Abordarea veniturilor

Ministerul Educației al Repulicii MoldovaColegiul de Construcții din Chișinău

Lucrare practică nr.1“Abordarea veniturilor,,

A efecuat elevaGrupei E.I.-12.09

Lisnic IonelaA verificat profesoara

Moruz EcaterinaChișinău 2015

1.2 Abordarea veniturilor(teorie)75. Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se

efectuează în două etape:a) prognozarea veniturilor viitoare;b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.76. Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata

de arendă.77. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele

tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor

spaţiilor disponibile;b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinînd

cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:

VBE = (VBP - DSL) + AV (5)unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenţial, DSL - deducerea pentru

spaţiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spaţiilor disponibile;

c) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în următoarele categorii:

cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);

cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale şi altele);

cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în această categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele);

cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele).

78. Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă: VON = VBE - CO (6)unde, VON - venitul operaţional net, CO - cheltuieli operaţionale.79. Pentru estimarea venitului operaţional net din venitul brut efectiv se vor scădea doar

cheltuielile operaţionale care sînt suportate de proprietar. La cheltuieli operaţionale nu sînt atribuite: deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit şi amortizarea mijloacelor fixe.

80. În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:a) capitalizarea directă;b) actualizarea fluxurilor de numerar.81. Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur an

de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel, V = VON/r (7) unde, V - valoarea estimată, r - rata de capitalizare.82. Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:a) metoda analizei vînzărilor comparabile;b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;

c) tehnica grupului investiţional;d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei83. Metoda analizei comparative a vînzărilor este metoda care se va aplica de

preferinţă pentru estimarea ratei de capitalizare. O condiţie necesară pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare. Înainte de a estima rata de capitalizare este necesar să fie efectuate toate ajustările corespunzătoare pentru diferenţa între bunul evaluat şi bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vînzărilor este similară celei prezentate în capitolul IV al prezentului Regulament.

84. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică în cazurile cînd nu poate fi obţinută informaţia completă privind bunurile imobile comparabile, în schimb este disponibilă informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:

r = (1- CCO)/MVBE (8) unde:CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale;MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.Coeficientul cheltuielilor operaţionale este egal cu raportul între cheltuielile operaţionale şi

venitul brut efectiv.Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezintă raportul între preţul de vînzare a bunului

imobil şi venitul brut efectiv.85. Tehnica grupului de investiţii se bazează pe presupunerea că în cazul în care există mai

multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă cerinţelor fiecăruia din deţinătorii de drepturi reale asupra bunului imobil faţă de nivelul de rentabilitate al investiţiei. Interesele materiale legate de obiectul evaluării pot fi de origine financiară (finanţarea bunului imobil cu capital propriu şi capital împrumutat) şi de origine fizică (divizarea bunului imobil în părţi componente: teren şi construcţii).

86. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare este aplicată în cazurile în care pentru procurarea proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, şi poartă denumirea de flux de numerar înainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net, va ţine cont atît de capitalul propriu, cît şi de capitalul împrumutat, reprezentînd o mărime medie ponderată a ratei rentabilităţii pentru creditor (rc) şi ratei rentabilităţii pentru proprietar (rp). În acest caz, rata de capitalizare se determină după următoarea formulă:

r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp) (9)unde,m - ponderea mijloacelor împrumutate;(1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii imobiliare.Rata de capitalizare pentru mijloacele împrumutate, care în practica evaluării este

cunoscută sub denumirea de constantă ipotecară este determinată după următoarea formulă: rc = DC/SC (10) unde,DC - plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);SC - suma creditului ipotecar.Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinată după următoarea formulă:

rp = FNII/CP (11) unde,FNII - fluxul de numerar înainte de impozit;CP - suma capitalului propriu investit.87. Tehnica grupului de investiţii poate fi aplicată şi pentru componentele fizice ale unui bun

imobil complex - teren şi construcţii. În acest caz, pentru a estima mărimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie să cunoască: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru construcţii), precum şi contribuţia fiecărei componente fizice în valoarea totală a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:

r = T x rteren + C x rcontructive (12)unde,T - ponderea terenului în valoarea totală a bunului imobil;r teren - rata de capitalizare pentru teren;C - ponderea construcţiei în valoarea totală a bunului imobil;r construcţie - rata de capitalizare pentru construcţie.Rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru construcţii pot fi estimate prin

metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu).88. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplică pentru

calcularea ratei de capitalizare în cazul în care sînt atrase mijloace creditare pentru finanţarea tranzacţiei.În acest caz rata de capitalizare se calculează după formula:

r = CAD x rc x m (13)unde,CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.Coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre venitul operaţional net şi plata

anuală pentru deservirea creditului.89. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a

veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).

90. În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:

n V=еVONt/(1+Y)t+R(1+Y)n (14) t=1

unde,t - perioada de calcul;Y - rata de actualizare;R - reversia.91. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, în funcţie de perioada tipică de

posesiune a bunului imobil sau durata de viaţă rămasă a bunului imobil. Dat fiind faptul că în condiţiile unei economii în tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomandă aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.

92. Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor perioadei de calcul (VONn+1)

R =VONn+1/(1+r)n+1 (15) unde,R - reversia;r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul.

93. Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este estimată prin aplicarea următoarelor metode:

a) metoda adiţionării;b) metoda extracţiei;c) metoda investiţiilor de alternativă.94. Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a

ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei anticipate şi rata riscului.Rata reală a rentabilităţii este determinată în baza analizei investiţiilor financiare fără de risc

sau care implică riscuri minime. Rata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi este similară pentru toate investiţiile din economia naţională.

Rata inflaţiei anticipate este determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în economia ţării.

Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii investiţi în bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieţei imobiliare, riscul inflaţiei neaşteptate şi riscul lichidităţii joase caracteristic pentru bunurile imobile.

95. Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Această metodă poate fi utilizată respectînd condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficiente utilizări.

96. Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiţii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de stat) şi diferenţa între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru bunurile imobile estimată din analiza investiţiilor anterioare. Formula determinării ratei de actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este:

Yo = Rata pură a rentabilităţii + (Rata investiţiei de alternativă - Rata pură a rentabilităţii) + Rata riscului (16)

1.3 Rezolvari de problemProblema 1.

Să se determine valoarea de piață a unui obiect imobiliar ce in prognoză va aduce un venit operațional net de 75650 lei

Indici Obiecte analogice1 2 3 4

Prețul de ofertă 556005 666750 750850 574156

Venit operațional net

258205 167891 181234 153456

Rata de capitalizare

0.4643 0.2518 0.2413 0.2672

Rata de capitalizare

medie

0.3061

Valoarea de piață

247141.4570

1.Am citit conținutul problemei și am identificat formulele problemei.

2.Am introdus datele problemei în formula:Rcap=VONVP

Rcap 1=258205556005

=0.4643

Rcap 2=167891666750

=0.2518

Rcap 3=181234750850

=0.2413

Rcap 4=153456574156

=0.2672

3.Am calculate rata de capitalizare medie pentru a determina valoarea de piață conform formulei de calcul:

Rcap .med= r 1+r 2+r 3+r 44

=0.4643+0 .2518+0.2413+0.26724

=0.3061

4.Calculăm valoarea de piață avînd toate datele:

VP= 756500.3061

=247141.4570 lei

5.Datele obținute le-am întrodus în tabelul de mai sus.

Problema 2.

Într-o discuție cu organizația de gestionare a bunului imobil gestionat s-a constatat că cheltuielile pentru bloc se compun din:

Servicii comunale-2000 u.c.Impozitele pe bunul imobil-10000 u.c.Reparația curentă-2600 u.c.Salariul personalului-7000 u.c.Reparația planificată pentru acoperiș-45000 u.c.

Cît constituie cheltuielile pentru expoatare?Se dă:

Servicii comunale-2000 u.c. Chelt.expl.=Serv.com+Imp.b.i+Rep.curent+Impozitele pe bunul imobil-10000 u.c. Sal.pers.+Rep.plan.acop.Reparația curentă-2600 u.c. Chetl.expl=2000+10000+2600+7000+Salariul personalului-7000 u.c. 45000=66600 u.cReparația planificată pentru acoperiș-45000 u.c.

Chelt.expoatare-?

Problema 3.Venitul potențial de la expoatarea bunului imobil constituie 68000 u.c.Pierderi de neutilizare 5%.Cit va constitui venitul brut efectiv a bunului imobil?Se dă:Ven.expl.b.i-68000 u.c. V.B.E.=V.E.b.i-P.N=68000-5%=64600 u.c.Pierd.neutil.-5%

V.B.E-?

Problema 4.Să se determine cea mai bună și eficientă utilizare a obiectului imobiliar,dacă se cunoosc:S=600 m2

Indicii Farmacie Market Cafenea Disco barPlata de arendă

lei/m2/lunar16 18 12 19

Deduceri pentru spațiile libere(%)

20 23 18 20

Rata de capitalizre(%)

21 23 18 19

Cheltuieli operaționale

18000 21000 25000 20000

Calculul valorii celei mai bune uilizări prin capitalizarea directă.

Indicii Farmacie Market Cafenea Disco barVenitul brut potențial

115200 129600 86400 136800

Deduceri pentru spațiile libere(%)

0.2 0.23 0.18 0.2

Venitul brut efectiv

115199.8 129599.77 86399.82 136799.8

Coeficientul de capitalizare

0.21 0.23 0.18 0.19

Cheltuieli operaționale

18000 21000 25000 20000

Venitul operațional net

97199.8 108599.77 61399.82 116.799.8

Valoarea de piață

462856.19 472172.91 341110.11 614735.78

1.Am făcut cunoștință cu datele si cerințele problemei,am selectat formulele de calcul pentru a determina valoarea de piață a obiectului evaluat.

2.Avînd datele necesare am calculat venitul brut poențial(VBP)conform formulei:

VBP=C1m2*S*12

VBP1=600*16*12=115200VBP2=600*18*12=129600VBP3=600*12*12=86400VBP4=600*19*12=136800

3.Pentru a calcula venitul brut efectiv(VBE) am folosit formula:

VBE=VBP-DSL

VBE1=115200-0.2=115199.8VBE2=129600-0.23=129599.77VBE3=86400-0.18=86399.82VBE4=136800-0.2=136799.8

4.Venitul operațional net(VON) l-am calculat după formula:

VON=VBE-COVON1=115199.8-18000=97199.8VON2=129599.77-21000=108599.77VON3=86399.82-25000=61399.82VON4=136799.8-20000=116799.8

5.Pentru a calcula valoarea de piață am utilizat formula:

VP=VONr

VP 1=97199.80.21

=462856.19

VP 2=108599.770.23

=472172.91

VP 3=61399.820.18

=341110.11

VP 4=116799.80.19

=614735.78

6.Datele obținute le-a întrodus in tabel.

Problema 5. Determinați rata de capitalizare pentru obiectul evaluării dacă se cunoaște că prețurile de vînzare sînt 4800u.c. și 5900 u.c venitul brut efectiv corespunzător 65000 u.c și 73000.Cheltuielile operaționale corespunzătoare 42000 u.c și 53000 u.c.

1.Am calculat multiplicatorul brut prin formula:

MVBE=V b . i .VBE

MVBE 1= 480065000

=0.0738

MVBE 2= 590073000

=0.0808

2.Capitalizarea cheltuielilor operaționale le-am efectuat conform formulei:

CCO= COVBE

CCO 1=4900065000

=0.7538

CCO 2=6900073000

=0.9452

3.Rata de capitalizare pentru obiectul evaluării după formula:

r=1−CCOMVBE

r 1=1−0.75380.0738

=3.3360

r 2=1−0.94520.0808

=0.6782

Problema 6.Un investitor procură un bun imobil cu scopul de a obține venituri din expoatarea lui în decurs de 4 ani cu vînzarea ulterioară,veniturile prezentate sînt în tabelul de mai jos.

An Plata de arendă Coeficientul de actualizare

Valoarea prezentăVON

1 2900 0.9434 2735

2 3700 0.8573 3172

3 3100 0.7513 2329

4 2200 0.6355 1398

Total

11900 3.1875 9634

Investitorul crede că la finele perioadei de expoatare obiectul dat poate fi vîndut cu 17000 u.c.Determinați valoarea prezentă a obiectului imobiliar,dacă rata de actualizare de la 6% se majorează cu 2 % anual.

1.Citind conținutul problemei am înțele ce am de făcut și am identificat formulele necesare pentru rezolvarea problemei.

2.Am identificat coeficientul de actualizare din tabelele coeficietului procentului compus și datele obținute le-am introdus în tabelul de mai sus.

3.Am calculat valoarea prezentă a VON conform formulei:

VP a VONanual=Plata dearendă∗1

(1+r )n

VP a VONanual 1= 2900∗1

(1+0.06)1=2900∗0.9434=2735


(1+0.08)2=3700∗0.8573=3172


(1+0.1)3=3100∗0.7513=2329


(1+0,12)4=2200∗0.6355=1398

4.Pentru a calcula valoarea prezentă a obiectului imobiliar am calculat reversia după următoarea formulă:

R=Vprob∗1

(1+r )n

R= 17000∗1

(1+0,12)4=17000∗0.6355=10803

5. În final am calculat valoarea bunului imobiliar avînd toate datele necesare conform formmulei:

V b . i=∑i=1

n

VON1

(1+r )n +R

V b . i=9634∗0.6355+10803=16925

6. Datele obținute le-am întrodus in tabelul de mai sus.

Problema 7.Nr. Indicii U.M. Valoarea

de bazăPerioada de calcul

2014 2014 2016 20171 Suprafața

arendatăm2 87

2 Plata de arendă pentru

lm2/oficiu

euro/

m2

/lunar

18

3 Plata de arendă pentru

lm2/oficiu

euro/

m2

/an4 Majorarea

prognozată a plăților de arendă

%/euro/lunar

5 5 5

5 VBP euro/an

6 Perderi de la neutilizarea

spațiilor

% 10 10 10 10

7 Ajustarea pentru spațiile libere

%euro

8 VBE euro9 CO generale %

euro10 10 10 10 10

fixevariabile

10 VON euro11 Rata actualizării

(conform calculelor)

% 26

12 Factorul actualizat

13 VON actualizat euro14 Reversia(prețul

probabil peste 3 ani,calculat,ca

valoarea de piață cu majorarea

prețului de 5% anual)

R=VONY

euro

15 Reversia actualizată

euro

16 Valoarea finală a obiectului evaluării

euro

17 Valoarea finală a obiectului evaluării

lei

1.Am calculat venitul brut potențial,ca produsul :VBP=C1m2 * S * 12

VBP=18*87*12=18792

2.Am determinat majorarea venitului brut potențial a anului 2015 prin produsul:

6%=18792*0.06=1127,52

VBP2015=1127,52∗(1+0.06 )=1127,52∗1.06=1195.1712

VBP2016=1195.1712∗(1+0.06 )=1195.1712∗1.06=1266.8815

VBP2017=1266.8815∗(1+0.06 )=1266.8815∗1.06=1342.8944

3.Am determinat venitul brut efectiv pentru anul 2014 prin formula:

VBE=VBP * (1-K DSL)

VBE2014=18792*(1-0.11)=18792*0.89=16724.88

VBE2015=1195.1712*(1-0.11)=1195,1712*0.89=1063.7024

VBE2016=1266.8815*(1-0.11)=1266.8815*0.89=1127.5245

VBE2015=1342.8944*(1-0.11)=1342.8944*0.89=1195.176

4.Am determinat venitul operațional net după formula:

VON=VBE (1−CO )

VON 2014=VBE (1−CO )=16724.88 (1−0.11 )=16724.88∗0.89=14885.14 3

VON 2015=VBE (1−CO )=1063.7024 (1−0.11 )=1063.7024∗0.89=946.6951

VON 2016=VBE (1−CO )=1127.5245 (1−0.11 )=1127.5245∗0.89=1003.4968

VON 2017=VBE (1−CO )=1195.176 (1−0.11)=1195.176∗0.89=1063.7066

5.Am calculat venitul operational net actualizat conform formulei:

VON ACT=VON∗ract

VON ACT 2014=14885.143∗0.8197=12201.352

VON ACT 2015 = 946.6951*0.6719=636.0844

VON ACT 2016 =1003.4968*0.5507=552.6256

VON ACT 2017 = 1063.7066*0.4514=480.1571

6.Am determinat reversia ca prețul probabil obținut ca produsul dintre C1m2 * S * 1.18 (deoarece rata crește cu 5 % anual)=825*87*1.15=82541.25 euro

7.Am calculat reversia actualizată:

82541.25*0.4514=37259.12 euro

8.Am determinat valoarea finală dupa formula:

12201.352+636.0844+552.6256+480.1571+=13870.219 euro

9.Am estimat valoarea bunului imobiliar știind că 1 euro=21 lei

13870.219*21=291274.6 lei

Abordarea veniturilor

Documents

Transcript of Abordarea veniturilor