CONTRACTUL DE LOCATIUNE

DefinitieNotiunea contractului de locatiune1. Definitie si delimitare fata de vanzare-cumparare. Locatiunea este un contract prin

care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie (art. 1411 C.civ.).

Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o "vanzare" a folosintei) se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta lucrului, nu si dobandirea proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe, (de exemplu, arborii din padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva .

2. Varietatile contractului de locatiune. In Codul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere.

Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.

Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia, anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de administrare .

Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Enumerare. Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) intrucat da nastere la obligatii reciproce intre parti. Locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.

1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros.Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul

s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.

2. Locatiunea este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.

3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al partilor (solo consensu), fara vreo formalitate.

In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte contracte.

4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul "timp"' este de esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global.In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In anume domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.

Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator.

Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor

Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci locatiunea este, in principiu, un act de administrare'.

In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419 comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.

Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce

efecte fata de adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).

In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractului

1. Lucrul inchiriat - tolal sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (art. 965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale.

Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.

In sfarsit, lucrurile cu regim special pot fi incheiate numai in condi-tiile legii speciale (de exemplu, armele numai "catre persoane... in drept sa le detina'').

Obligatiile locatorului

Obligatia de predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere la termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de stipulatie contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerand predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Lucrul, impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la incheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421 alin.l C.civ.), locatorul fiind obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop inainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr-o clauza contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului (intrucat aceasta clauza - daca nu s-a prevazut altfel - vizeaza reparatiile necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda lucrul in stare corespunzatoare folosintei).

Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Obligatia

efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439), in acest caz incetand contractul.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul locatorului (art. 1077 C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1) din propria sa fapta, 2) de la terti si 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei.

a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C.civ. dispune ca locatorul "nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", fie direct prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei. Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.

Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi amanate pana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Iar daca reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).

b) Daca tulburarea folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si cea de drept.

Art. 1426 C.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata prin faptul unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului. Locatarul singur, in numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. In acest sens, C.proc.civ. permite folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita detinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini) - dar si de catre detentorul precar, cum este si locatarul, "care detine lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract incheiat cu posesorul, afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine" (art. 676). Prin urmare, locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva tertilor, cu conditia ca agentul tulburator:

-sa nu fie locatorul, adica "cel pentru care el detine" si fata de care el poate actiona sau se poate apara in temeiul contractului de locatiune;

- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau pretins drept) asupra lucrului.

In toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre un tert (inclusiv un alt locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.), asupra lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar daca dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului (cand acesta nu se mai poate executa sau cand folosinta lucrului a fost prea mult micsorata) cu daune - interese , fie o micsorare a chiriei proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese (art. 1427-1428 C.civ.). In ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie in procesul dintre locatar si tertul evingator). In caz contrar, poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului (exceptio mali processus).

Se poate intampla ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al locatorului insusi. De exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi locuita, iar restul imobilului a inchiriat unui meserias care il tulbura pe locatar. In acest caz locatorul raspuntde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului in folosinta lucrului.

Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in despagubire impotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa robinetul de apa deschis si astfel, prin plafon apa patrunde in apartamentul de la parter, sau robinetul de gaze lasat deschis provoaca o explozie.

c) Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu, existenta de insecte, starea necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie. Practica judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsirc impropriu folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai redus (locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta). Gravitatea viciilor se apreciaza de instanta.

In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele interese se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totusi, exista deosebire intre locatorul de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea contractului (art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de daunele imprevizibile.

d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative, obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre parti; agravata (de exemplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori inlaturata.

Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de buna-credinta (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului

nu se datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte, consideram ca inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.

Obligatiile locatarului

1. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei. Conform art. 1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto) si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara etc.). Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca nu sunt locative. Tot astfel, daca intarzierea in efectuarea reparatiilorlocative provoaca stricaciuni mai importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare.

Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" intelegandu-se nu numai membri prpriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate, vizitatori etc).

Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari.

Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat in locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

2. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii la termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (fiind cherabile, iar nu portabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. In caz de neexecutare, locatorul poate cere executare silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).

Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

3. Restituirea lucrului. Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala (ex. contructu), sau printr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii nu pot fi exercitate impotriva unui detentor precar (decat daca detentiunea locatarului a lost intervertita intr-o posesiune utila).

Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431, 1434 C.civ.). Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.

Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate potrivit art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor precar.

4. Raspunderea pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a restitui lucrul in starea primita mai face raspunzator pe locatarul unei cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, daca nu va dovedi ca incendiul a provenit din caz fortuit , forta majora sau dintr-un defect de constructie ori prin comunicarea focului (fara greseala sa), de la o casa vecina (art. 1435 C.civ.). S-a considerat ca reglementarea cuprinsa in art. 1435 C.civ., reprezinta o aplicare a dreptului comun in materie de dovada, in sensul ca locatarul nu poate fi exonerat de raspundere decat daca dovedeste ca distrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din caz fortuit sau forta majora (deci fara culpa din partea sa).

In orice caz, spre deosebire de conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile de azi agravarea raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza art.1435 decat pentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita fiind exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.).

Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din imobilul inchiriat, problema suportarii pagubelor cauzate de incendiu este foarte controversata. Consideram ca faptul locuirii proprietarului in imobil nu poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile art. 1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de raspundere, ei trebuie sa dovedeasca fie imprejurarile prevazute de art. 1435, fie ca incendiul a izbucnit in partea ocupata de proprietar sau nu a putut izbucni in partea folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul) suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa.

5. Apararea contra uzurparilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice atingere provenita de la un tert asupra proprie-tatii sau posesiei lucrului dat in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare, locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa se apere contra incercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici actiunea posesorie).

Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va raspunde de prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.

Incetarea locatiunii

1. Cauze de încetare. Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala), contractul de locatiune înceteaza prin: a) denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului; f) în anumite conditii si prin efectul înstrainarii, prin acte între vii cu titlu particular, a lucrului dat în locatiune.

In ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat în locatiune, nici moartea locatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine încetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale în materie de obligatii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu exceptia cazului cand partile s-au înteles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locatiunii în functie de moartea locatorului) sau daca mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz în care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau partial (de exemplu, în caz de pluralitate de parti obligate solidar - art.1048 C.civ.).

2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art. 1436alin.2C.civ.).

Prin termenul de preaviz se întelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa înceteze în urma denuntarii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar în lipsa se stabileste în functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care sa-l ia în locatiune (daca preavizul a fost dat de locator).

Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.

Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie sa fie facuta în scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti. în toate cazurile, "actiunea de chemare în judecata pentru evacuare constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului", termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-a decis, în mod constant, în practica judecatoreasca .

Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea înceteaza, iar un nou contract poate fi încheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele denuntarii unilaterale).

3. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau, în lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea înceteaza de drept (dies pro homine interpellat) prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o înstiintare prealabila (art. 1436alin.1 C.civ.).

Tacita relocatiune (reconductiune). Daca locatarul ramane în folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa-l împiedice (deci cu permisiunea lui), locatiunea se considera reînnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civ.).

Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie îndeplinite conditiile cerute de lege pentru încheierea contractului, de exemplu, capacitatea partilor contractante, (însa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba ramanerii si lasarii locatarului în folosinta lucrului, iar nu prin înscrisul original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului initial ). In caz de pluralitate de parti, reînnoirea tacita poate opera numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu, daca unul dintre locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au încheiat contractul ori unul dintre mostenitorii unicului locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera.

4. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligatiilor de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea în întarziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmeaza regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat în contract).

5. Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 C.civ.). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Precizam ca prin pieire se întelege nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci si orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea lui).

6. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului în baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci locatorul nu mai este în masura sa asigure locatarului folosinta lucrului. Astfel, de exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr-o actiune în revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prinexpirarea termenului prevazut în contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este locator) folosinta lucrului etc.

7. Efectele înstrainarii lucrului (imobilului) prin acte între vii. Conform art. 1441 C.civ., daca locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a obligat în acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta înainte de vanzare, cu conditia sa fi fost încheiata prin înscris autentic sau prin înscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 C.civ.) , afara de cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut în însusi contractul de locatiune.

Rezulta ca, în lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa anterioara vanzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor în conditiile în care a fost încheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin înscris cu data certa (de exemplu, modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiriere sau la pactul comisoriu etc.).

Rezulta ca vanzarea este o cauza de încetare a locatiunii numai daca contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnatura privata fara data certa; daca contractul are data certa dar nu a fost supus publicitatii înainte de înscrierea contractului de vanzare-cumparare în cartea funciara, înstrainarea va atrage încetarea locatiunii dupa expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri de neîndeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumparatorului de buna-credinta.

In toate cazurile de desfacere prin efectul înstrainarii - inclusiv clauza expresa în contractul de locatiune de reziliere din cauza vanzarii - locatarul este în drept sa ceara despagubiri de la locator, daca nu s-a prevazut în contract o stipulatie expresa contrara (art. 1442 C.civ.). Pana la plata daunelor locatarul are drept de retentie, cat timp nu va fi despagubit de locator sau eventual de cumparator (art. 1444 C.civ), care însa va avea actiune în regres împotriva locatorului.

Natura juridica a drepturilor locatarului

1. Drept de creanta. Dupa cum am vazut, locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta.

In literatura de specialitate s-a sustinut însa ca dreptul de folosinta al locatarului ar fi un drept real, în principal pentru urmatoarele motive: a) împotriva tulburarilor de fapt locatarul se poate apara prin actiunea posesorie; b) în anumite conditii (data certa a contractului si, respectiv, îndeplinirea formelor de publicitate) locatarul se bucura de un drept de urmarire, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de tertul dobanditor (art.1441 C.civ.) si fata de creditorii urmaritori care au înscris comandamentul dupa încheierea contractului de locatiune (art. 513 C.proc.civ.) si de un drept de preferinta, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori ai aceluiasi bun (chiar daca acestia ar fi obtinut anterior detentia bunului), c) daca termenul locatiunii depaseste 3 ani, contractul este supus publicitatii. lar aceste trei efecte sunt specifice, caracteristice, drepturilor reale.

In realitate, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, iar argumentele invocate în favoarea caracterului real al dreptului nu sunt hotaratoare pentru urmatoarele considerente:

a) Actiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cand detinerea lucrului se exercita animus sibi habendi, dar si de catre detentorul precar;

b) Opozabilitatea contractului fata de dobanditor si fata de creditorii urmaritori este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art. 973 C.civ. De altfel, daca dreptul de folosinta locativa ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care sa consacre exceptia. Pe de alta parte, art. 1441 C.civ. consacra nu o simpla opozabilitate a dreptului de folosinta a locatarului; în lumina textului, de la data cumpararii, contractul de locatiune produce efecte fata de cumparator ca si cum ar fi fost parte contractanta, inclusiv cu privire la obligatiile locatarului fata de el.

In ceea ce priveste opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori, problema este controversata, dar totodata si independenta de solutia adoptata în privinta naturii dreptului locatarului.

Astfel, in concursul dintre doi locatari ai aceluiasi bun, unii autori acorda preferinta locatarului care a intrat mai întai în folosinta lui, chiar daca are un titlu cu data ulterioara (teoria "primului ocupant").

Impartasim solutia contrara, potrivit careia, în conflictul dintre doi locatari urmeaza a se aplica regulile opozabilitatii actelor juridice; contractul cu data certa sau cu data certa anterioara este opozabil locatarului care are un contract fara data certa sau cu data certa ulterioara (si chiar înscris). Locatiunea de peste trei ani este opozabila locatarului ulterior dupa expirarea acestui termen numai daca contractul a fost înscris. întradevar, daca contractul cu data certa anterioara este opozabil dobanditorului de drepturi reale(art.1441 C.civ.),cu atat mai mult trebuie sa fie opozabil fata de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosinta. lar teoria "primului ocupant" (desi în materia drepturilor de creanta - incorporale -posesiunea sau detentiunea, în principiu, nu au relevanta, art. 970 C.civ. fiind aplicabil numai în materie de drepturi reale asupra unor bunuri corporale) poate fi invocata numai în lipsa de orice alt criteriu, în concursul dintre doi locatari cu contracte fara data certa (si deci inopozabile).

c) Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3 ani. Mentionam ca, daca dreptul ar fi real, publicitatea s-ar impune indiferent de durata.

d) In sfarsit, drepturile reale, ca drepturi absolute, sunt limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi.

Rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de creanta care se realizeaza prin intermediul locatorului ("îndatorat a asigura folosinta..."art. 1411C.civ.), desi se exercita asupra unui lucru, presupunand un contract material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanta (de exemplu, drepturile comodatarului), dreptul de folosinta al locatarului prezinta unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitatii, fapt pentru care se încadreaza în categoria obligatiilor opozabile tertilor (obligatii in rem scriptae).