Tema: Contractul de locaţiune (arendă)1. Noţiunea şi particularităţile contractului 2. Elementele contractului3. Drepturile şi obligaţiile părţilor4. Rezilierea contractului5. Varietăţile contractului de locaţiune (leazing, comodatul) 1.

În circuitul economic o deosebită importanţă o are contractul de transmitere în folosinţă temporară a bunurilor. Legislaţia tradiţională numeşte acest tip de contract arendă sau locaţiune. Actualul Cod Civil stabileşte ca contract principal ce reglementează modul de transmitere a bunurilor în chirie - contractul de locaţiune. Concomitent conţine şi reglementări cu privire la arendă pe care le considerăm mai puţin adecvate denumirii contractului deoarece se referă în exclusivitate la terenurile şi bunurile agricole. În acelaşi context a apărut şi o lege specială cu privire la arenda în agricultură.

Dat fiind faptul că Codul civil stabileşte ca contract de bază locaţiunea, utilizat pentru închirierea celei majorităţii obiectelor din circuitul civil vom examina în primul rînd prevederile legale ale acestui contract.

Conform art.875 din Codul civil contractul de locaţiune este înţelegerea prin care locatorul se obligă să dea locatarului un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.

Definiţia dată determină particularităţile acestui contract. Astfel în calitate de obiecte ale locaţiunii pot fi numai bunurile determinate individual. Obiectul trebuie să

fie neconsumabil ceea ce ar permite restituirea la expirarea termenului locaţiunii a aceluiaşi bun închiriat (utilag mecanic, imobilul etc).

Bunurile pot fi date atît în folosinţă temporară fără posesie (folosirea instrumentelor muzicale, inventarului din sălile de sport, cărţile din bibliotecile care acordă serviciul cu plată), precum şi în folosinţă cu posesiune temporară, adică bunul poate fi folosit numai atunci cînd beneficarul îl deţine efectiv asumîndu-şi deplin responsabilitatea pentru integritatea acestuia. (spaţiu locativ, utilaj, automobil).

Din natura şi esenţa contractului reiese că acesta are caracter: sinalagmatic (bilateralobligaţional), adică părţile posedă drepturi şi obligaţii reciproce, este cu titlu oneros ceea ce presupune obţinerea de către părţi a unui profit (locatarul foloseşte bunul obţinînd un avantaj,

iar locatorul îşi primeşte chiria) consensual, adică acest contract devine valabil şi intră în vigoare din momentul exprimării în formă scrisă a

acordului părţilor (semnarea contractului). 2.

Elementele contractului de locaţiune conform prevederilor teoriei contractuale sunt părţile, obiectul , termenul şi forma acestuia.

Părţile acestui contract sunt locatorul – persoana care deţine bunul şi îl dă î folosinţă şi locatarul - este acel care ia bunul în folosinţă temporară.

Obiectul contractului de locaţiune îl constituie bunurile mobile sau imobile determinate individual, neconsumabile . Obiectul dat de locator în chirie trebuie sa fie liber de orice viciu material sau juridic.

Bunul este considerat liber de orice viciu material cind are caracteristicile convenite cu celea care sau înţeles părţile şi poate fi folosit conform destinatiei stabilite in contract. Daca bunul este deteriorat, locatarul este eliberat de plata unei parti din chirie proportional diminuarii folosinţei bunului. Dreptul de a plati o chirie redusa inceteaza cind viciul este reparat.

Bunul este considerat liber de orice viciu juridic daca nici o persoană terşă nu poate înainta drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost incheiat contractul.

Contractul de locaţiune a unui bun imobil trebuie să fie întocmit în formă scrisă. La închirierea unui bun imobil pe un termen ce depaseste 3 ani contractul trebuie înscris în registrul bunurilor imobile (Cadastru) . Nerespectarea acestei reguli are ca efect nulitatea contractului.

Contrcatul de locaţiune poate fi încheiat pentru un anumit termen sau fără acest termen . 3.

Dreptuirle şi obligaţiile părţilor constituie conţinutul acestui contract. Astfel pe lîngă condiţiile generale privind părţile, obiectul, termenul şi forma contractului, acesta trebuie să conţină drepturile şi obligaţiile părţilor .

Locatorul are următoarele obligaţii:- sa predea locatarului bunul în starea corespunzatoare, si sa menţina bunul în aceasta stare pe durata

locatiunii.Daca locatorul nu preda la timp bunul inchiriat sau refuza sa-l predea, locatarul este în drept sa ceara

executarea acestei obligatii si repararea prejudiciului sau rezilierea contractului si repararea prejudiciului cauzat astfel.

1

- să facă reparaţia capitală a bunului în termenii stabiliţi de contract dacă legea sau contractul nu prevede altfel. În caz că acesta nu face aceasta locatarul poate să facă singur reparaţia capitală şi să treacă aceste cheltuieli în contul chiriei.

- Să nu intervină în activitatea locatarului.Locatarul este obligat: a) sa foloseasca bunul la destinatie si in conformitate cu prevederile contractului, nerespectarea acestei obligaţii poate duce la rezilierea contractului b) sa pastreze si sa asigure integritatea bunului, în caz contrar va fi nevoit să repare sau să restituie daunele aduse; c) sa acopere cheltuielile curente de folosire si intretinere in stare normala a bunului, inclusiv servicii comunale, impozite etc d) sa efectueze reparatia curenta a bunului. e) să achite regulat chiria. Plata chiriei poate fi efectuata atît integral la expirarea termenului contractului cît şi pentru anumite perioade. Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul partilor. Locatorul poate cere modificarea chiriei numai o data in an si numai in cazul in care conditiile economice fac ca neajustarea sa fie inechitabila. f) să restituie bunul închiriat după expirarea contractuluiLocatarul este tinut sa repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul inchiriat daca nu va demonstra ca pierderile nu se datoreaza vinovatiei sale sau a persoanelor carora le-a permis folosinta bunului sau accesul la el. Locatarul nu poarta raspundere pentru uzura obisnuita a bunului inchiriat daca acesta a fost utilizat la destinatie in conformitate cu prevederile contractului.

Locatarul este in drept sa dea bunul inchiriat in sublocatiune sau sa cesioneze locatiunea numai cu consimtamintul locatorului. Pentru aceasta, el este obligat sa-l informeze pe locator despre intentia sa indicînd numele sau denumirea, adresa persoanei. 4.Contractul de locaţiune ca şi alte contracte civile poate fi reziliat la înţelegerea părţilor sau în baza temeiurilor prevăzute de lege. Astfel locatiunea inceteaza: a) la expirarea termenului contractului; b) in cazul pieirii bunului inchiriat; c) in alte cazuri prevazute de lege sau de contract.

Daca raporturile contractuale continua in mod tacit dupa expirarea contractului de locatiune, acesta se considera prelungit pe un termen nedeterminat.

Rezilierea contractului de locatiune incheiat fara termen poate avea loc la cererea oricarei parti cu un preaviz de 3 luni pentru imobile si de o luna pentru bunurile mobile daca in contract nu este prevazut altfel.

Contractul de locaţiune poate fi reziliat şi din iniţiativa părţilor.Locatorul este in drept sa ceara rezilierea contractului daca locatarul:

a) nu foloseste bunul inchiriat la destinatie sau in conformitate cu prevederile contractului; b) admite intentionat sau din neglijenţă inrautatirea starii bunului ori creeaza un pericol real pentru o asemenea inrautatire; c) nu plateste chiria pe parcursul a 3 luni dupa expirarea termenului de plata daca in contract nu este prevazut altfel; d) incheie un contract de sublocatiune fara acordul locatorului.

Locatarul este in drept sa ceara rezilierea contractului in cazul in care: a) si-a pierdut capacitatea de munca si nu poate folosi bunul inchiriat; b) este privat de libertate si nu-si poate executa obligatiile contractuale.

La expirarea termenului sau la rezilierea contractului de locatiune, locatarul are dreptul sa separe imbunatatirile, efectuate cu permisiunea locatorului, care pot fi separate fara a se deteriora bunul ori sa ceara compensarea valorii lor de catre locator daca legea sau contractul nu prevede altfel. Locatarul are dreptul sa separe imbunatatirile efectuate fara permisiunea locatorului daca pot fi separate fara a se deteriora bunul si daca locatorul refuza sa compenseze valoarea lor. In cazul in care imbunatatirile efectuate fara permisiunea locatorului nu pot fi separate fara a se deteriora bunul, ele devin proprietate a locatorului.

La cererea locatorului, constructiile neautorizate de el urmeaza a fi demolate de catre locatar sau pe contul lui. 5.

Ca varietăţi a contactului de locaţiune conform noului cod Civil, sunt arenda , comodatul, leasingul.Arenda este contractul încheiat între o parte - proprietar, sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte

bunuri agricole (arendator) - si alta parte (arendas) cu privire la exploatarea acestora pe o durata determinata si la un pret stabilit de parti.

2

dispozitiile cu privire la arenda se aplica si la locatiunea altor imobile.Contractul de arenda se incheie in scris. In contractul de arenda a unui teren trebuie stipulate conditiile de

folosire a obiectelor situate pe teren, inclusiv a utilajului si tehnicii agricole.Termenul arendei nu poate fi mai mic de un an.

Plata arendei se face in natura, in bani sau in natura si in bani, potrivit acordului dintre parti, si se executa in termenul si in locul stabilit in contract.

Elementele in functie de care se determina arenda pentru fiecare categorie de folosinta a bunului pot fi: suprafata terenului, potentialul de productie, structura parcelara, relieful si gradul posibilitatii de efectuare a mecanizarii, posibilitatile de acces, distanta fata de locurile de depozitare, industrializare sau de comercializare, starea cladirilor, amenajarilor sau altor dotari, gradul de amortizare a tehnicii agricole arendate. Arenda in natura se stabileste intr-o cantitate determinata de produse sau intr-un procent din productie. Produsele cu care se plateste arenda se stabilesc de parti in functie de specificul activitatii agricole si de zona. Arendasul poate schimba destinatia terenului arendat numai cu acordul prealabil scris al proprietarului si cu respectarea dispozitiilor legale.

Contractul de leasing este o intelegerea dintre doua persoane prin care finantatorul (locatorul) , care este o companie specializata de leasing sau o banca, cumpara anumite bunuri (utilaj tehnic) din insarcinarea utilizatorului (locatarul) si o transmite acestuia in folosinta pentru un anumit termen contra unei taxe de chirie.

Acesta este un contract complex, care contine elemente a mai multor contracte si anume:• contract de mandat - insarcinarea data finantatorului de catre utilizator de procura un anumit utilaj;• contract de vanzare-cumparare - finatatorul cumpara de a producator marfa necesara;• contract de chirie (locatiune) - finantatorul (locatorul) transmite bunul in arenda utilizatorului (locatarul) Continutul contractului de leasing presupune totalitatea de conditii contractuale cere stabilesc drepturile si obligatiile ce le apartin participantilor .Principalele conditii ale acestui contract sint:• identificarea partilor- cine inchee contractul• obiectul contractului - produsul sau utilajul dat in chirie, cu toate caracteristicile cantitative , calitative si tehnice;• termenul de leasing• taxa de chirie care se caleuleaza in asa mod, ca pana la sfarsitul termenului de chirie sa fîe acoperite la 90-95% din costul bunului;• pretul real al utilajului;• cheltuieli de instalare (de finantare) daca convin partile;• rata (1%) bancar care constituie rata dobinzii de credit pe termen dat• comision pentru finantator.In contractul de leasing finantatorul are urmatorele obligatiuni;• sa procure utilajul conform indicatorii utilizatorului, uneori utilizatorul alege singur produsul• sa instaleze utilajul daca este prevazut de contract• sa efectueze reparatia si deservirea tehnica•sa perfectioneze (instruiasca) specialistii care vor lucra la acest utilaj.Finantatorul are dreptul:• are dreptul sa ceara taxa de chirie• sa supravegheze si sa controleze procesul de exploatare a utilajului• sa ceara desfacerea contractului inainte de termen daca utilizatorul incalea conditiile de contract: nu achita taxa: situatia financiara a utilizatorului pune in pericol compania de leasing.Obligatiile utilizatorului:• sa exploateze utilajul in stricta conformitate cu destinatia lui si prevederile contractul;• sa achite taxa de chirie la timp;• sa asigure utilajul, daca-i prevazut de contract.• nu are dreptul sa dee utilajul in gaj fara consimtamintul finantatorului , Drepturile utilizatorului;• sa inainteze pretentii si sa ceara despagubiri pentru calitatea utilajului direct producatorului raspunderea pentru incalearea conditiilor de contract au ambele parti.La sfarsitul termenului de chirie utilizatorul are urmatoarele optiuni:• sa prelungeasca termenul de arenda,• sa achite diferenta de pret si sa-1 procure (in proprietate),• sa desfaca contracul si sa intoarca utilajul finantatorului . Contractul de leasing este reglementat de:

3

Codul Civil Legea R.M. cu privire la lesingul din 15.02.96 (Monitor 49-50 din25.07.96.) Conventia UNIDROIT privind arenda financiara internaţionala (leasing) de la Ottava'88

Categorii de leasing:1. financiar - de o banca comerciala;2. producator - de exploatare - este practicat nemijlocit de producatorii mărfurilor ;3. leas-back - cand utilizatorul are nevoie de mijloace financiare si vinde utilajul sau finantatorului si tot atunci il ia in

arenda.Comodatul

Prin contract de comodat o parte (comodant) da cu titlu gratuit un bun in folosinta celeilalte parti (comodatar), iar aceasta se obliga sa restituie bunul la expirarea termenului pentru care i-a fost dat. Acesta este un contract care are trăsătuir comune cu împrumutul şi locaţiune. Comodatarul nu poarta raspundere pentru inrautatirea starii bunului daca aceasta survine in urma folosirii lui in conformitate cu destinatia stabilita in contract. În acest contractul se pot prevedea condiţii de compensarea de catre comodatar a uzurii bunului.

Obligatiile comodatarului Comodatarul trebuie sa pastreze si sa ingrijeasca bunul cu ca un bun proprietar si sa-l foloseasca numai in

scopul stabilit in contract.Comodatarul va suporta cheltuielile necesare folosintei bunului. Comodatarul poate cere compensarea cheltuielilor extraordinare, necesare si urgente pe care a fost nevoit sa le faca pentru conservarea bunului.

Comodatarul nu poate da bunul in folosinta unor terti decit cu acordul comodantului. Comodatarul răspunde pentru deteriorarea bunului şi folosirea nu după destinaţie, în acest cau comodantul poate cere imediat restituirea bunului si reparatia prejudiciului cauzat. Daca mai multe persoane au luat impreuna cu imprumut acelasi bun, ele poarta raspundere solidara fata de comodant.

Comodatarul este obligat sa restituie, la expirarea termenului contractului de comodat, bunul primit in folosinta gratuita. In cazul in care contractul de comodat nu are stabilit un termen, comodatarul este obligat sa restituie bunul la sfirsitul valorificarii lui in scopul mentionat in contract. N Comodantul poate cere restituirea bunului mai devreme daca a trecut o perioada suficienta pentru valorificarea lui. Daca termenul contractului de comodat nu poate fi stabilit in baza scopurilor de utilizare a bunului, comodantul este in drept sa ceara restituirea bunului in orice moment.

4