REFERAT LA DREPT CIVIL:

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Sibiu, 2010

Cuprins

Cuvânt înainte

1. Noţiunea şi reglementarea contractului de locaţiune

2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

3. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

3.1. Capacitatea pãrţilor contractante

3.2. Obiectul contractului de locaţiune

4. Efectele contractului de locaţiune

4.1. Obligaţiile locatorului

4.2. Obligaţiile locatarului

5. Contractul de sublocaţiune şi cesiunea contractului de locaţiune

5.1. Contractul de sublocaţiune

5.2. Cesiunea contractului de locaţiune

6. Încetarea contractului de locaţiune

2

Cuvânt înainte

După cum ne tratează legislaţia din domeniul dreptului civil, contractul de locaţiune a bunurilor materiale a apărut încă din timpurile cele mai vechi; a fost printre primele contracte pe care oamenii le-au încheiat, dupã schimb şi vânzare-cumpãrare.

Odată cu dezvoltarea comerţului şi relaţiilor economice apare necesitatea existenţei contractului de locaţiune, acesta cãpãtând un rol important şi, în consecinţã, fiind frecvent întalnit astãzi. Aceasta se datorează faptului că încă din antichitate oamenii aveau nevoie pentru desfăşurarea activităţii sale de producţie a anumitor bunuri pe care nu le puteau procura din lipsa surselor financiare, de aceea apariţia acestui tip de contract civil – contractul de locaţiune a dat posibilitatea realizării activităţii umane datorită bunurilor transmise în folosinţa şi / sau posesia temporară. Un prestigios autor sublinia cã, în lumea modernã, locaţiunea este unul din contractele care exercita cea mai mare înraurire asupra prosperitãţii publice.

Concepte cheie

contract de locaţiune; locator; locatar; chirie; contract de sublocaţiune; cesiunea contractului de locaţiune

3

1. Noţiunea şi reglementarea contractului de locaţiune

Contractul de locaţiune este „un contract în baza cãruia o persoanã, numitã locator, se obligã sã asigure altei persoane, numitã locatar (chiriaş), folosinţa integralã sau parţialã a unui lucru sau prestarea unui serviciu pe o duratã de timp determinatã, în schimbul unui preţ corespunzãtor”.1

Contractul de locaţiune este acel act juridic prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui lucru in schimbul unei sume de bani, numită chirie (art. 1411 C. civ.).

Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpãrare, locaţiunea transmite numai dreptul de folosinţã; chiar daca lucrul dat în locaţiune este producãtor de fructe, locatarul dobândeşte folosinţa fructelor doar ca accesoriu al locaţiunii, locatorul nefiind obligat sã-i asigure dobândirea proprietãţii fructelor (în acest caz s-ar pune problema contractului de vânzare-cumpãrare).

Varietãţile contractului de locaţiune:- contractul de arendare – locaţiunea fondurilor rurale;- contractul de închiriere a suprafeţelor locative fiind o varietate a locaţiunii şi nu un contract, îi sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la locaţiune numai în mãsura în care legislaţia locativã nu prevede norme speciale;- antecontract de locaţiune – promisiune unilateralã sau bilateralã, guvernat de regulile generale aplicabile contractului.

2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

a. Contractul de locaţiune este un contract consensual, se încheie prin acordul – fie şi tacit – al pãrţilor, fãrã vreo formalitate, „însă proba încheierii şi a conţinutului acestuia prezintă dificultăţi de natură să genereze litigii între părţi, astfel încât este de preferat încheierea unui act scris ad probationem”2.În cazul în care contractul nu este concretizat printr-un înscris, proba este mai dificil de fãcut; se disting urmãtoarele situaţii:- daca nu s-a început executarea contractului încheiat verbal şi una din pãrţi neagã existenţa lui, dovada cu martori nu este admisã oricât de micã ar fi chiria;- în cazul în care contractul încheiat verbal este în curs de executare (ceea ce poate fi probat cu un început de dovadã scrisã completat cu martori şi prezumţii, iar nu prin simplul fapt al deţinerii lucrului) şi, în lipsã de chitanţã existã o contestaţie asupra preţului, locatarul poate provoca o expertizã pentru stabilirea preţului, urmând sã plãteascã expertul în cazul în care expertiza aratã cã preţul este mai mare decât cel pe care l-a invocat el;- dacã litigiul priveşte alte elemente decât preţul, se aplicã regulile generale în materie de probã; -în privinţa termenului, legea face referire la obiceiul lucrului şi stabileşte câteva prezumţii relative;

1 Dicţionar de termeni juridici, Emil Derşidan, Editura Proteus, 2005, p. 105-1062 Art. 1416-1417, Codul civil

4

b. Contractul de locaţiune este un contract cu titlu oneros; dacã folosinţa unui lucru se transmite gratuit, contractul este nul ca locaţiune dar poate fi valabil ca împrumut de folosinţã (daca sunt îndeplinite şi celelalte condiţii);

c. Contractul de locaţiune este un contract comutativ, existenţa si întinderea drepturilor nu depinde de hazard si deci nu exista sanse de câştig şi pierdere pentru pãrţi.

d. Contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic, el dã naştere la obligaţii bilaterale între pãrţi (asigurarea folosinţei, respectiv preţul chiriei);

e. Contractul de locaţiune este un contract cu executare succesivă in timp. Durata folosinţei lucrului este de esenţa locaţiunii. Locatorul este ţinut să asigure folosinţa lucrului pană la încetarea locaţiunii, iar chiria este calculată şi datorată în raport de durata folosinţei, chiar şi atunci cand chiria a fost fixată în mod global

f. Locaţiunea este un contract translativ de folosinţă temporară asupra unui lucru neconsumptibil, individual determinat, de unde rezultă că locator poate fi nu numai proprietarul bunului, ci şi uzufructuarul, locatarul principal etc. Nefiind un contract translativ de proprietate, riscul pieirii lucrului din caz de forţă majoră sau caz fortuit va fi suportat de către locator, potrivit regulii res perit domino.

3. Condiţiile de validitate ale contractului de locaţiune

3.1. Capacitatea părţilor contractante

Contractul de locaţiune este un act juridic de administrare, ceea ce înseamnă că atât locatorul, cât şi locatarul trebuie să aibă capacitatea cerută de lege pentru a face astfel de acte. În cazul în care locaţiunea priveşte un imobil, iar închirierea se face pe o durată mai mare de 5 ani, ne aflăm in prezenţa unui act de dispoziţie, părţile trebuind să aibă capacitate deplină de exerciţiu; în caz contrar, locatiunea va fi redusa la 5 ani, dar numai la cererea pãrţii incapabile.

Deoarece locaţiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sã nu fie proprietarul lucrului dat în locaţiune, însã in cazul închirierii bunului de cãtre o persoanã care nu are un drept opozabil faţã de proprietar , drept care sã îi confere posibilitatea închirierii (de ex: este doar posesor de bunã sau de rea-credinţã), proprietarul nu va fi obligat sã respecte locaţiunea; pe de alta parte, locatorul nu poate fi locatarul propriului sãu bun, decât dacã nu are prerogativa folosinţei (ex: este nud proprietar).

Dacã coindivizarul închiriazã bunul aflat în indiviziune, se aplicã regulile care guverneazã vânzarea de cãtre unul din coproprietari (supusa condiţiei ca la partaj bunul sã cadã în lotul locatorului) sau ale mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

3.2. Obiectul contractului de locaţiune

a. Lucrul închiriat, total sau parţial, poate fi atât un bun mobil, cât şi un imobil, corporal sau incorporal (ex: dreptul de proprietate industrialã), dar, în toate cazurile, cu condiţia ca acesta sã nu se distrugã sau sã nu se consume prin folosinţã conform destinatţiei dupa natura obiectului sau conform destinaţiei stabilite prin acordul partilor.

5

Obiectul contractului de locaţiune nu este lucrul în sine, ci folosinţa acestuia, pe care locatorul trebuie să o asigure locatarului în mod continuu– zi de zi – pe tot parcursul contractului, locaţiunea fiind un contract cu executare succesivă în timp. „Bunurile proprietate publicã sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţã gratuitã instituţiilor de utilitate publicã.”3

Dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractul decât împreuna cu imobilul de care este ataşat. Bunurile coproprietate forţatã nu pot fi închiriate decât odatã cu bunul principal de existenţa cãruia depinde şi coproprietatea forţatã. Locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoanã; dacã se închiriazã un lucru cu personalul de deservire, contractul este mixt: locaţiunepentru lucru şi prestari servicii pentru personalul de deservire. Lucrurile cu regim special pot fi închiriate numai în condiţiile legii speciale (ex: armele – numai cãtre persoane care au dreptul sã le deţinã).

b. Preţul Chiria reprezintă suma de bani pe care locatarul este ţinut să o plătească locatorului în

schimbul folosinţei lucrului. Chiria se fixează în funcţie de durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp (ora, ziua, luna, anul), urmand să fie plătită la termenele stipulate in contract, de regulă, in mod succesiv.4

Chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă, determinată sau cel puţin determinabilă, putand fi lăsată şi la aprecierea unui terţ ales de comun acord de către părţi, uneori, fiind stabilită chiar de lege. Chiria se fixează, de regulă, în bani, însă poate să fie fixată şi sub forma unei alte prestaţii (de exemplu, o cotă-parte dintr-o recoltă sau prestarea unui serviciu).

4. Efectele contractului de locaţiune

4.1. Obligaţiile locatorului

A. Obligaţia de predare a lucrului închiriatLucrul închiriat, împreună cu accesoriile sale, trebuie să fie predate într-o asemenea stare,

încat să corespundă destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat şi nu în starea existentă la momentul încheierii contractului (art. 1421 alin. 1 C. civ.).

Refuzul locatorului de a executa obligaţia de predare dă dreptul locatarului de a se adresa instanţei de judecată, cerând fie executarea silită, fie rezilierea contractului, locatorul putând fi obligat şi la plata de daune-interese. In cazul in care predarea bunului închiriat s-a făcut cu întarziere, locatarul este îndreptăţit a cere o diminuare a chiriei, proporţională culipsa de folosinţă.B. Obligaţia efectuării reparaţiilor

Potrivit art. 1420 pct. 2 şi 1421 pct. 2, locatorul are obligaţia de a menţine lucrul în stare de a servi la intrebuinţarea pentru care a fost inchiriat. Obligaţia efectuării reparaţiilor nu trebuie înţeleasă în sensul construirii imobilului care „a pierit in total sau s-a făcut netrebnic spre obişnuita întrebuinţare” (art. 1439 C. civ.). In acest caz, locatorul nu mai este ţinut de obligaţia reparării bunului închiriat, iar contractul încetează. In cazul in care locatorul nu-şi execută această obligaţie, locatarul poate cere fie obligarea acestuia la efectuarea reparaţiilor, fie

3 Art. 136, alin. (4), Constituţia României4 Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iasi, 2004, p. 48

6

autorizarea de a le efectua în contul locatorului, reţinând, ulterior, cheltuielile făcute din chirie, fie rezilierea contractului.

In cazul în care reparaţiile presupun o urgenţă, ele vor fi efectuate şi fără autorizarea instanţei de judecată. Locatorul nu este ţinut să efectueze reparaţiile mici, curente, numite locative, care, din momentul predării bunului inchiriat, revin locatarului.

C. Obligaţia de garanţieObligaţia de garanţie revine locatorului în baza art. 1420 pct. 3 C. civ., potrivit căruia

locatorul trebuie să asigure locatarului folosinţa liniştită şi utilă a lucrului închiriat pe toată durata locaţiunii.

a. Locatorul este obligat să se abţină de la orice tulburare a folosinţei bunului închiriat, fie ea de fapt sau de drept( garanţia pentru evicţiune cauzată prin fapta sa proprie). Astfel, potrivit art. 1424 C. civ. „locatorul nu poate în cursul locaţiunii să schimbe forma lucrului închiriat...”, nici prin transformarea materială a lucrului, nici prin schimbarea destinaţiei acestuia. Nerespectarea acestei obligaţii îndreptăţeşte locatarul să ceară în instanţă oprirea sau distrugerea schimbărilor făcute. Locatorul nu răspunde pentru stanjenirea folosinţei locatarului, adusă prin efectuarea reparaţiilor, dar numai dacă aceste reparaţii au caracter urgent şi nu pot fi amanate pană la încetarea contractului (art. 1425 alin. 1 C. civ.). Aceste reparaţii trebuie executate în cel mult 40 de zile, în caz contrar, locatarul fiind indreptăţit, potrivit art. 1425 alin. 2 C. civ., să ceară o diminuare a chiriei proporţională cu lipsa parţială a folosinţei. In cazul în care reparaţiile sunt de aşa natură încat locatarul pierde folosinţa totală a lucrului închiriat, atunci acesta poate cere rezilierea contractului, chiar dacă pierderea folosinţei nu ar depăşi 40 zile (art. 1425 alin. 3 C. civ.).

b. Locatorul este obligat să-l garanteze pe locatar şi pentru evicţiunea provocată prin fapta unui terţ, dar numai pentru evicţiunea care provine dintr-o tulburare de drept (art.1426 C. civ.), întrucat împotriva tulburărilor de fapt locatarul se poate apăra singur prin intermediul acţiunilor posesorii. Locatorul răspunde numai dacă locatarul l-a chemat în garanţie în procesul dintre el şi terţul care încearcă să-l evingă. In cazul în care locatarul pierde folosinţa sau suferă o reducere a folosinţei lucrului, ca urmare a evicţiunii, el va putea cere locatorului fie o reducere a chiriei, proporţional cu pierderea parţială a folosinţei, şi daune-interese, dacă contractul se mai poate executa, fie rezilierea şi daune-interese, dacă contractul nu mai poate fi executat.

c. In baza art. 1422 C. civ., locatorul este obligat să garanteze pentru toate viciile ascunse şi pentru stricăciunile care împiedică folosinţa normală a lucrului de către locatar. Locatorul este ţinut să garanteze nu numai în cazul în care viciul ascuns împiedică în totalitate folosinţa bunului închiriat, ci şi atunci cand viciul îi micşorează într-atat posibilitatea de folosinţă, încat se poate prezuma că, dacă locatarul ar fi ştiut aceasta, nu ar fi inchiriat sau ar fi plătit o chirie mai mică.Locatorul este ţinut răspunzător şi de viciile ascunse apărute pe parcursul executării contractului, întrucat obligaţia de a asigura folosinţa efectivă a lucrului închiriat este continuă. Locatorul este ţinut de garanţie chiar şi în cazul în care a fost de bună-credinţă. In schimb, locatorul nu răspunde pentru viciile cunoscute de locatar (vicii aparente), deoarece se prezumă că le-a acceptat. Potrivit art. 1422 alin. 2 C. civ., după descoperirea viciilor grave sau foarte grave, locatarul poate cere fie o reducere proporţională de chirie (dacă folosinţa este diminuată), fie rezilierea contractului cu daune-interese (dacă lucrul este impropriu folosinţei). Acţiunea în garanţie pentru vicii ascunse se prescrie in termenul general de prescripţie de 3 ani.

D. Obligaţia de restituire a cheltuielilor făcute de locatar cu bunul închiriat7

Dacă locatarul a executat lucrări de genul celor cãrora cădeau în sarcina locatorului (reparaţii capitale), atunci acesta din urmă este obligat la restituirea cheltuielilor suportate de către locatar. Locatorul este ţinut la restituirea către locatar doar a cheltuielilor utile, nu şi a celor voluptuarii.

4.2. Obligaţiile locatarului

A. Obligaţia de a întrebuinţa lucrul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei . Conform art. 1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie sã întrebuinţeze lucrul închiriat ca un bun proprietar şi numai la destinaţia determinatã prin contract, iar in lipsã de stipulaţie specialã, la destinaţia prezumatã dupã circumstanţe. De exemplu, o casã de locuit nu va putea fi folositã pentru exercitarea comerţului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. In schimb, dacã nu s-a prevazut altfel in contract, se considerã cã locatarul poate sã exercite o profesiune liberalã (de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu condiţia sã nu schimbe destinaţia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificaţia schimbãrii destinaţiei. Dacã în contract se menţioneazã profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii.

Daca locatarul nu întrebuinţeazã lucrul potrivit destinaţiei sau efectueazã transformãri neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în stare anterioarã sau rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu schimba destinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei.

Obligaţia de a intrebuinţa lucrul ca un bun proprietar implicã obligaţia de a întreţine lucrul în tot timpul locaţiunii în stare de întrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligaţia locatarului de a efectua reparaţiile mici (numite locative, de simpla întreţinere), spre deosebire de reparaţiile capitale şi repararea degradãrilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt în sarcina locatorului. Reparaţiile - indiferent de natura lor- nu cad în sarcina locatarului dacã au fost cauzate prin vechime su forţa majorã (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit şi bineînţeles, din culpa locatorului, inclusiv viciile de construcţie. Sarcina probei incumbã locatarului. Dacã degradarea lucrului se datoreazã culpei locatarului, el va fi obligat sã facã reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar dacã nu sunt locative. Tot astfel, daca întarzierea în efectuarea reparaţiilor locative provoacã stricãciuni mai importante, locatarul este obligat sã facã reparaţiile necesare.

Locatarul rãspunde de asemenea, de stricãciunile şi pierderile provocate de persoanele familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" întelegandu-se nu numai membri prpriu-zişi ai familiei, dar şi toate persoanele introduse de el în imobil (prepuşi, persoane tolerate, vizitatori etc).

Toate reparaţiile privind pãrţile comune folosite de mai mulţi locatari sunt în sarcina proprietarului, daca nu se dovedeşte cã stricãciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari. Daca locatarul nu efectueaza reparaţiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la încetarea locaţiunii, cãci incovenienţele lipsei de întreţinere sunt suportate de locatar. Daca însã neefectuarea reparaţiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat în locaţiune, locatorul poate acţiona în cursul locaţiunii, cerând efectuarea reparaţiilor în contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

B. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sã plãteascã preţul locaţiunii la termenele stipulate. In lipsã de stipulaţie contrarã, plata se face la domiciliul debitorului şi în caz de pluralitate de locatari obligaţia este conjunctã (divizibila) dacã solidaritatea sau

8

indivizibilitatea nu rezultã din contract. In caz de neexecutare, locatorul poate cere executare silitã sau rezilierea contractului în privinţa locatarului neplatnic, beneficiind şi de privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar dacã chiria urma sã fie platitã cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).

Chitanţele de platã a chiriei sunt opzabile terţilor chiar dacã nu au data certã, iar chitanţele date fãrã rezervã fac sã se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau chitanţa de platã a chiriei cu anticipaţie pe timp mai mare de 3 ani este supusã publicitãţii imobiliare ( art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996). Daca lucrul dat în locaţiune a fost vândut şi noul proprietar nu-l încunoştiinţeazã pe locatar, plata facutã vechiului proprietar este valabilã.

C. Obligaţia de a restitui lucrul închiriat la expirarea contractuluiPotrivit art. 1431 C. civ., locatarul, la încetarea contractului, este ţinut să restituie lucrul

în starea în care l-a primit, împreună cu toate accesoriile sale, potrivit inventarului întocmit, iar dacă părţile au omis să întocmească un asemenea inventar, locatarul trebuie să predea lucrul în stare bună, fiind prezumat că l-a primit astfel (art. 1341 şi 1342 C. civ.).

D. Obligaţia de a apăra lucrul închiriat contra uzurpărilorPotrivit art. 1433 C. civ., locatarul este obligat de a înştiinţa pe locator şi de a apăra

lucrul inchiriat contra uzurpărilor. Prin uzurpare se înţelege „încălcarea adusă de un terţ asupra posesiei sau proprietăţii lucrului inchiriat5”. In cazul neindeplinirii de către locatar a acestei obligaţii, el este ţinut a răspunde pentru prejudiciul suferit de locator (daune-interese) şi, de asemenea, va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată.

5. Contractul de sublocaţiune şi cesiunea contractului de locaţiune

5.1. Contractul de sublocaţiune

Potrivit art. 1418 alin. 1 C. civ., „locatarul are dreptul de a subinchiria ... contractulsău către altul ...”, în tot sau în parte, în baza unui contract de sublocaţiune.Contractul de sublocaţiune este un acord de voinţă, în temeiul căruia locatarul, care a dobândit folosinţa temporară a unui bun pe baza unui contract de locaţiune preexistent, subînchiriază acel bun unui terţ, care se obligă să-i plătească chirie; locatarul devine, astfel, locator (sublocator), iar terţul cu care contractează, sublocatar6.

Pentru a fi valabil contractul de sublocaţiune se cer a fi îndeplinite două condiţii (prima impusă de lege şi a doua creată de literatura de specialitate):- transmisiunea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul de locaţiune preexistent, caz în care locaţiunea devine un contract intuitu personae. In nici un caz o asemenea interdicţie nu poate fi prezumată.- sublocaţiunea să nu fie convenită în condiţii care să contravină celor din contractul principal (de exemplu, folosirea lucrului închiriat pentru o altă destinaţie). Contractul de sublocaţiune

5 Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iaşi, 2004, p. 50

6 Drept civil- Contracte, prof. univ. dr. Dumitru Macovei, asist. univ. Iolanda Elena Cadariu, Ed. Junimea, Iaşi, 2004, p. 50-51

9

constituie un accesoriu al contractului de locaţiune preexistent şi este supus aceloraşi condiţii de validitate, produce aceleaşi efecte şi are aceleaşi cauze de încetare.

Sublocaţiunea nu produce efecte faţă de locator, drepturile şi obligaţiile dintre locator şi locatarul principal fiind în continuare neatinse. Locatorul nu are o acţiune directă contra sublocatarului, ci doar o acţiune oblică, subrogatorie, în calitate de creditor al locatarului.

5.2. Cesiunea contractului de locaţiune

In condiţiile în care poate interveni sublocaţiunea, este permisã şi cesiunea contractului de locaţiune de catre locatar. Textul care permite, deopotrivã, cesiunea şi sublocaţiunea (art. 1418 C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere - între cele doua instituţii juridice.

Cu toate acestea, în baza principiilor care guverneazã cele doua instituţii, se admite ca - spre deosebire de sublocatiune care este un nou contract de locaţiune (având ca obiect asigurarea folosinţei temporare, totale sau parţiale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vânzare a dreptului de folosinţã (adica o cesiune de creanţã cu titlu oneros - art. 1391 si urm. C.civ.), de unde urmatoarele consecinte:

- pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act autentic (art. 1393 C.civ.);

- întrucat Codul civil nu cunoaşte cesiunea obligaţiilor, obiectul cesiunii îl formeazã nu contractul de locaţiune în întregul sãu, ci numai drepturile locatarului, care rãmâne obligat în continuare faţã de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta ca şi sublocaţiunea, chiar daca pãrţile s-au conformat obligaţiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptatã de locator. Bineînţeles, locatorul îl poate libera pe locatar, caz în care cesiunea se dubleazã cu o delegaţie perfectã, confundatã cu o novaţie prin schimbare de debitor. Iar dacã cesiunea este însoţitã de o stipulaţie pentru altul în favoarea locatorului având ca obiect preţul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea acţiune directã împotriva cesionarului în calitate de terţ beneficiar;

- întrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o datã (iar nu succesivã ca sublocaţiunea), locatarul-cedent garanteazã numai existenţa dreptului de folosinţã în condiţiile din momentul încheierii contractului (art. 1392 C.civ.), dar nu şi executarea obligaţiilor de cãtre locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanţã, cesionarul are acţiune directã împotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locaţiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocaţiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocaţiune numai în raport cu locatarul principal, care la rândul sãu poate acţiona împotriva locatorului;

- spre deosebire de sublocaţiune, care poate fi doveditã potrivit regulilor prevãzute de lege pentru contractul de locaţiune, cesiunea este supusã regulilor vânzãrii-cumpãrãrii de creanţe;

- prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului (în privinţa drepturilor); în schimb sublocatarul poate dobândi drepturi diferite faţã de drepturile locatarului principal, evident fãrã a contraveni condiţiilor din contractul principal;

- cedentul, fiind un vânzãtor, nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucurã locatarul principal care a consimţit o sublocaţiune.

6. Încetarea contractului de locaţiune

Pe lângã acordul de voinţã al pãrţilor (rezilierea conventionala), contractul de locaţiune înceteazã prin:

10

1. denunţarea unilateralã; 2.expirarea termenului; 3. rezilierea contractului pentru neexecutare; 4. pieirea lucrului; 5. desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului;

6. în anumite condiţii şi prin efectul înstrãinãrii, prin acte între vii cu titlu particular, a lucrului dat în locaţiune.

In ceea ce priveşte transmisiunea mortis causa a lucrului dat în locaţiune, nici moartea locatorului şi nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine încetarea contractului (art. 1440 C.civ.). Rezultã cã drepturile şi obligaţiile trec asupra moştenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale în materie de obligaţii patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu excepţia cazului când pãrţile s-au înţeles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locaţiunii în funcţie de moartea locatorului) sau dacã moştenitorul uneia dintre pãrţi (decedate) este cealaltã parte, caz în care obligaţiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau parţial (de exemplu, în caz de pluralitate de pãrţi obligate solidar - art.1048 C).

1. Denunţarea unilateralã

Dacã pãrţile sau legea n-au determinat durata locaţiunii, contractul ia sfârşit prin denunţarea unilateralã de cãtre oricare dintre pãrţi, cu condiţia respectãrii termenului de preaviz (art. 1436alin.2C.civ.). Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii7. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin convenţia dintre pãrţi, iar în lipsã se stabileşte în functie de natura lucrului şi dupã obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) şi are drept scop ca cealaltã parte sã gãseascã un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care sã-l ia în locaţiune (daca preavizul a fost dat de locator).

Manifestarea de voinţã de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un act unilateral de voinţã şi produce efecte chiar dacã n-a fost acceptatã de partea concediatã, care trebuie sã suporte desfacerea contractului.

Legea nu prevede vreo formã specialã pentru denunţare. Practic, trebuie sã fie facutã în scris, iar dacã partea concediatã refuzã sã dea o dovadã de primire, se face prin intermediul executorilor judecãtoreşti. În toate cazurile, "acţiunea de chemare în judecatã pentru evacuare constituie manifestarea neechivocã a voinţei de denunţare a contractului", termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluţionãrii litigiului, aşa cum s-a decis, în mod constant, în practica judecãtoreascã.

Dupã expirarea termenului de preaviz locaţiunea înceteazã, iar un nou contract poate fi încheiat numai prin consimţãmântul ambelor pãrţi (nu prin simpla renunţare la efectele denunţãrii unilaterale).

2. Expirarea termenului -dacã termenul a fost determinat prin voinţa pãrţilor sau prin lege, locaţiunea înceteazã de drept la trecerea timpului, fãrã sã mai fie nevoie de înştiinţare prealabilã; (nu e o regulã, pãrţile îşi pot rezerva dreptul sã denunţe contractul înainte de expirarea termenului, sau, şi în cazul în care existã termen, pãrţile pot stipula necesitatea preavizului şi la expirarea termenului;- daca locatarul rãmâne în folosinţa lucrului dupã expirarea contractului şi fãrã ca locatorul sã-l împiedice, locaţiunea se considerã înnoitã prin tacita relocuţiune, care opereazã ca un nou

7 Ibidem, p. 52

11

contract de locaţiune, unde trebuiesc îndeplinite toate condiţiile cerute de lege; în caz de pluralitate de pãrţi, reînnoirea tacitã poate opera numai cu consimţãmântul tacit al tuturor pãrţilor;- tacita relocuţiune, dacã nu a fost interzisã prin contract, poate fi împiedicatã numai prin anunţarea concediului – înainte de expirarea termenului prevãzut în contract; dacã a anunţat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocuţiune, chiar dacã a continuat sã foloseasca bunul (locatorul poate cere restituirea bunului şi daune-interese);- tacita relocuţiune va avea loc în condiţiile primului contract, dar se va considera încheiat fãrã termen (cu excepţia cazurilor în care termenul este arãtat de lege); de asemenea, în lipsã de stipulaţie contrarã, noua locaţiune nu va avea garanţiile din contractul iniţial, cãci garanţiile trebuiesc prevãzute expres şi nu pot fi prelungite peste termenul stipulate.

3. Rezilierea contractului pentru neexecutare

Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligaţiilor de cãtre una dintre pãrţi dã dreptul celeilalte pãrţi de a cere - dupã punerea în întârziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locaţiune urmeazã regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu executare succesivã (ţinându-se seama, dacã este cazul, şi de pactul comisoriu expres stipulat în contract).

Insa nu orice neexecutare dã dreptul celeilalte pãrţi de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sã fie cu privire la obligaţii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea cãrora se aduce o vãtãmare celeilalte pãrţi. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinţã sau schimbarea destinaţiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparaţiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.

Potrivit regulilor generale, instanţa nu este obligatã sã pronunţe rezilierea, putând acorda - dupa circumstanţe - termen de graţie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor aplicã regulile în materie.

4. Pieirea lucrului

Dacã pieirea este totalã (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei), contractul este desfãcut de drept, cãci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului şi nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui. Precizez cã prin pieire se înţelege nu numai distrugerea materialã a lucrului, ci şi orice imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechiziţionarea, exproprierea sau confiscarea lui).

Contractul este desfãcut indiferent cã pieirea lucrului este fortuitã sau culpabilã, cãci locaţiunea nu poate fi conceputã fãrã un obiect asupra cãruia sã se exercite. Dar dacã pieirea s-a produs din culpã, partea culpabilã va fi obligatã sã plãteascã daune-interese, iar dacã pieirea s-a produs fortuit nu se plãtesc daune, aplicându-se, în acest din urmã caz, teoria riscului contractului (locatarul neputând fi obligat la plata chiriei dupa momentul pieirii, iar dacã a plãtit-o cu anticipaţie are dreptul sã cearã restituirea).

Dacã lucrul a pierit numai în parte (sau imposibilitatea folosirii este numai parţialã) rezilierea este judiciarã, locatarul putând cere, dupã împrejurãri, fie o scãdere de preţ, fie desfacerea contracului, dacã partea pieritã din lucru este atât de însemnatã (apreciazã instanţa), încât se poate prezuma cã fãrã acea parte locatarul n-ar fi consimţit - iniţial, la încheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolvã la fel ca şi în cazul pieirii totale, adicã dupã cum pieirea s-a produs fortuit sau din culpa uneia dintre pãrţi.

5. Desfiinţarea (desfacerea) titlului locatorului12

Dacã se desfiinţeazã sau se desface titlul locatorului în baza cãruia consimţise la locaţiune, se desface şi contractul de locaţiune, cãci locatorul nu mai este în masurã sã asigure locatarului folosinţa lucrului. Astfel, de exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau dacã este evins printr-o acţiune în revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prin expirarea termenului prevãzut în contract şi nu mai poate asigura sublocatarului (faţã de care el este locator) folosinţa lucrului etc. Existã însã şi excepţii de la aceasta regulã. Astfel, contractele de locaţiune încheiate de uzufructuar rãmân valabile pe cel mult 5 ani, în limitele unui act de administrare, chiar dacã uzufructul ar fi încetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Rãmân valabile şi contractele încheiate de terţul dobânditor al imobilului ipotecat, chiar dacã el este evins, însã numai dacã contractul de locaţiune a fost încheiat cu bunã-credinţã şi cu data certã anterioarã transcrierii comandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judecãtoreascã şi literatura de specialitate se mai admite o derogare importantã de la regula încetãrii contractului de locaţiune, ca urmare a desfiinţãrii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (moştenitorului) aparent, potrivit cãreia contractul de locaţiune (închiriere) încheiat de proprietarul aparent cu un locatar de bunã-credinţã îşi pãstreazã efectele ca şi un contract ce ar fi fost încheiat cu proprietarul real, şi anume, în condiţiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.).

6. Efectele înstrainarii lucrului (imobilului) prin acte între vii

Conform art. 1441 C.civ., dacã locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpãrãtorul - chiar daca nu s-a obligat în acest sens - este dator sã respecte locaţiunea fãcuta înainte de vânzare, cu condiţia sã fi fost încheiatã prin înscris autentic sau prin înscris sub semnãtura privatã, dar cu data certã (art.1182 C.civ.) , afarã de cazul când desfacerea ei din cauza vânzãrii s-ar fi prevãzut în însuşi contractul de locaţiune.

Rezultã cã, în lipsã de stipulaţie contarã, contractul de locaţiune cu data certã anterioarã vânzãrii-cumpãrãrii cu data certã produce efecte şi este opozabil terţului dobânditor în condiţiile în care a fost încheiat şi fãrã modificãrile care nu sunt constatate prin înscris cu data certã (de exemplu, modificarea termenului locaţiunii, renunţarea proprietarului la clauza de reziliere în caz de subînchiriere sau la pactul comisoriu etc.).

Dacã contractul este încheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sã fie efectuate formele de publicitate imobiliarã (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), înainte de înscrierea contractului de vânzare-cumpãrare pentru a fi opozabil terţilor (art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a fost respectatã, dar contractul de locaţiune are data certã, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vânzãrii (înscrierii), deoarece noul proprietar se poate aştepta sa i se opunã, pe acest interval de timp, contracte de locaţiune neînscrise, dar având data certã. Rezultã cã vânzarea este o cauzã de încetare a locaţiunii numai dacã contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub semnatura privatã fãrã data certã; dacã contractul are data certã dar nu a fost supus publicitãţii înainte de înscrierea contractului de vânzare-cumpãrare în cartea funciarã, înstrãinarea va atrage încetarea locaţiunii dupã expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri de neîndeplinire a condiţiilor prevãzute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumpãrãtorului de bunã-credinţã.

Cumpãrãtorul - în cazurile şi în mãsura în care nu este obligat sã respecte locaţiunea consimţitã de vânzãtor (şi nici nu s-a obligat în acest sens prin contractul de vânzare-cumpãrare sau prin înţelegere cu locatarul, cazuri în care locaţiunea îi este opozabilã chiar dacã nu ar fi îndeplinite condiţiile prevãzute de art. 1441 C.civ.) - pentru a obţine desfacerea contractului, trebuie sa aducã la cunoştinţa locatarului concediul, respectând termenul de preaviz, şi aceasta chiar daca desfacerea din cauza vânzãrii a fost stipulatã în contractul de locaţiune (art. 1443 C. civ.) înseamnã cã desfacerea nu opereazã de drept, ci în condiţiile denunţãrii unilaterale a contractului încheiat pe timp nedeterminat. In aceste condiţii poate fi denunţat de cãtre noul proprietar şi contractul de locaţiune care a fost încheiat de fostul proprietar fãrã termen.

13

In toate cazurile de desfacere prin efectul înstrãinãrii - inclusiv clauza expresã în contractul de locaţiune de reziliere din cauza vânzãrii - locatarul este în drept sã cearã despãgubiri de la locator, dacã nu s-a prevãzut în contract o stipulaţie expresã contrarã (art. 1442 C.civ.). Pânã la plata daunelor locatarul are drept de retenţie, cât timp nu va fi despãgubit de locator sau eventual de cumpãrãtor (art. 1444 C.civ), care însî va avea acţiune în regres împotriva locatorului.

Mai menţionez cã locatarul în toate cazurile trebuie sã respecte contractul (chiar dacã nu are data certã şi nu este înscris) dacã cumpãrãtorul cere, cãci facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fãrã datã certã şi neînscris este numai a cumpãrãtorului (cu excepţia cazului când s-a prevãzut în contractul de locaţiune desfacerea lui în caz de vânzare, de drept sau la cererea locatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ. cumpãrãtorul se substituie în drepturile şi obligaţiile locatorului-vânzãtor de la data cumpãrãrii (fãrã efect retroactiv), el are dreptul sã pretindã şi chiria, dar numai de la aceastã datã, neavând niciun drept asupra ratelor devenite exigibile anterior şi neplãtite, daca aceste creanţe nu au fãcut obiectul unei cesiuni sau subrogaţii speciale şi nici sã cearã rezilierea contractului pentru neexecutare de obligaţii în trecut.

Bibliografie

Chirică, Dan, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997;

14

Dogaru, Ion, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2004;

Macovei, Dumitru, Drept civil. Contracte, Ed. Cantes, Iaşi, 1999;

Macovei, Dumitru, Cadariu, Iolanda Elena, Drept civil. Contracte, Ed. Junimea, Iaşi, 2004;

Hamangiu, C., Rosetti-Bălănescu, I., Băicoianu, Al., Tratat de drept civil român,vol. III, Ed. All Beck, Bucureşti, 1998

15