7/24/2019 Culpa proprietarului fondului dominant.doc

1/4

Culpa proprietarului fondului dominant;

sarcina excesiva pentru fondul aservit

Sentin civil 740 din 20.04.2011, Judecatoria alenii de !unte

"ttp#$$%%%.&urisprudenta.com$&urisprudenta$speta'oxffpr&$

Prin actiunea nregistrat pe rolul instantei sub nr. () reclamanta S.C. () SRL a chemat njudecat pe prta S.C. () S.. solicitnd obligarea acesteia la lsarea unei ci de acces laterenul reclamantei! situat n intra"ilanul ()! cu o ltime de (...) m si o lungime de () m.!

pe terenul prtei.

#n moti"are! s$a artat c terenul cumprat prin act autentic de reclamant nu are cale de accesla drumul public! ast%el nct nu poate %i %olosit! iar drumul cel mai scurt poate %i creat peterenul prtei.

ctiunea nu a %ost moti"at n drept.

La cerere au %ost ane&ate! n copie! actul de "n'are cumprare si alte nscrisuri.

La () s$a renuntat la judecat mpotri"a prtei si au %ost chemate n instant! n aceastcalitate! C. C. i SC () S..

#n moti"area cererii! ast%el modi%icate! s$a artat c terenul reclamantei se n"ecinea' directcu rul ()! care l desparte de terenul proprietatea prtei C. C.. Pe acest teren! reclamantasolicit un drum de acces la calea public! cu o ltime de () m si o lungime de () m.!urmand a plti o chirie.

#n drept! au %ost in"ocate dispo'itiile art. * cod ci"il.

La ()! prta C. C. a %ormulat! n temeiul art. + cod procedur ci"il! cererea prin care aartat titularii dreptului! ca %iind #. ,. si #. -.! printii si si proprietarii terenului! aiconstructiilor i ai pensiunii C. Prta C. C. a artat c ea doar administrea' bunurile

pensiunii! ast%el nct nu poate %i obligat n proces.

Prin ncheierea din ()! lund act de recunoasterea titularilor! %a de preci'area scris areclamantei! n concordant cu cererea prtei C. C.! instanta a dispus scoaterea acesteia dincau' i a continuat judecata n contradictoriu cu prtii #. ,.! #. -. i .R. S.

Prtii #.,. si #.-. au %ormulat ntampinare si cerere recon"entional! solicitnd respingereaactiunii principale i s se constate c pe terenul proprietatea lor nu se poate trece ctre %onduldominant.

#n moti"are! s$a artat c terenul reclamantei are ca limite rul () si pdurea! are categoriede %olosint %nea! iar potri"it mentiunilor din contractul de "n'are$cumprare!cumprtoarea i$a asumat riscul dobandirii unui imobil %r iesire la calea public. Se mai

http://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-oxffprj/http://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-oxffprj/

7/24/2019 Culpa proprietarului fondului dominant.doc

2/4

arat c pe toat ltimea terenului prtilor se a%l constructiile pensiunii! edi%icate nconditiile legii! care impiedic trecerea reclamantei ctre /0 (...) ! spatiul este restrns idestinat parcrii i recreerii turitilor pensiunii. Se mai sustine c trecerea peste ru! ctrecellalt teren al prtilor! se %ace pe o pasarel edi%icat de acestia! cu preturi impresionante intretinere costisitoare! pasarela a"nd destinatie pietonal. #n aprecierea prtilor! reclamanta

ar pricinui o mai mic pagub prin crearea ser"itutii pe terenurile altor "ecini! pe latura opusterenului prtilor.

#n drept! au %ost in"ocate dispo'itiile art. 12! 331 si 334 cod procedur ci"il! art. 32 si 53cod ci"il.

Reclamanta a %ormulat ntampinare la cererea recon"entional! prin care au in"ocatinadmisibilitatea acesteia! moti"at de caracterul de actiune n constatare. Se sustine! de ctrereclamant! c obiectul unui ast%el de cereri nu poate %i un %apt sau un act negati".

Prin ncheierea din ()! e&ceptia pus n discutia prtilor a %ost unit cu %ondul.

/up administrarea probelor cu nscrisuri! interogatoriu si e&perti' topogra%ic! actiuneareclamantei a %ost respins.

6otrrea a %ost mentinut! prin deci'ia nr. () a 7ribunalului ()

0eobser"nd! desi era e"ident! c instantele de %ond au anali'at si solutionat cererearecon"entional! Curtea de pel () a admis recursul reclamantei si pentru o pretinsnecercetare a %ondului acestei cereri a casat hotrrile (n temeiul art. 835 alin. 8 cod

procedur ci"il) i a trimis cau'a spre rejudecare.

Ca indicatie suplimentar! Curtea a subliniat necesitatea unei noi e&perti'e topogra%ice! cumai multe "ariante.

/osarul a %ost nregistrat! din nou! pe rolul 9udectoriei ()! sub nr. ().

La () prtii au in"ocat e&ceptia de neconstitutionalitate a dispo'itiilor art. 3! 32 si 3:cod ci"il.

Prin ncheierea din () 9udectoria () a sesi'at Curtea Constitutional! pentru solutionareae&ceptiei i a dispus suspendarea judecaii cau'ei.

-&ceptia a %ost respins prin deci'ia nr. () a Curtii Constitutionale! iar judecata reluat la() cnd pentru respectarea indicatiilor instantei de control s$a dispus e%ectuarea unei noie&perti'e topogra%ice.

La ()! C. C.! repre'entant al ;.

7/24/2019 Culpa proprietarului fondului dominant.doc

3/4

Raportul de e&perti' dispus a %ost e%ectuat si completat de e&pert ().

#n cau' s$a administrat si proba cu cercetarea la %aa locului! n data de ()! iar prtile audepus! n copie! nscrisuri i planse %otogra%ice.

nali'nd actele si lucrrile dosarului! instanta a retinut=

Prin contractul de "an'are$cumprare autenti%icat sub nr. () de >0P ()! reclamanta SC() S.R.L. a dobandit proprietatea unui teren n supra%a de () mp. %nea! situat inintra"ilanul () tarla () parcela ()! cu nr. cadastral pro"i'oriu () ntre "ecinii = ()

st%el cum re'ult din descrierea imobilului si schita ane&! terenul nu a"ea si nu are iesire lacalea public! mprejurare subliniat n cuprinsul actului! cnd cumprtoarea declar c a luatla cunostint aceast situatie.

Potri"it art. 3 cod ci"il! proprietarul al crui loc este n%undat! care nu are nicio iesire la

calea public! poate reclama o trecere pe locul "ecinului su pentru e&ploatarea %ondului! cundatorirea de a despgubi n proportie cu pagubele ce s$ar putea oca'iona.

7inand seama de con%iguratia ser"itutii solicitat de reclamant! ce "i'ea' tra"ersarea albieirului ()! instanta constat c este justi%icat chemarea n instant a prtei .R. S si "arespinge e&ceptia lipsei calittii procesuale pasi"e in"ocat de aceasta! ca nentemeiat.

sa cum reiese %oarte clar din norma juridic citat! se o%er proprietarului locului n%undat o"ocatie iar nu o garantie! o certitudine! instanta de judecat %iind su"eran n a aprecia asupranecesittii si posibilittii instituirii ser"itutii de trecere.

#n practica judiciar mai "eche! dar si mai recent (de e&.deci'ia nr. () a C.S.9) s$a statuat cn ca'ul n care n%undarea locului este re'ultatul %aptei proprietarului sau chiar al neglijenteisale! trecerea nu mai poate %i cerut "ecinilor %ondului.

sa cum s$a artat! la momentul cumprrii terenului! reclamanta cunostea att categoria de%olosint ct si lipsa iesirii la calea public! caracteristici asumate n mod e&pres i care!

probabil! au si cau'at un pret mai redus dect cel al pietei libere. Se poate "orbi! dac nere%erim la posibilitatea de acces cu mijloace auto la acest teren! cel putin despre o neglijent!dac nu despre o asumare a unui anume mod! limitat! de %olosint a terenului categorie%nea.

Pe de alt parte! o conditie esential a instituirii ser"itutii ? o sarcin important asupraimobilului %ond aser"it ? este ca prin amenajarea si %olosirea drumului s nu se aducterenului ce suport ser"itutea incon"eniente gra"e! de natur a$i schimba destinatia sau acau'a imposibilitatea sau di%icila utili'are de ctre nsusi proprietarii lui.

#nstanta este chemat s pstre'e un echilibru ntre ne"oia de %olosint a proprietarului%ondului dominant si prejudiciul ce s$ar crea proprietarului %ondului aser"it si nu poate crea oser"itute atunci cand acesta din urm ar %i pus n situatia de a su%eri un prejudiciudisproporionat.

7/24/2019 Culpa proprietarului fondului dominant.doc

4/4

Cercetarea la %aa locului si e&perti'a topogra%ic au relie%at c terenul prtilor #. ,. si -.! pecare se a%l constructiile P. C. are o ltime de () m.! %r s e&iste un spatiu mai mare de() m. ntre soseaua /0 () i limita de proprietate.

0ormati"ele pentru autori'area si %unctionarea pensiunilor turistice ? impun spatii pentru

parcare! curte proprie cu spatii "er'i! supra%ete de joac pentru copii! deci teren disponibil.

#ntruct terenul prtilor! %olosit de inter"enient! nu are spatiu ce ar putea %i amenajat cudestinatiile enumerate mai sus! ntre latura de "est si /0 ()! tinand seama de amplasareaconstructiilor pe ltimea de () m.! este e"ident c prin crearea ser"itutii cu ltimea de ()m (schita ane& raportului) s$ar aduce gra"e prejudicii acti"ittii turistice.

Pe de alt parte! att la prima judecat a cau'ei cat i la rejudecare! e&pertii au e"identiat oalternati" ce nu ar crea attea incon"eniente! la sud de proprietatea reclamantei! la albiarului () i proprietatea >. ,..

Constatrile n teren! la cercetarea local! au e"identiat un inceput de amenajare a acestuidrum! abandonat ns! ca i cererea initial de chemare n judecat! cnd reclamanta arenuntat la aceast "ariant! pre%ernd gre"area propriettii prtilor si ? n apreciereainstantei ? a%ectarea gra" a acti"ittii economice a P.C..

#n consecint! e&istnd o "dit disproportie ntre dreptul reclamantei de iesire la drumulpublic si a%ectarea e&erciiului dreptului de proprietate al prtilor! instanta aprecia' c nu sejusti%ic instituirea ser"itutii! n modalitatea solicitat si urmea' s resping actiunea! canentemeiat si s admit cererea de inter"entie accesorie.

"and n "edere dispo'itiile art. 333 cod procedur ci"il! "a respinge cererearecon"entional! ca inadmisibil! ntruct are ca obiect constatarea unei situatii de %apt ?imposibilitatea de trecere ctre %ondul dominant