1 Raport evaluare client VDT CONSTRUCT SRL-imobil cta str Papadool nr 14....pdf

S.C. M A E S T R O BUSINESS CONSULTING

S.R.L

Romania, Constanta, Constanta, str. Mircea cel Batran, nr. 132, tel. 0241.61.38.88, fax. 0241. 61.38.88

Sediu social : Constanta, str. Timisana, nr. 22 J13/1631/2000, CF RO 13381535, Capital Social 3 100 lei

MEMBRU CORPORATIV AL ASOCIATIEI EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN ROMANIA

SR EN ISO 9001:2008

CERTIFICAT NR. 892/1/1/1

Nr. Inreg. 808/27.11.2014

Raport de evaluare

Imobil ( teren+constructie) situat in mun. Constanta, str.

Capitan Papadopol, nr. 14, jud. Constanta,

aflat in patrimoniul S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L.

F25 Constanta, noiembrie 2014

Utilizarea prezentului RAPORT DE EVALUARE in alte scopuri

decât cel pentru care a fost contractat si in afara limitelor legale

nu implica sub nici o forma firma de consultanta si nu are acordul acesteia.

All rights reserved. Copyrights © 2014S.C. MAESTRO BUSINESS CONSULTING S.R.L.

Imobil (teren si constructie) situat in mun. Constanta, str. Capitan Papadopol, nr. 14, jud. Constanta

Created by Maestro Business Consulting SRL of 41

SSIINNTTEEZZAA EEVVAALLUUAARRIIII

� Obiectiv : Imobil format din teren intravilan(cota exclusiva) si constructie C1–

birouri, spatii depozitare si dependinte (finalizata)

� Adresa: mun. Constanta, str. Capitan Papadopol, nr. 14, jud. Constanta

� Proprietar: S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L.

� Scopul evaluarii: Determinarea valorii in vederea constituirii de garantie materiala

� Tip valoare: de piata

� Utilizator: Garanti Bank SA –Constanta Agentia Mamaia

� Clientul bancii: S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L.

� Data evaluarii: 26.11.2014

� Curs valutar:

VALOAREA DE PIATA (teren+ctie) recomandata, din care:

642.900 EUR 2.850.490 LEI

-valoare constructie, stadiu fizic actual

548.200 EUR 2.430.609 LEI

- valoare unitara suprafata utila 289 Eur/mp 1.282 Lei/mp - valoare teren (cota exclusiva ) 94.700 EUR 419.881 LEI

-valoare unitara teren (cota exclusiva)

64 EUR/mp

284 LEI/mp

VALOAREA NU CONTINE T.V.A.

� Suprafata : teren cota parte exclusiva de 1479 mp (cf acte si msuratori cadastrale) si

constructie C1- finalizata in procent de 99.82%, suprafata construita la sol de 711

mp, suprafata construit desfasurata de 2133 mp.

Aceste valori sunt calculate in baza conditiilor limitative, asa cum sunt ele prezentate in raportul de evaluare. Acest raport descrie metoda si abordarea valorica pe care se bazeaza concluziile noastre si contine informatii pertinente adunate in decursul prospectarii pietei. Datele de identificare ale consultantului:

Firma: Maestro Businsess Consulting SRL Adresa: Constanta, str. Mircea cel Batran, nr. 132 Telefon/fax: 0241 613888 E-mail: [email protected] J13/1631/2000; RO 13381535 Evaluator acreditat MA, MRICS, REV : ing. Olga Jaloba Udor Nr. legitimatie : 13511

Evaluator autorizat EPI: ing. Elena Velicu Nr. legitimatie: 17049, valabila 2014

1 EURO = 4.4338 LEI

1 USD = 3.5653 LEI



CCEERRTTIIFFIICCAARREE

Subsemnatul certific cu buna credinta si dupa cunostinta mea urmatoarele:

Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte.

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si

conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare din punct de vedere profesional,

concluzii si opinii personale.

Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui

raport si nu am nici un interes personal si nici nu sunt partinitor fata de vreuna din partile

implicate.

Remunerarea mea nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar

favoriza cauza clientului, de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment

ulterior.

Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime, a

unei asemenea valori sau pe aprobarea unui imprumut.

Analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate, iar acest raport a fost realizat in conformitate cu cerintele Standardelor de Evaluare ANEVAR editia 2014.

Toate datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului au fost considerate corecte,

fara a se realiza o verificare independenta. Prezentul Raport de Evaluare s-a intocmit pe baza

informatiilor furnizate de client prin reprezentantii sai. Se considera ca documentele

clientului prezinta corect situatia proprietatii la data intocmirii Raportului de Evaluare, in

concordanta cu reglementarile in vigoare in Romania.

Am efectuat inspectia proprietatii care face obiectul acestui raport.

Nimeni altcineva nu a oferit o asistenta profesionala semnificativa celui ce semneaza

acest raport.

Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare.

Evaluator autorizat acreditat,

Jaloba Udor Olga, MA, MRICS, REV



CCUUPPRRIINNSS

SINTEZA EVALUARII CERTIFICARE CUPRINS 1. PRECIZARI PRELIMINARE

Scopul Evaluarii Tipul valorii Data Evaluarii Data Vizionarii Proprietatea Evaluata Drepturile Evaluate Surse de Informare Comentarii cu Privire la Proprietate

2. DESCRIEREA PIETEI LOCALE

3. DESCRIEREA PROPRIETATII 4. POZE IMOBIL 5. CEA MAI BUNA UTILIZARE 6. METODOLOGIE DE EVALUARE 7. OFERTE PROPRIETATI SIMILARE 8. PREZUMTII SI CONDITII LIMITATIVE 9. RECONCILIEREA VALORILOR ANEXE

1. CALCULE 2. DOCUMENTE PROPRIETATE 3. ALTE OFERTE



11.. PPRREECCIIZZAARRII PPRREELLIIMMIINNAARREE

Scopul evaluarii Scopul acestei evaluari este stabilirea unei opinii independente asupra

valorii proprietatii situate in mun. Constanta, str. Capitan Papadopol,

nr. 14, jud. Constanta , in vederea garantarii.

Tipul valorii De piata

Data evaluarii Data evaluarii prezente este 26.11.2014. Toate estimarile si ipotezele considerate in acest raport sunt valabile la aceasta data. Data primirii documentatiei cadastrale de catre expertul evaluator (planuri releveu, Incheiere de intabulare si Extras de carte funciara pentru teren si constructie) -21.11.2014.

Data vizionarii Proprietatea a fost inspectata in data de 19.11.2014 si in data de 26.11.2014 (dupa montarea contorului de gaz pe pozitie) de catre ing. Elena VELICU in prezenta unui reprezentant al S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L.

Curs valutar 1 EURO = 4.4338 LEI

1 USD = 3.5653 LEI

Proprietar S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L.

Clientul S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L. Utilizator Garanti Bank SA –Constanta Agentia Mamaia

Tipul proprietatii: Imobil (teren+constructie P+2E- birouri, spatii depozitare si dependinte) inregistrat in cartea funciara nr. 232748/mun. Constanta cu nr. Cadastral 232748 cf. Extras de carte funciara pentru informare nr. Cerere 104315/30.10.2014. Suprafata teren – 1479 mp cf. acte si masuratori cadastrale Constructie

Suprafata construita la sol 711 mp, suprafata construit desfasurata 2133 mp Regim de inaltime

P+2E

Destinatia actuala

Spatiu depozitare, birouri si dependinte-la data evaluarii este utilizata doar zona de depozit amenajata la parter – utilata ca spatiu depozitare materiale de constructii. Constructia este finalizata in procent de 99.82 %.

Proprietatea evaluata

Cea mai buna utilizare

Dupa finalizarea integrala a constructiei (Lre-0.18%), amplasament pentru birouri, spatii depozitare si dependinte.



Drepturile evaluate

Drepturile de proprietate evaluate pentru acestea reprezinta drepturi depline de proprietate si sunt definite in SEV 230, editia 2014, ca fiind “[…] confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren si constructii Ele pot fi probate, in mod normal, prin documente (ex: titlu de proprietate)”. Imobilul evaluat este proprietatea S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L.

Documente ce au stat la baza evaluarii

Evaluarea proprietatii s-a bazat pe urmatoarele documente : • Contract de schimb fara sulta cu incheiere de autentificare nr.

145/26.01.2012 emis de BNP Calmuschi si Anastase; • Act de alipire cu incheiere de autentificare nr. 1938/20.06.2012

BNP Cristina Budei; • Certificat de Urbanism eliberat de Primaria mun. Constanta la

data de 10.09.2012 (nr. Inregistrarii nu este lizibil); • Autorizatie de construire nr. 2183/13.12.2012 si Proces verbal

de receptie la terminarea lucrarilor nr. 913/24.10.2014 eliberate de Primaria mun. Constanta;

• Incheiere de intabulare nr. 49487/21.06.2012;Extras de carte funciara pentru informare nr. Cerere 22764/21.03.2013;

• Incheiere de intabulare nr. 104315/30.10.2014/30.10.2014 si Extras de carte funciara pentru informare nr. Cerere 104315/30.10.2014;

• Plan de amplasament si delimitare a imobilului inregistrat la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta sub nr. 104315/06.11.2014;

• Plan releveu constructie C1 (parter, etaj 1 si etaj 2) avizate la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Constanta cu nr. 104315/06.11.2014

Numar cadastral si carte funciara

232748 pentru teren ; 232748-C1 pentru constructie. Imobilul (teren si constructie P+2E) este inscris in CF nr.232748/mun. Constanta

Certificat energetic

Nu a fost prezentat expertului evaluator

Sarcini care greveaza proprietatea

Cf. Extras de carte funciara pentru informare nr. Cerere 104315/30.10.2014 se noteaza intabulare, drept de ipoteca in favoarea Garanti Bank SA. Imobilul se evalueaza in ipoteza in care este liber de sarcini.

Surse de informare

Analiza pietei a fost realizata de catre Maestro Business Consulting SRL, au fost consultate site-uri de internet cunoscute, specializate in domeniul imobiliar: www.imobiliare.ro,www.cauta-imobiliare.ro, www.tocmai.ro , www.olx.ro etc. Informatiile referitoare la piata constructiilor au fost analizate si verificate folosind surse diferite cum ar fi:

• Costuri oficiale de constructie recomandate de catre Asociatia Romana a Arhitectilor (OAR)

Surse de informare oficiale ANEVAR: recomandari tehnice despre preturile pe piata de constructii publicate de catre MATRIX ROM in



septembrie 2014, Costuri de inlocuire Cladiri industriale, comerciale si agricole, Constructii speciale -Corneliu Schiopu, ed. IROVAL Bucuresti 2010; Indici de actualizare a costurilor elementelor de constructii ale subsistemelor srtucturale 2013-2014

Comentarii cu privire la proprietate

Proprietatea evaluata este amplasata in inttrraavviillaannuull mmuunniicciippiiuulluuii CCoonnssttaannttaa,, ppee ssttrraaddaa CCaappiittaann PPaappaaddooppooll,, zzoonnaa ddeelliimmiittaattaa ddee ccaarrttiieerreellee ““HHaallttaa TTrraaiiaann ––PPoodd BBuutteelliiii””.. Proprietatea este compartimentata pentru functionare ca si spatii de depozitare si administrativ. Terenul pe care este edificata constructia nu prezinta deschidere directa la strada, are deschidere la alee de acces, prin intermediul careia se realizeaza legatura cu str. Capitan Papadopol. Constructia dispune de bransament la reteaua de alimentare cu energie electrica, apa, canalizare, gaze naturale. Constructia prezinta amenajata si functionala instalatia de incalzire –sursa centrala proprie pe gaz, corpuri de incalzire din aluminiu pe zona de depozite si incalzire prin pardoseala pe zona administrativa.

Partea II. Informatii despre piata locala

II.1 Prezentare generala

Date generale

localitate

Constanța este un municipiu aflat pe coasta Mării Negre, în partea de sud-est a României, în regiunea istorică Dobrogea, reședință a județului cu același nume și cel mai mare oraș al regiunii de dezvoltare Sud-Est. Constanța este alături de Cluj Napoca orașul cu cel mai ridicat standard de viață din România. Conform recensământului din anul 2002, Constanța avea 310.471 locuitori. În Februarie 2012 Institutul National de Statistica a estimat populația Constanței la cifra de 630.679 de locuitori, rezultatul fiind unul provizoriu. În jurul municipiului există o arie metropolitană importantă care face din Constanța a doua zonă metropolitană a țării după București. Având 446.595 locuitori, ce reprezintă 70% din populația județului Constanța și suprafața de 2121,39 km², Zona metropolitană Constanța reunește în afara orașului alte 13 localități: Agigea, Corbu, Cumpăna, Eforie, Lumina, Mihail Kogălniceanu, Murfatlar, Năvodari, Ovidiu, Poarta Albă, Techirghiol, Tuzla și Valu lui Traian. Portul Constanța acoperă o suprafață de 39,26 km², are o lungime de aproape 30 km, este cel mai mare port din bazinul Mării Negre și se află pe locul 4 în Europa.Municipiul se învecinează cu orașele Năvodari și Ovidiu la nord, cu comuna Agigea la sud (cu aceste trei localități fiind lipit), orașul Murfatlar și comuna Valu lui Traian la vest, orașul Techirghiol și comuna Cumpăna la sud-vest și Marea Neagră la est. Constanța este împărțită în cartiere : la cele tradiționale precum Anadolu, Tăbăcăria, Brotăcei, Faleza Nord, Coiciu, Palas, Medeea, Brătianu, Centru, Peninsula, Agigea sau Viile Noi, s-au adăugat cartiere sau subdiviziuni noi precum Tomis I, II, III și Nord, Abator, CET, Km 4, 4-5 și 5, Faleza Sud (Poarta 6) și alte nume poetice, moșteniri ale "epocii de aur". Cartierele nu au o autonomie administrativă, cum este cazul sectoarelor



Bucureștiului, iar granițele lor nu sunt exact delimitate, cu excepția stațiunii-cartier bine cunoscută de turiști Mamaia, ale cărei granițe sunt bine delimitate printr-un portal deasupra șoselei. Turismul devine o ramură de activitate economică importantă. Deși Constanța a fost deja promovată ca fiind o stațiune balneară de către regele Carol I, dezvoltarea industriei navale a avut drept efect micșorarea plajelor. Totuși, datorită plasării în apropierea localităților turistice, mulți oameni descoperă și vizitează monumentele din oraș. Imobilul evaluat este amplasat pe str. Capitan Papadopol, segment de strada delimitat de zona demunita generic "Halta Traian-Interioare" si “zona Inel 2-Pod Butelii”; areal delimitat de str. Nicolae Filimon colt cu strada Nationalizarii,str. Aron Voda, str. Plantelor si str. Inului. Zona in care este amplasat imobilul evaluat este pozitionata intre cartierul de locuinte individuale (Inel 2 –Pod Butelii) si zona industriala ( Halta Traian-Interioare), aceasta din urma este alcatuita din constructii cu caracter industrial: spatii de productie, depozitare si desfacere a marfurilor, precum si spatii de birouri aferente.

Imobilul este amplasat la o distanta de aprox. 300 m de intersectia str. Dezrobirii cu str. I.C. Bratianu.



II.2 Piata imobiliara locala

Caracteristici specifice pietei PiaŃa imobiliara continua sa treaca printr-o perioada dificila 2014 este caracterizat de specialişti drept un an de permanentizare a situaŃiei resimŃite în 2012 si 2013. Nu exista semne de refacere subita a pieŃei imobiliare, deşi exista semne încurajatoare pentru economie, în general. Cererea de spaŃii industriale este mai activă la închiriere, unde potenŃialii clienŃi profită în continuare de situaŃia precară a economiei pentru a negocia ”la sânge” chiria Studiile de piata ale principalelor societati de consultanta din piata imobiliara arata pentru spatiile comerciale, birouri si i ndustriale (depozitare) o rata de capitalizare de 8.5 – 10%. Chiriile estimate sunt de tip triplu net - toate cheltuielile sunt suportate de catre chirias (impozitele, utilitatile si repartțiile sau cheltuielile aferente spatiilor comune si alte cheltuieli cerute pentru mentinerea si exploatarea proprietatii inchiriate). Acestea pot fi platite de catre proprietar, dar sunt refacturate chiriasilor prin „service charge“. Ratele de capitalizare raportate se refera la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea mai mica rata) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip industrial de cea mai buna calitate, in cea mai buna locatie din piata, inchiriata la nivelul chiriei de piata, cu chiriasi de prima clasa. Ratele de capitalizare raportate nu iau in considerare niciun cost de realizare a tranzactiei, sau impozit aferent, ci reflecta pretul raportat. Rata de capitalizare este estimata ca fiind raportul dintre Venitul Net din Exploatare (dupa deducerea din Venitul Brut Potential a cheltuielilor de exploatare si a pierderilor cauzate de gradul de neocupare) si pretul de tranzactionare/preturi negociate.



Cererea In aceasta perioada cererea pentru proprietati similare este redusa. In prezent piata imobiliara cunoaste o tendinta de stabilizare a pretului de vanzare. Oferta in general este mai mare decat cererea, avand de a face cu o piata a cumparatorilor. Cel mai important factor in dezvoltarea pietei imobiliare este accesibilitatea in achizitionarea de spatii care necesita pe termen lung un mediu economic stabil si conditii de creditare atractive. Echilibrul pietei imobiliare Zona in care este amplasata, respectiv in vecinatatea zonei „Halta Traian-Interioare”, zona de depozite, spatii de productie, de prestari servicii si comerciala, face ca aceasta proprietate sa fie atractiva si sa se adreseze unui cumparator cu profil de activitate specific acestei zone. Proprietatea amplasata in zona urbana, mediana a mun. Constanta, in imediata vecinatate a zonei industriale „Halta Traian-Interioare” este proiectata pentru constructie spatii depozitare, birouri si dependinte; la data evaluarii fiind utilizata zona de parter aferenta spatiului de depozitare materiale de constructi. Proprietatea analizata este de tip comercial (date referitoare la constructii cf. Extras CF – constructii industriale si edilitare). Analizand zona de amplasare, din punct de vedere al activitatii economice, tinand cont de destinatia imobilului si starea tehnica foarte buna a acestuia (constructie noua), estimam o lichiditate medie, necesitand o perioada de expunere pe piata cuprinsa intre 12-18 luni.

Preturi in zona pentru terenuri similare Din informatiile evaluatorului in zona in care este amplasat obiectivul analizat intervalul de valori in care se ofera spre vanzare terenurile este 70-90 €/mp in functie de amplasare, suprafata de teren, utilitati si posibilitatile de utilizare. Avand in vedere specificul activitatii cat si utilizatorii constructiilor de depozitare, comerciale si productie tranzactiile in acesta zona sunt putine. Chiriile practicate in zona sunt variate, intre 2 si 5 euro/mp, in functie de natura constructiilor inchiriate, perioada, distanta fata de strazile circulate, etc. Conform analizei facute de firmele de consultanta din domeniu chiriile se situeaza intre 2 si 4 euro/mp –Darian DRS, intre 3.5 si 4,25 euro/mp – Colliers International, intre 2,80 si 3,80 euro/mp – CBRE Romania, intre 2,80 si 4,25 euro/mp – Jones Lang LaSalle si intre 2 si 4,5 euro/mp – The Advisers/Knight Frank.



Partea III. Descrierea proprietatii

III.1. Locatia si descrierea proprietatii evaluate

Amplasarea

proprietatii

Proprietatea subiect este localizata in orasul Constanta, in imediata vecinatate a zonei a IV-a din punct de vedere urbanistic, "Zona comerciala Halta Traian", cu acces prin alee de acces dintr- o artera secundara circulata, intr-o zona in care predomina constructiile cu caracter industrial: spatii de productie, depozitare si desfacere a marfurilor, precum si spatii de birouri aferente.

Vecinatati Imobilul are urmatoarele vecinatati, conform planului de amplasamet si delimitare a imobilului - Nord: alee acces - Sud: SC CONTEX DOBROGEANA SA - Est: SC CASIMCEA SRL si alee acces - Vest: SC CONTEX DOBROGEANA SA

Vecinatatile sunt formate din teren construit, avand atat utilizarea de amplasament pentru spatii de depozitare, prestari servicii, comerciale cat si de amlasamente pentru constructii rezidentiale.

o unitati de invatamant: da, in zona - scoala generala; o unitati comerciale: magazine comerciale alimentare si non-

alimentare in zona, piata agroalimentara Amzacea, complex comercial “Cora”, supermarket “Lidl”

o unitati medicale: da, cabinete medicale particulare la parterul blocurilor din zona; Dispensar medical;

o unitati bancare – da, la parterul blocurilor pozitionate in intersectia bd. IC Bratianu cu str. Dezrobirii;;

o unitati de cult – da, in zona o retea de transport in comun: autobuz RATC si retea de maxi

taxi pe arterele principale – bd. IC Bratianu, str. Dezrobirii, str. Eliberarii

Artere principale de circulatie in zona: bd. IC Bratianu, str. Dezrobirii, str. Eliberarii, str. Cumpenei, str. Nicolae Filimon

Acces Accesul la proprietatea evaluata se realizeaza prin intermediul unei

alei de acces, alee ce face legatura cu str. Cpt. Papadopol intersectie cu str. Aron Voda - strazi asfaltate cu o banda de circulatie pe sens.



III.2. Descrierea terenului Suprafata (mp) cota parte exclusiva de 1479 mp (cf acte si msuratori cadastrale)

Lotul de teren si constructia se afla intr-o incinta, cu acces auto din strada principala (str. Cpt. Papadopol intersectie cu str. Aron Voda) prin intermediul unei alei de acces.

Configuratie Configuratia terenului este plana, fara denivelari si impedimente de relief care sa-i afeteze functionalitatea/utilizarea, amenajat si imprejmuit

• Canalizare • DA, pe teren • Apa • DA, pe teren • Energie electrica • DA, pe teren • Gaze • DA, pe teren • Termoficare • In zona • Telefonie • DA

Utilitati

• Drum

• DA, platforma betonata

• Nivelari • DA • Amenajari peisagistice • NU • Garduri • DA, zidit • Borduri • NU

Imbunatatiri aduse lotului

• Trotuare • DA • Santuri • NU Aspectul urbanistic al vecinatatilor

Mentiune: cf. plan de amplasament si cf. inspectie terenul pe laturile de nord, vest si sud prezinta gard zidit; pe latura estica pe o portiune de 6.40 ml este zona de acces catre constructie, pe diferenta de dimensiune a laturii estice de teren se afla constructia vecina pe limita de proprietate Favorabil, specific zonelor de depozite, de prestari servicii, de comert si administrative, in care alterneaza constructii vechi cu regim de inaltime P si P+1 si constructii noi cu regim de inaltime P+1-2 E.

Restrictii de utilizare teren

respectarea PUG preliminar si PUD

Influiente ale vecinatatilor asupra utilitati lotului

Vecinatatile influientaeza pozitiv proprietatea de evaluat, majoritatea vecinatatilor se incadreaza in acelasi registru de activitate de depozitare, comercializare, productie.

Influiente ale obiectivului in zona

Proprietatea se incadreaza in aspectul urbanistic al zonei in care este amplasata, respectiv zona cu depozite, spatii de productie, de prestari servicii

Drepturi de servitute sau alte restrictii

La data evaluarii, nimic care sa aiba un impact negativ asupra capacitatii de tranzactionare sau a valorii de piata estimate a proprietatii care face obiectul prezentului raport.

Starea solului Nu am intreprins o analiza detaliata a solului deoarece nu suntem in masura sa ne pronuntam asupra starii acestuia, dar suntem de parere ca nu exista factori de contaminare a locatiei.



III.3. Descrierea constructiei Constructii Lotul de teren si constructia se afla intr-o incinta situata, pe str. Cpt.

Papadopol nr. 14. Destinatia actuala Spatiu depozitare, birouri si dependinte-la data evaluarii este utilizata

doar zona de depozit amenajata la parter – utilata ca spatiu depozitare materiale de constructii. Constructia este finalizata in procent de 99.82 %.

Gasiti mai jos suprafatele construite si utile, precum si anul de constructie al proprietatii evaluate.

Cod Denumire cladire PIF Suprafata

construita la sol (mp)

Suprafata construit desfasurata (mp)

C1 Imobil-birouri, spatii

depozitare si dependinte 2014 711 2133

*) suprafetele mentionate mai sus au fost preluate din Plan de amplasament si delimitare a imobilului inregistrat la Oficiul de Cadastru si publicitate Imobiliara Constanta sub nr. 104315/06,11,2014 Suprafata utila parter (mp) 635,37 K-coeficient al raportului dintre Scsol/Suparter 1.1 Suprafata construita la sol aferenta birouri/showroom materiale ctii (Su part zona birouri x k) mp = 153 mp Suprafata construit desfasurata aferenta birouri/showroom materiale ctii (Su part zona birouri x k *3) mp = 459 Suprafata construita la sol aferenta depozit si dependinte (mp) = 558 Suprafata construita desfasurata aferenta depozit si dependinte (mp) =1674 Regim de inaltime –P+2E

Sistemul constructiv/Finisaje/Utilitati Conform acte si inspectie constructia este Compartimentare (cf. acte si inspectie):

- parter: 2 zone pentru casa scarii, depozit materiale de constructii, show-room materiale de constructii, 2 grupuri sanitare, bucatarie, vestiar, statie hidrofor, centrala termica;

- etaj 1: casa scarii (2 zone de acces), spatiu depozitare, vestiar, bucatarie, trei grupuri sanitare, spatiu birouri;

- etaj 2: spatiu depozitare, spatiu birouri, 2 zone aferente casei scarii Conform amprenta la sol, constructia este proiectata in forma de “L”.

- fundatii din beton armat, structura cadre de beton armat prefabricat si precomprimat, inchideri si compartimentari din zidarie caramida; plansee din beton armat turnat monolit, acoperis tip terasa necirculabila. Finisaje exterioare: termoizolatie exterioara cu polistiren, tencuieli decorative si zugraveli lavabile. Tamplaria exterioara este din PVC cu geam termoizolant,usi sectionale actionate electric pe zonele de acces in depozite. Tamplaria interioara din PVC.

Parter: - zona aferenta depozitului –pardoseala sapa de beton, tencuieli interioare, corpuri

de iluminat montate; pe zona aferenta vestiarului, bucatariei, grupurilor sanitare



si centrala termica – pardoseala gresie, tencuieli interioare, zugraveli lavabile si placari cu faianta; pe zona aferenta showroom-ului pentru materiale de constructii- pardoseala gresie, incalzire prin pardoseala, tencuieli interioare, zugraveli lavabile, corpuri de iluminat montate;casa scarii-placare cu gresie a treptelor, zugraveli lavabile, baustrada din inox;

Etaj 1: similar cu parterul, din punct de vedere al finisajelor pentru zona de depozit, birouri si dependinte, inclusiv finisajul casei scarii; Etaj 2: sapa de beton, tencuieli interioare, corpuri de iluminat montate – zona de depozit; pentru birouri-placare cu gresie, zugraveli lavabile, nu sunt montate corpurile de iluminat. Lucrari ramase de excutat (0.18%) –montat corpuride iluminat pe zona de birouri etaj 2, montat partial aparate electrice pe zona de birouri etaj 2

Constructia dispune de bransament la reteaua de alimentare cu energie electrica, apa, canalizare, gaze naturale . Constructia prezinta amenajata si functionala instalatia de incalzire –sursa centrala proprie pe gaz, corpuri de incalzire din aluminiu pe zona de depozite si incalzire prin pardoseala pe zona administrativa.

• Depreciere fizica si morala -nu este cazul avand in vedere data punerii in functiune • Starea generala a constructiei –foarte buna, avand in vedere data PIF (2014) • Depreciere economica est. 30%

Parcare Parcarea se poate realiza pe terenul neconstruit aferent imobilului sau

pe aleea de acces catre lotul evaluat.

Nota : Consultantul nu este responsabil pentru vicii ascunse, pentru lucrari neexecutate sau schimbare a solutiei tehnice propuse de proiectant, pentru nerespectarea proiectului vizat spre neschimbare de catre Primaria Constanta si care a stat la baza eliberarii autorizatiei de construire, La stabilirea valorii de piata a imobilului lucrarile ascunse se considera a fi executate (fundatii, centuri, stalpi, stilpisori, buiandrugi)



Poze subiect -Fotografii vecinatati si cai de acces

Prezentare generala - imobil si bransament utilitati



Foto parter



FOTO ETAJ 1



FOTO ETAJ 2



III.4. Cea mai buna utilizare

Analiza modului optim de utilizare Conform Standardelor Internationale de Evaluare, cea mai buna utilizare este definita ca: „Cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila, justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate.” Conceptul de cea mai buna utilizare este o parte fundamentala si integranta a estimarii valorii de piata. Cele mai multe proprietati sunt evaluate ca o combinatie intre teren si amenajarile acestuia si constructiile atasate. In aceste cazuri, evaluatorul va estima valoarea de piata luand in considerare cea mai buna utilizare a proprietatii construite. Posibil din punct de vedere material - Suprafata, forma si celelalte caracteristici fizice ale localizarii se preteaza folosirii imobilului ca spatiu de depozitare, administrativ Permis din punct de vedere legal – Deoarece in jur exista proprietati similare, suntem de parere ca proprietatea evaluata poate fi utilizata in concordanta cu toate cerintele actuale specifice constructiei de cladiri cu destinatie de birouri, de depozitare, comerciale Fezabil din punct de vedere economic – Data fiind locatia, suprafata si structura sa, nivelul maxim al rentabilitatii obiectivului ar putea fi atins prin inchirierea sa. Nivelul maxim al rentabilitatii – Data fiind locatia, suprafata si structura sa, nivelul maxim al rentabilitatii obiectivului ar putea fi atins prin dezvoltarea pe verticala.

Partea IV. Evaluarea proprietatii Valoarea de piata Aceasta evaluare a fost realizata in conformitate cu criteriile stabilite de editie a Standardelor Internationale de Evaluare (2014) stabilite de catre SEVC. Definitia valorii de piata este(definitii SEV- cadrul general): „Suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvata, in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.” Exista trei abordari acceptate de evaluare a proprietatilor imobiliare:

� Abordarea prin cost � Abordarea prin piata � Abordarea prin venit

Alegerea abordarii relevante spetei depinde de caracteristicile proprietatii imobiliare supuse analizei.



Metode de evaluare

� Abordarea prin cost, cunoscuta si sub denumirea de metoda antreprenorului, estimeaza valoarea prin determinarea costurilor de achizitionare a terenului si de construire a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructie/adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei.

Astfel, estimarea evaluatorului se bazeaza pe costul de reproductie sau de inlocuire a proprietatii in cauza, minus deprecierea totala (cumulata). Pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret care reflecta aproximativ valoarea de piata, se scad unele alocari (repartizari) pentru diferitele forme de depreciere cumulata:

• depreciere fizica; • depreciere functionala sau tehnologica; • depreciere economica sau externa.

Abordarea prin cost se bazeaza pe principiul economic al substitutiei, care enunta ca o persoana nu ar plati mai mult pentru o proprietate decat costul pentru achizitia terenului echivalent si pentru construirea unei cladiri alternative, fara sa fie implicate timpul, riscul si neadecvarea. Utilizarea abordarii prin cost poate fi adecvata in urmatoarele cazuri:

• evaluarea unor constructii noi sau recente – costul si valoarea de piata sunt cele mai apropiate in cazul unei proprietati noi; • evaluarea unor proiecte de constructii, extinderi sau renovari; • evaluarea proprietatilor specializate sau cu piata limitata, care nu se tranzactioneaza in mod frecvent pe piata. Abordarea prin cost este in special importanta cand piata imobiliara este putin activa (cand utilizarea abordarii prin piata este limitata) sau cand proprietatea evaluata nu este destinata a produce venituri.

� Abordarea prin piata considera ca preturile proprietatii sunt stabilite de piata. Valoarea de piata poate fi deci estimata in urma studierii preturilor proprietatilor competitive pe segmentul respectiv de piata.

Abordarea prin piata ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile referitoare la piata, stabilind o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare. Preturile de vanzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de comparatie corespunzatoare si sunt ajustate pentru diferentele fata de subiectul evaluarii. Evaluatorii aplica metode cantitative si/sau calitative pentru a analiza diferentele si a estima corectiile. Elementele de comparatie includ drepturile de proprietate transmise, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, cheltuielile imediate dupa achizitionare, conditiile de piata, localizarea,



caracteristicile fizice si economice, utilizarea si componentele non-imobiliare ale vanzarii. Abordarea prin piata este aplicabila si convingatoare numai in cazul existentei unor date de piata suficiente. Atunci cand exista informatii disponibile, metoda comparatiei este cea mai directa si sistematica abordare pentru estimarea valorii. In ultima vreme au existat putine tranzactii cu proprietati comparabile in zona in care proprietatea in speta este localizata, datorita atat dimensiunii lotului si a constructiei, a finisajelor, cat si a pozitionarii acesteia, avand o adresabilitate limitata, respectiv persoanelor fizice si juridice cu venituri peste medii.

� Abordarea prin venit ia in considerare informatiile referitoare la veniturile si cheltuielile aferente proprietatii evaluate pentru a stabili venitul net si estimeaza valoarea printr-un proces de capitalizare.

Exista doua metode pentru estimarea valorii de piata prin abordarea prin venit: capitalizarea directa sau analiza fluxului de numerar actualizat. Capitalizarea directa aplica o rata de randament pentru toate riscurile prin care se divide venitul net din exploatare stabilizat, dintr-un singur an, si rezulta o indicatie de valoare. Aceasta metoda este utilizata cand exista informatii suficiente de piata. Fluxul de numerar actualizat ia in considerare valoarea banilor in timp si se aplica rata de actulizare la o serie de venituri nete din exploatare pentru o perioada de mai multi ani. Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Aceasta metoda este importanta, in special, pentru proprietatile care se tranzactioneaza pe baza capacitatii si caracteristicilor lor de a genera castiguri. Deoarece piata imobiliara locala este slab dezvoltata, iar cererea pentru inchirierea unor proprietati similare este aproape inexistenta, consideram ca metoda veniturilor nu poate reflecta o valoare de piata reala a proprietatii subiect. Metode de evaluare teren Utilizarea uneia sau alteia dintre aceste metode, pentru a stabili valorile proprietatii in speta, se face in functie de aplicabilitatea acestora in fiecare caz in parte.

� Abordarea prin piata- se bazeaza pe principiul substitutiei care afirma ca un cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate decat pretul aferent unei proprietati asemanatoare disponibila in conditii similare. Valoarea terenului deriva din evidentele de piata ale preturilor de tranzactie ale unor terenuri similare. Aceasata metoda este cea mai uzuala si preferabila tehnica de evaluare a terenurilor

Pentru a determina valoarea proprietatii care face subiectul acestui raport de evaluare, am analizat cateva oferte de terenuri la vanzare in vecinatate sau in locatii similare. Am luat in considerare diferentele intre proprietatile comparabile si proprietatea care reprezinta subiectul acestui raport de evaluare. Exista cativa factori care influenteaza valoarea unei proprietati:

• Marime: pretul terenului variaza in functie de marime. Cu cat este terenul mai mare, cu atat este pretul mai redus pe metru patrat.

• Conditii de vanzare: daca anumite aspecte particulare ale proprietatilor



comparabile care sunt cunoscute de catre evaluator pot influenta valoarea acestora, pretul trebuie ajustat tinand cont de ele.

• Data vanzarii: In ultimele 12 luni piata imobiliara a cunoscut fluctuatii moderate. In prezent putem vorbi de o stagnare a nivelului preturilor.

• Localizarea afecteaza semnificativ valoarea terenului. Exista doua coordonate ale locatiei care au fost luate in calcul: vizibilitate, determinata de deschiderea la strada si accesibilitate. Locatiile cu vizibilitate buna si acces facil au o valoare mai mare decat cele retrase.

• Utilitati: costul cu conectarile amplasamentului la utilitati este considerabil, fiind in stransa legatura cu destinatia cladirilor care vor fi construite si cu distanta pana la reteaua publica locala.

Ca parte a metodei de evaluare prin piata, am analizat fiecare factor prezentat mai sus atat pentru

terenul evaluat cat si pentru proprietatile comparabile. Pretul de vanzare pe metru patrat trebuie

ajustat pozitiv sau negativ in functie de diferentele intre ele dupa cum urmeaza: daca proprietatea

comparabila este superioara facem o ajustare in jos, iar daca este inferioara facem o ajustare in sus. Comparabila 1 teren :



Comparabila 2 teren:



Comparabila 3 teren:



Comparabila 1 proprietate integrala :



Comparabila 2 proprietate integrala:



Comparabila 3 proprietate integrala:



In recomandarea valorii s-a optat pentru valoarea obtinuta prin abordarea pe venit, in detrimentul celei obtinute prin abordarea prin piata, ca urmare a tipurilor de proprietati (comercial/administrativ) si tinand cont de amplasarea imobilului in zona (aspectul vecinatatilor influenteaza direct proprietatea in sensul valorificarii prin inchiriere). Bazandu-ne pe aceste informatii, apreciem ca am ajuns la o valoare realista a proprietatii. Astfel, valoarea de piata a proprietatii evaluate, situata in mun. Constanta, str. Capitan Papadopol, nr. 14, jud. Constanta, obtinuta prin abordarea bazata pe venit (lucrari ramase de executat 0.18%), la data de 26.11.2014 este estimata la:

642.900 EUR respectiv 2.850.490 LEI

valoarea nu contine TVA

Calculatia detaliata se regaseste in Anexa 1 Ipoteze si conditii limitative

Acest raport de evaluare a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze generale, respectiv : 1. Firma nu isi asuma nici o responsabilitate pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel 2. Proprietatea este evaluata fara ipoteci sau datorii daca nu se specifica altfel

3. Se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un management competent al acesteia .

4. Informatiile furnizate de terti sunt considerate de incredere , dar nu li se acorda garantie pentru acuratete

5. Toate studiile ingineresti sunt presupuse corecte. Planurile de amplasament, planurile cadastrale, materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa vizualizeze proprietatea. 6. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidente ale proprietatii, ale subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult sau mai putin. NU se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de specialitate necesare descoperirii lor. 7. Se presupune ca proprietatea este in deplina conformitate cu toate legile si reglementarile de mediu locale, regionale sau nationale in vigoare , exceptand cazul in care lipsa de conformitate este declarata, descrisa si analizata in raportul de evaluare .

8. Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare, utilizare in vigoare exceptand situatia cand in raportul de evaluare nu a fost identificata, descrisa si considerata o non conformitate.



9. Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite toate autorizatiile, licentele, certificatele de ocupare, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionale sau nationale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea valorii. 10. Se presupune ca folosirea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul limitelor proprietatii descrise si ca nu exista incalcarii sau violari ale altor proprietati , daca nu se mentioneza altfel. 11.Daca nu se mentioneaza altfel, existenta unor materiale periculoase care pot sau nu sa fie prezentate pe proprietate, nu a fost observata de evaluator. Evaluatorul nu are cunostinta de existenta unor astfel de materiale pe proprietate. Evaluatorul nu este calificat sa detecteze astfel de substante. Prezenta unor substante precum azbestul, spuma izolatoare uree-formaldehidica sau alte materiale periculoase poate afecta valoarea proprietatii . Valoarea estimata este bazata pe ipoteza ca pe proprietate nu exista astfel de materiale ce pot cauza diminuari ale valorii. Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru expertize sau cunostinte de specialitate necesare descoperirii lor. Clientul este solicitat sa angajeze un expert in domeniu, daca doreste . 12. Evaluatorii nu isi asuma in nici un fel responsabilitatea pentru nici un fel de evenimente, conditii sau circumstante ce pot afecta valoarea de piata a proprietatii, dar care au loc ulterior datei de finalizare a prezentului raport sau datei inspectiei de pe teren, oricare dintre ele are loc prima. Conditii limitative : 1. Orice alocare a valorii totale estimate in acest raport , intre teren si constructii se aplica numai in programul de utilizare stabilit . Valorile separate alocate terenului si cladirilor nu trebuie utilizate in combinatie cu nici o alta evaluare , in caz contrar ele fiind nevalide 2.Posesia acestui raport sau a unei copii , nu confera dreptul de publicare.

3. Evaluatorul, prin natura evaluarii, nu va fi solicitat sa confere consultanta ulterioara sau sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea evaluata decat daca au fost facute initial angajamente in acest sens. 4. Nici una dintre partile raportului ( in special concluziile privind valoarea, identitatea evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta ) nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri, agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si aprobarea prealabila a evaluatorului. Ipoteze si conditii limitative suplimentare : 1. Orice estimare ale valorii continute in raportul de evaluare se aplica intregii proprietati si orice impartire sau divizare a totalului in valori fractionate va invalida valoarea estimata daca acestea nu au fost stabilite in raport. 2. In pregatirea evaluarii au fost utilizate doar acele planuri si specificatii preliminare avute la dispozitie ; prin urmare , analiza este supusa unei revizuiri cand planurile si specificatiile finale sunt disponibile. 3.Constructiile in curs de executie se presupun a fii finalizate daca nu se stipuleza altfel; orice constructie se presupune a fi in conformitate cu planurile de constructie prezentate in raport. 4. Previziunile, proiectiile sau estimarile continute aici se bazeza pe conditii curente de pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt , prin urmare, supuse schimbarii conditiilor viitoare.



Partea V. Concluzii

Reconcilierea valorilor Cele trei abordari indica urmatoarele concluzii ale valorii estimative (stadiu actual):

Abordarea prin cost 3.465.736 LEI echivalent a 781.700 EURO Abordarea prin piata 3.116.075 LEI echivalent a 702.800 EURO Abordarea prin venit 2.850.490 LEI echivalent a 642.900 EURO VALOAREA NU CONTINE T.V.A. Concluzii

Evaluarea proprietatii a fost realizata in concordanta cu localizarea si calitatea, infrastructura, starea actuala, pretul de piata si alti factori despre care am avut cunostinta, conform informatiilor primite. Tinand cont de experienta si cunostintele pe piata si facand ajustari pentru situatia actuala consideram ca am ajuns la o valoare realista. Prezentul raport de evaluare este valabil in baza prezumtiilor mentionate in cadrul raportului. In cazul in care aceste prezumtii nu mai sunt valabile sau apar alte informatii noi referitoare la imobilul evaluat fata de cele detinute de noi la momentul realizarii acestui raport, este posibil ca valoarea de piata a imobilului estimata in acest raport sa se modifice. In recomandarea valorii s-a optat pentru valoarea obtinuta prin abordarea pe venit, in detrimentul celei obtinute prin abordarea prin piata, ca urmare a tipurilor de proprietati (comercial/administrativ) si tinand cont de amplasarea imobilului in zona (aspectul vecinatatilor influenteaza direct proprietatea in sensul valorificarii prin inchiriere).

Astfel valoarea de piata a proprietatii evaluate, la data evaluarii, estimata prin abordarea bazata pe venit , este:

2.850.490 LEI echivalent a 642.900 EURO

VALOAREA NU CONTINE T.V.A.

MM..AA.. EEvvaalluuaattoorr aauuttoorriizzaatt EEPPII,, MMRRIICCSS,, RREEVV EEvvaalluuaattoorr aauuttoorriizzaatt EEPPII

ing. Olga Jaloba-Udor ing. Elena Velicu



LLIISSTTAA AANNEEXXEELLOORR

1. Abordarea prin cost

2. Abordarea prin piata:

�� Evaluarea terenului

�� Evaluarea imobilului 3.Abordarea bazata pe venit

4.Documente proprietate

5.Incheiere de intabulare

6.Extras de carte funciara

7.Certificat de Urbanism, Autorizatie de Construire, process verbal de receptie

8.Planuri releveu 9. Oferte pentru inchiriere, alte oferte de vanzare spatii comerciale, terenuri

S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L. Raport de evaluare


Teren A:

Teren B:

Teren C:

Maestro Business Consulting s.r.l. Ct1/2

Teren intravilan situat in Constanta, zona bd. Aurel Vlaicu, vis-à-vis de Maritimo-locatie

superioara, cu deschidere de 18 ml, St = 855 mp, toate utilitatile langa teren, teren liber

(neconstruit) cu forma regulata, destinatie com/dep.; www. tocmai.ro; 145 euro/mp+TVA;

da

comerciala

la alee de acces

dep/com/administra

tivcom/ind/serv

da

29.754 €

COMPARABILA

24,11,2014 11,11,2014 24,11,2014

la piata la piata

la piata la piatala piata

Proprietati comparabile :Teren intravilan situat in Constanta, zona Aurel Vlaicu/Pod IPMC, in vecinatatea intersectiei

str. Pasajului, Alba Iulia si Aurel Vlaicu-locatie inferioara, deschidere 65 ml, St = 1700 mp, toate

utilitatile la strada, teren liber (neconstruit) cu forma triunghiulara, destinatie com/ind/serv.;

www.imobiliare.ro; 85 euro/mp;

Teren intravilan situat in Constanta, zona Aurel Vlaicu, pod IPMC, deschidere la str. Pasajului-

locatie inferioara, cu deschidere de 22 ml, St = 2600 mp, utilitati langa teren, teren liber

(neconstruit) cu forma poligonala, destinatie comerciala.; www. tocmai.ro; 88 euro/mp;

liber49,85 m pe Nord si

6,40 m pe est65 22

liber

18

da

apa, en. Electrica,

canalizare si gaze la

strada teren

com/dep

apa, en. Electrica,


strada teren

zona Aurel Vlaicu, pod

IPMC, deschidere la str.

Pasajului-locatie

inferioara

ofertaoferta

la piata

integral

bd. Aurel Vlaicu,

vis-à-vis de

Maritimo-locatie

superioara

integral

intravilan/forma

triunghiulara

855,002.600,00intravilan/forma

regulata

intravilan/forma

poligonala

str. Cpt. Papadopol

nr. 14- intre Halta

Traian si Pod

Butelii

zona Aurel Vlaicu/Pod

IPMC, in vecinatatea

intersectiei str.

Pasajului, Alba Iulia si

Aurel Vlaicu-locatie

inferioara

1479 1.700,00

apa, en. Electrica,

canalizare si gaze

(nu este montat

contor) pe teren

apa, en. Electrica,


strada teren

considerat liber liber

la piata

Elemente de comparatieTeren C

145.000 € 230.000 € 153.729 € X

Teren A Teren BTeren evaluat

la piata

X 28.065 € 44.516 €

intravilan/forma

regulata

integral

-

6. Caracteristici fizica

oferta

2. Conditii de finantare

3. Conditii de vanzare

4. Conditiile pietei

5. Localizare

6.1. Construit

6.2. Deschidere

6.3. Utilitati

6.4. Suprafata teren

7. Caracteristici economice/fizice

8. Utilizare (CMBU)

9. Deschidere la strada principala

Preturile si alte informatii referitoare la proprietati imobiliare similare, sunt analizate,

comparate, corectate si ajustate (ajustarile datorate "unei diferente" se fac o singura data) in

functie de asemanari sau diferentieri.

integral

-

Abordarea prin piata - teren 1479 mpMetoda comparatiei directe este guvernata de principiul substitutiei, care este un principiu de

prim rang si care spune ca "nici un cumparator prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret

mai mare decat cel cu care va cumpara o alta proprietate cu aceleasi utilitati si aceasi atractivitate,

intr-un interval de timp rezonabil".Valoarea de piata a unei proprietati este in relatie directa cu preturile unor proprietati

comparabile (similare) si competitive.

Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea proprietatilor imobiliare libere, sau care se

considera libere pentru scopul evaluarii.

Pretul terenului

TVA

Tranzactie/oferta

1. Drept proprietate



Maestro Business Consulting s.r.l. Ct2/2

com/ind/serv

(20.985) €

apa, en. Electrica,

canalizare si gaze

(nu este montat

contor) pe teren

0%

855,00

- €

- € - €

10.930 €

intravilan/form

a regulata

la alee de acces

120.265 € 220.337 €

120.265 € 220.337 €

94.700 €

comerciala

3

da

109.331 € 199.352 € (10.934) €

70 €

0% 0% 0%

0% 10% -10%

-10% -10%

Valoare teren, cota exclusiva

64.226

3

51,81%

5

111.484

59.749 €

66.388 €

(6.639) €

10.490 €

- €

73.765 €

- €

190.770 €

190.770 €

intravilan/forma

poligonala

intravilan/forma

regulata

10% 5%

la piata la piata

1.700,00

209.847 € 66.388 €

- €

zona Aurel Vlaicu, pod

IPMC, deschidere la str.

Pasajului-locatie inferioara

bd. Aurel Vlaicu, vis-à-

vis de Maritimo-locatie

superioara

173.427 € 73.765 €

10% -30%

(31.614) €

la piata

185.484 €

-15% -15%

(27.823) € (18.596) €

- € integral

- €

105.379 €

157.661 € 105.379 €

integral

- € - € 99.395 € 157.661 € 105.379 €

0 0 157.661 € 105.379 €

da

0%

0%

-10%

com/dep

66.388 € - €

- €

- €

157.661 €

(7.377) €

105.379 €

apa, en. Electrica,


strada teren

18

- €

- €

73.765 €

liber

24,11,2014

17.343 €

65

- €

CORECTIE TOTALA BRUTA

€/mp 64 € 77 €

49.344

60,10%% din pret de

vanzare42,20%

Valoare absoluta

totala

Valoare mp.

NUMAR CORECTII

da

- €

dep/com/admin

X

- €

99.395 €

- €

157.661 €

(17.540) €

116.935 €

-15%

123.975 €

0

la piata la piata

99.395 €

10% 0%

73.765 € 173.427 €

22

apa, en. Electrica,


strada teren

intravilan/forma

triunghiulara

109.335 €

0%49,85 m pe Nord si

6,40 m pe est

apa, en. Electrica,


strada teren

109.335 €

considerat liber

la piata

liber

- 24,11,2014 11,11,2014

la piata la piata

liber

9.940 € 15.766 € 109.335 €

str. Cpt. Papadopol

nr. 14- intre Halta

Traian si Pod

Butelii

zona Aurel Vlaicu/Pod

IPMC, in vecinatatea

intersectiei str. Pasajului,

Alba Iulia si Aurel Vlaicu-

locatie inferioara

10%

99.395 €

Proprietatea A Proprietatea BTeren evaluat

Criteriul de comparatie ales: €/terenCOMPARABILA

Proprietatea C

419.881 lei

integral

99.395 €

- € integral1. Drept proprietate transmis

- corectie

Elemente de comparatie

Valoare *)

Corectie oferta/tranzactie

- corectie- pret corectat

- pret corectat

2. Conditii de finantare- corectie

- pret corectat

3. Conditii vanzare- corectie- pret corectat

4. Conditiile pietei- corectie

- pret corectat

5. Localizare


6.1. Constructii


- corectie

6.2. Acces


6.3. Utilitati

- corectie procentuala



- pret corectat

7. Caracteristici economice/fizice



- pret corectat


9. Deschidere la strada principala

- corectie- corectie procentuala

0% 0% - €

8. Utilizare (CMBU)

109.335 € - €

19.077 €

1.479,00 2.600,00

109.335 €

0%






0%

Ect1/1Maestro Business Consulting SRL

6.3) Utilitati - nu s-a aplicat corectie, deoarece nu se delimiteaza o diferenta de cotatie de pret datorata

existentei utilitatilor pe teren, respectiv la limita proprietatii;

6.1) Constructii - nu s-a aplicat corectie, comparabilele utilizate fiind terenuri libere de constructii la data

evaluarii;

8) Destinatia (utilizarea terenului) - nu s-a aplicat corectie, terenurile avand aceeasi destinatie ca si a

terenului evaluat (comerciala, depozitare)

9) Deschidere la artera principala -s-a aplicat o corectie procentuala negativa de 10, in valoare absoluta

unitara cuprinsa intr-un interval de 5-10Eur/mp, deoarece comparabilele utilizate prezinta deschideri direct

la artere rutiere principale sau secundare; accesul catre lotul de teren evaluat se realizeaza din strada

principala Aron Voda prin intermediul unei alei de acces.

7) Caracteristici economice/fizice - pentru comparabila nr. 1, cu forma triunghiulara atereneului s-a aplicat o

corectie procentuala de 10 %, echivalent in valoare absoluta recunoscuta de piata imobiliara locala intr-un

interval cuprin intre 5-10 Eur/mp, determinat de limitarea solutiilor constructive ce pot fi aplicate viitoarelor

constructii; pentru comparabila nr. 2 cu forma poligonala, s-a aplicat o corectie procentuala de 5, in valoare

absoluta fiind echivalent a 5Eur/mp avand ca si considerent limitarea solutiilor constructive ce pot fi aplicate

viitoarelor constructii; pentru comparabila nr. 3 nu s-au aplicat corectii deoarece prezinta forma regulata

similara terenului evaluat

3,4) Conditii de finantare si de piata - nu am aplicat corectii deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe

piata la data evaluarii

6.2) Deschidere - nu s-au aplicat corectii fata de comparabilele nr. 1 si 3 deoarece raportul laturilor

detereminat de dimensiunea laturilor este similar; pentru comparabila nr. 2 al carei deschidere este de doar 22

m s-a aplicat o corectie procentuala de 10 %, in valoare absoluta recunoscuta de piata imobiliara intr-un

interval de 5-10 Eur/mp

6.4) Suprafata terenului - Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata suprafetei loturilor; in

urma verificarilor telefonice a terenurilor scoase la vanzare pe zona evaluata, a aspectului urbanistic si a

informatiilor primite de la agentiile imobiliare, pe zona evaluata tendinta pretului este ascendenta pentru

loturile cu suprafete de 500-1000 mp.

Raport evaluare

Imobil (teren si constructie) situat in com. Valu lui Traian, str. Bucuresti, nr. 21H, jud. Constanta

Ceplinschi Romeo George si Ceplinschi Mihaela

EXPLICATII CORECTII CONFORM INFORMATIILOR DE PE PIATA IMOBILIARA SPECIFICA

1) Conditii de vanzare - Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piata judetului

Constanta este de 10-20%

2) Drept de proprietate - dreptul de proprietate transmis se considera a fi deplin, nu s-a aplicat corectie

5) Localizare - pentru comparabilele nr. 1si nr. 2 s-au aplicat corectii pozitive de 10 % (in valoare absoluta

recunoscuta de piata imobiliara la aprox. 5-10 Eur/mp). Astfel, corectia absoluta pentru comparabila nr. 1

este de 10000 Euro, pentru comparabila nr. 2 de aprox. 15000 Eur. Pentru comparabila nr. 3, amplasata

superior din punct de vedere al localizarii (vis-a-vis de Complexul Comercial Maritimo, pe partea cu

Hipermarket Metro 1, in vecinatatea unor locuinte colective nou construite) s-a aplicat corectie negativa de

30%, in valoare absoluta recunoscuta de piata imobiliara locala intr-un interval cuprins intre 30-50 Eur/mp -

functie de distanta fata de un drum principal, aspect al vecinatatilor etc.


711,0

SuprafaŃa desfaşurata construită Sdc (mp) = 2.133,00

635,371,1

153

459

558

1674

SuprafaŃă

Sc / Sdc

(mp)

Cost catalog

(lei/mp)

Total cost

(lei)

Coef.

corecŃie

distanŃă de

transport

Coef.

corecŃie

manoperă

Cost total

(euro, lei)

D E

1,036 1,006

1 7INFRSSAUTasimilat 711,00 463,5 329.557,2 1,036 1,006 343.469,8

Total 343.469,8

2 7SSTSPBA 2.133,0 789,3 1.683.553,0 1,036 1,006 1.754.625,9

Total 1.754.625,9

3 FINSPBA 1.674,06 844,9 1.414.339,6 1,036 1,006 1.474.047,3

Total 1.474.047,3

4 FINSPBIRasimilat 458,94 1.273,2 584.303,3 1,036 1,006 608.970,2

Total 608.970,2

5 ELSPBA 2.133,00 259,0 552.496,6 1,036 1,006 575.820,8

Total 575.820,8

6 SASPBA 2.133,0 64,5 137.585,2 1,036 1,006 143.393,4

Total 143.393,4

7 IVSPBA ASIMILAT 2.133,0 71,5 152.452,0 1,036 1,006 158.887,9

Total 158.887,9

Terasa

8 TERNECIRC 711,0 466,7 331.845,5 1,036 1,006 345.854,7

Total 345.854,7

TOTAL COST (CIB) CU TVA (LEI) 5 405 070

TOTAL COST (CIB) CU TVA (LEI/MP) 2534

TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO) 983 113

TOTAL COST (CIB) FARA TVA (EURO/MP) 461

A1/3

Instalatii de incalzire si ventilatii

Finisaj zona depozit

InstalaŃii electrice

Instalatii sanitare


Maestro Business Consulting S.R.L.

C=AxB F=CxDxE

Nr.

Crt.Denumire / Simbol

A B

Cladiri industriale, comerciale si agricole, constructii speciale - Corneliu Schiopu, ed IROVAlL Bucuresti 2010 , pg 129 asimilat-

Cladire de birouri si spatii arhiva clasa A, Indici de actualizare a costurilor elementelor de ctii ale susbistemelor structurale

K-coeficient al raportului dintre Scsol/Suparter

Suprafata construita la sol aferenta depozit si dependinte (mp)

Constructie C1-regim de inaltime P+2E (birouri, spatii depozitare si dependinte)

Suprafata construita la sol (mp) =

*) suprafetele mentionate mai sus au fost preluate din Plan de amplasament si delimitare a imobilului inregistrat la Oficiul de Cadastru si publicitate

Imobiliara Constanta sub nr. 104315/06,11,2014

Suprafata utila parter (mp)

Suprafata construita desfasurata aferenta depozit si dependinte (mp)

Suprastructura

Finisaj zona birouri

Suprafata construita la sol aferenta birouri/showroom materiale ctii (Su part zona birouri x k) mp

Suprafata construit desfasurata aferenta birouri/showroom materiale ctii (Su part zona birouri x k

*3) mp

Infrastructura



1 0,6357 100% 0,63572 0,0617 100% 0,06173 0,5325 100% 0,53254 3,3188 100% 3,31885 15,5173 100% 15,51736 1,6070 100% 1,6070

7 0,8569 100% 0,85698 5,1034 100% 5,10349 0,0815 100% 0,081510 0,7754 100% 0,7754

11 5,2011 100% 5,201112 0,6433 100% 0,643313 10,2796 100% 10,279614 0,9316 100% 0,931615 2,1662 100% 2,166216 1,8185 100% 1,818517 0,9315 100% 0,931518 0,2786 100% 0,278619 1,2588 100% 1,258820 1,4148 100% 1,414821 0,4664 100% 0,466422 0,1189 100% 0,118923 0,3302 100% 0,330224 0,2683 100% 0,268325 4,6102 100% 4,610226 1,4778 95% 1,403927 2,0639 95% 1,960728 1,8575 100% 1,857529 1,1352 100% 1,135230 1,2091 100% 1,2091

31 2,1185 100% 2,1185

32 0,1466 100% 0,1466

33 30,7835 100% 30,7835

100,00 99,82%

A2/3

Placaje exterioare

Pardoseli din beton simplu

Tencuieli exterioare

Pardoseli din gresie glazurataTencuieli interioareZugraveli interioarePlacaje cu faianta la interior

Izolatii la terasa si lucrari aferente

Beton armat in structuraZidarii exterioare din fasii de bca

Zidarii interioare din caramida

asimilat

Umpluturi si compactari

Pondere

executata

estimata

Procent executat

pe categorii de

lucrari

Beton armat in fundatii

Pondere in

total cost %

Hidroizolatii si lucrari aferente

Denumirea lucrarii

Evaluarea prin metoda costului-FISA 62 asimilata cu fisa 16

Total

Corpuri de incalzire

Alte instalatii comune

Diverse, organizare, proiectareasimilat

Aparate electrice comune

Tamplarie PVC

Excavatii

Nr. Crt

Geamuri termopan

Bransament apa canal

Maestro Business Consulting s.r.l.

Racord retea electrica

Coloane si legaturi de incalzire

Trotuare

Centrala termica

Corpuri de iluminat

Coloane si legaturi sanitareObiecte si armaturi sanitare

Cabluri, conductori electrici

Gard decorativ

Gaze, inclusiv racordare

Alte lucrari de constructii


Evaluarea constructiei, Valori

la data de referinta a evaluarii 26,11,2014 LEI

Ci) Cost de inlocuire (euro/mp)fara TVA 461

Scd) Suprafata construita desfasurata (mp) 2133,00

Cr) Curs B.N.R. la data de referinta LEI/EUR 4,4338

Ci 2014 ) Cost de inlocuire a constructiei 4 358 927

in preturi la data de referinta a evaluarii (lei)

Valori

la data de referinta a evaluarii 26,11,2014 LEI

Ci 2014 ) Cost de inlocuire a constructiei 4 358 927

Lre 0,18%

Dec) Depreciere economica 30%

CIN) Costul de inlocuire net al constructiei 3 045 855

la data de referinta a evaluarii(CIN = Ci 2014 x (100% - Df) x (100% - Dec))

Nr. Crt Denumire constructie Valoare (Lei) Valoare (Euro)

1 Constructie C1 3 045 855 687 000

2 Teren 419 881 94 700

3 465 736 781 700

A3/3Maestro Business Consulting S.R.L.


Constructie C1-regim de inaltime P+2E (birouri, spatii depozitare si dependinte)

Abordarea prin cost

*) deprecierea tehnica rezulta din uzura fizica, morala, functionala, dimensionala, este intrinseca obiectivului si extrinseca conditiilor pietei

Determinarea valorii constructiei prin metoda costurilor

Lucrari ramase de executat

CENTRALIZATOR VALORIC ABORDAREA PRIN COST -STADIU FIZIC ACTUAL

Total imobil rotunjit



Determinarea Valori

VALORII CAPITALIZARII VENITURILOR (Lei)

Cl) Chiria lunara spatii birouri (€/mp) 4,50

Sib) Suprafata utila inchiriata birouri (mp) 417,21

cl) Chiria lunara spatii depozitare (€/mp) 3,50

Sid Suprafata utila inchiriata zona depozitare(mp) 1.478,68

Vl) Venit lunar estimat (€) (Cl x Sibn + cl x Sid) 7.052,83

Vbp) Venit brut potential (Vl x 12) (lei) 375 250

Go) Grad de neocupare 10%

VB) Venit brut efectiv (Vbp*(100%-Go)) (lei) 337 725

Tp) Taxa de proprietate (1,5% cost) 30 459

Ta) Alte taxe (asigurari ) 21 795

Ce) Cheltuieli cu energia si apa 0

Ct) Cheltuieli cu tertii 0

Cp) Cheltuieli de personal 0

Ca) Cheltuieli si provizioane pentru amenajare, intretinere, reparatii 0

CH) Total cheltuieli si provizioane (Tp+Ta+Ce+Ct+Cp+Ca) 52 253

RB) Rezultat brut (VB-CH) 285 472

Rc) Rata de capitalizare 10,0%

VRIc)Valoare prin capitalizarea directa (RN/Rc) 2 854 718

Echivalent in euro, la gata 643 900Lucrari ramase de executat 0,18%Valoare ctie stadiu fizic actual, rotunjit 548 200Valoare teren 94 700Valoare imobil stadiu fizic actual 642 900

echivalent a, 2 850 490 lei

Maestro Business Consulting S.R.L. A1/1

Gradul de ocupare estimat se bazeza strict pe informatiile din piata, respectiv de la agentitiile

imobiliare, numarul relativ redus de oferte pe piata de spatii similare din zona "Interioarara",

activitatea desfasurata in zona. Zona "Interioara" este cunoscuta ca cea mai dezvoltata zona de

spatii pentru depozitare din oras.

Impozitul pe caldiri s-a calculat aplicand la costul de inlocuire net estimat in costuri 1,0%,

procent practicat de SPIT Constanta .

Alte taxe - asigurare - chetuiala determinata prin aplicarea unui procent de 0,5% la costul de

inlocuire net calculat.

Abordarea prin venit

Chiriile estimete sunt chiriile in care toate cheltuielile variabile sunt suportate de chiriasi, sunt

chirii selectate din palierul inferior al ofertelor de pe piata.

Total teren+constructie

unde s-a avut in vedere o chirie medie de piata (adaptata situatiei )

Fondul de reparatii si intretinetri reprezinta cca 2% din venitul brut efectiv-nu a fost cazul

aplicarii si imobilului evaluat deoarece este o cladire nouaMentionam ca valoarea determinata mai sus este considerata ca fiind echivalenta celei mai

bune utilizari. Deasemeni rata de capitalizare este confirmata de raportul dintre valorile de

inchiriere si de vanzare, pentru active similare.

S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L.

Imobil A:

Imobil B:

Imobil C:

Valoarea de oferta imobil

TVA

Tranzactie/oferta

1. Drept proprietate

2. Conditii de finantare

3. Conditii de vanzare

4. Conditiile pietei

5. Localizare


6.2. Finisaje

6.3. Uzura (PIF/renovare)

6.4. Suprafata construita:

7. Caracteristici economice

8. Utilizare (CMBU)

9. Alte amenajari

Maestro Business Consulting S.R.L. 1/2

de actualitate, CT de actualitate/CT

Raport evaluare


medii, necesita

partiale imbunatatiri

nu este cazul

Caracteristici fizice

str. Cpt. Papadopol

nr. 14- intre Halta

Traian si Pod

Butelii

zona Halta Traian, str.

N Filimon-locatie

similara

1479 477 175

Pod Butelii-Inel, str.

Inului nr. 12locatie

similara

zona CET, intersectia

A. Vlaicu cu str.

Despot Voda-locatie

inferioara

1812

la piata la piata

24,11,2014 22,09,2014

la piatala piata

21,11,2014-

la piata

spatiu comercial/birouri

2133,00 522

nu este cazulnu este cazul nu este cazul

depozitare/com/

birouri

est. 19852007

647

nu este cazul

ofertaoferta

la piata

deactualitate/2 CT

2014 dupa 2005

1000

depozitare/com/biro

uri

spatiu comercial/birouri

nu este cazulnu este cazul nu este cazul

X

la piata

la piata

-

X

integral integral

Elemente de comparatieCOMPARABILA

Imobil CImobil A Imobil B

Abordarea prin piata - imobilMetoda comparatiei directe este guvernata de principiul substitutiei, care este

un principiu de prim rang si care spune ca "nici un cumparator prudent nu va oferi

pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care va cumpara o alta

proprietate cu aceleasi utilitati si aceasi atractivitate, intr-un interval de timp

rezonabil".Valoarea de piata a unei proprietati este in relatie directa cu preturile unor

proprietati comparabile (similare) si competitive.

Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea proprietatilor imobiliare

libere, sau care se considera libere pentru scopul evaluarii.

integralintegral

250.000 € 248.000 € 530.000 €

oferta

48.387 € 48.000 € 102.581 €

Preturile si alte informatii referitoare la proprietati imobiliare similare, sunt

analizate, comparate, corectate si ajustate (ajustarile datorate "unei diferente" se fac

o singura data) in functie de asemanari sau diferentieri.

Proprietati comparabile :

Imobil (teren+ctie), situat in Constanta, zona CET, intersectia A. Vlaicu cu

str. Despot Voda-locatie inferioara, Sc= 647 mp, Steren - 175 mp,

imbunatatiri de actualitate-gresie, faianta, tamplarie PVC, CT proprie; PIF

2007; utilizare - spatiu comercial si spatii adminstrative

Imobil (teren+ctie), situat in Constanta, zona Halta Traian, str. N Filimon-

locatie similara, Sc= 522 mp, Steren - 477 mp, imbunatatiri de actualitate-

gresie, faianta, tamplarie PVC, CT proprie; PIF dupa 2005 9cf. Verificare

oferta); utilizare - spatiu comercial si spatii adminstrative

Imobil evaluat

Imobil (teren+ctie), situat in Constanta, zona Pod Butelii-Inel - locatie

similara, Sc= 1000 mp, Steren - 1812 mp, imbunatatiri medii-sapa beton,

zugraveli lavabile-suporta modernizari; PIF est. 19857; utilizare - spatiu

comercial si spatii adminstrative

S.C. V.D.T. CONSTRUCT IMPEX S.R.L. Raport evaluare


Valoare *)

Corectie oferta/tranzactie- corectie

- valoare corectata1. Drept proprietate transmis

- corectie- valoare corectata

2. Conditii de finantare- corectie

- valoare corectata3. Conditii vanzare


4. Conditiile pietei- corectie

- valoare corectata

5. Localizare

- corectie

- valoare corectata

6.1. Suprafata teren/mp constructie


6.2. Finisaje


6.3. Uzura (PIF/renovare)- corectie

- valoare corectata6.4. Suprafata construita:

- corectie

- valoare corectata

7. Caracteristici economice- corectie

- valoare corectata

8. Utilizare (CMBU)


9. Alte amenajari- corectie

- valoare corectataValoare imobil - rotunjita

NUMAR CORECTII

din care teren

ctie la gata

Lucrari ramase de executat 0,18%

echivalent a,

Maestro Business Consulting S.R.L. 2/2

2007

(14) € 314 €

de actualitate, CT

329 € 27 € (72) €

zona Halta Traian, str. N

Filimon-locatie similara

zona CET, intersectia A.

Vlaicu cu str. Despot Voda-

locatie inferioara

- €

- € la piata

- € 1

nu este cazul

1 - €

330 € 346 €

1

% din valoarea de

oferta

1,00

- €

- €

Valoare absoluta

totala

€

330 €

nu este cazul

nu este cazul

330 €

330 €

22,78%

depozitare/com/

birouri

3

Valoare imobil la gata(rotunjita):

369 €

29 €

est. 1985

263 €

medii, necesita partiale

imbunatatiri

39 €

depozitare/com/birouri

nu este cazul - € - €

369 € 346 €

369 €

1,81

363 €

292 €

48 €

la piata - €

363 €

321 €

346 € - € - €

- € nu este cazul

369 € nu este cazul

- €

129 213

4

49,83%

4

41,73%

3.116.075 lei

94.700 €

021,11,2014

(46) € (64) €

la piata - €

- €

263 €

la piata - €

263 € - €

0,91

263 €

CORECTIE TOTALA BRUTA

- €

0,27

370 €

nu este cazul

nu este cazul - €

16 €

de actualitate/CT

328 €

328 €

- €

024,11,2014

0 328 €

Pod Butelii-Inel, str. Inului

nr. 12locatie similara

COMPARABILA

386 €

-15%

Criteriul de comparatie ales: €/mp

X

-

0,69

str. Cpt. Papadopol

nr. 14- intre Halta

Traian si Pod

Butelii

la piata

integral

0

la piata

328 €

328 €

la piata

- €

(58) €

integral

328 €

Proprietatea C

integral - € - €

309 €

-15%

427 €

-15%

302 €

22,09,2014

363 €

363 €

363 €

263 € 363 € integral

la piata

Proprietatea A Proprietatea BElemente de comparatie Teren evaluat

16 €

329 € - € - €

dupa 2005 314 €

2014

deactualitate/2 CT

346 €

703.900 €

spatiu comercial/birouri spatiu comercial/birouri

350 € 330 €

88

346 €

330 € 369 €

609.200 €

valoare ctie stadiu fizic actual 608.100 €

702.800 € valoare imobil stadiu fizic actual (rotunjita):

OFERTA 3

1 Raport evaluare client VDT CONSTRUCT SRL-imobil cta str Papadool nr 14....pdf

Documents

Transcript of 1 Raport evaluare client VDT CONSTRUCT SRL-imobil cta str Papadool nr 14....pdf