Gheorghe CHIBAC Ion MALANCIUC

Dreptul de loca iune

(arenda)

Material didactic

pentru studenii Facultii de Drept

2

UNIVERSITATEA de STAT din MOLDOVA

Gheorghe CHIBAC Ion MALANCIUC

Dreptul de loca iune

(arenda)

Material didactic

pentru studenii Facultii de Drept

Chiinu 2004

3

CZU

Recomandat de Catedra Drept Civil

Aprobat de Consiliul Facultii de Drept

Recenzent: Dorin Cimil, doctor n drept

Materialul didactic Dreptul de locaiune (arend) este destinat studenilor cu

specializarea Drept economic.

Coninutul materialului didactic cuprinde problemele de baz ce in de

raporturile juridice de arend la etapa actual: noiunea, importana, formele

organizatorico-juridice ale locaiunii, raporturile patrimoniale contractul de

locaiune, n genere, i particularitile unor tipuri de contracte de locaiune,

rspunderea prilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunztoare a

obligaiilor contractuale.

Materialul didactic are drept baz juridic legislaia naional, inclusiv noul

Cod Civil i Legea cu privire la arenda n agricultur din 15 mai 2003.

4

Tema 1

Noiunea i importana relaiilor de locaiune

1. Unele aspecte de ordin terminologic

n vechiul Cod civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de contract

de nchiriere a bunurilor cu sensul de folosire temporar a unor bunuri strine contra

plat. Conform art.278, n baza contractului de nchiriere a bunurilor locatorul se obliga

s transmit locatarului n folosin temporar contra plat anumite bunuri. Termenul

contract de nchiriere a bunurilor era reprodus din legislaia fostei URSS. Acelai

termen se folosea i n Codurile civile ale altor republici unionale.

Termenul de arend a fost legiferat prin Decretul Prezidiumului Sovietului

Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 Cu privire la arend i relaiile de arend, iar

ulterior prin Bazele legislaiei URSS i a republicilor unionale cu privire la arend din 23

noiembrie 1989 [1]. n art.1 se stipuleaz c arenda reprezint n sine o posesie i

folosin temporar, contra plat, bazat pe contract, a terenurilor i altor resurse naturale,

a ntreprinderilor i altor complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare

arendaului pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti economice sau de alt

natur.

Conform acestei definiii putem concluziona c termenul de arend se utiliza n

cazurile de posesiune i folosin temporar a unor obiecte cu anumite scopuri.

Primordial pentru utilizarea termenului de arend era existena unui obiect al relaiilor

juridico-civile atras ntr-o activitate economic sau de alt natur cu scopul de a obine

anumite venituri.

Noiunilor de contract de nchiriere a bunurilor i arend li se atribuie un sens

diferit prin normele unor state europene , cum ar fi de exemplu cele ale Germaniei i

Elveiei. Astfel, prin arend se subnelege contractul n baza cruia se transmite contra

plat nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci i dreptul de a beneficia de ele. n

baza arendei snt nchiriate ntreprinderi de comer i industriale [2].

O astfel de tratare i aplicare a noiunilor de nchiriere a bunurilor i

arend o gsim i n noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002 [3], n care

se utilizeaz un termen nou n legislaia naional, pur romn contract de locaiune, fapt

care poate fi considerat ca o reuit a noului Cod Civil. Conform art.875 CC RM, prin

5

contractul de locaiune o parte se oblig s dea celeilalte pri un bun determinat

individual n folosin temporar sau n folosin i posesiune temporar, iar aceasta se

oblig s plteasc chiria. Prin arend, n baza art.911 CC RM, subnelegem contractul

ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri i alte

bunuri agricole, i alt parte cu privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i

la un pre stabilit de pri.

Utilizarea unui sau altui termen conform noului Cod civil depinde de dou criterii

- obiectul contractului i destinaia sa. ncepnd cu anul 1989 n toate domeniile

economiei naionale, n activitatea de antreprenoriat, n actele normative naionale i n

practica judiciar se aplica n fiecare caz concret termenul arenda, ca un termen de

ordin general, universal, fapt care nu este prea corect. Termenul universal trebuie s

devin locaiunea, termen care urmeaz a fi aplicat ori de cte ori este vorba de

nchirierea unui bun. Cnd obiectul contractului este un teren sau un alt bun agricol este

necesar de aplicat termenul arenda. Respectiv, urmeaz s fie aplicate i norme de

drept. Anume sub aceste aspecte vor fi utilizai termenii respectivi n acest curs.

Pentru comparaie putem arta c sistemele de drept ale altor state, de exemplu, ale

Federaiei Ruse, nu deosebesc noiunea de locaiune i arend. Astfel, conform

art.606 Cod civil al Federaiei Ruse, n baza contractului de arend (locaiune)

arendatorul (locatorul ) se oblig s transmit arendaului (locatarului) un bun contra

plat n posesiune i folosin temporar. Credem c o astfel de abordare a acestor dou

noiuni este mai reuit. n acelai timp, utilizarea n Republica Moldova a termenilor

diferii nu ridic mari probleme. Principalul e de a utiliza corect termenul respectiv n

contextul respectiv.

2. Premisele economice i sociale de trecere la relaiile de locaiune

n ultimele decenii ale secolului al XX lea n rile europene ale fostului lagr

socialist s-a produs o schimbare panic, treptat a formaiunilor socialeconomice.

S-a schimbat ornduirea de stat i social i n Republica Moldova. Oficial a fost

proclamat trecerea la relaiile de pia bazate pe proprietatea privat. O particularitate

caracteristic perioadei iniiale a fost o criz economic comun care, din pcate, se

prelungete i pn astzi n republica noastr.

6

Factorul principal al crizei economice a fost destrmarea fostei URSS, ntreruperea

legturilor economice tradiionale, distrugerea mecanismului de producere, schimbrile

structurale n dirijarea economiei naionale, apariia omajului, srcirea populaiei i alte

cauze.

Criza economic era amplificat i de situaia politic nestabil din ar,

schimbarea repetat a guvernelor, imprevizibilitatea i inconsecvena Parlamentului RM,

nesoluionarea conflictului transnistrean, cataclismele naturale i alte cauze de ordin

obiectiv i subiectiv.

Schimbrile radicale ale relaiilor social-economice au determinat gsirea unor noi

ci, mijloace i posibiliti de ieire din criza economic profund.

Una dintre cile de ieire din criz la nceputul anilor nouzeci se ntrevedea n

renovarea relaiilor juridico-civile orizontale, oneroase, bazate pe principii de egalitate.

La etapa iniial a acestui proces o atenie deosebit se atrgea renovrii i

revitalizrii relaiilor de locaiune.

Un prim-pas n aceast direcie era schimbarea statutului juridico-legal al

ntreprinderilor de stat n ntreprinderi de arend.

Timp de mai mult de aptezeci de ani de putere sovietic relaiile de producere au

intrat n impas. Proprietatea de stat, ca un avut al ntregului popor, a devenit un mit, o

frn n dezvoltarea ulterioar a relaiilor de producere. n realitate aceast form de

proprietate era supus intereselor elitei de stat i de partid, iar nsi productorii

bunurilor nu se simeau stpni, devenind robi ai sistemului i formei de proprietate

dominante. Consecinele negative s-au materializat n lipsa de iniiativ, de

responsabilitate a conductorilor i angajailor fa de munc i rezultatele ei.

Sistemului vechi al relaiilor de producie la ntreprinderile de stat se baza pe

principii de egalare, de remunerare a muncii nu pentru efortul depus, ci uneori numai

pentru prezena la serviciu.

Pentru a schimba comportamentul oamenilor fa de munc i nemijlocit fa de

proprietate, fa de rezultatele muncii sale, a fost luat hotrrea de transmitere a

ntreprinderilor de stat n administrarea total a colectivelor de munc, crend n baza lor

ntreprinderi de arend. Scopul final al acestor modificri a fost corelarea bunstrii

angajailor cu rezultatele muncii lor i modificarea strii create n producerea bunurilor

materiale. La 1 ianuarie 1995 n art activau 637 ntreprinderi de arend. Ca rezultat n

7

perioada iniial de trecere la alte forme de relaii de locaiune la unele ntreprinderi de

arend s-a mrit productivitatea muncii concomitent cu pstrarea i chiar mbuntirea

calitii produselor, bunurilor, lucrrilor i serviciilor.

Prin urmare, un pas important de trecere la relaiile noi, de pia a fost modificarea

relaiilor legale de proprietate. A luat natere un proces amplu de deetatizare, de

privatizare, de transformare a ntreprinderilor de stat n societi pe aciuni.

Aceste mprejurri au servit ca premise de trecere la relaiile de locaiune, ca un

mijloc de ieire din criza economic. La acest proces a contribuit i faptul c au fost luate

msuri reale de stabilire, inventariere i transmitere n folosin a cldirilor, construciilor

i altor ncperi nelocuibile, a mijloacelor de transport , a utilajului i altor bunuri mobile

i imobile temporar nefolosite sau folosite neraional.

Un element important al acestui proces a constituit legalizarea transmiterii n

chirie nu numai a fondurilor de producie principale, ci i a principalului bun imobil a

pmntului i altor resurse naturale.

3. Apariia i dezvoltarea relaiilor de locaiune

Lund n consideraie faptul c Republica Moldova a fost o parte component a

ex-URSS, e i normal c istoria dezvoltrii sale s fie tipic pentru URSS. Relaiile de

locaiune au nceput s apar nc n anul 1917. Toat perioada sovietic, din punct de

vedere a dezvoltrii relaiilor de locaiune, condiional poate fi mprit n anumite etape.

Totodat, trebuie precizat c terminul de arend a aprut cu mult mai trziu. Un timp

ndelungat, pn la sfritul anilor optzeci, se folosea un termen cu o conotaie mai larg -

contractul de nchiriere a bunurilor. Aadar, se pot de evidenia urmtoarele etape de

apariie i dezvoltare a relaiilor de locaiune.

Prima etap ine de anul 1917, soldat cu biruina revoluiei din octombrie i

schimbarea ornduirii de stat i sociale. Odat cu instaurarea puterii sovietice au aprut i

noi relaii juridice ce se bazau pe normele dreptului civil al Rusiei ariste i care erau

reglementate reieind din condiiile economice stabilite. Aceast perioad ine de

adoptarea primului Cod civil din 1922, predestinat reglementrii raporturilor juridico-

civile n condiiile noii politici economice. Totodat, normele de drept erau orientate spre

8

crearea unei baze legale ce ar contribui la nviorarea vieii economice, punnd accentul pe

anumite poziii de egalitate, echivalent-oneroase ntre pri.

A doua etap coincide cu nceputul anilor douzeci - perioada rzboiului civil i

restabilirii economiei naionale dup rzboiul civil i rzboiul pentru aprarea patriei.

Aceast perioad e marcat de dezicerea de la raporturile juridico-civile orizontale,

bazate pe poziia de egalitate i trecerea la comunismul militar. Practic, mult timp au fost

reduse la minim raporturile juridico-civile, limitndu-se n principiu la conveniile

patrimoniale cu participarea persoanelor fizice.

A treia etap se refer la nceputul anilor aizeci, cnd la 8 decembrie 1961 au fost

adoptate Bazele legislaiei civile ale URSS i ale republicilor unionale [4] i ale codurilor

civile ale republicilor unionale. Codul civil al RSSM a fost adoptat la 26 decembrie 1964

i a intrat n vigoare la 1 iulie 1965 [5]. n corespundere cu aceste acte normative

contractul de nchiriere a bunurilor a obinut o reglementare destul de detaliat i relativ

aplicare. Normele de drept consfinite n aceste acte normative cu unele modificri pot fi

aplicate i n prezent.

A patra etap de dezvolate a relaiilor de locaiune poate fi corelat cu adoptarea

de ctre Sovietul Minitrilor al URSS la 4 octombrie 1965 a Regulamentului

ntreprinderii de producere socialiste de stat [6]. n corespundere cu acest act normativ

ntreprinderile de producere de stat au obinut o independen relativ n ceea ce privete

ncheierea diferitelor convenii juridico-civile, printre care i cele de nchiriere a

bunurilor.

O importan mare pentru contractul de nchiriere a bunurilor de uz casnic - o

varietate a contractului de nchiriere a bunurilor - a avut-o decizia comun a CC al PCUS

i a Sovietului de Minitri al URSS de la 2 februarie 1984 Cu privire la msurile de

lrgire a independenei economice i ntrire a cointeresrii uniunilor de producere

(ntreprinderilor) de deservire curent ntr-o mai ampl satisfacere a necesitilor

populaiei n servicii [7] - a cincea etap n dezvoltarea relaiilor de locaiune. Agenilor

economici din sistemul deservirii curente le-a fost lrgit spectrul mputernicirilor de

desfurare a activitii economico-productive n sfera deservirii populaiei.

A asea etap ine de adoptarea la 30 iunie 1987 a Legii URSS Cu privire la

ntreprinderea de stat [8], unde n art.4 era stipulat c ntreprinderea are dreptul de a

transmite altor ntreprinderi i organizaii, de a vinde, a schimba, de a da n arend, de a

9

transmite gratuit temporar sau n credit cldiri, construcii, utilaj, mijloace de transport,

inventar, materie prim i alte bunuri materiale, la fel i dreptul de a le scoate de la

balan, dac ele snt uzate total sau i-au pierdut utilitatea. n comparaie cu normele

juridice anterioare aceast lege le conferea ntreprinderilor de stat mputerniciri mai largi

n ceea ce privete desfurarea activitii economico-productive. Respectiv, tendina

general a normelor de drept se exprima ntr-o treptat, consecvent mrire a volumului

mputernicirilor subiecilor de stat. Aceast tendin era caracteristic i pentru

ntreprinderile bazate pe alt form de proprietate.

Etapele de dezvoltare ale relaiilor de locaiune enumerate pot fi atribuite la cele

generale, universale ce in de mputernicirile subiecilor dreptului civil n genere i a

raporturilor de locaiune n particular.

Schimbri radicale, revoluionare n raporturile de locaiune au avut loc n fosta

URSS n 1989, cnd la 7 aprilie a fost adoptat Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al

URSS Cu privire la arend i relaiile de arend, iar la 23 noiembire - Bazele legislaiei

URSS i a republicilor unionale cu privire la arend [9]. Principiile de baz ale relaiilor

de locaiune la etapa respectiv, consfinite n acele acte normative, au fost reflectate i

dezvoltate ulterior n actele normative naionale.

Pentru Republica Moldova drept moment de rscruce n dezvoltarea relaiilor de

locaiune a servit anul 1992, cnd la 14 ianuarie a fost adoptat Legea Republicii

Moldova Cu privire la arend Nr.861/1992 (n continuare Legea Nr.861/1992) [10],

care lund n consideraie realitatea existent i abordnd cu totul o alt baz,

reglementeaz tot complexul de relaii ce in de nchirierea bunurilor care aparin cu drept

de proprietate altor subieci de drept.

O etap ulterioar de dezvoltare a raporturilor de locaiune ine de Hotrrea

Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 prin care au fost adoptate Regulamentul

ntreprinderii de arend i Regulamentul antreprizei de arend [11]. Aceste acte

normative determin statutul juridico-legal i volumul mputernicirilor a dou forme

organizaionale a relaiilor de locaiune - ntreprinderea de arend i antrepriza de arend.

Etapa contemporan de dezvoltare a raporturilor de locaiune e legat de adoptarea

la 6 iunie 2002 a noului Cod civil al Republicii Moldova i Legii cu privire la arend n

agricultur din 15 mai 2003 Nr.198/2003 (n continuare Legea Nr.198/2003) [12]. Aceste

10

acte normative au creat o baz solid pentru dezvoltarea ulterioar a raporturilor de

locaiune n Republica Moldova.

4. Noiunea, imporatana i particularitile relaiilor de locaiune la etapa

actual

S stabilim, deci esena sau coninutul noiunilor de locaiune (arend) i relaii

de locaiune (arend) drept relaii economice i categorii economice. Noiunea cea mai

larg a locaiunii este urmtoarea: locaiunea este folosina contra plat temporar a unor

bunuri strine.

Conform art.1 al Bazelor legislaiei URSS i a republicilor unionale Cu privire la

arend, arenda reprezint posesiunea i folosina temporar, contra plat n baz de

contract, a pmntului, altor resurse naturale, a ntreprinderilor (uniunilor) i altor

complexe patrimoniale, la fel i a altor bunuri necesare arendaului pentru desfurarea

de sine stttor a unei activiti economice sau de alt natur.

Noiunea relaii de arend este formulat i n art.2 al Legii Nr.861/1992 , unde

se menioneaz c n relaiile de arend arendaul, pe baz de contract, posed i

folosete contra plat bunuri ce aparin persoanei care d n arend.

Iar art.2 al Legii Nr.198/2003 denotc arenda n agricultur reprezint darea n

posesiune i folosin, pe baz de contract, pe o durat determinat, contra plat, a

terenurilor i a altor bunuri agricole.

Reieind din aceste tratri legale ale locaiunii, putem evidenia urmtoarele

particulariti ale raporturilor de locaiune la etapa actual:

1. Relaiile de locaiune ntotdeauna se bazeaz pe un contract juridico-civil -

contractul de locaiune, care determin coninutul lor i toat gama drepturilor i

obligaiilor reciproce ale prilor.

2. Locaiunea reprezint n sine baza legal de posesie i folosin a obiectelor

lumii materiale, care aparin cu drept de proprietate altor persoane, adic

locaiunea este un temei legal de posesiune i folosin a unor bunuri strine.

3. Spre deosebire de legislaia anterioar, cnd n baza contractului de locaiune

se transmitea numai dreptul de folosin, acum volumul mputernicirilor

locatarului a crescut simitor, cci n prezent se transmite nu numai dreptul de

11

folosin, ci i de posesiune, ceea ce schimb esenial statutul juridico-legal al

locatarului.

4. Relaiile de locaiune au un caracter temporar, adic raporturile patrimoniale

dintre locator i locatar se stabilesc pentru o perioad determinat de timp, de

regul ndelungat. Locaiunea perpetu este inadminisibil, reieind din nsi

esena acesteia. Dac admitem c prile n-au stabilit termenul raporturilor

contractuale, atunci acestea se ntrerup dup expirarea a 99 de ani.

5. Conform legii, raporturile de locaiune pot avea numai un coninut oneros.

Majoritatea raporturilor juridico-civile au un caracter oneros. Dac n realitate

suntem n prezena unei transmiteri n posesiune i folosin gratuit, atunci nu

este vorba despre un contract de locaiune, ci de comodat sau de un contract de

mprumut, cum mai este numit n literatura de specialitate.

6. Deoarece raporturile de locaiune au un caracter temporar, atunci dup

expirarea termenului contractului patrimoniul nchiriat trebuie ntors proprietarului

(sau altei persoane mputernicite), dac pn n acest moment n-a fost rscumprat.

Prin urmare, obiecte ale locaiunii pot fi numai bunuri individual determinate i

neconsumptibile.

7. O particularitate important a relaiilor de locaiune const n dreptul oferit de

legiuitor locatarului pentru practicarea de sine stttor a unei activiti economice

sau de alt natur. De exemplu: pn nu demult numai persoanele juridice, i ele

ntr-un numr limitat, puteau folosi bunurile nchiriate n scopuri economice.

Persoanele fizice nu aveau un astfel de drept, iar n cazul cnd se practica aceasta

cetenii, de regul, erau trai la rspundere penal, deoarece practicau activitate

de ntreprinztor. Persoanele fizice n trecut puteau nchiria numai lucruri

predestinate pentru satisfacerea necesitilor personale, culturale sau de alt natur.

n prezent toate aceste ngrdiri au fost anulate i cetenii au dreptul de a folosi

bunurile nchiriate pentru desfurarea unei activiti de ntreprinztor sau de alt

natur, att pentru societate, ct i pentru sine.

n acest paragraf sunt evideniate numai cele mai importante particulariti ale

relaiilor de locaiune la etapa actual.

12

Modificarea substanial a naturii juridice a raporturilor de locaiune, extinderea

esenial a cercului obiectelor locaiunii i a volumului mputernicirilor participanilor la

aceste raporturi au predeterminat i importana lor crescnd. Pentru locator aceast

importan se manifest n folosirea fondurilor fixe i circulante, temporar libere, ct mai

efectiv i raional. Dac mai nainte transmiterea n locaiune a bunurilor nu era stimulat,

deoarece chiria nu putea fi mai mare dect costurile uzurii, n prezent locatorul, pe lng

cheltuielile de exploatare i costurile uzurii bunurilor, poate pretinde i la un venit

suplimentar de la bunurile date n chirie. Locaiunea nu este altceva dect un instrument,

un mijloc, o modalitate de realizare de ctre proprietar a mputernicirilor sale.

La fel a crescut importana relaiilor de locaiune la moment i pentru locatar.

Lund anumite bunuri materiale n posesiune i folosin temporar, locatarul, inclusiv

persoana fizic, a obinut posibilitatea de a desfura o activitate de producere i de alt

natur, adic poate practica activitatea de ntreprinztor, de a obine venituri etc.

Locaiunea le permite persoanelor fizice, ocupndu-se cu activitatea de ntreprinztor, s-

i ntrein familiile sale, s obin anumite venituri i, acumulnd un capital iniial, s

deschid o afacere personal. Locaiunea le permite s se angajeze la serviciu, s se

ocupe cu activitatea sa preferat, s fie utili pentru societate i familie. Un exemplu clasic

al importanei locaiunii l prezint situaia cnd un ofer, nchiriind un microautobus i

lucrnd o perioad ndelungat, a procurat ulterior un automobil personal cu care a

continuat s lucreze, asigurndu-i bunstarea familiei sale.

5. Izvoarele reglementrii juridice a relaiilor de locaiune

Pe lng actele normative indicate n paragraful trei, raporturile de locaiune snt

reglementate i de alte norme de drept. Rolul primordial printre izvoarele de drept i

revine legii supreme a societii i statului - Constituiei Republicii Moldova, care a

stabilit principiile i direciile de baz ale economiei naionale: dezvoltarea pieei, a

iniiativei economice libere, libertatea comerului i a activitii de antreprenoriat,

protecia concurenei locale, crearea condiiilor normale pentru folosina tuturor factorilor

de producie (art.9 i art.126).

13

Un loc aparte n sistemul actelor normative l ocup i noul Cod civil al Republicii

Moldova n care destul de clar, consecvent i pe deplin este determinat coninutul de baz

al contractelor de locaiune i arend.

O reglementare detaliat a relaiilor de arend n agricultur gsim n Legea

Nr.198/2003.

O anumit importan n stabilirea bazei legale a raporturilor de locaiune au i alte

acte normative, printre care trebuie evideniat Legea Republicii Moldova Cu privire la

proprietate din 22 ianuarie 1991 [13]; Cu privire la privatizare din 4 iulie 1991 [14];

Cu privire la antreprenoriat i ntreprinderi din 2 ianuarie 1992 [15] i altele.

La crearea i dezvoltarea bazei legale naionale o importan specific au actele

normative ale fostei URSS. n afar de cele menionate mai sus, mai putem la indica

urmtoarele legi: Cu privire la proprietate n URSS din 6 martie 1990 [16]; Cu privire

la ntreprinderi n URSS din 4 iunie 1990 [17]; Cu privire la bazele generale ale

activitii de antreprenoriat ale cetenilor URSS din 2 aprilie 1991 (18) i altele. Pe

lng aceasta, normele de drept ale fostei URSS au servit ca baz pentru crearea actelor

normative naionale, ele prezentnd, la fel, un anumit interes pentru analiza comparativ a

normelor de drept n cadrul diferitelor cercetri tiinifice.

Aceste acte normative ne ofer posibilitatea s tratm relaiile de locaiune ca un

institut al dreptului civil care reprezint n sine totalitatea normelor de drept, ce

reglementeaz raporturile de transmitere, posesiune i folosin a unui patrimoniu, care

aparine cu drept de proprietate unui alt subiect de drept.

Tema 2

Formele organizaional-juridice ale raporturilor de locaiune

1. Noiuni generale

Legislaia n vigoare prevede trei forme organizaional-juridice de baz ale

raporturilor de locaiune: locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic,

antrepriza de arend sau locaiunea n grup n interiorul unitii economice i locaiunea

individual. Fiecare dintre aceste forme se caracterizeaz prin anumite particulariti,

specifice numai lor.

14

Comun pentru toate este posesiunea i folosina sau numai folosina temporar

contra plat a unui patrimoniu ce aparine cu drept de proprietate unei alte persoane.

Caracteristic pentru toate aceste forme este posibilitatea nchirierii unui volum

mare de bunuri care se atribuie att la fondurile fixe, ct i circulante, inclusiv ale

pmntului i altor resurse naturale.

Un element comun l constituie faptul c chiriaii, de regul, folosesc patrimoniul

nchiriat pentru exercitarea unei activiti de antreprenoriat.

Fiecare dintre aceste forme ale raporturilor de locaiune poate fi difereniat n

dependen de obiect, termen, volumul drepturilor i mputernicirilor prilor etc., ct i n

dependen de diferite izvoare juridice ce le reglementeaz i determin statutul juridic al

raporturilor de locaiune.

2. ntreprinderea de arend

Actul normativ de baz ce reglementeaz statutul juridic al ntreprinderii de arend

este Regulamentul ntreprinderii de arend, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii

Moldova din 21 mai 1993.

Conform p.2 al acestui Regulament ntreprinderea de arend este o ntreprindere

nfiinat de membrii colectivului de munc al ntreprinderii de stat (municipale) sau al

unitii ei structurale (subdiviziunii) ce se reorganizeaz, n scopul desfurrii n comun

a activitii de antreprenoriat, sub o firm comun, n baza statutului i contractului de

arend a bunurilor statului (sau municipale) definite ca ansamblu patrimonial unic.

Din aceast noiune reies particularitile de baz ale acestei forme a raporturilor

de locaiune:

1. Obiectul specific al raporturilor de locaiune - patrimoniul de stat sau municipal;

2. Patrimoniul nchiriat reprezint un complex patrimonial unic;

3. Acest complex patrimonial n rezultatul locaiunii i schimb statutul su

juridic - din ntreprindere de stat (municipal) se transform n ntreprindere de

arend;

4. Drept chiria apare un subiect specific - colectivul de munc;

5. Scopul principal al ntreprinderii de arend este exercitarea unei activiti de

antreprenoriat n nume propriu;

15

6. Aceast activitate va fi exercitat sub o firm comun, adic de ctre un subiect

de drept unic;

7. Ca baz juridic pentru fondarea ntreprinderii de arend servesc statutul

acesteia i contractul de arend.

Drept o particularitate specific a ntrerpinderii de arend putem trata i procedura

de nfiinare a acestei, care decurge n trei etape: iniial, de baz i final.

ntreprinderea de arend dobndete personalitate juridic din ziua nregistrrii de

stat n modul prevzut de legislaia Republicii Moldova.

n baza contractului de arend i n conformitate cu decizia adunrii generale

(conferinei) a colectivului de munc, care a fondat ntreprinderea de arend, locatorul

emite ordinul cu privire la reorganizarea ntreprinderii de stat (municipale).

O particularitate a ntreprinderii de arend constituie i faptul c din momentul

nregistrrii de stat aceasta devine succesor al dreptului de posesie i folosin a bunurilor

patrimoniale ale ntreprinderii de stat (municipale), luate n arend, inclusiv a drepturilor

de folosire a pmntului i altor resurse naturale. Locatorul poate s-i asume pe deplin

sau parial achitarea creditelor luate de ntreprinderea ce se reorganizeaz.

Aceasta a fost o caracterizare succint a respectivei forme a raporturilor de

locaiune, mai ales c n prezent ntreprinderile de arend de cele mai multe ori fac parte

din domeniul trecutului. Ele i-au jucat rolul su pozitiv la nceputul anilor 90 i au fost o

form trectoare n procesul privatizrii patrimoniului de stat. Astfel, la nceput

ntreprinderile de stat (municipale) erau reorganizate n ntreprinderi de arend care

ulterior, de regul deveneau societi pe aciuni.

Despre evoluia ntreprinderilor de arend ne pot mrturisi urmtoarele date: n

1993 erau 543 [19], n 1995 - 673, n 1997 149 [20]. n literatura periodic din 1997 se

menioneaz alte date: erau nregistrate circa 50 de ntreprinderi dintre care, practic,

activau nu mai mult de zece. n ultimii ani despre ntreprinderile de arend se vorbete i

se scrie tot mai puin, ceea ce ne dovedete faptul dispariiei treptate a acestei forme a

raporturilor de locaiune [21].

16

3. Antrepriza de arend

O alt form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune, care, la fel, ine

mai mult de domeniul trecutului, este antrepriza de arend. n literatura juridic i

economic aceast form mai era numit i arend n grup. Ea era caracteristic pentru

nceputul anilor nouzeci i era strns legat de formarea ntreprinderilor de arend i a

societilor pe aciuni. O anumit dezvoltare antrepriza de arend a avut-o n domeniul

agricol.

Aceast form organizaional-juridic a raporturilor de locaiune nu putea s existe

mult, deoarece, dup cum a demonstrat practica, era evident neavantajoas pentru

colectivele de arend i destul de atractiv pentru locatori.

Toate aceste momente negative i pozitive ale formei respective reies nemijlocit

din natura sa juridic, determinat de ctre Regulamentul antreprizei de arend, aprobat

prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993.

Conform p.1 al Regulamentului, antrepriza de arend constituie o form de

organizare a raporturilor de drept n interiorul unitii economice (al ntreprinderii,

organizaiei, instituiei, gospodriei), bazate pe contractul antreprizei de arend, ncheiat

ntre locator - unitatea economic, i arenda - unul sau civa ceteni care ntrein cu

locatorul relaii de munc sau raporturi rezultnd din calitatea de membru. n cazul cnd

arendai sunt doi sau mai muli ceteni, acetia constituie un colectiv al antreprizei de

arend.

De aici reies urmtoarele particulariti ale antreprizei de arend:

1. Aceast form a raporturilor de locaiune are un caracter strict intern, n

limitele unitii economice, adic raporturile de locaiune nu se extind n afara

limitelor unitii structurale a ntreprinderii, organizaiei, instituiei, gospodriei.

2. Chiriaii se afl cu locatorii n raporturi de munc, snt angajaii lor, adic snt

subordonai acestora din urm. Chiriaii trebuie s respecte disciplina de munc i

regimul intern de lucru etc.

3. Din particularitatea precedent reiese urmtoarea - locatorul este organizatorul,

conductorul i dirijorul ntregului proces de producere cu participarea colectivului

de munc, cu unele excepii prevzute de contractul antreprizei de arend.

17

4. La baza raporturilor dintre pri, pe lng contractul individual de munc, st i

contractul antreprizei de arend, care reprezint n sine o noiune complicat, n

esen neclar i destul de limitat n sens juridico-civil. Acest contract conine

unele elemente neclare i neprecise, specifice pentru dou contracte juridico-civile

- de locaiune i antrepriz. Aceast concluzie determin i faptul c prile,

intrnd n raporturi de locaiune, rmn n raporturi de munc, aceast dualitate

fiind cauza unei stri de nedeterminare.

5. Antrepriza de arend, indiferent de numrul chiriailor ce intr n raporturi

contractuale, este de dou feluri: colectiv i individual. Deosebiri eseniale ntre

aceste dou feluri ale antreprizei de arend nu exist, natura lor juridic fiind una

i aceeai, ns cu condiia c chiriaii se afl n raporturi de munc cu locatorul.

Aici trebuie menionat c colectivul antreprizei de arend se poate forma pe baze

profesionale (se unesc lucrtorii de aceeai speciaitate, profesie) sau familiale

(colectivul se formeaz din una sau mai multe familii).

6. Posibil, cea mai important, ns neformulat expres n Regulamentul

antreprizei de arend, particularitate a acestei forme organizaional-juridice a

raporturilor de locaiune const n faptul c rezultatele muncii colectivului

antreprizei de arend devin proprietate a locatorului. n aceasta const cel mai

controversat aspect al acestor raporturi. Aceast tez rezult din faptul c angajatul

vinde patronului munca sa i, respectiv, rezultatele muncii sale. La aceast

concluzie ajungem interpretnd p. 7, alin.(3) al Regulamentului antreprizei de

arend, conform cruia arendaul dispune, la discreia sa, de producia (lucrrile,

serviciile) produs supravolumului indicat n contract, n cazul cnd contractul nu

prevede alte condiii. Aceast tez este susinut i de p.18 al Regulamentului,

conform cruia veniturile colectivelor antreprizei de arend se formeaz din

ncasrile rmase dup achitarea plii de arend, compensarea cheltuielilor

materiale i altor cheltuieli considerate egale cu acestea, a altor defalcri prevzute

n contract. Respectiv, achitarea muncii arendailor sau chiriailor n condiiile

acestei forme a raporturilor de locaiune se efectua conform principiului ceea ce

rmne. Iat de ce aceast form a raporturilor de locaiune avea un caracter

temporar, de trecere. Credem c ea nu a supraveiut att din cauze obiective, ct i

18

subiective, cu att mai mult ca att c baza juridic a acestor raporturi trebuia

perfectat.

7. Legislaia n vigoare mai admite o modalitate a locaiunii de grup, la baza

creia st un contract juridico-civil, adic locaiunea individual. ntr-un astfel de

contract prile nu se afl n raporturi de munc i snt independente una fa de

alta. Particularitile i deosebirile dintre contractul de locaiune i contractul

antreprizei de arend vor fi descrise n paragraful 4.

4. Locaiunea individual

Locaiunea individual este de dou feluri. n primul rnd, ca modalitate a

antreprizei de arend sau locaiune individual n limitele antreprizei de arend i, n al

doilea rnd, ca locaiune individual, bazat pe un contract juridico-civil de locaiune.

Pentru locaiunea individual ca modalitate a antreprizei de arend snt caracteristice

toate particularitile studiate n paragraful precedent i nu e necesar a le repeta.

n paragraful respectiv vom analiza numai locaiunea individual, bazat pe un

contract juridico-civil de locaiune. Drept baz juridic a acestui contract servesc Legea

Nr.861/1992 i normele Codului civil al Republicii Moldova.

Particularitile specifice ale contractului n cauz constau n urmtoarele:

1. Raporturile dintre pri snt reglementate numai de ctre contractul de

locaiune. Nici un fel de subordonare, bazat pe un contract individual de munc,

aici nu exist.

2. Locatarul este o persoan autonom, de sine stttoare i independent fa de

locator.

3. Pentru acest contract e caracteristic principiul aflrii prilor pe poziie de

egalitate. Prile contractante snt parteneri egali, a cror drepturi i obligaii snt

consfinite n contract.

4. Locatarul organizeaz de sine stttor procesul de producere i conduce cu el

ct i cu alte activiti n cadrul raporturilor de locaiune.

5. Locatarul n corespundere cu contractul poart responsabilitatea total i

suport riscul rezultatelor nefaste ale muncii sale.

19

6. O particularitate esenial a locaiunii individuale const n faptul c locatarul

este proprietar al rezultatelor muncii sale i munca sa nu este pltit dup

principiul a ceia ce rmne, ca la antrepriza de arend.

7. Pentru patrimoniul primit n locaiune locatarul i achit locatorului un

beneficiu sub form de chirie, stabilit la acordul prilor, cu unele excepii ce se

refer la bunurile nchiriate ale statului.

T e m a 3

Raporturile patrimoniale n cadrul locaiunii.

1. Obiectele raporturilor de locaiune i sfera de aplicare a locaiunii

Legislaia n vigoare admite locaiunea n toate ramurile economiei naionale fr

careva ngrdiri i excepii. Mai mult dect att, pot fi nchiriate bunuri sub orice form de

proprietate. Aceast regul pentru prima dat i-a gsit elucidare n normele de drept ale

fostei URSS nc n 1989, ulterior fiind reflectat i n legislaia naional a Republicii

Moldova.

n 1989 s-a lrgit simitor a fost mrit cercul obiectelor lumii materiale ce puteau fi

nchiriate. Astfel, pe lng bunurile de menire cultural-casnic, puteau fi nchiriate i cele

care snt atribuite fondurilor fixe i circulante. Practic au fost nlturate toate ngrdirile.

Mai mult dect att, pentru prima dat n perioada exestenei puterii sovietice a fost

admis locaiunea pmntului i altor resurse naturale de ctre toi doritorii, inclusiv de

persoanele fizice.

n dependen de raporturile de locaiune, n prezent toate obiectele lumii

materiale, dup importan i volum, le putem mpri n urmtoarele grupe:

1) pmnt i alte resurse naturale;

2) ntreprinderi i organizaii drept complexe patrimoniale unice;

3) uniti ale ntreprinderilor i organizaiilor;

4) cldiri i instalaii;

5) ncperi;

6) mijloace de transport;

7) tehnic agricol i de alt natur;

20

8) utilaje;

9) inventar;

10) instrumente;

11) alte valori materiale.

Aceast clasificare este aproximativ, reieind din coninutul art.5,alin.(2) al Legii

Nr. 861/1992.

O important noutate n privina obiectelor contractului de locaiune gsim n art.2

al Legii Nr.198/2003, unde se indic c obiecte ale contractului pot fi mijloacele fixe i,

dup caz, mijloacele circulante. Conform art.4 al aceleiai legi, obiecte ale relaiilor de

arend snt bunurile agricole aflate n proprietate public sau privat, cu excepia celor

scoase din circuitul civil sau n privina crora, prin lege, snt stabilite alte interdicii sau

limitri.

n ceea ce privete proprietatea public, prin Decretul Preedintelui Republicii

Moldova din 6 ianuarie 1994, a fost aprobat Lista ntreprinderilor i organizaiilor de

stat a cror arend nu se admite. La acestea se atribuie

- Banca Naional a Moldovei;

- Rezervaiile naturale de stat;

- Radioteleviziunea Naional;

- Secia comunicaiilor speciale de pe lng Centrul de transportare a Potei;

- Camera Naional a Crii din Republica Moldova;

- ntreprinderile din sistemul organelor afacerilor interne;

- Laboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoase;

- Staiile veterinare pentru combaterea bolilor la animale;

- Laboratoarele veterinare;

- ntreprinderile pentru producere i congelarea spermei de taur;

- ntreprinderile specializate de executare a lucrrilor de exploatare Iumex;

- ntreprinderile de alimentare cu ap i canalizare, centrale i reelele termice

ale gospodriei comunale.

n acelai decret a fost aprobat i Lista bunurilor statului ce nu pot fi date n

arend. La acestea se atribuie:

21

- Complexele de radiolocare;

- Mijloacele militarizate cu aciuni antigrindin;

- Tehnica militar i armamentul, echipamentul militar;

- Utilajul (echipamentul ) atomic;

- Utilajul Centralei electrice Raionale de Stat din Moldova i al Centralei

electrice cu termoficare;

- Utilajul (echipamentul) pentru emisia banilor i baterea monedelor, emisia

hrtiilor de valoare i a timbrelor potale;

- Materialele de arhiv care in de competena organelor de stat ale arhivelor;

- Utilajul (echipamentul) pentru controlul de stat medico-sanitar asupra

procesului tehnologic i a calitii produselor alimentare i a produciei

industriale;

- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea substanelor narcotice cu efecte

puternice i toxice;

- Utilajul radiologic;

- Utilajul cu izotopi radioactivi;

- Utilajul radiorenteghenologic;

- Utilajul special pentru serviciul de transfuzie a sngelui;

- Utilajul special pentru operaiile la inim;

- Armele de foc (de tip militar, calibru redus, sportive, pentru vntoare cu alice,

pentru instruire), armele albe, dispozitivele de explodare;

- Utilajul (echipamentul) pentru fabricarea i repararea diferitelor tipuri de

armament, muniii, substanelor explozive, dispozitivelor de explodare i

pirotehnice [22].

Decretul Preedintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994 a fost emis n

strict conformitate cu legislaia n vigoare. Astfel, conform art.5, alin.(5) al Legii

Nr.861/1992, legislaia stabilete tipurile (grupurile) de ntreprinderi i organizaii,

felurile de bunuri ale statului a cror arend nu se admite. Posibil, aceste liste ar trebui

aprobate nu prin Decretul Preedintelui Republicii Moldova, ci printr-o hotrre a unui alt

organ, ns aceasta e o problem ce ine de alt domeniu.

22

2. Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii

Raporturilor de proprietate n cadrul locaiunii li se acord o importan

primordial. n primul rnd, trebuie determinat regimul juridic al patrimoniului nchiriat,

soarta lui ulterioar, apartenena mbuntirilor fcute sau bunurilor materiale procurate

n timpul locaiunii etc.

n principiu, toate aceste aspecte i-au gsit o oarecare reglementare n normele de

drept, soluia altora reieind nemijlocit din interpretarea sensului legii.

Raporturile de proprietate n cadrul locaiunii se evideniaz prin urmtoarele:

1. Darea n locaiune a unui bun nu nseamn i transmiterea dreptului de

proprietate asupra lui. Respectiv, locatorul rmne proprietar al patrimoniului

nchiriat. Aceast concluzie reiese nemijlocit din lege, conform creia prin

locaiune bunurile se transmit n posesiune i folosin temporar. Mai mult dect

att, n art.13,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 se indic c darea n arend nu atrage

dup sine transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor. Iar art.900 Cod

civil RM ne indic c dac bunul nchiriat, dup ce a fost predat locatarului este

nstrinat de locator unui ter, acesta din urm se subrog locatorului n drepturile

i obligaiile ce decurg din locaiune. Aceeai regul se aplic i la contractul de

arend.

2. La ncetarea raporturilor contractuale bunurile nchiriate trebuie ntoarse

locatorului - proprietarului acestor bunuri, dac ele n-au fost rscumprate de

locatar.

3. Legislaia i acord locatarului posibilitatea de a deveni proprietar al bunurilor

nchiriate, prevznd dreptul lui de a rscumpra bunurile n perioada de aciune a

contractului. Unica condiie pentru exercitarea ecestui drept, conform art.14 al

Legii Nr.861/1992, este acordul proprietarului sau a unei persoane mputernicite.

Totodat, locatarul poate rscumpra ntregul patrimoniu sau numai o fraciune din

el. Acest drept, ns, poate fi liber exercitat numai n privina bunurilor ce aparin

cu drept de proprietate altor subieci de drept dect statul. Bunurile din domeniul

privat al statului pot fi rscumprate numai n condiiile legii. Una dintre

modalitile respective este privatizarea. Astfel, conform art19,alin.1 al Legii

Republicii Moldova Cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-

23

1998, privatizarea obiectelor din fondul de imobile nelocuibile (cldiri,

construcii, ncperi, inclusiv anexe nelocuibile ale blocurilor locative) date n

aredn i neincluse n listele prevzute n anexe se efectueaz la cererea

arendaului [23]. Art.19,al 3 al aceleiai legi prevede c la privatizarea garajelor

arendate de ctre veteranii de rzboi i persoanele asimilate lor, veteranii muncii

cu o vechime n munc n Republica Moldova de cel puin 30 ani, precum i de

ctre invalizii de gradul I i II, plata se efectueaz n mrime de 50 la sut din

costul lor. La fel, un moment pozitiv, menionat pentru prima dat credem c

gsim n art.20 al Legii Nr.198/2003 care admite posibilitatea rscumprrii

bunului agricol arendat, cu excepia terenurilor, rscumprarea crora este

interzis, ceea ce, dup prerea noastr, nu reprezint varianta cea mai reuit.

4. Una dintre particularitile eseniale ale raporturilor de locaiune la etapa

actual const n faptul c locatarul, conform regulei generale, devine proprietar al

rezultatelor muncii sale n urma folosirii bunurilor nchiriate. Astfel, conform

art.13,alin.(2) al Legii Nr.861/1992, producia ce s-a fabricat, folosindu-se

bunurile arendate i profitul adus de ea, precum i bunurile dobndite din contul

profitului obinut prin bunuri arendate, aparine arendaului, dac contractul nu

prevede altfel. Aceast regul nu se aplic la antrepriza de arend.

5. Locatarul, de asemenea, devine proprietar al partimoniului obinut din venitul

ctigat n urma folosinei bunurilor nchiriate.

6. Contractului i este specific principiul stabilitii raporturilor de locaiune care

se exprim n felul urmtor - schimbarea proprietarului bunurilor nchiriate nu

duce la ncetarea raporturilor contractuale.

7. n cadrul relaiilor de locaiune proprietarul bunurilor nchiriate suport riscul

pieirii sau deteriorrii fortuite a lor.

8. Patrimoniul nchiriat nu poate fi obiect al urmririi pentru datoriile locatarului.

9. ns bunurile locatorului pot fi urmrite n baza hotrrii instanei de judecat

competente.

10. Raporturi specifice de proprietate apar n cadrul contractului n urma

mbuntirii bunurilor nchiriate (mai detaliat acest aspect va fi cercetat n

paragraful urmtor).

24

3. Soarta mbuntirilor aduse patrimoniului nchiriat

n procesul folosinei patrimoniului nchiriat locatarul din diferite motive l poate

mbunti. n aceste aciuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit, ns stabilete diferite

consecine n dependen de existena sau nu a acordului locatorului pentru mbuntirea

bunurilor nchiriate. i atunci, toate mbuntirile n folosul bunurilor nchiriate pot fi mprite

n dou categorii: mbuntiri fcute cu acordul locatorului i mbuntiri fcute fr acordul

locatorului. La rndul su, acestea, fiecare n parte, pot fi mprite n dou tipuri:

a) mbuntiri care pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate;

b) mbuntiri care nu pot fi separate fr a se deteriora bunurile nchiriate.

Se prezum c mbuntirile sunt fcute pe contul locatarului.

Soarta mbuntirilor fcute depinde de existena sau lipsa acordului locatorului.

n dependen de aceasta legiuitorul a stabilit urmtoarele: mbuntirile fcute bunurilor

cu acordul locatorului la expirarea termenului contractului sau la desfacerea lui nainte de

termen trebuie recompensate de ctre locator, adic acordul presupune caracterul oneros

al mbuntirilor. Legea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor

suportate n legtur cu mbuntirile fcute i, dac el s-a folosit de dreptul su, existnd

acordul locatorului, atunci acesta din urm e obligat s recupereze costul cheltuielilor.

Mai exist o alt modalitate de recuperare a cheltuielilor locatarului, ce in de

mbuntirile fcute bunurilor nchiriate - mbuntirile care pot fi separate fr a se

pricinui pagub bunurilor nchiriate pot fi ridicate de ctre locatar. Totodat, legea

stabilete c aceast norm este dispozitiv, adic n contract sau ntr-o alt norm legal

poate fi prevzut o alt regul. De exemplu: orice mbuntire fcut nu se

recompenseaz sau se achit n mrime de 50%, sau poate fi prevzut altceva dac exist

acordul inserat n contract al ambelor pri.

n fiecare caz concret prin acordul prilor trebuie s se ajung la un numitor

comun, deoarece locatorul tot timpul va tinde ca toate mbuntirile fcute bunurilor

nchiriate cu acordul lui s rmn n proprietatea sa i costrul lor s nu fie recompensat.

Totodat, interesele locatarului snt diametral opuse, de aceea n contract trebuie s fie

stabilite condiii avantajoase pentru ambele pri, iar n caz contrar se va aplica regula

general, prevzut de lege.

25

Dar cu totul alta este soarta mbuntirilor fcute fr acordul locatorului. Dac

aceste mbuntiri pot fi separate fr a se deteriora patrimoniul nchiriat i locatorul nu

este de acord s achite costul lor, atunci ele pot fi ridicate de ctre locatar.

Costul mbuntirilor efectuate fr acordul locatorului i care nu pot fi separate

fr a se deteriora bunurile nchiriate nu se recompenseaz, adic aceste mbuntiri

devin proprietate a locatorului conform art.909,alin.(2) Cod civil al Republicii Moldova.

n principiu, aceleai reguli se aplic in cazul ridicrii pe un teren nchiriat a unor

cldiri sau altor construcii, ns n privina celora care au fost construite fr acordul

locatorului se aplic o regul nou. Astfel, dac locatorul nu dorete s devin proprietar

al acestor mbuntiri, atunci el poate cere demolarea lor. n cazul neexecutrii de ctre

locatar a cerinei respective, locatorul este n drept s le demoleze pe contul locatarului.

4. Chiria

n cadrul raporturilor de locaiune problema chiriei este una dintre cele mai

principale i, posibil, cea mai complicat i controversat. Aici avem de a face cu

principalele interese ale prilor, ele fiind contradictorii.

Odat cu adoptarea noilor acte normative privitor la locaiune, problema chiriei a

suferit modificri eseniale n comparaie cu normele contractului de locaiune ce

acionau anterior, ns cu prere de ru ea nu este soluionat pn la sfrit.

Complexitatea ei e determinat de modul de stabilire a cuantumului chiriei.

n art.8 al Bazelor legislaiei Uniunii RSS i republicilor unionale Cu privire la

arend nu se spune nimic despre modul de stabilire a mrimii chiriei. Respectiv, se

aplica principiul general juridico-civil de egalitate a prilor, conform cruia n fiecare

caz aparte cuantumul chiriei se stabilea n baza acordului prilor, lucru ce corespundea

buchiei i spiritului legii. Aceast regul a fost transpus i n legislaia naional a

Republicii Moldova, ns cu o concretizare. Astfel, iniial n art.9,alin.(1) al Legii

Nr.861/1992 era indicat c arenda i modul ei de achitare se stabilete n contract. n

aceast redacie norma era destul de rezonabil, deoarece admitea posibilitatea stabilirii

cuantumului chiriei n baza acordului prilor, reieind din unul dintre principalele

principii ale economiei de pia - corelaia cererii i ofertei.

26

Ulterior, ns, art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 a suferit modificri i adugri,

dar, cu regret, nu att de pozitive. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din

29 martie 1995 Cu privire la modificarea Legii cu privire la arend e stabilit o nou

redacie a art.9,alin.(1) cu urmtorul coninut: Arenda i modul de achitare a ei se

stabilesc de ctre proprietar i se fixeaz n contractul de arend [24]. Iar prin Legea

Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 Cu privire la completarea art.9 al

Legii cu privire la arend, art.9,alin(1) a fost completat cu urmtoarea fraz: Pentru

bunurile proprietate de stat modul de determinare a arendei se stabilete de Guvern [25].

ns aceast completare, prin hotrrea Curii Constituionale din 24 iunie 1999 Nr.35, n

Legea Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 a fost declarat

noconstituional. Curtea Constituional i-a motivat decizia prin faptul c Parlamentul,

ca organ reprezentativ superior, nu era n drept s delegheze Guvernului mputerniciri n

privina stabilirii cuantumului chiriei pentru nchirierea proprietii de stat, ca mijloc de

venit la bugetul statului, prin aceasta fiind nclcat art.6 al Constituiei Republicii

Moldova.

Ieirea din aceast situaie a fost gsit, ns nu cea mai optim, dup prerea

noastr. Astfel, prin Legea Republicii Moldova Nr.959 XIV din 27 aprilie 2000 Cu

privire la completarea art.9 al Legii cu privire la arend, s-a stabilit: Pentru bunurile

proprietate de stat, modul de determinare a arendei i tarifele minimale ale plii pentru

arend se determin conform legii bugetului pentru anul curent [26].

Controversibilitatea acestei completri const n faptul c n continuare se ncalc

principiul juridico-civil de egalitate a prilor la stabilirea mrimii chiriei. Ce-i drept, prin

Legea Republicii Moldova Nr.959-XIV din 27 aprilie 2000 s-a fcut o cedare - n privina

proprietii de stat prile pot discuta mrimea chiriei, ns aceasta nu poate fi mai mic

dect tarifele minimale, stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv.

Dup prearea noastr, aceast formulare reiese din faptul c n trecut conductorii

ntreprinderilor de stat abuzau de dreptul su de a stabili de sine stttor mrimea chiriei.

Acest comportament uneori ntrunea semnele unei componene de infraciune, care

practic era foarte greu de demonstrat, dei n realitate totul era destul de simplu -

conductorul ntreprinderii de stat se nelegea cu locatarul despre o plat simbolic, iar

diferena o mpreau sau o utilizau ntr-un alt mod. n toate cazurile bugetul statului era

lipsit de venituri considerabile.

27

Pentru ali proprietari, ns, rmne n vigoare redacia art.9,alin.(1) al Legii

Nr.861/1992, stabilit prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995, cu

urmtorul coninut: Arenda i modul de achitare a ei se stabilesc de ctre proprietar i se

fixeaz n contractul de arend. Repetm, o astfel de modalitate de stabilire a mrimii

chiriei nu trebuie s existe. Orice condiii ale oricrui contract juridico-civil trebuie s fie

stabilite, dup prerea noastr, n baza acordului prilor, reieind din cerere i ofert. Iar

abuzurile funcionarilor de stat trebuie curmate prin alte mijloace i nu prin nclcarea

principiului juridico-civil de egalitate a prilor. Noul Cod civil al Republicii Moldova a

clarificat problema respectiv. Astfel, conform art.911 Cod civil, preul arenzei se

stabilete prin acordul prilor. Aceeai regul se conine i n art.13 al Legii

Nr.198/2003. Face excepie plata de arend pentru terenurile cu destinaie agricol care

fac parte din proprietatea public. Astfel, conform art.22,alin.(3) al Legii Nr.198/2003,

plata anual pentru arenda terenurilor agricole proprietate public constituie cel puin

dou procente, dar nu mai mult de zece procente din preul normativ al terenului dat n

arend.

La fel, prezint interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate n

considerare la stabilirea cuantumului chiriei. n trecut, de exemplu, pentru proprietatea

statului nchiriat, mrimea chiriei nu putea fi mai mare dect costul uzurii acesteia. n

condiiile economiei de pia aceast regul nicidecum nu poate fi aplicat, deoarece este

n contradicie cu natura acestor relaii. De aceea nu ntmpltor n art.8 al Bazelor

legislaiei Uniunii RSS i republicilor unionale Cu privire la arend erau stabilite

urmtoarele: Arenda include costul uzurii bunurilor arendate. La arenda pmntului i

altor resurse naturale gradul de uzur nu se calculeaz. Mrimea costului uzurii, inclus

n pre, se stabilete n contractul de arend, reieind din obligaiile prilor contractuale

de a reproduce partimoniul arendat. Arenda, la fel, poate include i mijloacele transmise

de ctre arenda arendatorului la expirarea contractului pentru repararea bunurilor

nchiriate. Arenda include o parte din venit, care poate fi obinut la folosina social-util a

bunurilor nchiriate (procentul de arend), i care poate fi stabilit prin contract la un nivel,

de regul, nu mai mic al procentelor bancare.

Din aceast norm de drept se poate deduce c, n condiiile actuale, n arend se

include costul uzurii bunurilor, o parte din venit (procentul de arend) i mijloacele

necesare pentru repararea bunurilor nchiriate, adic cuprinde ceva mai mult, dect ceea

28

ce era prevzut n fostele norme de drept. Aadar, proprietarul a fost stimulat, a aprut

interesul de a transmite patrimoniul su n chirie.

Noua legislaie a Republicii Moldova a fcut corectri eseniale n procedura de

stabilire a mrimii chiriei. Astfel, conform art.916,alin.(2) Cod civil, elementele n

funcie de care se determin arenda pentru fiecare categorie de folosin a bunului pot fi:

suprafaa terenului, potenialul de producie, structura parcelar, relieful i gradul

posibilitii de efectuare a mecanizrii, posibilitile de acces, distana fa de locurile de

depozitare, industrializare sau comercializare, starea cldirilor, amenajarea sau alte

dotri, gradul de uzur a tehnicii agricole arendate.

Iar conform art.17,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, plata pentru arend se determin

n funcie de suprafaa terenului arendat, de bonitate, de relief i de msura posibilitii de

a efectua lucrrile n mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea

plantaiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puin de 2 % pe an din

preul normativ al terenului arendat.

Plata poate fi stabilit pentru toate bunurile nchiriate n ansamblu sau pentru

fiecare obiect n parte n natur, n bani sau ntr-o alt form. Astfel, conform art.17 al

Legii Nr.198/2003, plata pentru arenda terenurilor agricole se stabilete n uniti bneti,

se face n natur, n bani sau n natur i n bani fie ntr-o alt form, potrivit acordului

dintre prile contractante, i se efectueaz n termenul i n locul prevzute n contractul

de arend.

Plata n natur pentru arenda terenurilor agricole se stabilete ntr-o cantitate

determinat de produse agricole sau ntr-un procent determinat din volumul produciei.

Produsele cu care se pltete arenda se stabilesc de ctre pri n funcie de specificul

activitii agricole i de zon.

Termenul i locul efecturii plii n natur, calitatea produselor se stabilesc de

ctre pri n contract, n funcie de felul produselor i de specificul obinerii lor.

n dependen de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificat n anual,

semianual, trimestrial i lunar. Aceste tipuri de pli snt determinate de termenul

contractului i de obiectul locaiunii. n agricultur, de exemplu, plata se achit de regul,

odat n an, n form natural, dup strngerea roadei. n alte domenii de activitate chiria

se achit lunar, de regul, la expirarea perioadei respective a raporturilor contractuale. n

practic, ns, exist i excepii de la aceast regul.

29

Legea stabilete c plata chiriei poate fi efectuat integral la expirarea termenului

stabilit n contractul de locaiune. Dac plata chiriei este stabilit pentru anumite

perioade, ea trebuie efectuat la expirarea lor (art.886alin.(1) Cod civil).

Referindu-ne la forma plii, n practic varianta cea mai acceptabil pentru

locator este cnd chiria se stabilete ntr-o sum fix, deoarece n acest caz el este

cointeresat n mrirea volumului produciei sale, tiind c mrimea plii chiriei va

rmne aceeai. Dac, ns, chiria se stabilete ntr-un procent din producie sau din roada

strns, atunci locatarul pierde interesul de a mri volumul, deoarece cu ct mai mult

produce, cu att mai mare va fi cuantumul chiriei. Aceast variant, desigur, este mai

convenabil locatorului.

Raporturile de proprietate ntre pri snt reflectate i n obligaiile de plat ale

impozitelor. n acest caz legislaia Republicii Moldova a recepionat norma de drept a

fostei URSS. Astfel, conform art.9,alin(4) al Legii Nr.861/1992, pe lng arend

arendaul pltete impozitele prevzute de lege, dac legislaia sau contractul nu le

atribuie persoanei care d n arend. n practic, de exemplu, n sectorul agrar locatarii

pltesc, de regul, impozitul funciar, de care se ine cont la achitarea chiriei.

De fapt, n noul Cod civil nu se menioneaz nimic despre plata impozitelor,

deoarece aceasta nu este o prerogativ a normelor dreptului civil. ns n art.11 al Legii

Nr.198/2003, n care e artat modul de nregistrare a contractului de arend la primrie,

se indic c n registrul contractelor de arend se nscriu date privind pltitorul

impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat. Mai mult dect att, n art.16 al

aceleiai legi se arat c arendaul este obligat s achite impozitele i alte pli, prevzute

de legislaia n vigoare, n cazul cnd contractul nu prevede altfel.

5. Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de

locaiune

O particularitate important a legislaiei n vigoare cu privire la locaiune const n

stabilirea principiului egalitii n drepturi a participanilor la raporturile de locaiune n

ceea ce privete aprarea intereselor patrimoniale. Se evideniaz aceast egalitate prin

faptul c, conform art.22,alin.(1) al Legii Nr.861/1992 aprarea dreptului arendaului

asupra bunurilor arendate se asigur n egal msur cu aprarea dreptului de proprietate.

30

n ceea ce privete aprarea drepturilor patrimoniale, acendaul are aceleai drepturi pe

care le are i proprietarul nemijlocit al bunurilor nchiriate - persoana ce d n arend.

Concret acest drept se manifest prin aceea c arendaul este mputernicit s nainteze

orice aciuni n revendicare i negatorii fa de orice persoan, adic: Arendaul poate s

cear restituirea bunurilor arendate din orice posesiune nelegitim, s cear lichidarea

obstacolelor n folosirea lor, repararea pagubelor pricinuite bunurilor de ctre orice

persoan, inclusiv de persoana care d n arend(art.23,alin(2) al Legii Nr.861/1992).

Aceast regul ne permite s concluzionm c-n contractul respectiv pe toat durata

posesiei i folosirii bunului nchiriat locatarul are prioritate chiar i fa de proprietar n

ceea ce privete aprarea drepturilor patrimoniale. La fel, prioritatea lui se evideniaz i

prin faptul c, conform art.15 al Legii Nr.861/1992, arendaul, n conformitate cu

contractul, desfoar independent activitatea economic i dispune de producia i de

venitul obinut.

Amestecul persoanei care d n arend n folosirea bunurilor arendate, n

activitatea economic a arendaului nu se admite. Totodat, legea stabilete c

arendatorul este n drept s verifice oricnd modul n care arendaul exploateaz bunurile

sale date n arend, fr a interveni n activitatea curent a acestuia, i s obin

informaia necesar (art.15,alin.(1) al Legii Nr.198/2003).

Aprarea drepturilor patrimoniale ale participanilor la raporturile de locaiune se

asigur n caz de apariie a litigiilor de ctre instanele de judecat.

Urmrira bunurilor arendate pentru datoriile persoanei care d n arend nu se

admite.

Arendaului i pot fi retrase bunurile numai n conformitate cu hotrrea instanei

judectoreti respective.

De asemenea, n cazul retragerii complete sau pariale pentru necesitile statului

i ale societii a terenului arendat, noul beneficiar al folosinei pmntului repar

arendaului paguba pricinuit. La cerere, arendaului i se repartizeaz teren echivalent n

alt parte, totodat, contractul n vigoare la acel moment se modific cu acordul comun al

prilor sau efectul lui nceteaz (art.22,alin.(5) al Legii Nr.861/1992).

31

Tema 4

Contractul de locaiune

1. Noiunea, particularitile i importana contractului de locaiune

n legislaia n vigoare sunt formulate urmtoarele definiii legale ale contractului

de locaiune i de arend: Prin contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea

celeilalte pri (locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n

folosin i posesiune temporar, iar aceasta se oblig s plteasc chirie (art.875 Cod

civil).

Arenda este contractul ncheiat ntre o parte proprietar, uzufructuar sau un alt

posesor legal de terenuri de alte bunuri agricole (arendator) - i alt parte (arenda) cu

privire la exploatarea acestora pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri

(art.911 Cod civil).

Conform art.2 al Legii Nr.198/2003, contractul de arend este un acord ncheiat

ntre o parte, proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor i altor bunuri agricole,

denumit arendator, i alt parte, denumit arenda, n vederea exploatrii acestora pe o

durat determinat i la un pre stabilit de pri.

Reieind din aceste difiniii, locatarului i se transmite nu numai atributul de

folosin, ci i de posesiune, prin care se mresc substanial drepturile lui n privina

bunului nchiriat. Aceast orientare ntrete tendina legislaiei din ultimii ani de mrire

a drepturilor i libertilor participanilor la raporturile juridico-civile i de eliminare ntr-

o mare msur a ngrdirilor existente anterior.

Pentru comparaie se pot de reda definiiile legale ale contractului n cauz, n care

noiunile de locaiune i arend au acelai nels. Astfel, art.606 al Codului civil al

Federaiei Ruse stabilete c n baza contractului de arend (locaiune) arendatorul

(locatorul) se oblig s-i transmit arendaului (locatarului) un patrimoniu contra plat n

folosin i posesiune temporar sau numai n folosin temporar.

Conform art.85 al Bazelor legislaiei civile ale fostei URSS, n baza contractului

de arend (locaiune) arendatorul (locatorul) se oblig s-i transmit arendaului

(locatarului) un patrimoniu n folosin i posesiune sau folosin temporar contra plat

32

pentru exercitarea de sine stttor a unei activiti de antreprenoriat sau pentru alte

scopuri.

Prin natura sa juridic contractul de locaiune este un contract consensual, oneros

i sinalagmatic.

Contractului de locaiune i snt caracteristice urmtoarele particulariti:

1) patrimoniul se transmite n folosin i posesiune temporar sau n folosin

temporar;

2) posesiunea i folosina snt temporare;

3) posesiunea i folosina temporar presupun restituirea bunurilor nchiriate dup

ncetarea raporturilor contractuale;

4) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c n baza contractului de

locaiune are loc folosina i posesiunea temporar a unui patrimoniu ce aparine

unei alte persoane - proprietarului (locatorului);

5) raporturile contractuale au caracter oneros;

6) restituirea bunurilor nchiriate presupune faptul c obiecte ale contractului pot

fi numai bunurile individual determinate i neconsumptibile.

De la aceast regul general exist o excepie prevzut pentru cazurile

transmiterii n locaiune a ntreprinderii drept complex patrimonial unic. n art.3 al Legii

Republicii Moldova Nr.642-XII din 14 ianuarie 1995 Cu privire la interpretarea art.19 al

Legii Cu privire la arend se indic c n cazul ncetrii efectelor contractului de

arendare a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic, arendaul trebuie s-i restituie

arendatorului bunurile neconsumptibile n aceeai stare n care ele erau la momentul drii

n arend, innd cont de uzura normal, dac contractul nu stipuleaz altfel, i alte bunuri

consumptibile (materia prim, materiale, producie finit i alte mijloace circulante), care

fac parte din complexul patrimonial, n volumul fixat la momentul drii n arend. n

cazul imposibilitii restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recupereaz la

preul n vigoare la momentul ncetrii efectelor contractului de arend [27].

Credem c aceast interpretare nu stabilete nimic nou i n principiu confirm

regula general, conform creia obiecte ale contractului de locaiune pot fi numai

bunurile determinate individual i neconsumptibile, ns precizeaz c n cazul nchirierii

unui obiect specific - a ntreprinderii drept complex patrimonial unic, mijloacele

33

circulante, adic bunurile consumptibile, figureaz ca bunuri accesorii fa de bunul

principal, i anume ntreprinderea ca un complex patrimonial unic, care n esen anume

ea este obiect al contractului. Pe cnd mijloacele circulante snt necesare pentru

asigurarea normal a procesului nentrerupt de producie i la crearea ntreprinderii de

arend, i la ncheierea contractului.

Dup cum a fost menionat mai sus, conform art.1 al Legii Nr.198/2003, obiecte

ale contractului de arend pot fi mijloacele fixe i, dup caz, mijloace circulante. Din

coninutul acestei norme putem concluziona c mijloacele circulante, ca un component al

noiunii de bunuri agricole pot aprea n calitate de obiect de sine stttor al

contractului de arend, deoarece n lege snt stipulate urmtoarele: i, dup caz, mijloace

circulante.

Importana contractului de locaiune const n urmtoarele:

1. El este documentul juridic de baz ce reglementeaz raporturile dintre locator i

locatar.

2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile i obligaiile prilor;

3. El reprezint forma legal de stabilire a unor legturi economice n cazul

transmiterii patrimoniului n folosin i posesiune temporar sau numai n

folosin.

4. Numai n contract este stabilit rspunderea pentru neexecutarea sau executarea

necorespunztoare a obligaiilor.

5. Contractul de locaiune este un act juridic, ce-i permite proprietarului s-i

lrgeasc posibilitile de folosire economic a patrimoniului.

6. Este un mijloc juridic de folosire ct mai raional, exploatare a patrimoniului

n cazurile cnd proprietarul temporar (sau tot timpul) nu folosete bunurile

sale.

7. Le permite persoanelor fizice i juridice, folosind un patrimoniu strin, s se

ocupe cu activitatea de antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate.

8. Le d posibilitate locatarilor de a obine un venit, de a procura bunurile

nchiriate sau altele n proprietate, de a-i lrgi activitatea economic, de a

acumula un capital iniial pentru iniierea unei afaceri personale.

9. Pentru societate importana contractului se manifest i prin faptul c datorit

lui snt implicai ntr-o activitate de producere muli lucrtori, avnd

34

posibilitatea de a-i ntreine familiile, de a se ocupa cu o activitate conform

profesiei.

2 . Clasificarea contractelor de locaiune

La baza clasificrii contractelor de locaiune pot sta diferite criterii.

n dependen de forma de proprietate a bunurilor nchiriate, contractul de

locaiune este de dou tipuri: contractul de locaiune a proprietii publice i contractul

de locaiune a proprietii private.

n dependen de formele organizaional-juridice ale relaiilor de locaiune se

clasific n trei tipuri:

1) contractul de arend a ntreprinderii ca un complex patrimonial unic;

2) contractul de locaiune n grup;

3) contractul de locaiune individual.

Ultimele dou tipuri ale contractului de locaiune pot avea variante pot fi

ncheiate n cadrul unei ntreprinderi sau a unuitii sale structurale sub forma antreprizei

de arend sau pot fi ncheiate n baza unui contract juridico-civil de locaiune.

Dac la baza clasificrii contractelor admitem obiectul raporturilor de locaiune,

atuci contractele snt de urmtoarele tipuri:

- contractul de locaiune a pmntului, a altor resurse naturale;

- locaiunea ntreprinderii ca un complex patrimonial unic sau a unitilor sale

structurale;

- contractul de locaiune a cldirilor, construciilor, ncperilor i altor bunuri

imobile;

- contractul de locaiune a mijloacelor de transport;

- contractul de locaiune a tehnicii agricole;

- locaiunea utilajului, inventarului instrumentelor;

- contractul de locaiune a altor valori materiale (neconsumptibile), ce nu snt

scoase din circuitul civil;

35

- contractul de locaiune a mijloacelor circulante.

n dependen de menirea patrimoniului nchiriat, contractele se mpart n

locaiunea bunurilor de importan productiv, casnic i de alt natur.

n dependen de subiecii participani contractele de locaiune se clasific astfel:

- ncheiate ntre persoane fizice;

- ncheiate ntre persoane juridice;

- ncheiate ntre persoane fizice i juridice;

Dup termen contractele de locaiune pot fi:

- pe termen scurt, durata lor fiind mai mic de un an;

- pe termen mediu, de la un an pn la trei;

- pe tremen lung, pe o durat mai mare de trei ani.

Contractele de locaiune pot fi clasificate i n baza repetabilitii lor. n baza

acestui criteriu ele pot fi mprite astfel:

- contracte ncheiate pentru o singur dat;

- contracte care se repet.

3. Pregtirea pentru ncheierea contractului

Pentru ncheierea contractului de locaiune trebuie respectate anumite etape,

printre care se enumr i pregtirea pentru ncheierea contractului sau etapa

pregtitoare.

La etapa respectiv orice subiect potenial al contractului de locaiune, ce dorete

s intre n raporturi de locaiune, trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:

- S studieze legislaia n vigoare a Republicii Moldova n domeniul ce l

intereseaz. Pentru o analiz comparativ pot fi studiate i normele de drept

ale altor state.

- S studieze literatura respectiv, i nu numai cea referitoare la contractul de

locaiune, ci i, dac e posibil, la alte contracte juridico-civile a cror obiect

36

este transmiterea patrimoniului n posesiune i folosin temporar. Pot fi

studiate nu numai izvoarele juridice, ci i cele economice i de alt natur.

- S studieze materialele practicii, inclusiv i celei juridice, s fac cunotin cu

diferite publicaii periodice, cu materialele seminarelor, conferinelor. n

acelai timp, se recomand a studia practica ncheierii i executrii contractelor

de locaiune n orice domeniu de activitate pentru evidenierea tendinelor i

legitilor generale, a litigiilor ce se nasc mai frecvent, a problemelor

nesoluionate, a diferitelor aspecte nereglementate de normele juridice etc.

- S coreleze datele bazei normative cu cele ale practicii judiciare.

- n dependen de obiectul contractului de locaiune e necesar colectarea,

studierea i corelarea unor contracte concrete i a celor tipice, referitoare la

obiectul respectiv al contractului, precum i celor asemntoare cu acestea.

- E necesar de a colecta i a studia datele referitoare la nsi obiectul

contractului respectiv (cnd a fost fabricat, construit, care e procentul de uzur,

cnd a fost efectuat reparaia capital, ct de intensiv a fost exploatat, a suferit

unele deteriorri pe parcursul utilizrii sale etc.).

- Colectarea informaiei privitoare la contragent (despre sigurana partenerului,

reputaia lui pe pia, solvabilitatea sa, calitatea produselor i a serviciilor

prestate, a lucrrilor executate etc.).

Toate reflectrile privtoare la aceste aciuni au un caracter de recomandare i pot fi

executate n orice consecutivitate n dependen de contract, de obiectul lui, de termen i

alte date.

4. ncheierea contractului de locaiune

La ncheierea contractului de locaiune trebuie luat n consideraie faptul c orice

contract e strict individual i de plenititudinea sa i corectitudinea formrii depinde, n

mare msur, realizarea lui n practic. La fel, trebuie s se in cont de faptul c orice

contract de locaiune, nefiind ideal, n mod obligatoriu trebuie s ndeplineasc cel puin

dou condiii: s fie clar determinat, iar coninutul su s nu fie n contradicie cu

normele de drept.

37

ncheind contractul de locaiune, trebuie avut n vedere c orice avantaje ar avea

partea ce ntocmete proiectul contractului, n practic s-ar putea crea situaii concrete n

care avantajele ar putea fi de cealalt parte.

Se recomand a nu se grbi n procesul de colectare i de studiere a materialelor la

etapa pregtitoare, n procesul de redactare a textului contractului, precum i n procesul

de studiere i negociere a clauzelor contractuale. La ntocmirea i negocierea coninutului

contractului trebuie de atras ct mai muli specialiti, i nu numai juriti, ci i din

domeniul economiei, finanelor, precum i din alte domenii.

Fiecare compartiment, articol, alineat, punct al contractului trebuie studiat,

analizat etc. Garania succesului e predeterminat de respectarea acestor operaii indicate

mai sus.

Legislaia n vigoare cu privire la locaiune nu stabilete o procedur special de

ncheiere a contractului respectiv, excepii fcnd cea de ncheiere a contractului de

arend a ntreprinderii, stabilit prin Regulamentul ntreprinderii de arend, ns care nu

prezint n timpul de fa un oarecare interes datorit nvechirii acestei forme

organizaionaljuridice a relaiilor de locaiune.

La fel, o procedur aparte se aplic n cazul ncheierii contractului de locaiune n

baza rezultatelor licitaiei.

Contractul de locaiune poate fi ncheiat prin intermediul unui document semnat de

pri, prin schimb de scrisori, telegrame, fax, precum i ntr-o alt form neinterzis de

lege.

De regul, pentru contractul de locaiune se pregtete un document aparte,

contractul ca atare, semnat de pri.

Modalitatea general de ncheiere a oricrui contract juridico-civil, printre care i a

celui de locaiune, e stabilit n Codul civil al Republicii Moldova (art.art.666-752 CC).

n conformitate cu normele Codului civil, iniiativa de ncheiere a contractului de

locaiune poate reveni oricrei dintre pri. La ncheierea contractului de locaiune se

respect principiul egalitii prilor i libertii depline n privina alegerii partenerului.

n termeni generali procesul ncheierii contractului se compune din ofert i

acceptare [28].

Oferta trebuie s fie n form scris i, ce-i mai important s se refere la toate

clauzele eseniale ale contractului. Reieind din articolul 7,alin.(2) al Legii Nr.861/1992,

38

acestea snt cele referitoare la obiect, termen i cuantumul plii. Prin art.6 al Legii

Nr.198/2003 s-a lrgit substanial cercul clauzelor eseniale ale contractului de arend,

care numaidect trebuie s fie reflectate n oferta de a contracta. Oferta, de regul,

reprezint proiectul contractului de locaiune ce se transmite partenerului potenial

nemijlocit sau ntr-un alt mod (pot, fax etc). Oferta poate fi fr sau cu termen pentru

acceptare i atunci ncheierea contractului depinde de respectarea acestei condiii.

Cealalt parte, primind proiectul contractului, trebuie s se expun asupra ofertei

prin acceptare sau prin refuz. La fel, aceast parte e n drept s prezinte varianta sa a

proiectului contractului, adic s propun condiiile sale. n cazul respectiv propunerile

acestei pri snt considerate ca o nou ofert.

Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentat n form scris i s se refere la toate

condiiile ofertei.

n fiecare caz concret prile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta

proiectul contractului, tratative ce trebuie finisate odat cu ncheierea conveniei. n textul

contractului pot fi specificate condiiile speciale, suplimentar corelate de pri.

La ncheierea contractului de arend n agricultur poate fi utilizat contractul-

model, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie

2004, privind implementarea Legii cu privire la arend n agricultur [29].

Divergenele aprute n vederea contractului pot fi transmise spre examinare

instanei de judecat competente sau curii arbitrare, dar cu respectarea unei condiii

obligatorii acordul ambelor pri, deoarece hotrrea instanei de judecat n ceea ce

privete redacia contractului de locaiune va fi obligatorie pentru ambele pri.

5. Obiectul contractului de locaiune

E foarte uor de confundat obiectul contractului cu coninutul lui. Prin obiect al

contractului subnelegem conduita prilor, adic aciunea sau inaciunea la care este

indrituit subiectul activ i de care este inut subiectul pasiv, pe cnd coninutul

contractului const n drepturile i obligaiile prilor, adic n posibilitile juridice ale

unor aciuni i n ndatoririle juridice corespunztoare. Cu alte cuvinte, posibilitatea i

ndatorirea unei conduite nu trebuie confundat cu nsi conduita. De exemplu, n cadrul

contractului de locaiune, obligaia locatorului de a preda un bun i dreptul locatarului de

39

a pretinde predarea bunului intr n noiunea de coninut al contractului, pe cnd aciunea

efectiv de predare i primire a bunului nchiriat reprezint ceea ce numim obiect al

contractului de locaiune.

Totodat, lund n consideraie c n cadrul contractului de locaiune conduita

prilor se refer la anumite lucruri acestea din urm snt tratate ca obiect derivat sau

material al contractului. Conform art.5 al Legii Nr.861/1992, la obiectele materiale ale

contractului de locaiune putem atribui pmntul, alte resurse naturale, cldiri, construcii

etc.care snt enumerate n paragraful 1 al capitolului 3.

6. Cercul subiecilor contractului de locaiune

Ca pri ale contractului de locaiune figureaz locatorul i locatarul. n calitate de

locator, de obicei, apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al

patrimoniului nchiriat (art.911 CC RM). n aceast calitate pot aprea persoane fizice i

juridice mputernicite de proprietar. Conform art.1 al Legii Nr.198/2003, arendator este

persoana fizic sau juridic care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al

bunurilor agricole ce se dau n arend. Calitatea de arendator o poate avea i un grup de

coproprietari ai bunurilor agricole.

Locatori pot fi persoanele fizice i juridice ale Republicii Moldova i altor state.

Prin urmare, n aceast ipostaz pot fi i cetenii strini i organizaiile strine. Cercul

subiecilor, ce au drept de a da n chirie, dup cum reiese din art.3 al Legii Nr.861/1992,

este exhaustiv. Apare ntrebarea dac pot figura n aceast calitate ali subieci de drept

apatrizii, ntreprinderile mixte i organizaiile internaionale. Credem c odat ce Legea

Nr.861/1992 nu se expune n aceast privin, dar, totodat, nici nu stabilete anumite

interdicii, atunci i subiecii de drept strini, n principiu, pot aprea n calitate de

locatori, dar cu luarea n consideraie a ngrdirilor stabilite prin actele normative

speciale.

Reguli speciale se aplic n cazul ncheierii proprietii de stat. Astfel, conform

art.3 al Hotrrii Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993 Cu privire la

aprobarea Regulamentuluzi ntreprinderii de arend i Regulamentului antreprizei de

arend, n cazul nchirierii proprietii ntreprinderii de stat sau municipale drept locatori

snt considerai:

40

1. Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat - la arendarea

bunurilor ntreprinderilor de stat sau ntreprinderilor ce dein o cot din averea de

stat.

2. Organul autoadministrrii locale pe teritoriul cruia se afl ntreprinderea

respectiv - la arendarea bunurilor ntreprinderilor municipale i ale celor care

dein o cot din averea municipal [30].

Pe cnd art.22,alin.1 al Legii Nr.198/2003 ne indic c terenurile agricole proprietate

public se dau n arend de ctre Guvern sau de ctre autoritile administraiei publice

locale, n limitele competenei i n condiiile legislaiei n vigoare.

Conform art.4,alin.1 al Legii Nr.861/1992, arendai (locatari) pot fi persoane fizice

i juridice din Republica Moldova i din alte state, ntreprinderi i organizaii mixte,

apatrizii, organizaiile intenaionale. Mult mai laconic s-a expus legiuitorul n art.1 al

Legii Nr.198/2003, dup care arendaul este persoana i/sau persoan juridic, cu

domiciliu (sediu) n Republica Moldova, care ia n arend bunuri agricole.

Participarea persoanelor fizice i juridice din alte state, precum i a apatrizilor, la

nchirierea bunurilor de pe teritoriul Republiicii Moldova se determin de legislaia

Republicii Moldov (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din aceast norm reiese c n

calitate de chiriai poate apare un cerc mai larg de subieci de drept, n comparaie cu cei

ce pot figura ca locatori.

De partea locatorului, ct i de partea locatarului poate aprea att o persoan, ct i

un grup de subieci de drept.

Legislaia n vigoare prevede nc un subiect specific al raporturilor de locaiune -

sublocatarul. ns la transmiterea patrimoniului n sublocaiune trebuie respectat o

condiie obligatorie - existena acordului locatorului. Conform art.18 al Legii

Nr.198/2003, contractul de subarend a terenurilor agricole va conine informaii despre

contractul de arend i despre consimmntul arendatorului, n al crui temei a fost

ncheiat contractul de subarend. Arendatorul terenurilor agricole va indica n

consimmntul su care dintre acestea pot fi date n sub arend, pe ce termen i cu ce

scop. Nerespectarea acestor cerine poate atrage dup sine consecine nefavorabile pentru

arenda - rezilierea nainte de termen a contractului la cererea arendatorului.

41

n subchirie poate fi transmis ntregul patrimoniu sau numai o parte din el. Aceasta

se determin prin acordul prilor contractului de sublocaiune i a proprietarului. Prin

lege sau contract poate fi prevzut interdicia de a subnchiria anumite bunuri. La

transmiterea bunurilor n subchirie trebuie avut n vedere c natura juridic a contractului

de sublocaiune este, n principiu, analogic contractului de locaiune. ns pri ale

cointractului de sublocaiune snt locatarul, ce apare n calitate de locator a subchiriei, i

sublocatarul. La