DATE GENERALE DESPRE DEPOZITUL DIN SATUL GRĂTIEȘTI.doc

1 DATE GENERALE DESPRE DEPOZITUL DIN SATUL GRĂTIEȘTI,

STRADA ȘTEFAN CEL MARE, 19a, MUNICIPIUL CHIȘINĂU

Raportul a fost întocmit la cererea persoanei juridice „XXXXX”, în calitate de client şi are

ca scop estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare pentru comercializare.

Informaţia cu caracter general este prezentată în tabelul 1.1.

Tabelul 1.1 - Informaţie cu caracter general

Obiectul evaluării Bun imobil complex cu destinaţie industrială

Construcţie – suprafaţa totală 409,7 m.p.

Teren aferent – 16,7 ari

Amplasarea obiectului evaluat Mun. Chişinău, satul Grătiești, str. Ștefan cel Mare, 19 a

Descrierea juridică Teren – număr cadastral xxxxxx

Construcţie – număr cadastral xxxxxx

Proprietarul obiectului „XXXXX” S.A., c/f xxxxx

Beneficiarul evaluării „XXXXX” S.A., c/f xxxxx

Scopul evaluării Estimarea valorii de piaţă a obiectului

Temeiul evaluării Contractul pentru prestarea serviciilor de evaluare dintre

beneficiar şi executant

Data evaluării 15.12.2012

Cursul valutar la data evaluării 12.1997 MDL/$

15.9359 MDL/€

Valoarea declarată

Valoarea a bunului imobil, lei

euro

Sursa: elaborată de autor

Valoarea de piaţă a bunului imobil complex evaluat amplasat pe satul Grătiești, str.Ștefan

cel Mare, 19 a, municipiul Chişinău, la data de15.12.2012 constituie lei sau €.

1.1 Descrierea şi caracteristica obiectului evaluării

În prezent proprietatea imobiliară supusă evaluării reprezintă o construcţie cu destinaţie

industrială depozitul din satul Grătiești, str. Ștefan cel Mare, 19 a, municipiul Chișinău, cu o

suprafaţă totală de 409,7 m.p., terenul de pămînt cu suprafaţa de 16,7 ari.

Obiectul supus estimării este situat în satul Grătiești, municipiul Chișinău. Zona se

caracterizează prin un nivel înalt de dezvoltare a infrastructurii. În apropiere sunt amplasate case

de locuit, terenuri cu destinație agricolă. Din punct de vedere al atractivităţii comerciale obiectele

au o amplasare foarte avantajoasă (anexa 4)t deoarece teritoriul obiectului se află la intersecţia

străzilor Ștefan cela Mare și A.Mateevici. Drumul de acces este asfaltat, teritoriul este amenajat

cu toate rețelele edilitare. La obiectul evaluării avem acces cu toate tipurile de transport, adică

particular și public.

Obiectul este dotat cu următoarele reţele inginereşti:

- reţele electrice de cat II, 220/380 V, iluminarea cu becuri lumina zilei şi de

incandescenţă;

Figura 1.1 - Amplasarea bunului imobil evaluat pe harta satului Grătiești, municipiul Chişinău

Tabelul 1.2 -Descrierea proprietăţii imobiliare supuse evaluării

Elementele descrierii SemnificaţiaReferinţe

Destinaţia proprietăţii Industrială

Modul de utilizare curentă

Depozit

Amplasarea satul Grătiești, str. Ștefan cel Mare, 19 a, municipiul ChișinăuDescrierea juridică

Natura drepturilor evaluate

Drept de proprietate privat deplin asupra terenului şi a contrucţiei

Cerinţele legalePlanul general de dezvoltare

Obiectul este amplasat în condiţii favorabile şi dispune de condiţii satisfăcătoare pentru dezvoltare.

Factorii de mediuStarea ecologică Satisfăcătoare Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în apropiere

Nu există

Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal

Nu există

Terenul Destinaţia Pentru construcţiiNr.Cadastral XXXSuprafaţa, ha 0.167

Clădiri şi construcţiiAnul construcţiei 1999Destinația Depozit Numărul cadastral XXXNr. de etaje 1 Suprafaţa totală, m2 409,7Înălţimea, m 5,0;6,0Volumul, m3 2379Grupa de capitalizare III

Tipul fundaţiei BetonMaterialul pereţilor piatră tăiatăTipul planşeelor beton Acoperiș metalPardoseala lemnTipul golurilor Ferestre - duble de lemn , uşi – din lemn

Serviciile comunale Conectare la reţeaua electrică,Data evaluării 15.12.2012

Sursa: Completat de autor în rezultatul identificării obiectului evaluării

1.2 Estimarea valorii obiectului evaluat

Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [ ]:

Valoarea bunului imobil comercial poate fi estimată prin următorele abordări şi metode:

abordarea prin cost (metoda cheltuielilor)

abordarea prin comparaţia vânzărilor (metoda analizei vânzărilor)

abordarea prin venit (metoda capitalizării directe şi metoda actualizării fluxurilor

de numerar).

1.2.1 Evaluarea depozitului prin metoda cheltuielilor

Metoda cheltuielilor are la bază principiul estimării cheltuielilor pentru crearea unui

obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.

Costul reprezintă suma de bani necesară pentru crearea unui bun imobiliar similar celui

evaluat. Costurile totale sunt determinate ca produs al numărului de mijloace de producţie şi

preţul lor, pentru o anumită perioadă de timp.

Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri:

a) evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent (în acest caz costul

construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);

b) evaluarea construcţiilor nefinisate;

c) analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare;

d) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (reevaluarea mijloacelor fixe

ale întreprinderii presupune estimarea valorii de reconstituire);

e) argumentarea construcţiei unei noi clădiri sau edificii;

f) determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări;

g) evaluarea clădirilor şi edificiilor cu destinaţie specială;

h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobiliare.

Aplicarea limitată a metodei costului în economiile de piaţă se explică prin faptul că pentru

clădirile cu o vârstă efectivă mai mare de 10 ani metoda dată nu dă rezultate exacte, deoarece

este dificil să se determine mărimea deprecierii construcţiilor şi cea mai bună utilizare a

proprietăţii imobiliare. La fel, este practic imposibil să reproduci o copie exactă a obiectului

construit cu mult timp în urmă.

Metoda costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire (replacement cost), fie

a valorii de reconstituire (reproduction cost).

Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente, pentru

a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat, folosind materiale

moderne de construcţie, tehnologii de construcţie contemporane, proiecte şi desing actualizate.

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor, exprimate în preţuri curente,

pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate, folosind aceleaşi materiale de

construcţie, tehnologii şi manoperă.În aspect teoretic, ar trebui să acordăm avantaj determinării

valorii de înlocuire, deoarece nu este raţional să reproducem o copie exactă a obiectului

evaluării, construită după un proiect învechit, cu aplicarea tehnologiilor şi materialelor de

construcţie învechite.Dar, din punct de vedere practic, aplicând metoda costului evaluatorii

acordă preferinţă valorii de reconstituire, pentru a evita determinarea costurilor de construcţie a

unei clădiri noi, caracteristicile căreia diferă de cele ale obiectul evaluării.

Consecutivitatea etapelor de determinare a valorii de piaţă a bunului imobiliar prin

aplicarea metodei costului este prezentată în tabelul 1.3 unde suint descrise toate etapele detaliat

a abordării date.

Tabeul 1.3 – Etapele abordării costului la estimarea valorii de piaţă a bunului imobilConţinutul etapelor Conţinutul elementelor Metodelel aplicateEstimarea valorii terenului Metoda vînzărilor comparabile;

Metoda alocaţiei,Metoda extragerii;Metoda capitalizării.

Estimarea costului construcţiei

Cheltuielele indirecte;Cheltuieli de regie;Beneficiulinvestitorului;

Metoda de resurse;Metoda comparaţiilorunitare;

Determinarea costurilor indirecte

Cheltuieli pentru determinarea construcţiei;Cheltuieli de marketing; asigurarea şi altele.

Metoda normativă;Metoda elaborării normelor de deviz; Crearea bazei normative proprii.

Estimarea beneficiului investitorului

Metoda celei mai bune utilizări.

Estimarea valorii de înlocuire (reconstrucţiei noi)

Costul construcţiei;Costurile indirecte;Beneficiul investitorului.

Estimarea uzurii fizice Uzura recuperabilăUzura nerecuperabilă

Metoda normativă;Metoda valorii nominale;

Estimarea deprcierii funcţionale

Deprecierea recuperabilă;Deprecirea nerecuperabilă

Metoda capitalizării plăţii de arendă;Metoda capitalizării surplusului de cheltuieli

Deprecierea economică Metoda capitalizării plăţii de arendă;Metoda vînzărilor comparabile,Metoda vieţii economice.

Continuarea tabelului 1.3Determinarea deprecierii acumulate

Uzura fizică,Deprecierea funcţională,Deprecierea economică.

Estimarea valorii de înlocuire Diferenţa între valoarea de înlocuire construcţiei noi şi mărimea deprecierii acumulate.

Estimarea valorii bunului imobiliar

Valoarea construcţiilor;Valoarea terenului.

Formula generală de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin metoda costului

este:

VP= Vt+(Vc-D), lei (1.1)

în care VP - valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare, lei;

- valoarea terenului, lei;

D - mărimea deprecierii, lei;

Vc - valoarea construcţiei noi, care se calculează după formula

Vc = CC+ CI + B, lei (1.2)

în care:

CC - costul de construcţie (cheltuielile legate nemijlocit de lucrările de construcţie), lei;

CI - costurile indirecte - cheltuieli legate de efectuarea lucrărilor de cercetări şi

prospectări, cheltuieli investiţionale, alte cheltuieli ce nu sunt legate în mod direct de lucrările

de construcţie, lei;

BI - beneficiul investitorului, lei.

Estimarea valorii terenului

În cadrul metodei costului este necesar să fie estimată valoarea de piaţă a terenului,

considerat liber (fără construcţii). Valoarea de piaţă a terenului este determinată prin

următoarele metode:

a) metoda vânzărilor comparabile;

b) metoda alocaţiei;

c) metoda extracţiei;

d) metoda capitalizării:

o tehnica reziduală;

o capitalizarea plăţii de arendă;

o actualizarea fluxurilor de numerar.

În urma analizei pieţii imobiliare am identificat trei oferte de terenuri pentru construcţii

industriale. Pentru determinarea valorii terenului se va utiliza metoda analizei vînzărilor

comparative, prezentată în tabelul 1.4 și 1.5. Terenurile similare bunului imobil supus evaluării

sunt anexate în anexa 9-11.

Tabelul 1.4- Caracteristica terenului evaluării şi a terenurilor analogice

Indicatori Terenul1 Terenul 2 Terenul 3

AmplasamentulMihai Viteazu

34Decebal 8 Alba Iulia 25

Sursa folosităwww.makler.md

accesat la 31.10.2012

www.makler.md accesat la

30.10.2012


30.10.2012Preţul de ofertă, € 121500 99000 102000

Suprafaţa terenului, ari 4,5 4,5 6Dreptul de proprietate privată privată privatăCondiţiile de finantare ofertă ofertă ofertăCondiţiile de vînzare Octombrie 2012 Octombrie 2012 Octombrie 2012

Distanţa pînă la traseul central, m 110 115 110Starea ecologică satisfacătoare satisfacătoare satisfacătoare

Caracteristicile fizice:Panta, grade 20 20 30

Forma sectorului regulată regulată regulatăAutoparcare dispune dispune dispune

Reţele(electricitate,canalizare, energie termică, gazificare,apă potabilă)

Dispune Nu dispune de

canalizareDispune

Sursa: Completat de autor în rezultatul analizei pieței imobiliare

Tabelul 1.5 - Calculul valorii de piaţă a terenului destinat construcţiei prin metoda analizei

comparative a vînzărilor

Nr.Elementele de

comparaţie

Terenul evaluat

Terenurile analogice

Bulgară 25 Mihai Viteazu 34

Decebal 8 Alba Iulia 25

1. Sursa folosităwww.makler.md accesat la

31.10.2012


30.10.2012


30.10.20122. Preţul de ofertă, € 121500 99000 1020003. Suprafaţa, ari

Preţul 1 ar3,8 4,5

270004,5

220006

17000

4. Dreptul de proprietateCorecţiaPreţ corectat

Privat Privat

1,027000

Privat

1,022000

Privat

1,017000

5. Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă

http://www.makler.md/









CorecţiaPreţ corectat

1,027000

1,022000

1,017000

Continuarea tabelului 1.56. Conditiile tranzactiei

CorecţiaPreţul corectat

De piaţă Ofertă0,85

22950

Ofertă0,85

18700

Ofertă0,85

144507. Data vinzarii


30.10.20121,0

22950

30.10.20121,0

18700

30.10.20121,0

144508. Amplasarea


Centru Rîșcani 1,20

27540

Botanica 1,20

22440

Buiucani 1,30

187859. Distanţa pînă la

traseul central, mCorecţiaPreţ corectat

1101101,0

27540

1151,0

22440

1101,0

18785

10. Starea ecologicăCorecţiaPreţ corectat

Satisfăcătoare Satisfăcătoare1,0

27540

Satisfăcătoare1,0

22440

Satisfăcătoare1,0

1878511. Autoparcare

CorecțiaPreț corectat

Dispune Dispune1,0

27540

Dispune1,0

22440

Dispune1,0

18785

12.Caracteristicile fizice:Panta, gradeCorecţiaPreţ corectat

30

20

1,130294

20

1,124684

30

1,018785

13. Forma sectoruluiCorecţiaPreţ corectat

Regulată Regulată1,0

30294

Regulată1,0

24684

Regulată1,0

18785

14. Reţele inginereștiCorecţiaPreţ corectat

Toate reţeleleDispune

1,030294

Nu dispunde de canalizare

1,127152,4

Dispune1,0

1878515. Corecţia generală 1,122 1,2342 1,105016. Corecţia absolută 12,22 23,42 10,5017. Ponderea 2 1 3

18.Preţul corectat mediu ponderat 1 ar, €

=24015,83

19. Valoarea de piaţă, € 24015,83*3,8=9126020. Valoarea de piaţă, lei 91260*15,75=1437347

Sursa: Completat de autor în rezultatul efectuării calculelor

Ajustarea pentru condițiile tranzacției - condițiile de ofertă vor fi mai mici decît cele de

piață cu 10-15 %.

Ajustarea pentru amplasare - se obține în dependență de sectorul unde este situat bunul

inițial, astfel încît ori se mărește corecția sau se micșorează.

Ajustarea pentru pantă- panta obiectului analogic este mai mică decît cea a obiectului

evaluării și deaceea mărește valoarea cu 10 %.

Ajustarea pentru rețelele inginerești - prezența lor mărește valoarea cu 10 %.

Valoarea terenului determinată prin aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor

este de 91260 € , sau 1437347 lei.

Estimarea valorii construcţiei noi

Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării este estimată în preţuri curente (la data

evaluării) ca pentru un obiect nou, fără a lua în consideraţie deprecierea acumulată. Esenţa

valorii de reconstituire şi a valorii de înlocuire au fost examinate anterior. Deşi aceste două

noţiuni sunt diferite, la baza estimării atât a valorii de reconstituire cât şi a valorii de înlocuire

stă calcularea costurilor legate de construcţia obiectului şi transmiterea lui beneficiarului.

Există câteva metode pentru determinarea valorii de reconstituire sau valorii de

înlocuire a bunului imobiliar:

a) metoda cantitativă sau metoda de resurse;

b) metoda costurilor segregate;

c) metoda comparaţiilor unitare;

d) metoda obiectului-analog (metoda indicilor).

Metoda cantitativă constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a devizelor generale pentru

obiectul evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou. Metoda dată necesită eforturi mari din partea

evaluatorului, care pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost

construit obiectul evaluării. în cazul când devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le

elaboreze, el poate apela la ajutorul unui specialist în domeniul elaborării devizelor.

În procesul utilizării metodei cantitative, bunul imobiliar evaluat este privit ca un obiect

nou ce va fi construit prin aplicarea tehnologiilor standard moderne. Estimarea valorii bunului se

bazează pe modelarea devizului pentru construcţie. Evaluatorul schiţează structura comasată a

devizului pentru construcţie. în calitate de analog poate servi atât obiectul evaluării ca un tot

întreg (când este folosit un proiect standard), cât şi elementele constructive separate. Astfel,

evaluatorul poate determina cu exactitate cantitatea materialelor necesare pentru construcţie şi

costul lor, folosind preţurile unitare pentru fiecare tip de resurse materiale. Apoi, pe obiectul

evaluat se "suprapune" tehnologia modernă de construcţie, ceea ce permite determinarea

timpului de funcţionare a utilajelor şi manopera. Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea

utilajelor de construcţii şi manoperă pot fi estimate în baza preţurilor curente pentru indicii de

resurse: 1 oră-utilaj (h-ut.) şi 1 oră-om (h-om). în continuare, utilizând datele privind mărimea

medie a cheltuielilor de regie, evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei noi, similară

obiectului evaluării.

Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale

clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Metoda dată este o modificare a metodei

cantitative, deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz

comasate. Totodată, metoda costurilor segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. în

comparaţie cu metoda cantitativă, exactitatea rezultatelor obţinute prin metoda costurilor

segregate este mai mică, dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru

aplicarea metodei. Unităţi de măsura ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton, 1 m3

de zidire, 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de acoperiş, etc. Sursele principale de

informaţie pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite

lucrări de construcţie şi subramuri ale construcţiilor capitale. Normele date au fost elaborate în

preţurile de deviz 1984 şi necesită o indexare la data evaluării.

Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate

de măsură - Im2 a suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m2 a suprafeţei utile a obiectelor de

comerţ, etc. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielilor

pentru o unitate de măsură şi cantitatea unităţilor date. Rezultatele obţinute prin metoda

unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă, de aceea metoda dată este

recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard, pentru care sunt

elaborate listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. în cadrul metodei unităţilor comparabile

este necesar să fie aplicaţi Indicii specifici ai costurilor de construcţie.

Metoda indicilor (sau metoda obiectului analog) determină valoarea bunului mobiliar în

baza valorii obiectului analog. în cazul diferenţei între elementele constructive ale bunului

imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului analog se fac corectările necesare.

Informaţia veridică privind valoarea de deviz şi dementele constructive ale obiectelor analoage

poate fi obţinută în institutele de proiectare de profil. Pentru clădirile construite anterior, datele

despre valoarea de reconstituire pot fi găsite în dosarele de inventariere tehnică, ţinute de oficiile

cadastrale teritoriale. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tuturor cheltuielilor

suportate pentru construirea bunului imobiliar. în acest caz, evaluatorul trebuie să recalculeze

valoarea de reconstituire în preţurile curente la data evaluării.

Estimarea deprecierii

Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de

vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul

acţiunii diferitor factori. De regulă, deprecierea se exprimă în procente, iar expresia ei valorică

poartă denumirea de depreciere acumulată a bunului imobiliar. Următoarele forme ale

deprecierii sunt specificate în Standardele Internaţionale de Evaluare 2001.

a) uzura fizica;

b) deprecierea funcţională;

c) deprecierea economică.

Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor

factori (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoarea a

construcţiei, etc). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele

metode au drept scop calcularea sumei cheltuielilor necesare pentru îmbunătăţirea stării fizice a

construcţiei, altele se bazează pe compararea obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare ce au

caracteristici similare.

Deprecierea funcţională ţine de dezvoltarea tehnologiilor contemporane, care permit

crearea unor bunuri imobiliare noi, cu capacităţi mai înalte de a satisface necesităţile pieţei.

Tehnologiile noi de construcţie pot contribui la deprecierea parţială sau completă a valorii

bunului imobiliar. Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este determinată de

necorespunderea caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei

şi cerinţelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit, etc).

Atât uzura fizică cât şi deprecierea funcţională sunt fenomene legate nemijlocit de

caracteristicile bunului imobiliar.

Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi bunului

imobiliar. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, ce se răsfrânge asupra cererii

pentru mărfuri şi servicii, şi ca rezultat asupra rentabilităţii întreprinderii, schimbările pe piaţa

imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare, etc.

În procesul de analiză a caracteristicilor fizice ale obiectului evaluării este important de

determinat deprecierea acumulată, care reprezintă reducerea valorii de reconstituire sau înlocuire

a bunurilor imobiliare, exprimată prin însumarea uzurii fizice, deprecierii funcţionale şi

economice sau combinarea unora din ele.

Deprecierea este strâns legată de factorul timpului, ciclul de viaţă a bunului imobiliar şi

reprezintă o pierdere continuă a calităţilor de consum ale bunului imobiliar. Uzura fizică şi

deprecierea funcţională pot fi recuperabile şi nerecuperabile.

Deprecierea recuperabilă reprezintă deprecierea recuperarea căreia este posibilă din punct

de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabilă include

mărimea cheltuielilor legate de înlăturarea unuia din elementele deprecierii şi contribuie la

majorarea valorii bunului imobiliar.

Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile pentru înlăturarea căreia vor fi

mai mari decât creşterea probabilă a valorii bunului imobiliar în rezultatul înlăturării elementelor

deprecierii.

Metodele de estimare a uzurii fizice

Există mai multe metode de estimare a uzurii fizice, cea mai răspândită în rândurile

evaluatorilor fiind metoda normativă (vizuală). Metoda solicită evaluatorului estimarea mărimii

uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Oricare

construcţie este un sistem care include diferite elemente: elemente de construcţie, utilaj tehnico-

sanitar alte utilaje inginereşti. Fiecare din elemente are durata sa de viaţă, ponderea sa în

volumul total ii construcţiei. Uzura bunului imobiliar se determină în urma examinării obiectului

şi se exprimă în procente din valoarea construcţiei. Mărimea uzurii se determină ţinând cont de:

starea generală a construcţiei, care depinde de modul de menţinere, amplasare, perioada de

exploatare, tipul şi calitatea materialelor de construcţie; starea elementelor constructive -

fundamentul, acoperişul, pereţii şi altele.

Determinarea mărimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativă

presupune aplicarea următoarelor două etape:

a) determinarea uzurii fizice a fiecărui element constructiv;

b) determinarea uzurii fizice a construcţiei după formula:

Uconstr=Uelement*100 / GSelement , %

(1.3)

în care:

Uconstr - uzura fizică a construcţiei, %;

Uelement - uzura elementelor construcţiei, %;

GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive, %.

Astfel, uzura fizică a oricărui element constructiv al unei clădiri poate fi determinat în

baza normelor şi normativelor elaborate anterior. Este important de menţionat că documentele

normative detaliate pentru determinarea uzurii există doar pentru construcţiile locative şi prin

urmare nu pot fi aplicate pentru construcţiile cu destinaţie nelocativă. Limitele metodei

normative sunt determinate de aplicarea bazei normative vechi, care nu reflectă apariţia

tehnologiilor moderne în construcţii şi folosirea materialelor noi de construcţii. Este evident că

în clădirile cu destinaţie locativă contemporane greutatea specifică a elementelor constructive

este diferită de cea existentă în construcţiile mai vechi.

Alte două metode de estimare a uzurii sunt metoda valorică şi metoda vârstei efective.

Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei.

în acest caz evaluatorul foloseşte coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei

capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinând cont de

mărimea uzurii. Coeficientul dat indică caracterul nelinear al cheltuielilor pentru reparaţia

capitală pe parcursul perioadei de exploatare. De regulă, mărimea cheltuielilor pentru

reparaţia capitală reprezintă 0,28 - 0,40 din valoarea clădirii.

Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru reparaţia

curentă a clădirii în procesul de estimare a cheltuielilor operaţionale. Cercetările efectuate de

specialiştii în domeniul exploatării construcţiilor au constatat că cheltuielile operaţionale

anuale pentru clădirile cu destinaţie locativă reprezintă 3-5% din valoarea de reconstituire a

clădirii.

Costurile reparaţiilor capitale trebuie estimate în cazurile când:

a) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă;

b) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează Ia vânzarea obiectului

(diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia

capitală este mai mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală);

c) bunul imobiliar este dat în arendă sau ipotecat.

Metoda vîrstei efective solicită efectuarea expertizei obiectului evaluării şi se bazează pe

ipoteza că raportul între vîrsta efectivă şi vîrsta fizică a construcţiei este egală cu raportul între

valoarea de dreconstituire şi mărimea uzurii. Astfel,

U=(VE/DVF)*VR, % (1.4)

în care:

U - uzura fizică, %;

VE – vîrsta efectivă determinată de evaluator în baza stării tehnice a elementelor

constructive şi aclîdirii întregi, ani;

DVF – durata totală de viaţă fizică, ani.

Pentru clădirile construite la începutul sec. XX uzura fizică este foarte mare. Clădirile

contemporane, construite pentru un beneficiar concret pot avea o depreciere funcţională şi

economică însemnată. în asemenea cazuri, în locul modelului aditiv este recomandabilă aplicarea

modelului multiplicativ. în modelul multiplicativ, deprecierea acumulată va fi determinată după

formula:

Dacumulată = Ufiz+Decon+Dfuncţ, lei (1.5)

în care:

Dacumulată – deprecierea acumulată, lei;

Ufiz – uzura fizică, lei;

Decon - deprecierea economică, lei;

Dfuncţ - deprecierea funcţională, lei.

Uzura fizică, deprecierea funcţională şi cea economică sunt exprimate în cote părţi

dintr-o unitate.

La aplicarea metodei costului în procesul de estimare a valorii bunului imobiliar,

evaluatorul va obţine preţul minim de vânzare, care nu ţine cont de influenţa factorilor

amplasării şi conjuncturii pieţei, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vândut fără a leza

interesele vânzătorului. în condiţiile crizei economice prin care trece Moldova, această regulă

nu este respectată pentru anumite bunuri imobiliare, preţul ie vânzare fiind mai mic decât

valoarea de reconstrucţie a obiectului.

În cazul efectuării unei tranzacţii comerciale, preţul tranzacţiei reprezintă cel mai bun

indicator al valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare, în cazul când proprietatea imobiliară nu a

participat niciodată într-o tranzacţie de vânzare-cumpărare sau informaţia privind detaliile

tranzacţiilor anterioare nu este disponibilă, valoarea de piaţă a proprietăţii poate fi determinată

în baza datelor despre preţurile de vânzare a proprietăţilor imobiliare similare proprietăţi:

subiect.

Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii

de comparaţie, exprimată în preţuri curente în conformitate cu Corelaţia preţurilor curente pe

trimestrul III anul 2012 (K2012=26,264) în construcţii a Departamentului Statistică şi Sociologie al

Republicii Moldova prezentat şi în anexa 14.

Caracterizarea bunului imobil pentru determinarea valorii de reconstituire este expusă în

tabelul 1.6 .

Tabelul 1.6 - Caracteristica bunului imobil evaluat în raport cu indicii valorici comasaţi de

reconstituire

Indici Indici comasaţi ai valorii de reconstituire

Bunul imobil evaluat

Denumirea construcţiei Clădire industrială Depozit Numărul culegerii Culegerea ICVR 26, tab.135-

2a (anexa 13)Volumul construcţiei, m.c. 365,12

Schema constructivăCu carcasă din elemente prefabricate

Cu carcasă din elemente prefabricate

Tipul fundaţiei Beton BetonMaterialul pereţilor coteleţ coteleţ

Tipul planşeelorbeton armat, ferme de metal cu izolare

beton armat, ferme de metal cu izolare

Pardoseala Beton BetonTipul golurilor Ferestre - duble de metaloplast

, uşi – din metaloplast şi metal

Ferestre - duble de metaloplast , uşi – din metaloplast şi metal

Finisajul Tencuit, văruit Tencuit, văruit

Preţul în anul 1969, ruble 17,7Coeficientul de folosire a materialului local

1 0,96

Seismicitatea 10 7Coeficientul la seismicitate 1 1,04

Sursa: Completat de autor în rezultatul identificării obiectului evaluării

În tabelul 1.6 ce este expus mai jos se efectuează calculul valorii reconstituire a 1 m.c.

Tabelul 1.7 - Calculul valorii de reconstituire a 1 m.c.

Indicii Valoarea de bază

Coeficienţi

Costul 1 m.c.în anul 1969 ,ruble 17,7Valoarea de reconstituire 1984 ,ruble 21,42 1,21Valoarea de reconstituire 1991,ruble 35,77 1,67Valoarea de reconstituire la data evaluării în simestrul III,

2012, lei939 26,264

Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de folosire a materialului local,lei

901 0,96

Valoarea de reconstituire cu evidenţa coeficientului de seismicitate, lei

937 1,04


Tabelul 1.8 - Calculul valorii de reconstituire

Indicii Valoarea de bază

Coeficienţi

1 2 3Valoarea de reconstituire a l m.c, lei 937

Volumul constructiei,m.c. 365,12Valoarea de reconstituire total, lei 342117Valoarea de reconstituire cu cheltueli indirecte, lei 376329 1,10Valoarea de reconstituire cu evidenţa beneficiului investitorului, lei

413962 1,10

Valoarea de reconstituire cu evidenţa taxei de valori adăugată, lei

496754 1,20


În urma efactuării tuturor calculelor am obținut că valoarea de reconstituire a depozitului

este de 496754 lei

Determinarea deprecierii acumulate

La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în

consideraţie mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum a

bunurilor imobile din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea

valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme de depreciere:

a) uzura fizică;

b) deprecierea funcţională;

c) deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării

lui sub influienţa factorului timpului şi altor factori externi. În tabelele următoare sunt

identificate datele şi efectuate calculele cu privire la determinarea mărimii uzurii fizice. (anexa

13).

Tabelul 1.9 - Determinarea uzurii fizice

Nr.ord

Denumirea elementelor constructive

Starea elementelor constructive

Greutatea

specifică,%

Uzura fizică a

elementelor

clădirii,%

Uzura fizică în raport cu

clădirea în ansamblu,%

1Fundaţie

Destul de nesatisfăcătoare11

24 2,64

2Pereţii despărțitori


32 7,36

3Planşeu de pod


36 8,28

4Acoperiş


41 4,51

5Pardoseala


34 3,40

6 Goluri (ferestre, uşi)


35 2,10

7Lucrări de finisaj


35 2,45

8 Lucrări sanitaro-tehnice


30 1,80

9Alte lucrări


27 0,81

10 Total 100 33,35


U= 33,35/100*100%=33,35=33 %

U=0,33*496754=163929 lei

Deprecierea economică este reducerea valorii clădirilor în rezultatul influenţei negative a

mediului exterior, condiţionată fie de factorii economici, politici sau de altă natură.

Factori esenţiali, care influenţează mărimea deprecierii economice sunt acţiunile

Guvernului şi ale administraţiei publice locale în domeniul impozitării.

Avînd în vedere specificul pieţei şi destinaţia obiectului evaluat, precum că se află într-

o zonă puțin mai liniștită am admis valoarea deprecierii economice - 10%.

D e=10%* VR (1.6)

D e=10%*496754=49675,4 lei.

Deprecierea funcţională (morală) a obiectelor este determinată de faptul pe cît imobilul

evaluat corespunde tehnologiilor şi dotărilor moderne ale pieţei vizavi de utilitatea lui

funcţională. Luînd în consideraţie destinaţia obiectului evaluat am admis valoarea deprecierii

funcţionale – 20%, pentru că nu corespunde în totalmente cu cerințele de pe piață (lipsesc toate

dotările în afară de electricitate). Mărimea deprecierii funcționale va fi 20% din valoarea de

reconstituire.

D f=20%* VR (1.7)

D f=0,20*496754=99350,8 lei

Mărimea deprecierii acumulate se va calcula după formula 3.5.

Da=Uf+De+Df

Da= 163929+49675,4 +99350,8 = 312955,2 lei

Aplicînd metoda cheltuielilor, am calculat valoarea totală a obiectului evaluat prin

sumarea valorii de reconstituire determinată ţinînd cont de mărimea deprecierii acumulate şi

valoarea de piaţă a terenului, precum urmează:

Tabelul 1.10 - Rezultatele finale prin metoda cheltuielilor

Nr. Indicii Valoarea, lei Referinţe1. Valoarea terenului, lei 1437347 Estimat prin metoda

analizei comparative a vînzărilor

2. Valoarea de reconstituire totală a bunului imobil, lei

496754 Conform indicilor comasaţi a valorii de reconstituire

3. Uzura fizică totală, lei 163929 Calculele sunt prezentate în tabelul 1.9

4. Deprecierea funcţională, lei 99350,85. Deprecierea economică, lei 49675,46. Valoarea de piaţă estimată prin metoda

cheltuielilor, lei1621145,8 Vbic = Vt +(Vc- DA)

(1.1.)


Valoarea de piaţă a obiectului evaluat calculată prin metoda cheltuielilor constituie

1621100 lei.

1.2.2 Evaluarea depozitului prin metoda analizei comparative a vînzărilor

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost

vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul

evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre

vînzările bunurilor imobile analogice obiectului evaluării.Caracterizarea bunurilor imobile

analogice (anexa 5-7) şi a celui evaluat este reflectată în tabelul 1.11.

Tabelul 1.11- Caracteristica obiectului evaluării şi a obiectelor analogice

Indicatori Obiectul 1 Obiectul 2 Obiectul 3

AmplasamentulStr. Pietricani

88/8Str. Dimo 23

Str. Natalia Gheorghiu 25

Sursa folosităwww.999.md



30.10.2012


30.10.2012Preţul de ofertă, € 68800 66300 58500

Suprafaţa construcţiei, m2 160 170 150Dreptul de proprietate privată privată privatăCondiţiile de finanţare ofertă ofertă ofertă

Condiţiile de vînzareOctombrie

2012Octombrie 2012 Octombrie 2012

Caracteristicile fizice:Starea tehnică Satisfăcătoare Satisfăcătoare SatisfăcătoareAutoparcare dispune dispune Dispune

Reţele(internet,electricitate,canalizare, energie termică, gazificare,apă potabilă, telefonie)

Nu dispune de energie termică,

canalizare

Nu dispune de telefon,

Nu dispunede telefon,

Sursa: Completat de autor în rezultatul analizei pieței imobiliare

Determinarea valorii bunului imobil prin metoda analizei vînzărilor comparabile este

rezentat în tabelul 1.12.

Tabelul 1.12- Determinarea valorii obiectului prin metoda analizei comparative a

vînzărilor

Nr.Elementele de

comparaţie

Obiectul evaluat

Obiectele analogice

Centru, str. Bulgară 25

Str. Pietricani 88/8

Str. Dimo 23Str. Natalia

Gheorghiu 25

1. Sursa folosităwww.999.md



30.10.2012


30.10.20122. Preţul de ofertă, € 108800 110500 1050003. Suprafața, m2 130,40

160 170 150

4. Dreptul de Privat Privat Privat Privat




http://www.999.md/



http://www.999.md/

proprietateCorecţiaPreţ corectat

1,0108800

1,0110500

1,0105000

5.Condiţiile de finanțareCorecţiaPreţ corectat

De piaţăDe piaţă

1,0108800

De piaţă1,0

110500

De piaţă1,0

105000

Continuarea tabelului 1.12

6.Condiţiile tranzacțieiCorecţiaPreţul corectat

De piaţăOfertă0,85

92480

Ofertă0,85

93925,00

Ofertă0,85

89250

7. Data vînzăriiCorecţiaPreţ corectat

Octombrie 20121,0

92480

Octombrie 20121,0

93925,00

Octombrie 20121,0

892508. Amplasarea


Centru Rîșcani 1,2

110976,00

Botanica 1,2

112710,00

Buiucani 1,3

116025,00

9.Caracteristicile fizice:Starea tehnicaCorecţiaPreţ corectat

SatisfăcătoareSatisfăcătoare

1,0110976,00

Nesatisfăcătoare

1,1123981,00

Satisfăcătoare

1,0116025,00

10.AutoparcareCorecţiaPreţ corectat

Dispune Dispune1,0

110976,00

Nu dispune1,1

136379,10Dispune

1,0116025,00

11. Reţele inginerestiCorecţiaPreţ corectat

Toate reţeleleNu dispune de

energie termică,

canalizare1,2

133171,20

Nu dispune de telefon,

1,1 150017,00

Nu dispunede telefon,

1,1127627,50

12.Corecţia la suprafaţa construției, m2

Preţ corectat

1,03

137166,34

1,04

156017,68

1,02

130180,05

13.Suprafața terenului aferent,ariCorecţiaPreţ corectat

3,83,51,00

137166,34

4,01,00

156017,68

4,01,00

130180,0514. Corecţia generală 1,2607 1,4119 1,239815. Corecţia absolută 26,07 41,19 23,9816. Ponderea 2 1 3

17.Preţul corectat mediu ponderat =136815,09

18.Valoarea de piaţă, €

136815 €

19.Valoarea de piaţă, lei

136815*15,75=2154836 lei


Ajustarea pentru condițiile tranzacției - condițiile de ofertă vor fi mai mici decît cele de

piață cu 10-15 %.

Ajustarea pentru amplasare - se obține în dependență de sectorul unde este situat bunul

inițial, astfel încît ori se mărește corecția sau se micșorează.

Ajustarea pentru starea tehnică- din cele analizate obiectul evaluării are starea tehnică

satisfăcătoare, iar obiectul analogic 2 are starea tehnică nesatisfăcătoare ceea ce mărește valoarea

cu 10 %.

Ajustarea pentru autoparcare- prezența parcării mărește valoarea cu 10 %.

Ajustarea pentru rețelele inginerești - prezența lor mărește valoarea cu 10 % pentru

fiecare rețea.

Ajustarea pentru suprafața terenului aferent- această se face deoarece vedem diferența de

suprafață dintre terenurile analogice și cel evaluat.

Cursul valutar dat de Banca Nationala a Moldovei este de 15,75 lei (anexa 12).

În baza analizei rezultatelor tranzacţiilor cu obiecte asemănătoare sau comparabile din

tabelul 3.15 , aplicînd metoda analizei comparative a vînzărilor, am apreciat valoarea obiectului

supus evaluării egală cu 136800 € sau 2154800 lei.

1.2.3 Evaluarea depozitului prin metoda veniturilor (actualizarea fluxurilor de

numerar)

Pentru determinarea valorii bunului imobil cu destinaţie industrială, depozit s-a aplicat

metoda acualizării fluxului de numerar. Actualizarea fluxului de numerar se bazează pe

determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul

determinată.

În dependenţă de gestionarea bunului imobil venitul poate fi diferit. Una din cele mai

sigure posibilităţi de a obţine venit în urma utilizării bunului imobil, este de al da în arendă.

Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este

estimată aplicarea metodei adiţionării. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor

individuale a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata infleţiei

anticipate, rata riscului. Formula de calcul este următoarea:

ra=rp.r.+rl+rr.i + ri.a.; (1.7)

unde: rp.r.-rata pură a rentabilității, conform BNM – 4,5%;

rl – rata lichidităţii =6/12*4,5=2,25;

ri.n – rata riscului investițional,

ri.a – rata inflaţiei aşteptate, 5% conform legii bugetului;

Dar pentru a se determina rata de actualizare este necesar de a calcula riscul investiţional

care este prazentat în tabelul de mai jos.

Tabelul 1.13 - Prima riscului investiţional

№ Tipul şi denumirea riscului

riscului Gradaţia1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13Riscul sistematic

1 Situaţia economică generală

Dinamic 1

2 Majorarea numărului de obiecte competitive

Dinamic 1 1

3 Modificarea legislaţiei Dinamic 1Riscul nesistematic

4 Mediul ambiant şi situaţiile excepţionale

1

5 Situaţii excepţionale naturale şi antropogene

1

6 Managementul neefectiv

1

7 Factorii criminologici 18 Controale financiare 1 09 Nelichiditatea

obiectului1

Numărul observaţiilor 0 1 1 2 2 1 1 1 0 1Suma ponderată 0 2 3 8 10 6 7 8 0 10Suma 54Numărul factorilor 9

Riscul investiţional 6 %

ra= 4,5+2,25+6+5=17,75 %

Rata de capitalizare pentru obiectul evaluării se va determina prin formula 1.8.

Rc=Rp.r.+Rr.i+Rl+Rn.r .+Rm.n. (1.8)

unde: rp.r – rata pură a rentabilităţii;

rr.i – rata riscului investiţional;

rl – rata lichidităţii =6/12*4,5=2,25; (anexa 15)

rn.r.c – rata normei de restituire a capitalului =1/39*100=2,6;

rr.p - rata managementului neefectiv,(2-5%);.

Rc=4,5+6+2,25+5+2,6=20,35%

Pentru aplicarea metodei de actualizare a fluxului de numerar ca date iniţiale s-au folosit

datele reprezentate în tabelul 1.14.

Tabelul 1.14- Date generale pentru estimarea valorii de piaţă a bunului imobil prin

metoda veniturilor

Elemente descriptive ValoareaPlata de arendă lunară lei/m.p./lună 78,75Suprafaţa bunului imobil, m.p. 151,4Perderi de neachitarea plăţii de arendă, % din costul arendei anuale

(conform datelor din analiza pieţii)5

Majorarea plăţii de arendă se prognozează o majorare de 10 % 1,10Rata de capitalizare, % 20,35Rata de actualizare, % 17,75

Tabelul 1.15 - Calculul valorii bunului imobiliar prin metoda actualizării fluxului de numerar

Nr.de ord

Denumirea indicilorUnitate

ade măsură

Valoarea de bază

Perioada de calcul prognozată Perioada post

pognozăI II III

1 3 4 5 6 7 81 Suprafaţa totală

potenţială a încăperilor date în arendă

m2 151,4

2 Preţul mediu de arendă pentru depozit

lei/m2/an

1285

3 Creşterea preţurilor de arendă (prognoză)

%/an - 10 10

4 Plata de arendă, ţinînd cont de creştere

lei/m2/an

1285 1414 1555

5 Venitul brut potenţial lei/an 194549 214080 235427 6 Ajustarea pentru

pierderile de le neachitarea plății de arendă (5 % din VBP)

lei/an 5% 9727,45

10704 11771,35

7 Venitul total efectiv lei/an 184821,55

203376 223655,65

8 Impozit funciar lei/an 144 144 144 9 TVA lei/an 36964, 40675,20 44731,

31 1310 Impozit pe imobil lei/an 161,63 161,61 161,59 11 Baza impozabilă

pentru determinarea impozitului pe venit

lei/an 147551,61

162395,19 178618,93

Continuarea tabelului 1.15

12 Coeficientul prognozat de achitare a impozitului pe venit

0,8 0,8 0,8

13 Impozit pe venit lei/an 0 0 0

14 Venitul operaţional net

lei/an 147551,61

162395,19 178618,93

15 Rata de actualizare %/an 17,75

16 Factori de actualizare 0,8493 0,7212 0,6125 0,520217 Venitul operational

net actualizatLei/an 125315

,58117119,41 109404

,0918 Rata de capitalizare %/an 20,35 19 Valoarea reversiei

877734

,320 Reversia actualizata 456597

,3821 Valoarea de piata lei 808436,46

22 Valoarea obiectului €51330


Valoarea obiectului evaluării prin metoda venitului este 808440 lei sau 51330 €, deoarece

rata de capitalizare am obținut-o 20,35 %, iar cea de actualizare de 17,75 %.

1.3 Reconcilierea rezultatelor obţinute şi estimarea valorii finale a obiectului

evaluării

Principalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobiliar

evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare evaluatorul

aplică diverse metode de evaluare, însă nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu

generează rezultate absolut corecte.

În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare,

evaluatorul obţine mai multe rezultate. Această parte a procesului de evaluare este denumită

reconceliere. În procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite

în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii.

Procedura de reconciliere este constituită din două etape:

1) revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea

diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori

2) estimarea valorii finale

Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:

corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;

corectitudinea metodelor aplicate;

profunzimea analizei elementelor pieţii imobiliare;

veridicitatea datelor utilizate în analiză;

corectitudinea interpretării şi utililizării datelor;

logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;

consistenţa datelor utilizate în evaluare.

În scopul determinării valorii de piaţă a proprietăţii evaluate au fost utilizate două metode:

metoda vânzărilor comparabile, metoda venitului. Dat fiind specificului proprietăţii evaluate şi

condiţiile economice pe piaţa funciară metoda venitului este considerată metoda primară. Fiecare

din rezultatele obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare respective diferă unul de celălalt

dat fiind tehnicile variate utilizate şi informaţia de piaţă disponibilă.

Datele obţinute conform celor trei metode au fost ponderate, luând în considerare

probabilitatea aplicării fiecărei, pentru a determina valoarea estimată de piaţă a obiectului.

Abordarea comparativă a vînzărilor consideră conjunctura curentă a pieţei şi reflectă preţul cel

mai probabil, însă neajunsul acestei metode este imposibilitatea de a găsi obiecte complet

similare, iar ajustările efectuate poartă un caracter relativ.Pentru a ajunge la valoarea finală a

proprietăţii evaluate toate rezultatele derivate din metodele aplicate au fost luate în consideraţie.

În tabelul de mai jos sunt înscrise valorile de piaţă ale bunului imobil determinat prin cele

trei abordări iar în tabelul 1.16 se determină ponderea specifică a fiecărei abordări.

Tabelul 1.16 - Abordările utilizate pentru calculul valorii bunului imobiliar

Abordarea şi metoda de evaluare Valoare , lei Abordarea analizei comparative a vînzărilor 2154800Abordarea cheltuielilor 1621100Abordarea venitului 808440


Metoda estimării criteriilor de evaluare după aranjament presupune determinarea ponderii

rezultatelor evaluării obţinute după fiecare metodă, în baza aranjamentelor după criteriile:

corespunderea scopului evaluării;

capacitatea de-a considera conjuctura pieţii;

capacitatea de-a considera fizici şi economici a obiectului evaluării;

veridicitatea informaţiei.

Tabelul 1.17 - Calculul ponderii specifice a fiecărei metode

Den

umir

ea

abor

dari

i

Cor

espu

nder

ea s

copu

lui

eval

uari

i

Cap

acit

atea

de

-a

cons

ider

a co

njuc

tura

pi

etei

Cap

acit

atea

de

-a

cons

ider

a pa

ram

etri

i fi

zici

si

Pro

fita

bili

tat

ea o

biec

tulu

i

Ver

idic

itat

ea

info

rmat

iei

Tot

al

Pon

dere

a sp

ecif

ica

Abordarea analizei comparative a vînzărilor

Rang înalt înalt înalt mediu înalt 43

Grand 2 2 2 1 2 9

Abordarea cheltuielilor

Rang mediu mediu mediu înalt înalt 33

Grad 1 1 1 2 2 7

Abordarea veniturilor

Rang mediu mediu scăzut mediu înalt 24Grad 1 1 0 1 2 5

Total 21 100%


Pentru determinarea mărimii finale se utilizează metoda mediei ponderate în

corespundere cu care rezultatul obţinut prin fiecare metodă i se atribue coeficient de pondere.

Calculele sunt efectuate în tabelul 1.18.

Tabelul 1.18-Reconcilierea rezultatelor evaluării

Denumirea abordării Valoarea , lei Ponderea specifică, %

Rezultatul ponderii, lei

Abordarea analizei comparative a vînzărilor

2154800 43 926564

Abordarea cheltuielilor 1621100 33 534963Abordarea veniturilor 808440 24 194026Valoarea finală, lei 1655553


Valoarea finală a bunului imobil evaluat, depozit, constituie 1655553 lei.

Anexa 1 - Analiza pieței bunurilor industriale complexe care se vînd

Tabelul 1 - Informația despre bunurile imobile complexe la data evaluării din orașul Chișinău

Sector Strada Denumirea obiectului

Suprafața construcției,

m2

Prețul de vînzare, €

Sursa informațională

Centru

Eminescu 14 depozit 170 115600 www.makler.md accesat la

29.10.2012Feredeului 63 depozit 200 130000 www.makler.md


Bulgară 151 depozit 130 93600 www.999.md accesat la 31.10.2012

Bulgară 15 depozit 101 75750 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Armenească 117 depozit 151,8 106260 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Media 700 euro/m2

Rîșcani

Pietricani 88/8 depozit 160 108800 www.999.md accesat la

31.10.2012Pietricani 102 depozit 123 79950 www.makler.md


Moscovei 5 depozit 90,2 63140 www.makler.md accesat la

29.10.2012Pietricani 88/1 depozit 137 83570 www.makler.md




http://www.999.md/



http://www.999.md/




Dmitrie Cantemir 14

depozit 110 67650 www.makler.md accesat la

30.10.2012Media 651euro/m2

BotanicaZelinski 5/3 depozit 129 81270 www.makler.md


Muncești 4 depozit 160 97600 www.makler.md accesat la

30.10.2012Muncești 605 depozit 135 85050 www.makler.md


Dimo 23 depozit 170 110500 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Cetatea Alba 15 depozit 142 83780 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Media 612 euro/m2

Buiucani

Alba Iulia 114 depozit 97,6 53680 www.makler.md accesat la

30.10.2012Brăila 16 depozit 120 61200 www.makler.md


Vasile Lupu 23 depozit 168 88200 www.999.md accesat la 30.10.2012

Natalia Gheorghiu 25

depozit 150 105000 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Alba Iulia 143 depozit 105,3 57915 www.999.md accesat la 31.10.2012

Media 554 euro/m2

Ciocana

Meșterul Manole 18


Uzinelor 14 depozit 160 76000 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Uzinelor 198 depozit 200 90000 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Meșterul Manole 18






http://www.999.md/


http://www.999.md/









Voluntarilor 45 depozit 175 85750 www.999.md accesat la 31.10.2012

Media 477 euro/m2

Tabelul 2 - Evidența prețurilor medii în baza datelor colectate de pe piața imobiliară

Sectorul Prețul mediu pentru un m2

Centru 700Rîșcani 651

Botanica 612Buiucani 554Ciocana 477

Prețul mediu pentru un m2 de construcție care se vinde în sectoarele orașului Chișinău, euro/m2

http://www.999.md/

Anexa 2 - Analiza pieței bunurilor industriale care se dau în arendă

Tabelul 1 - Informația despre bunurile imobile complexe care se dau în arendă la data evaluăriii din

orașul Chișinău



m2

Prețul de arendă, €


Centru

Feredeului 63 depozit 200 1000 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Izmail 14 depozit 110 550 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Eminescu 14 depozit 170 850 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Bulgară 15 depozit 101 505 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Armenească 49 depozit 145 725 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Media 5 euro/m2

Rîșcani

Pietricani 88/8 depozit 129 516 www.makler.md accesat la 31.10.2012

Pietricani 102 depozit 160 480 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Moscovei 29 depozit 135 540 www.makler.md accesat la 31.10.2012

Pietricani 88/1 depozit 170 510 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Dmitrie depozit 142 710 www.makler.md accesat











Cantemir 109 la 29.10.2012

Media 3,8 euro/m2

BotanicaMuncești 14 depozit 100 200 www.makler.md accesat

la 29.10.2012

Muncești 605 depozit 168 336 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Cetatea Alba 15 depozit 105,3 421,20 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Zelinski 13 depozit 120 480 www.999.md accesat la 29.10.2012

Muncești 56 depozit 80 240 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Media 3,0 euro/m2

Buiucani

Alba Iulia 12 depozit 140 280 www.999.md accesat la 31.10.2012

Vasile Lupu 156


Vasile Lupu 23 depozit 90,2 270,60 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Alba Iulia 15 depozit 150 300 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Alba Iulia 143 depozit 110 330 www.makler.md accesat la 30.10.2012

Media 2,6 euro/m2

Mesterul Manole 7


Voluntarilor 3 depozit 130 325 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Uzinelor 90 depozit 170 340 www.999.md accesat la 31.10.2012

Uzinelor 186\1 depozit 145 290 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Uzinelor 101 depozit 100 250 www.999.md accesat la 29.10.2012

Media 2,3 euro/m2

Tabelul 2 - Evidența prețurilor medii in baza datelor colectate de pe piața imobiliară

Sectorul Prețul mediu pentru un m2

Centru 5,0Rîșcani 3,8

Botanica 3,0Buiucani 2,6Ciocana 2,3

http://www.999.md/


http://www.999.md/







http://www.999.md/


http://www.999.md/




Prețul mediu un m2 de construcție care se dă în arendă în orașul Chișinău , euro/m2

Anexa 3 - Analiza pieței terenurilor sub construcție care se vînd

Tabelul 1 - Informația despre terenurile sub construcție care se dau în vînd la data evaluării din

orașul Chișinău



ari

Prețul de vînzare, €


Centru

A. Crihan 12 Teren sub construcție

5 150000 www.makler.md accesat la

29.10.2012Cramei 10 Teren sub

construcție6 174000 www.makler.md


Lomonosov 14 Teren sub construcție

5 147500 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Al.cel Bun 18 Teren sub construcție


Armenească 75 5 150000 www.makler.md accesat la 29.10.2012

Media 29300 euro/ar

Rîșcani

Mihai Viteazu 34 Teren sub construcție

4,5 121500 www.makler.md accesat la

31.10.2012Mircești 15 Teren sub










Pietricani 14 Teren sub construcție

5,6 140000 www.makler.md accesat la 31.10.2012

Studenților 33 Teren sub construcție


Studenților 154 Teren sub construcție


Media 25400 euro/ar

BotanicaDecebal 13 Teren sub

construcție4,5 103500 www.makler.md


Dacia 143 Teren sub construcție


Decebal 8 Teren sub construcție


Dumbravei 49 Teren sub construcție

6 120000 www.999.md accesat la 29.10.2012

Gutuilor 56 Teren sub construcție


Media 21800 euro/ar

Buiucani

Natalia Gheorghiu 16

Teren sub construcție

6 106800 www.999.md accesat la

31.10.2012Vasile Lipan 23 Teren sub



Academiei 43 Teren sub construcție


29.10.2012Vasile Lupu 67 Teren sub



Alba Iulia 25 Teren sub construcție


30.10.2012Media 17120 euro/ar





http://www.999.md/


http://www.999.md/







Ciocana

Uzinelor 67 Teren sub construcție


Industrială 21 Teren sub construcție


Tăbăcăria Veche 87


6 85200 www.999.md accesat la 31.10.2012

Tecuci 9 Teren sub construcție


N. Testimețeanu 57


4,7 75200 www.999.md accesat la 29.10.2012

Media 14940 euro/ar

Tabelul 2 - Evidența prețurilor medii in baza datelor colectate de pe piața imobiliară

Sectorul Prețul mediu pentru un arCentru 29300Rîșcani 25400

Botanica 21800Buiucani 16780Ciocana 14940

Prețul mediu unui ar de teren sub construcție care se vînd în orașul Chișinău , euro/ar

http://www.999.md/


http://www.999.md/



Anexa 4 - Fotografii ale obiectului evaluării situat pe strada Bulgară 43

Anexa 5 - Fotografii ale obiectului analogic situat pe strada Pietricani 88/8

Продается действующий одноуровневый склад с рампой на 160 кв.м +3,5 сотки по ул.Петрикань 88/8. Есть: вода, 220-380 V, сигнализация, 3 телефонных номера, газ, на маленьком участке, 2 заезда на участки. В складском здании есть холодильные камеры на 53 кв. Цена – 108800 EURО, в том числе НДС.

Моб.: 069-277-779; 069-151-613 E-mail: [email protected]

mailto:[email protected]

http://makler.md/attachment/f15841993991346063603192.png


Anexa 6 - Fotografii ale obiectului analogic situat pe strada Dimo 23

Продается действующий одноуровневый склад 170 кв.м + 4 сотки по ул.Дймо 23. Есть газ, свет, центральная канализация, есть проект и авторизация на постройи еще предусмотрено рядом земля в пользовании для стоянки машин, помещение находится на 110500 евро.



Anexa 7 - Fotografii ale obiectului analogic situat pe strada Natalia Gheorghiu 25

Продается действующий одноуровневый склад 150 кв.м + 4 сотки по ул.Алба Юля 136. Есть газ, свет, центральная канализация, 105000 евро.



Anexa 8 - Fotografii ale terenului sub construcție evaluat situat pe strada Bulgară 25

Anexa 9 - Fotografii ale terenului sub construcție evaluat situat pe strada Mihai Viteazu 34

Se vinde lot de pamint 4,5 ari

autor: porothermdata: 31 octombrie 2012, 11:04regiunea: Chişinăutip: vind

lotul se afla in sectorul Riscanovca dispune de toate retelele

caracteristici:

тип участка: под строительство

suprafata terenului, ari

: 4,5

http://999.md/Profile/?USERID=480468

preţul: 121500 € регион: Chişinău,

Anexa 10 - Fotografii ale terenului sub construcție evaluat situat pe strada Decebal 8

Se vinde lot de pamint 4ari

autor: vtsmdata: 30 octombrie 2012, 11:04regiunea: Chişinăutip: vind

lotul se afla in sectorul Botanica nu dispunde de canalizare

caracteristici:


suprafata terenului, ari 4


:

preţul: 99000 € регион: Chişinău

Anexa 11 - Fotografii ale terenului sub construcție evaluat situat pe strada Alba Iulia 25

Se vinde lot de pamint 4ari

autor: crasavita data: 30 octombrie 2012, 11:04regiunea: Chişinăutip: vind

lotul se afla in sectorul Buiucani dispunde de toate retelele ingineresti

caracteristici:


suprafata terenului, ari 6


:

preţul: 99000 € регион: Chişinău,

Anexa 12 – Cursul valutar la data de 25.10.2012

Cursul oficial al MDL la 15.12.2012USD 12.1997 0.0000 EUR 15.9359 0.0000

Prețul la metalele prețioase la data de 06.11.2012XAU 664.9446 -11.0074 XAG 12.2415 -0.3892

http://www.bnm.org/md/metal_price_evolution?metal_evolution_select_valute=961

http://www.bnm.org/md/metal_price_evolution?metal_evolution_select_valute=959

http://www.bnm.org/md/metal_price

http://www.bnm.org/md/rates_evolution?rates_evolution_select_valute=978

http://www.bnm.org/md/rates_evolution?rates_evolution_select_valute=840

http://www.bnm.org/md/official_exchange_rates

Anexa 13- Datele luate din Indicii Comasați ai Valorii de Reconstituire

СБОРНИК № 26

УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В СОВХОЗАХ. КОЛХОЗАХ, МЕЖКОЛХОЗНЫХ И ДРУГИХ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХПРЕДПРИЯТИЯХ И ОРГАНИЗАЦИЯХ

Утвержден Министерством сельского хозяйства СССР по согласованию с Госстроем СССР

Том II. Жилые, культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания

Отдел VII. ПРЕДПРИЯТИЯ ТОРГОВЛИ И ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ

СКЛАДЫ ОДНОЭТАЖНЫЕ ДЛЯ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫХ ТОВАРОВ КИРПИЧНЫЕ

Характеристика

Склады (графа а)

Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бетонные и бутобетонные. Стены кирпичные.. Полы. дощатые и цементные. Кровля тесовая или асбестоцементная. Отделка - штукатурка и простая окраска. Здания оборудованы печным отоплением, водопроводом и электроосвещением. Группа капитальности III.

Склады (графы б и в)

Здания с одной платформой, встроенной котельной, с охлаждаемыми и неохлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бетонные и бутобетонные. Стены и перегородки кирпичные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная или асбестоцементная. Полы асфальтовые, цементные и дощатые. Отделка - штукатурка и простая окраска. Здания имеют центральное отопление, водопровод, канализацию, вентиляцию, электроосвещение, холодильное и котельное оборудование. Группа капитальности II.

Таблица 135

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.

Территориальные Объем зданий в куб. м до

пояса 1500 5000 7000

а б в

1 16,7 15,6 14,7

2 17,7 16,5 15,6

3 18,7 17,5 16,5

4 19,7 18,4 17,3

5 20,9 19,5 18,4

6 34,7 32,4 30,6

7 40 37,4 37,5

8 43,4 40,6 38,2

9 46,8 43,7 41,2

Примечание. При отсутствии местной котельной по графам б и в стоимость 1 куб. м здания уменьшать на 2%.

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в %

(к табл. 135)

№п/п Наименование а б в

1 Фундаменты 11 7 7

2 Стены и перегородки 23 32 30

3 Покрытия 23 22 25

4 Кровля 11 5 5

5 Полы 10 10 11

6 Проемы 6 6 6

7 Отделочные работы 7 5 4

8 Внутренние санитарно-

технические и электротехнические

устройства 6 12 11

9 Прочие работы 3 1 1

Итого 100 100 100

Anexa 14 - Indicii preţurilor la lucrările de construcţii-montaj pe ramuri ale economiei

naţionale (în % faţă de preţurile de deviz ale a.1991, adoptate ca constante), pe trimestrul 3 anul

2012

Constructii -27.528

Comert- 26.264

Constructii de locuinte- 25.973

Constructii social-culturale 25.698

DATE GENERALE DESPRE DEPOZITUL DIN SATUL GRĂTIEȘTI.doc

Documents

Transcript of DATE GENERALE DESPRE DEPOZITUL DIN SATUL GRĂTIEȘTI.doc