Uzucapiunea Tabulara in NCC Profesor Marian Nicolae

8/10/2019 Uzucapiunea Tabulara in NCC Profesor Marian Nicolae

1/31

Publicat n revista Dreptul nr. 3/2013, p. 13 sqq.

Uzucapiunea tabular n Noul Cod civil. Aspecte de drept material i de

drept tranzitoriu (intertemporal)1

Dr.Marian NICOLAE Conf. univ. Facultatea de Drept, Universitatea din Bucure ti

I. PR!I"INARII

1. Precizri prealabile. n do!eniul dreptului "unurilor, respectiv al do"#ndirii dreptului de

proprietate privat$ asupra "unurilor aflate %n circuitul civil, Noul Cod civil&'indicat %n continuarei prin for!ula ( NCC)* p$strea+$ u+ucapiunea, ca !od oriinar de do"#ndire a propriet$ ii, %ns$,o supune e-ien elor de pu"licitate i!o"iliar$, %n spe $, reulilor de carte funciar$, !otiv pentru care sunt preluate, cu unele !odific$ri, fostele prevederi ale art. &/&0 din Decretul/lee nr.11231045 privitor la unificarea dispo+i iunilor privitoare la cartea funciar$, iar nu prevederilevec6iului Cod civil. Dac$ %n ceea ce prive te a a/nu!ita u+ucapiune e-trata"ular$, noile dispo+i ii leale nu ridic$, %n principiu, dificult$ i de interpretare sau aplicare, %n sc6i!", se pare, dispo+i iile privitoare la u+ucapiunea ta"ular$, cuprinse %n art. 041 NCC, necesit$ o anali+$ !ai aprofundat$,pentru a se sta"ili sensul e-act al acestora i a se risipi eventualele %ndoieli %n privin a interpret$rii

i aplic$rii lor corecte de c$tre instan ele noastre de 7udecat$.

Ave! %n vedere, %n pri!ul r#nd, l$!urirea %n elesului unor no iuni sau sinta!e specifice, precu! (nscriere fr cauz legitim), (drepturi ce nu mai pot fi contestate), (nscriere cubun-credin ), iar %n al doilea r#nd, fi-area condi iilor i efectelor u+ucapiunii ta"ulare), a!"ele c6estiuni de7a interpretate diferit %n literatura de specialitate. n fine, pentru sta"ilirea do!eniul real de aplicare a dispo+i iilor art. 041, tre"uie anali+at$ i corela ia acestora cu prevederile art. 081 NCC privitoare la efectul creator de drepturi realei!o"iliare al c$r ii funciare 'a a/nu!itul (principiu al pu"licit$ ii !ateriale) a c$r ii funciare*, cu at#t !ai !ult cu c#t a!"ele fiuri 7uridice se "a+ea+$ pe aceea i pre!is$ %nscrierea ine-act$ sauf$r$ cau+$ leiti!$ i presupun, cel pu in %n parte, condi ii si!ilare pentru a fi aplica"ile 'de e-., cerin a ("unei/credin e) a u+ucapantului3ter ului do"#nditor*.

#. Plan. 9re+entul studiu nu constituie o tratare e-6austiv$ a rei!ului u+ucapiunii ta"ulare%n lu!ina NCC, ci, av#nd %n vedere pro"le!atica !ai sus anun at$, vo! %ncerca s$ d$! un1 (Aceast$ lucrare a fost finan:at$ din contractul 9O;D


2/31

r$spuns c#t !ai "un acesteia, anali+#nd, !ai %nt#i, principalele aspecte 7uridice ale u+ucapiuniita"ulare 'partea a II/a*, ur!at$ de c6estiunea corela iei dintre u+ucapiunea ta"ular$ i principiul pu"licit$ ii !ateriale a c$r ii funciare 'art. 081 din Noul Cod civil*, deoarece au do!enii de aplicare i efecte specifice, c6iar dac$ e-ist$ i converen e %ntre aceste dou$ institu ii 7uridice 'partea a III/a*, pentru ca %n final vo! face o scurt$, dar co!plet$ anali+$, a !odului de aplicare

%n ti!p a dispo+i iilor art. 041 NCC, %n lu!ina prevederilor Leii nr. 13&811 'partea a I/a*.;tudiul va fi co!pletat i de succinte conclu+ii %n care vo! re+u!a re+ultatul investia iilor i solu iilor posi"ile i adecvate din punct de vedere 7uridic 'partea a /a*.

II. U$UCAPIUNA %A&U!AR' N NU! C* CI+I!

A. UUCA9IUNEA '9


3/31

c* i!o"ilul nu era %nscris %n nicio carte funciar$.'&* n toate ca+urile, u+ucapantul poate do"#ndi dreptul nu!ai dac$ Gi/a %nreistrat

cererea de %nscriere %n cartea funciar$ %nainte ca o ter:$ persoan$ s$ %Gi fi %nreistrat propriacerere de %nscriere a dreptului %n folosul s$u, pe "a+a unei cau+e leiti!e, %n cursul sau c6iardup$ %!plinirea ter!enului de u+ucapiune

art. /,1H ('1* Drepturile celui care a fost %nscris, f$r$ cau+$ leiti!$, %n carteafunciar$, ca proprietar al unui i!o"il sau titular al unui alt drept real, nu !ai pot fi contestatec#nd cel %nscris cu "un$/credin:$ a posedat i!o"ilul ti!p de 2 ani dup$ !o!entul%nreistr$rii cererii de %nscriere, dac$ posesia sa a fost neviciat$.

'&* Este suficient ca "una/credin:$ s$ e-iste %n !o!entul %nreistr$rii cererii de%nscriere Gi %n !o!entul intr$rii %n posesie.)

Art. 048 rele!entea+$ ceea ce se c6ea!$ u+ucapiunea e-trata"ular$ 'usucapio extratabulam*, %n ti!p ce art. 041, a a/nu!ita u+ucapiunea ta"ular$ ' usucapio secundum tabulam*.

De re inut c$, %n acest ca+, NCC consacr$, cu unele !odific$ri, fostele prevederi aleDecretului/lee nr. 11231045 pentru unificarea dispo+i:iunilor privitoare la c$r:ile funciare 'art.

&&0*

*

, care ini ial, din eroare, nu fuseser$ preluate %n Leea cadastrului i a pu"licit$ ii i!o"iliare nr. 3100=, repu"licat$2, cu !odific$rile ulterioare=.

Dup$ cu! se tie %n reiunile de carte funciar$ 'ransilvania, Banat, CriGana, ;atu/Mare, Mara!ureG Gi ;udul Bucovinei*, supuse fostelor reula!ente de carte funduar$ din1522 i 158, iar apoi Decretului/lee nr. 11231045, u+ucapiunea a avut i are o aplica"ieexcep"ional*.

Aceste rele!ent$ri se re$sesc %n Noul Cod civil 'L. nr. &53&880* su" for!a u+ucapiunii ta"ulare Gi a celeie-tra"ulare 'art. 0&5 Gi ur!.*. ., pentru a!$nunte cu privire la u+ucapiunea i!o"iliar$ %n NCC, inclusiv corela iarele!ent$rii actuale cu aceea corespun+$toare din vec6ea leisla ie de carte funciar$H . ;toica, #rept civil.#repturile reale principale, Ed. C.. BecJ, Bucure ti, &880, pp. 41/4= r. D#r7an, $n legtur cu efecteleuzucapiunii reglementate de #ecretul-lege nr. %%&'%()* privind unificarea dispozi"iilor referitoare la cr"ile

funciare n raport cu prevederile Noului Cod civil, %n (Dreptul) nr. 43&818, pp. 1/5& ide!, +zucapiunea sauprescrip ia acizitiv , Ed. Monitorul Oficial, Bucure ti, &818, pp. &18/&&


4/31

9ractic, %n reiunile de carte funciar$, u+ucapiunea cunoGtea tot dou$ for!e,rele!entate, distinct i li!itativ 5, %n art. & Gi &5 ale Decretului/lee nr. 1123 1045,respectiv a a/nu!ita u+ucapiune ta"ular$ 'art. &* i a a/+isa u+ucapiune e-tratu"ular$ 'art. &5*. AstfelH art. #2H ($n cazul n care sau nscris fr cauz legitim, drepturi reale,care pot fi

do"#ndite %n te!eiul u+ucapiunii, ele vor rmne valabil dobndite, dac titularuldreptului le-a posedat cu buncredin",potrivit leii, timp de %5 ani). 's.n.* o ase!enea(u+ucapiune) avea ca efect, %n accep iunea doctrinei i a 7urispruden ei, Gtererea viciilor titlului de do"#ndire, consolid#nd starea de aparen:$ creat$ prin %nscrierea f$cut$ %n carteafunciar$ pe "a+a unui titlu nevala"il0*

legtur cu uzucapiunea extratabular,%n (Dreptul) nr. 31002, pp. &2&5 9. 9er7u,#iscu"ii asupra unor problemecontroversate de drept procesual civil 0i de drept civil, %n (Dreptul) nr. 181131002, pp. 222= I. Ada!,1eglementareadobndirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune n cazul succesiunii mai multor legi n timp , %n (Dreptul) nr.181131002, pp. =4=5 Ana Boar,Efectul creator al posesiei n sistemul de publicitate al cr"ilor funciare, %n (Dreptul)nr. 13100=, pp. =554 idem,+zucapiunea. rescrip ia, posesia i publicitatea drepturilor , Ed. Lu!ina Le-, Bucure ti,1000, pp. &&1&=1 . ;toica, +zucapiunea tabular 0i uzucapiunea extratabular, %n (Dreptul) nr. =3&88=, pp. 0/4&ide!, #rept civil. #repturile reale principale, vol. &, Ed. u!anitas, Bucure ti, &88=, pp. 20/51 E. uridica Ed. a!aniu, Bucure ti, &885, nr. 11/14, pp. /=0 r.D#r7an, +zucapiunea 6., cit. supra nota P, pp. 128/12.

9entru aplica:ii practice, v., de e-.H 9len ri". ;upre!, dec. %ndru!are nr. 12310==, %n Culegere decizii %(77, nr.18, pp. 42/4, i (


5/31

art. #3H (Cel ce a posedat un "un ne!iGc$tor %n condi:iunile leii, timp de 5 de ani,dup$ !oartea proprietarului18*%nscris %n cartea funciar$, va putea cere nscrierea dreptuluiuzucapat. De ase!enea, va putea cere %nscrierea dreptului s$u, cel ce a posedat un "unne!iGc$tor, %n condi:iunile leii, timp de 5 de ani, socoti:i de la %nscrierea %n cartea

funciar$ a declara:iunii de renun:are la proprietate) 's.n.*.

n consecin $, considera iile doctrinare i statu$rile 7urispruden iale f$cute %n te!eiul fostelor dispo+i ii ale Decretului/lee nr. 11231045 r$!#n, %n principiu, vala"ile i su" i!periul NCC.

B. UUCA9IUNEA ABULAusti ie, s. civ., dec. nr. &=1231004, cit. supra nota , in finePH (


6/31

fiind particularitatea acestora i, !ai ales, ineditul unora dintre ele fa $ de dispo+i iile fostului Cod civil din 15= care nu a cunoscut aceast$ for!$ de u+ucapiune. A adarH

5. Analiza condi iilor. 6 1 o. 7isten a unei drept tabular nscris n -olosul uneipersoane -izice sau al unei persoane 8uridice9 dup caz.U+ucapiunea ta"ular$ are ca o"iect

drepturi reale i!o"iliare %nscrise %n cartea funciar$, care poart$ asupra unui "unuri aflate %ncircuitul civil 'art. 0&0*, suscepti"ile de posesie 'art. 01= alin. &* 11, astfel %nc#t, pentru a fiincidente dispo+i iile art. 041, u+ucapantul tre"uie s$/ i fi inta"ulat dreptul de proprietate sau un alt drept real 'dreptul de superficie, dreptul de u+ufruct, drept de a"ita ie, drept de folosin $, drept de servitute* %n folosul s$u.

2. Analiza condi iilor (continuare). 6 # o. nscrierea dreptului tabular :-r cauzle;itim


7/31

Actul 7uridic %n "a+a c$ruia s/a efectuat %nscrierea (f$r$ cau+$ leiti!$) poate proveni, de reul$,de la adev$ratul proprietar, iar nu de la un neproprietar, cu! se %nt#!pl$ %n ca+ul u+ucapiuniiprescurtate de la 18 la &8 ani rele!entate de vec6iul Cod civil, %ntruc#t lipsa calit$ ii deproprietar a celui care a trans!is dreptul l/ar transfor!a pe cel %nscris fie %ntr/un ter do"#nditorde "un$/credin $, fie %ntr/un do"#nditor de rea/credin $ care este e-clus de la "eneficiul

u+ucapiunii ta"ulare12

.n !od si!ilar, %n ceea ce prive te e-presia (f$r$ cau+$ leiti!$) %n lu!ina art. 041 NCC,

s/a e-pri!at at#t opinia "a#oritar!potrivit c$reia prin e-presia (f$r$ cau+$ leiti!$) se %n elee,%n eneral, un titlu lovit de nulitate a"solut$ sau c6iar anula"il ori, dup$ ca+, un titlu provenind dela un non dominus, de la altcineva dec#t adev$ratul proprietar1=, c#t i opinia iolat!%n sensul c$prin aceast$ e-presie tre"uie s$ se %n elea$ nu nu!ai %nscrierile f$cute %n "a+a unui titlunevala"il, ci i cele f$cute %n "a+a unui titlu vala"il, dar la care dreptul a fost re it calificat sau, dup$ ca+, la care ulterior, din diverse !otive, dreptul ori titlul i/a %ncetat efectele, d#nd dreptulantecesorului ta"ular de a cere rectificarea c$r ii funciare 1

c: preciere critic. n ceea ce ne prive te, fa $ de dispo+i iile e-prese ale art. & ale Decretului/lee nr. 11231045, iar, %n pre+ent, ale art. 041 NCC, %n sensul c$ nu!ai (drepturilecelui care a fost nscris, f$r$ cau+$ leiti!$, %n cartea funciar$ Q) 's.n.* pot fi u+ucapatesecundum tabulam, este clar i indiscuta"il c$ nu!ai %nscrierile nevala"ile ab initio%ndeplinesccondicio iuriscerut$ pentru inciden a acestui ca+ de u+ucapiune, iar nu i %nscrierile vala"ile inprincipio, la data inta"ul$rii, dar care devin, ulterior i %n "a+a unor cau+e sau !otive viitoare,lipsite de eficacitate 7uridic$.Nutre"uie confundate condi iile u+ucapiunii ta"ulare cu condi iile rectific$rii c$r ii funciare 'art. 085, 080 NCC* i nici cu cele ale principiului pu"licit$ ii !ateriale 'art. 081, 080 NCC*15. i aceasta f$r$ a !ai discuta faptul c$, %n ceea ce prive te condi ia ("unei/ credin e), care tre"uie s$ e-iste at#t la data %nscrierii c#t i data intr$rii %n posesie 'art. 041 alin. &*, ea n/ar putea fi, prin ipote+$, niciodat$ %ndeplinit$, %n ca+ul %nscrierilor leiti! f$cute i

devenite, ulterior i ex tunc

, ineficace, de vre!e ce ea se raportea+$ %ntotdeauna lalipsa

cunoa terii faptului %nscrierii f$cute %n "a+a unei cau+e neleiti!e.A adar, ;eneric, prin %nscrieri (f$r$ cau+$ leiti!$) tre"uie s$ se %n elea$, n primul rnd,

o %nscriere f$cut$ %n "a+a unui titlu nevala"il, i.e.lovit de nulitate a"solut$ 'sau c6iar anula"il, %nipote+a rar$ c#nd prescrip ia ac iunii %n anulare n/ar fi %!plinit$ %nainte de e-pirarea ter!enului de 2 ani*10sau, dup$ ca+, provenind de la un neproprietar 'non dominus*, %n special %nsitua ia %nscrierilor pri!are %n noile c$r i funciare desc6ise %n fostele reiuni de transcrip iuni i

plus, stin#ndu/se dreptul real %nscris %n folosul s$u, 2ecunduseste o"liat la restituirea %n natur$, el nu !ai esteposesor, ci detentor precar fa $ de rimus, i, deci, %n a"sen a unei cau+e de intervertire ulterioar$ a deten iei precare, precaritatea titlului face i!posi"il$ u+ucapiunea 'desiur, %n !$sura %n care ea ar fi per!is$ de fostul art. & din D.L.nr. 11231045, ceea ce r$!#ne de de!onstrat*.

12 n acest sens, Ana Boar, op. cit.'1000*, p. &48.1= n acest sens, . ;toica, op. cit.'&880*, p. 42.dder. D#r7an, art. cit.'&818*, p. 4 s@@. Irina/OliviaC$linescu, Comentariu sub art. ()%, cit. supranota P, p. 0==.

1 n acest sens,


8/31

inscrip iuni i!o"iliare 'apar in#nd ec6iului


9/31

dac$ este neviciat 'art. 0&& alin. &*. iciile posesiei 'discontinuitatea, violen a i clandestinitatea*suspendcursul u+ucapiunii 'art. 04& alin. &*.

C#t prive te durata posesiei, u+ucapantul, i.e.cel %nscris %n cartea funciar$ ca proprietar sautitular al dreptului ta"ular, tre"uie s$ posede i!o"ilul ti!p de & ani. er!enul cure (dupmomentul nregistrrii's.n. M.N.* cererii de %nscriere)&2'art. 041 alin. 1*, respectivH

de la data nregistrrii cererii de nscriere, dac posesia a nceput cel mai trziu de laaceast dat'%n ca+ul %n care i!o"ilul a fost predat cel !ai t#r+iu la data %nreistr$rii cererii de%nscriere*

de la data intrrii, ulterior, n posesia imobilului'%n ca+ul %n care predarea i!o"ilului s/af$cut ulterior %nreistr$rii cererii de %nscriere*.

n ceea ce prive te reulile de calcul, inclusiv eventualele cau+e de suspendare i %ntrerupere a cursului u+ucapiunii, sunt aplica"ile, prin analoie, dispo+i iile %n !aterie deprescrip ie e-tinctiv$ 'art. 04 NCC* &=. iciile posesiei, cu! a! ar$tat de7a, suspend$ cursulu+ucapiunii 'art. 04& alin. & NCC*, %n ti!p ce deposedarea u+ucapantului de "un atrae ncetarea

posesiei art. 0&1 lit. *P, dac$ posesorul r$!#ne lipsit de posesia "unului !ai !ult de un an 'ceeace ec6ivalea+$, %n ter!inoloia vec6e, cu (%ntreruperea natural$) a ter!enului de u+ucapiune*.De ase!enea, potrivit art. 04, de7a a!intit, (dispo+i iile pre+entei sec iuni 'art. 048/044

n.n., M.N.* se co!pletea+$, %n !od corespun+$tor, cu cele privitoare la prescrip ia e-tinctiv$),respectiv cu prevederile art. &.281 i ur!. NCC '%n special cele privitoare la efectele u+ucapiunii%!plinite i reulile de suspendare sau %ntrerupere a cursului u+ucapiunii, cu! a! preci+at de7a*.

/. Analiza condi iilor (continuare). 6 o. Posesorul s -ie de bun=credin . Ulti!acondi ie a u+ucapiunii ta"ulare vi+ea+$ "una/credin $ a posesorului 'u+ucapantului*.

Ce %nse!nea+$ aici buna-credin R Leea nu prevede, %n !od e-pres, ce %nse!nea+$ "una/credin $, dar, av#nd %n vedere pe de o parte, celelalte condi ii cerute pentru u+ucapiunea ta"ular$

'%n special, %nscrierea dreptului ta"ular (f$r$ cau+$ leiti!$)*, iar pe de alt$ parte, no iunea de

"un$/credin $ din !ateriile pu"licit$ ii !ateriale 'art. 081 alin. &* &, a intervertirii deten ieiprecare 'art. 0&8 alin. &*&5 i a do"#ndirii fructelor de c$tre posesorul de "un$/credin $ 'art. 05

%n posesia) i!o"ilului, dup$ %nreistrarea cererii de %nscriere %n cartea funciar$R Cf. art. 01= alin. 1, cit supra'nota11*.

&2n sensul, eronat, c$ (ter!enul de prescrip ie ac6i+itiv$ ' sic?* %ncepe s$ cur$ 'Q* din +iua i!ediat ur!$toareinta"ul$rii), v. E.


10/31

alin. 4*&0, re+ult$ c$ este de "un$/credin $ posesorul care are convingerea c este proprietarulbunului n temeiul unui act sau fapt translativ sau constitutiv de drepturi ale crui cauze deineficacitate nu sunt i nu trebuia s fie cunoscute )5. n al i ter!eni, este considerat de "un$/credin $ posesorul care nu a cunoscut i nici nu trebuia s cunoasc lipsa calit ii de proprietar a nstrintorului i nici viciile care afecteaz titlul su de proprietate, respectiv cauza de

nulitate a actului nceiat cu nstrintorul @antecesorul tabular:.9ractic, posesorul este considerat de "un$/credin $, %n sensul art. 041 NCC, dac$ la data%nreistr$rii cererii de %nscriere a dreptului s$u, lipsa calit$ ii de proprietar a %nstr$in$torului sau,dup$ ca+, nevala"ilitatea titlului de proprietate care st$ la "a+a %nscrierii nu re+ult$ din cuprinsulc$r ii funciare ori din %nreistrarea vreunei ac iuni prin care se contest$ cuprinsul c$r ii funciare inici nu le/a cunoscut, %n fapt, pe alt$ cale.

n consecin $, posesorul este socotit de rea-credin H dac$ din cuprinsul c$r ii funciare re+ult$ c$ %nstr$in$torul nu este titularul dreptului,

deoarece au %ncetat condi iile de e-isten $ ale acestuia 's/a %!plinit ter!enul pentru care a fost %nscris, nu s/a %ndeplinit condi ia suspensiv$ ori s/a %ndeplinit condi ia re+olutorie, e.g. s/ae-ercitat (op iunea) de r$scu!p$rare prev$+ut$ de art. 1.20 NCC*

dac$ la data %nreistr$rii cererii era notat$ o ac iune prin care se (contest$) cuprinsulc$r ii funciare 'o ac iune %n anulare, %n constatarea nulit$ ii a"solute a titlului, %n re+olu iune, %n constatarea si!ula iei titlului ori, dup$ ca+, s/a notat declara ia de re+olu iune unilateral$ a contractului, pornirea ac iunii penale pentru falsificarea %nscrisului care a stat la "a+a %nscrieriietc.* sau, %n fine,

dac$ a cunoscut pe alt$ cale ine-actitatea cuprinsului c$r ii funciare sau faptul c$ actul'sau faptul* translativ sau constitutiv de drepturi este nevala"il ori ineficace ab initio, nefiindastfel apt s$ serveasc$ pentru trans!iterea dreptului ta"ular %nscris.

Deoarece "una/credin $ se aprecia+$, dup$ un criteriu !i-t, si!pla cercetare a c$r ii funciare i a reistrului de intrare nu acoper$ eventuala cunoa tere pe alt$ cale, i.e., %n !od

direct i efectiv, a nereularit$ ii titlului de do"#ndire sau, dup$ ca+, a lipsei calit$ ii de

proprietar a %nstr$in$torului. fortiori, si!pla asiurare a validit$ ii titlului de proprietate,printr/un contract de asiurare, ori co!andarea i procurarea unei (e-perti+e) tiin ifice 'due diligence*, %n vederea verific$rii validit$ ii i eficacit$ ii titlului de proprietate al %nstr$in$torului, dup$ ca+, nu acoper$ reaua/credin $ i nici nu creea+$ pre+u! ia de "un$/ credin $ %n favoarea do"#nditorului, deoarece "una/credin $ se pre+u!$ 'art. 1 alin. & din NCC*. Aceste acte sau fapte nu sunt opo+a"ile ter ilor v$t$!a i de %nscrierea respectiv$ care pot s$ r$stoarne pre+u! ia de "una/credin $, dovedind, prin orice !i7loace de pro"$, faptul c$ cel %nscris %n cartea funciar$ a fost, %n realitate, de rea/credin $.

Existen a "unei/credin e se aprecia+$ (%n !o!entul %nreistr$rii cererii de %nscriere i %n

care a do"#ndit "unul).&0. art. 05 alin. 4 i NCCH ( '4* n ca+ul fructelor produse de i!o"ile %nscrise %n cartea funciar$, "una/

credin:$ se aprecia+$ %n raport cu condi:iile cerute ter:ilor do"#nditori pentru a respine ac:iunea %n rectificare.'* n celelalte ca+uri, posesorul este de "un$/credin:$ atunci c#nd are convinerea c$ este proprietarul "unului

%n te!eiul unui act translativ de proprietate ale c$rui cau+e de ineficacitate nu le cunoaGte Gi nici nu ar tre"ui, dup$%!pre7ur$ri, s$ le cunoasc$. Buna/credin:$ %ncetea+$ din !o!entul %n care cau+ele de ineficacitate %i sunt cunoscute.)

48 Cf. art. 045 NCC '%n !ateria do"#ndirii propriet$ ii asupra unui "un !o"il prin efectul posesiei de "un$/credin $*H (Este de "un$/credin $ posesorul care nu cuno tea i nici nu tre"uia, dup$ %!pre7ur$ri, s$ cunoasc$ lipsa calit$ ii de proprietar a %nstr$in$torului).

18


11/31

!o!entul intr$rii %n posesie) 'art. 041 alin. &*41. Nueste suficient$, deci, "una/credin a la data%nc6eierii actului, nici "una/credin $ la data %nreistr$rii cererii 'dac$ este anterioar$ intr$rii %nposesie* i, %n fine, nici "una/credin $ la data intr$rii %n posesie 'dac$ este anterioar$ %nreistr$rii cererii*. n sc6i!", nu interesea+$ deloc data ulterioar$ acestor & !o!ente, respectiv dac$posesorul descoper$, ulterior %nreistr$rii cererii de %nscriere i intr$rii %n posesie, cau+a de

ineficacitate sau faptul c$ antecesorul ta"ular3%nstr$in$torul era, %n realitate, un non dominus'mala fides superveniens non nocet*.Buna/credin $ se prezum 'art. 1 alin. & NCC*, %ns$, potrivit art. 554 alin. 4 NCC, (ni!eni

nu va putea invoca faptul c$ nu a avut cuno tin $ de e-isten a vreunei %nscrieri efectuate %n cartea funciar$ sau, dup$ ca+, a unei cereri de %nscriere %nreistrate la "iroul de cadastru i pu"licitatei!o"iliar$), astfel %nc#t antecesorul ta"ular sau ter ul interesat s$ atace o %nscriere !anifestnereulat$ 'ine-actitatea re+ult$ din cartea funciar$ sau din cererea prin care se contest$ cuprinsulacesteia, %nreistrat$ la "iroul local de cadastru i pu"licitate i!o"iliar$* vor putea s$ dovedeasc$nu!ai cu e-trasul de carte funciar$ nereularitatea %nscrierii, iar nu i faptul c$ cel %nscris tia, %n fapt '%n !od efectiv*, de aceast$ nereularitate, %ntruc#t, %n acest ca+ ine-actitatea re+ult$ dincartea funciar$ sau din cererea prin care se contest$ cuprinsul acesteia , reaua/credin $ este

pre+u!at$ iuris et de iure. n sc6i!", dac$ nereularitatea nu re+ult$ din cartea funciar$ i nicidin reistrul de intrare, ci din cunoa terea pe alt$ cale a nereularit$ ii, c6iar acest fapt tre"uie dovedit de c$tre recla!ant, confor! reulilor o"i nuite ' onus probandi incumbit actori*,deoarece %n acest ca+ func ionea+$ din plin pre+u! ia de "un$/credin $, %nte!eiat$ pe cuprinsul c$r ii funciare.

2) $%ectele uucapiunii tabulare

10. &edes "ateri'. 9otrivit art. 041, drepturile celui care a fost %nscris, f$r$ cau+$leiti!$, %n cartea funciar$, (nu mai pot fi contestate) atunci c#nd cel %nscris cu "un$/credin $ aposedat i!o"ilul ti!p de 2 ani dup$ !o!entul %nreistr$rii cererii de %nscriere.

Ce %nse!nea+$ %ns$ e-presia (nu mai pot fi contestate

)Rn doctrin$, s/au for!ulat dou$ puncte de vedere, unul fundat pe vec6ea teorie ela"orat$%n "a+a fostului art. & din Decretul/lee nr. 11231045, altul fundat pe interpretarea critic$ aacestor dispo+i ii, dar !ai ales pe %nse i prevederile art. 041 din noul cod.

Astfel, %ntr/o opinie tri"utar$ vec6ii teorii privitoare la u+ucapiunea ta"ular$, consacrat$de fostul art. & din Decretul/lee nr. 11231025 , inor#ndu/se faptul c$, spre deose"ire devec6iul te-t care vor"ea de drepturi care (vor r$!#ne vala"il do"#ndite) 'iar nude drepturi care

41 n doctrin$ a fost criticat$ redactarea art. 041 alin. & NCC, ca fiind defectuosH

(Mult !ai loic %n opinia noastr$ +ice un autor ni se pare c$ te-tul tre"uia redactat astfelH (estesuficient ca "una/credin $ s$ e-iste %n !o!entul intr$rii %n posesie i al %nreistr$rii cererii de %nscriere), cronoloic vor"ind, dar aceast$ aparent$ lips$ de loic$ provine tot din faptul c$ leiuitorului nu i/a fost

clar ce rele!entea+$ %n realitate %n art. 041 alin. '1*H o specie de u+ucapiune sau o validare a dreptului real%nscris %n cartea funciar$ f$r$ cau+$ leiti!$) 'r. D#r7an, +zucapiunea 6, cit. supranota P, p. &1=*.

n realitate, te-tul este corect i loic redactat, deoarece, %n !aterie de carte funciar$, posesia e-ercitat$asupra unui i!o"il %nscris %n carte funciar$ este, %n principiu, lipsit$ de relevan $ 7uridic$, u+ucapiunea e-trata"ular$av#nd o inciden $ e-cep ional$ 'art. 048 alin. 1 lit. a i " NCC*. 9rin ur!are, posesia unui i!o"il %nscris %n cartea funciar$, %n lipsa unei cau+e leiti!e, nu are nicio valoare 7uridic$. Nu!ai din !o!entul %nscrierii %n cartea funciar$,ca titular al unui drept ta"ular aparent, posesorul poate u+ucapa, iar ter!enul de u+ucapiune se calculea+$ nu!aidup$ !o!entul %nreistr$rii cererii de %nscriere, c6iar dac$ u+ucapantul intrase %n posesie %nainte de aceast$ dat$ 'art.041 alin. 1 NCC*.

11


12/31

(nu !ai pot fi contestate)*, dar i rolul condi iei (posesiei) %n !ecanis!ul de do"#ndire prev$+ut de acest te-t leal, se consider$ c$, prin %!plinirea ter!enului de 2 ani, se valideaz %nscrierea ititlul ini ial neleiti!e, cu efect retroactivH

(Ca i %n ca+ul u+ucapiunii ta"ulare rele!entate %n Decretul/lee nr. 11231045,

efectul ac6i+itiv i efectul e-tinctiv nu se !ai produc. i %n ca+ul rele!entat %n Noul Cod civil, u+ucapiunea ta"ular$ nu face altceva dec#t s$ valide+e cau+a, ini ial neleiti!$, a%nscrierii dreptului real principal %n cartea funciar$. Ca ur!are, te!eiul do"#ndiriidreptului de proprietate va fi c6iar titlul care a fost %nscris %n cartea funciar$, iar!o!entul do"#ndirii acestui drept va fi !o!entul %nreistr$rii cererii de %nscriere aacestui titlu)4&.

ntr/a alt! opinie, autodeclarat$ (revolu ionar$) 44, se consider$, di!potriv$, c$ nici %nca+ul art. & din Decretul/lee nr. 11231025 i, a fortiori, nici %n acela prev$+ut de art. 041 NCCnu este vor"a de vreo validare sau (%ns$n$to ire) a unui titlu nevala"il, ci, di!potriv$, de overita"il$ u+ucapiune, %nte!eiat$ pe posesia i!o"ilului i "una/credin $ a posesorului, deoarece

(titlul nevala"il %n "a+a c$ruia s/a efectuat %nreistrarea ini ial$ %n cartea funciar$ constituie doaro condi ie a u+ucapiunii ta"ulare, iar nicidecu! te!eiul do"#ndirii dreptului real) 4, astfel %nc#tprin efectul e-pir$rii ter!enului de 2 ani, posesorul o" ine doar siuran a c$ dreptul s$u real nu !ai poate fi %nscris %n cartea funciar$, %ns$ el devine proprietar sau titular al altui drept real nu dela data %nreistr$rii cererii ini iale, ci a celei ulterior f$cute %n te!eiul unei ac iuni %n 7usti ie, deoarece u+ucapiunea nu operea+$ de plin drept, ci nu!ai la cererea persoanei interesate 'art.&.21& alin. & NCC*.

Sn ca+ul prev$+ut de art. & din Decretul/Lee nr. 11231045, ne afl$! %n pre+en aunei u+ucapiuni %nte!eiate pe posesie 'Q* Dar dac$ dispo+i iile art. & din Decretul/Leenr. 11231045, confor! c$rora drepturile reale ce pot fi do"#ndite %n te!eiul u+ucapiunii,

%nscrise %n cartea funciar$ f$r$ cau+$ leiti!$, c#nd titularul s$u le/a posedat cu "un$/credin $, potrivit leii, ti!p de 18 ani, (vor r$!#ne vala"il do"#ndite) ad!ite! c$ s/aputut eventual a7une la for!ularea !etaforic$ de (convalescen $ a titlului de do"#ndire)p#n$ la %!plinirea ter!enului de u+ucapiune, c#nd titlul ("olnav) s/ar fi (%ns$n$to it)"rusc, art. ()% alin. % din noul Cod civil are o redactare diferit , %n sensul c$ dup$%!plinirea ter!enului de 2 ani %n care a fost e-ercitat$ posesia util$, drepturile reale

4& . ;toica, op. cit. '&880*, nr. 488, p. 42. n acela i sens,


13/31

imobiliare ale celui nscris fr cauz legitim n cartea funciar, dac a fost de bun-credin , ;nu mai pot fi contestate


14/31

poate opune cu succes "eneficiul u+ucapiunii4, fiind pre+u!at adev$ratul titular al dreptului%nscris %n folosul s$u.

ot de la aceea i dat$, ter ii su"do"#nditori care do"#ndesc un drept real %nte!eindu/se pe cuprinsul c$r ii funciare, %n te!eiul unui act 7uridic %nc6eiat cu u+ucapantul, vor avea un dreptincontesta"il, definitiv i opo+a"il erga omnes.

Dar u+ucapiunea nu operea+$ de plin drept, ci nu!ai la cererea persoanei interesate, au+ucapantului, astfel %nc#t prin e-pirarea ter!enului de 2 ani, u+ucapantul do"#nde te doardreptul de a invoca u+ucapiunea, iar nu i dreptul efectiv u+ucapat 45. Dac$ u+ucapantul nu invoc$u+ucapiunea %n pri!$ instan $ 'art. &.21& alin. 1 NCC* 40,atunci este dec$+ut din acest "eneficiu,iar ac iunea recla!antului va fi solu ionat$ pe fond, put#nd fi evins i radiat totodat$ din cartea funciar$, dac$ aceast$ ac iune va fi ad!is$ prin 6ot$r#re 7udec$toreasc$ r$!as$ definitiv$.

n conclu+ie, se poate spune c$, %n ter!enii art. 041 NCC, prin si!pla %!plinire ater!enului de 2 ani, u+ucapantul do"#nde te dreptul de a invoca "eneficiul u+ucapiunii, put#ndrespine cu succes orice contesta ie a titlului s$u de proprietate, %nte!eiate pe nulitatea acestuiaori pe provenirea lui de la un non dominus.

III. 9


15/31

printr/un act de %nstr$inare su"secvent Altfel spus, %n afara de u+ucapiunea ta"ular$, e-ist$ Gialte !i7loace 7uridice de reul$, !ai enerice pe care ter:ul do"#nditor cu titlu oneros le poateinvoca %n ap$rarea drepturilor sale ta"ulare.

Astfel, %n siste!ele de carte funciar$, dac$, potrivit dreptului co!un, ac:iunea %nconstatarea nulit$:ii a"solute ori %n revendicare poate fi parali+at$ prin u+ucapiune sau prin

efectul principiului error communis facit ius 'aGa/+isa teorie a aparen:ei 7uridice*, %n ca+uli!o"ilelor %nscrise %n cartea funciar$, ac iunea adev$ratului proprietar este stins$ prin efectulcreator de drepturi al c$r:ii funciare, respectiv prin invocarea principiului pu"licit$:ii !ateriale ac$r:ii funciare %n folosul ter:ului do"#nditor cu titlu oneros Gi de "un$/credin:$.

Este %ns$ de re!arcat c$, %n ca+ul i!o"ilelor %nscrise %n cartea funciar$, dac$ %n ceea cepriveGte u+ucapiunea ta"ular$, de lege lata, aceasta nu este, nici teoretic, nici practic e-clus$, din!o!ent ce este vor"a de %nscrierea unui drept f$r$ cau+$ leiti!$, iar cel care i/a %nscris este de"un$/credin $ i posed$, %n !od efectiv, i!o"ilul animus sibi abendi%n tot ti!pul cerut de lee'supra, nr. 2/11*, %n sc6i!", posi"ilitatea invoc$rii principiului error communis facit ius, %nraport de rele!entarea anterioar$1, a devenit, %n pre+ent, pro"le!atic$, %n lu!ina art. 1 NCC&,care e-clude, in terminis, inciden a acestui principiu %n !aterie de carte funciar$.

n ceea ce prive te c6estiunea inciden:ei principiului pu"licit$:ii !ateriale a c$r:ilorfunciare, aceasta presupune %ntrunirea !ai !ultor condi:ii speciale, e-pres sau i!plicit prev$+utede lee, cerin e care tre"uie verificate %n fiecare ca+ %n parte, dup$ cu! vo! vedea i!ediat.Aceste condi ii ' infra, nr. 12* nu sunt identice cu cele recla!ate de principiul error communisfacit ius "a+at, inter alia, pe e-isten a unei erori co!une 'o" te ti* i invinci"ile i ele diferde ase!enea fa $ de cele cerute pentru u+ucapiunea ta"ular$ ' supra, nr. = s@@.*, de unde re+ult$c$ do!eniul de aplicare al art. 041 i acela al art. 081 nu tre"uie confundate, c6iar dac$ ele,final!ente, servesc acela i scopH ocrotirea i arantarea drepturilor ta"ulare do"#ndite de c$tre ter ii de "un$/credin $.

1,. Principiul publicit ii materiale a cr ilor -unciare. &edes "ateri'. Confor! 081

NCC, care preia, prevederile art. 41 din Leea nr. 3100= a cadastrului Gi pu"licit$:ii i!o"iliare,repu"licat$4,dar %ntr/o redactare, par ial diferit$H

n lumina Noului Cod civil. specte de drept material i drept tranzitoriu , %n (Dreptul) nr. 113&81&, nota 10, pp. 10/&&.

1 ., !ai recent, D. C6iric$, 1egimul 3uridic al revendicrii imobilelor preluate de stat fr titlu de lasubdobnditorii care se prevaleaz de buna lor credin" la data cumprrii, %n (Dreptul) nr. 13&88&, p. 2. Asuprac6estiunii inciden:ei principiului error communis facit ius%n cadrul siste!ului de pu"licitate i!o"iliar$, v. Gi V./Al.Ilie, Considera"ii asupra interac"iunii principiului resoluto 3ure dantis resolvitur 3us accipientis cu principiulocrotirii bunei-credin"e, %n vol. o!aial (In 6onore! C. B%rsan L. 9op. Culeere de studii), Ed.


16/31

('1* ;u" re+erva unor dispo+i:ii leale contrare, oricine a do"#ndit cu "un$/credin:$vreun drept real %nscris %n cartea funciar$, %n te!eiul unui act 7uridic cu titlu oneros va fisocotit titularul dreptului %nscris %n folosul s$u, c6iar dac$, la cererea adev$ratului titular,dreptul autorului s$u este radiat din cartea funciar$.

'&* er:ul do"#nditor este considerat de "un$/credin:$ nu!ai dac$, la data %nreistr$riicererii de %nscriere a dreptului %n folosul s$u, sunt %ndeplinite ur!$toarele condi:iiHa* nu a fost %nreistrat$ nicio ac:iune prin care se contest$ cuprinsul c$r:ii funciare"* din cuprinsul c$r:ii funciare nu re+ult$ nicio cau+$ care s$ 7ustifice rectificarea

acesteia %n favoarea altei persoane Gic* nu a cunoscut, pe alt$ cale, ine-actitatea cuprinsului c$r:ii funciare.'4* Dispo+i:iile pre+entului articol sunt aplica"ile Gi ter:ului care a do"#ndit cu "un$/

credin:$ un drept de ipotec$%n te!eiul unui act 7uridic %nc6eiat cu titularul de carte funciar$ori cu succesorul s$u %n drepturi, dup$ ca+.

'* Dispo+i:iile pre+entului articol nu pot fi %ns$ opuse de o parte contractant$celeilalte Gi nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, dup$ ca+. 's.n.*.

9entru %n:eleerea co!plet$ Gi e-act$ a reulii cuprinse %n art. 081, tre"uie avute %nvedere prevederile art. 088 'pre+u! ia e-isten ei sau ine-isten ei unui drept ta"ular* Gi, !ai ales, cele ale 085 i 080 NCC, care circu!scriu %ntr/o !$sur$ %nse!nat$, %nsuGi c#!pul de ac:iune aprincipiului pu"licit$:ii !ateriale, %ntruc#t, prin alin. 4 al acestui din ur!$ articol, se statuea+$ c$H

(De ase!enea, su" re+erva prescrip iei dreptului la ac iunea de fond, ac iunea nrectificare, %nte!eiat$ e-clusiv pe dispo+i iile art. 085 alin. '1* pct. 1 i & pe nevala"ilitatea %nscrierii, a titlului ce a stat la "a+a acesteia sau pe reGita calificare adreptului %nscris p.n., M.N.P2,se va putea %ndrepta Gi %!potriva ter"elor persoane care0i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin" 0i prin act 3uridic cu titlu oneros

sau, dup$ ca+, %n te!eiul unui contract de ipotec$, %nte!eindu/se pe cuprinsul c$r:ii'&* Do"#nditorul este considerat de bun-credin"dac$, la data nregistrrii cererii de nscriere adreptului n folosul su nu a fost notat n cartea funciar vreo ac"iune prin care se contest cuprinsul ei ,sau dac$ din titlul transmi"torului 0i din cuprinsul cr"ii funciare nu reiese vreo neconcordan" ntreaceasta 0i situa"ia 3uridic real.) 's.n.*

9revederile art. 081 corespund, %n esen $, dispo+i iilor fostului art. 44 din Decretul/lee nr. 11231045H

(Cuprinsul c$r:ii funciare, cu e-cep:ia %nr$dirilor Gi e-cep:iunilor leale, se consider$ e-act %nfolosul aceluia care a do"#ndit prin act 7uridic cu titlu oneros vreun drept real, dac$ %n !o!entul do"#ndiriin/a fost notat$ vreo ac:iune prin care se contest$ cuprinsul ei, sau dac$ n/a cunoscut pe alt$ cale aceast$ine-actitate.)

2

9otrivit art. 085 alin. 1 NCCH (Orice persoan$ interesat$ poate cere rectificarea unei inta"ular$ sau %nscrieriprovi+orii, dac$H

1. %nscrierea sau %nc6eierea nu este vala"il$ ori actul %n te!eiul c$ruia a fost efectuat$ %nscrierea a fostdesfiin at, %n condi iile leii, pentru cau+e ori !otive anterioare sau conco!itente %nc6eierii ori, dup$ ca+, e!iterii lui

&. dreptul %nscris a fost reGit calificat4. nu !ai sunt %ntrunite condi:iile de e-isten:$ a dreptului %nscris sau au %ncetat efectele actului 7uridic %n

te!eiul c$ruia s/a f$cut %nscrierea. %nscrierea din cartea funciar$ nu !ai este, din orice alte !otive, %n concordan:$ cu situa:ia 7uridic$ real$ a

i!o"ilului).

1=


17/31

funciare. n aceste ca+uri, ter!enul va fi de ) ani, socoti i de la data nregistrrii cereriide nscriere formulate de ctre dobnditorul nemi3locit al dreptului a crui rectificare secere, cu e-cep ia ca+ului c#nd %nc6eierea, prin care s/a ordonat %nscrierea care faceo"iectul ac iunii %n rectificare, a fost co!unicat$ celui %ndrept$ it, ca+ %n care ter!enul va fi de un an de la comunicarea acesteia) 's.n.*.

9rincipiul pu"licit$ ii !ateriale presupune un conflict de drepturi %ntre adev$ratulproprietar 'denu!it antecesor ta"ularH rimus* i ter ul do"#nditor ' !ertius* care a tratat cu untitular aparent '2ecundus*.

Este ca+ul, spre e-e!plu, al lui A 'rimus*, %nscris %n cartea funciar$ ca proprietaral unui i!o"il, care vinde ulterior i!o"ilul, printr/un act nul sau anula"il, lui B'2ecundus*, care, la r#ndul s$u, %l vinde !ai departe lui C ' !ertius*. A, adev$ratulproprietar poate s$ atace pri!ul titlu de v#n+are i s$ o" in$ oric#nd radierea dreptului lui B 'su" re+erva, desiur, a prescrip iei dreptului !aterial la ac iunea de fond*, dar nu poate ataca i a doua v#n+are dintre B i C, dec#t dac$ fie C este de rea/credin $, fie dreptul s$u

nu este ori, dup$ ca+, nu a devenit inataca"il, ca efect al principiului pu"licit$ ii !ateriale.


18/31

1atione personA, nu!ai ter"ul subdobnditor cu titlu particular 0i de bun-credin" se"ucur$ de "eneficiul pu"licit$:ii !ateriale21. n consecin:$, pu"licitatea !aterial$ nu poate fiinvocat$ de c$tre p$r:ile contractante Gi succesorii lor universali sau cu titlu universal2&Gi nici dec$tre donatarii sau leatarii cu titlu particular24ori de c$tre do"#nditorii de rea/credin:$2.

14. Principiul publicit ii materiale a cr ilor -unciare (continuare). Condi>ii. Dindispo+i:iile leale care stau la "a+a principiului pu"licit$:ii !ateriale 'art. 081, 085 alin. i 080alin. 4 i NCC*, re+ult$ c$ acesta ac:ionea+$ nu!ai atunci c#nd sunt %ntrunite, cu!ulativ, toatecerin:ele e-pres sau, dup$ ca+, i!plicit prev$+ute de lee. Aceste cerin:e sunt, %n esen:$,ur!$toarele22H

%nscrierea lui 2ecundus'autorul lui !ertius* %n cartea funciar$ s$ fie ine-act$ din cuprinsul c$r:ii funciare s$ re+ulte o aparen:$ de e-isten:$ a dreptului %nscris %n

folosul lui 2ecundus cel %nscris %n cartea funciar$ '2ecundus* s$ fi trans!is sau constituit un drept real %n

favoarea altuia '!ertius*, printr/un act 7uridic vala"il, cu titlu oneros Gi particular

ter:ul s$ fi do"#ndit dreptul real cu "un$/credin:$, %nte!eindu/se pe cuprinsul c$r:iifunciare "una/credin $ este definit$ %n !anier$ !i-t$, o"iectiv$ i su"iectiv$ cf. art. 081 alin. &, precitatH (er:ul do"#nditor este considerat de bun-credin" nu!ai dac$, la data %nreistr$riicererii de %nscriere a dreptului %n folosul s$u, sunt %ndeplinite ur!$toarele condi:iiH a* nu a fost%nreistrat$ nicio ac:iune prin care se contest$ cuprinsul c$r:ii funciare "* din cuprinsul c$r:iifunciare nu re+ult$ nicio cau+$ care s$ 7ustifice rectificarea acesteia %n favoarea altei persoane Gi c*nu a cunoscut, pe alt$ cale, ine-actitatea cuprinsului c$r:ii funciare)P

dreptul real do"#ndit s$ fi fost, la r#ndul s$u, %nscris %n cartea funciar$ la data contest$rii dreptului lui !ertiuss$ fi trecut cel pu in un an de la co!unicarea

%nc6eierii prin care s/a ordonat %nscrierea dreptului real %n folosul do"#nditorului ne!i7locit'2ecundus*, confor! art. 080 alin. 4 te+a final$2=.

15. Principiul publicit ii materiale a cr ilor -unciare (continuare). -ecte. 9rinefectul leii 'art. 41 din L. nr. 3100=*, ter:ul su"ac6i+itor de "un$/credin:$ do"#ndeGte dreptulreal aGa cu! apare %nscris %n cartea funciar$ Gi li"er de orice sarcin$ care nu ar fi fost %nscris$.AGadar, sintetic, principiul pu"licit$:ii !ateriale co!port$ dou$ efecte 7uridice distincte, %ns$co!ple!entareH unulpozitivGi altul negativ&H

21 Ibidem, nr. &21, p. 8, i nr. 8 lit. "*, pp. 58=/58.2&Art. 081 alin. .

24 Art. 081 alin. 1 a contrario.2 Ibidem.22 ., pentru a!$nunte, M. Nicolae, op. cit.'vol. II*, &811, nr. 8 lit. c*, pp. 58/585, iar pentru anali+a

acestora, ibidem, nr. &22 Gi ur!., p. 1 s@@.2=er!enul este de 4 ani, dac$ %nc6eierea nu a fost co!unicat$, i cure de la data %nreistr$rii cererii de

%nscriere a dreptului %n favoarea lui 2ecundus.2 ., %n acest sens, C. Wieland, 4es droits rDels dans le Code civil suisse, trad. en franXais par . BovaK, t. II,

9aris, 101, pp. 25/255. Cf. ;. Br$deanu,Ctre o nou legisla"iune funciar, BucureGti, 1045, p. 5=H ,,re"uie s$distine! %ntre efectul neativ Gi efectul po+itiv al pu"licit$:ii !ateriale a c$r:ilor funciare. Efectul negativnseamn drepturile reale nu pot exista fr nscrierea lor n cartea funciarF efectul pozitiv nseamn cuprinsulcr"ii funciare se consider exact, afar de ngrdirile 0i excep"iunile legale 'art. 44*. Din aceste efecte ale

pu"licit$:ii !ateriale, ca o consecin:$ fireasc$, i+vor$Gte puterea doveditoare a"solut$ a %nscrierii de carte funciar$.)

15


19/31

a*Efectul pozitivconst$ %n faptul c$ ter:ul de "un$/credin:$ devine titular al dreptului real%n !$sura Gi cu con:inutul care re+ult$ din cartea funciar$.

"*Efectul negativconst$ %n faptul c$ ter:ul de "un$/credin:$ do"#ndeGte definitiv dreptulreal li"er de drepturile Gi sarcinile suscepti"ile de %nscriere %n cartea funciar$ ne%nscrise sau, dup$ca+, radiate din reGeal$, care se consider$ inexistenteGi, deci, inopo+a"ile, ter:ului de "un$/

credin:$.Din cele ce preced$, re+ult$ c$ principiul pu"licit$:ii !ateriale este o reul$ specific$rei!ului de carte funciar$, fiind destinat$ asiur$rii securit$:ii Gi sta"ilit$:ii propriet$:iii!o"iliare Gi asiur$rii creditului ipotecar, reul$ necunoscut$ de Codul civil din 15= Gine%nt#lnit$ %n siste!ele personale de pu"licitate i!o"iliar$, cu! este ca+ul acela al reistrelor detranscrip:iuni Gi inscrip:iuni i!o"iliare.

El nu tre"uie confundat cu u+ucapiunea ta"ular$, deoarece %ntre cele dou$ institu ii7uridice e-ist$ deose"iri esen iale ' infra, nr. 15*.

12. !imitele publicit ii materiale. Imposibilitatea invocrii principiului publicit ii materiale contra veru" do"inu" care nu are calitatea de antecesor tabular. ntruc#t

principiul pu"licit$:ii !ateriale este re+ervat solu:ion$rii conflictului dintre antecesorul ta"ular'Gi av#n+ii s$i cau+$* rimus Gi ter:ul su"do"#nditor '!ertius* care este pus la ad$post de oricecau+$ de evic:iune deriv#nd din lipsa ori nevala"ilitatea titlului autorului s$u i!ediat'2ecundus*25,deGi Codul civil nu prevede, %n !od e-pres, acest principiu spre deose"ire de"eneficiul u+ucapiunii ta"ulare nu poate fi invocat de !ertius Gi %!potriva adev$ratuluiproprietar 'sau titular de alte drepturi reale i!o"iliare* care nu a fost niciodat$ %nscris %n carteafunciar$, deoarece p#n$ %n pre+ent %nscrierile %n cartea funciar$ se fac sporadic, iar nu %n !odorani+at, iar adev$ratul proprietar nu a fost %nscris anterior %n cartea funciar$, pentru a fi socotitantecesor ta"ular.

ntr/adev$r, aGa cu! a! ar$tat, cu alt$ oca+ie 20, anali+#nd aceast$ c6estiune prin pris!aaplic$rii in illo tempore a fostelor dispo+i ii ale art. 41 din Leea nr. 3100=, corespondentul

actual al art. 081 NCCH

(O astfel de solu:ie, deGi nu este consacrat$, in terminis, de Leea nr. 3100=, eaeste, dup$ p$rerea noastr$, ne%ndoielnic$, deoarece, pe de o parte, ac:iunea %n rectificareeste re+ervat$ celui care a fost 'antecesorul ta"ular* sau ur!a ori ar fi tre"uit 'succesorii s$i%n drepturi* s$ fie %nscris %n cartea funciar$=8, iar pe de alt$ parte, "una/credin:$ a ter:uluisu"ac6i+itor, %nte!eiat$ pe cuprinsul c$r:ii funciare se raportea+$ at#t la lipsa not$rii uneiac:iuni prin care se contest$ cuprinsul c$r:ii funciare, la data %nreistr$rii cererii de %nscriere

25 n acest sens, M. Nicolae, op. cit.'&811*, vol. II, nr. &2&, p. 1& s@@.20

Ibidem, pp. 12/1=.=8Cf. art. 188 alin. 1 din


20/31

a dreptului %n folosul s$u, c#t Gi la faptul dac$ din titlul autorului s$u i!ediat 'cel care i/atrans!is sau constituit un drept real*, %nscris %n cartea funciar$, nu re+ult$ aceast$ine-actitate 'art. 41 alin. &*. 9rin ur!are, %n toate ca+urile este vor"a de lipsa saunevala"ilitatea titlului lui 2ecundus, care poate fi suplinit$, prin efectul pu"licit$:ii!ateriale, %n favoarea lui !ertius Gi %n contra luirimus, antecesorul ta"ular Gi adev$ratul

titular al dreptului real, definitiv pierdut %n favoarea lui !ertius, iar nicidecu! nu este vor"ade lipsa ori nevala"ilitatea titlului luirimus, %n "a+a c$ruia s/a desc6is cartea funciar$.)

n afar$ de aceasta, este de o"servat c$, su" i!periul Decretului/lee nr. 11231045,aplica"ilitatea tuturor reulilor de carte funciar$ era condi ionat$ de declararea ca (leale)'definitive* a c$r ilor funciare, %ntoc!ite pe un anu!it teritoriu ad!inistrativ, dup$efectuarea procedurii de rectificare, scop %n care prin deci+ie !inisterial$ vor fi so!a i ca %nter!en de 4 luni de la data procesului/ver"al de afi are a c$r ilor funciare provi+orii to i cei interesa i s$/ i declare drepturile c# tiate ori, dup$ ca+, s$ fac$ contesta iile necesare, su" sanc iunea inopo+a"ilit$ ii lor ter elor persoane care do"#ndesc prin act 7uridic cu titlu oneros drepturi reale, %nte!eindu/se pe cuprinsul c$r ii funciare 'art. 12 alin. 4* =1.

n conclu+ie, %n ca+ul i!o"ilelor %n!atriculate pentru pri!a dat$ %n carteafunciar$, %n condi:iile art. 20 'actual!ente, art. 251, introd. prin O.U.V. nr. =3&818 n.n.,M.N.* din Lee, principiul pu"licit$:ii !ateriale nu se aplic$ contra adev$ratului proprietarsau titular de drepturi ne%nscris %n cartea funciar$, care poate s$/Gi apere dreptul v$t$!at de%nscrierea respectiv$ %n condi:iile dreptului co!un, adic$ fie prin ac:iunea %n revendicare,fie prin ac:iunea %n anulare a actului 7uridic ce a stat la "a+a %nscrierii, dup$ ca+=&.

=1A se vedea art. 12 din decretul/leeH (Deci+iunea !inisterial$ va ar$ta teritoriul pentru care s/au %ntoc!itc$r ile funciare, circu!scrip iile 7udec$tore ti, locul unde c$r ile funciare vor putea fi cercetate de cei interesa i i data de la care acestea sunt declarate c$r i funciare leale.

Deci+iunea va !ai face cunoscut c$, %ncep#nd de la +iua ar$tat$, drepturile de proprietate, de ipotec$ saualte drepturi reale asupra i!o"ilelor se vor putea constitui, do"#ndi, !$rini, str$!uta sau stine nu!ai potrivit

dispo+i iunilor leii de fa $. Deci+iunea va !ai cuprindeH so!a iunea de a face %n ter!en de trei luni de la data procesului/ver"al,

constat#nd s$v#r irea pu"licit$ ii %n co!un$, declara iunile ar$tate %n articolul ur!$tor, va indica instan a la care se vor depune i va ar$ta c$ declara iunile sau contesta iunile f$cute dup$ trecerea acestui ter!en, nu vor fi opo+a"ile ter elor persoane, care au do"#ndit cu "un$/credin $ prin act 7uridic cu titlu oneros drepturi reale, %nte!eindu/se pe cuprinsul c$r ii funciare.)

n pre+ent, Leea nr. 3100=, astfel cu! a fost !odificat$ prin O.U.V. nr. =3&818, apro"at$, cu !odific$ri,prin Leea nr. 1443&81&, prevede o procedur$ si!ilar$, %ns$ destul de confu+$, privind efectuarea lucr$rilor decadastru, desc6iderea noilor c$r i funciare i %nc6iderea vec6ilor eviden e funciare, dat$ c#nd (identificarea i nu!erotarea i!o"ilelor cuprinse %n titlurile de proprietate e!ise %n "a+a leilor fondului funciar sau alte acte de

proprietate, planuri i alte eviden e cadastrale i de pu"licitate i!o"iliar$ anterioare reali+$rii cadastrului i desc6iderii noilor c$r i funciare % i pierd vala"ilitatea) 'art. 11 4alin. 1, te+a a treia*. De la aceast$ dat$, cuprinsulc$r ilor funciare i al planului cadastral se dovede te cu e-trasul de carte funciar$ sau din planul cadastral, dup$ ca+

'art. 114alin. 4, din aceea i lee*.=&Aceast$ opinie este %!p$rt$ it$ i de prof. aleriu ;toica, care aprecia+$ c$, %ntr/o ase!enea ipote+$, devin aplica"ile cerin ele statuate %n practica 7udiciar$ privitoare la efectul ac6i+itiv al teoriei aparen ei, i.e. ale

principiului error communis facit ius. ., %n acest sens, . ;toica, op. cit.'&880*, p. 8, nota &H (;/a o"servat, %n!od 7udicios, c$, %n reiunile %n care s/a aplicat siste!ul de pu"licitate i!o"iliar$ %nte!eiat pe reistrele detranscrip iuni i inscrip iuni, %n ca+ul %n care s/a desc6is o carte funciar$ nou$, confor! art. 20 din Leea nr. 3100= 'respectiv %n condi iile art. =1 din for!a ini ial$ a acestui act nor!ativ*, dar cel %nscris %n cartea funciar$ nu este adev$ratul proprietar, se iese din do!eniul de aplicare al principiului pu"licit$ ii !ateriale 'a se vedea G. Nicolae,op. cit.!ratat de publicitate imobiliar, vol. II,Noile cr i funciar , &88=, cit. supra, nota 1 p.n., M.N.P, pp.1=/&8*. n sc6i!", %ntr/o ase!enea ipote+$, dac$ sunt %ndeplinite toate cerin ele statuate %n practica 7udiciar$,

&8


21/31

A adar, %n ca+ul i!o"ilelor %nscrise pentru pri!a dat$ %ntr/o carte funciar$, f$r$ concursuladev$ratului proprietar, principiul pu"licit$ ii !ateriale nu poate fi invocat contra ter ului str$in de cartea funciar$ i care invoc$ drepturi proprii, nederivate, deoarece aceste drepturi, %n lipsaunui te-t e-pres de lee, nu pot fi considerate definitiv supri!ate, c#t$ vre!e lucr$rile decadastru eneral nu au fost ter!inate, iar siste!ul de carte funciar$ nu a fost introdus, %n !odco!plet, pe %ntre teritoriul ad!inistrativ al unui 7ude sau la nivelul unui sector cadastral 'cf. art.& i ur!. din Leea nr. 3100=, astfel cu! a fost !od. prin O.U.V. nr. =3&818*.

Aceast$ solu ie este confir!at$, expressis verbis, de art. 0 din Leea nr. 13&811 pentrupunerea %n aplicare a Noului Cod civil, care dispune ur!$toareleH

('1* n ca+ul %n care, pentru pri!a dat$, s/au %nscris %n cartea funciar$, f$r$ cau+$leiti!$, drepturi reale potrivit art. 251din Leea nr. 3100=, repu"licat$, cu !odific$rile Gico!plet$rile ulterioare, ter:ii do"#nditori cu titlu oneros ai vreunui drept real i!o"iliar,%nte!eindu/se, cu "un$/credin:$, pe cuprinsul c$r:ii funciare, nu se pot prevala contra

adevra"ilor proprietari, strini de cartea funciar, de dispo+i:iile art. 081 din Codul civilsau ale art. 41 din Leea nr. 3100=, repu"licat$, cu !odific$rile Gi co!plet$rile ulterioare,dup$ ca+, c#t ti!p nu s/a %!plinit ter!enul de u+ucapiune ta"ular$ prev$+ut de Codul civilsau dac$ %n acest ter!en s/a %nscris o ac:iune prin care se contest$ cuprinsul c$r:ii funciare.

'&* Dispo+i:iile pre+entului articol nu sunt aplica"ile Gi %nscrierilor efectuate %naintede intrarea %n vioare a Codului civil. n acest ca+, sunt aplica"ile dispo+i:iile de dreptco!un privitoare la u+ucapiune, %n vioare la data intr$rii %n posesia i!o"ilului.) 's.n.*.


22/31

ca domeniuH pe c#nd u+ucapiunea ta"ular$ poate privi nu!ai do"#ndirea drepturilorreale de folosin $, pu"licitatea !aterial$ poate privi i do"#ndirea unor drepturi reale de aran ie u+ucapiunea ta"ular$ poate fi opus$ at#t de do"#nditorul ne!i7locit '2ecundus*, c#t i de ter ul 'su"*do"#nditor '!ertius*, pe c#nd pu"licitatea !aterial$ poate fi opus$ nu!ai de c$tre ter uldo"#nditor cu titlu particular, iar nu i de c$tre do"#nditorul ne!i7locit 'art. 081 alin. *

%n ce prive te condi iile de ac iuneH %n ti!p ce u+ucapiunea ta"ular$ presupune e-isten a unei posesii utile ti!p de 2 ani socoti i de la %nreistrarea cererii de %nscriere sau, de la dataintr$rii %n posesie dac$ aceasta a avut loc ulterior, pu"licitatea !aterial$ poate vi+a nu!aido"#ndirea unui drept ta"ular %nscris %n "a+a unui act 7uridic cu titlu oneros sau a unui contractde ipotec$

buna-credin , %n ca+ul u+ucapiunii ta"ulare, tre"uie s$ su"+iste at#t la data %nreistr$riicererii c#t i la data intr$rii %n posesie, pe c#nd %n !ateria pu"licit$ ii !ateriale, este suficient ca "una/credin $ s$ e-iste la data %nreistr$rii cererii de %nscriere

termenulde 2 ani, prev$+ut de art. 041, este un ter!en de u+ucapiune, suscepti"il desuspendare i %ntrerupere, pe c#nd ter!enele de un an i 4 ani din !ateria pu"licit$ ii !ateriale sunt ter!ene de dec$dere 'art. 080 alin. *=4.

pu"licitatea !aterial$ este suspendatun anu!it ti!p, pentru a per!ite antecesoruluita"ular s$ atace %nscrierea v$t$!$toare, pe c#nd cursul u+ucapiunii estesuspendatnu!ai %n ca+ul%n care posesia este viciat$ ori, dup$ ca+, %n ca+urile prev$+ute de lee pentru suspendareaprescrip iei dreptului !aterial la ac iune

ca dat a producerii efectelorH pu"licitatea !aterial$ este, %n principiu, un !od dedo"#ndire instantanee, i!ediat$, a propriet$ ii sau a unui alt drept real, pe c#nd u+ucapiuneata"ular$ este un fapt 7uridic continuu, un !od de do"#ndire %n care e-isten a unui ter!en deu+ucapiune este de esen a sa.

$n concluzie, at#t u+ucapiunea ta"ular$ c#t i pu"licitatea !aterial$ a %nscrierilor de cartefunciar$ sunt !oduri specifice de do"#ndire a propriet$ ii i!o"iliare, care nu se suprapun i nici

nu se confund$ %n ce prive te aplicarea lor, fapt confir!at i de prevederile art. 0 din Leea

pentru punerea %n aplicare a NCC, !ai sus citate 'supranr. 1, in fine*. Cel interesat se poateprevala, %n scopul de a respine o ac iune %!potriva sa, de oricare dintre aceste !i7loace 7uridice,dac$, in concreto,sunt %ntrunite toate cerin ele prev$+ute de lee.

I+. A?PC% * *RP% %RAN$I%RIU (IN%R%"PRA!)5

=4 er!enul de dec$dere stine dreptul su"iectiv, iar nu doar dreptul !aterial la ac iune 'art. &.22 alin. &NCC.*.


23/31

1/. *atele problemei. U+ucapiunea, ca situa ie 7uridic$ continu$ 'dura"il$*, este supus$%n %ntrei!e leii vec6i, su" care a %nceput s$ cur$ ter!enul de u+ucapiune, sau, di!potriv$,leii noi, su" care acest ter!en s/a %!plinitR ntre"area se pune doar atunci c#nd intrarea %nvioare a leii noi d$ na tere unui conflict de lei %n ti!p, iar nu i atunci c#nd acest conflict este

e-clus, fiind vor"a doar de o si!pl$ succesiune de lei, cu! se %nt#!pl$ %n ca+ul %n careu+ucapiunea ar fi supri!at$ ori necunoscut$ su" leea vec6e ori %n ca+ul %n care a!"elerele!ent$ri sunt, pe fond, identice, leea nou$ nef$c#nd altceva dec#t s$ preia vec6earele!entare in globo7&.

Astfel, %n !aterie de u+ucapiune, in genere, s/a ad!is c$ at#ta ti!p c#t (ter!eneleprivitoare la prescrip ie nu sunt %!plinite, ele pot fi %ntotdeauna !odificate, f$r$ retroactivitate,de o lee nou$)==. n ca+ contrar, leea nou$ nu poate, f$r$ retroactivitate, s$ supri!e "eneficiulori efectele u+ucapiunii %!plinite. 9rin ur!are, tre"uie f$cut$ distinc ia %ntre u+ucapiunile %ncurs, care sunt supuse leii noi, i cele %!plinite care sunt sustrase ac iunii leii noiH

(Astfel +ice prof. Mi6ail Eliescu , prescrip iile ac6i+itive, ne%!plinite la data

c#nd i!o"ilul a devenit proprietate socialist$ de stat au %ncetat de a !ai cure, c$cidreptul de proprietate socialist$ de stat au %ncetat de a !ai cure, c$ci dreptul deproprietate socialist$ de stat asupra i!o"ilelor nu se poate do"#ndi prin prescrip ie.

Cu toate acestea, ele!entele interes#nd curerea prescrip iei i av#nd o valoare 7uridic$ proprie vor continua s$ fie st$p#nite de leea su" care s/au produs. De pild$,%ntreruperea cursului prescrip iei, %n ce prive te condi iile de e-isten $ i efectele ei, r$!#n uvernate de leea %n vioare la data c#nd a intervenit faptul %ntreruptiv.

Mai spinoas$ este pro"le!a pe care o ridic$ o lee nou$ care scurtea+$ durataunor ter!ene. Astfel, prin Decretul nr. 1= din &1 aprilie 1025 privitor la prescrip iae-tinctiv$, ter!enul prescrip iei de drept co!un a fost scurtat de la 48 la 4 ani. Leea ceanou$ ar fi, desiur, retroactiv$ dac$ s/ar aplica i prescrip iilor %ncepute cu cel pu in 4 ani

%nainte de intrarea %n vioare a leii noi, c$ci aceasta ar %nse!na c$, potrivit acestei dinvol. I, (9artea eneral$) 'coordonator 9. Cos!ovici*, Ed. Acade!iei, BucureGti, 1050, pp. 1814 V. Boroi,#reptcivil. artea general, ed. a IIa, Ed. All BecJ, BucureGti, 1000, pp. 1&4 O. Unureanu,#rept civil. Introducere, ed.5, Ed. C.. BecJ, Bucure ti, &88, pp. 2 25 I.


24/31

ur!$ lei, stinerea unor situa ii 7uridice ar re+ulta dintr/un fapt pe de/a/ntreulpetrecut su" i!periul leii vec6i curerea celor 4 ani , fapt care nu co!porta, su"i!periul leii vec6i, efectele e-tinctive pe care i le atri"uie leea cea nou$. Decretul nr.1=31025, de altfel, %nl$tur$ e-pres solu ia retroactivit$ ii prin art. &2, care prevede anu!e c$ noul ter!en scurtat de 4 ani nu va cure dec#t de la intrarea %n vioare a decretului)=.

e+a prof. Eliescu este clasic$, fiind sus inut$ de autori de prestiiu =5. Ea inor$ %ns$ unele!ent esen ial i anu!eH aplicarea leii noi u+ucapiunilor 'sau prescrip iilor* ne%!plinite nu se poate face, f$r$ retroactivitate=0, din !o!ent ce efectele lei noi sunt condi ionate de luarea %ncalcul sau, dup$ ca+, de inorarea duratei u+ucapiunilor sau prescrip iilor de7a scurse p#n$ la dataintr$rii ei %n vioare, %n ti!p ce efectele leii vec6i sunt %n aceea i !$sur$ i.e. par ial i %n !$sura necesar$ pentru ca efectul prev$+ut de leea nou$ s$ se poat$ produce %n !od efectiv conservate ori %nl$turate sau, dup$ ca+, inorate de leea nou$8.

Cu! s/a spus1, o lee nou$ care s/ar aplica contractelor %n curs ar fideopotriv$ activ$ i retroactiv$, iar nu doar de aplicare i!ediat$, cu! se e-ecutare,

!odificate ex nunc prin leea nou$, este vala"il$, pentru identitate de ra iuni, i altor situa ii 7uridice %n curs, inclusiv %n ca+ul u+ucapiunilor i prescrip iilor %ncepute i ne%!plinite la data intr$rii %n vioare a leii noi&.

;trict 7uridic, a adar, e-ist$ retroactivitate nu nu!ai atunci c#nd se !odific$ ori supri!$ex tuncefectele 7uridice ale unui act sau fapt trecut, instantaneu sau dura"il, ci i atunci c#nd se!odific$ sau supri!$ pentru viitor astfel de efecte 7uridice, %n considerarea unui act sau fapttrecut, instantaneu sau dura"il, dup$ ca+, din !o!ent ce leea nou$ (are ca o"iect de a se opune

= Ibidem, pp. 181/18&.=5 ., %n acest sens, 9.


25/31

aplic$rii consecin ei 7uridice prev$+ute totu i de c$tre nor!a %n vioare la data reali+$rii unui fapt)4, iar acest fapt trecut constituie, cu! spune 9ace, condicio iurisde aplicare a leii noi.

privireasupra noului Cod civil. !itlul preliminar, %n (9andectele ro!#ne) nr. 43&811, pp. 115/1&4, 1&2 9. 9er7u, Conflictul

de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a roiectului 4egii pentru punerea n aplicare a acestuia , %n(Dreptul) nr. 43&811, pp. 11/10 ide!, Conflictul de legi n timp n reglementarea Noului Cod civil i a 4egii pentrupunerea n aplicare a acestuia, %n (Dreptul) nr. 03&811, pp. 11/&8 ide!., Considera ii referitoare la 4egea nr.%'5%% pentru punerea n aplicare a Noului Cod civil, %n (Dreptul) nr. 113&811, pp. 11/15 Mirela ;telu a Croitoru,plicarea legii civile n timp din perspectiva Noului Cod civil, %n (


26/31

Aceast$ solu ie este, cel pu in %n !aterie de u+ucapiune, tradi ional$ 5, fiind totodat$ osolu ie ec6ita"il$, deoarece este %n !$sur$ s$ respecte nu nu!ai previ+iunile sau a tept$rile leiti!e ale p$r ilor, dar i ealitatea lor 7uridic$. n cele ce ur!ea+$ ne vo! referi, pe scurt, la aplicarea %n ti!p a dispo+i iilor NCC %n !aterie de u+ucapiune ta"ular$, cu !en iunea c$ solu iile r$!#n vala"ile, %n principiu, i %n !ateria u+ucapiunii e-trata"ulare 'art. 048 NCC*.

#0.&edes "ateri'. a: revederile art. 7 alin. B NCC. Confor! acestui te-t 'introdus prinleea de punere %n aplicare*H

(9rescrip iile, dec$derile i uzucapiunile%ncepute i ne%!plinite la data intr$rii %nvioare a leii noisunt supuse n ntregime dispozi iilor legale care le-au instituit ) 's.n. M.N.*

b: revederile art. * din 4egea nr. %'5%%. 9otrivit acestui te-t leal, astfel cu! a fost!od. prin OUV nr. 03&811H

('1* #ispozi"iile art. ()5-()B din Codul civil referitoare la uzucapiuneaimobiliar se aplic numai n cazurile n care posesia a nceput dup data intrrii nvigoare a acestuia. 9entru ca+urile %n care posesia a %nceput %nainte de aceast$ dat$, suntaplicabile dispozi"iile referitoare la uzucapiune, n vigoare la data nceperii posesiei. Cuprivire la i!o"ilele pentru care, la data %nceperii posesiei, nu erau desc6ise c$r:i funciare,rmn aplicabile dispozi"iile n materie de uzucapiune din Codul civil din %*7B.

'&* n ca+urile posesiilor %ncepute dup$ intrarea %n vioare a Codului civil, dac$erau desc6ise c$r i funciare, p#n$ la %ndeplinirea condi iilor prev$+ute %n art. 2= alin. '1*, u+ucapiunea e-trata"ular$ prev$+ut$ %n art. 048 din Codul civil % i produce efectele de ladata introducerii cererii de c6e!are %n 7udecat$ prin care s/a solicitat constatarea

%ndeplinirii cerin elor leale ale acestui !od de do"#ndire, dac$ ac iunea a fost ad!is$, respectiv de la data invoc$rii e-cep iei u+ucapiunii, dac$ aceast$ e-cep ie a fost ad!is$) 's.n. M.N.*

#e re inut c$, dac$ art. = alin. NCC este un te-t de principiu care interesea+$ eventualulconflict dintre NCC i leisla ia civil$ special$ sau co!ple!entar$, pe de o parte, i leile civile viitoare, i.e.adoptat$ dup$ intrarea %n vioare a NCC, pe de alt$ parte, nu!ai art. 5& din Leea depunere %n aplicare a NCC este un te-t special care vi+ea+$ %nsu i conflictul dintre vec6ealeisla ie civil$ i dispo+i iile NCC %n !aterie de u+ucapiune, astfel %nc#t cele dou$ te-te de lee au un c#!p de ac iune diferit care nu tre"uie confundat 0.

#1. *omeniu de aplicare. a: specte generale. U+ucapiunea este supus$, %n principiu,legii n vigoare de la data nceperii posesiei. i aceasta indiferent dac$ este vor"a deu+ucapiunea e-trata"ular$ sau de u+ucapiunea ta"ular$.

5 ., de e-., art. 1011 C. civ. 15=, art. art. 4 din Dreptul/lee nr. 531045 privind e-tinderea leisla ieicivile %n Bucovina, art. 41 alin. & din Decretul/lee nr. 4503104 pentru e-tinderea leisla iei civile i co!erciale a ec6iului


27/31

n ceea ce prive te u+ucapiunea ta"ular$, dispo+i iile art. 041 NCC sunt aplica"ile doar %n ca+urile %n care posesia a %nceput (dup$ data intr$rii %n vioare a acestuia) 'art. 5& alin. 1, te+a IL9A*.

Dac$ u+ucapantul a intrat %n posesia i!o"ilului %nainte de intrarea %n vioare

a NCC, sunt aplica"ile (dispo+i iile referitoare la u+ucapiune, %n vioare la data %nceperiiposesiei) 'art. 5& alin. 1, te+a a doua, L9A*, adic$, %n acest ca+, dispo+i iile fostului art.& din Decretul/lee nr. 11231045, si!ilare, dar nu identice cu cele ale art. 041 NCC. ndoctrin$ i practica 7udiciar$ este controversat$ c6estiunea dac$ Decretul/lee nr.11231045 a fost sau nu a"roat odat$ cu intrarea %n vioare a Leii nr. 3100=, la & iunie100=, aceast$ controvers$ fiind tran at$ de c$tre ;ec iile Unite ale naltei Cur i %n sensul (ultraactivit$ ii) vec6ilor dispo+i ii de carte funciar$, inclusiv a celor privitoare la u+ucapiune, p#n$ la definitivarea lucr$rilor de cadastru eneral la nivelul %ntreii $ri 58.Or, %n aceast$ optic$, %nse!nea+$ c$, %n !aterie de u+ucapiune ta"ular$, pentruu+ucapiunile %ncepute %nainte de intrarea %n vioare a NCC, r$!#n aplica"ile dispo+i iileart. & ale Decretului/lee nr. 11231045, e-pres i definitiv a"roat prin art. &48 lit. *

L9A.Leea aplica"il$ ratione temporis uvernea+$ toate aspectele leate de u+ucapiuneH

o"iect, condi ii de ad!isi"ilitate, efecte. n ceea ce prive te u+ucapiunea ta"ular$, situa ia este aceea iH leea %n vioare la data intr$rii %n posesie va sta"ili durata, condi iile i efectele u+ucapiunii, indiferent dac$ e vor"a de i!o"ile de7a %nscrise %n cartea funciar$, ori de i!o"ilecare ur!ea+$ s$ fie %nscrise, %n condi iile Leii nr. 3100=, repu"licat$, cu !od. ulterioare 'art.251, introd. prin O.U.V. nr. =3&818*.

9rin ur!are, nu interesea+$ leea %n vioare la data %nc6eierii actului 7uridic %n te!eiulc$ruia s/a efectuat %nscrierea nevala"il$, data for!ul$rii cererii de %nscriere ori data solu ion$rii

acesteia i nici data %nscrierii efective %n cartea funciar$ a u+ucapantului ca titular for!al al

dreptului ta"ular %nscris %n folosul s$u. ntruc#t u+ucapiunea ta"ular$, cel pu in %n siste!ul nouluicod, se "a+ea+$ pe posesia real$, pe st$p#nirea efectiv$ a i!o"ilului, sinura dat$ careinteresea+$ este data intr$rii %n posesie.

b: specte particulare.n final, !en ion$! c$ este posi"il ca, %n "a+a unui act 7uridic,%nc6eiat %nainte de 1 octo!"rie &811, dar nul ori anula"il, "eneficiarul lui s$ se %nscrie dup$

58 $n situa ia prescrip iilor acizitive ncepute sub imperiul #ecretului-lege nr. %%&'%()* i mplinite dupintrarea n vigoare a 4egii nr. '%((7, ac iunile n constatarea dobndirii ;dreptului de proprietate prin uzucapiunen regim de carte funciar sunt guvernate de dispozi iile legii veci, respectiv ale #ecretului-lege nr. %%&'%()*nalta Curte de Casa ie i >usti ie, ;ec iile Unite, Dec. nr. L???I '5=* din 18 dece!"rie &88, pu"l. %n M. Of. nr.

=0 din 1 octo!"rie &885P. 9entru critica, par ial$, a acestei deci+ii, inclusiv pro"le!a dac$ dispo+i iile art. 154 i ur!. C. civ.15= sunt sau nu de i!ediat$ aplicare, %n vec6ile reiuni de carte funciar$, dup$ intrarea %n vioare aLeii nr. 3100=, v. M. Nicolae, !ratat de publicitate imobiliar, vol. I,Introducere n publicitatea imobiliar, cit.supra nota 2P, nr. &8, nota 4, pp. /58, iar pentru c6estiunea aplic$rii %n ti!p a dispo+i iilor %n !aterie deu+ucapiune %n fostele reiuni de carte funciar$, supuse Decretului/lee nr. 11231045, v., pe lar, r. D#r7an,plicarea legii n spa iu i timp cu privire la uzucapiune , %n C. >ud. nr. 183&88, pp. &/5= ide!, +zucapiunea 6,cit. supra Mnota , pp. 1/155.ddeL. 9op, L./M. arosa,#rept civil. #repturile reale principale, Ed. Universul>uridic, Bucure ti, &88=, pp. &08/&04 . ;toica, op. cit., &88=, vol. II, nr. 4=, pp. 20/= E.


28/31

aceast$ dat$ %n cartea funciar$, %n "a+a unei cereri de %nscriere %nreistrate dup$ intrarea %nvioare a NCC, i s$ intre dup$ aceast$ dat$ %n posesia i!o"ilului, c6iar dac$ se afla %n posesiai!o"ilului, ori, de i cererea de %nscriere fusese %nreistrate %nainte de aceast$ dat$, s$ fi intrat %nposesia i!o"ilului tot dup$ 1 octo!"rie &811.

9otrivit art. 5& alin.1, te+a I, din Leea nr. 13&811, dispo+i iile art. 041 NCC sunt

aplica"ile %n ca+ul %n care (posesia a nceput dup intrarea n vigoare a acestuia) 's.n.*. e-tulnu vor"e te dac$ i celelalte condi ii leale %n principal (7usta cau+$) i cererea de %nscriere tre"uie sau nu %ndeplinite dup$ 1 octo!"rie &811R

n aceste condi ii pro"le!a care se pune este aceea dac$ vor fi sau nu aplica"iledispo+i iile leii noi %n !aterie de u+ucapiune ta"ular$, f$r$ ca leea nou$ s$ fie socotit$ par ial retroactiv$, deoarece, %n acest ca+, u+ucapiunea, ca fapt 7uridic co!ple-, presupune%ndeplinirea !ai !ultor condi ii dintre care unele, cu! este (7usta cau+$) 'titlul nul sau anula"il*,s/au reali+at %nainte de 1 octo!"rie &811, iar altele dup$ aceast$ dat$R

Aceast$ pro"le!$ interesea+$, %ndeose"i, i!o"ilele din reiunile de transcrip iuni i inscrip iuni i!o"iliare, uvernate %n !aterie de u+ucapiune, de dispo+i iile vec6iului cod, iar nu de cele ale Decretului/lee nr. 11231045. Or, %n siste!ul C. civ. 15=, u+ucapiunea prescurtat$ de

la 18 la &8 ani era condi ionat$ de e-isten a unui 7ust titlu vala"il sau cel pu in anula"il, iar nu lovit de nulitate a"solut$ 'art. 150 C. civ. 15=*, pe c#nd %n siste!ul Decretului/lee nr.11231045 'art. &*, nevala"ilitatea titlului '%nscrierea (f$r$ cau+$ leiti!$)* constituia un ele!entconstitutiv al u+ucapiunii ta"ulare51. n sc6i!", %n siste!ul noului cod, dup$ cu! a! v$+ut'supra, nr. *, i un titlu nul 5&poate servi drept condicio iurispentru u+ucapiunea ta"ular$.

n consecin $, %ntruc#t potrivit leii vec6i, titlul nul nu putea constitui (7ust$ cau+$) nici!$car pentru u+ucapiunea prescurtat$, a fortiori, el nu poate constitui (7ust$ cau+$) pentruu+ucapiunea ta"ular$ dec#t dac$ leea nou$ ar avea efect retroactiv, c$ci, dup$ cu! a! v$+ut, onor!$ nou$ este retroactiv$ dac$ ata ea+$ unui fapt consu!at un contrat nul a"solut %nc6eiat%nainte de 1 octo!"rie &811 alte efecte dec#t prev$+ute de nor!a %n vioare la data %nc6eieriilui, respectiv ridic$ la ran de condicio iurisa u+ucapiunii un titlu care, su" leea vec6e, nu

putea s$ %ndeplineasc$ aceast$ func ie 54

. i c6iar dac$ ar fi %ndeplinit o ase!enea func ie,

deoarece efectele leii noi sunt condi ionate i de e-isten a unor condi ii de7a reali+ate %nainte de intrarea ei %n vioare, leea nou$ ar fi, par ial, retroactiv$, %ntruc#t efectele leii noi, %n spe $, ale u+ucapiunii ta"ulare, nu se pot reali+a dec#t dac$ sunt %nsu!ate toate faptele 7uridiceconstitutive, at#t cele s$v#r ite %nainte de 1 octo!"rie &811, c#t i cele s$v#r ite dup$ aceast$ dat$5.

51 ;pre e-., un contract de v#n+are %nc6eiat la 48 septe!"rie &811, fiind lovit de nulitate a"solut$, nu puteaservi ca 7ust titlu, pentru u+ucapiunea prescurtat$, dar putea servi ca "a+$ a u+ucapiunii ta"ulare, at#t %n siste!ulvec6iului Decret/lee nr. 11231045, c#t i %n siste!ul NCC.

5& Cu privire la leea aplica"il$ nulit$ ii actelor %nc6eiate %nainte de intrarea %n vioare a NCC, v. art. dinLeea nr. 13&811, iar pentru a!$nunte, v. M. Nicolae,Nulitatea par ial i clauzele considerate nescrise n lumina Noului Cod civil. specte de drept material i drept tranzitoriu , cit. supranota 8P, pp. 44/40.

54 . art. 4 din Leea nr. 13&811H (Actele i faptele 7uridice %nc6eiate ori, dup$ ca+, s$v#r ite sau produse %nainte de intrarea %n vioare a Codului civil nu pot genera alte efecte 3uridice dect cele prevzute de legea nvigoare la data nceierii sau, dup caz, a svr irii ori producerii lor ) 's.n.*.

5 Cu privire la leea aplica"il$ faptelor co!ple-e 'ipote+a infrac:iunii de o"icei, dar solu:ia este vala"il$,mutatis mutandis, Gi pentru infrac:iunea continu$ sau continuat$ Gi, a fortiori, pentru ipote+a concursului deinfrac:iuni*, s$v#r ite, pro parte, at#t %nainte c#t i dup$ data intr$rii %n vioare a leii noi, v. 9. FleurK/Le Vros, op.cit., nos48/480, pp. 14/1H

SDans l\infraction d\6a"itude, il est vrai @ue la sanction rpressive n\est encourue @ue lors@ue les deu- faitssont ralissH tant @ue le second fait n\est pas, nous so!!es en prsence d\une Ssituation en cours de constitutionT telle

&5


29/31

9entru aceste !otive, crede! c$ vor fi aplica"ile i %n acest ca+ tot dispo+i iile leii vec6i %n !aterie de u+ucapiune, respectiv fie dispo+i iile vec6iului Cod civil referitoare la u+ucapiuneaprescurtat$ 'art. 1502 i ur!.* 52, fie cele ale Decretului/lee nr. 11231045.


30/31

n ce prive te uzucapiunea tabular'art. 041 NCC*, u+ucapantul are un (drept care nu!ai poate fi contestat), i.e.care nu poate fi supri!at sau invalidat printr/o ac iune de fond sau decarte funciar$, for!ulat$ fie de antecesorul ta"ular '%nstr$in$torul*, fie de succesorul ta"ular iproprietar ulterior al i!o"ilului ori, %n fine, fie de ter ul ' verus dominus* str$in de cartea

funciar$, dac$ dovede te %ndeplinirea cu!ulativ$ a ur!$toarelor condi iiH

a* s$ fie nscris%n cartea funciar$ ca titular al dreptului de proprietate"* %nscrierea s$ fi fost f$cut$ (fr cauz legitim), i.e., s$ fi fost f$cut$ %n "a+a unui act

nevala"il 'nul a"solut, anula"il sau afectat de alte cau+e de ineficacitate oriinare* ori provenindde la un neproprietar

c* cel %nscris s$ fi posedat i!o"ilul ti!p de & ani, calcula i dup$ (!o!entul %nreistr$riicererii de %nscriere) %n cartea funciar$ a dreptului de proprietate

d* cel %nscris s$ fi fost de bun-credin la (data %nreistr$rii cererii de %nscriere i %n!o!entul intr$rii %n posesie), %ns$ "una/credin $ se prezum, %n principiu pre+u! ia de "un$/credin $ poate fi %ns$ r$sturnat$ !ai u or, dac$ nereularitatea %nscrierii sau a titlului re+ult$ din

cuprinsul c$r ii funciare ori din reistrul de intrare al "iroului de cadastru i pu"licitate i!o"iliar$ %n ca+ contrar, ea tre"uie s$ fie dovedit$, %ns$ dovada poate fi f$cut$ cu orice !i7loacede pro"$.

n sc6i!", %n ceea ce prive te publicitatea material a c$r ii funciare, ter ul 'su"*do"#nditor '!ertius* are, de ase!enea, un drept inataca"il 'art. 081, 085, 080 NCC* i sepoate opune cu succes la orice ac iune de fond sau de rectificare a c$r ii funciare, for!ulate de antecesorul ta"ular '%nstr$in$torul !ediat, rimus* %!potriva sa i a autorului s$u ne!i7locit'succesorul ta"ular, 2ecundus*, dac$ dovede te %ndeplinirea cu!ulativ$ a ur!$toarelor condi iiH

a* s$ e-iste o %nscriere %n favoarea lui 2ecundus, iar aceasta s$ fie ine-act$"* din cuprinsul c$r ii funciare s$ re+ulte o aparen $ de e-isten $ a dreptului %n favoarea

lui2ecundus

c* cel %nscris %n cartea funciar$ '2ecundus* s$ fi trans!is dreptul de proprietate %nfavoarea lui !ertius, printr/un act cu titlu oneros 'art. 1.1& alin 1 NCC*5= v#n+are, sc6i!", dare%n plat$ etc. , vala"il %n sine, adic$ neafectat de vicii intrinseci sau e-trinseci dac$ i actul%nc6eiat de 2ecundus i !ertiuseste nevala"il, nu se poate invoca dec#t u+ucapiunea ta"ular$, iarnu i pu"licitatea !aterial$ a c$r ii funciare

d* !ertiuss$ fi do"#ndit dreptul de proprietate cu "un$/credin $, %nte!eindu/se pe carteafunciar$ i f$r$ s$ fi cunoscut, pe alt$ cale, nereularitatea c$r ii funciare

e* dreptul de proprietate do"#ndit de !ertiuss$ fi fost, la r#ndul s$u, %nscris %n carteafunciar$

f* la data contest$rii dreptului lui !ertiusde c$trerimuss$ fi trecut cel pu in un an de laco!unicarea %nc6eierii prin care s/a ordonat %nscrierea dreptului de proprietate %n folosul lui B,iar dac$ %nc6eierea nu a fost co!unicat$ acestuia, s$ fi trecut cel pu in 4 ani de la data%nreistr$rii cererii de %nscriere a dreptului %n folosul lui B ter!enele de un an i 4 ani suntter!ene de decdere*, iar nu de prescrip ie.

5= 9rincipiul pu"licit$ ii !ateriale este opera"il i %n !aterie ipotecar$, %n ca+ul ipotecilor conven ionale constituite %n favoarea unui creditor ipotecar de "un$/credin $ 'art. 081 alin. 4 NCC*. . supra, nr. 5.

5.supra, nota =4.

48


31/31

#,. Re;imul intertemporal. 1atione temporis, u+ucapiunea, fie ta"ular$, fiee-trata"ular$, este supus$ leii su" i!periul c$reia ter!enul de u+ucapiune a %nceput cur$ 'art. =alin. NCC*.

Dispo+i iile art. 041 NCC nu sunt aplica"ile u+ucapiunilor ta"ulare %ncepute i ne%!plinite la data intr$rii %n vioare a Codului civil 'art. 5& L9A*. fortiori, u+ucapiunile

%!plinite p#n$ la 1 octo!"rie &811 r$!#n supuse leii vec6i. Nu interesea+$ dac$ leea nou$ este!ai favora"il$ sau nu i nici dac$ u+ucapantul era %nscris %n cartea funciar$, desc6is$ potrivitDecretului/lee nr. 11231045 ori desc6is$ %n "a+a procedurii prev$+ute de Leea nr. 3100=,repu"licat$, cu !odific$rile ulterioare, c#t$ vre!e confor! interpret$rii ;ec iilor Unite aleinstan ei supre!e ' supra, nr. &1*, %n su"stan a sa, Decretul/lee nr. 11231045 ar (ultraactiva).

Uzucapiunea Tabulara in NCC Profesor Marian Nicolae

Documents

Transcript of Uzucapiunea Tabulara in NCC Profesor Marian Nicolae