(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

Standardul Internaţional de Contabilitate nr. 40 (IAS 40) - Investiţii imobiliare (revizuit)

A. Obiectiv

De ce un standard distinct de IAS 16, Imobilizări corporale?

Consiliul IASC considera că diferenţa dintre caracteristicile investiţiilor imobiliare şi cele ale proprietăţilor imobiliare utilizate de proprietar necesită un standard separat, doar pentru investiţiile imobiliare.

În particular, informaţiile despre valoarea justă a investiţiilor imobiliare cat şi informaţiile despre modificările suferite de valoarea justă a acestora sunt foarte importante pentru utilizatorii situaţiilor financiare.

B. Aria de aplicabilitate

Acest standard trebuie aplicat la recunoaşterea, evaluarea şi prezentarea investiţiilor imobiliare.

C. Definiţii

Investiţiile imobiliare se definesc ca fiind acele proprietăţi imobiliare (terenuri sau clădiri – sau părţi din clădiri – sau ambele) deţinute de proprietar (sau de către locatar în baza unui contract de leasing) pentru a le închiria sau pentru a beneficia de pe urma creşterii lor în valoare şi NU pentru:

- a fi utilizate în producţia de bunuri, prestarea de servicii sau în scopuri administrative; sau

- a fi vândute pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

D. Aspecte principale

Exemple

Următoarele constituie exemple de investiţii imobiliare:

a) terenuri deţinute, mai degrabă, în scopul creşterii pe termen lung a valorii capitalului, decât în scopul vânzării într-un timp foarte scurt, pe parcursul desfăşurării normale a activităţii;

b) terenurile deţinute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat. (Dacă o întreprindere nu a hotărât că va utiliza terenul fie ca pe un tip de proprietate imobiliară

1

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

utilizată de proprietar, fie în scopul vânzării rapide pe parcursul desfăşurării normale a activităţii, atunci terenul este considerat ca fiind deţinut în scopul creşterii valorii capitalului);

c) o clădire aflată în proprietatea întreprinderii raportoare (sau deţinută de întreprinderea raportoare în baza unui contract de leasing financiar) şi închiriată în baza unuia sau mai multor contracte de leasing operaţional;

d) o clădire care este nu este folosită, dar care este deţinută spre a fi închiriată în baza unuia sau mai multor contracte de leasing operaţional.

Prin urmare, o investiţie imobiliară generează fluxuri de numerar care sunt în mare măsură independente de alte active deţinute de o întreprindere. Acest lucru diferenţiază investiţia imobiliară de alte proprietăţi imobiliare.

Acum ştim care sunt investiţiile imobiliare. Mai jos sunt prezentate exemple de proprietăţi imobiliare care nu sunt investiţii imobiliare şi care nu trebuie să facă obiectul acestui standard:

a) Proprietăţi ocupate de către proprietar (adică proprietăţi deţinute pentru utilizarea lor în activitatea de producţie, de distribuţie de bunuri şi servicii sau cu scop administrativ) – tratate de către IAS 16, Imobilizări corporale;

b) Proprietăţi deţinute pentru vânzarea în activitatea curentă – tratate de către IAS 2, Stocuri;

c) Proprietăţi ce sunt construite sau îmbunătăţite cu scopul de a fi folosite ulterior ca investiţii imobiliare. IAS 16 se aplică acestor categorii de proprietăţi până în momentul definitivării construcţiei sau îmbunătăţirii, moment în care proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară şi se aplică standardul de faţă. Totuşi, acest standard este aplicabil pentru investiţiile imobiliare existente care sunt reîmbunătăţite cu scopul de a fi în continuare utilizate ca investiţii imobiliare;

d) Proprietăţi construite sau îmbunătăţite în numele unor terţe părţi – tratate de către IAS 11, Contractele de construcţie;

Recunoaştere

Investiţiile imobiliare trebuie recunoscute ca active numai atunci când:

a) este probabil ca beneficii economice viitoare aferente investiţiei imobiliare să fie generate către întreprindere; şi

b) costul investiţiei imobiliare poate fi evaluat în mod rezonabil

Evaluare iniţială

O investiţie imobiliară trebuie evaluată iniţial, la cost. Costurile de tranzacţionare trebuie incluse în evaluarea iniţială.

Costul unei investiţii imobiliare achiziţionate este format din preţul de cumpărare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile (ex. onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer a proprietăţii şi alte costuri de tranzacţionare).

2

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

Costul unei investiţii imobiliare construite în regie proprie este costul de la data la care construcţia sau îmbunătăţirea este finalizată. Până la acea dată, o întreprindere aplică IAS 16. La acea dată, proprietatea imobiliară devine investiţie imobiliară şi se aplică acest standard.

Cheltuieli ulterioare

Cheltuielile ulterioare aferente unei investiţii imobiliare care a fost deja recunoscută trebuie adăugate la valoarea contabilă a investiţiei imobiliare atunci când există probabilitatea că vor fi generate către întreprindere beneficii economice viitoare, în plus faţă de standardul de performanţă iniţial. Celelalte cheltuieli trebuie recunoscute în contul de profit şi pierdere, în perioada în care ele apar.

Evaluarea ulterioară recunoaşterii iniţiale

Standardul permite unei întreprinderi să aleagă între două tratamente contabile:

1. Modelul bazat pe valoarea justă

După recunoaşterea iniţială, o întreprindere care alege modelul bazat pe valoarea justă trebuie să evalueze toate investiţiile sale imobiliare la valoarea lor justă, cu excepţia cazului în care întreprinderea nu are capacitatea de a determina această valoare justă. În rarele cazuri în care nu se poate determina o valoare justă, o întreprindere trebuie să evalueze acea investiţie imobiliară utilizând tratamentul de bază prezentat în IAS 16.Valoarea reziduală a investiţiei imobiliare trebuie presupusă a fi egală cu zero. Întreprinderea trebuie să continue aplicarea IAS 16 până la momentul cedării investiţiei imobiliare.

Un câştig sau o pierdere apărut(ă) în urma unei modificări a valorii juste a investiţiei imobiliare trebuie inclus(ă) în profitul net sau în pierderea netă a perioadei în care apare.

Valoarea justă a investiţiei imobiliare este, de regulă, valoarea sa de piaţă, adică cel mai probabil preţ care se poate obţine, în mod rezonabil, pe piaţă, la data bilanţului.

Valoarea justă a proprietăţii imobiliare trebuie să reflecte stadiul actual al pieţei şi împrejurările existente la data bilanţului, şi nu la o dată anterioară sau viitoare.

În lipsa preţurilor curente de pe o piaţă activă, o întreprindere poate lua în considerare informaţii provenite din mai multe surse, incluzând:

- preţurile curente de pe o piaţă activă a proprietăţilor imobiliare cu natură, stare sau localizare diferită (sau care se supun unor contracte diferite de leasing sau de altă natură), ajustate astfel încât să reflecte acele diferenţe;

3

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

- preţurile recente de pe pieţe mai puţin active, cu ajustări care să reflecte orice modificări survenite în condiţiile economice de la data tranzacţiilor care au fost efectuate la acele preţuri; şi

- previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar, bazate pe estimări relevante ale fluxurilor de numerar viitoare, susţinute de termenii oricăror contracte existente de leasing sau de altă natură şi (acolo unde este posibil) de probe externe, cum ar fi chiriile de pe piaţa curentă aferente proprietăţilor imobiliare similare, cu aceeaşi localizare şi aflate în aceeaşi stare, precum şi utilizarea ratelor de actualizare care reflectă incertitudinile cu privire la valoarea şi durata fluxurilor de numerar, în condiţiile pieţei curente.

Pentru a determina valoarea justă a investiţiilor imobiliare, o întreprindere va evita dubla evidenţiere a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute în bilanţ ca active sau datorii distincte. De exemplu:

a) echipamente ca lifturi sau aparate de aer condiţionat sunt adesea parte integrantă a clădirii şi sunt, în general, incluse în categoria investiţiilor imobiliare, şi nu sunt recunoscute separat ca imobilizări corporale;

b) dacă un birou este închiriat împreună cu mobilierul din interior, atunci valoarea justă a biroului include, în general, valoarea justă a mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului mobilat. Atunci când mobilierul este inclus în valoarea justă a investiţiei imobiliare, o întreprindere nu va recunoaşte mobilierul ca fiind activ separat;

c) valoarea justă a investiţiei imobiliare exclude veniturile din leasing operaţional, amânate sau înregistrate în avans, deoarece întreprinderea le recunoaşte distinct pe acestea ca activ sau datorie.

Dacă o întreprindere a evaluat anterior o investiţie imobiliară la valoarea justă, atunci întreprinderea trebuie să continue evaluarea acestor investiţii imobiliare la valoarea justă, până la momentul cedării (sau până la momentul la care proprietatea imobiliară devine proprietate imobiliară utilizată de proprietar sau întreprinderea începe îmbunătăţirea acesteia cu scopul vânzării ulterioare pe parcursul desfăşurării normale a activităţii), chiar dacă tranzacţiile de piaţă comparabile devin mai puţin frecvente sau preţurile pieţei devin disponibile cu o oarecare întârziere.

2. Modelul bazat pe cost

După evaluarea iniţială, o întreprindere care optează pentru modelul bazat pe cost trebuie să evalueze toate investiţiile sale imobiliare utilizând tratamentul contabil de bază din IAS 16, adică la cost, mai puţin orice amortizare cumulată şi orice pierderi cumulate din depreciere.

Transferuri

Transferuri la sau de la categoria de investiţie imobiliară trebuie făcute numai atunci când există o modificare a utilizării, evidenţiată de:

4

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

(a) începerea utilizării de către proprietar, pentru un transfer de la investiţie imobiliară la alte proprietăţi imobiliare;

(b) începerea procesului de îmbunătăţire, în perspectiva vânzării, pentru un transfer de la investiţie imobiliară la stocuri;

(c) încheierea utilizării de către proprietar, pentru un transfer de la alte proprietăţi imobiliare la investiţii imobiliare;

(d) începerea unui leasing operaţional cu o altă parte, pentru un transfer de la stocuri la investiţii imobiliare; sau

(e) definitivarea procesului de construcţie sau îmbunătăţire, pentru un transfer de la proprietatea imobiliară în curs de construcţie sau îmbunătăţire (acoperită de IAS 16) la investiţie imobiliară.

Pentru transferul unei investiţii imobiliare înregistrate la valoarea justă la proprietăţi imobiliare utilizate de proprietar sau stocuri, costul proprietăţii, în scopul contabilizării ei ulterioare conform IAS 16 sau IAS 2 trebuie să fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării.

Dacă o proprietate imobiliară utilizată de proprietar devine o investiţie imobiliară care va fi înregistrată la valoarea justă, o întreprindere trebuie să aplice IAS 16 până la data modificării utilizării. Întreprinderile trebuie să trateze orice diferenţă de la acea dată, dintre valoarea contabilă a proprietăţii imobiliare, în baza IAS 16, şi valoarea sa justă, la fel ca pe o reevaluare, în baza IAS 16.

Pentru un transfer de la stocuri la investiţie imobiliară care va fi înregistrată la valoarea justă, orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare la acea dată şi valoarea sa contabilă anterioară trebuie recunoscută în profitul net sau pierderea netă a perioadei.

Atunci când o întreprindere definitivează construcţia sau îmbunătăţirea unei investiţii imobiliare, construită în regie proprie şi care va fi înregistrată la valoarea justă , orice diferenţă între valoarea justă a proprietăţii imobiliare de la acea dată şi valoarea sa contabilă anterioară trebuie recunoscută în profitul net sau în pierderea netă aferentă perioadei.

Cedări

O investiţie imobiliară nu mai trebuie recunoscută (eliminată din bilanţ) din momentul cedării (care poate fi realizată prin vânzare sau prin contractarea unui leasing financiar) sau atunci când investiţia imobiliară este definitiv retrasă din folosinţă şi nu se mai preconizează apariţia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.

Câştigurile şi pierderile apărute din casarea sau cedarea investiţiilor imobiliare trebuie determinate ca diferenţă între încasările nete din cedare şi valoarea contabilă a activului şi trebuie recunoscute ca venituri sau cheltuieli în contul de profit şi pierdere (cu excepţia situaţiei în care IAS 17 nu impune alte reguli pentru vânzare şi leaseback).

5

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

Prezentarea în situaţiile financiare

Paragrafele 74 -79, cat şi paragrafele 84 – 89, prezintă principalele informaţii pe care o întreprindere trebuie să le prezinte. Dintre acestea menţionăm:

- Daca aplică modelul valorii juste sau modelul costului;- În cazul în care aplica modelul valorii juste, daca, şi în ce condiţii proprietăţile utilizate

în leasing operaţional sunt tratate şi clasificate ca şi investiţii imobiliare.- Venitul din închirierea proprietăţii;- Cheltuielile operaţionale directe (inclusiv reparaţii şi întreţinere) realizate din

exploatarea ;- Evaluatorul independent, dacă este cazul;- Reconcilierea soldurilor de închidere şi deschidere

În cazul aplicării modelului bazat pe cost, o întreprindere trebuie să prezinte următoarele informaţii suplimentare:

- Valoarea justă a proprietăţii;- Metoda de amortizare şi duratele de viaţă utilizate;- Reconcilierea soldurilor de închidere şi deschidere

Arbore decizional

Diagrama de mai jos rezumă modul în care o întreprindere decide să aplice IAS 40 (pentru investiţiile imobiliare), mai degrabă decât IAS 16 (pentru proprietăţi imobiliare utilizate de posesor sau acelea care sunt construite sau îmbunătăţite pentru a fi în viitor utilizate ca investiţii imobiliare), sau IAS 2 (pentru proprietăţi imobiliare deţinute în scopul vânzării pe parcursul desfăşurării normale a activităţii).

6

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

Da

Nu

Da

Nu

Da

Nu

Nu

Model bazat pe cost

Model bazat pe valoarea justă

7

Se utilizează IAS 16 (de bază) cu prezentarea informaţiilor prevăzute

de IAS 40

Se utilizează IAS 40

Start

Proprietatea este deţinută pentru a fi vândută în cursul

normal al activităţii?

Este proprietatea imobiliară utilizată

de posesor?

Este proprietatea imobiliară construită sau

îmbunătăţită?

Proprietatea imobiliară este o investiţie

imobiliară

Care model este ales pentru toate investiţiile

imobiliare?

Se utilizează IAS 2 Stocuri

Se utilizează IAS 16 (tratamentul contabil de bază sau alternativ

permis)

Se utilizează IAS 16 (tratamentul contabil de bază sau alternativ

permis) până la definitivare

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

Aplicaţii

Pentru fiecare din întrebările de mai jos, să se selecteze răspunsul corect. În toate cazurile, modelul bazat pe valoarea justă este folosit în evaluarea investiţiilor imobiliare:

1. Identificarea investiţiilor imobiliare

Întrebare:

Compania B deţine o clădire de birouri cu 10 etaje. Nouă etaje sunt ocupate de Compania B în scopuri administrative, în timp ce ultimul etaj este închiriat unei terţe părţi, în baza unui contract de leasing operaţional. Cum trebuie Compania B să contabilizeze această clădire?

a) ca investiţie imobiliară, în baza IAS 40;b) ca mijloc fix, în baza IAS 16;c) 9 etaje ca mijloc fix şi un etaj ca proprietate deţinută ca investiţie imobiliară.

Răspuns:

Răspunsul corect este c).

În baza IAS 40, când o proprietate este parţial deţinută de proprietar, iar parţial deţinută pentru a o închiria sau pentru a beneficia de pe urma creşterii ei în valoare , aceste două părţi trebuie contabilizate separat dacă ele pot fi vândute sau închiriate în baza unui contract de leasing financiar, separat.

Dacă acestea nu pot fi vândute sau închiriate separat, proprietatea va fi înregistrată ca mijloc fix, în baza IAS 16 deoarece o parte semnificativă a clădirii este deţinută de proprietar.

O problemă ar fi contabilizarea elementului de teren aferent clădirii. IAS 40 nu oferă detalii în acest sens. Totuşi, dacă porţiunea de teren aferentă proprietăţii deţinute ca investiţie (et.10) nu poate fi separată de porţiunea aferentă etajelor rămase, întreg terenul trebuie înregistrat conform IAS 16.

2. Reevaluarea investiţiilor imobiliare

Întrebare:

Compania F deţine o proprietate compusă dintr-un teren şi un magazin vechi, ca investiţie. Proprietatea este reevaluată pentru prima dată în baza IAS 40 de la o valoare rămasă de 20 (teren la cost de 10 şi magazinul la valoare rămasă de 10) la o valoare justă de 100. Evaluarea este bazată pe conceptul de “utilizare cea mai bună şi eficientă” a proprietăţii şi presupune o dezvoltare completă a locului, incluzând demolarea magazinului şi construcţia unei clădiri de birouri moderne. Cum trebuie înregistrată valoarea justă de 100?

8

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

a) întreaga valoare de 100 trebuie alocată terenului. Valoarea magazinului trebuie redusă la zero;

b) magazinul trebuie înregistrat la valoarea rămasă de 10, iar diferenţa de 90 trebuie alocată terenului;

c) alocare proporţională între teren şi magazin pe baza valorilor rămase ale fiecărui element (50/50%).

Răspuns:

Răspunsul corect este a).

În baza IAS 40, cea mai bună reprezentare a valorii juste a unei proprietăţi este dată de valoarea de piaţă a acesteia. Determinarea valorii de piaţă pe baza conceptului de “utilizare cea mai bună şi eficientă” a proprietăţii este cea mai utilizată formă de evaluare. Astfel, nu numai valoarea în uz a activului, ci şi orice alternativă de folosire a activului trebuie luată în calcul pentru evaluarea lui la valoarea justă.

Evaluarea magazinului pe baza acestui concept înseamnă că valoarea de piaţă cea mai mare este obţinută în condiţiile în care magazinul este demolat în vederea modernizării locului. Cum valoarea de piaţă în aceste condiţii este zero, valoarea rămasă a magazinului trebuie redusă la zero, iar valoarea reevaluată trebuie alocată în întregime terenului.

3. Schimbarea modului de folosire a investiţiei imobiliare

Întrebare:

Întreprinderea C se mută din clădirea folosită până în prezent ca sediu pentru biroul central pentru a o închiria unei terţe părţi. La acea dată, clădirea având o valoare rămasă (cost minus amortizare cumulată) de 80 a fost reevaluată pentru prima dată în baza IAS 40, la 100. În cazul în care întreprinderea C adoptă modelul bazat pe valoarea justă, unde trebuie recunoscută diferenţa dintre valoarea justă şi valoarea rămasă a clădirii?

a) În capitalurile proprii, ca rezervă de reevaluareb) În contul de profit şi pierdere, ca venit.

Răspuns:

Răspunsul corect este a).

Când un activ ocupat în prealabil de proprietar devine investiţie imobiliară în baza IAS 40, câştigul sau pierderea din reevaluarea activului la valoarea justă trebuie recunoscută ca o rezervă

9

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

de reevaluare, în baza IAS 16. La vânzarea activului, şi numai atunci, surplusul de reevaluare este transferat în Rezultatul reportat fără a avea impact în contul de profit şi pierdere.

Principalele modificări ale standardului

Iniţial, IAS 40 a fost adoptat de către IASB în anul 2000 şi a înlocuit IAS 25 – Contabilitatea investiţiilor - emis în 1986. Ulterior, IAS 40 a fost revizuit în anul 2003.

Principalele modificări apărute faţă de versiunea anterioara a IAS 40 sunt prezentate mai jos:

A) O proprietate aflată în posesia beneficiarului leasingului, în cazul unui contract de leasing operaţional, poate fi clasificată şi tratată ca o investiţie imobiliară dacă:

a) celelalte elemente ale definiţiei unei investiţii imobiliare sunt respectate;b) leasingul operaţional este tratat ca un leasing financiar, în concordanta cu IAS 17; şic) beneficiarul utilizează modelul valorii juste, stabilit de Standard pentru bunul în

cauză.

Aplicarea clasificării alternative descrisă în paragraful anterior trebuie evaluată element cu element. Cu toate acestea, cerinţa generală a Standardului este ca toate investiţiile imobiliare să fie tratate în mod consistent, folosind modelul valorii juste sau al costului. Odată ce modelului valorii juste este selectat pentru o investiţie imobiliară, toate celelalte investii imobiliare trebuie tratate în mod consistent conform modelului valorii juste.

B) Standardul prevede ca întreprinderea sa prezinte:a) dacă aplică modelul valorii juste sau modelul costului;b) în cazul în care aplică modelul valorii juste, dacă, şi în ce condiţii proprietăţile

utilizate în leasing operaţional sunt tratate şi clasificate ca şi investiţii imobiliare.

C) Atunci când o evaluare a unei investiţii imobiliare este ajustată în mod semnificativ în scopul întocmirii situaţiilor financiare, este necesară o reconciliere între suma obţinută prin evaluare şi valoarea inclusă în situaţiile financiare.

D) Standardul clarifică faptul că, dacă un drept de proprietate deţinut în cadrul unui contract de leasing este clasificat ca şi investiţie, atunci modelul valorii juste se referă la acel drept şi nu la bunul în cauză.

E) Informaţii comparative sunt necesare pentru orice date prezentate.

F) Ca rezultat al amendamentelor aduse standardului IAS 16, au fost făcute aduse amendamente şi standardului IAS 40:

a) cerinţa de a specifica ce costuri sunt incluse în cadrul costului investiţiei imobiliare şi când elementele înlocuite ar trebui eliminate;

b) să specifice dacă schimburile (de exemplu, tranzacţiile în care investiţiile imobiliare sunt realizate prin schimbul unor active nemonetare, în întregime sau doar parţial) au substanţă comercială şi cum sunt tratate astfel de tranzacţii;

10

(Nume curs ce urmează a fi stabilit de CAFR)

c) să specifice tratarea compensaţiilor primite de la terţi, pentru investiţii imobiliare depreciate, care au suferit pierderi sau au fost cedate.

E. Data aplicării

Acest standard se aplică situaţiilor financiare care acoperă perioade începând cu situaţiile financiare care încep cu, sau după, data de 1 ianuarie 2005 şi modifica versiunea iniţială a standardului emisă în anul 2000.

F. Aspecte legate de aplicarea pentru prima dată a standardului

O entitate, care a aplicat în trecut IAS 40 (2000) şi alege pentru prima oară să clasifice şi să contabilizeze o parte sau toate investiţiile imobiliare eligibile deţinute în leasing operaţional, va recunoaşte efectul alegerii ca o modificare rezervelor de deschidere provenite din rezultatul reportat pentru perioada în care această alegere s-a realizat pentru prima oară. De asemenea, paragraful 80 solicita prezentarea unor informaţii suplimentare în acest caz.

IAS 8 se aplică oricăror schimbări în politicile contabile care sunt realizate atunci când entitatea aplică pentru prima oară acest Standard şi optează pentru modelul costului.

Cerinţele paragrafelor 27-29 referitoare la evaluarea iniţială a investiţiei imobiliare în cazul unui schimb de active se aplică doar tranzacţiilor viitoare şi nu retroactiv.

11