Caiet Lucrari Practice SIE_2012-2013

7/22/2019 Caiet Lucrari Practice SIE_2012-2013

1/48

Studii de caz i exemple pentru cursul STANDARDE INTERNAIONALEDE EVALUARE

1

STUDII DE CAZ i EXEMPLE

pentru cursul

STANDARDE INTERNAIONALEDE EVALUARE

Adela Deaconu

An universitar

2012-2013


2/48


2

CUPRINS

1.Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui imobil abordarea comparaii de pia

2.Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui teren abordarea comparaii de pia

3.Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei cldiri abordarea venit

4.Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei linii tehnologiceabordarea cost

5.Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unei cldiri abordarea cost

6.Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui teren abordarea venit

7.Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui autoturism abordarea comparaii de pia

8.Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui teren abordarea venit

9.Studiu de caz rezolvat privind privind evaluarea uneintreprinderi Alpha

10. Studiu de caz rezolvat Raport de evaluare privindevaluarea unei ntreprinderi din industria extractiv

11. Studiu de caz rezolvat Raport de evaluare privindevaluarea unei ntreprinderi de producie a instalaiilor deforaj


3/48


3

1. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unui

imobilabordarea comparaii de piaSe evalueaz o proprietate imobiliar n scopul vnzrii. Proprietatea este reprezentat

de un apartament aparinnd unei entiti care are ca i obiect de activitate prestarea deservicii privind protecia muncii, care are destinatie rezidentiala i este utilizat de ctre unuldintre angajaii entitii. Data evalurii este februarie exerciiul N.

Se realizeaz analiza datelor n scopul determinrii celei mai bune utilizri a activului.Datorita specificului proprietatii i a celor nvecinate apartament n cldiri ultracentrale cumai multe proprieti, evaluarea apartamentului se va face n ipoteza c este ocupat. Aplicareatestelor de permisibilitate este redat mai jos:

a) Testul permisibilitii legale - din specificul spaiilor nvecinate sunt posibiledestinaiile de: birouri i rezidenial;

b) Testul pentru posibilitatea fizic - caracteristicile fizice ale amplasamentuluipermit realizarea de spaiu birouri - servicii sau rezidenial locuin;

c) Testul fezabilitii financiare se concentreaz pe determinarea acelei utilizripoteniale care este probabil s produc un venit egal sau mai mare dect sumanecesar pentru acoperirea cheltuielilor de exploatare, a obligaiilor financiare iamortizrii investitiei.

Se analizeaza utilizrile de locuin i birouri, deoarece utilizarea de spaiu comercialnu este posibil, apartamentul fiind situat la etajul 1 al imobilului.

Evalundu-se piaa s-au determinat cteva comparabile pentru utilizareaapartamentului ca i locuin sau ca birou; n urma analizei pieei s-au obinut urmtoareledate concentrate n tabelul de maijos:

Date

generale

Suprafaa 85.22 MpChirie birou 9 Euro/mp/lunChirie rezidenial 7 Euro/mp/lun

Datefinanciare

Utilizare probabilRezidenial Birou

Venit brut potenial/an (Euro) 7.158,48 9.203,76Pierderi din neocupare i nencasarea chiriilor(15%)

1.073,77 1.380,56

Venit brut efectiv (Euro) 6.084,71 7.823,2Cheltuieli de exploatare ( 5% din venitul brut

efectiv la rezideniale, 10% la birouri)304,24 782,32

Venit net din exploatare, rotunjit 5.800,00 7.040,00

Tabelul conduce la concluzia c utilizarea cea mai fezabil este cea de birouri.

d) Testul productivitii maxime - se aplica utilizarilor care au trecut celelalte treiteste anterioare.

Cea mai bun utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare rezidual aterenului, n concordan cu riscul acceptat de pia i cu rata rentabilitii pretins pe pia

pentru aceasta. Se estimeaz rate de capitalizare care sunt aferente venitului net.


4/48


4

Date

generaleSuprafaa 85,22 MpCost construcie birou 500 Euro/mpCost construcie rezidential 500 Euro/mp

Date

financiare

Utilizare probabilRezidenial Birou

Cost de construcie(Valoarea construciei) 42.600 42.600Venit construcie ( valoare constructie xcoeficient multiplicator, M)M = 6% pentru locuine, 7% pentru birouri

2.556 2.983

Venit net (proprietate imobiliar: teren +construcie)

5.800 7.040

Venit teren 3.244 4.057Valoare rezidual teren (capitalizat cu rata decapitalizare, c=5%)

64.880 81.140

n concluzie, n urma aplicrii testului fezabilitii financiare, respectiv alproductivitii maxime, rezult c cea mai bun utilizare este cea de birou. Comparabilele vorfi aadar imobilele - apartamente ultracentrale cu destinaie de birou.

Imobile comparabile selectate sunt:

Comparabila A sediu al unei persoane juridice, 4 camere, n centrul oraului,parter, 65 mp, confort 1, bi 1, superfinisat, parchet, gresie, faian, zugrvitlavabil, modificri interioare, geamuri termopan, central termic, contoare ap,contoare gaz, loc de parcare, acoperi igla, pre 135.000 Eur (2.077 euro/mp);

Comparabila Bapartament al unei persoane fizice, 2 camere, n centrul oraului,etaj 3, decomandat, 965 mp, balcoane 2, bai 1, superfinisat, pre 98.000 Eur (1507euro/mp);

Comparabila C -apartament al unei persoane fizice, 2 camere, n centrul oraului,etaj 1, decomandat, 54 mp, confort 1, finisat, parchet, gresie, faian, zugrvit

lavabil, modificri interioare, u antiefracie, geamuri termopan, central termica,loc de parcare, pre 92.000 Euro (1703 euro/mp).

Rezolvare:

Pentru determinarea valorii de piata a apartamentului se aplic abordarea princomparaia vnzrilor.

Etapele parcurse pentru aplicarea acestei metode sunt:

prezentarea proprietilor comparabile cu caracteristicile acestora (redate n enun); selectarea elementelor de comparaie (redate n enun); determinarea coreciilor pentru fiecare element de comparaie analizat; selectarea valorii proprietii de evaluat.Determinarea coreciilor pentru fiecare element de comparaie analizat i selectarea

valorii proprietii de evaluat sunt prezentate n urmtorul tabel:


5/48


5

Criteriu de analiz Proprietateevaluat

Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Pre (Euro/mp) 2.077 1.507 1.703Elemente de

comparaie1. Data

comparabilfebruarieexerciiul N

Dec. exerciiulN-1

Dec. exerciiulN-1

Dec. exerciiulN-1

Corecie (%) -20% -20% -20%Corecie (Euro/mp) -415 -301 -341Pre corectat 1.662 1.206 1.362

2. Finisaje medii superfinisat superfinisat mediiCorecie (%) -5% -5% 0%Corecie (Euro/mp) -83 -60 0Pre corectat 1.579 1.145 1.362

3. Nivel nlime(etaj)

1 Parter 3 1

Corecie (%) -15% 3% 0%Corecie (Euro/mp) -237 + 34 0Pre corectat 1342 1180 1362

4. Parcare/Garaj nu parcare Nu parcareCorecie (%) -10% 0% -10%Corecie (Euro/mp) -134 0 -136Pre corectat 1208 1180 1226

5. Dependine pivni Nu Nu nuCorecie (%) 3% 3% 3%Corecie (Euro/mp) 36 35 37Pre corectat 1244 1215 1263

6. Zona B-dul X Vecintate Vecintate VecintateCorecie (%) 5% 8% 8%Corecie (Euro/mp) 62 97 101Pre corectat 1306 1312 1364

Corecie total net 771 195 339Corecie total net

(%)

37,12 12,94 19,91

Corecie total brut 967 527 615Corecie total brut(%)

46,56 34,97 36,11

Valoare adoptat

(rotunjit)1312 euro/mp, comparabila B, cu cel mai mic procent al

coreciei totale brute


6/48


6

n final, valoarea de pia estimat prin metoda comparaiei de pia este de 111.809Euro, rotunjit 112.000 Euro.

2. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unui

teren1abordarea comparaii de piaExemplul este adaptat dup o lucrare de specialitate.

Pentru evaluarea unui teren cu o suprafa de 600 mp, n vederea vnzrii se identific patrucomparabile, A-D. Caracteristicile terenurilor sunt redate n tabelul de mai jos:

Caracteristici Teren evaluat ComparabilaA

Comparabila

BComparabila

CComparabila

D

Pre de

vnzare(Euro/mp)

144 152 130 145

Data vnzrii acelai an acelai an anul anterior acelai anLocalizare similar similar superioar inferioarSuprafa 600 800 800 400 600Caracteristici

fizice

superioare inferioare inferioare similare

Utiliti Ap(A),Canalizare

(C),

Electricitate

(E), Gaz (G)

A,C,E A,C,E, G A,E A,C,E

Vecinti similare superioare similare similareAcces (drum

asfaltat)

da nu da da da

n urma analizei pieei s-a constatat:- creterea anual de pre a fost de 13%- corecia pentru localizare este de 4%- corecia pentru fiecare 100 mp diferene este de 1,5%- corecia pentru caracteristici fizice este de 3%- corecia pentru utiliti este de: 3 Euro/mp pentru A i E, 4Euro/mp pentru C i 5

Euro/mp pentru G

- corecia pentru vecintieste de 5%- corecia pentru acces este de 10 Eur/mpRezolvare:

Criteriu de analiz Terenevaluat

Comparabila

AComparabila

BComparabila

CComparabila

D

Pre de vnzare(Euro/mp)


7/48


7

1. Data

comparabilCorecie (%)Corecie(Euro/mp)Precorectat

2. Localizare

Corecie (%)Corecie(Euro/mp)Precorectat

3. Suprafa (mp)


4. Caracteristici

fiziceCorecie (%)Corecie(Euro/mp)Precorectat

5. Utiliti


6. Vecinti


7. Acces (drum

asfaltat)Corecie (%)Corecie(Euro/mp)Precorectat

Corecie total

netCorecie total


8/48


8

net (%)Corecie total

brutCorecie total

brut (%)

Valoare adoptat

(rotunjit)

3. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unei

cldiri abordarea venitO entitate care i organizeaz contabilitatea n conformitate cu IFRS, decide s aplice

tratamentul alternativ pentru evaluarea imobilizrilor sale corporale. Unul dintre aceste activeeste principala cldire n care i desfoar activitatea de producie.Cldirea va fi reevaluatn vederea obinerii valorii de utilizare, avnd n vedere c entitatea intenioneaz s pstrzeactivul pentru exploatarea viitoare. Se va aplica metoda actualizrii fluxurilor de numerar,avnd n vedere disponibilitatea informaiilor interne i tipul de valoare dorit a se obine.

n cadrul acestui studiu de caz, valoarea terenului aferent este neglijat.n urma analizei efectelor economice de pn la aceast dat, a efecturii previziunilor

privind fluxurile de numerar pe care cldirea le va degaja n urmtorii 3 ani, respectiv astudiului pieei specifice, s-au stabilit urmtoarele:

- Venitul (ncasrile) anuale n urmtorii 3 ani va fi constant, de 50.000 lei;- Costurile anuale de plat vor fi de 20.000 n primul an, 24.000 n al doilea,

respectiv 27.000 n al treilea an;

- Rata de actualizare aplicabil fluxurilor de numerar va fi constant anual, de 10%;coeficienii de actualizare vor fi: 0,909, 0,826, respectiv 0,751.

Se estimeaz c, la sfritul celui de al treilea an, cldirea ar putea fi vndut. Preulposibil de vnzare se determin prin capitalizarea fluxului de numerar al anului al treilea, cu orat de capitalizare de 12%.

Rezolvare:Urmtorul tabel prezint modul de calcul a fluxurilor de numerar i a valorii reziduale

aferente cldirii evaluate.Mii lei

Elemente financiare An 1 An 2 An 3Venit anual 50 50 50

Costuri anuale 20 24 27Venit net anual 30 26 23Factor de actualizare

(rata de actualizare =

10%)

0,909 0,826 0,751

Venit actualizat 27 21 17Flux de numerar

aferent perioadeiurmtoare celor trei

23


9/48


9

aniValoare rezidualaferent anului 3; ratade capitalizare = 12%

192

Valoare rezidualactualizat (factor deactualizare = 0,751)

144

n final, valoarea de utilizare a activului reprezint suma fluxurilor de numerarprovenite din exploatarea sau vnzarea sa, adic 209 mii lei (209.000 lei).


linii tehnologiceabordarea costSe evalueaz o linie tehnologic aparinnd unei entiti din industria nclmintei. Se

apeleaz la abordarea cost i se determin costul de nlocuire net. Data evalurii estenchiderea exerciiului N.

Pentru evaluare, se dau urmtoarele informaii:- Linia tehnologic aparine categoriei bunurilor mobile;- Legat de orizontul de prognoz, se apreciaz c entitatea care deine linia

tehnologic evaluat i va menine segmentul de pia pentru produsele obinutecu acest activ, cel puin pe durata rmas de via a acestuia;

- Deprecierea fizic constatat este mai avansat, comparativ cu active similare,avnd aceeai vechime; Deprecierea fizic nerecuperabil este estimat la 30%;

- Informaiile de pia indic un cost de 10 milioane Euro pentru o linie tehnologicnou, similar activului evaluat, cost valabil pentru anul N-2;

- Legislaia de mediu impune la ora actual investiii pentru controlul polurii,pentru acest tip de active; suma pltit n acest scop de o entitate din sector a fost,la nivelul anului curent, de 700.000 Euro;

- Se constat un amplasament ineficient al instalaiilor incluse n linia tehnologic iun consum suplimentar de utiliti pentru dou dintre aceste instalaii; Penalitatea

pentru costul de exploatare excedentar este estimat la 1,5 milioane Euro;- Cursul valutar la data evalurii este de 3,5 Lei/Euro;- Indicii anuali de pre, inclui n buletinele tehnice de specialitate, sunt redai mai

jos:

Exerciiul financiar

(calcul pentru 31.12.)

Indice de pre

N 1,00

N-1 1,10

N-2 1,25

Rezolvare studiu de caz:

Costul de nlocuire brut la 31.12.N este calculat astfel:


10/48


10

EuroLinie tehnologic cu aceeai capacitate n anul N-2 10.000.000Indice 31.12.N fa de 31.12.N-2 1,25Cost indexat la 31.12.N (10.000.000 x 1,25), deci cost de nlocuire brut 12.500.000

Deprecierea la 31.12.N este calculat astfel:Euro

Deprecierea fizic:Depreciere fizic nerecuperabil: 30%Depreciere fizic (12.500.000 x 30%) 3.750.000

Deprecierea funcional:Cost de exploatare excedentar 1.500.000

Deprecierea economic(extern):

Cost pentru respectarea controlului polurii 700.000

Costul de nlocuire net la 31.12.N este calculat astfel:Euro

Cost de nlocuire brut 12.500.000- Deprecierea fizic 3.750.000- Deprecierea funcional 1.500.000- Deprecierea economic 700.000

Cost de nlocuire net 6.550.000

Aadar, costul de nlocuire net este estimat la 6.550.00 Euro, adic 22.925.000 Lei.

5. Studiu de caz nerezolvat privind evaluarea unei

cldiri abordarea costSe evalueaz n scopul raportrii financiare, mai precis n vederea reevalurii, o hal

industrial. n urma discuiei cu managerii entitii Carpat, proprietara halei i beneficarullucrrii de evaluare, valoarea urmrit este costul de nlocuire net, ca aplicaie specific avalorii de utilizare n continuare a construciei. Dup estimarea valorii de utilizare, sedetermin sumele care vor fi nregistrate n contabilitate, pentru cele dou variante decontabilizare cunoscute.

Valoarea de intrare n patrimoniu (valoarea brut contabil) este de 2.500.000 Lei, dincare s-a amortizat o cot parte reprezentnd 1.800.000 Lei.

Pentru evaluare se cunosc urmtoarele date:a) Descrierea cldirii i estimri ale costurilor de nou:

a.1.) Structura de rezisten e format din platforme de beton, fundaii, montareprefabricate, stlpi i alte componente care au, n total, o valoare curent n costuri


11/48


11

directe de 2.000.000 Lei i un total al costurilor indirecte estimat la 700.000,totalul costurilor fiind de 2.700.000 Lei;

a.2.) Finisajul interior i exterior este compus din zugrveli simple, tencuielimanuale, pardoseli mozaic i alte componente care au, n total, o valoare curent ncosturi directe de 300.000 Lei i o valoare a costurilor indirecte de 90.000, totalulcosturilor fiind de 390.000 Lei;

a.3.) Instalaiile electrice includ spturi, evi, cabluri, corpuri de iluminat i altecomponente care au, n total, o valoare curent n costuri directe de 150.000 Lei iun total al costurilor indirecte estimat la 40.000, totalul costurilor fiind de 190.000

Lei;

a.4.) Instalaiile sanitare includ canalizare, grupuri sanitare i alte componente careau, n total, o valoare curent n costuri directe de 180.000 Lei i un total alcosturilor indirecte estimat la 45.000, totalul costurilor fiind de 225.000 Lei;

a.5.) Instalaiile de nclzire i ventilaie includ aeroterme, ventilaie i altecomponente care au, n total, o valoare curent n costuri directe de 270.000 Lei i

un total al costurilor indirecte estimat la 70.000, totalul costurilor fiind de 340.000Lei;

b) Deprecierea estimat de evaluator este redat n tabelul urmtor:Tipul deprecierii Valoare estimat (Lei)

Uzura fizic total, din care: 1.800.000- Recuperabil 270.000- Nerecuperabil 1.530.000

Neadecvarea funcional total, din care: 380.000- Recuperabil 50.000- Nerecuperabil 330.000

Deprecierea economic (extern) 100.000Total depreciere cumulat 2.280.000

Deprecierea extern se datoreaz unor influene negative exterioare construciei. S-aestimat o pierdere de venit viitoare datoratrenovrii unor spaii interioare i exterioare cares-a capitalizat.

Rezolvare:

...........................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.............................................................................................................................................

Cost de nlocuire brut Depreciere cumulat Cost de nlocuire net

Contabilizarea diferenelor rezultatele din reevaluare se realizeaz astfel: Actualizarea distinct a valorii contabile brute i a amortizrii


12/48


12

Valoarea imobilizrii crete cu ..........................................................., iar valoareaamortizrii contabile crete cu .........................., rezultnd o diferen dinreevaluare de ........................ Lei.

Actualizarea valorii nete contabileValoarea net contabil, de ................................ crete cu ...................... princomparare cu valoarea just depreciat (costul de nlocuire net) de.........................................................................................................................

Comentarii:

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................

.........................................................................................................................


imobilabordarea venitEntitatea Carpat aplic la sfritul exerciiului financiar testul de depreciere pentru

activele sale imobilizate. Piaa imobiliar afectat de criza economic, precum i indiciiinterne conduc la probabilitatea semnificativ a deprecierii unui pavilion comercial pe care ldeine n proprietate, actualmente nchiriat. Evaluatorul solicitat s realizeze lucrarea deevaluare, primete o serie de informaii specifice entitii, culege de pe pia alte date idetermin preul de vnzare net, respectiv valoarea de utilizare a activului, n vederea

determinrii valorii recuperabile. Valoarea net contabil a activului este de 650.000 Lei.Pentru determinarea valorii de utilizare se determin veniturile i cheltuielile aferenteexploatrii actuale a proprietii. Se apreciaz constan n obinerea beneficiilor aferenteactivului, iar orizontul de prognoz nedeterminat. Prin urmare, se estimeaz o rat decapitalizare pentru care sunt necesare informaii despre fiecare pre de vnzare/ofert al

proprietatilor comparabile, despre venit, cheltuieli, condiii de finanare i de pia, lamomentul vnzrii/ofertrii. Veniturile proprietilor nchiriabile sunt la nivelul chiriilor de

pia. Rata de capitalizare s-a estimat prin mprirea venitului net din exploatare al fiecreiproprieti comparabile la preurile de vnzare ale acestora. Pentru acest calcul s-au luat nconsiderare chirii cuprinse n intervalul 7-10 Euro/mp i preuri medii de vnzare deaproximativ 1500-2000 Euro/mp. Rata de capitalizare estimat este de 6%, iar chiria estimatde 9 Euro/mp suprafa util. Gradul de neocupare este estimat la 15% iar cheltuielile n

sarcina proprietarului la 10% din venitutul brut.Pentru determinarea preului de vnzare net se aplic abordarea bazat pe comparaia

de pia. Se culeg de pe pia preuri pe mp ale mai multor proprieti similare, inclusiv ca idestinaie i se apreciaz o valoare pe mp de 1.600 Euro. Evaluatorul ia n considerare ca icheltuieli accesorii vnzrii comisionul ageniei imobiliare i diverse pli privind actele iformele de vnzare, n total 1.200 Euro.

Cursul valutar la data evalurii este de 3,5 lei/Euro.

Rezolvare:


13/48


13

Elemente de calcul Unitate de

msur

Cantitate Valoare

Suprafata util i venit lunar bruttotal

mp

Venit brut anual Euro

- Grad de neocupare % din Venitul

brut

- Cheltuieli proprietar % din Venitul

brut

= Venit net anual Euro

x Factorul de capitalizare -

= Valoarea de utilizare a proprietii Euro

Valoarea de utilizare este de ..... Euro (rotunjit), respectiv de .......... Lei.

Preul de vnzare net se determin pe baza valorii de pia a activului determinat prinabordarea bazat pe comparaii de pia, metoda comparaiei vnzrilor. Valoare de pia estediminuat cu cheltuielile accesorii vnzrii, dup cum urmeaz:

Elemente de calcul Unitate de

msur

Cantitate Valoare

Suprafata util i pre de vnzare mpValoare de pia (pre de vnzareipotetic)

Euro

- Cheltuieli cu comisioane i acte Euro= Pre de vnzare net Euro

Preul de vnzare net n lei este de .....Concluzie...........................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................

.......................................................................................................................................................


autoturismabordarea comparaii de piaEntitatea Carpat schimb un autoturism vechi de 2 ani, data fabricaiei 2006, aflat n

stare foarte bun, cu 30.000 km parcuri, cu un autoturism de aceeai marc, cu dotri


14/48


14

identice, vechime de 2 ani, stare bun i 60.000 km parcuri. Pentru diferena de kilometriparcuri, entitatea Carpat vars suma de 10.000 lei. Tranzacia are loc n judeul Cluj. Pe piaaautoturismelor au avut loc multe tranzacii recente cu astfel de mrci de automobile. Ca atare,

piaa este considerat activ. S-au ales 5 comparabile i s-au cules preurile la care s-autranzacionat automobile similare, alturi de alte informaii, toate fiind prezentate n tabelul demai jos :

Subiect Pre (Euro) Data

vnzrii

Data

fabricaiei

Stare Locaia

vnzrii

(jude)

Comparabila 1 40.000 - 6 luni 2004 Foarte

bunCJ

Comparabila 2 50.000 - 3 luni 2007 Foarte

bunBN

Comparabila 3 47.000 - 6 luni 2006 Bun CJ

Comparabila 4 55.000 Curent 2008 Foartebun SJ

Comparabila 5 50.000 Curent 2006 Bun CJ

Se mai cunosc urmtoarele informaii contabile: Valoarea brut contabil a automobilului cedat este de 250.000 Lei ; Amortizarea cumulat pn la data schimbului pentru automobilul cedat este de

100.000 Lei.

Cursul valutar la data evalurii este de 3,5 lei/Euro.Rezolvare :

Analiznd informaiile privind comparabilele, se reine preul tranzaciei comparabilei

8. Studiu de caz rezolvat privind evaluarea unuiterenabordarea venitEntitatea Carpat, promotor imobiliar, decide s i evalueze toate terenurile pe care le

deine ca i investiii, la valoarea just. Terenurile sunt deinute n scopul construciei a 10 vilede lux. Se va determina valoarea de pia a terenurilor prin abordarea bazat pe comparaii de

pia, tehnica extraciei. Tehnica extraciei presupune ca, odat cunoscut valoarea proprietii


15/48


15

imobiliare cu teren inclus, s se extrag valoarea terenului aferent. n acest scop, se cunoscurmtoarele:

cheltuielile privind construcia unor vile similare celor pe care entitatea Carpatintenioneaz s le construiasc este estimat la 930.000 Euro;

terenul este liber, intravilan; chiria lunar pe pia este de 1.500 Euro/ vil; pierderea din neocupare i nencasarea chiriei reprezint 20%; cheltuielile de management sunt estimate la 2% din chiria brut potenial; cheltuielile de asigurare i cu impozitele pe proprietate reprezint 5% din chiria

brut potenial; fondul de reparaii preconizat este de 700 Euro/vil/an; rata de capitalizare specific acestui tip de vil observat pe pia este de 10%; cursul valutar la data evalurii este de 3,5 lei/Euro.

Rezolvare:

Tabelul urmtor pune n eviden logica tehnicii de evaluare adoptat:

Nr.

rnd

Elemente de calcul Algoritm de calcul Valori

obinute

(Euro)

1 Chiria brut potenial 1.500 Euro x 10 vile x 12luni

180.000

2 Pierdere din neocupare inencasarea chiriei

20% x rd. 1 36.000

3 Cheltuieli de management 2% x rd. 1 3.600

4 Cheltuieli de asigurare i cuimpozitele pe proprietate

5% x rd. 1 9.000

5 Fond de reparaii 700 Euro x 10 vile 7.0006 Chiria efectiv (rd. 1-2-3-4-5) 124.4007 Rata de capitalizare 10%

8 Valoarea total a proprietii rd 6 /rd. 7 1.244.0009 Cheltuieli totale de construcie 930.000

10 Valoarea terenului rd. 8rd. 9 314.000

Valoarea terenului evaluat este de 314.000 Euro, respectiv 1.099.000 Lei. Aceasta este

valoarea sa just care va trebui recunoscut n contabilitate potrivit tratamentului prevzut de

IAS 40.


ntreprinderi - Alpha

1. Informaii privind ntreprinderea evaluat


16/48


16

Subiectul evalurii este societatea comercial ALPHA SRL nfiinat la sfritulanului 2010. Avnd n vedere recesiunea economic rezultatele activitii n cei 2 ani defuncionare au fost neconcludente.

Dac intenionm s plasm firma ntr-unul din stadiile aferente ciclului de via,acesta ar fi primul, respectiv Semn de ntrebare? numit i stadiu / faz de formare saunfiinare, n care vnzrile nu sunt stabilizate iar firma nu a reuit s ating o cot de piasemnificativ. n acest stadiu au loc, de altfel, cele mai multe falimente.

Data evalurii este 31.12.2012.Scopul evalurii este informarea proprietarilor n vederea unor posibile tranzacii ntre

asociai.

2. Metodologia de evaluare. Standardele relevante. Definiia valorii

Asociaii au czut de acord c abordarea urmat de evaluator s fie nsumareaactivelor i datoriilor la data evalurii, avnd n vedere imposibilitatea unui acord n privinastrategiei de urmat n perioada urmtoare precum i a modelului de afacere cel mai adecvatcontextului economic dominat de contracia cererii i de volatilitatea rezultatelor din cele 8semestre de activitate ale companiei.

Activul Net Corectat = Valorii de pia a activelor Valorii de pia a datoriilor

nsumarea activelor i datoriilor mai este numit i abordarea bazat pe active saupatrimonial, n care valoarea ntreprinderii este dat de suma valorilor curente ale activelordin care se scad datoriile, la valoarea lor curent. Este, dup cum se spune n contabilitate, o

captur fotografic, la un moment dat, a situaiei patrimoniale a entitii.Cu toate acestea, n sensul standardelor internaionale de evaluare, IVS 2011, metodacosturilor nu poate fi aplicat la afaceri, mai puin n situaia celor recent nfiinate, la careveniturile i cheltuielile nu pot fi credibil estimate dar exist n schimb informaii de piarelevante privind activele i datoriile.

Standardele de evaluare relevante considerate n procesul de estimare al valorilor depia au fost standardele de evaluare ale Uniunii Naionale a Evaluatorilor Autorizai dinRomnia ANEVAR constituite din:a) Standardele Internaionale De Evaluare (IVS), ediia 2011:

IVS Cadrul general, IVS 103Raportarea evalurii, IVS 200ntreprinderi i participaii la ntreprinderi, IVS 210Imobilizri necorporale, IVS 220Imobilizri corporale mobile, IVS 230Drepturi asupra proprietii imobiliare, IVS 250Instrumente financiare, precum i

b) Ghidurile de evaluare, editate de IROVALS.R.L.Valoarea utilizat n raport este valoarea de pia. Definiia valorii de pia, preluat

dinIVS Cadrul general,Ediia IVS 2011este: Valoarea de pia este suma estimat pentrucare o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor


17/48


17

hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing

corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr

constrngere.Premisa valorii este continuarea activitii firmei. Bilanul societii ALPHA

S.R.L. la 31.12.2012 este prezentat n cadrul Anexei 4.1.

3. Evaluarea imobilizrilor necorporale

3.1. Software producie

Valoare brut 57.000 lei; Valoare neamortizat 38.000 lei; DSN = 6 ani.Software-ul deinut de firm este un program informatic, ncadrndu-se n categoria

activelor necorporale (AN) identificabile de natur tehnologic care se pot evalua separat. Are

o durat de via util finit.Pentru evaluare folosete definiia valorii de pia n premise evalurii n utilizare.Datele culese de evaluator de la firm sunt sintetizate n tabelul urmtor:

Tabelul nr. 1. Informaii software societate

Denumire Nr.

buciData

intrriiValoarea

de intrare

Valoarea

neamortizatUtilizarea

Software

automatizare

operaiuni deprelucrare metale

Model AOPM

2009

329.12.2

01057.000 lei 38.000 lei

Comandautomatizatoperaii utilajStrung GDT

3000

Evaluatorul obine n cercetarea de pia preul curent de achiziie al unui softwaresimilar. Programul informatic AOPM 2009, unul dintre cele mai reuite ale seriei, se afl ncn vnzare, fiind cumprat de muli utilizatori mici din industrie datorit raportului atractiv

performane / pre. Preul curent unitar de vnzare este diminuat fa de 2010 pn la 10.000lei/bucat, fr TVA, datorit existenei pe pia a softului AOPM 2011, cu performanesuperioare, vndut n mod curent n plaja 19.000 21.000 lei/bucat. Concluzionm cvaloarea de pia a celor 3 programe informatice AOPM 2009 este de 30.000 lei.

3.2. Contract de subnchiriere avantajos*

Firma a nchiriat n ianuarie 2011 o hal modern ntr-una din zonele industriale aleoraului, n suprafa util de 6.000 mp. Contractul s-a ncheiat pentru o perioad de 5 ani,

pn n decembrie 2015. Datorit termenului mai lung al contractului, ALPHA a obinut ochirie de 3 euro/mp suprafa util, inferioar chiriei curente de pia (3,5 euro/mp).

*Vezi iEvaluarea proprietii imobiliare. Aplicaii, Editura IROVAL i INVEL Multimedia, Stan S., Bene Irina,

coordonatori, Bucureti, aplicaia Contract de subnchiriere, autor Doru Puiu Tiberiu


18/48


18

Chiria este una brut modificat, n care chiriaul pltete utilitile i proprietarulpltete impozitele i asigur fondul anual de reparaii. Cu toate acestea, din cauz cactivitatea nu s-a dezvoltat potrivit planului de afaceri iniial, jumtate din spaiu a rmasneocupat de ALPHA SRL.

Rezilierea prematur n perioada contractual presupune penaliti importante dereziliere (20%) din totalul chiriei rmase neachitate. Cum clauzele contractuale permitsubnchirierea ALPHA a subnchiriat n ianuarie 2012, 3000 mp unei alte firme, la o chiriefix de 3,3 euro/mp, tot de tip brut modificat pn la finele lui 2015. Administrareacontractului se face fr cheltuieli externe suplimentare, de ctre firma ALPHA.

Avnd n vedere avantajele certe ale contractului de subnchiriere, acesta este un activnecorporal a crui valoare de pia trebuie estimat de evaluator. Pentru estimare se alegeabordarea prin venit, metoda actualizrii fluxurilor de numerar (cash flow).

Tabelul nr. 2. Determinarea avantajului net din chirie

Suprafaa util subnchiriat [mp] 3,000

Chiria unitar contractual ALPHA 3.00

Chiria anual contractual ALPHA 108,000

Chiria unitar de subnchiriere 3.30

Chiria anual de subnchiriere 118,800

Avantajul anual de chirie 10,800

Comision de administrare -

Avantajul net anual de chirie 10,800

Rata de actualizare adecvat pieei imobiliare a proprietilor industriale locale este de 10%.Avnd n vedere c riscul unui contract de subnchiriere este mai ridicat dect n cazul unui

contract de nchiriere, evaluatorul selecteaz o rat de capitalizare mai mare, de 12%. ncontinuare vom actualiza fluxul anual format din avantajul net anual de chirie la rata de

actualizare de 12% pe cei 3 ani rmai din contractul de subnchiriere 2013-2015.

Tabelul nr. 3. Actualizarea fluxului anual al avantajului net anual de chirie

2013 2014 2015

Avantajul anual de chirie 10,800 10,800 10,800

Rata de actualizare 12%

Fluxuri actualizate 9,643 8,610 7,687

Valoarea avantajului de contract 25,940

Valoarea avantajului de contract 116,729 lei (la o rat medie 1 euro = 4,5 lei)

4. Evaluarea imobilizrilor financiare

Firma deine 25 de obligaiuni denominate n lei, emise de banca FRAT despre care secunosc urmtoarele:


19/48


19

Tabelul nr. 4. Informaii obligaiuni

Data emisiunii 01.01.2011

Data scadenei 31.12.2017

Plata cuponului semestrial, iunie/decembrie

Valoare nominal 10,000 lei

Valoarea de rscumprare la scaden 10,000 lei

Rata semestrial a cuponului 5%

Cupon semestrial obligaiune 500 lei

Rata semestrial a dobnzii pe pia 4%

Evaluarea obligaiunilor se face pe baza relaiei urmtoare:

Unde:

C = cuponul anual = 1000 lei; C/2 = cuponul semestrial = 500 lei; VR = valoarea de rscumprare la scaden = 10.000 lei;

rata dobnzii semestriale pe pia; rD= rata dobnzii anuale pe pia = 8%;

2n = numrul de semestre pn la scaden = 10 (n = nr. de ani pn la scaden = 5).Tabelul nr. 5. Fluxuri semestriale

5. Evaluarea imobilizrilor corporale

5.1. Cldire birouri

Sem I 2013 Sem II 2013Sem I 2014 Sem II 2014 Sem I 2015 Sem II 2015 Sem I 2016 Sem II 2016 Sem I 2017 Sem II 2017

Fluxuri semestriale generatede o obligaiune pn lascaden (cuponul semestrial)

500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei

Valoarea de rscumprare

Rata dobnzii semestriale pepia

4.0%

Fluxuri semestriale actualizate 481 lei 462 lei 444 lei 427 lei 411 lei 395 lei 380 lei 365 lei 351 lei 7,093 lei

Valoarea de pia a uneiobligaiuni

10,811 lei

Numr total de obligaiuni 25Valoarea nominal apachetului de obligaiuni

250,000 lei

Valoarea de pia apachetului de obliga iuni 270,277 lei

10,000 lei

nD

n

i iDpiat r

VR

r

C

V2

2

1 )2

1()2

1(

2


20/48


20

Firma deine o cldire de birouri situat central, relativ nou, cu o vechime de 7 ani.Evaluatorul deine urmtoarele informaii recente i credibile privind acest imobil: Valoarea rmas neamortizat a construciei la 31.12.2012 este de 1.092.500 lei;

Valoarea de achiziie la 01.01.2011 (Valoare de intrare) a fost de 1.150.000 lei; Durata total de via economic (DTVE) a cldirii este de 40 de ani; Terenul aferent cldirii este proprietatea Statului; O expertiz recent realizat de unarhitect arat c:

o Costul brut de nlocuire al construciei (CBI) = 1.000.000 lei;o Vechimea efectiv (VE) a cldirii este de 6 ani,o costul de recuperare al unor elemente recuperabile de uzur fizic este de 50.000 lei,o remedierea elementelor recuperabile de uzur fizic ar avea ca efect scderea VE cu

2 ani, noua VEMfiind astfel de 4 ani;

o nu exist elemente recuperabile de neadecvare funcional; Pe amplasamentul i n zona de interes a activului imobiliar nu se manifest

deprecierea economic.

1.1.1.1.1.1.1.Din datele pe care le deine evaluatorul valoarea de pia a cldiriise poate estima prin metoda costurilor, prin care la costul brut de nlocuire (de nou) -CBI se aplic deprecierea cumulat (fizic, funcional i din cauze externe) - DC,rezultatul fiind Costul de nlocuire depreciat - CID, asimilat cu valoarea de pia acldirii, n situaia n care toate datele utilizate n estimare sunt culese/extrase din pia.

1.1.1.1.1.1.2.Aplicnd Metoda duratei de via economic modificat rezultdeprecierea cumulat:

DC = leiCIBDTVE

VEM 000.95)000.50000.000.1(40

4

CID = CBIDC = 1.000.00095.000 lei = 905.000 lei

5.2. Strunguri GDT 3000

Firma ALPHA deine 3 strunguri tip GDT 3000, achiziionate fiecare la 01.01.2011 cucte 192.000 lei, cu durata de via nscris n contabilitate de 6 ani i dotate ulterior cu

programul informatic de producie AOPM 2009. Analiza pieei specifice a echipamentelorindustriale pe plan local relev o rat de capitalizare de 27,5%, i un venit mediu net anualatribuibil fiecrui strung cuprins n plaja 40.000-50.000 lei, n funcie i de programeleinformatice de producie ataate echipamentelor.

Multiplicatorul derivat din pia este

.

Venitul mediu net anual atribuibil unui strung selectat din plaja informaiilor de piaeste cel minim al plajei identificate, respectiv 40.000 lei, avnd n vedere calitatea

programului informatic asociat. Valoarea de pia a unui strung al ALPHA, prin capitalizareavenitului net anual este: 40.000 lei x 3,63 = 145.200 lei.

Avnd n vedere c funcionarea strungurilor i obinerea veniturilor este condiionatde utilizarea unui software AOPM 2009, evaluat la 10.000 lei, valoarea de pia a unui strung,dup deducerea contribuiei programului informatic este de 135.200 lei iar valoarea cumulata celor 3 strunguri, aflate aproximativ n aceeai stare, este de 405.600 lei.


21/48


21

6. Evaluarea mijloacelor circulante

6.1. Evaluarea stocurilor

*

Stocul de piese de schimb

Valoare contabil 14.200 lei.Abordarea adecvat este cea prin comparaia vnzrilor, bazat pe faptul c un

cumprtor decis care acioneaz informat, prudent i fr constrngere nu va plti pentru unstoc mai mult dect preul cu care poate cumpra un stoc care s aib pentru el aceeaiutilitate.

O posibil metod de evaluare este Metoda procentajului din cost prin care seidentific o proporie ntre preul de vnzare i costul curent de nou al unor stocuricomparabile. Analiznd articolele, evaluatorul a decis s nu exclud nici o pies de schimb,acestea prezentndu-se ntr-o stare bun la data inspeciei. n Metoda procentajului din cost

costul curent al stocului se identific din analiza pieei specifice, analiznd datele cu preuri deachiziie la furnizori cu ridicata sau la diveri productori. O ipotez rezonabil n astfel desituaii este cea a unei vnzri pe orizontal, ctre un alt comerciant cu ridicata, ceea ceimplic c acesta ia n considerare doar preurile cu amnuntul de la furnizorii tradiionali cureducerile uzuale n pia. Analiza pieei indic un nivel de reducere de 20% la o vnzare astocului ctre un alt comerciant cu ridicata, ceea ce ne d un indice de recuperare medie de80%, coerent cu contextul economic.

Recuperarea procentual (RP) = 100% Cost Curent R% ReduceriCostul curent de nlocuire a fost estimat la 14.000 lei, pe baza informaiilor de pia.RP = 100% Cost CurentR% Reduceri = 100% x 14.000 Lei20% Reduceri == 14.0002.800 lei = 11.200 lei

Stocul de producie n curs

Stocurile de producie n curs se evalueaz n funcie de costul de producie unitar,fazele de execuie i stadiul de execuie, starea efectiv de depreciere a loturilor i de valoareade pia a produselor finite. Exist 5 produse n curs, cu valoare contabil 25.800 lei

Evaluatorul a constatat la inspecie c producia n curs este n stare corespunztoare,putnd oricnd trece la fazele de producie urmtoare iar produsele finite pot fi vndute frrestricii pe pia la preurile ateptate. Costul de producie unitar este de 6.000 lei, fiind puin

probabil variaia sa n perioada imediat urmtoare.

Tabelul nr. 6. Stoc de 5 produse n curs de execuie

Faze de produciePondere

operaii

Stare

efectiv

Cost producie

unitar

Valoare de pia

unitar stoc

Sortare 5% 100%

6,000 lei

300 lei

Gurire 15% 100% 900 lei

Strunjire 50% 100% 3,000 lei

Finisare 30% 50% 900 lei

*Vezi iEvaluarea stocurilor, Demetrescu C., SPIC D10, ANEVARIROVAL


22/48


22

Valoare unitar 5,100 lei

Valoare de pia stoc n curs de execuie 25,500 lei

6.2. Evaluarea creanelor

n procesul de evaluare a creanelor, care au o valoare contabil de 230.000 de lei,evaluatorul a identificat o crean de 50.000 lei ctre un client care a intrat recent ninsolven, nefiind provizionat.

Se constat c celelalte creane sunt n termenii contractuali de plat, neexistnddepiri sau alte informaii negative privind sntatea financiar a debitorilor.

n concluzie, evaluarea creanelor se face prin deducerea sumei de 50.000 lei dintotalul de 230.000 lei, rezultnd o valoare curent de pia a creanelor estimat la 180.000 lei.

6.3.Investiii pe termen scurt

Titlurile de plasament identificate de evaluator n bilanul firmei ALPHA la dataevalurii sunt 28.000 de aciuni la compania XYZ, emitent listat la Categoria a I-a a Bursei deValori Bucureti.

Aciunile au fost cumprate n data de 23.11.2012 cu preul de 0,4 lei, totalulnregistrat la valoarea de intrare de 11.200 lei.

Avnd n vedere c pachetul achiziionat este minoritar iar lichiditatea aciuniloremitentului este foarte bun, estimarea valorii de pia s-a fcut la cursul bursier de nchiderede la data evalurii, 31.12.2012. Cum n aceast zi nu s-au nregistrat tranzacii, bursa fiindnchis de srbtorile de iarn, s-a luat preul de nchidere din ultima zi de tranzacionare dinanul 2012, respectiv 0,5 lei, curs de nchidere pe emitentul XYZ nregistrat n data de28.12.2012.

Valoarea curent de pia = 28.000 x 0,5 lei = 14.000 lei

6.4. DisponibilitiNu s-a realizat nici o corecie, extrasele de conturi bancare i casa la data evalurii

corespunznd cu cifra din balan: 15.000 lei.

7. Evaluarea pasivelor

Informaiile pe care le deine evaluatorul nu au impus corecii la pasivele firmei.


23/48


23

Activul net corectatSintez

Tabelul nr. 7. Sintez activ net corectat

Valori contabile Corecii Valori de pia

A. ACTIVE IMOBILIZATE38,000 108,729 146,729

1,476,500 (165,900) 1,310,600250,000 20,277 270,277

1,764,500 (36,894) 1,727,606B. ACTIVE CIRCULANTE

40,000 (3,300) 36,700230,000 (50,000) 180,00011,200 2,800 14,00015,000 - 15,000

296,200 (50,500) 245,700- - -

(303,800) (50,500) (354,300)

1,460,700 (87,394) 1,373,306(800,000) - (800,000)

660,700 lei 87,394 lei- 573,306 lei

- (600,000)

Denumirea indicatorului

A

I. IMOBILIZRI NECORPORALEII. IMOBILIZRI CORPORALE

12/31/2012

III. IMOBILIZRI FINANCIARE

ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL

I. STOCURIII. CREANEIII. INVESTIII PE TERMEN SCURTIV. CASA I CONTURI LA BNCI

ACTIVE CIRCULANTE - TOTALC. CHELTUIELI N AVANS

D. DATORII: Sumele ce trebuie pltite ntr-o perioad de pn laun an

(600,000)

E. ACTIVE CIRCULANTE NETE/DATORII CURENTE NETE

F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTEG. DATORII : Sumele ce trebuie pltite ntr-o perioad mai marede un an

CAPITAL PROPRIU


24/48


24

Nr.rnd

SOLD

B 12/31/2012

A. ACTIVE IMOBILIZATE01 38,00002 1,476,50003 250,00004 1,764,500

B. ACTIVE CIRCULANTE05 40,00006 230,000

07 11,20008 15,00009 296,20010 0

12 -303,80013 1,460,70014 800,00015 016 0

J. CAPITAL I REZERVE

19 570,0002324 025 26,00026 027 028 029 030 031 64,70032

3334 660,70035 036 660,700

Denumirea indicatorului

A

I. IMOBILIZRI NECORPORALEII. IMOBILIZRI CORPORALEIII. IMOBILIZRI FINANCIARE

ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL (rd. 01 la 03)

I. STOCURIII. CREANE

III. INVESTIII PE TERMEN SCURTIV. CASA I CONTURI LA BNCI

ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL (rd. 05 la 08)C. CHELTUIELI N AVANS

D. DATORII: Sumele ce trebuie pltite ntr-o perioad de pn la un an 11 600,000

E. ACTIVE CIRCULANTE NETE/DATORII CURENTE NETE (rd.09+10-11-18)F. TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE (rd. 04+12)G. DATORII : Sumele ce trebuie pltite ntr-o perioad mai mare de un anH. PROVIZIOANEI. VENITURI N AVANS (rd. 17+18)

I. CAPITAL (rd. 20 la 22) din care:II. PRIME DE CAPITALIII. REZERVE DIN REEVALUARE (ct. 105)IV. REZERVE (ct. 106)Aciuni propriiCtiguri legate de instrumentele de capitaluri proprii

CAPITALURI PROPRII - TOTAL (rd.19+23+24+25-26+27-28+29-30+31-32-33)Patrimoniul publicCAPITALURI - TOTAL (rd. 34-35)

Pierderi legate de instrumentele de capitaluri propriiV. PROFITUL SAU PIERDEREA REPORTAT() (ct. 117) - Sold C - Sold DVI. PROFITUL SAU PIERDEREA EXERCIIULUI (ct. 121) - Sold C - Sold D

Repartizarea profitului

Anexe

Anexa 1. Bilan S.C. ALPHA S.R.L.


25/48


25

10.Studiu de caz rezolvatRaport de evaluareprivind evaluarea unei ntreprinderi din

industria extractiv

SINTEZA RAPORTULUI

1. Scopul evalurii: prezentul raport de evaluare s-a ntocmit n scopul evaluriiSocietii ALFA, pentru stabilirea valorii de pia a acesteia, respectiv stabilireavalorii de pia a aciunilor societii n scopul privatizrii.

2. Tipul de valoare estimat: valoarea estimat este valoarea de pia a societii.3. Data evalurii: 29.02.20084. Cursul valutarla data evalurii: 3,6548 lei/Eur, 2,4221 lei/USD.5. Principalele elemente care influeneaz valoarea: evaluarea s-a fcut pe baza

datelor din bilanul contabil ntocmit la data de 31.12.2007 i a celor din balana deverificare ntocmit la 31.01.2008.

6. Valoarea estimat:n urma aplicrii metodelor de evaluare s-au obinut urmtoarele valori:

METODA DE

EVALUARE

VALOARE

SOCIETATE

(RON)

NR. ACIUNI VALOARERON/ACIUNE

Capital social 24.184.800 2.418.480 10

Activul net contabil -4.319.023 2.418.480 -1,79

Activul net contabil

corectat

27113983 2.418.480 11,21

Valoare Cash-Flow 101.689.649 2.418.480 42,05

Valoare de lichidare 7.194.596 2.418.480 2,97

n consecin evaluatorii estimeaz ca valoarea societii este egal cu

Vsocietate = 101.689.649 RON

Vaciune = 42,05 RON/aciune

Declaraie de certificare

- evaluatorul a realizat prezentul raport de evaluare cu obiectivitate i neprtinire, clar icomplet, astfel nct s nu induc n eroare, furniznd suficiente informaii care s

permit celor ce citesc i se bazeaz pe acest raport o bun nelegere a datelor,raionamentului i analizelor care stau la baza cercetrilor, opiniilor i concluziilorevaluatorului.

- Afirmaiile susinute n prezentul raport sunt reale i corecte.


26/48


26

- Evaluatorul este independent i nu are nici o legtur cu prile implicate n procesulde privatizare a societii asumndu-i ntreaga responsabilitate a lucrrii n sensulrespectrii standardelor Internaionale de Evaluare.

- Raportul de evaluare este confidenial pentru beneficiarul declarat i este valabilnumai n scopul privatizrii societii.

- Acest raport se bazeaz pe informaiile culese de evaluator cu ocazia inspectriisocietii.

- Evaluatorul certific faptul ca a inspectat proprietatea supus evalurii.- Evaluatorul este membru asociat ANEVAR, fiind competent s eaboreze acest proiect

de evaluare.

INTRODUCERE

1. Scopul evalurii: prezentul raport de evaluare s-a ntocmit pentru evaluarea societiiALFA n vederea privatizrii sale.

2. Culegerea datelor. Pentru culegerea datelor privind societatea, evaluatorii s-audeplasat la sediul societii, au inspectat patrimonial societii, au efectuat fotografii iau preluat informaii cu privire la activitatea comercial i situaia economico -financiar a societii.

3. Tipul de valoare estimate. Valoarea estimat este valoarea de pia asocietii.4. Ipoteze i condiii restrictive. Raportul e evaluare a fost ntocmit sub urmtoarele

ipoteze:

o se presupune o stpnire responsabil i competent a elementelorpatrimoniale;

o toate documentaiile tehnice se presupun a fi corectate;o se presupune c nu exist aspecte ascunse sau invizibile ale activelor,

subsolului sau structurii c ear avea ca effect o valoare mai mic sau mai mare.

o Se presupune c activele societiisunt conforme cu toate reglemetrile irestriciile urbanistice de zonare i utilizare;o Pentru existena unor materiale periculoase existente la nivelul activelor

societii, evaluatorul nu i asum nici o responsabilitate, valoarea societiinefiind afectat de acestea.

o Evaluatorul face referire la necesitatea efecturii unor investiii n scopulneutralizrii unor substane nocive sau a astabilizrii unor terenuri afectate de

procesul de realizare a produciei;o Situaia actual a societii i scopul evalurii a stat la baza selectrii metodelor

de evaluare utilizate i a modalitii de aplicare a acestora.o Evaluatorii consider c presupunerile effectuate la aplicarea metodelor de

evaluare au fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data

evalurii.o Evaluatorii au utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-au avut

la dispoziie, fiind posibil existena altor informaii de care evaluatorii nuaveau cunotin.

5. Clauze de nepublicareo Posesia raportului sau a unei copii a sa nu d dreptul de a-l face public.o Coninutul raportului nu va fi utilizat n alte evaluri i difuzat n public prin

publicitate, relaii publice, tiri sau alte medii de informare.6. Responsabilitatea fa de teri


27/48


27

o Situaia juridic a societii evaluate a fost descris n baza documenteleor iinformaiilor primite de la conducerea societii.

o Previziunile sau estimrile de exploatare coninute n raport sunt bazate pe factoriianticipai ai cererii i ofertei i pe condiiile actuale ale dezvoltrii socio-economice,

precum i pe clauzele contractelor de asociere i de cooperare ncheiate de societate.

DATE DE RECUNOATERE A SOCIETII

Denumire : ALFA

Sediul social: ...., str. ...., nr. ...., jud. ...

Forma juridic: societate comercial pe aciuni cu capital integral de stat.Obiectul principal de activitate: 1320Extracia i prepararea minereurilor neferoase i rare.Capital social: Capitalul social al entitii este de. 24.184.800 lei , fiind mprit n 2.418.480aciuni nominative, fiecare avnd o valoare de 10 lei, deinut integral de Ministerul

Economiei.

EVALUAREA

Metoda comparaiei vnzrilor

Abordarea prin aceast metod stabilete valoarea ntreprinderii prin comparareaacesteia cu ntreprinderi similare care au fost tranzacionate pe pia.n cazul nostru nu a fost estimat o valoare prin metoda comparaiei vnzrilor ntruct nRomnia nu se poate vorbi despre tranzacii cu societi comparabile de tip cu CupruX.

Abordarea bazat pe active.


Din punct de vedere contabil, valoarea unei societi este egal cu patrimoniul net alsocietii respective. Patrimoniul net reprezint valoarea contabil real a societiicomerciale, indiferent de modificrile capitalului social.n tabelul urmtor este prezentat situaia patrimonial stabilit pe baza bilanului la data de31.01.2008

Denumire post bilan Nr. rd ANCA ACTIVE IMOBILIZATE

I Imobilizri necorporale 1 0II Imobilizri corporale 2 59.864.196III Imobilizri financiare 3 0

ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL 4 59.864.196

B ACTIVE CIRCULANTE

I Stocuri 5 2.281.163

II Creane 6 16.165.108


28/48


28

III Investiii fin. pe termen scurt 7 0IV Casa i conturi la bnci 8 13.793.523

ACTIVE CIRCULANTE-TOTAL 9 32.239.794

C Cheltuieli n avans 10 0

D Datorii ce trebuie pltite ntr-o perioad de pn la un an 11 13.165.975E Active circulante nete, respectiv datorii curente nete 12 15.844.308F Total active minus datorii curente 13 75.708.504

G Datorii ce trebuie pltite ntr-operioad mai mare de unan

14 60.003.149

H Provizioane pentru riscuri i cheltuieli 15 0I Venituri n avans 16 23.253.889

Din care:

Subvenii pentru investiii 17 20.024.378Venituri nregistrate n avans 18 3.229.511

J CAPITAL I REZERVE 19 24.040.530I Capital

Din care:

Capital subscris i nevrsat 20 0

Capital subscris vrsat 21 24.040.530Patrimoniul regiei 0 0

II Prime de capital 23 0

III Rezerve din reevaluare

Sold C 24 0

Sold D 25 0

IV Rezerve 26 1.502.073

V Rezultat reportat

Sold C 27 0

Sold D 28 30.856.507

VI Rezultatul exerciiului financiarSold C 29 994.881

Sold D 30 0

Repartizarea profitului 31 0CAPITALURI PROPRII - TOTAL 32 -4.319.023

Patrimoniul public 33 0

CAPITALURI - TOTAL 34 -4.319.023

ACTIV NET CONTABIL = -4.319.023

Activul net contabil corectat

Abordarea bazat pe active presupune evaluarea tuturor elementeleor de activ i pasiv.Conform standardelor internaionale de contabilitate IAS 16, ulterior recunoasterii

iniiale ca activ, un element de terenuri i mijloace fixe trebuie nregistrat la cost mai puinamortizarea cumulat aferent i orice pierderi cumulate din depreciere.Frecvena reevalurilor depinde de evoluia valorii just a terenurilor i mijloacelor fixe ncauz

Pentru terenurile i mijloacele fixe ale cror valoare nu sufer modificri semnificativejute nu este necsar s se fac reevaluri anuale. Pentru acestea reevalurile fcute la 3-5 anipot fi mai adecvate.

ntruct societatea a efectuat ultima reevaluare a a imobilizrilor corporale conformHG 1553/2003, reevaluare care a fost nregistrat n evidenele financiar-contabile alesocietii s-a efectuat o nou reevaluare asupra imobilizrilor.


29/48


29

Evaluarea mijloacelor fixe

La baza evalurii mijloacelor fixe ale societii Cupru Min au stat informaiile dininventarul existent n evidenele siocietii la data de 31.12.2007, precum i mijloacele fixe

puse n funciune pn la data de 31.01.2008.ntr-o prim faz folosindu-se de evidenele existente, n prezena delegailor

societii, evaluatorii au identificat pe teren mijloacele fixe.Pe parcursul identificrii, evaluatorii au determinat att amplasamentul ct i existena

mijloacelor fixe , analiznd n acelai timp gradul de depreciere precum i gradul de utilizareal acestora.

Evaluarea construciilor

La estimarea valorii acestor mijloace fixe ca valori de nlocuire a acestora actualizate s -ainut seama de o seam de criterii.1. Preuri de deviz practicate n prezent la contractarea lucrrilor similare au o marja de

variaie de 1,5 2,0 , difer de la un comerciant la altul.2. Modul de alctuire a structurii de rezisten influeneaz preul pe unitatea de

msur.3. Tehnologia de realizare a structurii i a nchiderilor perimetrale4. Concepia arhitectural5. Funcionalitatea6. Dotri tehnicen plus fa de aceste criterii se ine seama i de valoarea de inventar iniial pentru a se

face corelare ntre costurile iniiale i valoarea actual.

Valorile centralizate ale mijloacelor fixe sunt redate n tabelul urmtorMijloace fixe - total Construcii Utilaje instalaii

Total 89.943.550 35.177.548 54.766.002

Valoarea reevaluat a mijloacelor fixe proprietate a ALFA este de 89.943.550.

Situaia financiar simplificat ca urmare a evalurii mijloacelor fixe precum i aefecturii unor corecii asupra altor posturi de activ i de pasiv ale bilanului.

Denumire post bilan Nr.rd

ANC CORECII ANCC

A ACTIVE IMOBILIZATEI Imobilizri necorporale 1 0 0 0II Imobilizri corporale 2 59.864.196 31.432.706 91.296.902III Imobilizri financiare 3 0 0 0

ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL 4 59.864.196 31.432.706 91.296.902

B ACTIVE CIRCULANTE

I Stocuri 5 2.281.163 0 2.281.163

II Creane 6 16.165.108 0 16.165.108III Investiii fin. pe termen scurt 7 0 0 0IV Casa i conturi la bnci 8 13.793.523 0 13.793.523


30/48


30

ACTIVE CIRCULANTE-TOTAL 9 32.239.794 0 32.239.794

C Cheltuieli n avans 10 0 0 0D Datorii ce trebuie pltite ntr-o

perioad de pn la un an11 13.165.975 0 13.165.975

E Active circulante nete, respectivdatorii curente nete 12 15.844.308 0 15.844.308

F Total active minus datorii curente 13 75.708.504 31.432.706 107.141.210

G Datorii ce trebuie pltite ntr-operioad mai mare de un an

14 60.003.149 0 60.003.149

H Provizioane pentru riscuri icheltuieli

15 0 0 0

I Venituri n avans 16 23.253.889 0 23.253.889Din care:

Subvenii pentru investiii 17 20.024.378 0 20.024.378Venituri nregistrate n avans 18 3.229.511 0 3.229.511

J CAPITAL I REZERVE 19 24.040.530 0 24.040.530I Capital

Din care:

Capital subscris i nevrsat 20 0 0 0Capital subscris vrsat 21 24.040.530 0 24.040.530Patrimoniul regiei 0 0 0 0

II Prime de capital 23 0 0 0

III Rezerve din reevaluare

Sold C 24 0 31.432.706 31.432.706

Sold D 25 0 0 0

IV Rezerve 26 1.502.073 0 1.502.073

V Rezultat reportat

Sold C 27 0 0 0

Sold D 28 30.856.507 0 30.856.507

VI Rezultatul exerciiului financiarSold C 29 994.881 0 994.881

Sold D 30 0 0 0

Repartizarea profitului 31 0 0 0

CAPITALURI PROPRII - TOTAL 32 -4.319.023 31.432.706 27.113.683

Patrimoniul public 33 0 0 0

CAPITALURI - TOTAL 34 -4.319.023 31.432.706 27.113.683

Asupra posturilor de activ i de pasiv au fost fcute urmtoarele corecii:- valoarea imobilizrilor corporale a fost corectat cu suma de 31.432.706,

reprezentnd creterea de valoare a mijloacelor fixe ca urmare a reevalurii acestora;- concomitent n postul de pasiv reprezentnd rezerve de reevaluare a fost nscris

creterea valorii mijloacelor fixe respectiv suma de 31.432.706.

Activul net corectat.

Nr. Crt. Elemente patrimoniale Sume - lei-

1 Imobilizri necorporale 02 Imobilizri corporale 91.296.9023 Imobilizri financiare 04 Stocuri 2.281.163

5 Creane 16.165.108


31/48


31

6 Investiii financiare pe termen scurt 07 Casa i conturi la bnci 13.793.5238 Cheltuieli n avans 0A Total activ 123.536.696

B Surse atraseTotal din care 96.423.0139 Datorii mai mici de 1 an 13.165.975

10 Datorii mai mari de 1 an 60.003.149

11 Venituri n avans 3.229.51112 Venituri n avans subvenii pentru investiii 20.024.378C Activ net 27.113.683

13 Capital social 24.040.530

14 Prime de capital 0

15 Rezerve din reevaluare 31.432.706

16 Rezerve 1.502.073

17 Rezultatul reportat nerepartizat -30.856.507

18 Rezultatul exerciiului nerepartizat 994.88119 Provizioane pentru riscuri i cheltuieli 020 Pierderea neacoperit din exerciiile precedente 021 Pierderea din anul curent 0

D Capital propriu 27.113.683

Activul net contabil corectat este de 27.113.683

Activul net de lichidare

Dei societatea nu face obiectul unei proceduri judiciare, evaluatorul avnd n vedereobiectul de activitate, a calculat i o valoare de lichidare a societii, care a luat n considerare

urmtoarele aspecte:- achitarea tuturor datoriilor fa de creditori;- ncasarea creanelor deinute de societate;- cheltuielile din privind impozitul pe veniturile realizate , depi valoarea contabil a

acestora;

- stabilirea activulu net ce va reveni acionariatului societii.Avnd n vedere c n ultimii 2 ani societatea a nregistrat profit, care este n cretere, se

consider c aceasta dei se afla la un moment dat n dificultate, nuputnd s i achitedatoriile ctre furnizorul de energie electric, totui este o firm care i continu activitatea ncondiii de cretere a rentabilitii.

Abordarea se bazeaz pe cuatificarea i corectarea valorii activelor, obinndu-se ovaloare economic din care se scad csturile de lichidare i impozitele plus valoare astefl se

obine activul net de lichidare.Valoarea impozitului pe plus valoriValoarea contabil 92.103.990Valoarea de lichidare a bunurilor103.135.275Diferena 11.031.285Impozit pe venit din plusvalori (16%)1.765.006Pierderi reportate din perioada anterioar 30.856.507Diferena de platimpozit i plus valori 0Valoarea de lichidare - 27.113.683-19.919.087=7.194.596


32/48


32

Metode de randamentmetoda Cash-Flow

Aceast metod se bazeaz pe capacitatea societii de a genera fluxuri pozitive dedisponibiliti, care n final rmn la dispoziia proprietarului.

Metoda are la baz previziuni pentru perioada 2008-2012, folosind tehnici de actualizareprin care sumele viitoare sunt constituite n valori prezente.

Pentru calculul valorii de rentabilitate prin actualizarea fluxului de numerar s-au luat nconsiderare urmtoarele premise:

- cursul valutar la data de 29.02.093,6548 lei/EUR- rata de actualizare i=21%- legislaia n vigoare valabil la data de 29.02.2008- o evoluie a veniturilor i cheltuielilor conform Bugetului de Venituri i Cheltuieli.Premisele de calcul privind veniturile i cheltuielile anulae alea societii pentru perioada

2008-2012 sunt prezentate n tabelul urmtor:

Nr.

Crt.

Denumirea

indicatorilor

Exerciiu2008

Exerciiu2009

Exerciiu2010

Exerciiu2011

Exerciiu2012

Cifra de afaceri net 10.764.000 12.300.000 12.300.000 12.300.000 12.300.000Venituri din vnzareamrfurilor

10.764.000 12.300.000 12.300.000 12.300.000 12.300.000

Venituri din

redevene23.669.000 21.600.000 26.300.000 25.500.000 24.900.000

I VENITURI DIN

EXPLOATARE

34.433.000 33.900.000 38.600.000 37.800.000 37.200.000

Cheltuieli cu materii

prime i mat. Cons.4.280.000 4.500.000 5.200.000 5.250.000 5.300.000

Cheltuieli cu energiai apa

2.729.000 2.900.000 3.000.000 3.280.000 3.300.000

Cheltuieli cu

personalul

5.694.000 5.810.000 6.380.000 7.016.000 7.718.000

Ajustarea valorii

imob. Corporale inecorporale

11.700.000 11.700.000 11.700.000 11.700.000 11.700.000

Alte cheltuieli de

exploatare

9.030.000 7.490.000 10.720.000 9.054.000 8.482.000

II CHELTUIELI DE

EXPLOATARE

33.433.000 32.400.000 37.000.000 36.300.000 36.500.000

A REZULTATUL DIN

EXPLOATARE

1.000.000 1.500.000 1.600.000 1.500.000 700.000

III VENITURI

FINANCIARE

0 0 0 0 0

IV CHELTUIELI

FINANCIARE

0 0 0 0 0

B REZULTATUL

FINANCIAR

0 0 0 0 0

C REZULTATUL

CURENT AL

EXERCIIULUI

1.000.000 1.500.000 1.600.000 1.500.000 700.000

V VENITURI

EXCEPIONALE0 0 0 0 0


33/48


33

VI CHELTUIELI

EXCEPIONALE0 0 0 0 0

D REZULTAT

EXCEPIONAL0 0 0 0 0

VII VENITURITOTALE 34.433.000 33.900.000 38.600.000 37.800.000 37.200.000

VIII CHELTUIELI

TOTALE

33.433.000 32.400.000 37.000.000 36.300.000 36.500.000

E REZULTATUL

BRUT AL

EXERCIIULUI

1.000.000 1.500.000 1.600.000 1.500.000 700.000

Impozitul pe profit 0 0 0 0 0

F REZULTATUL

NET AL

EXERCIIULUI

1.000.000 1.500.000 1.600.000 1.500.000 700.000

Valoarea ntreprinderii estimat prin metoda de Cash-Flow este de 101.689.649 lei.n urma aplicrii metodelor de evaluare s-au obinut urmtoarele valori:

Metoda de evaluare Valoare societate - RON Nr. aciuni Valoare RON/aciuneCapital social 24.184.800 2.418.480 10,00

Activul net contabil -4.319.023 2.418.480 -1,79


corectat

27.113.983 2.418.480 11,21

Valoare cash-flow 101.689.649 2.418.480 42,05

Valoare de lichidare 7.194.596 2.418.480 2,97

Evaluatorii estimeaz c valoarea societii este egal cu valoarea de cash-flow

Totui avnd n vedere faptul c veniturile societii sunt dependente i de meninereacontractului de cooperare cu Energomineral care s-a angajat s realizeze un volum de

producie i un volum investiii cel puin la nivelul impus de implementarea planului deconformare pentru protecia mediului, neavnd certitudinea c acesta i va respectaobligaiile asumate prin contract, acionarul poate s aleag i metoda dat de metoda

patrimonial prin corectarea activului net, respectiv de 27.113.983 adic 11,21 lei/ aciune.

Propuneri privind modaliti de privatizare a intreprinderiiALFA

Modalitatea de privatizare a societii trebuie s ia n considerare n primul rnd

specificul de activitate, acela de minerit.Pe acest considerent, trebuie s aib n vedere riscul ca un cumprtor oarecare s nu

fie interesat de meninerea obiectului de activitate al societii, ci s treac la valorificareaimediat a tuturor elementelor patrimoniale.

De aceea se consider c procesul de privatizare al societii ar trebui s se realizezecu investitori preselecionai, care s ndeplineasc anumite criterii stabilite de ctre acionari.


34/48


34

11.Studiu de caz rezolvatRaport de evaluareprivind evaluarea unei ntreprinderi de

producie a instalaiilor de foraj

BENEFICIAR: S.C. XXVXX S.A. XXXL

- 17.08.2009


35/48


35

CUPRINS

Detalii pag.Sinteza Raportului de Evaluare 3

Certificarea profesional a evaluatorului 41. Premisele evalurii 5

1.1. Obiectul, scopul i utilizarea evalurii 51.2. Drepturi de proprietate evaluate 5

1.3. Baza de evaluare 5

1.4. Ipoteze i condiii limitative 71.5. Alte responsabilitatea i restricii 8

2. Prezentarea Societii 10

3. Analiza pieelor specifice 124. Aplicarea metodelor de evaluare 144.1. Generaliti 144.2. Abordarea prin comparaie de pia 144.3. Abordarea pe baz de active 154.4. Abordarea pe baz de venit 164.5. Concilierea rezultatelor 17

Prezentarea evaluatorului 18

Anexe

Anexa nr.1Documente financiar-contabileAnexa nr.2Date de pia bursierAnexa nr.3Activ net contabil corectat

Anexa nr.4Estimare Cash-Flow / conducerea SocietiiAnexa nr.5Scenarii Discounted Cash-Flow


36/48


36

RAPORT DE EVALUARE(sinteza)

1. Client / Beneficiar S.C. XXVXX S.A. XXXL;2. Evaluator S.C. .......................3. Scopul evalurii Estimarea valorii de piaa S.C. XLXLX S.A. LLXLLX (Societatea)

pentru informarea beneficiarului;

4. Data de referin 01.07.2009 (curs mediu: 4,20 LEI/EURO);5. Data raportului de evaluare 17.08.20096. Abordri n evaluare Abordarea prin comparaie de pia;

Abordarea pe baz de active; Abordarea pe baz de venit;

7. Rezultatul evalurii n opinia evaluatoruluivaloarea de piaa Societiieste (rotunjit):26.000.000 EURO 109.100.000 LEI

70 EURO/aciune 292 LEI/aciune

Referitor la valoarea menionat se pot face urmtoarele precizri: estimarea valorii de pia a Societiis-a efectuat avnd n vedere

previziunile (ajustate) conducerii acesteia, evoluia viitoare a

Societii fiind puternic influenat de deciziile manageriale imediul economic general / piaa specific; avnd n vedere evoluia recent i de perspectiv a mediului

economic general i a pieei specifice (cu fluctuaii semnificativen intervale scurte de timp i, de aceea, dificil de previzionat), se

poate considera c valoarea de pia a Societiievaluate este nfapt cuprins n intervalul 24.000.000 26.000.000 EURO.

CERTIFICARE

...........

1.PREMISELE EVALURII1.1. Obiectul, scopul i utilizarea evaluriiObiectulevaluriil reprezint patrimoniul s.c. XLXLX s.a. (Societatea) LLXLLX.


37/48


37

Scopul evalurii este estimarea Valorii de Pia aSocietii(ValoareaSocietii), n ipotezacontinuitii activitii, pentru informareaBeneficiarului.Prezentul raportse adreseaz s.c. XXVXX s.a. XXXL (beneficiarul), fiind elaborat potrivitcontractului (Contractul) de prestri servicii ncheiat ntre evaluatori beneficiar.Prezentul raport a fost ntocmit avnd la baz inclusiv Raportul de evaluare a activelor(terenuri, construcii, construcii speciale, utilaje, instalaii, autovehicule etc.) din patrimoniulSocietiielaborat anterior (06.07.2009) i predat beneficiarului.

1.2. Drepturi de proprietate evaluateA fost supus evalurii patrimoniul Societii, conform situaiilor contabile i listelor deinventariere puse la dispoziia evaluatoruluide ctre conducerea acesteia.Responsabilitatea privind veridicitatea, actualitatea i completitudinea documentelor puse ladispoziia evaluatorului(privind situaiile financiar-contabile, patrimoniale sau de alt natur)

revine exclusiv conducerii Societii.

1.3. Baza de evaluare (standarde, concepte i proceduri utilizate)n conformitate cu cerinele beneficiarului au fost executate lucrrile necesare estimriivalorii de pia a Societii, aa cum acest tip de valoare este definit de StandardeleInternaionale de Evaluare (IVS).La elaborarea prezentului raport (i a raportului de evaluare precedent, privind activeleSocietii) au fost avute n vedere, n principal, urmtoarele standarde profesionale: IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare; IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de pia; IVS 3 Raportarea evalurii; GN Standarde Internaionale de Practic n Evaluare (n special GN6 Evaluarea

ntreprinderii).

La elaborarea prezentului raport s-au avut n vedere urmtoarele definiii, aprecieri,considerente etc. (parte din acestea au fost prezentate n raportul de evaluare precedent):

Patrimoniu totalitatea drepturilor i obligaiilor cu valoare economic ce aparin uneipersoane juridice, precum i bunurile economice la care se refer;

Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate (un activ) ar fi schimbat ladata evalurii, ntre un vnztor decis i un cumprtor hotrt, ntr-otranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketingcorespunztoare, n care prile au acionat n cunotin de cauz, prudenti fr constrngeri (IVS 1).

Costul de nlocuire net reprezint costul curent de nlocuire a unui activ cu un activ modernechivalent, din care se scade cota aferent uzurii fizice i a tuturorformelor relevante de depreciere i optimizare.

costul de nlocuire netpoate fi abordarea cea mai utilizat, cnd nu existinformaii suficiente despre vnzrile de proprieti comparabile, darexist informaii de pia suficiente referitoare la costuri i la depreciereacumulat (GN 8).


38/48


38

este considerat un nlocuitor al valorii de pia a bunurilor (activelor) ceau utilizri speciale (specifice), cu pia limitat i/sau pent ru care nu suntdisponibile informaii de pia.

se bazeaz pe estimarea costurilor curente brute de nlocuire a activelor,minus alocrile de valoare a deprecierilor cumulatea acestora (deprecierefizic, depreciere funcionali depreciere economic).

Cea mai bun utilizare(CMBU)

este cea mai probabil utilizare a unei proprieti (activ), care este fizicposibil, justificat n mod adecvat, permis legal, fezabil financiar i dincare rezult valoarea cea mai mare a proprietii (activului) evaluate.

Abordarea prin comparaie depia

o cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sauunei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care comparsubiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciunisimilare, care au fost vndute / oferite spre vnzare.

Valoare contabil corectat valoarea contabil care rezult cnd valoarea unuia sau mai multor activesau datorii este corectat prin adugare, eliminare sau modificare de sumefa de valoarea lor de nregistrare contabil.

Abordarea bazat pe active o cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii lacapital utiliznd metode bazate pe valoarea de pia a activelorindividuale ale ntreprinderii, minus datoriile.

Abordarea prin capitalizarea

venitului

o cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sauaciuni, prin folosirea uneia sau mai multor metode prin care valoarea esteestimat prin convertirea beneficiilor (ctigurilor) anticipate n valoareacapitalului.

Rata de actualizare reprezint rentabilitatea ateptat de investitorii care ar plti n prezentfluxuri viitoare generate de afacere, n contextul riscurilor presupuse derealizare ale acestor fluxuri.

Rata de baz fr risc rata aferent investiiei care determin remunerarea capitalului investit ncondiii de risc minim (plasamente n obligaiuni guvernamentale).

Riscurile suplimentare diverse componente ale riscului: risc de ar, risc de zon, risc de ramureconomic, risc investiional, risc al afacerii evaluate etc.

n estimarea valorii de pia a Societii au fost aplicate proceduri specifice i parcurseurmtoarele etape: pregtirea datelor, operat pe baza unei cereri de informaii adresat Societii; evaluarea activelor (terenuri, construcii, construcii speciale, utilaje, instalaii,

autovehicule etc.) din patrimoniul Societii, elaborat anterior i predat beneficiarului; discuii cu conducerea Societii i ali specialiti din cadrul acesteia, privind situaiapatrimonial i evoluiile prognozate; stabilirea ipotezelor i condiiilor limitative care stau la baza evalurii i elaborrii

prezentului raport;

culegerea de date de pe piaa specific local, naional i internaional, din sursele deinformaii puse la dispoziie de Societate i/sau identificate prin cercetri proprii saudeinute de evaluator;

analiza, sinteza i interpretarea informaiilor culese; efectuarea diagnosticului i analizei SWOT a Societii;


39/48


39

selectarea i aplicarea abordrilor (metodelor de evaluare) oportune pentru estimareavalorii de piaa Societii evaluate;

elaborarea raportuluii predarea acestuia la beneficiar.Sursele de informaii care au stat la baza elaborrii raportului sunt urmtoarele: documentele puse la dispoziie de ctre conducerea Societii, privind:

o actele constitutive, organizarea i funcionarea Societii;o situaia patrimonial (dreptul de proprietate, registre contabile, situaii de raportare

financiar, lista activeloretc.);o raportul auditorului extern i rapoarte de burs;o prognoze financiare i alte aspecte juridice, financiare i patrimoniale.

publicaiile i comunicatele instituiilor din domeniul specific (Institutul Naional deStatistic, burse de valori, agenii imobiliare, societi deconstrucii, productori i dealeride utilaje i instalaii similare celor evaluate etc.), privind situaia actual i perspectivele

pieei specifice;

publicaiile de profil, locale i naionale, privind piaa specific (piaa construciilor, piaaimobiliar, piaa utilajelor i instalaiilor din industria extractiv etc.); baza de date a evaluatorului; bibliografia de specialitate n domeniul evalurii.

1.4. Ipoteze i condiii limitative ..........1.5. Alte responsabiliti i restricii.........

2.PREZENTAREA SOCIETII

Date de identificare: Denumire: S.C. XLXLX S.A.; Sediu: str. Xxxlslks, nr.1, LLXLLX, jud. MMMM; Puncte de lucru: LLXLLX, DFSDF, XXX, SSSS, DDEW, IIIIII, MHMHM,

CCCC, NNNN, BBBBB, MMMM etc.;

Nr. ordine ORC MMMM: J/26; Cod unic de nregistrare: RO472; Forma juridic: societate pe aciuni; Numr de aciuni: 373.005.

Obiect de activitate: forajul sondelor de cercetare geologica i exploatare seismic i de injecie

pentru iei i gaze, ape minerale i termale, n Romnia i n strintate; reparaii capitale la sonde, probe de producie, detubri sonde; construcii de drumuri i diguri, lucrri de construcii montaj energetic; ntreinerea i repararea utilajelor i sculelor, recondiionarea pieselor de

schimb;


40/48


40

prepararea, recuperarea i recondiionarea fluidelor de foraj; executarea de elemente de construcii; cercetare, proiectare, transporturi i alte prestri de servicii;

import - export mrfuri, tehnologii specifice, service.

Acionari:

AcionariNumr de

aciuniCota de

participare (%)

Aaaaa XXXX 279.894 75,03760Persoane fizice 55.432 14,86093

Persoane juridice 37.679 10,10147

TOTAL 373.005 100,00000

Indicatori economico-financiari (situaii financiar-contabileAnexa nr.1):Explicaii U/M 2004 2005 2006 2007 2008

Cifra de afaceri LEI 70.547.181 84.569.096 82.266.516 102.475.892 117.829.632

Total datorii LEI 15.505.141 31.289.331 46.914.570 82.505.426 101.535.715

Ponderea capitalului

mprumutat% 21,98 37,00 57,03 80,51 116,05

Active imobilizate nete LEI 19.358.548 29.220.201 64.222.897 109.358.531 81.387.462

Productivitatea

capitalului investitLEI 3,644 2,894 1,281 0,937 1,447

Explicaii U/M 2006 2007 2008

75,03760%

14,86093%

10,10147%

STRUCTURA ACIONARIATULUI

Aaaa X. Pers. fiz. Pers jur.


41/48


41

Datorii comerciale LEI 1.466.180 4.140.139 9.190.396

Achiziii de bunuri servicii LEI 118.991.020 154.534.499 156.393.552Viteza de rotaie a datoriilor comerciale

(durata medie de plata)ZILE 4,49 9,80 21,45

Explicaii U/M 2004 2005 2006 2007 2008Numr mediu de salariai 463 489 555 683 624

Fond salarii brute consumat LEI4.861.91

5

5.858.86

1

7.425.67

7

11.034.35

0

13.094.72

2

Salariu mediu brut lunar LEI 875 998 1.109 1.346 1.749


42/48


42

3.ANALIZA PIEELOR SPECIFICEDelimitarea i analiza pieelor specifice activelor din patrimoniul Societii evaluate s-a

efectuat avnd n vedere categoriile n care pot fi ncadrate acestea, respectiv (datele aferentesegmentelor de pia delimitate au fost prezentate n raportul de evaluare anterior):

Piaa imobiliar n ultimele 8-12 luni, pe piaa imobiliar din Romnia n general,dar i pe segmentele de pia specifice activelor din aceastcategorie supuse evalurii (terenuri, sedii de birouri, spaiiindustriale etc.) se constat un declin, cu o reducere a preurilor detranzacionare/ofertare.Pe piaa imobiliar se constat un dezechilibru ntre cerere iofert, n sensul c oferta tinde s depeasc cererea, fapt ceconcur la trendul de reducere a preurilor detranzacionare/ofertare.

Exist tendina ca proiectele de dezvoltare imobiliar s fiengheate pe termen nedefinit, trend dat att de efectele crizeimondiale economice i financiare, ct i de nsprirea condiiilorde creditare.

Piaa activelor specificeactivitii de foraj

Piaa instalaiilor de foraj (ca ntreg i/sau pe elementecomponente) are o anumit tradiie n Romnia, n sensul c

productorii de astfel de echipamente au fost recunoscui pe piaainternaional, ns dup 1990 producia de astfel de echipamentea intrat ntr-un relativ declin.La data evalurii exist puini productori autohtoni care s fiecapabili s produc i s furnizeze beneficiarilor echipamente

complete de foraj, existnd practica achiziionrii pesubansambluri i/sau grupuri a elementelor necesare constituiriiunei instalaii de foraj (substructur, troliu i accesorii,echipamente de ridicare, echipamente de rotire, grup motoare de

antrenare, pompe de noroi, echipamente electrice, etc.).

Avnd n vedere cele de mai sus, se poate aprecia c preurile deachiziionare i de tranzacionare / ofertare a unor activede genulcelor evaluate variaz pe o plaj relativ larg, funcie de

productorul i furnizorul echipamentelor, de cerinelebeneficiarului, dar i funcie de starea tehnic a acestora (n cazultranzacionrii unor active second-hand).Operatorii interni de pe piaa specific Dafora Media, BegaGroup (Bascov, Arad, Craiova), Foradex, Foraj Ploieti, ForajBrila, Foraj Videle, Weatherford, Nabors etc. dispun decapaciti proprii de reparaii i producie, astfel c unelesubansambluri aferente instalaiilor de foraj sunt produse,reparate, recondiionate i/sau modernizate prin efort propriu.Productorii autohtoni de instalaii de foraj i echipamente conexe

Upetrom Ploieti, Hidromecanica Braov,TC UPET Trgovite,Uztel Ploieti, UPSS Botoani, Electroalfa Botoani, Mecanex


43/48


43

Botoani, Aversa, ICPE Actel, MI SWACO, ElectroputereCraiova etc. practic uneori preuri de livrare semnificativdiferite pentru echipamente cu aceeai utilitate, dar avndncorporate subansambluri importate, cu caracteristici tehnice i

preuri diferite (motoare de antrenare, troliuri, pompe,echipamente electrice, echipamente de automatizare etc.).

Principalii furnizori / competitori de pe piaa specific a activelorevaluate din aceast categorie sunt: Operatorii interni de pe piaa specific: Dafora Media, Bega

Group (, Bascov, Arad, Craiova), Foradex, Foraj Ploieti,Foraj Brila, Foraj Videle etc.;

Operatori internaionali (ndeosebi cei care opereaz n EstulEuropei, Asia Central i Orientul Mijlociu);

Productorii autohtoni de instalaii de foraj i echipamenteconexe (pentru vnzarea pe buci ansambluri i

subansambluri: motoare de antrenare, troliuri, pompe,echipamente electrice, echipamente de automatizare etc.):

Upetrom Ploieti, Hidromecanica Braov, TC UPETTrgovite, Uztel Ploieti, UPSS Botosani, Aversa etc.

Piaa altor active Piaa specific mijloacelor auto este una n declin accentuat, cu oscdere considerabil a numrului de tranzacii i o scdere a

preurilor de ofert.Trendul pieei specifice tehnicii de calcul (computere i

periferice) poate fi caracterizat ca fiind unul de palier, cu tendineuoare de scdere a preurilor de ofertare a echipamentelor /componentelor noi.

Datele de pepiaa valorilor mobiliare aferente Societiisunt prezentate nAnexa nr.2.


44/48


44

4.APLICAREA METODELOR DE EVALUARE

4.1. GeneralitiDin analiza datelor i informaiilor la dispoziie n legtur cu Societateai avnd n vedereevoluia pieei specifice, evaluatorula stabilit c pot fi aplicate urmtoarele abordri / metodede evaluare:

Abordarea prin comparaie de pia; Abordarea pe baz de active; Abord

Caiet Lucrari Practice SIE_2012-2013

Documents

Transcript of Caiet Lucrari Practice SIE_2012-2013