EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

I). OBLIGATIILE LOCATORULUI

Are 3 obligatii principale:

a). obligatia de a preda bunul.

b). obligatia de a mentine bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii.

c). obligatia de garantie pentru evictiune si pentru vicii ascunse.

a). Obligatia de a preda bunul.

Obligatia de a preda bunul este de esenta contractului de locatiune.

Trebuie executata la termenul stipulat in contract, la locul unde se gasea bunul in momentul incheierii contractului si pe cheltuiala locatorului. Rezulta ca predarea lucrului este portabila.

Bunul trebuie sa fie predat impreuna cu toate accesoriile sale intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat, locatorul fiind obligat sa efectueze toate reparatiile necesare in acest sens, inainte de preluarea lucrului de catre locatar.

In sarcina locatorului subzista obligatia de a preda spatiul inchiriat in starea in care sa poata fi intrebuintat, iar predarea se face pe cheltuiala locatorului. Neindeplinirea acestei obligatii poate fi opusa locatorului de catre locatar ca exceptie de neexecutare a contractului, pentru a justifica neindeplinirea obligatiei de plata a chiriei, ce-i incumba, una constituind cauza juridica a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului.

Daca locatorul nu-si executa obligatia de predare a bunului, atunci locatarul poate:

- invoca exceptia de neexecutare.

- cere executarea silita.

- rezilierea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese.

Daca predarea lucrului s-a facut cu intarziere, locatarul este indreptatit sa ceara o diminuare a chiriei, proportional cu durata in care a fost lipsit de folosinta acestuia.

b). Obligatia de a mentine bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii.

Opereaza pe toata durata contractului.

Bunul trebuie sa poata fi folosit pentru scopul pentru care a fost inchiriat, iar pentru aceasta, in tot timpul locatiunii, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare bunei folosinte a lucrului, afara de micile reparatii denumite si reparatii locative, care sunt in sarcina locatarului din momentul predarii lucrului.

In ceea ce priveste instiintarea locatorului despre nevoia de reparatii, art 1801 arata ca locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune - interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa ii notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.

Reparatiile locative sunt reparatiile a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.

Daca dupa incheierea contractului trebuie efectuate unele reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi incunostinta, nu le face de indata, reparatiile potfi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa restituie, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor. In caz de urgenta, locatarul il poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii.

In cazul in care locatorul nu isi executa obligatia de efectuare a reparatiilor capitale, locatarul poate cere instantei, sub sanctiunea platii de daune - cominatorii:

- obligarea locatorului la executarea acesteia.- autorizarea de a le efectua locatarul, in contul locatorului, cheltuielile fiind scazute din chirie.- rezilierea contractului.

c). Obligatia de garantie pentru evictiune si pentru vicii ascunse.

Aceasta obligatie se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu precizarea ca la vanzare dreptul garantat este proprietatea, iar in cazul locatiunii acesta este folosinta lucrului.

Astfel potrivit art 1789 „locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta.”

Aceasta obligatie de garantie se concretizeaza in 3 obligatii principale:

1. de a raspunde pentru tulburarile provenite din propria sa fapta.2. de a-l garanta pe locatar contra tulburarilor provenite din partea tertilor.3. de a raspunde pentru viciile ascunse ale bunului inchiriat.

1). Garantia pentru tulburarile provenite din fapta proprie a locatorului rezida in aceea ca locatorul trebuie sa se abtina de la orice actiune prin care ar tulbura linistita folosinta a bunului de catre locatar.

Tulburarea poate fi de fapt sau de drept.

Daca in cursul locatiunii lucrul inchiriat necesita reparatii urgente, care nu pot fi amanate pana la terminarea contractului, atunci locatorul nu va raspunde, chiar daca prin aceasta se limiteaza in parte folosinta exercitata de locatar, prin restrangerea ei.

Daca totusi reparatiile dureaza mai mult de 10 zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si partea bunului de care locatarul a fost lipsit.

Daca reparatiile sunt de asa natura, incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuinatarea convenita, locatarul poate cere rezilierea contractului.

In practica judiciara s-a decis ca obligatia de a nu-l tulbura pe locatar nu poate fi opusa proprietarului care doreste sa viziteze imobilul dat in locatiune, impreuna cu persoane care doresc sa il cumpere, daca aceasta vizita a fost anuntata din timp si are loc in prezenta locatarului.

In NCC este reglementata expres obligatia locatarului de a permite examinarea de catre locator a bunului care face obiectul locatiunii, la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

2). Locatorul are obligatia de a-l garanta pe locatar contra tulburarilor provenite din fapta tertilor.

Art 1793 „locatorul nu este tinut sa il garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute iniantea predarii bunului il impiedica pe locatar sa il preia”

Art. 1793 prevede ca locatorul va raspunde numai pentru tulburarile de drept provenite de la terti, iar nu si pentru tulburarile de fapt, fata de care locatarul se poate apara singur, prin actiunile posesorii. Ca exceptie locatorul garanteaza pentru tulburarile de fapt incepute inaintea predarii bunului si care il impiedica pe locatar sa il preia. In aceasta ultima situatie se aplica dispozitiile art 1794 alin 2.

Art. 1794. Tulburarile de drept

(1) Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa il apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa il despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza.

(2) Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlatura de indata, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii.

(3) Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu are dreptul la daune – interese.

Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa il apere pe locatar, chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa-l despagubeasca pentru toate prejudiciile suferinta din aceasta cauza. Totusi locatarul care, la incheierea contractului cunostea cauza de evictiune, nu are dreptul la daune-interese.

Pentru angajarea raspunderii locatorului pentru tulburarile de drept, locatarul trebuie sa-l instiinteze pe locator in timp util de ivirea acelor tulburari, iar daca este chemat in judecata de tert, are dreptul de a cere introducerea in proces a locatarului.

Art. 1795 „daca locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat, inclusiv un drept de servitute, si exista riscul pierderii, in tot sau in parte, a folosintei bunului, el are dreptul sa ceara introducerea in proces a locatorului in conditiile CPP”

Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul:

- poate cere o scadere proportionala a chiriei. (daca a comunicat tulburarea suferita locatorului, iar acesta nu a inlaturat-o de indata)

- poate cere rezilierea contractului daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat.

- locatarul de buna – credinta are dreptul si la daune – interese.

Pe de alta parte, daca nu il instiinteaza pe locator despre tulburarile din partea tertilor, locatarul va fi tinut sa il despagubeasca pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicarii tulburarii.

El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.

3). Locatorul garanteaza contra tuturor viicilor ascunse ale lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii, deci are obligatia de garantie pentru vicii ascunse.

Locatorul raspunde, spre deosebire de vanzator, atat pentru viciile ascunse existente anterior incheierii contractului, cat si pentru cele care provin din cauza ulterioare, doarecere obligatia locatorului de a asigura folosinta bunului inchiriat este succesiva si continua in timp, pana la terminarea contractului.

Locatorul va raspunde pentru vicii ascunse chiar daca a fost de buna-credinta la incheierea contractului, deci si daca nu a cunoscut aceste vicii.

In schimb locatorul nu raspunde pentru viciile aparente pe care locatarul le-a cunoscut sau putea sa le cunoasca in momentul contractarii. Ca exceptie locatorul poate fi obligat la despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului.

Locatorul raspunde chiar daca lucrul nu este absolut impropriu folosintei, fiind suficient ca intrebuintarea sa, sa fie astfel micsorata, incat sa se poata presupune ca locatarul n-ar fi contractat sau ar fi platit o chirie mai redusa, daca ar fi cunoscut viciile.

Gravitatea viciilor se apreciaza de catre instanta.

Efectele garantiei contra viciilor. Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul:

- are dreptul la o scadere proportionala a chiriei

- poate cere rezilierea contractului in cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune.

- are dreptul la daune – interese de la locatorul de rea-credinta cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, cu exceptia cazului in care locatorul dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca potrivit imprejurarilor, nu era nici dator sa le cunoasca. Rezulta ca locatorul de buna-credinta nu plateste daune – interese.

Reiteram ideea: cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune – interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca (locator de buna - credinta).

Astfel locatorul de rea-credinta plateste si daune – interese, daca a cauzat vreun prejudiciu locatarului.

Obligatia de garantie pentru tulburarile provenite din fapta proprie a tertilor ori pentru vicii ascunse poate fi modificata prin acordul partilor: agravata, limitata sau inlaturata.

Reglementand garantia pentru lipsa calitatilor convenite, art 1792 prevede ca „dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul dat in locatiune nu corespunde calitatilor convenite de parti”.

I). OBLIGATIILE LOCATARULUI

Are urmatoarele obligatii principale:

a). sa ia in primire bunul dat in locatiune.

b). sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract.

c). sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta.

d). sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

a). Sa ia in primire bunul dat in locatiune.

Aceasta obligatie este strans legata de obligatia locatorului de a preda bunul, cele doua obligatii fiind reciproce si interdependente.

Ea trebuie executata la termenul stipulat in contract, la locul unde se gasea bunul in momentul incheierii contractului. Rezulta ca ridicarea lucrului inchiriat este portabila.

In caz de nepreluare a lucrului sau de intarziere la preluare, locatorul este in drept sa ceara rezilierea contractului si daca este cazul, daune – interese.

b). Sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract.

Aceasta obligatie, de a plati chiria, este de esenta contractului de locatiune, intrucat in cazul in care, in schimbul folosintei unui bun, nu se plateste nimic, contractul nu mai poate fi calificat drept locatiune, ci eventual comodat (imprumut de folosinta).

Chiria trebuie sa fie platita la termenele stabilite in contract, iar in lipsa conform uzantelor. Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:

- in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna.- in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de

1 an.- in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin 1 an.

Plata chiriei se face la domiciliul locatarului, fiind portabila. (art. 1494 lit. a)

In caz de neexecutare a acestei obligatii, locatorul poate cere:

- executarea silita- rezilierea contractului.

Neexecutarea culpabila a obligatiei de plata a chiriei, la termenele contractuale stabilite nu poate fi inlocuita cu plata unor penalitati de intarziere si in cuantum mai mic decat sumele ce reprezinta chiria. Plata unor asemenea penalitati de intarziere nu poate fi asimilata pretului locatiunii.

- sa invoce exceptia de neexecutare daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat.

Partile pot stipula in contract un pact comisoriu expres, in baza caruia, in caz de neplata a chiriei la termen, contractul sa fie considerat reziliat de drept, fara notificare si fara actiune in justitie.

In situatia in care lucrul inchiriat a fost vandut si noul locator nu il instiinteaza pe locatar, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

Art. 1798 consacra caracterul executoriu al contractelor de locatiune incheiate in forma autentica, precum si cele incheiate prin inscris sub semnatura privata si inregistrate la organele fiscale, care constituie in conditiile legii, titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract. Cu alte

cuvinte, pentru punerea in executare silita a unui astfel de inscris nu mai este necesara introducerea unei actiuniin justitie pentru a obtine un titlu executoriu judecatoresc, fiind suficientainvestirea cu formula executorie a contractului de locatiune, solicitarea incuviintarii executarii de catre executorul judecatoresc si apoi trecerea la formele de executare prevazute de lege si adecvate situatiei patrimoniale a debitorului obligatiei de plata a chiriei.

Daca intre parti nu a existat un contract de locatiune, proprietarul imobilului ocupat de alta persoana nu poate sa pretindao suma de bani drept chirie, fiind insa indreptatit sa solicite echivalentul lipse de folosinta, in baza principiului imbogatirii fara just temei.

In practica judiciara de dupa 1989 s-a pus problema posibilitatii modificarii chiriei pe parcursul executarii contractului, fara sa existe o clauza contractuala in acest sens (este vorba despre teoria impreviziunii). Solutia a fost afirmativa aratandu-se ca in raport cu liberalizarea preturilor si a cresterii ratei inflatiei, locatorul este indreptatit sa pretinda o chirie mai mare.

Teoria impreviziunii a fost reglementata expres in NCC, astfel potrivit art 1279 partile sunt tinute sa isi execute obligatiile, chiar daca executarea lor a devenit mai oneroasa. (aceasta se poate datora fie cresterii costurilor executarii propriei obligatii, fie datorita scaderii valorii contraprestatiei)

Cu toate acestea, partile sunt obligate sa negocieze in vederea adaptarii contractului sau incetarii acestuia, daca executarea devine excesiv de oneroasa pentru una dintre parti din cauza unei schimbari exceptionale a imprejurarilor, iar aceasta obligatie a debitorului trebuie sa fie vadit injusta.

Pentru a actiona teoria impreviziunii trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele 4 conditii:

- imprejurarea care a modificat obligatia devenita oneroasa sa fie dupa incheierea contractului.

- imprejurarea aceasta nu a fost si nici nu putea fi avuta in vedere de catre debitor, in mod rezonabil, in momentul incheierii contractului.

- debotiorul nu si-a asumat riscul schimbarii imprejurarilor si nici nu putea fi in mod rezonabil considerat ca si-ar fi asumat acest risc.

- debitorul a incercat, intr-un termen rezonabil si cu buna-credinta, negocierea adaptarii rezonabile si echitabile a contractului.

Daca intr-un termen rezonabil partile nu ajung la un acord, instanta poate sa dispuna:

- adaptarea contractului pentr a distribui in mod echitabil intre parti pierderile si beneficiile ce rezulta din schimbarea imprejurarilor.

- incetarea contractului la momentul si in conditiile pe care le stabileste.

c). Sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta potrivit destinatiei stabile prin contract sau in lipsa, potrivit destinatiei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.

Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.

Locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul ca un bonus parter familias, culpa fiind apreciata dupa tipul abstract al omului prudent si diligent.

De asemenea el este tinut sa respecte destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, destinatia prezumata dupa circumstante precum natura bunului, destinatia sa anterioara, profesiunea locatarului etc.

Locatarul nu poate schimba destinatia lucrului inchiriat decat cu acordul locatorului.

Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune – interese si dupa caz, rezilierea contractului.

Locatarul poate face lucrari de mica insemnatate, care nu schimba destinatia lucrului (ex: instalarea telefonului sau antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a apei sau a gazului etc).

Din obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar rezulta obligatia de a efectua reparatii locative mici, de simpla intretinere (ex: repararea tencuielii peretilor pe cheltuiala sa, a partilor degradate din parchet saud usumele, a geamurilor si usilor, incuietorilor). Art 1802 „in lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului”.

Daca degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca nu sunt locative. De asemenea locatarul raspunde pentru prejudiciile aduse lucrurilor, de catre alte persoane.

Locatarul raspunde pentru degradarea bunului inchiriat in timpul folosintei sale, inclusiv cea cauzata de incendiu daca nu dovedeste ca a survenit fortuit. El raspunde inclusiv pentru degradarea cauzata de membrii familiei sale, de sublocatarul sau, ca si de fapta altor persoane carora le-a ingaduit in orice mod folosirea, detinerea sau accesul la bun.

Cu privire la natura juridica a raspunderii locatarului in caz de incendiu, suntem de parere ca, in ceea ce priveste imobilul apartinand locatorului, chiar daca acesta nu este inchiriat in totul de catre locatarul in cauza, obligatia de a acoperi intreg prejudiciul produs are o natura contractuala, si nu delictuala. In masura in care, urmare a incendiului pornit de la locatar, se vor fi produs prejudicii si altor categorii de persoane (alti locatori, alti proprietari ori alti detinatori de bunuri), apreciem ca natura juridica a obligatiei de acoperire a prejudiciului (a raspunderii) va fi una delictuala, in raport cu subiectele de drept victime ale acestor categorii de cauze generatoare de prejudicii.

Daca un imobil inchiriat este ocupat de catre mai multi colocatari, in caz de incendiu provenit de la ei, raspunderea lor nu va fi solidara (deoarece este contractuala), ci conjuncta, proportional cu valoarea locativa a partii de imobil ce ocupa.

Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune – interese, dar numai la incetarea locatiunii, caci inconvenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar. (ex: zugraveli)

In schimb locatorul poate cere oricand efectuarea reparatiilor necesare ori rezilierea contractului daca reparatiile locative efectuate de locatar sunt de natura a provoca distrugerea ori pierirea lucrului.

Reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari, daca nu au fost pricinuite din vina acestora, cad in sarcina proprietarului.

Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

d). Sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

La incetarea locatiunii, locatarul este obligat sa restituie bunul luat in locatiune in starea in care l-a primit, in afara de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii.

Pana la proba contrara, locatarul este prezumat ca a primit bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare potrivit destinatiei stabilite.

Restituirea bunurilor mobile se face in locul in care acestea au fost predate, impreuna cu toate accesoriile sale, conform inventarului. Prin inventar se intelege orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare.

Cand lucrul a fost predat fara inventar, se prezuma ca locatorul a primit lucrul in buna stare corespunzatoare detinatiei stabilite. Prezumtia este relativa si poate fi rasturnata cu orice mijloc de proba.

Locatorul care a adus imbunatatiri lucrului cu acordul proprietarului are dreptul de a pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata locatiunii. In acest caz locotorul poate fi obligat la despagubiri numai daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului.

Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege intre a cere locatarului aducerea la bunului la starea initiala precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

Daca a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul are un drept de retentie asupra bunului.

Daca nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu are nici un drept de retentie asupra bunului.

NCC instituie reguli speciale pentru cazul in care lucrarile si imbunatatirile au fost realizare de locatorul-uzufructuar. Astfel, la incetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despagubire:

- pentru lucrarile adaugate unui bun imobil, cu exceptia celor necesare - pentru imbunatatirile aduse unui bun mobil, chiar atunci cand prin acestea s-a sportit valoarea

bunului.

Lucrarile sau imbunatatirile facute de uzufructuar trebuie sa aiba incuviintarea proprietarului. In caz contrar, proprietarul poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor si la readucerea bunului in starea in care i-a fost incredintat.

Uzufructuarul va putea cere o indemnizatie echitabila pentru lucrarile necesare adaugate.

De asemenea el va putea cere o indemnizatie echitabila si pentru celelealte lucrari adaugate sau pentru imbunatatirile facute cu incuviintarea proprietarului, daca prin acestea s-a sporit valoarea bunului.

In cazul lucrarilor autonome facute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile in mod corespunzator, in lipsa de stipulatie sau dispozitie legala contrara, dispozitiile din materia accesiunii imobiliare artificiale.

Daca la incetarea locatiunii locatarul nu restituie bunul inchiriat, locatorul are la indemana 2 actiuni:

- o actiune personala ce decurge din contract, ce are avantajul ca poate proba usor obligatia de restituire a lucrului (prin simpla prezentare a contractului), dar are dezavantajul ca este supusa prescriptiei extinctive si nu poate fi intentata impotriva tertilor.

Eventual si o actiune confesorie daca locatiunea a fost incheiata cu un uzufructuar.

- o actiune reala, respectiv actiunea in revendicare, ce decurge din calitatea de proprietar, care are avantajul ca este imprescriptibila si poate fi intentata si impotriva tertilor detinatori ai lucrului, dar presupune si dificultatea probarii calitatii de proprietar a bunului.

La incetarea locatiunii, locatarul poate fi obligat sa faca reparatiile necesare pentru a preda imobilul in starea in care l-a primit.

SUBLOCATIUNEA SI CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCATIUNE

Art. 1805 Dreptul de a subcontracta si de a ceda contractul.

Locatarul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala, ori chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unei alte persoane, daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres.

Cu toate acestea, daca bunul este mobil, sublocatiunea ori cesiunea nu este permisa decat cu acordul scris al locatorului.

Art. 1806 Interdictia sublocatiunii si a cesiunii

(1) Interdictia de a incheia o sublocatiune o include si pe aceea de a cedea locatiunea. Interdictia de a ceda locatiunea nu o include pe aceea de a incheia o sublocatiune.

(2) Interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat sublocatiunea totala, cat si pe cea partiala. Interdictia de a ceda locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si pe cea partiala.

Cesiunea contractului in general

Art. 1315 Notiune

(1) O parte poate sa isi substituie un tert in raporturile nascute dintr-un contract numai daca prestatiile nu au fost inca integral executate, iar cealalta parte consimte la aceasta.

(2) Sunt exceptate cazurile anume prevazute de lege.

Art. 1316 Forma cesiunii. Cesiunea contractului si acceptarea acesteia de catre contractantul cedat trebuie incheiate in forma ceruta de lege pentru validitatea contractului cedat.

Art. 1317. Momentul cesiunii.

(1) Daca o parte a consimtit in mod anticipat ca partea cealalta sa isi poata substitui un tert in raporturile nascute din contract, cesiunea produce efecte fata de acea parte din momentul in care substituirea ii este notificata, ori dupa caz, din momentul in care o accepta.

(2) In cazul in care toate elementele contractului rezulta dintr-un inscris in care este cuprinsa clauza „la ordin” sau o alta mentiune echivalenta, daca prin lege nu se prevede altfel, girarea inscrisului produce efectul substituirii giratarului in toate drepturile si obligatiile girantului.

(3) Dispozitiile in materie de carte funciara, precum si dispozitiile referitoare la transferul ori publicitatea anumitor categorii de bunuri mobile, raman aplicabile.

Art. 1318. Liberarea cedentului.

(1) Cedentul este liberat de obligatiile sale fata de contractantul cedat din momentul in care substituirea isi produce efectele fata de acesta.

(2) In cazul in care a declarat ca nu il libereaza pe cedent, contractantul cedat se poate indrepta impotriva acestuia atunci cand cesionarul nu isi executa obligatiile. In acest caz, contractantul cedat trebuie, sub sanctiunea pierderii dreptului de regres impotriva cedentului, sa ii notifice neexecutarea obligatiilor de catre cesionar, in termen de 15 zile de la data neeexcutarii sau, dupa caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutarii.

Din alineatul 2 se intelege ca de fapt acordul cedatului este numai recomandabil si nu obligatoriu??

Art. 1319. Exceptiile contractului cedat

Contractantul cedat poate opune cesionarului toate exceptiile ce rezulta din contract. Contractantul cedat nu poate invoca insa fata de cesionar vicii de consimtamant, precum si orice aparari sau exceptii nascute din raporturile sale cu cedentul, decat daca si-a rezervat acest drept atunci cand a consimtit la substituire.

Art. 1320. Obligatia de garantie

(1) Cedentul garanteaza validitatea contractului. (nu si executarea lui)(2) Atunci cand cedentul garanteaza executarea contractului acesta va fi tinut ca fideiusor pentru

obligatiile contractantului cedat.

I). Sublocatiunea

Intrucat locatiunea nu este in principiu un contract incheiat intitu personae si nici viager, art 1805 prevede ca „locatarul poate sa incheie o sublocatiune, totala sau partiala, ori chiar sa cedeze locatiunea, in tot sau in parte, unel alte persoane, daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres”.

Sublocatiunea este un contract incheiat intre locatarul principal, in calitate de locator, si tertul sublocatar in calitate de locatar.

Sublocatiunea poate fi totala cand se transmite dreptul de folosinta in intregime sau partiala cand se transmite numai in parte.

Pentru valabilitatea sublocatiunii trebuie respectate 2 conditii:

a). Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal.

Art. 1805 prevede ca transmiterea folosintei poate fi interzisa in tot sau in parte, in acest caz contractul fiind incheiat intitu persoane. Aceasta interdicitie nu se prezuma, ci trebuie stipulata expres.

Interdictia de a incheia o sublocatiune priveste atat sublocatiunea totala, cat si pe cea partiala.

De retinut ca pentru bunurile mobile, legea prevede conditia acordului scris al locatorului pentru sublocatiune.

b). Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal.

Aceasta conditie este subinteleasa, trebuit sa fie mentinuta destinatia bunului inchiriat. De exemplu, casa de locuit nu poate fi subinchiriata ca local public atelier sau autoturismul sa fie folosit la intreceri sportive.

Daca cele doua conditii nu au fost respectate de catre locatar, locatorul poate cere:

- executarea silita- rezilierea contractului principal de locatiune pentru neexecutare de obligatii.

Locatorul principal si sublocatarul se afla in rapoturi juridice diferinte, fapt pentru care sublocatiunea nu produce efecte fata de locatorul principal. Ei se pot actiunea numai pe calea indirecta a actiunii oblice, subrogandu-se in dreptul locatarului.

Chiar daca locatorul principal nu este parte contractanta in contractul de sublocatiune, sublocatiunea produce totusi efecte fata de el. In acest sens art 1807 prevede dreptul locatorului la actiune directa impotriva sublocatarului, aratand ca in caz de neplata a chiriei cuvenite in temeiul locatiunii, locatorul il poate urmari pe sublocatar pana la concurenta chiriei pe care acesta din urma o datoreaza locatarului principal. In acest caz plata anticipata a chiriei catre locatarul principal nu poate fi opusa locatorului principal.

Locatorul poate de asemenea, sa se indrepte direct impotriva sublocatarului pentru a-l constrange la executarea celorlalte obligatii asumate prin contractul de sublocatiune.

Liviu Stanciulescu spune ca in virtutea privilegiului sau, locatorul are un drept de retentie asupra mobilelor sublocatarului, dar numai in limitele chiriei datorate de el locatarului principal. NU CRED!

Literatura juridica remarca, pe drept cuvant, ca in situatia in care intr-un contract de inchiriere s-a inserat o interdictie clara de sublocatiune, locatarul nu este in drept sa aduca dreptul sau de folosinta ca aport social la o societate civila ori la una comerciala, intrucat se apreciaza ca o astfel de operatiune juridica are semnificatia unei subinchirieri, ceea ce echivaleaza cu incalcarea interdictiei mentionate.

II). Cesiunea

Cesiunea unui contract are ca obiect inlocuirea unei parti contractante de catre un tert, in cursul executarii contractului.

Cesiunea contractului este operatiunea juridica prin care se realizeaza transferul catre un tert al calitatii de contractant, impreuna cu drepturile si obligatiile atasate acestei calitati.

Cesiunea contractului de catre locatar se face numai cu acordul locatorului, si invers.

Ca natura juridica, cesiunea contractului de locatiune este un mijloc juridic direct de schimbare, atat a debitorului, cat si a creditorului.

Cesiunea poate fi totala sau partiala. In caz de cesiune partiala, locatarul isi pastreaza o parte din drepturile si obligatiile contractate cu locatorul, dar si transfera cesionarului celalta parte, consecinta fiind o locatiune modificata, cu un locator si doi locatari.

Cesiunea de contract poate fi legala sau conventionala. Cesiunea legala opereaza de plin drept in cazurile speciale prevazute expres de normele juridice in vigoare, care sunt de stricta interpretare si aplicare.

Ca si sublocatiunea, cesiunea locatiunii este posibila numai daca nu s-au produs efectele acesteia sau au fost produse partial (fiind specifica contractelor cu executare succesiva) si numai daca aceasta facultate nu i-a fost interzisa in mod expres. Per a contrario in principiu, cesiunea unui contract cu executare dintr-o data nu este posibila.

Legea nu distinge in privinta conditiilor, intre cesiunea si sublocatiunea contractului de locatiune, astfel incat cele doua conditii ce trebuie respectate in cazul sublocatiunii sunt valabile si in cazul cesiunii.

In ceea ce priveste interdictia sublocatiunii si a cesiunii, art 1806 prevede ca „interdictia de a incheia o sublocatiune o include si pe aceea de a ceda locatiunea. Interdictia de a ceda locatiunea nu o include pe aceea de a incheia o sublocatiune. Interdictia de a ceda locatiunea priveste atat cesiunea totala, cat si pe cea partiala.”

Ca si in cazul sublocatiunii suntem in prezenta a doua raporturi distincte: unul de locatiune si altul de cesiune care sub aspect juridic, poate fi o vanzare, un schimb, o donatie etc.

Cesiunea locatiunii si acceptarea acesteia de catre contractantul cedat trebuie incheiate in forma ceruta de lege pentru validitatea contractului cedat.

Intrucat principiile care guverneaza cele doua institutii sunt diferinte, spre deosebire de sublocatiune, care reprezinta un nou contract de locatiune, cesiunea constituie o vanzare a dreptului de folosinta (o cesiune de creanta cu titlu oneros).

Ca si in cazul sublocatiunii, cesiunea locatiunii se incheie cu acordul tacit sau expres, dupa caz, al locatorului.

In ceea ce priveste momentul cesiunii, asa cum prevede art 1317 alin 1 daca o parte a consimtit anticipat ca partea cealalta sa isi poata substitui un tert in raporturile nascute din contract, cesiunea produce efecte fata de acea parte in momentul in care substituirea ii este notificata ori, dupa caz, din momentul in care o accepta.

In mod specific cesiunii de drepturi, tinand seama de specificul contractului de vanzare de creante, cedentul il va garanta legal pe cesionar doar pentru existenta valabila a dreptului cesionat si nu pentru executarea obligatiilor care cad in sarcina locatorului, aceasta afirmatie fiind valabila desigur, doar in ipoteza in care cedentul nu si-a asumat obligatii exprese de garantare a executarii obligatiilor.

In temeiul drepturilor pe care le dobandeste prin cesiunea de creanta, cesionarul va putea sa exercite toate drepturile pe care le avea cedentul, inclusiv dreptul de a cere executarea contractului de catre locator ori rezilierea acestuia, in caz de neexecutare culpabila a obligatiilor.

Astfel art 1808 prevede ca prin cesiunea contractului de locatiune catre locatar, cesionarul dobandeste drepturile si este tinut de obligatiile locatarului izvorate din contractul de locatiune, dispozitiile legale privind cesiune contractului aplicandu-se in mod corespunzator.

Prevederile cesiunii generale se aplica in mod corespunzator in prezentul capitol.

Dovada efectuarii unei cesiuni a dreptului locatarului va trebui sa se faca in conditiile aplicabile oricarui contract de vanzare, si nu in conditiile de probatiune cerute de lege pentru contractul de locatiune.

In fapt, se pot realiza si duble cesiuni ale dreptului de folosinta asupra bunurilor inchiriate, in sensul ca locatarul cedent va putea primi in schimbul dreptului de folosinta cedat de el cesionarului, un alt drept de folosinta, dobandit de catre cesionar in baza altui contract de locatiune, in care aceasta are calitatea de locatar/cedent. Daca nu exista prevederi speciale privind schimbul drepturilor de folosinta, atunci se vor aplica regulile cesiunii locatiunii.

In cazul incalcarii interdicitiei de subinchiriere, cat si a celei de cesionare, se poate cere de la locator rezilierea contractului pentru motivul neexecutarii culpabile a obligatiilor de catre locatar.

INCETAREA LOCATIUNII

I). Cauze de incetare.

Pe langa incetarea conventionala, prin acordul partilor, legea prevede urmatoarele cauze de incetare a contractului de locatiune:

- denuntarea unilaterala.

- expirarea termenului.

- rezilierea pentru neexecutare.

- pieirea lucrului.

- desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului.

- instrainarea lucrului inchiriat, daca exista clauza speciala in acest sens.

II). Denuntarea unilaterala.

Denuntarea unilaterala este un caz de incetare a contractului de locatiune atunci cand acesta a fost incheiat fara determinarea duratei (pe o durata nedeterminata) cu respectarea unui termen de preaviz. Art. 1277 prevede ca norma generala faptul ca un contract incheiat pe durata nedeterminata poate fi denuntat unilateral de oricare dintre parti, cu respecatarea unui termen rezonabil de preaviz.

Orice clauza contrara sau stipularea unei prestatii in schimbul denuntarii contractului cu durata nedeterminata se considera nescrisa.

Potrivit art 1276 alin 1 si 2, in contractele cu executare succesiva sau continua, daca dreptul de denuntare unilaterala a fost recunoscut uneia dintre parti, el poate fie exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar si dupa inceperea executarii contractului, insa denuntarea nu produce efecte in privinta prestatiilor executate sau care se afla in curs de executare. Daca s-a stipulat o prestatie in schimbul denuntarii, aceasta produce efecte numai atunci cand prestatia este executata.

Astfel potrivit art. 1276 in cazul contractelor cu executare succesiva, asa cum este si contractul de locatiune, denuntarea unilaterala nu produce efecte in privinta prestatiilor executate sau care se afla in executare. Daca s-a stipulat o prestatie in schimbul denuntarii, aceasta produce efecte numai atunci cand prestatia este executata.

In cazul art 1276 ne referim la contracte cu durata determinata sau fara durata determinata, iar in cazul art 1277 ne referim la contracte cu durata nedeterminata.

A nu se confunda denuntarea unilatarala a contractului cu durata nedeterminata (fara determinarea duratei), spre deosebire de contractul cu perioada fara determinare (fara durata determinata), care nu se poate denunta unilateral pentru ca legea stabileste durata dupa anumite imprejurari.

Deci contractul fara determinarea duratei este de fapt durata nedeterminata, iar contractul fara durata determinata este un contract a carui darata se stabileste prin lege potrivit art 1785.

Astfel daca partile sau legea nu au determinat durata locatiunii, potrivit art 1816 oricare dintre parti poate denunta contractul prin notificare, cu respectarea termenului de preaviz.

Prin „termen de preaviz” se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii.

Termenul de preaviz poate fi stabilit de lege sau prin conventia partilor, iar in lipsa lor, de uzante. Ratiunea acestui termen este ca locatorul sa gaseasca un alt locatar (daca preavizul s-a dat de locatar) sau un bun similar pe care sa-l ia in locatiune (daca preavizul s-a dat de catre locator).

Denuntarea unilaterala poate fi facuta de oricare dintre parti, producand efecte chiar daca nu a fost acceptata de cealalta parte, acordul sau dezacordul acesteia neavand semnificatie.

Denuntarea unilaterala nu trebuie sa fie imbracata intr-o anumita forma de exteriorizare ori comunicare a manifestarii unilaterale, impusa de lege. Esential este ca intentia sa fie clara, limpede si neechivoca si sa fie adusa la cunostinta celeilalte parti in termenul legal ori in cel uzual, prin procedeul notificarii.

Implinirea termenului de preaviz produce importante consecinte juridice, acestea fiind prevazute de art. 1816 alin 3 conform caruia „la implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila, iar contractul de locatiune incheiat in conditiile prevazute de art. 1809 alin 2 forma autentica sau alin 3 contractul incheiat prin inscris sub semnatura privata inregistrat la organul fiscal competent, dupa caz, constituie titlu executoriu privind obligatia de restituire a lucrului”

Art. 1809. Expirarea termenului.

(1) Contractul de locatiune inceteaza de drept la expirarea termenului convenit de parti sau de lege, fara a fi necesara vreo instiintare prealabila.

(2) In privinta obligatiei de restituire a bunului dat in locatiune, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

(3) Dispozitiile alin. 2 se aplica in mod corespunzator si contractului incheiat pe o perioada determinata prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent.

Legea nu prevede o forma anume pentru denuntarea unilaterala. In practica aceasta se face in scris, iar daca cealalta parte refuza sa dea dovada de primire, se face prin notificare, prin intermediul executorului judecatoresc.

Astfel in practica judiciara s-a aratat ca, daca unei parti i-a fost notificata denuntarea contractului sau a fost introdusa actiune in justitie pentru evacuare, atunci sunt intrunite cerintele prevazute de lege, contractul incetand prin denuntare unilaterala.

Notificarea facuta cu nerespectarea termenului de preaviz nu produce efecte decat de la implinirea acelui termen. La implinirea termenului de preaviz, obligatia de restituire a bunului devine exigibila.

Dupa expirarea termenului de preaviz, contractul de locatiune inceteaza, un nou contract putand fi incheiat numai printr-un nou acord de vointa al partilor.

III). Expirarea termenului stabilit de parti sau de lege.

Daca partile sau legea au determinat durata locatiunii, ea inceteaza de drept prin simpla trecere a termenului stabilit, fara sa fie nevoie de o prealabila instiintare.

In aceasta situatie in ceea ce priveste obligatia locatarului de restituire a bunului, contractul incheiat pe durata determinata si constatat prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata si inregistrat la organul fiscal competent constituie, in conditiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.

Totusi, potrivit art 1810 daca dupa implinirea termenului stabilit, locatarul continua sa detina bunul si sa isi indeplineasca obligatiile fara vreo impotrivire din partea locatorului, se considera incheiata o noua locatiune, in conditiile celei vechi, inclusiv in privinta garantiilor. In acest caz locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune.

Tacita relocatiune opereaza ca un nou contract de locatiune, astfel incat trebui indeplinite conditiile prevazute de lege pentru validitatea contractului. Astfel, in practica judiciara s-a stabilit ca daca pentru incheierea contractului legea speciala a prevazut anumite conditii (organizarea unei licitatii), la expirarea termenului, contractul nu se poate reinnoi tacit, cu eludarea pentru locator de a organiza licitatia.

Ea poate fi impiedicata daca a fost exclusa expres printr-o clauza contractuala sau prin anuntarea concediului (a vointei locatorului de a nu reinnoi contractul). Intrucat tacita relocatiune este intemeiata pe o vointa reciproca si tacita a ambelor parti de a continua contractul, o asemenea vointa nu se mai poate presupune cand una dintre ele a cerut rezilierea contractului si cand pe tot timpul pentru care se pretinde ca a fost tacita relocatiune, partile au fost in proces de reziliere a acelui contract.

Concediul trebuie anuntat inainte de expirarea termenului contractului, dar fara respecatarea termenului de preaviz. Daca s-a anuntat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune, chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat si a platit in continuare echivalentul chiriei.

In practica s-a pus problema semnificatiei actiunii promovate de locator, respectiv actiunea prin care solicita constatarea incetarii contractului de inchiriere si evacuarea locatarului din apartamentul inchiriat. In acest context, s-a retinut ca atat timp cat legea nu prevede o forma expresa pentru denuntare, aceasta putand imbraca diferite forme, in toate cazurile, actiunea de chemare in judecata pentru evacuare constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii lititigiului.

Tacita relocatiune va avea loc in conditiile primului contract, dar se va considera incheiat fara termen (durata nedeterminata), prezumandu-se ca partile n-au modificat nimic fata de contractul initial, pastrandu-se inclusiv garantiile.

Subliniem ca tacita relocatiune nu are ca efect prelungirea unui contract expirat, ci incheierea unui nou contract care va avea durata nedeterminata pentru a putea fi denuntat unilateral.

In cazul in care opereaza tacita relocatiune, contractul poate fi denuntat unilateral, fie prin notificare, fie prin actiune in justitie pentru evacuare.

IV). Rezilierea pentru neexecutare de obligatii.

Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesiva, contractul de locatiune este supus rezilierii pentru neexecutare de obligatii in conditiile dreptului comun.

Astfel, atunci cand fara justificare, una dintre parti nu isi executa obligatiile, cealalta parte are dreptul de a rezilia locatiune, cu daune-interese daca e cazul.

Neexecutarea trebuie sa priveasca obligatiile principale, care sa aduca vatamari celeilalte parti (abuz de folosinta, schimbarea destinatiei lucrului, neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc). Liviu Stanciulescu spune ca poate sa priveasca si aspecte secundare, mai putin importante, daca au caracter repetitiv.

Rezilierea trebuie dispusa de instanta, dar va putea opera si de drept, daca partile au stipulat un pact comisoriu expres in acest sens.

Rezolutiunea si rezilierea contractelor este reglementata de art 1549 – 1557. Cu caracter de noutate art 1552 consacra posibilitatea rezilierii unilaterale a unui contract, prevazand ca „rezilierea contractului poate avea loc prin notificare scrisa a debitorului atunci cand partile au convenit astfel, cand debitorul se afla de drept in intarziere ori cand acesta nu a executat obligatia in termenul fixat prin punerea in intarziere.”.

In cazul de mai sus, declaratia de rezolutiune sau de reziliere trebuie facuta in termenul de prescriptie prevazut de lege pentru actiunea corespunzatoare acestora.

V). Imposibilitatea folosirii bunului.

Potrivit art. 1818 alin 1 daca bunul este distrus in intregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, locatiunea inceteaza de drept.

Daca pieirea lucrului este totala sau lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei stabilite, contractul inceteaza de drept, intrucat locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului.

Prin pieire se intelege nu numai distrugerea materiala a bunului, dar si orice imposibilitate de a folosi lucrul (ex: rechizitionare, expropriere sau confiscare).

Contractul de locatiune inceteaza indiferent daca pieirea lucrului este fortuita sau culpabila. Daca exista culpa, partea vinovata va fi obligata la daune-interese. (despagubiri)

Daca pieirea lucrului este numai partiala sau posibilitatea folosirii lui exista in parte, rezilierea este judiciara. In acest caz, locatarul poate solicita in justitie:

- o scadere de pret corespunzatoare pieirii lucrului

- rezilierea contractului daca partea pierita din lucru este atat de insemnata incat fara acea parte locatarul n-ar mai fi incheiat contractul.

Si in aceste doua situatii se pot cere daune-interese pentru prejudiciul cauzat, daca pieirea partiala se datoreaza din culpa celeilalte parti.

Potrivit art. 1818 alin 3 atunci cand bunul este doar deteriorat, locatiunea continua, locatorul fiind obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare.

VI). Desfiintarea titlului locatorului.

Daca este desfiintat titlul locatorului, in baza principiului resulto jure dantis resolvitur jus accipientis inceteaza si contractul de locatiune, intrucat locatorul nu mai poate asigura folosinta lucrului inchiriat de catre locatar. Astfel potrivit art 1819 alin 1 desfiintarea dreptului care permitea locatorului sa asigure folosinta bunului inchiriat, determina incetarea de drept a contractului de locatiune.

Desfiintarea titului se poate realiza in multiple modalitati: constatarea nulitatii, anulare, rezolutiune, evingere de catre tert, etc.

De la aceasta regula exista o exceptie, cand contractul de locatiune continua sa-si produce efectele desi titlul a fost desfiintat. Aceasta exceptie este prevazuta in art 1819 alin 2, astfel locatiunea va continua sa produca efecte si dupa desfiintarea titlului locatorului pe durata stipulata de parti, fara a se depasi 1 an de la data desfiintarii titlului locatorului insa numai daca locatarul a fost de buna-credinta la incheierea locatiunii. Reglementarea exceptiei este justificata pe temeiul apararii bunei-credinte in raporturile juridice civile.

Potrivit art. 715 alin. 2 locatiunile de imobile incheiate de uzufructuar, inscrise in cartea funciara, sunt opozabile proprietarului sau mostenitorilor acestuia, dupa stingerea uzufructului prin decesul, sau dupa caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului, pana la implinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la incetarea uzufructului.

Reinoirile de inchirieri de imobile sau de arendari facute de uzufructuar si inscrise in cartea funciara inainte de expirarea contractelor initiale sunt opozabile proprietarului si mostenitorilor sai pe o perioada de cel mult 6 luni ori, dupa caz, de 1 an, daca la data stingerii uzufructului nu au fost puse in executare. In niciun caz locatiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.

In cazul in care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locatiunile inceteaza, in toate cazurile, odata cu stingerea uzufructului.

VII). Instrainarea lucrului inchiriat.

Reglementand opozabilitatea contractului de locatiune fata de dobanditor, art 1811 prevede ca daca bunul dat in locatiune este instrainat, dreptul locatarului este opozabil dobanditorului, dupa cum urmeaza:

a). in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara.

b). in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca la data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii.

c). in cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, daca locatarul a indeplinit aceste formalitati.

d). in cazul celorlalte bunuri mobile, daca la data instrainarii bunul se afla in folosinta locatarului.

Astfel cumparatorul unui mobil sau imobil care anterior a fost dat in locatiune este obligat sa respecte locatiune intervenita, daca contractul de locatiune ii este opozabil, ratiunea prevederii legale fiind aceea ca un drept nu se poate transmite decat asa cum apare el in patrimoniul transmitatorului, care nu poate transmite mai mult decat are el insusi.

Art 1813 prevede ca dobanditorul se subroga in toate drepturile si obligatiile locatorului care izvorasc din locatiune. Locatorul initial ramane raspunzator pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior instrainarii.

Potrivit art 1812 alin 1 „daca partile convin astfel, locatiunea inceteaza in cazul instrainarii bunului dat in locatiune”.

In acest caz, pentru a obtine incetarea contractului de locatiune, cumparatorul trebuie sa aduca la cunostinta locatarului vanzarea intervenita, iar locatiunea va inceta la expirarea unui termen de 2 ori mai mare decat termenul de preaviz, prevazut la denuntarea unilaterala.

Daca locatiunea inceteaza prin instrainarea bunului de catre locator, locatarul caruia i s-a comunicat incetarea contractului cu respectarea prevederilor legale nu are drept la despagubire nici impotriva locatorului, nici impotriva dobanditorului. Aceasta reglementare se justifica prin aceea ca, acceptand clauza de incetare a locatiunii in caz de instrainare, locatarul si-a asumat riscul ca locatiunea sa poata inceta inainte de termenul stabilit prin conventia partilor.

Cand locatarul bunului instrainat a dat garantii locatorului pentru indeplinirea obligatiilor sale, dobanditorul se subroga in drepturile izvorand din aceste garantii. Iar cand imobilul este grevat cu o ipoteca si se incepe executarea silita asupra lui sunt aplicabile dispozitiile art. 2383 alin 2 si alin 3 si art. 2458.

Plata anticipata a chiriei sau cesiunea creantei privind chiria este valabila numai daca, inainte ca instrainarea sa devina opozabila locatarului, au fost indeplinite formalitatile de publicitate prin inscrierea in arhiva sau dupa caz, in cartea funciara, in functie de obiectul locatiunii, ori daca plata anticipata sau cesiunea a fost cunoscuta de dobanditor pe alta cale.

De asemenea, locatiunea va inceta ca efect al instrainarii bunului dat in locatiune, in cazul in care formalitatile de opozabilitate a contractului de locatiune fata de subdobanditor nu au fost indeplinite (ex: in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea nu a fost notata in cartea funciara).

VIII). Moartea locatarului.

Nefiind un contract incheiat intitu persoane, in principiu locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau a locatarului.

Totusi potrivit art 1820 alin 2 in cazul locatiunii cu durata determinata, mostenitorii locatarului pot denunta contractul in termen de 60 de zile de la data la care au luat cunostinta de moartea locatarului si existenta locatiunii.

Legea recunoaste in acest caz, pe cale de exceptie, dreptul mostenitorilor locatarului de a denunta unilateral contractul de locatiune, chiar daca acesta a fost incheiat pe durata determinata.