garantie reala mobiliaraCesiunea de creanta este un mijloc specific de transmitere a drepturilor, constand in acordul de

vointa prin care creditorul, numit cedent, transmite in mod voluntar, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul sau de creanta unei alte persoane numita cesionar, care va deveni astfel creditor in locul sau si va putea incasa creanta de la debitorul cedat. Desi cesiunea de creanta este, in fapt, un mijloc de transmitere a drepturilor, ea poate fi utilizata si cu titlu de garantie asupra creantelor.

Creanta trebuie sa fie:- certa - sa nu fie discutabila din punct de vedere juridic;- lichida - sa fie determinata cu exactitate valoarea ei;- exigibila - sa fie localizata in timp la o data precisa, nu sub conditie.Pot fi cesionate creantele din livrari de marfuri, executari de lucrari si prestari de servicii, atat la

export, cat si la intern si din contracte de inchiriere.Cand bunul afectat garantiei, constand intr-o creanta baneasca, este cesionat, banca, in calitate

de cesionar, va notifica cesiunea, in scris, debitorului cedat, prin intermediul executorilor judecatoresti au bancari. Notificarea trebuie sa faca mentiune despre cesiunea creantei, izvorul creantei, suma de plata, numele sau, scadenta, modul si locul platii.

2.2.4.9 Garantia asupra unor bunuri necorporalePentru creditele la care vor fi luate in garantie toate bunurile mobile si imobile reprezentand o

capacitate de productie in integralitatea ei, se vor lua in garantie pe baza de contracte de garantie reala mobiliara pe langa activele imobilizate corporale are definesc capacitatea de productie si bunurile de natura drepturilor de proprietate intelectuala aferente procesului de productie, cum ar fi :

- drepturile de brevet ;- drepturile de licenta ;- drepturile de know-how ;- marci de fabrica si de comert;- altele asemenea.Bunurile prevazute mai sus vor fi luate in garantie prin incheierea de contracte de garantie reala

mobiliara pentru fiecare bun in parte sau prin incheierea unui singur contract de garantie reala mobiliara avand ca obiect toate bunurilementionate, dupa caz.

2.2.4.10. Garantia pe soldul creditor al contului curentGarantia pe soldul creditor al contului curent se va lua suplimentar in cazul tuturor categoriilor de

credite si nu va intra in calculul garantiilor.In cazul in care imprumutatul are mai multe conturi/subconturi deschise la banca, garantia se va constitui asupra soldului creditor al tuturor acestor conturi/subconturi.

2.3. Garantii personale

Garantia personala (fidejusiunea) este reglementata de art. 42 Cod comercial si de art. 1652-1684 din Codul civil si este mijlocul juridic de garantare a obligatiilor prin care una sau mai multe persoane, fizice sau juridice, denumite fidejusori, altele decat debitorul principal, se angajeaza fata de creditorul garantat sa execute obligatia debitorului, in cazul in care acesta nu o va executa.



Potrivit art.42 alin. 2 din Codul comercial, in obligatiile comerciale,fidejusorii, chiar necomercianti, raspund solidar cu debitorul pentru executarea obligatiei fata de creditor.

2.3.1 Tipuri de garantii personale

A. Garantii emise de statul roman si de autoritatile administratiei publice localeAceste garantii respecta regulile fidejusiunii si se emit, de regula, sub forma scrisorilor de garantie.Printre aceste garantii se pot enumera :a) Garantii emise de statul roman, prin reprezentantul sau, Ministerul Finantelor Publice ;b) Garantii emise de autoritatile administratiei publice locale, in limitele stabilite de lege ;

B. Scrisoarea de garantie bancaraScrisoarea de garantie bancara poate fi asimilata in dreptul roman institutiei fidejusiunii. In utilizarea acestei institutii, bancile au devenit majoritare atat in calitate de creditori cat si in

calitate de fidejusori, astfel incat se poate vorbi despre o bancarizare a fidejusiunii.Solidaritatea bancii care emite scrisoarea de garantie, fata de debitorul din obligatia comerciala

garantata, se limiteaza numai la obligatia de a plati, in cazul in care debitorul nu si-a indeplinit obligatia de plata fata de creditor urmare a neexecutarii sau executarii partiale sau defectuase a obligatiilor din contractul comercial. Angajamentul de plata asumat de banca garanta in favoarea creditorului din contractul comercial, inclusiv creditorul-dezmembramant al bancii creditoare, in contractul de credit si asimilate acestuia, reprezinta un act juridic unilateral care prin acceptarea acestuia de catre beneficiar creaza raport juridic intre beneficiar si garant.

In materia scrisorilor de garantie bancara, practicile internationale au fost uniformizate prin « Reguli uniforme privind garantiile la cerere» - Publicatia nr.458/1995 a Camerei de Comert Internationale de la Paris. Scrisoarea de garantie bancara este angajamentul scris asumat de o banca garanta in favoarea unei persoane denumita beneficiarul garantiei, de a plati acestuia o suma de bani, in cazul in care o alta persoana, nu a onorat o anumita obligatie asumata printr-un contract, sau a onorat-o defectuos sau partial, fata de beneficiarul garantiei. Scrisoarea de garantie bancara nu garanteaza fapte, ci preia o obilgatie de plata, cu titlu reparatoriu.

Banca dobandeste calitatea de beneficiar prin acceptarea de scrisori de garantie bancara emise de institutii bancare si/sau financiare agreate.

Scrisoarea de garantie bancara respecta principiile fidejusiunii.

Tipuri de scrisori de garantieIn functie de obiectul obligatiei garantate scrisorile de garantie pot fi de urmatoarele tipuri:a) Garantia de participare la licitatie;b) Garantia de buna executie;c) Garantia de buna executie tehnica;d) Garantie de restituire a avansului;e) Garantia de plata;f) Garantia de admisie temporara;g) Garantia de compensatie pentru exportul prealabil;h) Garantie pentru exportul in compensatie;i) Contragarantii bancare.In garantarea creditelor acordate clientilor, o banca poate primi scrisori de garantie bancara, ca

garantii de plata, care, in functie de tipul de credit acordat, pot fi: garantia pura de plata; garantia pentru plata efectelor de comert, garantia de aval; garantia de plata a ratelor scadente; garantia de restituire avans.



De preferinta, garantiile pentru plata efectelor de comert si garantiile de aval urmeaza a se da prin aval si nu prin scrisori de garantie bancara.

C. Garantia de companieGarantia de companie respecta regulile fidejusiunii si este garantia constituita in favoarea bancii

de societati comerciale, rezidente si nerezidente, cu capital de stat sau privat, de regii autonome, companii si societati nationale, altele decat debitorul principal.

Garantia de companie este un act juridic unilateral prin care persoanele juridice se obliga fata de banca creditoare sa execute obligatia de plata a imprumutatului in situatia in care acesta nu o va executa la termenele si in conditiile stipulate in contractul de credit, garantand cu intregul sau patrimoniu.

Garantia de companie se aseamana cu scrisoarea de garantie bancara cuprinzand, de regula aceleasi elemente, cu diferenta ca garantul este o societate comerciala si nu o banca.

In mod obligatoriu garantia de companie va contine precizarea creantei garantate.Garantia de companie este valabila pana la indeplinirea tuturor obligatiilor din contractul de

credit.Punerea in executare a garantiei de companie se face la cererea bancii iar executarea silita

urmeaza regulile stabilite prin legea aplicabila.

D. Fidejusiunea (cautiunea)Fidejusiunea este mijlocul juridic de garantare a obligatiilor prin care una sau mai multe persoane

fizice, altele decat debitorul principal, se angajeaza fata de banca sa execute obligatia de plata a debitorului principal izvorata din contractul de credit, in cazul in care acesta nu o va executa.

Intinderea obligatiei fidejusorului trebuie sa fie expres precizata in contractul de fidejusiune. In cazul fidejusiunii determinate fidejusorul nu va fi putea fi obligat decat in limita sumei determinate. In cazul contractului de credit, suma la care se obliga fidejusorul este principalul la care se adauga dobanda, comisioanele si orice alte cheltuieli legate de creditul respectiv, incluzand si cheltuielile de executare silita.

La incheierea contractului de fidejusiune trebuie avute in vedere urmatoarele aspecte:a) Fidejusorul persoana fizica trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu (capacitatea de a avea

drepturi si obligatii prin incheierea de acte juridice).b) Solvabilitatea fidejusorului persoana fizica se masoara dupa averea sa imobiliara;c) Contractul de fidejusiune se incheie sub semnatura privata. d) Incheierea contractului de fidejusiune nu influenteaza asupra dreptului fidejusorului de a

dispune de bunurile sale.

E. Avalizarea titlurilor de creditAvalul este obligatia asumata de un tert garant de a plati suma inscrisa in titlul de credit daca la

scadenta titlului, tragatorul/emitentul nu face plata conform titlului. Avalul este specific regulilor cambiale fiind dat pe cambii si bilete la ordin.

Avalul poate fi dat si pe cecuri. Avalul poate fi dat de o persoana fizica sau juridica.Avalul este garantia personala inscrisa in textul cambiei, pe fata cambiei, prin care o persoana,

care poate fi un tert sau chiar un semnatar al cambiei, isi asuma obligatia de a plati, integral sau partial, suma din cambie.

Avalistul are posibilitatea sa-si limiteze garantia.Se vor accepta in garantie numai cambii/bilete la ordin avalizate pentru tras/emitent de :a) o banca agreata ;



b) o societate cu un standing financiar ridicat, ce se bucura de un bun renume ; intrucat banca este un simplu creditor chirografar al avalistului, se va analiza in mod obligatoriu situatia financiara a acestuia, in scopul stabilirii riscului de neplata.

Banca poate deveni posesoarea legitima a unor cambii/bilete la ordin avalizate, cu titlu de garantie, prin urmatoarele modalitati :

a) prin emiterea de catre imprumutat, cu titlu de garantie, de bilete la ordin avalizate in favoarea bancii ;

b) prin tragerea de catre banca de cambii asupra imprumutatului, in favoarea bancii, acceptate de catre imprumutat in calitate de tras si avalizate ;

F. Emiterea de bilete la ordin avalizate in favoarea bancii, pentru cauza de garantieImprumutatii pot emite in favoarea bancii bilete la ordin, avalizate, care, potrivit Legii nr.58/1934

asupra cambiei si biletului la ordin, modificata prin Legea nr.83/1994, constituie titlu executoriu.Acceptarea in garantia creditelor acordate de banca a biletelor la ordin se va face cu respectarea

Legii nr. 58/ 1934 asupra cambiei si biletului la ordin modificata prin Legea nr.83/1994, Normele-Cadru ale BNR nr.6/ 08.03.1994 si normelor proprii fiecarei banci.

Nu se vor accepta in garantie la acordurile de garantie/contract de credit, bilete la ordin cu scadenta data fixa (pot fi introduse la plata numai la data scadentei sau in urmatoarele doua zile lucratoare), intrucat exista posibilitatea executarii scrisorii de garantie cu mult inainte de valabilitatea acesteia, si ca atare perioada dintre scadenta creditului si scadenta biletului la ordin ( egala cu termenul valabilitate al scrisorii de garantie + perioada de creditare +15 zile ) ar fi foarte mare.

G. Tragerea de catre banca de cambii asupra imprumutatului in favoarea bancii, acceptate de catre imprumutat in calitate de tras si avalizate de un tert

Banca poate sa traga cambii asupra imprumutatului, in favoarea bancii, acceptate de catre imprumutat in calitate de tras si avalizate de un tert, cu respectarea Legii nr. 58/ 1934 asupra cambiei si biletului la ordin modificata prin Legea nr.83/1994, Normele-Cadru ale BNR nr.6/ 08.03.1994 si a reglementarilor interne ale bancilor.

Pentru acceptarea in garantie cambiile trebuie in mod obligatoriu sa fie acceptate de catre tras, iar avalul sa fie dat pentru tras.

Nu se vor accepta in garantie la acordurile de garantie/contract de credit, bilete la ordin cu scadenta data fixa.

H. Titluri de credit emise de un tert in favoarea bancii creditoare, pentru garantarea imprumutatului.

Banca poate accepta in garantarea creditelor pe care le acorda imprumutatilor bilete la ordin emise de un tert in favoarea sa. Emiterea de catre un tert a unor bilete la ordin in favoarea bancii pentru garantarea imprumutatului constituie in fapt o fidejusiune.

Se vor accepta asemenea bilete la ordin in conditiile prevazute la pct.2.5.6.a) Sectiunea 2, Cap.IV si numai daca sunt emise de o societate cu un standing financiar ridicat, ce se bucura de un bun renume si numai dupa o analiza a situatiei financiara a acesteia in scopul stabilirii riscului de neplata.

Capitolul 3 Studiu de caz - Acordarea unui credit pentru achizitie de locuinta si garantiile aferente



Clientul Popescu Ion se adreseaza Bancii pentru informatii referitoare la achizitionarea unei locuinte.

I se solicita documente referitoare la:

1. Venituri

2. Imobilul pe care doreste sa il achizitioneze

Dupa ce face dovada veniturilor incasate lunar, se verifica incadrarea clientului in conditiile de eligibilitate ale bancii. In urma analizei, clientul este informat ca poate sa beneficieze de un credit in valoare de max. 40.000 euro.

Clientul este informat ca: in conform normelor bancii referitoare la garantii, valoarea maxima a creditului nu poate depasi 80% din valoarea de piata a imobilului care va fi adus in garantie. (Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vinzator hotarit, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constringere). 80% reprezinta coeficientul de ponderare care este un coeficient subunitar care reprezinta o masura a riscurilor asteptate la valorificarea fortata a garantiei. (riscuri pot fi urmatoarele: risc pentru lichiditate si volatilitate a pretului pe piata, risc pentru neconcordanta de monede, etc)

In concluzie, pentru a putea beneficia de creditul maxim la care se incadreaza dpdv financiar, clientul ar trebui sa cumpere(si implicit sa aduca in garantie) un imobil cu o valoare minima evaluata de 50.000 eur (50.000 eur*80%=40.000 eur).

Clientul verifica ofertele imobiliare si in urma discutiilor se hotaraste se achizitioneze un imobil – apartament cu 3 camere intr-o vila, construita in 2009, aflat in proprietatea lui Ion Ioana.

Pentru a vedea daca dpdv juridic acest imobil poate fi adus in garantie, banca solicita urmatoarele documente de la vanzator:

1. ultimul act translativ de proprietate, incheiat in forma autentica, al proprietarului actual al imobilulului (daca este cazul, se poat solicita toate actele din lantul de proprietate, pana la actul care confera certitudinea cu privire la inexistenta unor riscuri de proprietate);

2. documentatia cadastrala;3. incheierea de intabulare in Cartea Funciara a dreptului de proprietate pe numele vanzatorului;4. extras CF recent (nu mai vechi de 30 zile). – pentru a verifica existenta unor posibile sarcini care

sa faca imosibila vanzarea. Banca nu accepta in garantie imobile afectate de sarcini.

Dupa analiza actelor de proprietate Banca emite opinia ca, dpdv juridic acest imobil poate fi adus in garantie.

Clientul este informat ca urmatoare etapa este evaluarea imobilului.

Pentru a evalua un imobil, evaluatorul parcurge urmatorii pasi:



1. Verifica documentele de proprietate – prezentate deja de client;2. Viziteaza imobilul pentru a verifica:

a. Nu s-au efectuat modificari de structura ale imobilului;b. Starea imobilului;c. amplasamentuld. Imprejurimilee. alte elemente care ar putea afecta valoarea.

3. Intocmeste Raportul de evaluare

Raportul de evaluare trebuie sa contina:

1. Date despre proprietarii imobilului evaluat;2. Date despre proprietatea evaluata:

a. Zona de amplasareb. Descrierea constructieic. Date despre teren (daca este cazul)d. Analiza pietei imobiliaree. Metodele de evaluare f. Stabilirea valorii juste

Pentru intocmirea Raportului de verificare, evaluatorul poate folosi mai multe metode. Practica spune ca este indicat sa se foloseasca doua metode de evaluare si sa se tina cont de valoarea cea mai mica.

Metodele de evaluare folosite in cazul unui imobil de tip apartament in vila sunt urmatoarele:1. Metoda comparatiei directe – aceasta metoda este aplicabila la toate tipurile de

proprietati imobiliare, cand exista suficiente date privind tranzactiile recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile sau tendintele de piata. Elementele de comparatie de baza sunt: drepturile de proprietate transmise; conditiile pietei (vechimea tranzactiei), localizarea, caracteristicile fizice (dimensiuni, calitatea constructiei, materiale de constructie, mod de intretinere, etc.). Colectarea datelor se face din surse de informatii existente(ziare, reviste, internet).

2. Metoda costurilor – reprezinta un set de proceduri prin care se determina valoarea prezenta a unei cladiri prin estimarea costurilor actuale necesare pentru a reconstrui sau inlocui (in sens functional) constructia existenta, din care se deduce deprecierea totala datorita diferitelor cauze posibile

Raportul de evaluare prezentat de evaluator este urmatorul

Raport de evaluare a proprietatii imobiliare tip rezidential (casa+teren) pentru garantie imprumut



Evaluator Marin Maria, SC EVALUARE SRLClient Popescu IonProprietatea evaluata Proprietate rezidentiala compusa din:

Teren – suprafata 315 mp;Constructii – regim de inaltime P+M: suprafata utila 98.16 mpNr. CF:2901Nr. Cadastral: 4356An PIF: 2009

Proprietar Persoana fizica: Ion Ioana Adresa proprietatii Adresa postala: Str. Telki, nr.13Zona de amplasare Urban: proprietatea este situata in zona centrala. Zona este rezidentiala, cu

case uni si multifamiliale. In apropiere se afla unul din cele mai mari parcuri din oras. La 300 m se afla o statie de metrou si 2 ale stansportului de suprafata. In zona se afla 2 supermarket-uri, o scoala, si 1 muzeu. Poluarea este mica, iar zona este linistita

Utilitati Proprietatea este conectata la toate retele de utilitati (electrica, apa, gaze, canalizare)

Descrierea constructiei Casa de locuit in regim P+M, compusa: La parter 1 hol, 1 bucatarie, 1 camera, 1 baie, 1 terasa, 1 camara, iar la Mansarda: 1 hol, 2 camere, 1 baie, 1 balconAbateri de la CF – nu este cazulModificari exterioare sau interioare fata de plan – nu este cazulFundatia este din betonStructura: zidarie portanta de caramidaPereti de compartimentare: de caramida; Pereti de inchidere:zidarie de caramidaAcoperis: sarpanta de lemn cu invelitoare din tiglaFinisaje exterioare: termoizolatie cu polistiren cu zugraveli structuraleTamplarie interioara: usi MDF; Tamplarie exterioara: PVC cu geam termopan si usa metalica la intrareIncalzire: centrala termica propriePardoseli: gresie in hol, baie si bucatarie, parchet laminat in camereImprejmuire: gard metalic, de calitate superioara

Teren Suprafata: 315 mp (8,24*38,20)Deschiderea la strada: 8,24 mlTip drum de acces: drum de acces asfaltat

Analiza pietei imobiliare Natura zonei: zona centralaOferta de proprietati similare: medie spre micaCererea de proprietati similare: medie spre mareEchilibrul pietei: dezechilbru in favoarea cereriiPreturi in zona pentru proprietati similare: minim 50.000 euro, maxim: 70.000 euroRezultatul analizei: piata cu tendinta de crestere

Evaluare Reglementari: Standarde internationale de evaluare, 2007



Evaluarea prin metoda comparatiei directe de piata S-a determinat separat valoare terenului si valoare constructieiTeren: pentru estimarea valorii unitare a terenului s-a folosit ca si criteriu de comparatie pretul/mp teren iar ca si proprietati comparabile s-au folosit proprietati imobiliare formate din teren liber situat in zone comparabile similare, astfel:

1. Proprietatea A : teren liber intravilan in suprafata de 572 mp, situat pe o strada paralela, valoare oferta 15 euro/mp

2. Proprietatea B: teren liber intravilan in suprafata de 700 mp, situat la 1500 m de proprietatea evaluata, valoare oferta 20.000 euro/parcela

3. Proprietatea C: teren liber intravilan, in suprafata de 550 mp situat la 300 m de proprietatea evaluata, valoare oferta 17.000 euro

Prin comparatii de piata s-a estimat o valoare de piata unitata, pentru terenul analizat de 13 euro/mp (echivalenta proprietatii C, corectate)Vt= 315 mp * 13 euro mp = 4100 euroConstructie: pentru estimarea valorii de comparatie a proprietatii s-au selectat proprietati cu drepturi depline, fara sarcini, din aceeasi zona sau din zone similare, cu dimensiuni comparabile si cu un procent de ocupare a terenului comparabil, astfel:

1. Proprietatea A: casa cu 4 camere si dependinte, P+M, situata la 2 strazi, suprafata 150mp, teren 300 mp, PIF 2007, valoare oferta 60.000 eur

2. Proprietatea B: casa cu 4 camere si dependinte, P+M, situata la 3 strazi, suprafata 143mp, teren 346 mp, PIF 2008, valoare oferta 55.000 eur

3. Proprietatea C: casa cu 4 camere si dependinte, P+M, situata la 3 strazi, suprafata 130mp, teren 250 mp, PIF 2009, valoare oferta 48.000 eur

Valoarea de piata=52900 euroSurse: ziarele locale, site-uri ale agentiilor imobiliare cunoscute

Evaluarea prin metoda costului de inlocuire net Prin aceasta metoda se determina costul de inlocuire/reconstructie a constructiei estimat la data evaluarii diminuat cu pierderile de valoare datorate uzurii fizice, fuctionale si influentele mediului inconjurator.Din informatiile de piata detinute, costurile de construire practicate de constructorii locali, pentru case asemenatoare cu proprieatea evaluata se situeaza intre 400-500 euro/mp+TVA. Se poate spune ca valoarea de inlocuire unitara utilizta este de 450 euro/mp, valoare fara TVA.Costul de inlocuire Brut = CIB= 450 euro/mp* 128,74 mp = 57930 euroDeprecierea se estimeaza a fi de 5% = DCostul de inlocuire NET = CIB * (1-D/100)= 57930*(1-5/100) = 55033 euroComparand valorile obtinute prin cele doua metode, se stabileste valoarea la 52900 euro

Declararea valorii 52900 EUR (din care teren 4100 euro)Factor de ajustare 80%Valoarea ajustata 37030 EUR (din care teren 2870 EUR)



Cu toate ca valoarea evaluata este de 52900 eur, pretul vanzarii a fost stabilit prin antecontract de vanzare cumpare la 50.000 Euro.

Avand in vedere toate cele de mai sus Clientul Popescu Ion beneficiaza de un credit de 40.000 euro pentru achizitionarea imobilului. Contributia proprie a clientului (avansul) a fost de 10.000 euro. Creditul a fost acordat pe o perioada de 20 ani. – Actul care a reglementat acest lucru este Contractul de credit. In contractul de credit exista un articol in care se mentioneaza care sunt garantiile pentru acest credit:

1. Veniturile viitoare ale clientului – se semneaza Contract de cesiune asupra veniturilor viitoare ale clientului

2. Disponibilitatile din conturile curent – se semneaza Contract de gaj asupra disponibilitatilor din conturi. Contractul se inscrie in AEGRM.

3. Imobilui achizitionat – se semneaza contract de ipoteca. Dupa ce se inscrie in CF dreptul de proprietate al clientului Popescu Ion, se inscrie dreptul de ipoteca in favoarea bancii asupra imobilului adus in garantie, impreuna cu interdictia de instrainare, vanzare si instituire de sarcini. Avand in vedere ca acest credit este acordat pe o perioada de 20 ani, dupa 15 ani trebuie ca ipoteca sa se reinscrie in CF.

Urmatoarea etapa care apare in flux, etapa necesara pentru a evita riscul pierderii garantiei, este asigurarea imobilul. Clientul are obligatia sa asigure imobilul pe toata perioada creditului, in favoarea bancii (Banca este beneficiarul politei de asigurare) si sa faca dovada acestului lucru, adica sa prezinte bancii Polita de asigurare si dovada platii primei de asigurare. Majoritatea societatilor de asigurare considera ca o polita intra in vigoare numai daca prima de sigurare a fost platita. Imobilul este asigurat impotriva mai multor riscuri, cum ar fi: incendiu, cutremur, inundatii, prabusiri de teren, defectiuni la instalatiile de apa, gaz sau electricitate, prabusirea unor meteoriti sau a unor aeronave, vandalism, explozii, clamitati naturale. Daca se produce unul din riscul asigurat, Societatea de asigurare despagubeste Banca, care din suma primita diminueaza datoria clientului, urmand apoi sa recupereze restul de datorie prin metode specifice de colectare.

Avand in vedere ca piata imobiliara s-a dovedit a nu fi o piata foarte stabila, Banca decide sa monitorizeze periodic, de obicei la 1 an de zile, garantia. Monitorizarea se face prin analiza pe baza grilelor de piata stabilite pe baza studierii cererii si ofertei de pe piata si prin inspectie, pentru a vedea daca nu s-au efectuat modificari la structura sau ale ambientului. In urma monitorizarii se stabileste o valoare de piata si se paote modifica factorul de ajustare.

In functie de posibilele rezultate ale monitorizarii, banca ia decizia ce se intampla in continuare. Acest lucru poate fi prezentat schematic astfel:

Valoarea evaluata creste creditul este acoperit, Banca nu ia nicio masura.

Valoarea evaluata scade sub valoarea expunerii:



banca nu i-a nicio masura, dar avand in vedere ca o parte din credit este negarantat, se constituie provizioane

banca solicita clientului sa aduca o garantie suplimenta. Se reia procesul de evaluare, ipotecare, asigurare

Pe durata de viata a unui credit pot interveni doua situatii, in ceea ce priveste rambursarea creditului, si anume:

1. Ratele sunt platite la timp, creditul se achita la maturitate2. Din diferite motive (diminuarea veniturilor, rea credinta, etc) ratele nu sunt platite la timp si

creditul devine restant.

In cazul 1. In care ratele sunt platite la timp si creditul se achita la maturitate, dupa maturitatea creditului Banca emite o adresa catre ANCPI (Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara) prin care solicita radierea ipotecii si a interdictiilor.

In cazul 2. In care clientul este rau platnic, etapele sunt urmatoarele:

1. Se incearca recuperarea sumelor prin diverse metode: telefoane, scrisori, vizite.1.1. Un mod de a trata rau platnicii, in cazul in care veniturile se diminueaza drastic, este

restructurarea creditelor, adica modificarea parametrilori initiali ai creditului (dobanda sau perioada) pentru a diminua efortul financiar al clientului si pentru a recupera sumele restante

1.2. In cazul in care metodele de recuperare sunt eficiente, banca nu mai ia nicio masura.1.3. In cazul in care metodele de recuperare nu se dovedesc a fi eficiente, dupa o perioada de 180

de intarziere la plata ratelor creditul este trecut la scadenta anticipata (toata datoria curente si viitoare devine restanta, clientul pierde dreptul de a mai plati creditul in rate), creditul este trecut in categoria “credite indoielnice” si se incepeprocedura de executare silita. – Clientul este informat de acest lucru ca o ultima metoda de incercare de recuperare a sumelor datorate.

1.4. Daca asupra disponibilitatilor din conturi este instituit gaj, se folosesc aceste disponibilitati pentru a ahita o parte din datorie.

2. Executarea silita:2.1. Se intocmeste dosarul necesar inceprii procedurii. Dosarul trebuie sa contina contractul /

contractele de credit, contractele de garantie accesoriiacestuia / acestora si anexele necesare procesului de executare: documentul contabil privind ultima plata efectuata in contul creantei actele de proprietate ale bunurilor urmarite – xerocopie; copia xerox a actelor de identificare a debitorului; dovada declararii scadentei anticipate; alte documente (adeverinta salariat, cupon pensie,etc.) si orice alt document relevant;

2.2. Consilierul juridic verifica documentia din punct de vedere al respectarii conditiilor de forma si de fond; Intocmeste cererile de executare silita a contractelor de credit si a contractelor de garantie si le remite Executorului Bancar;

2.3. Executorul bancar emite dispozitia scrisa de incepere a procedurilor executionale;2.4. Executorul bancar va promova in instanta cererea de incuviintare a executarii silite;



2.5. Dupa obtinerea incheierii de incuviintare, executorul bancar va initia procedurile de executare silita propriu-zisa (vanzarea bunului, de obicei la licitatie publica). In vederea vanzarii se scoate bunul de sub ipoteca.

2.6. Executorul bancar urmareste debitorul pentru care s-a obtinut incheirea de incuviintare a executarii silite, se pot institui popriri pe venituri;

2.7. In cazul sumelor recuperate – se stinge datoria clientului – total sau partial.2.8. Daca datoria nu s-a recuperat total, si se considera ca nu mai exista alte moduri de recuperare a

datoriei, diferenta de creanta se constituie pierdere pentru banca.



Capitolul 4 Concluzii

Pentru evitarea sau atenuarea riscului de credit banca este indreptatita sa solicite debitorului imprumutat garantii specifice reglementate de legislatia in vigoare din Romania, precum si de regulile si uzantele internationale in materie.

Banca trebuie sa asigure ca imprumutatii au capacitatea restituirii creditelor si ofera posibilitatea recuperarii acestora si a dobanzilor aferente, cand nu isi achita aceste obligatii. Riscul de credit presupune asumarea de catre banca a riscului ca, la scadenta, clientul nu va putea sa-si stinga obligatiile fata de ea. In acest scop banca, prin specialistii sai, trebuie sa-si formeze o opinie prudenta privind posibilitatea reala de rambursare a creditului, trebuie sa ia în considerare nu numai o prima sursa de rambursare pentru plata obligatiei, ci si o posibila sursa secundara de recuperare a creantelor (ceea ce

priveste în principal garantiile materiale si financiare aduse de client)

Garantia se poate constitui prin act juridic unilateral sau prin contract de garantie. Contractul de credit bancar si contractele de garantie accesorii acestora sunt titluri executorii, potrivit legii bancare.

Banca trebuie sa fie foarte atenta in selectia garantiilor, astfel incat sa fie sigura ca, daca un client nu isi poate plati datoria pe care o are fata de banca, aceasta se o poata recupera prin valorificarea garantiilor. Cu cat bunul adus in garantie este mai specializat, cu ata mai greu exista o piata pentru acesta, ca urmare si valoarea se stabileste foarte greu.

Garantiile bancare reprezinta, asadar, ultima sursa de rambursare a creditelor si se utilizeaza numai în cazul în care nu mai exista alte posibilitati de rambursare a acestora si a platii dobanzilor aferente. Recuperarea unui credit prin utilizarea garantiei presupune asumarea de catre banca a unui anumit risc, datorat atat unor factori interni ai garantiei (de pilda, o garantie poate fi, teoretic, oricand lichidabila la valoarea evaluata, însa în momentul valorificarii nu poate fi tranzactionata, neexistand un interes de piata), cat si unor elemente conjuncturale, care în Romania îmbraca un aspect al lichiditatii reale a garantiei (de exemplu, pretul ei de piata nu mai acopera, în momentul valorificarii, valoarea datoriilor fata de banca datorita deprecierii în sine a garantiei sau deprecierii valorii de piata a acesteia). De asemenea, valorificarea agentiilor presupune eforturi financiare mari din partea bancii si întarzieri în recuperarea creantelor.

Principalele criterii de selectie ar trebui sa fie: duranta existentei in timp a bunului adus in garantie sa fie certa pana in momentul stingerii integrale a obligatiei garantate, sa existe o piata sigura pentru bunul adus in garantie, valoarea bunului sa fie mai mare (sau cel putin egala) decat valoarea obligatiei garantate.

In cazul creditelor acordate persoanelor fizice principalul tip de garantie este garantia reala – ipoteca asupra unui imobil. Pe langa acest tip de garantie, se mai utilizeaza si garantia personala – gajul asupra veniturilor viitoare si gajul supra disponibilitatilor din conturi.

Cele mai mari riscuri la care se supune o banca atunci cand acorda un credit sunt: riscul de neplata (clientul nu isi plateste datoria), riscul ca bunul adus in garantie de client sa dispara ( creditul ramane negarantat, iar in cazul in care apare riscul de neplata, banca sa nu isi mai poata recupera datoria) si riscul ca piata pentru bunul adus in garantie sa devina instabila, sa aiba dezechilibre forte mari intre cerere si oferta sau valoarea bunurilor de acelasi gen sa creasca sau sa scada foarte mult.

Dorinta bancii este de a recupera creditele la scadenta, asa cum a fost ea definita in contractul de credit. Nu se doreste recuperarea fortata, insa atunci cand nu mai exista alta metoda de recuperare a datoriei, aceste este singurul lucru care ramane de facut. Ca urmare, imobilele nu pot fi luat in garantie



la intrega valoare evaluata pentru ca banca trebuie sa adopte o masura impotriva riscului asteptat la o valorificare fortata. In cazul in care, clientul nu isi plateste datoria, banca va fi nevoita sa valorifice imobilul fortat, si va fi supusa unor cheltuieli (de judecata, de vanzare, etc), chletuieli pe care nu le poate recupera decat dupa vanzarea imobilului adus in garantie din pretul obtinut.

Pentru ca valorificarea fortata sa poata avea loc trebuie ca banca sa se asigure ca toate contractele (de credit, de ipoteca) sunt intocmite in asa fel incat sa poata permita valorificarea fortata si executarea silita. De asemenea, contractele trebuie sa respecte toate conditiile de forma si de fond impuse unor asemenea acte.

Publicitatea este un alt factor de care trebuie sa se tina cont, astfel incat imobilul sa nu poata fi vandut, instrainat sau afectat de alte sarcini dupa momentul in care bunul a fost asus in garantie. Publicitatea pentru contractele de ipoteca se face prin inscrierea in Cartea Funciara, si trebuie reinnoita dupa 15 ani (in cazul in care creditul este pe o perioada mai mare de 15 ani).

Evaluarea bunurilor aduse in garantie trebuie facuta studiind cu foarte mare atentie piata si avand in vedere tendintele. Ca urmare metodele alese pentru evaluare trebuie sa fie adecvate pietei si zonei. Garantia imobiliara trebuie reevaluata periodic pentru ca, daca se observa un dezechilibru al pietei, banca sa poata lua masurile necesare astfel incat sa fie acoperita in cazul producerii riscului de neplata. De exemplu in cazul in care valoarea de piata scade foarte mult se poate pune problema aducerii in garantie a unui alt bun, astfel incat creditul sa fie acoperit de garantii in totalitate.

Asa cum am mentionat, un alt risc la care se supune banca este acela al disparitiei bunului adus in garantie (in cazul imobilelor: producerea unor catastrofe naturale, explozii, incendii, etc.) Pentru a fi acoperita impotriva acestui risc, banca va solicita intotdeauna ca bunul adus in garantie sa fie asigurat iar polita de asigurare sa fie cesionata in favoarea bancii, astfel incat daca se produce evenimentul asigurat, banca sa primeasca suma asigurata cu care sa acopere datoria clientului. Suma asigurata trebuie sa fie intotdeauna mai mare decat valoarea obligatiei clientului. Practica bancara solicita de obicei ca suma asigurata sa fie egala cu valoarea evaluata a imobilului, dar se accepta si ca suma asigurata sa fie egala cu valoarea creditului plus un procent care sa acopere eventualele dobanzi si comisione datorate de client.

Ca o concluzie finala, functia esentiala a garantiilor este de a evita sau reduce riscul recuperarii sumelor datorate de debitor fata de creditor, daca debitorul nu isi executa obligatiile la termenele si in conditiile prevazute in contractul de credit, de aceea trebuie selectat cu mare atentie tipul de garantie care se potriveste pentru fiecare credit in parte.



________________________________//_________________________________Documente de referinta:Codul civil romanCodul comercial romanLegea nr.58/1998 cu modificarile si completarile ulterioareLegea nr.99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice, cumodificarile si completarile ulterioare, Legea nr.161/2003Legea nr. 190/1999 a creditului ipotecar pentru investitii imobiliareLegea nr. 26/1990 Republicata –privind registrul comertuluiLegea nr. 58/1934 asupra cambiei si biletului la ordin, modificata prin Legea nr.83/1994Normele –Cadru ale BNR nr.6/1994Legea nr. 59/1934 asupra ceculuiLegea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliareOG nr. 42/1997 Republicata- privind transportul navalLegea nr. 601/2003 privind aprobarea OG nr. 48/2003 pentru modificarea sicompletarea OG nr. 42/1997 privind transportul navalOG nr. 29/1997 Republicata privind Codul aerianOUG nr.45/2003 privind finantele publice localeBibliografie:CIUREL, V.: Asigurari si reasigurari: Abordari teoretice si practice internationale.Bucuresti: Editura All Beck, 2000.TURCU, I.: Operatiuni si contracte bancare.Tratat de drept bancar. vol.1 si 2,Bucuresti: Editura Lumina Lex, 2004ALBU-CARNU, I: Asigurarea creditului, Bucuresti, Editura Rosetti, 2001Nitu, Ioan, Managementul riscului bancar, Bucuresti, Editura Expert, 2000 Rotaru, Constantin, Managementul performantei bancare, Bucuresti, Editura Expert, 2001 Mihai, Ilie, Tehnica si managementul operatiunilor bancare, Bucuresti, Editura Expert, 2003 Berea, Aurel, Stoica, Emilia, Creditul bancar – coordonate actuale si perspective, Bucuresti, Editura

Expert, 2003.



Nemes, Vasile, Drept bancar, Bucuresti, Editura Editas, 2004.


Gar Ant Area Creditelor Acordate de o Banca Comerciala.v1

Documents

Transcript of Gar Ant Area Creditelor Acordate de o Banca Comerciala.v1