TitluContract de locaţiune

Tip spetaSentinţă civilă

Numar speta3576

Data speta21.05.2008

Domeniu asociatChirii

Continut speta Prin sentinta civila nr.3576 din 21.05. 2008 pronuntata de Judecatoria  Arad în dosar nr.1234/55/2007 s-a admis în parte actiunea formulata de reclamanta în contradictoriu cu pârâta SC A fost obligata pârâta sa plateasca reclamantei o chirie majorata în cuantum de 300 euro/luna începând cu data de 01.02.2007 si pâna la data încetarii contractului de închiriere încheiat între parti la data de 10.05.2002. S-a respins capatul de actiune privind rezilierea contractului antementionat. A fost obligata pârâta sa plateasca reclamantei suma de 619,30 lei cu titlu de cheltuieli de judecata. Din actele si lucrarile dosarului s-a retinut ca reclamanta este proprietara apartamentului dobândit prin mostenire care la data de 10 mai 2002 a închiriat pârâtului SC acest spatiu în suprafata de 98 mp pentru care s-a fixat o chirie lunara de 50 euro. S-a mai retinut ca potrivit raportului de expertiza pentru acest apartament care are un grad superior de finisare contravaloarea folosintei ar fi de 440 euro/luna si ca în momentul încheierii contractului de închiriere partile au stabilit un echilibru între prestatii datorita faptului ca autoarea reclamantei a înteles sa solicite chiria în moneda europeana caracterizata printr-un grad ridicat de stabilitate, urmarind astfel sa evite crearea unei disproportii între prestatii prin deprecierea leului. S-a mai apreciat ca exista o diferenta între chiria consemnata de parti la momentul încheierii contractului de locatiune si chiria actuala practicata pe piata care este determinata de un eveniment imprevizibil, astfel ca se impune restabilirea echilibrului contractual între parti în considerarea valorii chiriei din prezent a imobilului dar si a starii în care se gasea apartamentul în 2000 si a îmbunatatirilor aduse apartamentului de pârât. Motive pentru care s-a apreciat ca de la data introducerii actiunii pârâtul ar datora o chirie de 300 euro/luna fiind retinute de catre instanta dispozitiile art.969 cod civil privind forta obligatorie a contractelor , art.970 cod civil privind executarea cu buna credinta a contractului si ale art. 977 cod civil privind interpretarea contractului dupa intentia comuna a partilor. În termen împotriva acestei sentinte a declarat si motivat apel pârâtul În motivarea apelului pârâtului se invoca exceptia netimbrarii apelului, se arata ca reclamanta a încasat lunar o chirie de 200 euro din 2003 si pâna în martie 2006, exceptie care nu se mai sustine, fata de completarea temeiului prevazut de art.2 din legea nr.146/1997 dispusa de catre instanta

la termenul din 14.10.2008. În motivarea apelului reclamantei se arata ca pârâtul trebuie obligat la plata unei chirii lunare de 440 euro pe luna conform raportului de expertiza. Examinând sentinta civila nr.3576/2008 a Judecatoriei Arad potrivit cu motivele din cele doua apeluri si cu probatoriul administrat Tribunalul în temeiul art.296 cod procedura civila  va admite apelul pârâtului si va respinge apelul reclamantei pentru urmatoarele considerente: Prin contractul de închiriere nr.1369 din 10.05.2002 antecesoarea apelantei reclamante a închiriat apelantului apartamentul în suprafata de 98 mp pentru o chirie de 50 euro pe luna, partile stabilind în art.7 ca acest contract poate fi completat sau modificat cu acordul partilor. La acest imobil apelantul pârât a efectuat investitii iar pentru restabilirea chiriei s-au efectuat doua expertize tehnice care în functie de masuratorile efectuate, de compunerea apartamentului si de materialele publicitare a stabilit o chirie lunara de 506 euro si de catre expertii care în considerarea starii actuale au evaluat folosinta lunara a imobilului la 440 euro în raportul de expertiza, iar în raspunsul la obiectiuni tinând cont de amplasarea în zona ultracentrala, de suprafata si finisajele inferioare datei închirierii au apreciat contravaloarea folosintei apartamentului la 300 de euro pe luna. Instanta de fond corect a stabilit de la data introducerii actiunii 01.02.2007 valoarea chiriei lunare de 300 euro în considerarea raspunsului la obiectiunile formulate de parti si care cuantum are în vedere zona ultracentrala în care este situat apartamentul, suprafata de 98 mp si starea apartamentului la data închirierii, fara îmbunatatirile suplimentare aduse imobilului de catre pârât. Prin stabilirea acestei chirii de 300 euro pe luna fata de criteriile avute în vedere de catre experti în raspunsul la obiectiuni s-a restabilit echilibrul contractual între parti fata de chiria la data încheierii contractului si chiria practicata pe piata la data solutionarii cauzei, fiind respectat principiul fortei obligatorii a contractului între parti dar si a executarii obligatiilor contractuale cu buna credinta potrivit art.969, 970 cod civil. Apelantul pârât nefiind în culpa pentru neexecutarea obligatiilor contractuale, care din 2003 si pâna în martie 2006 la întelegere cu antecesoarea reclamantei  achita o chirie lunara de 200 euro, data la care  reclamanta a refuzat a încasa acest cuantum al chiriei, corect s-a apreciat de catre instanta de fond ca pârâtul a îndeplinit angajamentul sau astfel ca nu se poate dispune rezolutiunea contractului de închiriere. Motive pentru care se va admite apelul pârâtului se va modifica în parte sentinta apelata si pe cale de consecinta se va respinge cererea reclamantei de majorare a cuantumului chiriei lunare de 440 euro ca nefiind justificat acest cuantum al chiriei fata de criteriile avute în vedere de catre experti din noua expertiza în raspunsul la obiectiuni. Pentru aceleasi motive Tribunalul va respinge apelul reclamantei de modificare în parte a sentintei si de obligarea a pârâtului la plata unei chirii lunare de 440 euro. Au fost mentinute în rest dispozitiile sentintei apelate.

Jurisprudenta1

Id_institutie55

InstitutieJudecătoria ARAD

http://portal.just.ro/55/Lists/Jurisprudenta/DispForm.aspx?ID=2&ContentTypeId=0x010017854362C029DA4EB7A0C1650A0C0651

2. Contract de locatiune. Vicii de consimtamant. Violenta.

Conditii. Executarea partiala a obligatiilor.

Tribunalul Bucuresti ? sectia comerciala, prin sentinta nr.426/1999 a respins actiunea formulata de reclamanta-parata S.C. ?D.H.T.A.T.? impotriva paratei S.C. ?D.U.? ?S.A., a admis cererea reconventionala a acesteia si a dispus evacuarea paratei?reclamante din spatiul comercial ocupat conform actului nr.6/1996, la contractul nr.466/1992, pentru lipsa titlului. De asemenea, reclamanta-parata a fost obligata la plata sumei de 19.814.372 lei, cu titlu de chirie datorata la 31.08.1998, la 104.433.879 lei, cu titlu de despagubiri calculate pe perioada iunie 1997 ? septembrie 1998, la plata dobanzii legale de la data formularii cererii reconventionale, 27.05.1997, la data abrogarii Decretului nr.311/1954, precum si la plata sumei de 8.123.494 lei, reprezentand cheltuieli de judecata catre reclamanta.Considerentele sentintei retin ca, in baza contractului de locatiune nr.466/1992, S.C. ?D.U.? ? S.A., in calitate de locator, a inchiriat S.C. ?D.H.T.A.T.S.? ? Societate in comandita simpla, in calitate de locatar, un spatiu in suprafata de 32,5 m.p., situat in incinta magazinului U. Contractul avea termen de valabilitate pana la 31.12.1994, cu drept de prelungire, prin acordul scris al partilor, acord realizat prin acte aditionale succesive.La data de 31.05.1996, contractul de inchiriere a incetat, prin ajungere la termen, si, in vederea prelungirii acestuia, prin acordul de vointa al partilor si in urma negocierilor purtate s-a incheiat actul aditional nr.6/1996, care a prelungit contractul pana la 31.05.1997, stabilindu-se conditiile locatiunii. Negocierea actului aditional s-a facut in baza hotararii consiliului de administratie din 14.05.1996 si 22.05.1996, prin care s-au stabilit tarife minime de inchiriere, de la care urma sa porneasca negocierea cu locatarii. Ulterior, dupa executarea in parte a acestui contract, reclamanta-parata a contestat actul aditional nr.6/1996, sustinand ca l-ar fi semnat sub amenintari exercitate de locatorul S.C. ?D.U.? ? S.A.Prin actul aditional nr.6/31.05.1996 se incheie un nou raport de locatiune, prin acordul de vointa al partilor, stabilindu-se conditiile locatiunii, chiria ce urma a fi platita si termenul de valabilitate pana la 31.05.1997. Conform prevederilor O.M.F. nr.766/1993, notificarea intentiei de majorare a pretului este obligatorie numai in cazurile limitativ prevazute de lege si se refera numai la produsele si serviciile mentionate in acest act, or, in speta, este vorba de un nou raport juridic de locatiune (pentru anul 1996-1997) si nu despre modificarea tarifelor de inchiriere pe perioada anilor 1995-1996. Conditiile locatiunii, stabilite prin actul aditional nr.6/1996, au fost acceptate prin semnare de partile contractante; in lipsa acestui act aditional, contractul dintre parti incetandu-si efectul.

Prin actiune, reclamanta-parata a sustinut ca actul aditional nr.6/1996, a fost incheiat sub amenintari si violenta din partea paratei ?cu aruncarea in strada, dupa ce, in prealabil, urma sa fie decuplata de la reteaua electrica, apa si caldura?, asa cum rezulta si din raspunsul la interogatoriu.Potrivit art.948 C.civ., printre conditiile de valabilitate ale unui act juridic este mentionat consimtamantul exprimat valabil de parti, nealterat de vreun viciu sau smuls prin violenta.Din probele administrate nu se pot retine elementele prevazute de art.955 si urm. C.civ., actul aditional exprimand vointa partilor, care aveau posibilitatea sa il accepte, constituind locatiunea, sau nu, urmand ca reclamanta sa paraseasca spatiul respectiv. Reclamanta parata a executat, in parte, contractul incheiat, ocupand si in prezent spatiul in litigiu, desi actul aditional nr.6/1996 a expirat la 31.06.1997.Referitor la obiectiunea S.C. ?D.H.C.T.A.T.?, privind modul de calcul al chiriei convenite, se constata ca a fost stabilita o chirie in lei, cu respectarea regulamentului B.N.R. privind efectuarea platilor pe teritoriul Romaniei..Reclamanta-parata a declarat apel impotriva sentintei, invocand faptul ca instanta a fost investita cu o cerere de anulare a actului aditional pentru vicierea consimtamantului prin violenta, precum si pentru caracterul ilicit, rezultat din impunerea unor preturi ce nu-si au suport legal, in acest context criticand solutia si cu privire la admiterea cererii reconventionale.Al doilea motiv priveste pronuntarea hotararii cu incalcarea si aplicarea gresita a legii, instanta comerciala motivandu-si hotararea pe dispozitiile normei generale (Codul civil) fara sa aplice nici un text din Codul comercial.In sfarsit, se invoca faptul ca instanta nu s-a pronuntat asupra unei dovezi administrate, ce era hotaratoare pentru dezlegarea pricinii (procesul verbal din 21.06.1996, intocmit de organele de control ale Ministeruli Finantelor).Apelul a fost examinat de Curte prin prisma actelor dosarului, iar, in conformitate cu art.296 C.proc.civ., a fost respins.Instanta fondului a retinut, in mod temeinic si legal, ca apelanta-reclamanta nu a facut dovada elementelor prevazute imperativ de dispozitiile art.955 C.civ., ce se refera la vicierea, in vreun fel, a consimtamantului apelantei la incheierea actului aditional. De asemenea, nici pretul stabilit nu are un caracter ilicit, bine apreciind instanta ca acesta a fost calculat in lei, conform Regulamentului B.N.R. privind efectuarea platilor pe teritoriul Romaniei.Referitor la cel de-al doilea motiv de apel, Curtea a avut in vedere ca obiectul cauzei priveste un spatiu comercial ce face parte din fondul de comert, astfel incat competenta apartine, in prima instanta, tribunalului comercial (art.2 pct.1 lit.a dinC.proc.civ. si art.5 C.com.).Dar, cum in dreptul comercial nu sunt cuprinse dispozitii speciale referitoare la locatiune, in mod legal instanta le-a aplicat pe cele din Codul civil.In sfarsit, proba la care se refera apelanta, procesul verbal intocmit de M.F., nu are relevanta in raporturile dintre parti, ce sunt guvernate de actul lor juridic incheiat in mod valabil de ele, astfel incat instanta, in mod temeinic, nu l-a analizat.

Curtea de Apel Bucuresti, Sectia comerciala, decizia nr.3.280/1999http://spete.avocatura.com/speta.php?pid=4558

http://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/materie-juridica/loca%C5%A3iune.-%C3%AEnchiriere-1v6/1/

3. Dacă nu s-a început executarea contractului de locaţiune încheiat verbal şi una dintre părţi neagă existenţa lui, dovada cu martori nu este admisibilă, oricât de mic ar fi preţul chiriei.

Existenţa şi conţinutul unui contract de locaţiune pot fi dovedite numai prin înscrisuri.

Regulile excepţionale stabilite prin dispoziţiile art. 1416- 1417 din Codul civil se aplică numai la locaţiunea de imobile.

(Decizia nr. 714 din 17 mai 2002 - Secţia a V-a comercială)

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia comercială la data de 25.04.2001, reclamanta S.C. "S." S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. "E." S.R.L., solicitând obligarea acesteia la plata sumelor de 26.498.150 lei, reprezentând contravaloare chirie şi servicii, şi 58.677.081 lei, penalităţi de întârziere calculate până la data de 25.04.2001 şi la plata penalităţilor calculate într-un procent de 0,5% pe zi de întârziere pentru intervalul de timp de la 26.04.2001 până la achitarea integrală a debitului, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 10207 din 11.12.2001, pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia comercială, instanţa a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinând în esenţă faptul că reclamanta nu a făcut dovada cu înscrisuri a existenţei unui contract de locaţiune, a preţului închirierii şi a unei clauze penale.

împotriva acestei sentinţe civile, reclamanta, în termenul legal prevăzut de art. 301 din Codul de procedură civilă, a declarat recurs.în motivele de recurs, recurenta-reclamantă critică sentinţa civilă recurată sub aspectul nelegalităţii şi netemeiniciei, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 şi 10 din Codul de procedură civilă.

în esenţă reclamanta a susţinut că:

- instanţa de fond a omis să constate că între părţi a existat un contract de prestări servicii, în baza căruia recurenta a emis facturi acceptate de intimată şi neachitate;

- s-au ignorat dispoziţiile art. 1, 3, 4, 43, 44 şi 46 din Codul comercial, care stipulează că prestarea de servicii este analoagă vânzării-cumpărării, serviciul în cauză fiind chiar bunul vândut, şi că în speţă sunt aplicabile textele de lege menţionate;

- instanţa de fond nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 225 din codul de procedură civilă şi în mod nelegal a respins administrarea probei testimoniale de către recurentă;

- instanţa de fond a ignorat materialul probator administrat de recurentă, din care ar fi putut deduce existenţa unor raporturi juridice între părţi.

Curtea, analizând legalitatea sentinţei atât sub aspectul motivelor de recurs invocate, cât şi potrivit dispoziţiilor art. 3041 din Codul de procedură civilă, constată că recursul este nefondat.

Recurenta-reclamantă, în prezentarea situaţiei de fapt în cuprinsul cererii de chemare în judecată, face referire la încheierea de către părţi a unei convenţii de locaţiune în baza căreia

recurenta a închiriat intimatei un spaţiu pentru desfăşurarea activităţii sale, beneficiind de o serie de servicii aferente: telefon, fax etc.

în acest context, instanţa de fond, din însăşi susţinerile recurentei-reclamante, a calificat natura juridică a pretinselor raporturi juridice dintre părţi ca aparţinând instituţiei contractului de locaţiune.

Prin locaţiune se înţelege acel contract intervenit între persoane fizice sau juridice prin care locatorul se obligă să asigure locatarului folosinţa temporară, totală sau parţială a unui bun în schimbul unei sume de bani numită chirie (art. 1411 din Codul civil).

Acest contract este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ şi consensual.

Fiind consensual, contractul de locaţiune se încheie prin acordul, fie şi tacit, al părţilor, fără vreo formalitate.

Regulile excepţionale stabilite prin art. 1416- 1417 din Codul civil se aplică numai la locaţiunea de imobile.

Dacă nu s-a început executarea contractului încheiat verbal şi una dintre părţi neagă existenţa lui, dovada cu martori nu este admisibilă, oricât de mic ar fi preţul chiriei.

Având în vedere dispoziţiile art. 1416 din Codul civil, instanţa de fond, în mod corect, la termenul din 3.09.2001, a respins, ca neîntemeiată, cererea recurentei privind administrarea probei testimoniale, în contextul negării existenţei unui astfel de contract, de către partea adversă.

Aşa cum s-a arătat, contractul de locaţiune nu este supus unor condiţii de formă deosebite, el este valabil indiferent de modul de exteriorizare al consimţământului părţilor.

Existenţa şi conţinutul unui astfel de contract pot fi dovedite însă numai prin înscrisuri.Recurenta nu a depus la dosar înscrisuri din care să rezulte încheierea unui contract de locaţiune între părţi, durata contractului, obiectul acestuia, cuantumul chiriei şi existenţa unei clauze penale, în sensul dispoziţiilor art. 1066 din Codul civil, cunoscut fiind faptul că în materia contractelor comerciale lipsa clauzei penale nu poate conduce la obligarea din oficiu a părţii la plata penalităţilor de întârziere, în caz de neexecutare a obligaţiilor contractuale în condiţiile stipulate.

Simpla menţiune privind penalităţile de întârziere, înscrisă unilateral de către recurenta-reclamantă pe facturile fiscale, nu poate fi considerată drept consimţământ din partea intimatei de a plăti penalităţi de întârziere calculate într-un anumit procent în caz de neexecutare a obligaţiei din "parte-i", în sensul dispoziţiilor art. 1066 din Codul civil.

Clauza penală constituie o convenţie accesorie prin care părţile contractante stabilesc prin apreciere anticipată cuantumul daunelor-interese cominatorii sau moratorii care vor fi datorate de partea în culpă în caz de neexecutare a obligaţiei contractuale. Acest cuantum trebuie stabilit de comun acord de ambele părţi.

Recurenta-reclamantă nu a făcut în nici un fel dovada acordului de voinţă al intimatei cu privire la calcularea unor penalităţi de întârziere, într-un procent de 0,5%, în caz de culpă contractuală.

De altfel, recurenta-reclamantă, la întrebarea nr. 1 din interogatoriul propus de intimată, a recunoscut că acest contract a fost predat spre semnare intimatei, care nu l-a semnat, recunoaştere de unde se poate trage concluzia existenţei intenţiei recurentei de a încheia raporturi juridice cu intimata şi a refuzului implicit al intimatei de a accepta oferta recurentei, refuz exprimat prin nesemnarea contractului.

Art. 225 din Codul de procedură civilă prevede că în cazul în care partea refuză, fără motive temeinice, să răspundă la interogatoriu, instanţa poate socoti aceste împrejurări ca o mărturisire deplină sau numai ca un început de dovadă scrisă în folosul părţii potrivnice.

Instanţa este liberă să aprecieze în raport de ansamblul materialului probator oportunitatea aplicării dispoziţiilor art. 225 din Codul de procedură civilă.

Faţă de însăşi recunoaşterea recurentei-reclamante a inexistenţei vreunui contract scris între părţi şi negarea exprimată de intimată cu privire la obiectul cauzei, instanţa de fond în mod corect nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 225 din Codul de procedură civilă, considerând că pârâta şi-a exprimat poziţia foarte clar prin întâmpinarea depusă la dosar, poziţie pe care în mod cert nu şi-a mai schimbat-o, prin consemnarea răspunsurilor la întrebările formulate de recurentă.

Faţă de aceste aspecte, Curtea, în baza art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a respins recursul ca nefondat, menţinând dispoziţiile sentinţei civile atacate.

Detalii: http://legeaz.net/spete-drept-comercial/contract-locatiune-verbal-proba-martori-714-200