1

5.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU CLĂDIRI ȘI

TERENURI

5.1.Elemente actuale privind abordarea prin piață

Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii

proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost

vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.

Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau

comparația vânzărilor.

Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci

când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.

Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații

referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate de modificările intervenite în

evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.

Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile,

abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru

estimarea valorii de piață.

Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi

limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei

informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator

printr-o documentare corespunzătoare.

Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind

activele identice sau similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu

condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.

Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de

piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu Standardele de

evaluare.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi

identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de

evaluare trebuie să se indice sursele de informații, datele utilizate și raționamentul pe baza

cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

a)tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza datelor secundare; analiza

statistică; analiza costurilor;

b)tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza

clasamentului; interviuri.

Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative

și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru

proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.

În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție

de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.

În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile

proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în

funcție de elementele de comparație.

În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate

includ, fără a se limita la acestea, următoarele: drepturile de proprietate transmise,

condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după

cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile

economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară

comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de

2

proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări.

În această etapă, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarele elemente:

-intervalul de valori rezultate;

-numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile;

-totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca

sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual);

-totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca

sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual);

-orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți

factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

Toate ajustările aplicate prețurilor proprietăților comparabile trebuie argumentate în

raportul de evaluare. Nu este permisă utilizarea niciunei ajustări fără prezentarea modului de

estimare a acesteia.

Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de

piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând apoi aceste

proprietăţi cu cea în evaluare. Estimarea chiriei pe piaţă, a costurilor, uzura şi alţi parametrii ai

valorii, pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe

ori, aceste elemente sunt analizate în metoda comparaţiei directe pentru a determina corecţiile

ce trebuie făcute la preţurile de vânzare a proprietăţilor comparabile.

Premiza majoră a metodei comparaţiei directe este aceea că valoarea de piaţă a unei

proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive şi

comparabile.

Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi

tranzacţii, care influenţează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferenţele în drepturile de

proprietate evaluate, motivaţia cumpărătorilor şi a vânzătorilor, condiţiile de finanţare,

situaţia pieţei la momentul vânzării, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice şi

caracteristicile economice, dacă proprietăţile produc venituri. Criteriile de comparaţie sunt

testate faţă de datele pieţei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum

afectează ele valoarea.

5.2.Aspecte generale ale metodei

5.2.1.Relaţia cu principiile evaluării

Oferta şi cererea pieţei sunt constituite de vânzători şi cumpărători, iar dacă cererea

pentru o proprietate este mare, preţurile tind să crească. Deplasările în oferta unor proprietăţi

îmbunătăţite sunt, deseori în urma deplasărilor în cerere, deoarece oferta este creată de noile

construcţii ce necesită timp de realizare şi este micşorată de transformarea pentru alte utilizări,

în timp ce cererea ce trebuie satisfăcută se poate schimba rapid. Analiza pieţelor imobiliare, la

un anumit moment dat, poate fi concentrată pe cerere, dar trebuie avută în vedere şi oferta.

Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea în vedere numărul de utilizatori

potenţiali a unui anumit tip de proprietate imobiliară, puterea lor de cumpărare, gusturile şi

preferinţele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietăţile existente

nevândute sau libere, precum şi proprietăţile ce sunt în construcţie, transformare sau planificate

a fi construite. Modificările în oricare din aceste elemente pot duce la variaţia preţurilor

proprietăţii analizate şi a proprietăţilor comparabile.

Principiul substituţiei aplicat la metoda comparaţiei directe, arată că valoarea unei

proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a achiziţiona o proprietate cu

utilitate şi atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune că

metoda comparaţiei directe este mai puţin adecvată dacă nu există pe piaţă proprietăţi de

substituţie.

Forţele cererii şi a forţei de pe piaţă tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se

atinge niciodată, ci acesta se schimbă continuu. Un aspect important al principiului echilibrului

3

este că relaţia dintre teren şi construcţii şi relaţia dintre o proprietate şi mediu trebuie să fie în

echilibru pentru ca proprietatea să reflecte valoarea de piaţă reală.

Evaluatorul va analiza împrejurimile proprietăţii evaluate pentru a identifica toate

influenţele externe semnificative şi care se reflectă în corecţiile pe care le face proprietăţilor

competitive pentru comparabilitate. Două proprietăţi imobiliare cu caracteristici fizice identice

pot avea valori de piaţă mult diferite dacă una din proprietăţi are împrejurimi mai puţin

atractive. Factori precum: condiţiile de iluminat a străzilor, facilităţile de transport, protecţie

adecvată din partea poliţiei, respectarea reglementărilor municipale, apropierea de centrele

comerciale sau de alimentaţie publică, trebuie luaţi în considerare de evaluator pentru a

determina dacă ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.

5.2.2.Aplicabilitatea și limitele metodei

Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare

când există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau

tendinţele de pe piaţă.

Dacă în schimb numărul de tranzacţii este insuficient, aplicabilitatea metodei este

limitată. De exemplu, metoda comparaţiei directe se aplică rareori la proprietăţi cu destinaţie

specială, pentru că pe piaţă (chiar dacă e întinsă geografic) se vând puţine asemenea

proprietăţi.

Metoda dă, de regulă, indicaţii de primă mână, referitoare la valoarea de piaţă în

evaluarea proprietăţilor imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a

produce venituri (locuinţă pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune

indicaţii privind valoarea unor proprietăţi rezidenţiale sau comerciale exploatate de

proprietar.

Schimbarea rapidă a condiţiilor economice şi a legislaţiei pot limita

aplicabilitatea metodei comparaţiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului

pe profit, a reglementărilor de urbanism, existenţa şi costul finanţării, restricţiile de construire

şi de dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat, un număr mic de vânzări

comparabile recente, fapt ce reflectă impactul unor asemenea schimbări pe un anumit

interval de timp. În plus, inflaţia rapidă poate pune sub semnul întrebării corecţiile făcute de

evaluator.

Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaţiei

directe, evaluatorul trebuie să verifice datele de piaţă obţinute şi să înţeleagă deplin

caracteristicile de comportament al cumpărătorilor şi al vânzătorilor implicaţi în tranzacţiile

imobiliare. El va fi circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi. In acelaşi timp pot

rezulta ipoteze sau concluzii, dacă evaluatorul se bazează numai pe date statistice, fără a lua

în calcul motivarea părţilor aflate în tranzacţie.

Este absolut necesar ca evaluatorul să identifice şi să analizeze punctele tari şi

punctele slabe ale proprietăţii, din datele prelucrate şi d in analizele comparative

efectuate. Toate faptele relevante, dar şi opiniile trebuie să fie scrise în raportul de evaluare.

La analiza rezultatelor obţinute prin aplicarea metodei comparaţiei directe, dar şi la analiza

finală a rezultatelor, trebuie să se exprime opinia privind fiabilitatea datelor culese, a

analizelor efectuate şi a concluziilor privind valoarea.

Metoda comparaţiilor directe constituie o parte esenţială a procesului de evaluare, chiar

când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata

de capitalizare, uzura funcţională, etc.) se obţin printr-o tehnică de analiză comparativă.

5.2.3.Datele necesare și sursele de informații

Pentru a aplica metoda comparaţiei directe, evaluatorul culege date despre tranzacţii,

contracte, oferte, refuzuri, opţiuni şi liste de proprietăţi imobiliare, considerate competitive

4

şi comparabile cu proprietatea evaluată.

La început, evaluatorul cercetează cu atenţie preţurile, drepturile de proprietate

transmise, condiţiile de finanţare, motivaţia vânzătorilor şi cumpărătorilor şi data efectuării

tranzacţiilor. Apoi analizează în detaliu fiecare plasament, starea fizică şi funcţională şi

caracteristicile economice.

Sursele primare de informaţii sunt cele legate de publicitatea imobiliară, publicaţiile

periodice cu subiect imobiliar şi discuţiile cu părţile în tranzacţie, angajaţii lor, avocaţi,

consilieri, agenţi de intermediere, administratori imobiliari, proprietari şi promotori.

Informaţiile din alte surse terţe trebuie privite cu atenţie, pentru că ar putea fi în favoarea

unei anumite părţi implicate în tranzacţiile imobiliare şi nu totdeauna au obiectivitatea

necesară.

Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura şi tipul proprietăţii

evaluate şi trebuie să cuprindă suficiente proprietăţi comparabile tranzacţionate într-un trecut

nu prea îndepărtat. Proprietăţile imobiliare au piaţă locală, regională, naţională sau

internaţională.

Preţurile de vânzare reflectă o serie de factori care influenţează mai mult sau mai puţin

valoarea proprietăţii; pentru a determina influenţa relativă a acestor factori, se folosesc tehnici

cantitative şi calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativă relativă, analiza evoluţiei,

analiza datelor în perechi, analiză statistică sau grafică, analiza sensibilităţii. Dacă nu

există suficiente date pentru a fundamenta o analiză cantitativă, evaluatorii analizează

relaţiile calitative prin comparaţie directă a datelor de piaţă şi analiza evoluţiei pieţelor.

După ce au fost adunate şi analizate datele de piaţă, ele pot fi ordonate în mai multe

moduri. O metodă obişnuită este să fie aranjate pe o grilă de date. Fiecare diferenţă importantă

între proprietatea analizată şi proprietăţi comparabile ce ar putea influenţa valoarea e

considerată ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rând pe grilă şi

preţurile totale sau unitare ale proprietăţilor comparabile sunt corectate ca să reflecte valoarea

acestor diferenţe.

Corecţiile făcute, reflectă procesul de gândire şi judecată efectuat de un cumpărător,

înainte de a face oferta de cumpărare sau înainte de a cumpăra.

5.3. Procedura de evaluare

5.3.1.Etapele procedurii

Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:

-Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare

ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării,

dimensiunile, localizarea şi zonarea;

-Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi că

tranzacţiile au fost obiective;

-Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe

fiecare criteriu;

-Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de

comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile

sau,dacă nu e posibilă compararea, se trece la scoaterea din categoria comparabile.

-Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea la o valoare sau la o marjă de valori. într-o

piaţă nedecisă şi foarte dinamică, o marjă de valori care poate fi o concluzie mai bună decât o

singură valoare.

5.3.2.Criterii de comparaţie

Fiecare preţ de vânzare ar trebui exprimat funcţie de nişte criterii de comparaţie

adecvate, adică nişte componente ale proprietăţii imobiliare definite în scopul comparaţiei.

Alegerea lor depinde de scopul evaluării şi de natura proprietăţii. Astfel, apartamentele sunt

5

deseori analizate pe baza preţului pe cameră, dar şi pe baza preţului pe mp construit.

Proprietăţile industriale şi depozitele se analizează pe baza preţului pe mp sau m cub.

Hotelurile, de regulă, sunt analizate în preţ pe cameră; restaurantele, teatrele, bisericile, sălile

polivalente în preţ/loc; terenurile de golf în preţ/hectar şi gaură; campingurile în preţ pe lot;

terenurile de tenis în preţ/teren sau pe număr de membri; debarcaderele în preţ pe dană; service

auto în preţ/loc de reparaţii. Pentru case de locuit unitatea tipică de comparaţie este preţul total

sau preţul pe mp util.

Aplicarea mai multor criterii de comparaţie poate duce la rezultate diferite şi evaluatorul

trebuie să analizeze şi să explice diferenţele. Acest lucru îl va ajuta să aleagă cele mai adecvate

criterii de comparaţie pentru situaţia dată. Este util, dacă sunt suficiente date, să se facă analize

statistice, pe baza criteriilor, pentru a obţine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.

Criterii de comparaţie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu

se ajustează, dar evaluatorul trebuie să analizeze cauzele diferenţelor apărute la diferite

proprietăţi şi va alege acele valori care sunt cele adecvate şi fundamentate pentru

comparabilitatea cu proprietatea evaluată.

5.3.3.Elemente de comparație

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor

imobiliare care au consecinţă asupra variaţiei preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.

Evaluatorul ia în considerare şi compară toate diferenţele rezonabile între

proprietăţile comparabile, diferenţe care le influenţează valoarea. Cercetarea

pieţei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietăţilor

imobiliare este deosebit de sensibilă.

Pe baza acestor diferenţe se fac ajustări ale preţurilor pentru fiecare proprietate

comparabilă, pentru a face proprietăţile echivalente la preţul unitar sau preţul total, dar metoda

trebuie aplicată uniform pe toată durata analizei. Totodată, evaluatorul trebuie să aibă grijă ca

ajustările datorate unei diferenţe să fie făcute o singură dată.

În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază:

-drepturile de proprietate transmise;

-condițiile de finanțare;

-condițiile de vânzare;

-condițiile pieței;

-localizarea;

-caracteristicile fizice;

-caracteristicile economice;

-utilizarea;

-componente non-imobiliare ale valorii.

Deşi în majoritatea cazurilor aceste nouă elemente acoperă toţi factorii semnificativi, se

pot considera şi alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii guvernamentale,

condiţii de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaţie se pot împărţi în

subcategori pentru a face analiza mai specifică.

5.3.4.Drepturi de proprietate transmise

O tranzacţie este întotdeauna axată pe dreptul de proprietate transmis. Când este

vorba de vânzarea unei proprietăţi închiriate, evaluatorul va face corecţiile care să reflecte

diferenţa între proprietăţile închiriate cu chiria pieţei şi cele închiriate cu o chirie sub sau peste

chiria pieţei, iar durata rămasă a închirierii afectează aceste corecţii.

Etapa preliminară în progresul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate

evaluat şi, odată acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieţei.

Evaluatorul trebuie să stabilească precis şi drepturile de proprietate transmise în tranzacţiile

6

comparabile selectate pentru analiză.

5.3.5.Condiţiile de finanţare

Preţul tranzacţiei pentru o proprietate imobiliară poate fi diferit de cel al unei

proprietăţi identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.

În cazurile când cumpărătorul obţine din partea vânzătorului o finanţare sub preţurile

pieţei el va plăti probabil un preţ mai mare pentru proprietatea achiziţionată.

O corecţie pe motive de finanţare poate sau nu să includă o corecţie pentru condiţiile

de vânzare.

Definiţia valorii de piaţă recunoaşte termenii de plată ca fiind plată integrală cash.

De multe ori reducerea determinată prin calculele de actualizare nu este recunoscută integral pe

piaţă, pentru că atunci condiţiile de vânzare pot evidenţia alte interese non-economice din

partea cumpărătorilor sau vânzătorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie să folosească cu atenţie

calculele de echivalenţă cash şi să reţină că în final corecţia este cea dedusă din datele de pe

piaţă.

Cumpărătorii de proprietăţi imobiliare se obligă în mod conştient la:

-suma investită în active;

-plata periodică a creditului plus dobânzile.

Astfel, componentele creditului variază cu rambursarea împrumutului şi cu costul

creditului.

La analiza datelor în perechi se combină, de obicei, calculele de actualizare cu

corecţiile datorate condiţiilor de vânzare atipice.

5.3.6.Condiţiile de vânzare

Ajustările pentru condiţiile de vânzare, de regulă reflectă motivaţia cumpărătorului şi a

vânzătorului şi, în multe cazuri, condiţiile de vânzare influenţează semnificativ preţul de

vânzare. De exemplu, o vânzare poate fi sub preţul pieţei dacă vânzătorul are nevoie imediat

de bani sau un cumpărător va oferi un preţ mai mare pentru o proprietate ce a aparţinut cândva

familiei sale.

Dacă se descoperă condiţii de vânzare neobişnuite într-o tranzacţie, aceasta ar putea

să fie folosită ca o proprietate comparabilă numai cu precauţii deosebite, iar condiţiile speciale

trebuie evidenţiate în raportul de evaluare.

5.3.6.1.Condiţiile pieţei

Tranzacţiile comparabile ce au avut loc în alte condiţii ale pieţei decât cea evaluată la

data evaluării, necesită ajustări pentru toate diferenţele ce influenţează valoarea. O ajustare

normală pentru condiţiile pieţei se referă la diferenţa între momentele tranzacţiilor. Cauzele pot

fi: inflaţia şi percepţia investitorilor privind schimbarea condiţiilor pieţei.

Schimbările în condiţiile pieţei pot fi şi modificarea legilor privind taxele şi impozitele,

procesul de obţinere a autorizaţiilor de construcţie şi fluctuaţiile cererii şi ofertei. Uneori

efectele acestor factori se combină cu influenţe ce se adună sau se compensează.

Deşi ajustările pentru condiţiile pieţei se referă deseori la timp, nu timpul este cauza, ci

schimbările pieţei ce au apărut de-a lungul timpului.

Ca moment de referinţă trebuie luat cel al încheierii contractului şi nu cel al începerii

negocierilor.

Mărimea ajustării se estimează prin analiza mai multor tranzacţii ce au apărut în jurul

aceluiaşi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectivă a reflectării în preţ a

schimbării condiţiilor pieţei.

7

5.3.6.2.Localizarea

Ajustările pe motivul localizării se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale

proprietăţilor comparabile diferă faţă de cele ale proprietăţii evaluate.

Diferenţele prea mari impun eliminarea din rândul proprietăţilor comparabile.

Ajustările se exprimă de regulă procentual şi reflectă creşterea sau descreşterea în

valoare a unei proprietăţi, datorate amplasării într-o zonă.

Chiar şi în aceeaşi zonă apar diferenţe; de exemplu, o casă cu vedere la parc şi alta

puţin mai departe. Evaluatorul trebuie să sesizeze că piaţa recunoaşte că o locaţie e mai bună

decât alta din diferite motive.

În absenţa unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferenţe în

localizarea a două proprietăţi de altfel complet comparabile, poate fi echivalentă cu diferenţa

în valoarea terenului corespunzătoare celor două proprietăţi. Evaluatorul trebuie să fie atent şi

să evite ajustarea pentru aceeaşi influenţă asupra valorii, cum ar fi localizarea şi

caracteristicile fizice.

5.3.6.3.Caracteristicile fizice

Fiecare diferenţă între caracteristicile fizice ale proprietăţilor comparabile 5.

proprietatea evaluată, necesită analiză comparativă şi ajustare. Diferenţele fizice înseamnă

diferenţe în dimensiunile clădirii, calitatea construcţiei, stilul arhitectural, materiale de

construcţie, vârsta, condiţia, utilitatea funcţională, dimensiunile terenului, atractivitatea şi alte

avantaje. Condiţiile de mediu trebuie luate în considerare şi sunt foarte importante.

Câştigul sau pierderea în valoare prin prezenţa sau absenţa unui element nu sunt de

regulă egale cu costul instalării sau demontării elementului. Uneori cumpărătorii nu vor să

plătească un preţ mai mare pentru un anumit element sau avantaj în plus. La fel existenţa unui

avantaj suplimentar poate adaugă o valoare şi mai mare decât costul de obţinere a avantajului.

5.3.6.4.Caracteristicile economice

Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietăţi imobiliare care

afectează profitul net. Acest element de comparaţie este de regulă aplicat proprietăţilor

producătoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea

managementului, structura chiriaşilor, nivelul chiriilor, condiţiile de închiriere, data expirării

contractului de închiriere, opţiunile de reînnoire şi clauzele de închiriere, cum ar fi clauzele de

recuperare a unor cheltuieli sau investiţii.

Evaluatorul trebuie să fie atent ca diferenţele datorate drepturilor de proprietate

transmise sau schimbării datorate condiţiilor de piaţă, să nu fie atribuite caracteristicilor

economice.

5.3.6.5.Utilizarea

Evaluatorul trebuie să evidenţieze orice diferenţă între utilizarea existentă sau cea mai

bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare comparabile şi utilizarea proprietăţii evaluate.

În evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanţi în

determinarea celei mai bune utilizări.

O diferenţă în utilizările permise în două zone, nu necesită neapărat o ajustare dacă

loturile au aceeaşi utilizare. Când preţurile de vânzare sunt exprimate unitar (preţ/mp), pot

exista totuşi diferenţe datorate cerinţelor de clasificare zonală. De exemplu, din cauza

diferenţelor în cerinţele de parcare sau ce amenajare peisagistică, costul de îmbunătăţire a

amplasamentului este diferit deşi loturile au aceeaşi cea mai bună utilizare. Aceste diferenţe

trebuie luate în considerare.

8

5.3.6.6.Componente non-imobiliare ale valorii

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalităţii

clădirii, afacerea ce are loc în clădire şi alte elemente care nu constituie părţi ale

proprietăţii imobiliare, dar fac parte din preţ. Aceste componente trebuie analizate separat

de imobil. În multe cazuri viaţa economică, riscul de investiţie asociat, rata de fructificare,

garanţia pentru asemenea componente non-imobiliare diferă de cele ce se referă la

componentele imobiliare.

Mobila, inventarul şi echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de

elemente ce definesc personalitatea.

5.4.Tehnici de identificare și cuantificare a corecțiilor

5.4.1.Identificarea și cuantificarea corecțiilor

Tehnicile de identificare şi cuantificare a corecţiilor se clasifică în două

categorii:

a)cantitative:

• analiza pe perechi de date;

• analiza statistică;

• analiza grafică;

• analiza evoluţiei;

• analiza costurilor;

• analiză a datelor secundare.

b)calitative:

• analiza comparaţiilor relative;

• analiza, clasamentului;

• interviuri personale.

Primul pas în analiza comparativă este de a identifica care elemente de comparaţie

influenţează valoarea pe piaţa specifică. Fiecare din elementele de comparaţie importante

trebuie să fie încercat prin una sau mai multe din tehnicile menţionate mai sus, pentru a stabili

dacă este sau nu necesară o corecţie. Evaluatorul trebuie să fie atent şi să nu presupună că un

element de comparaţie influenţează valoarea până când piaţa nu a indicat această influenţă.

5.4.2.Tehnicile cantitative

Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacţii sunt

comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură

caracteristică. Ideal este ca tranzacţiile comparate să fie identice sub toate aspectele, cu

excepţia elementului analizat. Totuşi, acest caz este foarte rar şi deseori, evaluatorul trebuie să

analizeze o serie de date- perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.

Deşi analiza pe perechi de date este teoretic corectă, ea este uneori nepractică, din

cauza insuficienţei datelor privind proprietăţi similare.

Analiza statistică a datelor de pe piaţă include analiza prin regresie şi inferenţă.

Regresia liniară sau multiplă, reprezintă a tehnică extrem de utilă şi este limitată numai de

numărul de elemente sau factori ce influenţează preţul.

Analiza grafică este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul ajunge la o

concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arăta cum vede piaţa

variaţiile în elementele de comparaţie.

Analiza evoluţiilor este aplicabilă când există un volum mare de informaţii de pe

piaţă şi este, în special, utilă când sunt puţine date de tranzacţii comparabile, dar sunt multe

date referitoare la proprietăţile cu mai puţine caracteristici similare. Se poate determina

sensibilitatea pieţei la anumite elemente de comparaţie.

9

Analiza costurilor utilizează costurile estimate de autorităţi pentru taxe de construcţie

sau impozit pe proprietăţi ca bază pentru corecţii. Evaluatorul trebuie

să se asigure că asemenea corecţii sunt rezonabile şi aproximează aşteptările pieţei.

Analiza datelor secundare este o metodă de determinare a corecţiilor bazată pe date

ce nu se referă direct la proprietăţile comparabile, ci descriu piaţa biliară în general.

5.4.3.Tehnicile calitative

Analiza comparaţiilor relative este studiul relaţiilor indicate de datele pieţei fără a

recurge la cuantificare. Mulţi evaluatori utilizează această tehnică pentru că ea reflectă

natura imperfectă a pieţelor imobiliare. Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul

analizează tranzacţii comparabile, în scopul de a determina dacă acestea au caracteristici

inferioare, superioare sau egale faţă de proprietatea evaluată.

Analiza clasamentului este o variantă a analizei comparaţiilor relative prin care

tranzacţiile comparabile sunt incluse într-un clasament în ordine ascendentă sau

descendentă a atractivităţii Apoi, evaluatorul analizează poziţia proprietăţii evaluate în acest

clasament.

Interviuri personale evidenţiază opiniile unor indivizi cunoscători în materie şi

participanţi pe piaţa imobiliară. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare şi nu

trebuie utilizate ca unice criterii de estimare a corecţiilor.

5.4.4.Analiza comparativă

Analiza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce

utilizează fie analiza pe perechi de date sau analiza comparaţiilor relative. În analiza

comparativă, cele două tehnici pot fi utilizate separat sau în combinaţie.

Procesul analitic are patru etape:

1)Identificarea elementelor de comparaţie ce afectează valoarea tipului de proprietate

evaluată;

2)Compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi

aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie (cantitativ şi calitativ).

Fiecare corecţie trebuie explicată adecvat, astfel ca oricine altcineva să înţeleagă

raţionamentul;

3)Obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului

(sau chiriei);

4)Efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţilor comparabile corectate sau clasificate şi

extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

5.4.5.Tipuri de corecţii

Corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se aplică tranzacţiilor comparabile, fie

ca procentaj, fie ca valoare absolută.

Evaluatorul foloseşte calcule logice pentru a face o corecţie, dar matematica nu

trebuie să înlocuiască judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului şi a programelor

îmbunătăţesc viteza şi precizia calculelor, dar estimarea valorii de piaţă nu e determinată

numai de nişte calcule precise. Evaluarea are şi un aspect creativ în care evaluatorii îşi

folosesc puterea de judecată în analiza şi interpretarea datelor cantitative.

Corecţia procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condiţiile pieţei şi

diferenţele de localizare.

Evaluatorul trebuie să fie constant în modul de exprimare a relaţiei între proprietatea

comparabilă şi cea evaluată şi ea trebuie făcută într-o manieră ce corespunde modului cum este

percepută de piaţă.

10

Întrucât este cunoscut numai preţul tranzacţiei comparabile, corecţia se face asupra

acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.

Corecţia absolută se calculează în unităţi monetare ce se adună sau se scade la preţul

tranzacţiilor comparabile.

5.4.6.Ordinea corecţiilor şi alegerea valorii

Ordinea în care se aplică corecţiile la tranzacţiile comparabile este determinată de

datele de pe piaţă şi analiza pe care o face evaluatorul. În Tabelul 4.1. se arată un model

ilustrativ. Totuşi aceasta nu e singura secvenţă de aplicare; piaţa este cea care indică o anumită

secvenţă.

Corecţiile procentuale care se aplică preţurilor unor tranzacţii comparabile,

reflectă superioritatea sau inferioritatea proprietăţii comparabile, având în vedere elementele

de comparaţie.

Tabelul 5.4.6.1.

Ordinea corecţiilor

Element de comparaţie Corecţii date Corecţii ale preţului

de piaţă tranzacţiilor comparabile

(mii lei)

Preţ de vânzare 100.000

Corecţie pentru dreptul de

proprietate transmis + 5% + 5.000

105.000 Preţ corectat

Corecţie pentru condiţii de -2% - 2.100

finanţare

Preţ corectat 102.900

Corecţie pentru condiţii de + 5% + 5.145

vânzare

Preţ corectat 108.045

Corecţie pentru condiţii de piaţă + 5% + 5.402

113.447 Preţ corectat

Corecţii pentru:

• localizare + 3% + 3.403

, . • caracteristici fizice -5% - 5.672

• caracteristici economice -5% - 5.672

• utilizare + 2% + 2.269

• componente non-imobiliare + 3% + 3.403

- Valoarea estimată 111.178

11

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piaţă care reprezintă un

tablou ce are pe linii elementele de comparaţie, pe prima coloană proprietatea evaluată iar pe

celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparaţie se

alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru corecţie.

În partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total

corecţii exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul

poate estima comparabilitatea tranzacţiilor fată de proprietatea evaluată şi să selecteze

valoarea finală. Tranzacţiile care necesită cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai

mare în alegerea valorii finale. In acelaşi timp, ponderea va reflecta şi încrederea pe care o are

evaluatorul în datele privind tranzacţiile comparabile.

5.4.7.Alegerea valorii finale

Alegerea valorii este ultima fază în analiză, în care apar două sau mai multe valori

rezultate şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea care ar conduce la preţul cel mai

probabil (vezi definiţia valorii de piaţă).

Această opinie poate fi exprimată într-un interval de valori sau ca o singură valoare.

Este important ca evaluatorul să ia în considerare punctele tari şi punctele slabe ale fiecărui

rezultat, examinând siguranţa şi adecvarea informaţiilor de pe piaţă care au stat la baza

valorii, precum şi tehnica aplicată. Raportul de evaluare trebuie să evidenţieze clar

raţionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.

În metoda comparaţiei directe, alegerea valorii poate include două nivele de analiză.

Primul nivel înseamnă obţinerea unei valori din corecţia preţurilor a două sau mai multe

tranzacţii comparabile, considerând un singur criteriu de comparaţie (exemplu: preţ/mp). Al

doilea nivel este analiza valorilor obţinute, considerând mai multe criterii de comparaţie.

În procesul de alegere a valorii sunt două elemente extrem de importante:

-Primul constă în faptul că evaluatorul trebuie să fie sigur că valoarea estimată este în

concordanţă cu scopul evaluării şi este corelată cu valorile obţinute prin alte metode. Aici se va

da o mare atenţie corelării datei evaluării cu data pentru care sunt disponibile informaţiile de pe

piaţă.

-Al doilea element constă în faptul că evaluatorul trebuie să ţină cont în mod esenţial de

diferenţele în drepturile de proprietate transferate în tranzacţiile comparabile. De cele mai

multe ori aceste diferenţe duc la excluderea tranzacţiilor din rândul celor comparabile şi orice

neglijenţă în analiza acestui aspect poate duce la concluzii eronate.

5.5.Elemente de noutate aduse de Standardele de evaluare ANEVAR din 2018 privind

abordarea prin piata in evaluarea proprietatilor imobiliare

5.5.1.Abordarea prin piata in evaluarea drepturilor de proprietate asupra

proprietatilor imobiliare

Drepturile asupra proprietăţii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul şi

construcţiile, de care este ataşat dreptul asupra proprietăţii imobiliare supus evaluării, au

caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacţionează pe piaţă, localizarea va fi

diferită. În pofida acestor deosebiri, abordarea prin piaţă se aplică, în mod uzual, pentru

evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare.

Pentru a putea compara subiectul evaluării cu preţul altor drepturi asupra proprietăţii

imobiliare, care au fost recent tranzacţionate sau care pot fi disponibile pe piaţă, este normal să

se adopte un criteriu de comparaţie adecvat. Criteriile de comparaţie, care se utilizează frecvent,

12

rezultă din analiza preţurilor de vânzare prin calcularea preţului pe metru pătrat pentru o clădire

sau a preţului pe hectar pentru teren.

Alte criterii folosite pentru compararea preţurilor, atunci când există suficientă

omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăţilor, sunt preţul pe cameră sau preţul pe

unitatea de producţie, de exemplu, în cazul producţiei agricole. Un criteriu de comparaţie este

util numai atunci când este selectat în mod judicios şi este aplicat proprietăţii subiect şi

proprietăţilor comparabile în fiecare analiză. În măsura în care este posibil, orice criteriu de

comparaţie utilizat ar trebui să fie cel care se utilizează în mod obişnuit de către participanţii de

pe piaţa relevantă.

În evaluare, încrederea care poate fi acordată informaţiei despre preţul oricărei

comparabile se determină prin comparaţia diferitelor caracteristici ale proprietăţii imobiliare şi

ale tranzacţiei din care au rezultat datele despre preţ, cu cele ale proprietăţii evaluate. Trebuie

luate în considerare diferenţele dintre următoarele elemente:

-dreptul care oferă dovada despre preţ şi dreptul asupra proprietăţii supus evaluării;

-localizările respective;

-calitatea terenului sau vârsta şi specificaţiile construcţiilor;

-utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliară;

-situaţiile în care a fost determinat preţul şi tipul valorii solicitat;

-data efectivă a dovezii despre preţ şi data evaluării solicitată1.

5.5.2.Abordarea prin piata in determinarea valorii impozabile a unei cladiri

(GEV 300)

Abordarea prin piaţă se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii

imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză şi

contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului informaţii privind suprafaţa terenului.

Abordarea prin piaţă cuprinde două etape: 1) estimarea valorii de piaţă a proprietăţii

imobiliare care include clădirea subiect al impozitării, precum şi aportul terenului

corespunzător acesteia; 2)alocarea valorii de piaţă obţinută în etapa (1) între valoarea clădirii şi

valoarea terenului.

Abordarea prin piaţă aplicată atât pentru întreaga proprietate imobiliară (etapa 1), cât şi

doar pentru teren (etapa 2), va avea în vedere comparabile identificabile din punct de vedere

fizic. Nu se vor folosi informaţii privind comparabile preluate de pe site-uri de specialitate sau

din alte surse, dacă aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin

identificare fizică se înţelege posibilitatea inspectării în teren a proprietății cu ocazia evaluării

sau în cazul unor verificări ulterioare. Inspecţia comparabilelor este obligatorie în cazul în care

din informaţiile scriptice nu rezultă suficiente detalii care să permită identificarea tuturor

elementelor de comparaţie şi aplicarea ajustărilor2.

5.5.3.Abordarea prin piata in evaluarea bunurilor imobiliare

Abordarea prin piaţă este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii

imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăţi similare care au fost vândute recent

sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piaţă este cunoscută şi sub denumirea de

comparaţia directă sau comparaţia vânzărilor.

Abordarea prin piaţă este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, atunci

când există suficiente informaţii credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin

1Standarde de evaluare ANEVAR 2018, Bucuresti, ANEVAR, 2018, pp.39-40 2Standarde de evaluare ANEVAR 2018, Bucuresti, ANEVAR, 2018, p.92

13

informaţii recente, în contextul abordării prin piaţă, se înţeleg acele informaţii referitoare la

preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate de modificările intervenite în evoluţia pieţei

specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informaţii

disponibile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată

pentru estimarea valorii de piaţă.

Dacă nu există suficiente informaţii, aplicabilitatea abordării prin piaţă poate fi limitată.

Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor

suficiente în condiţiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o

documentare corespunzătoare. Dacă nu există suficiente informaţii despre tranzacţii recente cu

proprietăţi comparabile se pot utiliza informaţii privind oferte de proprietăţi similare disponibile

pe piaţă, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic.

Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietăţile comparabile sunt reale (adică pot fi

identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informaţiile scriptice. În raportul de

evaluare trebuie să se indice sursele de informaţii (inclusiv date de contact pentru o verificare

independentă), datele utilizate şi raţionamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat

proprietăţile comparabile.

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piaţă sunt:

a)tehnicile cantitative:

-analiza pe perechi de date;

-analiza datelor secundare;

-analiza statistică;

-analiza costurilor;

b)tehnicile calitative:

-analiza comparaţiilor relative;

-analiza tendinţelor;

-analiza clasamentului;

-interviuri.

Informaţiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferenţe majore (cantitative

şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informaţii pentru

proprietăţi comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin

piaţă, analiza preţurilor proprietăţilor comparabile se aplică în funcţie de criteriile de

comparaţie adecvate specificului proprietăţii subiect.

În abordarea prin piaţă, se analizează asemănările şi diferenţele între caracteristicile

proprietăţilor comparabile şi cele ale proprietăţii subiect şi se fac ajustările necesare în funcţie

de elementele de comparaţie. În abordarea prin piaţă, elementele de comparaţie recomandate a

fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de

finanţare, condiţiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de

piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele

non-imobiliare ale proprietăţii.

Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară

comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de

proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În

această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:

-intervalul de valori rezultate,

-numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăţi comparabile,

-totalul ajustărilor ale prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă

absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual),

-totalul ajustărilor ale prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă

algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual),

-orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăţilor comparabile şi orice alţi factori

care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanţă mai mare.

14

Toate ajustările aplicate preţurilor proprietăţilor comparabile trebuie argumentate în

raportul de evaluare. Nu este permisă utilizarea niciunei ajustări fără prezentarea modului de

estimare a acesteia.

5.6.Exemple de evaluare a terenurilor și clădirilor prin metode specifice

abordării prin piață

Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a

acestuia.

Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă,

extracția, alocarea (proporția), metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza

parcelării și dezvoltării.

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea

mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte

comparabile.

Această metodă implică o comparație directă a terenului evaluat cu loturile similare

de teren, tranzacționate recent pe piață și pentru care există informații disponibile. Deși

vânzările sunt cele mai importante, analiza cotațiilor și ofertelor de preț, pentru loturi

similare, care concurează cu proprietatea evaluată, poate aduce o contribuție la o mai bună

înțelegere a pieței. Această metodă este des utilizată atunci când este vorba de terenuri

libere sau terenul poate fi considerat liber. În aplicarea acestei metode sunt analizate,

comparate și ajustate vânzările și alte date pentru loturi similare, în vederea determinării

valorii terenului de evaluat. Metoda comparației directe este aplicabilă la toate tipurile de

terenuri unde există suficiente tranzacții recente, care să indice caracteristicile valorii sau

tendințele pieței. Pentru terenurile care sunt vândute sau cumpărate frecvent, metoda

comparației directe demonstrează deseori o mărime credibilă a valorii de piață. Atunci când

datele sunt disponibile, această abordare este cea mai directă și sistematică în estimarea

valorii. Modificările rapide ale condițiilor economice și legislației pot limita credibilitatea

acestei metode.

Elementele de comparație includ drepturi de proprietate (în cazul în care

proprietatea este vândută cu tot cu chiriași, corecțiile trebuie făcute în așa fel încât să

reflecte diferențele dintre proprietățile închiriate la chiria de piață și cele închiriate sub sau

peste nivelul pieței), restricții legale, condiții de finanțare (în cazul în care achiziția

proprietății s-a făcut prin intermediul unui credit cu o dobândă avantajoasă, cumpărătorul

va plăti probabil un preț mai mare pentru proprietate, în vederea obținerii unei finanțări sub

valoarea pieței), condiții de vânzare (se referă la motivația cumpărătorului sau

vânzătorului, ca de exemplu cazul unui cumpărător care va plăti mai mult decât valoarea de

piață pentru achiziționarea mai multor loturi, în vederea comasării ulterioare a acestora și a

obținerii unui spor de valoare), condiții de piață (modificările de acest gen se referă la

decalajul dintre data tranzacțiilor comparabilelor și data evaluării), localizare (ajustările

sunt necesare atunci când caracteristicile de amplasare ale proprietăților comparabile sunt

diferite de cele ale proprietății evaluate, ca de exemplu o proprietate cu o priveliște către un

parc și o altă proprietate cu o priveliște neatractivă), caracteristici fizice (se referă la

dimensiunile terenului, atractivitate, condițiile de mediu etc.), utilități disponibile,

zonarea și cea mai bună utilizare (rezidențială, industrială, comercială etc.).

Prin urmare, evaluatorul trebuie să dețină date privind vânzările și închirierile actuale,

precum și oferte, baze de date etc. Pe baza acestora, el va obține informații utile în analiza,

compararea și ajustarea vânzărilor similare, în scopul estimării valorii unui anumit teren din

patrimoniul întreprinderii.

Vom prezenta un exemplu de evaluare a unui teren prin metoda comparației

15

directe3.

Se consideră un teren în suprafață de 600 mp, care trebuie evaluat în vederea vânzării

și 4 comparable (a se vedea Tabelul nr. 5.6.1.).

Tabelul nr. 5.6.1.: Datele inițiale ale terenului de evaluat și ale celor 4 comparabile

Sursa: Anghel Ion (coordonator) și alți autori, Evaluarea întreprinderii, Editura

Economică, București, 2011, p.255

În urma analizei pieței s-au constatat următoarele:

-creșterea anuală de preț a fost de 13%;

-corecția pentru localizare este de +/-4%;

-corecția pentru fiecare 100 mp diferențe este de 1,5%;

-corecția pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;

-corecția pentru utilități este de: 3 euro/mp pentru apă și energie electrică, 4 euro/mp pentru

canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;

-corecția pentru vecinătăți este de +/- 5%;

-corecția pentru acces este de 10 euro/mp.

Evaluarea cu corecții este prezentată în Tabelul nr. 5.6.2.

3Exemplul a fost preluat din Anghel Ion (coordonator) și alți autori, Evaluarea întreprinderii, Editura

Economică, București, 2011, pp.255-257;

16

Tabelul nr. 5.6.2.: Evaluare cu corecții

Sursa: Anghel Ion (coordonator) și alți autori, Evaluarea întreprinderii, Editura

Economică, București, 2011 ,p.256

Exemplificare calcule corecții:

- Creșterea anuală de preț a fost de 13%;

Pentru comparabila C: 130 euro/mp x 13% = 16,90 euro/mp;

- Corecții pentru localizare este de +/- 4%;

Pentru comparabila D: 145 euro/mp x 4% = 5,80 euro/mp;

- Corecția pentru fiecare 100 mp diferențe este de 1,5%;

Pentru comparabila A: 144 euro/mp x (600 mp – 800 mp)/100 mp x 1,5% = - 4,19 euro/mp;

- Corecții pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;

Pentru comparabila B: 147,44 euro/mp x 3% = 4,42 euro/mp;

- Corecția pentru utilități este de: 3 euro/mp pentru apă și energie electrică , 4 euro/mp

pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;

Pentru comparabila C: 4 euro/mp pentru canalizare + 5 euro/mp pentru gaze naturale = 9

euro/mp;

- Corecția pentru vecinătăți este de +/- 5%;

Pentru comparabila B: -151,86 euro/mp x 5% = -7,59 euro/mp;

- Corecția pentru acces este de 10 euro/mp;

Pentru comparabila A:10 euro/mp.

În urma analizei comparabilelor, evaluatorul va alege valoarea aferentă comparabilei

care prezintă cel mai mic procent de corecție brută Comparabila D (7,45%). Prin urmare,

evaluatorul poate estima valoarea de piață a terenului la 156 euro/mp (rotunjit).

Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica

comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea

(proporția) și metode de capitalizare a venitului.

Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale descrise în

secțiunea „Abordarea prin piață” a prezentului Ghid, privind selectarea vânzărilor/ofertelor

17

de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea terenului.

În aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind

tranzacțiile și/sau ofertele și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului

subiect.

În procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre

loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.

Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de

finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile

de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și zonarea.

Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele

identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia.

Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul

de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor,

estimată prin metoda costului de înlocuire net.

Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul

echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal

între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de

proprietăți imobiliare, din anumite localizări.

Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind

tranzacții cu terenuri comparabile libere.

Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se

bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de exemplu,

rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în cazul tehnicii

reziduale a terenului).

Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare,

exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren liber.

Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt

îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

a)valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca

fiind liber, este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie;

b)venitul anual net din exploatare generat de proprietatea imobiliară este stabilizat și

este cunoscut sau poate fi estimat;

c)pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru

construcție;

d)dacă există autorizație de construire.

Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piața internă, în prezent,

există puține informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de capitalizare numai

pentru teren și, respectiv, numai pentru clădiri.

Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă prin care renta funciară este

capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea

de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a dreptului de

proprietate afectat de locațiune.

Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin aplicarea

ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului

de proprietate.

Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în

anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în

parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată

pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza

fluxului de numerar actualizat (analiza DCF).

Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări în

18

care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.

În continuare prezentăm un studiu de caz privind evaluarea unei case utilizând

metoda de abordare prin piață4.

Proprietatea ce se evaluează este o casă și are următoarele caracteristici:

- este situată în București, str. Primăverii;

- suprafața utilă este de 207,13 mp;

- suprafața terenului este de 499,37 mp;

- anul construirii: 2006;

- finisaje: superioare;

- dreptul de proprietate: deplin.

Au fost selectate trei proprietăți comparabile, ale căror caracteristici sunt redate în

continuare:

COMPARABILA 1:Proprietatea imobiliară este situată pe str.Ogorului și este

compusă dintr-o casă cu regim de înălțime P+M, cu suprafața utilă de 209 mp și un teren în

suprafață totală de 600 mp. Clădirea a fost construită în anul 2010 pe structură de zidărie de

cărămidă și are finisări de calitate medie. Preț ofertă:200.000 EURO;

COMPARABILA 2: Proprietatea imobiliară este situată pe str.Viitorului și este

compusă dintr-o casă cu regim de înălțime P+1E, cu suprafața utilă de 218 mp și un teren în

suprafață totală de 480 mp. Clădirea a fost construită în anul 2011 pe structură de zidărie de

cărămidă și este finisată superior. Preț ofertă:230.000 EURO;

COMPARABILA 3: Proprietatea imobiliară este situată pe str. Fermei și este

compusă dintr-o casă cu regim de înălțime P+M, cu suprafața utilă de 144 mp și un teren în

suprafață totală de 340 mp. Clădirea a fost construită în anul 2009 pe structură de zidărie de

cărămidă și are finisări de calitate medie. Preț ofertă:160.000 EURO;

Toate datele sunt prezentate în Tabelul nr. 5.6.3.

4Exemplul este preluat după: Stan V. Sorin și Bene Irina (coordonatori), Evaluarea proprietății imobiliare.

Aplicații, Editurile IROVAL și INVEL MULTIMEDIA, București, 2012, pp.63-66;

19

Tabelul nr. 5.6.3.: Proprietăți comparabile

Notă: Se alege prețul de vânzare corectat al Comparabilei 2, deoarece aceasta a avut

numărul cel mai mic de corecții aplicate și corecția procentuală brută cea mai mica (adică

213.406 EURO).

Explicații pentru corecții:

1.Dreptul de proprietate transmis

Prețul tranzacției se bazează pe dreptul de proprietate transmis. Proprietatea

imobiliară subiect este ocupată de proprietar. Proprietățile comparabile sunt libere la

vânzare. Deoarece proprietatea imobiliară subiect este considerată liberă la vânzare,

corecția este nulă.

2.Condiții de finanțare

Prețul de tranzacționare al unei proprietăți imobiliare poate diferi de cel al unei

proprietăți similare datorită surselor de finanțare: surse proprii sau împrumuturi (credite la o

dobândă avantajoasă, contracte de vânzare-cumpărare în rate, leasing imobiliar).

Proprietățile au aceleași surse de finanțare (capital propriu), rezultă că nu se aplică nici o

corecție;

20

3.Condiții de vânzare

Se referă la motivațiile vânzătorului și/sau cumpărătorului de a tranzacționa

proprietatea. Toate comparabilele au aceleași condiții de vânzare, respectiv independent,

nefiind necesară o corecție.

4.Condiții de piață

Prețurile de ofertă ale comparabilelor au fost transformate în prețuri de vânzare la

data evaluării – mai 2012, în urma discuțiilor cu proprietarii.

5.Localizare

Corecția pentru localizare a fost făcută la prețul validat de piață pentru zona

proprietății subiect. S-a corectat prețul tuturor comparabilelor care au o localizare inferioară

celei a proprietății subiect. În funcție de distanță față de proprietatea subiect s-a acordat un

procent de 5%.

6.Suprafața utilă

Corecțiile pentru diferențele între suprafețele utile ale comparabilelor și cea a

proprietății subiect s-au calculat înmulțind diferența de suprafață utilă cu costul de înlocuire

net unitar al clădirii subiect determinat prin metoda devizelor (796,47 EURO/mp).

8.Suprafața terenului

Corecțiile pentru diferențele între suprafețele terenurilor comparabilelor și suprafața

terenului proprietății subiect s-au calculat înmulțind diferența de suprafață cu prețul unitar

al terenului subiect determinat prin metoda comparației de piață (82 EURO/mp).

9.Vechime clădire

Prețurile de vânzare ale comparabilelor s-au corectat cu câte 1% pentru fiecare an de

vechime.

10.Finisaj

S-a corectat prețul de vânzare al comparabilelor cu finisaj inferior proprietății

evaluate. Diferența de preț între finisajul superior și cel obișnuit este de 78 EURO/mp

(conform catalogului de costuri menționat anterior).

Opinia finală

Valoarea de piață a proprietății imobiliare obținută în urma aplicării abordării prin

cost: 206.000 EURO.

Valoarea de piață a proprietății imobiliare obținută în urma abordării prin piață:

213.000 EURO.

Având în vedere scopul evaluării, datele de pe piață disponibile despre tranzacții

similare și ținând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este: valoarea de piață a

proprietății imobiliare este cea estimată prin abordarea prin piață, respectiv 213.000

EURO.