CCOCURS 3

Dreptul de preemtiune

Noul Cod Civil limiteaza notiunea de drept de preemtiune la contractul de vanzare-cumparare, desi si celelalte drepturi prioritare la incheierea unui alt tip de contract denumit de legiuitor drept de preferinta urmeaza regimul similar dreptului de preemtiune.

In ceea ce priveste notiunea dreptului de preemtiune

-este acel drept subiectiv civil conferit de lege anumitor categorii de persoane sau stabilit prin contract de a cumpara cu prioritate sau preferinta un bun atunci cand primeaza dreptul de preemtiune, iar preemtorul lui s-a hotarat sa-l vanda la pret si in conditii egale cu tertii.

-constituie un mecanism complex care are la baza principiul prioritatii ca element esential sau fundamental al dreptulu de preemtiune, pe principiul interventiei preemtorului la pret si in conditii egale cu tertii precum si pe caracterul facultativ al interventiei preemtorului.

-constituie o derogare de la principiul liberei circulatiei a bunurilor, precum si de la principiul potrivit caruia proprietarul poate sa dispuna in mod liber de bunul sau.

Natura juridica a dreptului de preemtiune

Dreptul de premtiune poate avea ca izvor atat legea cat si contractul sau conventia partilor, astfel incat putem distinge intre un drept legal de preemtiune si drept conventional de preemtiune.

Dreptul legal de preemtiune

-este instituit prin norme juridice imperative dandu-i-se astfel caracter de ordine publica.

-partile nu pot deroga prin conventie sau act juridic unilateral de la dispozitiile ce reglementeaza dreptul de preemptiune , iar preemtorul nu poate renunta anticipat la dreptul sau de prioritate.

-reprezinta o limitare a libertatii contractuale si a principiului autonomiei de vointa, de unde rezulta ca legiuitorul impune alegerea partenerului contractual.

1

CCOCURS 3

-in cazul fiecarui drept de preemtiune care se instituie , se urmareste realizarea unui interes general care impune preemtorului exercitarea dreptului de preemtiune.

Dreptul conventional de preemtiune :

-urmareste satisfacerea unui interes particular avand in vedere faptul ca in cazul concursului de preemtori se acorda prioritate titularului dreptului real atunci cand se afla in concurs cu titularii unor drepturi conventionale ( art. 1174 ).

-se stinge prin moartea preemptorului

-daca a fost constituit pe o anumita perioada de timp acesta se va reduce la termenul de 5 ani de la data constituirii.

Caractere juridice :

-nu poate fi instrainat si este indivizibil

Conditii de exercitare :

-vanzatorul este obligat sa notifice de indata preemtorului cuprinsul contractului cu un tert.

-notificarea trebuie sa cuprinda numele si prenumele vanzatorului, descrierea bunului , sarcinile ce-l greveaza , termenul si conditiile vanzarii precum si locul unde se afla situat bunul.

-preemtorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a acordului sau de a incheia contatul de vanzare-cumparare insotit de consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului.

-in cazul vanzarii de bunuri mobile dreptul de preemtiune se exercita in termen de 10 zile de la comunicarea catre preemtor a notificarii.

In cazul bunurilor imobile dreptul de preemtiune se va exercita in termen de 30 de zile de la comunicarea catre preemtor a notificarii.

2

CCOCURS 3

Efectele dreptului de preemptiune

1) vanzarea-cumpararea se considera incheiata intre preemtor si vanzator in conditiile cuprinse in contractul incheiat cu tertul, iar acesta se desfiinteaza retroactiv, vanzatorul fiind raspunzator ptr evictiune fata de tertul de buna-credinta, evictuine ce rezulta din exercitarea dreptului de preemtiune.

2) daca exista un concurs de preemtori, atunci contractul de vanzare cumparare se considera incheiat dupa cum urmeaza:

a) cu titularul dreptului legal de preemtiune atunci cand se afla in concurs cu titulari ai unor drepturi conventionale de preemtiune.

b) cu titularul drepului legal de preemtiune ales de vanzator cand se afla in concurs cu alti titulari ai drepturilor legale de preemtiune.

c) daca bunul este imobil contractul se considera incheiat cu titularul dreptului conventional care a fost mai intai inscris in cartea funciara atunci cand se afla in concurs cu alti titulari ai unor drepturi conventionale.

d) daca bunul este mobil contractul se considera incheiat cu titularul dreptului conventional de preemtiune care are data certa mai veche, atunci cand se afla in concurs cu alti titualri ai unor drepturi conventionale de preemtiune.

Daca exista o pluralitate de bunuri vandute atunci dreptul de preemtiune se exercita in privinta bunului cumparat de tert impreuna cu alte bunuri pe un singur pret, vanzatorul putand pretinde de la preemtor numai o parte proportionala din acel pret.

Legiuitorul prevede anumite reguli speciale si in cazul dreptului conventiomal de preemtiune in legatua cu un imobil:

- imobilul se noteaza in cartea funciara.

- daca notarea a fost facuta nu este necesar acordul preemtorului ptr ca tertul cumparator sub conditie suspeniva sa isi poata inscrie dreptul in cartea funciara in temeiul contractului de vanzare cumparare incheiat cu proprietarul.

- inscrierea in cartea funciara se poate face sub conditie suspensiva ca in termen de 30 de zile de la comnicarea incheierii prin care s-a dispus inscrierea, preemtorul sa nu notifice biroului de carte funciara dovada consemnarii pretului la dispozitia vanzatorului.

3

CCOCURS 3

- in temeiul notificarii preemtorul poate cere radierea din cartea funciara a dreptului tertului si inscrierea dreptului sau

- daca preemtorul nu a facuta notificarea in termen, dreptul de preemtiune se stinge si se radiaza din oficiu din cartea funciara.

Domeniul de aplicarea a dreptului de preemtiune :

Se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.

In cele ce urmeaza voi analiza dreptul de preemtiune reglemenatat de:

-art. 1828

Instituie in favoarea chiriasului un drept de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere.

-art. 1849

Instituie un drept de preemtiune in favoarea arendasului cu privire la bunuri agricole arendate, drept care se va exercita potrivit reglementarilor generale.

-art. 1746

In cazul vanzarii terenurilor forestiere proprietate privata se instituie un drept de preemtiune ce trebuie exercitat mai intai de catre coproprietar si apoi de catre vecini.

4

CCOCURS 3

Dreptul de preemtiune reglementat de legi speciale:

Legea 10/2001-care in art 17 instituie un drept de preemtiune ptr locatarii urmatoarelor imobile:

- cele ocupate de institutii sau unitatile de invatamant din sistemul de stat

- cele ocupate de unitatile sanitare si de asistenta medico-sociale

- cele ocupate de institutiile publice

- cele ocupate de institutiile culturale

- cele ocupate de sediile partidelor politice legal inregistrate

Locatarii isi pot exercita dreptul de preemtiune sub sanctiunea decaderii in termen de 90 de zile de la momnetul primirii notificarii prin executoriul judecatoresc.

In cazul in care contractul de vanzare cumparare se incheie cu incalcarea dreptului de preemtiune sanctiunea aplicabila este nulitatea absoluta a acelor contracte.

De asemenea tot prin legea 10/2001 prin art. 42 alin. 2 se arata ca imobilele cu alta destinatie decat cea de locuinta care nu se restituie persoanelor indreptatite se pot instraina, iar detinatorii cu titlu valabil au drept de preemtiune asupra acestora.

Codul Silvic :

-art .45 alin. 5-statul are drept de preemtiune la cumpararea de paduri care constituie enclave in fondul forestier proprietate publica sau sunt limitrofe acestuia la pret egal si in conditii egale.

Vanzatorul are obligatia de a instiinta in scris administratorul padurilor proprietate publica a statului cu privire la intentia de vanzare, iar statul va trebui sa-si exercite dreptul de preemtiune in termen de 30 de zile de la instiintare.

Vanzarea facuta cu incalcarea dispozitiilor de mai sus este nula de drept.

OG 52/1997 -privind regimul juridic al francizei care arata ca dreptul de preemtiune va fi prevazut daca interesul ,mentinerii sau dezvoltarii retelei de franciza necesita recunoasterea acestui drept

L 376/2004 privind stimularea infiintarii si dezvoltarii intreprinderilor mici si mijlocii

5

CCOCURS 3

L 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil

Dreptul prioritar la dobandirea imobilului expropriat

L 33/1994 art. 37-privind exproprierea ptr o cauza de utilitate publica

In cazul in care lucrarile ptr care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul are un drept prioritar la dobandire, la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata.

In acest scop expropriatorul se va putea adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza ptr cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil.

Fostul prorprietar se bucura de dreptul prioritar la dobandire in toate situatiile in care expropriatorul intentionaeaza sa instraineze imobilul respectiv.

Chiar daca instrainarea s-ar face cu titlu oneros, prin vanzare fostul proprietar se bucura de acest drept de preemtiune, nu la un pret egal, ci la un pret ce nu poate depasi despagubirea actualizata.

Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpla constand in notifcarea intentiei de instrainare expropriatului si manifestarea vointei acestuia de a redobandi proprietatea imobilului expropriat in termen de 60 de zile de la primirea notificarii.

6

CCOCURS 3

Capacitatea partilor in contractul de vanzare - cumparare

Art. 1180 Cod Civil-poate contracta orice persoana care nu este declarat incapabila de lege si nu este nici oprita sa incheie un anumit contract.

Art 1181 - face trimitere in privinta capacitatii de a contracta la dispozitiile generale cuprinse in cartea 1 a codului despre persoane.

Persoanele incapabile de a contracta intrucat nu-si pot exprima un consimtamat valabil sunt in conditiile art. 43 NCC:

- minorii care nu au implinit 14 ani

- interzisii judecatoresti-caz in care actele se incheie prin reprezentatntii lor in conditiile prevazute de lege.

Actele facute de cel lipsit de capacitate de exercitiu sau cu capacitate de exercitiu restransa, precum si cele facute de tutore fara autorizatia instantei de tutela, atunci cand este ceruta de lege , sunt lovite de nulitate relativa chiar fara dovedirea vreunui prejudiciu.

Prin NCC se instituie un regim specific si anume caracterul nulitatii este determinat de natura interesului ocrotit atat timp cat nu se cere sa se faca dovada vreunei vatamari.

Aceasta sanctiune nu este inlaturata de simpla declaratie a celui lipist de capacitate de exercitiu sau de capacitate restransa in sensul ca este capabil sa contracteze doar in situatia in care incapabilul a folosit manopere dolosive, instanta putand la cererea partii indusa in eroare sa considere contractul valabil incheiat daca apreciaza ca aceasta ar reprezenta o sanctiune civila adecvata.

In ceea ce priveste capacitatea partilor in contractul de vanzare cumparare sediul materiei reglem. art 1652-1656 NCC:

Regula inscrisa in materia de vanzare cumparare este capacitatea - toti cei care au capacitatea ceruta de lege pot incheia contracte de vanzare cumparare(capacitate deplina de exercitiu- 18 ani).

Exceptia –incapacitatea

Minorii de 14 ani pot incheia singuri acte de conservare, de adminsistrare si de dispozitie de mica valoare cu caracter curent.

Minorul de 16 ani are posibilitatea sa dobandeasca capacitate de exercitiu anticipata.

7

CCOCURS 3

Incapacitatea

-art 1653-1654 de a cumpara

-art 1655 de a vinde

Incapacitati de a cumpara :

Cfm art. 1654 N. C. Civ. – sunt incapabili de a cumpara :

Mandatarii – atat cei conventionali cat si cei legali, imputerniciti a vinde un bun, nu-l pot cumpara pt ca s-ar ajunge la un conflict de interese intre mandate si mandatar ( exceptie face mandatul cu sine insusi)

Parintii, tutorii, curatorii, administratorii provizorii nu pot cumpara bunurile persoanelor pe care le reprezinta.

Functionarii publici , judecatorii sindici, practicienii in insolventa, executorii judecatoresti precum si alte asemenea persoanecare ar putea influenta conditiile vanzarii facute prin intermediul lor, sau care au ca obiect bunuri care le administreaza sau a caror administrare o supravegheaza, nu pot cumpara aceste bunuri, sanctiunea care se aplica fiind nulitatea absoluta , intrucat incapacitatea vizeaza activitatea unor persoane care sunt investite cu o autoritate publica.

De asemenea , in conditiile lui 1653 N. C. Civ, exista incapacitatea de a cumpara drepturi litigioase care sunt de competenta instantei judecatoresti in a carei circumscriptie isi desfasoara activitatea judecatorii, procurorii, consilierii juridici practicieni in insolventa.

In cazul judecatorilor, procurorilor, grefierilor, limita teritoriala a incapacitatii este data de instanta judecatoreasca in care isi desfasoara activitatea, adica in aria judecatoriei in care se afla sediul.

La avocati, consilieri juridici, practicieni in insolventa, executori interdictia s-ar intinde la nivelul intregii tari, fiindca isi desfasoara activitatea in fata oricarei instante judecatoresti din tara.

De asemenea, in cazul judecatorilor care isi exercita activitatea la ICCJ, interdictia isi are aplicabilitate la nivelul intregii tari.

8

CCOCURS 3

Astfel, art 1653 (2) arata ca persoanele prevazute la alin (1) pot fi dobanditoare de drepturi litigioase in urmatoarele situatii :

a) La cumpararea drepturilor succesorale ori a cotelor parti din dreptul de proprietate de la comostenitori sau coproprietari, dupa caz.

b) La cumpararea unui drept litigios in vederea indestularii unei creante care s-a nascut inainte ca dreptul sa fie litigios.

c) La cumpararea care s-a facut pt apararea dreptului celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios.

Incapacitati de a vinde :

Art 1655 C. Civ :

Mandatarii, parintii, tutorii, curatorii, administratorii provizorii, funtionarii publici. Judecatorii sindici, practicienii in insolventa, executorii precum si alte persoane care ar putea influenta vanzarea sau pot vinde bunuri proprii pt un pret care consta intr-o suma de bani provenita din vanzarea sau exploatarea bunului sau a patrimoniului pe care il administreaza.

Consideram ca interdictia are ca scop realizarea unor schimburi patrimoniale intre persoanele enumerate care au calitatea de vanzator si cei carora le reprezinta interesele.

Sunt interzise contractele in care, in schimbul unei prestatii promise de persoanele aratate, cealalta parte se obliga sa plateasca o suma de bani.

Consideram ca legiuitorul a avut in vedere sanctionarea persoanelor imputernicite cu vanzarea unor bunuri care faciliteaza altei persoane cumpararea acestora in considerarea obtinerii unui comision.

Sanctiunea aplicata celor carora le este interzis sa vanda/cumpere consta in aceea ca acestia nu pot cere anularea vanzarii nici in nume propriu, nici in numele persoanei pe care o ocroteste. (nimeni nu se poate prevala de propria culpa pt a obtine desfiintarea vanzarii)

9

CCOCURS 3

Potrivit Constitutiei , strainii si apatrizii nu pot dobandi dr de proprietate asupra terenurilor decat in conditiile legii speciale.

L 312/2005 cu privire la dobandirea dr de proprietate privata asupra terenurilorde catre cetatenii straini si apatrizi precum si de persoanele juridice straine prevede urmatoarele situatii :

cetateanul unui stat membru U.E. , apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Rom precum si persoana juridica constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii la U.E.

cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul intr-un stat membru sau in Rom , precum si pers juridica constituita in cfm cu legislatia unui stat membru pot dobandi dr de prorpietate asupra terenurilor in aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pt cetatenii straini si persoanele juridice romane.

Prin exceptie, pot dobandi dr de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere de la data aderarii fermierii care care desfasoara activitati independente si sunt, dupa caz, cetateni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul intr-un stat membru sau in Rom si care iti stabileste resedinta in Rom , sau pt apatrizii domiciliati in Rom.

Cetatenii unui stat membru nerezident in Rom, apatridul nerezident in Rom, cu domiciliul intr-un stat membru , precum si pers juridica nerezidenta constituita in cfm cu legislatia unui stat membru pot dobandi dr de proprietate asupra terenurilor pt resedinte secundare, sedii secundare la implinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii.

Cetatenii straini , apatrizii si pers. jur ce apartin statelor care nu sunt membre U.E. sau spatiului economic european,pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate.

10