EVALUARE --METODE DE RANDAMENT

1. În care din situaţii, metodele de randament ar da o indicaţie mai sigură pentru valoarea de piaţă:

a) casă de locuit Într-un cartier de vile proprietate b) şcoală

@ bloc de birouri . d) nici una de mai sus

2. Un element de comparaţie utilizat în analiza veniturilor din chirie pentru proprietăţile rezidenţiale poate.fi:

a) chiria pe mp a ariei totale construite b) chiria pe cameră

(§)chiria pe lună d) toate cele de mai sus

3. Care din următoarele reprezifltă o metodă de estimarea valorii prin randament? Q venitul net din exploatare (VNE) împărţit la rata de capitalizare globală

b) venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rată de capitalizare globală c) chiria pe 10 ani

4. O garsonieră este închiriată unui student de către o mătuşă a sa cu 225.000 lei/lună. Garsoniere similare se închiriază în vecinătate curent cu 325.000 lei/lună cu un multiplicator de 70. Care ar.fi o indicaţie privind valoarea de piaţă?

a) 15,75 milioane b) 26,50 milioane c) 19,00 milioane

(J> 22,75 milioane 5. Principiul de bază la metoda de randament este:

a) cererea si oferta b) substituţia

@>anticiparea d) cauze externe

6. Care principiu înseamnă că un cumpărător plăteşte pentru câştigurile ce le va obţine în viitor?

a) aşteptarea b) substituţia c) consistenţa

@ anticiparea

7. Din cele 3 metode de capitalizare a veniturilor, care este cea mai adecvată pentru evaluarea unei case de locuit?

(i)multiplic~tonll chiriei brute b)capitalizarea directă c) actualizarea fluxurilor d) nici una din cele de mai sus

8. Rata de capitalizare directă este egală cu rata de actualizare atunci când: a) întotdeauna b) niciodată c) creşterea estimată a valorii proprietăţii este pozitivă

@ creşterea estimată a tuturor fluxurilor viitoare nete este zero

9. Rata de actualizare se referă la: fl)randamentul capitalului investit b) recuperarea capitalului investit

II

c) recuperarea şi randamentul capitalului investit

10. Tehnica actualizării înseamnă: a) calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente b) corectarea cu rata inflaţiei

@ calcularea valorii prezente a fluxurilor viitoare

11. Valoarea reziduală include: a) valoarea de utilizare a activelor imobiliare av valoarea de revânzare a active lor imobiliare c) valoarea după dezmembrare d) valoarea după despăgubire

12. În cazul în care se estimează "valoarea de piaţă" prin metoda chiriei,jluxul anual constă în: a) chiria contractuală

@ chiria de piaţă c) chiria în exces (surplus) d) chiria contractuală pentru contractele în vigoare şi chiria pieţei pentru spaţiile neocupate

13. Raportul cheltuieli exploatare/venituri exploatare depinde de: a) managementul proprietăţii b) sectorul de activitate c) amplasamentul proprietăţii

@toate (a+b+c)

14. Noţiunea de valoare reziduală apare la: a) metoda capitalizării directe b) metoda multiplicatorului chiriei brute

«e)metoda actualizării veniturilor nete d) metoda costurilor de înlocuire

15. Tehnicile marginale de evaluare pornesc de la următoarea ipoteză: a) componentele unei proprietăţi sunt neseparabile sub aspectul valorii 6) componentele unei proprietăţi sunt separabile sub aspectul valorii c) componentele unei proprietăţi sunt intangibile sub aspectul valorii d) componentele unei proprietăţi sunt complementare sub aspectul valorii

16. Tehnicile marginale de evaluare se aplică: a) componentelor financiare ale unei proprietăţi imobiliare b) componentelor fizice ale unei proprietăţi imobiliare c) componentelor juridice ale unei proprietăţi imobiliare W toate (a+b+c)

17. Profitul impozabil este calculat după deducerea (scăderea) din venituri a: a) dividendelor distribuite b) ratelor scadente la credite

(Q cheltuielilor de exploatare d) serviciului datoriei

18. Randamentul capitalului propriu investit în proprietăţi imobiliare este raportul dintre: tDprofit net şi capital propriu b) (profit net - rate scadente) şi capital propriu c) venit net din exploatare şi capital propriu d)profitul net şi valoarea proprietăţilor

19. Venitul brut potenţial reprezintă venitul total generat de o proprietate: ti) în condiţii de ocupare 100% b) în condiţii de ocupare la nivelul mediu al pieţei c) în condiţii de ocupare asigurată prin contractele în vigoare

20. 'Rata neutră se referă la: a) rata dobânzii bancare la acordarea de credite b) rata dobânzii bancare la depuneri pe termen lung

c) rata dobânzii practicată de Banca Naţională' .. @l)rata dobânzii obligaţiunilor de stat pe termen lung

21. Inflaţia şi creşterea reală au acelaşi efect asupra: a) randamentului aşteptat ..... . ~ valorii nominale a proprietăţilor imobiliaf~ c) dobânzilor bancare d) nici una dintre variante

22. Inflaţia neaşteptată este luată în considerare la evaluare prin: a) ajustarea valorii finale

"",' ,l:»-~J\l,star~,\.inţ}~ţi~La;şteptate ., .' . @'includerea unei prime suplimentare de risc

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

Dreptul de închiriere exprimă ° componentă: a) fizică ~legală' c) ftnanciară

Clauza de escaladare a chiriei se referă la: a) ajustarea periodică a chiriei

(§) transferarea creşterilor de preţUri asupra chiriaşilor c) prevederea unei chirii procentuale d) nici una din a), b, c)

Chiria surplus se referă la: a) diferenţa între chiria totală şi chiria fixă b) diferenţa între chiria procentuală şi chiria pieţei c) diferenţa între chiria ţ>fogresivă maximă şi'cea contractuală . ~ diferenţa între chiria contractuală şi chiria pieţei

Cheltuielile variabile suni cele, ţare:. . (i) variază la nivel dţ proprietat~,Jun~ţie de gqu;lul deocupare b) variază pe m.p. de suprafaţă ocupată . c) variază în funcţie de reglementări d) toate variantele prezentate ' .. .

Care informaţie NU este importantă,în'es#miz~ea rateide'capitalfţ~re: a) preţul' de vânzare şi condiţiile de finanţare

<l?) neadecvarea funcţională nerecup~r"abi1ă c) condiţiile pieţei la'lho111entul vfu1iării ~. > •

d) veniturile şi cheltuielile pe perioada anterioară la proprietatea evahiată

Dacă veniturile generate şi valoarea proprietăţii nu se vor 1f!;o4ificape durata deţinerii ei, rata de capitalizare este:

a) zero .O'egaÎ'ădd;aea'de 'actualizare'

.. ~ ,

c) mai mică decât rata de actualizare d) mai mare decât rata de actuali zare . '.1 .

Dacă veniturile generate şi valoarea proprietă{ii vor creşte'pf! durata deţinerii ei, rata de capitalizare este:

a) zero" b) egală cu rata de actualizare

@mai mică decât rata de actualizare d) mai mare decât rata de actuali zare

Venitul obţinut din închirierea garajelor într-un bloc de apartamente este: a) scăzut din venitul brut efectiv b) scăzut din venitul brut potenţial

31.

32.

33.

34.

35.

36.

37.

38.

39.

~nclus ca alt venit în venitul brut potenţial d) inclus ca surplus de venit în venitul brut efectiv

Chiriile se estimează pe baza celor percepute pentru spaţii solicitate similar. Acest fapt este o reflectare a principiului:

a) echilibrului ~ substituţiei c) influenţelor externe d) cererii şi ofertei

Care din următorii factori este important în considerarea comparabilităţii pentru multiplicatorii venitului brut?

a) riscul b) raportul teren construit/teren liber c) raportul venituri/cheltuieli

<!t) toate cele de mai sus

O proprietate s-a vândut recent cu 250 milo lei. Gradul de neocupare a fost estimat la 4%, iar chiria pe piaţă la momentul vânzării era 45 mil./an. Cheltuielile proprietarului au fost de 13 mil.lei. Care este rata de capitalizare rezultată din acest caz?

a) 12,8% (fj} 12,1 %

c) 13,5% d) 12,3%

Care din următorii factori NU trebuie luaţi în considerare în selectarea ratei de capitalizare? a) gradul riscului aparent b) rata de recuperare istorică c) existenţa unor scutiri de taxe

Q) criteriile investiţionale ale cumpărătorului În metoda fluxurilor actualizate, ipotezele investitorului sunt:

a) limitate b) revizuite

@simulate d) criticate

Care ar fi un criteriu de comparaţie rezonabil în analiza chiriilor pentru o clădire administrativă?

a) pe birou b) pe metru pătrat de teren

(C). pe metru pătrat de suprafaţă închiriabilă d) pe metru pătrat de arie desfăşurată construită

Care din următoarele elemente NU trebuie incluse în cheltuielile variabile? a) încălzirea b) curăţenia c) materiale & asigurare

Care dintre elementele de maijos NU se include în venitul brut potenţial? G amortizarea .

b) venitul din chirii c) venitul din servicii d) venitul procentual

Venitul total generat de o proprietate la o ocupare ipotetică de 100% înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare se numeşte:

a) cash-flow înainte de impozit b) venitul net din exploatare c) venitul brut efectiv

@venitul brut potenţial

-----_.--------------

40.

41.

42.

43.

44.

45.

46.

47.

48.

49.

Fondul de rezervă inclus în cheltuielile de exploatare seJuntlamintează de regui'ă pe: a) costul de reproducţie . '. , '

(P}costul,deînlocuire' " , c) costul de reproducţie minus uzura fizică d) costul de reproducţie minus deprecierea acumulâtă

Metoda capitalizării directe se bazează pe: a) venitul brut efectiv din ultimul an 9 venitul net din exploatare anual c) mediâ',vetiiturilor din ultimii'doi ani d) venitul prognozat în ultimul an înainte de revânzare

Rata care stabileşte o relaţie între venitul net din exploatare anual şi valoarea proprietăţii se numeşte:

CI) rata de capitalizare b) rata v~nitului c) rataglob3.1ă d)\rata de actualizare" ' ,

Tipul de capitalizare care nu face âîsiincţia mâtematică între reeuperarea capitalului şi fructificarea capitalului se numeşte:

a) capitalizarea profitului ® capitalizarea directă c) c::tpitalizarea fondurilor proprii

'd)acru.aHzareafluxuriloifinanciare

În ce tip de contract de închiriere, chiriaşul îşi plăteşte toate cheltuielile î1J afara chiriei? G chirie netă , '

b) chirie brută c) chirie surplus d) chirie acoperitoare

Primulpas în estimarea veniturilor şi cheltuielilor este: (pestimarea venitului brut potenţial b) estimarea venitului brut efectiv c) estimarea cheltuii!li1or fixe şi variabile. d) estimare::rpierderiIot din cauza neocupării integrale 'şi aîntârzierilor Îliîncasar~a chiriei

Rata de capitalizare globală folosită în metoda capitalizării directe, presupune asemănări între proprietatea evaluată şi cele comparabile în privinţa:

@riscului b) raportul teren construit/teren liber c) vârsta clădirii ..' d) toate cele de'mai sus

Cefel de venituri sunt analizate în metodajluxurilor actualizate? a) venitul mediu anual b) venitul realizat

@ o serie de venit:urtpmgnozate d) o medie a veniturilor" din'ultimii 5 ani

Factorul cel mai important în selectarea în final a ratei de actualizare este: a) norocul b) riscul ~judec;ata , d) finantarea , .

În metodajluxurilor actualizate, valoarea de re vânzare este cpnsiderată:

".' ::. ~.--!"

a) o cheltuială pentru vânzare b) un venit periodic

GD un flux financiar distinct d) un procent din venitul anual

;o. În metodel.ede randament, valoarea se estimeazăaplicând o rată de capitalizare la: a) preţul de vânzare brut . ® venitul net din exploatare c) venitul brut efectiv d) fluxurile financiare înainte de impozitare

51. Care din următoarele condiţii economice vor face ca rata de capitalizare să scadă de la un an la altul?

a) creşterea dobânzilor @}scăderea dobânzilor c) creşterea chiriilor d) creşterea impozitelor pe proprietăţi

52. O proprietate a fost cumpărată cu 100 mii. lei. Venitul net anual este de 10 milo lei şi se previzionează a rămâne constant pe următorii 5 ani. Care este rata de fructificare Qşteptată de un investitor dacă proprietatea se va vinde peste 5 ani cu 100 milo lei?

a) mai mare de 10% b) mai mică de 10% @egalăcu 10% d) poate fi mai mare sau mai mică cu 10%,

53. În cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care: a) nu se modifică niciodată b) sunt fixe pe durata deţinerii proprietăţii e nu se modifică cu gradul de ocupare a) sunt garantate de vânzător

53. În cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care: a) nu se modifică niciodată b) sunt fixe pe durata deţinerii proprietăţii

@.nu se modifică cu gradul de ocupare d) sunt garantate de vânzător

54. În ipoteza că proprietatea evaluată prezintă un risc neobişnuit de ridicat faţă de veniturile generate, atunci rata de capitalizare folosită vafi:

a) mai mică, rezultând o valoare mai mică b) mai mică, rezultâIid o valoare mai mare ~ mai mare, rezultând o valoare mai mică d) mai mică, rezultând o valoare mai mare

55. O clădire de birouri are 10.000 mp utili de închiriat. Evaluatorul are informaţii pentru cheltuielile de exploatare şi rata de capitalizare. Care din următoarele elemente trebuie să le calculeze? '

a) valoarea terenului b) costul de înlocuire €)chiria brutij. d) deprecierea acumulată

56. Cele trei elemente importante ale formulei de capitalizare sunt: a) tranzacţii comparabile, cost, venit b) fizic, funcţional, economic c) venit brut, venit brut efectiv, venit net din exploatare o valcare, venit net din exploatare rată

57. O vilă evaluată la 300 milioane lei, obţine un venit net lunar de 3 milioane lei. care este rata de capitalizare?

a) 1% b) 6%

@12% d) 20% .

58. Cum va considera' unevaluâtor, l'enituriledinînchirierea g~rajelorce"liparţin unui bloc 'de apartamente închiriate?

€li le va include în "alte venituri" în cadrul venitului brut potenţial' b) le va ignora pentru că sunt venituri de la o proprietate personală c) le va scădea din venitul net din exploatare

.I e d) le va folosi p'entriIal'educe.cheltuielile de exploatate

59. Câştigul de capital este: a) preţul de vânzare minus deprecierea b) valoarea contabilă minus deprecierea €l câştigul din vânzarea unui mijloc fix d} câştigul din vânzarea unei proprietăţi, după ce se scad taxele, costurile de vânzare şi datoriile

60. Chiria in exces (suplimentată) este: "&diferenţa"între"chiria din -contract şi chiria pe piaţă

b) diferenţa între chiria plătită şi chiria;minimă c) chiria primită ca un procent din vânzări d) chiria primită în plus ca urmare a inflaţiei

61. Un proprietar care obţine un venit net din exploatare (VNE) de 60 miL lei/an şi plăteşte rate şi dobânzi de 40 milo lei/an, a vândut proprietatea' cu 400 mîl. lei. Care este rata de capitalizare? 1-, "

a) 10% @ 150/9, c) 5% d) 25%

62. Care din următoareleva4etţrminapeevaiuator să folQ.sească o rată de capitalizare mai mkV "

a) risc mai mare decât normal b) cheltuieli de exploatare mai mici ..;î venit net din exploatare mai mare ",

" (j) creşterea, valorii pr~grietăţii în viitor mai mare decât,cea.normalaşt~ptată

63. În evaluarea proprietăţilor imobiliare, termenul "cop(talizare" înseamnă: a) fondurile iniţiale investite într-un proiect --' , "

(§» conversia câştigurilor într-o estimare a valorii, ' , c) valoarea rezultată prin aplicarea oricărei metode de evaluare d) determinarea capitalului disponibil pentru investiţie

64., . Termenul "venitul bTzttefectiv" înseawnă: a) venitul după efectUl finanţării .' " .

@ venitul brut potenţial minus 'pierderile din neocupare şi încasarea chiriilo!:' c) veniturile obţinute în mod real după ce se scad toate cheltuielile de exploatare d) venitul brut potenţial obţinut pentru spaţiile ce se pot închiria

65. Care este rata de capitalizare pentru o proprietate care are raportul valoare teren/valoare totală de 10% şi ratele de capitalizare pentru teren, respectiv clădire de 9% şi 12%

a) 9,3% " _~. \- ~ b) 10,5%

@11,7% d) 12,0%

66. În aplicarea metodei capitalizării chiriei pentru evaluar,ea -unei proprietăţi imobiliare este indicat ca, rata de capitalizare:

, a) să se estimeze de evahiator pe baza experienţei sale b) să se determine prin metoda construirii în trepte

<O să se determine de pe piaţa imobiliară din tranzacţii comparabile

67. În cazul unei proprietăţi imobiliare, valorile negative apar: @ când proprietatea generează un cash-flow negativ, real sau ipotetic b) când proprietatea este închiriată sub chiria de piaţă c) niciodată

68.

69.

70.

Pentru determinarea valorii reziduale a unei propnet4ţi imobiliare acirei valoare cteşte în . timp, se aplică o rată de capitalizare la cash-flow net din anulfinal: .

'a) egală cu' tata deactilalizâre' . ' .' ~ egală cu rata de actualizare - rata anuală perpetuă sperată de creştere a cash-flow net final

c) mai mare decât .rata de actualizare' . , '

in aplicarea metodei capitalizării chiriei, evaluatorul trebuie să determine chdtuielile de exploatare. in cadrul acestora constituirea fondului de înlocuite reprezintă:

a) cheltuieli fixe b) cheltuieli variabile

.... ~. cheltuieli distincte d) niciuna

În cazul evaluării unei proprietăţi imobiliare prin metoda 'capitalizării chiriei, valoarea terenului în exces:

a) se scade din valoarea de piaţă estimată a proprietăţii b) nu e~te luată în considerare O se adaugă la valoarea de piaţă estimată a proprietăţii

~-------,------~-----