Unitatea de învăţare 3

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

3.1. Introducere3.2. Obiectivele şi competenţele unităţii de învăţare 3.3. Conţinutul unităţii de învăţare

3.3.1. Contractul de locaţiune. Noțiunea3.3.2 Caracterele juridice ale contractului de locaţiune3.3.3. Condiţiile de validitate a contractului de locaţiune

3.3.3.1. Consimțământul 3.3.3.2. Capacitatea părților3.3.3.3. Obiectul contractului3.3.3.4. Cauza3.3.3.5. Forma

3.3.4. Efectele contractului de locaţiune3.3.4.1. Obligaţiile locatorului 3.3.4.2. Obligaţiile locatarului

3.3.5. Sublocaţiunea și cesiunea contractului de locaţiune.3.3.5.1. Sublocațiunea 3.3.5.2. Cesiunea locațiunii

3.3.6. Durata și încetarea locațiunii3.3.6.1. Durata locațiunii3.3.6.2. Încetarea locațiunii

3.4. Îndrumar pentru verificare/autoverificare

3.1. Introducere

Contractul de locaţiune reprezintă unul dintre cele mai importante contracte speciale, fiind utilizat în mod frecvent și constant în practică, de către participanții la raporturile juridice civile. Având în vedere cele de mai sus, contractul de locațiune prezintă un grad ridicat de interes teoretic şi practic, studierea în profunzime a reglementărilor aplicabile acestuia de către studenții în drept fiind extrem de importantă pentru exercitarea profesiilor juridice.

1

3.2. Obiectivele şi competenţele unităţii de învăţare

Obiectivele unităţii de învăţare:

– definirea și caracterele juridice ale contractului de locaţiune;

– prezentarea teoretică a structurii, caracteristicilor, esenţei şi conceptelor juridice legate de contractul de locaţiune, importanța practică a contractului de locațiune;

– înțelegerea de către viitorii juriști a noţiunilor teoretice de drept aplicabile contractului de locațiune în scopul aplicării acestora în practica;

– însuşirea unor cunoştinţe referitoare la rolul și importanțapractică a contractului de locaţiune.

Competenţele unităţii de învăţare:

– studenţii se vor familiariza cu un vocabular juridic specific contractului de locaţiune, adecvat desfăşurării activităţilor juridice;

– dezvoltarea unor abilităţi practice de a utiliza contractul de locaţiune în practică;

– deprinderea cu profesiile juridice care implică înțelegerea sistemului de relaţii intra şi inter-organizaţionale;

– dezvoltarea de principiu a unor abilităţi de comunicare și de adaptare a activităţii profesionale în funcţie de interesul clienţilor, cu aplicabilitate directă în privința contractului de locaţiune.

Timpul alocat unităţii: 3 ore

3.3. Conţinutul unităţii de învăţare

3.3.1. Contractul de locaţiune. Noţiunea

Contractul de locaţiune sau locaţiunea1 este acea convenţie prin care o

parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul

1 Noţiunea provine de la verbul latin „locare”, care înseamnă a închiria, a da cu chirie, a da în arendă.2

unui preţ, denumit chirie2. Din definiţia legală rezultă că locaţiunea se deosebeşte de vânzare prin faptul că obiectul acesteia din urmă îl reprezintă transmiterea dreptului de folosinţă, ca drept de creanţă3, asupra lucrului, în vreme ce vânzarea are ca obiect transmiterea unui drept real, de regulă dreptul de proprietate. Locatarul dobândeşte proprietatea fructelor nu ca efect al locaţiunii, ci ca accesoriu al folosinţei, locatorul având obligaţia de a asigura locatarului doar folosinţa lucrului nu şi transmiterea proprietăţii fructelor. În situaţia în care persoana care primeşte dreptul de a folosi lucrul are şi posibilitatea de a-l consuma, convenţia este un contract de vânzare de bunuri viitoare, nu contract de locaţiune.În art. 1.778 Cod civil se arată că locaţiunea este de două feluri: închiriere, care are ca obiect bunurile mobile şi imobile şi arendare, care are ca obiect bunuri agricole. Opinăm că legiuitorul nu a fost destul de clar atunci când a stipulat că locaţiunea ar fi de două feluri: închiriere şi arendare. În realitate, încheierea şi arendarea sunt varietăţi, specii ale locaţiunii, contractul de locaţiune fiind genul în materie. Tot o varietate a locaţiunii este şi contractul de închiriere a spaţiilor destinate exercitării activităţii unui profesionist4.Anterior contractului de locaţiune, părţile pot încheia o promisiune unilaterală sau bilaterală de locaţiune, contract care va fi guvernat de normele generale aplicabile contractelor.

3.3.2. Caracterele juridice ale contractului de locaţiune

Locaţiunea prezintă următoarele caractere juridice:a) este în principiu un contract consensual, întrucât se încheie în mod valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor, forma scrisă fiind cerută doar ca o condiţie ad probationem şi nicidecum ad validitatem. Astfel, potrivit art. 1.781 C. civ., locaţiunea se consideră încheiată îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului. Pe cale de excepţie, locaţiunea bunurilor din domeniul public sau din domeniul privat al statului şi al unităţilor sale administrativ teritoriale este supusă normelor relative la licitaţia publică. Contractul de închiriere a unui spaţiu locativ pe care l-a încheiat o persoană fizică în calitate de locator trebuie înregistrat la organele fiscale teritoriale în vederea impozitării pe venit5;b) este un contract sinalagmatic (bilateral), ceea ce înseamnă că dă naştere la obligaţii reciproce între părţi. Locatorul are obligaţia de a asigura folosinţa vremelnică a lucrului dat în locaţiune, iar locatarul se obligă să plătească preţul locaţiunii; c) este un contract cu titlu oneros, pentru că ambele părţi contractante urmăresc obţinerea unui avantaj patrimonial echivalent celui aferent celeilalte părţi. Astfel, locatorul se obligă să asigure locatarului folosinţa lucrului, în considerarea dreptului corelativ obligaţiei locatarului de a plăti chiria. La rândul său, locatarul îşi asumă

2 A se vedea art. 1.777 C. civ.3 Pentru detalii, a se vedea: D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol. IV, Bucureşti, 1926, p. 298; C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Bucureşti, 1929, p. 955-956; Fr. Deak, L. Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil, Contracte speciale, vol. II, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 8.4 A se vedea art. 1.778 alin. (3), art. 1.824, art. 1.828-1.831 C. civ.5 A se vedea D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Cordial, Cluj Napoca, 1994, p. 173.

3

obligaţia de a plăti chiria în schimbul folosinţei lucrului;d) este un contract în principiu comutativ, pentru că părţile îşi cunosc existenţa şi întinderea obligaţiilor asumate încă de la data încheierii contractului . Pe cale de excepţie, dacă un eveniment viitor va afecta existenţa şi întinderea obligaţiilor, dacă creditorul obligaţiei afectate îşi asumă riscul ce decurge din evenimentul aleatoriu şi dacă risculdevine alături de şansa corelativă, motivul determinant al încheierii contractului locaţiunii, atunci aceasta are caracter aleatoriu. (de exemplu, contractul de arendă care are ca obiect un teren arabil pe care se cultivă o cultură sensibilă la variaţiile condiţiilor meteo, iar arenda nu este variabilă în funcţie de recoltă)6;e) este un contract cu executare succesivă, prin natura sa, deoarece atât obligaţia locatorului de a asigura folosinţa bunului, cât şi obligaţia locatarului de a plăti chiria sunt obligaţii cu executare succesivă care se îndeplinesc în timp şi la diferite intervale, cu oanumită periodicitate. În aceste condiţii, neexecutarea fără justificare a unei obligaţii esenţiale nu se soldează cu sancţiunea rezoluţiunii, ci cu cea a rezilierii contractului. În lipsă de clauză contrară, scadenţa privind plata chiriei are loc la expirarea fiecărui interval de timp pentru care a fost stabilită chiria;f) este un contract translativ de folosinţă temporară, spre deosebire de vânzare, care transferă proprietatea.

3.3.3. Condiţiile de validitate a contractului de locaţiune

3.3.3.1 Consimţământul

În conformitate cu dispoziţiile art. 1.781 C. civ. locaţiunea se consideră încheiată atunci când părţile au convenit cu privire la bun şi la preţ.Prin urmare, consimţământul, element de bază necesar încheierii oricărui contract, dar nu şi suficient7, este îndeplinit prin acordul de voinţă al părţilor, adică atunci când acestea au convenit asupra condiţiilor şi clauzelor locaţiunii. De observat că în cazul locaţiunii, consimţământul este îndeplinit dacă părţile au căzut de acord doar cu privire la bun şi preţ, ulterior urmând a se conveni şi cu privire lacelelalte condiţii şi clauze8. Aşadar, locaţiunea se consideră încheiată atunci când sunt îndeplinite condiţiile de capacitate, obiect, cauză şi formă, iar părţile s-au pus de acord cel puţin asupra bunului şi preţului. Prevederea legală evocată este conformă cu orientarea Codului civil din 2009, pentru încheierea contractului trebuind ca acordul de voinţă să poarte exclusiv asupra elementelor esenţiale, ulterior urmând a fi stabilite celelalte clauze.

3.3.3.2. Capacitatea părților

Întrucât contractul de locaţiune este în principiu un act de administrare, părţile contractante trebuie să aibă capacitatea de a încheia astfel de acte. Este motivul pentru care oricare dintre soţi poate folosi, deci şi închiria un bun comun, fără a avea

6 A se vedea R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, op. cit., p. 166-167.7 A se vedea C. Toader, op. cit., p. 161.8 A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 433.4

consimţământul expres al celuilalt soţ. Locatarul poate fi o persoană fizică sau juridică titulară a unui drept real care-i conferă dreptul de folosinţă asupra bunului ce se va da în locaţiune. În acelaşi timp, dreptul real al locatorului nu trebuie să fie personal, pentru a putea fi exercitat şi prin altul. Calitatea de locator o poate avea, aşadar, proprietarul, coproprietarul, uzufructuarul, locatarul principal, în cazul sublocaţiunii etc. Nu pot avea calitatea de locator uzuarul,titularul dreptului de abitaţie, şi fără acordul comodantului, comodatarul, deoarece aceste persoane cu toate că au dreptul de a folosi bunul, nu îl pot folosi prin altă persoană. Locaţiunea care are ca obiect un bun comun, trebuie încheiată cu acordul coproprietarilor ale căror cote însumate depăşesc jumătate din dreptul de proprietate9.Dacă locaţiunea se încheie pe o perioadă mai mare de 3 ani, atunci pentru încheierea sa valabilă este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor10, sub sancţiunea inopozabilităţii actului faţă de coproprietarii care nu au consimţit la încheierea lui. Aceştia din urmă pot solicita evacuarea locatarului care a încheiat fără acordul lor locaţiunea asupra bunului comun.Evacuarea poate fi cerută numai după expirarea unui termen de 3 ani de la predarea bunului către locatar, care la rându-i poate angaja răspunderea locatorului în temeiul obligaţiei de garanţie contra evicţiunii provenite din fapta unui terţ. Cât priveşte uzufructuarul, acesta poate avea calitatea de locator cu privire la bunul primit în uzufruct, contractul de locaţiune fiind, de regulă opozabil nudului proprietar, în limita termenului pentru care s-a încheiat uzufructul. Dacă uzufructul încetează prin decesul uzufructuarului ori prin încetarea existenţei lui juridice, şi obiectul uzufructului şi implicit al locaţiunii este un bun imobil, atunci locaţiunea notată în cartea funciară este opozabilă nudului proprietar pentru cel mult 3 ani de la încetarea uzufructului. Locaţiunea va fi opozabilă nudului proprietar şi în cazul în care va fi reînnoită cu anticipaţie fără ca reînnoirea să fi fost pusă în executare la data stingerii uzufructului. În acest caz, locaţiunea este opozabilă nudului proprietar în limita termenului de un an pentru arendări, şi de şase luni pentru celelalte locaţiuni imobiliare, termene calculate de la data punerii în executare, fără a se putea depăşi termenul de trei ani11.În cazul locaţiunilor succesive ale căror perioade se suprapun parţial sau total, cu durata primului contract de locaţiune, conflictul dintre locatari se rezolvă potrivit regulilor stabilite de lege12. Astfel, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară va avea câştig de cauzălocatarul care şi-a notat dreptul în cartea funciară, dacă la data încheierii contractului, el nu a cunoscut prin alte mijloace că locaţiunea pe care a încheiat-o împiedică punerea în executare a unei locaţiuni preexistente. În situaţia imobilelor supuse formalităţilor de publicitate, va câştiga locatarul care a îndeplinit mai întâi aceste formalităţi. În sfârşit, în cazul celorlalte bunuri conflictul se rezolvă în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosinţa bunului, dacă a fost de bună credinţă13, adică nu a cunoscut şi nici nu putea să

9 A se vedea art. 641 alin. (1) C. civ.10 A se vedea art. 641 alin. (4) C. civ.11 A se vedea R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, op. cit., p. 172.12 A se vedea art. 1.782 C. civ.13 A se vedea art. 1.275 C. civ.

5

cunoască existenţa locaţiunii preexistente, la data intrării sale în posesie. Dacă niciunul dintre locatari nu a intrat în posesia efectivă a bunului mobil corporal, va fi preferat locatarul care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată.

3.3.3.3. Obiectul contractului

Obiectul contractului de locaţiune este format din lucrul transmis spre folosinţă şi chiria plătită de locatar. Lucrul a cărui folosinţă a fost dată în locaţiune poate fi unul mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de pildă, un drept patrimonial de proprietate intelectuală), cu condiţia ca bunurile mobile respective să fie individual determinate şi neconsumptibile. În conformitate cu dispoziţiile art. 1.228 C. civ. locaţiunea poate purta şi asupra bunurilor viitoare, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă deoarece legea interzice pactele asupra unei succesiuni viitoare.Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale pot fi închiriate, potrivit unor reguli speciale, constând în respectarea unor formalităţi ori emiterea unor autorizaţii speciale, după caz.Chiria, pe care locatarul o plăteşte în schimbul folosirii lucrului, se stabileşte de comun acord, de către părţi, şi poate fi reprezentată fie printr-o sumă de bani, fie prin „orice alte bunuri sau prestaţii”14.Chiria poate fi, de asemenea, unică, dar de regulă este convenită pe unităţi de timp: zile, luni, ani. Chiria trebuie să aibă caracter determinat sau cel puţin determinabil. Lipsa chiriei din conţinutul contractului de locaţiune atrage după sine nulitatea acestuia, o astfel de convenţie putând fi calificată ca fiind împrumut de folosinţă.

3.3.3.4. Cauza

Întrucât în materia locaţiunii cauza nu prezintă particularităţi în ceea ce priveşte validitatea acesteia, se aplică regulile generale referitoare la încheierea contractului, în sensul că ea (cauza) trebuie să existe, să fie licită şi morală15. Reamintim că lipsa cauzei atrage anulabilitatea locaţiunii şi că existenţa unei cauze valabile se prezumă, până la proba contrară.

3.3.3.5. Forma

Fiind, de principiu, un contract consensual, locaţiunea se încheie în mod valabil prin simplul acord de voinţă al părţilor, fără vreo altă formalitate. Dar, forma dată de părţi contractului de locaţiune este determinantă în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor şi soluţionarea conflictelor dintre locatari. Astfel, potrivit legii16, contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată înregistrate la organele fiscale, precum şi cele încheiate sub formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract. De asemenea, astfel cum am arătat17, notarea locaţiunii în cartea funciară

14 A se vedea art. 1.780 alin. (1) C. civ.15 A se vedea art. 1.236 C. civ.16 A se vedea art. 1.798 C. civ.6

ori îndeplinirea formalităţilor de publicitate reprezintă criteriul de soluţionare a conflictelor dintre locatari.

3.3.4. Efectele contractului de locaţiune: obligaţiile locatorului; obligaţiile locatarului

3.3.4.1. Obligaţiile locatorului

Locatorul are obligaţia generală de a asigura folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii (obligaţie de a face, cu caracter succesiv).În vederea asigurării folosinţei lucrului, locatorul are următoarele obligaţii principale: – obligaţia de predare a lucrului;– obligaţia de a menţine lucrul în stare corespunzătoare de folosinţă;– obligaţia de garanţie contra viciilor şi– obligaţia de garanţie contra evicţiunii.

3.3.4.1.1. Obligaţia de a asigura locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului

Obligaţia caracteristică locaţiunii din punctul de vedere al locatorului este ca acesta din urmă să asigure locatarului folosinţa liniştită şi utilă a lucrului dat în locaţiune. Din perspectiva obiectului, această obligaţie este o obligaţie de a face, în virtutea căreia locatorul trebuie să întreprindă toate demersurile pentru ca locatarul să poată folosi bunul în conformitate cu destinaţia avută în vedere la încheierea contractului. Obligaţia generală ce incumbă tuturor celorlalte persoane de a nu întreprinde nimic prin care să stânjenească exercitarea de către locatar a dreptului de folosinţă a bunului dat în locaţiune revine locatorului cu caracter accesoriu. Apreciem că dreptul de folosinţă constituit prin contractul de locaţiune este un drept real, adică un dezmembrământ al dreptului de proprietate, ca şi dreptul de uzufruct.

3.3.4.1.2. Obligaţia de a preda locatarului bunul dat în locaţiune

Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în starea corespunzătoare utilizării acestuia, potrivit destinaţiei18.Predarea bunului devine exigibilă după plata primei tranşe a chiriei sau a întregii chirii, dacă părţile au convenit ca aceasta să fie plătită într-o singură tranşă. Locul unde se predă bunul este cel unde se află acesta la momentul încheierii locaţiunii, în lipsă de stipulaţie contrară. Starea bunului la momentul predării trebuie să fie corespunzătoare întrebuinţării sale conform destinaţiei, standard al conformităţii formulat destul de general. Predarea bunului dat în locaţiune se efectuează pe cheltuiala locatorului. Dacă locatorul refuză predarea bunului, atunci locatarul poate19:

17 A se vedea supra, pct. 1.3.2. „Capacitatea părţilor” din prezentul capitol.18 A se vedea art. 1.787 C. civ.

7

– să ceară predarea silită a lucrului;– să solicite rezoluţiunea locaţiunii pentru neexecutare, plus daune-interese;– să invoce excepţia de neexecutare a contractului şi să refuze, la rându-i, plata chiriei dacă trebuie plătită cu anticipaţie.

3.3.4.1.3. Obligaţia de a menţine bunul în stare corespunzătoare de folosinţă

Pentru îndeplinirea acestei obligaţii, locatorul trebuie să efectueze toate reparaţiile necesare în acest scop. Locatorul trebuie să efectueze numai reparaţiile importante şi necesare menţineriiunei folosinţe normale a lucrului, „reparaţiile locative” căzând în sarcina locatarului20.Reparaţiile locative sunt cele de întreţinere curentă21. Pentru efectuarea reparaţiilor ce cad în sarcina locatorului şi a căror nevoie se iveşte după încheierea locaţiunii, locatarul va încunoştinţa locatorul despre aceste nevoi. Dacă locatorul nu începe de îndată să ia măsurile ce se impun, locatarul va face el reparaţiile respective, caz în care locatorul va fi ţinut la plata sumelor avansate de locatar, plus dobânzile socotite de la data efectuării cheltuielilor22. În cazuri urgente, locatarul trece mai întâi la efectuarea reparaţiilor, după care-l va încunoştinţa pe locator, dar dobânzile la sumele avansate în această situaţie curg de la data înştiinţării23.

3.3.4.1.4. Obligaţia de a garanta contra viciilor

Obligaţia de garanţie contra viciilor lucrului îi incumbă locatorului chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea locaţiunii şi independent de împrejurarea că ele existau dinainte ori au survenit în cursul derulării contractului. Garanţia obligă dacă viciile împiedică ori micşorează folosirea lucrului dat în locaţiune24.Răspunderea pentru garanţie contra viciilor nu este angajată dacă viciile erau aparente la data încheierii contractului şi pe care locatarul nu le-a reclamat, fără întârziere. În schimb, dacă viciile aparente cauzează prejudicii vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului, locatorul va fi obligat la plata de despăgubiri25. În cazul în care viciul aparent necesită reparaţii, iar locatarul nu l-a notificat pe locator în acest sens „de îndată”26, locatarul va fi sancţionat cu plata de daune-interese şi cu suportarea oricăror altor cheltuieli pentru prejudiciul cauzat locatorului.

3.3.4.1.5. Obligaţia de a garanta contra evicţiunii

Obligaţia de garanţie contra evicţiunii vizează, pe de o parte, garanţia contra evicţiunii provenind din fapta proprie şi, pe de altă parte,

19 A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 437.20 A se vedea art. 1.788 alin. (2) C. civ.21 A se vedea art. 1.802 C. civ.22 A se vedea art. 1.788 alin. (3) C. civ.23 A se vedea art. 1.788 alin. (4) C. civ.24 A se vedea art. 1.790 alin. (1) C. civ.25 A se vedea art. 1.790 alin. (2) C. civ.26 A se vedea art. 1.801 C. civ.8

garanţia contra evicţiunii provenind din fapta unui terţ. Cu privire la evicţiunea provenind din fapta proprie, se aplică principiul generalpotrivit căruia locatorul are obligaţia de a nu face nimic de natură să-l tulbure pe locatar în folosirea bunului dat în locaţiune în conformitate cu destinaţia stabilită. De la această regulă există două excepţii:Prima excepţie se referă la reparaţiile urgente1 care conduc la restrângerea folosinţei bunului de către locatar. Este vorba de reparaţiile care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii ori cele a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus. Când reparaţia durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului nefolosite de locatar.A doua excepţie decurge din dreptul locatorului de a examina bunul la intervale de timp rezonabile în raport cu natura şi destinaţia acestuia şi din acelaşi drept de examinare a bunului de către cei care doresc să-l cumpere ori să-l ia în locaţiune, la încetarea locaţiunii în vigoare.Relativ la evicţiunea provenită din partea unui terţ, este de reţinut că garanţia locatorului nu acoperă tulburările cauzate de fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului27.

3.3.4.2. Obligaţiile locatarului

Locatarul are următoarele obligaţii principale:– obligaţia de a lua în primire bunul;– obligaţia de a plăti chiria;– obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă;– obligaţia de a restitui bunul la încetarea locaţiunii.

3.3.4.2.1. Obligaţia de a lua în primire bunul

Obligaţia locatarului de a lua în primire bunul dat în locaţiune este dictată de obligaţia locatorului de a preda bunul respectiv. Cele două obligaţii se antrenează ca un cuplu indispensabil. Dacă locatarul nu-şi îndeplineşte obligaţia de a prelua bunul predat, locatorul îl poate pune în întârziere şi apoi poate cere rezilierea locaţiunii, urmată de daune-interese. Obligaţia de a lua în primire bunul este doar enumerată în Codul civil28

ca fiind obligaţie principală ce incumbă locatarului, fără să i se consacre un text de lege special care să configureze fizionomia sa juridică. Preluarea lucrului se face, de regulă, la momentul încheierii locaţiunii şi la locul unde lucrul se afla în momentul contractării, în lipsă de stipulaţie contrară. Prin urmare, luarea în primire a lucrului este portabilă29.

3.3.4.2.2. Obligaţia de a plăti chiria

Plata chiriei este obligaţia principală a locatarului care trebuie îndeplinită la termenele stabilite potrivit uzanţelor30.

27 A se vedea art. 1.793 C. civ.28 A se vedea art. 1.796 lit. a) C. civ.29 A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 441.30 A se vedea art. 1.797 alin. (1) C. civ.

9

În lipsa uzanţelor şi a unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte astfel31:– în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depăşeşte o lună;– în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locaţiunii este mai mare de o lună, dar mai mică de un an;– în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locaţiunii este de cel puţin un an. Părţile au însă posibilitatea să stabilească şi alte termene şi modalităţi de plată a chiriei. Locul plăţii chiriei este legat de natura acesteia şi urmează a fi stabilit potrivit dreptului comun aplicabil locului executării obligaţiilor32.Proba plăţii chiriei este, de asemenea, guvernată de dispoziţiile dreptului comun relative la chitanţa liberatorie33. Astfel, chitanţa dată pentru achitarea chiriei pentru una din prestaţiile periodice face să se prezume, până la proba contrarie, executarea prestaţiilor de plată a chiriei anterior scadente.Pentru prima dată în dreptul românesc34

a fost reglementat caracterul executoriu al locaţiunii în ceea ce priveşte obligaţia de plată a chiriei35. Este vorba de contractele de locaţiune încheiate prin înscris sub semnătură privată înregistrate la organele fiscale, precum şi locaţiunile încheiate în formă autentică. Acestea constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele şi în modalităţile stabilite în cuprinsul lor sau în lipsa acestora, prin lege.

3.3.4.2.3. Obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă

În conformitate cu dispoziţiile art. 1.799 C. civ., locatarul este obligat să folosească bunul luat în locaţiune cu prudenţă şi diligenţă, potrivit destinaţiei stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări. Aceste împrejurări pot fi natura bunului, destinaţia sa anterioară ori destinaţia după care locatarul îl foloseşte.În orice caz, locatarul care nu este obligat să folosească bunul primit în locaţiune, trebuie să aibă atunci când foloseşte bunul, o atitudine de conduită similară cu standardul de comportament al bunului proprietar faţă de bunul său.Locatarul este în raport cu bunul primit în locaţiune un simplu detentor precar şi ca atare, el nu stăpâneşte bunul în putere proprie, ci în puterea proprietarului. Locatarul nu deţine şi prerogativa dispoziţiei materiale a bunului. Este raţiunea pentru care locatarul are obligaţia de a nu modifica ori schimba destinaţia bunului. Dacă nu respectă această obligaţie, sau dacă întrebuinţează bunul astfel încât să-l prejudicieze pe locator, poate fi obligat, la cererea acestuia din urmă, la plata de daune-interese şi, după caz, să suporte rezilierea contractului. De altfel, fără acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate nici măcar să aducă îmbunătăţiri bunului luat în locaţiune36. Dacă lucrările adăugate

31 A se vedea art. 1.797 alin. (2) C. civ.32 A se vedea art. 1.494 C. civ.33 A se vedea art. 1.500-1.502 C. civ.34 A se vedea T. Prescure, op. cit., p. 116.35 A se vedea art. 1.798 C. civ.10

şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii au avut acordul prealabil al locatorului, atunci acesta din urmă le poate păstra cu plata către locatar a despăgubirilor aferente. În schimb, dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acestapoate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ce ar fi cauzată bunului de către locatar.Dacă locatorul cere ridicarea lucrărilor adăugate, se naşte un raport juridic obligaţional între părţi în care locatarul devine debitor al obligaţiei de a face, al cărei obiect îl reprezintă acţiunile necesare înlăturării lucrărilor adăugate.Dacă însă locatorul optează pentru păstrarea lucrărilor, raporturile juridice dintre locator şi locatar privitoare la îmbunătăţirile aduse bunului se sting. Locatarul nu are drept la despăgubiri pentru lucrările efectuate fără aprobarea locatorului şi pe cale de consecinţă nu beneficiază nici de dreptul la retenţie cu privire la bunul dat în locaţiune.Indiferent de modul în care locatorul îşi exercită dreptul potestativ asupra sorții juridice a lucrărilor efectuate de locatar, locatorul mai are, distinct, şi dreptul de a pretinde despăgubiri pentru orice pagubă ce i-a fost cauzată prin modificarea formei bunului.Locatarul este obligat să nu schimbe destinaţia bunului deoarece aceasta este principalul indicator de apreciere a modului în care locatorul îşi îndeplineşte obligaţia de a asigura locatarului folosinţa bunului37.Neîndeplinirea obligaţiei de folosire a bunului cu prudenţă şi diligenţă, a celei de a nu schimba forma şi destinaţia bunului poate fi sancţionată fie cu executarea silită în natură, dacă este posibilă, fie cu executarea silită prin echivalent, fie cu rezilierea locaţiunii şi plata de daune-interese.

3.3.4.2.4. Obligaţia de a restitui bunul la încetarea locaţiunii

Odată cu încetarea locaţiunii, indiferent de modalitatea de a înceta a acesteia, cu excepţia încetării prin dispariţie fortuită a bunului, devine scadentă şi obligaţia locatarului de a restitui bunul locatorului38.Restituirea bunului trebuie făcută de locatar la locul unde l-a preluat şi în starea în care l-a primit, cu excepţia a ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii şi cu modificările aduse de locatar cu consimţământul locatorului. Se prezumă, până la proba contrară, că bunul a fost primit în stare corespunzătoare de întrebuinţare potrivitdestinaţiei sale. Prezumpţia are caracter relativ (juristantum), şi poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă39.Când locatarul refuză să restituie bunul, locatorul se adresează instanţei fie prin acţiune personală, prescriptibilă în termen de trei ani de la scadenţa obligaţiei de restituire, fie exercită o acţiune reală40

36 A se vedea art. 1.823 C. civ.37 Pentru detalii privind importanţa menţinerii destinaţiei bunului, a se vedea R. Dincă, Contracte civilespeciale în noul Cod civil, op. cit., p. 186.38 A se vedea art. 1.821 C. civ.39 A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 443.40 A se vedea St.D. Cărpenaru, L. Stănciulescu, V, Nemeş, op. cit., p. 112.

11

care poate avea, în raport cu dreptul real protejat,caracter imprescriptibil sau prescriptibil41.

3.3.5. Sublocaţiunea și cesiunea contractului de locaţiune

În principiu, contractul de locaţiune nu are caracter intuitu-personae, astfel că acesta poate să asigure folosinţa bunului unor altor persoane. Altfel spus, drepturile şi obligaţiile născute prin locaţiune pot fi transmise altor subiecte de drept civil. Transmiterea acestora se poate realiza prin două modalităţi juridice şi anume: prin încheierea unui nou contract de locaţiune şi, prin cedarea contractului de locaţiune către un terţ. În primul caz vorbim de sublocaţiune, iar în cel de-al doilea avem de-a face cu cesiunea locaţiunii. Dacă aceste operaţiuni juridice sunt interzise în mod expres în contractul iniţial de locaţiune ori printr-un act adiţional la acesta, ele nu vor putea fi realizate. Sublocaţiunea şi cesiunea locaţiunii cu privire la bunuri mobile pot fi încheiate în mod valabil doar cu acordul unic al locatorului.În cuprinsul art. 1.806 C. civ., legiuitorul a statuat câteva reguli ce configurează regimul juridic al operaţiunilor în discuţie.Prima regulă este aceea că interdicţia de sublocaţiune o include, chiar dacă nu este prevăzută în mod expres, şi pe cea a cesiunii locaţiunii.A doua regulă stipulează că interdicţia de cesiune a locaţiunii nu o include şi pe aceea de a încheia o sublocaţiune.A treia regulă este aceea că interdicţia este totală sau parţială atât pentru sublocaţiune, cât şi pentru cesiunea locaţiunii.

3.3.5.1. Sublocaţiunea

Sublocaţiunea este un contract prin care locatarul iniţial, numit sublocator (sau locatar principal), transmite unui terţ, numit sublocatar (sau locatar secundar), în tot sau în parte, dreptul de folosinţă dobândit asupra bunului dat în locaţiune prin contractulanterior încheiat cu locatorul iniţial.Sublocaţiunea trebuie să respecte clauzele şi condiţiile prevăzute în contractul de locaţiune iniţial. Prin urmare, sublocaţiunea nu poate fi mai lungă decât locaţiunea iniţială, nu poate prevedea altă destinaţie a bunului şi nu poate îngădui sublocatarului să modifice bunul dacă sublocatorul nu avea aceste drepturi. Între locatorul iniţial şi sublocatar nu există, de regulă raporturi juridice directe, iar între sublocator şi sublocatar se stabilesc raporturi juridice guvernate de regulile locaţiuni. Totuşi, legea42

instituie un nou sistem de relaţii juridice între locatorul iniţial şi sublocatar. Astfel, locatorul iniţial are dreptul de a-l urmări pe sublocatar până la concurenţa sumei pe care acesta o datorează sublocatorului (locatarului principal). Acest drept poate fi exercitat doar în cazul în care locatarul principal nu plăteşte chiria către locatorul iniţial. Această operaţiune juridică este una asemănătoare cu acţiunea oblică. Dreptul în discuţie rămâne valabil şi în ipoteza în care locatarul se cundar a achitat cu anticipaţie chiria

41 Pentru detalii privind distincţia arătată, a se vedea M. Nicolae, Tratat de prescripţie extinctivă, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010, p. 1163.42 A se vedea art. 1.807 C. civ.12

locatarului principal. De asemenea, acest drept păstrează ca titular pe locatorul principal şi în cazul în care creanţa născută din sublocaţiune ar fi cedată unui terţ de către locatarul principal. În sfârşit, locatorul iniţial se poate îndrepta direct împotriva sublocatarului pentru a-l constrânge să-şi execute celelalte obligaţii asumate prin sublocaţiune.Locatorul principal, în virtutea privilegiului său, are un drept de retenţie asupra imobilelor sublocatarului, însă în limitele chiriei datorate de acesta locatarului43.

3.2.5.2. Cesiunea locaţiunii

Cesiunea locaţiunii este operaţiunea juridică prin care locatarul, numit cedent, transferă către un terţ, numit cesionar, drepturile şi obligaţiile sale din contractul de locaţiune. Locatorul, numit în urma cesiunii, locator cedent, va intra în raporturi juridice directe cu cesionarul, locatarul cedent fiind eliberat de obligaţiile sale faţă de locatorul cedent din momentul în care substituirea îşi produce efecte faţă de acesta din urmă. După data notificării cesiunii ori acceptării ei de către locatorul cedat, acesta se află în raporturi juridice directe cu cesionarul. Deşi locatarul cedent este liberat de orice raport juridic cu locatorul cedat, totuşi, el va răspunde pentru încălcarea obligaţiilor săvârşite anterior producerii efectelor cesiunii.Cesiunea locaţiunii şi acceptarea acesteia de către locatorul cedat trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat44. De pildă, cesiunea contractuluide arendare trebuie încheiată în formă scrisă, condiţie ad validitatem45.

3.3.6. Durata și încetarea locaţiunii

3.3.6.1. Durata locațiunii

Durata locaţiunii este unul din elementele esenţiale ale acestui tip de convenţie a executării succesive.Legea prevede durata maximă pentru care se poate încheia un contract de locaţiune. Astfel locaţiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani, iar dacă în conţinutul contractului părţile prevăd o perioadă mai mare, aceasta se reduce, de drept, la 49 de ani.Dacă locaţiunea a fost încheiată pe o durată neprecizată fără ca părţile să intenţioneze să contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanţelor, contractul se consideră încheiat:a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui profesionist;b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la

43 A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 447.44 A se vedea art. 1.316 C. civ.45 Pentru detalii privind cesiunea, a se vedea L. Pop, Cesiunea de creanţă în dreptul român, în Dreptul nr. 3/2006, p. 9 şi urm.; L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaţiile, vol. I, Regimul juridic general, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2006, p. 289 şi urm.

13

dispoziţia locatarului pentru folosinţa unui imobil.Durata contractului de locaţiune nu poate fi perpetuă. Într-o astfel de situaţie se consideră că s-ar încălca normele de ordine publică prin care se ocroteşte libertatea de voinţă în încheierea actelor juridice.

3.3.6.2. Încetarea locațiunii

Există mai multe modalităţi de încetare a contractului de locaţiune.Mai întâi să subliniem ideea că locaţiunea încetează în cazurile prevăzute de dreptul comun: anularea, nulitatea absolută şi rezilierea contractului. În materia locaţiunii, Codul civil conţine însă dispoziţii speciale cu privire la încetarea locaţiunii, cum ar fi: înstrăinarea bunului dat în locaţiune, denunţarea contractului, expirarea termenului, rezilierea, imposibilitatea folosirii bunului dat în locaţiune, desfiinţarea titlului locatorului şi decesul părţilor.

3.3.6.2.1. Înstrăinarea bunului dat în locaţiune

Un contract de locaţiune încetează, în principiu, la data înstrăinării bunului de către locator, deoarece acesta nu mai poate să asigure locatarului folosinţa bunului pe care nu-l mai deţine, nici în proprietate, nici în posesie. Cu toate acestea, când locatorul înstrăinează lucrul dat în locaţiune, dobânditorul este obligat să respecte locaţiunea încheiată anterior, după cum urmează46:– în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară – dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;– în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară – dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării3;– în cazul mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate – dacă locatarul a îndeplinit aceste formalităţi;– în cazul celorlalte bunuri mobile – dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosinţa locatarului. Contractul de locaţiune încetează odată cu înstrăinarea bunului dat în locaţiune, dacă părţile au convenit în acest sens.

3.3.6.2.2. Denunţarea contractului de locaţiune

Locaţiunile pe durată determinată pot să înceteze prin denunţarea unilaterală dacă părţile prevăd clauza potrivit căreia una dintre ele ori ambele să aibă dreptul de a face declaraţia de denunţare. Numai că încetarea locaţiunii prin această modalitate este specifică locaţiunilor pe durată nedeterminată. În aceste cazuri, oricare parte contractantă are dreptul de a denunţa unilateral contractul în absenţa clauzelor exprese. Mai mult, introducerea unor clauze care înlătură exercitarea dreptului ori care îl condiţionează de plata unei contraprestaţii se interpretează în sensul că acele clauze vor fi considerate nescrise47.

3.3.6.2.3. Expirarea termenului. Tacita relocaţiune

Dacă termenul locaţiunii a fost stabilit de către părţi sau, în absenţa

46 A se vedea art. 1.815 C. civ.47 A se vedea art. 1.277 C. civ.14

prevederii convenţionale, de lege, locaţiunea încetează de drept (dies pro homine interpellat) la împlinirea termenului „fără a mai fi necesară o înştiinţare prealabilă”48

.

La expirarea termenului, încetând locaţiunea, locatarul este obligat să restituie bunul locaţiunii, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic ori prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal constituind, în condiţiile legii, titlu executoriu49.Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile decurgând din contract, iar locatorul nu se împotriveşte conduitei locatarului, se consideră încheiată o nouă locaţiune prin exprimarea tacită a acordului părţilor. Acest contract de reînnoire tacită a contractului de locaţiune, în condiţiile locaţiunii al cărei termen a expirat şi cu păstrarea aceloraşi clauze, inclusiv în ceea ce priveşte garanţiile, poartă denumirea de tacita relocaţiune (reconducţiune)50.

3.3.6.2.4. Rezilierea

Locaţiunea poate înceta şi prin rezilierea reglementată de art. 1.817 C. civ. Potrivit acestui text de lege, în cazul în care una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşiexecută obligaţiile născute din contract, fără justificare, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii. În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, dar are un caracter repet at, orice stipulaţie contrară fiind considerată nescrisă51.Rezilierea aplicându-se contractelor cu executare succesivă dă dreptulcreditorului să o invoce chiar dacă neexecutarea este nesemnificativă, dar are character repetat, tocmai pentru că aceasta să nu devină un obicei din partea debitorului. Rezilierea trebuie dispusă de instanţă sau operează de drept, dacă părţile au stipulat un pact comisoriu în acest sens52.De asemenea, rezilierea poate fi declarată şi unilateral de către creditor, prin notificare scrisă adresată debitorului, când părţile au convenit în acest sens, când debitorul se află de drept în întârziere sau când acesta nu şi-a exercitat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere53. Declaraţia de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripţie prevăzut de lege pentru acţiunea care are ca obiect rezilierea respectivă.

3.3.6.2.5. Imposibilitatea folosirii bunului54

Uneori bunul dat în locaţiune nu mai poate fi folosit potrivit 48 A se vedea art. 1.809 alin. (1) C. civ.49 A se vedea art. 1.809 alin. (2) C. civ.50 A se vedea: art. 1.810 alin. (1) C. civ.; ICCJ, S. com., dec. nr. 18 din 15 ianuarie 2008, în Buletinul Jurisprudenţei, Culegere de decizii pe anul 2008, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2009, p. 427-428.51 A se vedea art. 1.551 alin. (1), teza a 2-a, şi teza a 3-a, C. civ.52 A se vedea art. 1.553 alin. (1) C. civ.53 A se vedea art. 1.552 alin. (1) C. civ.54 A se vedea art. 1.818 C. civ.

15

destinaţiei pentru care s-a încheiat contractul. Astfel, bunul poate fi distrus în întregime, nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei, poate fi folosit doar parţial sau poate fi deteriorat. Când bunul este distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei sale55, contractul încetează de drept. În cazul când bunul nu poate fi folosit parţial, operează, la cererea locatarului fie rezilierea locaţiunii, fie reducerea proporţională a chiriei.

3.3.6.2.6. Desfiinţarea titlului locatorului56

Dacă titlul locatorului este desfiinţat, încetează de drept şi contractul de locaţiune, potrivit principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. În această situaţie, locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosinţa lucrului dat în locaţiune.Desfiinţarea titlului locatorului poate avea loc prin multiple modalităţi: anulare, nulitate, evingere de către un terţ printr-o acţiune în revendicare. Încetarea locaţiunii în astfel de situaţie produce efecte numai pentru viitor, cu toate că desfiinţarea titlului locatorului operează retroactiv57. Raţiunea acestei soluţii rezidă în faptul că până la desfiinţare, titlul locatorului a beneficiat de prezumţia de validitate sub umbrela căreia locatorul a asigurat folosinţa lucrului de către locatar.

3.3.6.2.7. Decesul locatarului

De regulă, locaţiunea nu încetează prin decesul uneia din părţile contractante58. Prin excepţie, în cazul locaţiunii cu durată determinată, dacă locatarul decedează înainte de expirarea termenului locaţiunii, moştenitorii acestuia pot denunţa contractul, în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoştinţă de moartea locatarului şi de existenţa contractului de locaţiune. Dreptul de denunţare unilaterală a locaţiunii având ca titulari pe moştenitorii locatarului are caracter potestativ. Pentru exercitarea lui, moştenitorii locatarului decedat trebuie să notifice locatorului declaraţia de denunţare cu acordarea unui termen rezonabil de preaviz, care începe să curgă de la data transmiterii notificării.

55 În conţinutul sintagmei imposibilitate de a folosi bunul se încadrează orice situaţii care împiedică exercitarea folosinţei, cum ar fi: rechiziţionarea, exproprierea sau confiscarea. A se vedea: Fr. Deak, op. cit., p. 199; E. Safta-Romano, op. cit., p. 23; F. Moţiu, op. cit., p. 168.56 A se vedea art. 1.819 C. civ.57 A se vedea R. Dincă, Contracte civile speciale în noul Cod civil, op. cit., p. 197.58 A se vedea art. 1.820 alin. (1) C. civ.16

3.4. Îndrumar pentru verificare/autoverificare

Sinteza unităţii de învăţare 3

Contractul de locaţiune sau locaţiunea este acea convenţie prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numită locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.

Varietăţi ale locaţiunii: arendarea, contractul de închiriere a suprafeţelor locative.

Contractul de locaţiune este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, în principiu, cu executare succesivă, consensual, translativ de folosință temporară..

Proba contractului de locaţiune în situaţii în care nu există un înscris.

Durata: poate fi şi nedeterminată, dar nu perpetuă.

Condiţiile de validitate a contractului de locaţiune privesc consimţământul părţilor; capacitatea acestora; obiectul şi cauza.

Efectele contractului de locaţiune: obligaţiile locatorului şi obligaţiile locatarului.

Locatorul are obligaţia generală de a asigura folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii (obligaţie de a face, cu caracter succesiv), iar în vederea asigurării folosinţei lucrului, locatorul are următoarele obligaţii principale:– obligaţia de predare a lucrului;– obligaţia de a menţine lucrul în stare corespunzătoare de folosinţă;– obligaţia de garanţie contra viciilor şi– obligaţia de garanţie contra evicţiunii.

Locatarul are următoarele obligaţii principale:– obligaţia de a lua în primire bunul;– obligaţia de a plăti chiria;– obligaţia de a folosi bunul cu prudenţă şi diligenţă;– obligaţia de a restitui bunul la încetarea locaţiunii.

Sublocaţiunea şi cesiunea contractuluiContractul de locaţiune nu are caracter intuitu-personae, astfel că acesta poate să asigure folosinţa bunului unor altor persoane. Altfel spus, drepturile şi obligaţiile născute prin locaţiune pot fi transmise altor subiecte de drept civil. Transmiterea acestora se poate realiza prin două modalităţi juridice şi anume: prin încheierea unui nou contract de locaţiune şi, prin cedarea contractului de locaţiune către un terţ. În primul caz vorbim de sublocaţiune, iar în cel de-al doilea avem de-a face cu cesiunea locaţiunii.Regulile aplicabile sunt:– interdicţia de sublocaţiune o include, chiar dacă nu este prevăzută în mod expres, şi pe cea a cesiunii locaţiunii;– interdicţia de cesiune a locaţiunii nu o include şi pe aceea de a încheia o sublocaţiune;

17

– interdicţia este totală sau parţială atât pentru sublocaţiune, cât şi pentru cesiunea locaţiunii.

Sublocaţiunea este un contract prin care locatarul iniţial, numit sublocator (sau locatar principal), transmite unui terţ, numit sublocatar (sau locatar secundar), în tot sau în parte, dreptul de folosinţă dobândit asupra bunului dat în locaţiune prin contractul anterior încheiat cu locatorul iniţial.

Cesiunea locaţiunii este operaţiunea juridică prin care locatarul, numit cedent, transferă către un terţ, numit cesionar, drepturile şi obligaţiile sale din contractul de locaţiune. Locatorul, numit în urma cesiunii, locator cedent, va intra în raporturi juridice directe cu cesionarul, locatarul cedent fiind eliberat de obligaţiile sale faţă de locatorul cedent din momentul în care substituirea îşi produce efecte faţă de acesta din urmă.

Încetarea locaţiunii prin: înstrăinarea bunului dat în locaţiune, denunţarea contractului de locaţiune, expirarea termenului, rezilierea, imposibilitatea folosirii bunului, desfiinţarea titlului locatorului, decesul locatarului.

Concepte şi termeni de reţinut: locator, locatar, chiriaş, sublocaţiune, ceiunea locațiunii, sublocatar, reparaţii locative, termen de preaviz, reziliere, tacita relocațiune.

Întrebări de control şi teme de dezbatere

1. Definiți contractul de locaţiune2. Prezentați succint caracterele juridice ale contractului de locaţiune.3. Care sunt obligațiile esențiale ale locatorului?4. Care sunt obligaţiile principale ale locatarului?5. Ce este tacita relocațiune?6. Care sunt cauzele de încetare a contractului de locațiune?

Teste de evaluare/autoevaluare:

A. Teste-grilă

18

1. Contractul de locațiune este:a. un un contract realb. un contract solemnc. contract consensual

2. În contractul de locațiune, locatorul are obligația:a. de a efectua reparațiile locativeb. de a plăti chiriac. de a vinde bunul închiriat

3. Contractul de locațiune se poate încheia:a. pe durată de maxim 90 de anib. pe durată nedeterminată, dar nu veșnicăc. pe o durată de maximum 30 de ani

4. Care este sancțiunea în cazul în care chiria este neserioasă și nesinceră:a. nulitatea contractului de locațiuneb. plata de daune interesec. rezilierea contractului de locatiune

5. În cazul în care operează tacita relocațiune, contractul de locațiune:a. nu poate fi denunțat unilateralb. poate fi denuntat unilateralc. nu produce niciun efect

6. Verificaţi valoarea de adevăr a următoarelor enunţuri și argumentați alegerea:a. locaţiunea transmite un drept real de folosinţăb. locaţiunea transmite numai dreptul de folosinţă, ca drept de creanţă asupra

lucrului, iar nu un drept realc. sublocațiunea este interzisă de lege

7. Sunt cauze de încetare a contractului de locaţiune:a. numai denunţarea unilaterală de către locatorb. moartea locatorului c. ajungerea la termend. rezoluțiunea

8. Contractul de locaţiune are următoarele caractere juridice:a. contract sinalagmatic, cu titlu gratuit, aleatoriu, translativ de proprietateb. un contract unilateral, real, cu titlu onerosc. un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual

9. Analizați afirmațiile următoare urmărind valoarea de adevăr a fiecăreia în parte și alegeți varianta corespunzătoare de răspuns:a. sublocațiunea este un contract realb. sublocațiunea reprezintă un nou contract de locațiunec. sublocațiunea nu poate fi convenită având ca obiect o chirie mai mare decât cea

stabilită în contractul principal

19

B. Speţă

La data de 20 decembrie 2012, A în calitate de cumpărător încheie cu B în calitate de vânzător, un contract de vânzare pentru imobilul ”I”, prin act autentificat de notarul public. Imobilul ”I” este înscris în cartea funciară, iar prețul vâzării este integral achitat de A lui B la data încheierii contractului. Când A doreşte să intre în posesia imobilului, ia cunoștință de faptul ca un terț, C, ocupă imobilul I în temeiul unui contract de locațiune încheiat cu B la data de 20 ianuarie 2012, contract cu o durată de 3 ani.

1. Ce acțiuni are la indemână A pentru intrarea în posesia imobilului?2. Care este situația juridică a lui A, dacă C si-ar fi înregistrat contractul de locațiune încheat cu B la administrația financiară?3. Care este răspunderea lui B față de A? Dar față de C?

Bibliografie obligatorie

1. Bujorel Florea, Drept Civil. Contractele speciale., Editura Universul Juridic, București 2013.

2. R Dincă, Contractele civile speciale în noul Cod civil, Editura Universul Juridic, București, 2013.

3. D.A Artene, M. Condoiu, S. Vasiliu, Drept civil. Contracte speciale. Curs în tehnologie IFR, Editura Fundației “România de Mâine”, București, 2013

4. Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012.

5. F. Moţiu, Contractele speciale în Noul Cod civil, ediţia a II-a, revăzută şi adăugită, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2011.

6. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.7. Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

Legislaţie

1. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.2. Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.3. Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de

locuinţe, trecute în proprietatea statului.4. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada

6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

20

5. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată.

21