Evoluţia pieţei imobiliare pe sectoarele
rezidenţial şi terenuri
Dr. Adrian Crivii - FRICS, MAA Director general DARIAN
24 iunie 2009
PREMISE
Sunt analizate 2 categorii de pieţe: - Bucureşti;
- Poli de dezvoltare (4 oraşe peste 300.000 locuitori: Iaşi, Constanţa, Cluj-Napoca, Timişoara);
Împărţirea numărului de tranzacţii între provincie şi Bucureşti (număr):
Sunt analizate 2 sectoare ale pieţei imobiliare: - Rezidenţial;
- Terenuri.
PREMISE
Numărul tranzacţiilor imobiliare pe locuinţe şi terenuri 2008-2009
Valoarea tranzacţiilor imobiliare 2006-2009 (miliarde EURO)
Ianuarie-Martie 2009 - 78.321 tranzacţii faţă de 123.392 în aceeaşi perioadă a anului trecut (- 37%)
Se estimează o scădere cu 65% a valorii tranzacţiilor imobiliare din 2009 faţă de cele din 2008
Bucureşti – Piaţa rezidenţială a ultimilor ani
Bucureşti
• Cea mai efervescentă piaţă imobilară rezidenţială
• Dinamică neobişnuită a pieţei (schimbări extrem de rapide a preţurilor)
• În 2008, cele mai multe tranzacţii au fost realizate cu apartamente vechi (blocuri construite înainte de 1989)
• 2006-2007 au fost ani de creştere susţinută, urmaţi de stagnarea şi apoi scăderea din 2008-2009
Bucureşti – Piaţa rezidenţială
Preţuri medii/metru pătrat la unităţi locative rezidenţiale
APARTAMENTE MICI (1,2 CAMERE) 2006 2007 2008 2009 VARIAŢIE 2008-2009ultracentral 1.750 3.500 3.500 2.500 -29%central 1.450 2.850 2.850 1.800 -37%semicentral 1.100 2.150 2.150 1.500 -30%periferic 900 1.850 1.850 1.000 -46%APARTAMENTE MARI (3,4 CAMERE) 2006 2007 2008 2009 VARIAŢIE 2008-2009
ultracentral 1.850 3.250 3.250 2.200 -32%central 1.500 2.750 2.750 2.000 -27%semicentral 900 1.900 1.900 1.300 -32%periferic 700 1.350 1.350 900 -33%
VILE 2006 2007 2008 2009 VARIAŢIE 2008-2009ultracentral 2.500 4.500 4.500 3.250 -28%central 1.650 3.250 3.250 2.500 -23%semicentral 1.350 1.850 1.850 1.300 -30%periferic 700 950 950 750 -21%
Bucureşti – Piaţa rezidenţială
Evoluţia chiriilor pentru unităţile locative cele mai solicitate (în Euro)
Bucureşti – Piaţa terenurilor
• În acest sector se înregistrează cele mai puternice scăderiFactori:
– Terenul (în special cel destinat dezvoltărilor imobiliare) este o resursă limitată, beneficiind din această cauză de creşteri abrupte de preţ în perioada de boom imobiliar;
– Potenţialul speculativ este foarte ridicat pentru acest tip de proprietate, ceea ce a dus la un apetit investiţional deosebit;
– Valorile maxime atinse (martie-aprilie 2008) sunt mult peste valoarea reală;
– Din punct de vedere statistic, creşterea fulminantă din anii trecuţi oferă o bază de calcul înaltă, faţă de care preţurile au scăzut în prezent cu până la 70%;
• Apar modalităţi alternative de tranzacţionare (schimb, închiriere, rate), puţin obişnuite pentru acest sector
• Scăderea va continua, mai ales în rândul terenurilor achizionate în scop speculativ
Bucureşti – Piaţa terenurilor
Evoluţia preţului mediu/metru pătrat al terenurilor
2006 2007 2008 2009 Variaţie 2008-2009
TERENURI REGIM ÎNĂLŢIME MEDIU
ultracentral 1.450 2.250 2.250 1250 -44%
central 850 1.750 1.750 800 -54%
semicentral 600 1.350 1.350 600 -56%
periferic cu potenţial de dezvoltare apropiat 250 900 900 350 -61%
periferic cu perspectiva de dezvoltare 75 300 300 150 -50%
TERENURI REGIM ÎNĂLŢIME MARE
ultracentral 2.000 4.500 4.500 3500 -22%
central 1.600 3.150 3.150 1650 -48%
semicentral 900 1.950 1.950 900 -54%
periferic 275 1.200 1.200 600 -50%
TERENURI INDUSTRIALE
semicentral 200 350 400 250 -38%
periferic 55 130 150 90 -40%
în funcţie de avize dezvoltare
în funcţie de avize dezvoltare
în funcţie de avize dezvoltare
Poli de dezvoltare – Piaţa rezidenţială
Cluj-Napoca, Constanţa, Iaşi, Timişoara
• Cele 4 oraşe analizate au comportamente similare din punct de vedere al evoluţiei pieţei imobiliare
• Populaţia este peste 300.000 de locuitori
• Toate cele 4 oraşe se bucură de aflux de locuitori datorită centrelor universitare şi posibilităţilor de dezvoltare personală
• Creşterea populaţiei şi avansul economic au crescut cererea pentru proprietăţi imobiliare
• Ca urmare, in toate aceste centre au fost realizate/anunţate proiecte imobiliare mari şi s-a înregistrat o piaţă imobiliară activă
Poli de dezvoltare – Piaţa rezidenţială
Preţuri medii unităţi locative
Poli de dezvoltare – Piaţa rezidenţială
• Faţă de maximul lui 2008, se observă scăderi de 18-42% la valorile în Euro:
• Scăderile la preţuri în lei sunt de aproximativ 20-25%• Blocajul finanţării menţine numărul tranzacţiilor la
minim
Garsonieră Ap. 2 camere Ap. 3 camere Ap. 4 camere
Cluj-Napoca 23% 42% 20% 23%
Constanţa 27% 19% 18% 22%
Iaşi 34% 35% 33% 25%
Timişoara 31% 37% 27% 16%
Poli de dezvoltare – Piaţa rezidenţială
Chirii – preţuri medii unităţi locative
Poli de dezvoltare – Piaţa rezidenţială
Chirii
• Scăderi de 10 - 40% ale valorilor în euro
• Cauzele scăderii chiriilor:
• Criza economică reduce numărul locurilor de muncă, micşorând
cererea solvabilă de chirii;
• Apartamente noi rămân nevândute datorită blocajului finanţării şi
intră în circuitul chiriilor, mărind astfel oferta;
• Saltul cursului RON/EURO a mărit cu 15-25% chiriile in lei;
• Scăderea demografică de după anul 1989 provoacă diminuarea
numărului de noi studenţi în centrele universitare.
Poli de dezvoltare – Piaţa terenurilor
• În prima parte a anului curent, preţul terenurilor intravilane a scăzut
cu 10-65%
• Este de aşteptat ca valorile să mai scadă cu aproximativ 10-15%
Preţuri teren euro/metru pătrat
2008 2009
Intravilan Extravilan Intravilan Extravilan
Cluj-Napoca 20-1.400 1-100 20-1.200 1-80
Constanţa 35-2.300 5-300 25-1.500 1-120
Iaşi 80-1.200 15-80 25-1.000 8-25
Timişoara 150-1.200 0.2 - 30 35-900 0.2-25
Alte pieţe
• Impasul în care se află piaţa imobiliară provoacă scăderi ale
preţurilor în toate oraşele ţării;
•Cele mai afectate sectoare sunt cele ale terenurilor şi ale spaţiilor
industriale;
• Topul ieftinirilor pe sectorul terenurilor: Suceava (60%), Oradea
(50%), Galaţi (40%), Târgu Mureş (35%);
• Revenirea creditării poate impulsiona piaţa, însă recuperarea se va
face treptat.
Vă mulţumim!
Pentru informaţii şi analize privind piaţa imobiliară şi contextul economic, vă stă la dispoziţie: www.darian.ro/blog
O analiză detaliată a pieţei imobiliare din România vă este oferită periodic de DARIAN.
Studiul privind primul semestru al 2009 va fi disponibil curând pe site-ul companiei: www.darian.ro
Top Related